Cara Cepat Melunasi KPR BTN
Masih bimbang bagaimana caranya bisa segera s egera lepas dari jerat utang KPR (khususnya konvensional)? Di bawah ini akan saya sajikan beberapa alternatif yang bisa membuat Anda berhemat sampai 64% dari Total Bunga dan 33% lebih cepat dari jadwal yang seharusnya. Kita akan menggunakan kombinasi dari 4 fitur di bawah ini dalam rangka mewujudkan tujuan di atas: 1. 2. 3. 4.
Tabungan Tetap Angsuran Ekstra Berkala Take Over ke Bank Syariah Pelunasan Dipercepat
Kunci dari cara cepat melunasi KPR adalah adalah poin pertama, yaitu “Tabungan Tetap”. Metode pelunasan yang akan saya paparkan sebenarn ya adalah standard yaitu mengurangi pokok kredit sehingga berimplikasi pada porsi bunga yang harus kita bayarkan tiap bulan. Ingat pada KPR Bank Konvensional (khususnya BTN) berlaku sistem Anuitas dimana konsepnya adalah cicilan anda akan tetap selama masa kredit (jika tidak terjadi kenaikan tingkat suku bunga kredit). Di dalam cicilan tetap itu terkandung 2 komponen yaitu pokok dan bunga. Pada tahun-tahun pertama bank akan mengambil porsi bunga yang sangat besar. Contoh jika anda mengajukan kredit sebesar 136.500.000 dengan tingkat suku bunga 12% maka pada tahun pertama ini bank berhak memperoleh bunga sebesar 12% x 136.500.000 = 16.380.000! Perhatikan ilustrasi berikut:
Pengajuan Kredit Cicilan Tetap Bulanan Total Cicilan Total Bunga
: 136.500.000 (suku bunga 12%, selama 120 bulan) : 2.013.200 : 2.013.200 x 120 = 241.584.000 : 241.584.000 – 241.584.000 – 136.500.000 136.500.000 = 105.084.000
Dari ilustrasi diatas dapat kita lihat, pada tahun pertama saja bank telah mengambil bunga 15.58% dari yang seharusnya dia dapatkan. Dan jangan kaget, pokok utang baru berkurang 7.778.400 saja, sangat-sangat kecil dari total cicilan setahun yang 24.158.400 atau hanya setara 32.19% dari uang yang telah Anda bayarkan ke bank. Anda merasa tidak adil? Wajar, tapi inilah konsekuensi dari menyepakati perjanjian kredit dengan sistem anuitas. Bandingkan dengan metode KPR Syariah dibawah ini yang punya perbedaan metode penghitungan:
Pengajuan Kredit Keuntungan Bank Total Pembiayaan Cicilan Bulanan
: 136.500.000 (margin 7.57%, selama 120 bulan) : 7.57% x 10 x 136.500.000 = 103.330.500 : 136.500.000 + 103.330.500 = 239.830.500 : Total Pembiayaan / 120 = 1,998,587
Catatan : Skema di atas berdasarkan margin Griya iB Hasanah Pembiayaan Rumah yang berlaku di BNI Syariah terhitung Maret 2011, yaitu:
15 tahun 10 tahun 5 tahun 3 tahun
: 8.91% : 7.57% : 6.24% : 6.10%
Kerugian dari KPR Syariah adalah, pelunasan dipercepat atau angsuran ekstra tidak akan mengurangi nominal dari Total Pembiayaan . Jadi seberapa cepat pun anda membayar dan seberapa banyak pun anda melakukan angsuran ekstra, tetap saja anda akan membayarkan sebanyak total 239.830.500 kepada bank. Mengakali Porsi Bunga
Berikut adalah beberapa alternatif yang bisa anda coba untuk mengakali hal diatas. Tujuan kita kali ini adalah berusaha semaksimal mungkin untuk mengurangi keuntungan bank entah itu dalam bentuk bunga maupun margin (untuk bank syariah). Kembali kepada poin pertama yang sudah ditegaskan di muka, kita saat ini akan mengandalkan Tabungan Tetap. Pada dasarnya di luar angsuran KPR, jika kita sedikit disiplin, kita bisa mengalokasikan sekian persen penghasilan kita untuk menabung. Dalam masalah KPR ini biasanya bank hanya membolehkan cicilan bulanan sebesar maksimum 40% dari penghasilan tetap. Secara teori, kita masih bisa mengalokasikan 10% – 15% dari penghasilan untuk menabung. Nah akumulasi tabungan inilah yang akan kita gunakan untuk mengubah perhitungan KPR. Nah sekarang coba simak ilustrasi berikut. Bayangkan anda punya penghasilan 10.000.000 sebulan. Jika anda peserta KPR anda bisa mencicil sampai maksimum 4.000.000 per bulan. Atau setahunnya adalah 48.000.000 . Dari paparan sebelumnya kita tahu bahwa pada tahun pertama, hanya 32.19% dari total cicilan yang mengurangi pokok utang, „sisanya‟ yang 67.81% adalah bunga. Sekarang bayangkan jika dana yang 4.000.000 perbulan itu anda bagi dua, 2.000.000 untuk cicilan KPR, 2.000.000 nya lagi anda alokasikan kepada Tabungan Tetap. Secara teori pada tahun pertama ini saja posisi keuangan anda menjadi:
Telah mencicil KPR sebanyak 24.000.000 ( pokok 7.725.600, bunga 16.274.400) Punya Tabungan sebanyak 24.000.000 yang bisa digunakan untuk mengurangi pokok kredit
Artinya anda baru saja membalikkan keadaan! Sekarang porsi bunga yang anda bayar telah berubah menjadi hanya 33.90% dari uang yang anda keluarkan setahun. Penghematan yang luar biasa! Menggunakan Tabungan Tetap
Sekarang anda telah punya tabungan tetap (plus keuntungan bagi hasilnya). Bagaimana cara menggunakan dana ini secara efektif? Berikut beberapa alternatif: 1. Jika akumulasi tabungan tetap anda ini cukup banyak dan ada tambahan penghasilan lain, anda bisa melunasi sebagian pokok kredit di Bank Konvensional, kemudian sisanya
anda take over ke Bank Syariah dengan jangka waktu yang pendek dan margin yang rendah. Contoh: jika setelah melunasi sebagian pokok kredit, masih tersisa sebanyak 80.000.000 anda bisa take over ke BNI Syariah. Dengan jangka waktu 30 bulan dan margin 6.10%, BNI Syariah hanya mengambil keuntungan 12.200.000 saja. Lumayan hemat. Catatan : anda harus mencicil sejumlah 3.073.333 per bulan selama 30 bulan kedepan, kemudian LUNAS! Jangan lupa ada biaya-biaya yang muncul dalam proses take over ini seperti biaya notaris, asuransi, administrasi dll. 2. Jika akumulasi tabungan tetap dan tambahan penghasilan lain cukup untuk melunasi pokok kredit anda di BTN, anda bisa melunasi sekalian pada saat ini. Catatan : anda akan dikenakan biaya penalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit . 3. Lakukan Angsuran Ekstra secara berkala. Angsuran Ekstra adalah fasilitas yang disediakan BTN menyimpang dari skema pembayaran cicilan biasa. Angsuran Ekstra ini dapat digunakan untuk mengurangi pokok kredit dengan syarat :
Telah membayar cicilan KPR minimal 12 bulan Jumlah angsuran ekstra minimal 5x cicilan bulanan
Supaya efektif, lakukan pembayaran angsuran ekstra ini setelah membayar kewajiban cicilan KPR anda pada bulan yang bersangkutan, sehingga nominal ini tidak digunakan bank untuk membayar bunga bulan tersebut. Studi Kasus
Pengajuan KPR Periode Suku Bunga Cicilan KPR Total Cicilan KPR Keuntungan Bank
: 140.000.000 : 10 tahun (120 bulan) : 12.5% pa : 2.049.266 : 120 x 2.049.266 = 245.911.920 : 245.911.920 – 140.000.000 = 105.911.920
Kita akan mengubah skema awal ini dengan menerapkan tips pada poin #3. Asumsi nasabah KPR ini memiliki penghasilan tetap 10.000.000 per bulan dan sanggup menabung 2.000.000 per bulan di luar angsuran KPR:
Bulan ke- 12, sisa pokok kredit = 140.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 17.500.000) = 132.908.808 . Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 22.908.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 110.000.000 saja Bulan ke- 24, sisa pokok kredit = 110.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 13.750.000) = 99.158.808 . Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.158.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 75.000.000 saja Bulan ke- 36, sisa pokok kredit = 75.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 9.375.000) = 59.783.808 . Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.783.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 35.000.000 saja Bulan ke- 48, sisa pokok kredit = 35.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 4.375.000) = 14.783.808 . Lakukan pelunasan dipercepat saat ini sebanyak 14.783.808 anda akan dikenakan biaya penalti sebesar 147.838 pada saat ini. Selesai.
Lihat perbedaannya:
Masa cicilan anda berkurang dari 120 bulan menjadi 48 bulan Keuntungan Bank berkurang menjadi 17.500.000 + 13.750.000 + 9.375.000 + 4.375.000 + 147.838 = 45.147.838 dari yang seharusnya 105.911.920. Anda baru saja membukukan keuntungan sebesar 60.764.082! Ini uang halal dan sah milik anda Anda masih punya sisa tabungan tetap sebesar 9.068.354
Skema diatas masih bisa anda buat lebih menguntungkan lagi dengan cara:
Melakukan pembayaran angsuran ekstra setiap 5 bulan, karena minimal pembayaran adalah 5x cicilan bulanan. Dengan cara ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih sering. Menabung di atas jumlah tabungan tetap menurut skema diatas. Karena pada teorinya anda masih bisa menabung 10%-15% lagi dari penghasilan bulanan anda. Dengan cara ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih besar.
Berikut adalah ilustrasi KPR dengan pengajuan kredit 150juta dalam masa 10 tahun. Lihat apa yang terjadi setelah pembayaran angsuran ekstra berkala. Contoh Untuk Pengajuan Kredit 150 juta Catatan : Rumus Cicilan KPR Anuitas adalah: (A*B)/(1-(1/(1+B)^C))
Dimana : A adalah Pengajuan KPR, B adalah Suku Bunga/12, C adalah periode angsuran dalam bulan.
Sistem Perhitungan Bunga KPR
Ada beberapa sistem perhitungan bunga KPR: flat, anuitas, dan efektif. Dalam sistem apapun nominal cicilan (pokok utang + bunga) setiap bulan sama sampai akhir periode KPR. Yang berbeda hanya porsi angsuran pokok dan bunga dalam cicilan. Selain itu nominal cicilan dalam sistem anuitas dan efektif bisa berubah (naik atau turun) bila terjadi perubahan bunga pasar. Anda perlu memahaminya untuk mengetahui KPR dengan sistem bunga seperti apa y ang cocok untuk Anda.
Sistem flat Dalam sistem bunga flat porsi angsuran pokok+bunga dalam cicilan setiap bulan flat (sama) selama periode KPR, tanpa terpengaruh perubahan bunga pasar (kecuali bunga pasar berubah sangat ekstrim). Karena itu bunga KPR dengan sistem flat t erlihat jauh lebih rendah dibanding bunga KPR dengan sistem anuitas dan efektif. Kalau bunga efektif dan anuitas 15 – 17 persen, bunga flat hanya 8 - 9 persen.
Contoh, Anda mengambil KPR Rp100 juta, periode tiga tahun (36 bulan), bunga 8,5 persen, maka angsuran pokok menurut sistem flat = Rp100 juta : 36 = Rp2.777.780, sedangkan angsuran bunga (Rp100 juta x 8,5%) : 12 = Rp708.334. Dengan demikian cicilan KPR Anda = Rp2.777.780 + Rp708.334 = Rp3.486.114/bulan. Total bunga yang harus dibayar selama 36 bulan mencapai Rp25.500.024. Cicilan harus dituntaskan hingga habis masa KPR. Percepatan pelunasan dikenai penalti. Bunga flat banyak diterapkan pada kredit kendaraan bermotor. Untuk KPR sudah jarang dipakai. KPR dengan bunga flat cocok untuk yang berpenghasilan tetap, sebaiknya diambil saat bunga pasar cenderung bergejolak dan periodenya dibatasi 3 – 6 tahun.
Sistem anuitas Pada sistem anuitas nominal cicilan juga tetap setiap bulan sampai akhir masa KPR. Yang berubah nilai angsuran pokok dan bunga dalam c icilan. Perubahan berlangsung setiap tahun (annual) meskipun saldo pokok utang (KPR) berkurang setiap bulan. Jadi, cicilan dihitung dari faktor bunga yang terdapat dalam tabel anuitas berdasarkan saldo KPR tahunan.
Misalnya, Anda mengambil KPR Rp100 juta, bunga 15 persen, periode 36 bulan. Menurut sistem anuitas cicilan yang harus dibayar pada tahun pertama adalah Rp3.649.808/bulan. Yaitu utang pokok Rp2.399.808 dan bunga Rp1.250.000 (lihat tabel). Total bunga yang Anda bayar selama 36 bulan berdasarkan contoh di atas adalah Rp31.393.089, dengan asumsi tak ada perubahan bunga pasar. Kalau bunga pasar berubah, cicilan juga akan berubah. Perubahan dilakukan setelah bank memberlakukan bunga baru. Jadi, cicilan KPR Anda berikutnya tidak sama lagi dengan sebelumnya.
Sistem efektif Sistem bunga efektif sama dengan anuitas. Bedanya cicilan dihitung dari saldo KPR bulanan, sehingga tiap bulan bunga yang dibayar berubah sesuai perubahan saldo KPR. Total bunga yang dibayar nasabah selama 36 bulan dengan sistem efektif menurut contoh yang sama, lebih kecil daripada sistem anuitas (lihat tabel). Sistem bunga efektif selalu ditawarkan floating (mengambang), dan karena itu lebih rentan te rhadap fluktuasi bunga pasar. Kalau bunga pasar naik, cicilan KPR bulan berikutnya langsung ikut naik. Banyak bank menawarkan KPR dengan bunga efektif fixed (tidak berubah) selama jangka waktu tertentu untuk mengeliminir kelemahan itu.
Pada KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif, terutama yang berjangka di atas lima tahun, porsi angsuran pokok pada tahun-tahun pertama amat kecil, sementara porsi angsuran bunga sangat besar. Setelah pertengahan periode KPR, komposisinya mulai terbalik, porsi angsuran bunga mengecil, porsi angsuran pokok membesar.
Sebab itu percepatan pelunasan pada KPR dengan sistem anuitas dan efe ktif tidak dikenai pinalti, karena bank sudah meraup pendapatan bunga besar pada tahun-tahun pertama. KPR dengan sistem anuitas dan efektif paling banyak dipakai bank saat ini, karena bisa mengakomodasi kebutuhan konsumen berpendapatan tetap dan fleksibel seperti PNS, karyawan, pedagang, dan profesional.
Contoh Sistem Perhitungan Bunga KPR Plafon KPR Periode
: Rp100 juta
: 36 bulan
Bunga
: 15 persen
Anuitas
Cicilan ke
Saldo KPR
Angsuran pokok
Angsuran bunga
Cicilan/bulan
0
100.000.000
0
0
0
1
97.600.000
2.399.808
1.250.000
3.649.808
2
95.600.000
2.399.808
1.250.000
3.649.808
sama
sama
sama
3 – 12 13
68.442.525
2.759.779
890.003
3.649.808
14
65.682.745
2.759.779
890.003
3.649.808
sama
sama
sama
3.173.746
476.062
3.649.808
sama
sama
sama
3.173.746
476.062
3.649.808
100.000.000
31.393.089
131.393.089
15 – 24 25
3.491.121
26 – 35 36
Total
Efektif
0
Cicilan ke
Saldo KPR
Angsuran pokok
Angsuran bunga
Cicilan/Bulan
0
100.000.000
0
0
0
1
97.783.467
2.216.533
1.250.000
3.466.533
2
97.783.467
2.244.240
1.222.293
3.466.533
2.300.696
1.165.837
3.466.533
6.805.198
3.339.722
126.811
3.466.533
3.423.730
3.381.468
1.222.293
3.466.533
0
3.423.730
42.797
3.466.533
24.795.181
124.795.181
3 dst 34
Total
100.000.000
Pengen tau Bunga Bank, Bunga Flat, Bunga Efektif, Bunga Anuitas, Fixed & Floating & Tips Meminjam Uang (Kredit) di Bank
Hmm,, belajar berbagi pengalaman&ilmu soal bank-bank yuk,, ^_^ Siapa tau ane, ente, or lainnya mau pake jasa perbankan untuk buka usahanya or untuk keperluan yang lainnya,, Informasi ini didapat dari beberapa sumber,, ane jg masih blajar mencari informasi yg lengkap mengenai ini,, siapa tau kita bias berbagi ilmunya,, ^_^ Coz ane jg pernah kuliah ilmu Ekonomi Teknik tapi masih blm ngarti-ngarti juga,, pusing,,he2,,,
Sistem Bunga Flat, Efektif, Fixed &Floating Banyak orang yang tidak berkecimpung dalam bidang keuangan yang bingung membedakan sistem bunga flat dan efektif. Bahkan seringkali rancu mencampuradukkan dengan istilah fixed dan floating. Tulisan singkat ini semoga bisa membantu. SISTEM BUNGA FLAT Bunga Flat adalah sistem perhitungan suku bunga yang besarannya mengacu pada pokok hutang awal. Biasanya diterapkan untuk kredit barang konsumsi seperti handphone, home appliances, mobil atau kredit tanpa agunan (KTA). Dengan menggunakan sistem bunga flat ini maka porsi bunga dan pokok dalam angsuran bulanan akan tetap sama. Misalnya besarnya angsuran adalah satu juta rupiah dengan komposisi porsi pokok 750 ribu dan bunga 250 ribu. Maka, sejak angsuran pertama hingga terakhir porsinya akan tetap sama. Untuk menghitung besarnya angsuran dengan menggunakan sistem bunga flat ini sebenarnya cukup sederhana, misalnya jika kita hendak membeli mobil seharga IDR 150 juta, maka: a. Harga mobil itu IDR 150 juta, b. DP 20%, maka pokok hutang menjadi IDR 120 juta. c. Ambil contoh saja bunganya 5% flat per tahun d. Tenor pinjaman tiga tahun angsuran per bulannya menjadi: = (120 juta + (120 juta X 5% X 3))/36 bulan = 138 juta / 36 bulan = IDR 3.833.334 Di dalam angsuran sebesar IDR 3.833.334 itu terdapat porsi pokok sebesar IDR 3.333.334 dan bunga sebesar IDR 500.000. Dengan demikian jika kita hendak melakukan early repayment atau pelunasan awal, tinggal dihitung saja, kita sudah berapa kali kita membayar angsuran dan dikalikan jumlah porsi pokok hutang itu.
SISTEM BUNGA EFEKTIF Sistem bunga efektif adalah kebalikan dari sistem bunga flat, yaitu porsi bunga dihitung berdasarkan pokok hutang tersisa. Sehingga porsi bunga dan pokok dalam angsuran setiap bulan akan berbeda, meski besaran angsuran
per bulannya tetap sama. Sistem bunga efektif ini biasanya diterapkan untuk pinjaman jangka panjang semisal KPR atau kredit investasi. Dalam sistem bunga efektif ini, porsi bunga di masa-masa awal kredit akan sangat besar di salam angsuran perbulannya, sehingga pokok hutang akan sangat sedikit berkurang. Jika kita hendak melakukan pelunasan awal maka jumlah pokok hutang akan masih sangat besar meski kita merasa telah membayar angsuran yang jika ditotal jumlahnya cukup besar. Jika dibandingkan kedua sistem bunga itu, maka masing-masing memiliki kelebihan dan kelemahan. Kelebihan sistem bunga flat adalah jika kita hendak melakukan pelunasan awal, maka porsi pokok hutang yang berkurang cukup sebanding dengan jumlah uang yang telah kita angsur. Namun kelemahannya, bunga itu cukup besar karena dihitung dari pokok hutang awal. Sistem bunga efektif akan lebih berguna untuk pinjaman jangka panjang yang tidak buru-buru dilunasi di tengah jalan, karena jika kita membandingkan nominal bunga yang kita bayarkan, jauh lebih kecil dari sistem bunga flat. Berdasarkan hitung-hitungan kasar saya, nominal yang dihasilkan perhitungan suku bunga flat kira-kira hampir dua kali suku bunga efektif; misalnya kredit dengan bunga 5% flat itu kira-kira sama dengan kredit 10% bunga efektif. Dengan mengambil contoh kredit mobil di atas, maka sebenarnya besarnya angsuran sebesar IDR 3.833.334 itu jika menggunakan metode perhitungan bunga efektif, maka bunga yang dikenakan pada debitur itu sekitar 10%. Sedangkan jika kita menggunakan sistem efekti dengan tingkat suku bunga 5%, maka besarnya angsuran hanya IDR 3.596.508. FIXED VS FLOATING Sesuai dengan namanya, suku bunga fixed artinya suku bunga itu bersifat tetap selama periode tertentu atau bahkan selama masa kredit, sedangankan suku bunga floating, artinya bunga dapat berubah sewaktuwaktu tergantung kondisi pasar. Jadi jika membandingkan maka flat >< efektif dan fixed >< floating. Biasanya terdapat kombinasi, yaitu flat-fixed, artinya bunganya pakai sistem flat dan bersifat tetap selama masa kredit; dan efektif-floating, yaitu menggunakan sistem bunga efektif dan besaran bunga bisa berubah tergantung kondisi pasar finansial.
Contoh Perhitungan Bunga Kredit Flat, Efektif, dan Anuitas Misalkan Anda mengambil kredit di bank sebesar Rp 12 juta dengan masa cicilan 12 bulan dan bank menggunakan sistem bunga tetap. Contoh perhitungan berikut menggunakan bunga flat 6%, bunga efektif 12%, dan bunga anuitas sebesar 12%. -----------------------------------------------------------------------------Bunga Flat Rumus: total Bunga = P x I x N bunga perbulan = total bunga / B besar angsuran = (P + total bunga) / B * * * *
P : Pokok kredit I : Suku bunga per tahun N : Jangka waktu kredit dalam satuan tahun B : Jangka waktu kredit dalam satuan bulan
Perhitungan Bunga Flat : Total Bunga = Rp 12.000.000 × 0,06 × 1 = Rp 720.000 Bunga per BUlan = Rp 720.000 : 12 = Rp 60.000 Besar Angsuran = (Rp 12.000.000+Rp 720.000 ) / 12 = Rp 1.060.000 -----------------------------------------------------------------------------Bunga Efektif Rumus : Bunga per Bulan = SA x I/12 * SA : Saldo Akhir Periode * I : Suku bunga per tahun Perhitungan Bunga Bank Efektif : Bunga bulan pertama = Rp 12.000.000×12%/12 = Rp 120.000 Angsuran pokok tiap bulan = Rp 12.000.000/12 = Rp 1.000.000 -----------------------------------------------------------------------------Bunga Anuitas
Rumus : Angsuran Bulanan = P x I/12 x 1/(1-(1+i/12)m) * P : PokokKredit * I : Suku bunga per tahun * m : Jumlah periode pembayaran (bulan) Perhitungan Bunga Bank : Angsuran bulanan = Rp 12.000.000×12%/12×1/1-(1/(1+12%/12)12 ) = Rp 1.066.183,519 Dikutip dari buku : "230+ sumber pinjaman untuk usaha anda" ------------------------------------------------------------------------------
Tips Kredit Bank Dibawah ini tips untuk membantu anda memutuskan.
Tanyakan sistem perhitungan suku bunga yang dipakai lembaga tersebut. Biar lebih yakin minta print out simulasi angsuran kepada petugas bank. Disini anda dapat mengamati perbulannya berapa cicilan bunga dan cicilan pokok. Begitu juga disini anda dapat memperhitungkan sendiri seandainya ditengah masa pembiayaan tibatiba ingin melunasi. Kewajiban pokok tinggal berapa dan kewajiban bunga tinggal berapa. Tanyakan apakah kewajiban bunga kudu diselesaikan semuanya atau hanya bunga yang terjadi pada bulan tersebut saat kita akan melunasinya. Jangan lupa tanyakan selain bunga yang dibebankan biaya apa saja yang harus anda bayar. Biasanya ada biaya administrasi, biaya provisi, biaya asuransi, biaya materai, biaya notaris dan biaya-biaya lain. Agar anda tidak menyesal, setidaknya informasi simulasi print out angsuran anda dapatkan dari beberapa bank. Anda dapat membandingkan bank mana yang lebih murah baik bunga atau biayanya. Jangan takut tidak diberi informasi oleh mereka, karena pada dasarnya anda adalah pembeli. Pembeli adalah raja. Jangan segan untuk menawar bunga yang ditawarkan oleh bank. Dalam dunia perbankan atau dunia bisnis, biasa dilakukan tawar menawar berapa bunga yang dikenakan. Malah kalau anda tidak menawar bisa dicurigai kalau anda ini bukan pebisnis...he..he..he.. bisa-bisa anda dikira seorang dermawan. Katakanlah anda telah mendapat kredit dari bank, ditengah masa tibatiba bunga pasar cenderung menurun, saran saya jangan segan-segan
untuk meminta diskon bunga kebank. Kalau tidak mau banknya memberikan, sampaikan saja bahwa anda akan memperoleh kredit yang lebih murah dan kredit dibank ini akan anda lunasi. Sekedar anda tahu, bank paling tidak suka adanya pelunasan kredit sebelum waktunya. Mengapa? ya karena potensi pendapatan bunganya hilang / tidak sesuai dengan yang diharapkan.
Menghitung Angsuran atas Pinjaman Bank dari MS EXcel Microsoft Excel Kalau kita akan meminjam uang di bank, saat pembicaraan berapa angsuran yang harus dibayarkan per bulannya atas pinjaman yang kita lakukan, biasanya kita diberi atau sekedar diperlihatkan selembar kertas yang berisi baris baris-baris besarnya pinjaman, masa pinjaman dan besarnya angsuran yang harus dibayarkan per bulannya. Kalau tidak salah besar pinjaman yang tertera di situ jumlahnya dalam kelipatan lima juta atau sepuluh juta. Dengan menggunakan fungsi yang ada pada aplikasi MS Excel, kita dapat membuat perhitungan besarnya angsuran yang harus dibayar perbulannya untuk setiap jumlah pinjaman yang akan diambil, termasuk jumlah pinjaman yang tidak tercantum dalam kertas yang diberikan oleh bank. Mungkin ada beberapa cara perhitungan angsuran, dan yang saya tulis di sini –menurut pengetahuan saya– paling banyak digunakan, antara lain BCA, Bank Mandiri, dan BII. Contoh kasusnya, kita akan meminjam uang sebesar Rp 45.000.000,00 untuk masa pinjaman 5 tahun. Bunga yang berlaku pada saat itu misalnya 16% per tahun. Misalnya kita tuliskan masing-masing nilai ini dalam cell pada worksheet MS Excel. A1 = 45000000 A2 = 5 A3 = 16% Hasil perhitungan besarnya angsuran akan kita letakkan pada cell A5, maka untuk cell A5 kita masukkan formula berikut: =PMT(A3/12;A2*12;A1) Perhitungan tersebut akan menghasilkan nilai negatif, karena dilihat dari sudut pandang kita mengeluarkan uang.
Dari besarnya angsuran yang didapat, mungkin kita ingin mengetahui besarnya pokok pinjaman dalam cicilan yang kita bayarkan. Misalnya kita akan meletakkan hasil perhitungannya pada cell A6, formula yang yang dimasukkan: =PPMT(A3/12;cicilan_ke;A2*12;A1) cicilan_ke kita ganti dengan bilangan 1, 2, 3 dan seterusnya menunjukan angsuran ke-1, ke-2, ke-3 dan seterusnya. Besarnya bunga yang dibayarkan, kita dapat menghitung langsung dari besarnya angsuran dikurangi pokok pinjaman yang dibayarkan. Jika dihitung dengan menggunakan fungsi pada MS Excel, formula yang dimasukkan sebagai berikut: =IPMT(A3/12;cicilan_ke;A2*12;A1) Kalau kita perhatikan dengan keadaan bunga tetap, jumlah angsuran akan sama untuk tiap bulannya, besar pokok pinjaman akan semakin naik dan bunga yang dibayarkan akan semakin turun untuk setiap angsuran bulanannya.
