ANALISA PERUMAHAN PERMUKIMAN RISET DALAM BIDANG PERUMAHAN PERMUKIMAN
ANALISA PERUMAHAN PERMUKIMAN RISET DALAM BIDANG PERUMAHAN PERMUKIMAN
PERUMAHAN PERMUKIMAN
TURNER : PERUMAHAN BUKAN BENDA TAPI PROSES DARI HOUSING
OBJEK / BENDA • TEMPAT BERHUNI/TINGGAL • TEMPAT PEMBANGUNAN KELUARGA • TEMPAT YANG MENYEDIAKAN AKSES TERHADAP BERBAGAI FASILITAS DAN PRASARANA • MENINGKATKAN HARKAT DAN FUNGSI DARI KUALITAS LINGKUNGAN DAN AKTIVITAS KOMUNITAS • MEMPERKUAT, MEREFLEKSIKAN STATUS SOSEK-BUD • SIMBOLISASI JATI DIRI
BENDA PP
PROSES
PROSES PERENCANAAN PERANCANGAN HOUSING ( SUATU PROSES MEMBUAT/MENGEMBANGKAN PERUMAHAN YG DI DALAMNYA TERDAPAT ASPEK-ASPEK : 1. PEMBIAYAAN 2. PENGHUNIAN ( PEMBELIAN, SEWA MENYEWA ) 3. OPERASIONAL DAN MAINTENANCE • • •
ASPEK – ASPEK TERSEBUT SALING BERHUBUNGAN ENTAH ANTAR ASPEK PERUMAHAN PERMUKIMAN SEBAGAI BENDA ATAU SEBAGAI PROSES ATAU ANTARA PROSES DAN BENDA ( DIMANA PROSES LEBIH DULU MEMPENGARUHI PP SEBAGAI BENDA )
PERUMAHAN PERMUKIMAN SEBAGAI OBJEK DURABLE : DURABILITY / TAHAN LAMA PP SEBAGAI OBJEK TERKAIT DENGAN
RUANG DAN WAKTU
FIXITY : BERADA PADA SUATU LOKASI YANG PASTI
RUANG WAKTU
: PP TERGANTUNG KEPADA SITUASI, RUANG, GEOGRAFI : PP TERGANTUNG KEPADA APA YANG DILAKUKAN DAHULU & APA YANG DIHARAPKAN DI MASA DEPAN
APA YANG DIANALISIS DALAM PERUMAHAN PERMUKIMAN KELUARAN / OUTCOME
• POLA / MORFOLOGI • SEGREGASI • PERKEMBANGAN DALAM SKALA KOTA • STYLE
PROSES - PROSESNYA
• • • •
PENGARUHNYA / DAMPAK TERHADAP LINGKUNGAN
• LINGKUNGAN FISIK • SISTEM SOS EK BUD POL • KELEMBAGAAN
PERANCANGAN ( SISTEMNYA : BERBASIS APA ) PERENCANAAN ( INFORMAL/FORMAL ) KONSEP APA YANG DITERAPKAN PROSES PENGHUNIANNYA
SEBAB AKIBAT DALAM ANALISA PP • JARING INFRASTRUKTUR • TATA RUANG ( MAKRO ) LOKASI • KEADAAN LINGKUNGAN • PARAMETER – PARMETER FISIK PERENCANAAN PEMBANGUNA
• KEPEMILIKAN TANAH MEMPENGARUHI POLA LAYOUT
• • • • •
JARINGAN EKONOMI JARINGAN SOSIAL PERAN PERMUKIMAN MAKNA DARI PP CITRA PERUMAHAN
• KEPADATAN • LUAS LINGKUNGAN • STANDAR PERUMAHAN • KONDISI FISIK • POLA LAYOUT • PENGGUNAAN TANAH • FUNGSI-FUNGSI PERUMAHAN CONTOH : KAMPUNG NAGA YANG MERUPAKAN TANAH ADAT SEHINGGA LEBIH MUDAH DIATUR ( KAMPUNG NIAS ) BERBEDA DENGAN PENGADAAN TANAH YANG DILAKUKAN SECARA AKRETASI/TRANSFER SEBAGIAN - SEBAGIAN MEMPENGARUHI UJUD FISIK PERUMAHAN ( LINGKUPNYA PP )
SEBAB AKIBAT DALAM ANALISA PP • SISTEM POLA KELUARGA • KEGIATAN EKONOMI KELUARGA • KEGIATAN KEMASYARAKATAN • KONDISI SOSIAL BUDAYA • KEGIATAN SOSIAL • BUDAYA BERMUKIM • RENCANA TATA RUANG • PERATURAN MEMBANGUN PP • MEKANISME KONTROL PEMBANGUNAN PP • SKEMA-SKEMA PEMBANGUNAN PP • SKEMA – SKEMA PEMBIAYAAN PP
MEMPENGARUHI UJUD FISIK PERUMAHAN
KEBIJAKAN PERKOTAAN KEGIATAN EKONOMI KELUARGA ORGANISASI PEMBANGUN KOTA INDUSTRI PERUMAHAN INDUSTRI KONSTRUKSI POLA URBANISASI STOCK PERUMAHAN
FAKTOR EKSTERNAL YANG MEMPENGARUHI UJUD FISIK PERUMAHAN PERMUKIMAN
• • • • • • •
PENGGOLONGAN RISET PERUMAHAN PERMUKIMAN MENURUT SIFATNYA
1.EX-POSE : MELIHAT APA YANG ADA & MENGAPA TERBENTUK SEPERTI ITU DENGAN MELIHAT KONDISI MASA LALU. ( EX : TIPE MORFOLOGI DARI BERBAGAI KOTA ) 2.EX – ANTE : MELIHAT KE DEPAN
MENURUT WAKTU
1.SEKARANG ( DIAGNOSIS ) : STRUKTUR KONSTRUKSI 2.YANG LALU ( HISTORI, DIAGNOSIS ) : MORFOLOGI 3.DI/KE DEPAN ( PROGNOSIS ) : HOUSING DEMAND
MENURUT TUJUAN
1.DESKRIPTIF ( GAMBARAN ) 2.ANALITIKAL 3.EKSPLANATORY 4.EVALUATIF 5.PROGNOSIS / EKSPLORATIF
LAY MAN / ANEKDOTAL : CERITA UMUM MENGENAI PERMUKIMAN YANG DILAKUKAN TANPA MELAKUKAN PENELITIAN
ANEKDOTAL
ILMIAH
DISISTEMATISKAN MELALUI SUATU KERANGKA TEORITIK YANG JELAS
KESIMPULAN
BENDA SEBAGAI PRODUK BERKAITAN DENGAN DIMANA DIA BERDIRI
PP
SOS-EK-BUDPOL
PROSES : MENJELASKAN TAHAPAN YANG MENGGUNAKAN SUATU KERANGKA BERFIKIR/KONSEP
METODE PENELITIAN
MEMBENTUK POLA / BENTUKAN TERTENTU Y ANG MENIMBULKAN DAMPAK PADA LINGKUNGANNYA DAN BAGAIMANA TERBENTUK BERLAKU JUGA HUBUNGAN SEBALIKNYA.
PENDEKATAN TIPO MORFOLOGI ANALISA PERUMAHAN PERMUKIMAN
TIPO MORFOLOGI TIPOLOGI : SUATU KONSEP ATAU ISTILAH YANG MENYATAKAN JENIS ATAU TIPE TERHADAP SUATU BENTUKAN
KERANGKA UNTUK MELIHAT BAGAIMANA BENTUK HUNIAN ( HAMLET ) ATAU BENTUKAN KOTA. DENGAN MELIHAT SUATU HAMLET / BENTUK KOTA SEBAGAI PRODUK
MORFOLOGI : BAGAIMANA
ARSITEKTUR
TATANAN ( SKALA HUNIAN : BAGAIMANA HUBUNGAN HUNIAN TERHADAP LINGKUNGANNYA. ATAU DALAM SKALA LUAS BAGAIMANA PERMUKIMAN TERSUSUN DAN BERHUBUNGAN DENGAN LINGKUNGAN LUARNYA
1. TATANAN SPASIAL 2. PROSES PERKEMBANGAN TRANSFORMASI TATANAN SPASIAL
KERANGKA TIPO MORFOLOGI PARADIGMA
1. OBJEK DIASUMSIKAN SEBAGAI ARSITEKTUR ARSITEKTUR DILIHAT SEBAGAI BANGUNAN DAN LINGKUNGANNYA JUGA DILIHAT ARSITEKTUR SEBAGAI KOTA DAN LINGKUNGANNYA
2. TATANAN DARI OBJEK MEMILIKI LOGIKA SPASIAL ( BERBAGAI KEMUNGKINAN ALASAN SOSIAL BUDAYA ) : MENGAPA DAN ALASAN TERBENTUKNYA.TANAN DIKAITKAN DENGAN FAKTOR SOSIAL, BUDAYA ) DAN MENGEKSPLOR KEMUNGKINAN ALASAN FAKTOR LAIN.
3. ANALISA HARUS MENGGUNAKAN 2 METODOLOGI •
SINKRONIK : MEMOTRET UNTUK MELIHAT KEADAAN SEKARANG. CROSS SECTION
•
DIAKRONIK : MEMBACA SEJARAH DARI SPACE YANG DITELITI ( PERUBAHAN YANG TERJADI ) DAN FAKTOR – FAKTOR YANG MENYEBABKAN PERUBAHAN TERSEBUT.
YANG DIANALISA DALAM TIPO MORFOLOGI 1. ARTIKULASI SPASIAL • • •
DOMINASI DARI SUATU ARTIKULASI PUSAT DARI SUATU TATANAN TIPOLOGINYA ( MENGIDENTIFIKASI BENTUKAN ) DIDUKUNG DATA – DATA / ALASAN
2. UNSUR – UNSUR SUPPORT DAN INFILL • •
SUPPORT : MENDUKUNG KEBERADAAN SUATU BENTUKAN / STRUKTUR UTAMA, ZONA, JALAN INFILL : PENGISI DARI BENTUKKAN
3. NOTION OF SCALE : PENGERTIAN / GAGASAN DARI SKALA 4. UNSUR UTAMA 5. UNSUR PERMANEN : ASPEK DIAKRONIK KARENA TERKAIT DIMENSI WAKTU
6. HABITASI : SOSIAL, BUDAYA, EKONOMI
METODE PENELITIAN PROSES PENGUMPULAN DATA DILAKUKAN DENGAN
MAPPING MENGGAMBAR : SIRKULASI, ANTAR MASSA, MENGGAMBAR BAGAIMANA MASSA / BANGUNAN DUDUK DI ATASNYA, MENGETAHUI MANA YANG PERMANEN / UTAMA ( MEMERLUKAN DATA DARI MASA KE MASA SEHINGGA TERGAMBAR PERUBBAHANNYA )
OBSERVASI MORFOLOGI, FUNCTIONNING, PERKEMBANGAN
WAWANCARA TERBUKA : VISISTASI HUNIAN
ANALISIS SISTEM PRODUKSI Menganalisa proses yang terjadi dalam pembentukan suatu perumahan permukiman dan menjawab alasan terbentuknya
Tipo morfologi
karakterisitk PERUMAHAN PERMUKIMAN
PRODUK proses
identifikasi
METODOLOGI
kerangka analsisi fokus kategorisasi
PELAKU PRODUKSI
UNSUR LINGKUNGAN BINAAN/OBJEK PRODUKSI
CARA PENGADAAN
Keluarga Penjumlahan dari proses pengadaan secara individual Sektor Komunitas (budaya & sosial) Pembangunan bersifat kolektif dan menganut unsur” budaya Sosial tanpa pakem Sektor Swasta Bersifat benefit, melakukan share saham, tanah, konstruksi dll Sektor negara Otoritas publik Tanah Infrastruktur Bangunan Pasar Pasar yang disesuaikan Alokasi Administrasi Penguasaan lahan Tanah adat/warisan Usaha sendiri
IDENTIFIKASI
FOKUS Gambaran kolektif gambaran umum yang berlaku atau menggeneralisasikan gambaran terhadap kondisi tertentu SIFAT UMUM LINGKUNGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN PELAKU PRODUKSI
ORGANISASI SOSIAL PRODUKSI
METODE MOBILISASI
Pola /kondisi fisik dan tipe morfologinya Pengaturan/penggunaan terkait dengan domain penggunaan
Yang mewakili Tereplikasi secara ekstensif
Bagaimana hubungan dalam proses yang terjadi antar pelaku. Kontribusi masing-masing pelaku
Cara pengadaan sumber daya perumahan permukiman
ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN
KONSEP/DEFINISI LAMA
Dilihat dari unsur internal Kualitas perumahan permukiman dinilai berdasarkan standarisasi, kenyamanan thermal
KONSEP/DEFINISI YANG LEBIH TERINTEGRASI
Dilihat dari unsur eksternal (langsung atau tidak langsung) dari suatu lingkungan
KUALITAS
PARAMETER KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN
PRODUK Perumahan Permukiman
EVALUASI Kenyamanan, Fungsional, Status sosial/life style, Estetika, Kesehatan, Kualitas Lingkungan, Kekokohan, Standar, Lokasi
KEBIJAKAN
Kebutuhan
Analisis kualitas perumahan permukiman menjadi satu masukan penting bagi satu keputusan kebijakan
Program
OUTCOME Kepuasan Berhuni Kesejahteraan Produktivitas
Program ( Upgrading/Replacing) Pembiayaan, Rencana
Kelembagaan/Peraturan Pemerintah ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN
Struktur dan Konstruksi
kekokohan
Standarisasi
Ukuran, Besaran, dll
Kenyamanan Fisik
Termal, Visual, Audial
Fungsional
Cocok/tidak untuk rumah tinggal
Estetika/penampilan
Unsur Kualitas
DIADAKAN PENGUKURAN TERHADAP BAGUS TIDAKNYA
PENDEKATAN STUDI MELALUI ASPEK-ASPEK MATERIAL YANG TERUKUR
Psikologi KEPUASAN, ADAPTABILITAS,
PUAS/TIDAK
KINERJA FUNGSIONAL/KINERJA
Sosiologi
SOSIAL
Riaz Hasan : Mempelajari hubungan antara kinerja sosial dari ruang antara ketetanggaan dengan kenakalan remaja
Penelitian kinerja sosial di rusun Singapura : muncul kebijakan ruang dan asosiasi dalam rusun
PENDEKATAN STUDI BERBASIS DISIPLIN ILMU YANG ADA (MEMPELAJARI HUBUNGAN MANUSIA DENGAN OBJEK
MANUSIA
OBJEK
FAKTORFAKTOR LAIN
KARAKTERISTIK ANALISIS Terkait dengan faktor-faktor lainnya/ tidak berdidir sendiri Contoh kasus : orang Baduy tidak puas tinggal di rumah susun secara psikologi, sosiologi, antropologi
SEARAH Terkait dengan disiplin ilmu
KONTEKS SEMPIT Tidak melihat konteks yang lebih luas dan fundamental
KELEMAHAN KE DUA PENDEKATAN
Psikologi KEPUASAN, ADAPTABILITAS,
PUAS/TIDAK
KINERJA FUNGSIONAL/KINERJA
Sosiologi
SOSIAL
Riaz Hasan : Mempelajari hubungan antara kinerja sosial dari ruang antara ketetanggaan dengan kenakalan remaja
Penelitian kinerja sosial di rusun Singapura : muncul kebijakan ruang dan asosiasi dalam rusun
PENDEKATAN STUDI BERBASIS DISIPLIN ILMU YANG ADA (MEMPELAJARI HUBUNGAN MANUSIA DENGAN OBJEK
Terpenuhinya standar ukuran (luas/penghuni Melihat secara agregat:jumlah kebutuhan rumah dan ketersediaan (housing needs), Besaran lain yang terkait dengan unit hunian berdasarkan parameter tertentu (data arsitek) Terpenuhinya Fasilitas/Unsur Hunian (Ketentuan yang harus ada pada suatu rumah) Standar yang Berhubungan Dengan Desain (Jarak tangga kebakaran, letak septiktank, dll)
STANDAR HUNIAN
STANDAR INFRASTRUKTUR & FASILITAS
Sama dengan ukuran utk hunian hanya saja diperuntukkan utk sarana fasilitas ( ukuran selokan, luasan RTH, standar fasilitas umum yang harus ada)
ATURAN’’ BANGUNAN DAN FASILITAS HUNIAN
Berhubungan dengan detail aturan (Ketentuan bukaan lubang, ketinggian ceiling)
ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN BERDASARKAN STANDAR PERUMAHAN PERMUKIMAN
MENGGUNAKAN STATISTIK
1. Luas total/penghuni
- Standar Deviasi
2. Variabel x
- Standar deviasi dari selisih antara aktual
3. Variabel y
dan standar
Untuk menentukan standar (mendefinisikan standar) dapat dilakukan penelitian tersendiri
METODE PENELITIAN
SICK BUILDING SYNDROME Penyakit/gejala disebabkan dari bangunan yang digunakan
FAKTOR INTERNAL
1. Tidak terpenuhinya standar hunian 2. Penggunaan bahan bangunan penyebab
FAKTOR EKSTERNAL
masalah kesehatan 3. Desain yang menyebabkan permasalahan thermal, kelembabanm, dll
ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN BERDASARKAN KESEHATAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
CARA LANGSUNG
CARA TIDAK LANGSUNG
Mengukur terpenuhinya standar 1. Secara formal 2. Secara akademik : menggunakan konsep” tertentu seperti kinerja, efektivitas, efisiensi. Studi parsial kinerja perumahan 1. Kondisi thermal 2. Kondisi Penerangan 3. Kondisi Noise 4. Pengukuran ambient (ukuran ambang) zat” yang menimbulkan penyakit Morbidity Mortality Natality Fecundity
Vs Standar Cara menganalisis dengan mempelajari dampak /akibat dari PP terhadap user
METODE PENELITIAN
Struktur dan konstruksi sesuai dengan ketentuan KUALITAS FISIK Bahan material yang memiliki banyak variabel (warna,tekstur, dll Pertimbangan : 1. Hal” objektif : Kekuatan, kenyamanan 2. Hal” subjektif : Preferensi FUNGSI
Menentukan metodologi dengan meminjam cabang ilmu lain ( psikologi, sosiologi, dll )
Dapat dilihat dari berbagai kemungkinan : Kinerja rona dilihat dari parameter Usability ( efisiensi, efektifitas), Habitability (konsep abstrak), Kesesuaian (aktivitas, value, tujuan)
ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN BERDASARKAN DESAIN, PLAN, SETTING/RONA
PENDEKATAN FUNGSIONALIS/KONVENSIONAL MELIHAT GARIS TENGAH (MEANS), TREN UTAMA. Contoh : dalam melihat usability terhadap suatu ruang Didapat 80% digunakan tidak sesuai dengan fungsinya SETTING
MODEL IDEAL DARI USER Delta besar/tidak
KECOCOKAN
KESESUAIAN DENGAN NEEDS & PREFERENSI
respon Salah satu cara dengan housing satisfaction bisa mensetup banyak variabel sehingga lebih jelas
PENDEKATAN/METODOLOGI
HOUSING SATISFACTION
DEFINISI Rumah mengandung dua arti. Sebagai kata benda, rumah merupakan produk atau komoditas, sedangkan sebagai kata kerja rumah berarti proses atau aktivitas. [turner, 1972:151] Tingkat kepuasan terhadap ruang diartikan sebagai keadaan tingkat kepuasan seseorang dari sangat tidak puas sampai sangat puas terhadap kondisi aktual suatu ruang [morris, 1978]
Pengertian tentang tingkat kepuasan melibatkan campuran yg unik antara rasa objektif dan subjektif, fisik dan psikologis. Galster [1987] menggambarkan bahwa kepuasan terhadap ruang adalah sebuah ukuran psikologikal terhadap jurang perbedaan yang terjadi antara kebutuhan dan aspirasi penghuni dengan kondisi realitas ruang saat ini. Apabila suatu ruang dinilai oleh penghuninya menggunakan ruang ideal maka akan timbul ketidakpuasan terhadap ruang tersebut [struyk, R.J., et. All:1989]
OBJEKTIF : 1.UNTUK MENGEKSPLOR TIPE PERUMAHAHAN YANG DISEDIAKAN OLEH SZB 2.UNTUK MENELITI DAN MEMBANDINGKAN TINGKAT KEPUASAN YANG DIRASAKAN PENGUNI 3.UNTUK MENEMUKAN FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI TINGKAT KEPUASAN 4.UNTUK MEMBUAT KEBIJAKAN YANG MAMPU MENINGKATKAN TINGKAT KENYAMANAN PENGHUNI
OLEH
CONTOH PERTANYAAN PENELITIAN 1.BAGAIMANA TINGKAT KEPUASAN YANG DIRASAKAN PENGHUNI TERHADAP UNIT HUNIAN 2.SEBERAPA BESAR PENGARUH UNIT SUPPORT SERVICES TERHADAP TINGKAT KEPUASAN 3.SEBERAPA BESAR PENGARUH PUBLIK FASILITAS DAN KONDISI SOSIAL LINGKUNGAN TERHADAP TINGKAT KEPUASAN 4.SEBERAPA BESAR PENGARUH TETANGGA TERHADAP TINGKAT KEPUASAAN 5.FAKTOR APA YANG DAPAT MENINGKATKAN TINGKAT KEPUASAN PENGHUNI
Savadiswara [1987:28] mengatakan bahwa Kepuasan didalam lingkungan perumahan susun/sosial dapat dijabarkan sebagai berikut: 1. Satisfaction 2. Satisfaction 3. Satisfaction 4. Satisfaction 5. Satisfaction
with with with with with
neigbours public facilities dwelling unit environmental condition locational aspect
PENGARUH KEPUASAN PENGHUNI Savadiswara [1987:28] karakteristik penghuni yang dapat mempengaruhi tingkat kepuasan adalah: 1. Status sosial ekonomi [aset/pendapatan] 2. Pekerjaan dan tk pendidikan 3. Jumlah anggota keluarga 4. Status kepemilikan dan lama tinggal 5. Usia penghuni dan jenis kelamin
Metode yang paling sering digunakan pada tema housing satisfaction ini adalah: metode kuantitatif, mix Survei/ observasi, Kuisioner dan wawancara Cenderung menggunakan alat bantu program statistik untuk melihat hubungan data yang relatif banyak
LAT BELAKANG SUBJEK
OBJEK PP
RESPON KEPUASAN
KOGNISI TTG OBJEK/PERSEPSI
PENGALAMAN
SIKAP LATEN RESPON MANIFEST
TETAP
ADJUSTMENT *HOUSING SATISFACTION FRAME WORK
MENINGGALKAN
ADAPTASI
BEBERAPA ASPEK TERKAIT KOGNISI • 1. RECIGNIZABLE • 2. IDENTIFIABLE • 3. MEMENUHI HARAPAN/KEBUTUHAN
KORELASI BISA TERJADI HUBUNGAN ANTAR PENGHUNI DENGAN KEPUASAN
HOUSING SATISFACTION CENDERUNG MENCARI INDEKS
ANALISIS HEDONIC Analisa yang dilakukan untuk melakukan penilaian terhadap kualitas suatu barang sebelum dilakukan penentuan harga Pendekatan dalam analisis kualitas yang mencoba memasukkan semua atribut/variabel yang memungkinkan
MANFAAT/ KENIKMATAN HARGA HEDONIC KONDISI, LATAR BELAKANG
HARGA HEDONIC
Harga yang dipengaruhi berbagai faktor (pendapat subjektif)
Memprediksi harga dari data-data yang sudah ada
DEMAND Demand dengan kualitas spesifik tertentu
Melibatkan konsumen Analisa hedonic dikeluarkan oleh ekonom yang mulai memasukkan konsumen dalam pertimbangan menentukan harga
Memprediksi harga dengan menilai kualitas
Masyarakat yang menganut hedonic adalah masyarkat yang menganut kenikmatan/manfaat terhadap suatu produk
HARGA PASAR
HARGA HEDONIC
IDENTITAS KONSUMEN
Apa saja yang berperan dalam menaikkan dan menurunkan kualitas dari atribut” produk
KEPRESISIAN HEDONIC BERGANTUNG KEPADA
1. Merumuskan Variabel (variabel internal:akses,kualitas, variabel eksternal:lingk sekitar,polusi, cara peneliti melakukan penelitian) 2. Menentukan value 3. Metoda yang dipakai untuk menggali informasi
Penambahan variabel affordability akan mempengaruhi income effect. Lawrance menyebutkan suatu perumahan dengan kualitas baik tdk akan meningkatkan kualitas penghuninya apabila menimbulkan kecemasan thd biaya pemenuhan perumahan. Semakin rendah penghasilan seseorang semakin tidak terjangkau hunian dan semakin tidak berkualitas hunian tersebut.
FUNGSI
1. Memprediksi harga pasar 2. Menilai kualitas 3. Menentukan strategi untuk meningkatkan harga produk setelah diketahui atribut” yang mempengaruhi harga/kualitas 4. Melihat demand pada suatu pasar
BAGAIMANA MENILAI KUALITAS
Atribut A
X Y Suka - Dibeli
Obyek PP
Atribut B
Atribut C
X Y
X Y
quality
konsumen
- menambah harga
Tidak Suka - Tidak dibeli
- mengurangi harga
demand
Fungsi - Melihat pengaruh atribut kualitas yang ada pada suatu obyek terhadap harga obyek tersebut - Melihat pengaruh atribut kualitas yang ada pada suatu obyek terhadap permintaan pasar (demand) Dasar Hipotesis Hedonic (Rosen, 1974) bahwa “Suatu barang dinilai menurut atribut yang bersangkutan dengan kegunaannya atau karakteristiknya” Sehingga disimpulkan bahwa karakteristik dan kualitas attribut suatu barang akan dapat meningkatkan maupun mengurangi harga barang.
Penggunaan dalam riset perumahan permukiman - Untuk melihat housing demand – karakteristik atribut seperti apa yang disukai pasar - Untuk memperkirakan harga obyek perumahan permukiman (rumah, tanah, dll) berdasarkan karakteristik atribut yang dimilikinya Jenis data dan teknik pengumpulan data: - Menggunakan data sekunder, misalnya data pajak, sensus, dan data penjualan. - Menggunakan data primer, misalnya wawancara langsung pada konsumen atau penjual tentang alasan dan atribut yang mempengaruhi keputusan membeli atau menjual. - Dalam pengumpulan data, preferensi terhadap tingkat kualitas tidak dilibatkan.
Song, yan and Gerrit Knaap, (2003), New urbanism and Housing Values a Dissagregat Assessment, Journal of Urban Economics 54 (2003) 218–238 Tujuan: menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi harga jual rumah yang menggunakan perencanaan new urbanism Metode sampling dan pengumpulan data: - Data penjualan rumah (single family housing) di portlnd pada tahun 19941996. Dalam data tersebut terdapat informasi mengenai tahun penjualan, lokasi penjualan, karakteristik rumah yang dijual, dan harga. - Studi literatur dan penelitian sejenis terdahulu untuk menentukan variabel penelitian
- Variabel independen,: berupa atribut dan karakteristik yang ditentukan pada hunian dan lingkungannya, meliputi enam variabel yaitu 1. atribut fisik hunian (kualitas bangunan, luas kavling dan bangunan, kebaruan) 2. Tingkat pelayanan publik (kualitas sekolah, kesesuaian tingkat pajak, kedekatan dengan fasilitas pemerintahan) 3. Lokasi (kemudahan akses ke tempat kerja, CBD) 4. Keberadaan fasilitas publik 5. Karakter new urbanist (pola jalan dan sirkulasi, kepadatan, tata guna lahan campuran, akses, pilihan moda transportasi, pedestrian walkabillity. - Variabel dependen : tingkat harga - Melakukan pengkodean data berdasarkan variabel yang ditentukan
- Untuk menjawab pertanyaan penelitian, dilakukan analisis kuantitatif regresi, Var independen (sebab) - Atribut fisik hunian tingkat pelayanan publik - Lokasi - Fasilitas publik - karakter new urbanist
regresi in(sale_price):
Var dependen (akibat) - tingkat harga
β0 + βixi + e, β0 : konstanta βi : koefisien regresi Xi : variabel; e : nilai variabel gangguan
- Nilai signifikansi – menentukan ada tidaknya pengaruh - Koefisien regresi – menentukan besarnya pengaruh - (+)/(-) - menentukan arah hubungan (menambah/mengurangi harga
ANALISIS SPACE SYNTAX Analisa yang dilakukan untuk melakukan penilaian terhadap kualitas suatu barang sebelum dilakukan penentuan harga
Latar Belakang • Adanya keterkaitan antara pembentukan ruang (permukiman, ruang dlm hunian, dll) dengan society. • Society mendefinisikan tatanan dan bentuk dari space berdasarkan karakteristiknya (membentuk local structure) • Tatanan ruang yang terbentuk pada space yang dihuni oleh society (komunitas) satu dan lainnya bisa berbeda-beda tergantung nilai yang dianut oleh komunitas yang membentuknya (Hillier and Hanson, 1984)
Space syntax • Metode untuk merepresentasikan, kuantifikasi dan interpretasi konfigurasi spasial pada bangunan dan permukiman. (Hillier, 1984) • Space syntax menggambarkan susunan ruang secara diagramatik dan mempelajari karakter fisik permukiman yang dapat menjelaskan konfigurasi pola spasialnya. • Mengetahui karakteristik tersembunyi dari konfigurasi spasial yang sulit dipersepsikan oleh manusia, karena terbentuk oleh tatanan lokal. • Dengan metode ini, dapat diketahui bagaimana integrasi antar ruang yang ditunjukkan dengan angka maupun gambar.
Aspek yang dianalisis • Makna ruang: publik, semi publik, privat, dll yang ditentukan oleh persepsi masyarakat. atau aktifitas manusia dalam lingkungan yang diteliti. • Properti space syntax: Tipologi ruang: – Bangunan dan ruang terbuka – Ruang, batas ruang dan lingkungan luarnya
• Hirarki Ruang: sirkulasi dan aktifitas
Metode ini merupakan analisis kuantitatif yang menjelaskan hubungan antar ruang untuk menguraikan model ruang dan menggambarkannya dalam bentuk numerikal dan grafikal. Peta kondisi aktual digambarkan dalam bentuk axial map dan interface map, kemudian untuk mengetahui kedalaman atau hirarki ruang menurut persepsi masyarakat, digambarkan justified permeability map. Dari analisis kedalaman ruang akan diketahui konfigurasi spasial dan hubungan antar ruang dalam suatu lingkungan yang diteliti
Teknik analisis
diambil dari thesis Dwi Kustianingrum
Peta kondisi aktual, berdasarkan peta digambarkan bentuk axial map yang merupakan menggambarkan jalur pergerakan manusia. Selanjutnya axial map disuperimpose menjadi interface map, untuk melihat hubungan pergerakan manusia dengan lingkungannya.
Axial Map
Interface Map
- Selanjutnya untuk mengetahui pola tatanan spasial, dilakukan penyederhanaaan interface map kedalam justified permeability map yang menggambarkan detail karakteristik aktivitas yang berbeda. - Sebelum membuat justified permeability map, dilakukan pendefinisian makna ruang berdasar persepsi masyarakat, sbb: Pendefinisian ruang, dapat didasarkan zonasi (urutan public-privat) maupun bentuk fisik dari ruang, (mendefinisikan mana ruang inti, mana batas yang melingkupinya, dll) X : Fisik hunian/bangunan x : batas fisik hunian (X), bisa berupa taman maupun pagar y : Elemen struktur yang menghubungkan antar hunian (bisa berupa ruang terbuka, maupan jalan) Y : Segala sesuatu yang diluar lingkungan permukiman Sehingga setiap permukiman dapat dilihat dari sequence (X-x-y-Y) dimana X adalah titik-titik paling local (privat yang merupakan domain dari inhabitant/ penghuni) dan Y adalah yang paling global (public yang merupakan domain dari stranger/orang luar)
Justified permeability map dibuat untuk tiap karakteristik unit aktifitas yang berbeda.
Selanjutnya hasil justified permeability map disuperimpose kembali kedalam axial map, sehingga menghasilkan konfigurasi spasial untuk melihat hubungan antar unit aktifitas yang berbeda dalam lingkungan.
Untuk mengetahui kedalaman ruang, dan hubungan antara setiap unit aktivitas dengan karakteristik yang berbeda dibuat justified permeability map.
Contoh kedalaman ruang pada ruang 5
Axial line 5 : Depth from axial line 1 = 2 Depth from axial line 2 = 1 Depth from axial line 3 = 2 Depth from axial line 4 = 2 Depth from axial line 5 = 0 Relative Depth from axial line 6 = 1 2) Depth from axial line 7 = 1 Depth from axial line 8 = 1 Depth from axial line 9 = 2 Depth from axial line 10 = 2 Mean depth (d) = 1,55 k = 10
depth = 2 (d-1) / (k= 2(1,55-1)/(10-2) = 0,1375
Dengan cara yang sama akan didapat kan hasil sebagai berikut : • Axial line 1 = 0,4150 • Axial line 2 = 0,2775 • Axial line 3 = 0,4150 • Axial line 4 = 0,4150 • Axial line 5 = 0,1375 • Axial line 6 = 0,3600 • Axial line 7 = 0,3600 • Axial line 8 = 0,2500 • Axial line 9 = 0,4700 • Axial line 10= 0,4700
0 < Relatif depth < 1 0 menyatakan hubungan maksimum (terintegrasi) dan 1 menyatakan hubungan minimum (tersegregasi) antara satu ruang dengan ruang lainnya.
ANALISIS PASAR
DEFINISI PASAR DALAM PERUMAHAN PERMUKIMAN
PASAR MERUPAKAN SEBUAH PROSES PENGAMBILAN KEPUTUSAN BERKENAAN DENGAN BERBAGAI FAKTOR SPATIAL SEPERTI : LOKASI, BENTUK DAN UKURAN KAVLING, SERTA KUALITAS SERVIS (INFRASTRUKTUR PENUNJANG ), DALAM BATAS – BATAS KONTEKS SOSIAL DAN EKONOMI (HARGA) DIMANA PASAR TERSEBUT BEROPERASI SERTA MELIBATKAN BERBAGAI AKTOR (SUPPLY DAN DEMAND)
ANALISIS PASAR PERUMAHAN PERMUKIMAN SEBUAH ANALISIS YANG DIGUNAKAN UNTUK MELIHAT PERKEMBANGAN PERMUKIMAN YANG TERBENTUK AKIBAT PROSES PASAR. KAJIAN MENCAKUP PASAR TANAH DAN PASAR PERUMAHAN PADA LOKASI TERTENTU
POLA PERKEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN DIGAMBARKAN DALAM ANALISIS PASAR DENGAN:
PROSES
PRODUK
POLA PERKEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN
SUPPLY/DEMAND
ARAH PEMBANGUNAN
DECISSION MAKING
PELAKU LOKASI KARAKTERISTIK LOKASI LAND USE TIMING/PEMILIHAN WAKTU SKALA PENGEMBANGAN SEGMENTASI
SKALA PENGEMBANGAN Pengkaplingan Penetapan batasan Fisik Tipe/Gaya
PELAKU
SEGMENTASI
Swasta, pemerintah, spekulan
Targeting
DECISSION MAKING
PRODUK
LOKASI Harga Aksesbilitas Legalitas Karakteristik
LAND USE
TIMING Pentahapan pembangunan
DECISSION MAKING PROCESS
BEBERAPA TEORI ANALISIS PASAR DAVID FORBES MENYATAKAN BAHWA DALAM MELAKUKAN ANALISIS PASAR, KARAKTERISITIK DASAR, WAKTU, DAN LOKASI PROYEK HARUS DIPERSIAPKAN TERLEBIH DAHULU SEBELUM KEMUDIAN DISESUAIKAN DENGAN POLA-POLA DAN KECENDERUNGAN DARI LINGKUNGAN EKSTERNAL.
RABIANSKI MENGATAKAN BAHWA STUDI PASAR DILAKUKAN DENGAN MEMBANDINGKAN PERMINTAAN DAN PENAWARAN KONSUMEN TERKAIT SUBJEK LAYANAN , RUANG DAN WAKTU
FUNGSI ANALISSI PASAR ANALISIS PASAR PADA PERUMAHAN PERMUKIMAN BERFUNGSI UNTUK : 1. MELAKUKAN ANALISA PENGAMBILAN KEPUTUSAN DALAM MENENTUKAN PRODUK PROPERTI 2. MENENTUKAN STRATEGI PEMASARAN PADA PASAR TERTENTU 3. MENGGAMBARKAN POLA PERKEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN YANG DIAKIBATKAN PROSES PASAR 4. MERAMALKAN TITIK LOKASI PEMBANGUNAN DI MASA DEPAN
ANALISIS PASAR JENIS DATA : 1. DATA PRIMER : OBSERVASI LAPANGAN, INFORMAN 2. DATA SEKUNDER : DATA STATISTIK YANG DIDAPAT MENGENAI AKTIVITAS PASAR YANG TERJADI TERKAIT DENGAN RUANG DAN WAKTU TEKNIK PENGUMPULAN DATA: 1. OBSERVASI 2. WAWANCARA 3. KUESIONER 4. CATATAN, STUDI LITERATUR KARAKTERISTIK ANALISI PASAR : 1. HANYA DAPAT DILAKUKAN PADA NEGARA YANG MENGANUT SISTEM PASAR, DIMANA TERJADI TRANSAKSI JUAL BELI PROPERTI 2. TERKAIT DENGAN RUANG DAN WAKTU TERTENTU
CONTOH ANALISIS PASAR PERUMAHAN PERMUKIMAN
PASAR TANAH DAN POLA TATA RUANG PERUMAHAN DI DAERAH PERI URBAN STUDI KASUS : KECAMATAN CIMAHI UTARA DAN PARONGPONG DIANA KUSUMASTUTI 25203054
PENGUMPULAN DATA : DATA SEKUNDER : KANTOR BPN DAN PBB DATA PRIMER : WAWANCARA SEMI TERSTRUKTUR DAN OBSERVASI LAPANGAN
KELOMPOK – KELOMPOK PASAR DI MENELITI
WILAYAH URBAN FRINGE DAN
KARAKTERISTIK YANG DIMILIKINYA
MENEMUKENALI PERBEDAAN ANALISIS:
CLUSTER ANALYSIS:KELOMPOK
KARAKTERISTIK ANTAR SETIAP KELOMPOK PASAR DAN RUANG
PASAR DAN RUANG
DISTRIBUTION ANALYSIS : KARAKTERISTIK DARI PASAR DAN RUANG CORRELATIONAL : MENGETAHUI PERAN PASAR TERHADAP RUANG
MENEMUKENALI PERAN
PASAR DALAM MENGHASILKAN RUANG PP
KESIMPULAN
METODOLOGI YANG DIGUNAKAN EKSPLORATIF : MENGGALI VARIABEL – VARIABEL YANG ADA DALAM PASAR TANAH DAN TATA RUANG PERMUKIMAN UNTUK MENDAPATKAN GAMBARAN AWAL MENGENAI HUBUNGAN ANTARA PASAR TANAH DAN POLA TATA RUANG PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN KAUSAL : MELIHAT HUBUNGAN SEBAB AKIBAT ANTARA VARIABEL PASAR TANAH DAN VARIABEL TATA RUANG PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN
MELAKUKAN PENDEKATAN ANALISIS PASAR KARENA OBJEK YANG DITELITI ADALAH RUANG DENGAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN YANG BERDIRI DI ATASNYA, MAKA ANALISA DILAKUKAN DENGAN MENGGUNAKAN DATA PRIMER YANG DIPEROLEH DENGAN OBSERVASI LAPANGAN YANG BERKAITAN DENGAN DATA MENGENAI PROSES PASAR DIPEROLEH MELALUI IN-DEPTH INTERVIEW BERUPA WAWANCARA SEMI TERSTRUKTUR TERHADAP KEY INFORMAN
KESIMPULAN
TIPE/KARAKTERISTIK PASAR TANAH DAN PERUMAHAN
TIPE/KARAKTERISTIK RUANG
MASYARAKAT PEMILIK TANAH
INFORMAL
AMORF
PENGEMBANG
FORMAL
RUANG TERATUR
CAMPURAN
CAMPURAN
NETRAL
AKTOR YANG TERLIBAT
SPATIAL FORM PERUMAHAN
ANALISIS PATTERN LANGUAGE Bagaimana merancang suatu permukiman dengan mencari abstraksi permukiman setempat dan menerapkan pada rancangan yang baru
AKTIVITAS
ANALISA POLA
POLA LANGUAGE FISIK
Konfigurasi formal arsitektur +Kualitas
Bentuk dan Penjelasan Kualitatifnya Sisi formal dari solusi terhadap berbagai kebutuhan, bentuk yang mendefinisiakn pola. Bentuk yang akan mendefinisikan pola
Setiap Pola Mendefinisikan Suatu Pengaturan Bagaimana pola mengatur karaqkter sosial,psikologis,budaya,situasi teknis seperti geografi: bangunan pada lereng
Pola yang Dilihat 1. 2.
Pola kontekstual (kondisi sosekbud,kondisi fisik,problem) Ex:ruang’’yang dihasilkan karena budaya interaksi di amerika latin Pola Solusi yang terbentuk dari pola kontekstual Menghasilkan susunan spasial dari unsur” lingkungan
