DIREITO DAS COISAS
GENERALIDADES 1. Direito Real e Direito Pessoal Os direitos reais apresentam características próprias que os distinguem dos direitos pessoais. Para compreendermos isso, precisamos entender a idéia de direito pessoal e a de direito real. 1.1. Direito pessoal:pode pessoal: pode ser considerado como resultante de uma relação jurídica existente entre duas (ou mais) pessoas, em função da qual uma das partes (chamada credor) pode exigir da outra parte (chamada devedor) o cumprimento de uma prestação. Assim, somente quem é parte nessa relação jurídica estabelecida é que pode exigir a prestação da outra parte. 1.2. Direitos reais: por sua vez, podem ser exercitados por seu titular em face de qualquer pessoa da sociedade, independentemente da existência de uma relação jurídica prévia entre eles. Desse modo, podemos caracterizar direito pessoal como uma relação jurídica de pessoa a pessoa, tendo como elementos o sujeito ativo, o sujeito passivo e a prestação. O direito real, por sua vez, estabelece uma relação entre o titular do direito e toda a sociedade, ou seja, um sujeito determinado e outro indeterminado, numa relação de exclusividade de poder sobre uma determinada coisa. Assim, os direitos pessoais podem ser exigidos apenas de quem é parte na relação jurídica que os originou, enquanto que os direitos reais podem ser exigidos contra todos (“erga omnes”). 2. Princípios dos Direitos Reais As diferenças entre os direitos reais e os direitos pessoais cam mais evidenciadas ao observarmos os princípios que regem os direitos reais. São eles: 2.1. Princípio do absolutismo ou oponibilidade “erga omnes”: os direitos reais podem ser exercitados contra todos, que devem abster-se de molestar o titular. Em conseqüência, surge o direito de seqüela ou “jus persequendi”, ou seja, o titular do direito real tem o direito de perseguir a coisa e reivindicá-la de quem quer que a detenha indevidamente. 2.2. Princípio da publicidade: publicidade:tendo tendo em vista que os direitos reais devem ser respeitados por todos, é necessário que sua constituição seja feita de forma pública, em especial no que tange aos bens imóveis. Assim, os direitos reais sobre bens imóveis só se adquirem depois da transcrição do respectivo título no cartório do registro de imóveis; sobre móveis, por sua vez, adquirem-se somente após a tradição. 2.3. Princípio da aderência:também aderência: também chamado princípio da especialização ou da inerência. Prevê a existência de um vínculo entre o sujeito (titular do direito) e a coisa, independentemente da colaboração ou concordância de qualquer sujeito passivo. 2.4. Princípio da taxatividade: taxatividade:os os direitos reais são previstos em número expressamente determinado por lei (“numerus clausus”). Só são considerados direitos reais aqueles expressamente referidos no art. 1225 do Código Civil. 2.5. Princípio da perpetuidade: em regra, os direitos reais não se perdem pelo não uso, mas pelos meios e formas expressamente referidas em lei. Esse princípio aplica-se em especial ao direito de propriedade, havendo algumas exceções no que tange a outros direitos reais, como será referido adiante. 2.6. Princípio da exclusividade:sobre exclusividade: sobre uma mesma coisa só pode recair um único direito real, de mesma natureza, ao mesmo tempo. Isso não impede que haja mais de um titular desse mesmo direito real, mas cada um desses titulares exercerá seu poder sobre porções ideais diversas e exclusivas. 2.7. Princípio do desmembramento:os desmembramento: os direitos reais sobre coisas alheias desmembram-se do direito de propriedade (que os origina), constituindo direitos autônomos. Quando se
extinguem tais direitos, o poder que seu titular exercia sobre a coisa retornará, em regra, ao proprietário (princípio da consolidação). 3. Classicação dos direitos reais
De maneira geral, há várias formas de classicar os direitos reais, previstas na doutrina, no entanto aquelas que apresentam maior relevância, sendo mais frequentemente mencionadas, são as seguintes: 3.1. Direitos reais sobre coisa própria: são aqueles que apresentam um único titular com poder sobre a coisa. O direito real sobre coisa própria por excelência é a propriedade. 3.2. Direitos reais sobre coisa alheia:são alheia:são aqueles que possuem dois titulares distintos com poder sobre a coisa. É o caso, por exemplo, do usufruto, em que temos um titular do domínio sobre a coisa e outro que detém os direitos de uso e gozo sobre a mesma coisa. O usufrutuário, portanto, detém direito sobre bem que não lhe pertence. 3.3. Direitos reais de gozo ou fruição: são os direitos que permitem ao seu titular que utilize a coisa, podendo fruir dela, enquanto remanesce o proprietário com o domínio sobre ela. Nessa categoria, podemos incluir o usufruto, o uso, a habitação, as servidões, dentre outros. 3.4. Direitos reais de aquisição: são aqueles que garantem ao seu titular o direito de vir a adquirir a coisa, de forma absoluta, não interessando sob o poder de quem esta possa se encontrar. Nessa categoria, encontramos o direito do promitente comprador do imóvel. 3.5. Direitos reais de garantia: são aqueles em que o titular passa a ter o poder de executar a coisa, levando-a à penhora e posterior hasta pública ou a fruir dela como forma de garantir o cumprimento da obrigação contraída pelo proprietário. Nessa categoria, incluem-se a hipoteca, o penhor e a anticrese. LINK ACADÊMICO 1
POSSE Como um dos elementos típicos dos direitos reais, derivada do exercício de poder sobre a coisa, encontramos a idéia de posse. Nosso direito, no entanto, não protege apenas a posse como elemento dos direitos reais, mas reconhece e protege a posse autonomamente constituída, independente de qualquer direito real. A posse autônoma, desvinculada de qualquer direito real, que surge por seu próprio exercício (por exemplo, uma pessoa que encontra um imóvel vazio e nele se instala por período razoável) e merece proteção da lei, é chamada de “jus possessioni” , independe de qualquer título. Trata-se de direito derivado do próprio fato da posse, ou seja, que surge tão somente de seu efetivo exercício. De outro lado, o direito de posse, derivado do direito de propriedade ou de outros direitos reais, devidamente representados por título legal, é chamado de “jus possidendi” ou posse causal. Nesse caso, a posse será um elemento do direito real, não tendo qualquer autonomia. 1. Conceito de posse Ante as idéias gerais de posse, acima expostas, bem como as disposições a esse respeito no Código Civil, podemos conceituar como o exercício de fato de qualquer um dos poderes inerentes à propriedade (art. 1196 do CC). A posse é uma situação de fato protegida pela lei, ou seja, caracteriza-se pelo próprio exercício. O possuidor exerce efetivo poder sobre a coisa, agindo como se dono fosse. Não se confunde, portanto, a idéia de posse com a idéia de detenção (art. 1198 do CC). Nesse caso, a pessoa exerce poder sobre a coisa, porém não em nome próprio, mas sim em nome de outra pessoa. O detentor apenas detém sicamente a coisa, em nome de outrem, mas em razão de uma relação de submissão (em regra na qualidade de empregado – como é o caso dos caseiros, por exemplo), portanto não exerce poder sobre ela em nome próprio, não tendo direito à proteção possessória. O detentor também pode ser chamado de fâmulo da posse. 2. Teorias sobre a posse
Historicamente, várias foram as teorias apresentadas para tentar explicar suas características e conceituá-las. No entanto, tais teorias podem facilmente ser agrupadas em dois grandes grupos, quais sejam o das teorias subjetivas da posse e o das teorias objetivas da posse. Vejamos cada uma delas: 2.1. Teoria subjetiva (savigny) Segundo essa teoria, a posse seria formada por dois elementos, sendo um objetivo corpus, que é a relação material estabelecida com a coisa e um outro de natureza subjetiva animus, que é a vontade de ter a coisa como sua. Desse modo, para os defensores dessa teoria, deveria ser considerado possuidor da coisa aquele que tivesse o poder físico sobre ela e simultaneamente tivesse a intenção de permanecer com a coisa em seu poder. O núcleo da posse, para essa teoria, é a intenção do indivíduo em permanecer com a coisa. 2.2. Teoria objetiva (ihering) Segundo essa teoria, a posse seria composta por apenas um elemento, o objetivo corpus. O animus estaria inserido no “corpus”, tornando o elemento subjetivo dispensável. A idéia de “corpus”, portanto, não é igual àquela da teoria subjetiva. Aqui o “corpus” será representado pelo poder físico sobre a coisa, com a exteriorização da intenção de permanecer com ela. Difere da teoria subjetiva porque, em momento algum, preocupa-se com a intenção do indivíduo, mas sim com a exteriorização representada por seus atos. Esta é a teoria adotada pelo Código Civil Brasileiro, conforme se percebe da redação do art. 1196. Resumidamente, podemos dizer, então, que, para o nosso direito, posse é conduta de dono. Será considerado possuidor aquele que agir como se dono fosse. 2.3. Classicação da posse
Uma vez vericados os elementos essenciais da posse, faz-se necessário tratar da classicação da posse, tendo em vista que essa classicação poderá trazer uma série de concon seqüências para o tratamento destinado à posse. Assim, são as seguintes as hipóteses de classicação da posse: 2.4. Posse direta e posse indireta A posse direta decorre da efetiva relação material entre a pessoa e a coisa. Segundo o art. 1197 do CC, será considerado possuidor direto aquele que tem a posse temporariamente em seu poder. Assim, podemos entender que a posse direta sempre será temporária. A posse indireta, por sua vez, no dizer do mesmo artigo, é aquela que originou a posse direta. Trata-se, portanto, de mera cção e ocorrerá nas situações em que o titular da coisa afasta-se dela, transferindo temporariamente o exercício direto da coisa para terceiro, porém permanece exercitando a posse mediata. Quando a posse tem ânimo denitivo, ou seja, não tem caráter temporário, ela será denominada posse plena. 2.5. Posse justa e posse injusta Posse justa é aquela que está em conformidade com o ordenamento jurídico. A posse injusta é aquela contrária ao ordenamento jurídico, podendo ser: a) violenta: obtida mediante força física injusticada; b) clandestina: obtida às escondidas; c ) precária: obtida por meio de uma relação de conança entre as partes, mas retida indevidamente. O art. 1200 do CC estabelece o conceito de posse justa a contrario sensu , determinando que a posse justa é aquela que não for violenta, clandestina ou precária. A distinção entre a posse justa e a injusta leva em conta um elemento objetivo, qual seja, a existência do vício. Não se trata, no caso, de saber se o titular da posse tem ciência do vício, mas apenas de considerar se o vício existe ou não existe. Existindo o vício, a posse será considerada injusta. 2.6. Posse de boa-fé e posse de má-fé Ao contrário da distinção entre a posse justa e a injusta, o que será levado em conta aqui é o elemento subjetivo da posse. O ponto fundamental não é a existência do vício, mas a ciência do titular acerca da existência desse vício. Desse
1
modo, será considerada posse de boa-fé aquela cujo titular desconhece qualquer vício que macule a posse, nos termos do artigo 1201 do Código Civil. A posse de má-fé, por sua vez, dá-se quando o titular tem ciência da existência do vício. No nosso sistema, prevalece a presunção da posse de boa-fé. Como conseqüências da posse de boa-fé, podemos apontar que o seu titular terá direito à percepção dos frutos, à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis que realizar no período da posse, bem como levantar as benfeitorias voluptuárias, quando isso for possível sem prejuízo para a coisa principal. Também poderá o possuidor de boa-fé exercitar o direito de retenção da coisa, enquanto não for indenizado pelas benfeitorias realizadas (art.1219, CC). O possuidor de má-fé, por sua vez, não terá direito a indenização por benfeitorias úteis nem pelas voluptuárias, mas tão somente pelas necessárias e, mesmo assim, sem direito de retenção da coisa (art. 1220, CC). 2.7. Posse “ad interdict interdicta” a” e posse “ad usucapionem” A posse ad interdicta é aquela que autoriza a utilização dos interditos possessórios (ações de reintegração de posse, manutenção de posse e interdito proibitório) para a sua proteção. A posse ad usucapionem é aquela que permite a aquisição do domínio em razão da posse prolongada da coisa. 2.8. Posse nova e posse velha Posse nova é aquela cujo prazo não excede um ano e um dia. A posse velha é aquela superior a um ano e um dia. É importante não confundir a idéia de posse nova e posse velha, com ação de força nova e ação de força velha. Essa distinção tem como nalidade a possibilidade de utilização do procedimento especial nos interditos possessórios, permitindo a concessão de liminar. Esta só será permitida caso o possuidor não tenha deixado passar ano e dia do esbulho ou da turbação, caracterizando ação de força nova (art. 924 CPC). Caso contrário, o procedimento a ser adotado será o ordinário, caracterizando ação de força velha. Assim, é possível que o titular de posse nova ingresse com ação de força nova ou de força velha, bem como o titular de posse velha poderá também intentar ação de força nova ou de força velha, pois o que interessa, nesse caso, é o tempo decorrido desde a ocorrência do esbulho ou da turbação. No entanto, não devemos nos esquecer de que, com a introdução da tutela antecipada (art. 273 do CPC), passou a ser possível a concessão da tutela “ab initio” no procedimento ordinário. 2.9. Posse natural e posse civil Posse natural é aquela que decorre da relação material entre a pessoa e a coisa. Posse civil é aquela que decorre de lei. A posse civil pode ser de três tipos: a) constituto possessório: forma de aquisição ou perda da posse em que o possuidor pleno passa a ser apenas possuidor direto da coisa (ex.: venda de um imóvel em que o vendedor continua no imóvel, agora na qualidade de locatário). b) “traditio brevi manu”: manu”: é a situação em que o possuidor direto passa a ser possuidor pleno da coisa (ex.: o locatário adquire o imóvel em que reside e continua nele, não mais como locatário, mas como c)“traditio “traditio longa manu”: manu”: a coisa é posta à disproprietário); c) posição do adquirente, por impossibilidade da entrega, em razão do porte. O possuidor da coisa, apesar de não ter tido disponibilidade material plena, por cção, passa a tê-la (ex.: adquire-se uma fazenda de vários hectares; presume-se que, se o adquirente tomar posse de apenas uma pequena área, estará tomando posse de toda a área, cticiamente). 2.10. Posse pro diviso e posse pro indiviso Posse pro diviso é aquela exercida sobre parte especíca da coisa, podendo ser especicada a parcela sobre a qual cada um dos possuidores exerce sua posse. Posse pro indiviso é aquela exercida sobre parte ideal, não havendo como denir sobre qual parte da coisa cada possuidor exerce seu poder (art. 1201 do CC). 2.11. Posse originária e posse derivada Posse originária é aquela que não guarda nenhum vínculo com a posse anterior; ela surge sem nexo de causalidade com a posse anteriormente existente (ex.: a posse que nasce em decorrência de esbulho). A posse derivada, por sua vez, é aquela que guarda uma relação de causalidade com a posse anterior (ex: o possuidor anterior vende o bem para o novo possuidor). Importante lembrar que a posse derivada carrega consigo todos os vícios da posse que a originou. Assim, se a posse tivesse natureza precária, v.g., ao ser transferida para outra pessoa, carregaria consigo o vício mencionado. Além disso, outra conseqüência desta classicação é a chamada “acessio temporis” ou “acessio possessionis”. Segundo esse instituto, será possível somar o tempo da posse atual ao tempo da posse que a originou, para ns de usucapião, no caso de posse derivada. No caso de posse originária, o prazo começa a correr a partir de seu início. 2.12. Aquisição e perda da posse
O Código Civil de 2002 não enumerou, ao contrário do que fazia o CC de 1916, as formas de aquisição da posse, de forma coerente com a teoria objetiva da posse, por ele adotada. No entanto, em razão da “práxis” jurídica, algumas formas são doutrinariamente relacionadas. De maneira geral, podemos dizer que a aquisição da posse se dá desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade, conforme artigo 1204 do Código Civil. Podemos apontar, no entanto, com base na doutrina, as seguintes formas de aquisição: 2.13. Formas de aquisição da posse (classicação segundo
o critério da vontade)
2.13.1 Formas de aquisição unilateral
Segundo o critério da vontade, a aquisição da posse pode se dar de forma unilateral ou bilateral. As formas unilaterais de aquisição da posse são: a) apreensão: ato pelo qual o adquirente toma para si uma certa coisa e passa a dispor dela livremente. Quando se trata de bens móveis, essa apreensão é facilmente perceptível. É o caso, por exemplo, do indivíduo que toma para si coisa que não é de ninguém (“res nullius”), ou coisa abandonada (“res derelicta”), conforme art. 1263 do Código Civil. Nos bens imóveis, é um pouco mais difícil perceber-se a apreensão, mas também é possível, por meio da ocupação com ns de usucapião. O que importa é que, na apreensão, a coisa está subordinada ao poder do adquirente, com “animus” de dono. b) exercício de direito: ocorre quando o adquirente realiza certo ato de disposição sobre a coisa e, em decorrência disso, adquire a posse. Ex: determinado indivíduo passa um aqueduto por terreno alheio e o proprietário do outro terreno queda-se inerte. Aquele que passou o aqueduto adquirirá a posse por força desse exercício de direito e poderá, até mesmo, obter o direito de servidão por usucapião (art. 1379 CC). 2.13.2. Formas de aquisição bilateral
Ocorre a aquisição bilateral quando o possuidor transfere voluntariamente sua posse para outrem. A forma de aquisição bilateral, por excelência, é a tradição. Esta pode se dar de três formas: a) tradição efetiva, ou material, ou real: decorre da efetiva entrega de uma certa coisa a outra pessoa. A própria coisa é entregue e com ela a posse. b) tradição simbólica: a entrega não é da coisa em si, mas de objeto que a representa. Ex: para realizar a tradição de um carro, entrega-se sua chave. c) tradição cta: não ocorre nenhuma forma de entrega, mas, em razão de uma cção jurídica, considera-se realizada a entrega. As hipóteses de tradição cta forma tratadas no item 3.6. acima (cons(cons tituto possessório, “traditio brevi manu” e “traditio longa manu”). 2.14. Formas de aquisição da posse (classicação segundo o critério do meio de aquisição) a) aquisição a título universal
É aquela em que o bem sobre o qual recai a posse a ser transferida é uma universalidade ou uma cota-parte dessa universalidade. b) aquisição a título singular É aquela em que o bem sobre o qual recai a posse a ser transferida é um bem certo e determinado. Essa classicação terá importância, em especial, no que tange ao direito das sucessões (art. 1207CC). 2.15. Formas de perda da posse Em razão da teoria objetiva adotada pelo CC, podemos considerar que se perde a posse, quando a coisa não estiver mais sob o poder do possuidor (perda do ““corpus””) ou quando ele não mais tiver a intenção de exercitar poder sobre a coisa (perda do “animus”), conforme art. 1223 do Código Civil. Assim, podemos elencar, de forma sucinta, as seguintes formas de perda da posse: a) abandono No abandono, o possuidor, voluntariamente, renuncia à posse da coisa. O abandono pode recair sobre bens móveis ou imóveis. b) tradição Natradição, Na tradição, o possuidor transfere sua posse à outra pessoa, cancan do, por conseqüência, privado dela. c) posse de outrem Se outra pessoa está exercendo a posse sobre a coisa, claro está que o possuidor original está privado dela. Mesmo que se trate de posse exercida contra a vontade do possuidor original, como no caso do esbulho. d) destruição da coisa Uma vez destruída a coisa, cessa a posse sobre ela, visto não ser mais possível faticamente a submissão da coisa à vontade do possuidor. 2.16. Efeitos da posse Os efeitos jurídicos da posse são exatamente o que lhe dá caráter jurídico relevante, distinguindo-a da mera detenção. Podemos dividir os efeitos da posse em cinco categorias: a) proteção da posse; b) percepção dos frutos; c) responsabilidade pela deterioração da coisa; d) indenização pelas benfeitorias e direito de retenção; e) usucapião. 2.17. Proteção da posse: o direito de proteger a sua posse é a principal conseqüência da posse em favor do possuidor. Caso a
posse seja ameaçada, turbada ou esbulhada o possuidor poderá defendê-la, inclusive por suas próprias forças, desde que o faça logo e mantenha a proporcionalidade entre o ato praticado e a defesa promovida (art. 1210 CC). Caso contrário, precisará recorrer às formas de defesa judicial da posse, por meio das ações possessórias. 2.18. Ações possessórias propriamente ditas: as ações possessórias propriamente ditas, ou “sticto sensu”, são aquelas expressamente previstas em lei como tendo natureza possessória; são a reintegração de posse, a manutenção de posse e o interdito proibitório. Há, além delas, outras ações que podem ser utilizadas para a proteção do bem possuído, mas não da posse propriamente dita. a) Reintegração de posse: é a ação movida por aquele que sofreu esbulho, com objetivo de recuperar a posse do qual cou privado (CC, art.1210, CPC art. 926). Para que possa ser proposta, é preciso que o autor prove que teve a posse e que sofreu o esbulho, tendo cado privado da posse em razão dele. Esbulho é o ato pelo qual o possuidor se vê despojado da posse, injustamente, por violência, por clandestinidade e por abuso de conança. Nessa ação, o pedido pode ser cumulado com a indenização pelos eventuais prejuízos sofridos em razão do esbulho. b) Manutenção da posse: é a ação movida por aquele que sofre turbação com objetivo de manter-se na sua posse, evitando um eventual esbulho. (CC, art. 1210, e CPC, arts. 926 a 931). Turbação é todo ato que embaraça o livre exercício da posse, haja ou não dano, tenha ou não o turbador melhor direito sobre a coisa; pode ser de fato (consiste na agressão material dirigida contra a posse) ou de direito (é a que opera judicialmente, quando o réu contesta contest a a posse do autor, ou por via administrativa). Aqui, nesta ação, também pode haver a cumulação de pedido de indenização pelos danos sofridos, além de ser possível obter a cominação da pena para o caso de reincidência ou, ainda, se de má fé o turbador, remover ou demolir construção ou plantação feita em detrimento de sua posse. c) Interdito Proibitório: é a proteção preventiva da posse ante a ameaça de turbação ou esbulho. Assim, o possuidor direto ou indireto, ameaçado de sofrer turbação ou esbulho, previne-os, obtendo mandado judicial para segurar-se da violência iminente. Ameaça é o conjunto de sinais ou elementos, sucientes para que o possuidor perceba que pode sofrer esbulho ou turbação a qualquer momento. Características das ações possessórias: as ações possessórias regem-se por características próprias e especíespecí cas, quais sejam: a) Duplicidade: as ações possessórias são chamadas de ações dúplices, por permitirem cognição plena ao juiz, independentemente da reconvenção. O réu poderá contrapor, na mesma ação, pedido possessório e, caso estejam presentes os requisitos, a chamada exceção de usucapião. Não existe reconvenção: a contestação acumula o caráter de reconvenção. O fundamento dessa regra é a celeridade, bem como do caráter de situação de fato da posse. b) Fungibilidade: Fungibilidade:as as ações possessórias, por serem fungíveis entre si, poderão ser recebidas pelo juiz, caso tenham sido propostas equivocadamente, como se fosse a ação própria para o caso. Assim, v.g., caso tenha havido esbulho e a parte tenha proposto equivocadamente uma ação de manutenção de posse, ao invés da reintegração de posse, o juiz poderá receber a ação como se reintegração fosse e dar continuidade ao feito. Desse modo, essas ações podem ter seus pedidos alterados no curso da demanda possessória, entretanto, somente no que diz respeito à tutela possessória. c) Cumulatividade: Cumulatividade:oo pedido não precisa ser exclusivamente possessório. Poderão ser pedidos, também, indenização, perdas e danos e multa. As possessórias têm um caráter patrimonial, visto que, além da situação possessória, pode-se cumular quanto ao patrimônio. d) Rito próprio: promovem-se, em regra, as possessórias, pelo rito especial previsto nos arts. 926 a 931 do CPC. O procedimento especial só será cabível se a ação for proposta até ano e dia da ofensa à posse (ação de força nova). Caso contrário, já tendo decorrido mais de ano e dia da ofensa, o procedimento será o ordinário. 2.19. Percepção dos frutos: o possuidor de boa-fé terá direito aos frutos percebidos e colhidos, direito aos frutos fr utos pendentes e direito à indenização pela produção e custeio (todos os aparatos da coisa). O possuidor de má-fé tem obrigação de devolução dos frutos percebidos e colhidos, perderá os frutos pendentes e tem o direito de ser indenizado pela produção e custeio (visa ao não enriquecimento indevido de terceiros). 2.20. Responsabilidade pela deterioração da coisa: o possuidor de boa fé será, em princípio, irresponsável pela deterioração natural; tem, portanto, responsabilidade subjetiva. Por sua vez, o possuidor de má-fé tem responsabilidade
2
objetiva. Será responsável por qualquer perecimento, só podendo se eximir se demonstrar que a deterioração ocorreria em qualquer hipótese. Há a inversão do ônus da prova. 2.21. Indenização pelas benfeitorias e direito de reten ção: o possuidor de boa-fé tem direito a indenização plena pelas benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias, direito de retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis (poderá reter a coisa até que seja indenizado) e direito a levantar as benfeitorias voluptuárias se não houver indenização por elas. O possuidor de má-fé perderá as benfeitorias úteis e voluptuárias, terá direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e não poderá reter a coisa, nem levantar, se não houver indenização por elas. 2.22. Usucapião: também denominada prescrição aquisitiva, é um efeito possessório. Em razão da posse continuada, por período especíco determinando em lei, o possuidor adquire a propriedade da coisa. Tanto a posse de boa-fé quanto à de má-fé podem gerar a usucapião, variando o tempo exigido para a aquisição. Tanto os bens imóveis quanto os móveis são suscetíveis de aquisição via usucapião. No caso de bens imóveis, podemos classicar as modalidades de usucapião em: a) extraordinária (prazo de 15 anos, em regra); b) ordinária (prazo de 10 anos, em regra); especial (prazo de 5 anos). Entre os bens móveis, podemos dividir em: a) extraorb)ordinária dinária (5 anos) e b) ordinária 3 anos). Podemos acrescentar, também, a usucapião coletiva, instituída pelo Estatuto das Cidades. LINK ACADÊMICO 2
PROPRIEDADE 1. Conceito: Conceito: é a garantia fundamental do homem, que dá a esse o poder de usar, gozar e fruir da coisa, bem como de reavê-la de quem a detenha indevidamente, tendo poder sobre ela, mas também limitações econômicas e sociais (CF/88, art. 5º; CC art. 1228). 2. Elementos do direito de propriedade:o propriedade: o direito de propriedade é composto por quatro elementos ou quatro vertentes, que se complementam, permitindo o exercício pleno do direito, quais sejam: a) direito de usar; b) direito de gozar; c) direito de dispor ;e d) direito de reaver. 2.1. Direito de usar (“jus utendi”): é o direito de utilizar a coisa, dentro das restrições legais, tirando dela todos os serviços que ela possa prestar, sem que haja modicação em sua substância, ou seja, sem consumi-la. 2.2. Direito de gozar (“jus fruendi”): exterioriza-se na percepção dos frutos e na utilização dos produtos da coisa. Caracteriza-se, especialmente, pela possibilidade de explorar economicamente a coisa, porém sempre sem que haja modicação em sua substância, ou seja, sem consumi-la. 2.3. Direito de dispor (“jus abutendi” ou “disponendi”): equivale ao direito de dispor da coisa ou poder de aliená-la a título oneroso (venda) ou gratuito (doação), incluindo o direito de consumi-la e o poder de gravá-la de ônus (penhor, hipoteca, etc.) ou de submetê-la ao serviço de outrem. O direito de dispor é o cerne, o elemento central do direito de propriedade. Os demais elementos (direito de usar e de gozar) poderão, em determinadas circunstâncias, ser transferidos a terceiros (como no caso da constituição de usufruto), mas, mesmo nesses casos, o direito de dispor permanece com o titular do direito de propriedade. 2.4. Direito de reaver (“rei vindicatio”): é o poder que tem o proprietário de mover ação para obter o bem de quem in justamente o detenha, em virtude do seu direito de seqüela, que é uma das características do direito real. Assim, o direito de reaver não é exclusividade do titular do direito de propriedade, mas assiste a qualquer titular de direito real sobre a coisa. 3. Características do direito de propriedade: a propriedade, por suas condições, pode ser considerada um direito absoluto, exclusivo, perpétuo, aderente e limitado. Apesar da aparente contradição que é a de um mesmo direito ser absoluto e limitado, não há tal contradição, visto que as limitações aplicam-se em situações especícas, para dar melhor aten dimento a certas necessidades sociais. A limitação abarca todas as demais características. Pode-se dizer, então, que a propriedade tem cinco características. 3.1. Absoluta:a Absoluta: a propriedade caracteriza-se como um direito absoluto, visto que é um direito pleno, estabelecendo uma relação de poder, permitindo ao seu titular o direito de usar, fruir e dispor livremente da coisa, sem interferências. 3.2. Exclusiva: a exclusividade do direito de propriedade caracteriza-se em virtude de somente um indivíduo poder ter as prerrogativas daquela propriedade. Assim, a cada tempo, somente o titular do direito de propriedade poderá exercitar os direitos de uso, gozo e fruição sobre a coisa. Isso não sig-
nica que ca afastada a possibilidade de co-propriedade, mas, ainda assim, somente os co-proprietários, em caráter exclusivo, é que exercerão tais prerrogativas. 3.3. Perpétua: a perpetuidade do direito nada tem a ver com a impossibilidade de transmissão ou com a sua extinguibilidade. A idéia de perpetuidade está ligada à idéia de possibilidade de ser transmitido “causa mortis”. Assim, não se extingue o direito com o m da vida do seu titular (como é o caso do usufruto, por exemplo). No direito privado, existem duas exceções ao princípio da perpetuidade, quais sejam: a) Propriedade resolúvel (CC, art. 1.359): é uma causa antecedente ou concomitante à transmissão da propriedade e que gera, por parte do terceiro, o poder de reivindicar a coisa do novo titular. É uma limitação ao princípio da perpetuidade. Causa antecedente ou concomitante é uma causa contratual, pré-conhecida das partes, anterior à tradição (ex.: pacto de retrovenda). b) Propriedade revogável (CC, art. 1.360): é uma causa superveniente, não prevista pelas partes, na qual a propriedade se consolida nas mãos de terceiro de boa-fé, não cabendo reivindicação por parte do legítimo titular, a não ser em caso excepcional. Causa superveniente é aquela que ocorre após a transmissão efetiva da coisa (exemplos: herdeiro aparente, revogação da doação por ingratidão etc.). 3.4. Aderente: aderência é a prerrogativa do titular de trazer para si a coisa, independentemente de onde ela esteja, por meio de ação reivindicatória em virtude de seu direito de seqüela. Traz em si a idéia de que o direito de propriedade está ligado à coisa e a acompanha onde quer que ela esteja. Têm-se 3 ações decorrentes dessa prerrogativa: a) Negatória: é a ação que tutela a propriedade em face à alegação de um direito real limitado, ou seja, a pessoa vem para negar um direito real limitado com o objetivo de fazer prevalecer a plenitude e a exclusividade do mesmo, eventualmente posto em dúvida (art. 1231 do CC); b) Divisória: é a tutela do condômino, para ns de extinção do condomínio e divisão da coisa comum. O bem não pode ter cláusula de indivisibilidade (art. 1320 do CC); c) Demarcatória (“actio nium regundorum”): é aquela que visa restabelecer marcos destruídos, arruinados ou apagados, ou seja, visa reconstruir a exata área de um determinado imóvel. Decorre do direito de vizinhança; 3.5. Limitada: a propriedade pode ser limitada por duas formas diversas: 3.5.1. Limitações voluntárias: são as que se estabelecem em razão de ato de vontade da parte. Podem ser: a) Limitações que se estabelecem no contrato por meio de cláusulas restritivas de inalienabilidade, incomunicabilidade, impenhorabilidade e indivisibilidade (somente poderão estar dispostas em contratos não onerosos); b) Propriedade gravada, ou seja, quando existe a imposição de um direito real limitado (exemplo: usufruto). c) Bem de família (artigo 1.715 e ss. do Código Civil), que poderá ser compulsório (Lei n. 8009) e voluntário (artigo 1.715 do Código Civil). A vantagem do bem de família voluntário sobre o compulsório é que, no primeiro, pode-se gravar qualquer bem como sendo de família. 3.5.2. Limitações legais: são aquelas que ocorrem independentemente da vontade da parte, por expressa imposição da lei. Podem ser: a) de direito público (desapropriação, requisição, tombamento, tributação); b)de b) de direito privado (todas as relações jurídicas de vizinhança, que seriam limitações para construir, sossego e saúde dos imóveis vizinhos etc.); c) de direito social (Lei de Locação, Estatuto da Terra, Código de Defesa do Consumidor etc.). 4. Aquisição e perda da propriedade: o Código Civil estabelece
diferenças entre as formas de aquisição da propriedade de bens imóveis e da propriedade de bens móveis. Assim, trataremos de cada uma delas em separado. Podemos, no entanto, desde já estabelecer que as formas de aquisição da propriedade podem ser divididas em originárias ou derivadas. A aquisição originária é aquela em que não existe relação entre o proprietário anterior e o novo proprietário (caso da usucapião, por exemplo). Já na aquisição derivada existe uma relação entre a propriedade anterior e a nova propriedade (caso da tradição, por exemplo). Ao mesmo tempo, acrescente-se que as formas de aquisição e perda da propriedade são basicamente as mesmas, já que sempre que a propriedade surge para alguém, deixa de existir para outra pessoa. 4.1. Formas de aquisição da propriedade imóvel 4.1.1. Transcrição (ou registro do título): a transcrição é uma for-
ma derivada de aquisição da propriedade, por meio da publicidade do contrato translativo junto ao Registro de Imóveis. Tratando-se de imóvel de valor maior do que 30 salários mínimos, o ato translativo deve, necessariamente, ser realizado por meio de escritura pública (art. 108, CC). Pelo princípio da publicidade, o registro tem o condão de tornar o ato de conhecimento geral, não sendo mais
possível a qualquer pessoa alegar que desconhecia seu conteúdo (artigos 1227, 1245 e 1247 do CC). Uma vez registrado junto à matrícula do imóvel, considera-se transferida a propriedade e, em razão disso, surge a oponibilidade “erga omnes” do direito; 4.1.2. Acessão: é a incorporação a um objeto principal de tudo quanto se lhe adere em volume ou em valor (ex.: a construção de uma casa em um terreno, antes vazio, faz com que a casa passe a estar incorporada ao terreno). Assim, tudo o que aderir a um determinado bem, passa a fazer parte dele e, em conseqüência, o proprietário do bem principal passa a ser proprietário da acessão também. A acessão remete à idéia de acessórios da coisa (art. 1248 do CC). O legislador entendeu que seria, em regra, mais conveniente atribuir a propriedade da coisa acessória ao domo da principal, para evitar a formação de um condomínio forçado e desnecessário. No entanto, ao mesmo tempo, não pretende a lei proteger o locupletamento, o enriquecimento sem causa, possibilitando, portanto, ao proprietário prejudicado, o recebimento de uma indenização. Pode ser dividida em acessão natural e industrial. a) Acessão natural: deriva da força da natureza, ocorrendo sem intervenção humana. Incluem-se nessa categoria: aluvião; avulsão; formação de ilhas e álveo abandonado. a1) Aluvião: na aluvião ocorre o acréscimo paulatino de terra às margens de um rio ou de uma corrente, com a conseqüente aquisição da propriedade por parte do dono do imóvel ao qual aderirem estas terras (art. 1250 CC). a2) Avulsão: a avulsão se dá pelo repentino deslocamento de uma porção de terra, em razão de força natural violenta, desprendendo-se de um prédio e indo juntar-se a outro. Nesse caso, será lícito ao proprietário do imóvel desfalcado pedir indenização no prazo decadencial de um ano (art. 1251 CC). a3) Formação de ilhas: ocorrendo a formação de ilhas em correntes comuns ou particulares, estas pertencerão aos proprietários dos terrenos ribeirinhos fronteiros (art. 1249 CC). a4) Álveo abandonado:ocorre abandonado: ocorre o abandono de álveo quando um rio seca ou desvia-se em razão de fenômeno da natureza, deixando a descoberto o leito por onde antes corria. O álveo abandonado pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sendo que a divisão se fará com base em sua linha mediana. Ademais, os proprietários de terrenos por onde as águas abrirem novo curso não terão direito à indenização por tratar-se de motivo de força maior (art. 1252 do CC). b) Acessão industrial: são aquelas feitas pelo homem, como as construções e plantações (art. 1253 do CC). Tem como fundamento a idéia de que toda plantação ou construção existente em um imóvel foi realizada pelo seu proprietário. Não se trata, no entanto, de uma presunção absoluta, admitindo prova em contrário. Se o proprietário do imóvel planta ou edica em seu próprio terreno com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade deles, em razão de que a regra geral do acessório segue o principal. No entanto, pretendendo evitar o enriquecimento sem causa, o art. 1254 do Código Civil prevê que o proprietário terá que reembolsar o valor das sementes e materiais que utilizar, sendo que, se tiver procedido de máfé, deverá ainda indenizar por perdas e danos. De outro lado, quem planta ou edica em terreno alheio, per per de as sementes, plantas ou construções em favor f avor do proprietário do imóvel, tendo apenas o direito à indenização pelo valor do material utilizado, se estiver de boa-fé (art. 1255, CC). Se, ao contrário, estiver de má-fé, poderá ser obrigado pelo proprietário a repor as coisas no estado em que se encontravam, pagando os prejuízos que causou ou, ainda, a deixar car a plantação ou construção em benefício do proprietário e sem indenização. Por m, se a construção ou plantação exceder consideravelconsideravel mente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edicou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamenpagamen to de indenização a ser xada judicialmente, se não houver acordo. Esta é a letra do art. 1255, parágrafo único do Código Civil, que estabelece aquilo que alguns autores chamam de “desapropriação de interesse privado”. Assim, o proprietário do imóvel caria obrigado a vender o terreno àquele que ali edicou ou plantou, caso essa plantação ou edicação tenha valor consideravelmente maior do que o do terreno. 5. Usucapião: é uma forma originária de aquisição da pro-
priedade móvel (art. 1260 do CC) ou imóvel (art. 1242 do CC), por meio do exercício da posse, em obediência aos pressupostos legais. A usucapião também é chamada de “prescrição aquisitiva”, em contraposição à “prescrição extintiva”, regulada pelos arts. 205 e 206 do Código Civil. Nas duas hipóteses, temos o tempo como elemento central para aquisição ou extinção de direitos.
3
O art. 1244 do Código Civil é claro ao estabelecer um paralelo entre a prescrição extintiva e a aquisitiva. Estabelece o referido artigo que “estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião”. Assim, entre outras limitações não se vericará usucapião entre cônjuges na constância do casamento, tampouco entre ascendentes e descendentes durante o poder familiar, nem mesmo contra menor. Importante ainda observar que, nos termos do art. 1243 do Código Civil, o possuidor poderá somar à sua posse o tempo da posse de seus antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacícas e, no caso da usucapião ordinária, de boa-fé. Trataremos aqui das espécies e requisitos para a usucapião de bem imóvel e, mais adiante, das hipóteses de usucapião de bem móvel. Assim, no que tange à aquisição de bens imóveis, a usucapião pode ser classicada em ordinária, extraordinária e especial. a) usucapião ordinária: nos termos do artigo 1242, adquirirá a propriedade do imóvel aquele que, por dez anos contínuos e ininterruptos, com justo título e boa fé, possuir bem imóvel como o seu. Será, porém, de cinco anos o prazo, se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente e cujo registro tenha sido cancelado, desde que o possuidor tenha nele sua morada ou nele tenha realizado investimentos de interesse social ou econômico. b) usucapião extraordinária: adquirirá também a propriedade do imóvel aquele que possuir como seu um imóvel, pelo prazo de quinze anos, independentemente de justo título ou boa-fé. Nesse caso, o prazo poderá ser reduzido para dez anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras de caráter produtivo (art. 1238, CC). c) usucapião especial: divide-se em rural e urbana: c1) usucapião especial rural: exige posse por cinco anos ininterruptos, independentemente de boa-fé e justo título, sendo cabível para áreas rurais com no máximo cinqüenta hectares. c2) usucapião especial urbana: também exige cinco anos ininterruptos de posse, independentemente de boa-fé e justo título, sendo cabível para áreas urbanas de no máximo, duzentos e cinqüenta metros quadrados. Observação: considera-se justo título todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. 6. Formas de aquisição da propriedade móvel: 6.1 Tradição: a principal forma de transferência da proprie-
dade móvel é a tradição, que se perfaz com a entrega da coisa ao novo proprietário (art. 1267). 6.2. Ocupação: trata-se de aquisição originária de propriedade móvel e consiste na aquisição de coisa móvel ou semovente, sem dono (por não ter sido apropriada ou por ter sido abandonada), desde que não seja essa apropriação defesa em lei (art. 1263 CC). 6.3. Achado de tesouro: é o encontro casual de coisa escondida, de cujo proprietário não se tenha notícia. Nesse caso, o achado será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente (art. 1264 CC). 6.4. Especicação: é o modo de adquirir a propriedade por meio da transformação de coisa móvel em espécie nova, em razão do trabalho ou da indústria do especicador, desde que não seja possível reduzi-la à sua forma prévia (art. 1269 do CC). 6.5. Confusão, comistão e adjunção: são todas as formas de aquisição da propriedade derivadas da mistura entre coisas pertencentes a vários donos, sem que seja possível separá-las depois sem deterioração. A confusão é a mistura de coisas líquidas; a comistão é a mistura de coisas sólidas; e a adjunção é a justaposição de uma coisa à outra, tornandose impossível a separação ou sendo esta excessivamente onerosa. 6.6. Usucapião: a usucapião de coisa móvel divide-se em ordinária (art. 1260 do CC) e extraordinária (art. 1261 do CC): na ordinária, o prazo necessário para a aquisição da propriedade é de três anos, exigindo justo título e boa-fé do possuidor; já, na extraordinária, o prazo será de cinco anos, independentemente de justo título e de boa fé. 7. Perda da propriedade:a propriedade: a perda da propriedade dá-se, em regra, pelas mesmas formas de sua aquisição, visto que, se de um lado alguém adquire a propriedade, de outro alguém a perde (art. 1275 do CC). Há, no entanto, algumas especicidades. 7.1. Alienação: é a forma de extinção subjetiva do domínio, em que o titular desse direito, por vontade própria, transmite
a outrem seu direito sobre a coisa; é a transmissão de um direito de um patrimônio a outro; essa transmissão pode ser a título gratuito, como a doação ou oneroso, como a compra e venda, troca, dação em pagamento. 7.2. Renúncia:é Renúncia: é um ato unilateral, pelo qual o proprietário declara, expressamente, o seu intuito de abrir mão de seu direito sobre a coisa, em favor de terceira pessoa que não precisa manifestar sua aceitação. 7.3. Abandono: é o ato unilateral em que o titular do domínio se desfaz, voluntariamente, do seu bem, porque não quer mais continuar sendo, por várias razões, o seu dono; é necessária a intenção abdicativa; simples negligência ou descuido não a caracterizam. 7.4. Perecimento do bem:como bem: como não há direito sem objeto, com o perecimento deste extingue-se o direito; esse perecimento pode decorrer de ato involuntário, se resultante de acontecimentos naturais, ou de ato voluntário do titular do domínio, como no caso de destruição. 7.5. Desapropriação: é o procedimento pelo qual o Poder Público, compulsoriamente, por ato unilateral despoja alguém de um certo bem, fundado em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, adquirindo-o, mediante ante prévia e justa indenizaindenização, pagável em dinheiro ou se o sujeito concordar, em títulos de dívida pública, com cláusula de exata correção monetária, ressalvado à União o direito de saldá-la, por este meio nos casos de certas datas rurais, quando objetivar a realização de justiça social por meio de reforma agrária.
DIREITOS DE VIZINHANÇA 1. Generalidade Generalidadess Dá-se habitualmente o nome de direitos de vizinhança ao complexo de direitos e obrigações que se estabelece entre os titulares de imóveis vizinhos. Não obstante o CC utilize a denominação tradicional direitos de vizinhança, trata-se, efetivamente, de um complexo de obrigações que estabelece limitações à livre utilização da propriedade. Conforme já foi apontado, a propriedade é um direito absoluto, mas sujeito a certas limitações. Entre essas limitações,podemos apontar as relações de vizinhança. 2. Uso anormal (ou nocivo) da propriedade: propriedade: é o exercício do direito de propriedade, porém lesivo, de forma a prejudicar os titulares de imóveis vizinhos. Esse prejuízo pode se dar em razão de ofensa à segurança, ao sossego ou à saúde (art. 1277 do CC). A tutela desse uso nocivo da propriedade é realizada por meio da chamada ação de dano infecto (“actio damni infecti”), conforme artigo 1280 do Código Civil. 3. Árvores Limítrofes: Limítrofes:aa árvore cujo tronco estiver na linha divisória de dois prédios vizinhos, presume-se pertencente em comum aos proprietários daqueles imóveis. Surge aí, portanto, um condomínio necessário. Tal presunção, no entanto, é relativa, por admitir prova em contrário. Ainda sobre as árvores limítrofes, devemos apontar que o proprietário do prédio invadido pelas raízes ou ramos de árvore do seu vizinho poderá cortá-los até o limite do prédio, sem comunicar ou pedir autorização ao proprietário da árvore. Além disso, os frutos caídos de árvore do terreno vizinho, passam a pertencer ao titular do imóvel em que caíram (artigos 1282 a 1284 do CC). 4. Passagem Forçada: é uma prerrogativa do titular de um imóvel
encravado (aquele que não possui saída para via pública, nascente ou porto) de exigir que seu vizinho lhe permita a passagem por dentro do imóvel, para alcançar a via pública, nascente ou porto, mediante pagamento de indenização cabal, nos termos do artigo 1285 do Código Civil. A passagem forçada não se confunde com a servidão de passagem, pois esta surge de acordo entre as partes ou usucapião, enquanto que aquela surge por imposição da lei e seu titular pode exigi-la em juízo. Além disso, a servidão de passagem é direito real sobre coisa alheia, enquanto que a passagem forçada é obrigação “propter rem”, obrigação real. 5. Direito de tapagem:o tapagem: o proprietário tem direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio urbano ou rural, para que possa proteger, dentro de seus limites, a exclusividade de seu domínio, desde que observe as disposições regulamentares e não cause dano ao vizinho, nos termos do artigo 1297 do Código Civil. 6. Direito de construir: constitui prerrogativa inerente da propriedade o direito que possui o seu titular de construir em seu terreno o que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos (art. 1299 do CC) LINK ACADÊMICO 3
CONDOMÍNIO 1. Generalidade Generalidadess Condomínio é uma espécie de propriedade em que dois ou mais
indivíduos são titulares em comum de um bem, exercendo cada qual posse e propriedade sobre parte da coisa. O condomínio é uma abstração ou uma cção, visto que os condôcondô minos são titulares da mesma coisa em abstrato. É também instável, podendo ser extinto a qualquer tempo, t empo, pois ninguém é obrigado a remanescer em condomínio. 2. Classicação: o condomínio pode ser dividido em condo-
mínio geral e condomínio edilício. 2.1. Condomínio geral: também chamado de condomínio puro ou tradicional, diz respeito às relações de propriedade em comum sobre uma mesma coisa, de caráter indivisível (“pro indiviso”). Pode ser dividido em condomínio voluntário e condomínio especial. a) Condomínio voluntário: ao contrário do que se poderia imaginar, não é aquele que nasce por ato de vontade, mas sim o que se mantém por ato de vontade, em que cada um dos titulares tem domínio sobre parte ideal do todo (ex: lhos que herdam do pai uma propriedade em comum só se manterão condôminos se desejarem.). b) Condomínio necessário (ou especial):ocorre especial): ocorre nas situações em que os titulares devem, necessariamente, manterse condôminos, visto que não é possível a divisão (art. 1327 do CC). É o caso, por exemplo, do condomínio sobre cercas e muros, em que cada um dos condôminos possui a propriedade sobre a parte da cerca ou do muro que estiver voltado para seu imóvel. 2.1.1. Alienação da coisa comum : como se trata de uma modalidade de propriedade, a alienação da coisa em condomínio, segue as mesmas regras da alienação comum. O que merece relevo, nesse caso, é o direito de preferência do condômino que tiver o maior quinhão; sendo iguais os quinhões, será a coisa vendida àquele que oferecer o maior lance. 2.2. Condomínio edilício: edilício: é uma espécie de propriedade em que duas ou mais pessoas são proprietárias em comum de um imóvel, atribuindo-se a cada uma delas a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma, situada em um condomínio “pro indiviso” (art. 1331 do CC). Assim, teremos simultaneamente propriedade exclusiva e comum em uma mesma estrutura jurídica, além das relações de vizinhança daí advindas. Pode ser parte em negócios jurídicos e tem legitimidade processual, mas não é dotado de personalidade jurídica, sendo considerado, portanto, um ente despersonalizado. Também é chamado de condomínio horizontal, ou propriedade horizontal, ou condomínio “sui generis”, ou condomínio por unidades autônomas. 3. Constituição do condomínio: o condomínio edilício pode
ser instituído por ato “inter vivos” ou por testamento. O meio mais comum é pelo contrato de incorporação imobiliária. Uma vez especicado o condomínio, pela discriminação e individualização das unidades e das partes comuns, é necessário elaborar a convenção de condomínio, ou seja, a norma que disciplina as relações entre os condôminos.
4. Administração do condomínio: a administração do con-
domínio será realizada pelos próprios condôminos, por meio de seus órgãos diretivos, quais sejam a) a)assembléia assembléia geral; b) síndico; c) conselho scal. scal. a) assembléia geral: é o órgão soberano do condomínio e tem como função decidir todas as questões que o envolvam, bem como modicar a convenção de condomínio e o regiregimento interno, além de eleger o síndico. b) síndico: síndico:éé o órgão operacional do condomínio, exercendo a função administrativa de fato. Pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não, recebendo remuneração ou não. Será eleito pela assembléia geral para um mandato não superior a dois anos, podendo ser reconduzido (art. 1347). c) conselho scal: órgão colegiado facultativo do condomínio, composto por três membros eleitos pela assembléia, para um mandato não superior a dois anos. Tem por nali dade controlar a administração orçamentária e nanceira, a cargo do síndico (art. 1356 do CC). LINK ACADÊMICO 4
PROPRIEDADE RESOLÚVEL 1. Conceito:a Conceito: a propriedade resolúvel é uma exceção ao princípio da perpetuidade da propriedade, pois apresenta uma condição resolutória, ou um termo extintivo, que podem estar presentes no próprio título constitutivo, ou ocorre por causa superveniente (art. 1359 e 1360 do CC) 2. Resolução prevista no título (causa antecedente): nes-
se caso, a situação que dará ensejo à extinção da propriedade já está prevista no ato de constituição ou transferência da propriedade. É o caso, por exemplo, do pacto de retrovenda.
4
Como a causa de extinção da propriedade já está inserida no título, não havendo qualquer surpresa para o comprador ou para um eventual terceiro, a extinção do direito opera-se “ex tunc’ e o reivindicante poderá opor seu direito a qualquer pessoa, não estando, ainda, submetido a qualquer direito real concedido pelo proprietário resolúvel. 3. Resolução por causa superveniente: nesse caso,
a causa de extinção não está prevista no título, por isso a extinção opera-se “ex nunc”. Entre as possíveis hipóteses, podemos incluir a revogação da doação por ingratidão e a exclusão do herdeiro por indignidade.
DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA 1. Conceito: direitos reais sobre coisa alheia são aqueles em que o titular (ou proprietário) transmite a terceiro, fração ou prerrogativas do poder que lhe eram atribuídos, ou seja, o titular transfere parcela do direito que tem a um terceiro (exemplo: usufrutuário). São chamados de direitos reais sobre coisa alheia porque são observados sob a ótica do terceiro, que é o seu titular. Podemos dividir os direitos reais sobre coisa alheia em três categorias: a) direitos de gozo e fruição (superfície, servidões, usufruto, uso, a habitação, concessão de uso especial para ns de moradia, concessão de direito real de uso); b) direito real de aquisição (direito do promitente comprador do imóvel) e c) direitos reais de garantia (o penhor, hipoteca e anticrese).
SUPERFÍCIE É o direito real por meio do qual o proprietário concede a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão (artigos 1369 a 1377 do CC). 1. Constituição: a superfície se constitui tão somente por ato
de vontade, devendo ser formalizada por meio de escritura pública, sob pena de nulidade.
2. Características: cas: a concessão da superfície será sempre por prazo determinado, podendo ser gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento for feito de uma só vez, ou parceladamente. A superfície pode ser transferida a terceiros e, por morte do superciário, aos seus herdeiros. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superciário ou o proprietário têm direito de prepre ferência, em igualdade de condições
3. Direito real de servidão (servidão real) – conceito : é o di-
reito real pelo qual se estabelece uma relação entre dois imóveis vizinhos (um chamado serviente e o outro dominante) pela qual o titular do imóvel dominante pode usar e fruir do imóvel serviente para os ns estabelecidos na relação jurídica. O objetivo principrinci pal da servidão é a proteção do titular do imóvel dominante. Tem por natureza jurídica uma limitação real à propriedade do imóvel serviente. 4. Constituição: a servidão poderá ser constituída por ato de von-
tade (por meio de escritura pública ou testamento – art. 1378 do CC) ou por usucapião (art. 1379 do CC). O art. 1379 prevê que, para que possa ser constituída por usucapião, deve-se tratar de servidão aparente, ou seja, aquela que deixa vestígios aparentes de sua existência.. 5. Direitos e deveres dos titulares: o titular do imóvel dominante tem a obrigação da manutenção da coisa, bem como tem o dever de restringir o uso da coisa ao que foi estabelecido. Ao mesmo tempo, tem o direito de usar e fruir da coisa, livremente, dentro dos limites estabelecidos pelo ato de constituição. Tem, Tem, ainda, o direito de alienar a servidão, o que será feito somente por meio da alienação do imóvel dominante. O titular do imóvel serviente, por sua vez, tem a obrigação de sujeição, ou seja, de tolerar a utilização de seu imóvel pelo proprietário do imóvel dominante. Por outro lado, tem o direito de indenização, quando não houver manutenção da coisa ou quando o uso for indevido. 6. Extinção da servidão: a servidão se extinguirá nos seguintes
casos: a) se os imóveis se reunirem sob um mesmo titular; b) pela renúncia do proprietário do imóvel dominante; c) pelo perecimento do objeto; d) pela desapropriação do bem objeto da servidão; e) pelo não uso por 10 anos consecutivos extingue a servidão; f) por contrato entre as partes, com registro no cartório competente.
USUFRUTO É o direito real sobre coisa alheia que confere a uma pessoa certa e determinada, durante um certo tempo, o direito de usar e fruir de um bem, devendo restituí-lo após o decurso do prazo. Tem como objetivo beneciar pessoa certa e determinada. Diferentemente da servidão, pode recair sobre bens móveis ou imóveis. Estatui o artigo 1390 do Código Civil que o usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro ou parte deste, abrangendo-lhe no todo ou em parte os frutos e utilidades.
do decurso do prazo ou antes do termo nal, se o superciásuperciá rio der ao terreno destinação diversa daquela para a qual foi concedida. Uma vez extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, t erreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário. Ocorrendo a extinção do direito de superfície, em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superciário, no valor correspondente ao direito real de cada um.
1. Características: o usufruto tem as seguintes características essenciais: a) Temporário Temporário:: o usufruto será sempre instituído por prazo determinado. Se for instituído por prazo indeterminado (chamado vitalício), será extinto no momento da morte do usufrutuário, ou, sendo o usufrutuário pessoa jurídica, no máximo trinta anos após a sua instituição. b) Personalíssimo Personalíssimo:: o usufruto é instituído para beneciar pessoa certa e determinada, não podendo ter sua titularidade alterada. c) Inalienável: por ser personalíssimo, o usufruto não pode ser transferido a terceiros, nem por ato “inter vivos” nem “causa mortis”. O usufrutuário pode ceder seus direitos de uso e gozo sobre a coisa a terceiros, por meio contratual, sem qualquer ecácia real. d) Divisível: o usufruto pode ser instituído em favor de mais de um beneciário simultaneamente (usufruto simultâneo), estipulandose o quinhão de cada um.
SERVIDÃO
2. Constituição: o usufruto pode ser legal ou convencional. O
3. Extinção da superfície : a superfície se extingue em razão
Pelo direito real de servidão, o titular confere a um terceiro o direito de usar ou o direito de usar e fruir da coisa. A doutrina prevê a classicação da servidão em duas modalidades: a servidão real e as servidões pessoais. 1. Servidão real: é a relação pela qual o direito de usar e
fruir é transmitido independentemente das qualidades pessoais do sujeito de direito beneciado. Essa transmissão se dá em razão de uma relação de vizinhança. Pode haver ato de vontade na constituição original do direito, mas nas suas transmissões subseqüentes não. Como a servidão, nesse caso, está ligada ao objeto, e não ao sujeito, a servidão pode ser alienada, bem como a morte do beneciário não extingue a servidão. Esta modalidade é a servidão propriamente dita. 2. Servidões pessoais: hipóteses em que o direito de usar e
fruir é transmitido ao beneciário em razão de suas qualidaqualida des pessoais. Estará, portanto, ligada ao sujeito a servidão, e não ao objeto. Estando ligadas ao sujeito, são inalienáveis e a morte do beneciário põe m à servidão. Essas servidões são representadas pelo usufruto, pelo uso e pelo direito de habitação (que são idênticos em sua natureza, mas se diferenciam pela extensão do uso e da fruição).
legal será constituído por imposição da lei, como é o caso do usufruto dos bens dos lhos menores em favor dos pais (art. 1689, I do CC). Já o usufruto convencional, instituído por vontade das partes, pode ser criado por ato unilateral (testamento) ou por ato bilateral (contrato - na forma de escritura pública se recair sobre bem imóvel). O usufruto constituído por ato bilateral pode ser gratuito ou oneroso. 3. Direitos e Obrigações das Partes
3.1. Usufrutuário a) Direitos do usufrutuário: o usufrutuário tem direito de usar e fruir livremente da coisa, desde que não exista uma causa que limite essa fruição, bem como tem direito sobre as benfeitorias que venha a fazer na coisa. b) Obrigações do usufrutuário: o usufrutuário tem o dever de devolver a coisa no mesmo estado em que se encontrava, ao m do prazo; conservar a coisa, ou seja, manter o estado em que se encontrava; caucionar a coisa, ou seja, apresentar uma garantia de valor equivalente, se o proprietário assim o exigir; prestar contas ao nu-proprietário; arcar com as despesas próprias da coisa (impostos, taxas, contribuições de melhoria, despesas condominiais), de acordo com o artigo 1400 do Código Civil. 3.2. Nu-proprietário a) Direitos do nu-proprietário: administrar a coisa (quando o
usufrutuário se recusar a prestar a caução pelo usufruto); alienar a coisa (o nu-proprietário poderá alienar a coisa quando e para quem ele quiser, sem que isso interra no direito real de usufruto); proteger a coisa (o proprietário é possuidor indireto da coisa, possui, assim, todos os direitos de proteção possessória, caso não exercidos pelo usufrutuário); requerer a extinção do usufruto por culpa do usufrutuário (quando o usufrutuário der destino diverso do previsto à coisa), conforme artigo 1401 do Código Civil; b) Obrigações do nu-proprietário: o nu-proprietário é obrigado a deixar o usufrutuário usar e fruir, sem ser incomodado; arcar com as despesas extraordinárias; assumir a sub-rogação da coisa segurada. 3.3. Extinção do Usufruto: o usufruto será extinto nas seguintes hipóteses: culpa do usufrutuário, se ele der destino diverso do previsto à coisa ou não zelar corretamente pela manutenção e conservação da coisa; termo de sua duração; extinção da pessoa jurídica em favor de quem o usufruto foi constituído ou decurso de trinta anos de seu exercício; extinção ou m da causa de sua constituição; destruição da coisa (no caso de bens não segurados e não caucionados); não uso ou não fruição da coisa em que o usufruto recai; renúncia ou morte do usufrutuário (a morte do nu-proprietário não extingue o usufruto – haverá transmissão da nua-propriedade aos herdeiros, mas a relação de usufruto subsistirá).
USO Uso é o direito real sobre coisa alheia constituído a título gratuito ou oneroso, pelo qual o usuário ca autorizado a usar a coisa temporariamente, ou seja, retirar dela, todas as utilidades para atender às suas necessidades e às de sua família. O uso tem as mesmas características do usufruto, sendo que sua distinção se faz apenas a limitação da fruição, que, no uso, ca restrita às suas próprias necessidades e às de sua família (art. 1412 do CC).
HABITAÇÃO É o direito real sobre bem imóvel, que permite ao beneciário usar gratuitamente casa alheia, exclusivamente, para ns de moradia própria e de sua família. É o mais restrito dos direitos reais de fruição. Aplicam-se a ele as mesmas regras do usufruto, tendo como principais diferenças o fato de somente recair sobre bens imóveis e o fato de ser sempre gratuito. O direito de habitação pode ser estatuído por lei, como é o caso do direito do cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime, independentemente de participação na herança, de continuar residindo no imóvel da família, caso seja o único daquela espécie a inventariar (art. 1414 do CC).
DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMóVEL Mediante promessa de compra e venda, realizada em caráter irretratável, celebrada por instrumento público ou particular e, desde que registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel, ou seja, atendidos os requisitos da lei, o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor ou mesmo de terceiros, a quem os direitos deste tenham sido eventualmente cedidos, a outorga da escritura denitiva de compra e venda, e ainda, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1417 do CC). LINK ACADÊMICO 5
DIREITOS REAIS DE GARANTIA: PENHOR, HIPOTECA E ANTICRESE Podemos conceituar os direitos reais de garantia como os direitos que conferem ao seu titular o poder de obter o pagamento de uma dívida com o valor ou a renda r enda de um bem destinado exclusivamente à sua satisfação . Têm por nalidade garantir ao credor o recebimento do débito, por estabelecer um vínculo entre o pagamento da dívida e um determinado bem pertencente ao devedor. São sempre acessórios de uma obrigação, ou seja, existem tão somente em função daquela obrigação e com sua eventual extinção, estarão também eles extintos. Os direitos reais de garantia previstos pelo Código Civil são o penhor, a hipoteca e a anticrese, conforme passaremos a ver.
PENHOR 1. Conceito: é um direito real que consiste na tradição de uma coisa móvel ou mobilizável, suscetível de alienação,
5
realizada pelo devedor ou por terceiro ao credor, a m de garantir o pagamento do débito (art. 1431 do CC). Tem como sujeitos o devedor pignoratício (pode ser tanto o sujeito passivo da obrigação principal como terceiro que ofereça o ônus real) e o credor pignoratício (é o credor que recebe o bem empenhado, recebendo pela tradição, a posse deste). 2. Modos de constituição: pode constituir-se por convenção
(caso em que credor e devedor estipulam a garantia pignoratícia, conforme seus próprios interesses) ou por lei (quando, para proteger certos credores, a própria norma jurídica lhes confere o direito de tomar certos bens como garantia, até conseguirem obter o total pagamento das quantias que lhes devem) – é o chamado penhor legal. 2.1. Penhor legal:é legal: é aquele que surge em razão de uma imposição legal, tendo como objetivo assegurar o pagamento de certas dívidas de que determinadas pessoas são credoras e que, por sua natureza, reclamam tratamento especial; determina a norma jurídica que são credores pignoratícios, independentemente de convenção, todos aqueles que preencherem as condições e formalidades legais, podendo apossar-se dos bens do devedor, retirando-os de sua posse, para sobre eles estabelecer o seu direito real, revestido de seqüela, preferência e ação real exercitável “erga omnes” . Encontram-se, nessa situação, por força do art. 1467 do CC, os hospedeiros, ou fornecedores de pousada, ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias, ou dinheiro que os seus consumidores, ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas, ou estabelecimentos, pelas despesas, ou consumo que aí tiverem feito; e o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas. 2.2. Penhor comum e penhor especial: denominamos penhor comum ou regular aquele que se consubstancia da forma típica ao penhor, ou seja, pela tradição do objeto dado em garantia ao credor, cando este último na posse do bem pelo prazo que durar a garantia. No entanto, certas modalidades de penhor tornam impossível a realização da tradição, pela própria natureza da coisa dada em garantia (caso do penhor rural) ou por sua utilidade para o devedor (caso do penhor industrial e do mercantil). Assim, nesses casos, denominados de forma genérica como penhor especial, haverá apenas a tradição cta da coisa objeto da garantia, sendo que o deve dor permanecerá de fato em poder da coisa. 2.3. Penhor rural: sob a rubrica “penhor rural” podemos incluir tanto o penhor agrícola (arts. 1442 e 1443 do CC) como o pecuário (art. 1444 do CC). O penhor agrícola poderá recair sobre máquinas e instrumentos de agricultura; colheitas pendentes ou em via de formação; frutos acondicionados ou armazenados; lenha cortada e carvão vegetal; animais do serviço ordinário de estabelecimento agrícola. O penhor pecuário, por sua vez, poderá recair sobre os animais que integram a atividade pastoril, agrícola ou de lacticínios. 2.4. Penhor industrial: recai sobre máquinas e aparelhos utilizados em indústria, bens da indústria de sal, produtos de suinocultura, carnes e derivados além de pescado; caracterizando-se pela dispensa da tradição da coisa onerada, o devedor continua na sua posse, equiparando-se ao depositário para todos os efeitos (artigos 1447 e 1448 CC). 2.5. Penhor mercantil: essencialmente, não há nenhuma diferença entre o penhor mercantil e o civil. A distinção entre eles se faz apenas pela natureza da obrigação que visa garantir: a contraída por comerciante ou empresário, no exercício de sua atividade econômica. 3. Extinção: extingue-se o penhor: a) com a extinção da dí-
vida; b) com o perecimento do objeto empenhado; c) com a e)com renúncia do credor; d) com a confusão; e) com a adjudicação judicial, a remissão (resgate) ou a venda do bem objeto do penhor autorizada pelo credor; f) com a resolução da propriedade; g) com a nulidade da obrigação principal; h) com a prescrição da obrigação principal; i) com o escoamento do prazo; j) prazo; j) com a reivindicação do bem gravado; l) com a remissão ou perdão da dívida. Operada a extinção do penhor por qualquer desses casos, o credor deverá restituir o objeto empenhado.
ANTICRESE 1. Conceito: é um direito real estabelecido por ato de vontade, como garantia de uma obrigação, pelo qual o credor passa a ter o direito de perceber os seus frutos, para conseguir a soma em dinheiro emprestada, imputando na dívida e até o seu resgate, as importâncias que for recebendo. É direito real sobre imóvel alheio, em virtude do qual o credor obtém a posse da coisa a m de perceber-lhe os frutos e imputálos no pagamento da dívida, juros e capital, sendo, porém, permitido estipular que os frutos sejam, na sua totalidade,
percebidos à conta de juros (art. 1506 do CC) 2. Característ Características: icas:éé um direito real de garantia; requer capacidade das partes; deve ser constituído de maneira formal, por meio de escritura pública; é alienável; para ser constituído constit uído requer a tradição real do imóvel; não confere preferência ao anticresista; o credor anticrético só poderá aplicar as rendas que auferir com a retenção do bem de raiz, no pagamento da obrigação garantida; 3. Constituição: constitui-se o direito real de anticrese, por meio
de inscrição do documento de sua constituição junto à matrícula do imóvel, devendo ainda ser realizada a efetiva tradição do bem.
4. Extinção: resolve-se a anticrese pelo pagamento da dívida;
pelo término do prazo legal; pelo perecimento do bem anticrético; pela desapropriação; pela renúncia do anticretista; pela excussão de outros credores, quando o anticrético não opuser seu direito de retenção.
HIPOTECA 1. Conceito: a hipoteca é um direito real de garantia que grava coisa imóvel ou bem que a lei entende por hipotecável, pertencente ao devedor ou a terceiro, sem transmissão de posse ao credor, conferindo a este o direito de promover a sua venda judicial, pagando-se, preferentemente, se inadimplente o devedor. É, portanto, um direito real sobre o valor da coisa onerada e não sobre sua substância. A hipoteca recairá, em regra, sobre bens imóveis. No entanto, poderá também recair sobre outros bens que a lei considera como hipotecáveis, ainda que não sejam tipicamente imóveis, como é o caso de navios e aeronaves, bem como estradas de ferro. Em comparação com o penhor, a hipoteca tem, como característica principal, o fato de o bem objeto da garantia permanecer em poder do devedor, e não em poder do credor, como naquele caso. Assim, se ofereço como garantia de pagamento de uma dívida um imóvel, em hipoteca, posso continuar residindo nesse imóvel, sem transferir a posse ao credor, como seria próprio do penhor. 2. Modalidades de hipoteca A lei e a doutrina prevêem algumas modalidades de hipoteca, de acordo com as características de sua constituição e sua nana lidade especíca. Assim, podemos apontar como classicações relevantes da hipoteca as seguintes: 2.1. Hipoteca convenciona convencional:l: é aquela que se constitui por meio de um acordo de vontade do credor e do devedor da obrigação principal. Deve ser registrada junto à matrícula do bem objeto da garantia para gerar efeitos. São suscetíveis de garantia real e, por conseqüência de hipoteca, todas as obrigações de caráter econômico, sejam elas de dar, de fazer, ou de não fazer. 2.2. Hipoteca legal: é aquela que a lei confere a certos credores, que se encontram em situação especial e pelo fato de seus bens serem conados à administração alheia, devendo receber uma proteção especial (art. 1489 do CC). É o caso, por exemplo, das pessoas de direito público interno (art. 41 do CC) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas; dos lhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior; do ofendido ou seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais; do co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente; do credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação. Em todas essas hipóteses será necessário realizar a especialização da hipoteca legal, conforme procedimento previsto no CPC art. 1205 e seguintes. 2.3. Hipoteca judicial: é a que resulta de uma sentença judicial, para o m de assegurar sua execução. Exige especialização e registro no Cartório de Registro de Imóveis para que possa ser oposta a terceiros. 3. Características especiais Algumas características da hipoteca a diferenciam dos demais direitos reais e estabelecem suas peculiaridades. Como é próprio de qualquer instituto jurídico, há guras que lhe são próprias e que merecem destaque, dentre essas podemos mencionar: 3.1. Remição hipotecária: é o direito concedido a certas pessoas de liberar o imóvel onerado, mediante pagamento da quantia devida independentemente do consentimento do credor. Nessa categoria, incluem-se o credor sub-hipotecário, o adquirente do imóvel hipotecado, o devedor da hipoteca ou membros de sua família e a massa falida. 3.2. Cédula hipotecária: consiste num título representativo de crédito com este ônus real, sempre nominativo, mas transferível por endosso e emitido pelo credor (art. 1486 do CC).
4. Extinção da hipoteca
A hipoteca, como direito de garantia, portanto, acessório da obrigação principal, extingue-se, fundamentalmente, pelo desaparecimento desaparecimen to da obrigação principal. No entanto, podemos relacionar outras formas de extinção desse direito real, como por exemplo a destruição da coisa objeto da garantia, visto que, não mais existindo a coisa, impossível será que ela se preste a garantir qualquer obrigação. Também a resolução do domínio leva à extinção da hipoteca, pois inútil seria uma garantia concedida por pessoa que não mais detém o poder sobre a coisa dada em garantia. Nesse mesmo sentido está a arrematação do imóvel onerado por quem der maior lance ou adjudicação requerida pelo credor hipotecário. Em ambos os casos a titularidade do bem dado em garantia deixa de ser do devedor, sendo que, na segunda hipótese, passou ao próprio credor. Caso o valor do bem hipotecado não seja suciente para que se extinga a obrigação principal pela adjudicação, o credor poderá prosseguir cobrando o devedor pela diferença, mas nesse caso sem qualquer garantia, visto que essa já deixou de existir. Podemos acrescentar ainda às hipóteses de extinção da hipoteca a renúncia do credor; a remição; a sentença passada em julgado; a prescrição; a consolidação; a perempção legal ou usucapião (art. 1499 do CC). LINK ACADÊMICO 6
A coleção Guia Acadêmico Acadêmico é o ponto de partida dos estudos das disciplinas dos cursos de graduação, devendo ser complementada com o material disponível nos Links e com a leitura de livros didáticos. Direito das Coisas– 2ª edição - 2009 Coordenador: Carlos Eduardo Brocanella Witter,Professor Witter, Professor universitário e de cursos preparatórios há mais de 10 anos, Especialista em Direito Educacional; Mestre em Educação e Semiótica Jurídica; Membro da Associação Brasileira para o Progresso da Ciência; Palestrante; Advogado Advogado e Autor de obras jurídicas. Autor: Ângelo Rigon Filho, advogado em São Paulo. Mestre e doutorando em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (USP). Professor Universitário em cursos de graduação e pós-graduação, na cadeira do Direito Civil. Professor de cursos preparatórios para a OAB e para as carreiras públicas jurídicas. A coleção Guia Acadêmico é uma publicação da Memes Tecnologia Educacional Ltda. São Paulo-SP. Endereçoeletrônico: www.memesjuridico.com.br Todos os direitos reservados. É terminantemente proibida a reprodução total ou parcial desta publicação, por qualquer meio ou processo, sem a expressa autorização do autor e da editora. A violação dos direitos autorais caracteriza crime, sem prejuízo das sanções civis cabíveis.
www.memesjuridico.com.br
6
