DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Como respuesta a la concentración de la población en los centros urbanos, ha tenido desarrollo el fenómeno de las construcciones de varios pisos y el de las urbanizaciones con edificios
o casas casas que conservan bienes comunes, e
inclusive, parcelaciones rurales que utilizan bienes en común. Estos fenómenos acentuados en la vida moderna, han exigido una normativa que los encare.
En Colombia, solamente se viene a legislar sobre estos asuntos con la ley 182 de 19481, norma que surge a raíz de la emergencia vivida en Bogotá tras los actos del 9 de abril de ese año 2. La ley 182 de 1948 no solo reglamento las edificaciones de varios pisos, es decir, con límites horizontales, lo que constituirá propiamente la propiedad horizontal, sino que el articulo 1º contempló, además:
³Los diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divida cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán perte necer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta Ley.
El título podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás pisos o departamentos.´
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La ley 182 fue reglamentada posteriormente por el decreto 1335 de 1959 y luego por el decreto 144 de 1968; posteriormente por el decreto 107 de 1983. 2 El 9 de abril se conmemoraron 50 años de la muerte de Jorge Eliécer Gaitán, acontecimiento que también marcó un momento histórico en nuestra legislación civil: la implantación del régimen de propiedad horizontal. Lo anterior dio origen a una modalidad especial del derecho de propiedad que con los años se ha convertido en la solución más acertada para resolver problemas como el déficit de tierra, la disminución de costos de instalación de servicios públicos, la implementación de los sistemas de seguridad y la existencias de regímenes de convivencia ciudadana. Los acontecimientos de la Ley 182 del 29 de diciembre de 1948 están estrechamente ligados a la memorable fecha. Nuestros gobernantes y legisladores hicieron varios intentos para introducir el régimen de propiedad horizontal en Colombia, ya existente y aplicado con éxito en otros países del mundo.
En agosto de 2001 se promulgo la ley 675, que derogo toda la normatividad anterior y es la única vigente en la actualidad.
ASPECTOS GENERALES DE LA LEY 182 DE 1948. En el artículo 1º de la ley se señala el objeto de la propiedad horizontal: diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divida cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.
En el artículo 2º, se advierte la forma mixta de propiedad, pues, cada propietario es dueño exclusivo de su unidad y copropietario o comunero de los bienes comunes.
En el artículo 3º, se señalan ejemplos como: ³el terreno, los cimientos, los muros, la techumbre, la habitación del portero y sus depend encias, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas y agua potable, los vestíbulos, patios, puertas de entrada, escaleras, accesorios, etc.´. Estos son los bienes comunes que son necesarios para la existencia, y seguridad y conservación del edificio y los que les permiten a los propietarios el uso y goce de la propiedad.
En los artículos 4º a 7º, se estipulan los derechos de cada propietario y la forma de contribuir a los gastos comunes. Así como el uso que cada propietario deberá darle a su propiedad, en exclusiva armonía con el reglamento de la propiedad horizontal.
Los artículos 10 referentes al registro, 11 y 12 sobre el reglamento y 13 sobre el merito ejecutivo del acta de la asamb lea en que se decretan expensas comunes, están desarrollados en el decreto reglamentario 1365 de 1986.
¿QU E BIENES PUEDEN SOMETERSE AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL? En el artículo 1º del decreto 1365 de 1986, se estipula que: ³ Podrán someterse al régimen de propiedad horizontal que establecen las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, tanto los edificios de uno o varios pisos, como los grupos de edificios que constituyan un conjunto, construido o por construirse, sobre el mismo terreno,
que
sean
susceptibles
de
división
en
unidades
privadas
independientes con salida directa a la vía pública o por áreas destinadas al uso común.´
Puede ser un solo propietario que somete el edificio construido o por construirse a dicho régimen, o varios que concurran a ello; de esto deducimos que en la propiedad horizontal, no es necesario que haya varios dueños, sino que los bienes tengan varias unidades privadas que disfrutan de los mismos bienes comunes sean de uno o de varios dueños. En el artículo 85 3 se extiende el régimen a las parcelaciones, con lo que de alguna manera, el termino propiedad horizontal, pierde su connotación inicial, que se refería a varios inmuebles superpuestos horizontalmente. ¿QU E DEBE HACER QUIEN QUIERA SOMETER UN BIEN AL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL? Se debe otorgar escritura pública que contenga el reglamento de la propiedad horizontal. A esta escritura se le debe anexar la licencia de construcción y los planos debidamente aprobados y luego debe ser registrada en la oficina de instrumentos públicos4.
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Articulo 85 ley 675 de 2001. Parcelación. Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley, en todo cuanto le sea aplicable, en especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica, la administración de la parcelación, el carácter indivisible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de conflictos y las sanciones. 4 Se expresa esta documentación en los artículos 4º a 6º de la ley 675 de 2001.
CONTENIDO DEL REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. En el artículo 5º de la ley 675 de 2001, se enuncian los elementos mínimos que debe comprender la escritura del reglamento estos son: el nombre del propietario o los propietarios, el nombre del edificio o conjunto, la individualización del terreno con su nomenclatura, área, y linderos, además del título de adquisición y los correspondientes folios de matricula inmobiliaria, la identificación de cada una de las unidades privadas, la determinación de los bienes comunes, los coeficientes de propiedad y los módulos de distribución, la destinación de los bienes particulares y las especificaciones sobre la construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
De los bienes privados. Uno de los requisitos de la propiedad horizontal, consiste en que haya por lo menos dos bienes privados que puedan ser oficinas, apartamentos, bodegas, locales comerciales, parqueaderos, u otros. Estos
bienes
privados,
tienen
que
ser
plenamente
identificados
o
singularizados en el reglamento y la propiedad sobre esos bienes va a determinar igualmente el derecho a la copropiedad sobre los bienes comunes.
De los bienes comunes . La ley señala dos tipos de bienes comunes: los esenciales y los no esenciales. Los primeros son aquellos indispensables para la existencia, conservación, seguridad uso y disfrute de los bienes individuales. Los otros tendrán el carácter de no esenciales. Los
bienes comunes son
indivisibles, inalienables e inembargables, aunque se puede autorizar su explotación económica en beneficio de la copropiedad.
De la persona jurídica . De conformidad con el artículo 32 de la ley 675 de 2001, al constituirse la propiedad horizonta l, surge una persona jurídica conformada por todos los propietarios de los bienes particulares. Se trata de una persona jurídica de naturaleza civil, que no tiene ánimo de lucro, exenta de impuestos nacionales como de los de la industria y comercio 5.
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Artículo 32 de la ley 675 de 2001, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.
La persona jurídica administra los bienes y servicios comunes pero la propiedad de ellos es la de la comunidad de copropietarios. También se debe velar por la persona jurídica por los asuntos de interés general de los propietarios y hacer cumplir los reglamentos y las leyes de la propiedad horizontal.
LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LAS OBLIGACIONES ³PROPTER REM´ Cuando se habla de obligaciones propter rem, se hace alusión a aquellas que pasan
de un patrimonio a otro. Son obligaciones
que circulan como los
objetos.
Un ejemplo de este tipo de obligaciones es la propiedad horizontal. La obligación de contribuir al mantenimiento de la copropiedad da lugar a las llamadas cuotas de administración, que se causan para el titular del dominio. Si el dueño enajena la pro piedad, quien la adquiere, asume desde ese momento la obligación pagar las cuotas y el que enajena se libera desde ese momento de dicha obligación.
Incumplimiento en el pago de las expensas . Este va a dar lugar a la posibilidad del cobro ejecutivo por med io del representante legal. El artículo 48 se refiere al proceso ejecutivo y advierte como se conforma el titulo ejecutivo.
De las sanciones . Las obligaciones de propietarios y tenedores en general son de naturaleza económica o pecuniaria y de naturaleza no pecuniaria. La ley 675 establece sanciones tales como la publicación de listas o nombres de los infractores e imposición de multas y restricciones del uso de bienes comunes no esenciales.
En este aspecto han existido ligerezas en las propiedades horizo ntales. Común es la situación del administrador que no permite el ingreso a bienes comunes como zonas de recreación o piscinas con el argumento de que el propietario o tenedor se encuentra en mora con las cuotas de administración. Para ello está el cobro ejecutivo. Tambien existe la sanción autorizada en el artículo 30 de la
publicación de la lista de morosos en lugares donde no haya tráfico constante de visitantes o la publicación de esa lista en la asamblea de propietarios. Órganos
de dirección y administración . Los órganos de dirección de la
propiedad horizontal son la asamblea, el consejo de administración y el administrador.
Constituye la asamblea, todos los propietarios de los bienes privados o sus representantes y el valor de cada voto corresponde al coeficiente de propiedad.
El consejo de administración es potestativo para las propiedades horizontales de viviendas que tengan
más de 30 unidades particulares.
Para las
propiedades horizontales comerciales o mixtas con me nos de 30 unidades, también es potestativo y para estas cuando son más de 30 es obligatorio. Lo nombra la asamblea en número impar de 3 o más.
El administrador tiene la representación legal de la persona jurídica y es nombrado por la asamblea o por el con sejo de administración cuando este existe. Sus funciones están señaladas en el artículo 51. Puede ser una persona natural o jurídica y su nombramiento debe ser inscrito ante la alcaldía con miras a acreditar la representación legal de la persona jurídica.