LECTIA 6
NOTIUNI PRIVIND SISTEMUL DE CREDITARE Banca este definita ca fiind o entitate economica de stat sau particulara ale carei functiuni principale sunt: 1. atragerea mijloacelor banesti temporar disponibile ale clientilor in conturile deschise acestora; 2. acordarea de credite pe diferite termene; 3. efectuarea de viramente intre conturile clientilor si de transferuri in conturile deschise la alte banci; 4. emiterea de instrumente de credit si efectuarea de tranzitii cu asemenea instrumente; 5. vanzarea-cumpararea de valuta si alte operatiuni valutare. Creditul Reprezinta operatiunea prin care se iau in stapanire imediata resurse (de regula, sub forma de capital) in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare. In mod normal, returnarea acestor resurse se face insotita de plata unei dobanzi ce remunereaza pe imprumutator. Cea mai mare parte a relatiilor de credit privesc mobilizarea capitalurilor disponibile si a economiilor ec onomiilor,, realizandu-se pe piata monetara sau financiara. Cele doua elemente ce stau ia baza b aza definirii creditului sunt: · resursele creditului · relatiile creditului Operatiunea de creditare mai presupune existenta si asumarea unor riscuri de catre creditori si respectiv angajarea unor garantii in favoarea acestuia de catre debitori. Garantiile se pot structura astfel: Garantia personala reprezinta angajamentul luat de o terta persoana 1. (garant) de a plati creditorului datoria in cazul in care debitorul se afla in incapacitate de plata si cuprinde: · Garantia personala simpla ofera garantului posibilitatea de a negocia indeplinirea obligatiilor sale de plata in sensul de a cere c ere executarea primordiala a debitorului sau sa raspunda numai pentru partea sa, in cazul in care exista mai multi garanti.
· Garantia personala solidara obliga garantul, daca este solicitat de creditor sa plateasca concomitent, sau chiar inaintea debitorului, daca aparent prezinta conditii preferabile de solvabilitate. 2. Garantiile reale se aplica asupra unor proprietati ale creditorului sau altor terte persoane (garanti) si cuprinde: · Retinerea - asigura creditorului dreptul de a solicita proprietatea unui bun al debitorului atat timp cat nu a fost achitata integral o datorie ce se refera la acel bun. Pentru realizarea acestui drept trebuie indeplinite conditiile: · bunul corporal detinut de debitor sa aiba o legatura cu creanta · creanta trebuie sa fie certa si exigibila Gajarea - este actul prin care debitorul remite creditorului un bun in garantia creditului (gajul) ceea ce de regula se face cu deposedare. Daca gajarea are loc fara deposedare, creditorul primeste un titlu de recunoastere a gajului care este necesar sa fie publicat. Creditorul titular al gajului are, in virtutea gajarii, urmatoarele drepturi: · dreptul de preferinta - de a fi platit inaintea altor creditori, in cazul vanzarii bunului ce reprezinta garantia · dreptul de urmarire - in cazul in care se schimba proprietarul · dreptul de retinere - posibilitatea de a pastra obiectul gajului · dreptul de vanzare - vanzarea in justitie a bunului gajat Ipoteca - reprezinta actul prin care debitorul acorda creditorului dreptul asupra unui bun imobil aflat in proprietatea sa, fara deposedare si cu publicarea pentru autentificare. Creditorul titular al ipotecii i se confera urmatoarele drepturi : · de preferinta · de urmarire Din punct de vedere juridic, ipoteca poate fi: • legala - prevazuta de lege • convenita - consimtita prin contract • judiciara - acordata de organele judecatoresti Privilegiul – este dreptul acordat de lege creditorului de a avea prioritate in a fi platit atunci cand dispune de o garantie asupra patrimoniului unui debitor. Privilegiile pot fi: • generale - cand garantia este asupra intregului patrimoniu speciale - cand garantia este asupra unor parti de patrimoniu • (mobiliar, imobiliar) Creditorul privilegiat dispune de drepturile: • de preferinta
•
de urmarire
Termenul de rambursare In general se poate structura ca: • scurt - de la 24 de ore pana la 1 an • mediu - peste 1 an pana la 5 ani • lung - peste 5 ani pana la 50 de ani Dobanda Are un caracter esential in definirea acordului de credit si de regula poate fi: • fixa - pe toata durata rambursarii • variabila - cu modificari, previzibile stabilite de cele doua parti Acordarea (tranzactionarea creditului) Poate avea loc consimtirea creditului: • in cadrul unei tranzactii unice (acordarea unui imprumut, angajarea unui depozit, vanzarea unei obligatiuni) • esalonat - la intervale prestabilite sau chiar - credit deschis - fara specificarea intervalelor de acordare ca in cazul cartilor de credit sau a liniilor de credit Consemnarea si transferabilitatea transferabilitatea Se realizeaza consemnarea relatiilor de credit prin diverse forme de inscrisuri -instrumente de credit Aceste forme de consemnare conse mnare cuprind: • obligatiile celor doua parti: · a creditorului - de a plati debitorului suma angajata -a debitorului - de a rambursa suma primita, precum si de a achita veniturile accesorii (dobanda) • conditiile de acordare si de rambursare a creditului • garantiile prevazute a se acorda Prin transferul instrumentelor de credit se realizeaza cesiunea de creante si totodata in functie de necesitati sau optiuni creditorul poate transforma creanta in bani. Dintre criteriilor ce pot delimita principalele tipuri de raporturi de credit in functie de interdependentele care le caracterizeaza si le diferentiaza mentionez: • persoana creditorului • modalitatea specifica de formare si utilizare a capitalurilor disponibile • persoana debitorului • modul de folosire al capitalului imprumutat • obiectul creditului si sfera de utilizare
• duratele de constituire a capitalului disponibil si de utilizare de catre imprumutati Leasing-ul este o operatiune comerciala prin care o parte denumita locator/finantator transmite pentru o perioada determinata dreptul de folosinta a unui lucru al carui proprietar este catre alta parte, denumita utilizator, la solicitarea acesteia din urma, contra unei plati periodice, denumita rata de leasing, iar la sfarsitul perioadei de leasing locatorul/finantatorul se obliga sa respecte dreptul de optiune al utilizatorului de a cumpara bunul, de a prelungi contractul de leasing ori de a inceta raporturile contractuale. contractuale. Contractul de leasing In Romania, contractul de leasing este reglementat prin Ordonanta Guvernamentala nr. 51/1997, republicata in Monitorul Oficial nr. 9 din 12.01.2000, operatiunile de leasing constituind o noua categorie de fapte de comert care se adauga la cele prevazute de art. 3 Cod Comercial.
a.
b. c. d. e. f.
Elementele contractului de leasing sunt: Partile: - locatorul/finantator locatorul/finantatorul; ul; - utilizatorul. Descrierea exacta a bunului care face obiectul contractului de leasing; Valoarea totala a contractului de leasing; Valoarea ratelor de leasing si termenul de plata a acestora; Perioada de utilizare in sistem de leasing a bunului; b unului; Clauza privind obligatia asigurarii bunului.
Partile intr-un contract de leasing sunt: a. Utilizatorul (locatarul) - clientul solicitarilor sau beneficiarul lucrului; b. Finantatorul operatiunii - creditorul sau cumparatorul bunului (de regula, este o societate comerciala specializata); c. Furnizorul (vanzatorul) - constructorul, producatorul sau fabricantul lucrului. Obiect al operatiunilor de leasing il pot constitui bunurile imobile, bunurile mobile de folosinta indelungata aflate in circuitul civil, cu exceptia inregistrarilor pe banda audio si video, a pieselor de teatru, manuscriselor, brevetelor si a drepturilor de autor. Statistic, obiect al leasingului il formeaza in special echipamentul de calcul, aparatele si instrumentele de masura, mijloacele de transport, masinile unelte, masinile agricole.
Utilizatorul poate opta pentru cumpararea bunului inainte de sfarsitul perioadei de leasing, daca partile convin astfel si daca utilizatorul achita toate obligatiile asumate prin contract. Creditele imobiliare si ipotecare Sunt o modalitate simpla de a-ti cumpara o locuinta sau un teren, de a-ti construi o casa sau de a-ti moderniza, extinde sau termina locuinta pe care o ai cu ajutorul unei sume de bani pe care ti-o imprumuta banca. Suma imprumutata o vei returna sub forma unor rate lunare pe o perioada cuprinsa intre 3 si 20 de ani, in functie si de destinatia imprumutului. Bancile din Romania va pun la dispozitie diferite modalitati de credite. In aceasta sectiune vom face o evaluare a posibilitatilor de credit pentru proprietati imobiliare in Romania. Creditele imobiliare sau ipotecare pot fi folosite : pentru cumpararea sau constructia unei locuinte, pentru modernizarea / extinderea unui imobil, pentru achizitia unui teren si viabilizarea acestuia, sau pentru refinantarea unor imprumuturi similare. Principala diferenta dintre un credit ipotecar si unul imobiliar este mecanismul de ajustare a dobanzilor variabile. ipotecare, rata dobanzii se calculeaza prin adaugarea In cazul creditelor ipotecare, unei marje de dobanda fixe fixe asupra indicilor monetari monetari de referinta. referinta. Legea privind creditul ipotecar prevede ca, pe parcursul contractului, dobanda la credit se modifica doar in paralel cu aceste repere. Indicii monetari utilizati sunt BUBOR pentru dobanzile la lei, EURIBOR - la euro si LIBOR - la dolari si reprezinta ratele de dobanda la care bancile se imprumuta intre ele, in functie de moneda utilizata. In schimb, creditele imobiliare nu sunt reglementate printr-o lege specifica, astfel ca bancile au o mai mare libertate in construirea produselor. In acest caz, dobanzile variabile se ajusteaza in functie de politica institutiei finantatoare, care tine cont atat de evolutia indicilor monetari de referinta de mai sus, cat si de factori interni - modificarea strategiei comerciale, a obiectivelor sale financiare etc. Creditul punte este un produs special in categoria creditelor pentru locuinte. Imprumutul este destinat persoanelor care detin o locuinta si vor sa o vanda pentru a cumpara alta. Spre deosebire de un imprumut normal care se ramburseaza in timp, in mai multe rate, creditele punte au si optiunea de a putea fi rambursate integral la scadenta. Astfel, imprumutul este restituit dupa vanzarea imobilului detinut initial in proprietate, iar pe perioada contractului se plateste numai dobanda. Pe langa destinatiile clasice, creditele imobiliare / ipotecare pot fi folosite si pentru refinantarea unui credit similar contractat in trecut. Aceasta solutie este recomandata de regula persoanelor care au in derulare un imprumut la o dobanda
mult mai mare decat cea existenta pe piata in prezent. Apelul la un asemenea credit le permite clientilor sa-si diminueze, uneori substantial, costul cu dobanda.
LECTIA 7
INFORMATIZAREA IMOBILIARA Principalele dispozitive informatice informatice utilizate in agentia imobiliara: Desktop – calculator de tip clasic , la care monitorul este a şezat pe carcasa unitatii centrale ce se afl ă pe birou; Tower – acel calculator la care carcasa unita ţii centrale este mai îngust ă dar mai înaltă decât la desktop şi este aşezat lângă monitor sau de cele mai multe ori sub masă; Palm PC - se utilizează ca bloc notes, agend ă telefonica, calculator de baza, calendar, etc. Facilita ţi: posibilitatea transferului de date prin PC recunoa şterea scrisului de mân ă, accesarea internet-ului. Datorita dimensiunilor reduse procesarea textelor este destul de dificil ă. PDA (Personal Digital Assistant) - dispozitiv de dimensiuni dimensiuni foarte mici, mici, poate fi purtat în mân ă, combină facilităţi de calcul, telefon fax cu cele de re ţea, folosesc un stilou special în locul tastaturii, recunoa şte vocea şi scrisul de mân ă. Are preţuri mari şi aplicatii limitate. Laptop – calculator u şor de transportat cu sursa independent ă de alimentare. Laptop-urile au componente u şoare şi mici, tastaur ă, afişaj cu cristale lichide (LCD) înlocuitor de mouse. Sunt cele mai costisitoare dintre cele prezentate aici La acestea se adauga diferite periferice : imprimanta, videoproiector, monitoare pentru clienti, panouri electronice exterioare de date etc. Comunicarea informatizata – retelistica imobiliara Internetul este o reţea globală de calculatoare conectate între ele pentru a pune în comun informa ţii şi alte resurse. Orice calculator conectat la Internet poate s ă comunice cu orice alt calculator legat la Internet, astfel încât Internetul poate fi vizualizat ca o re ţea uriaşă alcătuită din milioane de re ţele de calculatoare din întreaga lume (LAN +MAN +WAN). O reţea este format ă din calculatoare care au rol de client şi calculatoare cu rol de server (arhitectura client-server). Un server este un calculator care furnizeaz ă
servicii, cum ar fi distribuirea e-mail-urilor sau a paginilor Web, în timp ce clientul este un calculator care se conecteaz ă la server pentru a solicita şi primi informa ţii de la acesta sau pentru a accesa resursele disponibile acolo. Fiecare calculator conectat la Internet are atribuit un num ăr unic de identificare, Internet. Deoarece utilizatorul re ţine mai greu un num ăr, care reprezint ă adresa Internet. acesta este dublat de un nume, nu me, cunoscut ca nume de domeniu. domeniu. De exemplu, pentru site-ul Primăriei Bucureşti veţi obţine acelaşi rezultat daca ve ţi scrie în bara de adrese din browser 193.231.239.1 sau www.pmb.ro Intranetul este o reţea privat ă din interiorul unei firme sau institu ţii, prin care se transmit documente, se permite accesul la baze de date, se s e asigur ă instruirea personalului şi comunicarea între angaja ţi şi se distribuie software. Spre deosebire de Internet, re ţeaua Intranet deserve şte numai personalul din cadrul organiza ţiei şi de aceea este necesar ă implementarea unui sistem de parole prin care s ă asigure confidenţialitatea datelor. Calculatoarele din interiorul Intranetului nu sunt accesibile din exteriorul re ţelei, însă pot accesa atât resursele interne cât şi resursele oferite de serverele din Internet. Acest lucru este posibil cu ajutorul unui dispozitiv numit firewall (nu există o traducere exact ă în limba român ă, site-ul Microsoft îl denumeşte paravan de protec ţ ie ie Internet ). ). Extranetul este o extensie a reţelei Intranet care folose şte tehnologia Internet pentru a conecta re şelele private Intranet ale unor organiza ţii care doresc s ă colaboreze pentru a- şi partaja o resurs ă importantă - informa ţia. Astfel, extranetul asigură structurarea informa ţiilor pe trei niveluri: public, privat şi mixt. Software utilizat in agentiile imobiliare: Principalele programe informatice ce se ruleaza in cadrul unei agentii imobiliare sunt : 1. programe tip Office – utilizate la redactarea contractelor, ofertelor, anumite evidente, transmitere si receptionare de informatii in mediul intranet, internet si extranet etc. 2. programe de baze de date – utilizate la tinerea evidentei, actualizarea clientilor si ofertelor agentiei, prezentare, update site etc. 3. programe de preluare a informatiilor tip oferta de la furnizori specializati in colectare si transmitere acest fel de date 4. programe de preluare si prelucrare a imaginilor digitale 5. programe de evidenta fiscala etc.
