Doble Grado en Derecho y Economía Grupo 30
Germán Terrón Moscoso
PRÁCTIC! DE DEREC"# CI$I% &DEREC"#! RE%E!' Curso (0)*+(0), CLASE PRÁCTICA NÚMERO 4 -TECEDE-TE! DE "EC"# Jaime, propietario de la vivienda sitada en la planta !"# del edi$i%io de la %alle Jstiniano n&m" ', a(ri) en la pared del pasillo de di%*a vivienda n *e%o, a la altra de las %arreras, de + %ent-metros de alto por + %ent-metros de an%*o, %errado por nas losetas de %ristal trasl&%ido .e de/an pasar la l0 pero no permiten inspe%%ionar el $ndo a/eno" El *e%o est1 a(ierto en la pared propia del edi$i%io al .e pertene%e la vivienda" 2i%*a pared %onstit3e el mro de %erramiento eterior o $a%*ada i0.ierda del men%ionado edi$i%io de la %alle Jstiniano n&m" ', .e est1 %onstitido o dividido en propiedad *ori0ontal, siendo la vivienda de Jaime no de los departamentos o pisos privativos en .e est1 dividido el inme(le" inme(le" La pared en la .e se a(re el re$erido *e%o %onstit3e el l-mite de la $in%a, 3a .e %olindante %on di%*a pared, 3 paralelo a ella, se *alla n patio de ! metros de an%*o %orrespondiente a la $in%a en la .e est1 %onstrido el edi$i%io ve%ino, sito en la %alle Jstiniano n&m" +"
C.E!TI#-E! /.RDIC! )1 2Puede /ame abrr el hueco prac4cado en en la pared del pasllo de su 55enda6 55enda6 En primer l5ar, para *a%er re$eren%ia al %aso .e se nos presenta, de(emos %on%retar el tipo de normativa apli%a(le, *a%iendo re$eren%ia epresa a%er%a de si el edi$i%io de la %alle Jstiniano n&m" ' podr-a %onsiderarse dentro del o(/eto de la le3 so(re la instit%i)n de la propiedad *ori0ontal o (ien nos de(er-amos (astar %on los art-%los relativos al C)di5o Civil so(re la materia" En re$eren%ia a esto, el ar4ículo 378 CC epone .6 tipos de pisos o lo%ales de n edi$i%io podr1n ser %onsiderados propiedad separada 3 a .6 t-tlo responder1n los elementos %omnes del mismo7 8 Los diferentes pisos o locales de un edificio […] podrán ser objeto de propiedad separada , que llevará inherente un derecho de copropiedad copropieda d sobre los elementos comunes del edificio edific io […] que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el e l suelo, vuelo, vue lo, cimentaciones y cubiertas; elementos elemen tos estructurales estructurales y entre ellos los pilar pilares, es, vigas, forjados forjados y muro muross de carga; las fachadas , con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porter!as, corredores, pasos, muros ,
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fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depsitos, contadores, telefon!as o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo"
2e lo epesto entendemos .e o(viamente el %aso .e tratamos pede ser s(smido al pre%epto .e arti%la el CC, %atalo51ndolo %omo propiedad separada" Adem1s, este mismo art-%lo delimita dentro de la propiedad a.ellos elementos %omnes del edi$i%io %3o so 3 dis$rte reper%te a todos los propietarios pero %3a $i5ra de propiedad de(e ser limitada" Este *e%*o viene a limitar la %oposesi)n del inme(le, de modo .e re5la todas a.ellas 0onas .e por s %ar1%ter son indivisi(les 3 %3o tratamiento podr-a ori5inar al5na %ontroversia entre los propietarios" 9na ve0 epesto esto de(emos resaltar si este piso de(e ser tratado por la Le3 4:;<:=, de !< de /lio, de Propiedad >ori0ontal ?en adelante LP>@ o por el %ontrario no pertene%e al 1m(ito de esta le3" a desde el %omien0o, en las disposi%iones 5enerales, en s art-%lo < se epone7 8 tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Ciil , que se denomina propiedad horizontal"#" Pare%e evidente .e dado el pre%epto ser1 de apli%a%i)n la normativa
vi5ente so(re Le3 >ori0ontal" Si %piese al5na dda el ar4ículo (9b' de %P" tam(i6n re%opila na serie de spestos a los .e ser1 de apli%a%i)n, entre los .e podr-a en%adrar de i5al modo el spesto, an.e %on esto %reemos de$initorio el asnto sin ne%esidad de pre%isar m1s so(re ello" Sa(iendo todo esto 3 %ono%iendo la normativa de apli%a%i)n, Bpodr-amos %onsiderar .e el a%tor Jaime a%t&a de a%erdo a dere%*o %ando de%ide a(rir la ventana o por el %ontrario a%t&a en %ontra de la le3" So(re este asnto, los elementos %omnes del edi$i%io .e presentan t-tlo de %opropiedad, se en%entra el ar4ículo :9) %"P .e arti%la7 8 $l propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectnicos, instalaciones o servicios de aqu%l, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuracin o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad" $n el resto del inmueble no podrá realizar alteracin alguna, y si advirtiere la nec esidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilacin al administrador"
Es de%ir, pare%e evidente .e la le3 al(er5a na serie de spestos en los .e el propietario de no de ss pisos o lo%ales podr1 reali0ar re$ormas o modi$i%ar los elementos ar.ite%t)ni%os" An.e m1s .e esta(le%er %riterios reali0a na reserva o limita%i)n para 6sta" Sin em(ar5o el *e%*o de apli%a%i)n del pre%epto no es nada %laro, B%1ndo se menos%a(a o altera la se5ridad del edi$i%io, s estr%tra 5eneral, s %on$i5ra%i)n entre otras" Pes (ien, an.e *a3 m%*os %asos .e resltan evidentes, en este %aso, el *e%*o de a(rir na ventana de esas dimensiones para di$-%ilmente
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s(smi(le en el pre%epto, sin em(ar5o el CC 3 la /risprden%ia nos a3dan a %on%retar la amplitd del pre%epto" Anteriormente al eponer el art-%lo D:= 3a de$inimos lo .e el CC entend-a %omo 0onas a$e%tadas por la %opropiedad, entre las .e in%l-a mros 3 $a%*adas" Es de%ir, el *e%*o .e %omete Jaime spone na modi$i%a%i)n de na 0ona %om&n, de dis$rte %ole%tivo, 3 so(re el .e podr-a re%aer na demanda de %esi)n por ello" Pero, B%)mo trata la /risprden%ia este spesto En 5eneral la do%trina /risprden%ial, atendiendo so(re los *e%*os modi$i%ativos en la $a%*ada, se *a mostrado po%o $lei(le, de modo .e *a %ondenado en m%*os %asos al resta(le%imiento de las %ondi%iones ini%iales por %asas aparentemente menos 5raves" As- desta%amos la !en4enca udenca Pro5ncal de Madrd; (8+))+(0)3 donde se trata el spesto de la altera%i)n de los %olores de na re/as del piso por parte de la demandada 3 la posterior demanda de la Comnidad de propietarios por modi$i%a%i)n de los elementos %omnes, %omo es la $a%*ada" En este %aso el Tri(nal epone7 ! &"""' $n este caso, las obras referidas en el fundamento de derecho precedente han originado una clara alteracin est%tica en la fachada, que afecta a la configuracin del edificio, siendo necesario el acuerdo adoptado en (unta de propietarios por )el voto de la mayor!a del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayor!a de las cuotas de participacin) &art" *+"- ./0'#
Otras senten%ias tam(i6n aportan na importante do%trina en materia de $a%*adas, %omo son los %asos de las senten%ia del Tri(nal Spremo de $e%*a ): de no5embre de (0)) &RC )*37<(007'; (= de mar>o de (0)( &RC 3*7<(007' y 03+03+ (0)0" 2e ellas desta%amos .e se pre%isa de la ne%esaria atori0a%i)n para a%ta%iones .e impli.en la altera%i)n de elementos %omnes, no es e%lsiva para %asos .e a$e%ten a la estr%tra del edi$i%io o s se5ridad, tam(i6n para a.ellos relativos a la %on$i5ra%i)n est6ti%a o estado eterior ?$a%*ada@" Tam(i6n podemos valorar .e las altera%iones de(en responder a %riterios o(/etiva(les, no a los s(/etivos de las partes ?la apertra de na ventana %on dimensi)n de ++ es n *e%*o %onstatado@ 3 .e la eisten%ia de presntas modi$i%a%iones no atori0adas previamente, no eime de la ne%esaria atori0a%i)n ?es importante pero no sa(emos nada so(re antes del %aso pr1%ti%o@" Por %onsi5iente, apo3ados en el CC, la LP>, 3 la /risprden%ia respondemos .e la modi$i%a%i)n de la $a%*ada 3 en %on%reto, a3d1ndonos de la pre%isi)n .e esta(le%e el ar4ículo ,=) CC .e epone7 8 $l due1o de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 2 cent!metros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre# " Por tanto, en este %aso, al tratarse de na pared no medianera %on
dimensiones de + %ent-metros en %adrado, a$e%ta tanto a los propietarios de $in%a a/ena %omo a los de $in%a propia, de modo .e no %a(e nin5na dda so(re la ile5alidad
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de la medida emprendida ?posteriormente mati0aremos %ierta /risprden%ia .e pede %onsiderar le5al a Jaime $rente a las $in%as a/enas@
(1 2%a Comundad de prope4aros del ed?co de la calle /us4nano n@m9 :; al Aue per4enece la 55enda de /ame; 4ene alBuna accón con4ra l6 2En Au arBumen4os se ?undaría es4a accón6 Ra>one la respues4a9 Tal 3 %omo *emos epesto anteriormente 3 al de%lararse la a%%i)n de Jaime %omo ile5al, siendo la Comnidad de propietarios los damni$i%ados por la a%ta%i)n de 6ste, la Comnidad podr1 interponer los medios /di%iales previstos para el %aso" Pero, Beiste al5&n tipo de re5la%i)n so(re estos re%rsos Pes (ien, *a%iendo re$eren%ia nevamente a nestra normativa de apli%a%i)n la LP> re%o5e en s ar4ículo :9(7 8 $l /residente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesacin de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes" 3i el infractor persistiere en su conducta el /residente, previa autorizacin de la (unta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra %l accin de cesacin que, en lo no previsto expresamente por este art!culo, se sustanciará a tra"s del juicio ordinario #
Por lo .e eviden%iamos .e el m6todo de interposi%i)n de demanda ser-a mediante /i%io ordinario" Úni%amente %omentar para $inali0ar la %esti)n .e en este %aso, di%*a demanda de %esa%i)n atiende a n nom(re espe%-$i%o .e se denomina 8demanda comundad con4ra prope4aro por al4eracón de elemen4os comunes en virtd al art-%lo '"< LP>"
31 2%a Comundad de prope4aros del ed?co de la calle /us4nano n@m9 ,; 4ene alBuna accón para eBr el cerre del hueco aber4o por /ame6 2u accón sería; en su caso; la eFerc4able6 2%a accón debería drBrse con4ra /ame o con4ra la Comundad de prope4aros del ed?co de la calle /us4nano; n@m9 :6 Ra>one la respues4a9 Tal 3 %omo epsimos en el <imo t6rmino de la pre5nta nF< esta %esti)n posee m1s de(ate" El pro(lema no reside en los instrmentos /r-di%os en los .e se peda valer, sino en la le5alidad de la a%%i)n $rente a los propietarios de la $in%a a/ena, .e ante todo es %estiona(le" 2e %al.ier modo de%ir .e para %omen0ar el an1lisis de esta %esti)n de(emos atender a dos importantes art-%los del CC, en parti%lar el +G< 3 el +G!" El ar4ículo ,=( CC epone7 8 4o se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no ha# dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad#
El ar4culo ,=) CC 3a lo epsimos anteriormente" Para poder %ontestar a esta pre5nta de(emos reali0ar na interpreta%i)n sistem1ti%a de am(os pre%eptos" En primer l5ar tenemos .e anali0ar las tres %ara%ter-sti%as del %aso pr1%ti%o7 <@ >a3 dos metros de distan%ia !@ La dimensi)n es de + %ent-metros en %adrado D@ No posee re/as sino n material trasl%ido .e lo separa"
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Pes (ien atendiendo a estos art-%los 3 a los *e%*os pro(ados del %aso pr1%ti%o podemos de%ir .e relativo al ar4ículo ,=( .e no presenta nin5&n tipo de irre5laridad ni ile5alidad, de modo .e tendremos .e atender al ar4ículo ,=)" El pro(lema se dirime entorno a este art-%lo 3a .e prespone para las $in%as no medianeras n m1imo de D %ent-metros en %adro a%ompaHado de re/as" Esto spone n pro(lema para Jaime 3a .e spera tanto las dimensiones %omo el *e%*o de no presentar re/as" Pare%e interesante %omentar la sen4enca (*0<(000 de P MálaBa; !eccón 81; (: de Mayo de (000; por la %al se esta(le%en nos *e%*os pare%idos, en los .e se re%rre en apela%i)n la modi$i%a%i)n 3 altera%i)n de la parte %olindante a la $a%*ada por parte del a%tor, donde de%ide a(rir na ventana de :< %on material trasl%ido .e no permite visionar el eterior %on %laridad" Ante esto di%e la AP de M1la5a reselve 3 $ndamenta7 8 /ues bien, en el presente caso, partiendo de la premisa de que los huecos abiertos por los demandados no cumplen las anteriores caracter!sticas, se pretende por el apelante que se permita su mantenimiento en base a la doctrina jurisprudencial que, interpretando esos preceptos, afirma que el empleo de material transl5cido en paredes o muros será siempre posible sin limitaciones de distancia, medidas o proteccin, al no constituir un hueco sino que cumple la misin propia de toda pared, […], se deduce lo insostenible de la pretensin demandada recurrente ya que en el presente caso precisamente el vidrio que cubre los cuatro huecos está instalado dentro de sus respectivos marcos y %stos, a su vez, instalados en la pared, por lo tanto, ese material transl$cido ni cierra el edificio ni cumple la misión de la pared sino la de entanas %ue si bien en la actualidad permanecen cerradas son fácilmente aperturables […] pero en ning5n caso esos cristales de esas ventanas constituyen la propia pared, procediendo por ello la confirmacin de la sentencia recurrida#"
Por %onsi5iente de lo epesto, 3 en %ontra de la do%trina /risprden%ial no apli%a(le para el *e%*o de los materiales trasl&%idos, a$irmamos .e los propietarios a/enos %olindantes podr1n interponer los re%rsos /di%iales .e las le3es esta(le0%an %ontra la de%isi)n de alterar los elementos de la $a%*ada .e %asan servidm(re (asada en el art-%lo +G< CC" Con respe%to a estos re%rsos se re%o5e en el ar4ículo (,09) %EC 763e decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuant!a, las demandas siguientes7 &"8'las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la suspensin de una obra nueva 3 ?"=@ .as que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la demolicin o derribo de obra, edificio, árbol, columna o cualquier otro objeto análogo en estado de ruina y que amenace causar da1os a quien demande"# 2onde podr-amos
%atalo5ar las pretensiones de la parte a%tora del re%rso, %on%retar adem1s .e esta demanda se reali0ar-a mediante n4erdc4o9 Por tanto, podemos %on%lir .e la Comnidad ve%ina est1 $a%ltada para e/er%itar esta demanda, %3o o(/etivo ser-a la %esa%i)n o sspensi)n de la o(ra reali0ada, ale5ando la vlnera%i)n del art-%lo +G< del C)di5o Civil"
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*1 2Podría /ame de?ender el hueco aber4o habda cuen4a de Aue desde la pared de su pasllo has4a la pared del ed?co 5ecno es4e una separacón de dos me4ros6 Ra>one la respues4a9 Por spesto .e podr-a de$enderlo, %omo *emos epesto anteriormente el pro(lema so(re la ile5alidad de la a%ta%i)n *a%e re$eren%ia a dos vertientes distintas" Por n lado las .e a$e%tan a la Comnidad de e%inos propias, 3 por otra la .e a$e%ta a los propietarios de las $in%as a/enas" Úni%amente en el se5ndo planteamiento *a sido en el %aso donde *emos podido interpretar 3 ss%itar ddas so(re la le5alidad de la a%ta%i)n" 2e *e%*o, la &ni%a a%titd le5al e/er%ida por Jaime $e esa, la de esta(le%er *asta dos metros de separa%i)n entre $in%as no medioneras, lo .e desde la perspe%tiva del art-%lo +G! CC se esta(le%e %omo na medida le5al" Es en otros aspe%tos en los .e %ontemplamos la ile5alidad ?v6ase pre5nta D@" Por ello %on%limos a$irmando .e Jaime podr-a de$ender esto, pero no lle5ar-a a nin5na sita%i)n di$erente, 3a .e al tratarse de $in%as no medioneras 3 de esta(le%erse 3a los dos metros, el pro(lema de la ile5alidad %ir%ns%ri(e a otros a%tos di$erentes de estos, so(re los .e *emos *e%*o pro$ndi0ado en pre5ntas anteriores"
9INTO"K 2o%trina so(re el a(so de dere%*o" Apli%a%i)n al %aso a%tal" A@ La do%trina del a(so de 2ere%*o, en pala(ras de la STS de < de $e(rero de != RC n"F
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!en4enca del Trbunal !upremo; (,+0(+(0)3 &E4rac4o' La STS de <+ de noviem(re de !< RC n"F <:+=;!= de%lara %omo do%trina /risprden%ial .e, %ando en el T-tlo Constittivo se prevea la posi(ilidad de se5re5a%i)n de n lo%al %omer%ial, impl-%itamente se est1 atori0ando %omo %onse%en%ia natral de lo anterior la apertra de na salida de la $in%a matri0 si el lo%al %are%e de ella" La %onstr%%i)n de la salida independiente no pede a$e%tar a la se5ridad, esta(ilidad 3 est6ti%a del edi$i%io ni pede per/di%ar los dere%*os de ter%eros" La ne5ativa de la %omnidad de propietarios a atori0ar la o(ra, es nla por %ontravenir lo dispesto en el T-tlo Constittivo 3 por estar amparada en n e/er%i%io a(sivo del 2ere%*o" Esta do%trina reslta de apli%a%i)n al %aso .e a*ora se eamina pesto .e en la es%ritra p&(li%a de de%lara%i)n de o(ra neva en %onstr%%i)n 3 divisi)n *ori0ontal otor5ada el !: de a(ril de <:G: se esta(le%-a .e las $in%as $ormadas podr1n dividirse o a5rparse entre s-, por el propietario de las mismas, 3 sin el %onsentimiento de la %omnidad de propietarios de la edi$i%a%i)n, siempre .e las $in%as resltantes de la divisi)n o a5rpa%i)n, distri(3an o a5rpen ss %otas de parti%ipa%i)n entre las nevas $ormadas, 3 sin alterar para nada las de las dem1s $in%as 3 %on$orme al art-%lo +"! de la Le3 de Propiedad >ori0ontal de !< de /lio de <:=Q" 2e esta $orma e$e%tada la se5re5a%i)n de la $in%a matri0 n"F G"!D %on$orme a lo previsto 3 siendo indis%ti(le .e esa $a%ltad de se5re5a%i)n lleva impl-%ita la apertra de la perta %estionada, se de(e $a%ilitar a la entidad demandada, %omo propietaria de la $in%a se5re5ada n"F N9M!<, el so de la parte se5re5ada %on la l)5i%a apertra de n a%%eso dire%to e independiente del lo%al matri0, espe%ialmente %ando, %omo de%lara la senten%ia re%rrida, de no ser as- el lo%al .edar-a inoperativo por $alta de toda salida eterior 3 %ando dadas las %ara%ter-sti%as del *e%o no se a$e%ta la se5ridad del edi$i%io o s
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estr%tra 5eneral o se per/di%a los dere%*os de los dem1s propietarios .edando &ni%amente alterado el estado eterior de la $a%*ada posterior"
