TEMA 3 MODALIDADESS JURÍDICAS DE LA MODALIDADE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES Antonio Caparrós Navarro Juan Fernández Caparrós
Curso básico de Gestión Inmobiliaria
Tema 3: Modalidades jurídicas de la adquisición de inmuebles
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Autores: Antonio Caparrós Navarro Juan Fernández Caparrós
Con la colaboración de: Structuralia, S.A.
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TEMA 3. - MODALIDADES JURIDICAS DE LA ADQUISICION DE INMUEBLES
OBJETIVOS DE LA UNIDAD:
revisar las principales modalidades jurídicas de adquisición de la propiedad y del uso de inmuebles.
GLOSARIOS DE TERMINOS: Propiedad Uso Derecho real Documento Publico Derecho Civil Derecho Foral Registro de la Propiedad Contrato de señal Arras Opción de compra Promesa de compra Contrato de compraventa Contrato de permuta Contrato de aportación Finca Registral Naturaleza de una finca Linderos Cargas Servidumbres Arrendamientos Expediente de Dominio Exceso de cabida
Segregación de fincas Agrupación de fincas División material de fincas Agregación de fincas Evicción Saneamiento Vicios ocultos Precio unitario Precio aplazado Pacto de reserva de dominio Condición resolutoria Condición suspensiva Pacto de retro Garantía hipotecaria Comunidad de Bienes Cuenta en participación Derecho de superficie Derecho de vuelo Derecho de subvuelo Leasing inmobiliario Renta vitalicia Sale and lease back
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3.1. - EL MARCO LEGAL La adquisición de la propiedad o de cualquier derecho real de uso sobre el suelo, que constituye la materia prima de la actividad del promotor inmobiliario, se realiza a través del acuerdo de voluntades entre los vendedores, actuales titulares de esos derechos, y el promotor. La formalización se realiza mediante contratos, cuya especificidad y normativa, esta fundamentalmente recogida en el Código Civil, o en su caso en las Disposiciones Forales correspondientes, así como en la Ley y el reglamento Hipotecario, que son las bases jurídicas sobre las que se asienta nuestro derecho inmobiliario. Son los contratos típicos de compraventa y permuta, así como los atípicos de señal y de aportación. El articulo 1278 del Código Civil establece que los contratos serán obligatorios, cualesquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez, que en el contrato de compraventa son: capacidad legal de los contratantes, consentimiento, identificación de la cosa objeto del contrato y fijación de un precio, aunque ni lo uno ni lo otro se hayan entregado. También establece el Código Civil en su articulo 1280 que deberán constar en documento publico los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles, y la compraventa es el contrato por excelencia de transmisión de un derecho real, el de la propiedad, sobre un bien inmueble. inmueble. Esto no quiere decir que si una transmisión de bienes inmuebles se ha realizado en contrato privado carezca de valor, o sea nula o ineficaz, sino que puede exigirse a la parte vendedora, según el articulo 1279 del Cc, su elevación a escritura publica, ya que este documento es el único que legitima para su acceso al Registro de la Propiedad.
La inscripción de un bien inmueble en el Registro de la Propiedad, que es un registro publico no obligatorio, aunque su inscripción es muy conveniente, al ser garantía de legitimidad de la titulación adquirida mediante la compraventa, y soporte a su vez para las sucesivas transmisiones a terceros, ya que el Registro es de tracto continuo, así como vehículo indispensable para obtener prestamos con garantía hipotecaria y para regular otras múltiples situaciones: constitución de garantías sobre precio aplazado, embargos judiciales, afecciones urbanísticas, constitución de servidumbres entre fincas colindantes de paso, de vistas, de luces, etc. No obstante es frecuente encontrarnos en numerosas regiones de nuestro país, con contratos privados que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, aunque a veces si han sido presentados en la Oficina Liquidadora del Impuesto sobre CICCP Demarcación de Madrid
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Transmisiones, lo que le confiere valor y eficacia frente a terceros desde la fecha de liquidación. Si tampoco el contrato ha sido liquidado, tendremos incertidumbre sobre la verdadera fecha de otorgamiento, y dificultades para renovar el tracto en el registro de la Propiedad, condición necesaria para que el registrador inscriba nuestra transmisión, ya que el tracto ha sido interrumpido, por esta o anteriores transmisiones privadas, debiendo recurrir en consecuencia a un proceso p roceso judicial de compleja y larga tramitación, denominado Proceso de Inmatriculación de Fincas. Así mismo, y según la naturaleza del suelo que se pretende adquirir: rústico o de naturaleza urbana, en cualquiera de sus grados (urbanizable, urbano o solar), rige un marco legal distinto; así para los rústicos el marco legal son las Leyes Agrarias, mientras que en el caso de inmuebles de naturaleza urbana rige la Ley del Suelo 6/1998, a nivel estatal, como norma básica, y las leyes autonómicas, si existen, en el ámbito territorial de cada Comunidad Autónoma. El estudio de estas disposiciones legales corresponde a los temas A1 y A2, y por lo tanto no vamos a repetir aquí sus fundamentos, haciendo solo mención de aquellos aspectos que consideramos fundamentales para una buena gestión, en la adquisición de estos derechos, desde desd e el punto de vista del Promotor Inmobiliario. Un elemento esencial de estas adquisiciones es la definición escrupulosa del terreno que se adquiere, así como de su titularidad y estado de cargas, lo que nos evitara desagradables sorpresas futuras; en este sentido es útil recordar los siguientes supuestos: 1. - Debe constar inscrito, con un numero de finca independiente, en el Registro de la Propiedad, así como en el Catastro que corresponda a su naturaleza: rústica o urbana. 2. - Debe tener clara su titularidad, que será coincidente con la del vendedor, así como su estado de cargas: tributarias (cantidades inscritas en nota marginal de impuestos pendientes de pago) y urbanísticas (servidumbres y/o derechos y obligaciones de pago pendientes por urbanización que puedan constar inscritas). 3. - Se debe, en general, comprar como cuerpo cierto (comprobando previamente su cabida real), recordando a este respecto que la superficie que conste en el registro de la propiedad no es elemento esencial, aunque si lo son sus linderos. 5. - En caso de adquirir un bien rústico debe tener la superficie de cultivo mínima exigible y, además, según el articulo 1523 del Cc., si su superficie es menor de 1 Ha., los propietarios de tierras que lindan con la que pretendemos adquirir tienen derecho de retracto legal sobre la adquisición efectuada. e fectuada.
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6. - Algunos contratos, relativos a bienes inmuebles, son rescindibles por lesión al vendedor, o cuya libertad de venta esta limitada, en el caso de que sean aplicables determinadas Leyes Forales.
TABLA 3.1 REGIMEN APLICABLE
REGIMEN DE RESCISION DE CONTRATOS RELATIVOS A BIENES INMUEBLES
ESPECIAL DE CATALUÑA
Lesión en mas de la mitad del justo precio Lesión enorme: perjuicio demás de la mitad de la prestación. Lesión enormisima: si excede de dos tercios.
FORAL DE NAVARRA
TABLA 3.2 REGIMEN APLICABLE
BIENES INMUEBLES CUYA LIBERTADA DE VENTA ESTA RESTRINGIDA Bienes rústicos de superficie inferior a una hectárea: retracto
DERECHO CIVIL COMUN
legal para los colindantes.
Derecho expectante de la viuda,
ESPECIAL DE ARAGON
FORAL DE NAVARRA COMPILACION DE VIZCAYA
salvo que se renuncie expresamente en la escritura. Derecho de abolorio o de saca, con derecho de tanteo y retracto para de los parientes: para inmuebles que hayan permanecido en la familia mas de dos generaciones. Bienes de abolorio o Bienes de conquista: Retracto Gentilicio o de sangre. Bienes troncales: derecho preferente para los parientes.
Desde la Ley 13/1996 de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, se establece la obligatoriedad de reflejar la Referencia Catastral de los inmuebles, en cuantos documentos públicos o privados contengan actos o negocios de trascendencia real que afecten a bienes inmuebles, así como en las inscripciones y anotaciones que CICCP Demarcación de Madrid
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deban practicarse en el Registro de la Propiedad. Dicha referencia catastral del inmueble se hará constar en las escrituras por lo que resulte del documento que el obligado exhiba o aporte, que deberá ser uno de los siguientes: Ultimo recibo o justificante de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) Certificado u otro documento expedido por el Gerente del Catastro, o escritura publica o información registral, siempre que en dichos documentos resulte de forma indubitada la referencia catastral. Los Notarios deberán solicitar de los otorgantes que aporten la referencia catastral, entendiéndose que se corresponde con la identidad de la finca si los datos de situación, denominación y superficie (si consta, admitiéndose diferencias del 10%) coinciden con los datos del titulo y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. Si el Notario considera que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca podrá recabar la información del Catastro, que deberá informar en el plazo de los cinco días siguientes a la recepción de la solicitud. El incumplimiento de aportación de la Referencia Catastral no impedirá que los Notarios otorguen el documento, ni que este no tenga eficacia, pero deberán hacer constar tal circunstancia en el documento y comunicar el incumplimiento al Catastro.
3.2. - MODALIDADES DE ADQUISICION Existen dos modalidades: adquirir la propiedad o adquirir el uso; a su vez cada una de ellas se puede formalizar jurídicamente por medio de diversos tipos de contrato.
3.2.1. - ADQUISICION DE LA PROPIEDAD Se puede realizar a través de las siguientes figuras jurídicas: •
Contrato de Compraventa.
•
Contrato de Permuta.
•
Contrato de Aportación.
•
Adquisición Indirecta a través de la Adquisición de las acciones de una Sociedad.
cuyos elementos esenciales resumimos a continuación en los epígrafes siguientes.
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3.2.1.1. - CONTRATOS PREPARATORIOS DE LA COMPRAVENTA Es importante, antes de entrar a analizar los diversos tipos de contratos de utilización generalizada en el sector inmobiliario, señalar algunas particularidades de los mismos que, como principios generales de derecho, conviene conocer. Como tales consideramos esenciales, los siguientes preceptos: - Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos (articulo 1.091 Cc). - Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren con travinieren el tenor de aquella (articulo 1.101 Cc). - El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio (articulo 1.254 Cc) - Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden publico (articulo 1.255 Cc). - Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (articulo 1.259 Cc). - No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes (articulo 1.261 Cc): - Consentimiento de los contratantes - Objeto cierto que sea materia de contrato. - Causa de la obligación que se establezca. - Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez (articulo 1.278 Cc). - Deberán constar en documento publico los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles (articulo 1.280 Cc). CICCP Demarcación de Madrid
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- La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliera lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible. El Tribunal decretar la resolución que se reclame, a no haber acusas justificadas para señalar plazo. (articulo 1.124 Cc). - Son rescindibles los contratos celebrados en fraude de acreedores, cuando estos no puedan cobrar de ningún modo lo que se les deba (articulo 1291.3 Cc) - Ningún contrato se rescindirá por lesión (articulo 1293 Cc) - La acción para pedir la rescisión dura cuatro años (articulo 1.299 Cc) Luego de estos preceptos recogemos que los contratos, en nuestro derecho, tienen libertad de forma, pueden formalizarse u otorgarse en: e n: contrato verbal, contrato por escrito privado o contrato por escrito publico (escritura publica), con las excepciones que a favor de la forma escrita establece el articulo 1280 Cc, por lo que para inmuebles la forma escrita será la que prevalece. Así mismo también recogemos que los contratos se perfeccionan, es decir nacen a la vida jurídica, con plenos efectos para las partes contratantes y frente a terceros, por la concurrencia de sus elementos personales, p ersonales, reales y formales. Por ejemplo, la compraventa según el artículo 1.450 Cc: se perfecciona entre comprador y vendedor, y será obligatorio para ambos, si hubiesen convenido la cosa objeto del contrato (que debe estar determinada) y en el precio (que debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente), aunque ni la una ni el otro se hayan entregado Ahora bien, si la compraventa se somete a una cláusula de condición suspensiva, del tipo de las que luego hablaremos, el contrato no se perfecciona hasta el cumplimiento de la condición. Por ultimo, en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria de uso generalizado en el sector, en el que se exige, como forma, que sea otorgado en escritura publica, lo que implica el consentimiento de las partes, pero esto no basta para su perfección, ya que es obligatoria ob ligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad del documento en que se constituya (articulo 1.875 Cc). Este supuesto de no existencia de la perfección, no implica que el contrato no obligue a las las partes, sino
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que la obligación se convierte en una promesa de hipoteca y no realmente en una hipoteca. En la practica inmobiliaria, normalmente el contrato de compraventa viene precedido de un contrato preparatorio preparatorio del propio contrato de compraventa. compraventa. La tipología de este tipo de contratos es la siguiente:
CONTRATO DE ARRAS, también denominado de paga y señal, es un contrato definido en el articulo 1.454 del Código Civil, donde se contempla las denominadas arras penitenciales: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador en perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Así pues las arras no son una parte del precio de venta, sino una cantidad de dinero que garantiza el compromiso entre vendedor y comprador de concertar un futuro contrato de compraventa. Si el comprador renuncia pierde la señal entregada y si el vendedor desiste deberá devolver, salvo que se pacte otra cosa, el doble de la cantidad entregada. Dependiendo de la redacción dada al contrato puede entrañar un verdadero contrato de compraventa, que obliga a amabas partes. Otras veces, aun teniendo la consideración de arras, la renuncia no comporta la perdida de la cantidad entregada o la devolución del doble de lo recibido, sino que representa, sin mas, la desestimación del compromiso y la obligación de restituir el desembolso. Según la doctrina, existen tres clases de arras:
Arras penitenciales o de desistimiento, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, a través del abono de las arras por quien las ha entregado (el comprador) o su restitución por quien las recibió (el vendedor). Para que estas arras surtan su efecto penitencial debe señalarse en el contrato expresamente, porque si no, se consideran confirmatorias.
Arras confirmatorias, son la señal de celebración de un contrato en el que la cantidad entregada es un anticipo o parte de precio. Por lo tanto señalan la voluntad de perfeccionar un contrato de compraventa y no facultan para desistir, teniendo pues fuerza vinculante del contrato, no facultando para resolver la obligación contraida. Son prueba de la existencia del contrato (en caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la indemnización, ni sobre la acción resolutoria del articulo 1.124 del Cc, ni sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento cu mplimiento forzoso del contrato.
Arras penales, establecen una garantía de cumplimiento o de indemnización en caso de incumplimiento; se pierden si el contrato no se lleva a efecto y no permiten desligarse de este. En este tipo de arras no se legitima el incumplimiento, sino que se asegura la compensación del acreedor, CICCP Demarcación de Madrid
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concediéndole una especie de indemnización mínima, para cuya obtención no es necesario probar daños.
CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, por el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones y puede también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Este contrato, curiosamente no se contempla en el Código Civil. Aunque si lo hace el reglamento Hipotecario, para el supuesto que la opción de compra se realice en escritura publica, opción que siempre es conveniente, en cuyo caso tiene acceso al Registro de la Propiedad, siempre que además de pactarse en escritura publica, se estipule el precio para adquirir la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción, y que el plazo pactado para su ejercicio no sea superior a cuatro años (articulo14 reglamento Hipotecario). Las características especificas de este tipo de contratos son las siguientes: La concesión al optante del derecho a decidir, unilateralmente, la formalización de la compraventa. La determinación e identificación de la cosa objeto de la compraventa y el precio y forma de pago (que se presume presume al contado si no se dice nada al efecto) La concreción de un plazo para su ejercicio, como requisito fundamental que marca la eficacia del contrato de opción de compra. El ejercicio de la opción dentro del plazo pactado y mediante el abono del precio comprometido es requisito indispensable, de forma que su incumplimiento conlleva la perdida, por caducidad, del citado derecho.
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, es un precontrato preparatorio de una ulterior compraventa, regulado en el articulo 1451 del Código Civil que establece derechos y obligaciones para cada una de las partes y que tiene meros efectos obligacionales y por tanto, no tiene efectos reales no produciendo desplazamiento patrimonial alguno. A diferencia del contrato de opción en el que suele convenirse una prima o precio, en el contrato de promesa de venta lo normal es que carezca de precio especifico puesto que las cantidades entregadas lo son a cuenta del contrato principal. Los firmantes de este tipo de contratos pueden, al cumplirse el evento futuro: Exigir el cumplimiento o la resolución con el resarcimiento de daños y perjuicios
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Pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resulte imposible. Generalmente la razón de ser de la promesa de venta viene dada por el hecho de que lo que es objeto de la futura compra este pendiente de aprobación urbanística o el inmueble no este totalmente acabado de construir; o bien, por que el futuro comprador no disponga de la cantidad a pagar, y este pendiente de la concesión de un préstamo o el cobro de un crédito. Al cumplirse el evento futuro, se dan los requisitos de la promesa de compraventa, y por tanto las partes, pueden exigirse la perfección de la compraventa e, su caso, pedir daños y perjuicios. La figura de la promesa de venta queda en la practica muy confusa, puesto que los limites que la separan de la compraventa son muy sutiles, y por eso no es de extrañar que los contratantes se vean abocados a tener que dilucidar sus diferencias ante los Tribunales, teniendo en cuenta que, a estos efectos, estos se pronuncian sobre las siguientes causas: Determinan cual fue la verdadera voluntad de las partes y, por tanto, decidir si sé esta ante una simple promesa de compraventa que, al no cumplirse el evento futuro, no obliga a las partes a formalizar la definitiva compraventa, o si, por el contrario, lo que estipularon fue una verdadera compraventa y aquella condición de futuro es exigible al mismo tiempo que la escritura y la entrega de la cosa adquirida. (STC de 22 de febrero de 1975, 24 de mayo de 1980, 1 de diciembre de 1986, 10 de febrero de 1992 y 7 de julio de 1994). No están vinculadas las partes por el titulo que hayan podido dar al contrato, cuya calificación verdadera solo es competencia del juez. (STS de 12 de junio de 1975, 22 de marzo de 1985 y 7 de julio de 1994). Cuando las partes concretaron las condiciones especiales con identificación de la cosa y fijación del precio, se entrego aquella y el comprador satisfizo varios plazos del precio convenido, existe una verdadera compraventa, debidamente perfeccionada y consumada (STS de 26 de octubre de 1946, 26 de enero de 1992 y 29 de noviembre de 1986).
COMPRAVENTA SOMETIDA A CONDICIÓN SUSPENSIVA , en este caso se trata de un verdadero contrato de compraventa, en el que se incluye una condición suspensiva, de forma tal que su efecto es demorar la perfección del contrato principal del que son accesorias hasta que la condición se cumpla. Es pues el cumplimiento de la condición quien determina la perfección del contrato, mientras que su incumplimiento en el plazo estipulado determina la definitiva ineficacia del mismo.
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La condición es suspensiva si las partes subordinan la transmisión a la obtención de una licencia administrativa. Analizadas estas posibilidades de contratos preparatorios, cabe la pregunta de que tipo de contrato conviene al promotor Inmobiliario, pregunta que no se puede contestar sin analizar en cada caso concreto, cuales son los objetivos a satisfacer, ya que estos son variable según las circunstancias. Por ejemplo, y siempre desde el punto de vista del promotor, podemos pode mos desear un contrato de cumplimiento objetivo, ob jetivo, como seria un contrato de promesa de compraventa o compraventa con condición suspensiva, que obligara siempre al concedente del contrato; pero puede interesar mas, en otros casos, el poder desistir del contrato, aun con la perdida de lo entregado, como seria el caso de la opción de compra, ya que con él tenemos ese derecho o facultad concedido por el propietario de un terreno a desistir unilateralmente, lo que no podremos hacer con una promesa de compraventa o una compraventa sometida a condición suspensiva. Desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario, los objetivos a obtener en la negociación de este tipo de contratos preparatorios, necesarios las mas de las veces, para disponer de un tiempo para realizar las comprobaciones administrativas oportunas, para lograr que alguna o algunas de las autorizaciones urbanísticas necesarias, - que han sido puestas como condición para la compra -, se aprueben, o bien para lograr la financiación necesaria para su adquisición, son los siguientes: El máximo plazo posible El mínimo precio a pagar por la opción ( el ideal es conseguirla gratis) La máxima seguridad de que el vendedor no puede anular la operación unilateralmente. Para cubrir este ultimo supuesto, se debe huir de otorgar contratos de arras penitenciales, ya que si no se especifica nada, y según lo dispuesto en el Código Civil, el otorgante puede anular la operación devolviendo el doble de la cantidad entregada, o en cualquier caso la cantidad estipulada por encima del doble, efecto que podremos neutralizar en parte entregando una cantidad importante, para así dificultar el que pueda devolver el múltiplo de aquella estipulado, ya que si la cantidad tiene un importe pequeño le será mas fácil romper la operación. Otro aspecto a tener en cuenta, es aclarar la intervención del API, en cuanto a su aspecto negocial, intentando que nuestro interlocutor sea siempre el dueño del terreno, aunque pueda estar asesorado por el API, y no que las negociaciones recaigan exclusivamente en este; y también en su aspecto económico, aclarando quien debe abonar la comisión, puesto que, en general, los honorarios lo deben CICCP Demarcación de Madrid
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abonar el vendedor, salvo pacto expreso en contrario que hay que conocer. El contrato con el API es un contrato de servicios y lo puede haber suscrito el vendedor, corriendo a su cargo, en este caso, la correspondiente comisión, o bien ser un contrato, que en las primeras conversaciones, se le exige firmar al comprador del terreno, como requisito previo a la presentación de la propiedad con la que se va a negociar. Otras veces se conviene que la comisión se abone a partes iguales por el comprador y el vendedor. El API es un profesional dotado de titulo expedido por el Ministerio de Fomento y que deberá pertenecer al Colegio profesional correspondiente. Todo ello no impide que el mandato de intermediacion inmobiliaria pueda realizarse a otra persona física o jurídica cualquiera. En este tipo de contratos, las partes pueden pactar libremente sus Honorarios de intermediacion, a titulo orientativo los usuales de mercado son los siguientes:
TABLA 3.3 Fincas Urbanas, compraventas e hipotecas
3%
Fincas Rústicas y segundas hipotecas
5%
Permutas (sobre el precio de cada una)
3%
Traspasos de industrias y comercios
5%
Arrendamientos urbanos y rústicos
10% primera anualidad
3.2.1.2. - GESTIONES PREVIAS A LA COMPRAVENTA Con carácter previo al otorgamiento de la compraventa es muy conveniente comprobar los siguientes extremos:
A) Datos Registrales, que normalmente se facilitan por el Registro por medio de un Certificado de Dominio y Cargas o bien una Nota Simple, que expresa los datos de la titularidad de finca, los datos físicos de la misma y las cargas que pesan sobre la misma. Son entre otros los siguientes:
Naturaleza de la finca: si es rústica o urbana, ya que de esta naturaleza se desprenden importantes consecuencias fiscales.
Titularidad, determinando quien es o quienes son los verdaderos propietarios de la misma, y si estos coinciden con los que nos la pretenden transmitir.
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Linderos Superficie Cargas Servidumbres Arrendamientos La finca deberá constar como inscrita en el Registro de la Propiedad, y como tal figurara en uno determinado, numero, de los existentes en una determinada localidad. Dentro de los datos de ese registro figurara en un determinado Sección, Tomo, Libro, y con un numero de finca determinado. Para conocer la situación registral de la finca a adquirir es conveniente acudir al Registro de la Propiedad. En esta oficina de carácter publico, es posible encontrar los datos registrales de la finca en cuestión, utilizando uno de los siguientes procedimientos: •
•
•
El examen directo de los Libros del Registro La obtención de la llamada Nota Simple Informativa, que consiste en el libramiento por el Registrador, sin carácter de certificación, de fotocopia de las hojas que se soliciten del historial de todas las fincas inscritas. La obtención de Certificación de Titularidad y Cargas, por parte del Registrador donde se exprese el título de dominio, a favor de la ultima persona que aparece como tal en el registro registro y las cargas que posee la finca. finca.
Desde la publicación del Real Decreto 2.537/1994, de 29 de diciembre, se han modificado determinados artículos del Reglamento Hipotecario, en virtud de los cuales actualmente se obliga al Notario autorizante la compraventa (o de la hipoteca), a solicitar antes de la firma la información continuada sobre la finca objeto de la transmisión al Registro de la Propiedad. El Registrador remite una nota simple y durante los nueve días siguientes le mantiene informado de las novedades que pudieran surgir. En el momento de firmar la escritura publica, el Notario lo comunica vía fax al registro para que tenga prioridad sobre cualquier titulo posterior. Este procedimiento garantiza por un periodo de diez días, la prioridad de la solicitud cursada en primer lugar y exige poner de manifiesto la situación de semibloqueo, por el tiempo indicado, a los solicitantes posteriores. En caso de producirse el otorgamiento de la escritura notarial prevalece para la anotación en el registro en el orden descrito. CICCP Demarcación de Madrid
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B) Certificado Catastral descriptivo y Gráfico, que expide la Dirección General del Catastro, organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, en el que se reflejara el numero de referencia catastral, cuya inclusión resulta obligatoria en el
documento de compra.
C) Cédula Urbanística, que emiten los Ayuntamientos del lugar donde se ubica el terreno, y en el que se ponen de manifiesto todas las circunstancias urbanísticas que afectan al terreno: su clasificación y calificaron, el derecho al aprovechamiento urbanístico, la edificabilidad, posibles cargas derivadas del planeamiento, el planeamiento pendiente, en su caso de tramitación, tramitación, los plazos máximos, etc. D) Otros, como son: - Existencia de suelos contaminados - Limitaciones al uso de la edificación por cercanía a carreteras, ferrocarriles, ríos, costa, aeropuertos, etc. - Posible existencia de yacimientos arqueológicos - Posible afectación del suelo a explotaciones mineras - En el caso de adquisición de terreno de titularidad de la administración, posible existencia de derechos de reversión por po r expropiación.
3.2.1.3. - CONTRATO DE COMPRAVENTA Una vez ejercitado, en su caso, el contrato de opción de compra, señal, precontrato o arras, se entra en el otorgamiento del contrato de compraventa, que puede también de forma directa sin necesidad de contratos preparatorios, pudiéndose otorgar el documento de compraventa en contrato privado, en cuyo caso la titularidad Registral del inmueble sigue perteneciendo al vendedor, situación que encierra ciertos peligros para aquel, por lo que de ningún modo es aconsejable. Esta situación se suele dar en el caso de que existan cantidades pendientes de pago, ya que en caso contrario, y aun en este supuesto, se deben otorgar directamente en documento publico, la Escritura Publica otorgada ante Notario, que es el único documento con acceso al registro de la Propiedad. Por el contrato de compraventa una de las partes, el vendedor, se obliga a entregar una cosa determinada a la otra parte, el comprador, que se obliga a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente. La venta se perfecciona entre
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comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si se han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hayan entregado. Si después de suscrito el contrato cualquiera de las partes incumple su obligación inmediata (mas adelante hablaremos de los supuestos de resolución del contrato de compraventa por la existencia de vicios o incumplimiento en el pago aplazado): de entregar la cosa por parte del vendedor o de pagar su precio por parte del comprador, la parte que ha cumplido puede: •
•
Rescindir el contrato y desligarse de las obligaciones contraidas. Exigir de los Tribunales el cumplimiento del contrato a la parte que ha incumplido.
La ley prevé, para este cumplimiento cu mplimiento inmediato del contrato, dos excepciones: •
•
El comprador puede suspender el pago del precio si es perturbado en la posesión, o sea en el disfrute de la cosa o en el dominio, o sea en la titularidad de la misma. (Articulo 1502 del Cc.). El vendedor puede promover inmediatamente la resolución del contrato si tiene fundado motivo para temer la perdida de la cosa inmueble vendida y el precio. (Articulo 1503 del Cc).
Las características que hemos expuesto sobre la naturaleza del contrato de compraventa lo hacen que sea un contrato: consensual, bilateral, oneroso, conmutativo (en general, salvo cuando se trate de cosas futuras y se celebre el contrato a riesgo del comprador) y traslativo de dominio (en el sentido de que sirve de titulo para la transmisión de la propiedad), devienen en una amplia libertad de contratación entre las partes, que se ve empañada en nuestro derecho al exigir , en los
artículos 609 y 1095 del Cc, tratándose de transmisión de bienes inmuebles, que con independencia del contrato en si (que constituye el título) se de la entrega (el modo), que da lugar a lo que en la literatura jurídica se conoce con el nombre de Teoría del Titulo y el Modo. El modo puede revestir diversas formas: •
Entrega real, que consiste en la entrega física de la finca, que significa posesión real de la misma.
•
Entrega fingida, que puede ser: •
Simbólica instrumental, por medio del otorgamiento de la escritura publica (artículos 1462 y 1464 del Cc.) CICCP Demarcación de Madrid
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Simbólica no instrumental, por medio de la entrega de llaves (articulo 1463 del Cc).
•
“Brevi Manu”, que se da en el caso de venta al arrendador que ya ocupaba el inmueble, en cuyo caso el contrato equivale a la entrega.
•
Cuasi tradición, por medio de la entrega de títulos o del uso del derecho
•
Por ley, en los casos específicamente recogidos en ella.
Así pues el contrato privado suele ser fuente de frecuentes controversias, cuando el vendedor por las razones que fueren, se niega a entregar la cosa, o se niega el vendedor o sus herederos, si este ha fallecido, a elevar el contrato privado a escritura publica, casos en los que hay que recurrir a los Tribunales, con el pretexto del vendedor de la nulidad o ineficacia de la compraventa por falta de concurrencia de la entrega, el modo, lo que constituye una verdadera falacia como bien señala la STS de 19 de febrero de 1990, diciendo que: los contratos que tengan por objeto la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles no requieren para su validez el otorgamiento de escritura publica, al regir en nuestro ordenamiento positivo el sistema espiritualista, según tiene declarado esta Sala, entre otras y como más recientes, sentencias de 3 de febrero y 30 de mayo de 1987 y 3 de octubre de 1988, de que la normativa contenida en el numero 1° del articulo 1280 del Cc, en relación con el 1279, no impide que cualquiera de las partes contratantes, en este caso, el demandante comprador, pueda solicitar la elevación del contrato a escritura publica como reconocen las sentencias de 7 de enero de 1924, 29 de diciembre de 1926 y 24 de diciembre de 1929. Es una característica esencial para la validez del contrato de compraventa la capacidad legal de los contratantes, por lo que tratándose de vendedores personas jurídicas (sociedades) los firmantes del contrato deben ser los representantes de aquellas debidamente autorizados para otorgar estos contratos, lo que se acredita mediante la correspondiente escritura publica de poder inscrita en el Registro Mercantil, que este vigente. Cuando se trata de personas físicas deben ser mayores de edad y gozar de plena capacidad legal, debiéndose estudiar su vecindad civil, que es la determinante para la aplicación a las mismas del derecho civil común (el código civil español) o el foral de la comunidad autónoma a la que pertenezca. Si son solteros o viudos, no suelen existir problemas adicionales, pero si en el caso de personas casadas ca sadas según segú n el régimen patrimonial aplicable a su matrimonio, que puede ser:
Separación de Bienes, cada cónyuge adquiere para sí solo los bienes que obtiene de forma onerosa y puede disponer libremente de los mismos sin necesitar el consentimiento del otro cónyuge. CICCP Demarcación de Madrid
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Gananciales, cualquier adquisición onerosa, hecha por uno u otro cónyuge, concurriendo o no el otro, pertenece a ambos a partes iguales, no pudiéndose disponer de ellos por el consentimiento de uno solo de los cónyuges, sino por ambos conjuntamente o por uno de ellos con el consentimiento del otro. El régimen matrimonial debe constar en escritura publica denominada, capitulaciones matrimoniales, que podrá haber sido otorgada antes o después del matrimonio. En defecto de dichas capitulaciones, la aplicación de un régimen u otro viene determinado por la vecindad civil. A estos efectos, en los distintos regímenes se aplica lo siguiente:
TABLA 3.4 REGIMEN APLICABLE DERECHO CIVIL COMUN ESPECIAL DE BALEARES ESPECIAL DE CATALUÑA ESPECIAL DE GALICIA ESPECIAL DE ARAGON FORAL DE NAVARRA COMPILACION DE VIZCAYA Y ALAVA
REGIMEN MATRIMONIAL EXISTENTE EN DEFECTO DE CAPITULACIONES Gananciales Separación de Bienes Separación de Bienes Gananciales Gananciales Sociedad conyugal de conquistas análoga al régimen de gananciales del Cc. Comunicación foral de bienes análogo al régimen de gananciales del Cc.
La vecindad civil se determina por el articulo 14 del Código Civil, y para matrimonios celebrados antes del 15 de octubre de 1990, la mujer sigue la vecindad del marido, mientras que para los matrimonios constituidos con posterioridad a esta fecha, el matrimonio no altera la vecindad, a menos que cualquiera de ellos quiera adoptar la de su consorte. Se adquiere la vecindad civil por el nacimiento, adoptando la de los padres y se altera por la residencia continuada durante dos años en otro territorio distinto al de origen, siempre que así se manifieste en el Registro Civil, o por residencial continuada por mas de diez años aunque no se haya manifestado tal voluntad. Es obligación del vendedor el saneamiento del inmueble vendido (articulo 1474 del Cc), por el que debe responder en un doble aspecto:
Por evicción, garantizara al comprador la posesión legal y pacifica del inmueble vendido, ante la eventualidad de que se prive al comprador, por sentencia firme, y en virtud de un derecho de recho anterior a la compra, de todo o parte de él.
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Por vicios o defectos ocultos (aunque los ignore) que tuviere el inmueble, si lo hacen impropio para el uso a que sé destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría pagado menos; el comprador puede, en estos casos, optar por desistir del contrato, o rebajar una cantidad proporcional del precio, y para ello dispone de seis meses, a contar desde la entrega del inmueble vendido. Para determinar el precio del inmueble objeto del contrato caben dos alternativas: •
A precio alzado, señalando según el articulo 1471 del Cc: Solo los linderos Los linderos y su cabida en metros cuadrados o unidad equivalente, con lo cual deberá entregarse todo lo comprendido dentro de los linderos, aun cuando exceda de la cabida; y si no se pudiere entregar todo, el precio pactado se reducirá de forma proporcional, salvo que el comprador inste la resolución del contrato.
•
A razón de un precio unitario, establecido sobre la base de los siguientes supuestos: Precio por metro cuadrado de superficie bruta del d el terreno Precio por metro cuadrado de techo edificable
El primer sistema supone comprar el inmueble como “cuerpo cierto”, por lo que no caben reclamaciones posteriores sobre excesos o defectos de cabida. Si se adquiere a razón de un precio unitario sobre superficie bruta de terreno, es fácil realizar la comprobación de su cabida, con un simple levantamiento topográfico, y solicitar su correspondiente modificación Catastral. Si esta cabida difiere de la que consta en el registro de la Propiedad caben las siguientes actuaciones, según lo dispuesto en el Real Decreto 1867/1998, de 4 de d e septiembre: Si el exceso de cabida solicitado no excede de la vigésima parte de la superficie ya inscrita, se solicitara del Registrador que, al mismo tiempo que inscribe la compraventa inscriba también, de oficio, como modificación de superficie, el exceso de cabida registrado por la medición real últimamente efectuada. Si el exceso de cabida solicitado no excede de la quinta parte de la superficie ya inscrita, se solicitara del Registrador que inscriba también, de oficio, el exceso de cabida registrado por la medición real últimamente efectuada, acompañando Certificado de Técnico competente en los términos previstos en el articulo 53 de la CICCP Demarcación de Madrid
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Ley de 30 de diciembre de 1996, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título título translativo Si el exceso de cabida excede de la quinta parte se solicitara del Registrador que, al mismo tiempo que inscribe la compraventa inscriba también el exceso de cabida registrado por la medición real últimamente efectuada, acompañando la Certificación Catastral correspondiente. También podrá solicitarse la inscripción del exceso de cabida a través de la incoación de un expediente de dominio. Según los artículos 8 y 10 del Real Decreto 1093/1997, d e4 de julio, la aprobación definitiva del proyecto de equidistribucion será titulo suficiente para: La inmatriculacion de fincas que carecieren de inscripción La rectificación de su extensión superficial, de sus linderos o d cualquier otra circunstancia. En el caso de que la finca origen fuere de titular desconocido, la finca resultado se inscribirá a favor de la Administración actuante, con carácter fiduciario y para la entrega a quien acredite mejor derecho sobre s obre la misma. En el mercado inmobiliario este tipo de transacciones se suelen utilizar para adquirir terrenos que todavía no han sido calificados al estar pendiente de aprobación el PGOU, aunque lógicamente el precio unitario tendrá en consideración la previsible futura calificación urbanística. Si el terreno, ya esta calificado urbanisticamente, aunque todavía esta sin concretar la edificabilidad que le corresponde, por estar parte del planeamiento sin aprobar, se suele adquirir fijando un precio unitario, que se aplicara, en principio a la edificabilidad inicialmente prevista, modificándose el precio final, en mas o en menos, como consecuencia de aplicar el precio fijado a la edificabilidad final resultante. Si se adquiere a razón de un precio unitario, hay que tener en cuenta las situaciones, posteriores a la firma del contrato que según el articulo 1.469 a 1.472 del Cc, pueden darse, y que se resumen en la Tabla:
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TABLA 3.5 SITUACION
Defecto de Cabida
Exceso de Cabida Igual Cabida, pero alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato
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SUPERFICIE REAL
ACCIONES PARA EL COMPRADOR (Plazo máximo para su ejercicio 6 meses)
Inferior a 1/10
Optar por la rebaja proporcional del precio o por la rescisión del contrato Superior a 1/10 Rebaja proporcional del precio. Inferior a 1/20 Pagar el exceso Superior a 1/20 Optar por pagar el exceso o desistir del contrato Si el menor valor Optar por rescindir el contrato excede de 1/10 o rebajar proporcionalmente el precio. Si el menor valor no Rebajar proporcionalmente el excede de 1/10 precio.
Como hemos dicho la adquisición de un terreno esta ligada de forma directa al aprovechamiento urbanístico que tenga asignado. Si el terreno no es urbanizable en la compraventa se deberá hacer constar según la vigente Ley del Suelo, en el articulo 21 de la Ley 6/1998, que se trata de terrenos no susceptibles de edificación; pero en el resto de casos, en la enajenación deberá hacerse constar: En los terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de aprobación del planeamiento y las cláusulas que se refieran a la disposición de las parcelas y compromisos con los adquirentes. En terrenos en proceso de urbanización, los compromisos que el propietario haya asumido, en orden a la misma, y cuyo cumplimiento este pendiente. En caso contrario, el contrato se podrá rescindir por el comprador, en el plazo de un año desde su otorgamiento, y exigir la indemnización por daños y perjuicios. Es obligación del comprador el pago del precio en las condiciones y plazos estipulados; pudiéndose efectuar el abono del precio en las siguientes modalidades:
Confesado, por declaración del vendedor de que ya ha recibido el precio con anterioridad al acto de firma del contrato, sirviendo la referida declaración como carta de pago.
De presente, en el acto de la firma del contrato, pudiéndose realizar el pago en efectivo, entregando billetes y monedas en euros de curso legal, o bien en talones o CICCP Demarcación de Madrid
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cheque, lo que en este caso, representa un peligro de impago, por lo que se suele exigir en estos casos el pago con talón conformado, por el que el Banco o Entidad de Crédito librada certifica que existe saldo en la cuenta del librador y queda congelada dicha cantidad hasta la presentación a su cobro del cheque.
Aplazado, en cuyo caso el precio se abona en los plazos convenidos, o bien parte en efectivo y parte aplazada. La documentación de los pagos aplazados puede efectuarse en las siguientes modalidades: •
•
Simple compromiso de ingresar la cantidad correspondiente de cada plazo a pagar en una cuenta bancaria determinada del vendedor. Instrumentando los futuros compromisos en letras de cambio o en pagares, librados por el vendedor y aceptados por el comprador.
A su vez, respecto a estos compromisos de pago aplazado, y desde el punto de vista de garantizar su cobro, pueden estipularse en el contrato las siguientes cláusulas: Sin ninguna garantía expresa, excepto, claro esta, la personal del deudor, que según el articulo 1124 del Cc responde con todos sus bienes presentes y futuros. Con garantía establecida, como cláusula resolutoria expresa, que actúa en caso de falta de pago, y una vez requerido judicialmente o por acta notarial el deudor al pago, según el artículo 1504 del Cc. Con condición suspensiva, por la que el dueño del terreno retiene su propiedad hasta el total pago del mismo. Afianzando las cantidades aplazadas, por medio de aval de un tercero, generalmente se exige que el avalista sea una Entidad de Crédito; en el caso de que los pagos se hayan instrumentado en letras de cambio o pagares, el aval se puede también formalizar en el mismo documento. Hipotecando el terreno a favor del propio vendedor o de un tercero que facilita la financiación necesaria. En el caso de pagos aplazados instrumentados en letras de cambio, es útil reseñar los efectos en la propia escritura de compraventa (señalando numeración de cada letra, fecha de aceptación, fecha de vencimiento y nominal de cada una), ya que con esta precaución, al comprador le bastara acreditar ante Notario, que tiene las letras ya pagadas en su poder para que le pueda ser otorgada la correspondiente escritura publica de cancelación sin necesidad del concurso del vendedor, lo que representa indudables ventajas en caso de fallecimiento o inexistencia de este (Resolución de la CICCP Demarcación de Madrid
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Dirección general de Registros y Notariado de 30 de mayo de 1980, sobre la base de los artículos 23 y 156 de la Ley Hipotecaria). En general, los pagos aplazados que se hayan convenido se incrementan con el importe correspondiente al tipo de interés anual que igualmente se hubiese pactado. Un ultimo aspecto, a determinar en las negociaciones, es quien corre con los gastos que origina la operación, y que vamos a enumerar a continuación: •
•
Otorgamiento de la Escritura Publica, Primera Copia, y posteriores Copias que pudieran expenderse de la misma por el Notario autorizante. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Legalmente, según el Articulo 1455 del Cc, los gastos de otorgamiento corresponden al vendedor, y los de primera copia y los posteriores a la venta, como es el caso de la inscripción registral, al comprador, aunque lógicamente existe libertad para que se pueda pactar cualquier otra distribución de gastos que se convenga. Según la ley foral Navarra, estos gastos se reparten al 50% entre comprador y vendedor.
3.2.1.3.1 - OPERACIONES Y CLAUSULAS COMPLEMENTARIAS EN LA COMPRAVENTA Al realizar la compraventa, pueden existir dos tipos de problemática jurídica que es preciso resolver “a priori” o en el propio clausulado del contrato: contrato: La derivada de la titularidad registral de la finca objeto del contrato La derivada del aseguramiento de las cantidades aplazadas. El Promotor, en cualquier caso, debe intentar que el otorgamiento de la escritura publica se realice lo mas rápidamente posible, como único medio para su acceso al Registro de la Propiedad, para tener así la máxima seguridad frente a terceros. Surge pues la primera problemática: que tengamos dificultades para que esta inscripción registral se efectúe a nuestro nombre sin ninguna incidencia. El segundo inconveniente se deriva directamente de la posible oposición del vendedor del terreno, que es su propietario, sobre las garantías que se le pueden ofrecer por las cantidades pendientes de pago. Para resolver esta problemática se suelen utilizar cláusulas legales inmersas en el propio contrato de compraventa como: las Suspensivas, Resolutorias, el Pacto de Reserva de Dominio, el Pacto de Reserva de Hipoteca, el Pacto Comisorio o la Condición Resolutoria Tácita. Otro camino es la utilización de garantías de tipo económico, que pueden figurar de forma CICCP Demarcación de Madrid
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independiente al propio contrato de compraventa: Fianzas de terceros (normalmente Entidades de Crédito), Letras Avaladas o Hipoteca. Hay que tener en cuenta que si la compra se efectúa con pago aplazado, la única forma de tener el terreno adquirido libre de cargas, para poder acceder a los Prestamos para la Construcción, es la de utilizar fianzas de terceros o letras avaladas, ya que en el resto de supuestos, el hipotecante quedara siempre en segundo lugar, situación a la que no suelen acceder. En el caso de que el promotor obtenga una hipoteca sobre el terreno, se consigue pagar al vendedor en efectivo, y la hipoteca concedida puede ampliarse para la construcción.
3.2.1.3.2. - MODIFICACION REGISTRAL DE FINCAS La casuística con la que nos podemos encontrar, tiene las siguientes características comunes: las operaciones deben ser efectuadas por el propietario, titular registral, y otorgarse en escritura publica. en el caso de fincas hipotecadas, la hipoteca continua íntegramente tanto sobre la finca primitiva como en las resultantes de la modificación, debiendo comparecer, en su caso, el acreedor hipotecante, a fin de distribuir la responsabilidad hipotecaria sobre las fincas o determinar la liberación de alguna o algunas de ellas. Se necesita licencia municipal previa o certificado de innecesariedad. innecesa riedad. Los tipos de modificaciones son las siguientes:
-
DEFECTO DE CABIDA SEGREGACION, implica separar de una finca registral una porción de la
misma, que va a ser la finca objeto del contrato de compraventa, que pasa a constituirse en finca registral independiente de la finca origen, denominada finca matriz, en contraposición de la nueva finca creada que se denomina finca segregada.
DIVISION MATERIAL , supone que una única finca registral se descompone en dos o más porciones que forman fincas registrales nuevas, propias e independientes de la inicial, que desaparece desap arece del Registro de la Propiedad.
AGRUPACION DE FINCAS, supone que dos o más fincas registrales independientes se unen para formar una única finca registral. Solo pueden agruparse fincas colindantes o las que no siéndolo constituyan una unidad económica (agrupación de fincas discontinuas). En el caso de que la agrupación sea de distintos CICCP Demarcación de Madrid
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propietarios, se constituye entre ellos un condominio o comunidad de bienes, determinándose las cuotas indivisas que le corresponde a cada propietario en la finca resultante de la agrupación.
AGREGACION DE FINCAS, supone que una finca registral pasa a formar parte de otra finca registral independiente de cabida superior, desapareciendo la primera y permaneciendo en el registro la segunda ampliada en proporción a la finca que se ha integrado en la misma. Solo pueden ser objeto de agregación las fincas colindantes o las que no siéndolo constituyan una unidad económica (agrupación de fincas discontinuas) y además es condición indispensable que la superficie de la finca a agregar no exceda de la quinta parte de la finca receptora.
3.2.1.3.3. - CLAUSULAS DE CONDICION Una de las posibilidades que los contratantes tienen en cualquier operación que efectúen es el sometimiento de la misma a condición. Las condiciones pueden ser de dos tipos: suspensivas y resolutorias. Siguiendo lo dispuesto en los artículos 1122 y 1123 del Código Civil es condición suspensiva aquella que tiene como objeto suspender la eficacia del contrato principal del que son accesorias hasta que la condición se cumpla. El cumplimiento de la condición determina la perfección del contrato mientras que su incumplimiento en el plazo estipulado determina la definitiva definitiva ineficacia del mismo. mismo. Por el contrario, las condiciones resolutorias no impiden que el contrato principal surta efectos desde su inicio, pero su cumplimiento determina la Resolución de las obligaciones asumidas por los contratantes y consiguiente restitución de las prestaciones ya realizadas. Es decir la extinción de la condición resolutoria determina la consolidación de los efectos del contrato. Las cláusulas de más frecuente utilización son las siguientes:
PACTO DE RESERVA DE DOMINIO, es una cláusula de carácter resolutorio (STS de 14 de marzo de 1966 y 14 de noviembre de 1970) en cuya virtud se transmite solo la posesión de un bien, no la propiedad, que queda reservada a favor del vendedor hasta tanto el adquirente satisfaga el total importe del precio acordado.
CLAUSULA RESOLUTORIA EXPLICITA, condición que acompaña a la compraventa de un bien, dando lugar, en caso de impago de su precio, a la resolución del contrato.
GARANTIA HIPOTECARIA A FAVOR DEL VENDEDOR, que permite ejecutar el bien en caso de impago. CICCP Demarcación de Madrid
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PACTO DE RETRO, es un retracto convencional que supone la venta de un bien con derecho, para el vendedor, de recuperar recuperar la cosa vendida.
3.2.1.4. - EL CONTRATO DE PERMUTA Los contratos de permuta están regulados por el Código Civil, en sus artículos 1538 a 1541. El contenido de los mismos se concreta en: Articulo 1538. Concepto: la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
Articulo 1539. Permuta de cosa ajena Articulo 1540 La evicción de la permuta Articulo 1541 Aplicación de las disposiciones de las ventas Los caracteres básicos del contrato de permuta son los siguientes: Es un contrato bilateral, del que se derivan dos obligaciones de dar, igualmente principales. Oneroso, que no requiere la identidad en cuanto al valor de las prestaciones intercambiadas. Consensual, en este sentido el acuerdo entre las partes puede dar lugar a contratos en que: Las entregas de los bienes sea simultanea a la celebración del contrato Que pase cierto tiempo entre la perfección y la consumación del contrato. Que solo una de las partes cumpla inicialmente con la entrega del bien. Transmite la propiedad de los bienes por tradición, por el solo contrato de permuta, que es titulo de propiedad Obligación de la transmisión de la propiedad, ya que por el contrato de permuta, cada permutante se obliga, para perfeccionar la operación, a la transmisión de la propiedad de la cosa que entrega. Se diferencia del contrato de compraventa en que: CICCP Demarcación de Madrid
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La contraprestación, o por lo menos la parte más importante de la misma (mas del 50%) no es en dinero, sino que consiste en la entrega de otro bien inmueble. Que entre los permutantes no cabe la distinción entre comprador y vendedor. Las formas de garantizar el precio aplazado no resultan apropiadas a la permuta, aunque a veces se puede establecer para este fin, cláusulas de reserva de dominio. En la compraventa solo se asume el compromiso de asegurar la posesión legal y pacifica de la cosa vendida, mientras que en el contrato de permuta cada permutante se obliga a transferir al otro la propiedad de las cosas permutadas. Los tipos de permuta pueden ser: Permuta sencilla de bien por bien de valores equivalentes. Permuta con suplemento en metálico en el que el valor de uno de los bienes objeto del intercambio es superior al otro, por lo que el adquirente del bien de mayor valor abona la diferencia en metálico. El caso de que la diferencia surja por una declaración de valores de los bienes intercambiados, sin que exista abono en metálico por la diferencia, ni ninguna contraprestación onerosa de otro tipo, en cuyo caso existiría una donación que produciría un incremento patrimonial patrimonial gratuito al adquirente adquirente del bien de mayor valor. valor.
3.2.1.5. - EL CONTRATO DE APORTACION Es un contrato que la doctrina mayoritaria ha venido calificando como de permuta de cosa futura, si bien la jurisprudencia lo califica de contrato de carácter atípico (Sentencias del TS de 22 de mayo de 1974, 2 de enero de 1976, 30 de junio de 1977, 12 de febrero de 1979 y 7 de julio de 1982), que consiste en adquirir la propiedad o el uso del terreno con el compromiso por el promotor (cesionario), de entregar al vendedor (dueño del terreno o cedente) una parte de los inmuebles a construir sobre el mismo. Sus modalidades son las siguientes:
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A- APORTACIÓN DEL SOLAR POR EL DUEÑO Operación que puede realizarse, a su vez, bajo las siguientes modalidades:
Clásica determinada, en la que se transmite la propiedad del solar a cambio de que se transmita al cedente determinados pisos o locales del edificio construido sobre él.
Clásica Indeterminada, por la que se transmite la propiedad del solar a cambio de un porcentaje (son porcentajes usuales del 20% al 30%) sobre lo edificado, sin determinar a priori los pisos, plantas o locales que se recibirán
Cesión de Cuota Indivisa, por la que no se transmite la totalidad del solar, sino solo una parte indivisa de aquel, recibiendo como contraprestación ciertas vivienda o locales a construir sobre el mismo. Por ejemplo, si se pacta una operación de aportación al 30%, el dueño del solar solo transmite el 70%, recibiendo a cambio el porcentaje de edificación del 30% de lo edificado, sobre el solar que será de su titularidad. Presenta la problemática, para el cedente, de que se constituye un proindiviso sobre el terreno, lo que representa que el cedente tiene la correspondiente cuota de responsabilidad sobre el negocio inmobiliario del promotor, asumiendo en particular, durante la construcción, su parte proporcional en las obligaciones y responsabilidades de la misma, respondiendo con todo su patrimonio de forma ilimitada, en virtud de lo dispuesto en los artículos 393 Cc y 1.911 del Cc.
Cesión del Derecho de Vuelo (ver concepto en epígrafe 5.2.2.2), por la que el dueño del solar a cambio de la ejecución de la planta baja, o de esta y de algunas sucesivas, le transmite el derecho a la sobreelevacion del edificio, por encima de las plantas que se ha reservado el cedente dueño del solar y que se obliga a construir el el promotor. No existe en este caso, transmisión del solar, ya que el dueño retiene su propiedad, limitándose a ceder un derecho real, el del vuelo, que como tal será hipotecable. Presenta una importante seguridad para el cedente del terreno, ya que el promotor debe construir primero las plantas bajas del edificio que serán, parte o todas ellas, para el cedente, y una vez terminadas estas, es cuando nacerá jurídicamente su derecho de vuelo sobre las plantas restantes a construir sobre aquellas, que serán las que se quede el promotor.
Reserva de Vuelo, es el caso inverso del anterior, por el que el dueño del solar transmite el mismo, reservándose para sí como contraprestación un derecho de sobreelevacion a partir de una determinada planta. Su seguridad quedara en precario ya que el promotor adquiere la propiedad de solar y el derecho que se ha reservado nace después de que se hayan construido las plantas del promotor.
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Cesión del Derecho de Superficie (ver concepto en epígrafe 5.2.2.1), por el que se pacta la transmisión por el dueño del derecho de superficie sobre el solar, recibiendo como contraprestación la adjudicación de ciertos pisos o locales.
Venta del solar mediante contraprestación aplazada y alternativa a favor del vendedor, por el que se pacta la transmisión por el dueño del solar con precio previamente fijado o en las unidades de obra determinadas como equivalentes al mismo. Sistema que tiene la ventaja para el cedente de que en caso de incumplimiento por el promotor, el cedente recibiría el precio en dinero que se hubiese pactado por el mismo.
B - APORTACIÓN DEL SOLAR CON PARTICIPACIÓN DEL DUEÑO EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO Que puede efectuarse, entre otras, en las siguientes modalidades:
Participación en las Ganancias Liquidas, modalidad bajo la cual el dueño aporta el solar a una entidad de carácter mercantil, y en consecuencia debe, en su caso, tener que soportar las perdidas en que pudiera incurrirse; la formalización jurídica puede realizarse utilizando utilizando una de las siguientes tipologías societarias: societarias: •
•
•
Comunidad de Bienes Sociedad Mercantil, siendo a estos efectos la modalidad más conveniente la Sociedad Comanditaria Cuenta en Participación
Participación en la Ventas Brutas de la Edificación, con lo cual el dueño no soporta las eventuales perdidas que pudieran producirse en la promoción inmobiliaria a realizar por el promotor. Normalmente se forma una Comunidad de Bienes, condicionando a la terminación del edificio la transmisión de la participación indivisa del promotor, y de forma simultanea se firma un contrato de servicios, por el cual el promotor se obliga a vender la participación del dueño del solar en la edificación construida.
Las operaciones de aportación son las preferidas por los Promotores, ya que desde el punto de vista financiero, la adquisición del solar no implica desembolso dinerario (salvo una pequeña parte, sí se pacta una de carácter mixto, con entrega de una cantidad en metálico y el resto en unidades a construir). No obstante suele presentar dificultades de negociación con los dueños dueño s de los terrenos, ya que en estos casos hay que equilibrar la asimetría de las obligaciones que asumen las partes: el dueño del solar cede su titularidad en el momento de formalizar el contrato, mientras CICCP Demarcación de Madrid
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el promotor, sin entregar nada a cambio, salvo una simple promesa de futuro, entra en posesión del solar, encarga la construcción de una determinada edificación sobre el mismo, lo hipoteca, vende los pisos y locales, etc. El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, modifica determinados artículos del Reglamento Hipotecario, de los que algunos tienen incidencia directa en el contrato de aportación. En concreto el Art. 13, queda redactado como sigue: En las cesiones de suelo por obra futura, en las que se estipule que la contraprestación a la cesión consiste en la transmisión actual de pisos o locales del edificio a construir, que aparezcan descritos en el propio título de permuta conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y con fijación de la cuota que les corresponderá en los elementos comunes, al practicarse la inscripción se hará constar la especial comunidad constituida entre cedente y cesionario, siempre que se fije un plazo para realizar la edificación, que no podrá exceder de diez años. Salvo que en el título de cesión se pacte otra cosa, el cesionario podrá por sí solo otorgar las escrituras correspondientes de obra nueva y propiedad horizontal, siempre que coincida exactamente la descripción que se haga en ellas de los elementos independientes a que se refiere el párrafo anterior. La inscripción de la propiedad horizontal determinará que tales elementos quedan inscritos a favor del cedente, sin necesidad de formalizar acta notarial de entrega. Salvo pacto en contrario, el cesionario no podrá enajenar ni gravar, sin consentimiento del cedente, los elementos independientes que constituyen la prestación. Este régimen no será aplicable cuando los contratantes hayan configurado la contraprestación a la cesión de forma distinta a la contemplada en el párrafo primero o como meramente obligacional. En este caso se expresará de forma escueta, en el cuerpo del asiento, que la contraprestación a la cesión es la obra futura, pero sin detallar ésta. En el acta de inscripción y en la nota al pie del documento se hará constar que el derecho a la obra futura no es objeto de inscripción. No obstante, si se hubiera garantizado la contraprestación con condición resolutoria u otra garantía real, se inscribirán estas garantías conforme al articulo 11 de la Ley Hipotecaria. Esta legislación contenida en el Reglamento Hipotecario, que venia a resolver en parte la problemática del cedente, otorgándole una mayor seguridad jurídica, ha sido
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declarada inconstitucional por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, por las siguientes razones: - El contrato se califica de permuta - Según lo dispuesto en los tres primeros párrafos el cedente podría adquirir la propiedad de los pisos o locales convenidos, lo que altera en un simple reglamento el régimen legal de adquisición de la propiedad establecido en el Articulo 609 del Cc de la doctrina del titulo y el modo, que ya hemos comentado, y que requiere la concurrencia de titulo y modo, de manera que no basta el contrato si no va unido a la entrega de la cosa vendida, lo que no cabe en este caso, porque no tiene existencia al tratarse de pisos o locales de un edificio a construir. - Los párrafos 4° y 5° siguen vigentes, configurándose en ellos un negocio meramente obligacional.
3.2.1.6. - ADQUISICION INDIRECTA DE SUELO A TRAVES DE LA COMPRA DE UNA SOCIEDAD Dado que la aportación de inmuebles a una sociedad tributa al tipo del 1%, y la transmisión de acciones de una sociedad mercantil esta exenta de tributación, puede convenir la adquisición de terrenos cuyo titular sea una sociedad, o la aportación de los mismos a una sociedad. En estos casos se pueden aplicar los dos procedimientos siguientes: Comprar la totalidad de las acciones de la misma. Esta operación tiene el riesgo de que el balance de la sociedad que se adquiere tenga obligaciones fiscales o de otro tipo, no reflejadas en balance, y que en consecuencia se trasladen a los nuevos propietarios. Para obviar este inconveniente es útil que los antiguos dueños de la sociedad garanticen la exactitud y veracidad de las cuentas contenidas en el balance, garantía que, en general, es de difícil cuantificaron. Constituir una nueva sociedad, o ampliar el capital de una existente, de forma que el vendedor aporte el terreno, y reciba como pago, las acciones de la sociedad que correspondan a su valoración, para posteriormente: Liquidar la sociedad, adjudicando el inmueble al promotor y el dinero equivalente al aportante del terreno. Que el dueño del terreno, que ha suscrito las acciones de la ampliación de capital, proceda a su enajenación a favor de los socios de la misma.
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En estos casos vienen regulados en la Ley de Sociedades Anónimas, que a estos efectos establece en sus artículos 38, 39 y 41 lo siguiente: Previa a la aportación del inmueble debe existir un informe pericial de su valor, para lo cual el registrador mercantil nombrara el perito correspondiente que efectúe la tasación. El aportante debe asumir todas las obligaciones propias del vendedor, estipuladas en el Código Civil. Las adquisiciones de bienes por la sociedad a título oneroso realizadas dentro de los dos años posteriores a su constitución habrán de ser previamente aprobadas por la Junta general siempre que el importe de aquellas exceda de la décima parte del capital social. Se exceptúan de dicho requisito las adquisiciones comprendidas en las operaciones ordinarias de la sociedad, es decir si el objeto social es el propio de una inmobiliaria dedicada a la compraventa de inmuebles, así como las compras que se realicen en Bolsa o en subasta publica. Para el caso de Sociedades de Responsabilidad Limitada se mantienen las premisas explicadas para las sociedades anónimas, excepto en lo que respecta a la tasación pericial nombrado por el registrador mercantil. Otro inconveniente importante en estos casos de adquisición de las acciones de una sociedad es que, si como es usual, el terreno esta contabilizado a valor de adquisición y el valor de las acciones, como también será normal, es superior, se producirá un efecto fiscal de cómo mínimo un adelanto del Impuesto de Sociedades, ya que se contabilizaran beneficios que no se corresponden con el valor de la inversión realizada por el promotor comprador de las mismas, aunque una vez terminada la operación y liquidada la sociedad el accionista pueda recuperar estos adelantos, en todo o en parte, al contabilizar minusvalias en el valor liquidativo de sus acciones.
3.2.2. - ADQUISICION DEL DERECHO DE USO En derecho un tipo particular de derechos privados son los derechos reales, que atribuyen a su titular un poder de inmediata dominación sobre una cosa frente a cualquiera. A partir de esta concepción se distingue entre:
Derecho real pleno: que se confunde con el derecho de propiedad. Derechos reales limitados, como son: •
Derecho de garantía, que aseguran el cumplimiento de una obligación. Garantizan un préstamo o cualquier otra operación (garantía de pagos CICCP Demarcación de Madrid
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aplazados, débitos preexistentes, obligaciones de hacer o no hacer, etc.). Las modalidades de este tipo de garantías son la hipoteca (sobre bienes inmuebles o muebles ajenos), prenda (sobre bienes muebles ajenos) y la anticresis (derecho a percibir los frutos de un inmueble de su deudor con la obligación de aplicarlos a los intereses y el capital de su crédito). •
Derecho de uso y disfrute, que suponen para el titular el disfrute total o parcial de una cosa. Sus modalidades son, entre otros: el usufructo (faculta a una persona, el usufructuario, para usar y disfrutar de los bienes o derechos de otra, el nudo propietario, percibiendo frutos pero con la obligación de conservar su forma y sustancia), el uso (facultad de usar una cosa percibiendo los frutos que basten a las necesidades del usuario y su familia), la habitación (facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias), el derecho de superficie y el derecho de
vuelo
•
Derecho de adquisición, que permiten reclamar en beneficio propio la transmisión de derechos sobre la cosa a quien quiera que la posea. Son los derechos de retracto, que puede ser: convencional, reserva del vendedor para recuperar la cosa vendida, o retracto legal, si es la ley quien concede un derecho a un tercero para subrogarse en el lugar del adquirente; el derecho de opción y la promesa de contrato.
Con la adquisición del derecho al uso del suelo, el Promotor puede desarrollar su actividad de promoción si este derecho de uso le permite construir edificaciones sobre el mismo. La adquisición de este derecho viene, en general limitado por un numero determinado de años, y su cesión puede ser: gratuita o onerosa, mediante el pago de una cantidad total a pagar a la formalización de la cesión o por el pago de un canon periódico durante el plazo de duración de la cesión. Los dos instrumentos legales para adquirir este uso son: Derecho de Superficie y Derecho de Vuelo, cuyas características se sintetizan a continuación.
3.2.2.1. - EL DERECHO DE SUPERFICIE: El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario, da al artículo 16.1, en su nueva redacción, lo siguiente: Para su eficaz constitución deberá inscribirse a favor del superficiario el derecho de construir edificios en suelo ajeno y el de levantar nuevas construcciones sobre el vuelo o efectuarlas bajo el suelo de fundos ajenos. Los títulos públicos en que se establezca dicho derecho de superficie deberán reunir, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, las siguientes: CICCP Demarcación de Madrid
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Plazo de duración del derecho de superficie, que no excederá de 75 años en el concedido por los Ayuntamientos y demás personas públicas, ni de 99 en él convenido entre particulares. Transcurrido el plazo, lo edificado pasará a ser propiedad del dueño del suelo, salvo pacto en contrario. No obstante, antes de su vencimiento, podrá pactarse una prórroga por otro periodo no superior al máximo legal. Determinación del canon o precio que haya de satisfacer el superficiario, si el derecho se constituye a título oneroso. Plazo señalado para iniciar la edificación que no podrá exceder de 5 años; sus características generales y destino de la construcción. El transcurso del plazo no impedirá, sin embargo, la inscripción de la declaración de obra nueva, siempre que el régimen del derecho de superficie esté aún aú n vigente e inscrito. d) Pactos relativos a la realización de actos de disposición por el superficiario. s uperficiario. Garantías de trascendencia real con que se asegure el cumplimiento de los pactos del contrato. La contraprestación que recibe el propietario por parte del superficiario puede consistir en: • • •
Gratuito Una cantidad única al constituirse el derecho Un canon o renta periódica a recibir durante la vigencia del derecho
En la adquisición, en el momento de la reversión, de las mejoras realizadas, que en este caso consistirían en la transmisión de la edificación realizada sobre la finca objeto del derecho de superficie. s uperficie.
3.2.2.2. - DERECHO DE VUELO El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, modifica determinados artículos del Reglamento Hipotecario, en particular el articulo 16.2, queda redactado como sigue: El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del Art. 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar:
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a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. b) Determinación concreta del número máximo de plantas a construir (declarado
inconstitucional por sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000)
c) El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, no podrá exceder de 10 años (declarado inconstitucional por sentencia del Tribunal Supremo de 24 de
febrero de 2000)
d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción. Así pues el citado articulo declara que el derecho de vuelo es inscribible, y lo diferencia claramente del derecho de superficie al citar ”sin constituir derecho de superficie”.
ADQUISICION DEL USO DEL SUELO FUTURO EDIFICIO A CONSTRUIR EDIFICIO CONSTRUIDO TERRENO
TERRENO
DERECHO DE SUPERFICIE DERECHO DE VUELO
Los derechos de vuelo o subvuelo, se pueden constituir por medio de: Reserva a favor del propietario que realiza al transmitir total o parcialmente la edificación. Transmisión del derecho, directamente por el propietario, a un tercero.
Por lo que en la practica inmobiliaria, se da el primer supuesto, cuando el promotor se lo reserva antes de proceder a la enajenación de los pisos o locales CICCP Demarcación de Madrid
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del edificio que constituye la promoción, normalmente en supuestos de edificaciones en el centro urbano de las ciudades, en los que el Plan General vigente cuando construye el edificio, no le permite alcanzar la altura de los colindantes, aunque es previsible que en una futura revisión del Plan General, si se permita.
3.2.3. - ADQUISICION DE EDIFICACIONES Una operación de frecuente utilización en el sector inmobiliario es la adquisición de suelo que ya esta edificado, bien para: Demoler lo edificado y realizar una nueva promoción sobre el mismo Rehabilitar lo edificado adaptándolo a las nuevas tipologías edificatorias En el primer caso la promoción, en nada se diferencia de la adquisición del solar, ya que su objeto es el mismo; sin embargo el caso de proceder a la rehabilitación de lo edificado, presenta singularidades especificas de gestión, y sobre todo de ejecución de la obra, ya que su precio estará mucho más indeterminado que en una obra nueva, no solo por la multitud de imprevistos que podrán aparecer, sino también debido a la lentitud en su ritmo de ejecución. La negociación de su adquisición es en ambos casos mucho mas complicada, ya que en general se requiere proceder previamente a la negociación con cada uno de los inquilinos que la ocupan, con rentas antiguas y poder adquisitivo bajo, dificultadas a las que se añaden la presencia en sus pisos bajos de locales comerciales de explotación familiar, de fuerte arraigo en el barrio, cuyo traslado esta repleto de dificultades. Estas compraventas de edificios pueden realizarse, además de en la forma tradicional de la compraventa, en otras modalidades, como pueden ser las siguientes:
Leasing Inmobiliario, que es una manera especial de financiar la adquisición del inmueble, ya que el promotor encarga a la empresa de leasing, que adquiera el edificio en cuestión a un tercero, para ceder su uso al Promotor por un determinado tiempo ( en general las operaciones se realizan a mas de 10 años), recibiendo de este, en contraprestación, unas cantidades periódicas en concepto de canon de arrendamiento, en los que se incluyen los siguientes conceptos: Gastos financieros de la operación Recuperación del capital invertido Amortización del Inmueble
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Existiendo al final del plazo de la operación, una cláusula de opción de compra, por un precio determinado, por la que, si el promotor la ejercita, adquiere la propiedad del inmueble.
Operaciones de Sale and Lease Back, que se producen cuando el titular de un inmueble, al que le falta tesorería, decide vender a un tercero, con el compromiso de mantenerse como inquilino en el inmueble por un plazo determinado y a un precio de alquiler pactado.
Operación de Compra con pago en Renta Vitalicia , que se producen cuando el titular de un inmueble, persona física de cierta edad, que lo ocupa como su residencia, decide vender a futuro a cambio de su utilización de por vida y recibiendo una renta hasta su muerte. Si la persona es mayor de 65 años tiene una serie de ventajas fiscales, para el cedente, como son la de que no supone incremento de patrimonio y la de que del importe recibido en concepto de renta vitalicia, solo tiene que computar a efectos de su IRPF, un porcentaje del 40% si su edad esta comprendida entre 60 y 69 años y del 30% si es mayor de 69 años.
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