Chuyen de dau tu BDS.pdf

CHUYÊN Đ GÓC NHÌN CHUYÊN SÂU VỀ ĐƪU TƢ BƨT ĐỘNG S ƦN

CHUYÊN ĐỀ GÓC NHÌN CHUYÊN SÂU VỀ ĐƪU TƢ BƨT ĐỘNG SƦN

thôn g tin thị trường Rever | www www.rever.vn .rever.vn | Hotline 24/7: 0901 777 667 Đội ngø nghièn cứu & phân tích thông

Phần lởn nhà åầu tư bất åộ ng sản thành công åược cho rằng có "cảm tênhƱ, åộ nhạy tốt về thị trường. Hai yếu tố åó khi hệ thống hoá lại chúng thực sự là gì, và làm sao åể gi÷p quá trénh åầu tư bất åộng sản có rủi ro thấp nhất?

Chuyèn åề Góc nhìn chuyên sâu v ề đầu tư bất động sản tại Rever.vn thực hiện vào Tháng 7 näm 2018 ra åời vởi mục tiêu giải åáp câu hỏi trên, vởi tổng thời lượng 8 k ú åã ra mắt. Hy vọng, toàn bộ thông tin trong chuyên åề åược tổng hợp tại åây sẽ phần nào hỗ trợ quý khách åầu tư và giao dịch bất åộng sản thành công.


CHUYÊN ĐỀ: GÓC NHÌN CHUYÊN SÂU VỀ ĐƪU TƢ BƨT ĐỘNG SƦN LỜI MỞ ĐƪU

Đầu tư bất åộng sản luôn là chủ åề åược nhắc tởi nhiều trong các cuộc thảo luận, hội thảo hay các hưởng dẫn åầu tư sinh lời. Tuy nhiên, không ph ải ai cøng hiểu åược bản chất, hệ thống åược cách hoạt åộng của thị trường giao dịch và åầu tư bất åộng sản. Phần lởn nhà åầu tư bất åộng sản thành công åược cho rằng có "cảm tênhƱ, åộ nhạy tốt về thị trường. Hai yếu tố åó khi hệ thống hoá lại chúng thực sự là gì, và làm sao åể gi÷p quá trénh åầu tư bất åộng sản có rủi ro thấp nhất? Chuyên åề Góc nhìn chuyên sâu v ề đầu tư bất độ ng sản tại Rever.vn ra åời vởi mục tiêu trên, vởi tổng thời lượng 8 k ú r ra a mắt mỗi thứ 2 và thứ 4 hàng tuần, kéo dài trong 1 tháng từ ngày 2/7/2018.

Theo phân têch của các chuyèn gia, trong 10 näm trỠ lại åây, thị trường bất åộng sản Việt Nam trải qua nhiều giai åoạn thäng trầm nhưng nhén chung thị trường åã có bưởc phát triển khỠi sắc. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất åộng sản Việt Nam, näm 2017, lượng giao dịch bất åộng sản täng mạnh so vởi näm 2016. Chỉ tênh rièng tại Hà Nội và TP. Hồ Chê Minh, có 64.263 giao dịch thành công (chưa kể åất nền dự án), chủ yếu là sản phẩm chung cư giá rẻ và trung cấp. Bất åộng sản åóng vai trò quan trọng åối vởi sự phát triển của nền kinh tế. Bất åộng sản åược coi là khỠi åầu của một chuỗi kinh doanh, từ xây lắp, vật liệu, du lịch, nghỉ dưỡng… và tham gia vào hầu hết các ngành kinh tế khác. Bất åộng sản cøng không chỉ “cắt kh÷c” kinh doanh bắt åầu từ khi công trénh hoàn thiện åến bán cho người mua. Đó là phần việc của các nhà môi giởi, một trong những hoạt åộng cuối cöng của chu trénh kinh doanh dự án bất åộng sản. Một åiều åáng tiếc không phải nhà åầu tư nào cøng nắm åược åiều này. Tuy có nhiều hénh thức åầu tư bất åộng sản nhưng thực tế thói quen åầu tư của åa số người hiện nay åều theo số åông. Nếu xuất hiện hình thức åầu tư mởi, sinh lời nhanh sẽ theo åó mà bỏ vốn mà chưa có cái nhìn bao quát v ề hình thức åó. Chưa k ể, ể, ngay cả những nhà åầu tư chuyèn nghiệp cøng trượt ngã nhiều mởi biết åược åâu là hénh thức åầu tư phö hợp vởi ménh.


Nhận thức åược åiều này, các chuyên gia tại Rever.vn åã nghièn cứu và thực hiện chuyèn åề mang tên “Gïc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản” vởi mong muốn gi÷p các nhà åầu tư tiềm näng có cái nhén chi tiế t về thị trường bất åộng sản, hiểu cách thức vận hành, những yếu tố quyết åịnh thành công và thất bại khi åầu tư. Đồng thời, h ệ thống hoá chúng bằng những tiêu chí, nguyên lý ngắn gọn, åơn giản nhất åể việc åầu tư bất åộng sản dễ tiếp cận nhất, từ nhà åầu tư mởi bắt åầu åến nhà åầu tư åã có nhiều kinh nghiệm. Chuyèn åề do Rever thực hiện gồm 8 k ú:

Kỳ 1: Các loƥi hình đƫu tƣ

Ở K ú 1, các chuyên gia sẽ cung cấp nhận åịnh åầy åủ về một số loại hénh åầu tư nổi bật hiện nay cöng ưu åiểm, hạn chế, những tièu chê åánh giá tiềm näng các loại hình. Từ åó, gi÷p các nhà åầu tư có thể lựa chọn hình thức åầu tư phö hợp vởi số vốn và åiều kiện của mình. Kỳ 2: Tƥi sao nên chọn đƫu tƣ bƩt động sƧn thay vì các lo ƥi hình đƫu tƣ khác Nội dung K ú 2 sẽ miêu tả chân dung những nhà åầu tư hiện nay và trả lời câu hỏi vì sao bất åộng sản lại åược các chuyên gia chọn åể åầu tư nhiều nhất tại thời åiểm hiện tại.

Kỳ 3: 8 loƥi hình đƫu tƣ bƩt động sƧn 8 loại hénh åầu tư bất åộng sản phổ biến hiện nay là gì? Những loại hình này có ưu và nhược åiểm rao sao? Câu trả lời sẽ có trong K ú 3 của chuyèn åề.

Kỳ 4: Hƣớ ng ng dẫn nhà đƫu tƣ xác đị nh thị trƣờ ng ng Link bài viết:

Xác åịnh thị trường – Phần 1 Xác åịnh thị trường – Phần 2 Thị trường bất åộng sản luôn vận åộng không ngừng. Đôi khi åón åầu xu hưởng không phải lựa chọn khôn ngoan. Ở K ú 4, các chuyên gia sẽ åưa ra những gợi ý thời åiểm nào bạn nèn åón åầu xu hưởng åầu tư cøng như xác åị nh sản phẩm

nào åang khan hiếm åể åầu tư.


Kỳ 5: Định giá bƩt động sƧn

Đầu tư bất åộng sản không thể không nắm åược cách åịnh giá bất åộng sản. Nội dung K ú 5 sẽ åi sâu vào phương thức này åể gi÷p các nhà åầu tư nắm vững trong tay công cụ khi åầu tư bất åộng sản. Kỳ 6: Có nên vay ngân hàng đƫu tƣ bƩt động sƧn

Vài näm trỠ lại åây, hình thức vay ngân hàng åầu tư bất åộng sản phát triển mạnh mẽ. Đi kæm vởi tiềm näng là thách thức mà các nhà åầu tư sẽ g ặp phải trong quá trình vay vốn ngân hàng. Trong K ú 6, các chuyên gia sẽ tập trung phân tích những yếu tố này và åưa ra lưu ù khi vay ngân hàng åầu tư bất åộ ng sản. Kỳ 7: Nhữ ng ng l ƫm ng v ề đƫu tƣ bƩt động sƧn ƫm tƣở ng

Mơ hồ về thị trường, không sàng lọc bất åộng sản, vỡ kế hoạch tài chênh, ảo tưỠng về lợi nhuận… là một vài lầm tưỠng cơ bản của nhà åầu tư khi bắt åầu bưởc chân vào lënh vực åầu tư åầy tiềm näng này. Trong Kú 7, các nhà åầu tư có thể tém thấy những vấn åề ménh gặp phải và có cái nhén åầy åủ hơn về thị trường åể từ åó quyết åịnh åầu tư phö hợp. Kỳ 8: Hỏi đáp cùng chuyên gia Rever

Trong kú cuối của chuyèn åề, chuyèn gia Rever sẽ giải åáp trực tiếp thắc mắc của các nhà åầu tư trong quá trénh åầu tư bất åộng sản. Rever là Công ty công nghệ hoạt åộng trong lënh vực bất åộng sản thành lập

tháng 8 näm 2016 vởi thế mạnh về Big Data, Learning Machine, 3D vitual tour và åào tạo môi giởi chuyèn nghiệp tại Học viện Rever Academy.

Sau 2 näm hoạt åộng vởi tièu chê minh bạch, cam kết thông ti n chính xác cho khách hàng, bảo vệ quyền lợi của khách hàng, Rever åã tạo åược chỗ åứng nhất åịnh trong giởi bất åộng sản. Chuyèn åề åầu tièn do Rever thực hiện hy vọng sẽ mang tởi cho các nhà åầu tư một góc nhén chuyèn sâu, åầy åủ về åầu tư bất åộng sản, một loại hénh kinh doanh sinh lời åầy hứa hẹn.


KỲ 1: CÁC LOƤI HÌNH ĐƪU TƢ Qua nhiều giai åoạn phát triển, các hình thức åầu tư mởi xuất hiện tạo ra thị trường kinh doanh sôi åộng. Mỗi lo loại hénh åầu tư sẽ có åặc åiểm và lợi thế riêng. Đâu sẽ là phương thức phù hợp vởi từng nhà åầu tư? Kú 1 của Chuyèn åề Góc nhìn chuyên sâu về åầu tư bất åộng sản sẽ t ừng bưởc gi÷p các nhà åầu tư có cái nhén åa chiều về thị trường cøng như loại hénh åầu tư åầy hứa hẹn - åầu tư bất åộng sản. 1. Phân loƥi các loƥi hình đƫu tƣ:

Vởi sự góp sức của công nghệ hiện åại, các nhà åầu tư có nhiều kènh åể sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi của ménh nhằm sinh lời. Nguồn vốn có thể do vay, mu a bán, trao åổi hoặc tự thân têch løy (tiền, vàng, kiến thức) mà có. Bài viết tạm chia các hénh thức åầu tư hiện nay thành ba dạng: åầu tư quyền sỠ hữu, åầu tư cho vay và åầu tư vàng. a. Đƫu tƣ quyền sở h hữ u: u:

Đầu tư quyền sỠ hữu là dạng åầu tư dễ sinh lời nhưng cøng chứa åựng rủi ro cao. Đầu tư quyền sỠ hữu gồm có: åầu tư chứng khoán, kinh doanh khỠi nghiệp, åầu tư bất åộng sản và åầu tư åồ cổ. Đầu tư chứng khoán là một trong những hình thức åầu tư gián tiếp vào các doanh nghiệp. Tại åó, nhà åầu tư bỏ vốn åể mua chứng khoán åang lưu hành trèn thị trường åể åạt åược lợi êch nhất åịnh. Cổ phiếu là chứng chỉ chứng nhận bạn sỠ hữu một phần tài sản của công ty.


ng khoán là hình th ức p vào doanh nghi ệ nh: T ạ chí tài tài chính chính Đầu tư chứ ng ức åầu tư gián tiế ệ p. Ả nh: ạ p chí

Đây là kènh åầu tư linh hoạt, có thể mua bán dễ dàng và nhanh chóng, åặc biệt vởi cổ phiếu nièm yết. Đầu tư cổ phiếu không åòi hỏi vốn lởn và mọi åối tượng åều có thể tham gia. Ưu åiểm của hénh thức åầu tư này là tận dụng åược nguồn vốn nhàn rỗi, sinh lời nhanh nếu åầu tư å÷ng thời åiểm, có tầm nhén dài hạn và chọn å÷ng cổ phiếu åể åầu tư. Tuy nhièn, thị trường chứng khoán thường có nhiều biến åộng khó lường do chịu ảnh hưỠng bỠi nhiều yếu tố như kinh tế vë mô trong nưởc, biến åộng kinh tế thế giởi, ténh hénh hoạt åộng doanh nghiệp, tâm lù nhà åầu tư trong nưởc và nưởc ngoài, yếu tố dòng tiền cho åầu tư và các sự kiện kinh tế chênh trị khác. Kinh doanh khởi nghiệp: Bạn åầu tư một khoản tiền vào xây dựng và åiều hành một công ty cøng là một hénh thức åầu tư. KhỠi nghiệp là một trong những hénh thức åầu tư khó nhất bỠi không chỉ åòi hỏi một số tiền lởn mà còn phụ thuộc sản phẩm doanh nghiệp của bạn bán ra có tiềm näng phát triển hay không. Đầu tư đồ cổ: Bức tranh của danh họa n ổi tiếng, những vật dụng cổ có giá trị cøng åược xếp hàng loại hénh åầu tư quyền sỠ hữu. Tuy nhièn, loại hénh này cần


người åầu tư phải có lượng kiến thức khổng lồ cøng như số vốn lởn. Hiện nay, Ỡ Việt Nam hénh thức này thièn nhiều về th÷ chơi của những người giàu hơn là một loại hénh åầu tư nghièm túc. Đầu tư bất động sản : Nhà, cän hộ, nhà cho thuè, nhà mua åi bán lại åều là những khoản åầu tư bất åộng sản có thể sinh lời. Được åánh giá là hénh thức åầu tư lởn và ổn åịnh, có khả näng sinh lời cao, åầu tư bất åộng sản có sự tham gia của nhiều bèn như môi giởi, chủ åất, chênh quyền… b. Đƫu tƣ cho vay:

Hénh thức åầu tư này ổn åịnh hơn hénh thức åầu tư quyền sỠ hữu. Đi kæm vởi tênh rủi ro, åầu tư cho vay không mang lại nhiều lợi nhuận. Đầu tư cho vay gồm có: gửi tiền tiết kiệm và v à åầu tư trái t rái phiếu. Gửi tiền tiết kiệm ngân hàng: Nếu bạn có một số tiền nhàn rỗi, không muốn mạo hiểm åầu tư và chấp nhận lợi nhuận có åược không cao, bạn có thể cân nhắc lựa chọn hénh thức gửi tiền tiết kiệm, thông qua lãi suất ngân hàng åể kiếm lời. Thông thường loại hénh này cần åầu tư dài hạn mởi có thể sinh lời nhiều.

Gửi tiết kiệm ngân hàng åược åánh giá là cách thức an toàn, ít chịu phụ thuộc. Tuy nhiên, rủi ro khi gửi titiết kiệm chính là vấn åề lạm phát, dẫn åến åồng tiền mất giá trị một phần nào åó. Đầu tư trái phiếu: Các nhà åầu tư cho vay bằng cách mua về những trái phiếu mà một công ty phát hành. Đổi lại, công ty sẽ trả lại trong khoảng thời gian åược åịnh sẵn và trả lại khoản gốc vào ngày åáo hạn. Tuy nhièn, hénh thức này chứa nhiều rủi ro như lãi suất, lạm phát, khả näng thanh khoản không cao. c. Đƫu tƣ vàng: Có thể nói, åầu tư vàng là loại hénh åầu tư xuất hiện sởm nhất khi con người bắt åầu có ý thức tiết kiệm và mua vàng tích trữ. Loại hình này phù hợp v ởi những người có tiền vốn nhưng sợ rủi ro khi åầu tư và không tém thấy kènh åầu tư hợp lý.


nh: Zing Đầu tư vàng là hénh thức åầu tư dành cho những người không ưu mạ o hi ể ểm. Ả nh:

Nhiều người cho rằng có số tiền lởn mởi åầu tư vàng. Nhưng ngược lại, nếu vốn êt, bạn có thể mua vàng miếng nhỏ sau lần lënh lương. Cứ têch løy dần dần bạn sẽ có trong tay một lượng vàng åáng kể. Đây cøng là ưu åiểm của loại hénh åầu tư này khi số vốn bỏ ra êt, thoải mái thời gian åầu tư nhưng vẫn åem lại hiệu quả. Vàng hiện nay cøng có nhiều loại khác nhau, trong åó có thể kể åến vàng tây, vàng 9999, vàng SJC… Mỗi loại vàng åều có những mức giá khác nhau. Tuy nhièn, rủi ro khi åầu tư vào hénh thức này chênh là giá vàng trèn thị trường luôn biến åộng, nhà åầu tư cần åưa ra quyết åịnh nèn bán hoặc nèn mua l÷c nào cho chính xác.

2. Tiêu chí nào để đánh để đánh giá lự a chọn kênh đƫu tƣ? Tuy hiện nay có rất nhiều hénh thức åầu tư nhưng nổi bật trong åó phải kể åến

bốn loại hénh: åầu tư vàng, gửi tiền tiết kiệm, åầu tư chứng khoán và bất åộng sản. Đây là những loại hénh phổ biến åược nhiều nhà åầu tư lựa chọn cøng như mang lại lợi nhuận cao.


Vởi những loại hénh åầu tư kể trèn, nhà åầu tư có nhiều kènh cøng như công cụ åể “bỏ trứng” sinh lời. Tuy nhièn, quan niệm “bỏ trứng vào nhiều giỏ” lại không hoàn toàn å÷ng trong åầu tư. Điều kiện, nguồn vốn và khả näng åầu tư của bạn åối vởi từng loại hénh åầu tư là khác nhau nèn việc åầu tư trải dài trèn nhiều loại hénh åầu tư khó mang lại thành công. Vậy tièu chê nào åể gi÷p các nhà åầu tư lựaa chọn hénh thức lự th ức åầu tư phö hợp? h ợp? Hénh thức åầu tư phö hợp vởi nhà åầu tư cần thỏa mãn các tièu chê: tênh thanh khoản, khả näng sinh lời cøng như rủi ro, dòng tiền, số tiền åầu tư, phương thức åầu tư, các bèn tham gia và hoàn cảnh nhà åầu tư. a. Tính tài khoƧn:

Hay khả näng quy åổi thành tiền do hénh thức åầu tư mang lại åược åánh giá là yếu tố åầu tièn khi cân nhắc lựa chọn åầu tư. Đầu tư vàng và gửi tiền tiết kiệm mang tênh thanh khoản thấp. Trong khi nhà åầu tư sẽ khó mua hoặc bán vàng trong thời gian tỉ giá xuống thấp hoặc quá cao thé tiền gửi ngân hàng sinh lời nhiều hay êt phụ thuộc thời gian gửi và tỉ giá lãi suất mỗi näm. Chứng khoán åược åánh giá có tênh thanh khoản cao hơn hai hénh thứ c trên nhưng phụ thuộc rất nhiều vào lãi suất và sự lên xuống của thị trường. Trong khi åó, åầu tư bất åộng sản có tính thanh khoản cao, nếu không bán åược có thể cân nhắc cho thuê kiếm lời ngay.

b. KhƧ năng sinh lờ i,i, rủi ro

Điều quan tâm thứ hai của các nhà åầu tư là khả näng sinh lời cøng như rủi ro từ khoản åầu tư của ménh. Là hai hénh thức åầu tư êt rủi ro nhất, åầu tư vàng và gửi tiền tiết kiệm mang lại lợi nhuận lâu dài. Nói cách khách, hai phương thức này sinh lời lâu dài, åòi hỏi phải åầu tư åều åặn. Hénh thức này sẽ phö hợp vởi những nhà åầu tư có tiền nhàn rỗi, không ưa mạo hiểm và chấp nhận sinh lời không cao. Đầu tư chứng khoán cøng có khả näng sinh lời tương åối lâu, åòi hỏi têch trữ lâu dài. Độ rủi ro của hénh thức này tương åối cao khi phụ thuộc vào ténh hénh tài chênh của công ty phát hành trái phiếu.


Là hénh thức åầu tư sinh lời nhanh, åầu tư bất åộng sản lại ẩn chứa nhiều rủi ro nếu gặp chủ åầu tư không có uy tên, thị trường bất åộng sản åi xuống, xuất hiện åầu cơ... c. Dòng ti ền:

Dòng tiền là chuyển åộng ra, vào của åồng tiền trong một doanh nghiệp, dự án hoặc sản phẩm tài chênh Xçt về tièu chê này, åầu tư vàng phụ thuộc vào tỉ giá chung của thị trường. Đầu tư chứng khoán phụ thuộc nhiều vào ténh hénh kinh doanh của công ty. Nếu công ty phát triển tốt, dòng vốn åổ vào nhiều, dòng tiền mang lại cho các nhà åầu tư lởn và ổn åịnh. Cøng giống åầu tư chứng khoán, tiền gửi tiết kiệm cøng phụ thuộc ténh hénh kinh doanh của ngân hàng, lãi suất ngân hàng thời åiểm gửi tiền. Đầu tư bất åộng sản phụ thuộc vào nhà phát triển dự án, chủ åầu tư, tiềm lực tài chênh cøng như mức åộ uy tên của các bèn tham gia. Điều này dễ dàng kiểm chứng thông qua những dự án mà họ åã triển khai trưởc åó.

ền đƫu tƣ: d. Số ti ti ền Như åã phân têch Ỡ trèn, åầu tư vàng và chứng khoán không åòi hỏi quá nhiều vốn và rất linh hoạt vào trữ lượng lượng vàng bạn b ạn muốn mua. Đối vởi gửi tiền tiết kiệm, nhà åầu tư cøng không cần một số tiền lởn trong một thời åiểm, có thể chia ra nhiều åợt gửi. Hénh thức này cøng có thời gian gửi tiền linh hoạt. Đối vởi åầu tư bất åộng sản, nhà åầu tư cần số tiền vốn lởn, huy åộng trong một lần. Tuy nhièn, hiện nay có nhiều chủ dự án chấp nhận hénh thức vay ngân hàng åể trả theo thời hạn åề ra. Điều này hỗ trợ phần nào cho các nhà åầu tư chưa có åược nguồn vốn lởn. e. Phƣơng thức đƫu tƣ:

Đầu tư vàng, chứng khoán và bất åộng sản åều là hình thức mua åi bán lại. Các hình thức này åều nhận lãi từ chênh lệch giá. Đối vởi hình thức gửi tiền tiết kiệm, nhà åầu tư dự dựa trên lãi suất åể sinh lời. f. Các bên tham gia:


Đây cøng là yếu tố åánh giá khả näng åầu tư của các hình thức. Khi åầu tư vàng, quyền quyết åịnh chủ yếu là của nhà åầu tư. Đầu tư chứng khoán hay gửi tiền tiết kiệm, nhà åầu tư sẽ phải làm việc vởi sàn giao d ịch và ngân hàng.

ng s ản ng làm vi ệ án phù Nhà åầu tư bất åộ ng ản thườ ng ệc tr ự ực ti ế ế p v ở ởi môi gi ởi ởi åể ki ếm ếm åượ c d ự ự án h ợ ợ p.

Đối vởi hình thức bất åộng sản, nhà åầu tư thường làm việc trực tiếp vởi môi giởi. Để åầu tư å÷ng, bạn cần làm việc chặt chẽ và chia hoa hồng cho môi giởi bất åộng sản. g. Nhà đƫu tƣ hoàn cƧnh ra sao:

Điều này cøng có ảnh hưỠng lởn tởi quyết åịnh åầu tư của nhà åầu tư. Nếu bạn åang có số tiền nhàn rỗi lởn, am hiểu về thị trường bất åộng sản, mong muốn sinh lời nhanh thé hénh thức åầu tư bất åộng sản sẽ phö hợp vởi bạn. Nhưng nếu bạn là nhà åầu tư không ưa mạo hiểm, số tiền vốn không nhiều thé åầu tư vào bất åộng sản sẽ mang lại nhiều rủi ro. Như vậy, mỗi loại hénh åầu tư có những ưu åiểm và lợi thế rièng. Trèn thực tế, vởi sự hỗ trợ của công nghệ cöng sự phát triển của thông tin åại ch÷ng, vận åộng


nội tại của thị trường, loại hénh åầu tư bất åộng sản hiện åang åược nhiều người cân nhắc. Theo thống kè sơ bộ từ Hiệp hội Bất åộng sản Việt Nam (VNREA), Quù IV/2017 tổng lượng giao dịch tại Hà Nội và TP. Hồ Chê Minh ưởc åạt 15.300 giao dịch. Trong åó, Hà Nội là 5.959 giao dịch và TP. Hồ Chê Minh là 9.336 giao dịch. Quù cuối näm, giao dịch bất åộng sản cao cấp sôi åộng hơn các quù åầu näm. Đặc biệt, trong 11 tháng näm 2017, có 4.500 doanh nghiệp kinh doanh bất åộng sản åược thành lập mởi, täng 60% về số doanh nghiệp và số vốn (số liệu của Cục Quản lù åäng kù kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Có thể thấy, thị trường åầu tư bất åộng sản åang rất sôi åộng vởi nhiều tiềm näng phát triển. Nhưng vởi những rủi ro tiềm tàng, liệu åầu tư vào bất åộng sản có an toàn hơn so vởi các loại hénh åầu tư khác? Câu trả lời sẽ có trong Kú 2 của chuyèn åề mang tên: Tại sao nên chọn đầu tư bất động sản thay vì các loại hình đầu tư khác.


KỲ 2: TƤI SAO NÊN CHỌN ĐƪU TƢ BƨT ĐỘNG SƦN THAY VÌ CÁC LOƤI HÌNH ĐƪU TƢ KHÁC Nối tiếp Kú 1: Các loại hénh åầu tư thuộc chuyèn åề: Góc nhén chuyèn sâu về åầu hiện, Rever gửi åến bạn K ú 2 của chuyên åề vởi nội tư bất åộng sản do Rever thực hi dung chính: Tại sao nên chọn åầu tư b ất åộng sản thay vì các loại hénh åầu tư khác?

Như Rever åã åề cập Ỡ Kú 1: Các loại hénh åầu tư, tư , ch÷ng ta có thể thấy mỗi loại hénh åầu tư như: vàng, chứng khoán, bất åộng sản, gửi tiết kiệm ngân hàng… åều có những ưu åiểm và những hạn chế rièng. Ngoài ra, mỗi loại hénh åầu tư sẽ phö hợp vởi åối tượng, tênh cách nhà åầu tư nhất åịnh mà Rever cøng sẽ åi vào phân têch sâu hơn trong kú 2 này. 1. Loƥi hình đƫu tƣ và chân dung nhà đƫu tƣ

Đố i v ới hình thức đầu tư vàng: Loại hénh åầu tư này thêch hợ p dành cho những người åang có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi nhưng không biết lựa chọn kènh åầu tư nào cho phù hợp. Có thể thấy åầu tư vàng rất dễ, cứ có tiền thì mua vàng và chờ åược giá thì bán. Trên thị trường hiện nay åang giao dịch nhiều loại vàng åể nhà åầu tư có thể lựa chọn, chẳng hạn như: vàng 10k, 14k, 18k, 24k, vàng 9999... Đối với hình thức gửi tiết kiệm ngân hàng : Đây åược xem là phương thức åầu tư an toàn nhất, rất phö hợp dành cho những người có åiều kiện kinh tế tốt nhưng không ưa thêch mạo hiểm åổ tiền vào các kènh khác như: chứng khoán, bất åộng sản... Ngày nay, các ngân hàng (cả ngân hàng trong nưởc và ngoài nưởc) åang khuyến khêch khách hàng gửi tiết kiệm vởi åa dạng mức lãi suất và thời gian gửi linh hoạt. Đối với hình thức đầu tư chứng khoán (đầu tư cổ phiếu) : Nếu tâm lù không vững, nhà åầu tư không nèn tham gia vào hénh thức åầu tư chứng khoán bỠi yếu tố tâm lù rất quan trọng, làm cho åa số nhà åầu tư bị mất tiền trưởc khi cổ phiếu làm cho họ giàu có hơn. Bèn cạnh åó, khi tham gia åầu tư chứng khoán, nhà åầu tư cần dành thật nhiều thời gian åể tém hiểu về thị trường chứng khoán, các công ty nièm yết trèn sàn chứng khoán cøng như có khả näng phân têch những biến åộng của thị trường chứng khoán trong một khoảng thời gian nhất åịnh. Tuy nhièn, åây là kènh åầu tư có tênh thanh khoản cao hơn so vởi bất åộng sản. Trong suốt thời gian giao dịch của thị trường, nhà åầu tư có thể bán những cổ phiếu của ménh chỉ mất vài giây åồng hồ.


Đối với hình thức đầu tư bất động sản: Đây là loại hénh không “kçn” nhà åầu tư, bất cứ ai cøng có thể trỠ thành một nhà åầu tư bất åộng sản. Chẳng hạn như một người có tài sản nhà åất, họ mua åi bán lại åể hưỠng số tiền chènh lệch, åó cøng là một cách åầu tư bất åộng sản.

Tuy nhièn, åể thành công trong åầu tư bất åộng sản, nhà åầu tư cần trang bị cho ménh kỹ näng phân têch, dự báo và nắm bắt thị trường tốt. Vởi åầu tư bất åộng sản, nhà åầu tư có thể cần åến một khoản tiền åầu tư lởn, hoặc có thể döng chênh nhà åất sắp mua của ménh åể thế chấp khoản vay tiền tại ngân hàng. Ở một khêa cạnh khác, kènh åầu tư bất åộng sản cøng thêch hợp dành cho những người ưa mạo hiểm (åối vởi hénh thức åầu tư kiểu lưởt sóng).

B ất ng s ả ti ềm ất åộ ng ản hi ện ện åang là kènh åầu tư åượ c khá nhi ều ều ngườ i l ự ựa ch ọ ọn nh ờ ờ ti ềm näng sinh l ờ ời cao so v ở ởi nhi ều ều kènh åầu tư khác

Theo nhận định riêng của Rever, so vởi các kènh như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm ngân hàng thé kènh bất åộng sản hiện nay có “vị trê åứng” tương åối cao trong mắt các nhà åầu tư, là sự lựa chọn hàng åầu của nhiều nhà åầu tư trèn thị trường hiện nay.

Thực tế chỉ ra rằng có rất nhiều người åã trỠ thành tỷ ph÷ nhờ biết cách åầu tư vào kènh bất åộng sản. Vậy những lợi êch mà åầu tư bất åộng sản mang lại là


g é? Tại sao nèn chọ chọnn åầu tư bất bất åộng sản thay vé các lo loại ại hén hénhh åầu åầu tư khác? khác?

Cöng Rever giải åáp qua những thông tin dưởi åây.

2. Những thuận lợi khi đƫu tƣ vào bƩt động sƧn thay vì các kênh đƫu tƣ khác

Thuận lợi thứ nhất: Đầu tư bất åộng sản åược hưỠng lợi lởn từ các chênh sách phát triển khu åô thị, quy hoạch hạ tầng của nhà nưởc, åiều mà các loại hénh khác không có. Có thể thấy åiều này từ việc Chênh phủ hay các công ty åầu tư chi một khoản tiền khá lởn dành cho cơ sỠ hạ tầng giao thông như: åường bộ (åường cao tốc, hầm chui, cầu…), åường sắt (các ( các tuyến Metro), Metro), sân bay… hay åầu tư vào xây dựng phát triển các tiện êch phục vụ công dân như: trường học, bệnh viện, nhà máy, trung tâm mua sắm…, góp phần thay åổi bộ mặt nhiều vöng trèn åất nưởc, täng nhu cầu nhà Ỡ. Chênh nhờ những quy hoạch hạ tầng và tiện êch công cộng này mà giá trị bất åộng sản có nhiều cơ hội “än theo”, việc này xảy ra mà nhà åầu tư không cần phải tốn một xu.

Có thể dẫn chứng åến trường hợp giá åất một số tuyến åường thuộc các phường: Thạnh Mỹ Lợi, Bénh Trưng Tây (Quận 2) åã åua nhau thiết lập mặt bằng giá mởi sau khi thành phố chênh thức åưa vào sử s ử dụng dự án cầu qua åảo å ảo Kim Cương.. Cụ thể, giá åất mặt tiền åường Lè Hiến Mai, thuộc phường Thạnh Mỹ Lợi, Cương åã täng 78% so vởi åầu näm, và cung åường huyết mạch của Quận 2 gần cây cầu bắc qua Đảo Kim Cương là Đồng Vän Cống và Mai Chê Thọ cøng täng giá 56% và 44% từ t ừ åầu näm åến nay, lần lượt ghi gh i nhận mức giá mởi 61-75 triệu åồng mỗi m2.


Giá tr ị ị b b ất ng s ản án quy ho ạ c t ầ n v ệ ất åộ ng ản luôn täng theo các dự án ạch h h ạ ạ t ầng, g, phát tri ển ển khu åô thị v ệ tinh

Thuận lợi thứ hai: So vởi các kènh åầu tư khác như: vàng, gửi tiết kiệm ngân hàng, chứng khoán… thé bất åộng sản có åa dạng loại hénh åầu tư hơn, chẳng hạn như: cän hộ chung cư, nhà phố, åất nền, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra còn có những loại hénh khác chưa thật sự phổ biến như: åầu tư nhà xưỠng, hoa vièn nghëa trang, phòng trọ cho thuè… (Rever sẽ phân têch kỹ hơn về các loại hénh bất åộng sản này trong Kú 3 của chuyèn åề).

Vởi một kènh mà có nhiều loại hénh åầu tư như thế này, chắc chắn nhà åầu tư sẽ dễ dàng lựa chọn cho ménh một loại hénh phö hợp nhất vởi nhu cầu cøng như hoàn cảnh tài chênh của bản thân. Thuận lợi thứ ba: So vởi vàng hay chứng khoán giá thường åược nièm yết sẵn

trèn thị trường thé khi åầu tư vào bất åộng sản, nhà åầu tư có thể thương lượng giá tốt hơn, từ åó mang về khoản lợi nhuận tốt. Cụ thể hơn, khi một người åầu tư vào kènh chứng khoán hay vàng, họ thường phải mua cổ phiếu/vàng vởi giá trị thị trường Ỡ thời åiểm åó mà không bao giờ åược sử dụng hai từ “thương lượng”. Trong khi åó åối vởi thị trường bất åộng sản, giá cả giao dịch åều åược thương lượng, nhà åầu tư có cơ hội sỠ hữu một bất åộng sản vởi mức giá “hời” nếu như


nắm åược lợi thế giao dịch nằm trong tay: thời åiểm åi xuống của bất åộng sản, người bán vé lù do nào åó cần bán gấp, bất åộng sản mang nhiều khuyết åiểm… Thuận lợi thứ tư : Thực tế åã chỉ ra rằng giá bán bất åộng sản có xu hưởng täng theo thời gian, còn các loại hénh khác như vàng, chứng khoán thé giá cả lèn xuống thất thường và không ổn åịnh. Vởi giá bán täng theo thời gian như vậy, åầu tư bất åộng sản gi÷p nhà åầu tư linh hoạt trong từng thời åiểm của thị trường, họ có thể tém åược cho ménh chiến lược åầu tư phö hợp vởi các mục tièu tài chênh mà ménh åề ra: 





Tăng trưởng lợi nhuận trong dài hạn: Bất åộng sản có một xu hưởng không åổi dù “nổ bong bóng”, åó là nhìn chung, giá trị bất åộng sản luôn täng theo thời gian. Đây là åiểm mấu chốt cho các nhà åầu tư dài hạn, không sợ mất giá, åiều họ cần làm là kièn nhẫn ngồi nhén thị trường và chọn thời åiểm giao dịch sao cho hợp lù. Cần tiền ngay : Nhà åầu tư åang cần tiền hỗ trợ ngay cho cuộc sống hay cần trang trải khoản lãi suất ngân hàng hàng tháng? Hãy chọn hénh thức åầu tư cho thuè, họ sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn tiền ổn åịnh theo thời gian. Tăng thêm giá trị cho bất động sản: Nhà åầu tư muốn åầu tư thu tiền về sởm trong ngắn hạn hay trung hạn, åiều cần làm åể täng thèm giá trị tài sản åầu tư là cải tạo hoặc chia nhỏ bất åộng sản. Khi phát hiện một bất åộng sản cø åầy tiềm näng, nhà åầu tư có thể cải tạo lại bằng cách trau chuốt nội – ng ngo oại thất. Điều này có thể åơn gi giản là sơn lại tường phòng ngủ, åặt một tấm thảm mởi cho phòng khách, sắm một bộ dụng cụ bếp mởi… hay thay åổi cơ cấu cho cän nhà: thèm phòng ngủ, phòng khách, vườn cảnh quan… khi ấy sẽ gi÷p thu h÷t khách hàng và nâng cao lợi nhuận hơn nhiều so vởi chi phê bỏ ra. Chia nhỏ bất åộng sản phö hợp vởi những bất åộng sản lởn, gi÷p täng åộ thanh khoản cho tài sản. Đơn giản mà nói, giá trị nhỏ vởi một diện têch thêch hợp sẽ gi÷p khách hàng dễ tiếp cận và sỠ hữu bất åộng sản.


ởi các kênh khác, b ất ất åộ ng ản luôn có xu hưởng täng giá ổn åị nh So v ở ng s ản nh Thuận lợi thứ năm: Thị trường åầu tư bất åộng sản ổn åịnh hơn. Trong thị trường bất åộng sản, không dễ åể người ta có thể thay åổi luật, lãi suất, thủ tục pháp lù, giá cả thị trường… Điều này cần một khoảng thời gian åáng kể, vé vậy các nhà åầu cơ khó thể thay åổi hoặc tác åộng ngay lập tức åến thị trường, chưa kể thị trường bất åộng sản ngày càng chịu sự kiểm soát chặt chẽ của các nhà chức trách. Điều này åồng nghëa vởi việc thị trường bất åộng sản trong thời gian dài tương åối ổn åịnh so vởi các thị trường åầu tư khác như cổ phiếu, vàng, ngoại hối.


KỲ 3: 8 LOƤI HÌNH ĐƪU TƢ BƨT TƢ BƨT ĐỘNG SƦN Trong thị trường bất åộng sản Việt Nam hiện nay, các xu hưởng åầu tư åề u xoay quanh 8 loại hénh åầu tư bất åộng sản bao gồm: Cän hộ chung cư, nhà phố,åất nền, bất åộng sản nghỉ dưỡng, hoa viên nghëa trang, Shophouse và Officetel, phòng trọ cho thuè, nhà xưỠng. Trong K ú 3 này, Rever sẽ giúp bạn tìm hiểu tổng quát hơn 8 loại hénh åầu tư bất åộng sản này.

Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ nhất: Cän hộ chung cư Trưởc ténh hénh quỹ åất tại các thành phố lởn ngày càng thu hẹp như hiện nay, åầu tư cän hộ chung cư åang trỠ thành xu hưởng åầu tư bất åộng sản tuy mởi phát triển trong khoảng 10 näm trỠ lại åây nhưng cực kú tiềm näng. Thị Th ị trường bất åộng sản cän hộ phát triển nhộn nhịp vởi nhiều phân kh÷c từ bénh dân åến cao cấp. Các dự án cän hộ chung cư thường t hường toạ lạc tại tạ i những những vị trê tốt vởi tiện êch sống åầy åủ và tiện nghi. Chênh vé vậy, loại hénh åầu tư cän hộ chung cư ngày càng thu h÷t trong mắt các nhà åầu tư.

Thị trường cän hộ chung cư åa dạng từ phân kh÷c cao cấp åến bénh dân


Ưu điểm của các loại hình đầu tư căn hộ chung cư: 







Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều åợt. Hiện nay, các dự án cän hộ chung cư (åầu tư cän hộ dạng sơ cấp) thường åược ngân hàng hỗ trợ cho vay vởi lãi suất hấp dẫn. Nhu cầu thuè cän hộ åang lởn, nhất là Ỡ các thành phố lởn. Đầu tư cän hộ chung cư có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hénh thức åầu tư Ʊ lưởt sóngƱ. Tênh thanh khoản tốt. Nếu cho thuè åối vởi åầu tư cän hộ dạng thứ cấp, khả näng sinh lợi sẽ åều åặn và ổn åịnh hàng tháng.

Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ chung cư: 





Nhiều dự d ự án cän hộ chung cư bị Ʊthổi phồngƱ giá trị quá mức so vởi thực t hực tế. Chu kú giá täng nhẹ, êt có biến åộng täng vọt. Nhà åầu tư cần mất nhiều thời gian åể tém hiểu thị trường.

Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ hai: Nhà phố Ngoài loại hénh åầu tư bất åộng sản cän hộ chung cư, một hénh thức åầu tư bất åộng sản åược khá nhiều nhà åầu tư chọn lựa hiện nay åó là nhà phố. Đây là loại hénh åầu tư không mởi nhưng chưa hề giảm nhiệt vé nguồn cầu luôn tốt. Cöng Rever tém hiểu kỹ hơn về những ưu và nhược åiểm của loại hénh này.


Tênh pháp lù của nhà phố thường åược åảm bảo rõ ràng và åầy åủ hơn so vởi nhiều loại hénh khác Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà phố: 







Nhà phố vừa có thể sử dụng åể Ỡ, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuè mặt bằng kinh doanh. Như vậy, có thể thấy giá trị sử dụng của loại hénh åầu tư nhà phố khá cao. Nhu cầu cao, åặc biệt là những khu vực có vị trê åẹp trong thành phố. Thu nhập ổn åịnh hàng tháng tốt hơn so vởi những loại hénh khác vé nhu cầu tém thuè nhà phố åể mua bán kinh doanh luôn luôn có. Tênh pháp lù thường åược åảm bảo rõ ràng và åầy åủ hơn so vởi loại hình åầu tư åất nền.

Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà phố: 

Đầu tư nhà phố thường có vốn åầu tư cao, vé giá nhà phố thường cao hơn nhiều so vởi nhà trong hẻm bénh thường. Đặc biệt, nhà phố tại những con åường lởn, vị trê åẹp thé giá càng cao.




Diện têch nhà phố nhỏ sẽ gây khó khän trong việc tách sổ åể åứng tèn riêng.



Lợi nhuận và thanh khoản của loại hénh này chịu ảnh hưỠng từ sự biến åộng của thị trường bất åộng sản, khó tự åiều chỉnh giá theo mong muốn.

Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ ba: Đất nền Đầu tư åất nền là loại hénh dö åã hénh thành từ lâu åời tuy nhièn åược rất nhiều nhà åầu tư quan tâm vé lợi nhuận cao. Khi mà quỹ åất åang ngày càng hạn hẹp, việc sỠ hữu åất Ỡ những thành phố lởn ngày càng hạn chế thé những nhà åầu tư, åặc biệt là những nhà åầu tư êt vốn thường tém åến các vöng ven åể åầu tư åất nền. Loại hénh này nà y sỠ hữu nhiều ưu åiểm, tuy nhièn, cøng tiềm ẩn nhiều rủi ro ro cho các nhà åầu tư.

Khả näng sinh lời, thanh khoản của åất nền tốt hơn nhà phố Ưu điểm của loại hình đầu tư đất nền: 

Là một trong những loại hénh åầu tư vốn v ốn êt, tiềm näng nhất hiện nay.














Lợi nhuận kú vọng åạt gấp 2 - 3 lần lãi suất ngân hàng. Khả näng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, åặc biệt là những khu vực åang có cơ sỠ hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của åất nền trong 1 näm thường không thấp hơn 15%. Khả näng rởt giá của loại hénh này khá thấp do êt chịu tác åộng xấu theo chu kú täng trưỠng của thị trường. Quỹ åất åô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyèn åất không täng thèm, tạo åiều kiện cho åầu tư åất nền phát triển mạnh. Là loại hénh åầu tư t ư êt bị chi phối bỠi giá trị ảo do quảng quả ng cáo. Nếu åất nền có sổ åỏ, sẽ åược ngân hàng thẩm åịnh giá cho vay từ 50 60%, thậm chê Ỡ mức cao nhất åạt tởi 70%.

Nhược điểm của loại hình đầu tư đất nền: 





Tênh pháp lù Ỡ một số khu vực åất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà åầu tư dễ gặp rủi ro khi åầu tư. Đất nền có vị trê càng åẹp, khả näng thanh khoản cao thé giá càng mắc, mất nhiều vốn åầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trê åẹp thé thường khó bán, phải ƱchônƱ vốn lâu. Đất nền chỉ thật th ật sự täng trưỠng nếu nằm trong khu vực phát triển åô thị, hạ tầng giao thông åồng bộ, kinh tế vöng phát triển, quy hoạch bài bản.

Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ tư: bất åộng sản nghỉ dưỡng Tại thời åiểm hiện tại, åầu tư vào bất åộng sản nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ åối vởi các nhà åầu tư. Đặc biệt khi ngành du lịch Việt Nam åang có những bưởc chuyển ménh mạnh mẽ, thu h÷t không chỉ khách du lịch trong nưởc mà cả åông åảo lượng khách quốc tế. Chênh vé vậy, kço theo sự phát triển của loại hénh åầu tư bất åộng sản nghë dưỡng nhằm åáp ứng nhu cầu cư tr÷ và nghỉ dưỡng cho du khách.


Lợi nhuận từ bất åộng sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào thị trường du lịch Ưu điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: 

Bất åộng sản nghỉ dưỡng vừa có thể döng åể Ỡ, vừa có thể döng åể kinh doanh sinh lời theo hénh thức tự kinh doanh hoặc cho một bèn thuè kinh doanh.







Khá åặc thö t hö so vởi những loại hénh khác nèn sỠ hữu nhiều tiềm näng mà các loại hénh åầu tư khác không có åược. Có sức h÷t mạnh mẽ trong giởi åầu tư vé khả näng sinh s inh lời kço dài. Mức lợi nhuận cam kết của loại hénh này từ 8 - 14% kço dài d ài từ 8 - 10 näm. Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao do sự phát triển của xã hội. Đồng thời số åường bay quốc tế åược cải thiện tạo nguồn thu lởn cho loại hénh åầu tư bất åộng sản nghỉ dưỡng này.

Nhược điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: 



Lợi nhuận phụ thuộc vào biến åộng của thị trường du lịch. Vốn åầu tư cao tuú thuộc vào åịa åiểm du lịch vé các bất åộng sản nghỉ dưỡng, nhất là những bất åộng sản có view biển hoặc Ỡ ven biển thường có giá rất cao.




Bất åộng sản nghỉ dưỡng thường vưởng mắc nhiều khó khän về pháp lù.

Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ näm: Hoa vièn nghëa trang Loại hénh åầu tư hoa vièn nghëa trang là loại hénh åầu tư bất åộng sản mởi nhưng tạo åược nhiều sức h÷t åối vởi những nhà åầu tư vé åem lại nhiều lợi nhuận thiết thực. Loại hénh åầu tư bất åộng sản hoa vièn nghëa trang này åã xuất hiện phổ biến trèn thế giởi từ lâu nhưng tại Việt Nam, N am, loại hénh này mởi vừa có xu hưởng nỠ rộ Ỡ các tỉnh thành lân cận của Hà Nội và TP.HCM.

Loại hénh åầu tư hoa vièn nghëa trang còn åang khiến nhiều nhà åầu tư ngần ngại Ưu điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang: 







Loại hénh åầu tư thị trường ngách này không bị biến åộng bỠi chu kú bất åộng sản. Lợi nhuận cao, có dự án ghi nhận lợi nhuận lèn åến 40 - 100%. Nguồn cung tương åối êt nhưng nhu cầu thé không åổi. Vốn åầu tư vừa t÷i tiền và sản phẩm åa dạng.








Thường sẽ åược chủ åầu tư hỗ trợ thanh khoản ra hàng cho các nhà åầu tư. Cơ chế thoáng, mỠ cửa về hành lang ph áp lý. Chất lượng sống ngày càng cao cöng quan niệm sống của người Việt Nam luôn hưởng về cội nguồn, muốn lo chu toàn nơi an nghỉ cho người åã khuất tạo åiều kiện tiềm näng phát triển loại hénh åầu tư hoa vièn nghëa trang.

Nhược điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang: 





Rủi ro từ åầu tư hoa vièn nghëa trang gần như rất thấp hoặc không có. Chịu ảnh hưỠng bỠi yếu tố quy hoạch của nhà nưởc. Quan niệm åầu tư của người Việt Nam còn khá ngần ngại åối vởi loại hénh hoa vièn nghëa trang này.

Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ 6: Shophouse và Officetel Shophouse hay còn có tèn gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hénh nhà kiểu mởi, gồm nhà Ỡ kết hợp vởi cửa hàng kinh doanh. Mặc dö åây là loại hénh có lịch sử lâu lâu åời và phổ ph ổ biến trèn thế giởi nhưng tại Việt Nam, Shophouse Shop house chỉ vừa xuất hiện và nỠ rộ cách åây vài näm cöng vởi các dự án bất åộng sản và åang trỠ thành xu hưởng åầu tư bất åộng sản mởi.


Nguồn cung khan hiếm nhưng Shophouse là loại hénh åầu tư mang lại tiềm näng sinh lời lởn Ưu điểm của loại hình đầu tư Shophouse: 







Đây là loại hénh åầu tư có giá trị thương mại lởn. Tính thanh khoản của sản phẩm cao. Doanh thu từ cho thuè cao. Tỉ lệ khai thác của các cän shophouse theo thống kè lèn tởi khoảng 8 - 12%/ näm. Nguồn cung còn khan hiếm chỉ chiếm từ 3 - 5%.

Nhược điểm của loại hình đầu tư Shophouse: 



Giá cao hơn nhiều so vởi các cän hộ thông thường. Thời gian sỠ hữu Shophouse chỉ khoảng k hoảng 50 näm. Rièng dự d ự án Masteri Millennium quyền sỠ hữu lèn tởi 99 näm.

Cän hộ Officetel là một loại hénh åầu tư bất åộng sản mởi vô cöng hấp dẫn åối vởi các nhà åầu tư vé mức åộ lợi nhuận åem lại. Có thể nhận åịnh, loại hénh åầu tư cän hộ Officetel sẽ åón åầu xu hưởng åầu tư bất åộng sản trong những näm


tởi do nhu cầu sử dụng cän hộ vän phòng ph òng åa näng vừa v ừa có thể Ỡ, vừa có thể sử dụng làm vän phòng.

Diện têch nhỏ, Officetel không thêch hợp cho những cá nhân muốn sinh sống lâu dài

Ưu điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel: 

Diện têch thường nhỏ, chỉ từ 25 - 50m2 nèn giá bán thấp hoặc không quá cao.







Lợi nhuận cho thuè hấp dẫn, cao hơn so vởi cho thuè các loại cän hộ thông thường. Được sử dụng åịa chỉ åể åäng kù doanh nghiệp. Cho phçp sử dụng bảng tèn công ty trưởc cän hộ và lễ tân.

Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel: 





Diện têch nhỏ không phö hợp vởi cá nhân muốn lưu tr÷ lâu dài. Quyền sỠ hữ hữuu chỉ 50 näm. Rièng dự án Masteri Millennium quyền sỠ hữu lèn tởi 99 näm. Chi phê vận hành cän hộ Officetel cao hơn các loại cän hộ khác.


Loại hénh åầu tư thứ bảy: Phòng trọ cho thuè Nhu cầu thuè phòng trọ hiện nay rất lởn, åặc biệt tập trung Ỡ các thành phố lởn do thị trường việc làm cao. Bèn cạnh tênh ổn åịnh cao và tiềm näng lởn, åầu tư cho thuè phòng trọ cøng tiềm ẩn không êt rủi ro.

Nguồn cầu luôn lởn åối vởi loại hénh åầu tư phòng trọ cho thuè Ưu điểm của loại hình đầu tư phîng trọ cho thuê: 





Nguồn cầu luôn lởn nhất là tại các thành phố lởn như Hà Nội và TP.HCM. Doanh thu ổn åịnh hàng tháng, không chịu biến åộng của thị trường bất åộng sản. Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuè phòng trọ , còn có tiềm näng gia täng giá trị bất åộng sản.

Nhược điểm của loại hình đầu tư phîng trọ cho thuê: 

Phải åóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu.










An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuè, có thể gây nèn những tệ nạn, nguy hiểm ảnh hưỠng åến số lượng người thuè. Khả näng sinh lời thấp. Có thể tốn nhiều thời gian åể thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuè gây thất thu. Chi phê åể bảo tré phòng trọ nhiều.

Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ tám: Đầu tư nhà xưỠng Trong xu hưởng mỠ rộng và phát triển thị trường, các doanh nghiệp åều có nhu

cầu tém thuè nhà xưỠng hay nhà kho åể hoạt åộng sản xuất. Đặc biệt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp nưởc ngoài thường tém åến các khu nhà xưỠng xây sẵn åể tiết kiệm chi phê ban åầu và hạn chế rủi ro. Đầu tư nhà xưỠng bán hoặc cho thuè åang trỠ thành loại hénh åầu tư hấp dẫn các nhà åầu tư tham gia.

Để åầu tư loại hénh nhà xưỠng, rất khó åể tém åược quỹ åất lởn phö hợp Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng: 

Giá thuè åất công nghiệp åang täng cao trong thời gian gần åây.




Lợi nhuận cho thuè nhà xưỠng cao hơn những loại hénh khác.

Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng: 







Tiềm näng nhưng cần nguồn vốn dài hạn. Thời gian thu hồn vốn rất chậm, êt nhất cøng phải mất 10 näm åể thu hồi vốn. Khó tém quỹ åất lởn. Thủ tục khó khän, pháp lù không hỗ trợ các nhà åầu tư.

KỲ 4 (PHƪN 1): XÁC ĐỊNH THỊ TRƢỜNG BƨT ĐỘNG SƦN Đầu tư bất åộng sản thành công còn töy thuộc vào nhu cầu của thị trường. Tại thời åiểm muốn åầu tư, thị trường åang åi lèn hay åi xuống, hoặc åang åứng về phêa ai? là åiều các nhà åầu tư phải xác åịnh trưởc khi rót vốn. Trong Kú 3 của chuyèn åề Gïc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản , các nhà åầu tư åã nhận diện åầy åủ 8 loại hénh åầu tư bất åộng sản. Đây là tiền åề åể các nhà åầu tư lựa chọn sản phẩm nào nèn åầu tư. Nhưng åầu tư bất åộng sản thành công còn töy thuộc vào nhu cầu của thị trường. Tại thời åiểm åó, thị trường åang åi lèn hay åi xuống? Thị trường åang åứng về phêa ai? Và các nhà åầu tư cần kiểm soát åộ kú vọng thế nào? Trong Kú 4 (Phần 1): Xác định thị trường bất động sản , các chuyèn gia sẽ åưa ra những gợi ù åể trả lời cho những thắc mắc trèn. 1. Đánh giá vận động của thị trƣờng

Như åã nói trong Kú 3: Các loại hénh åầu tư, tư , åầu tư bất åộng sản phổ biến hiện nay bao gồm 8 loại hénh. Để lựa chọn åầu tư một hay nhiều loại hénh vào thời åiểm nào töy thuộc vào việc các nhà åầu tư xác åịnh åược sự vận åộng lèn xuống của các loại hénh åầu tư åó. Cụ thể, các chuyèn gia åưa ra hai nguyèn tắc thị trường và giá trị åể xác åịnh thị trường vận hành. Động lực thị trường vận hành theo quy luật cung - cầu. Nguồn


cung cao và nhu cầu thấp dẫn åến giá giảm. Ngược lại, khi nguồn cung thấp và nhu cầu cao, giá sẽ täng. Xác åịnh giá trị åược thiết lập dựa trèn một thỏa thuận giữa một người sẵn sàng bán và một người sẵn sàng mua. Trò chơi kço co diễn ra giữa các mong muốn của người bán và số tiền người mua sẵn sàng chi trả. Để åưa ra nhận åịnh thị trường rõ ràng, các nhà åầu tư cần lièn tục tém hiểu về ténh trạng thị trường trong khu vực và những khu dân cư cụ thể. Có 4 vấn åề mà các nhà åầu tư cần làm rõ: 







Tồn kho bất động sản: Đang åược bán vởi giá bao nhiêu và số lượng tồn kho täng hay giảm Số ngày trên thị trường: Mất bao lâu åể những cän nhà rao bán có åược người mua Giá trên mét vuông: Một chỉ báo so sánh giá t ốt - khi một nhóm các bất åộng sản có chung chất lượng và åặc åiểm Thay đổi trong quang cảnh địa phương: Theo dõi các thay åổi tại những công ty tuyển dụng lởn, khu mua sắm, trường học, các dịch vụ cộng åồng và luật pháp åịa ph phương ảnh hưỠng tởi nhà åất.

Những dự án nhiều tiềm näng khi rục rịch ra mắt hay mỠ bán sẽ tạo ra những “cơn sóng” ảnh hưỠng åến thị trường bất åộng sản. sản. Nhà åầu tư nào nắm åược cơ hội này dö có åầu tư mua åể Ỡ, chuyển nhượng hay cho thuè åều sinh lời. Có thể kể åến dự án Swan Bay của chủ åầu tư SwanCity là một ví dụ. Nằm trên bán åảo Nhơn Tr Trạch vởi vị trí di chuyển thuận tiện, không quá xa trung tâm, Swan

Bay có giá bán cøng như ténh hénh chuyển nhượng tương åối tốt. Khi mỠ bán giai åoạn 1 cøng như ra mắt 66 cän biệt thự giởi hạn åều nhận åược sự quan tâm của khách hàng.


Swan Bay là m ộ ột trong các d ự án ự án åược các nhà åầu tư quan tâm và rót vố n vì có nhi ề ều ti ềm trí, h ạ t ầng ềm näng trong vị trí, ạ t ầng giao thông cøng như tiệ n ích.

Empire City Thủ Thièm còn “nóng” hơn khi tính åến thời åiểm này, sau ba lần giởi thiệu tởi khách hàng, các sản phẩm åều nhận åặt chỗ và giao dịch hết ngay sau ngày ra mắt. Nhận diện åược nguồn cung - cầu các loại hénh cøng là yếu tố quan trọng åể các nhà åầu tư rót vốn. Nguồn cung các cän hộ shophouse hiện còn khá êt nhưng nhu cầu åối vởi dự án này luôn cao. Hiện tại, số lượng cän hộ rung ra trèn thị trường tương åối thấp so vởi cöng kú näm 2017, các nhà åầu tư có xu hưởng mua dự trữ åể tung ra vào thời åiểm sau. Một thực tế nhận thấy rằng, åể ra quyết åịnh åầu tư kịp thời, các nhà åầu tư trưởc åó åã phải có một quá trénh tém hiểu, nhận åịnh, åánh giá thị trường åể åưa ra xu hưởng vận åộng của thị trường. Chênh việc chỉ ra åược xu hưởng vận åộng åi lèn hay åi xuống sẽ gi÷p các nhà åầu tư åón åầu åược thị trường, kiếm åược khoản lợi nhuận hấp dẫn. 2. Làm thế nào để đón đƫu thị trƣờng?


Khả näng nắm bắt thị trường hiện tại của các nhà åầu tư sẽ åược phát huy khi thị trường thay åổi, dö thay åổi theo xu hưởng åi lèn (täng giá) hay åi xuống (mất giá), và ngay cả khi thị trường ổn åịnh. Khi nhận biết åược thị trường có xu hưởng åi lèn, người bán có thể åịnh giá cao hơn và kú vọng giá thị trường sẽ “theo kịp”, åem lại cho họ số tiền mong muốn vởi åiều kiện thị trường tiếp tục täng trưỠng. Những người bán muốn täng giá khi thị trường täng trưỠng thường giữa giá Ỡ mức thị trường và bán nhà ngay thời åiểm åó.

Khi nh ậ v ọ n ận bi ết ết åượ c th ị trường ị trường åi lèn, ngườ i bán có th ể ể åịnh åịnh giá cao hơn và kú v ọng g giá th ị ị ng s ẽ theo k p, mang l ạ s ố trườ ng ẽ theo ị ị mang ại cho h ọ ọ s ố ti ề ền mong mu ố ốn.


Khi giá thị trường giảm sút, những người bán thường mắc sai lầm là åịnh giá quá cao, hy vọng thu hút những chào mua mong mu ốn và nghë rằng họ sẽ giảm giá sau nếu k ế hoạch không bán åược nhà.

Khi giá th ị trườ ng gi ảm ng m ắ nh giá quá cao và không theo ị trườ ng ảm s÷t, người bán thườ ng ắc sai l ầm ầm åị nh k p ng. ị ị th ị trườ ị trườ ng.

Thực tế chứng minh những người làm vậy không bao giờ giảm giá kịp vởi thị trường. Do vậy, người bán cần åịnh giá å÷ng åể bán åược nhà thay vé “giảm giá theo thị trường” và mất nhiều thời gian åể bán. Định giá là một công việc vất vả. Trong Kú 5 của chuyèn åề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản, chuyèn gia sẽ tư vấn cho các nhà åầu tư các bưởc åịnh giá hợp lù vởi sự vận åộng của củ a thị trường. Bèn cạnh việc nhận åịnh åược vận åộng của thị trường từ åó åón åầu thị trường bất åộng sản, các chuyèn gia tư vấn các nhà åầu tư cần åánh giá åược kú vọng åể có những quyết åịnh hợp lù vởi vận åộng của thị trường.


KỲ 4 (PHƪN 2): XÁC ĐỊNH THỊ TRƢỜNG BƨT ĐỘNG SƦN Sau khi hiểu åược cách thức vận åộng của thị trường, xác åịnh tiềm näng dự án, các nhà åầu tư cân nhắc vởi kú vọng bản thân åể có thể åưa ra quyết åịnh åầu tư hợp lù. Như åã giởi thiệu trong phần 1 của Kú 4 Chuyèn åề: Góc nhìn chuyên sâu và vởii 8 loại hénh åầu tư, tư, các nhà åầu tư cần åưa ra åược suy đầu tư bất động sản, vở åoán chênh xác về thời åiểm åi lèn cøng như åi xuống của thị trường. Trong phần 2 của Kú 4, các chuyèn gia sẽ åưa ra những khêa cạnh åánh giá åể các nhà åầu tư kiểm soát kú vọng åầu tư của bản thân. 1. Kiểm soát kỳ vọng nhà đƫu tƣ

Khi åã nắm åược vận åộng của thị trường, nguồn cung - cầu thời åiểm hiện tại, các nhà åầu tư cần åánh giá tởi mong muốn của bản thân vởi nguồn åầu tư có phö hợp vởi thị trường hay không. Nếu thị trường åất nền chững lại, việc tung sản phẩm åất nền vởi giá cao sẽ không mang về lợi nhuận cao. Nếu thị trường cän hộ có nguồn cung thấp thì các nhà åầu tư thay vì cố g ắng bán ra, thì mua trữ lại chờ nhu cầu täng trỠ lại. Để có åược nhận åịnh åầy åủ về åầu tư bất åộng sản từ các chuyèn gia, bạn có thể tham khảo tài liệu dưởi åây: Nhà åầu tư cần xác åịnh những yếu tố ảnh hưỠng tởi giá trị nguồn åầu tư gồm: 







Các thương vụ, giao dịch gần đây: Xem xét các sản phẩm tương åương trong khu vực vừa åược bán là cách xác åịnh giá thị trường Vị trí: là một trong những yếu tốt quan trọng nhất xác åịnh giá sản phẩm åầu tư Tình trạng: Tình trạng tài sản ảnh hưỠng tởi giá và tốc åộ giao dịch vì người mua tiềm näng thường åưa ra quyết åịnh dựa trên cảm xúc, do åó ấn tượng ban åầu rất quan trọng Mức độ cạnh tranh




Thời điểm: giá trị tài sản bị ảnh hưỠng b Ỡi tình hình thị trường bất åộng sản. K ết hợp åịnh giá và chiến lược thị trường sao cho bán åược trong 30 ngày åầu tiên từ lúc åäng bán.

Dù giá th ấ ấ p s ẽ thu ẽ thu h÷t åượ c nhi ều ều người xem nhưng không åả m b ả ảo vi ệc ệc bán nhà cøng như mụ c tiêu tài chính c ủa ủa nhà åầu tư.

Trong 5 yếu tố trèn, các nhà åầu tư chỉ có thể thay åổi åược hai åiều là giá và ténh trạng sản phẩm. Điều quan trọng, các nhà åầu tư không nèn åánh giá quá thấp dự án bất åộng sản. Một dự án åược åịnh giá tốt tạo ra hứng thú và thu hút người mua, khiến nhiều người åến xem và chào mua. Một sản phẩm åược åịnh giá thấp sẽ thu h÷t người mua và có thể åược bán rất nhanh. Tuy nhièn, có thể bị bỏ qua bỠi các khách hàng, những người åặt ra câu hỏi “liệu sản phẩm åó có vấn åề gé mà lại bán giá åó?” cøng như những người mua tém kiếm khoảng giá cao hơn một ch÷t so vởi thị trường. Một sản phẩm åược åịnh giá cao so vởi thị trường sẽ không nhận åược nhiều sự quan tâm của khách, åäng bán lâu nèn giảm giá sẽ khiến người mua nhén nhận không tốt. Giá trị tài sản bị ảnh hưỠng bỠi ténh hénh thị trường bất åộng sản. Thị trường là khách quan, ch÷ng ta có thể kết hợp việc åịnh giá và chiến lược thị trường sao cho tận dụng åược 30 ngày åầu tièn åäng bán bất åộng sản. 2. Tiềm năng của sƧn phẩm bƩt động sƧn


Những sản phẩm bất åộng sản “hot”, có tiềm näng trong tương lai vởi khả näng sinh lời tốt sẽ thu h÷t åược nhà åầu tư tém åến bèn cạnh yếu tố về thị trường còn cần bao gồm những yếu tố cốt lõi: chủ åầu tư uy tê n; vị trê dự án åắc åịa; môi trường sống xung quanh chất lượng; hệ thống tiện êch nội khu vượt trội; hỗ trợ vay vốn ngân hàng, hạ tầng hoàn thiện; so sánh giá vởi các dự án lân cận; hồ sơ pháp lù åầy åủ. Sau hàng loạt cơn sốt giá åất ảo và những dự án “ma” mà chủ åầu tư nhận tiền rồi biến mất, nhà åầu tư cần tém hiểu kë chủ åầu tư. Bạn cøng cần phải nắm åược thông tin näng lực tài chênh của chủ åầu tư, thể hiện trèn báo cáo tài chênh näm gần nhất; Uy tên truyền thông của chủ åầu tư thể hiện trèn các mặt báo trong và ngoài nưởc; Khảo sát người dân åang sinh sống tại khu vực về mức åộ hài lòng vởi các sản phẩm/dịch vụ mà chủ åầu tư åó åang cung cấp.

S ả ng s ản trí, ản ph ẩ ẩm b ất ất åộ ng ản åược åánh giá tiềm näng dự a vào y ế ếu t ố ố: uy tín ch ủ åầu ủ åầu tư, vị trí, ng, ti ệ t ầ n môi trườ ng, ện ích, h ạ ạ t ầng, g, chính sách vay v ố ốn ngân hàng, h ồ sơ ồ sơ pháp lù.

Ngoài ra, åộ uy tên của một chủ åầu tư cøng åược åánh giá qua việc chủ åầu tư åó có sử dụng hay hợp tác vởi các åơn vị phân phối sản phẩm hay không. Các åơn vị phân phối này thường là những sàn bất åộng sản có uy tên, åã từng phân


phối nhiều hàng hóa trèn thị trường, minh bạch trong việc cung cấp thông tin của dự án åến khách hàng và làm việc một cách chuyên nghiệp. Sau khi nắm åược thông tin về chủ åầu tư, vấn åề pháp lù cøng cần åược làm rõ. Để tém hiểu dự án có pháp lù rõ ràng hay không, bạn cần tém hiểu xem khu vực mà bạn dự åịnh åầu tư åã åược duyệt qua quy hoạch chi tiết bỠi các cấp có thẩm quyền hay chưa, và dự án có åược quyết åịnh giao åất chi tiết vởi tỷ lệ 1/1500. Ngoài ra, khu åất cøng phải åược xem là åất thổ cư hợp lệ, åược phçp xây dựng nhà cửa trèn åó và cơ sỠ hạ tầng xung quanh åã åược hoàn thiện tương åối. Định giá bất åộng s ản trưởc khi mua sẽ giúp bạn không bị “hở” hay mua quá cao so vởi giá trị trư rườờng. Hiện nay có khá nhiều phương pháp åể åịnh giá, chẳng hạn như: thông qua ngân hàng åể åịnh giá hay nhờ sự hỗ trợ từ môi giởi åịa phương. Tuy nhièn, cách åịnh giá tốt nhất là bạn nên chịu khó dành thời gian åể tham khảo giá của những dự án cùng phân khúc, cùng khu vực. Bên cạnh xác åịnh chủ åầu tư, tênh pháp lù, giá cả thì vị trí giao thông thuận tiện hay không cøng là yếu tố tạo nên tiềm näng của dự án mà nhà åầu tư cần quan tâm. 3. Nhận diện qua tổng thể thị trƣờng khu vực

Bèn cạnh tiềm näng nội tại của sản phẩm, các nhà åầu tư cøng nèn nhận diện khả näng sinh lời của sản phẩm trong tổng thể thị trường của khu vực. Nói cách khác, bản thân thị trường khu vực åó åang åược chênh quyền ch÷ trọng åầu tư mỠ rộng thé khả näng åầu tư sinh lời sẽ cao hơn những khu vực khác. Thị trường bất åộng sản các tỉnh của TP. Hồ Chê Minh thời gian gần åây åều ghi nhận nhiều dấu hiệu khỠi sắc. Trong åó, 3 khu vực nổi lèn là thị trường phát triển sôi åộng gồm: Khu Đông Sài Gòn, khu Tây Sài Gòn, khu Nam Sài Gòn.


Th ị trườ ng b ấ ng s ả ng v ở án nh ờ h ạ t ầng ng ị trườ ng ất åộ ng ản Qu ậ ận 2 hi ện ện åang rất sôi åộ ng ởi nhi ề ều d ự ự án ờ h ạ t ầng åồ ng b ộ ộ.

Khu Đông Sài Gòn bao gồm ba quận: Quận 2, 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức. Khu này åược giởi chuyèn gia åánh giá là khu vực có tiềm näng phát triển vượt trội so vởi các khu vực lân cận khi mà 70% vốn åầu tư phát triển hạ tầng của thành phố åều tập trung tại åây. Hàng loạt các hạng mục giao thông åược xây dựng làm thay åổi bộ mặt khu cửa ngõ phêa Đông nói rièng và toàn thành phố nói chung. Khu Tây Sài Gòn bao gồm: Quận 12, Quận 6, Bình Tân, Tân Phú, Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi åược xem là những khu vực có hạ tầng k ỹ thuật tương åối hoàn thiện. Đây åã trỠ thành åiểm nóng của bất åộng sản khu Tây Sài Gòn bỠi vai trò

là cửa ngõ lưu thông giữa TP. Hồ Chê Minh åi các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Đến nay, hầu hết những công trénh hạ tầng åối nội và åối ngoại tại åây åang dần hoàn thiện. Nhiều nhà åầu tư åang chuyển hưởng vào khu Tây Sài Gòn åể åón åầu cơ hội khi áp lực dân số chưa cao, hạ tầng giao thông åô thị åang dần åược mỠ rộng, dịch vụ tiện êch ngày một nâng cao, bất åộng sản Ỡ åây åang täng giá từng ngày.


V ở về n ởi l ợ ợi th ế ế v ề m ặ ặt b ằ ằng, g, g ầ ần khu trung tâm và vi ệ ệc k ế ết n ố ối giao thông thu ậ ận ti ệ ện nên th ị ị ng b ất ng s ả Qu ậ ng. trườ ng ất åộ ng ản Qu ận 7 v ẫn ẫn åang sôi åộ ng.

Theo các chuyèn gia nhận åịnh, vởi hàng loạt cơ sỠ hạ tầng åột phá và quy mô trong thời gian tởi, thị trường bất åộng sản khu Nam Sài Gòn (Quận 7, 8, Nhà Bè, Cần Giờ) sẽ luôn giữ vững åộ nóng. Bằng chứng là hàng loạt các tên tuổi lởn trong giởi åịa ốc åã tung ra những dự án lởn åể thu h÷t khách hàng. Như vậy, một dự án tiềm näng åể åầu tư cần åược nhận diện qua tổng thể khu vực cøng như các yếu tố nội tại của dự án. Từ åó, các nhà åầu tư sẽ có cái nhén bao quát về thị trường, nhận diện nhu cầu của thị trường åể rót vốn hiệu quả.


KỲ 5: NHỮNG PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BƨT ĐỘNG SƦN DÀNH CHO NHÀ ĐƪU TƢ Nối tiếp k ú 4 – Xác åịnh thị trường bất åộng sản thuộc chuyèn åề Góc nhìn chuyên sâu về åầu tư bất åộng sản, Rever ra mắt k ú 5 vởi nội dung: Những phương pháp åịnh giá bất åộng sản dành cho nhà åầu tư.

1. Phƣơng pháp thẩm định giá bƩt động sƧn thứ nhƩt: Thẩm định giá

qua vị trí

Điều åầu tiên khi bạn tự thẩm åịnh giá nhà åất åó là phải lưu ù åế n yếu tố v ị trí của bất åộng sản. Chi tiết hơn, bạn cần ph phải xác åịnh nhà åất của bạn là nằm Ỡ khu vực nào, quận huyện nào, mặt åường lởn hay mặt åường nhỏ, nằm Ỡ h ẻm chính hay hẻm phụ. Theo åó, các cän nhà nế u nằm Ỡ mặt tiền åường thường có giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn một åiều là giá bán sẽ cao hơn các cän nhà åất trong hẻm. 2. Phƣơng pháp thẩm định giá bƩt động sƧn thứ hai: Thẩm định

giá qua bƧng giá đƩt địa phƣơng

Sau khi bạn åã xác åịnh åược vị trê nhà åất, bạn cần dành ra một khoảng thời gian rảnh åể tham khảo bảng giá åất mởi nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Bên cạnh åó, bạn cøng có thể tham khảo giá thị trường nhà åất dựa vào thông tin từ các ngân hàng, các công ty bất åộng sản, các website uy tín... Hiện nay, các kènh thông tin rao vặt về nhà åất khá phổ biến, chỉ vởi một c÷ nhấp chuột là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá åất trong khu vực và các åịa bàn lân cận. Thông thường, so vởi åơn giá åất mà Nhà nưởc quy åịnh, giá trị åất mặt tiền của một cung åường sẽ gấp khoảng trèn dưởi 4 lần. Cách åịnh giá này thực hiện theo nguyèn tắc giá åất hiện tại åang cao hơn 3 -4 lần bảng giá åất TP.HCM quy åịnh (ban hành näm 2015 và åiều chỉnh 5 näm một lần). Theo các chuyèn gia bất åộng sản ưởc tênh, hệ số 3,8 -4,5 là åộ vènh bénh quân có thể chấp nhận åược. Trèn thực tế, gần 80% giao dịch nhà åất thành công åã chấp nhận khoảng cách này. Ví dụ: Nhà nưởc quy åịnh åất tại åường Cô Giang (quận Ph÷ Nhuận) näm 2015 là 19,5 triệu åồng/m2 trọn tuyến åường. Mức giá này nhân vởi 3,8 -4,5 sẽ ra mức


giá tiệm cận Ỡ mức tương åối thị trường hiện nay (näm 2017) và töy từng vị trí, diện têch thửa åất, mức giá này có thể dao åộng 10 -15%. Chẳng hạn, nếu giá åất tại åường Cô Giang åược chào bán gấp 10 lần giá Nhà nưởc quy åịnh thé nhà åầu tư phải kiểm tra kỹ vé có dấu hiệu giá ảo. Cơn sốt åất tại Tp.HCM thực tế åã khiến giá åất tại nhiều tuyến åường täng ảo gấp 10-16 lần bảng giá åất. Độ vênh này khó có thể åược thị trường chấp nhận, chưa từng có trong giao dịch. Giá åất có thể täng 6-8 lần tại những khu vực åược cải tạo hạ tầng hoặc có åiểm nhấn tiện ích công cộng. 3. Phƣơng pháp thẩm định giá bƩt động sƧn thứ ba: Thẩm định giá qua

tình trƥng nhà

Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong những åiều quan trọng khi bạn tự thẩm åịnh giá nhà åất åó là bạn phải biết cách phân loại bất åộng sản, hãy xác åịnh nhà åất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay cän hộ cao cấp... Hơn nữa, khi åánh giá ténh trạng nhà åấ t, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà åất dựa vào thời åiểm xây dựng và sửa chữa nhà åể khấu hao giá trị bất åộng sản.

4. Phƣơng pháp thẩm định giá bƩt động sƧn thứ tƣ: Thẩm định giá qua

giá bán của bƩt động sƧn lân cận

Dựa vào các phương tiện thông tin åạ i chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất åộng sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà åất xung quanh khu vực mình Ỡ. Ngoài ra b ạn cøng nèn tém hiểu các bất åộng sản tương tự vởi bất åộng sản của ménh như diện tích, vị trí, khu vực åã giao dịch åể có cơ sỠ so sánh về giá cả.


Th ẩm nh giá b ất ng s ả ng s ả ẩm åị nh ất åộ ng ản qua giá bán c ủ ủa các b ất ất åộ ng ản lân c ậ ận

Một mẹo nhỏ dành cho bạn åó là hãy åóng vai người åi mua nhà, åi khảo sát các cän nhà åang åäng biển rao bán tại khu vực gần vởi nhà bạn åể hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba cän là tốt. Ngoài ra, bạn cøng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưỠng tổ khu phố những khu nhà, åất lân cận cøng åang rao bán. Nếu bạn åang Ỡ một thị trường mà giá åịa ốc åang nóng, thé bạn có thể gia täng giá rao bán so vởi thông tin thẩm åịnh giá mà bạn có åược khoảng 10%. Còn nếu thị trường åịa ốc åang có nguy cơ åóng bäng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm åịnh giá như một công cụ åể ấn åịnh giá bán bằng chênh giá bạn åã khảo sát cộng thèm khoảng 5%. 5. Phƣơng pháp thẩm định giá bƩt động sƧn thứ năm: Nhờ sự hỗ trợ

của ngƣời môi giới địa phƣơng, am hiểu khu vực

Một cách åịnh giá åất khác mà bạn nèn biết åó là dựa trèn kinh nghiệm của các môi giởi chuyèn nghiệp. Một môi giởi chuyèn nghiệp tại một khu vực sẽ cho bạn thông tin nhanh chóng, chênh xác và hiệu quả nhất về giá åất cöng kú hàng näm.


Thực tế hiện nay cho thấy nhiều người không muốn thuè môi giởi trong việc mua bán nhà bỠi không tin tưỠng bèn thứ ba. Dö vậy, không thể phủ nhận rất nhiều giao dịch mua bán bất åộng sản thành công là nhờ dịch vụ này. Mặt khác, người mua cøng nèn nhậ n thức rằng, việc phải bỏ tiền ra åể thuê môi giởi không phải vì việc này quá khó åể bạn tự thực hiện mà nó giúp cho việc mua bán của bạn thuận lợi hơn. BỠi hầu hết các nhân viên môi giởi thường theo sát thị trường, nắm chắc giá cả, có khả näng åánh giá tài sản, åàm phán tố t và am hiểu thủ tục giấy tờ.

B ạ kh ả các môi gi ởi ạn có th ể ể tham ảo giá th ị trường ị trường nhà åấ t d ự ựa vào thông tin t ừ ừ các ởi åịa phương

6. Phƣơng pháp thẩm định giá bƩt động sƧn thứ sáu: Thông qua ngân

hàng để định giá

Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm åịnh tài sản bất åộng sản åể cho vay. Chính vì vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu åất ménh dự åịnh mua. Nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vé chậm åưa ra quyết åịnh. Vé ngân hàng åịnh giá Ỡ mức an toàn nèn trèn thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.


Bèn cạnh åó, một cách khác mà nhà åầu tư có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các åơn vị thẩm åịnh giá chuyèn nghiệp miễn phê hoặc trả phê trèn cộng åồng mạng.

Ngân hàng s ẽ là giúp b ạn ẽ là åơn vị giúp ạn åịnh giá åất tương åố i chính xác

Thông thường, ngân hàng khi åịnh giá bất åộng sản thế chấp sẽ tiến hành quy trình 5 bướcnhư sau: 





Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản bất åộng sản åược giao dịch trong thời gian gần nhất, cùng khu vực mà có thể so sánh åược vởi b ất åộng sản thế chấp cần åịnh giá về mặt diện tích, vị trí, số tầng, tình trạng pháp lù… Bước 2: Kiểm tra tài sản có thể so sánh, xây dựng giá trị cho bất åộng sản thế chấp. Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh åược åể so sánh vởi bất åộng sản thế chấp mục tiêu (khoảng từ 3 - 5 cái) rồi tiến hành åiều chỉnh.






Bước 4: Phân tích thị trường, giá bán, sự khác nhau của các bất åộng sản so sánh so vởi bất åộng sản mục tièu. R÷t ra kết luận và tiến hành åiều chỉnh. Bước 5: Bưởc này tiến hành ưởc tính giá trị bất åộng sản thế chấp trên cơ sỠ åã åiều ch chỉnh khoa học.

7. Tổng kết: Tổng hợp thông tin và đƣa ra giá bán cuối cùng Sau khi åã thu thập åược nhiều thông tin hữu êch, bây giờ là l÷c bạn cần xem xçt,

tổng hợp so sánh lại toàn bộ thông tin và quy åịnh mức giá hợp lù cho nhà åất của ménh. Trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trưởc quyết åịnh thẩm åịnh giá của ménh, việc nhờ åến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyèn thẩm åịnh giá là åiều nèn làm, tránh ténh trạng thẩm åịnh sai giá một cách trầm trọng.

Giá trị của bất åộng sản åược tạo thành từ rất nhiều yếu tố, do åó åể åịnh giá åược chênh xác thé ch÷ng ta cần phải có åầy åủ các thông tin như: ténh trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nưởc lièn quan åến åến bất åộng sản ... Trưởc khi tiến hành giao dịch bất åộng sản, cần tham khảo åầy åủ các bưởc åã nèu trèn hoặc tém åến các åơn vị chuyèn thẩm åịnh giá uy tên.


KỲ 6: CÓ NÊN VAY NGÂN HÀNG ĐƪU TƢ BƨT ĐỘNG SƦN? Nối tiếp k ú 5 – Những phương pháp åịnh giá bất åộng sản dành cho nhà åầu tư thuộc chuyèn åề Góc nhìn chuyên sâu về åầu tư bất åộng sản, Rever ra mắt k ú 6 vởi nội dung: Có nèn vay ngân åầu tư bất åộng sản.

1. Các hình thứ c vay vốn ngân hàng đƫu tƣ

Hiện nay, ngân hàng trong và ngoài nưởc có khá nhiều hénh thức cho vay vốn. Tuy nhièn 2 hénh thức vay vốn ngân hàng phổ biến nhất là: vay tên chấp và vay thế chấp - Vay thế chấp là hénh thức vay truyền thống của ngân hàng. Theo hénh thức vay

thế chấp thé bạn phải có tài sản åảm bảo mởi åược vay. Hạn mức vay khá cao lèn åến 80% giá trị tài sản. Lãi suất của hénh thức vay thế chấp cøng phö hợp vởi khoản vay. Thời hạn vay kço dài åến tối åa 25 näm tuú theo nhu cầu người vay. Hénh thức vay này phö hợp vởi cả cá nhân và doanh nghiệp.

- Vay tiền tên chấp là một trong những hénh thức cho vay của ngân hàng. Vay tên chấp không åòi hỏi tài sản åảm bảo, nhưng thay vào åó bạn sẽ phải lấy uy tín

của ménh làm cơ sỠ åể ngân hàng quyết åịnh có cho bạn vay hay không.

Uy tên của bạn åược thể hiện qua xác minh thu nhập cøng như xác minh tên dụng. Tuú vào mỗi ngân hàng mà bạn có thể vay một khoản tài chênh từ vài triệu åồng åến hàng träm triệu åồng nếu åiều kiện của bạn phö hợp vởi åiều kiện của ngân hàng.

Thời hạn vay tên chấp cøng khá linh hoạt, bạn có thể åược vay tên chấp lèn åến 60 tháng tuú hỗ trợ của các ngân hàng. Thông thường, các khoản vay tên chấp hoặc thế chấp sẽ åược sử dụng như khoản vay tièu döng åể åầu tư bất åộng sản. Đặc biệt là vay thế chấp, người mua bất åộng sản sẽ sử dụng chênh tài sản ménh mua åể trỠ thành tài sản åảm bảo åể åược ngân hàng cho vay lèn åến 70% gêa trị tài sản.


C ầ nh vay ngân h àng ng s ả ần cân nh ắ ắc k ỹ lưỡng ỹ lưỡng trưởc khi có ù åị nh àng åể åầu åầu tư bất åộ ng ản

Nếu bạn có nhu cầu vay vốn åể åầu tư bất åộng sản, bạn nèn tém åế n ngân hàng åể vay vốn. Vì vay vốn ngân hàng có sự åảm bảo cao bỠi pháp lý thay vì bạn tém åến “chợ åen” sẽ phải chịu mức lãi suất cao quá luật åịnh. Tuy nhiên, trưởc khi có ù åịnh vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản, bạn cần cân nhắc k ỹ lưỡng tình hình thị trường b ất åộng s ản, loại hénh åầu tư, cøng như lãi suất hàng tháng phải trả åể có åược khoản åầu tư tiềm näng và tránh åượ c rủi thấp nh nhất có thể. ro åến mức th

2. Chính sách tín dụng của ngân hàng đố i vớ i thị trƣờ ng ng bƩt động sƧn 2018

Xçt theo thực tế, vay vốn ngân hàng åầu tư bất åộng sản không còn là åiều xa lạ åối vởi nhiều người. Người ta thường döng khoản vay tên chấp, thế chấp åể trỠ thành khoản vay tièu döng và åầu tư bất åộng sản. Trong vài näm trỠ lại åây hénh thức vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản phát triển mạnh mẽ. Tuy nhièn, hiện nay khi giá nhà åất åang täng nóng, các ngân hàng siết vốn vay bất åộng sản.


Trong åó, thị trường bất åộng sản näm 2018 sẽ phải åối mặt vởi nhiều thách thức, khó khän về quan hệ cung - cầu, tiếp cận quỹ åất åầu tư, thủ tục hành chênh nhưng trưởc hết là khó khän trong việc tiếp cận vốn vay tên dụng ngân hàng. Hiện nay ngân hàng nhà nưởc åang tiếp tục thực hiện lộ trénh hạn chế dần nguồn tên dụng rót vào bất åộng sản.

Không ch ỉ lënh ng s ản ng khoán, tiêu dùng ỉ lënh vự c b ất ất åộ ng ản mà các lënh vực nóng khác như chứ ng ngân hàng si ế n cøng åang bị ngân ết ch ặ ặt tín d ụ ụng g

Các ngân hàng nhà nưởc hiện nay åang chỉ åạo các ngân hàng thương mại cöng chuyển dịch cơ cấu tên dụng theo hưởng tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, ngân hàng siết chặt tập trung vốn cho vay vào lënh vực bất åộng sản, sử dụng vốn åể cho vay trung và dài hạn, åảm bảo khả näng thanh khoản. k hoản. Ngoài ra các ngân hàng sẽ thường xuyèn rà soát, åánh giá và theo dõi tiến åộ của các bất åộng sản, näng lực tài chênh của khách hàng, khoản tên dụng và tài sản bảo åảm åể có biện pháp xử lù tương ứng. Không chỉ lënh vực bất åộng sản bị ngân hàng siết chặt tên dụng, hàng loạt các lënh vực nóng khác như chứng khoán, tièu döng cøng bị ảnh hưỠng.


Vởi lënh vực vay tièu döng, ngân hàng nâng cao, kiểm soát hiệu quả công tác xçt duyệt hồ sơ. Đặc biệt, giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tièu döng nhưng thực chất là åể åầu tư, kinh doanh bất åộng sản hay chứng khoán. Đây không phải lần åầu tièn Ngân hàng kiểm soát vốn vào lënh vực bất åộng sản, chứng khoán. Trong thời gian qua, các lënh vực trèn åều täng trưỠng quá nóng. Kể cả tên dụng cho vay tièu döng trong näm 2017 cøng täng åến 60%. Việc siết chặt cho vay bất åộng sản tác åộng lởn åến thị trường bất åộng sản. Theo nhiều chuyèn gia nhận åịnh, chủ trương này hợp lù trong bối cảnh các dự án cao cấp ngày càng nhiều, lượng cung täng mạnh khiến phân kh÷c này åang có dấu hiệu dư thừa, các nguy cơ têch tụ nhiều nợ xấu, khiến thị trường có nguy cơ xảy ra Ʊ bong bóngƱ. 3. Nhà đƫu tƣ nào thích hợp vay ngân hàng đƫu tƣ bƩt động sƧn

Nếu vay tiền ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản sinh lời thé nhất åịnh nhà åầu tư phải åảm bảo các yếu tố sau åây: - Điều kiện kinh tế tương åối tốt - Thu nhập hàng tháng ổn åịnh


Nh ững nh vay v ốn ng s ả ững người có ù åị nh ốn ngân hàng åể åầu åầu tư bất åộ ng ản ph ả ải là nh ững ững ngườ i có thu nh ậ nh hàng tháng ậ p ổn åị nh

Vé åầu tư bất åộng sản là åầu tư trung hạn nên nếu có khả näng åáp ứng åược åiều kiện trên thì việc vay tiền ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản vẫn là 1 loại hénh åầu tư mang lại lợi nhuận tốt. Tuy nhiên, nếu như không có nguồn vốn cố åịnh lởn hơn 50% số tiền bạn phải trả ngân hàng hàng tháng thì b ạn sẽ dễ dàng bị phá sản khi có sự cố. Ngoài ra, åể hạn chế số tiền lãi phải tr trả hàng tháng, cho thuê ngay bất åộng sản åầu tư tại thời åiểm åó trưởc khi chờ täng giá cøng là một gi giải pháp.

ềm năng và thách thách thứ c khi vay vốn ngân hàng đƫu tƣ bƩt động sƧn 4. Ti ềm a. Ti ềm năng: năng: Trong bối cảnh xã hội ngày càng phát triển, thị trường bất åộng sản luôn là ngành åầu tư tiềm näng sinh lợi lởn. Thị trường bất åộng sản vẫn åang có sức hút ổn åịnh, giá åất nông nghiệp, åất thổ cư, åất nền cho åến các loại hénh cän hộ cao cấp, cän hộ nghỉ dưỡng åều có biến åộng mạnh. Việc åầu tư một cách


mạnh dạn bằng cách vay vốn ngân hàng åược åánh giá cả và khả näng thu lợi nhuận từ åây là rất lởn nếu như tém hiểu k ỹ thị trường và loại hénh åầu tư.

b. Thác thứ c: c:

Đi liền vởi tiềm näng luôn là những thách thức to lởn mà nhà åầu tư bất åộng sản phải åối mặt khi vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản, nhất là trong bối cảnh hiện nay, các ngân hàng åang siết chặt vòng vốn cho bất åộng sản. Mức lãi suất åể các nhà åầu tư phải trả cho nguồn vốn åầu tư bất åộng sản là không hề nhỏ. Vé vậy, trưởc khi quyết åịnh åầu tư, các nhà åầu tư phải cân nhắc kỹ loại hénh sản phẩm åầu tư. Tránh trường hợp chịu lãi suất cao và sản phẩm có tênh thanh khoản kçm, khó åầu tư. Trong trường hợp bất åộng sản bị rởt giá hay không thể bán, nhà åầu tư không chỉ mất åi lợi nhuận mà còn dẫn åến thua lỗ, thậm chê là phá sản. Để tém hiểu rõ thèm các ưu åiểm và khuyết åiểm của các loại hénh åầu tư bất åộng sản, mời bạn åón åọc Kú 3 chuyèn åề Góc nhén chuyèn sâu về åầu tư bất åộng sản mang tèn: 8 loại hénh åầu tư bất åộng sản. 5. Kinh nghiệm vay vốn ngân hàng đƫu tƣ bƩt động sƧn an toàn

Thứ nhất: Bạn nèn chọn mua bất åộng sản có vị trê kết nối giao thông trun g bình åến khá. - Thứ hai: Nơi bạn có ù åịnh åầu tư phải là nơi có cụm dân cư mật åộ từ vừa åến

åông å÷c. Vé những nơi này thường có cơ sỠ hạ tầng phát triển, åáp ứng nhu cầu việc làm cao nèn những nơi này rất thêch hợp åể åầu tư bất åộng sản.


C ầ lo ại ng s ả ần l ự ựa ch ọ ọn lo ại hénh åầu tư bất åộ ng ản thích h ợp ợp åể tránh r ủ ủi ro

- Thứ ba: Đầu tư vào những sản phẩm an toàn, có pháp lù hoàn chỉnh bao gồm:

có sổ åỏ, không quy hoạch, có giấy phçp xây dựng. - Thứ tư: Định giá bất åộng sản trưởc khi åầu tư åể tránh bị mua hở giá. Cần tém

åến chuyèn gia hoặc những người hiểu biết về thị trường bất åộng sản. Hoặc tự so sánh, åánh giá sản phẩm vởi khu lân cận trong thời gian gần nhất. Đây là nguyèn tắc kiếm lời khi mua không chờ åến khi bán, giảm rủi ro trong quá trénh åầu tư bất åộng sản bằng vay vốn ngân hàng. Bạn có thể åón åọc Kú 5 của chuyèn åề Góc nhén chuyèn sâu về åầu tư bất åộng sản mang tèn: Định giá bất åộng sản åể có cái nhén chi tiết về tầm quan trọng của việc åịnh giá bất åộng sản cøng như làm sao åể åịnh giá bất åộng sản một cách chênh xác nhất. - Thứ näm: Tém hiểu thật kỹ tênh thanh khoản thật sự của bất åộng sản trưởc khi

åầu tư. Chỉ nèn åầu tư vào bất åộng sản có thanh khoản tốt có thể bán nhanh khi cần tiền, tránh rủi ro chôn vốn bất khả kháng. - Thứ sáu: Chỉ vay vốn ngân hàng trong ngưỡng an toàn, 50% giá trị tài sản trỠ

xuống. Cân nhắc kỹ åến lãi suất thả nổi.


- Thứ bảy: Khi có êt tiền åầu tư bất åộng sản thé cần chọn thời gian åầu tư vào thời åiểm thêch hợp như thị trường khủng hoảng, giá sụt mạnh. Thị trường å ang

nóng sốt, phải biết Ʊliệu cơm gắp mắmƱ, cân nhắc khả näng åầu tư của chênh ménh, nhất là khi bạn åi vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản. Phương pháp åầu tư bất åộ ng ản m ở ởi không c ầ ần vay v ố ốn ngân hàng ng s ả

Đầu tư vào các dự án có chủ åầu tư nưởc ngoài åang là phương án tối ưu dành cho những nhà åầu tư êt vốn nhưng muốn åầu tư bất åộng sản mà không phải vay vốn ngân hàng. Theo åiều 57 Luật Kinh doanh bất åộng sản về việc thanh toán trong mua bán, thuè mua bất åộng sản hénh thành trong tương lại quy åịnh: “ Việc thanh toán trong mua bán, thuè mua bất åộng sản hénh thành trong tương lai åược thực hiện nhiều lần, lần åầu không quá 30% giá trị hợp åồng, những lần tiếp theo phải phö hợp vởi tiến åộ xây dựng bất åộng sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp åồng khi chưa bàn giao nhà, công trénh xây dựng cho khách hàng. Trường hợp bèn bán, bèn cho thuè mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư tư nước ngoài ngoài thì thì tổng số số khðng khðng quá 50% 50% giá giá trị hợp đồng”. đồng”. Chênh vé vậy những dự án của chủ åầu tư nưởc ngoài luôn thu h÷t rất nhiều nhà åầu tư bỠi khả näng thanh toán chậm, tối åa 50% trong 2 näm åầu tièn. Điều này gi÷p cho người mua chủ åộng dòng tiền mà không cần vay vốn ngân hàng.


KỲ 7: NHỮNG LƪM TƢỞNG VỀ ĐƪU TƢ BƨT ĐỘNG SƦN Mơ hồ về thị trường, chạy theo thị trường åể nhận nhiều lợi nhuận, xác åịnh sai thị trường… là một vài lầm tưỠng cơ bản của nhà åầu tư khi bắt åầu bưởc chân vào lënh vực åầu tư åầy tiềm näng này. Trong các kú trưởc của Chuyèn åề: Góc nhén chuyèn sâu về åầu tư bất åộng sản , các nhà åầu tư åã lần lượt åánh giá lại những tiềm näng và thách thức khi bưởc chân vào thị trường này. Đầu tư bất åộng sản luôn song hành hai yếu tố lợi nhuận cao và rủi ro nhiều. Chỉ khi hiểu rõ và tránh những kú vọng vượt xa thực tế, nhà åầu tư mởi thực sự thành công.

Và trong Kú 7 của Chuyèn åề: Góc nhén chuyèn sâu về åầu tư bất åộng sản, các nhà åầu tư có thể tém thấy những vấn åề ménh gặp phải và có cái nhén åầy åủ hơn về thị trường åể từ åó quyết åịnh åầu tư phö hợp. 1. Đƫu tƣ bƩt động sƧn không chỉ nhìn vào giá Mỗi nhà åầu tư khi quyết åịnh rót vốn vào các loại hình bất åộng s ản nào åều cân nhắc vào giá trị của sản phẩm åó cøng như tiềm lực tài chính của bản thân. Tuy nhièn, åầu tư nhén vào giá åäng bán thôi chưa åủ, các nhà åầu tư cầ n quy chiếu trên tổng thể các yếu tố như vị trí, hạ tầng giao thông xung quanh cøng như quy hoạch åô thị, quy hoạch dự án.


The Metropole Th ủ Thiêm, Eco Smart City Th ủ Thiêm, Empire City... là m ộ n g d ự ủ Thiêm, ủ Thiêm, ột trong nh ữ ững ự nh: d ự án Eco Smart City. án åầ y ti ềm ềm näng mà nhiều nhà åầu tư quan tâm. Nguồ n ả nh: ự án

Những yếu tố này sẽ quyết åịnh tính hợp lý của lựa chọn åầu tư của nhà åầu tư hoặc có nên mạo hiểm åón åầu thị trường hay không. Nếu các dự án, cän hộ có mức giá tương åối cao nhưng nằ m Ỡ vị trê åẹp, quy hoạch tiềm näng, hạ tầng giao thông trong t ương lai åược åầu tư thé hoàn toàn có thể cân nhắc rót vốn thay vé các nhà åầu tư chỉ tập trung vào các dự án vừa túi tiền, không nằm Ỡ vị trí åẹp.

2. Định giá sƧn phẩm không đúng với thị trƣờng

Định giá sản phẩm quá cao hoặc quá thấp so vởi thị trường là một trong những lầm tưỠng phổ biến của các nhà åầu tư. Một cän nhà åược åịnh giá tốt tạo ra hứng th÷ và thu h÷t người mua, khiến nhiều người åến xem và quyết åịnh xuống tiền một cách nhanh chóng. Một cän nhà åược åịnh giá thấp dö có thể thu h÷t người mua và bán åược nhanh nhưng số åông khách hàng sẽ thắc mắc và nghi ngại cän nhà có vấn åề gé khi bán vởi giá thấp như vậy. Bèn cạnh åó, một cän nhà åịnh giá quá cao so vởi thị trường chung sẽ không nhận åược nhiều sự quan tâm của khách hàng. Khi åó, chủ cän nhà buộc phải giảm giá, từ åó gây ra những nhén nhận không tốt từ các nhà åầu tư khác. Như vậy, nhà åầu tư cần åịnh giá åón åược hưởng phát triển của thị trường hoặc nằm trong biểu åồ chung của các sản phẩm cöng loại hoặc cöng åịa åiểm thay


vé åịnh giá trèn trời hoặc quá thấp. Để tém hiểu kỹ hơn về cách thức åịnh giá sản phẩm, bạn có thể tham khảo tại Kú 5: Những phương pháp åịnh giá bất åộng sản dành cho nhà åầu tư. 3. Chƥy theo thị trƣờng để đƣợc giá hời

Đây cøng là một trong những lầm tưỠng thường xuyên xảy ra åối vởi các nhà åầu tư mởi bắt åầu. Để åầu tư thành công, các nhà åầu tư åược tư vấn không nên chạy theo thị trường mà cần åịnh giá åón åầ u th thị trường.

ng thay vì ch ạ Để åầu åầu tư thành công, các nhà åầu tư cần åịnh giá åón åầ u th ị trườ ị trườ ng ạy theo th ị ị ng. Ngu ồ nh: d ự án Alpha A lpha Riverside. trườ ng. ồn ả nh: ự án

Khi nhận biết åược thị trường có xu hưởng åi lèn, người bán có thể åịnh giá cao hơn và kú vọng giá thị trường sẽ “theo kịp”, åem lại cho họ số tiền mong muốn vởi åiều kiện thị trường tiếp tục täng trưỠng. Những người bán muốn täng giá khi thị trường täng trưỠng thường åược tư vấn giữ giá Ỡ mức thị trường và bán nhà ngay thời åiểm åó - và tiếp tục cuộc sống của họ.


Khi giá thị trường giảm s÷t, những người bán thường mắc sai lầm là åịnh giá quá cao, hy vọng thu h÷t những chào mua mong muốn - và nghë rằng họ sẽ giảm giá sau nếu kế hoạch không bán åược nhà. Thực tế chứng minh những người làm vậy không bao giờ giảm giá kịp vởi thị trường. Do vậy người bán cần åịnh giá å÷ng åể bán åược nhà thay vé “giảm giá theo thị trường” và mất nhiều thời gian åể bán. 4. Xác định sai thị trƣờng tiềm năng

Các nhà åầu tư cần åánh giá tởi mong muốn của bản thân vởi nguồn åầu tư có phö hợp vởi thị trường hay không. Nếu thị trường åất nền chững lại, việc tung sản phẩm åất nền vởi giá cao sẽ không mang về lợi nhuận cao. Nếu thị trường cän hộ có nguồn cung thấp thé các nhà åầu tư thay vé cố gắng bán ra, thé mua åể têch trữ chờ nhu cầu täng trỠ lại. Xác åịnh thị trường tiềm näng, sản phẩm åang åược giá cần bao gồm những yếu tố cốt lõi: chủ åầu tư uy tên; tên; vị trê dự án åắc åịa; môi trường sống xung quanh chất lượng; hệ thống tiện êch nội khu vượt trội; hỗ trợ vay vốn ngân hàng, hạ tầng hoàn thiện; so sánh giá vởi các dự án lân cận; hồ sơ pháp lù åầy åủ. Để tém hiểu thèm về cách thức xác åịnh thị trường tiềm näng, bạn có thể tham khảo tại Kú 4: Xác åịnh thị trường bất åộng sản . 5. Tìm ngƣời đồng hành chứ không phƧi một môi giới đơn thuƫn

Đầu tư bất åộng sản không phải là một cuộc chơi một lần rồi thôi mà là một hành trénh dài åầy tiềm näng mà cøng nhiều thách thức. Trèn hành trénh åó, nhà åầu tư không nèn “åơn thương åộc mã” mà cần có người åồng hành thiện chê. Môi giởi bất åộng sản åược xem là người åồng hành không thể tách rời trong cuộc chơi åầu tư. Chênh những người åồng hành này sẽ hỗ trợ các nhà åầu tư dö lâu näm hay mởi bắt åầu có åược cái nhén bao quát, khách quan về thị trường. Bèn cạnh åó, môi giởi bất åộng sản cøng là cánh tay åắc lực åể hỗ trợ khách hàng trong khâu hoàn thiện giấy tờ pháp lù. Điều này åòi hỏi nhà åầu tư cần tém kiếm những môi giởi hay công ty tư vấn bất åộng sản hỗ trợ sau giao dịch. Như môi giởi tại Công ty Công nghệ Bất åộng sản Rever không chỉ åưa ra nhận xçt tổng quan, åa chiều, phân têch khả näng åầu tư mà còn hưởng dẫn chủ åầu tư hoàn tất thủ tục, hỗ trợ sau giao dịch. Những åơn vị như vậy sẽ là người åồng hành tin cậy trong hành trénh dài hạn của các nhà åầu tư.


ng s ả n ng s ản Trèn hành trénh åầu tư bất åộ ng ản, , công ty t ư vấ n b ất ất åộ ng ản như Rever sẽ là m ộ ột ng hành h ỗ tr ợ k ể h ậ c h, mang l ạ người åồ ng ỗ tr ợ k ể c ả ả h ậu giao d ị ịch, ại s ự an ự an tâm cho nhà åầu tư.

Sau 7 kú của Chuyèn åề: Góc nhén chuyèn sâu về åầu tư bất åộng sản , các chuyèn gia tại Rever.vn hy vọng gửi tởi quù åộc giả những åánh giá khách quan nhất của thị trường åầu tư bất åộng sản. Đây là một thị trường nhiều tiềm näng nhưng cøng åầy thách thức. Nếu nắm rõ cách thức vận åộng, không hiểu lầm về thị trường, các nhà åầu tư có thể gặt hái åược nhiều thành công hơn.


KỲ 8: HỎI ĐÁP CÙNG CHUYÊN GIA REVER Trong k ú cuối của chuyên åề: Góc nhìn chuyên sâu v ề åầu tư bất åộng sản, chuyên gia Rever sẽ giải åáp trực tiếp thắc mắc của các nhà åầu tư trong quá trénh åầu tư bất åộng sản.

Câu hỏi 1: Tôi muốn đƫu tƣ bƩt động sƧn nhƣng không có nhiều vốn, tôi nên chọn loƥi hình đƫu tƣ nào? Trả lời: Có rất nhiều nhà åầu tư nhỏ åứng trưởc những khó khän về dòng vốn. Giải pháp hiệu quả nhất cho vấn åề này åó chênh là lựa chọn loại hénh åầu tư phö hợp. Khi bạn không có nguồn vốn vững mạnh, bạn có thể tém åến những sản phẩm vừa t÷i tiền của ménh. Tuy nhièn, thông thường những sản phẩm vởi vốn nhỏ hoặc phö hợp vởi t÷i tiền của bạn thường không có khả näng sinh lời tốt, dễ gặp rủi ro như chôn vốn lâu khiến bạn lỗ hoặc phá sản. xu uất mà Rever muốn gửi åến bạn åó là chọn các dự án cän hộ chung cư của Đề x chủ åầu tư nưởc ngoài. Những dự án này åều có chất lượng tốt cùng hệ thống tiện êch åa dạng. Thèm vào åó, những vị trí của các dự án cän hộ cao cấp åều nằm Ỡ khu vực có cơ sỠ hạ tầng åồng bộ, hoàn thiện. Như vậy, tiềm näng täng giá tại những khu vực này tương åối tốt. Đặc biệt, lý do khiến cho các dự án cän hộ chung cư của chủ åầu tư nưởc ngoài thu hút những khách hàng ít vốn åó là phương thứ c thanh toán chậm. Theo luật åịnh hiện hành của Vi Việt Nam, trưởc khi nhận åược nhà, chủ åầu tư không åược thu quá 50% giá trị cän hộ. Khách hàng có thể trả theo tiến åộ dự án, mỗi tháng chỉ trả khoảng từ 1 – 2%. Chính vì vậy, những d ự án của chủ åầu tư nưởc ngoài rất thích hợp åể các nhà åầu tư nhỏ, ít vốn tham gia åầu tư vé khả näng thanh toán chậ m, có nhiều thời gian åể xoay vòng vốn. Hi vọng bạn sẽ có sự lựa ch chọn åầu tư å÷ng åắn.

ố và và căn hộ chung cƣ thì loƥi hình Câu hỏi 2: Vớ i số v vố n 2 – 3 tỷ, giữ a nhà phố nào cho hiệu suƩ t sinh lời cao hơn? Trả lời: Đối với đầu tư nhà phố : Số tiền 2 - 3 tỷ åồng là vừa åủ åể bạn có thể nghë åến việc mua một cän nhà phố tại khu vực nội thành TP.HCM, tuy nhièn khả näng bạn chỉ mua åược những cän nhà trong hẻm, diện têch sẽ nằm trong khoảng từ 50 - 100m2 trỠ lại. Hiệu suất sinh lời từ việc cho thuè nhà phố ổn åịnh 6%/näm, tốc åộ täng giá tối thiểu khoảng 5-7% một näm.


Đối với đầu tư căn hộ chung cư: Vởi dòng vốn vừa phải, khoảng 2 - 3 tỷ åồng, bạn có thể lựa chọn cho ménh những cän hộ chung cư thuộc phân kh÷c trung cấp và cao cấp Ỡ nhiều khu vực tốt như Quận 2, Quận 4, Quận 7, Quận Bình Thạnh... cách trung tâm TP.HCM khoảng 5 - 10 km di chuyển. Tỷ suất sinh lời từ tiền cho thuê cän hộ chung cư sẽ Ỡ mức 7 - 9%/näm. Tốc åộ täng giá của cän hộ chung cư trung cấp - cao cấp sẽ không cao bằng nhà phố. Trong khi åó, phân kh÷c cän hộ giá rẻ - trung bénh sáng hơn phân kh÷c cao cấp nhưng tỷ suất sinh lời lại thấp hơn, åạt 5 - 6% một näm và vị trê xa hơn. Việc åầu tư cän hộ có thành công hay không và thành công åến åâu sẽ phụ thuộc khả näng chọn dự án, vị trê dự án, thời åiểm mua...

T ỷ su ấ ti ền m ứ ỷ su ất sinh l ờ ời t ừ ừ ti ền cho thuè cän hộ chung hộ chung cư sẽ Ỡ sẽ Ỡ m ức 7 - 9%/näm

Câu hỏi 3: Tôi có nên đƫu tƣ kiểu “lƣớt sóng” không?

kiểu“lưởt ởt sóng” åược những nhà åầu tư Trả lời: So vởi åầu tư cho thuè thé åầu tư kiểu“lư chuyên nghiệp ưa chuộng hơn vì khả näng cho lãi “khủng” trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lởn, bạn phải có am


hiểu nhất åịnh về thị trường bất åộng sản nếu muốn tham gia åầu tư vào phân khúc này.

Thông thường, nhà åầu tư khi tham gia “lưởt sóng” có xu hưởng thêch åầu tư vào åất nền nhiều hơn do tênh thanh khoản cao hơn và khả näng cho lợi nhuận åột biến. Để thành công vởi kiểu åầu tư lưởt són g, bạn không chỉ nắm chắc về khả näng thanh khoản mà còn phải nắm åược mọi thông tin về khu vực hoặc dự án åịnh åầu tư (giá bán, quy hoạch, khả näng täng giá, rủi ro, ténh trạng “bong bóng”, sốt åất “ảo”…). Ngoài ra, bạn cần tránh những lô åất hay dự án có tính pháp lý không minh bạch và hạn chế sử dụng åòn bẩy tài chênh. Những người thành công vởi loại hénh này thường là những nhà åầu tư cập nhật åược một số thông tin êt người biết. Do åó, nếu bạn chưa chắc chắn hoặc không åủ sự chuyèn nghiệp åể thẩm åịnh thông tin thé không nèn åầu tư theo những lời åồn thổi hoặc theo phong trào. Câu hỏi 4: Đƫu tƣ bƩt động s Ƨn ở kho kho Ƨng cách bao nhiêu so vớ i trung tâm là an toàn?

Trả lời: Bất åộng sản không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) trong khoảng từ 3 – 10km thường có tênh thanh khoản tốt. Lù do là mọi người sẽ chấp nhận di chuyển trong khoảng cách này, vởi bán kênh này, khách hàng chỉ mất từ 10 – 25 ph÷t di chuyển. Đó åược xem là nhu cầu tièu döng thực.

Khi nhắc åến bất åộng sản, thường tồn tại 2 nhu cầu cơ bản là tièu döng và åầu tư. Khi thị trường åi xuống, có thể nhu cầu åầu tư biến mất và chỉ còn nhu cầu tièu döng. Nếu mua bất åộng sản không quá xa nơi sầm uất thé dö thị trường åi xuống, có thể l÷c này nhu cầu tièu döng vẫn còn và bạn vẫn có thể bán åược bất åộng sản của ménh, tức bất åộng åược giao dịch, åược thoát ra khỏi thị trường.


B ất ng s ản ng có tính thanh kho ả ất åộ ng ản quá xa trung tâm thườ ng ản không t ố ốt

Nhiều người mất tiền hoặc åọng vốn hàng tỉ åồng vởi lý do chính là mua bất åộng sản Ỡ vị trê quá xa trung tâm, nơi không có nhu cầ u tiêu dùng. Một số bất åộng sản khác thì do giá quá cao, không phù h ợp vởi nhu cầu nhiều người nên khi thị trường åi xuống cøng mất luôn tính thanh khoản.

Câu hỏi 5: Tôi muố n t ƥo ra lãi ngay sau khi mua b Ʃt động s Ƨn thì nên làm gì?

Trả lời: Vởi loại hénh åầu tư này, åầu tièn bạn cần tự hỏi bản thân có åang mua rẻ hơn giá thị trường không? Hay åang mua bằng giá thị trường và kú vọng giá sẽ täng trong tương lai?

Giả sử bất åộng sản có giá thị trường (giá mặt bằng chung) là 1 tỉ åồng, bạn mua åược vởi mức giá 800 triệu åồng; hoặc giá thị trường là 5 tỉ åồng, bạn mua vởi giá 4,2 tỉ åồng… L÷c này, khoảng chènh lệch giữa giá bạn mua vào và bán ra sau khi trừ åi các khoản hao phê khác åược xem là mức lãi, mức lãi này åược hénh thành Ỡ ngay thời åiểm bạn mua vào. Nếu sau khi rao bán, mức lợi nhuận ưởc åạt có thể cao hơn so vởi mức mua vào gấp hai, ba lần töy vào thị trường, vào nhu cầu và khả näng kinh doanh của bạn.


Tạo ra lãi ngay khi mua có thể åược hiểu là luôn mua thấp hơn giá thị trường. Tuy nhièn, sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua bằng giá thị trường và hy vọng trong tương lai sẽ lèn giá. Trong vài trường hợp, sau khi mua xong, thị trường bất åộng sản åi lên và bạn kiếm thêm åược tiền khi bán. Nhưng tư duy åầu tư thông minh hơn hết là tạo ra lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường åi lên và åi xu xuống. Đối vởi thị trường åi xuống, bạn nèn chọn khu vực có tênh thanh khoản cao, åể l÷c này bạn vừa mua vào rẻ và bán ra cøng rẻ, nhưng vẫn có lãi. Câu hỏi 6: Tôi nên chọn ngân hàng nào để vay vay vốn đƫu tƣ nhà đƩ t là tố t nhƩ t? t?

Trả lời: Các ngân hàng hiện nay åều dành cho khách hàng nhiều hỗ trợ åể mua nhà åất. Tuy nhièn trưởc khi quyết åịnh vay tiền mua nhà của bất kú một ngân hàng nào bạn cøng cần phải nghièn cứu kỹ về lãi suất, thời hạn vay, mức vay, chênh sách ưu åãi åể biết åược ngân hàng nào cho vay tốt nhất.

Hiện nay, Ngân hàng TMCP åầu tư và phát triển Việt Nam BIDV là thương hiệu hàng åầu cho vay mua nhà trả góp. Đặc åiểm nổi bật của gói vay là cho vay tởi 100% nhu cầu vay vốn, thời hạn kço dài åến 20 näm, lãi suất từ 7 ,1%. Ngân hàng TPCP Ngoại thương Việt Nam Vietcombank cøng là một trong những ngân hàng dành nhiều ưu åãi cho khách hàng vay mua nhà åất, chung cư. Hạn mức cho vay mua nhà trả góp của Vietcombank lèn tởi 70% giá trị hợp åồng mua bán nhà Ỡ, vởi thời gian vay tối åa là 15 näm. Câu hỏi 7: Tôi chuẩ n bị vay ngân hàng mua tr Ƨ góp, vậy tôi c ƫn chuẩ n bị thủ tục gì để vay vay vố n? n?

Trả lời: Khi vay vốn ngân hàng åể mua nhà bạn cần những thủ tục và åiều kiện nhất åịnh. Mỗi ngân hàng sẽ có những quy åịnh khác nhau về thủ tục và åiều kiện vay mua. Rever sẽ hưởng dẫn bạn một số thủ tục cần thiết khi vay ngân hàng mua nhà åất như: Hồ sơ pháp lý vay vốn: sổ hộ khẩu/KT3/giấy tạm tr÷ của người vay và bèn bảo lãnh (nếu có). Chứng minh nhân dân của 2 vợ chồng hoặc bèn bảo lãnh (nếu có). Giấy åäng kù kết hôn và bèn bảo lãnh (nếu có).


B ạ h ồ sơ ạn c ầ ần chu ẩ ẩn b ị åầy ị åầy åủ h ồ sơ åể quá trình vay v ốn ốn mua nhà åượ c di ễ ễn ra thu ậ ận l ợ ợi

H ồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Điều kiện và thủ tục quan trọng khi vay ngân hàng mua nhà mà bạn phải có åó là hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ. Nếu bạn làm công ty, bạn cần có hợp åồng lao åộng, thèm vào åó là sao kè tài khoả n trả lương qua ngân hàng hoặc bảng lương trong 3 tháng gầ n nhất. Nếu bạn là chủ doanh nghiệp, bạn cần có åäng kù kinh k inh doanh và giấy chứng nhận mã số thuế, báo cáo tài chính của näm trưởc. Có dấu xác nhận của cơ quan thuế trong bảng kê khai thuế VAT 6 tháng gần åây nhất. Đối vởi chủ hộ kinh doanh cá thể thì bạn ph phải có giấy åäng kù kinh doanh và giấy chứng nhận mã số thuế, sổ sách ghi chçp bán hàng, hoá åơn bán lẻ (nếu có).

Hồ sơ đảm bảo và mục đích vay tiền ngân hàng: Bạn cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng åất, giấy tờ cän nhà, nền nhà dự åịnh mua cöng bièn lai åóng tiền. Hoặc bạn có thể sử dụng giấy thoả thuận hoặc hợp åồng mua bán nhà do 2 bèn lập (nếu có).

Trèn åây là những thủ tục cần thiết khi vay ngân hàng mua nhà mà Rever gửi åến bạn tham khảo. Chúc bạn thuận lợi giao dịch thành công.


Chuyen de dau tu BDS.pdf

Recommend Documents