Año 1 Volumen 1
Julio / 2014
DERECHOS REALES
Actualidad Actua lidad
Área Civil
Derechos realesreales reales Derechos
Contenido DOCTRINA COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS RESEÑA DE JURISPRUDENCIA
MARTIN MEJORADA CHAUCA: Limitaciones a los derechos inscritos y la propiedad de los “aires” HÉCTOR ENRIQUE LAMA MORE: El precario y las edificaciones por él levantadas (Comentario de la Casación N.º 00502-2010-Madre de Dios) CONSULTA: ¿Cuál es la vía más eficaz para formalizar l a propiedad del inmueble ante el inminente viaje al extranjero del vendedor? Título posesorio (Casación N.º 1537-2013-Junín [El Peruano, 30 de mayo de 2014])
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DOCTRINA PRÁCTICA
a c i t c á r p a n i r t c o D
Limitaciones a los derechos inscritos y la propiedad de los “aires” Martín Mejorada C. Profesor de Derecho Civil en la Ponticia Universidad Católica del Perú y en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos
O I R A M U S
1. 2. 3. 4.
Introducción Restricciones al derecho inscrito La propiedad de los aires Conclusión
1. Introducción Desde hace unos años, la producción legal en los Registros Públicos está muy activa en el Perú. La indudable creatividad de los funcionarios que integran los tribunales regisregis trales asegura asegura la exped expedición ición de resoluciones resoluciones inquietantes y con vocación de permanencia. Estas decisiones confrontan al Código Civil, lo interpretan y hasta –se diría– lo reforman. Valiente y útil postura que contrasta con los 168
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Instituto Pacífico
tímidos intento tímidos intentoss de los refor reformistas mistas ociales del Código. Sin embargo, los tribunales adadministrativos no siempre aciertan y es obvio que no tienen la última palabra. Solo el Poder Judicial Judici al puede resolver en denit denitiva iva lo que corresponde a las situaciones jurídicas, aunaunque no se puede negar que por la inscripción que los tribunales administrativos ordenan o niegan, generan una sensación de verdad absoluta. Por todo esto, es muy importante Volumen Volum en 1 | Julio 2014
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Derechos realesreales reales Derechos
Contenido DOCTRINA COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS RESEÑA DE JURISPRUDENCIA
MARTIN MEJORADA CHAUCA: Limitaciones a los derechos inscritos y la propiedad de los “aires” HÉCTOR ENRIQUE LAMA MORE: El precario y las edificaciones por él levantadas (Comentario de la Casación N.º 00502-2010-Madre de Dios) CONSULTA: ¿Cuál es la vía más eficaz para formalizar l a propiedad del inmueble ante el inminente viaje al extranjero del vendedor? Título posesorio (Casación N.º 1537-2013-Junín [El Peruano, 30 de mayo de 2014])
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DOCTRINA PRÁCTICA
a c i t c á r p a n i r t c o D
Limitaciones a los derechos inscritos y la propiedad de los “aires” Martín Mejorada C. Profesor de Derecho Civil en la Ponticia Universidad Católica del Perú y en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos
O I R A M U S
1. 2. 3. 4.
Introducción Restricciones al derecho inscrito La propiedad de los aires Conclusión
1. Introducción Desde hace unos años, la producción legal en los Registros Públicos está muy activa en el Perú. La indudable creatividad de los funcionarios que integran los tribunales regisregis trales asegura asegura la exped expedición ición de resoluciones resoluciones inquietantes y con vocación de permanencia. Estas decisiones confrontan al Código Civil, lo interpretan y hasta –se diría– lo reforman. Valiente y útil postura que contrasta con los 168
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tímidos intento tímidos intentoss de los refor reformistas mistas ociales del Código. Sin embargo, los tribunales adadministrativos no siempre aciertan y es obvio que no tienen la última palabra. Solo el Poder Judicial Judici al puede resolver en denit denitiva iva lo que corresponde a las situaciones jurídicas, aunaunque no se puede negar que por la inscripción que los tribunales administrativos ordenan o niegan, generan una sensación de verdad absoluta. Por todo esto, es muy importante Volumen Volum en 1 | Julio 2014
Doctrina práctica prestar especial atención a los precedentes registrales y someterlos a juicio académico. Existe un precedente vinculante derivado de la Resolución N.° 207-2004-SUNARP-TR-T del 25 de noviembre de 2004, expedida por el Tribunal Registral de Trujillo, según el cual: “Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender los atributos de enajenación o gravamen del bien, salvo que la ley lo permipermi ta, conforme conforme a lo previsto previsto en en el artículo artículo 882 del Código Civil, pues existe un interés supesuperior de que los bienes circulen libremente en el mercado”. La resolución trata más asuntos de interés que la sola interpretación del artíartículo 882, aunque el precedente se limita a la sumilla. Si bien el alcance de este precedente es dudoso pues la mera sinopsis no es deterdeterminante, del texto completo de la resolución se entiende lo que está pasando por la cabeza de los altos funcionarios registrales y provoca comentar.. Dejo constancia de que no guardo comentar ninguna relación personal o profesional con las partes en este procedimiento registral, mi interés es meramente cientíco.
RESUMEN Mediante el presente artículo, el autor busca analizar la relación existente entre las restric ciones a las facultades del titular del derecho
inscrito y la prohibición de enajenar o gravar bienes, contenida en el artículo 882 del Código Civil, así como sus diferencias.
CONTEXTO NORMATIVO • Constitución Política del Perú: artículo 70. • Código Civil: artículo IV del Título Prelimi nar y artículos 882, 885, 886, 923, 926, 954, 1771, e incisos 1, 2, 3, 5 y 6 del artículo 2019. • Ley N.º 26639 (Precisan aplicación de plazo de caducidad previsto en el artículo 625º del Código Procesal Civil): artículo 3.
PALABRAS CLAVE • Propiedad / Cargas Cargas / Prohibición de ena jenar o gravar / Aires
El Tribunal Registral de Trujillo sostiene que de la carga que signicaba no poder construir las restricciones al derecho de propiedad, pre- más allá de la altura señalada. Como se vistas en el artículo 2019 inciso 5 del Código sabe, la Ley N.° 26639 permite cancelar las Civil, se deben interpretar conjuntamente inscripciones de hipotecas, restricciones a con el artículo 882 y concluir que las únicas las facultades del titular con derecho inscrito limitaciones permitidas son las que recortan (cargas) y otros gravámenes si estas tienen la facultad de desmembrar el derecho; de lo 10 años de antigüedad sin ser renovadas. El cual surgen obligaciones como no arrendar, registrador público tachó el título, indicando no dar en usufructo, no dar en uso, dar para que no se estaba ante una carga sino ante determinado determina do n, ceder en ciertas condiciones, la “propiedad de los aires”. En apelación, etc., pero nunca la limitación al poder de el Tribunal Registral de Trujillo conrmó la disponer o gravar el dominio. tacha señalando que el derecho reservado En el caso concreto, el comprador de un a favor del vendedor es una “propiedad” construya, terreno terre no conv convino ino con el vend vendedor edor que el condicionada a que el comprador construya, derecho transferido solo alcanzaba 5 metros pero una propiedad al n. Agrega que si el de altura desde el suelo (dos pisos). El derecho del vendedor fuese una carga sobre vendedor se reservó los “aires” de la futura el inmueble vendido que implicara que el construcción (tercer piso a más). Este pacto comprador solo puede construir dos pisos, estaba inscrito en la partida del inmueble este habría caducado luego de 10 años; pero desde 1946; pero en el 2004, el propietario dado que es una verdadera propiedad sobre del terreno solicitó, de conformidad con el los “aires”, el vendedor conserva el derecho artículo 3 de la Ley N.° 26639, la cancelación perpetuamente. Volumen Volum en 1 | Julio 2014
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El Tribunal incurre en cierta confusión de derecho a construir sobre la edicación futura hechos y conceptos. Debo discrepar respe- (aires) se tendría que denir sobre la de la tuosamente de este pronunciamiento, que titularidad del comprador del terreno, que aunque no es precedente en su integridad, sí es real, nominada y actual; no a la inversa. El resalta por la materia tratada y su implicancia Tribunal parte de armar que existe propiedad en instituciones cruciales para los derechos de los aires, tema sobre el cual volveré luego, sobre bienes y su inscripción. En primer lugar, para decir que ese derecho no es una carga la supuesta carga cuya cancelación era materia para el dueño del suelo porque solo son cargas del procedimiento se confunde con el derecho las restricciones a las facultades de disponer del vendedor respecto a los “aires”. Dice el derechos limitados, lo que –según el colegiaTribunal: “... dentro de la temática de la Ley do– no ocurre en este caso, pues el propietario N.° 26639, las restricciones a las facultades del terreno no habría sufrido dicho recorte. del titular sujetas a caducidad por el transcurso Considero que en la situación planteada, sí del tiempo son aquellas referidas a derechos se produce un recorte de facultades para el reales limitados (...). A consideración de esta titular del derecho inscrito, que precisamente Sala, la situación jurídica a la que hace refe- consiste en no construir más de dos pisos. rencia el asiento (...), tiene otra naturaleza. Se Corresponde examinar dos temas puntuales trata en estricto de un derecho real de propie- para esclarecer esta situación, a saber: i) las dad que se constituyó a favor del vendedor restricciones válidas al derecho inscrito y ii) la (...) el que recae sobre los aires, sujeto a una llamada propiedad de aires. suerte de condición suspensiva”.
2. Restricciones al derecho inscrito
¿SABÍA USTED QUE? Para crear una restricción, es necesa-
rio jar el ámbito regular del derecho según la ley y a partir de ahí, estable cer los recortes. Lo usual es restringir o limitar derechos cuya estructura y dimensión están previstos en la ley o derivados de un acto que los jó previamente, aunque siempre expuestos a cambios por la autonomía privada. En este sentido, toda limitación es un acto que proviene de la voluntad, ya que si se originase en la ley no sería un recorte sino el marco que ja los alcances naturales del derecho. Si el tope material a construir 5 metros es o no una carga, no tiene que ver con la naturaleza del derecho del vendedor sobre los “aires”, sino con la estructura de la restricción convenida, según está denida en su título y en la ley. Más aún, si acaso había oportunidad para que un derecho se dena en función del otro, como pretende el Tribunal, debo decir que el 170
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El artículo 2019 inciso 5 del Código Civil reconoce expresamente la posibilidad de inscribir limitaciones a las facultades del titular con derecho inscrito. La norma dice expresamente:
“Son inscribibles en el registro del depar tamento o provincia donde esté ubicado el inmueble. 5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito”. Por su parte, el artículo 926 del Código señala:
“Las restricciones de la propiedad establecidas por pacto para que surtan efecto respecto
a terceros, deben inscribirse en el registro respectivo”.
Restringir un derecho es recortar, reducir, limi tar los alcances ordinarios de la titularidad. Para crear una restricción, es necesario jar el ámbito regular del derecho según la ley y a partir de ahí, establecer los recortes. Lo usual es restringir o limitar derechos cuya estructura y dimensión están previstos en la ley, o derivados de un acto que los jó previamente, aunque siempre expuestos a cambios por la autonomía privada. En este sentido, Volumen 1 | Julio 2014
Doctrina práctica toda limitación es un acto que proviene de la voluntad; ya que si se originase en la ley, no sería un recorte sino el marco que ja los alcances naturales del derecho. En este último caso, la Constitución controla la legi timidad del legislador al regular la extensión del dominio y otros derechos patrimoniales (artículo 70 de la Constitución). La propiedad es un derecho real típico. El Código Civil señala, y desarrolla los atributos y alcances de este derecho. Todo propietario goza de los poderes de usar, disfrutar y disponer del bien (artículo 923 del Código Civil). Las restricciones implican actos jurídicos por los cuales se recortan esos atributos, sea para que el propietario no los ejerza del modo como normalmente ocurriría o para que no los ejerza absolutamente por un tiempo. Lo mismo puede ocurrir con derechos derivados del dominio, como el usufructo, la supercie, el uso, la servidumbre, entre otros, cuyos titulares pueden recortar esos derechos a favor de otras personas. Por ejemplo, un usufructuario puede obligarse a no percibir ciertos frutos o a recolectarlos de cierto modo ante un vecino o socio comercial.
actos inscribibles que no son derechos en sí mismos o siéndolo, no admiten restricciones. Toda limitación o recorte a los derechos inscritos tiene un beneciario, que obviamente es una persona distinta del titular afectado. Por el recorte, se genera un derecho para el beneciario el cual puede ser un derecho real o de otra naturaleza, según se desprenda de su fuente legal. Por ejemplo, si el dueño de un predio se obliga a no construir más de un piso para asegurar la vista al colindante posterior, tal limitación otorga al vecino un derecho denominado servidumbre; pero si el propietario se obliga a no destinar su predio a local comercial porque al vecino le interesa conservar la calma de la cuadra, se genera un derecho personal. Como se ve, siempre hay un derecho. Cuando surge un derecho real, este se inscribirá y de él mismo se explicará la restricción para la contraparte (por ejemplo, si se inscribe el usufructo concedido por Pedro a favor de Juan, se entenderá que Pedro ya no puede usufructuar el bien por el plazo de la desmembración); pero cuando es un derecho de otra naturaleza, solo se inscribe la restricción (por ejemplo, si el propietario se obligó a no arrendar el predio por 3 años frente a Juan, el derecho de este no es real de modo que solo se anotará la limitación, mas no el derecho).
El interés por inscribir las restricciones radica en la necesidad de hacerlas oponibles a los sucesivos adquirentes. Sin importar quién adquiera el dominio o el derecho que sea, las limitaciones inscritas deben permanecer En el caso que resolvió el Tribunal Registral de y regir. Como regula el artículo 2019 del Có- Trujillo, la limitación impuesta al dueño del digo, las limitaciones que se inscriben son las terreno importaba un derecho personal para que afectan las titularidades inscritas, es decir, el vendedor, quien se reservó los aires para no todo recorte a un derecho se inscribe sino construir. Se trataba de un derecho que le solo el que involucra a derechos previamente permitiría construir sobre lo que previamente inscritos. Los derechos inscritos o inscribibles edicara el dueño del suelo. Estamos pues son los previstos en los incisos 1, 2, 3 y 6 del ante una restricción y una facultad del propieartículo 2019 antes mencionado. Así, todos tario. En principio, según la ley, la propiedad los derechos reales o los contratos o actos que predial se extiende por los planos verticales dan lugar a ellos se inscriben y, por tanto, de la supercie hacia el sobresuelo y subsuelo sus restricciones convencionales, también, lo que sea útil al titular del dominio (artículo 954 mismo sucede con el contrato de opción, el del Código Civil). Este derecho fue recortado pacto de retroventa, la reserva de propiedad en el caso concreto, generándose un benecio y el arrendamiento cuyos poderes podrían ser para el vendedor respecto a los aires el cual limitados por su titular ante un tercero. Los no se inscribe como tal, sino en tanto consedemás incisos del artículo 2019 se reeren a cuencia de la restricción inscrita. El propietario Volumen 1 | Julio 2014
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que convino el recorte afectó por esta vía su poder de disposición, quedando impedido de construir más de dos pisos, en situación muy parecida a la de una servidumbre. La carga que implica esta limitación no pierde su naturaleza por el hecho que del otro lado hay un beneciario, sea que se trate de un mejor acreedor personal (como en el caso del Tribunal) o incluso un propietario (como en la servidumbre). Nadie duda sobre la necesidad de interpretar conjuntamente las restricciones inscribibles y la prohibición contenida en el artículo 882 del Código Civil, empero tratándose de una norma restrictiva de derechos hay que ser estrictos en su aplicación, sin ir más allá de su letra (artículo IV del Título Preliminar del Código Civil). Dice esta norma:
“No se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita”.
existe desde 1993. Por lo demás, semejante prohibición siempre fue insensata. Parte de la creencia equivocada de que los bienes solo circulan cambiando de titular, cuando es perfectamente posible y se aprecia todos los días que un bien también es, objeto de negocios, esto es “circula” cuando se contrata para que permanezca en determinada condición. Si estos negocios existen, es porque así interesa a alguien que está dispuesto a pagar por ello; eso es circulación de riqueza. Otra idea que se escucha para justicar esta norma es la necesidad de proteger a los consumidores, “víctimas” de la parte poderosa en la relación. Si este argumento fuese válido, se tendría que desaparecer la contratación en masa. Obligarse a no enajenar o gravar puede ser objeto de abuso como cualquier otra obligación en los contratos por adhesión, lo que se enfrenta con reglas claras y severas de protección al consumidor, no con prohibiciones.
La prohibición es una forma de restringir un Lo cierto es que la norma está formalmente derecho pero no la única. Lo que no se permivigente, pero se le tiene que interpretar con te es la prohibición, es decir, la eliminación de especial cuidado, ya que evidentemente no la facultad de disponer vía enajenación (transse acomoda al régimen económico actual. ferencia del derecho) o gravamen (afectación Hay que ser muy estrictos y restrictivos con su en garantía), pero el propietario sí puede aplicación, todo lo contrario a lo que hace el regular la forma o modalidad de estos actos Tribunal Registral. Según este colegiado, solo mientras no queden prohibidos. Nada obsta pueden ser restricciones válidas vinculadas para que se restrinja la facultad de enajenar la disposición y gravamen de bienes, las que o gravar pero sin prohibirla, por ejemplo si tienen que ver con derechos desmembrados, se conviene que la venta del bien solo será no con la propiedad misma. Es decir, según posible si antes el dueño se lo ofrece al vecino los Registros el propietario se puede obligar o si para otorgar en garantía, previamente a no dar en uso, usufructo, supercie, serviel titular debe consultarlo con el Consejo de dumbre, etc. e incluso regular el otorgamiento Familia o con alguna otra instancia. de estos derechos sometiéndolos a rigurosos En mi opinión, el artículo 882 del Código Civil procedimientos, pero no se puede obligar a contiene una prohibición inconstitucional. Co- no enajenar o gravar el dominio ni regular el rresponde a una visión económica derogada otorgamientos de estos derechos de modo cuando el Estado planicaba el patrimonio que recorte su libertad. Discrepo de esta de los privados y los sustituía a los propieta- postura sencillamente porque la norma no rios en la decisión de cómo actuar sobre los dice eso. Restringir no es prohibir. Que el bienes. Un Estado conductor de la economía, propietario no pueda enajenar o gravar es que jaba precios y señalaba plazo para los diferente a que para hacerlo deba observar contratos, era el mismo que decía cómo determinado procedimiento establecido en debían circular las cosas. Ese Estado ya no interés propio o de terceros. 172
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Doctrina práctica 3. La propiedad de los aires Para sustentar sus disquisiciones sobre los alcances del derecho del propietario que solo puede construir dos pisos y negar la calidad de carga o restricción que importa ese límite, el Tribunal se ve obligado a decir que el derecho del vendedor que reservó los aires es una verdadera propiedad, “condicionada” pero propiedad. Los llamados “aires” son objeto de negocios a diario en el mercado inmobiliario, pero normalmente están referidos al espacio físico que sigue al último piso edicado. En tal sentido, los aires no son otra cosa que el derecho sobre este espacio material (azotea), en calidad de propiedad o copropiedad según sea el régimen al que está sometida la edicación en su conjunto. Este derecho le permite al dueño de los aires ejercer el dominio de ahí para arriba hasta donde le sea útil y siempre que no dañe a los demás, es decir, se aplica para él también la norma sobre propiedad predial prevista en el artículo 954 del Código Civil. En estos casos, se aprecia claramente que la propiedad (o copropiedad) tiene un objeto que es la azotea y por tanto, es un derecho actual y exigible. Más allá de lo que se vaya a construir ahí en el futuro, el objeto ya existe y, por eso, hay dominio. Cuando se edique el objeto acrecerá y habrá más propiedad, pero en el momento es indudable que el área del derecho se limita a la azotea, salvo los casos de proyectos inmobiliarios aprobados y autorizados a los que nos referiremos más adelante. Diferente es la situación que se presenta en el caso resuelto por el Tribunal Registral, pero que igualmente es interesante. El vendedor del terreno que se reservó los aires no tiene derecho de propiedad sobre nada, en la medida que el espacio material sobre el cual se erige su derecho es la construcción del primer piso aun inexistente. Tiene un derecho pero no es propiedad. No hay bien sobre el cual repose el dominio. Propiedad “condicionada” como dice el Tribunal no existe en nuestra legislación, además no es Volumen 1 | Julio 2014
posible porque se trataría de una condición absolutamente potestativa (el derecho del titular de los aires depende exclusivamente del deudor que puede o no construir los dos primeros pisos). Aun en los casos de compraventa sobre bienes futuros o negocios sujetos a modalidad, lo que está condicionado es el acto jurídico no el derecho que emana de él. Pero incluso tratándose de estas operaciones, donde la pendencia del derecho no los priva de oponibilidad si logran inscribirse, se requiere que el bien futuro y la condición estén perfectamente identicados.
IMPORTANTE Nadie duda sobre la necesidad de interpretar conjuntamente las res tricciones inscribibles y la prohibición contenida en el artículo 882 del Código Civil, empero tratándose de una norma restrictiva de derechos hay que ser estrictos en su aplicación, sin ir más allá de su letra Si el título solo dice que el propietario no puede construir más de dos pisos, el derecho de quien reservó los aires es meramente personal. Así, la inscripción de ese derecho, que es una carga para el dueño del suelo, se extingue a los 10 años conforme al artículo 3 de la Ley N.° 26639. Si el derecho sobre los aires fuera propiedad u otro derecho real, lógicamente no se extinguiría sino en los supuestos previstos para ello (destrucción del bien, transferencia, etc.), pero como es un derecho patrimonial cualquiera se logra extinguir o al menos deja de ser exigible (prescripción). Los derechos sobre los aires pueden ser oponibles aun si se reeren a edicaciones futuras, aunque para ello se requiere que el proyecto inmobiliario de donde surgirán se inscriba preventivamente en el Registro de Predios, a cuyo efecto existe una reglamentación especial en la Directiva Actualidad Civil
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N.º 002-2003-SUNARP/SN. Esta directiva data de hace casi 10 años no obstante resalta por su visión, permitiendo que el mercado inmobiliario cuente con un instrumento que permite certeza y oponibilidad a los adquirentes de proyectos, lo que incluye a los compradores de aires.
NORMA RELEVANTE “Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado el inmueble (...) 5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito”. (Artículo 2019 inciso 5 del Código Civil)
Para comprender la oponibilidad del derecho sobre aires, debemos empezar por denir el “bien” como objeto de los derechos oponibles. En el ordenamiento peruano, no se dene el “bien”, solo se le clasica y se señalan listados de ellos como ejemplos de lo que son y de los actos a los que pueden estar ligados (artículos 885 y 886 del Código Civil). Nadie negará que los bienes son el objeto de los derechos reales, es decir; son el destino de las atribuciones exclusivas y excluyentes por excelencia, tales como la propiedad, la supercie, la servidumbre, el usufructo, la hipoteca, etc. La exclusividad, que es propia de estas titularidades, dene el contenido jurídico y la característica más importante de su objeto1. Solo es posible un derecho 1
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He recurrido a la premisa comúnmente aceptada de que los derechos reales son la titularidad sobre bienes por excelencia, dado que este ensayo desarrolla un derecho real (hipoteca), pero en realidad no solo los derechos reales gozan de la necesidad de excluir sino todos los derechos sobre bienes, pues dicha necesidad parte de un reclamo de los usuarios por proteger su interés en determinado objeto (un ejemplo es la opción de compra que excluye erga omnes a pesar de ser un derecho de los que se llaman “personales”). En consecuencia, el bien se construye partir del interés de las personas y no surge originariamente de una categoría legal (derecho real), empero para simplicar la presentación no entraré en mayor detalle sobre el particular. Solo debo agregar que esta precisión cobra
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exclusivo cuando el objeto está claramente denido e identicado, aun si es fungible. No sería posible excluir si no se tiene certeza e identidad del objeto. ¿Cómo apartar a los intrusos o recuperar lo perdido, si no se sabe exactamente cuál es el objeto que se intenta proteger o retornar? Podemos concluir que es “bien” todo aquello que está identicado plenamente y sobre lo cual se pretende y se tiene facultades legítimas de exclusión frente a los demás. Si es exclusivo y soporta derechos que se traducen en un provecho económico sobre él, es un bien. El objeto puede ser material o inmaterial. Precisamente uno de los bienes más importantes es el inmueble que surge del derecho o derechos sobre otro inmueble, siempre que sea inscribible en el Registro (artículo 885 inciso 10 del Código Civil). Es importante destacar que el derecho, que es inmueble en virtud de esta norma, no tiene que ser un derecho real, puede ser cualquier derecho inscribible siempre que se trate de titularidades previstas en el artículo 2019 del Código Civil. En tal sentido, los proyectos inmobiliarios, cuando cumplen con el detalle necesario para identicar los actos del constructor o proyectista que darán lugar al bien nal, los mismos que se traducen en una compleja gama de derechos a favor del adquirente, dan lugar a un bien distinto: al bien nal que aún no está. En efecto, estos derechos indudablemente tienen base inmobiliaria determinada. No están expresados en el aire o como categoría de bienes (no se dice que la obligación consista en entregar “un departamento” o construcción cualquiera), sino en razón y con motivo de un predio perfectamente identicado sobre el cual se levantará la edicación. Estos derechos son inscribibles porque el proyecto se inscribe, preventivamente, pero se inscribe. Esta base predial hace la diferencia con cualquier otro derecho personal que importe obligaciones de hacer, pues aquí el interés del adquirente se identica con la mayor importancia en sistemas como el nuestro donde los derechos reales son una lista cerrada (tipicidad).
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Doctrina práctica base (el predio) y las obras en detalle todo 4. Conclusión lo cual se expresan en el negocio celebrado En denitiva, el manojo de derechos que con el proyectista. No confundamos estos surgen en favor del comprador de un bien, derechos del adquirente de inmuebles en que es parte de un proyecto, constituye una proyectos con el crédito del comitente en un verdadera carga actual sobre el predio base contrato de obra (artículo 1771 del Código). (terreno u otro) que se convierte en una limiEn este último, el acreedor normalmente tación del dominio inscrito y, por tanto, es tiene el dominio del predio y limita su inte- inscribible (artículo 2019 inciso 5 del Código rés a un hacer puro y simple del contratista. Civil) y es un bien inmueble. Los aires son pues En la obra, el comitente no tiene derechos un bien en estas circunstancias; pero para que inscribibles en el Registro, ya que el predio esto ocurra, tiene que existir un proyecto en es suyo y en consecuencia las obligaciones detalle aprobado y cumplirse los procedimiendel contratista no constituyen derechos sobre tos registrales; todo lo cual no se da en el caso el bien propio. materia de estos comentarios.
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COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA
a i c n e d u r p s i r u j e d o i r a t n e m o C
Comentario de la Casación N.º 00502-2010Madre de Dios
El precario y las edificaciones por él levantadas Héctor Enrique Lama More*
Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y en la Maestría de Derecho Procesal de la Universidad de San Martín de Porres. Magistrado del Poder Judicial
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Presentación Análisis del caso: Elementos importantes a tener en cuenta El precario, según el derecho civil peruano, es un poseedor El título posesorio puede fenecer por mandato judicial o sin él Se interpreta en sentido amplio la expresión “restitución” prevista en el artículo 585 del CPC, entendiéndola como entrega de la posesión que protege el artículo 911 del CC 6. El demandante debe acreditar tener mejor derecho a poseer el bien, por ser propietario del terreno y de las construcciones 7. Conclusiones
1. Presentación En el IV Pleno Casatorio Civil, publicado a mediados del mes de agosto de 2013, las Salas Civiles de la Corte Suprema de Justicia pusieron n a la dispersión en los pronunciamientos de los órganos jurisdiccionales en todas las instancias, en un tema francamente controvertido, es decir, en los procesos de desalojo por causal de posesión precaria; en dicha oportunidad, se establecieron seis (6) supuestos de posesión precaria, jando en cada uno de ellos reglas claras sobre el tratamiento que deben adoptar los órganos jurisdiccionales en los casos sobre desalojo que conocen. Uno de dichos supuestos está *
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Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Magíster con mención en Derecho Civil por la Ponticia Universidad Católica del Perú. Estudios concluidos de Doctorado en Derecho por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
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referido al caso en que el demandado, acusado de poseer en precario, alega que tiene título posesorio en razón de haber realizado construcciones o edicaciones en el predio materia del desalojo, con dicha defensa el demandado pretende justicar la posesión que ejerce. El citado Pleno, en este extremo, señala:
“Cuando el demandado afirme haber realizado edicaciones o modicaciones sobre el predio materia de desalojo –sea de buena o mala fe–, no justica que se declare la improcedencia de la deman da, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe vericarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que se invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente”. Volumen 1 | Julio 2014
Comentario de jurisprudencia El que suscribe este comentario comparte plenamente los acuerdos arribados en el mencionado Pleno Casatorio y considera que este ha ordenado, para bien, la jurisprudencia en esta materia. El referido Pleno ha jado el acertado criterio que en el desalojo por precario, la pre tensión de restitución debe entenderse como entrega del bien; y que la gura del precario ha dejado de ser, en el Perú, la que se entendía en el derecho romano, es decir, el que recibía el bien del propietario a título gratuito y revocable en cualquier momento, para pasar a ser el que posee sin título alguno; que una persona puede llegar a ser poseedor precario de un predio sin haber recibido el predio de su propietario; establece también que en el desalojo por precario no aplica el criterio que el demandante debe ser el poseedor mediato y el demandado el poseedor inmediato, pues este último posee en virtud de un título que le conrió el primero, mientras que en el precario su característica es que carece de título; entre otras importantes reglas. Sin embargo, considero que en el supuesto de precario señalado líneas arriba, la respuesta proporcionada por el cónclave Supremo no ha sido la más adecuada, y creo que en de terminados casos entraña un grave riesgo al patrimonio de las personas.
RESUMEN
El autor comenta la Casación N.º 00502-2010-Madre de Dios a partir de las conclusiones a las que arribó el Cuarto Pleno Casatorio dedicado íntegramente a la posesión precaria. Desde su punto de vista, la regla jada por el Pleno en cuanto a que “lo único que debe vericarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejando a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente”, no es la mejor ni la ideal; no obstante, con sidera que no se está frente a una solución descabellada o arbitraria, pues siempre estará abierta, para el demandado-invasor la posibilidad de reclamar lo que por derecho le corresponde en otro proceso judicial.
CONTEXTO NORMATIVO • Código Civil: artículos 887, 897, 911, 938, 941, 942, 943, 1429, 1430. • Código Procesal Civil: artículo 585
PALABRAS GRAVES • Posesión / Precario / Edificaciones / Construcciones
Abordaremos en las breves líneas que siguen, aprovechando el caso que expondré, lo acer- departamento de Madre de Dios; agrega tado de la mayoría de las reglas jadas en el que tal hecho se produjo mediante Acta de Pleno Casatorio citado, así como la discrepan- Entrega de Terreno N.º 103-MDL-98 de fecha cia con una de ellas. treinta de noviembre del año mil novecientos Comentaremos el tema a la luz del análisis de noventa y ocho que acredita en autos; sostiene un caso resuelto por la Sala Civil Transitoria de que ello conrma que no tiene la condición la Corte Suprema de Justicia en la Casación de ocupante precario; señala además que la N.º 00502-2010-Madre de Dios, expedida demandante no es propietaria de la edicaen un proceso de desalojo por precario; la ción y que no debe proceder el desalojo por actora, en dicho proceso, reere que el bien precario solo del terreno, pues ella es dueña que ocupa la demandada es de propiedad de de la edicación construida. Precisamente en la sociedad conyugal que tiene con su esposo; el recurso de casación, el demandado indica reere que el demandado carece de título que se ha afectado su derecho a probar al no justicativo de la posesión; por su parte, este haber dado mérito al acta de entrega que se alega que adquirió el bien mediante entrega indica ni se ha merituado el hecho que la defísica otorgada por la Municipalidad Distrital mandante no es dueña de la fábrica levantada de Laberinto de la provincia de Tambopata, en el terreno materia de este proceso. Volumen 1 | Julio 2014
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¿SABÍA USTED QUE? El poseedor con título siempre está en mejores condiciones jurídicas respecto del uso del bien que el que posee sin título; el poseedor con título puede discutir su derecho frente al que invoca ser titular del derecho de propiedad o ser titular de otro derecho, lo que no sucede respecto del que posee sin título, es decir, respecto del poseedor precario.
dad antes citado, el título que ostentaba el demandado había fenecido deviniendo su posesión en precaria y declarando infundado el recurso de casación.
2. Análisis del caso: Elementos importantes a tener en cuenta En principio, corresponde precisar que en el presente caso, se han aplicado diversas reglas establecidas en el Cuarto Pleno Casatorio Civil publicado el 14 de agosto de 2013, pese a que la sentencia materia de este comentario fue expedida mucho antes de la convocatoria al mencionado Pleno; lo que demuestra que la decisión adoptada por los diez (10) Jueces Civiles Supremos reunidos en Pleno Casatorio –en mayoría– guarda una lógica coherencia con la jurisprudencia que la ha precedido; lo que, sin duda alguna, se puede evidenciar de la lectura de los fundamentos 59, 60 y 61 de la sentencia casatoria que da lugar al citado evento. Ello es bueno para el sistema de justicia, pues corrobora la legitimidad de las conclusiones arribadas en el mencionado evento y consolida la fuerza vinculante –por vía de la persuasión– de los precedentes jados.
En el caso citado, la sentencia de primera instancia declaró fundada la demanda, ordenando a la demandada desocupar el predio materia del proceso, con el argumento que la demandante acreditó ser propietaria del mismo, tanto del terreno como de las construcciones, agrega que el título que tenía el demandado respecto del inmueble fue declarado nulo por el propio Juzgado Mixto de Tambopata, habiendo fenecido el mismo. Apelada la sentencia, esta fue conrmada por la Sala Superior, con similares argumentos. La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia establece que las instancias de mérito no Por ello, considero que los pronunciamientos han afectado derecho alguno al demandado, expedidos en el caso descrito en los párrafos pues estas han establecido que la deman- precedentes, por las instancias judiciales son dante es propietaria del terreno y de las acertados; sin embargo, resulta necesario esconstrucciones y que el mencionado órgano tablecer con precisión algunos elementos que jurisdiccional de Tambopata ha declarado nos permitirán entender mejor los aportes que nulo e insubsistente el acto jurídico que brinda el presente caso. Veamos: contiene el Documento de Transferencia de a. El precario, según el derecho civil peruano, Predio Urbano de fecha diez de junio del año es un poseedor. mil novecientos noventa y siete otorgado por Luisa Hinojosa de Aller a favor de Apolinar b. El título posesorio puede fenecer por mandato judicial o sin él, en virtud de la ley o Soria Navarrete por haberse realizado dicho por hechos jurídicos que tienen impacto acto sin el consentimiento del cónyuge de directo en la relación jurídica primigenia. la vendedora, resolución que ha sido conrSi el título que ostentaba el poseedor mada por la Sala Superior el día veinticuatro fenece, su posesión deviene en precaria. de marzo del año dos mil tres; habiéndose El precario ejerce un tipo de posesión: declarado con fecha doce de noviembre del posesión ilegítima. año dos mil tres improcedente el recurso de casación. Finalmente esta instancia suprema c. Se interpreta en sentido amplio la expreconcluye que, en atención al fallo de nulisión “restitución” prevista en el artículo 178
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Comentario de jurisprudencia 585 del CPC, entendiéndola como entrega sobre el que se ejerce, en especial frente al de la posesión que protege el artículo 911 propietario del mismo, quien en uso de los del CC. Para que la posesión sea precaria atributos conferidos por el ordenamiento no se requiere que esta haya sido entre- jurídico, podrá excluir al referido poseedor gada por el propietario; puede haber del bien; similar derecho le corresponde al accedido directamente a ella o haber sido usufructuario o al administrador que no tienen entregada por quien carecía de facultades en su poder el bien respecto del cual tienen para entregarla. derecho a poseer; en resumen, el poseedor d. Si el demandante acredita ser titular con título siempre está en mejores condiciones del bien, tanto del terreno como de las jurídicas respecto del uso del bien que el que construcciones, entonces acredita tener posee sin título; el poseedor con título puede derecho a que se le entregue dicho bien discutir su derecho frente al que invoca ser siempre que el demandado carezca de titular del derecho de propiedad o ser titular de otro derecho, lo que no sucede respecto título que justique la posesión. del que posee sin título, es decir, respecto del Analizaremos cada uno de estos elementos poseedor precario. a la luz de la jurisprudencia nacional y la doctrina jurisprudencial jada por el reciente En nuestro país, hay posesión cuando se ejerce de hecho uno o más poderes inherentes a la pleno casatorio. propiedad2; no se requiere que tal ejercicio 3. El precario, según el derecho civil sea, necesariamente, de derecho, solo se requiere que lo sea en los hechos, aun cuando peruano, es un poseedor esta sea contrario a derecho. La posesión Sin duda, el precario –entendido como tal aparece cuando en los hechos se usa o disfruta según el derecho civil peruano vigente– es el bien, de modo estable y no circunstancial un típico poseedor per se, es decir, aquel que o accidental, como es característica de todo posee sin que exista otro derecho real que le derecho real; Martín Wolff 3, que tiene obra dé sustento, pues se trata de un poseedor sin conjunta con Ludwig Enneccerus sobre el título posesorio alguno o sin que exista causa derecho civil alemán, reere que el hecho o razón que dé justicación válida a tener el normal de la posesión es el señorío de hecho bien su poder; Hernández Gil1 reere que sobre la cosa, agrega que este señorío debe ser en la posesión per se la posesión se muestra la expresión estable y no pasajera e importa así en su pureza, por ella misma, desapare- un poder efectivo; por ello, no es poseedor ce el causalismo como modo de denir las quien usa la carpeta del aula para escuchar prerrogativas dispensadas jurídicamente; clase en la escuela o en la universidad o una se trata de un evento típicamente fáctico; butaca en el cine o teatro. En el caso materia el citado autor precisa: “La facticidad de la de este comentario, el demandado venía posesión estriba, tanto como en consistir en un hecho –con más exactitud, necesario y formando parte de su contenido– ni queda circunscrita suciente– para tener ingreso en la signia requisito para la adquisición de los mismos. Aunque cación jurídica”. No obstante, tal situación –posesión sin título– la hace perfectamente vulnerable frente a los titulares de derechos respecto del bien 1
HERNÁNDEZ GIL, Antonio, La posesión, Civitas, Madrid, 1980, pp. 34-35. Tratándose de la posesión, como posesión per se, reere que: “(...) No aparece subordinada a los derechos –como emanada de ellos y
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pueda ser lo uno y lo otro, más porque lo sea, la posesión en cuanto situación jurídica con signicado propio, es aquella que se muestra sin otro soporte que su propia existencia o presencia. Esta posibilidad de aislamiento, o de replegarse sobre sí, dota a la posesión de autonomía”. Artículo 896 del Código Civil peruano. ENNECCERUS, Ludwig; Theodor K IPP y Martin WOLFF, Tratado de Derecho civil. Derecho de cosas, al cuidado de José Puig Brutau, 3.ª ed., Bosch, Barcelona, 1971, T. 3, vol. I, p. 41.
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poseyendo el bien de modo estable y no accidental. En nuestro derecho civil vigente, el precario, como el arrendatario o el usufructuario, posee en nombre propio, o más exactamente, en interés propio, es decir, se sirve del bien para satisfacer una necesidad en su benecio personal, de su negocio o su familia; Hernández Gil reere que hay posesión en nombre propio y posesión en nombre ajeno; en el primer caso, los poseedores ejercen la posesión por sí, cualquiera que sea el concepto en que ostenten o tengan la posesión; señala además que: “Si nos atenemos a la posesión como contenido de los derechos, el propietario, el usufructuario, el arrendatario, el depositario, el comodatario, etc., de suyo son poseedores en nombre propio”4; reriéndose a la posesión en nombre ajeno señala que su ejercicio se produce en el marco de la actuación de otro –representación, mandato–; el representante, agrega, ejercita un poder de hecho que proyecta sus efectos y aprovecha el representado; sin embargo, puede representar en la adquisición de la posesión y ejercerla en nombre propio5.
¿SABÍA USTED QUE? En el Cuarto Pleno Casatorio Civil, también se ha establecido que en el caso que el demandado alegue tener título posesorio y este resulte ser de aquellos que adolecen de modo maniesto y evidente de invalidez absoluta, esta debe ser evaluada por el juez en virtud de lo previsto en el artículo 220 del Código Civil, sin necesidad de recurrir a una acción de nulidad de acto jurídico.
servidor de la posesión. En estricto, no ejerce posesión alguna, pues en tal caso conserva la posesión en nombre de otro, de quien tiene vínculo de dependencia y sigue instrucciones u órdenes suyas6; en tal supuesto, quien tiene un bien en tales condiciones no es poseedor, es un detentador o tenedor; será poseedor la persona que ja las instrucciones o expide las órdenes, es decir, la persona que le entregó el bien bajo dichos parámetros; es el caso del guardián, el administrador de un negocio respecto de la ocina en el local de la empresa, etc. En el presente caso, el demandado, identicado como precario, poseía sin título alguno, y obviamente en interés propio; precisamente, siendo el precario un poseedor en nombre propio, estará en condiciones propicias para adquirir el bien por usucapión, siempre que además tenga animus domini –posea como propietario–, es decir, sin reconocer en otro la propiedad, de modo continuo, pacíco y público por 10 años; sin embargo, como se ha indicado, en tanto no cumpla con tales requisitos, puede ser válidamente excluido de la posesión del bien por quien tiene mejor derecho a poseer. Por lo expuesto en los párrafos precedentes, no comparto la posición –recientemente sostenida– que expone el profesor Morales Hervías que –extrañamente– atribuye al poseedor precario, previsto en el artículo 911 del CC, la calidad de “servidor de la posesión”, es decir, como detentador; en consecuencia, privado de toda defensa posesoria, incluida la interdictal, y obviamente –en este esquema– privado de cualquier posibilidad para usucapir7. El análisis que efectúa el citado profesor universitario, se sustenta en la legislación y
En nuestro ordenamiento civil vigente, esta forma de “poseer” es identificada como 4 5
HERNÁNDEZ GIL, La posesión, cit., p. 127. HERNÁNDEZ GIL, La posesión, cit., p. 129. Reriéndose a la posesión en nombre ajeno el autor pone un
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ejemplo: “Si A concierta en nombre de B un contrato con C que lleva aparejada la entrega de la posesión, pero efectuada la entrega es B quien disfruta la cosa o el derecho, la actuación en nombre ajeno se ha manifestado en el acto de adquirir, no en el ejercicio.” Artículo 897 del Código Civil. MORALES HERVÍAS , Rómulo, “El precario: ¿Es poseedor o tenedor (detentador)? A propósito del Cuarto Pleno Casatorio Civil”, en Diálogo con la Jurisprudencia, N.º 180, Lima, 2013, p. 26.
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Comentario de jurisprudencia doctrina italiana y portuguesa, entre otras; sin duda en dichos ordenamientos jurídicos, al igual que en Francia, Argentina, Chile, Uruguay, etc., el régimen posesorio no es igual al nuestro; en aquellos sistemas se mantiene el concepto clásico o romanista del precario, es decir, se trata de aquel que recibe el bien de su propietario a título gratuito pero revocable en cualquier momento; no conciben el precario como el que posee sin título al igual que en nuestro país; por otro lado, en dichos ordenamientos jurídicos, predomina la teoría posesoria savigniana, que considera poseedor solo a quien posee un bien sin reconocer en otro la propiedad; de lo que concluye –de modo directo– que siendo el precario –en el sentido que se conoce en tales países– recibió el bien del propietario, no podría ser considerado poseedor en ningún caso; por el contrario, el precario resulta ser detentador o tenedor, nunca será poseedor, pues en tales sistemas posesorios el propie tario posee a través de él. Tales criterios o puntos de vistas –sostenidos por nuestro distinguido profesor Morales Hervias– es seguramente coherente con los sistemas jurídicos citados en el párrafo precedente; sin embargo, en ningún caso, resultan aplicables a nuestro derecho civil vigente desde 1936, año en que el segundo Código Civil peruano abandona el sistema posesorio propugnado por Savigny y se adhiere a la tesis objetiva de la posesión sostenida por Ihering. Lo expuesto ha sido claramente establecido por el profesor sanmarquino Jorge Eugenio Castañeda, quien en su momento señaló que con la incorporación en nuestro Código Civil de 1936 de las ideas posesorias de Ihering y manteniendo el mismo concepto de precario –expuesto por los romanos de la época de Justiniano–, el precario pasó de ser un mero detentador –en la teoría savigniana, por reconocer en otro la propiedad– a un verdadero poseedor al considerarlo como poseedor inmediato, frente al propietario que se ubicaba en la posición de poseedor mediato por haber sido quien le otorgó el bien en virtud de un título: Volumen 1 | Julio 2014
el de precario 8. Dicho concepto de precario ha sido superado con la entrada en vigencia del actual CC en 1984, pasando a ser de un poseedor con título conferido por el poseedor mediato, a ser un poseedor sin título alguno. La extraña tesis citada en los dos párrafos precedentes, tendría los siguientes resultados: a) Siendo el precario un detentador o tenedor o servidor de la posesión, no podría accionarse contra él la acción posesoria de desalojo ni la de reivindicación, que solo procede contra los que ejercen posesión sobre bienes respecto de los cuales carecen de derecho para ello; tendría que emplazarse a un supuesto “verdadero” poseedor que, en este caso, sería imposible, toda vez que este no existiría, pues el precario, conforme lo prevé el artículo 911 del CC, posee para sí, en interés propio, no hay otro poseedor. b) Calicado el actual precario como tenedor, podría ser despojado de su posesión de modo unilateral, sin que este pueda ejercer defensa posesoria alguna y sin que exista nadie que pueda ejercer en su lugar dicha defensa. Dejo al lector la reexión sobre los negativos efectos prácticos de esta tesis. En el caso materia del proceso de desalojo que es materia de este comentario, nadie puso en duda que el demandado, calicado de precario, era un poseedor sin título; en el 4º Pleno Casatorio Civil, tanto en el voto en mayoría como en el de minoría, se acepta sin duda alguna, que el precario es un poseedor.
4. El título posesorio puede fenecer por mandato judicial o sin él En el caso materia de análisis, el demandado entró en posesión del bien materia del desalojo 8
CASTAÑEDA, Jorge Eugenio, Los derechos reales, 4.ª ed., Talleres Grácos P.L. Villanueva, Lima, 1973, T. I, p. 111. En aquella época, este maestro sanmarquino rerió que el artículo 825 del Código Civil de 1936, que regulaba la posesión mediata y la inmediata, como posesión temporal, constituía una expresión de la doctrina posesoria de Ihering. Cfr. LAMA M ORE, Héctor Enrique, La posesión y la posesión precaria. El nuevo concepto de precario y la utilidad de su actual regulación en el derecho civil peruano, 2.ª ed., Motivensa, Lima, 2012, p. 100.
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en virtud de una transferencia efectuada por la propia demandante; es decir, poseía como propietaria, por haber adquirido de quien se presentó como tal; en consecuencia, no ejercía posesión temporal ni formaba parte de una mediación posesoria, es decir, no tenía la condición de poseedora inmediata; la entrega de la posesión fue a título denitivo, sin que exista de por medio obligación alguna de “res titución” a favor de la persona que practicó la entrega; en el momento que entró en posesión del bien era portador de un título posesorio; por lo menos tenía la apariencia de ser un poseedor legítimo. Opino que es apariencia porque, en realidad, dicha compraventa se encontraba afectado de nulidad o invalidez, por haber adquirido un bien que pertenecía a la sociedad conyugal sin la participación del otro cónyuge; así fue declarado por el órgano jurisdiccional en un proceso de cognición que transitó por las tres instancias del Poder Judicial: el acto jurídico que constituía título posesorio del demandado fue declarado judicialmente nulo.
IMPORTANTE El título posesorio puede fenecer por mandato judicial o sin él, en virtud de la ley o por hechos jurídicos que tienen impacto directo en la relación jurídica primigenia. Si el título que ostentaba el poseedor fenece, su posesión deviene en precaria. El efecto inmediato de esta decisión judicial es que el demandado pasó de ser un poseedor con título a un poseedor sin título alguno, por fenecimiento del mismo; tal situación es uno de los supuestos de la posesión precaria prevista en el artículo 911 del CC; de lo que deducen, por lo menos tres conclusiones importantes: a) Una persona pudo haber ejercido posesión con título y de buena fe, y luego devenir en posesión sin título, ubicándose en la calidad de poseedor precario; b) El que posee como precario no tiene que haber 182
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recibido el bien del propietario de modo temporal, es decir, por mediación posesoria; no es poseedor inmediato; y c) El precario al entrar en posesión del bien, en tal condición, no asume, necesariamente, la obligación de “restitución” del bien a favor de la persona de quien lo recibió; no obstante si es intimado judicial o extrajudicialmente, tiene la obligación de entregar el bien a su propietario o a quien tenga el mejor derecho a poseer. Sin embargo, el fenecimiento del título posesorio no tiene que operar necesariamente por mandato judicial; pues puede producirse en virtud de la ley o por hechos jurídicos que tienen impacto directo en la relación jurídica primigenia. Efectivamente, el Cuarto Pleno Casatorio Civil ha establecido de modo claro y directo diversos supuestos de fenecimiento de título posesorio por vía diferente a la de disposición judicial; así tenemos, por ejemplo, el supuesto de la compraventa de bienes que han sido entregados al comprador; en tal caso, los adquirientes ejercen posesión con título originado en la citada compraventa; sin embargo, en virtud de lo dispuesto en los artículos 1429 y 1430 del CC, el citado contrato puede ser resuelto de pleno derecho por el vendedor, sea por haber hecho uso de la cláusula expresa consignada en el contrato o, en su defecto, virtud de una intimación notarial dirigida al comprador a efecto de que cumpla determinada prestación a su cargo, otorgándole al comprador 15 días bajo apercibimiento de declarar resuelto de pleno derecho el contrato; a partir de ese momen to, el comprador pasó a ser un poseedor sin título, es decir, un poseedor precario; otro supuesto previsto en el citado pleno casa torio es el referido al arrendatario, a quien, luego de vencido el contrato, el arrendador le cursa aviso extrajudicial solicitándole la devolución del bien arrendado9; en adelante, el arrendatario dejó de ser poseedor con título y pasó a ser un poseedor sin título alguno; o el supuesto del arrendatario de quien enajenó el bien arrendado, frente al nuevo 9
Artículos 1700 y 1704 del Código Civil.
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Comentario de jurisprudencia dueño; si el arrendamiento no está inscrito y título es un supuesto de posesión ilegítima; el adquiriente no se comprometió a respetar de lo que concluye, sin duda alguna, que el contrato, este puede dar por concluido el en nuestro país el precario –que posee sin arrendamiento cursando un aviso notarial título alguno– ejerce este tipo de posesión, solicitándole la entrega del bien10; luego de es decir, posesión ilegítima12. Se evidencia dicha misiva el arrendatario dejó de ser tal en consecuencia que la posesión que ejerce y pasó a ser un poseedor sin título alguno, el precario es un tema que corresponde al es decir, un poseedor precario. También ha derecho sustantivo, en especial en el libro de establecido el mencionado pleno casatorio derechos reales, por ser una forma de poseer que en caso el demandado alegue tener título bienes; no es un asunto meramente “proceposesorio y este resulte ser de aquellos que sal”, como se sostiene por algunos autores. adolecen de modo maniesto y evidente de invalidez absoluta, esta debe ser evaluada por 5. Se interpreta en sentido amplio la el juez en virtud de lo previsto en el artículo expresión “restitución” prevista en 220 del CC, sin necesidad de recurrir a una el artículo 585 del CPC, entendiénacción de nulidad de acto jurídico. dola como entrega de la posesión En nuestro caso, el demandado, en virtud de la sentencia dictada en otro proceso judicial, que declaró la nulidad de acto jurídico de transferencia a su favor, pasó de ser un poseedor con título a un poseedor sin título; la sentencia dictada en este proceso de desalojo estableció que tenía la condición de poseedor precario; sin duda, su posesión se ubica en un supuesto de posesión ilegítima; efec tivamente a diferencia de los Códigos Civiles promulgados en nuestro país, en Argentina, Dalmasio Vélez Sarseld incluyó de modo ex preso en el artículo 2355 del Código Civil de ese país11, los conceptos de la posesión legítima y de la ilegítima; de la norma citada se aprecia que en él se considera que la posesión sin 10 Artículo 1708 inc. 2 del Código Civil. 11 Artículo 2355 del Código Civil argentino: “La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad con las disposiciones de este código. Ilegítima, cuando se tenga sin título, o por un título nulo, o fuere adquirida por un modo insuciente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que tenía derecho a poseer la cosa, y no lo tenía para transmitirla”. Por Ley N.º 17711 se agregó el siguiente párrafo: “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediante boleto de compraventa”. Raymundo Salvat comentando este artículo reere que la posesión ilegítima es la que se ejerce sin título; agrega que al caso de la falta de título la ley equipara al del título nulo. Cfr. SALVAT, Raymundo, Tratado del derecho civil argentino. Derechos Reales, Librería y Casa Editora de Jesús Menéndez, Buenos Aires, 1927, T. I, pp. 32-36.
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que protege el artículo 911 del CC En el caso que se presenta en esta oportunidad, la Sala Civil Suprema y las instancias de mérito adoptaron la misma línea jurisprudencial asumida por el Cuarto Pleno Casatorio; ello se verica de la lectura del Fundamento 59 de la sentencia casatoria de dicho pleno, así como en el numeral 3 de la letra b del Fallo, que constituye doctrina jurisprudencial vinculante, referido a la expresión “restitución” que prevé el artículo 585 del CPC; dicho precedente señala: “Interpretar el artículo 585º del Código Procesal Civil, en el sentido que por ‘restitución’ del bien se debe entender como entrega de la posesión que protege el artículo 911º del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es propietario o no”13. En el caso materia de comentario, el demandado no recibió el bien de manos de quien estaba facultado para entregar la posesión, pues para ello se requería de la participación del otro cónyuge; por otro lado dicha posesión 12 Ver en L AMA M ORE, La posesión y la posesión precaria. El nuevo concepto de precario y la utilidad de su actual regulación en el derecho civil peruano, cit., pp. 111-112. 13 Punto 3, del literal b) del numeral VII. Fallo de la sentencia casatoria correspondiente al Cuarto Pleno Casatorio Civil, en la que por mayoría se establece la doctrina jurisprudencial vinculante.
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no la recibió con la obligación de “restituirla”, como sucede en la mediación posesoria –el poseedor inmediato se obliga a “restituir” el bien al poseedor mediato, conforme lo dispone el título–, sino que, como se ha indicado, la recibió de modo denitivo, en la condición y título de propietario; como el título posesorio que ostentaba fue declarado nulo judicialmente, tal hecho dio lugar a la obligación del demandado de entregar el bien a su propietario; tales razones han sido la base fáctica y jurídica para amparar la demanda. Por ello, es válido reconocer que la citada regla jada en el pleno casatorio es correcta.
ANTONIO HERNÁNDEZ GIL dice: “
La facticidad de la posesión estriba, tanto como en consistir en un hecho –con más exactitud, necesario y sufi ciente– para tener ingreso en la signicación jurídica […]. Si nos atenemos a la posesión como contenido de los derechos, el propietario, el usufructuario, el arrendatario, el depositario, el comodatario, etc., de suyo son poseedores en nombre propio.”
lo dicho, respecto al artículo 585, en cuanto a que el término restitución se debe entender en el sentido amplio y no restringido”14. Con lo que se expone, queda establecido que la acción de desalojo por precario puede ser incoada también por el usufructuario, usuario, superciario, entre otros. Lo expuesto líneas arriba deja de lado la tesis sostenida por cierta “doctrina” local que considera que la acción posesoria de desalojo solo debe ser interpuesta por el poseedor mediato contra el poseedor inmediato, es decir, solo sería viable dicha acción si el demandante entregó el bien al demandado en el marco de una mediación posesoria, donde el poseedor inmediato es el único que puede obligarse a “restituir” la posesión recibida del poseedor mediato; de admitirse esta tesis restrictiva, el desalojo solo serviría para contados casos, haciendo inútil este instrumento procesal, remitiendo las controversias respecto a los derechos posesorios sobre bienes a procesos largos y duraderos de cognición, por conic tos de escasa o inexistente complejidad, que fácilmente pueden dilucidarse en la vía del proceso sumarísimo, como son los supuestos que la Corte Suprema de Justicia ha establecido en el último pleno casatorio civil.
6. El demandante debe acreditar tener mejor derecho a poseer el bien, por ser propietario del terreno y de las construcciones
Además, es del caso indicar que, según En el presente caso, las instancias de mérito lo establecido en el fundamento 59 de la establecieron que la parte demandante es sentencia casatoria del pleno, la legitimidad propietaria no solo del terreno sino también para obrar activa en la acción de desalojo no de las edicaciones levantadas sobre él; la Sala solo corresponde al propietario del bien, sino Civil de la Corte Suprema –en la resolución también al administrador y a todo aquel que casatoria que comentamos– llega a la misma considere tener derecho a la restitución de un conclusión al establecer que las construcciopredio, “con lo cual se colige que el desalojo nes tenían existencia física a la fecha de la por ocupación precaria no exige de modo transferencia de dominio que fue anulada alguno que deba ser incoado únicamente por por decisión jurisdiccional. quien ostenta la propiedad del bien, dado que En relación a las construcciones levantadas además de este, se encuentran legitimados los sobre un terreno, se presume que ellas son de otros sujetos mencionados, quienes resultan tener calidad para solicitar la entrega en po- 14 Fundamento 59 de la sentencia casatoria corresponsesión del inmueble, con lo cual cobra fuerza diente al Cuarto Pleno Casatorio Civil. 184
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Comentario de jurisprudencia propiedad del dueño del terreno, en virtud de la regla de la accesión15 que, en nuestro país, constituye un modo de adquirir la propiedad; salvo que alguien alegue haberlas realizado; en cuyo caso debe acreditar tal hecho; con ello, estaríamos frente a construcciones levantadas en terreno ajeno que constituye un supuesto de accesión industrial; los derechos que en tal caso corresponderían al invasor o al propietario del terreno dependerán de los supuestos que prevén los artículos 94116, 94217 y 94318 del Código Civil, atendiendo a la buena o mala fe del invasor o, en su caso, a la mala fe del propietario del terreno; lo ex puesto toma forma en el proceso de desalojo por precario cuando el demandante acredita la propiedad del terreno y alega ser también propietario de las construcciones, sin aportar, respecto de esto último, prueba documental; si el demandado alega haber levantado la construcción, debe aportar prueba idónea que evidencie ello; salvo que se acredite que cuando entró en posesión del bien, no existía construcción alguna. Reriéndonos a las edicaciones o construcciones de cualquier tipo levantadas sobre el suelo o terreno, una doctrina muy difundida establece que son inmuebles por incorpora15 Artículo 938 del Código Civil: El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él. 16 Artículo 941 del Código Civil . Cuando se edique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede optar entre hacer suyo lo edicado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la edicación cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno. 17 Artículo 942 del Código Civil. Si el propietario del suelo obra de mala fe, la opción de que trata el artículo 941 corresponde al invasor de buena fe, quien en tal caso puede exigir que se le pague el valor actual de la edicación o pagar el valor comercial actual del terreno. 18 Artículo 943 del Código Civil. Cuando se edique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la demolición de lo edicado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo edicado sin obligación de pagar su valor. En el primer caso, la demolición es de cargo del invasor.
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ción, entre otros: “Los edicios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo.”19; esta misma doctrina reconoce además que son partes integrantes de una misma cosa: “Los inmuebles por incorporación, ya examinados”20; de lo que podría concluir, de modo directo e inmediato, que las edicaciones o construcciones levantados sobre el suelo, constituyen partes integrantes con respecto del suelo; es decir que, a tenor de lo establecido en el artículo 887 del Código Civil, el propietario del suelo debe serlo también de las edicaciones, en razón de que las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares. Sin embargo, tal regla general tiene, en nuestra legislación, una excepción; esta es la que prevé los supuestos de la denominada accesión industrial, resultando de aplicación las normas legales antes referidas; en estricto, en tales supuestos –construcciones levantadas en terreno ajeno– no estaríamos frente a un caso de partes integrantes, en razón de que las normas aplicables asignan derechos singulares a las edicaciones respecto de los derechos 19 DIEZ PICAZO, Luis y Antonio GULLÓN, Sistema de derecho civil, 8.ª ed., Tecnos, Madrid, 1994, vol. I, p. 398. Los citados autores españoles describen una clasicación sobre inmuebles, distinguiendo: a) Inmuebles por naturaleza, ubicando entre ellas a las tierras, ncas rústicas, las minas canteras, escoriales, aguas vivas, entre otros; b) inmuebles por incorporación, señalan do entre otros –además de los edicios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo– a los árboles, plantas, frutos pendientes, todo aquello que esté unido a un inmueble de manera ja; c) inmuebles por destino, precisando, entre otros, a las estatuas, relieves, pinturas u otros objeto de uso u ornamentación; máquinas, vasos o instrumentos y utensilios destinados por el propietario de la nca a la industria o explotación; y nalmente d) inmuebles por analogía, describiendo, entre otros, a las concesiones administrativas, las servidumbres y demás derechos reales sobre inmuebles. 20 DIEZ PICAZO /GULLÓN, Sistema de derecho civil, cit., p. 407. En relación a las partes integrantes, los citados autores españoles precisan que las partes integrantes no pueden ser objeto de un derecho separado como norma general ni tampoco pueden embargarse aisladamente; agrega que son también partes integrantes cuando dos cosas muebles se unen de tal manera que vengan a formar una sola cosa.
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sobre el suelo, es decir, que el legislador asigna determinados derechos sobre las construcciones al invasor y otros derechos al propietario del suelo, dependiendo de cada caso: a) si el invasor levantó las construcciones en terreno ajeno de buena fe; b) si las construcciones levantados por el invasor en terreno ajeno se efectuaron con mala fe del propietario del terreno; y c) si el invasor levantó la edicación en terreno ajeno de mala fe.
CONCLUSIÓN MÁS IMPORTANTE Si el demandante acredita ser titular del bien, tanto del terreno como de las construcciones, entonces acredita tener derecho a que se le entregue dicho bien siempre que el demandado carezca de título que justique la posesión. Si el demandante es propietario del terreno, por la regla de accesión, se entiende que es propietario de las edicaciones que se encuentren adheridas al suelo; salvo que el demandado aporte evi dencia que él levanto la edicación; en cuyo caso, la dilucidación de la buena o mala fe del invasor se debe producir en otro proceso, debiendo ser declarada infundada la demanda, dejando a salvo el derecho del actor que la haga valer en la vía de cognición plenaria.
la obra realizada; pero en el segundo de los supuestos, el invasor tiene la opción de quedarse como único dueño del predio, es decir, como dueño del terreno y de las edicaciones, abonando por el valor del terreno; esto último es relevante en el caso de que el propietario del terreno inicie una acción judicial tendiente a lograr la desocupación del bien; si el proceso es uno de cognición plenaria, el demandado invasor podría reconvenir a efecto de que se le permita ejercer la opción de adquirir la propiedad del terreno, evitando con ello que el predio –terreno y edicaciones– le sea entregado al demandante; tal ejercicio de su derecho a la opción que prevé la norma citada, no podría ejercerla el invasor si la acción incoada es una de desalojo, por tener este proceso una vía sumarísima en la que no corresponde dilucidar la buena o mala fe del invasor, por no ser posible una pretensión reconvencional y porque, en estricto, el invasor cuenta con título posesorio representado en la construcción levantada en terreno del demandante, quien habría actuado, en este caso, de mala fe. Finalmente, solo en el supuesto de que el invasor haya levantado edicación en terreno ajeno de mala fe, el propietario del terreno puede hacer suyo las edicaciones sin pago alguno al invasor o demolerlas a costa del invasor, sin perjuicio de la indemnización que hubiera lugar; sin duda, la mala fe debe probarse, no en un proceso sumarísimo, sino en una de cognición plenaria.
En los supuestos señalados en los párrafos Dependiendo de cada uno de los supuestos, el que anteceden, el Cuarto Pleno Casatorio resultado será diferente; así en el caso de que ha establecido que en el proceso de desalojo el invasor haya construido en terreno ajeno de por precario una salida distinta; es decir, si el buena fe, es el propietario del terreno quien demandado –en un proceso de desalojo por opta entre hacer suyo las edicaciones –abo- precario– alega haber construido en terreno nado el valor correspondiente– u obligar al de propiedad del demandante –sea de buena invasor a adquirir el terreno; sin embargo, si o mala fe–; ello no debe signicar que la el invasor construyó en terreno ajeno por mala demanda sea declarada improcedente, bajo fe del propietario del terreno, es el invasor de el argumento de que previamente deben buena fe quien opta entre que se pague el dilucidarse dichos derechos –del invasor– en valor actual de la edicación o pagar el valor otro proceso; por el contrario, se arma en comercial del terreno; en ambos supuestos, el mencionado Pleno Casatorio, que lo único el invasor siempre tendrá derecho a recibir que debe vericarse es si el demandante determinada suma de dinero por concepto de tiene derecho o no a disfrutar de la posesión 186
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Comentario de jurisprudencia que invoca, dejando a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente. Aun cuando el suscrito no comparte esta postura –jada como doctrina jurisprudencial vinculante– pero que en mi condición de Juez estoy obligado a acatar en las causas que conozca, debo señalar que la solución adoptada no es la mejor ni la ideal; no obstante, no estamos frente a una solución descabellada o arbitraria, pues siempre estará abierta, para el demandado-invasor la posibilidad de reclamar lo que por derecho le corresponde en otro proceso judicial, en el que incluso puede lograr hacerse propietario del terreno ejerciendo su derecho de opción en el caso previsto en el artículo 942 del CC.
7. Conclusiones Se pueden establecer algunas conclusiones: a) El precario, en el derecho civil peruano, es siempre un poseedor; es un poseedor per se, es decir, que ejerce la posesión sin invocar derecho que dé sustento a tal evento fáctico. b) El título posesorio puede fenecer por mandato judicial; también puede fenecer extrajudicialmente, esto es, en virtud de lo establecido en la ley o por hechos jurídicos que tienen impacto directo en la relación jurídica primigenia; si el título que ostentaba el poseedor fenece, su posesión deviene en precaria; también lo será si el título que ostente sea de aquellos que adolecen de nulidad absoluta maniesta. c) El precario, en nuestro ordenamiento civil vigente, ejerce siempre una posesión contraria a derecho; y siendo un tipo de posesión que se ejerce sin título alguno, se ubica de modo inevitable como un supuesto de posesión ilegítima. d) Es válida la interpretación adoptada en sentido amplio, que considera que la ex -
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presión “restitución” prevista en el artículo 585 del CPC, debe ser entendida como entrega de la posesión que protege el artículo 911 del CC. Para que la posesión sea precaria no se requiere que esta haya sido entregada por el propietario; puede haber accedido directamente a ella o haber sido entregada por quien carecía de facultades para entregarla. e) Quien posee como precario –según el Código Civil peruano vigente– no tiene que haber recibido necesariamente el bien del propietario de modo temporal, es decir, por mediación posesoria; no es el precario un poseedor inmediato ni el propietario el poseedor mediato; en este supuesto, el poseedor inmediato posee en virtud a un título; el precario no tiene título alguno; sin embargo, debe precisarse que, sin duda alguna, el poseedor inmediato que recibió la posesión del poseedor mediato en virtud de un título, puede devenir en precario si por cualquier causa, el título que tenía feneció; es el caso, por ejemplo, del arrendatario que puede devenir en precario si el arrendador, luego de vencido el arrendamiento, le requiere la devolución del bien dado en arrendamiento. f) Si el demandante acredita ser titular del bien, tanto del terreno como de las cons trucciones, entonces acredita tener derecho a que se le entregue dicho bien siempre que el demandado carezca de título que justique la posesión. Si el demandante es propietario del terreno, por la regla de accesión, se entiende que es propietario de las edicaciones que se encuentren adheridas al suelo; salvo que el demandado aporte evidencia de que él levantó la edicación; en cuyo caso la dilucidación de la buena o mala fe del invasor se debe producir en otro proceso, debiendo ser declarada infundada la demanda, dejando a salvo el derecho del actor que la haga valer en la vía de cognición plenaria.
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TEXTO DE LA CASACIÓN
CASACIÓN N.º 00502-2010-MADRE DE DIOS Lima, 6 de junio de 2011. LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número quinientos dos guión dos mil nueve en Audiencia Pública en el día de la fecha y producida la votación conforme a ley, expide la siguiente sentencia: MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación corriente a fojas cuatrocientos treinta y tres interpues to por Apolinar Soria Navarrete contra la sentencia de vista obrante de fojas trescientos setenta a trescientos setenta y dos dictada por la Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Madre de Dios que conrma la apelada que declara fundada la demanda de Desalojo por Ocupación Pre caria promovida por la actora. FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Esta Sala Suprema mediante resolución de fecha diecisiete de mayo del año dos mil diez que corre a fojas cuarenta y seis del cuadernillo de casación ha declarado la procedencia excepcional del recurso de casación por las causales de infracción normativa material y procesal, en cuanto el impugnante alega: a) La vul neración del derecho a probar ya que las instancias judiciales no tuvieron en cuenta el efecto probatorio del Acta de Entrega de Terreno N.º 103-MDL-98 de fecha treinta de noviembre del año mil novecientos noventa y ocho que acredita que adquirió el bien mediante entrega física otorgada por la Municipalidad Distrital de Laberinto de la provincia de Tambopata, departamen to de Madre de Dios, conrmando así que no tiene la condición de ocupante precario; b) En los puntos controvertidos se jó que la demandante debía acreditar ser propietaria de la fábrica lo que no ocurrió durante el proceso por lo que al no ser propietaria de la edicación no resulta pertinente la aplicación de lo dispuesto por los artículos novecientos once y novecientos veintitrés del Código Civil pues no es posible que proceda el desalojo solo del terreno no siendo ocupante precario quien es dueño de la edicación construida, punto que no se consideró en ambas sen tencias impugnadas. CONSIDERANDO: Primero. Que, según lo establecido por el artículo 384 del Código Procesal Civil modicado por la Ley número 29364, el recurso extraordinario de ca sación tiene por nes esenciales la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto así como la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia, por tanto, este Tribunal Supremo sin constituirse en una tercera instancia adicional en el proceso debe cumplir su deber pronunciándose acerca de los fundamentos del recurso por la causal declarada procedente. Segundo. Que, habiéndose declarado procedente el recurso de casación por las causales referidas a vicios in procedendo así como por la causal referida a vicios in iudicando, corresponde analizar primero la causal de infracción normativa procesal pues de ampararse el re curso por esta causal carecería de objeto emitir pronunciamiento de fondo acerca de los funda mentos del recurso por las otras causales declaradas procedentes. Tercero. Que, en cuanto a la causal procesal esgrimida conviene precisar que la presente litis ha sido promovida por Luisa Hinojosa de Aller a n de que Apolinar Soria Navarrete desocupe el bien inmueble de ciento cincuenta metros cuadrados ubicado en el jirón Inambari esquina con jirón Libertad del distrito de Laberinto, provincia de Tambopata, departamento de Madre de Dios, el cual según arma es de propiedad de la sociedad conyugal formada por su persona y Mariano Encarnación Aller Martínez, en tanto que el demandado no tiene título que justique su posesión sobre dicho predio. Cuarto. Que, admitida y sustanciada la demanda con arreglo a ley el Juez del Primer Juzgado Mixto de Tambopata de la Corte Superior de Justicia de Madre de Dios por resolución de fecha once de septiembre del año dos mil ocho ha declarado fundada la demanda ordenan do que el demandado cumpla con desocupar el bien inmueble materia de litis al haberse acreditado que la actora es propietaria del mismo, tanto del terreno como de las construcciones, y que el título que el demandado tenía sobre el bien inmueble ha sido declarado nulo por senten cia judicial rme expedida en el proceso de Nulidad de Acto Jurídico seguido ante el Juzgado Mixto de Tambopata de la Corte Superior de Justicia de Madre de Dios, habiendo por tanto fe necido el mismo. Quinto. Que, apelada la precitada resolución, la Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Madre de Dios mediante resolución de fecha dieciocho de mayo del año dos mil nueve ha conrmado la decisión con argumentos similares concluyendo que se ha acreditado la
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Comentario de jurisprudencia propiedad de la demandante sobre el bien inmueble materia de la demanda y que el demandado tiene la condición de ocupante precario al haber reconocido expresamente que no tiene legi timidad sobre el predio sub litis. Sexto. Que, de lo expuesto en las resoluciones de mérito y lo actuado en la presente causa no se advierte que se haya incurrido en infracción normativa pro cesal que se denuncia, pues maniestamente lo resuelto se ajusta a la ley y a lo que uye de los actuados habiendo valorado los jueces de mérito razonadamente y en su conjunto todos los medios probatorios ofrecidos por las partes estableciendo que se ha demostrado que la actora es propietaria del terreno y construcciones del inmueble sub litis y que el demandado no tiene títu lo que justique su posesión sobre dicho bien al haberse declarado judicialmente la Nulidad del Contrato de Compraventa del mismo el día diez de junio del año mil novecientos noventa y siete sin vulnerarse por tanto el derecho a probar que denuncia el impugnante, tanto más si las características del inmueble que se consignan en el Acta de Entrega de Terreno N.º 103-MDL-98 de fecha treinta de noviembre del año mil novecientos noventa y ocho otorgada por la Munici palidad Distrital de Laberinto no coinciden con las del predio que es materia de la presente de manda. Séptimo. Que, asimismo del Expediente Civil N.º 133-2000 (que corre como acompañado) sobre Nulidad de Acto Jurídico seguido por Mariano Encarnación Aller Martínez es de verse que con fecha dieciocho de octubre del año dos mil uno el Primer Juzgado Mixto de Tambopata de la Corte Superior de Justicia de Madre de Dios ha declarado nulo e insubsistente el acto jurídico que contiene el Documento de Transferencia de Predio Urbano de fecha diez de junio del año mil novecientos noventa y siete otorgado por Luisa Hinojosa de Aller a favor de Apolinar Soria Navarrete por haberse realizado dicho acto sin el consentimiento del cónyuge de la vendedora, resolución que ha sido conrmada por la Sala Superior el día veinticuatro de mar zo del año dos mil tres declarándose con fecha doce de noviembre del año dos mil tres impro cedente el recurso de casación por lo que queda claro que el título que ostentaba el demandado a fenecido deviniendo de conformidad a lo previsto por el artículo 911 del Código Civil en pre caria su posesión. Octavo. Que, nalmente en cuanto a la denuncia referida a vicios in iudicando no está demás hacer notar que conforme ha quedado establecido por las instancias de mérito la demandante no solo ha acreditado ser propietaria del terreno materia de la demanda sino tam bién de las construcciones las cuales tenían existencia física a la fecha de la transferencia de do minio que fue anulada por decisión jurisdiccional por lo que mal puede alegarse que se haya incurrido en infracción normativa de los artículos 911 y 923 del Código Civil; fundamentos por los cuales; declararon INFUNDADO el recurso de casación obrante a fojas cuatrocientos treinta y tres interpuesto por Apolinar Soria Navarrete por las causales de infracción normativa material y procesal contra la sentencia de vista su fecha dieciocho de mayo del año dos mil once obrante a fojas trescientos setenta, consecuentemente NO CASARON la sentencia de vista que conrma la apelada que declara fundada la demanda promovida por la actora; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Ocial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Luisa Hinojosa de Aller contra Apolinar Soria Navarrete sobre Desalojo por Ocupa ción Precaria; y los devolvieron. Ponente Señora Valcárcel Saldaña; Jueza Suprema. S.S. TICONA POSTIGO / ARANDA RODRÍGUEZ / PALOMINO GARCÍA / VALCÁRCEL SALDAÑA / MI RANDA MOLINA
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NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS Contenido CONSULTA
¿Cuál es la vía más eficaz para formalizar la propiedad del inmueble ante el inminente viaje al extranjero del vendedor?
CONSULTA Claudia vende su casa a la empresa Exportadora de Peces Ornamentales Amazonas SAC y solo suscribe un contrato privado de compraventa con frmas legalizadas. Al quinto año de suscrito el contrato de compraventa, Claudia decide radicar en el extranjero. Para formalizar el acto jurídico celebrado, ¿qué acción interpondría la empresa compradora para inscribir el inmueble en los Registros Públicos? Debemos tener presente que de acuerdo con el artículo 949º del Código Civil la sola obligación de enajenar un inmueble hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o prueba en contrario. Por tanto, una vez consentido el pacto de compraventa, la trasferencia del derecho de propiedad se efectuará de forma inmediata. No requiriéndose ningún tipo de formalidad adicional tales como el otorgamiento de escritura pública y/o su posterior inscripción en los Registros Públicos, pues el derecho de propiedad se traslada una vez que nace la obligación de enajenar. En efecto, el otorgamiento instrumento notarial o de escritura pública y la inscripción de la compraventa en los Registros Públicos no constituyen el derecho de propiedad, estos solo son herramientas que proveen seguridad jurídica al comprador/propietario y son un medio de prueba del derecho de propiedad. No obstante, la escritura pública es impor tante porque otorga mayor seguridad jurídica a las partes, reduce la litigiosidad, por el asesoramiento notarial previo, y porque el notario comprobará la titularidad y cargas de la vivienda, donde apreciará la legalidad
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de las condiciones del contrato. Así también este trámite es importante por lo siguiente: a) Da constancia fehaciente a la celebración del contrato y a la fecha del mismo. b) Se presume la plena legalidad del documento y su valor solo puede ser destruido por los tribunales. c) Garantiza la capacidad y la legitimación. Por otro lado, la inscripción de la compraventa en los Registros Públicos es de suma importancia; ya que es la institución jurídica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad establecida por la ley (instrumento notarial), buscan garantizar sus derechos frente a terceros. Ahora bien, en el caso propuesto, debido a la poca disposición de tiempo es inviable que la propia vendedora realice todos los trámites para la obtención de los requisitos previos para la inscripción de la compraventa en los Registros Públicos. En efecto, el primer paso para la inscripción es el otorgamiento de escritura pública y para realizar este trámite a su vez es necesario que las partes hayan realizado los siguientes trámites: pago del impuesto pre Volumen 1 | Julio 2014
Nos preguntan y contestamos dial, pago del impuesto de alcabala, pago de los arbitrios y la obtención de los autoevalúos. Es por ello que consideramos que la vía más ecaz para formalizar la propiedad del inmueble es solicitando a Claudia (la vendedora) que otorgue un poder especial a un tercero, para que dicho tercero que pueda realizar todos los trámites necesarios para la inscripción de la compraventa en los Registro Públicos, desde el pago del impuesto predial, el pago de los arbi trios y la obtención de los autoevalúos hasta el trámite en la notaría y en los Registros Públicos. Consideramos que el poder que otorgue la vendedora no debería ser especial, esto quiere decir, un poder que precise detalladamente los actos que el representante realizará en nombre del representado. Si bien el artículo 167º del Código Civil establece esta formalidad para los casos donde se realizarán actos disposición sobre los bienes del representado, en el presente caso, el representante no realizaría actos de disposición sino de mero trámite.
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Por último, si Claudia (la vendedora) se negase a otorgar un poder para realizar los trámites de otorgamiento de escritura pública y de inscripción en los Registros Públicos, entonces recomendamos iniciar una demanda de prescripción adquisitiva para que se le declare judicialmente su derecho de propiedad, pues al haber poseído a título de propietario durante 5 años y de forma continua, pacíca, pública y de buena fe, ya cumple con los requisitos para adquirir la propiedad mediante prescripción adquisitiva de buena fe. En caso que aún no se hubiera cumplido con ese tiempo, lo recomendable es esperar a que se cumpla con ese periodo de tiempo de 5 años, pues actualmente el trámite para obtener la prescripción es más rápido con la incorporación de dicha facultad a los notarios de Lima.
Fundamento legal: Código Civil: artículos 167, 949, 950, 1412 y 2010.
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RESEÑA DE JURISPRUDENCIA Casación N.º 1537-2013-Junín (El Peruano, 30 de mayo de 2014)
Título posesorio
Casación N.º 1537-2013-Junín (El Peruano, 30 de mayo de 2014)
Proceso
Desalojo por ocupación precaria
Sumilla
Título posesorio
Decisión
Infundado
Normas aplicables
Artículos 911 y 923 del Código Civil
Fundamentos jurídicos - Que la posesión precaria es la que se ejerce de facto, sin contar con título que relevantes justique la posesión, entendiéndose como tal a la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que detenta el ocupante.
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Asimismo, el artículo 911 del Código Civil exige que se prueben dos condiciones copulativas: que el actor sea titular de la totalidad del bien cuya desocupación pretende y que el emplazado ocupe el mismo sin título o cuando el que tenía ha fenecido. El “título” a que se reere la segunda condición copulativa es el que emana de un acto jurídico por el que se otorga al poseedor la propiedad, arrendamiento, usufructo, uso, comodato, supercie o anticresis –ent re otros–, del bien que detenta, y no nace del solo estado o condición familiar del ocupante, como sería el ser hermano, padre, hijo, primo o cónyuge del anterior propietario del bien o del actual, inclusive. - Los Certicados de Posesión presentados por las demandadas no pueden ser opuestos como títulos que justiquen la posesión que detentan, incumpliéndose la segunda condición copulativa prevista en el artículo 911 del Código Civil, porque a través de aquellos una persona que carecía de potestad para disponer de los inmuebles de la Cooperativa (en este caso, Orlando Bocanegra Flores) habría pre tendido adjudicar en propiedad unos lotes a los cuales les consignó una numeración que no se condice con la realidad, cuyos linderos y medidas no corresponden a la habilitación otorgada por la Municipalidad Provincial de Huancayo y que en la práctica ha supuesto la ocupación por parte de las demandadas de dos lotes cuyos derechos válidamente acredita la Cooperativa de Vivienda.
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CASACIÓN N.º 1537-2013-JUNÍN Lima, 7 de marzo del 2014 LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA ; vista la causa número mil quinientos treinta y siete - dos mil trece, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN: Se trata del recurso de casación interpuesto por Elia Marina Leyva Chávez y Emperatriz Leyva Chávez me -
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Reseña de jurisprudencia diante escrito de fojas quinientos treinta y dos, contra la sentencia de vista de fojas quinientos veintiséis, de fecha siete de diciembre de dos mil doce, emitida por la Primera Sala Mixta de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín, que conrmó la sentencia apelada de fojas cuatrocientos cuarenta y cinco, que declaró fundada en parte la demanda interpuesta por la Cooperativa de Vivienda Sol en los Andes Limitada número 201, y en consecuencia, ordena que las demandadas desocupen y entreguen la posesión del inmueble signado como Lotes 02 y 03 de la Manzana B, con frente a la Calle Acuario del Barrio Palián, Distrito y Provincia de Huanca yo, Departamento de Junín, dentro del término de seis días, bajo apercibimiento de lanzamien to en caso de incumplimiento, con lo demás que contiene. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN: -Que, el recurso de casación fue declarado procedente por resolución de fecha veinticinco de octubre de dos mil trece, por la causal de infracción normativa prevista en el artículo 386 del Código Procesal Civil, modicado por la Ley número 29364, en virtud a lo cual las recurrentes denuncian que: Se infringen los artículos 911 y 923 del Código Civil, toda vez que se ha demostrado que el Lote número 20 de la Manzana B con frente a la Calle 09, hoy Lote número 02 de la Manzana B con frente a la Calle Acuario número 268, así como el Lote número 19 de la Manzana B con frente a la Calle 9, hoy Lote número 03 de la Manzana B con frente a la Calle Acuario número 260, son los mismos materia de litis, los cuales vienen ocupando desde su adjudicación en calidad de socias; por lo tanto, no tienen la condición de ocupantes precarias pues son posesionarias en mérito al documento otorgado por la misma entidad demandante, hecho que no se ha tomado en cuenta al momento de emitirse la sentencia de vista. El tercer considerando de la recurrida contiene armaciones falsas, porque sí han acreditado la condición de socias fundadoras de la entidad demandada, cumpliendo con pagar el valor de los lotes sub materia y, en mérito de ello, se les otorga el respectivo certicado de posesión y adjudicación que tiene la calidad de título. En tal sentido, se inaplica la uniforme jurisprudencia contenida en la Casación número 1147-2000-La Libertad, que señala: “La precariedad no se determina única mente por la falta de un título de propiedad o de arrendamiento, sino que para ser considerado como tal debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justique el uso y dis frute del bien”; y la Casación N.º 1897-200-Lima, en cuanto para la procedencia del proceso de desalojo por ocupación precaria el demandante debe acreditar su derecho de propiedad y el poseedor del inmueble que no tenga derecho alguno sobre el mismo, de lo contrario el proceso no puede prosperar, por cuanto no se puede desconocer el derecho que pudiera tener tanto el
actor como el demandado respecto del inmueble en litigio. CONSIDERANDO: Primero. Que, conforme se desprende de la revisión de los actuados, la Cooperativa de Vivienda Sol en los Andes Limitada número 201 interpone demanda para efectos de que Elia Marina y Emperatriz Leyva Chávez cumplan con desalojar los inmuebles de su propiedad signados como Lotes núme ros 02, 03, 04 y 05 de la Manzana B del Barrio de Palián, Distrito y Provincia de Huancayo, Departamento de Junín. Sostiene que es propietaria del inmueble de mayor extensión inscrito en la Partida número 07037165 del Registro de Propiedad Inmueble de la Ocina Registral de Huancayo. Agrega que las demandadas son personas ajenas a la Cooperativa, y de forma sorpresiva y desaante han procedido a levantar construcciones en los inmuebles sub litis según actas de constatación policial de fechas veintitrés de febrero y diecinueve de abril de dos mil cuatro, además de la inspección judicial de fecha cuatro de mayo del mismo año, habiendo ingresado a los lotes indicados ante el consentimiento tácito por parte de los demás socios de la Cooperativa que desconocían su condición, pues aquellas se atribuyeron la calidad de socias presentando documentos apócrifos y sin valor legal, razón por la cual es procedente la restitución del bien de su propiedad. Segundo. Que, al contestar la demanda, Emperatriz y Elia Marina Leyva Chávez sostienen que ocupan los inmuebles sub materia en calidad de propietarias, por adjudicación que hiciera a su favor la Cooperativa demandante a través del Presidente del Consejo de Administra ción Orlando Bocanegra Flores, en mérito a los Certicados de Posesión números 172 y 189, de fechas veintinueve de julio de mil novecientos noventa y cinco y del catorce de setiembre de mil novecientos ochenta y nueve, respectivamente, mediante los cuales se les adjudicaban los Lotes números 19 y 20 de la Manzana B con frente a la Calle número 09, teniendo la c alidad de socias fundadoras, por lo que vienen ejerciendo su derecho de dominio sobre los inmuebles conforme a los documentos señalados. Tercero. Que, luego de llevada a cabo la diligencia de inspección judicial de fojas ciento dos, el A quo expide una primera sentencia a fojas doscientos tres, declarando fundada la demanda de desalojo, la misma fue declarada nula por la Sala Superior me diante sentencia de vista de fojas doscientos sesenta, para efectos de que el Juez de la causa,
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haciendo uso de las facultades que le conere el artículo 194 del Código Procesal Civil, proceda a identicar fehacientemente los inmuebles ocupados por las demandadas, pues aquéllas alegan ocupar los Lotes números 19 y 20 de la Manzana B, mientras es materia de la demanda el des alojo de los Lotes números 02, 03, 04 y 05 de la misma manzana. Cuarto. Que, en cumplimien to del mandato superior, el Juez de la causa nombra peritos a fojas doscientos sesenta y ocho, para efectos de que emitan dictamen determinando si los lotes sub materia son los que origina riamente fueron signados con los números 19 y 20 de la Manzana B, habiénd ose expedido dicho Dictamen Pericial a fojas doscientos ochenta y nueve, ampliado a fojas trescientos diecisiete, admitiéndose además el Informe Pericial de parte ofrecido por las demandadas a fojas trescien tos sesenta y siete, y llevándose a cabo la Audiencia Especial de Sustentación Pericial a fojas trescientos setenta y nueve, en la cual los peritos raticaron sus conclusiones, absolviendo asimismo las observaciones planteadas, quedando la causa expedita para sentenciar luego de que se recibiera el Expediente Penal signado con el número 2005-00088-0-1501-JRPE- 04 seguido contra Orlando Moisés Bocanegra Flores y Elia Marina Leyva Chávez por el delito de usurpación agravada en agravio de la Cooperativa de Vivienda Sol en los Andes Limitada número 201. Quinto. Que, al expedir la sentencia nal de primera instancia, el Juez de la causa declara fun dada en parte la demanda interpuesta, y ordena que las demandadas desocupen y entreguen la posesión de los Lotes números 02 y 03 de la Manzana B ubicados en la Calle Acuario del Barrio Palián, Distrito y Provincia de Huancayo, Departamento de Junín, dentro del término de seis días, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de incumplimiento, e improcedente la demanda en relación a los Lotes números 04 y 05 de la Manzana B, dejando a salvo el derecho de la parte actora para hacerlo valer conforme a ley, por cuanto: i) De los medios probatorios valorados se advierte que la Cooperativa demandante es propietaria única y exclusivamente del bien inmueble de mayor extensión inscrito en la Partida número 07037165, Tomo número ciento sesenta y cuatro, fojas trescientos seis del Registro de Propiedad Inmueble, con un área de noventa mil setecientos setenta y dos punto cincuenta metros cuadrados (90,772.50 m 2), el mismo que cuenta con habilitación urbana aprobada mediante Resolución Gerencial número 095-2004-MPH/ GDUA, dentro de la cual se encuentran los Lotes números 02, 03, 04 y 05 de la Manzana B, con un área de doscientos ochenta y ocho metros cuadrados (288 m 2) cada uno, según plano de lotización e inscripción de la independización en las Partidas números 1103591, 1103592, 1103593 y 1103594 de los Registros Públicos de Huancayo; ii) La ocupación física de los bienes sub litis por parte de las demandadas se encuentra corroborada con el Acta de Constatación Po licial de fojas quince, Acta de Constatación Fiscal de fojas diecisiete y Acta de Inspección Judicial de fojas ciento dos, por lo que queda determinar si dichos lotes son los mismos signados como Lotes números 19 y 20 de doscientos cuarenta metros cuadrados (240 m 2) cada uno, que estas sostienen, se encuentran posesionando y que les fueran adjudicados por Orlando Bocanegra Flores presidente de la Cooperativa demandante. En el Informe Pericial de fojas doscientos ochenta y nueve, ampliado a fojas trescientos diecisiete, se verica que cada lote tiene una ex tensión de doscientos ochenta y ocho metros cuadrados (288 m2) según lotización aprobada, además que concluye que los Lotes números 19 y 20 no son ubicables in situ, porque su documentación no es compatible objetivamente con la realidad; por lo tanto, estos lotes son diferen tes a los lotes números 02, 03, 04 y 05 de Manzana B, precisando el perito en la Audiencia Especial que sus conclusiones se sustentan en el plano presentado por la parte demandante, que se encuentra aprobado por la Municipalidad Provincial de Huancayo, mas no en el plano pre sentado por la parte demandada, que no tiene esta aprobación; iii) En el Informe Pericial de parte de fojas trescientos sesenta y siete, se concluye que los Lotes números 19 y 20 de la Man zana B son los Lotes números 02 y 03 de la Manzana B ubicados en la Calle número 9, hoy Calle Acuario, conrmando su ubicación con una variante mínima en las áreas y linderos entre la loti zación inicial, con la que se otorgaron los certicados de posesión, y la habilitación urbana aprobada en el año dos mil cuatro, agregando además en la Audiencia Especial que existe una superposición leve. Sin embargo, dichas conclusiones carecen de sustento legal, administrativo o técnico y no se encuentran sustentadas en el título o plano aprobado por la Municipalidad Provincial de Huancayo, advirtiéndose más bien que las variantes que alude no son mínimas pues existe una diferencia de cuarenta y ocho metros cuadrados (48 m 2) y superposición maniesta, conforme se advierte del plano de fojas doscientos noventa y seis, evidenciándose sobre todo que los lotes son distintos, contraviniéndose la Resolución Gerencial número 095-2004-MPH/
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Reseña de jurisprudencia GDU mencionada líneas arriba, y el Plano de Lotización de fojas doscientos noventa y siete; en consecuencia, se concluye que los Lotes números 19 y 20 son distintos a los lotes sub materia; iv) Si bien las demandadas acompañan el Certicado de Posesión de los Lotes números 19 y 20 de la Manzana B, el primero de fecha veintisiete de julio de mil novecientos noventa y cinco y el segundo de fecha catorce de setiembre de mil novecientos ochenta y nueve, sin embargo dichos certicados de posesión no corresponden en estricto a los lotes materia de desalojo, por lo tanto carecen de título para poseer, máxime si ni siquiera han acreditado tener la condición de socias de la Cooperativa demandante al no estar consideradas en padrón de socios alguno, tampoco acreditan aportes o la forma en que ingresaron a la Cooperativa para efectos de la adjudicación de lotes cumpliendo los requisitos conforme a los Estatutos, tanto más si tampoco se acredita que Orlando Bocanegra Flores tuviera la condición de Presidente del Consejo de Administración durante los años mil novecientos ochenta y nueve y mil novecientos noventa y cinco. Por el contra rio, se advierte de la Partida número 11005487 que entre los años mil novecientos noventa y dos a mil novecientos noventa y seis la Cooperativa demandante fue presidida por Víctor Cárde nas Arenas, conforme es de verse a fojas ciento treinta y ocho, y en su manifestación policial obrante a fojas veinticuatro del Proceso Penal signado con el número 2005-00088, Orlando Bocanegra Flores armó que era Vicepresidente desde el día trece de marzo de dos mil tres a la fecha; de lo que se concluye que las demandadas no ostentan título otorgado por la Cooperativa actora que justique legalmente la posesión, y los certicados de posesión que adjuntan corres ponden a otros lotes según concluye el informe pericial, acreditándose de esta manera la pos esión precaria que ejercen las demandadas respecto del predio sub litis; v) En autos solo se ha acredi tado que las demandadas vienen posesionando en forma precaria los Lotes números 02 y 03 con una extensión supercial de doscientos ochenta y ocho metros cuadrados (288 m 2) cada uno, cuyos linderos se encuentran precisados en el Informe Pericial de fojas doscientos ochenta y nueve, siendo que el resto de lotes se encuentran en posesión de terceras personas, según apa rece de la diligencia de inspección judicial de fojas ciento dos, en la que se constata que estos vienen siendo ocupados por Raúl Leyva Chávez y Víctor Leyva Chávez, lo que no ha sido cues tionado por la Cooperativa demandante, y tratándose de un proceso sumarísimo el juzgador se pronuncia sobre las pretensiones demandadas con relación a las emplazadas, dejando a salvo el derecho de la citada Cooperativa respecto de los Lotes números 04 y 05 a n de hacer valer su derecho conforme a ley. Sexto. Que apelada que fuera esta decisión, la Sala Superior la conrma, por cuanto: i) El A quo concluye que las demandadas ejercen posesión sobre los lotes que ellas denominan como números 19 y 20, los cuales no son ubicables y que en realidad corresponden a los lotes números 02 y 03, en concordancia con el Dictamen Pericial sustentado en los planos aprobados por la Municipalidad Provincial de Huancayo, y no en el plano presentado por la parte demandada, el cual no ha sido aprobado por dicha entidad; ii) Las demandadas no han acreditado detentar título que acredite la posesión de los Lotes números 02 y 03, además tam poco acreditan tener la condición de socias de la Cooperativa demandante; y más bien se halla sustentado en documentos públicos que Orlando Bocanegra Flores no se encontraba facultado para otorgar certicados de posesión, siendo de aplicación lo señalado por el artículo 2013 del Código Civil, que prescribe que el contenido de los registros se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectique o declare su invalidez; por lo tanto, los documentos presen tados por la parte demandada no resultan oponibles a las partidas registrales invocadas por el A quo, lo que ha determinado la condición de no socias de las demandadas y, por lo tanto, su condición de precarias; iii) En cuanto al proceso de usucapión (referido por las apelantes en su recurso), no se ha probado la existencia de medida cautelar alguna derivada del mismo; en todo caso, esta parte deberá hacer valer sus derechos en la forma que la ley establece. Sétimo. Que, al formular recurso de casación, las demandadas reeren que se han infringido los artículos 911 y 923 del Código Civil pues los lotes cuyo desalojo se ha ordenado son los mismos lotes que ocupan en virtud al documento otorgado por la misma entidad demandante, lo que no ha sido tomado en cuenta al emitirse la sentencia de vista. Agregan que sí han acreditado su condición de socias fundadoras y que cumplieron con pagar el valor de los lotes sub materia y que, en mérito a ello, se les otorgaron los certicados de posesión en los que sustentan su derecho. Octavo. Que, en reiteradas ejecutorias emitidas por la Corte Suprema de Justicia de la República, como la recaída en la Casación número 2214-2004 (Lima), se ha establecido –igualmente– que la posesión precaria es la que se ejerce de facto, sin contar con título que justique la posesión,
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entendiéndose como tal a la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que detenta el ocupante. Asimismo, el artículo 911 del Código Civil exige que se prueben dos condiciones copulativas: que el actor sea titular de la totalidad del bien cuya desocupación pretende y que el emplazado ocupe el mismo sin título o cuando el que tenía ha fenecido. El “título” a que se reere la segunda condición copulativa es el que emana de un acto jurídico por el que se otorga al poseedor la propiedad, arrendamiento, usufructo, uso, co modato, supercie o anticresis —entre otros—, del bien que detenta, y no nace del solo estado o condición familiar del ocupante, como sería el ser hermano, padre, hijo, primo o cónyuge del anterior propietario del bien o del actual, inclusive. Tal posición ha quedado plenamente esta blecida por esta Sala Suprema en la ejecutoria expedida en la Casación número 2758-2004 (Lima). Noveno. Que, en autos ha quedado establecido de forma incontrovertible el derecho de propie dad que detenta la Cooperativa demandante sobre los lotes cuyo desalojo solicitan, propiedad que no pueden adjudicarse las demandadas pues no han presentado documento alguno que demuestre que tengan tal condición. Los Certicados de Posesión que obran en copia legalizada a fojas cuarenta y dos y cuarenta y tres, como bien concluyen las instancias de mérito, no pueden oponerse a los títulos inscritos en los Registros Públicos a favor de la Cooperativa de Vivienda Sol en los Andes Limitada número 201, más aun cuando las demandadas no han acreditado a lo largo del proceso su calidad de socias fundadoras, ni las sumas abonadas para la adquisición de los inmuebles que ocupan (anteriores a las fechas de expedición de los indicados certicados), así como tampoco han desvirtuado la ausencia de facultades de Orlando Bocanegra Flores para la expedición de los indicados certicados. En tal sentido, no se advierte en qué consistiría la alegada infracción del artículo 923 del Código Civil, que enumera los elementos distintivos de la propiedad, pues las demandadas no acreditan detentar tal derecho con documento alguno. Décimo. Que, en ese orden de ideas, los indicados Certicados de Posesión de fojas cuarenta y dos y cuarenta y tres tampoco pueden ser opuestos como títulos que justiquen la posesión que detenta la parte demandada, incumpliéndose así la segunda condición copulativa prevista en el artículo 911 del Código Civil, porque a través de aquéllos una persona que carecía de potestad para disponer de los inmuebles de la Cooperativa demandante (en este caso, Orlando Bocanegra Flores) habría pretendido adjudicar en propiedad unos lotes a los cuales les consignó una nume ración que no se condice con la realidad, cuyos linderos y medidas no corresponden a la habili tación otorgada por la Municipalidad Provincial de Huancayo y que en la práctica ha supuesto la ocupación por parte de las demandadas de dos lotes cuyos derechos válidamente acredita la Cooperativa actora; en consecuencia, la ocupación que aquéllas detentan deviene en precaria. El Plano de Lotización de fojas doscientos dieciséis con el cual las demandadas pretenden acreditar que los Lotes números 19 y 20 son los actuales Lotes números 02 y 03, carece de fecha cierta y es totalmente distinto al aprobado por la Municipalidad Provincial de Huancayo mediante la Resolución Gerencial número 095-2004-MPH/GDUA. Décimo Primero. Que, debe atenderse al hecho de que a la fecha de interposición de la demanda (trece de mayo de dos mil cuatro) no existían construcciones levantadas sobre el terreno, tal como se vericó oportunamente en el Acta de Constatación Fiscal obrante a fojas diecisiete, habiéndose solicitado precisamente la interven ción de la autoridad debido a la reciente ocupación de los citados lotes por las demandadas. Asimismo, el Proceso número 01418-2011-0-1501-JR-CI-03 sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio incoado por Emperatriz Leyva Chávez respecto del Lote número 03 de la Manzana B, y el Proceso número 01419-2011-0-1501-JR-CI-03 sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio incoado por Eli Marina Leyva Chávez respecto del Lote número 02 de la Manzana B, se encuen tran, el primero, en la etapa de actuación de pruebas y, el segundo, en etapa postulatoria, conforme a la consulta realizada al CEJ-Superior (Consulta de Expedientes Judiciales), sin existir ningún motivo fundado que haga variar la conclusión de las instancias de mérito respecto de la precariedad con la que detentan las demandadas los bienes sub litis. Siendo esto así, al no congurarse la causal de infracción normativa de carácter material, el recurso de casación debe ser desestimado, debiendo proceder conforme a lo dispuesto en el artículo 397 del Código Procesal Civil; por cuyas razones, declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Elia Marina Leyva Chávez y Emperatriz Leyva Chávez a fojas quinientos treinta y dos; en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista de fojas quinientos veintiséis, de fecha siete de diciembre de dos mil doce, emitida por la Primera Sala Mixta de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín, que conrmó la sentencia apelada de fojas cuatrocientos cuarenta y cinco, que declaró
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Reseña de jurisprudencia fundada en parte la demanda interpuesta por la Cooperativa de Vivienda Sol en los Andes Limi tada número 201, y en consecuencia, ordena que las demandadas desocupen y entreguen la posesión del inmueble signado como Lotes 02 y 03 de la Manzana B, con frente a la Calle Acua rio del Barrio Palián, Distrito y Provincia de Huancayo, Departamento de Junín, dentro del tér mino de seis días, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de incumplimiento, con lo demás que contiene; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Ocial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por la Cooperativa de Vivienda Sol en los Andes Limitada número 201 contra Elia Marina Leyva Chávez y otra, sobre Desalojo por Ocupación Precaria; y los devolvieron. Ponente Señor Ticona Postigo, Juez Supremo. SS. TICONA POSTIGO / VALCÁRCEL SALDAÑA / DEL CARPIO RODRÍGUEZ / MIRANDA MOLINA / CUNYA CELI
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