______________________________________________Mantenimiento Hotelero
INGENIERÍA Y GESTIÓN Y GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO HOTELERO
Juan Pablo Pablo Agredano Agredano Molina Ingeniero Técnico Industrial
Master en Ingeniería Ingeniería y y Gestión Gestión del Mantenimiento
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1.‐ INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………………...…… 2 2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO………………………………………………………..………………………. MANTENIMIENTO………………………………………………………..………………………. 3 3 2.1. Objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento……………………….……….3 2.2. Objetivos propios de una instalación hotelera ………………………………………………….4
3.‐ CLASIFICACIÓN HOTELERA HOTELERA DESDE DESDE EL MANTENIMIENTO ………………………………….………7 4.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR POR MANTENIMIENTO……………………………….……………8 MANTENIMIENTO……………………………….……………8 5.‐ FUNCIONES DEL DEL JEFE JEFE DE MANTENIMIENTO………………………………………………….……………10 6.‐ MODELOS DE GESTIÓN…………………………………………………………………………………….……………13 6.1. Autogestión 6.1. Autogestión…………………………………………………………………………………………..……………14
………………………………………………………………………………………….16 6.2. Facility Management ………………………………………………………………………………………….16 7.‐ EFICIENCIA EFICIENCIA ENERGÉTICA ENERGÉTICA Y RECURSOS Y RECURSOS HÍDRICOS……………………………………………………..18 8.‐ TIPOS DE MANTENIMIENTO MANTENIMIENTO APLICADOS…………………………………………………………..……….26 APLICADOS…………………………………………………………..……….26 8.1. Mantenimiento Técnico Legal……………………………………………………………………………26 8.2. Mantenimiento Preventivo ……………………………………………………………..…………………37 8.3. Mantenimiento Conductivo ……………………………………………………………………….………41 8.4. Mantenimiento Correctivo………………………………………………………………………….…….44
9.‐ CONCLUSIONES…………………………………………………………………………………..…………………………46 10.‐ BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………………………………………….………..47
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1.‐ INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………………...…… 2 2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO………………………………………………………..………………………. MANTENIMIENTO………………………………………………………..………………………. 3 3 2.1. Objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento……………………….……….3 2.2. Objetivos propios de una instalación hotelera ………………………………………………….4
3.‐ CLASIFICACIÓN HOTELERA HOTELERA DESDE DESDE EL MANTENIMIENTO ………………………………….………7 4.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR POR MANTENIMIENTO……………………………….……………8 MANTENIMIENTO……………………………….……………8 5.‐ FUNCIONES DEL DEL JEFE JEFE DE MANTENIMIENTO………………………………………………….……………10 6.‐ MODELOS DE GESTIÓN…………………………………………………………………………………….……………13 6.1. Autogestión 6.1. Autogestión…………………………………………………………………………………………..……………14
………………………………………………………………………………………….16 6.2. Facility Management ………………………………………………………………………………………….16 7.‐ EFICIENCIA EFICIENCIA ENERGÉTICA ENERGÉTICA Y RECURSOS Y RECURSOS HÍDRICOS……………………………………………………..18 8.‐ TIPOS DE MANTENIMIENTO MANTENIMIENTO APLICADOS…………………………………………………………..……….26 APLICADOS…………………………………………………………..……….26 8.1. Mantenimiento Técnico Legal……………………………………………………………………………26 8.2. Mantenimiento Preventivo ……………………………………………………………..…………………37 8.3. Mantenimiento Conductivo ……………………………………………………………………….………41 8.4. Mantenimiento Correctivo………………………………………………………………………….…….44
9.‐ CONCLUSIONES…………………………………………………………………………………..…………………………46 10.‐ BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………………………………………….………..47
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1.‐ INTRODUCCIÓN. Cuando realizamos una estancia en un hotel, ya sea por motivos profesionales o de placer, lo que realmente analizamos como huéspedes es, aparte de meras cuestiones de ubicación geográfica y estéticas o decorativas, la calidad de los distintos servicios que hemos utilizado de dicha instalación hotelera. En función de la calidad de dichos servicios servicios será nuestro nuestro grado de satisfacción satisfacción como huéspedes y así lo transmitiremos tanto a familiares, amigos, compañeros de trabajo, o como a los propios departamentos de atención al cliente de los hoteles por medio de las distintas encuestas de satisfacción a las que nos invitan a participar durante las estancias. Entendiendo ésta reflexión, sólo cabe indicar que la gestión del mantenimiento de una instalación hotelera, debe encaminarse ineludiblemente en apoyar a los distintos departamentos del hotel para que puedan ofrecer la máxima calidad posible en la ejecución de sus servicios para un fin común; buscar la máxima satisfacción del cliente. No obstante, no será éste el único objetivo del departamento de mantenimiento. Como en cualquier otro sector, sector, el departamento departamento de mantenimiento estará siempre lastrado por ser un centro de costes y no de producción, por lo que tendremos que ser muy conscientes de que nos convertiremos en puros gestores técnico‐económicos de los reducidos presupuestos de los que en la mayoría de los casos nos van a dotar. El saber gestionar correctamente los recursos humanos y económicos que nos va a proporcionar la dirección del hotel repercutirá directamente en el éxito o el fracaso como gestores del mantenimiento de nuestra instalación.
Nota: A partir de ahora, y por abreviar, al departamento de mantenimiento lo llamaremos “Mantenimiento”
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2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO. Como en cualquier tipo de edificación susceptible de ser mantenida, en una instalación hotelera hay una serie de objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento. Se trata de una serie de objetivos que se presuponen de antemano y que inevitablemente formarán parte del día a día de las labores a desarrollar por Mantenimiento. Dichos objetivos los podríamos englobar en los dos grupos siguientes: 2.1. Objetivos mantenimiento.
inherentes
a
la
propia
labor
de
Se trata de una serie de objetivos que son comunes a la labor de mantenimiento en cualquier edificación. - A) Garantizar la vida útil de instalaciones y equipos.
Instalaciones eléctricas, hidráulicas, térmicas, climatización, etc.… y que conforman las arterias del edificio deben ser periódicamente analizadas con el objetivo de poder prever en que estado se encuentran para así obrar en consecuencia alargando el periodo de utilización de las mismas. - B) Reparación de averías imprevistas y reducción de tiempos de reparación.
Las actuaciones actuaciones dirigidas dirigidas a realizar realizar reparaciones reparaciones han de poseer un alto grado de eficiencia para minimizar los tiempos resolución de las mismas. Sobre todo si dichas averías interfieren directamente en la comodidad de los huéspedes.
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- C) Conservación de bienes propios del hotel.
Cualquier elemento del hotel de índole constructiva, decorativa o estética, ya sean solados, vidrios, carpinterías, revestimientos, mobiliario, moquetas, etc.…, debe mantenerse con igual interés ya que de su estado de conservación dependerá en cierto grado la percepción que nuestros clientes tengan del hotel. 2.2. Objetivos propios de una instalación hotelera.
Sin lugar a dudas son los objetivos más importantes, al menos desde el punto de vista de la Dirección del Hotel, ya que interfieren dramáticamente en los balances económicos del mismo. - A) Bloqueo cero de habitaciones.
Jamás se debe olvidar que un Hotel, entre otros servicios secundarios, se dedica a vender “estancias” que en definitiva son habitaciones. Por consiguiente la principal preocupación que deberemos tener día a día deberá ser que todas las habitaciones se encuentren en perfecto estado de habitabilidad, ya que ésta es en primera instancia la principal fuente de ingresos de un Hotel. Se entiende por “Bloqueo de una Habitación” el cierre temporal de la misma por no encontrarse en perfecto estado de habitabilidad y en consecuencia no podrá ser vendida. Las causas más frecuentes de bloqueo que podemos enumerar son las siguientes: - Limpieza: Quizás el menos preocupante de todos, ya que aún
siendo inevitable no suele durar más de 25 minutos. Además tiene la ventaja de que es algo que el cliente asume como parte de la estancia en un hotel. No impide la venta de la habitación puesto que se realiza sobre una habitación ya “vendida” y no es competencia del departamento de mantenimiento, por lo que no deberá preocuparnos.
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- Redecoración: Se suelen planificar redecoraciones en
temporadas de baja ocupación estacional, por lo que se pueden ir ejecutando por grupos de habitaciones o incluso plantas enteras del Hotel, para así no interferir con otras habitaciones ocupadas. Las Redecoraciones impiden la venta de las habitaciones pero debido a su planteamiento temporal se puede minimizar el impacto económico negativo resultante de no poder venderlas. Aunque se implique al Departamento de Mantenimiento en el proceso de Redecoración, no deberá preocuparnos en exceso éste tipo de bloqueo, siempre y cuando se ejecute dentro de los plazos impuestos por la Dirección.
- Obras o Reformas: Cambio de moquetas, alfombras, pinturas,
aparatos sanitarios, griferías, unidades de ai/ac incluso reformas de tabiquería para cambiar morfología de habitaciones, etc.…. Son responsabilidad de Mantenimiento, aún así son actuaciones igualmente planificadas y se realizarán siguiendo las directrices de la Dirección, por lo que será también un tipo de bloqueo totalmente asumido por la misma la cual habrá planificado dichas Obras y Reformas para reducir el impacto económico correspondiente.
- Averías o Roturas: Cualquier tipo de reparación dentro de una
habitación que se derive en una orden de trabajo a resolver por Mantenimiento. Es sin duda el tipo de bloqueo que más nos debe preocupar por la naturaleza impredecible del mismo. Averías y Roturas que se produzcan como consecuencia del uso de las habitaciones y que deberán ser resueltas en el menor tiempo posible, dándose en numerosas ocasiones el caso de tener que solventarlas incluso con la habitación ocupada, lo que podría derivar incluso al cambio de habitación del huésped. La eficacia y rapidez con la que Mantenimiento sea capaz de solventar dichas averías será un indicativo claro para la Dirección de cómo se realiza la gestión del mantenimiento en su hotel.
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- Baja ocupación estacional: Casi todo hotel tiene temporadas
de mayor y menor ocupación, por lo que se pueden planificar bloqueos de habitaciones o plantas enteras de habitaciones para por ejemplo minimizar consumos energéticos. Al ser decisión de la Dirección proceder a este tipo de bloqueo, Mantenimiento queda totalmente al margen del mismo.
Una vez subsanado el problema causante del bloqueo procederemos a su desbloqueo y posterior venta de la habitación.
-
B) Control de consumos energéticos.
Dentro del presupuesto económico de una instalación hotelera, la fracción correspondiente al consumo de energía constituye el segundo lugar del gasto después de los costes asociados al personal. Al departamento de mantenimiento corresponderá la labor de analizar prácticamente a diario la situación del hotel, para poder así, realizar los cambios y modificaciones necesarias para reducir el gasto energético con una mejora de los servicios prestados.
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3.‐ CLASIFICACIÓN HOTELERA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL MANTENIMIENTO. Podríamos hacer infinidad de clasificaciones de las instalaciones hoteleras, ya sea en función del número de estrellas, de los servicios que ofrecen, de su ubicación geográfica, etc. pero desde el punto de vista del mantenimiento de los mismos, únicamente haremos dos clasificaciones; los hoteles de apertura durante todo el año y los hoteles de apertura estacional, los cuales llamaremos a partir de ahora “Hotel Ciudad” y “Hotel Vacacional” independientemente del uso que cada huésped le quiera dar a cada uno. Mientras un hotel ciudad permanece abierto todos los días del año, uno vacacional abre únicamente durante ciertos meses al año, por lo que la labor del mantenimiento resulta infinitamente más fácil de realizar en el mismo, ya que labores de reforma, conservación o cualquier otro tipo de actuación, aparte del mantenimiento correctivo y conductivo correspondiente, se podrá realizar durante los meses que el hotel se encuentre cerrado y en consecuencia no incidirá en absoluto en el booking del mismo. A pesar de esta gran diferencia, los objetivos a conseguir son exactamente los mismos para ambos tipos de hoteles, además comparten procesos de gestión prácticamente similares en lo que se refiere al día a día de trabajo del propio departamento de mantenimiento. Por ello y a partir de ahora, en éste estudio no diferenciaremos clase alguna de hotel, si no que hablaremos de forma generalizada de la labor de mantenimiento por ser la misma una labor intrínseca de todo hotel.
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4.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO. Como cualquier otro departamento del hotel, Mantenimiento será dotado de un presupuesto anual para llevar a cabo su gestión. Por otro lado también se le hará responsable del presupuesto de consumos energéticos, ya sea electricidad, gas natural, agua, gasóleo etc. Nuestro objetivo como gestores de dichos presupuestos será el de intentar no sobrepasarlos bajo ningún concepto e incluso obtener beneficio de los mismos intentando por todos los medios no agotarlos, claro está, sin repercutir negativamente ni causar prejuicio alguno a nuestra instalación hotelera. La defensa de dichos presupuestos es una ardua labor, ya que en la mayoría de los casos se le suelen exigir a dichos presupuestos que soporten cargas adicionales para las cuales no han sido dotados. Mientras que el presupuesto del departamento de mantenimiento se mantiene invariable durante su ciclo de vigencia, el de consumos energéticos está dotado de cierta flexibilidad según el tipo de hotel y de su uso. Por ejemplo un hotel que disponga de salones para actos sociales, congresos, reuniones, etc. tendrá un mayor gasto energético cuanto más eventos sea capaz de congregar. Los presupuestos en mantenimiento y consumos energéticos respecto del presupuesto total del hotel suelen ser los siguientes Mantenimiento
3 ‐ 4%
Energía
5%
Por otro lado el ratio de gasto en mantenimiento por habitación suele oscilar entre 180€ y 250 € por habitación en función del tipo de hotel.
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Existe otro prepuesto del que se nos puede dotar a Mantenimiento. Se trata del presupuesto para mejora de instalaciones y que suele rondar el 3% del total. Éste presupuesto se destina en mayor parte a obras de reforma, implantación de nuevos servicios en el hotel, sustitución de mobiliario defectuoso, etc.
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5.‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO. Para llevar a cabo los objetivos de Mantenimiento, las labores a desempeñar por el responsable primero del departamento serán, entre otras, las siguientes. 1.‐ Confeccionar el Plan Anual de mantenimiento, elevándolo a la Gerencia del Hotel para su posterior aprobación. 2.‐ Analizar y justificar los desvíos con el plan anual de mantenimiento trazado e informar a la Gerencia del los mismos. 3.‐ Coordinar los cursos de capacitación de seguridad para todo el personal del departamento, junto con el departamento de Recursos Humanos según la política definida. 4.‐ Establecer las prioridades sobre las reparaciones solicitadas por los distintos departamentos. 5.‐ Mantener y controlar los elementos de seguridad de toda la edificación y de los mecanismos de prevención. 6.‐ Coordinar con la Gobernanta las actuaciones de cualquier índole que deban efectuarse en las habitaciones. 7.‐ Coordinar con Recepción la disponibilidad de habitaciones para efectuar las tareas de mantenimiento. 8.‐ Asesorar al Departamento de Compras, en la adquisición de productos y repuestos relacionados con su área. 9.‐ Solicitar la provisión de materiales al Sector Compras con la autorización pertinente.
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10.‐ Efectuar compras de urgencia hasta un valor máximo de coste definido en el plan de mantenimiento y aceptado por Gerencia. 11.‐ Administrar el taller de herramientas y almacén de repuestos, responsabilizándose del stock, las compras, su conservación y limpieza. 12.‐ Informar a Banquetes y a Reservas las tareas a efectuarse en habitaciones, salones o espacios comunes. 13.‐ Evaluar la calidad de los servicios prestados por proveedores externos. 14.‐ Administrar los presupuestos de Mantenimiento y consumos energéticos. 15.‐ Analizar los tiempos requeridos órdenes de trabajo que se generen.
para ejecutar las distintas
16.‐ Velar por la aplicación de la política de atención al cliente que compete a su sector. 17.‐ Cumplir con las obligaciones administrativas de su departamento, ya sea cumplimentación de documentación relativa a calidad, facturación, etc.… 18.‐ Composición los turnos, actividades y tiempos del personal a cargo del departamento. 19.‐ Efectuar las tareas de administración de personal de su área según la política definida. 20.‐ Realizar los informes requeridos por las distintas direcciones y gerencias del nivel superior.
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21.‐ Suministrar los datos necesarios sobre su área al Gerente General del Hotel para la confección de l presupuesto de la Compañía. 22.‐ Evaluar y justificar los desvíos resultantes del control presupuestario. 23.‐ Evaluar las necesidades de compras y mantenimiento de maquinarias. 24.‐ Analizar las tareas registradas en los libros correspondientes, evaluando su duración, volumen de trabajo, distribución de actividades, etc. y estudiar los desvíos del Plan Anual. 25.‐ Efectuar periódicamente informes de tareas realizadas y su programación a futuro dirigidos a la Gerencia General del Hotel. 26.‐ Controlar el correcto funcionamiento de los equipos e instalaciones del hotel y coordinar las reparaciones con los proveedores de servicios externos. 27.‐ Mantener las condiciones de temperatura del aire y del agua programadas para cada sector del hotel. 28.‐ Planificar y efectuar las tareas de mantenimiento en pisos, techos y paredes como ser: pintura, empapelado, tratamiento de maderas, yesería, etc. aprobadas por la Dirección. 29.‐ Resolver las urgencias de electricidad, fontanería, calefacción, aire acondicionado. 30.‐ Efectuar las guardias ejecutivas nocturnas y/o de fines de semana correspondiente.
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6.‐ MODELOS DE GESTIÓN. Dos son los modelos más comunes de gestión del mantenimiento en una instalación hotelera, la Autogestión y el Facility Management, y cuya principal diferencia radica en que mientras que la Autogestión se basa en gestionar internamente y con recursos propios del hotel todas las labores que sean responsabilidad de Mantenimiento, el Facility Management consiste en externalizar mediante la contratación de una empresa ajena al hotel toda o gran parte de dicha labor. No se puede asegurar a priori cual es el modelo de gestión más idóneo para cada tipo de instalación hotelera. Grandes cadenas hoteleras con similar volumen de negocio optan indistintamente por cualquiera de los dos modelos, atendiendo a parámetros puramente económicos, de filosofía de empresa o tradicionales a la hora de aplicar un modelo u otro. De igual manera las pequeñas instalaciones hoteleras eligen a su vez cualquiera de los dos modelos en función de su capacidad para autogestionarse o no.
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Mantenimiento Hotelero 6.1. Autogestión.
El modelo de Autogestión para el caso de una gran instalación hotelera necesita un mayor número de personas integradas en Mantenimiento y con una estructura piramidal que podría ser la siguiente:
Jefe de Mantenimiento
Encargado Operaciones
Administrativo Departamento
Personal Técnico
Operarios
Electricista
Frigorista
Jardineros
Albañiles
Fontanero
Técnico Telecomunicación
Piscineros
Carpinteros
Polivalente
Polivalente
Polivalente
Polivalente
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Atendiendo a este modelo, el Jefe de Mantenimiento es el encargado de la organización a todos los niveles de las actuaciones del departamento, desde la gestión de los contratos técnico legales, subcontrataciones de oficios, gestión de las ordenes de trabajo, elaboración de informes, planes de mantenimiento, y demás funciones descritas en apartados anteriores, y sobre todo sin delegar prácticamente ninguna gestión propia de su departamento a empresas ajenas al hotel. Con la ayuda del Administrativo (que puede ser propio o compartido con otros departamentos) el Jefe de Mantenimiento desarrolla a su vez toda la gestión económico‐administrativa relativa a su departamento, mientras que con el apoyo del Encargado de Mantenimiento desarrolla todo el aspecto técnico y operativo del mismo. Entre las principales ventajas e inconvenientes de este sistema encontramos las siguientes. - Autosuficiencia total del departamento. - Suele ser económicamente rentable si la gestión es eficiente. - Mayor celeridad en la resolución de incidencias al disponer de
personal propio cualificado.
- La carga de trabajo sobre el Jefe de Mantenimiento es muy
grande. - Asunción de gran responsabilidad al no delegar ninguna acción. - Gestión a veces complicada de los recursos humanos del departamento. En definitiva podríamos concluir que si nos consideramos buenos gestores tanto a nivel técnico como administrativo, y además tenemos una buena dotación de personal en el departamento, es un método rentable de gestión, ya que evitamos a inclusión de un elemento gestor que obviamente poseerá un beneficio industrial y que de esta manera nos ahorramos.
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Mantenimiento Hotelero 6.2. Facility Management.
El Facility Management simplifica drásticamente la labor de Mantenimiento, ya que se puede llegar a externalizar prácticamente todo el departamento a excepción de la figura del Jefe de Mantenimiento que será el responsable dentro del hotel de interactuar con la empresa contratada para el desarrollo de los servicios. Con un servicio de facilities contratado, podemos planificar todas las tareas preventivas de mantenimiento, así como el desarrollo y control de todos los contratos técnico legales, incluso nos gestionarán toda la documentación generada por ellos mismos, ya sean check lists preventivos, registros del GMAO, aperturas y cierres de ordenes de trabajo, etc... De esta manera el Jefe de Mantenimiento podrá centrarse más en la gestión económica de su departamento, que al fin y al cabo y teniendo en cuenta que inicialmente definimos éste departamento como un centro de costes, es uno de los aspectos más relevantes dentro de la propia gestión del departamento y sobre la cual la Dirección del hotel nos va a realizar un control mas exhaustivo. Entre las principales ventajas e inconvenientes de este sistema de gest ión destacamos las siguientes. Un único interlocutor al tener una sola subcontrata. Descarga de trabajo al Jefe de Mantenimiento. Reducción de los costes de persona l del departamento. Diversificación de responsabilidades. Económicamente menos rentable. Subcontratación en cadena de servicios por pa rte de la empresa de Facilities. - Mantenimiento correctivo menos eficiente al no haber personal fijo en el centro de trabajo. -
En consecuencia, si el factor económico no es un handicap (que si lo suele ser), o si queremos simplificar la labor de mantenimiento de forma drástica para poder centrarnos en otros menesteres, el Facility
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Management es la solución idónea. Por ejemplo en un pequeña instalación hotelera rural, en la que el dueño del hotel sea el gerente, el jefe de mantenimiento, el recepcionista, jefe de cocina etc., y se encargue de la gestión del hotel a todos los niveles, el Facility Management puede resultar un gran alivio por anular directamente cualquier tipo de preocupación al respecto del mantenimiento, aunque ello suponga un esfuerzo económico adicional.
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7.‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS. A cualquier instalación hotelera se le exige por parte del cliente, unas determinadas condiciones de confort y bienestar adecuadas a la categoría del hotel y que están directamente relacionadas con el consumo energético y de agua, ya sean condiciones de climatización, iluminación, servicios derivados de restauración, agua caliente sanitaria, etc. Por tanto será imprescindible que exista un cierto equilibrio entre la calidad de los servicios asociados a consumos energéticos e hídricos y el gasto económico que suponen dichos consumos. De esta manera deberemos establecer un criterio de ahorro energético sin repercutir en la calidad de dichos servicios.
Mantenimiento, como órgano gestor de los consumos energéticos e hídricos del hotel, sobre todo a nivel económico, deberá contabilizar y emprender las acciones necesarias con el fin de obtener los siguientes resultados: - Conseguir una reducción en el consumo energético y de los
costes hídricos del hotel. - Menor coste de operación y mantenimiento alargándose la vida útil de los equipos.
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- Mejorar la eficiencia energética adecuándose a la normativa
vigente. - Mejora de la imagen del hotel, potenciando su sensibilización con el medio ambiente, así como una reducción de las emisiones de CO2, conseguidas tras la implantación de las diferentes medidas. - Mayor confort para clientes, incrementándose su nivel de satisfacción. - Uso de nuevas tecnologías en generación de frío y de calor, así como el uso de energías renovables disponibles a su alcance. Para llegar a este fin, realizar un estudio de auditoria o gestión energética va a permitir conocer el estado de las instalaciones y las posibilidades de mejora de las mismas, sustentándonos en una serie de pilares fundamentales que se exponen a continuación: - Introducción y/o aumento en la utilización de fuentes de -
-
energía renovables. Sustitución de fuentes de energía obsoletas o con sistemas de funcionamiento de baja eficiencia. Estudio detallado de las edificaciones, prestando especial atención a su envolvente y a los aislamientos térmicos. Estudio de las instalaciones y equipos existentes, realizando mediciones y registros de sus parámetros principales de funcionamiento. Evaluación de los parámetros térmicos, eléctricos y, también de confort, de la instalación hotelera. Correcta gestión de residuos y posible aprovechamiento de los mismos. Análisis del entorno ambiental, introduciendo soluciones de arquitectura e ingeniería bioclimática. Estudio de técnicas alternativas a las utilizadas en producción de energía. Análisis económico de las soluciones propuestas así como del ahorro energético y monetario conseguido.
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A tal efecto, los ámbitos de aplicación de dicha auditoría serán los siguientes: Edificación en general • •
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•
•
•
Antigüedad de las edificaciones. Tipo y orientación de los edificios. o Estudio de los planos para conocer superficies (m2) y alturas (m) de las plantas de los edificios. Estudio de los cerramientos exteriores y sus aislamientos, mediante el cálculo de su transmitancia. Análisis de las superficies acristaladas, estudiando las características de los vidrios y marcos utilizados y su comportamiento térmico. Inspección de los posibles puentes térmicos que puedan dar lugar a condensaciones. Análisis de puertas de acceso, zonas de carga, muelles y, en general, cualquier zona abierta que pueda significar una pérdida térmica en invierno o una ganancia térmica en verano.
Instalaciones Mecánicas •
•
• •
•
Estudio de los planos existentes y d esc ripción general de la instalación. Estado aparente de la instalación e im presión sobre el mantenimiento realizado. Datos técnicos de las placas y del fabricante. Realización de controles sobre tensión de funcionamiento, consumos, etc. Petición de información sobre posibles anomalías detectadas durante la vida en servicio de la instalación.
Instalaciones de Calefacción • •
Planos de instalaciones existentes. Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad).
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• •
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• •
•
• • •
•
Análisis de la sala técnica o de calderas, superficie y estado de conservación. Datos del estado general de la instalación (eq uipos, aislamientos, tuberías) y del mantenimiento realizado. Estudio de los equipos productores de calor: Analizar si los equipos son únicamente para producción de calefacción, o también para producción de A.C.S. Recabar información sobre el tipo de equipo, año de fabricación, características técnicas, rendimiento nominal y fabricante. Conocer la temperatura de producción. Calcular el rendimiento real del equipo mediante las mediciones que se estimen oportunas. Análisis del tipo de instalación terminal, incluyendo la naturaleza y el tipo de los equipos emisores de calor. Estudio de las distribuciones de agua y aire. Estudio de las temperaturas requeridas en las diversas estancias. Datos sobre chimeneas, recuperadores de calor, bombas de circulación, sistemas de regulación au tomática, equipos de apoyo eléctricos, etc. Análisis de la zonificación existente.
Instalaciones de Refrigeración •
• • • •
•
Habitualmente, el sistema de refrigeración va unido al de calefacción, llevándose a cabo un estudio del sistema de climatización global. No obstante, los aspectos a tratar en este apartado serían: Planos de instalaciones existentes. Analizar las necesidades frigoríficas de los diversos locales. Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad). Estado de funcionamiento y conservación de las torres de refrigeración y grupos enfriadores de agua. Datos del estado general de la instalación (equipos, aislamientos, tuberías) y del mantenimiento realizado.
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•
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•
Estudio del equipo generador de frío: Análisis de la naturaleza y tipo del equipo, obteniendo información sobre año de fabricación, características técnicas, rendimiento nominal y fabricante. (Especial atención si existen bombas de calor: analizar su estado y C.O.P.). Estudio del rendimiento real de los equipos realizando las mediciones que se consideren oportunas. Análisis del tipo de instalación terminal, incluyendo la nat uraleza y el tipo de los equipos climatizadores. Estudio de los sistemas de regulación de la refrigeración. Estudio de los equipos distribuidores de agua fría, prestando especial interés a su potencia eléctrica. Toma de datos de los climatizadores, analizando su estado y funcionamiento, caudales de aire, ventiladores, baterías de frío y de calor, humidificadores, equipo de ciclo econom izador (free‐ cooling). Estudio del estado de conservación de los fancoils. Tipo de distribución de los fluidos térmicos en las diversas zonas. Análisis de la zonificación existente. Instalaciones de Iluminación
• •
• •
•
• • •
Dimensiones de los espacios iluminados. Planos de las instalaciones y los circuitos eléctricos de alumbrado. Ubicación y altura de los punto s de luz. Tensión y factor de potencia. Número de luminarias y estudio del tipo y las características técnicas de las mismas, prestando especial atención a su potencia. Estudio de sistemas de regulación de encendido. Mediciones de los niveles lumínicos. Estudio de la calidad del mantenimiento realizado y las tareas de limpieza de luminarias y lámparas.
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•
Características del alumbrado fluorescente : Número, composición y distribución de luminarias. Altura de techo y ubicación de luminarias. Estudio del tipo de tubos, potencia, color de luz y fabricante. Cuadros de distribución eléctrica con circuitos diferenciados. Estudio sobre el tipo de reactancia, balasto y sistema de regulación. Análisis sobre regulación: potenciómetro, sensor de iluminación, etc.
Alumbrado Exterior • •
•
Análisis de las distintas zonas a iluminar. Estudio del alumbrado existente, analizando los disti ntos niveles de iluminación. Comprobación de la seguridad eléctrica y mecánica.
Consumos hídricos. •
• •
• • • • •
Este apartado será de especial interés en instalaciones hoteleras con piscinas, balnearios, spa’s y servicios similares. Se deb erán estudiar los siguientes extremos: Consumo anual de agua de la red pública y coste del mismo. Estudio de los equipos productores de agua caliente sanitaria (A.C.S.). Estudio de climatización de piscinas. Distribución actual del consumo y almacenamiento. Estudio de la red de distribución en busca de fugas. Análisis de las necesidades reales de consu mo. Estudio de sistemas ahorradores de agua.
Sistemas especiales
Dada la diversa naturaleza de las actividades desarrolladas y ofertadas dentro del ámbito hotelero, puede ser altamente interesante Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento
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analizar una serie de sistemas además de los ya enunciados. A continuación, se enumeran algunos a simple modo de ejemplo, siendo el equipo auditor el responsable de definir los que van a ser objeto de estudio en su proyecto. En cocinas: • •
•
Estudio de los compresores de las cámaras frigoríficas. Análisis de los tipos de hornos empleados, así como de los equipos lavavajillas. Estudio de los equipos de ventilación forzada de extracción. En lavanderías:
• •
Análisis de la utilización de lavadoras y secadoras. Estudio de los niveles de humedad relativa. En salas de celebraciones, conferencias o multimedia:
•
•
Análisis de ordenadores, proyectores, monitores, sistemas de sonido e iluminación y demás equipos susce ptibles de uso en ellas. Estudio de los equipos de ventilación forzada.
Una vez conseguida la relación de datos anteriormente descrita, se está en disposición de tener una idea clara y veraz sobre la situación real de la instalación hotelera en su conjunto. Tal y como se ha podido ver, dada la diversidad de campos de actuación en los que se llevan a cabo labores de recopilación de datos en el proceso de auditoria energética, es conveniente contar en el equipo auditor con especialistas expertos en cada uno de los campos, o bien tener un asesoramiento externo en estos puntos. No obstante, el estudio de posibles acciones y soluciones y la posterior decisión acerca de las mismas debe recaer siempre en alguno de los miembros del equipo que tenga un conocimiento completo y
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global de toda la instalación hotelera tanto desde el punto de vista físico y energético como del estado en sí de la instalación
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8.‐ TIPOS DE MANTENIMIENTO APLICADOS. A la hora de configurar el proceso de mantenimiento de una instalación hotelera, el método de trabajo más eficiente pasa por una conjunción de los cuatro tipos principales mantenimiento aplicables a las instalaciones hoteleras en general y que son: -
Mantenimiento Técnico Legal. Mantenimiento Preventivo. Mantenimiento Conductivo. Mantenimiento Correctivo.
8.1. Mantenimiento Técnico Legal.
Como cualquier otra actividad técnica, el mantenimiento está sujeto al cumplimiento de distintas reglamentaciones promulgadas por diferentes poderes legislativos, administraciones e instituciones, y a través de Leyes, Reales Decretos, Instrucciones, Ordenanzas, etc... en áreas tan diversas como la edificación, electricidad, calefacción, ascensores o cualquier área técnica en general. Podría definirse al Mantenimiento Técnico Legal como al conjunto de actividades de gestión de mantenimiento, mínimas obligatorias a realizar por estar contempladas en algún precepto legislativo, y que incluyen documentación administrativa, control y supervisión de las condiciones mínimas de seguridad de las instalaciones, equipos y medio ambiente por órganos competentes. En definitiva, se trata de un tipo de mantenimiento preparatorio con el fin de obtener un resultado “favorable” de las inspecciones obligatorias que los Organismos de Control Autorizados realizan a las instalaciones sobre la base de las prescripciones que establezca el Reglamento de aplicación correspondiente. Las inspecciones obligatorias en el sector objeto de estudio, podrían ser las siguientes:
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8.1.1 Legalización de establecimientos industriales. Real Decreto 59/2005 de 1 de marzo por el que se regula el procedimiento para la instalación, ampliación, traslado y puesta en servicio de establecimientos industriales. En concreto, según la Orden de 27 de mayo de 2005 en su artículo 2 apartado j se indica que se deberá presentar en el trámite de legalización los certificados de Organismo de Control o Técnico Competente, indicando que las instalaciones del establecimiento (eléctrica, equipos a presión, máquinas de trabajo, etc...) están legalizadas y al corriente de las inspecciones periódicas reglamentarias con resultado favorable. 8.1.2 Instalaciones eléctricas de baja tensión. Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión. Real Decreto 842/2002 de 2de agosto de 2002. Inspecciones Iniciales.
- Instalaciones industriales que pre cisen proyecto, con una -
-
potencia instalada a 100Kw. Locales de pública concurrencia. Locales con riesgo de incendio o explosión, de clase I, excep to garajes de menos de 25 plazas. Locales mojados con potencia instalada superior a 25KW. Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw. Quirófanos y salas de intervención. Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada superior a 5KW. Inspecciones Periódicas cada 5 años.
- Instalaciones industriales que pre cisen proyecto, con una -
potencia instalada a 100Kw. Locales de pública concurrencia. Locales con riesgo de incendio o explosión, de clase I, excep to garajes de menos de 25 plazas. Locales mojados con potencia instalada superior a 25KW. Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw.
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Quirófanos y salas de intervención. - Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada superior a 5KW. -
Inspecciones Periódicas cada 10 años.
- Las instalaciones comunes de edificios de viviendas de
potencia total instalada superior a 100KW.
Orden de 17 de mayo de 2007 por la que se regula el Régimen de Inspecciones Periódicas de las instalaciones eléctricas de Baja Tensión.
- Instalaciones anteriores al REBT RD 842/2002 sometidas a
inspección periódica cada 5 años según REBT. Plazos máximos: Instalaciones con antigüedad igual o superior a 15 años: 18 de septiembre de 2007. Instalaciones con antigüedad inferior a 15 años: 18 de septiembre de 2008. - Instalaciones anteriores al REBT RD 842/2002 sometidas a inspección periódica cada 10 años según REBT. Plazos máximos: Edificios con antigüedad superior a 20 años: 18 de septiembre de 2009. Edificios con antigüedad entre 7 y 20 años: 18 de septiembre de 2011. Edificios con antigüedad inferior a 7años: 18 de septiembre de 2013. •
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•
•
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8.1.3 Instalaciones eléctricas de alta tensión. Real Decreto 3275/1982 de 12 noviembre de 1985. Inspecciones Periódicas cada 3 años.
Centrales eléctricas, sub estaciones y centros de transformación. Reglamento Técnico de Líneas Eléctricas Aéreas de Alta Tensión. Decreto 3151/68 de 28 de Noviembre. •
Inspecciones Periódicas cada 3 años. •
Líneas aéreas privadas hasta 30kV.
8.1.4 Ascensores y montacargas. Reglamentos de Aparatos Elevadores y Manutención. Real Decreto 2291/1985 de 8 de noviembre. ITC MIEAEM1. Orden 19 de diciembre de 1985. Inspecciones Periódicas. • • •
•
•
Edificios industriales antes de cada montaje. Una inspección después de cada montaje. Grúas monobloc de entre 15 y 170 kN.m, pasarán una inspección cada dos años. Ascensores instalados en edificios industriales y lugares de pública concurrencia cada dos años. Ascensores instalados en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas cada cuatro años. Ascensores instalados en edificios no incluidos en los apartados anteriores cada seis años.
8.1.5 Máquinas herramientas, instalaciones de máquinas. Real Decreto 1215/1997 de 18 de Julio, sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud para la utilización por los equipos de trabajo.
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Mantenimiento Hotelero Inspección Inicial, Certificado de Adecuación. •
Maquinas herramientas, maquinas para movimiento de tierras, máquinas móviles, los equipos a presión, los equipos de soldadura, los compresores, las herramientas portátiles, las herramientas manuales, las instalaciones compuestas por una asociación de máquinas que funcionen independientemente, etc. Se someterán a una comprobación inicial tras su instalación y antes de su puesta en marcha por primera vez, para comprobar la adecuación de los anexos I y II.
Real Decreto 1435/1992 de 27 de noviembre, modificado por Real Decreto 56/1995 de 20 de enero, por la que se dictan las disposiciones de aplicación de las directiva del consejo 89/392/CE. Procedimiento para la certificación de conformidad de máquinas de nueva construcción. Se aplica a las máquinas, entendiendo por máquina un conjunto de piezas u órganos unidos entre sí, de los cuales uno por lo menos habrá de ser móvil y, en su caso, de órganos de accionamiento, circuitos de mando y de potencia, u otros, asociados de forma solidaria para una aplicación determinada, en particular para la transformación, tratamiento, desplazamiento y acondicionamiento de un material. •
Declaración CE de Conformidad. •
Procedimiento por el que el fabricante o su representante establecido en la Comunidad, declara que la máquina comercializada satisface a todos los requisitos esenciales de seguridad y salud correspondientes.
Examen CE de tipo. •
Procedimiento por el que un Organismo de Control comprueba y certifica que el modelo de una máquina cumple las disposiciones correspondientes del Real
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Decreto 56/1995. 8.1.6 Calderas, Economizadores, Precalentadores, Sobre ‐ calentadores y Recalentadores. Reglamento de Equipos a Presión. Real Decreto 2060/2008 de 12 de diciembre. ITC EP‐1. Prueba en lugar de emplazamiento por fabricante u organismo de control autorizado. Inspección anual de nivel A realizar por fabricante o empresa instaladora EIP‐2 si disponen de los medios técnicos y humanos. Inspección trienal de nivel B a realizar por fabricante o empresa instaladora EIP‐2 si disponen de los medios técnicos y humanos. Inspección sextenal de nivel C por Organismo de Control Autorizado. •
Inspecciones periódicas de calderas de recuperación de lejías negras.
Inspección anual de nivel A y B a realizar por fabricante o empresa instaladora EIP 2 si disponen de los medios técnicos y humanos. Inspección trienal de nivel C por Organismo de Control Autorizado. 8.1.7 Recipientes a presión transportables. Reglamento de Equipos a Presión. Real Decreto 2060/2008 de 12 de diciembre .ITC EP6. Inspecciones periódicas por OCA según lo establecido por el artículo 5 del Real Decreto 222/2001 y por los anexos ADR y RID de los Reales Decretos 2115/1998 y 2225/1998. Inspección periódica quinquenal por OCA de centros de recarga. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento
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8.1.8 Recipientes diversos sometidos a presión. Reglamento de Equipos a Presión. Real Decreto 2060/2008 de 12 de diciembre. Prueba en lugar de emplazamiento por fabricante u organismo de control autorizado. Inspección de recipientes categorizados según el artículo 3.2 del Real Decreto 769/1999 y los cuadros 1, 2, 3 y 4 del anexo II del mismo. NIVEL DE INSPECCION NIVEL A NIVEL B NIVEL C
CATEGORIA DEL EQUIPO Y GRUPO DEL FLUIDO I‐2 y II‐2 I‐1,II‐1,III‐2 y IV‐2 III‐1 y IV‐1 Empresa instaladora 4 Empresa instaladora 3 Empresa instaladora 2 años años años OCA 8 años OCA 6 años OCA 4 años No obligatorio OCA 12 años OCA 12 años
8.1.9 Instalaciones petrolíferas para consumo en la propia instalación. Reglamento de Instalaciones petrolíferas. Real Decreto 2085/1994 de 20 de octubre de 1994. ITC MIE IP‐03. Real Decreto 1427/1997 de 15 de septiembre de 1997. Real Dec reto 1523/1999 de 1 de octubre de 1999. Revisiones, Pruebas Periódicas e Inspección. Instalaciones que no requieren proyecto. Rev isión cada 10 años. Instalaciones que requieren proyecto. Revisión cada 5 años. Prueba de estanqueidad de los tanques con producto. Cada 5 años. Prueba de estanqueidad de los tanques de vacío, limpios y desgasificados. Cada 10 años. Prueba de estanqueidad de tuberías. Sucesivas cada 5 años. •
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Instalaciones que requieren proyecto. Inspección cada 10 años.
8.1.10 Instalaciones petrolíferas para suministro a vehículos. Reglamento de Instalaciones petrolíferas. Real Decreto 2085/1994 de 20 de octubre de 1994. ITC MIEIP 04. Real Decreto 2201/1995 de 28 de diciembre de 1995. Real Decreto 1523/1999 de 1 de octubre de 1999. Revisiones, Pruebas Periódicas e Inspección. •
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Instalaciones que no requieren proyecto. Rev isión cada 10 años. Instalaciones que requieren proyecto. Revisión cada 5años. Prueba de estanqueidad de los tanques con producto. Cada 5 años. Prueba de estanqueidad de los tanques, vaciado, limpieza y desgasificado. Cada 5 años. Prueba de estanquidad de tuberías. Primera a los 10 años. Prueba de estanqueidad de tuberías. Sucesivas cada 5 años. Instalaciones que requieren proyecto. Inspección cada 10 años.
8.1.11 Almacenamiento de líquidos inflamables. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. R. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. ITC MIE APQ‐01. Inspección Inicial para instalaciones que no requieren proyecto. Inspección Periódica cada 5 años. 8.1.12 Almacenamiento de cloro. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. R. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. ITC MIE APQ‐03.
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Inspección Inicial, instalaciones que no requieren proyecto. Inspección Periódica, cada 5 años. Revisión Periódica, cada 2 años. 8.1.13 Almacenamiento de botellas y botellones. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. R. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. ITC MIE APQ‐05. Inspección Inicial, instalaciones que no requieren proyecto. Inspección Periódica, cada5años. 8.1.14 Almacenamiento de líquidos corrosivos. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. R. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. ITC MIE APQ‐06. Inspección Inicial, instalaciones que no requieren proy ecto. Inspección Periódica, cada 5 años. Revisión Periódica, anualmente. 8.1.15 Almacenamiento de líquidos tóxicos. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. R. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. ITC MIE APQ‐07. Inspección Inicial, instalaciones que no requieren proyecto. Informe de adaptación de las instalaciones a la ITC, para instalaciones existentes. Inspección Periódica, cada 5 años. Revisión Periódica de acuerdo con el Art.33 de la ITC.
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8.1.15 Almacenamiento de fertilizantes a base de nitrógeno, adónico con alto contenido en nitrógeno. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. R. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. ITC MIE APQ‐08. Revisión Anual. Inspecciones periódicas cada 5 años. 8.1.15 Instalaciones térmicas en edificación. Reglamento de instalaciones térmicas en edificios (con licencia o en construcción antes de 20/12/2007. Real Decreto 1751/1998. Real Decreto 1218/2002. Inspecciones Periódicas a discreción del administrador. Reglamento de instalaciones térmicas en edificios (con licencia o en construcción después de 20/12/2007. Real Decreto 1751/1998. Real Decreto1218/2002. Inspecciones iniciales a discreción de la Administración. Inspecciones periódicas de generadores de calor. Inspecciones a generadores de frío a requerimiento d el calendario de la Comunidad Autónoma. Inspecciones a la instalación completa a los 15 años. 8.1.16 Instalaciones contra incendios. Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los Establecimientos Industriales. R. Decreto 2 267/2004 de 3 de diciembre. Inspecciones Periódicas cada 2, 3 y 5 años. Instalaciones industriales, almacenamientos industriales, talleres de reparación y los establecimientos de vehículos destinados al servicio de transporte de personas y transporte de •
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mercancías, los servicios auxiliares o complementarios de las actividades mencionadas anteriormente. 8.1.17 Vehículos para el transporte de mercancías perecederas. Acuerdo internacional para el Transporte de Mercancía Perecedera (ATP). Inspección Inicial. Inspecciones Periódicas. Vehículo anterior al 13/12/86: 1 ó 3año s. Vehículo posterior al 13/12/86: 3año s. • •
8.1.18 Seguridad para instalaciones frigoríficas. Instalaciones frigoríf icas en edificios institucionales y pública concurrencia. Real Decreto 3099/1997. Inspección Periódica. Cada 10 años elementos de seguridad . Pruebas de presión al menos una vez al año. Resto de instalaciones. Real Decreto 3099/1997. Inspecciones Periódicas. Cada 10 años elementos de seguridad. Pruebas de presión al menos una vez al año. 8.1.19 Contaminación medio ambiental. Contaminación atmosférica. • •
• •
•
Inspecciones reglamentarias de emisiones atmosféricas según Decreto 74/96, Reglamento de Calidad del Aire (Andalucía) cada 2 ,3 ó 5 años (Grupo A, B o C respectivamente).
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Mantenimiento Hotelero 8.2. Mantenimiento Preventivo.
Para cada equipo o instalación existentes en el hotel se establecerán un conjunto de trabajos que compondrán su plan de mantenimiento preventivo. Estos trabajos serán lanzados: •
•
•
•
Con una periodicidad determinada frecuencia que se le asigne).
(según la
Sólo una vez. Un número determinado de veces (también según la frecuencia que se les asigne). Cuando sea necesario (por ejemplo cada cien veces que actúe un mecanismo, cada 500 horas de funcionamiento, cuando la temperatura alcance un valor determinado, etc.).
Las tareas de mantenimiento no planificado tendrán un tratamiento aparte que se explicará más adelante. En cada uno de estos trabajos o gamas de mantenimiento se definirá: •
El código de la gama.
•
El equipo al que se refiere.
•
La descripción del trabajo a realizar.
•
•
•
La persona o personas que tienen que realizar el trabajo y el tiempo estimado que les llevará hacerlo a cada uno de ellos. Los costes extraordinarios que pudiera haber (portes, desplazamientos, etc.). La prioridad del trabajo (ejemplo: urgente, normal y baja, establecido en el fichero correspondiente).
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Mantenimiento Hotelero •
El tipo de trabajo (ejemplo: preventivo interno, preventivo externo, modificativo interno, etc., establecido en el fichero correspondiente).
•
El departamento del que depende el trabajo.
•
El centro de costes al que se asigna el trabajo.
•
•
•
•
•
•
La periodicidad según un calendario de días, semanas, meses, años. La siguiente fecha en que hay que realizar el trabajo. El tipo de días en que se cuenta la programación: días laborables o días naturales. Si hay que tener en cuenta o no los días festivos (habrá que definir previamente dichas festividades). Las reglas de programación de "fecha de ejecución" y relaciones entre tareas: teniendo en cuenta o no la fecha de ejecución de una tarea que ha de realizarse, por ejemplo, cada cinco días, habrá de variar o no la próxima fecha en que se realice el trabajo en función de si la vez anterior éste se ha adelantado o retrasado en un día; para distintas reglas existen tareas que anulan a otras, así una revisión general que se realiza cada seis meses anulará a la revisión parcial correspondiente que se realiza cada mes. Los repuestos necesarios para realizar ese trabajo.
A cada trabajo de mantenimiento preventivo, igual que a las fichas de los equipos, se le podrán asociar documentos de texto de cualquier extensión y planos e imágenes escaneadas. Además se podrá ver: la programación de ese trabajo para un horizonte determinado (ejemplo, para los próximos tres meses), las órdenes de trabajo asociadas a esa gama, y también todas las gamas o trabajos de mantenimiento que haya para el equipo o instalación sobre Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento
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el que estamos trabajando. Las tareas de mantenimiento no planificado tendrán un tratamiento especial con objeto de que el lanzamiento de la orden de trabajo correspondiente se realice de forma inmediata y el trabajo se haga lo más rápidamente posible. Así, habrá un botón específico para lanzar trabajos no planificados, en el que aparezca una pantalla en la que se deberá definir el equipo a reparar y la persona que ha de realizar la reparación, pudiéndose rellenar otros datos, si fuera necesario, con posterioridad al lanzamiento de la orden de trabajo. También existirá una funcionalidad que permita emitir y completar la orden de trabajo con posterioridad a la ejecución del mismo, por si no ha sido posible emitirla cuando se recibió el aviso de avería. El diseño de las órdenes de trabajo que salen impresas será definible por el usuario de forma análoga a como se definen las plantillas de las fichas para dar de alta los equipos e instalaciones. Así se irán escogiendo campos de la base de datos para configurar la orden de trabajo escrita que suele ser una hoja en la que figuran da‐tos como por ejemplo: nombre de la empresa o del establecimiento, nº de orden de trabajo, equipo a mantener con su código correspondiente, descripción del trabajo a realizar, personal que tiene que llevarlo a cabo, etc. También deberá haber espacio para que los operarios completen la orden de trabajo: comentarios, tiempo trabajado y repuestos utilizados, fundamentalmente. A continuación se muestra un ejemplo de diagrama de flujo en el que se recogen los procesos que intervienen en el desarrollo de una posible acción preventiva sobre una instalación o equipo.
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Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes de trabajo preventivas.
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Mantenimiento Hotelero 8.3. Mantenimiento Conductivo.
Las acciones conductivas de mantenimiento recogen de forma rutinaria lo que es el día a día de la labor de mantenimiento del hotel. Se trata de realizar los trabajos y controles necesarios para asegurarnos en cada momento de que los elementos de la instalación se encuentran operativos. En realidad el mantenimiento conductivo se basa en rondas periódicas por los cuadros, elementos de control, situación donde se encuentran las unidades y en general por las instalaciones tanto técnicas como normales. Durante las rondas se van observando las deficiencias existentes para con posterioridad solucionar las mismas por orden de importancia. El comienzo de una jornada laboral cualquiera para el Jefe de Mantenimiento podría ser el siguiente: •
•
•
Ver el booking del hotel: tarea imprescindible para identificar qué habitaciones tenemos bloqueadas por averías. De esta forma podemos planificar las reparaciones necesarias para desbloquearlas. Ver actividades planificadas en las salas de eventos: si disponemos en el hotel de salones, para congresos, exposiciones, celebraciones u otros eventos, deberemos asegurarnos a de que dichos salones se encuentren en perfecto estado, tanto a nivel de climatización, iluminación, mobiliario adecuado al evento, etc. Análisis de consumos energéticos: examinamos en este punto si han existido durante el día anterior excesos injustificados en los consumos eléctricos, hídricos, de gasóleo, etc.… para que en caso de haberse producido dichos excesos, podamos identificar la fuente origen del exceso de consumo e intentar corregirlo.
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•
•
Planificación de los mantenimientos: Análisis de los planes de mantenimiento técnico‐legal y preventivo para ver si durante el día se debe realizar alguna acción, y en consecuencia verificar que se va a realizar. Revisión de parámetros de funcionamiento: Se comprueban a continuación los parámetros de funcionamiento de las instalaciones más importantes del hotel, ya sea por la peligrosidad de que dichos parámetros estén fuera de un rango determinado, por cuestiones estéticas o por cuestiones de confort de los clientes. La forma mas sencilla de afrontar esta tarea diaria es la confección de listas de control o “check list” para asegurarnos que tomamos todos los datos y que nada se nos queda atrás. Un ejemplo de los parámetros que se deberían revisar en cualquier instalación hotelera podrían ser los siguientes; Por peligrosidad
- Toma de muestras para análisis de legionela. - Toma de muestras para análisis de agua en piscinas y -
spa’s. Lectura de temperaturas en cámaras frigoríficas de almacenamiento de comida. Funcionamiento correcto de los ascensores. Niveles de sal, cloro y dureza del agua en caso de ten er descalcificadotes o potabilizadores de agu as. Presiones de grupos de suministro de agua potable. Presiones de grupos de contraincéndios. Inspección visual de depósitos de almacenamie nto de combustibles. Estado despejado de las salidas de emergencia.
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Mantenimiento Hotelero Por cuestiones estéticas
- Análisis de iluminación, mobiliario, limpieza y aspecto
general de zona de recepción, restaurantes y zonas comunes habitables del hotel. - Análisis de iluminación de luminosos corporativos del hotel e iluminaciones exteriores. Por cuestiones de confort
- Toma de temperaturas de climatización en recepción,
restaurantes y demás zonas comunes habitables del hotel.
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Mantenimiento Hotelero 8.4. Mantenimiento Correctivo.
Como en cualquier otro tipo de edificación, un hotel sufre el desgaste continuo de sus instalaciones debido al uso continuado del mismo. En consecuencia, y debido dicho desgaste se producirán regularmente numerosas averías en las instalaciones, roturas de mobiliario y carpinterías de madera y metálicas, desperfectos en moquetas y cortinas, etc. Cuanto mejor sea el pan de mantenimiento preventivo que dispongamos, menor será el mantenimiento correctivo a realizar, pero tendremos que tener en cuenta que nunca nos libraremos de realizar correctivos. La manera de afrontar dichas averías y la celeridad con la que seamos capaces se subsanarlas vendrá en parte condicionada al modelo de mantenimiento que usemos en nuestro hotel, ya sea el de Autogestión o el Facility Management. El disponer de personal propio para realizar el mantenimiento correctivo nos dota de una gran agilidad para efectuar las reparaciones correctivas. Además si incluimos un sistema informatizado de comunicación de averías mediante PDA’s, el operario en tiempo real será capaz de recibir órdenes de trabajo instantáneamente y en consecuencia minimizar así los tiempos de actuación. En el diagrama adjunto se puede observar uno de los numerosos modelos de gestión de órdenes de trabajos correctivas, desde su apertura, pasando por analizar su prioridad para determinar si la corrección debe ser instantánea, si se ejecuta con personal propio o si hay que subcontratarla y hasta su cierre definitivo. Terminada la reparación deberá registrarse en el documento “Registro de Mantenimiento” para establecer un historial de reparaciones con el fin de detectar los elementos que más frecuentemente se averían para aconsejar su sustitución y disminuir así los costes de reparación modificando el preventivo asociado a dicho elemento.
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Mantenimiento Hotelero
Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes de trabajo correctivas.
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Mantenimiento Hotelero
9.‐ CONCLUSIONES. En definitiva todo el proceso de mantenimiento en una instalación hotelera está encaminado inevitablemente a asegurar la calidad y confort de las estancias, así como la plena satisfacción de los huéspedes. Un huésped satisfecho se convierte en un cliente regular que en condiciones normales elegirá de nuevo nuestro hotel en próximas estancias. La ardua tarea que nos ocupa estará bien desarrollada si conseguimos hacer nuestro trabajo de manera eficaz, rentable e invisible a ojos de los huéspedes. De esta manera la dirección del hotel deberá reconocer inevitablemente nuestro buen hacer y compensar a Mantenimiento año a año con nuevos medios para cada vez acometer su trabajo con mayor éxito.
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