LECTIA 5
ABORDARI DIN EVALUARE APLICATE IN ANALIZAREA OFERTELOR IMOBILIARE Aprecieri
Specialistii din domeniul imobiliar au in general un limbaj comun ,indiferent ca sunt agenti sau evaluatori imobiliari, fiind un aspect valabil la scara internationala. Abordarile si metodele in estimarea valorilor sunt utilizate la scara larga atat de catre agenti si evaluatori imobiliari , cat si de d e catre investitori. Abordari in evaluarea imobiliara
În evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza, în general, abordarile prin: comparatia vânzarilor, capitalizarea venitului si prin cost si implicit metodele asociate cu aceste abordari. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a doua sau mai multe abordari sau metode asociate. Toate cele trei abordari sunt bazate pe principiul substitutiei, care stabileste ca daca sunt disponibile mai multe marfuri sau servicii similare sau asemanatoare, acea marfa sau acel serviciu cu pretul cel mai mic va atrage cererea si vânzarea cea mai mare. 1. Abordarea prin comparatia vânzarilor stabileste limitele valorii de piata prin examinarea preturilor de piata platite pentru proprietatile concurente cu proprietatea de evaluat. Trebuie sa fie analizate vânzarile, astfel încât sa existe certitudinea ca partile implicate în tranzactie au fost motivate în mod tipic. Trebuie eliminate din comparatie preturile de vânzare, care reflecta motivatii diferite de cele ale unui participant tipic pe piata, de exemplu tranzactiile unor cumparatori cu interese speciale, care platesc un supliment de pret pentru o anumita proprietate. Proprietatea subiect al evaluarii (proprietatea de evaluat) este comparata cu preturile de vânzare (sau cu cotatiile sau ofertele de vânzare) ale unor proprietati similare, care au fost tranzactionate recent pe o piata libera. Preturile de vânzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza elementelor de comparatie. Abordarea prin comparatia vânzarilor este aplicabila si convingatoare numai în cazul existentei unor date de piata suficiente. Datele obtinute prin aplicarea acestei abordari pot fi aplicate si în cazul abordarilor prin capitalizarea venitului si prin cost. Totusi, încrederea în abordarea prin comparatia vânzarilor poate fi limitata atunci când conditiile de piata sunt marcate de modificari rapide sau de
volatilitate sau în cazul evaluarilor de proprietati specializate, care sunt rareori vândute. 2. Abordarea prin capitalizarea venitului, stabileste valoarea de piata a proprietatilor imobiliare pe baza capacitatii capacitatii proprietatii de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit). Capitalizarea venitului ia în considerare informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de capitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumita perioada. 3. Abordarea prin cost stabileste valoarea proprietatii imobiliare prin estimarea costului de achizitionare a terenului si de construire a unei cladiri noi, cu utilitate egala, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costurile legate de timpul de constructie/adaptare. În mod uzual, la costurile terenului si de constructie se adauga un profit estimat pentru promotorul imobiliar. În cazul proprietatilor vechi, abordarea prin cost ia în considerare o estimare a deprecierii, care include atât deteriorarea fizica, cât si deprecierea functionala. O estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta valoarea unei proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este închiriata sau este supusa unor alte interese partiale, evaluatorul trebuie sa aplice corectii c orectii pentru a reflecta drepturile de proprietate care se evalueaza. Costul si valoarea de piata sunt cel mai apropiate în cazul unei proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea în evaluarea unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de constructii, extinderi sau renovari. Totusi estimarile de cost reprezinta limita superioara a ceea ce cumparatorii ar plati pentru astfel de proprietati. Abordarea prin cost este utila în evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care se vând v ând rar. În general, abordarile si metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor posibile de evaluari, incluzând proprietatea imobiliara, proprietatea mobiliara (bunurile mobile), întreprinderile si activele financiare. Totusi, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implica surse diferite de informatii, care reflecta în mod adecvat piata pe care proprietatea (si/sau serviciul sau întreprinderea) este evaluata. De exemplu, cladirile individuale sunt, de obicei, vândute si evaluate pe o piata imobiliara relevanta, în timp ce evaluarea actiunilor unei companii, care detine mai multe cladiri, este reflectata prin referirea la cursul actiunilor pe o piata de valori mobiliare relevanta. Exemple de abordari utilizate in prezentarea ofertelor
este cel mai frecvent utilizata in domeniul imobiliar.Agentii imobiliari o folosesc frecvent atunci cand li se solicita informatii calificate asupra valorii unei proprietati, solicitare venita din partea unui cumparator/chirias cumparator/chirias sau vanzator. Pentru a fi permanent pregatiti sa furnizeze aceste informatii ,agentii imobiliari sunt conectati continuu la piata imobiliara. Etapele procedurii procedurii de bază în aplicarea comparatiilor sunt: - Cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de proprietate, data vânz- ării, dimensiunile, localizarea şi zonarea; - Verificarea informa ţiilor prin confirmarea c ă datele obţinute sunt reale şi corecte şi că tranzacţiile au fost obiective; - Alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu; - Compararea propriet ăţilor comparabile cu proprietatea evaluat ă, utilizând elementele de comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiec ărei proprietăţi comparabile sau dacă nu e posibilă compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile. - Analiza rezultatelor evalu ării şi stabilirea la o valoare sau la o marjă de valori. Într-o piaţă nedecisă şi foarte dinamic ă, o marjă de valori poate fi o concluzie mai bună decât o singură valoare. Fiecare preţ de vânzare ar trebui exprimat funcţie de nişte criterii te criterii de compara compara ţ ie ie adecvate, adică nişte componente ale propriet ăţii imobiliare definite în scopul comp-araţiei. Alegerea lor depinde de scopul evalu ării şi de natura propriet ăţii. Astfel, apartamentele sunt deseori analizate pe baza preţului pe cameră, dar şi pe baza preţului pe mp construit. Proprietăţile industriale şi depozitele se analizează pe baza preţului pe mp sau m cub. Hotelurile de regul ă sunt analizate în preţ pe cameră; restaurantele, teatrele, bisericile, sălile polivalente în pre ţ /loc; /loc; terenurile de golf în preţ /hectar /hectar şi gaură; campingurile în preţ pe lot; terenurile de tenis în pre ţ /teren /teren sau pe număr de membri; debarcaderele în preţ pe dană; service auto în pre ţ /loc /loc de reparaţii. Pentru case de locuit unitatea tipică de comparaţie este preţul total sau preţul pe mp util. Este util, dacă sunt suficiente date, să se facă analize statistice, pe baza criteriilor pentru a ob ţine date cu un grad mai ridicat de obiectivitate. 1. Abordarea prin comparatia vânzarilor
În metoda compara compara ţ iei iei directe sunt nouă elemente de compara ţ ie ie de bază: - drepturile de proprietate transmise; - condiţiile de finanţare; - condiţiile de vânzare; - condiţiile pieţei; - localizarea; - caracteristicile fizice; - caracteristicile economice; - utilizarea; - componente non-imobiliare ale valorii. Deşi în majoritatea cazurilor aceste nou ă elemente acoperă toţi factorii semnificativi, se pot considera şi alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restricţii guvernamentale, condiţii de mediu, dezvoltarea d ezvoltarea infrastructurii. infrastructurii. Elementele de comparaţie se pot împărţi în subcategorii pentru a face analiza mai specific ă. Exemplu pentru metoda comparatiei directe :
I
Teren Preţ, (euro/mp) Data vânzării
Corectie Pret corectat Localizare
Corectie Pret corectat Caracteristici (suprafata, FS)
Corectie Pret corectat Utilitati
Corectie Pret corectat Vecinatati
113
Acelaşi an 0 113 similara 0 113 fizice mai bună -3,39 109,61 da 0 109,61 similara
II
III
IV
87
95
137
Un an mai devreme +8,7 95,7 inferioara +2,61 98,31 mai bună
Acelaşi an 0 95 similara 0 95 similara
Acelaşi an 0 137 superioara -4,11 132,89 aceiaşi
-2,61 95,7 nu +4,35 100,05 inferioare
0 95 da 0 95 similara
0 132,89 da 0 132,89 similara
Teren evaluat
da
Corectie Pret corectat Componente imobiliare
Corectie Pret corectat Numar corectii corectii Valoare propusa
0 109,61 non- similare 0 109,61 1
+1,74 101,79 similare
0 95 similare
0 132,89 similare
0 101,79 5
0 95 0 95
0 132,89 1
bune
Corectii efectuate :
• pentru data vanzarii : comparatie teren I cu teren II – se corecteaza pret teren II cu +10%,echivalentul cresterii de valoare de la un an la altul, adica + 8,7 euro/mp • pentru localizare : comparatie teren I cu teren II – se corecteaza pret teren II cu +3%, considerandu-se o localizare mai buna a terenului I fata de comparabila II (implicit terenul de evaluat – « similara » ), adica + 2,61 euro/mp ; comparatie teren III cu teren IV – se corecteaza pret teren IV cu -3%, considerandu-se o localizare mai buna a terenului IV fata de comparabila III , adica – 4,11 euro/mp • pentru caracteristici fizice : comparatie teren IV cu teren I si II – se corecteaza cu – 3% avantajul avantajul dupa cum cum urmeaza : teren teren I cu - 3%, 3%, adica – 3,39 euro/mp , teren II cu -3%, adica – 2,61 euro/mp • pentru utilitati : comparatie teren I cu teren II – terenul II se corecteaza cu costul introducerii introducerii utilitatilor pe teren teren , estimate estimate in jur de +5%, adica adica +4,35 euro/mp • pentru vecinatati : comparatie teren III cu teren II – terenul II se corecteaza , avand vecinatati mai slabe fata de terenul III ( si restul terenurilor, inclusiv terenul de evaluat), cu un procent procent de +2% , adica + 1,74 euro/mp euro/mp 2. Abordarea prin capitalizarea venitului este foarte des utilizata la investitii.Aceasta face legatura intre chiria ce se poate obtine din exploatarea proprietatii si pretul ce poate fi platit pentru achizitia acesteia. Investitorii sunt interesati de rata de fructificare a capitalurilor investite in proprietate. Mai departe ne vom limita la elemente de baza privind aceasta abordare, foarte complexa dealtfel. ţ ii, Proprietăţ ile ile imobiliare care generează venituri se achizi ţ ioneaz ionează ca investi ţ ii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esen ţ ial ial care influen ţ eaz ează valoarea proprietăţ ii. ii.
O premisă de bază a abordarii investi ţionale este relaţia direct proporţională între capacitatea beneficiară şi valoarea unei propriet ăţi. Un investitor care cump ără o proprietate imobiliar ă care generează venituri schimbă în fapt o sumă prezentă de bani pentru dreptul de a primi câ ştiguri în viitor. Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea capitalizarea/actualizarea câştigurilor constau în tehnici şi formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacitaţii beneficiare ale unei proprieta ţi imobiliare (în general m ăsoară câştigurile realizate sub formă bănească), care transformă câştigurile viitoare în valori prezente. Metoda bazata pe venit reprezintă una dintre cele trei categorii mari de abord ări ale evaluării proprietăţilor. Acestea nu sunt totu şi independente în sensul c ă nu ar fi în relaţie cu celelalte categorii de metode. Procesul de evaluare în întregul său este compus din tehnici şi proceduri integrate, inseparabile, menite să conducă la o estimare convingătoare şi rezonabilă a valorii unei proprieta ţi. Analiza datelor privind cheltuielile şi veniturile aferente unei propriete ţi constituie punctul de plecare în aplicarea metodelor de randament în evaluare. Metodele de randament se bazează şi sunt corelate cu factorii esen ţiali de influenţă asupra valorii precum şi cu principiile de evaluare a propriet ăţilor imobiliare. Câş tigurile rezultate rezultate din de ţ inerea inerea unui drept sau interes într-o proprietate imobiliară generatoare de venituri includ dreptul de a primi profitul generat în perioada de de ţ inere, inere, precum şi ceea ce rezultă din revânzarea dreptului asupra proprietăţ iiii la finele perioadei de investi ţ ie. ie. Pentru metodele de randament folosite în evaluare se utilizeaz ă diferite fluxuri generate. Cele mai folosite elemente sunt : venitul brut poten ţ ial, ial, câş tigul net din exploatare, cash flow înainte de d e impozitare, profitul rezidual . Venitul brut potenţial (VBP) reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiţi de utilizare maximă (grad utilizare integral ă), înainte de scăderea cheltuielior operaţionale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub formă de chirie) practicate în mod curent la data evalu ării, la nivelul chiriei sperate în prima lun ă sau an complet de exploatare, sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de de ţinere. Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare (operaţional) a propriet ăţii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spaţiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de către chiriaşi). Venitul net din exploatare (VNE) reprezintă venitul net anticipat, rezultat dup ă deducerea tuturor cheltuielilor opera ţionale, înainte de scăderea amortizării şi a serviciului aferent creditului ipotecar. Venitul net din exploatare se exprim ă ca o
sumă anuală. În unele cazuri venitul net poate reprezenta o sum ă anuală repetabilă mai mulţi ani (venitul este constant). În alte cazuri venitul net poate fi considerat nivelul iniţial (aferent primului an de investi ţie) care se a şteaptă să evolueze după o schemă fixă (de exemplu la o rat ă anuală de creştere constantă). În cele mai multe cazuri însă este necesară o estimare a venitului net pentru fiecare an al perioadei incluse în analiză. Câştig disponibil înainte de impozitare (CFB) este partea din venitul net care rămâne după plata serviciului aferent creditelor (dobânzi+rate), înainte de plata impozitului pe profit. Câştig disponibil după impozitare (CFN) este fluxul de numerar disponibil după plata impozitului pe profit. Suma aferent ă impozitului depinde de mărimea venitului total impozabil generat de de ţinerea proprietăţii, de mărimea amortizării fiscale şi a dobânzilor deductibile precum şi de rata de impozitare. Valoarea reziduală (VR) este o sumă rămasă pe care investitorul o poate ob ţine la expirarea duratei de investi ţie (când renunţă la dreptul de proprietate, prin vânzare ca întreg sau lichidare). În func ţie de tipul drepturilor evaluate, valoarea reziduală poate fi calculat ă înainte sau după deducerea soldului ipotecii şi impozitului. De exemplu valoarea rezidual ă pentru un drept real integral de proprietate reprezintă ceea ce se poate obţine prin vânzarea propriet ăţii. Valoarea reziduală poate fi estimată fie ca o sumă de bani anticipată a se primi, fie ca o schimbare relativă a valorii proprietăţii în perioada de de ţinere a drepturilor evaluate. Suma total ă poate fi estimată pe baza unei opţiuni a chiria şului de a achizi ţiona proprietatea la expirarea contractului de închiriere. Pe de alt ă parte valoarea reziduală poate fi estimată prin capitalizarea unui câştig net pe care un cumpărător l-ar putea ob ţine la momentul revânzării. Rate ale câştigurilor anuale (exprimă fructificarea total ă, respectiv randament plus recuperare) : Rata globală de capitalizare (Ro) este caracteristic ă unui drept de proprietate integral şi reflectă raportul dintre profitul net a şteptat din exploatare şi valoarea totală a proprietăţii. Se foloseşte pentru transformarea unui flux anual net într-o estimare a valorii unei propriet ăţi. Rata globală de capitalizare nu reprezint ă randamentul capitalului şi nu este o măsură a performanţei investiţionale. Poate fi mai mare, mai mic ă sau egală numeric cu randamentul a şteptat al investiţiei, în funcţie de modificările previzionate ale veniturilor şi valorii propriet ăţii.
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu reflectă relaţia dintre câştigulanual aşteptat şi valoarea capitalului propriu investit într-o proprietate imobiliară. Rate ale randamentului investiţional (exprimă doar randamentul) Se exprimă de obicei ca rate anuale compuse, în procente. p rocente. Aceste rate iau în considerare absolut toate fluxurile pe care le generează deţinerea unei propriet ăţi, inclusiv valoarea reziduală. Rata dobânzii se referă la costul investiţional al părţii finanţate prin credite. Rata de actualizare este rata folosit ă pentru a realiza conversia unor fluxuri viitoare de intrări şi ieşiri în valori prezente. Valoarea rezultat ă prin însumarea fluxurilor actualizate reprezint ă capitalul care trebuie investit pentru ca randamentul aşteptat de investitor s ă fie egal ratei de actualizare folosite. Rata internă de rentabilitate (RIR) se referă la rata global ă realizată sau aşteptată de la o anumit ă investiţie în timpul deţinerii proprietăţii. RIR unei investiţii este rata de fructificare a capitalului care egalează valoarea prezentă a fluxurilor viitoare cu capitalul investit. RIR ţine seama de toate fluxurile aferente, inclusiv valoarea rezidual ă. Rata generală de randament reprezintă randamentul întregului capital investit (rentabilitatea economic ă). Această rată nu ţine seama de structura finanţării (deci porneşte de la fluxurile anuale înainte de deducerea serviciului creditelor). Rata generală de randament poate fi considerat ă ca o rată combinată a formelor de finanţare. Conceptual ea se calculează ca o medie ponderată între randamentul capitalului propriu şi costul creditelor. Rata de randament a capitalului propriu se calculează pe baza fluxurilor aşteptate după deducerea serviciului datoriilor financiare. Estimarea ratei de capitalizare – capitalizare directa Orice interes într-o proprietate imobiliară care generează un flux din exploatare poate fi evaluat prin capitalizarea directă. Interesul care se evalueaz ă cel mai des
este dreptul de proprietate p roprietate complet, care include toate atributele specifice. Formula care se aplică în acest caz de evaluare este: venitul net din exploatare Valoarea = -------------------------------------rata de capitalizare generală Exemplu de abordare prin venituri :
Chirie piata/mp/luna piata/mp/luna VBP annual Grd.neocup.(10%)
10 180.000 150
VBE 179.850 Cheltuieli/mp 50 Chelt. Total 75.000 VNE 104.850 Rata capitalizare 12% Valoare proprietate proprietate 873.750 3. Abordarea prin cost este utilizata de catre agentul imobiliar in special la
constructii mai noi, la estimarea amenajarilor unei constructii sau a unui teren, la calcularea unor deprecieri etc. Se estimeaza un cost pe mp Au sau mp Ad si se rapoteaza la suprafata constructiei. Aceasta metoda ajuta la determinarea celei mai bune utilizari a proprietatii ,despre care se va discuta ulterior. Mai departe vom puncta elementele cele mai importante in abordarea prin cost. Costul de înlocuire/reconstru înlocuire/reconstruţie Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi, la pre ţurile curente de la data evalu ării, o copie, o replic ă exactă a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale, normative de construc ţie, arhitectură, planuri, calitate de manoperă şi înglobând toate deficien ţele, supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate. Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la pre ţurile curente de la data evaluării a unei cl ădiri cu utilitate echivalent ă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur ă şi planuri actualizate. Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii cl ădirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenţa între costul de construire şi valoarea propriet ăţii imobiliare dup ă terminare, reprezintă profitul promotorului promotorului, care trebuie corelat cu informa ţiile de pe piaţă. Costurile directe cuprind cheltuielile cu for ţa de muncă şi materialele utilizate. Regia şi profitul contractantului general şi a diferiţilor subscontractanţi sunt părţi ale unui contract de construc ţie uzual şi reprezintă costuri directe. Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu
fac parte dintr-un contract uzual. Profitul promotorului este o cifră luată de pe piaţă şi reflectă suma pe care un promotor se aşteaptă să o primească pentru contribu ţia sa în dezvoltarea proprietăţii. El reprezint ă gradul de risc şi de expertiză necesar realizării proiectului. Totuşi aceasta nu înseamn ă că promotorul trebuie s ă fie recompensat automat pentru eforturile sale; cheltuiala sale; cheltuiala nu garantează valoarea. Deprecierea. Notiuni
Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţ iiii imobiliare din orice cauză . Este diferen ţ a între costul de reconstruc reconstruc ţ ie ie sau de înlocuire a construc ţ iei iei şi valoarea ei de pia ţă . Uzura fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infest ări sau defecte de structură. Neadecvarea func ţ ional ional ă este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate. Deprecierea economică (din cauze externe) se datorează unor factori externi proprietăţii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea propriet ăţilor imobiliare în zon ă, urbanismul, finanţarea şi reglementările legale. Uzura scriptică este o no ţ iune iune contabil ă ce se referă la valoarea imobiliză rilor re ţ inut inută de proprietar. Uzura scriptică (amortisment) nu este o mărime dată de piaţă, ci este reglementată de autoritatea fiscală şi se raportează la valoarea de intrare (de inventar) Durata de via ţă economică este perioada de timp în care construc ţ iile iile contribuie la valoarea proprietăţ iiii imobiliare. Durata de viaţă fizică poate depăşi durata de viaţă economic ă, dar reparaţiile şi modernizările aduse proprietăţilor mai vechi pot extinde durata de via ţă economică care însă nu poate depăşi durata de viaţă fizică. Vârstă efectivă / durata total ă de viaţă economică = % depreciere Durata de via ţă economică ră masă este perioada de timp estimată , în care construc ţ iile iile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţ iiii imobiliare. Evaluatorul va estima durata de via ţă economică rămasă, interpretând atitudinile şi reacţiile cumpărătorilor de propriet ăţi competitive. Vârsta scriptică , sau vârsta istorică sau calendaristică , este numă rul de ani trecu ţ i de la terminarea construc ţ iei. iei. Vârsta efectivă este vârsta dată de starea tehnică şi utilitatea construc ţ iei. iei. Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică, funcţie de lucrările de întreţinere realizate în trecut. Exemplu de calcul a costului de reconstructie r econstructie (deviz) : Cost de reconstrucţie. Metoda devizelor
Costuri directe (inclusiv manoperă, materiale, echipamente, regie şi profitul constructorului - Excavări şi pregătire teren - Fundaţii - Pereţi exteriori - Structură acoperiş - Învelitoare - Structura cadre - Structură tavane - Pardoseli - Tavane - Pereţi despărţitori - Zugrăveli (interior, exterior) - Instalaţii apă, canal, gaze - Instalaţii electrice - Ventilaţie TOTAL COSTURI DIRECTE
RON 1.185 14.055 159.825 29.160 7.515 58.770 38.775 17.985 16.515 99.900 3.750 23.430 29.925 40.740 541.530
Valoarea proprietatii va fi : valoare teren + valoare constructie din care s-a scazut depreciere cumulata. 4. Analiza celei mai bune utilizari
Cea mai bună utilizare este definit ă astfel: "Utilizarea rezonabil ă , probabil ă şi legal ă a unui teren liber sau construit care este fizic posibil ă , fundamentată adecvat, fezabil ă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare." valoare." Cea mai bună utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinat ă printr-o analiză subiectivă de către proprietar, promotor sau evaluator; cea mai bună utilizare este conturat ă de forţele competitive pe piaţă care fundamentează şi valoarea de piaţă. Când potenţialii cumpărători doresc să achiziţioneze o proprietate pentru folosinţă personală, motivaţia lor principală o reprezintă beneficiile obţinute prin obţinerea satisfacţiei dorite, prestigiu şi intimitate. Cump ărătorii investitori sunt motivaţi de profitul net sau acumularea a cumularea de capital şi chiar de unele facilit ăţi fiscale. Investitorii sunt interesa ţi direct de fezabilitate ca o indica ţie că un proiect ar putea satisface obiectivele explicite, cum ar fi: grad de ocupare, cost redus al exploat ării şi o creştere potenţială a valorii. Tradiţional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociat ă cu analiza reziduală a terenului ce este cuprins ă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia. În timp ce clădirile se pot schimba, nu acela şi lucru se poate spune despre caracteristicile esenţiale ale amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este elementul conducător şi valoarea proprietăţii imobiliare este în funcţie de venitul adus de teren. Criteriile analizei celei mai bune utilizari
Cea mai bună utilizare a unei propriet ăţi imobiliare trebuie s ă îndeplinească patru criterii. Ea trebuie s ă fie permisibilă legal, posibilă fizic, fezabilă financiar şi maximum productivă. Posibilitatea fizic ă şi legalitatea trebuie considerate mai întâi. a. Permisibilă legal
În toate cazurile, evaluatorul trebuie s ă determine care utiliz ări sunt permise de lege. El trebuie s ă analizeze reglementările privind zonarea, restric ţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bun ă utilizare a propriet ăţii din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determin ă alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilit ăţii utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic
Dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei anumite propriet ăţi imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bun ă utilizare numai ca f ăcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilit ăţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electric ă, gaze, agent termic, etc.) Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scump ă) anumite utilizări ale propriet ăţii, cum ar fi: cl ădiri cu regim mare de în ălţime, subsoluri multiple, etc. Condiţiile fizice influen ţează şi costurile de conversie ale utiliz ării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar Utilizările care
au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care s ă acopere cheltuielile de exploatare, obliga ţiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezult ă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.
Pentru a determina fezabilitatea financiar ă, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va sc ădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe pia ţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bun ă utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare rezidual ă a terenului, în concordamţă cu rata de fructificare a capitalului cerut ă de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi g ăsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi sc ăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi estimat ă şi
prin capitalizarea venitului rezidual datorat d atorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul r ămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construc ţiile alocate în proporţiile determinate pe pia ţa imobiliară. Cea mai bună utilizare potenţială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de via ţă economică sau utilă a construcţiilor.
Exemplu : Considerăm un amplasament pentru construcţii vile. Promotorul are de ales între două alternative ambele compatibile cu construc ţiile din zonă. Utilizarea A înseamnă construirea unei case mari cu o valoare de pia ţă de 90.000 Euro, inluciv terenul. Utilizarea B înseamnă construirea unei case mai mici cu valoarea de piaţă
de 75.000 Euro. Terenuri comparabile s-au vândut cu 16.000 Euro. Astfel: Euro Utilizare A Utilizare B Valoarea de piaţă 90.000 75.000 Cost de construcţie - 60.000 - 56.000 Profit promotor - 11.000 - 9.000 Valoarea reziduală teren 10.000 19.000
Prin urmare, utilizarea A este cea care este cea mai bun ă şi se acoperă valoarea terenului. 5. Evaluarea terenului
Terenul are valoare pentru c ă el are utilitate ca amplasament pentru construcţii, de recreere, de cultivare agricolă sau de suport al căilor de comunicaţii.
Anticiparea, schimbarea, schimbarea, cererea şi oferta, substitu ţ ia ia şi echilibrul sunt principiile evaluă rii care influen ţ eaz ează valoarea terenului. Astfel, dacă cumpărătorii anticipează că într-o anumită zonă va fi o cerere de spa ţii de birouri în următorii 5 ani, ei ar putea fi motiva ţi să cumpere terenuri pentru construc ţie. Preţul terenului reflectă relaţia dintre cerere şi ofertă care oscilează în jurul echilibrului, deşi pe termen scurt acest principiu ar putea s ă nu se aplice în totalitate. Astfel, dacă un anumit tip de proprietate imobiliar ă este foarte rar întâlnit într-o anumită zonă, presiunea concurenţei extrem de puternice poate duce la creşterea valorii dincolo de nivelul dat de profitabilitatea propriet ăţii. În orice caz, valoarea de piaţă este în general preţul cel mai probabil pe care îl poate sus ţine piaţa şi prin urmare se va restabili echilibrul între chirie, preţ şi valoarea terenului. Valoarea terenului este influenţată de jocul între cerere şi ofertă dacă utilizarea economică a unui amplasament determină valoarea terenului pe o anumită piaţă. Principiul substitu ţ iei iei care spune că un cumpărător nu va pl ăti mai mult decât pentru un alt teren similar, indic ă faptul că pentru amplasamentele similare cu cele mai mici preţuri va exista cea mai mare cerere. Principiul echilibrului face legătura între elementele unui complex economic în care terenul are un rol esenţial. Caracteristicile fizice ale terenului, utilităţile disponibile şi îmbunătăţirile, influenţează utilizarea terenului şi implicit valoarea sa. Elementele fizice ce se iau in considerare sunt: dimensiunea, forma, dimensiunea la fa ţadă, topografia, localizarea, orientarea fa ţă de vânt, soare sau vedere. Caracteristicile Caracteristicile topografice sunt perimetrul, nivelarea şi drenajul. Existenţa unor utilit ăţi, cum ar fi: apa, canalizare, electricitate, gaze, telefon, influenţează utilizarea şi posibilităţile de dezvoltare a lotului de teren Un lot de teren devine amplasament când este îmbunătăţit şi gata de a fi utilizat pentru un anumit scop. Îmbunăt ăţ ăţ irile irile interne necesare pot fi: nivelare, pavare, leg ătura la apă, gaze. electricitate şi telefon. Îmbunat ăţ irile externe lotului pot fi str ăzile, rampele, trotuarele, canalizare şi ăţ irile linii de utilit ăţi ce pot fi conectate.
Valoarea Valoarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune utiliză ri şi prin urmare se va urm ă ri ipoteza ipoteza terenului liber şi disponibil. Se spune că terenul are valoare, iar construcţiile contribuie la valoare şi această contribuţie se estimează scăzând valoarea terenului din valoarea total ă a
proprietăţii imobiliare. În cazul în care construc ţiile nu adaugă valoare se impune demolarea lor. În anumite cazuri, evaluarea unei propriet ăţi imobiliare poate cere ca amplasamentul să nu fie considerat pentru ca mai bun ă utilizare. Este vorba de a estima valoarea de utilizare existent ă. Tehnicile de evaluare a terenului Se utilizează şase proceduri: compara ţ ia ia directă , propor ţ ia, ia, extrac ţ ia, ia, parcelarea, tehnica tehnica rezidual ă şi capitalizarea rentei de bază. Propor ţia şi extracţia combină metoda costului cu metoda compara ţiei directe; tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode.