Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek BAB II PERSIAPAN PELAKSANAAN PROYEK

2.1 Teori Umum Pelaksanaan Proyek Proyek

Proyek konstruksi adalah rangkaian kegiatan untuk membangun suatu bangunan yang bersifat unik, artinya memiliki m emiliki kualitas yang tertentu, jangka waktu yang tertentu, ter tentu, dan membutuhkan sumber daya. Jadi tidak ada proyek yang identik, tetapi ada proyek yang sejenis, karena setiap proyek memiliki kualitas, jangka waktu pelaksanaan, dan sumber daya yang berbeda. Gambaran proyek dalam suatu sistem dapat dilihat pada Gambar 2.1.

Awal Kegiatan

Akhir Kegiatan

Kegiatan Proyek

Sumber Daya

Hasil

Gambar 2.1 Proyek dalam suatu sistem

Secara umum kegiatan proyek adalah suatu rangkaian kegiatan dengan ciri – ciri sebagai berikut : 

Dimulai dari awal proyek (awal kegiatan) dan diakhiri dengan akhir proyek (akhir kegiatan), serta mempunyai jangka waktu tertentu.



Kegiatan proyek hanya memiliki satu rangkaian kegiatan sehingga menghasilkan produk yang bersifat unik. Jadi tidak ada proyek yang identik, tetapi yang ada adalah proyek yang sejenis.

Konstruksi adalah kegiatan atau pekerjaan pembangunan yang meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi. Pada beberapa referensi at au literatur, konstruksi berarti bangunan hasil dari suatu rangkaian kegiatan (membangun).

Laporan Kerja Praktek – KL4098

II-1

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

2.1.1 Tahapan Kegiatan Proyek Konstruksi

Suatu proyek konstruksi harus melalui suatu proses yang panjang, agar didapat suatu bangunan yang sesuai dengan dengan mutu yang diinginkan oleh Pemilik Proyek. Berikut ini adalah tahapan – tahapan yang harus dilalui dalam suatu proyek konstruksi: 

Tahap Studi Kelayakan (Feasibility Study)



Tahap Perencanaan Teknis/Desain/Perancangan (Design)



Tahap Pengadaan/Pelelangan (Procurement)



Tahap Pelaksanaan Konstruksi (Construction)

asibi li ty Study) A. Tahap Studi Kelayakan (F easibi

Pada tahap ini dilakukan pengkajian terhadap proyek konstruksi yang akan dilaksanakan. Aspek – aspek yang dikaji antara lain, aspek perencanaan dan perancangan, ekonomi/finansial (biaya), maupun aspek lingkungan. Kegiatan Studi Kelayakan (Feasibility Study) meliputi Study) meliputi : 

Menyusun rancangan proyek proyek dan estimasi biaya bia ya secara kasar/umum.



Meramalkan manfaat yang akan diperoleh jika proyek tersebut dilaksanakan, baik manfaat langsung maupun manfaat tidak langsung .



Menyusun analisis kelayakan proyek, baik secara ekonomis maupun finansial.



Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin terjadi apabila proyek tersebut dilaksanakan.

B. Tahap Desain/Perancangan (Design)

Tahap desain/perancangan meliputi dua sub tahap yaitu tahap Pra-Desain (Preliminary Design) (Preliminary Design) dan dan tahap Pengembangan Desain (Development Design) Design) / Detail Desain (Detail Design). Tujuan dari tahap ini adalah : 

Untuk melengkapi penjelasan proyek dan menentukan tata letak, rancangan, metoda konstruksi dan estimasi biaya.


II-2


2.1.1 Tahapan Kegiatan Proyek Konstruksi

Suatu proyek konstruksi harus melalui suatu proses yang panjang, agar didapat suatu bangunan yang sesuai dengan dengan mutu yang diinginkan oleh Pemilik Proyek. Berikut ini adalah tahapan – tahapan yang harus dilalui dalam suatu proyek konstruksi: 

Tahap Studi Kelayakan (Feasibility Study)



Tahap Perencanaan Teknis/Desain/Perancangan (Design)



Tahap Pengadaan/Pelelangan (Procurement)



Tahap Pelaksanaan Konstruksi (Construction)

asibi li ty Study) A. Tahap Studi Kelayakan (F easibi

Pada tahap ini dilakukan pengkajian terhadap proyek konstruksi yang akan dilaksanakan. Aspek – aspek yang dikaji antara lain, aspek perencanaan dan perancangan, ekonomi/finansial (biaya), maupun aspek lingkungan. Kegiatan Studi Kelayakan (Feasibility Study) meliputi Study) meliputi : 

Menyusun rancangan proyek proyek dan estimasi biaya bia ya secara kasar/umum.



Meramalkan manfaat yang akan diperoleh jika proyek tersebut dilaksanakan, baik manfaat langsung maupun manfaat tidak langsung .



Menyusun analisis kelayakan proyek, baik secara ekonomis maupun finansial.



Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin terjadi apabila proyek tersebut dilaksanakan.

B. Tahap Desain/Perancangan (Design)

Tahap desain/perancangan meliputi dua sub tahap yaitu tahap Pra-Desain (Preliminary Design) (Preliminary Design) dan dan tahap Pengembangan Desain (Development Design) Design) / Detail Desain (Detail Design). Tujuan dari tahap ini adalah : 

Untuk melengkapi penjelasan proyek dan menentukan tata letak, rancangan, metoda konstruksi dan estimasi biaya.


II-2




Untuk mempersiapkan informasi pelaksanaan yang diperlukan, termasuk gambar rencana dan spesifikasi serta untuk melengkapi semua Dokumen Tender.

Kegiatan-kegiatan yang dilaksanakan pada tahap perancangan (design) ini (design) ini adalah : 

Mengembangkan rencana proyek menjadi penyelesaian akhir.



Memeriksa masalah teknis.



Menganalisa semua resiko yang bisa terjadi dalam proyek.



Meminta persetujuan akhir rencana proyek dari Pemilik Proyek.



Mempersiapkan rancangan skema (pra-desain) (pra-desain) termasuk estimasi biayanya,



Membuat rancangan terinci (detail desain) yaitu desain) yaitu gambar kerja, spesifikasi, jadwal, daftar volume pekerjaan, dan Rencana Anggaran Biaya (RAB).

C. Tahap Pengadaan/Pelelangan Pengadaan/Pelelangan (Procurement/Tender)

Proses pengadaan pada suatu kegiatan konstruksi meliputi kegiatan pengadaan Konsultan Perencana dan Kontraktor Pelaksana proyek. a. Pengadaan Kontraktor Pelaksana

Dalam suatu proyek, Pemilik Proyek dapat memilih Kontraktor Pelaksana melalui tiga cara, yaitu: 1. Eigenbouwher

Pada cara ini Pemilik Proyek sekaligus bertindak sebagai Kontraktor karena merasa cukup mampu untuk melaksanakan proyek tersebut sendiri. Cara ini dilakukan pada proyek-proyek kecil dan tidak begitu begitu kompleks. 2. Penunjukan langsung

Pada cara ini Pemilik Proyek menunjuk secara langsung Kontraktor yang dianggap mampu untuk melaksanakan proyek. Kontraktor ditunjuk langsung melalui Surat Perintah Kerja. Cara penunjukan dapat berupa: a. Penunjukan tidak penuh ( Taatwerk ) Pada cara ini Pemilik Proyek masih terlibat langsung dalam proses pekerjaan, misalnya dengan menyediakan tenaga kerja dan atau material. b. Penunjukan penuh


II-3

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek Pemilik Proyek menyerahkan seluruh kegiatan pembangunan proyek kepada pihak Kontraktor termasuk tenaga dan material. 3. Tender

Tender adalah suatu kegiatan pelelangan sebuah proyek yang dilakukan oleh Pemilik Proyek untuk mencari Kontraktor yang sesuai dengan kriteria yang diinginkan oleh Pemilik Proyek. Pada umumnya tender yang dilakukan pada proyek-proyek pemerintah akan ditentukan menurut peraturan yang dikeluarkan oleh pemerintah. Sedangkan pada proyek-proyek swasta, aturan ditetapkan oleh Pemilik Proyek dengan berpedoman pada peraturan standar pelelangan yang sudah baku. Secara umum tender terdiri dari dua jenis yaitu: a. Tender terbuka (Open Tender) Tender terbuka atau disebut juga pelelangan umum adalah tender yang boleh diikuti oleh semua pihak yang telah memenuhi kualifikasi yang diminta oleh pihak pemberi tugas atau Pemilik Proyek. b. Tender terbatas (Invitational Tender) Tender terbatas adalah tender yang hanya boleh diikuti oleh peserta lelang yang merupakan peminat pelelangan yang sebelumnya sudah diseleksi dan adanya lelang diumumkan melalui surat undangan pada peminat lelang yang sudah terseleksi. Proses tender secara garis besar dibagi dalam tiga tahap, yaitu: tahap prakualifikasi, tahap tender atau lelang, dan tahap serah terima kontrak. Adapun tahapan-tahapan yang terjadi selama proses tender ini adalah: 1. Pembentukan panitia pelelangan

Panitia pelelangan dibentuk sendiri oleh Pemilik Proyek dan bertindak atas nama Pemilik Proyek. Panitia ini terdiri dari ketua, sekretaris, dan beberapa orang anggota. Panitia lelang mempunyai tugas dan kewajiban antara lain: a. Membuat, menyiapkan, dan menyusun serta menetapkan Dokumen Tender b. Mengadakan pengumuman mengenai pelelangan proyek c. Memberi penjelasan mengenai Dokumen Tender dan membuat berita acara penjelasan


II-4

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek d. Melaksanakan pembukaan Surat Dokumen Usulan dan membuat berita acaranya e. Melakukan evaluasi usulan dan mengusulkan calon pemenang serta membuat berita acara evaluasi f.

Membuat laporan pelaksanaan pelelangan kepada pemberi tugas (Pemilik Proyek)

g. Panitia dinyatakan bubar setelah tugasnya selesai. 2. Persiapan Dokumen Tender

Sebelum pelelangan dilaksanakan, pihak konsultan perencana mempersiapkan rancangan Dokumen Tender yang nantinya akan diserahkan kepada panitia pelelangan. Isi Dokumen Tender ini antara lain: a. Aturan dan syarat pelelangan b. Persyaratan kontrak dan administrasi umum c. Persyaratan kontrak dan administrasi khusus d. Bentuk surat penawaran e. Bentuk surat perjanjian kerja (kontrak) f.

Gambar rencana

g. Spesifikasi teknis h. Volume pekerjaan (Bill of Quantities) 3. Tahap prakualifikasi

Sesuai dengan Keppres No. 29/1984, untuk setiap proyek yang bernilai lebih besar dari Rp 20.000.000,00 maka peserta pelelangan harus melalui proses prakualifikasi. Tahap prakualifikasi adalah proses penilaian kualitas penyedia jasa konstruksi (Kontraktor) sebelum mengikuti proses lelang yang meliputi pemeriksaan legalitas Kontraktor secara hukum, kualitas dan kuantitas sumber daya manusia, kompetensi teknis, kondisi keuangan,

pengalaman Kontraktor pada proyek sebelumnya, dan

sejarah sengketa yang pernah dialami Kontraktor. Panitia lelang mengeluarkan pengumuman lelang kepada publik dan mensyaratkan calon peserta untuk menyerahkan: a. Surat permohonan menjadi penyedia barang dan jasa terseleksi


II-5

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek b. Akte pendirian perusahaan beserta perubahan-perubahannya (bila ada) c. Sertifikasi yang terakreditasi oleh lembaga yang berwenang. Dalam hal ini adalah Asosiasi Badan Usaha Jasa Konstruksi (AKI) atau Gabungan Pelaksana Konstruksi Nasional Indonesia (Gapensi) d. Surat ijin usaha yang dimiliki sesuai dengan bidang usahanya, dalam hal ini adalah Surat Ijin Usaha Jasa Kontraktor (SIUJK) e. Tanda daftar perusahaan f.

Komitmen mutu

g. Surat keterangan domisili h. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan Surat Penetapan Pengusaha Kena Pajak (PKP). 4. Undangan tender

Adalah surat undangan untuk mengikuti pelelangan yang dikirim kepada Kontraktor peserta lelang yang telah memenuhi syarat prakualifikasi. Dari sejumlah peserta yang mendaftar dan yang lulus tahap prakualifikasi, panitia lelang menyeleksi sesuai dengan persyaratan yang diberikan, kemudian panitia menyusun Daftar Rekanan Terseleksi (DRT). Rekanan yang termasuk dalam DRT tersebut diundang dalam pengumuman rekanan terseleksi. Bagi rekanan yang termasuk dalam DRT, yang ingin mengikuti pelelangan, harus membeli Dokumen Tender pada panitia lelang, mengikuti rapat penjelasan pekerjaan, dan memasukkan penawaran pada hari dan tempat yang telah ditentukan. Dalam undangan tersebut dicantumkan: a. Nama Pemilik Proyek b. Nama dan lokasi pekerjaan c. Waktu dan tempat pengambilan Dokumen Tender d. Biaya pengganti Dokumen Tender e. Waktu dan tempat pemasukan surat penawaran f.

Syarat-syarat pengajuan penawaran


II-6

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek 5. Rapat Penjelasan

Rapat penjelasan ini bertujuan untuk memberikan kesempatan kepada Kontraktor untuk menanyakan hal-hal yang dianggap belum jelas dalam Dokumen Tender. Pada rapat ini dijelaskan mengenai: a. Syarat-syarat umum b. Syarat-syarat khusus c. Syarat-syarat teknis Hasil rapat penjelasan ini ditulis dalam Berita Acara Rapat Penjelasan yang disusun oleh panitia, dan diberikan kepada peserta rapat pada hari itu juga. Berita Acara Rapat Penjelasan ini bersifat mengikat dan merupakan pelengkap dari Dokumen Tender. Biasanya setelah rapat penjelasan ini dilakukan peninjauan lapangan untuk memberikan gambaran mengenai proyek. Rapat penjelasan ini harus dilakukan minimal satu kali. Sejak dikeluarkannya Berita Acara Rapat Penjelasan sampai waktu pelelangan, pihak Kontraktor tidak berhak lagi menanyakan hal-hal proyek baik teknis maupun administratif kepada panitia pelelangan. Seluruh peserta tender yang diundang diwajibkan utuk hadir dalam rapat ini. Rapat penjelasan pekerjaan ini harus dihadiri oleh direksi Perusahaan Kontraktor atau dapat diwakilkan dengan memberi surat kuasa kepada wakilnya tersebut. Jika ada peserta tender yang tidak hadir dalam rapat penjelasan pekerjaan ini, maka peserta tersebut dianggap telah mengundurkan diri. Selain itu, jika peserta tender yang hadir kurang dari 3 (tiga) maka rapat penjelasan pekerjaan akan diundur sampai waktu yang ditentukan kemudian. Dokumen Tender yang ada dapat diubah jika peserta lelang menghendaki adanya perubahan. Perubahan pada Dokumen Tender dapat berupa perubahan penawaran dari Pemilik Proyek, jadwal proyek, dan lain-lain. Jika terjadi perubahan pada Dokumen Tender, maka panitia lelang harus menambahkan addendum Dokumen Tender yang disampaikan secara langsung dan tertulis kepada seluruh peserta lelang. 6. Masa pengajuan penawaran

Berdasarkan Dokumen Tender, Kontraktor mengajukan penawaran kepada pihak pemilik dengan melampirkan persyaratan-persyaratan yang telah ditentukan dalam dokumen tersebut. Adapun dokumen penawaran terdiri dari:


II-7

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek a. Data Administrasi 

Surat pengantar dokumen administrasi, keuangan dan teknis



Daftar susunan pemilik modal



Daftar susunan pengurus perusahaan dan organisasi perusahaan



Akte pendirian perusahaan beserta perubahannya



Surat Ijin Usahan Jasa Konstruksi (SIUJK)



Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan PKP



Referensi bank



Surat kuasa khusus



Sertifikasi dari AKI atau Gapensi



Surat pernyataan mendapat dukungan dari supplier produk



Surat pernyataan tidak adanya suap, korupsi, kolusi, dan nepotisme



Surat pernyataan sanggup membayar pajak



Surat pernyataan tidak melakukan kerjasama diantara pemborong peserta pelelangan pekerjaan



Surat pernyataan tunduk kepada sistem dan prosedur pengadaan barang dan atau jasa dan semua peraturan serta ketentuan hukum yang belaku di Indonesia

b. Data Keuangan Data-data keuangan di bawah ini harus telah diaudit oleh akuntan publik. 

Neraca perusahaan 5 tahun terakhir



Laporan laba-rugi 5 tahun terakhir



Laporan arus kas 5 tahun terakhir

c. Data Teknis 

Metode pelaksanaan pekerjaan



Tanggapan spesifikasi pokok (material dan pekerjaan)



Jadwal waktu pelaksanaan (barchart dan network planning )


II-8




Organisasi proyek



Daftar peralatan yang digunakan



Daftar pengalaman konstruksi



Daftar dan bukti pekerjaan yang sedang berlangsung



Daftar pengalaman tenaga ahli

d. Data Harga Penawaran 

Surat penawaran harga



Rincian anggaran biaya (RAB) yang telah diisi dan dilengkapi



Daftar analisa satuan pekerjaan



Daftar harga satuan bahan, upah dan peralatan



Surat jaminan penawaran

7. Pembukaan dan evaluasi dokumen penawaran

Pada hari yang sama dengan pengajuan penawaran, panitia lelang membuka Surat Penawaran dari rekanan yang masuk dalam DRT dengan disaksikan seluruh peserta DRT, meneliti, dan menyeleksi sehingga didapatkan penawaran yang benar-benar memenuhi syarat. Apabila dirasa ada ketimpangan atau kejanggalan dalam penawaran yang diajukan oleh rekanan, panitia lelang berhak mengundang penawar untuk mengadakan klarifikasi penawarannya. Jika penawar tidak dapat memenuhi undangan tersebut tanpa ada alasan yang tepat, maka rekanan tersebut dapat dianggap gugur. Pada acara pembukaan Dokumen Tender juga diberitahukan nilai estimasi proyek dari Pemilik Proyek . Setelah surat penawaran masuk, dilakukan penilaian terhadap masing-masing penawaran. Penilaian hanya dilakukan terhadap surat penawaran yang lengkap dan sah. Hasil keputusan pemenang lelang dimuat dalam berita acara yang diberikan kepada pihak-pihak yang berkepentingan. Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam evaluasi ini adalah: a. Evaluasi administrasi b. Evaluasi teknis


II-9

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek c. Evaluasi harga 8. Pemenang tender

Setelah melalui berbagai macam pertimbangan maka panitia menetapkan satu Kontraktor sebagai pemenang tender.

Flowchart proses tender dapat dilihat pada

Gambar 2.2 berikut.

Pembentukan Panitia Pelelangan

Persiapan Dokumen Tender

Masa Pengajuan Penawaran

Rapat Penjelasan ( Aanwijzing )

Pembukaan dan Evaluasi Dokumen Penawaran

Klarifikasi

Prakualifikasi

Lolos

Pemenang Tender

Gambar 2.2 Flowchart proses tender

Setelah didapat Kontraktor atau pelaksana dari proses lelang tersebut, langkah berikutnya yaitu menyerahkan pekerjaan tersebut ke Kontraktor bersangkutan yang diikat dalam suatu perjanjian yang mempunyai kekuatan hukum yang dinamakan kontrak. 9. Dokumen Kontrak

Dokumen kontrak adalah Dokumen Tender yang telah disempurnakan dengan berbagai perbaikan dalam proses pelelangan yang memiliki kekuatan hukum. Dokumen kontrak berisi kewajiban dan hak setiap pihak yang terlibat di dalam kontrak tersebut. Secara umum Dokumen Kontrak berisi : 

Surat Penawaran



Persyaratan Umum Kontrak



Persyaratan Khusus Kontrak



Surat Perjanjian



Gambar Rencana


II-10










Spesifikasi Teknis Bill of Quantity Berita Acara Addendum

D. Tahap Pelaksanaan (Construction)

Tujuan dari tahap pelaksanaan adalah untuk mewujudkan bangunan yang dibutuhkan oleh Pemilik Proyek dan sudah dirancang oleh Konsultan Perencana dalam batasan biaya dan waktu yang telah disepakati, serta dengan kualitas yang telah tentukan. Kegiatan yang dilakukan pada tahap ini adalah merencanakan, mengkoordinasikan, dan mengendalikan semua operasional di lapangan. Perencanaan dan pengendalian proyek, antara lain meliputi : 

Perencanaan dan pengendalian jadwal waktu pela ksanaan proyek.



Perencanaan dan pengendalian organisasi pekerjaan.



Perencanaan dan pengendalian tenaga kerja.



Perencanaan dan pengendalian peralatan dan material.

Sedangkan koordinasi seluruh operasi di lapangan, antara lain meliputi : 

Mengkoordinasikan seluruh kegiatan pekerjaan.



Mengkoordinasikan para Sub-Kontraktor maupun Pemasok.



Mengkoordinasikan institusi/lembaga yang terlibat dalam proyek.

E. Tahap Pemeliharaan dan Persiapan Penggunaan (M aintenance dan Start Up)

Tujuan dari tahap ini adalah untuk menjamin agar bangunan yang telah selesai sesuai dengan dokumen kontrak dan semua fasilitas berfungsi sebagaimana mestinya. Selain itu, pada tahap ini juga dibuat suatu catatan mengenai konstruksi berikut petunjuk operasinya dan melatih staf dalam menggunakan fasilitas yang tersedia. Kegiatan-kegiatan yang dilakukan adalah : 

Mempersiapkan catatan pelaksanaan baik berupa data-data selama pelaksanaan maupun gambar pelaksanaan.


II-11




Meneliti bangunan secara cermat dan memperbaiki kerusakan-kerusakan yang terjadi.



Mempersiapkan petunjuk operasi serta pedoman pemeliharaannnya.



Melatih staf dalam penggunaan dan pemeliharaan bangunan.

2.1.2 Pihak-pihak Yang Terlibat

Pada proyek konstruksi (rangkaian kegiatan konstruksi) akan terlibat berbagai pihak penyedia jasa konstruksi yang akan digunakan jasanya oleh pihak pengguna jasa konstruksi. Menurut Undang-Undang Jasa Konstruksi No. 18 Tahun 1999, pihak-pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi antara lain: a. Pengguna Jasa

adalah pihak yang menggunakan jasa pihak lain dalam proyek konstruksi, seperti: 

Pemilik bangunan/konstruksi (owner,bouwheer),



Pemberi tugas (employer),



Pengembang (developer, investor),



Kontraktor utama yang menggunakan jasa subkontraktor dan atau pemasok (supplier).

b. Penyedia Jasa

adalah pihak yang menyediakan jasa untuk kegiatan proyek konstruksi, seperti: 

Pemilik Proyek



Kontraktor pelaksana konstruksi

Secara lebih detail hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek umumnya dibedakan atas hubungan yang berkaitan dengan fungsi setiap pihak tersebut dan hubungan kerja (formal) yaitu pola hubungan yang berkaitan dengan kerjasama antara setiap pihak yang terlibat dalam proyek yang dikukuhkan dengan dokumen kontrak. Penjelasan lebih lanjut mengenai pihak-pihak yang berperan dalam suatu proyek, yaitu : 1. Pemilik Proyek (Owner,Bouwheer )


II-12

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek Yaitu pihak yang memiliki pekerjaan dan mempekerjakan pihak lain untuk melaksanakan pekerjaannya itu. Fungsi owner yang utama terletak dalam hal pendanaan dan pengambilan keputusan. Owner memiliki tugas dan wewenang yang dapat berpengaruh dalam pelaksanan proses konstruksi yang dilakukan oleh pihak kontraktor. Tugas dan wewenangnya adalah sebagai berikut : 

Mengesahkan perubahan dalam pekejaan



Mengesahkan penyerahan pekerjaan



Mengesahkan perubahan pekerjaan

Selain owner , pihak yang terlibat langsung di lapangan adalah penanggung jawab lapangan atau bouwheer lapangan. Tugas dan wewenangnya adalah : 

Mengawasi pelaksanaan pekerjaan di lapangan



Menyetujui atau menolak laporan rutin dari konsultan pengawas



Menandatangani berita acara pemeriksaan pekerjaan



Menyetujui atau menolak perubahan dalam pekerjaan



Mengesahkan dokumen yang akan menjadi dokumen kontrak

2. Kontraktor

Yaitu pihak yang melakukan pekerjaan konstruksi setelah melewati proses pemilihan (tender) yang diadakan oleh owner. Fungsi kontraktor adalah mengumpulkan sumber daya (material, alat, dan tenaga kerja) yang dibutuhkan untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi dan mengelolanya sesuai dengan spesifikasi konstruksi yang diberikan kepadanya. Tugas dan tanggung jawab kontraktor meliputi : 

Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan ketentuan atau pers yaratan yang tercantum dalam dokumen pekerjaan.



Ketepatan waktu pelaksanaan serta senantiasa melaksanakannya sesuai dengan time schedule yang telah dibuat atau disetujui oleh pemberi tugas.



Pengamanan dan keamanan lapangan kerja serta perlatan selama jangka waktu pelaksanaan pekerjaan konstruksi


II-13




Pelaksanaan pekerjaan berdasarkan dokumen pelaksanaan pekerjaan antara lain gambar-gambar dan semua addendum sesuai dengan berita acara penjelasan pekerjaan



Penanggungan penuh seluruh biaya dan upah pekerja untuk dan selama pelaksanaan pekerjaan konstruksi, serta kenaikan harga alat dan bahan selama jangka waktu pelaksanaan pekerjaan pemborongan, kecuali bila terjadi tindakan kebijaksanaan pemerintah dalam bidang moneter yang diumumkan secara resmi dan diatur dalam peraturan pemerintah



Pengeluaran surat pernyataan atau berita acara selesainya masa pemeliharaan dan konsultan pengawas sebagai bukti berakhirnya kewajiban kontraktor pada masa pemeliharaan, yang selanjutnya dapat dilakukan penyerahan pekerjaan untuk terkhir kalinya dari kontraktor kepada pemberi tugas.

Selain bertanggung jawab penuh atas hal-hal di atas, pihak kontraktor juga diharuskan untuk memenuhi kewajiban-kewajibannya sesuai dengan yang tercantum dalam kontrak. Kewajiban kontraktor tersebut adalah sebagai berikut : 

Kontraktor memberikan jaminan pelaksanaan proyek seusai dengan yang tertulis dalam dokumen kontrak



Kontraktor berkewajiban untuk melaksanakan pekerjaan sebaik-baiknya sesuai dengan dokumen kontrak



Kontraktor berkewajiban untuk menyerahkan data-data yang sesuai dengan pelaksanaan pekerjaan di lapangan kepada pemberi tugas sebagai bahan untuk pembuatan as-built oleh konsultan pengawas

Selain pihak-pihak di atas, masih terdapat beberapa pihak yang keberadaannya cukup penting tetapi tidak dikelompokkan bersama pihak-pihak diatas, karena pengaruhnya terhadap proyek tidak sepenting pihak-pihak yang disebutkan diatas. Pihak-pihak tersebut antara lain : 1. Lembaga-lembaga Internal

Setiap organisasi proyek adalah bagian dari lembaga atau organisasi yang lebih besar. Sasarannya adalah :


II-14




Jadwal waktu pelaksanaan yang cukup longgar



Waktu yang cukup untuk mengumpulkan informasi-informasi tentang proyek

2. Pemasok (Supplier)

Pemasok berfungsi untuk pengadaan alat atau bahan. Pemasok dapat merupakan sub kontraktor atau menjadi kontraktor yang mandiri. Sasaran dari pemasok adalah : 

Persyaratan tentang kualitas bahan yang jelas



Cukup waktu untuk melakukan pengiriman bahan yang telah dipesan



Toleransi kebutuhan kualitas yang cukup layak

3. Institusi Keuangan

Bank, Lembaga Asuransi dan sebagainya merupakan institusi keuangan yang selalu terlibat dengan owner , konsuiltan dan kontarktor. Sasaran dari institusi keuangan adalah : 

Memberikan pinjaman yang aman



Penggunaan uang jaminan sesuai dengan jadwal pelaksanaan proyek



Mendapatkan keuntungan untuk menutup pelayanan jaminan

4. Badan Pemerintah

Badan Pemerintah adalah badan yang memberikan izin dan yang menetapkan regulasi seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Badan Pemerintah ini antara lain Pemerintah Daerah, Pemerintahan Pusat dan sebagainya. Sasarannya adalah : 

Pemanfaatan hasil pembangunan sesuai dengan tujuan awal proyek konstruksi tersebut dilaksanakan.



Pelaksanaan pembangunan sesuai dengan kebijaksanaan dan peraturan yang berlaku secara keseluruhan

5. Tenaga Kerja

Tenaga kerja merupakan bagian dari kontraktor, tetapi dapat juga mempunyai hubungan langsung dengan pemilik. Sasaran tenaga kerja adalah: 

Gambar-gambar kerja diselesaikan tepat pada waktunya



Kemungkinan terjadinya perubahan desain sangat kecil


II-15




Kedatangan bahan dan peralatan yang tepat waktu



Tidak ada keluhan dari masyarakat sekitar lokasi pembangunan



Instruksi yang jelas tentang metoda pelaksanaan pekerjaan yang akan diterapkan



Pelayanan yang tepat waktu

6. Lembaga Penyedia Pelayanan

Lembaga penyedia pelayanan adalah lembaga yang menyediakan pelayanan bagi proyek atau bangunan yang telah selesai, seperti pelayanan listrik dan air. Perlu ada koordinasi dengan mereka untuk memberikan pelayanan sebab kemampuan mereka juga terbatas. Sasarannya adalah : 

Sesuai dengan hukum permintaan dan penawaran, maka ja dwal waktu untuk penyelesaian proyek harus tepat dengan permintaan konsumen.



Gangguan yang terjadi selama proyek terjadi sangat kecil

7. Masyarakat

Masyarakat dalam suatu proyek lebih bersifat resiko buruk bila dampak negatif proyek dirasakan oleh pihak ini. Untuk itu manajemen proyek harus dapat meminimalkan bahkan meniadakan dampak negatif dari suatu proyek terhadap lingkungan di sekitar proyek. Sasaran masyarakat adalah : 

Tidak adanya gangguan dan kecelakaan selama masa pelaksanaan pekerjaan konstruksi



Tidak ada dampak lingkungan yang negatif selama dan sesudah pekerjaan konstruksi



Selama pelaksanaan pekerjaan konstruksi, aktifitas rutin yang dilakukan seharihari tidak terhambat atau terganggu



Dengan adanya proyek tersebut kesejahteraan social masyarakat sekitarn ya akan menjadi lebih baik


II-16

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek 2.2 Proses Tender pada Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform Kerindingan

Proses Pelelangan (Tender) pada Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform Kerindingan adalah dengan cara pelelangan terbuka. Bertindak sebagai pelaksana proses pelelangan adalah PT UNOCAL Indonesia yang juga bertindak sebagai Pemilik Proyek (Owner). Berikut ini adalah tahap-tahap pelelangan pada Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform Kerindingan : 1.

Pengumuman Lelang dan Pendaftaran Peserta Lelang

a.

Pengumuman Proses Pelelangan

Pengumuman pembukaan pendaftaran peserta pelelangan Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform Kerindingan dilakukan dengan cara diumumkan pada surat kabar nasional. b.

Pendaftaran Peserta Lelang

Setelah dilakukan pengumuman pembukaan pendaftaran peserta pelelangan, maka bagi perusahaan yang berminat untuk mengikuti proses pelelangan Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform Kerindingan akan dilakukan pemeriksaan persyaratan. Jika perusahaan yang mendaftar tersebut memenuhi persyaratan, maka perusahaan tersebut berhak mengikuti proses pelelangan. 2.

Dokumen Tender

Peserta lelang yang memenuhi persyaratan diberikan Dokumen Tender yang berisi syarat pelelangan, bentuk surat penawaran, bentuk dokumen kontrak, spesifikasi teknis proyek. 3.

Rapat Penjelasan Pekerjaan

Setelah pemberian dokumen tender, dilakukan rapat penjelasan pekerjaan yang diadakan oleh owner dan dilakukan peninjauan langsung ke lokasi proyek. 4.

Pengajuan dan Pembukaan Penawaran

Peserta tender mengajukan harga proyek beserta rinciannya, dengan mengisi Dokumen Penawaran yang berisi data administratif, data teknis, dan data harga. Owner memeriksa kelayakan dan kemampuan peserta tender dalam hal teknis, serta menilai kewajaran harga proyek yang diajukan oleh peserta tender. 5.

Pengumuman dan Penetapan Pemenang Lelang


II-17

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek Setelah melewati tahap klarifikasi, owner menetapkan pemenang pelelangan. Pada lelang ini PT Dwisatu Mustika Bumi (PT DMB) menjadi perusahaan yang layak untuk mengerjakan proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform Kerindingan.

2.3 Sistem Kontrak 2.3.1 Umum

Kontrak adalah bentuk kesepakatan antara dua pihak atau lebih yang saling mengikat dalam melakukan kerja sama dan mempunyai kekuatan hukum. Kontrak jasa konstruksi adalah perjanjian kerjasama dalam proyek konstruksi antara dua pihak ( Penyedia Jasa dan Pengguna Jasa) yang terlibat dalam kerjasama suatu proyek konstruksi. Setiap perjanjian yang disepakati oleh kedua belah pihak harus dilampirkan secara tertulis, perjanjian tertulis tersebut disebut dengan Dokumen Kontrak.

2.3.2 Jenis – jenis Kontrak

Dalam pekerjaan konstruksi dikenal 2 jenis kontrak yaitu kontrak dengan harga tetap ( fixed price contract ) dan kontrak berdasarkan biaya ditambah jasa (cost plus fee contract ). Pembagian jenis kontrak ini dapat dilihat pada Gambar 2.3


II-18


Gambar 2.3 Jenis-jenis kontrak.

Berikut adalah penjelasan pembagian jenis kontrak berdasarkan nilai kontrak : 1. Kontrak dengan harga tetap ( fi xed pri ce contr act)

Kontrak dengan harga tetap mewajibkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan hingga selesai sesuai yang disyaratkan dalam kontrak atas resikonya sendiri terhadap jumlah total biaya yang dikeluarkan untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut. Perbedaan antara biaya total yang dikeluarkan kontraktor dan biaya yang tercantum dalam kontrak pada akhir pekerjaan merupakan keuntungan (apabila biaya yang dikeluarkan lebih kecil) atau kerugian (apabila biaya yang dikeluarkan lebih besar) pada kontraktor. Kontrak dengan harga tetap dapat berubah selama masa kontrak untuk penyesuaian terhadap kenaikan harga bahan, upah, atau volume pekerjaan, tetapi dalam prakteknya tidak semua kontrak dengan harga tetap mengijinkan perubahan tersebut. Dalam kontrak dengan harga tetap ini dibagi menjadi 2 jenis kontrak lagi, yaitu: a. Kontrak L ump Sum

Pemilik proyek bersama konsultan perencana telah menghitung jumlah seluruh volume pekerjaan. Kontraktor yang mengikuti tender mengajukan harga borongan


II-19

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek total dengan menghitung harga keseluruhan volume pekerjaan. Besar penawaran ini sudah termasuk keuntungan bagi kontraktor dan bea pajak. Panitia pelaksanaan tender akan menentukan pemenang tender, yaitu yang memiliki selisih terkecil dengan harga yang semula dihitung oleh pemilik proyek dan konsultan perencana. Kontrak jenis ini dapat dipakai apabila macam dan kuantitas pekerjaan telah dibatasi dan ditetapkan dengan tepat dan pasti dalam dokumen tender. Di samping itu, kontraktor setuju untuk melaksanakan pekerjaan yang diminta dan yang diisyaratkan dengan pembayaran sejumlah uang yang tetap ( fixed ) tanpa berubah, yaitu sebesar harga borongan meskipun terjadi perubahan volume. Harga kontrak tidak akan berubah selama pekerjaan sesuai dengan gambar rencana. Namun jika konsultan merubah desain gambar rencana dengan persetujuan owner , maka harga kontrak dapat berubah. Besarnya perubahan harga kontrak merupakan kesepakatan antara kontraktor dan owner . b. Kontrak Harga Satuan ( uni t pri ce contr act )

Dalam kontrak ini kontraktor menghitung terlebih dahulu harga satuan secara terpisah dengan volume sementara yang telah ditentukan oleh pihak pemberi tugas. Penentuan kontraktor dilakukan dari analisa harga satuan yang diajukan oleh setiap kontraktor terhadap volume pekerjaan yang telah disusun. Bila peserta tender keberatan dengan volume yang diajukan, maka dapat dilakukan perubahan volume dalam rapat penjelasan dan disepakati oleh pemilik proyek. Harga satuan yang diajukan telah mencakup keuntungan dan pajak. Cara ini digunakan karena kuantitas tiap pekerjaan tidak dapat ditetapkan secara pasti. Jadi, kuantitas pada penawaran belum tentu sama dengan kuantitas aktual pelaksanaannya. Perbedaan antara lump sum dan unit price adalah daftar kuantitas pekerjaan pada lump sum tidak dibuat owner , melainkan oleh kontraktor. Sedangkan pada unit

price,

hanya daftar kuantitas pekerjaan yang dibuat oleh pemilik dan kontraktor hanya menghitung,

mengisi,

menawarkan

harga

satuan

lalu

mengalikan

dan

menjumlahkannya. 2. Kontrak berdasarkan biaya ditambah jasa (c ost pl us fee contr act )

Jenis kontrak ini mewajibkan pemberi tugas (pemilik) membayar biaya nyata yang dikeluarkan kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaan ditambah biaya atas jasa yang


II-20

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek dilakukan kontraktor. Kontrak ini sangat jarang digunakan karena sulitnya mengendalikan besarnya biaya yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan. Kontrak jenis ini dibedakan lagi atas cara menetapkan besarnya biaya atas jasa yang diberikan kontraktor: a. Biaya atas jasa yang ditetapkan terlebih dahulu pada suatu jumlah yang tetap b. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan persentase biaya nyata yang dikeluarkan kontraktor . Persentase ini ditetapkan terlebih dahulu pada suatu nilai yang tetap. c. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan persentase biaya nyata yang dikeluarkan kontraktor, dimana persentase tersebut bervariasi terhadap besarnya biaya nyata kontrak. d. Biaya atas jasa yang ditetapkan berdasarkan suatu formula yang telah disepakati oleh pemberi tugas (owner ) dan kontraktor tetapi berbeda dengan kontrak-kontrak di atas, misalnya dengan bonus bila jumlah biaya yang dikeluarkan untuk penyelesaian pekerjaan lebih kecil dari yang direncanakan dan dikenakan hukuman (penalti) bila biaya yang dikeluarkan lebih besar dari rencana. Perbandingan tingkat resiko masing-masing jenis kontrak dapat dilihat pada Gambar 2.4

Gambar 2.4 Perbandingan tingkat resiko setiap jenis kontrak

2.3.3 Dokumen Kontrak

Dokumen-dokumen yang digunakan dalam suatu kontrak dalam proyek konstruksi pada umumnya terdiri dari: 1. Surat penawaran dari kontraktor pada pemberi tugas owner


II-21

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek 2. Persyaratan umum kontrak ( General Conditions of Contract)

Persyaratan umum kontrak ini menetapkan dan mendefinisikan hak dan kewajiban yang sah dari setiap pihak terhadap kontrak. Didalamnya ditetapkan peraturan umum dimana kontrak akan dilaksanakan oleh kontraktor dan dikelola oleh pemberi tugas. Isi pasal-pasal persyaratan umum antara lain: a. Sifat kontrak b. Definisi dan pengertian istilah-istilah yang digunakan dalam kontrak c. Asuransi d. Hak dan kewajiban pemberi tugas e. Kekuasaan dan tugas owner’s engineer f.

Pengadaan sehubungan dengan pengawasan pekerjaan

g. Ketentuan terhadap variasi pekerjaan h. Ketentuan terhadap perpanjangan waktu i.

Cara dan waktu pembayaran

j.

Perubahan harga kontrak dengan perubahan biaya tenaga kerja dan material

k. Ketentuan sehubungan dengan uang yang ditahan (retention money) l.

Prosedur yang digunakan jika terjadi kasus bangkrut

m. Prosedur yang digunakan untuk menyelesaikan penyelisihan (dispute) yang timbul antara pemberi tugas dan kontraktor selama pelaksanaan kontrak 3. Persyaratan khusus kontrak ( Special Condition of Contract )

Persyaratan khusus kontrak diperlukan untuk melengkapi persyaratan umum kontrak. Persyaratan khusus kontrak harus dipersiapkan untuk setiap proyek secara khusus dan pasal-pasalnya

berhubungan

dengan

keadaan

khusus/unik

proyek

tersebut.

Persyaratan khusus kontrak biasanya berisi: a. Waktu yang diberikan untuk pelaksanaan kontrak b. Denda yang harus dibayarkan untuk setiap keterlambatan penyelesaian kontrak c. Masa pemeliharaan setelah penyelesaian kontrak d. Pengadaan semua kebutuhan khusus oleh pemberi tugas


II-22

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek e. Pembatasan khusus yang mungkin dikenakan pada kontraktor f.

Ketentuan administratif yang tidak biasa

4. Surat perjanjian (L etter of A greement )

Adalah surat yang mempunyai kekuatan hukum, dimana kedua belah pihak bersepakat membubuhkan tanda tangan sebagai bukti kesepakatan mereka dan dijelaskan dalam seluruh dokumen kontrak. 5. Gambar rencana

Adalah gambar yang menunjukkan konstruksi yang akan dibangun beserta dimensidimensinya (ukuran). Gambar rencana ini biasanya terdiri atas gambar arsitektur, gambar struktur, dan gambar mekanikal/elektrikal. Gambar harus dibuat selengkap dan seakurat mungkin. Bila masih terdapat informasi yang belum lengkap, maka harus dicantumkan dalam spesifikasi teknis. 6. Spesifikasi teknis

Spesifikasi teknis bersama dengan gambar rencana dan daftar volume pekerjaan merupakan kombinasi yang lengkap mengenai informasi proyek Dokumen tertulis ini biasanya berisikan: a. Ruang lingkup pekerjaan b. Persyaratan dan penjelasan detail dari bentuk dan kualitas bahan serta cara atau metode pelaksanaan dari suatu hasil pekerjaan c. Uraian mengenai cara-cara pengujian terhadap kualitas yang disya-ratkan oleh pemberi tugas d. Penjelasan mengenai informasi umum tentang proyek dan fasilitas apa saja yang harus ada atau disediakan oleh kontraktor di lokasi proyek Jenis-jenis spesifikasi berdasarkan isinya ada tiga yaitu: a. Spesifikasi yang berorientasi pada hasil akhir b. Spesifikasi yang berorientasi pada metode pelaksanaan c. Spesifikasi yang berorientasi pada hasil akhir dan metode pelaksanaan 7. Daftar dan volume pekerjaan (Bil l of Quantities)


II-23

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek Menetapkan jumlah volume tiap-tiap pekerjaan harus dilaksanakan oleh kontraktor. Daftar volume ini dihitung dari gambar rencana dan berdasarkan persyaratan yang tercantum dalam spesifikasi teknis. 8. Berita acara

Merupakan surat-surat yang menyatakan kesepakatan tentang beberapa hal yang belum diatur atau tercantum dalam dokumen tender lainnya. 9. Addendum

Addendum adalah perubahan atau klarifikasi resmi terhadap semua permasalahan yang berhubungan dengan dokumen tender yang dilakukan oleh pemberi tugas atau pihak yang mewakili pemberi tugas dan dilaksanakan selama masa tender.

2.3.4 Sistem Kontrak pada Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform Kerindingan 1. Jenis Kontrak dan Riser dari platform Melahin ke platform Pada proyek Pemasangan Pipeline Kerindingan jenis kontrak yang digunakan adalah kontrak Lump Sum, dengan nilai

proyek sebesar US$ 1,978,000.00 (Satu Juta Sembilan Ratus Tujuh Puluh Delapan Ribu Dollar Amerika Serikat ). 1. Cara Pembayaran

Pembayaran kepada Kontraktor dilakukan oleh Pemilik Proyek, sesuai dengan syarat – syarat yang harus dipenuhi oleh Kontraktor. Syarat pembayaran proyek adalah sebagai berikut : i.

30 % dari total nilai proyek dibayarkan jika pekerjaan Persiapan Survey, Perencanaan Pemasangan, Pabrikasi, dan Mobilisasi ke lokasi proyek selesai dikerjakan.

ii. 50 % dari total nilai proyek dibayarkan jika seluruh pekerjaan Pemasangan Pipelines dan Risers selesai dikerjakan.


II-24

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek iii. 20 % dari total nilai proyek dibayarkan jika Testing & Commissioning , Pengecekan Lokasi, Gambar As Built , Dokumen Penyelesaian, dan semua Ruang Lingkup Pekerjaan yang masih tersisa selesai dikerjakan. 3. Jaminan

Pada proyek ini Kontraktor memberikan jaminan berupa Jaminan Pelaksanaan. Kontraktor menyerahkan Jaminan Pelaksanaan sebesar 5 % dari jumlah akhir kontrak kepada Pemilik Proyek sebagai jaminan kinerja Kontraktor sesuai dengan ketentuan kontrak 4. Denda atau Penalti

Jika Kontraktor terlambat dalam penyelesaian pekerjaan, kecuali untuk keadaan Force Majeure, maka Kontraktor harus membayar denda sebesar 1 % dari Jumlah Akhir Kontrak untuk satu hari kalender keterlambatan. Maksimum denda yang dibayarkan oleh Kontaktor tidak boleh melebihi 20 % dari Jumlah Akhir Kontrak. 5. F orce M ajeur e

Yang dimaksud dengan Force Majeure adalah hal-hal yang menghambat jalannya pelaksanaan pekerjaan yang tidak dapat dipekirakan sebelumnya oleh siapapun. Yang dikatakan dengan Force Majeure adalah : 

Kebakaran



Ledakan



Kecelakaan



Epidemik



Bencana Alam



Adanya perang



Huru-hara dan kerusuhan



Sabotase dan blokade



perselisihan perburuhan



Wabah penyakit



Pelaksanaan Undang-Undang, peraturan-peraturan yang dikeluarkan oleh Pemerintah, tindakan pengadilan atau pemerintah/instansi berwenang



dan keadaan diluar kendali dan bukan kesalahan atau kelalaian pihak yang terkena dampak

6. Perubahan Ruang Lingkup Pekerjaan


II-25

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek Perusahaan dapat merubah ruang lingkup pekerjaan dalam bentuk perubahan, penambahan atau pengurangan pekerjaan. Bagian kontrak yang terpengaruh dengan adanya perubahan ruang lingkup antara lain jadwal pekerjaan, dan harga dan tarif kontrak.

2.4 Struktur Organisasi Proyek 2.4.1 Bentuk Organisasi Proyek Secara Umum

Pada umumnya bentuk-bentuk organisasi dapat dikelompokan menjadi enam bentuk organisasi yaitu : 1. Tradisional Pemilik (Owner) Konsultan Perencana (Design)

Kontraktor (General Contractor)

SubKontraktor

Kerja dengan kemampuan sendiri (Own Forces Work)

Gambar 2.5 Bentuk Or anisasi Tradisional

Bentuk organisasi ini dipakai pada kondisi dimana institusi hanya mempunyai kemampuan berfungsi sebagai Pemilik, sedangkan perencanaannya diserahkan kepada Konsultan Perencana dan pelaksanaan konstruksi dilakukan oleh Kontraktor yang masing-masing mempunyai keahlian dalam bidangnya. Skema bentuk organisasi tradisional dapat dilihat pada Gambar 2.5 di atas. Ciri -ciri dari bentuk organisasi ini adalah : 

Konsultan Perencana terpisah



Kontraktor Utama (umum) tunggal



Banyak melibatkan Sub Kontraktor atau dikerjakan sendiri oleh

Kontraktor

Utama 

Jenis-jenis kontrak yang diterapkan biasanya : harga tetap ( fixed cost ), harga satuan ( unit price ), maksimum bergaransi, atau kontrak konstruksi dengan biaya ditambah upah tetap


II-26




Penawaran upah profesional untuk jasa-jasa Konsultan Perencana.

2. Swakelola (Owner-Builder ) Pemilik (Owner)

Divisi Pelaksana ( Construkction Departement )

Divisi Perencanaan

Kontraktor / SubKontraktor

Optional Own Forces work

Gambar 2.6 Bentuk Or anisasi Swakelola

Bentuk organisasi ini dipakai pada kondisi dimana institusi mempunyai kemampuan berfungsi sebagai Pemilik, perencana, sekaligus pelaksana sehingga disebut sebagai swakelola. Skema bentuk organisasi swakelola dapat dilihat pada Gambar 2.6 di atas. Ciri-ciri bentuk organisasi proyek swakelola adalah : 

Pemilik Proyek bertanggung jawab atas perencanaan dan pelaksanaan proyek (bertindak juga sebagai Konsultan Perencana dan Kontraktor ).



Pekerjaan dapat dilaksanakan dengan kemampuan sendiri secara fakultatif atau dilaksanakan oleh Kontraktor / Sub Kontraktor.



Jenis kontrak yang diterapkan biasanya : harga tetap harga satuan, kontrak konstruksi yang dinegosiasikan.

3. Proyek Putar Kunci yang melaksanakan Perencanaan dan Pelaksanaan Pembangunan ( Design-Build Tur n K ey Project )

Bentuk organisasi ini dipakai pada kondisi dimana institusi mempunyai kemampuan berfungsi sebagai Pemilik saja, sedangkan perencanaan dan pelaksanaanya ditunjuk suatu institusi Konsultan - Kontraktor yang mempunyai keahlian dalam kedua bidang tersebut. Skema bentuk organisasi design-build turn key project dapat dilihat pada Gambar 2.7 di bawah ini


II-27


Pemilik (Owner)

Engineer Contractor

Konsultan Perencana (Design)

Kontraktor ( General Contractor)

SubKontraktor

Kerja dengan kemampuan sendiri (own forces work)

Gambar 2.7 Bentuk Organisasi Design-Build Turn Key Project

Adapun ciri-ciri dari proyek putar kunci adalah : 

Satu perusahaan yang bertanggung jawab baik untuk perencanaan maupun pelaksanaan konstruksi.



Ada keterlibatan Sub Kontraktor – Sub Kontraktor Spesialis.



Jenis kontrak yang diterapkan pada bentuk organisasi seperti ini adalah harga tetap, harga maksimum bergaransi, atau kontrak konstruksi desain dengan biaya tambah upah tetap.

2.4.2 Bentuk Organisasi Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform Kerindingan

Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform Kerindingan menggunakan bentuk organisasi tradisional. Bentuk organisasi dari proyek ini dapat dilihat pada Gambar 2.8.


II-28


(Owner) UNOCAL (Konsultan Perencana) Divisi Engineering UNOCAL

(Kontraktor) PT DMB

(SubKontraktor) PT Kali Dwi Bangun Inti Konsorsium Pertamina

Gambar 2.8 Bentuk Organisasi Proyek pada Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser

dari Platform Melahin ke Platform Kerindingan .

2.5 Analisa Harga dan Estimasi Biaya

Salah satu unsur utama dalam pelaksanaan suatu proyek konstruksi adalah komponen biaya. Suatu sistem manajemen konstruksi dibuat bertujuan untuk mencapai hasil yang optimal dalam aspek biaya dengan efisiensi waktu pelaksanaan proyek dan berorientasi untuk ketercapaian kualitas proyek seperti yang di tetapkan sebelumnya. Penyusunan dan penetapan anggaran biaya suatu proyek merupakan suatu perencanaan secara terperinci perkiraan biaya bagian atau keseluruhan kegiatan proyek yang dikaitkan dengan waktu. Penyusunan dan penetapan anggaran biaya tersebut dilakukan dengan analisis biaya yang melakukan pengkajian secara terperinci perkiraan biaya bagian atau keseluruhan terhadap kegiatan-kegiatan terdahulu yang digunakan sebagai bahan/acuan dalam rangka menyusun anggaran biaya. 2.5.1Perencanaan Anggaran Biaya Proyek

Anggaran biaya proyek dapat didefinisikan sebagai perencanaan biaya yang akan dikeluarkan sehubungan dengan adanya suatu proyek dengan Rencana Kerja Dan Syarat-Syarat (RKS) tertentu, yang dihitung oleh Cost Estimator dan disetujui oleh Pemberi Tugas ( Bouwheer).


II-29

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek 1. Taksiran Biaya Proyek

Taksiran biaya dilakukan dengan tujuan memperkiraan taksiran biaya proyek yang akan dikeluarkan. Ada beberapa cara untuk melakukan taksiran yaitu : a. Taksiran Pendahuluan atau Konseptual

Taksiran ini dibuat pada tahapan awal suatu proyek. Pihak Pemilik atau Konsultan pada membuat taksiran pendahuluan, ini untuk mengetahui apakah suatu proyek tersebut secara ekonomis layak untuk dilaksanakan. Dengan berlangsungnya tahapantahapan proyek selanjutnya, maka dibuat taksiran biaya kembali yang hasilnya akan lebih baik lagi. Taksiran ini dibuat terus menerus untuk mengontrol agar proyek tidak melebihi anggaran proyek yang telah ditetapkan menurut hasil taksiran pendahuluan. b. Taksiran Detail

Taksiran detail dilakukan untuk mendapatkan perkiraan biaya proyek yang lebih akurat. Taksiran ini dilakukan setelah taksiran pendahuluan disetujui dan hampir seluruh perencanaan detail dibuat. Pelaksanaan proses taksiran tersebut dilakukan ketika informasi mengenai proyek sudah mancakup gambar site plan, struktur, arsitek dan landscape. Setelah informasi tersebut lengkap, seluruh elemen yang tercakup dalam proyek dihitung secara rinci dan dikelompokkan berdasarkan jenis pekerjaan lalu

kemudian

dihitung

jumlah

volumenya,

proses

ini

disebut

proses

panghitungankuantitas. Selanjutnya setiap elemen dikalikan dengan harga satuannya sehingga hasil penjumlahannya merupakan taksiran biaya langsung. Kemudian dengan menambahkan komponen biaya tak langsung maka didapatkan taksiran harga total. 2. Komponen Anggaran Biaya Proyek

Untuk menaksir biaya proyek kita perlu untuk mengethui kompenen taksiranbiaya itu sendiri. Secara umum komponen biaya suatu proyek adalah biaya tenaga kerja, biaya bahan dan materil, biaya peralatan dan biaya lain-lain. Dalam pelaksanaan suatu proyek komponen biaya terbagi dalam 2 jenis yaitu: a. Biaya Langsung (D i rect Cost)

Biaya langsung adalah biaya yang diperlukan dan berkaitan langsung dengan konstruksi yang sedang dibangun. Biaya ini merupakan segala Jenis biaya yang diperlukan untuk membuat suatu item pekerjaan secara konkrit, yang meliputi :


II-30

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek - Biaya Material - Biaya tenaga kerja - Biaya peralatan b. Biaya Tidak Langsung (I ndir ect Cost)

Biaya tidak langsung adalah segala jenis biaya yang diperlukan untuk mendukung jalannya pekerjaan pada suatu proyek tetapi tidak berhubungan langsung dengan pembuatan item pekerjaan tersebut. Biasanya biaya ini disisipkan dengan distribusi yang bervariasi dalam harga satuan pekerjaan. Biaya tidak l angsung meliputi : 1). Biaya Overhead

Merupakan biaya operasional lapangan dan perusahaan secara keseluruhan. 2). Biaya Contingency (Biaya Tak Terduga)

Biaya tak terduga merupakan biaya yang diperhitungkan untuk menutup hal-hal yang belum pasti terjadi pada pelaksanaan suatu proyek. 4). Pajak (Val ue Added Tax)

Untuk saat ini biaya pajak yang dimasukan dalam penawaran harga proyek adalah pajak pertambahan nilai (PPN) yang besarnya 10% dari seluruh biaya yang dikeluarkan. Untuk pajak-pajak lainnya juga disisipkan kedalam item harga satuan dengan pesdistribusian yang tidak menentu juga. 2.5.2 Penyusunan Anggaran Biaya Proyek

Tujuan analisis biaya atau harga adalah untuk menaksir harga borongan suatu proyek. Pihak Pemilik melalui Konsultan melakukan analisis biaya untuk menilai kelayakan harga yang diajukan oleh Kontraktor. Sedang bagi Kontraktor digunakan untuk mengajukan harga penawaran. Sebelum Kontraktor mengajukan biaya penawaran, pihak Kontraktor harus melakukan analisis harga untuk menentukan harga seluruh pekerjaan dan seluruh biaya yang terkait dengan pelaksanaan. Penyusunan sebuah anggaran biaya proyek didapat dari spesifikasi teknis dan gambar proyek (gambar bestek) yang disusun oleh cost estimator / cost engineering dengan perhitungan yang tersistimatis. Untuk proyek yang menggunakan sistim lelang / tender dalam pengadaan Kontraktor Pelaksana proyek, penyusunan anggaran biaya proyek juga dilakukan oleh pihak yang berminat sebagai Kontraktor dalm bentuk


II-31

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek penawaran harga. Secara umum alur pernyusunan biaya proyek seperti pada Gambar 2.8. Pelaksana

Konsultan Perencana

Cost Estimator/ Cost Engineer

Kegiatan

Spesifikasi Teknis

Gambar Proyek (Bestek)

Work breakdown struktur (WBS)

Organization Breakdown Structure (OBS)

Integrasi WBS dan OBS

Work Package (WP)

Activity Identification Code (AIC)

Data – data: Harga Satuan Material, Harga Satuan Upah, dan Harga Satuan Peralatan

Analisis Harga Satuan Item Pekerjaan

Perhitungan Volume Pekerjaan

Perhitungan Anggaran Biaya Proyek

RAB

Gambar 2.9 Skema Penyusunan Anggaran Biaya Proyek


II-32

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek a. Work B reakdown Stru cture (WBS) Work Br eakdown Structur e (WBS) adalah pengelompokkan (breakdown) kegiatan

atau pekerjaan (work) suatu proyek menjadi berbagai kelompok kegiatan atau pekerjaan yang lebih rinci dan disusun dalam bentuk struktur (structure) hirarki kegiatan. b. Or ganization Br eakdown Structur e (OBS)

Organization Breakdown Structure (OBS) merupakan pembagian struktur organisasi yang menunjukan pihak/individu yang bertanggung jawab atas suatu level pekerjaan tertentu. Contohnya seperti yang terlihat pada Gambar 2.10

Project Manager

Site manager

Adminstrasi & keuangan

Logistik & Akomodasi

Kesekretariatan & akuntan

Kepala Gudang

Surveyor

Pelaksana Sipil

Mandor Pengelasan

Pelaksana

manajemen & Engineering

Mandor Baja

Gambar 2.10 Contoh Bentuk Organaization Breakdown Structure (OBS)


II-33


Gambar 2.11 Struktur Organisasi pada Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari Platform Melahin ke Platform Kerindingan .


II-34

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek c. Wor k Package (WP)

WP merupakan item pekerjaan terkecil dalam WBS yang dapat digunaan sebagai acuan dalam perhitungan biaya (Cost Estimating ), Penjadwalan (Scheduling ), dan Pengendalian biaya (Cost Controling ). Setiap WP diidentifikasikan dengan cara pengkodean atau Activity Identification Code (AIC), yang berguna untuk sistim informasi pengendalian biaya. d. Perhitungan Volume Pekerjaan / Bil l of Quantity (BQ)

Volume pekerjaan atau yang biasa juga Bill of Quantity (BQ) dihitung seteleh WP diperoleh dari proses integrasi antara WBS dengan OBS sesuai dengan karakteristik masing-masing jenis pekerjaan. Untuk menghitung Volume pekerjaan dari masingmasing WP diguanakan acuan gambar rencana (gambar bestek) yang dibuat oleh Konsultan Perencana. 2.5.3 Perhitungan Anggaran Biaya Proyek

Setelah volume dan harga satuan dari masing-masing WP diperoleh maka dilakukan perkalian

antara

volume

terhadap

harga

satuan

masing-masing

WP

yang

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek c. Wor k Package (WP)

WP merupakan item pekerjaan terkecil dalam WBS yang dapat digunaan sebagai acuan dalam perhitungan biaya (Cost Estimating ), Penjadwalan (Scheduling ), dan Pengendalian biaya (Cost Controling ). Setiap WP diidentifikasikan dengan cara pengkodean atau Activity Identification Code (AIC), yang berguna untuk sistim informasi pengendalian biaya. d. Perhitungan Volume Pekerjaan / Bil l of Quantity (BQ)

Volume pekerjaan atau yang biasa juga Bill of Quantity (BQ) dihitung seteleh WP diperoleh dari proses integrasi antara WBS dengan OBS sesuai dengan karakteristik masing-masing jenis pekerjaan. Untuk menghitung Volume pekerjaan dari masingmasing WP diguanakan acuan gambar rencana (gambar bestek) yang dibuat oleh Konsultan Perencana. 2.5.3 Perhitungan Anggaran Biaya Proyek

Setelah volume dan harga satuan dari masing-masing WP diperoleh maka dilakukan perkalian

antara

volume

terhadap

harga

satuan

masing-masing

WP

yang

menghasilkan subtotal biaya masing-masing WP. Total dari seluruh biaya WP tersebut merupakan biaya langsung dari proyek konstruksi tersebut (Direct Cost). Biaya tidak langsung ( Indirect Cost ) diperloleh dari biaya Overhead yang besarnya bervariasi tergantung dari jenis dan besarnya proyek, biaya Ekskalasi (Asur ansi, biaya penunjang dan lain-lain) dan biaya kontingensi yang ditetapkan sesuai dengan situasi proyek, serta keuntungan Kontraktor yang ditambahkan umumnya sebesar 10% dari total biaya konstruksi. Kemudian dari total perhitungan tersebut dihitunglah pajak pertambahan nilai (PPN) umumnya sebesar 10% dari total biaya konstruksi. Rincian anggaran biaya pada proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform Kerindingan dapat dilihat pada T abel 2.1.


II-35

Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Recommend Documents