II – Publicidade: Publicidade: a protecção registal Hipótese nº 8 A, o proprietário inscrito na Conservatória do Registo Predial de Évora, por compra do prédio X a Z, vendeu o mesmo prédio a B. Esta venda não foi registada. Dois meses depois, F, credor de A, registou uma penhora sobre o prédio X. Seis meses depois, A tornou a vender o prédio a C, que desconhecia a anterior venda a B. C registou a aquisição. Ao saber do registo de C, B interpôs uma acção d e declaração de nulidade da venda concluída entre A e C. a) Esclareça a eficácia real dos negócios celebrados por A com B e C. b) Analise a falta de registo do contrato contrato de compra e venda celebrado celebrado entre A e B. c) Diga se a declaração de nulidade requerida poderia afectar a posição de C. d) Estará o F protegido pelas regras do r egisto? Aspectos a considerar: 1. Eficácia real dos contratos 2. Venda por non dominus 3. Obrigatoriedade ou não do registo 4. Conceito de terceiro para efeitos de registo 5. Efeitos da falta de registo *** Questão da alínea a): O caso em análise pode ser representado esquematicamente da seguinte forma: O contrato entre A e B é válido e produz efeitos no acto da sua celebração, pelo que a propriedade se transmitiu transmitiu do primeiro para para o segundo nesse preciso preciso momento – 408/1 408/1 O contrato entre A e C é nulo, p or falta de legitimidade do alienante, uma vez que já não era proprietário do prédio à data da alienação. Tratou-se de uma venda venda de bens alheios – 892º 892º Questão da alínea b): Embora a aquisição do direito de propriedade seja um dos factos sujeitos a r egisto (2º/1.a) do CRProp), este registo não é obrigatório, pelo que o direito de B não é afectado pela sua falta. No entanto, fala-se de uma ―obrigatoriedade indirecta‖ (Oliveira Ascensão), uma vez que o titular do direito não pode dele dispor sem o prévio registo. O art. 9º CRProp dirige-se ao Notário: este não pode titular um acto de disposição de um direito sujeito a registo sem que este tenha sido definitivamente inscrito. É aqui que se baseia o Prof. Oliveira Ascensão para afirmar que existe obrigatoriedade indirecta do registo predial. O Prof. Carvalho Fernandes fala, ao invés, de legitimação: só pode dispor de um direito (só tem legitimidade para tal) aquele que beneficiar de um registo. O Prof. Coelho Vieira prefere esta posição à anterior. Apesar de o registo não ser necessário para a transmissão do direito de propriedade para a esfera jurídica do B, que opera opera por mero efeito efeito do contrato (408/1), (408/1), o registo tem um efeito efeito consolidativo ou confirmativo: não constitui o direito, mas coloca o seu titular ao abrigo do efeito atributivo. Se o B tivesse registado a aquisição do seu direito este consolidava-se, não permitindo a C adquiri-lo adquiri-lo por via tabular. tabular. Questão da alínea c): Será C protegido pelo registo da sua aquisição? Para responder a esta questão importa esclarecer o que se entende por terceiro, para os efeitos previstos no art. 5º do CRProp. Podemos encarar este conceito numa acepção ampla e numa acepção restrita. Na primeira, terceiro seria qualquer pessoa exterior à relação jurídica considerada; na restrita, só é assim considerado quem preencha os requisitos constantes do nº 4 do citado artigo. Até há pouco tempo, esta questão gerava fortes polémicas, sendo interessante analisar os Acórdãos STJ 4/97 e 3/99 (confirmar as referências). Hoje o nº 4 r esolveu essa questão. Terceiro, para este efeito, é aquele que tiver adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si. No caso em apreço, F não é terceiro, pois nada adquiriu de A; C é terceiro, pois adquiriu de A um direito de propriedade incompatível com o direito que B adquiriu do mesmo alienante. Na realidade C nada adquiriu, uma vez que A já não dispunha do direito direito para o alienar; alienar; mas ele não o sabia nem tinha obrigação de o saber, dada a presunção do art. 7 CRProp. Resumindo, B e C adquiriam de A – autor autor comum – direitos direitos incompatíveis, pelo que C é terceiro em relação a B, titular substantivo do dir eito. O caso configura aquilo que se designa como dupla disposição do mesmo direito. Do ponto de vista substantivo, esta situação tem uma solução muito simples: quando A vende o prédio a C já não tinha tinha legitimidade para o fazer. O que fez foi uma venda venda de bens alheios (892º) que é, assim, nula. Como foi então possível realizar esta segunda venda? O que se passa é que o Notário, ao ser-lhe exibida uma certidão que dá A como proprietário, nada pode fazer a nã o ser titular a aquisição da propriedade por parte de C. C. Que efeitos tem a precedência do registo da aquisição do C sobre a de B? O art. 5º/1 CRProp refere que os factos sujeitos a registo só são oponíveis a terceiros depois da data do respectivo registo. Esta norma vai, aparentemente, ao arrepio do princípio da absolutidade, segundo o qual um direito real é oponível erga omnes. Mas o sentido desta é o de conferir protecção a terceiro, sem afectar a oponibilidade erga omnes dos direitos reais, que existe independentemente de registo. Vimos já que C é terceiro para efeitos do art. 5º/1. Mas para que possa obter protecção por via registal é necessário que, para além disso, preencha cinco requisitos cumulativos: 1) Que exista um registo anterior desconforme; 2) Que o acto de disposição e alienação se fundamente no registo desconforme; 3) Que o negócio seja oneroso; 4) Que o terceiro adquirente esteja de boa fé (subjectiva ética); 5) Que o terceiro adquirente tenha registado o facto jurídico relativo à sua aquisição antes do registo da acção de impugnação. Desde que preenchidos os cinco requisitos assinalados, o art. 5º/1 tem efeito atributivo, também conhecido por aquisição tabular. E o que acontece ao B, titular do direito de propriedade em termos substantivos? Bem, o seu direito extingue-se por efeito da aquisição tabular do C, uma vez que são incompatíveis entre si e não podem subsistir. Na esfera jurídica do C constitui-se um direito ex novo, uma vez que esta aquisição é originária e não derivada. Mas será que é sempre assim, i.e., que sempre que seja adquirido um direito real por via tabular se dará a extinção do direito adquirido substancialmente por um titular diferente. Por outras palavras, se o C tivesse tivesse adquirido, em lugar de um direito direito de propriedade, um mero usufruto, ainda assim se extinguiria o direito de propriedade de B? A resposta é negativa: uma vez que os direitos não são absolutamente incompatíveis entre si, o primeiro subsiste, mas fica onerado com com o segundo. Questão da alínea d): Relativamente à penhora que F registou sobre o prédio de B, pode este, em qualquer momento, cancelar esse registo, uma vez que aquele não pode onerar ben s que não pertencem ao património do seu devedor devedor (A) – 8º 8º e 13º CRProp. Pela dívida de A responde o património deste e o prédio X já não faz parte desse património. Logo, não sendo F abrangido pelo conceito de terceiro constante do art. 5º/2, não pode ele beneficiar da protecção protecção do nº 1 deste artigo.
Hipótese nº 9 A celebrou com B um contrato de doação do prédio X. A tinha inscrição registal a seu favor desde 02-01-2000. O contrato de doação não foi registado. Dois anos depois, B vendeu a C o referido prédio. C registou de imediato a respectiva aquisição. Dois anos após a compra e venda entre B e C, A intentou uma acção de declaração de nulidade da doação, acção essa que veio a ser declarada procedente, com trânsito em julgado, em 05-122005. Diga, fundamentadamente, quem é o proprietário d o prédio X. Aspectos a considerar: 1. Da validade dos contratos e seus efeitos 2. Da legitimação de direitos sobre imóveis e suas consequências 3. Da validade/invalidade do registo da aquisição de C e seus efeitos 4. Da protecção de terceiro de boa fé – regime regime aplicável *** 1. Da validade dos contratos e seus efeitos I — O O contrato de doação tem eficácia real, transmitindo-se o direito de propriedade para a esfera jurídica do donatário no momento da sua celebração – 408/1 408/1 e 954/a). Sabemos, no entanto, que o contrato de doação A – B B é nulo (cfr. sentença transitada em julgado). Ora, um contrato contrato nulo não produz produz quaisquer efeitos efeitos jurídicos ab initio. Por conseguinte, o direito de propriedade sobre o prédio nunca se transmitiu de A para B (289). II — Também Também no contrato de compra e venda se verifica eficácia real, transmitindo-se o direito de propriedade do alienante para o adquirente no momento da celebração – 408/1 408/1 e 879/a). Verifica-se, contudo, que por efeito da nulidade do contrato de doação o prédio era ainda de A quando B o vendeu a C. Logo, o contrato de compra e venda B ¬ – C C é igualmente nulo, por falta de legitimidade do alienante, que praticou uma venda de bens alheios como sendo do pr óprio (892). A propriedade continua, em termos substantivos, na esfera jurídica de A. 2. Da legitimação de direitos sobre imóveis e suas consequências I — A A aquisição dos direitos de propriedade é um facto sujeito a r egisto, nos termos do art. 2/1.a do CRProp. E diz-nos o texto que o A tinha uma inscrição registal em seu favor relativa ao prédio X. Ora, nos termos do art. 9/1 CRProp, a transmissão de direitos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito. Como foi então possível a celebração do contrato entre B e C, tendo em atenção que, por ser um imóvel, a lei exige forma especial – escritura escritura pública? Tal deveu-se ao facto de o Notário, a quem o art. 9/1 CRProp se dirige, não ter cumprido com esta disposição legal, titulando a transmissão do imóvel sem verificar que o mesmo não estava inscrito a favor de B, alienante. II — As As consequências da violação do art. 9/1 são diferentes consoante os autores: para Menezes Cordeiro, o acto de aquisição é nulo; para Oliveira Ascensão, não passa de mera irregularidade, gerando paralelamente responsabilidade disciplinar por parte do notário responsável. O Prof. Coelho Vieira segue esta posição. 3. Da validade/invalidade do registo da aquisição de C e seus efeitos I — O O princípio do trato sucessivo, consagrado no art. 34º do CRProp, diz-nos que o registo definitivo de aquisição de direitos depende de prévia inscrição dos bens em nome de quem os transmite. Assim, para poder ser registada a aquisição de C feita a B, era necessário que o prédio alienado estivesse registado em nome deste último. Mas, como vimos, este registo não foi feito, verificando-se, assim, violação deste princípio. Ora, a violação do princípio do trato sucessivo é, precisamente, a causa de nulidade do registo prevista no art. 16/e), 16/e), pelo que o registo registo da aquisição de C é nulo. II — Que Que efeitos, se é que alguns, se podem verificar em relação a C em resultado deste registo nulo? Será que pode o adq uirente C almejar à protecção conferida pelo art. 17/2 do CRProp a terceiros de boa fé? A resposta tem de ser liminarmente negativa. Terceiro, para efeitos do art. 17/2, é aquele que adquire de beneficiário de um registo nulo. Mas aqui o beneficiário é o próprio C, logo, este não é considerado terceiro no âmbito desta norma. Note-se que a ratio da lei ao dar protecção protecção a terceiro de boa boa fé contra os efeitos efeitos da nulidade do registo em favor de quem adquire é a necessidade de ir de encontro às expectativas de certeza e segurança jurídica que este criou ao confiar na verdade e exactidão dos registos públicos. Mas o C nem esse argumento tem em seu favor, uma vez que adquiriu de quem não tinha a seu favor uma inscrição registal. Facto que ele sabia ou tinha a obrigação de conh ecer, dada a função de publicidade do registo. registo. 4. Da protecção de terceiro de boa fé – regime regime aplicável I — Afastada Afastada a possibilidade de C beneficiar da protecção do art. 17/2 CRProp, resta-nos verificar se a sua situação pode ser abrangida pelo regime previsto no art. 291º CC. Este regime exige, para a sua aplicabilidade, seis requisitos cumulativos: 1) Pré-existência de um registo desconforme ( ); 2) Acto de disposição (negocial) fundado no registo nulo e ferido de ilegitimidade por provir de titular aparente; 3) Que a aquisição seja onerosa; 4) Que o registo da aquisição pelo terceiro preceda o registo de acção de nulidade; 5) Que o terceiro esteja de boa fé, na acepção do art. 291/3 do CC; 6) Que a acção não tenha sido interposta nos 3 anos seguintes contados da data do n egócio nulo ou anulável. II — Vejamos Vejamos se preenche os requisitos assinalados. Desde logo, verifica-se que não existe, antes da celebração do negócio entre B e C, um registo desconforme, pelo que não há como o subadquirente possa invocar qualquer fé pública ou presunção fundada no registo. registo. Logo, também aqui aqui a protecção do C não pode ter lugar, sendo sendo irrelevante que tenham decorrido os 3 anos referidos no art. 291/2 ou qualquer outro – todos todos os requisitos têm que estar cumulativamente preenchidos. Quer nos casos abrangidos pelo art. 17/2 C.R.Pr., quer naqueles em que é aplicável o art. 291 CC, só pode beneficiar da protecção registal o subadquirente e não o beneficiário do registo desconforme. Vejamos em esquema: Conclui-se, assim, que o proprietário actual do prédio X é o proprietário original, i.e., o C.
Hipótese nº 10 A, aproveitando o facto do prédio X não constar do Registo Predial, forjou uma justificação notarial de usucapião da propriedade e promoveu o registo dessa aquisição a seu favor. Dois meses mais tarde, A vendeu a B a propriedade do prédio X, ignorando o comprador que estava a comprar um bem alheio. B registou a aquisição. Entretanto, C, o verdadeiro proprietário, interpõe uma acção de reivindicação contra B pedindo o reconhecimento do seu direito de propriedade e a condenação de B n a entrega da coisa. a) Diga quais são os aspectos registais envolvidos nesta hipótese. b) Esclareça se a acção seria procedente se B invocasse também ele ser proprietário da coisa. Aspectos a considerar: 1. Da omissão de registo do prédio 2. Da validade dos títulos de aquisição e dos registos 3. Da protecção de terceiro de boa fé – regime aplicável *** 1. Da omissão de registo do prédio A primeira questão que se levanta é a de saber como é possível a existência de prédios omissos no registo. A resposta a esta questão prende-se com a não obrigatoriedade de registo que vigora em Portugal. O art. 2º do CRProp enuncia quais os factos jurídicos sujeitos a registo, mas o art. 41 sujeita esse registo ao princípio da instância, o que significa que o impulso inicial cabe aos interessados; só a pedido destes serão os factos registados. Mas, poderíamos perguntar-nos, a existência de prédios omissos não vai contra os fins do registo predial expressos no art. 1º? É claro que sim, mas a situação não é assim tão grave pois os interessados acabarão, mais tarde ou mais cedo, por fazer esse registo, uma vez que só assim terão legitimidade para alienar esses bens (9º CRProp). É por isso que, conforme já referido no desenvolvimento do caso anterior, Oliveira Ascensão fala da existência de uma espécie de ―obrigatoriedade indirecta‖ e o Prof. Coelho Vieira, seguindo o Prof. Carvalho Fernandes, de
legitimação. Conclui-se, assim, que o A teria que proceder à descrição do prédio para poder inscrever a aquisição da propriedade. E foi o que fez, recorrendo embora a um título forjado. 2. Da validade dos títulos de aquisição e dos registos O enunciado fala-nos de uma escritura de justificação notarial. Em que consiste esta escritura de justificação notarial? Trata-se de uma escritura que, obedecendo a certas formalidades específicas, tem por fim a justificação da aquisição da propriedade do prédio. Por exemplo, alguém que esteja em condições de adquirir a propriedade por usucapião precisa de um título que lhe permita registar essa aquisição em seu nome. Dirige-se então ao notário e obtém a tal escritura de justificação para o efeito. No caso presente, essa escritura de justificação notarial que veio a servir de título para a realização do registo foi forjada pelo próprio A. Para além da responsabilidade criminal em que incorre pela prática desse ilícito (crime de falsificação de documentos – art. 256 do Código Penal), a falsidade do título determina a nulidade do registo, nos termos do art. 16/a) do CRProp. É fácil constatar que, nada tendo o A adquirido, nada poderia transmitir ao B por falta de legitimidade. O A é um non dominus, apesar da presunção do art. 7º, tendo procedido a uma venda de bens alheios, que é nula n os termos do art. 892 CC, pelo que o B n ada adquiriu. O registo da sua aquisição é, por conseguinte, nulo também pelos mesmos motivos. Em termos substanciais, o prédio continua a pertencer a C. 3. Da protecção de terceiro de boa fé – regime aplicável I — Enquanto os primeiros dois pontos procuravam responder, essencialmente, à questão da alínea a), este debruça-se sobre o que é perguntado na seguinte. Dissemos há pouco que o C continua a ser, substantivamente, o proprietário do prédio X. O facto de não ter registado a aquisição da propriedade do prédio em seu nome não basta para negar-lhe a titularidade do seu direito. Este existe independentemente do registo, que, como vimos, nem sequer é obrigatório. A oponibilidade erga omnes do direito de propriedade, como direito real típico, advém-lhe do princípio da absolutidade que lhe é característico. Mas a falta de registo não é isento de consequências: apesar de o registo não ser constitutivo do direito, ele não deixa de ter um efeito consolidativo, o que significa que quem dele beneficia fica protegido contra uma eventual aquisição tabular por parte de terceiro, i.e., fica salvaguardado do efeito atributivo do registo. II — Haverá, neste caso, protecção registal de B? A protecção conferida pelo art. 5º CRProp é de afastar liminarmente: B não preenche o conceito de terceiro definido no nº 4 deste artigo: quer A q uer B nada adquiriram de C. A protecção a conferir pelo art. 17º/2 depende da verificação cumulativa de cinco requisitos: 7) Pré-existência de um r egisto nulo; 8) Que a aquisição pelo terceiro se funde na pré-existência do registo nulo ( ); 9) Que a aquisição seja onerosa; 10) Que o registo da aquisição pelo terceiro preceda o registo de acção de nulidade; 11) Que o terceiro esteja de boa fé, na acepção do art. 291/3 do CC. Pela análise que fizemos, podemos concluir que estão preenchidos todos os requisitos que a lei exige para protecção do terceiro. De facto, (i) existe um registo nulo prévio ao negócio de compra e venda entre A e B (o que registou a aquisição a favor de A com base numa escritura de justificação notarial forjada); (ii) a compra pelo B fundou-se nesse registo desconforme; (iii) o negócio foi oneroso (compra e venda); (iv) o B registou a a quisição antes de C registar a acção de reivindicação e (v) o B estava de boa fé, pois ignorava a falsidade do título de aquisição do A e do registo deste e não lhe era exigível que fizesse mais do que consultar o registo predial relativo ao prédio, face à fé pública destes registos e à presunção estabelecida no art. 7º d o código respectivo. Assim, a acção de reivindicação não poderia proceder, sendo B o legítimo proprietário actual do prédio por aquisição tabular (efeito atributivo do registo), nos termos do citado art. 17/2 do CRProp. III — Ponto a reter é que todas as hipóteses do art. 17/2 se identificam pela pré-existência de um registo nulo. Haverá alguma forma de evitar o efeito atributivo do registo quando, por falta de registo do proprietário (em termos substanciais) não se verificou o efeito consolidativo? A resposta é afirmativa e é-nos dada pelo art. 5/2.a CRProp: quando a propriedade é fundada na aquisição por usucapião tal facto afasta a possibilidade de aquisição por via tabular.
Hipótese nº 11 Entre A e B foi celebrado um contrato de doação do prédio X, no dia 03-Jan-2002. O contrato, celebrado por escritura pública, foi levado ao registo por A. Um ano depois, em 03-Fev-2003, B vendeu a C o direito de propriedade adquirido no negócio com A. C registou a sua aquisição. Em 02-Jan-2006, o Supremo Tribunal de Justiça declara nulo o contrato celebrado entre A e B. Com base nesta decisão, A reclama de C a entrega do prédio. Quid iuris? Aspectos a considerar: 1. Da validade dos contratos e seus efeitos 2. Da validade/invalidade do registo da aquisição de C e seus efeitos 3. Da protecção de terceiro de boa fé – regime aplicável *** 1. Da validade dos contratos e seus efeitos I — O contrato de doação tem eficácia real, transmitindo-se o direito de propriedade para a esfera jurídica do donatário no momento da sua celebração – 408/1 e 954/a). [Cfr. também art. 947º/1 CC – embora não tenha sido referido pelo Prof.]. Sabemos, no entanto, que o contrato de doação A – B é nulo (cfr. sentença). Ora, um contrato nulo não produz quaisquer efeitos jurídicos ab initio. Por conseguinte, o direito de propriedade sobre o prédio nunca se transmitiu de A para B (art. 289º CC). [Importa aqui considerar o PRINCÍPIO DA CONSENSUALIDADE em vigor n a ordem jurídica portuguesa]. II — Também no contrato de compra e venda se verifica eficácia real, transmitindo-se o direito de propriedade do alienante para o adquirente no momento da celebração – 408/1 e 879/a). Verifica-se, contudo, que por efeito da nulidade do contrato de doação o prédio era ainda de A quando B o vendeu a C. Logo, o contrato de compra e venda B – C é igualmente nulo, por falta de legitimidade do alienante, que praticou uma venda de bens alheios como sendo do pr óprio (892). A propriedade continua, em termos substantivos, na esfera jurídica de A. Tal remete-nos para uma desconformidade entre a realidade substantiva (A é proprietário) e a realidade registal (B é proprietário). 2. Da validade/invalidade do registo Considerando que estamos em presença de factos contemplados nos artigos 2º e 3º do Cód. Registo Predial, tal dado remete-nos para o art. 7º do mesmo diploma no que concerne à presunção da titularidade do direito. A poderia ter registado? Sim – cfr. art. 36º Cód. Registo Predial (neste caso não foi o donatário a registar mas sim o doador).
3. Da protecção de terceiro de boa fé – regime aplicável Tendo por base a desconformidade existente entre a realidade substantiva (A é proprietário) e a realidade registal (B é proprietário), entende o legislador q ue o terceiro, neste caso C, beneficia de protecção nos termos do art.291º CC. Este regime exige, para a sua aplicabilidade, seis requisitos cumulativos: 1. Preexistência de um registo desconforme ( ); 2. Acto de disposição (negocial) fundado no registo nulo e ferido de ilegitimidade por provir de titular aparente; 3. Que a aquisição seja onerosa; 4. Que o registo da aquisição pelo terceiro preceda o registo de acção de nulidade; 5. Que o terceiro esteja de boa fé, na acepção do art. 291/3 do CC; 6. Que a acção não tenha sido interposta nos 3 anos seguintes contados a partir da data do negócio inválido (nulo ou anulável). [Importante: Aqui o que conta é que a acção de declaração de nulidade ou de anulação seja proposta e registada dentro daquele prazo, não r elevando a data da decisão do tribunal]. Conclusão: Considerando que (pelo menos tudo o indica uma vez que uma acção não chega ao conhecimento do Supremo tribunal em menos de um ano) que a acção de declaração de nulidade foi interposta nos 3 anos seguintes, contados a partir da data do n egócio, entende o legislador que nestes casos prevalece a posição substantiva em detrimento da posição registal. Nota: Artigos 5º e 17º Cód. Registo Predial – a protecção do terceiro é automática e ocorre por via do registo. Artigo 291º CC - a protecção do terceiro só se dá desde que nenhuma acção tenha sido interposta nos 3 anos seguintes contados a partir da data do negócio inválido. Hipótese I Suponha agora que a acção de declaração de nulidade foi intentada apenas em 02-Jan2006.Poderia esta acção influenciar o conflito entre A e C? Não. Mesmo que o tribunal viesse a declarar nulo o negócio entre A e B, tal seria irrelevante para C que beneficiaria de protecção registal (adquirindo o direito real a que se reporta o seu registo). Apontamentos: Artigos 5º e 17º Cód. Registo Predial + Artigo 291º CC A aquisição tabular de um direito implica a extinção do direito anterior. O direito adquirido tabularmente é um direito ex novo. Art. 5º/1 Cód. Registo Predial: aplica-se em hipóteses de dupla disposição (A mesma pessoa dispõe duas vezes do mesmo direito) – Conjugar com art. 5º/4 Cód. Registo Predial. Art. 17º/2 Cód. Registo Predial : aplica-se em hipóteses de sub-aquisição com nulidade registal (ver art. 16º Cód. Registo Predial) – cenário de sucessão de contratos. Art. 291º CC : aplica-se em hipóteses de sub-aquisição em que se verifica a preexistência de um negócio inválido – cenário de sucessão de contratos
Compropriedade A e B são comproprietários de um terreno. Decidiram que seria metade para cada para fazer duas moradias. A fez um pub e B quer d eclarar ilegal a utilização de A. O enunciado retranca uma situação de compropriedade. Para desbravarmos os meandros do problema colocado devemos atender ao disposto no artigo 1406.º/1 CC. Fazendo uma leitura interpretativa do acordo, não terá sido expressamente determinado o fim que deveria ser dado por A e B à parte do imóvel que a cada um lhes coube. Aferir a legalidade ou não do comportamento de A em fazer do compartimento um pub, dependerá da aplicação das regras do ónus probatório, ou seja, se incumbirá a A a prova de que a transformação da parte comum em pub foi resultado de acordo entre as partes ou, pelo contrário, se será B que tem que provar que tal circunstância não mereceu o seu aval. Aplicando o art. 342.º CC, é ao r equerente que compete fazer a prova. Sendo certo que houve um acordo de divisão de bem comum, não se estabelece em rigor a finalidade a que se destinam as áreas do prédio. Posto isto, resulta não haver violação do art. 1406.º/1, pelo que o papel do consentimento perde todo o protagonismo.
Propriedade horizontal A e B pedem indemnização a C por danos em áreas comuns. O caso prático em apreço diz respeito a uma das temáticas mais importantes dos Direitos Reais, a propriedade horizontal. As várias modalidades de constituição de propriedade horizontal vêm estabelecidas no 1417.º. A primeira questão é a de averiguar se A e B têm legitimidade, enquanto condóminos, para pedir ressarcimento de danos em partes comuns, Segundo o 1422.º/2-a) CC, os condóminos estão sujeitos, nas suas relações entre si, às limitações impostas aos comproprietários de coisas imóveis. Segundo o 1406.º CC, é lícito a todos os comproprietários servir-se da coisa comum, desde que não a utilize para fim diferente daquele a que se destina, nem prive os outros consortes do uso a que têm direito. Daqui que se retira o dever dos condóminos de preservar as partes comuns e de indemnizar os restantes caso, da sua acção resulte danos. Por outro lado, o 1311 CC e o 1305 CC conferem ao condómino o direito de se defenderem de ofensas ao seu direito. As obras constituem conduta negligente…
Direito de sobreelevação O caso remete-nos para o Direito de sobreel evação, artigo 1526.º CC que preceitua que… Após terminada a sobreelevação passam a figurar no mesmo prédio pelo menos duas fracções, ou seja, a correspondente à parte inicial e a derivada da sobreelevação. Este direito se sobreelevação foi constituído quando A era proprietário da construção, o que nos remete para o direito registal. A é, como defendem alguns autores, duplo causante, pois é-o em relação aos condóminos e rem relação a si próprio no que ao direito de sobreelevação diz respeito. Uma vez que já deixou de ser proprietário do edifício actual, ele é terceiro em relação aos actuais condóminos. A teve intervenção por via contratual tanto no direito de sobreelevação como na venda das fracções, pelo que sendo os condóminos terceiros em relação a A, há que averiguar se preenche os requisitos que lhe garantam a posição contratual. À constituição do direito de sobreelevação está associado o efeito do registo ( 5.º/1), bem como o 6.º. Assim, sengundo a E scola de Coimbra, como o direito de sobreelevação efectudo por A foi registado antes do direito de aquisição dos condóminos das respectivas fracções, estes têm que aceitar as obras.