EL CONTRATO CON PRESTACIONES RECÍPROCAS I.
PRESENTACIÓN
Pese a las lecciones que sobre ésta institución nos ha dado el Dr. Manuel de la Puente y Lavalle en su obra “Estudios del Contrato Privado”, (Cultural Cuco, !"#$, %o&o %o&o ', )*s. +" a -/, lecciones que insiraron sin la &enor duda los traba0os de la co&isión de re1or&a del Códi*o Civil, arece ser que a2n no ter&ina de ser entendida. En e1ecto, reciente&ente se llevo a cabo un Pleno 3urisdiccional en la ciudad de %ru0illo, cónclave al que 1ui invitado a articiar, donde se trataron diversos te&as en los que se vienen e&itiendo ronun ronuncia cia&ie &iento ntoss 0udici 0udiciale aless disar disares, es, con con el ob0eto ob0eto de intent intentar ar uni1or uni1or&ar &ar criterios y *enerar redictibilidad entre los 0usticiables. 4no de los te&as tratados 1ue “EL 5%5678M'E9%5 DE E:C6'%468 P;> ¿En el contrato de Compra Venta está obl!ado el "endedor a otor!ar la escrt#ra p$blca respect"a% a$n c#ando no se &a pa!ado el preco' Este te&a est) vinculado al contrato de co&ra venta, contrato que el Códi*o Civil trata co&o un contrato con restaciones rec?rocas (arts. !+ al !+$$/, suerando el en1oque que se le daba en el abro*ado Códi*o de !"$, donde se re*ulaba co&o contrato bilateral, con&utativo y oneroso. Don Manuel de0ó en claro que esa clasi1icación era obsoleta or las &uchas raones que e@licó en su *ran obra, or lo que era necesario to&ar la e@eriencia del Códi*o 'taliano en la &ateria y asar a tratarlo en la 1or&a que 1inal&ente nuestro Códi*o Civil vi*ente lo ha hecho.
II.
EL (E)ATE *+RIS(ICCIONAL
El re1erido Pleno 0urisdiccional analió la resuesta 0urisdiccional que se viene dando al te&a convocante. %ranscribo las dos onencias resentadas, as? co&o la 0urisrudencia que sustenta la roble&)tica sobre la &ateria, ara lue*o aortar &is ideas al resecto.
PRI,ERA PONENCIA C#an C#ando do no se &a pact pactad ado o moda modal lda dad d al!# al!#na na o c#an c#ando do &ab &ab-n -ndo dose se pactado plao o condc/n respecto del pa!o del preco% 0 -ste no se &#bere e1ect#ado% ello no mpde 2#e se otor!#e la Escrt#ra. “El e0ercicio de la acción de otor*a&iento de escritura 2blica se orienta a dar 1or&alidad a los actos 0ur?dicos con la 1inalidad de otor*ar se*uridad y a1iana&iento. El contrato de co&ra venta queda er1eccionado desde que los contratantes convienen en la cosa y el recio, udiendo la arte co&radora,
1acultada or los art?culos !+! y !-+" del Códi*o Civil, e@i*ir el otor*a&iento 0udicial de la escritura 2blica corresondiente, &)s a2n el citado Códi*o reconoce el derecho a co&elerse a llenar dicha 1or&alidad, no co&o requisito del contrato, sino co&o *arant?a de la co&robación de la realidad del acto. El art?culo !-+" del Códi*o Civil recet2a que es obli*ación esencial del vendedor er1eccionar la trans1erencia de la roiedad del bien. Cuando no se ha actado &odalidad al*una, el incu&li&iento del a*o del recio del bien, no constituye i&edi&ento ara el vendedor otor*ue la escritura 2blica corresondiente.”
*+RISPR+(ENCIA 3. 4El Per#ano5% 63 de ma0o de 7889% Pá!. 3:3;< N$mero= 7>::?7886 (epartamento= Lma SALA CIVIL TRANSITORIA (E LA CORTE S+PRE,A (E *+STICIA (E LA REP@)LICA “Auinto.B Aue, en ese sentido, no es &ateria de decisión en rocesos co&o el resente, la deter&inación del cu&li&iento del a*o, ues la 1inalidad de la retensión lanteada es si&le&ente 1or&aliar el acto constituido y no &odi1icarlo ni a&liarlo, ni ta&oco deter&inar la correcta e0ecución del a*o, salvo que se haya condicionado el 5tor*a&iento de la Escritura P2blica a su realiación o que se haya susendido su cu&li&iento ante el incu&li&iento de la contraria or acto debida&ente co&unicado, or lo que las consideraciones de la resolución recurrida, que se ronuncia or la inte*ración del 1allo de ri&era instancia, son i&ertinentes y erróneas ade&)s, que or reiterada 0urisrudencia se ha establecido que no se requiere la cancelación del recio actado ara obtener la 1or&aliación del contrato”.
7. 4El Per#ano5% 7 de abrl de 788;% Pá!. 3>89:. N$mero = :7;?788< (epartamento = Lma SALA CIVIL PER,ANENTE (E LA CORTE S+PRE,A (E *+STICIA (E LA REP@)LICA “Auinto.B Aue, a &ayor abunda&iento, resulta ertinente recisar que en las instancias de &érito se ha concluido que los de&andados no han robado su ale*ación en el sentido de que el co&rador no hubiese cu&lido con cancelar el recio actado or lo que, or tratarse de un contrato de co&ra venta, cuya 1or&alidad es adBrobatione&, éste queda er1eccionado desde que las artes convienen en la cosa y recio, raón or la cual resulta e@i*ible el otor*a&iento de escritura 2blica, no co&o requisito del contrato en s?, sino co&o *arant?a de la co&robación del acto”.
6. 4El Per#ano5 68 de B#no de 788% Pá!. 77696. N$mero = 3<7?788; (epartamento = Lma SALA (E (ERECO CONSTIT+CIONAL D SOCIAL PER,ANENTE (E LA CORTE S+PRE,A (E *+STICIA (E LA REP@)LICA “5ctavo.B Aue, el roceso de otor*a&iento de escritura 2blica re*ulado or el art?culo !+! del Códi*o Civil tiene or 1inalidad dar &ayor 1or&alidad al acto celebrado or las artes en él intervinientes cuando as? resulte de la Ley o el convenio de las artes, co&o as? ha sido sealado en diversas e0ecutorias e&itidas en sede casatoria, sin que corresonda discutir en su interior asectos relativos a su valide (&)s all) de los que uedan resultar evidentes o de 1)cil co&robación y los relativos a la intervención de quien es requerido or la ne*ación de la autó*ra1a que ueda aarecer en ellos/, co&o ta&oco aquellos re1eridos a su a*o o a la trans1erencia e1ectiva de un derecho real o a su oosición 1rente a terceros a0enos al acto”.
SE+N(A PONENCIA C#ando el demandado &a contradc&o la demanda oponendo eFcepc/n de nc#mplmento en el pa!o% no procede el otor!amento de escrt#ra. “El art?culo !+ del Códi*o Civil revé que en los contratos con restaciones rec?rocas en que éstas deben cu&lirse si&ult)nea&ente, cada arte tiene el derecho a susender el cu&li&iento de la restación a su car*o, hasta que se satis1a*a la contrarestación o se *arantice su cu&li&iento. El art?culo !+ del citado Códi*o :ustantivo, rescribe la deno&inada e@ceción de incu&li&iento, instituto 0ur?dico que constituye un &edio de de1ensa de 1ondo que er&ite al contratante a quien se e@i*e el cu&li&iento de su restación ne*arse a cu&lirla, quedando la &is&a susendida e&ero, dicha susensión es una 1acultad de la arte que no incu&la, or lo que debe ser necesaria&ente invocada or ésta. 9o uede ser alicada de o1icio or el 3ue, quien no uede sustituir a la arte rocesal. Con arre*lo a lo disuesto or el art?culo !$! del Códi*o Civil, los contratos son obli*atorios en cuanto se haya e@resado en ellos. :i se ha establecido lao o condición ara el a*o del recio, transcurrido el lao o veri1icada la condición corresonde al co&rador abonar el recio del bien. Este incu&li&iento i&ide al vendedor el otor*a&iento de la escritura 2blica resectiva.”
*+RISPR+(ENCIA 3. 4El Per#ano5% 6 de *#lo de 788<% Pá!. 3<6<<. N$mero= >:6?7889 (epartamento= Lma SALA CIVIL PER,ANENTE (E LA CORTE S+PRE,A (E *+STICIA (E LA REP@)LICA
“:éti&o.B Aue si bien el contrato de co&raventa *enera la obli*ación del vendedor de trans1erir la roiedad del bien con1or&e al art?culo !-", sin e&bar*o la &is&a nor&a ta&bién establece que es obli*atorio del co&rador a*ar el recio en dinero situación que en el caso de autos no ha sido acreditado or el de&andante, quien no ha cancelado el recio ni arte del &is&o resultando de alicación en el caso de autos el receto contenido en el art?culo !+ del Códi*o Civil que establece que en los contratos con restaciones rec?rocas en que éstas deben cu&lirse si&ult)nea&ente, cada arte tiene derecho a susender el cu&li&iento de la restación a su car*o, hasta que se satis1a*a la contrarestación o se *arantice su cu&li&iento. 5ctavo.B Aue, la nor&a acotada debe ser interretada en concordancia con el rinciio de la buena 1e a que se re1iere el art?culo !$ del Códi*o Civil, en virtud del cual los contratos deben ne*ociarse, celebrarse y e0ecutarse se*2n las re*las de la buena 1e y co&2n intención de las artes debiendo entenderse que se con1i*ura la e@ceción de incu&li&iento a que se re1iere el art?culo !+ del Códi*o Civil cuando la arte que solicita el cu&li&iento de la obli*ación no ha cu&lido con su obli*ación o con una arte sustantiva de la &is&a que lo le*iti&e a solicitar la contrarestación a car*o de la otra, no resultando acorde con el rinciio de buena 1e contractual que el actor haya solicitado el otor*a&iento de la escritura 2blica sin siquiera haber cancelado arte del recio ni haber solicitado la consi*nación del &is&o. 9oveno.B en consecuencia, se ha incurrido en inalicación de lo recetuado en el art?culo !+ del Códi*o Civil, as? co&o de los art?culos !-" y !--# del &is&o Códi*o resecto de la obli*ación del co&rador de a*ar el recio del bien no resultando rocedente la de&anda de otor*a&iento de escritura 2blica 1or&ulada or el actor, quien no ha cu&lido con su obli*ación sustantiva de la &is&a que lo le*iti&e ara solicitar de su contraarte el er1ecciona&iento de la trans1erencia (/”.
7. 4El Per#ano5 68 de B#no de 788% Pá!. 77:6. N$mero = :>;;?788; (epartamento = Lma SALA CIVIL PER,ANENTE (E LA CORTE S+PRE,A (E *+STICIA (E LA REP@)LICA “Déci&o.B Aue, de lo anterior&ente e@uesto, se uede cole*ir que si co&o consecuencia de un contrato de co&raventa la trans1erencia de roiedad del bien queda reservada hasta el &o&ento en que se e1ect2e la cancelación total del recio actado (co&o en el caso sub litis/, la obli*ación esencial del vendedor de er1eccionar dicha trans1erencia quedar) ta&bién sueditada al a*o del recio, or lo que, &ientras no se cu&la esta obli*ación no odr) otor*arse la escritura 2blica que er&ita el er1ecciona&iento de la trans1erencia. Déci&o :e*undo.B Aue, de otro lado, si bien el art?culo !+! del Códi*o Civil, ta&bién denunciado or el de&andado deter&ina que las artes
ueden co&elerse rec?roca&ente a llenar la 1or&alidad requerida y que or tratarse de un contrato consensual el contrato de co&raventa ha quedado er1eccionado desde el &o&ento en que se rodu0o la acetación, tal 1or&aliación se estar?a yendo en contra de la bilateralidad de los contratos. Déci&o %ercero.B Aue, con resecto a lo anterior&ente e@uesto, se debe re1erir que la Casación n2&ero tres &il setecientos cincuenta y ocho F dos &il dos, Li&a, ha disuesto que si co&o consecuencia de un contrato de co&raventa la trans1erencia de roiedad del bien queda reservada hasta el &o&ento en que se e1ect2e la cancelación total del recio actado, la obli*ación esencial del vendedor de er1eccionar dicha trans1erencia quedar) ta&bién sueditada al a*o del recio, or lo que, &ientras no se cu&la esta obli*ación no odr) otor*arse la escritura 2blica que er&ita el er1ecciona&iento de la trans1erencia”.
III
ANGLISIS H3 Como es 1ácl de aprecar de las eBec#toras !losadas% eFste en la ,a!strat#ra #na con1#s/n concept#al man1esta. S ben las sentencas eFpresan 1#ndamentos en t-rmnos del C/d!o C"l de 3>:% es e"dente 2#e s!#en raonando con la l/!ca del C/d!o C"l de 3>6<. H7 En e1ecto% la tess de la prmera ponenca &ace #n en1o2#e basado en los cláscos contratos blaterales # onerosos% c#0a "s/n se a1nca en el snala!ma !en-tco. Esto es% basta 2#e las obl!acones sean recJprocas al momento de la celebrac/n del contrato% sn mportar lo 2#e s#ceda en la eBec#c/n de esas obl!acones. Por ende% s el comprador no pa!a% eso no es mportante% por2#e lo 2#e prma es 2#e el "endedor se &a 4obl!ado5 a per1ecconar el contrato 0 por tanto% debe otor!ar la escrt#ra p$blca 2#e se le reclama. En esa l/!ca% cada obl!ac/n es a#t/noma respecto de la otra= 2#en debe el preco p#ede ser demandado para 2#e pa!#eK 2#en debe otor!ar escrt#ra p$blca% p#ede ser demandado para 2#e lo &a!a. H6 Sn embar!o% ese en1o2#e desconoce 2#e la posc/n del C/d!o "!ente se s#stenta en el snala!ma 1#nconal% p#es se parte de la premsa de 2#e la nterdependenca de las obl!acones se concreta en el momento de s# eBec#c/n% de tal manera 2#e el c#mplmento de #na parte B#st1ca el c#mplmento de la otra. El pa!o de #no es la ca#sa del pa!o del otro. 4(o0 para 2#e (es5 es la cons!na% de tal manera 2#e s #no 4no da5% el otro no p#ede estar obl!ado a dar a2#ello a 2#e estaba !#almente obl!ado. En tal sentdo% 2#en no &a pa!ado el preco% no p#ede eF!r el per1ecconamento de la trans1erenca a s# 1a"or. No tene nter-s para obrar% en t-rmnos
procesales. Las obl!acones están nterrelaconadas% tanto% 2#e no p#eden desple!ar e1ectos separadamente. En el caso% s el comprador 2#ere 2#e le otor!#en escrt#ra p$blca% s# le!tmdad para pedrla nace del pa!o del preco acordado. H: Esa estr#ct#ra eFplca el 1#nconamento de la ECEPTIO NON A(I,PLETI CONTRACT+S re!#lada en el art. 3:7< del C/d!o C"l. Pero c#dado con la con1#s/n der"ada de la eFpres/n ECEPCIÓN% 0a 2#e al!#nos ma!strados le dan #n contendo procesal% st#ac/n 2#e es totalmente aBena a s# esenca. El artJc#lo ::< del C.P.C. detalla el tpo de eFcepcones 2#e se p#eden proponer en el proceso. Ese lstado es claramente ndcat"o de s# "ocac/n= c#estonar la "alde de la relac/n procesal 0 con ello s# contn#dad% tal como lo precsa el artJc#lo :93 del msmo C/d!o. Eso eFplca el 2#e sean proponbles por la parte 2#e es la nteresada en des"nc#larse del proceso% el demandado. Esta con1#s/n entre eFcepcones 4s#stant"as5 0 eFcepcones 4procesales5 aparece !ra1cada en la se!#nda ponenca antes !losada% p#es ese sector de la *#stca entende 2#e s no se 4opone la eFcepc/n5% el *#e no p#ede aplcarla de o1co. H9 (on ,an#el de La P#ente nos &a enseMado de manera m#0 clara esa d1erenca% ra/n por la c#al nos sorprende 2#e eFsta tamaMa con1#s/n. Veamos lo 2#e nos dce el ,aestro= 4El prncpal e1ecto de la eFcepto non admplet contract#s radca en 2#e el contratante re2#erdo para el c#mplmento de s# prestac/n p#ede legítimamente suspender el c#mplmento de la prestac/n a s# car!o% sn 2#e por ello 2#ede res#elta la relac/n obl!atora nacda del contrato5. Sendo asJ% no cabe con1#ndrla con la eFcepc/n procesal% p#es con ella no se an#la el proceso. S# e1ecto es temporal% en la medda 2#e a#tora a 4s#spender5 el c#mplmento de la obl!ac/n pre"sta por las partes Hen el caso% el otor!amento de la escrt#ra p$blca &asta 2#e el comprador pa!#e el preco. Solo s se c#mple con -sta obl!ac/n% la sentenca debe declarar 1#ndada la demanda de otor!amento de escrt#ra. Caso contraro% no% &á0ase o no ded#cda la 4eFcepc/n5 de la 2#e "enmos &ablando. +na sentenca 2#e res#el"a de manera dstnta estarJa 2#ebrando la estr#ct#ra de los contratos con 4prestacones recJprocas5 para con"ertrla en #n contrato con 4prestacones a#t/nomas5% en la 2#e cada prestac/n es ndependente de la otra% modaldad 2#e s ben se enc#entra re!#lada en el art. 3:6: del C/d!o C"l% es esencalmente aBena al tema de la compra "enta. Por lo dc&o% sendo 2#e la ca#sa de otor!ar escrt#ra p$blca se s#stenta en el preco 2#e se debe pa!ar al "endedor% es e"dente 2#e ordenar se ele"e a escrt#ra p$blca el contrato sn "er1car el pre"o pa!o% constt#0e #na sentenca contrara a derec&o.
H< Por otro lado% el pa!o debe ser probado por a2#-l 2#e lo ale!a% se!$n lo dspone el art. 377> del C/d!o C"l. En consec#enca% 2#en demanda el otor!amento de la escrt#ra debe ser 2#en aporte la pr#eba del pa!o. (e no &acerlo% el *#e no p#ede mandar otor!ar la escrt#ra solctada. Al demandado le bastará ale!ar 2#e le deben el preco% sn necesdad de 4ded#cr eFcepcones5 o probar el nc#mplmento% para 2#e la demanda no prospere. Lo atJpco% procesalmente &ablando% es 2#e se prod#ce la 4s#spens/n5 de la obl!ac/n del "endedor &asta 2#e el comprador pa!#e el preco% de tal manera 2#e s el demandante Hcomprador pa!a el preco o acredta &aberlo &ec&o% el *#e deberá t#telar la pretens/n. H; A&ora ben% como 2#era 2#e los procesos B#dcales no p#eden permanecer nact"os a la espera de 2#e el comprador pa!#e% los *#eces p#eden emtr sentenca en t-rmnos prospect"os% como lo s#ele &acer el Trb#nal Constt#conal en los casos de las llamadas 4sentencas manp#lat"as5. Atendendo a 2#e se!$n lo dspone el art. 7838 del C/d!o C"l% la escrt#ra p$blca es necesara para acceder a nscrbr la trans1erenca de propedad en los Re!stros P$blcos 0 &acerla oponble er!a omnes Hcon lo c#al rec-n ad2#ere la caracterJstca de #n a#t-ntco derec&o real% es e"dente 2#e tal otor!amento será sempre eF!ble al trans1erente. Sendo asJ% 0 por economJa procesal% lo 2#e corresponde es 2#e el *#e dcte sentenca ordenando 2#e el "endedor c#mpla con otor!ar la escrt#ra p$blca% pero sempre 2#e pre"amente el comprador Hdemandante &a0a c#mpldo con pa!ar el preco. +na decs/n asJ es respet#osa de la estr#ct#ra del contrato con 4prestacones recJprocas5 0 sol#cona el con1lcto de manera B#sta. H (on ,an#el de la P#ente 0 La"alle% en el tomo I de s# obra% pá!na :>:% s#stenta clara 0 peda!/!camente dc&a estr#ct#ra ne!ocal= 4Cobra para m sn!#lar mportanca la caracterJstca del cambio% entenddo en el sentdo 2#e le da PINO% o sea en sentdo B#rJdco% como 4#na recJproca trans1erenca de benes o ser"cos realada a tra"-s de #n $nco nstr#mento ne!ocal5. Entran% p#es% en el campo de -ste contrato las c#atro clases tradconales de contratos de 4do0 para 2#e des5% 4do0 para 2#e &a!as5% 4&a!o para 2#e des5 0 4&a!o para 2#e &a!as5% consderando el no &acer como lo op#esto al &acer. En estas condcones% todo contrato en el c#al la "ol#ntad com$n de las partes es 2#e% por ra/n del contrato% nacan obl!acones 2#e den l#!ar a prestacones destnadas a #n recJproco ntercambo de benes 0 ser"cos% será% a m entender% #n contrato con prestacones correlat"as dado 2#e en el contrato con prestacones correlat"as eFste #na recprocdad entre las prestacones 2#e corresponden a cada parte% el nc#mplmento de la prestac/n a car!o de #na de las partes tene #na reperc#s/n
especal en el contrato% precsamente por ra/n de esa recprocdad. SerJa nB#sto% como dce *OSSERAN(% 2#e eFstendo recprocdad% #no de los contratantes obt#"ese sats1acc/n 0 el otro no. Es por ello 2#e tratándose de contratos con prestacones correlat"as eFsten c#atro consec#encas 1#ndamentales= 3 la eFcepc/n de nc#mplmento% en "rt#d de la c#al #na de las partes p#ede eFmrse de s# obl!ac/n de realar la prestac/n a s# car!o s la otra no c#mple la 2#e le corresponde% o al menos no o1rece c#mplrlaK 7 la eFcepc/n de cad#cdad de t-rmno% 2#e 1#ncona en el caso de prestacones a c#mplrse en oport#ndades dstntas% 2#e permte a la parte 2#e debJa c#mplr prmero s#spender este c#mplmento s es 2#e eFste #n res!o e"dente 2#e la parte 2#e deba c#mplr desp#-s est- en pel!ro de no c#mplrK 6 la resol#c/n de la relac/n obl!atora nacda del contrato en caso de nc#mplmento por #na de las partes de la prestac/n a s# car!oK 0 : el llamado problema de los res!os% 2#e radca en saber c#al es la st#ac/n del contratante en la e"ent#aldad de 2#e la prestac/n a car!o de la otra parte de"en!a mposble de c#mplrse% esto es s a2#-l contn$a o no obl!ado a c#mplr s# prestac/n.5 H> Estas leccones de (on ,an#el 1#eron reco!das por la Coms/n Re"sora del C/d!o C"l 0 se con"rteron en le0. En e1ecto% en la obra 4Pro0ectos 0 Antepro0ectos de la Re1orma del C/d!o C"l5% ondo Edtoral de la P+CP% 3>8% pá!. :67% se nserta el CAPIT+LO VIII 4Los Contratos de Prestacones RecJprocas5% arts. ;: al 6. Precsamente el art. ;: es teFt#almente el art. 3:7< "!ente. En la eFposc/n de mot"os del antepro0ecto del (r. ,aF Aras Sc&ereber Peet% pá!. :>7% se dce lo s!#ente= 4En -ste dspost"o está consa!rada la eFcepc/n del contrato nc#mpldo o 4eFcepto non admplet contract#s5. Esta nstt#c/n creada en la -poca de los post!losadores 0 eFstente en el c/d!o act#al. En s# artJc#lo 36:7 constt#0e #n caso eFcepconal por el 2#e se s#spenden los e1ectos del contrato para presonar el c#mplmento de la obl!ac/n.. se &a p#esto en e"denca dentro de -ste artJc#lo 2#e la eFcepc/n s!n1ca el derec&o de s#spender le!Jtmamente el c#mplmento de la prestac/n% de modo 2#e se a1rma la eFstenca de #n derec&o de abstenc/n% lo 2#e a s# "e permte concl#rse 2#e no &a 2#edado res#elta la relac/n B#rJdca nacda del contrato% p#es s/lo se s#spende a2#ello 2#e está "!ente. Esta es la 1orma como los C/d!os modernos &an en1ocado la nstt#c/n% se!$n p#ede comprobarse% entre otros% en el artJc#lo 3:<8 del C/d!o C"l Italano% el artJc#lo 6;: del C/d!o C"l re!o% el artJc#lo 6< del C/d!o C"l Port#!#-s 0 el artJc#lo 7.:.9.<. del pro0ecto del C/d!o C"l oland-s.5 H38 Por cons!#ente% la tess de la se!#nda ponenca% deBando a sal"o m dscrepanca respecto a la 1orma en 2#e debe oponerse la
4eFcepto5% es la 2#e debe ser la 2#e as#ma la B#rsdcc/n para la sol#c/n de estos casos. H33 +n comentaro 1nal amerta la eBec#tora :>;;?788; de la Sala C"l Permanente de la Corte S#prema antes !losada% c#ando en el consderando (-cmo seMala 2#e= 4Se p#ede cole!r 2#e s como consec#enca de #n contrato de compra"enta la trans1erenca de propedad del ben 2#eda reser"ada &asta el momento en 2#e se e1ect$e la cancelac/n total del preco pactado% la obl!ac/n esencal del "endedor de per1ecconar dc&a trans1erenca 2#edará tamb-n s#pedtada al pa!o del preco% por lo 2#e% mentras no se c#mpla esta obl!ac/n no podrá otor!arse la escrt#ra p$blca 2#e permta el per1ecconamento de la trans1erenca.5 (entro de la problemátca reseMada% #n capJt#lo aparte es el caso del pacto de reser"a de propedad re!#lado en el art. 396 del C/d!o C"l. En este p#nto se e"denca el e2#"ocado en1o2#e 2#e le "ene dando la *#stca per#ana al tratamento de los contratos con prestacones recJprocas. Veamos= H La sola obl!ac/n de trans1err #n ben nm#eble &ace al acreedor propetaro% sal"o pacto en contraro o dsposc/n le!al d1erente% se!$n lo seMala el art. >:> del C.C. Este n#meral &ace 2#e la nscrpc/n re!stral no sea constt#t"a del derec&o de propedad% sno meramente declarat"a% p#es la trans1erenca se &a prod#cdo con el 4consentmento5% el c#al% se!$n n#estro "et#sto sstema de trans1erenca% tendrJa #na doble "rt#aldad= da nacmento a #n contrato consens#al Hla compra "enta lo es 0 trans1ere propedad nmoblara s/cronamente. La nscrpc/n re!stral se encar!a de a!re!ar oponbldad er!a omnes al derec&o real de propedad trans1erdo% pero no 4per1eccona5 la trans1erenca 2#e la compra "enta pers!#e% la c#al 0a se &a prod#cdo como se tene dc&o. H Tal trans1erenca de propedad nmoblara no se prod#ce s eFste #n pacto de reser"a de propedad% 2#e es #n pacto en contra de lo pre"sto en el art. >:> como re!la. El pacto de reser"a de propedad es el tJpco ac#erdo por el 2#e las partes decden 2#e mentras no se pa!#e el preco% no se prod#ce la trans1erenca de propedad. En este caso% el tt#lo 0 modo no se con1#nden% p#es el consenso contract#al or!na #n acto B#rJdco sn e1ectos traslat"os nmedatos. H (c&o esto% cabe pre!#ntarse% ¿La reser"a de propedad pactada mposblta 2#e se demande el otor!amento de escrt#ra p$blca del contrato de compra "enta 2#e contene dc&o pacto'. Estmo 2#e no% p#es el art. 3:37 lo a#tora.
H"
La escrt#ra p$blca es #n nstr#mento necesaro para acceder a los re!stros p$blcos e nscrbr la trans1erenca de propedad. En este caso% la escrt#ra a nscrbrse an#ncarJa la s!#ente st#ac/n= Ha la eFstenca del pacto de reser"a% el c#al es #n acto nscrbble se!$n lo dspone el art. 783> nc. 6 del C.C.K Hb la &poteca le!al 2#e se constt#0e ope le!s% c#ando 1alta pa!ar el preco de la "enta% por eFpresa dsposc/n del art. 333 nc. 3 del C.C. H" Por ende% ¿Por 2#- no se p#ede demandar el otor!amento de escrt#ra' ¿#- daMo se prod#ce al "endedor en esa crc#nstanca' Es probable ncl#so% 2#e sea el propo "endedor 2#en solcte 2#e se ele"e a escrt#ra p$blca la "enta con reser"a de propedad 2#e tene celebrada% precsamente para &acerla oponble er!a omnes. Esta nscrpc/n se le &ace más necesara en caso de &aber entre!ado la poses/n del ben al comprador por eBemplo. H" Por otro lado% las partes p#eden &aber pactado la obl!ac/n de escrt#rar a$n c#ando no se &a0a pa!ado el preco% con lo c#al están ren#ncando a la recprocdad de las prestacones. Sendo #n derec&o dsponble% es claro 2#e en tal crc#nstanca% procede 2#e se demande el otor!amento de escrt#ra 0 el *#e deberá t#telar dc&a pretens/n% a$n c#ando &a0a reser"a de propedad. H" En consec#enca% el pacto de reser"a de propedad% per se% no mpde 2#e se p#eda demandar el otor!amento de escrt#ra. El "erdadero mpedmento lo constt#0e la recprocdad de las prestacones tal como 0a se &a dc&o. Sostener 2#e solo en caso de eFstr -ste pacto% la demanda de otor!amento es mprocedente% es #na man1esta demostrac/n de 2#e la B#stca naconal no &a entenddo la estr#ct#ra ontol/!ca de la compra "enta o% meBor dc&o% del contrato con prestacones recJprocas. H37
S!#endo el pensamento de don ,an#el% debemos entender 2#e en la compra "enta% respecto del otor!amento de escrt#ra% las partes se enc#entran entrelaadas en base a 4do0 para 2#e &a!as5. S el comprador no pa!a el preco H4no da5% el "endedor no esta obl!ado a otor!ar escrt#ra p$blca H4no &ace5 0 es correcto 2#e asJ act$e% p#es le!Jtmamente &a s#spenddo s# prestac/n &asta 2#e se c#mpla con el pa!o o el comprador !arantce 2#e c#mplrá.
IV.
EPÍLOO
No &a0 d#da p#es% 2#e la obra de don ,an#el de la P#ente 0 La"alle constt#0e #n apo0o de enorme "alor para entender las nstt#cones contract#ales 2#e se &an re!#lado en el C/d!o C"l de 3>:. Es de desear 2#e el Poder *#dcal lo ten!a como obra de cons#lta para resol"er los con1lctos con B#stca.
