Contoh Proyek Pembangunan
CONTOH PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN DAGO SUITE BANDUNG GAMBARAN PROYEK 1. Latar Belakang Pemang!nan Kawasan Bandung utara telah lama menjadi salah satu kawasan padat pendud penduduk uk di Kota Bandun Bandung. g. Banyak Banyaknya nya pusatpusat-pu pusat sat perbel perbelanj anjaan aan dan univer universit sitas as tinggi tinggi ternam ternama a negeri negeri maupu maupun n swasta swasta,, telah telah menja menjadik dikan an kawa kawasan san ini sebaga sebagaii kawas kawasan an yang yang menar menarik ik pendat pendatang ang,, baik baik sebaga sebagaii mahasiswa, penghuni tetap, maupun pengunjung yang berwisata.
Jalan Sangkuriang, Sangkuriang, yang terletak di Kelurahan Kelurahan Dago, Kecamatan oblong, Kota Kota Bandung, merupakan salah satu kawasan pemukiman yang berlokasi sangat strategis di wilayah Bandung !tara. "okasi ini terletak tidak jauh dari pusat perbelanjaan dan perkantoran di Jalan #r. $. Djuanda, serta kawasan perguruan tinggi di Jalan Dipati !kur dan Jalan %anesha. $al ini juga didukung oleh sarana dan prasarana transportasi seperti angkutan umum, umum, yang dapat dapat menghubun menghubungka gkan n Jalan Sangkuriang Sangkuriang menuju menuju lokasilokasilokasi tersebut.
Besarnya potensi permintaan akan permukiman serta padatnya kawasan Sangkuriang, telah menarik pengembang untuk mengembangkan hunian vertical di kawasan ini. &' Bandung (rtha )as, saat ini sedang melakukan pembangunan dua buah apartemen yakni Beverly Dago *esidence dan Dago Suite di Jalan Sangkuriang Sangkuriang,, Kelurahan elurahan Dago, Dago, Kecamatan ecamatan oblong oblong Bandung.
". L#ka$% Pr#&ek &royek yek
&emba emban nguna gunan n
(par (p arttemen emen
Dago ago
Suite uite
berlo erlok kasi
di
Jalan alan
Sangkuriang +o., Kelurahan Dago, Kecamatan oblong, Kota Bandung, &rovinsi Jawa Barat.
'. L%ngk!( Peker)aan Pr#&ek &ekerjaan yang terdapat di &royek &embangunan Apartment &embangunan Apartment Dago Suites meliputi . &ersiapan, mobilisasi / demobilisasi 0. &ekerjaan bored pile . &ekerjaan raft foundation 1. &ekerjaan struktur dinding penahan tanah 2. &ekerjaan &ekerjaan struktur atas, meliputi kolom, balok, dinding, dan pelat lantai 3. &ekerjaan waterproong dinding penahan tanah 4. &ekerjaan oor hardener area parkir basement dan area tangga 5. &ekerjaan &ekerjaan urugan tanah sisi dinding penahan tanah
(dapun lingkup pekerjaan yang diamati selama kerja praktek berlangsung di antaranya . &ekerjaan galian dan urugan 0. &ekerjaan raft foundation dan bore pile . &ekerjaan struktur beton kolom lantai 1. &ekerjaan struktur beton balok 2. &ekerjaan &ekerjaan struktur beton pelat lantai 3. &ekerjaan struktur dinding penahan tanah
*. Pen+anaan Pr#&ek Sumber dana proyek berasal dari &'. Bandung (rtha )as sebagai pemilik dari proyek tersebut. !ang muka yang dibayarkan terhadap kontraktor sebesar 067 dengan retensi 27. !ang muka dibayarkan setelah kontraktor
menyerahkan
uang
jaminan
sebesar
067.
&embayaran
dilakukan setiap bulan disesuaikan dengan progrres pekerjaan bulanan sesuai permintaan kontraktor, dikurangi dengan retensi 27. 8aktu pelaksanaan
pengerjaan
pemeliharaan 56
struktur
hari kalender.
selama
Jika terjadi
bulan
dengan
masa
keterlambatan dalam
pelaksanaan proyek, maka kontraktor dikenai denda keterlambatan 6,7 per hari dari nilai kontrak dengan maksimal denda 27.
PROSES PERENCANAAN &erencanaan struktur proyek Apartemen Dago Suites Bandung mengacu pada peraturan-peraturan yang berlaku di #ndonesia, diantaranya
. 'ata ara &erhitungan Struktur Beton untuk Bangunan %edung, S+#-60514-0660 0. &eraturan &embebanan #ndonesia untuk %edung 95 . Standar &erencanaan Ketahanan untuk *umah dan %edung, S+#-6403-0660 1. Baja 'ulangan Beton, S+#-64-0620-0660 2. ASTM Standar in Building Codes 3. Japanese Architectural Standard Specication, Steel Structure or! :J(SS 3; 4. Japanese Standard Association :J#SS;
. Peran,angan Str!kt!r Ba-a
&erancangan
struktur
bawah
meliputi
perancangan
pondasi,
dan
perancangan soldier pile"
0. Peran,angan P#n+a$% Berdasarkan hasil penyelidikan kondisi tanah, disimpulkan bahwa jenis pondasi yang cocok sesuai dengan kondisi daya dukung lapisan atas yang rendah dan kedalaman tanah keras adalah pondasi raft :rakit; dan bored pile. #aft foundation merupakan solusi dari adanya tanah lunak yang terdapat pada kedalaman yang dangkal. Selain itu, pondasi ini juga berguna untuk mendukung kolom-kolom yang jaraknya terlalu berdekatan sehingga tidak memungkinkan untuk dipasangi telapak satu persatu.
&ondasi rakit merupakan jenis pondasi yang umum digunakan pada bangunan gedung bertingkat tinggi, dengan basement yang dalam. &ada proyek ini, pondasi rakit ber
Bored pile atau sumuran merupakan pondasi untuk kedalaman tanah keras 0-3 meter dibawah permukaan tanah. 'ipe pondasi sumuran yang
digunakan adalah dengan diameter ,0 m dengan kedalaman 0,2 m dengan mutu K-002.
Dari hasil penyelidikan lapangan dan laboratorium, direkomendasikan penggunaan jenis pondasi dalam dengan metode bored pile yang dicor di tempat. Kelebihan pondasi bored pile adalah dapat menembus lapisan lempung tu
berlereng
karena
dapat
membantu
meningkatkan
keamanan stabilitas lereng.
'. Peran,angan Soldier Pile Soldier pile adalah pondasi yang ber
*. Peran,angan Basement Basement pada bangunan (partemen Dago Suites ber
/. Peran,angan Ramp #amp merupakan sarana yang menghubungkan lantai basement ke area parkir luar. #amp dirancang menggunakan mutu beton ?02 )&a serta
mutu tulangan yang digunakan !-26 untuk tulangan ulir dengan diameter kurang dari 0mm.
PROSES PELAKSANAAN Selama kerja praktek berlangsung, pengamatan di lapangan dilakukan beberapa kali. &engamatan di lapangan ini berguna untuk menambah
wawasan mengenai praktek pelaksanaan konstruksi di lapangan. Dari hasil pengamatan tersebut, dapat dipelajari beberapa proses pelaksanaan konstruksi dan material pendukungnya. &ada subbab berikut akan dijelaskan mengenai pelaksanaan pekerjaan yang diamati selama kerja praktek.
ASPEK MANA0EMEN PROYEK Organ%$a$% Pr#&ek &embangunan (partemen Dago Suites Bandung melibatkan empat pihak, yaitu owner, konsultan perencanaan, konsultan pengawas, dan kontraktor pelaksana. @ang bertindak sebagai owner adalah &'. Bandung (rtha )as, sedangkan konsultan perencanaan dibagi menjadi tiga pihak, yaitu &'. Ketira Angineering onsultants sebagai perencana struktur, &'. Bina Anarcon Angineering sebagai perencana arsitektur, dan &'. )etakom &ranata sebagai perencana mechanical$electrical. Konsultan pengawasan berasal dari in%house &'. Bandung (rtha )as sendiri, dan &'. 8ika Bangunan %edung bertindak sebagai kontraktor pelaksana. Berikut ini adalah struktur umum dari bagan kerjasama keempat pihak tersebut
O-ner
&wner adalah seorang atau badan usaha pemerintahswasta ataupun pihak tertentu yang mempunyai gagasan, dana, dan menghendaki suatu pekerjaan
dilaksanakan
oleh
pihak
lain
sehubungan
dengan
kepentingannya atau hasil pekerjaan. Kewajiban yang harus dijalankan oleh &'. Bandung (rtha )as selaku owner sesuai dengan kontrak adalah sebagai berikut
. )enyediakan biaya perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek 0. )emproses tagihan dan membayar biaya pelaksanaan sesuai dengan yang tertera pada kontrak. . )emberikan tugas kepada kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan proyek. 1.
)embantu
kontraktor
untuk
mendapat
rekomendasi
i=in
yang
diperlukan. 2. )embantu kontraktor untuk berkoordinasi antar berbagai pihak yang terlibat dalam konstruksi. 3. )eminta pertanggungjawaban kepada konsultan pengawas.
Sedangkan hak yang diperoleh oleh owner adalah sebagai berikut . )embuat Surat &erintah Kerja :S&K; 0. )emperoleh hasil pekerjaan sesuai dengan spesiCkasi teknis desain yang telah disetujui . )enolak hasil pekerjaan yg diserahkan kontraktor apabila tidak sesuai dengan spesiCkasi teknis dokumen penawaran 1. )enerima as built drawing saat serah terima pekerjaan 2.
)engesahkan
atau
menolak
perubahan
pekerjaan
yang
telah
direncanakan 3. )eminta pertanggungjawaban kepada kontraktor atas hasil pekerjaan konstruksi
4. )emutuskan hubungan kerja dengan pihak kontraktor yang tidak dapat melaksanakan pekerjaannya sesuai dengan isi surat perjanjian kontrak
K#n$!ltan &ihak konsultan dalam proyek ini dibedakan menjadi konsultan perencana dan konsultan pengawas. Konsultan perencana adalah pihak yang dipilih oleh
owner
untuk
membantu
desain
konstruksi
sampai
dengan
menghitung volume kebutuhan yang tertuang dalam Bo :Bill of 'uantit( ;. (dapun kewajiban dari konsultan perencana adalah . )engadakan penyesuaian keadaan lapangan dengan keinginanowner 0. )embuat gambar kerja pelaksanaan . )embuat rencana kerja dan syarat-syarat pelaksanaan konstruksi :*KS; sebagai pedoman pelaksanaan 1. )embuat rencana anggaran biaya konstruksi 2. )emproyeksikan keinginan atau ide owner ke dalam desain 3. )elakukan perubahan desain jika terjadi penyimpangan pelaksanaan pekerjaan di lapangan 4. Bertanggung jawab atas desain dan perhitungan struktur jika terjadi kegagalan konstruksi
Sedangan untuk hak dari konsultan perencana adalah . )empertahankan desain jika terjadi penyimpangan dalam pelaksanaan konstruksi yang tidak sesuai dengan rencana 0. )enentukan warna dan jenis material yang akan digunakan dalam pelaksanaan konstruksi
Konsultan pengawas adalah pihak yang bertanggung jawab mengawasi pekerjaan konstruksi yang dilakukan oleh kontraktor agar sesuai dengan
desain yang ditetapkan. &ada proyek ini, konsultan pengawas berasal dari in%house &'. Bandung (rtha )as sendiri. (dapun kewajiban dari konsultan pengawas adalah . )enyelenggarakan administrasi umum mengenai pelaksanaan kontrak kerja 0. )elaksanakan pengawasan secara rutin selama masa pelaksanaan konstruksi . )embuat laporan progres pekerjaan kepada owner 1.
)emberikan
saran
atau
pertimbangan
kepada
owner
maupun
kontraktor dalam pelaksanaan konstruksi 2. )engoreksi dan menyetujui shop drawing yang diajukan kontraktor sebagai pedoman pelaksanaan konstruksi 3. )emilih dan memberikan persetujuan mengenai tipe dan merek material yang diusulkan oleh kontraktor
Selain itu, hak dari konsultan pengawas sebagai berikut . )enegur pihak kontraktor jika terjadi penyimpangan terhadap kontrak kerja 0.
)enghentikan
pelaksanaan
pekerjaan
jika
kontraktor
tidak
memperhatikan peringatan yang diberikan . )emberikan tanggapan atas usul pihak kontraktor 1. )emeriksa shop drawing dari kontraktor 2. )elakukan perubahan dengan membuat berita acara perubahan :site instruction;
K#ntrakt#r Kontraktor adalah pihak yang dipilih oleh owner untuk membangun konstruksi
sesuai dengan ketentuan dalam
dokumen kontrak dan
bertanggung jawab akan pelaksanaannya agar sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Kewajiban yang harus dikerjakan oleh &'. 8ika Bangunan %edung selaku kontraktor adalah sebagai berikut . )elaksanakan pekerjaan konstruksi sesuai dengan peraturan dan spesiCkasi yang telah direncanakan dan ditetapkan dalam kontrak perjanjian pemborongan 0. )emberikan laporan progress proyek yang meliputi laporan harian, mingguan, serta bulanan kepada owner . )enyediakan tenaga kerja, bahan material, peralatan, dan alat pendukung lain yang digunakan mengacu dari spesiCkasi dan gambar yang telah ditentukan dengan memperhatikan waktu, biaya, kualitas, dan keamanan pekerjaan 1. )elaksanakan pekerjaan sesuai dengan jadwal yang telah disepakati 2. )elindungi semua peralatan dan bahan dari kehilangan dan kerusakan sampai pada penyerahan pekerjaan 3. )enjamin keselamatan dan keamanan pekerja di lapangan Sedangkan hak yang didapatkan kontraktor adalah . )endapat kepastian pekerjaan konstruksi dari owner 0. )endapat kepastian pembayaran setelah pelaksanaan konstruksi sesuai dengan kontrak . )endapat jaminan asuransi untuk tenaga kerja yang melaksanakan konstruksi
Berikut ini adalah struktur organisasi pihak kontraktor proyek
Sumber) Do!umen *T" i!a Bangunan +edung Gamar /.1 Str!kt!r Organ%$a$% K#ntrakt#r
R!ang L%ngk!( Peker)aan *uang lingkup pekerjaan yang harus dilaksanakan oleh kontraktor adalah melaksanakan pembangunan (partemen Dago Suites Bandung. &ekerjaan meliputi pembangunan struktur apartemen 5 lantai dan basement 1 lantai, dengan luas tapak E .06 m0 dan luas lantai bangunan E 19.13 m0.
SpesiCkasi pekerjaan yang harus dilakukan adalah . &ersiapan, mobilisasi / demobilisasi 0. &ekerjaan bore pile dengan diameter 066 mm, kedalaman 0266 mm, sejumlah 64 titik. . &ekerjaan raft foundation dengan tebal 566 mm 1. &ekerjaan struktur dinding penahan tanah :D&'; 2. &ekerjaan struktur atas, meliputi balok, kolom, tangga, dinding dan pelat lantai. 3. &ekerjaan waterproong integral dinding penahan tanah 4. &ekerjaan oor hardener area parkir basement dan area tangga 5. &ekerjaan urugan tanah sisi dinding penahan tanah :D&';
Folume pekerjaan yang harus dilakukan adalah sebanyak . Beton ? E 4.424,41 m 0. Besi ? E 0.465,9 ton . Bekisting ? E 90.95,66 m0 1. aterproong #ntegral ? E 35,11 m 2. loor -ardener 1 kgm0 ? E .564,66 m0 :(rea &arkir; 3. loor -ardener kgm0 ? E 490,66 m0 :(rea 'angga;
Penent!an Ma,am 2#l!me +an Harga Sat!an Peker)aan &roses penentuan macam, volume, dan harga satuan pekerjaan dijelaskan sebagai berikut .
&'.
Bandung
(rtha
)as
sebagai
owner
menyiapkan
dokumen
pelelangan berdasarkan desain awal dari konsultan perencana yang ditunjuk. Salah satu isi dari dokumen pelelangan adalah nilai volume dan satuan pekerjaan berdasarkan desain awal.
0. &ada saat pelelangan, peserta diwajibkan untuk mengisi harga pada setiap satuan volume pekerjaan yang diberikan. Kemudian peserta lelang memberikan Bo dari desain awal. +amun peserta lelang juga dapat melakukan optimasi dari desain awal. $asil optimasi menjadi dasar dalam pembuatan Bo baru. . Setelah didapatkan pemenang lelang, dilaksanakan rapat negosiasi antara &'. Bandung (rtha )as dan &'. 8ika Bangunan %edung untuk menyepakati volume dan harga satuan pekerjaan yang dipakai pada pelaksanaan konstruksi. !mumnya dalam menentukan besaran volume, harga satuan, serta macam pekerjaan diperoleh melalui proses survei dan berdasarkan design engineering detail :DAD;.
Pengen+al%an 0a+-al Peker)aan Sebelum proyek dimulai, disusun jadwal pekerjaan sesuai dengan batas waktu yang ditentukan oleh owner . +amun sejalan dengan pengerjaan proyek, jadwal pekerjaan harus disesuaikan kembali dengan progres pekerjaan di lapangan. &erubahan jadwal pekerjaan ini dibuat berdasarkan produktivitas pekerja dan volume pekerjaan yang belum dilaksanakan. &roduktivitas pekerja dapat diperoleh dari hasil kerja yang telah dilakukan. &erubahan jadwal pekerjaan ini berpengaruh pula pada jumlah pekerja yang seharusnya tersedia untuk memenuhi batas penyelesaian pekerjaan.
Pr#$e+!r
Penga+aan
Baan
Peralatan
+an
Tenaga Ker)a &roses pengadaan bahan, peralatan, dan tenaga kerja di proyek ini melibatkan beberapa tahapan, yaitu a. &engadaan bahan dan peralatan &roses pengadaan bahan dan peralatan dilakukan oleh pihak kontraktor. &elaksana !mum membuat da
Ketika barang tiba di lokasi proyek, bagian penerimaan atau gudang wajib memeriksa barang atau material untuk memastikan kualitas, mutu, ukuran, dan volume sesuai dengan pemesanan. Setelah itu, dibuat dokumen &G :*urchase &rder ; oleh sta< %udang / (D), kemudian dilakukan koordinasi dengan pihak supplier untuk pengiriman bahan dan peralatan yang telah dipesan. Bagian gudang lalu membuat Berita (cara &enerimaan Barang :B(&B; yang ditandatangani pegawai gudang, 'ualit( Control, dan Komersial. B(&B tersebut kemudian diserahkan ke bagian keuangan untuk diselesaikan pembayarannya. Sedangkan untuk peralatan konstruksi, hampir 467 dari peralatan merupakan pinjaman dari &'. 8ika %edung. &eralatan yang kurang disewa dari pihak ketiga. &ihak logistik akan membuat da
(lur proses pengadaan bahan dan peralatan digambarkan melalui diagram berikut
a. Pengadaan Tenaga Kerja
'enaga kerja disuplai oleh mandor sesuai dengan permintaan dari pihak Komersial.
)andor
mengajukan
penawaran
harga
per
pekerjaan,
kemudian dipertimbangkan oleh Site .ngineering Manager :SA);. Jika penawaran yang diajukan sesuai dengan *(B yang ada, maka akan dibuat persetujuan antara kedua pihak. )andor kemudian menyediakan pekerja sesuai dengan volume pekerjaan yang akan dilaksanakan.
Pr#$e+!r Pema&aran &roses pembayaran bahan, peralatan, tenaga kerja, dan hasil pekerjaan di proyek ini melibatkan beberapa tahapan, yaitu a. &embayaran Bahan dan &eralatan Supplier menagih pembayaran atas bahan dan peralatan yang telah diterima oleh pihak proyek, dilengkapi dengan surat jalan asli,
Barang
:B(&B;.
Berkas
tersebut
diberikan
ke
bagian
administrasi proyek untuk dilengkapi dengan ''(& :'anda 'erima 'agihan &embayaran; dan
ke
proyek
yang
dibawahinya.
&royek
mengusulkan
pembayaran ke kantor cabang. Kantor cabang akan merekap data pembayaran dari proyek-proyek yang ada, untuk dikirimkan ke kantor pusat. "alu, kantor pusat mengurus pembayaran langsung ke supplier sesuai usulan dari kantor cabang.
(lur proses pembayaran barang digambarkan melalui diagram berikut
b. &embayaran 'enaga Kerja &embayaran tenaga kerja dilakukan mingguan. &ihak kontraktor akan memberikan pembayaran langsung kepada mandor. Besar pembayaran yang diberikan kontraktor sesuai dengan volume pekerjaan yang telah dilaksanakan.
Selanjutnya,
mandor
akan
membagikan
pembayaran
tersebut kepada para pekerja sesuai dengan waktu e
Pr#$e+!r Per!aan L%ngk!( Peker)aan
&erubahan pekerjaan dapat dilakukan atas permintaan owner ataupun kontraktor. &erubahan yang dimintakan tersebut kemudian disampaikan kontraktor ataupun
owner dalam bentuk
tertulis
berupa Standing
1nstruction. Setelah itu dilakukan evaluasi mengenai perubahan tersebut oleh kedua pihak. Setelah
ada
kesepakatan mengenai perubahan
tersebut, kedua pihak menandatangani Berita (cara &erubahan &ekerjaan yang
mencakup
perubahan-perubahan
yang
diinginkan,
jadwal,
penyesuaian harga, dan segala perubahan yang terkait. Dikarenakan kontrak proyek ini adalah lumpsum 2ed price, jika perubahan yang dilakukan lebih dari 67, maka harus dibuat kontrak baru atau adendum kontrak. Jika tidak melebihi 67, maka cukup dibuat penambahan dan pengurangan pekerjaan saja.
PROSES PENGADAAN KONTRAKTOR Pr#$e+!r Penga+aan &roses pengadaan kontraktor diadakan dengan cara undangan tertutup. &ihak &'. Bandung (rtha )as memberikan undangan pelelangan kepada beberapa
kontraktor
yang
dianggap
layak
dan
kredibel
untuk
melaksanakan proyek ini. Kontraktor-kontraktor yang diundang tersebut diharuskan melakukan penda
b. Da
Setelah dokumen penawaran diterima, &'. Bandung (rtha )as melakukan kualiCkasi dan negosiasi harga dengan pihak kontraktor. Dari tahapan tersebut, akan dipilih satu kontraktor yang menjadi pemenang lelang. &'. 8ika
Bangunan
%edung
terpilih
menjadi
kontraktor
proyek
yang
menangani bagian struktur (partemen Dago Suites Bandung. Dengan terpilihnya &'. 8ika Bangunan %edung sebagai pemenang lelang, &'. Bandung (rtha )as mengeluarkan Surat &erintah )ulai Kerja dan dilakukan penandatanganan kontrak antara kedua pihak tersebut.
Organ%$a$% Penga+aan Khusus untuk pelelangan ini dibentuk tim khusus pelelangan dari &'. Bandung (rtha )as yang terdiri dari . 'uantit( sur3e(or manager
0. Construction method 4" Staf *' 5" Staf estimator stru!tur dan arsite!tur 6" Staf estimator me!ani!al dan ele!tri!al
Stru!tur organisasi tim pelelangan tergambar!an pada gambar di bawah ini)
Tata Cara Pengambilan Keputusan /eputusan (ang diambil dalam pelelangan ini adalah hasil dari rapat internal *T" Bandung Artha Mas" Tahapan !uali!asi dan negosiasi harga antara
*T"
Bandung
Artha
Mas
dan
piha!
!ontra!tor
men0adi
pertimbangan utama dalam pengambilan !eputusan" /eunggulan *T" i!a Bangunan +edung dibanding!an !ontra!tor lainn(a terleta! pada segi administrasi, te!nis, serta bia(a (ang paling !ompetitif, selain itu *T" i!a Bangunan +edung telah memili!i 0am terbang dan reputasi (ang cu!up bai! dalam pembangunan gedung berting!at tinggi"
