Hotel - planejamento e Projeto

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cias de organizaçâo, ele nunca se pode permitir fechar-se ou deixar de estar alerta para as necessídades da clientela. Neste livro, a riqueza do tema beneficia-se da vasta experiência dos autores na

elaboração e desenvolvimento de numerosos projetos de edifícios hoteleiros. Eles

começaram a acumular esse saber aplicado a específicas condições brasileiras em meados dos anos 70 e são pioneiros num trabalho que no país ainda hoje atrai raros profissionais.

O núcleo de Hotel: plan,ejamento

e

projeto, que se inicia na fase anterior à construção do edifício, íncluindo questoes de áreas e instalações, de elaboração do programa e do dimensionamento, aborda

também temas que se integram no con-

texto geral da edificação, situando-a de forma ampla no fenômeno hoteleiro: um breve histórico da hotelaria, a definição do produto a ser oferecido_, a localização re_

'QúertenHro'tel

e parâmetros de custos

de implanta@ e equípamentos,

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Nclta do ed'itor, 7 ÀgradecirnemCIã, Prefáeio, 1L Iatrodução, 13

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Um breve histdrico,, 16 Definição do produto, 26 tçcalÍaaçãq, 36 Tipos de hotel, 42 0 projeto, 88 Parânrçtros de custos, 234 Bibliografi-,ã,, 239

Índice gga1,,24!

rrr.

I NOTA DO EDITOR

A expansão do mercado turístico nacional, acompanhando a tendência mundial, tem exigido do empresariado e do pessoal gerencial-administrativo do setor hoteleiro atenção maior à crescente complexidade desse mercado. Respaldados em dêcadas de experiência na elaboraçáo, desenvolvimento, coordenaçã,o e supervisão de projetos arquitetônic.'s de vulto, os autores de Hotel: planejamento e projeto detalham as etapas necessárias à concepção de um projeto e, ao analisar os diversos tipos de hotéis, estudam aviabilidade e asvaúâveis que influenciam na decisão quanto ao porte, Iocalizaçáo e estilo do empreendimento. Ao apresentar mais uma publicaçáo da ârea de Hotelaria e Turismo, a Editora SENAC São Paulo estâ certa de contribuir com um instrumento valiosíssimo para profissionais de arquiterura e engenharia, empresários do setor e estudantes e pesquisadores interessados no tema.

I

AGRADECIMENTOS

agt adecimentos Queremos manifestar nossos profundos

ANcera.PAGLIUSOBASSO,peladedicaçáoeentusiasmoComqueparticÈ de aiuda, despou desta empreitada, desdobrando-se sempre que precisamos produção de de o levantamento de informações, escolha de ilustrações, e outras que sequer desenhos, copidesque, sugestões; algumas que pedíamos eiaboraÇão desimagrnâvamos. Enfim, uma arquiteta dos sete instrumentoslA te livro teria sido bem mais difícil sem sua colabotaçáoLucraNe. BoN DUARTE,

pelo desenvolvimento da pesquisa bibliográfica

inicial e de índices hoteleiros. pela ConSultoria que forneceu pafa o setor de e compeequipamentos pafa cozinhas e lavanderias, com a disponibilidade pelo êxito de sua empresa tência que cafact eúzamsua atuaçào, bem atestadas AMAURI ANTONTO PELLOSO,

de consultoria, a Placontec' LUIZ ANTONiO DE MORAES, pela Contribuição

no que se refere aos siste-

mas de ar-condicionado e exaustão'

que reviu e complementou as informações relacionadas com os sistemas eiétricos.

Hrcton

PERTZ,

JoRGE DuARTE,

pela colabonçáo na parte de

PREFACIO

Não há como deixar de reconhecer a importância da expansão do mercado turístico nacional para o desenvolvimento econômico-financeiro-social do país. A disparada do turismo nas últimas décadas do século )O( é fruto de uma ampla teia que envolve novas dimensões nas âreas da comunicação e dos transportes mundiais, decorrentes da internacionalizaçáo das economias. Outra explicação para esse crescimento foram os avanços considerâveis alcançados por diversas regiões do mundo, como a abertuta política, econômica e cultural da Rússia e dos países vizinhos da Europa Oriental, a establlizaçáo política e econômica da América do Norte e da Europa Ocidental, a consolidaçáo do mercado asiático e o crescimento da Austrália e da Nova Ze\àndia, ambas nações capitalistas desenvolvidas e com alto nível de qualidade de vida. Mesmo na América Latina emergiu, recentemente, uma consciência turística voltada para a valorizaçáo da oferta natural dos países do Cone Sul e para a expansão dos mercados e PIBs nacionais. Além das estratégias de alavancagem do turismo promovidas por países e regiões, surgiram novos nichos negociais, como o turismo ecológico e de terceira idade, que incrementaÍam, ainda mais, os fluxos mercadológicos. Nesse contexto, a hotelaria desponta como vetor fundamental de expansão e consolidaçáo do setor. Sua atuação tem correspondido à demanda dos novos segmentos de mercado e, ao mesmo tempo, propiciado o surgimento de novas modalidades de turismo, diversificando o portfólio de serviços. Por tudo isso, ahotelaria tem merecido destaque no cenário turístico. Sua evolução, nas últimas décadas, e suas amplas perspectivas de crescimento acompanham uma tendêncialargamente verificada em todos os ramos de negócios e setores: a qualificação e especialização dos serviços prestados.

12

HOTEL: pLANEJAMENïO E PROJETo

No Brasil, conceitos avançados no campo do planejamento hoteleiro também têm recebido destaque. A complexidade que envolve as funções de hospedagem e atividades administrativas dos novos modelos de empreendi* mentos hoteleiros no mundo globalizado é o eixo central do pioneiro trabalho desenvolvido por Nelson Andrade, Paulo Lucio de tsrito e wilson Edson Jorge. Baseada na experiência e no aprendizado profissional dos autores, a olsra é um guia seguro para os peregrinadores em busca da Meca do conhe_ cimento hoteleiro. Amparados em eficiente metodologia e grande acuidade, eles detalham as etapas necessárias paru dimensionar, com precisão, os fâtores inerentes à concepção de um projeto hoteleiro. Estão agrupados os itens que antecedem o projeto arquitetônico, como a definição do seguimento de mercado que se pretende atingiÍ, o perfil dos usuários, a viabilidadeeconômico-financeira do empreendimento e sua localizaçã,o, a tipologia do edifício, o número de apatamentos, o padrão das instalações e os equipamentos necessários, e os itens pertinentes ao projeto técnico, como os sistemas hidráulicosanitários e eletrônicos que devem ser utilizados, a divisão dos setores compreendidos no hotel, a configuração dos andares e das âreas sociais e recreativas do prédio e a melhor forma de administraf o empreendimento. Todo o entendimento necessâno para o sucesso do projeto estâ mapeado nos tópicos, subtópicos, gráficos e ilustrações, que recuperam a história do desenvolvimento hoteleiro no Brasil e no mundo e expõem os fatores responsáveis pelo atual estâgio evolutivo do turismo nos continentes. A partir dessa clata abotdagem acerca dos caminhos e perspectivas do mercado turístico internacional, os autores edificam seu esquema de trabalho, detalhando os atuais tipos de hotéis e a melhor forma de escolher um empreendimento. Andrade, Brito e Jorge consideram todas as variáveis que envolvem e influenciam essa decisão estratégica, sinalizando, com exatidão, os fatores da viabilidade.Tratase de um trabalho completo, inclusive na análise do projeto de arquitetura e do programa administrativo mais adequado ao porte e ao estilo do hotel. Quadros comparativos permitem a visualização dos mercados hoteleiros mundiais e as diferenças qualitativas e quantitativas pertinentes. perfeito pan empresários que pÍetendem montar estabelecimentos baseados em receitas que deram certo no exterior e para quem prefere distanciar-se de mo_ delos preconcebidos. Tudo listado com prós e contras. A presente "bíl)lia" comprova, por si só, a dedicação e o empenho dos profissionais e autores desta colaboraçã,o inovadora, instrumento fundamental para os corpos gerenciais, funcionais, administrativos e profissionais da cadeia hoteleira. Presidente da ABIH-SP

Julio Serson

-

Associação Brasileira da Indústria Hoteleira

-

São paulo

TNTRODUçAO

O dinamismo que o setor hoteleiro vem demonstrando nos últimos anos não se reflete nas informações disponíveis sobre o planejamento e o projeto de hotéis, que continuam escassas, nem no número de profissionais atuantes no setor, ainda pequeno. Tanto é assim que este é o primeiro livro voltado para o tema do planejamento e do projeto de hotéis que se publica no Brasil a partit da experiência obtida no próprio país. E isso na passagem do século! A experiência dos autores é resultante dos caminhos profissionais que os levaram e induziram à produção de inúmeros edifícios hoteleiros. O aprendizado intrínseco a esse processo significou um dispêndio importante em pesquisa, pois, no período em que começamos a trabalhar nessa ârea, em meados da década de 70, pouca era a experiência acumulada no Brasil. Além disso, havia absoluta falta de dados e informações sistematizadas. Hoje, no que diz respeito à disponibilidade de dados e informações, a sifuação não se modificou muito. o livro tem, portanto, uma vertente de criação baseada na experiência acumulada de atividades profissionais. A outra vertente vem de um curso de extensão para profissionais que vimos desenvolvendo e ministrando nos últimos anos, sobre este tema. Essa segunda vertente trouxe-nos a experiência didâtica que diz muito da forma e do interesse dos temas abordados. o núcleo do livro envolve o projeto do hotel, e inclui as questões das âreas e instalações, da elaboraçáo do programa e do dimensionamento. os demais temas abordados se integram no contexto geral da edificação, procurando situâ-la de forma mais ampla no fenômeno hoteleiro: um breve histórico da hotelaria, a definição do produto a ser oferecido, a questão dalocalizaçào

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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

do empreendimento, os tipos mais freqüentes de hotéis e parâmetros de custos de implantaçáo e de equipamentos. Embora os hotéis não se limitem a edifícios, sendo comuns empreendimentos hoteleiros mais diversificados, entre os quais complexos coniuntos externos de instalações de recreação e de esportes, cujo exemplo mais significativo é o resort, neste livro são tratados principalmente os setores e as instalações do hotel compreendidos em edifícios. Isso porque, de um lado, a grande maioria dos hotéis incluem-se nesse caso e, de outro, é tal a variedade das situações que fogem ao comum que sua abordagem requereria vm tratamento caso a caso. As abordagens de carátet geral e as particularizadas para cada setor específico dos hotéis focalizam aspectos funcionais e requisitos físicos considerados importantes, sendo complementadas por informações relativas aos respectivos dimensionamentos. O edifício de um hotel tem como peculiaridadebâsica sua complexida-

de, advinda da diversidade do programa e do fato de ter de funcionar ininterruptamente. A diversidade do ptogtama decorre da grande quantidade de funções normalmente exercidas pelo hotel e do conjunto de atividades complementares que acontecem em suas dependências. A função de hospedagem, que pressupóe apartamentos confortáveis, bem dimensionados, devidamente equipados e com ambientes agradâveis, somam-se atividades administrativas, industriais (produção de alimentos, lavanderia), comerciais (restaurantes e lojas), centrais de sistemas (âgua fria e quente, vaporl energia, ar-condicionado), de manutenção, além de outras atividades relacionadas com a realizaçáo de eventos, com a recreação e o lazet A complexidade de um hotel e suas dimensões, eue precisam estar acima de um mínimo para toÍnâlo viável economicamente, resultam em empreendimento oneroso e muito sensível aos custos finais de construção de operação e manutenção. Assim, o projeto precisa ter dimensionamentos corretos, favorecer estritamente as circulações geradas e exigidas pelos componentes, equipamentos escolhidos com rigor e outros quesitos mais. Se formos avaliar o hotel em etapas anteriores ao projeto, é necessário lembrar que a decisão de construí-lo estarâ vinculada ao binômio mercado/ localizaçáo. Daí iráo decorrer a tipologia do hotel, o número de apartamentos, o padráo das instalações e os equipamentos necessários para o atendimento do segmento de mercado a que ele se dirige. Os cuidados necessários à implantaçáo de um hotel, no qual o projeto físico é um elemento fundamental,levaram as grandes cadeias hoteleiras internacionais a estabelecer normas e requisitos rigorosos para implantar ou

TNTRODUçÃO

15

operar hotéis. Edifícios projetados e construídos sem o estrito atendimento dessas normas e requisitos ou são rejeitados, ou precisam ser modificados. Para completar essa primeira referência sobre o planejamento e o projeto de hotéis vale a pena lembrar que o edifício hoteleiro çxige tais especificidades de organizaçáo e de equipamentos que dificilmente poderá sei convertrdo para outro uso, caso o empreendimento não se viabilize. Profissionalmente, temos sido solicitados também para solucionar o problema inverso: edifícios em estágios diferenciados de construção que precisariam ser convertidos em hotel.

É muito comum também encontrarmos casos de ampliação e outras reformas para hotéis já estabelecidos, sem que a obra se apóie em projeto suficientemente desenvolvido. Isso acontece porque o proprietâriojulga desnecessário o investimento em consultoria ou em projeto, confiando apenas em sua experiência e na sua assessoria habitual. Tivemos a oportunidade de constatar o desperdício e os custos adicionais causados por essa atitude, às vezes sem que o próprio empresário se dê conta deles, E parte desses custos evitáveis vão ocorrer permanentemente na operaçã,o do hotel, pois são decorrentes da organização espacial das áreas que abrigam as diversas funções, que exigem mais empregados, mais material de reposição, etc. Este livro é destinado principalmente aos profissionais de arquitetura e engenharia envolvidos em estudos e projetos de hotelaria, empresários do setor e investidores potenciais que pretendam se aproximat do mesmo. Ele pode ainda ser útil a estudantes e pesquisadores que, por diversos motivos, tenham interesse no tema. Leitores de outras procedências são também bemvindos. Esperamos que nossa iniciativa seja efetivamente útil paru o leitor. Os autores

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HOTEL: PLANËJAMENTO E PROJETO

INTRODUçÃO O comércio é o responsável histórico pelas formas mais antigas de oferta hoteleira. As rotas comerciais da Antiguidade, na Lsia, na Europa e na Africa, getaram núcleos urbanos e centros de hospedagem para o atendimento aos viajantes. Na Idade Média, a hospedagem era feita em mosteiros e abadias. Nessa época, atender os viajantes era uma obrigação moral e espiritual. Mais tarde, com o advento das monarquias nacionais, a hospedagem era exercida pelo próprio Estado, nos palácios da nobreza ou nas instalações militares e adminisïrativas. Os viajantes que não contavam com o beneplácito do Estado eïam atendidos, precariamente, em albergues e estalagens. Posteriormente, com a Revolução Industrial e a expansão do capitalismo, a hospedagem passou a ser tratada como uma atividade estritamente econômica a ser explorada comercialmente. Os hotéis cor.rr staff padronizado, formado por gerentes e recepcionistas, apârecem somente no início do século XD(. O turismo passa por uma transformaçã.o ndrcalapartrr da Segunda Guerra Mundial, com a expansão acelerada da economia mundial, a melhoria da renda de amplas faixas da população (basicamente nos países mais desenvolvidos da Europa central, nos EUA e no Canadâ) e a ampliaçáo e melhoria dos sistemas de transporte e comunicação, principalmente com a entrada em cena dos aviões a jato paÍa passageiros, de grande capacidade e longo alcance. Após a Segunda Guerra Mundial, o turismo passa a ser uma atividade econômica significativa, principalmente para os países desenvolvidos, nos quais havta crescimento e ampliação da renda da população, o que geÍava mais disponibilidades de tempo e recursos paÍa o lazer. O processo de desenvolvimento e de globalizaçáo da economia mundial, além de gerat um progressivo fluxo de viagens regionais e intemacionais, ampliou de forma acelerada o setor de lazer e de turismo, que passou a ser, efetivamente, o grande promotor de redes hoteleiras. A sociedade de consumo de massa ampliou-se pata o setor de lazer e de turismo. É importante lembrar que a classe média, enquanto base para uma sociedade de consumo de massa, apatece no século )O(, e, em casos como o Brasil, após a década de 40. Nos países desenvolvidos, o operariado com capacidade aquisitiva para o lazer e o turismo passa a ser repÍesentativo no

mesmo período. O conceito de quarto com banheiro privativo, hoje chamado apafiamento, foi introduzido pelo suíço César Ritz, em 1870, no primeiro estabeleci-

BREVE

HISTORICO

rg

mento hoteleiro pÌanejado em paris, e atingiu os Estados unidos em 190g, com o Statler Hotel Company.l A história da hotelaria no mundo possui marcos que delimitam mudanças importantes no processo de evolução do setor. MARCOS DA HOTELARIA NO MUNDO

An'liguidade

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a Bri'Íània

Pontos de paradas e de catavanas.

idade

Média

e Moderna 1790

Era

1850

Abadias e mosteiros que acolhiam hóspedes. Acomodações junto aos postos de articulação dos correios. Abrigos pata cntzados e peregrinos.

surgimento de hotéis narnglaterra, naEuropa e nos EUA, no final do século X\TII, estimulados pela Revolução Industrial, Áreas próximas às estações ferroviárias passam a concentrar

os hotéis no final do século XIX e nos primeiros anos do século )O(.

7870 1920

Introdução do quarto com banheiro privativo (apartamento). Grande número de hotéis construídos, na década de 20, nos EUA e Europa, gerado pela prosperidade econômica.

7950

Novo surto de construção de hotéis nos anos 50, coincidindo com a era dos jatos e o grande incremento do movimento tuÍístico mundial.

7970

Entrada em opeÍação dos Boeing 747, em 1969/7970.

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t''t"tt^ ^ "^^SE\--{.C Sao paulo, 1995).

ção de sistemas boteleiros

-

conceitos básicos(São paulo: Editora

20


A HOTELARIA NO BRASIL No período colonial, os viajantes se hospedavam nas casas-grandes dos engenhos e fazendas, nos casarões das cidades, nos conventos e, principalmente, nos ranchos que existiam à beira das estradas, erguidos, em geral, pelos proprietários das terras marginais. Eram alpendres construídos às vezes ao lado de estabelecimentos ústicos que fomeciam alimentos e bebidas aos viajantes. Aos ranchos e pousadas ao longo das estradas foram se agregando outras atividades comerciais e de prestação de serviços que deram origem a povoados e, opornrnamente, a cidades. Nessa época era comum as famílias receberem hóspedes em suas casas, havendo, em muitas, o quarto de hóspedes. Movidos pelo dever da candade, os jesuítas e outras ordens recebiam nos conventos personalidades ilustres e alguns outros hóspedes. No mosteiro de São Bento, no Rio deJaneiro, foi construído, na segunda metade do século XVI[, edifício exclusivo para hospedana.

No século XVIII começaram a surgir na cidade do Rio de Janeiro estalagens) ou casas de pasto, que ofereciam alojamento aos interessados, embriões de futuros hotéis. As casas de pasto ofereciam, inicialmente, refeições a preço fixo, mas seus proprietários ampliaram os negócios e passaram a oferecer também quartos para dormir. Em 1808, a chegada da corte portuguesa ao Rio de Janeiro e a conseqüente abertura dos portos trouxeram um grande fluxo de estrangeiros, que aqui vieram exercer funções diplomáticas, científicas e comerciais. Com isso,

BREVE

HISTORICO

21

houve aumento da demanda por alojamentos, e nos anos seguintes os proprietários da maioria das casas de pensão, hospedarias e tavernas passaram a utilizar a denominação de hotel, com a intenção de elevar o conceito da casa, independentemente da quantidade dos quartos e do padrã.o dos serviços oferecidos.2 Cabe destacar, nessa época, o Hotel Pharoux, pela localizaçáo estratégica junto ao cais do porto, no Largo do Paço, considerado um dos estabelecimentos de maior prestígio no Rio de Janeiro.

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problema da escassez de hotéis no Rio de Janeiro, gu€ jâ acontecia em meados do século xIX, prosseguiu no século )o(, levando o governo a criar o Decreto nn 1160, de 23 de dezembro de 1907, que isentava por sete anos, de todos os emolumentos e impostos municipais, os cinco primeiros grandes hotéis que se instalassem no Rio de Janeiro. Esses hotéis vieram, e com eles o Hotel Avenida, o rraior do Brasil, inaugurado em l-908. O Avenida, com 220 quartos, maÍca, por assim dizer, a maioridade da hotelaria no Rio de Ianeiro.

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A fixação do termo "hotel" no jatgáo nacional se deu, definitivamente, em virtude da necessidade de anunciar o serviço junto aos estrangeiros da cidade do Rio de Janeiro. A Gazeta do Rio de -laneiro, por exemplo, tÍaz, no ano de 181.7, anúncio de um mesmo estabelecimento com denom! nação de Hospedaria do Reino do Brasil e depois Hôtel Royaume du Brésil.


A partir da década d" 3O passam a ser implantados grandes hotéis nas capitais, nas estâncias minerais e nas âreas de apelo paisagístico, cuja ocupaçáo erapromovida pelos cassinos que funcionavamjunto aos hotéis. F;m7946, com a proibição dos jogos de azar. os cassinos foram fechados e) como conseqüência, os hotéis a que estavam vinculados acabatam fechando as portas. Exemplos muito conhecidos dessa fase são os hotéis Araxâ e Quitandinha. Em 1966 é criada a Embrarur e. junto com ela, o Fungetur (Fundo Geral de Turismo), que aora de incentivos fiscais na implantaçã,o de hotéis, ^través promovendo uma nova fase na hotelaria brasileira, principalmente no segmento de hotéis de luxo, os chamados cinco estÍelas. Esse novo surto hoteleiro leva também a mudanças nas leis de zoneamento das grandes capitais, tornando a legislação mais flexível e favorâvel à construção de hotéis. Nos anos 60 e 70 chegam ao Brasil as redes hoteleiras internacionais. Mesmo sem um número importante de hotéis, essas redes váo ctiat uma nova orientação na ofefia hoteleira, com novos padrões de serviços e de preços. A expansão da hotelaria sob a tutela da Embratur, que tem como pano de fundo uma demanda crescente e em grande paíte reprimida, teve como

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24

HOTEL: pLANEJAMENTO E PROJETO

conseqüência um desequilíbrio no perfil de hotéis novos oferecidos, pois a maior parte peÍtencia à categoria 5 estrelas. Segmentos_llqp-ort4glç*da de_ manda, como os ligados a negócios e serviços qúãu"r.um hotéis de categoriaõ nrédia e..o.,ffi, têm sido negligerrci4dgq,€úaqdo d";;ã

reirimida ou malservida, à espera d"

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Âs péisiiéêÌivas de crescimento da i"auri.ïu-tt"r"i-; pï" missoras, em função da rclativa estabilizaçáo da economia do país e do au_ mento acentuado das viagens furísticas nos dois últimos anos, principalmente ao exterior, o que significa que a estabilizaçáo da moeda e dos preços condu_ ziu à incorporaçáo do item viagens ao orçamento familiar, pelo menos entre a

B;íìa"

classe média. As viagens turísticas ao exterior apresentam um componente importante para a hotelaria brasileira: os turistas brasileiros, 80 por cento dos

quais se destinam aos Estados Unidos. passam a conhecer o padrãoda hotelaria de países desenvolvidos, que apresentam melhor qualidade e menores pre-

ços' Gradualmente, esses turistas irão pressionar as empresas do setor hoteleiro no Brasil a oferecer mais qualidade e preços menores. RecentemeÍ7te, a montagem de funds, a partir dos fundos de pensão e de financiamentos do BNDES, tem sido uma das poucas alternativas pata a implantação de novos hotéis. Ainda aqui, na utilizaçào desses capitais, têm predominado os hotéis de luxo e de grande porte. Outra tendência importante é que, nos últimos anos, cadeias hoteleiras internacionais vêm promovendo uma política mais sistemãtica para ampliar sua participação no mercado brasileiro, visando inclusive os segmentos de mercado menos atëndidos (hotéis econômicos). De modo geral,a continuida-

-

BREVE

HISTORICO

25

de dessa política trarâ alterações significativas nos padrões da oferta atual. A concorrência se tornarâ mais acircada, com conseqüente diminuiçã.o das tarifas, e os padrões de atendimento ao cliente deverão melhorar e se aprimorar. A dinâmica vigente no setor hoteleiro é bem atestada pelo conjunto de empreendimentos previstos para as cidades de São Paulo e Guarulhos, por exemplo. Está prevista a implantaçáo de 38 hotéis até o ano 2002 na cidade de São Paulo. Em Guarulhos, em função da demanda causada pelo aeroporto internacional,haverâ sete novos hotéis. As redes hoteleiras internacionais Accor, Best Western, Hyatt, Ramada Renaissance, Marriot, Choice, Posadas e Meliá têm participaçã.o de peso nos empreendimentos, em sua maior parte de pa. dráo 4/5 estrelas e com mais de duzentos apartamentos. Estão previstos também dois centros de exposições e feiras, que cobrirão uma ârea em que São Paulo )ávem apresentando demandas reprimidas, atendendo o segmento mais importante de viagens e estadias na regiã,o, o turismo de negócios. No que diz respeito a empÍeendimentos do tipo resort, inteÍessa salientar, pelo porte, o complexo turístico multiresort em fase final de construção em Sauípe, ptaia 90 quilômetros ao norte de Salvador, Bahia. O complexo, que está sendo instalado em uma ârea de 1.750 hectares, prevê a implantaçã,o de cinco hotéis e seis pousadas, em um total de 1.650 apartamentos. Os empreendedores se impuseram o objetivo de construir um novo destino turístico do zero, "a Cancún brasileira". O empreendimento se tornou vìâveI com o investimento público em uma infra-estrutura de acesso - aLinha Verde, rodovia que liga Salvador a Sergipe - e com a garantia do futuro fornecimento de âgua, energia, esgoto e telefonia paÍa a região. MARCOS DA HOTELARIA NO BRASIL 1808

Mudança da corte portuguesa para o Brasil, o que incentiva a implantação de hospedarias no Rio de Janeiro.

1904

Primeira lei de incentivos paru a implantação de hotéis no Rio de Janeiro.

1946

Proibição dos jogos de azar e fechamento dos cassinos, inviabtliza os hotéis construídos para esse fim.

1966

Criaçáo da Embratur e do Fungetur, que viabil izam a implantaçào de grandes hotéis, inclusive nas âreas da Sudam e da Sudene.

r990

Entrada definitiva das cadeias hoteleiras internacionais no país.

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DEMANDA E OFERTA A melhoria do sistema mundial de comunicações e.de transportes e a dir.ulgação de culturas de regiões outrora longínquas ou pouco conhecidas praticamente unificou o planeta como ârea de interesse turístico. A facilidade de acesso aproximou os países e as regiões. A expansão da economia incorpoÍou novos e significativos contingentes à sociedade de consumo, na qual o turismo se insere como um segmento importante e em contínuo crescimento. As viagens passaram a fazer parte da cultura e das aspirações das populações, fazendo com que a demanda turística passasse a ser crescente. A oferta hote-

leira evoluiu em função dessa demanda. A importância do turismo é tal que, em 7995, ele representava 3,38 trilhões de dólares no faturamento bruto da economia mundial2,98 trilhões de dólares na composição do PIB mundial (10,8 por cento do total) e 21.2 milhões de empregos (10,7 por cento do total). A situação do Mercosul, identificada no Quadro 7, é diferente: o tuÍismo contribui com7,75 por cento QUADRO Í O MERCOSUL EM FACE DO TURISMO MUNDIAL Indicadores

Mercosul

1992 Faturamento bruto (US$ bilhões)

1995

2005*

7n oq

156,44

6,80

Contribuição ao PIB (US$ bilhÕes) \1 7q % do total 7,15

Í-ì <Í-ì

61 \-7 7,15

Investimentos (US$ bilhóes) % do total

oqô

4,1 14

6,09

6.08

Gastos do governo (US$ bilhões) % do total

3,46 3,64

Consumo pessoal (US$ % do total lmpostos (U5$ bilhões) % do total

bilhões)

1992 1995 3,217 3,380

2005*

192

338

6,39

10,5

212 10,7

135,65

2,852

2,983

10,26

-7 tr,^

Empregos (milhões) % do total

Mundo

7,14

1

1.0

10,9

7,176 1

1,8

6,337 11,4

697 1,5

1,614

1

11

312

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6,8

24,60 6,07

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4,14 3,63

9,18 3,61

273 6,0

32,19 7.18

38.38 7,18

84,65 7,17

1,789 1,898 3,866 11,4 11,4 11 ,7

10,69

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Estimativas Fonte: WTTC (World Travel and Tourism Council). Artigo extraído do jornal Folha de Paulo, 18 de fevereiro de 1996.

S.

DEF|N|çÃO DO

PRODUTO

2s

do PIR regional e 6,4 por cento do emprego total, o que sugere um potencial turístico ainda não suficientemente explorado nesses países, inclusive, ou principalmente, no Brasil. A recuperação econômica da Espanha no período pós-Franco, quando iniciou sua integraçáo efetiva na Comunidade Européia, foi possível através do turismo, que contirrua a ser o carro-chefe da economia do país. Na divisão e distribuiçáo de atividades econômicas nacionais, no contexto da Comunidade Européia, Portugal teve sua economia vinculadabasicamente às atividades turísticas.

A evolução da hotelaria, a espinha dorsal do turismo, levou o sistema hoteleiro a trabalhar a demanda de forma a canalizâ-la e moldâ-la gradualmente a seus interesses. Do ponto de vista de mercado, a demanda passou a ser trabalhada pot segmentos de mercado, processo que se mostrou o mais adequado pata a orientação do crescimento hoteleiro.

SEGMENTO DE MERCADO Segmento de mercado é o universo de consumidores com determinados objetivos, anseios, expectativas e necessidades comuns em relação a determi-

nado produto. Em relaçào ao setor hoteleiro, o segmento de mercado é o conjunto de consumidores cujos interesses irão orientar o tipo de produto, no caso o tipo de hotel, que satisfaça especificamente àqueles interesses. São

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por execurivos de nível intermediário, técnicos, profissionais e vendedores que viajam a negócios e que preferem (ou podem apenas) pag r tarlfas mais baixas. seu objetivo é mais o conforto do que a sofisticação das instalações e dos serviços hoteleiros. Esse segmento gerou o aparecimento dos hotéis econômicos, atualmente objeto de uma grande expansão no Brasil. o contingente de mercado caracterizado por executivos, políticos e artistas que procuram hotéis de alto nível, que ofereçam mais discrição e preservem o hóspede. São hotéis menores, mas bastante sofisticados nos serviços e nas instalações. o público que procura descanso e fortalecimento físico e mental em ambientes isolados, com paisagens ricas e caractefísticas. Essa demanda é o contraponto à vida trbana moderna, que provoca tensão e estresse. Gerou o aparecimento de resorts e, como seu desdobramento, os spas, mais voltados para recondicionamento físico.

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30


Outros contingentes podem ser citados como exemplo de demandas específicas que caracterizam novos segmentos. Os surfistas podem ser um segmento de mercado paÍa o qual o produto a ser oferecido pelo setor hoteleiro é um resort ao lado do mar, onde haja condições para a prâtica de surfe. Pescadores amadores são um segmento de mercado para o turismo na regiã,o do Pantanal mato-grossense; eles podem vir a viabilizar a implantação de hotéis específicos. Deve-se acrescentar que é em torno de segmentos de mercado que a hotelaria vem se estrufurando nas últimas décadas. Os hotéis que trabalham com um público diferenciado apenas pelo poder aquisitivo vêm cedendo espaço àqueles destinados a segmentos específicos. O setor hoteleiro comportâ uma boa dose de riscos e ganhos substanciais em determinadas circunstâncias. Os riscos do setor estão, em boa parte, vinculados ao conhecimento insufìciente do mercado, principalmente da demanda, à Iocalizaçáo mal equacionada, aos projetos mal resolvidos, avma administração (em que se inclui o padráo de serviços prestados) pouco eficiente. No caso brasileiro, o pano de fundo desse quadro é uma cultura hoteleira incipiente e um mercado até pouco tempo restrito e pouco competitivo, em que a oferta é imposta a usuários com poucas alternativas, sem experiência e informações suficientes para avaliar o custo de sua estadia e a qualidade do serviço. Abatxa cultura do setor tem levado a experiências infelizes, como a implantaçáo de hotéis que vieram a se tornar problemas praticamente insolúveis quanto à viabilidade do mercado. A decisão de implantar hotéis no Brasil ocorre, muitas vezes, sem que haja uma política hoteleira coerente e sistemática. Esse tipo de decisão brota de conjunturas aleatóúas: do interesse de um empresário que não é do setor de diversificar seus investimentos; do objetivo de atendef a \ma demanda flagrantemente mal atendida em um local específico; do interesse de utllizar um terreno bem iocalizado; da possibilidade de utilizaçáo de recursos disponíveis para o setor, etc. De modo geral, os hotéis são implantados sem estudos suficientes. Se, por um Iado, a falta de experiência empresarial é ainda considerável, por outro, o quadro profissional habilitado a esfudar, orieÍttar, projetar e administrar um hotel é limitado. São poucos os profissionais em condiçáo de responder bem às solicitações do setor hoteleiro. Isso é reflexo, inclusive, do pequeno número de escolas de hotelaria de nível superior existentes no país. As que existem são bem recentes. Até pouquíssimo tempo, a ínica altetnativa qrüe

DEFTNTçÃO DO

PRODUTO

31

restava a um interessado em formação superior no setor hoteleiro era fazer o curso ou uma pós-graduaçáo no exterior. Esse quadro vem sendo alterado gradualmente pelas redes hoteleiras

internacionais. O mercado brasileiro é suficientemente grande e tem possibilidades concretas de crescimento acentuado pan que as redes internacionais se interessem por ele. Se bem que a aínçã.o dessas redes, até o presente, é bem menor do que se poderia esperar. Afora determinados casos e exemplos de atuaçáo, elas não vêm investindo sistematicamente no mercado brasileiro, preferindo atuar com venda de franquias e repasse de know-bow e controle da operaçáo de hotéis que se incorporem à sua bandeira. Elas não têm investido de forma significativa nos empreendimentos, o que mantém os Íecursos financeiros como fator escasso nos empreendimentos hoteleiros no Brasil. O parque hoteleiro brasileiro apresenta hoje cerca de 2.700 estabelecimentos e 108 mil apartamentos, o que significa menos de 1 apartamento por 1 mil habitantes. Guardando as devidas proporções, se compaÍarmos o índice brasileiro com o da França (7 apartamento/10O habitantes) e o dos Estados Unidos (I apartamento/7O habitantes), veremos o quanto nosso parque hoteleiro pode crescer. Em sua maiona (83 por cento), os hotéis brasileiros são administrados por familiares; o restante (I7 por cento) está ligado a cadeias hoteleiras. ,:mpresas

ELEMENTOS CRíTTCOS NA DEC|SÃO DE TMPLANTAçÃO DE UM HOTEL As decisões básicas a serem tomadas na implantaçã.o de um hotel passam necessariamente pelas questões:

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PAra. quem

.

Ond,e localizá.-lo?

o hotel se destina (segmento de mercado) e qual o tipo de hotel que se pretende implantar?

' A primeira questão pode jâ estar respondida

se a empresa (a cadeia hoteleira ou o empÍesário) interessada na implantação tiver se especializado em um produto ou se, por condições predeterminadas, inclusive após estudos de mercado, estiver interessada em investir em um produto específico. Nesse caso, a questão bâsica passa a ser onde implantar esse determinado produto. De qualquer forma, a resposta adequada para essas questões requer um conbecimento mínimo do mercado, tanto da demanda (tamanho, características e tendências) quanto da oferta (que hotéis existem e como atendem aque-

32


la demanda). Quanto mais amplo o território que se pretende avÎiaÍ, mais genéficas serão as informações necessárias sobre o mercado. Quanto mais precisa alocahzação, mais aprofundadas e específicas deverão ser as informacomo um todo significa ções sobre o mercado. Conhecer o mercado brasileiro trabalhar com variáveis mais amplas e genéricas, enquanto conhecer o mercado de uma cidade, por exemplo, significa conhecer o mercado de forma detalhada, com varíáveis mais específicas. A decisão de localizaçáo de um empreendimento hoteleiro pode se orientar sobre âreas progressivamente mais restritas: inicialmente, avalia-se o mercado em nível mais genérico, em um território mais amplo - um estado ou Llma regiáo maior ou menof que o estado. Em seguida, avalia-se o mercado de forma mais aprofundada,em um conjunto de cidades (ou área) selecionadas

na escala anterior. o produto adequado pafa um local predeterminado - ou seja, o tipo do hotel a ser implantado - é uma questão que se coloca quando se pretende investir em determinada regiáo ou cidade e ainda não se tem uma idéia precisa do tipo de hotel mais adequado às condições do mercado local' A nomenclatura de classificaçáo dos hotéis varia segundo a entidade "Tipos consultada, ou segundo a própria tendência do mercado. No capítulo de hotel", apresentamos uma nomenclatura bastante usada, coín características específicas de classificação pof tipo de hotéis, dirigidos a segmentos específicos da demanda. Essa classificação engloba, basicamente, hotéis centrais (d,owntown botels), hotéis não-centrais, hotéis econômicos, hotéis de aeroportos e resorrs (hotéis de lazer). A decisão sobre o tipo de hotel a ser escolhido passa por uma avaliaçáo do mercado local, em termos de oferta e de demanda' A aualiaçã,o d.a oferta da área estudada é um processo mais râpido e mais econômico, que abrange um levantamento dos hotéis existentes na ârea ou cidade selecionadas. A avaliaçáoda demanda é um estudo mais complexo, no qual se pfocura trabalhar por amostf agem e/ou através de informações indiretas. o tamanbo do botel está intimamente ligado ao tipo ou categoria. Em alguns casos, esse tamanh o iâ está limitado pela legislação pública, restando a questão de como viabllizar o hotel com tamanho predeterminado. É o caso de

hotéis na ârea do Pantan al mato-grossense, de pousadas ou hotéis ecológicos, que têm um limite de apartamentos fixados pelo Ibama (Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis)'

33

DEFtNTçÃO DO PRODUTO

Geralmente, o tamanho de um determinado tipo de hotel, caractetizado pelavariâvel apartamentos, ou unidades babitacionais (IJH),' está vinculado à sua rentabilidade e aos custos de implantaçáo e operação, que Se exprime pelo número de apafiamentos. Assim, é possível estimar o custo médio do hotel tendo por base o custo que cada padráo de apartamento terá no total das áreas do empreendimento. Por exemplo, um apartamento de padrão superior demanda de 65 a 85 metros quadrados da ârea construída de um hotel, o que representa, nesse padráo,um custo médio de 150 mil a 200 mil dólares. A composição de custos será retomada com mais profundidade no capítulo "Parâmetros de custos".

VIABI LIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DO EMPREENDI MENTO Para um empreendimento ser considerado viâvel economicamente, ele deve proporcionar uma remuneraçáo do capital investido igual ou acima da remuneração oferecida pelo mercado (custo de oportunidade). Normalmente, no Brasil, caso seja reahzado com oS cuidados que sua implantaçào exige, um

empreendimento hoteleiro pode ser bastante viável, mesmo levando em conta os riscos que o setor comPorta. A avaliaçáo da viabilidade de um empreendimento hoteleiro passa por uma série de decisões tomadas progressivamente. Inicialmente, é preciso decidir sobre a grandeza do ínvestimento que se pÍetende realizat e as fontes de onde virá esse investimento. Em seguida, é preciso decidir o tipo de hotel que se pretende irnplantar, seu tamanho aproximado e o local onde será implantado. pode haver uma inversão na ordem do processo decisório, mas haverâ sempre o momento em que será necessário conhecer a viabilidade econômico-financeira do empreendimento em questão. O estudo de viabilidade é um instrumento fundamental para orientar a decisão final sobre o investimento, inclusive para aperfeiçoar o seu perfil. O estudo permite montaf alternativas pafa o empreendimento, nas quais podem ser testados tamanhos diferentes pua diferentes tipos de hotel. Nesse estudo é comum prefixar o tipo e o tamanho do hotel e, a partit dessas premissas, calcular outras variâveis que compõem o perfil do empreendimento. O estudo de viabilidade econômico-financeira, do ponto de vista algébrico, é um conjunto de equações que relacionam variâveis independentes (aquelas que são prefixadas) e dependentes (aquelas que devem ser calcula' Nomenclaturu uttlizada peia

Embratur

34


das a pafiir das vaúâveis independentes). lJma vez fixados os valores de determinadas variâveis, chega-se aos valores das demais variáveis. Sáo variâveis independentes do estudo de viabilidade aquelas prefixadas ou calculadas anteriormente, por exemplo:

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Custo de implantaçáo: abrange todos os investimentos envolvidos com imóvei.s e móveis do estabelecimento (terreno, projeto, infra-estrutura,

obras civis e instalações, equipamentos, etc.).,

. Diârias. ' Despesas operacionais:

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. .

abrangem salârios e encargos (derivados do perfil e montante do quadro de funcionários do hotel), custos das vendas, despesas com marketing, com manutenção e energia, custos administrativos e de gerenciamento (quando a operaçáo do hotel é exercida por uma cadera específica), aluguel do terreno (ou do valor global do terreno), etc. Impostos indiretos: federais (Cofins, IR, PIS e IpMF), estaduais (ICMS) e municipais (ISS e IPTU). Seguro predial. Juros: a serem pagos sobre o capital financiado e as condições de pagamento.

O estudo de viabilidade econômico-financeira tabalha algebricamente o conjunto dessas variáveis em um fluxo de caixa calculado anual ou mensalmente, para um período de dez a vinte anos. Se a precisão do trabalho o exigir, o fluxo de caixa pode ser trabalhado mensalmente. O fluxo de caixa permite chegar a um balanço econômico-financeiro global para o empreendimento e verificar se a remuneraçáo do capital investido é suficiente para justificâ-lo. Ele também permite obter respostas para questões importantes, como o ano em que o saldo de caixa passa de negativo a positivo, ou seja, a partir de que ano o empreendimento passa a ser autosuficiente financeiramente. Podem ser feitos tantos fluxos de caixa quantos o estudo do empreendimento exigir. Como as variâveis independentes podem assumir mais de um valor (por exemplo, as diârias médias do hotel poderão vaúar de 50 a 70 dólares), a maÍgem de risco do empreendimento pode ser verificada caso os valores das vaúâveis (diárias médias, no caso) oscilem no período abrangido pelo fluxo de caixa.

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Para mars detalhes, ver capítulo "Parâmetros de custos"

DEFTNTçÃO DO

-

PRODUTO

35

Pode-se também fixar os valores de variáveis dependentes (receitas, TIR tax interna de retorno), e, fazendo o caminho inverso dos cálculos, verificar

que resultado esses novos valores ftariam para uma determinada vanÌâvel independente. Por exemplo, para obter uma remuneraçáo adequada do capital investido, que preço deveria ter a diâria do hotel? Esse tipo de questão é respondido pela utilizaçáo do fluxo de caixa no sentido inverso. Ele é, portanto, um caminho de duas mãos. O estudo de viabilidade permite, assim, testar e alterar as variãveis independentes e, inclusive, avaliar as decisões tomadas anteriormente. Por exemplo, o estudo pode indicar a necessidade de o hotel ter um número de apartamentos superi oÍ ao previsto inicialmente. De qualquer forma, é preciso lembrar que a estraté.gia assumida para o empreendimento está embutida no estudo de viabilidade e em um de seus componentes, o fluxo de caixa. Essa estratégia implica a montagem de alteç nativas, inclusive sobre os preços de mercado. Por exemplo, caso a competição se acirre, obrigando avma diminuição dos preços praticados, é necessário saber que margem de variaçáo de preços o empreendimento pode suportar sem entrar em déficits e por quanto tempo é possível suportar essa situação. A avaliaçáo dos problemas que o empreendimento pode vir a enfrentar gaÍante uma importante margem de manobÍa em face da concorrência.

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INTRODUçÃO Nunca é demais erÉatiZat a importância dalocalízaçáo de um empreeninviabiltzaçáo dimento hoteleiro. Uma localizaçáomal resolvida pode resultar na do empreendimento. O estudo de localização de um empfeendimento hoteleiro pode envolfesposta ver diferentes escalas no tefritóÍio.Para cada escala se chegatâ auma método atracom precisão diferente, e, para cada uma delas, será diferente o vés do qual se fatâ a escolha do local' macfoescala, Em determinados CaSoS, o estudo delocalização envolve uma empfeenquando o que se pretende é saber qual seria a melhor região pafa o de cidades que dimento ou, no caso de implantação de uma rede hoteleira, determinada regráo são mais adequadas para receber os hotéis. onde Em outros casos, já se tem uma decisão sobre aregtáo ou a cidade seguinte setia a se pretende instalar o empreendimento hoteleiro' O passo escolha do terreno específico, na tegláo ou na cidade' que Finalmente, em determinados casos, existe previamente um teffeno hoteleiro' A questão se pretend e utllizar pata implantar um empreendimento q.,è ,. coloca nesses casos é se aquele é um local adequado e conveniente tipo de hotel' o para um empreendimento hoteleiro ou para um determinado i.rr..ro tantã pode estaf em uma ârea não-urbana (em uma praia isolada, em (no centro urbano, iunto artma uma fazenda, em uma ilha) ou em uma cidade etc')' Nesse CaSo' o avenidamovimentada, junto ao acesso à rodovia regional, da cidade estudo de suporte à decisão deverâ envolver o mercado específico condições ou em e a condição de outfas âreas altetnat\as mais bem situadas similares à âtea em questão.

ESTUDO DE LOCALTZAçÃO EM ESCALA REGIONAL

No caso em que se avalia a localização em escala regional, deve-se hoteleiro, de pafiir de uma tipologia já determinada pan o empfeendimento e de uma avaliação suficiãnte da demanda potencial para o empreendimento em relação à uma estratégia de captaçáo dessa demanda. o passo seguinte

pesquisa que aponte para o localrzaçã"o do empreendimento setâ realizaf ]uma

local mais favorâvel paÍa a sua implantaçáo' vm resort se o empreendimento não tem apoio urbano - por exemplo, de qualquer vinculado a vantageÍrs paisagísticas e de meio ambiente, longe a concidade que pudes ie garantir-lhe apoio em serviços e infra-estrutura -' usuáos Se dição bâsicapafa Seu funcionamento é ser acessível aos usuários' o aéreo, e a rios vêm de regiOes distantes, o tfanspofte mais importante é um aefoporto viabilidade do empreendimento dependerá da existência de

LOCALTZAçÃO

em condições de receber as aeronaves que partem do local de origem dos hóspedes. A acessibilidade deve estar garanttda também por rodovias em bom estado, transrtâveis o ano todo e, de preferência, pavimentadas. A acessibilidade deve ser equacionada levando-se em conta o tempo de viagem rnâximo que o hóspede se dispõe a suportar, e esse tempo dependerá dos atrativos do empreendimento em comparaçáo a empreendimentos similares, Os demais fatores de viabilidade estão em um segundo nível de importância, mas também são fundamentais: os custos de implantaçáo e operação, gue incorporam os custos de alojamento para os funcionários e as condições para sua contataçáo em local retirado, a logística global de funcionamento do estabelecimento, as vantagens comparativas de empreendimentos similares, etc. No sul do estado de São Paulo, por exemplo, existe uma rcgiáo com um complexo de cavernas extremamente atraentes, próximo à serra do Mar, na maior extensão de mata Atlântica do estado. O acesso ao local, apesar de sua proximidade à região metropolitana de São Paulo - que representa uma demanda turística potencial inegável -, aÌnda é precâria. A duplicaçao da Rodovia Régis Bittencourt (BR 116) sem dúvida facilitarâ o acesso àregiáo, o que irâ alterar positivamente as condições de viabilidade de empreendimentos potencial ambiental. turísticos voltados païa ^qrtele No caso de o empreendimento ser localizado em cidades, a avaliaçáo da rede urbana deve incorporar um quadro de referência em que as cidades são comparadas em ordem hierárquica, segundo sua importância. As vaúâveis a serem incluídas no quadro são montante e dinâmica de crescimento da populaçáo urbana, dinàmica da economia, qualidade de vida, recursos em educação e saúde, facilidades de acesso e comunicação. Em muitos casos, a disponibilidade de dados irâ orientar a montagem do quadro de referência. Esses estudos trabalham com dados secundários, e somente nas decisões finais é que interessa rcalizar uma pesquisa direta para obtenção de dados. Assim, o quadro de referência terá. as variáveis disponíveis, e sua precisão, controlada, dependerâ da qualidade e da importància dessas variáveis. Essa precisão deve ser controlada, pois a pafiiï dela é que se darâ a decisão dalocalização do empreendimento.

ESTUDO DE LOCALIZACAO EM ESCALA URBANA A escolha de um local para empreendimento hoteleiro, em determinada cidade, vai depender de fatores que variam ou têm pesos diferentes em relação ao tipo específico de hotel que se pretende instalar. A escolha da melhor locahzaçáo vai depender do tipo de hotel em estudo. Para determinados tipos de hotel vão pesar, basicamente, os seguintes fatores de localizaçáo:

HOTEL: PLANEJAMËNTO E PROJEÏO

HOTEL CENTRAL

. Tem como objetivo ficar ou no centro da cidade,ou o mais próximo possíüel. . RestriçÒes quanto ao uso e à ocupação do solo. . Compatibilidade entfe o preço do terreno, o poÍte e o padrão do empreendi. .

mento. O custo do terreno não pode ultrapassar o valor determinado pelos estudos de viabilidade econômico-financeira. Facilidade de acesso ao aeroporto e às principais vias da cidade. Existência de redes de infra-estrutura confiáveis (âgta, esgoto, energia elétrica,

. .

telefones). Localização em via sem congestionamento de trânsito. Localizaçào de fácil ..lentificação na cidade.

HOTEL ECONOMICO

. . . .

Localizaçáo na principal via de ligação entre a rodovia regional de acesso à cidade e o centro urbano. Localizaçáo de fácil visualizaçáo e identificação em relaçáo à cidade e à rodovia. Terreno de custo baixo e com dimensões adequadas para petmiúr pátio de estacio= namento e uma consffuÉo horizontal ou, no máXimo, de três pavimentos. Terreno servido por redes de infra-estrutura (drenagem, âgta, esgoto, energia

elétrica, comunicações). HOTEL DE CONVENçÕEs

. . . .

Localização em cidades caracterizadas como impofiantes centros de negócios e de serviços. Existência de redes confiáveis de infra-estrutura urbana' Localizaçã"o de fácil identificaçáo na cidade. Dimensões de terreno que permita implantar âreas de estacionamento de veículos.

RESORT

. . I !

OU HOTEL DE LAZER

Localização em região com meio ambiente de grande apelo turístico e paisagístico.

Terreno de grandes dimensões (inclusive com trechos de floresta, quando possível), que permitaaimplantação de campo de golfe, hípica, paÍqÌle aquático, quadras de esportes, marina, etc. Local de fácil acesso a aeroporto. Local de fácil identificaçáo em relação à estrada ou à rodovia.

HOTEL DE SELVA

Localizaçâo em meio a floresta ou pafque ecológico, com grande apelo turístico e paisagístico. Facilidade de acesso por meio de rodovia ou hidrovia.

LOCALTZAçÃO

.

41

Terreno com grandes dimensões, que permita âreas de esportes ao ar livre, ancoradouros de barcos, parque aquático, etc. Localizaçáo em terreno não-inundável e relativamente protegido contra insetos.

HOTEL-CA55INO

. ' . . '

Local de fâci. acesso ao aeroporto por meio de rodovias de bom desempenho. Existência de redes confiáveis de infra-estrutuÍa urbana. Localização em via sem congestionamento de trânsito. Dimensões de terreno que permitam implantar âreas de estacionamento, lazer e tecteaçáo. Localização em âreas com recursos paisagísticos.

ESTUDO DE VIABILIDADE PARA TERRENO ESPECíFICO Paru saber se determinado terreno é adequado à implantação de deter-

minado hotel, é preciso verificar se ele se enquadra nos critérios de macrolocalizaçáo necessários ao tipo de hotel prefixado. Isto é, se a posição relativa do terreno no bairro e na cidade oferece as vantagens de Iocalizaçáo requeridas, inclusive no que diz respeito às redes de infra-estrutura urbana. Inicialmente, deve-se verificar a Iegislaçã.o municipal de zoneamento e uso do solo incidente sobre a ârea; é preciso saber se ela permite o uso hoteleiro e quais são os índices de ocupaçáo e utrlizaçào admitidos. Isso determina se o hotel tem um uso compatíveI com a legislação e qual ârea poderâ ser construída. É necessário verificar também se o valor imobiliário do terreno se enquadra no estudo de viabilidade econômico-financeira do hotel. Pode ser que o valor do terreno seja muito alto para o empreendimento, o que significaria um uso inadequado do capital fixo. Além disso, é preciso avaliar a trbanização do entorno do terreno, os usos e as atividades próximas ou contíguas ao entorno. Pode ser que sejam inadequados à imagem do hotel. Um padrão de urbanizaçáo deteriorado ou um processo de decadênciã nas proximidades do terreno não são compatíveis com o uso hoteleiroFinalmente, é necessário avaliar as condições físicas do terreno:

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com obras de contenção. subsolo: terrenos com baixa resistência exigem funda!:1t:::*1" 9" çoes mals onefosas.

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TNTRODUçAO mercado, em fesposta à diversidade das demandas, assim como à hósCompetição com outfos estabelecimentos concofrentes na captaçáo dos pedes, fez surgir, ao longo do tempo, muitos tipos de hotel, Com caracteúsliao qual cas própfias em função da sua localizaçáo e do segmento do mercado

o

estão voltados. (lazer. O extraordinârio desenvolvimento do turismo e sua diversificaçáo eo negócios, Congressos, etc.), ocorridos nas últimas décadas paralelamente encuftamento das distâncias e ao barateamento das viagens proporcionados dos tfanspoftes, vem criando a necessidade de novos tipos de

pela evolução

hotel, dirigidos aos nichos de mercado que vão sendo criados ou aos preexistentes. Com isso, novas Cadeias hoteleiras têm surgido, e cadeias mais antigas manter passafama ofefecer novos pfodutos, visando ampliat ou, pelo menos, sua particiPaçáo no mercado. Por exemplo, a Holiday Inn, cadeia ameficarla com hotéis no Brasil' diferentes oferece um coniunto de produtos diversificados que visam atender tipos de clientes pof meio da ofetta de instalações e serviços diferenciados e os com pfeços variados. Entre os Holiday Inn Express, de preço mais baixo' Holiday Inn crown e Plaza, de preço mais alto, há os Holiday Inn Garden court, de padráo médio e pfeços moderados, os Holiday Inn Hotel, também padráo médio e com uma gama mais completa de serwiços, e os Holidar-

de Inn Sunspree Resort. A Choice, outfa cadeia internacional, opera os padrões Sleep Inn. ne interfaixa maisbarxa de tarrfas, os Comfort Inn e os Quality Inn, nas faixas e eurcF mediârias, e os Clariofr, na categoúa luxo. Outras cadeias americanas

frances; péias operam também hotéis devâtias categorias' A Accor, uma cadeia Ihris que també m a't)a no Brasil, opefa desde os hotéis de padrão econômico pelo padtáo NÍercure' até osprodutos mais sofisticados da linha Sofitel' passando

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de nível intermediário. Entre os produtos hoteleiros que catactetizam essa proposta constânïe de novos atrativos para atender um mercado cada dia mais diversificadc'mais repodem ser mencionados os hotéis-residências (apart-hotéis,flats) e' destina pefiÉ centemente, os hotéis dentro de hotéis, em que um mesmo hotel com oferde suas instalações para nichos especiais do mercado de hóspedes' um tcdc' ta de instalações e serviços diferenciados em rclaçáo ao hotel como

TIPOS DE HOTEL

CLASSIFICACÃO DOS HOTÉIs Os hotéis podem ser classificados, ou, expressando de outra forma, os tipos de hotéis podem ser definidos:

.

. .

Conforme o padráo e as características das suas instalações, ou seja, o grau de conforto, a qualidade dos serviços e os preços. A Embrafur e a ABIH (Associação Brasileira da Indústria de Hotéis) classificam os hotéis dessa maneira. Esse tipo de classificação pretende informar ao público os níveis de conforto, os preços e os serviços oferecidos; orientar investidores e empresários; constituir instrumento de política de incentivo às atividades turísticas, etc, Conforme sua localizaçáo: hotéis de cidade, de praia, de montanha, de aeroporto, etc. Conforme sua destinação: hotéis de turismo, negócios;,lazer, cassino, convenções, econômicos, etc.)

No Quadro 2, sáo apresentados os meios de hospedagem segundo o mais recente sistema de classificaçáo da Embratur, instituído pela Deliberaçáo Normariva 367, de 23/11/96. QUADRO 2 OS MEIOS DE HOSPEDAGEM DE TURISMO E AS CARACTERíSflCAS QUE OS DISTINGUEM Tipo

Natureza da

Localização

em

Preferencia lmente

urbana.

ed vaflos

Em prédios, locais

oucidades

Hotel de lazer

- HL

Areas rurais local turísti

fora

urbano. Pousada

-

ais turísticos

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normalmente fora do centro urbano.

Hospedagem e, dependendo da

Mista, com executie Ìunsï45. com predominância de uns e

*-.---.""-pelo

-***^ïBmëiïi'õ"r.'o urbano e rural).

Mista,

ora uns, ora outros.

nrco vert

- HH

lnfra-estrutura

ta!,

(partido

Hotel histórico

Clientela

srgn

Normalmen partido arquitetônico horizontaì.

categoria, alguma infra-estruturapara lazer e negocros

tElfÍttd

d

hospedagem

Areas, instalações, rpamenïos e ser-

Predominantemen- Turistasemvìagens io nerfirìn

arquitetônìco

do *- rp ,-creaçao e lazer.

Restrita

à

nospeoagem

horizontal.

Fonte: e turr

ur

/ Inmetro: Regulamento e matriz

de classificação dos meios de hospedagem

46

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETo

Ainda segundo o sistema de classificaçáo da Eml:ltatuf, os meios de hospedagem e turismo são classificados em categorias representadas de vma a 5 estrelas: luxo superior, 5 estrelas, H, HH, }l.L; 4 estrelas, H,HH,HL; sta.ndard. superior, J estrelas, H, HH, HL, P; standard, 2 estrelas, H, HL, HH, P; simples, 1 estrela, H, HL, HH, P. A ABIH estabeleceu outra classificação (uma autoclassificaçáo, iâ qloe feita pelos próprios hoteleiros e apenas chancelada pela ABIH), segundo a qual os hotéis são divididos entre as categorias superluxo (6 estrelas); luxo (5 estrelas); superior (4 estrelas); turística (3 estrelas); econômica (2 estrelas) e simples (1 estrela). Adotando-se outÍos critérios, pode-se chegar a novas classificações. Convém lembrar ainda que um mesmo hotel pode ser classificado em mais de uma categoria, e que um mesmo hotel pode reunir caractetísticas comuns a mais de um tipo. Por exemplo, um hotel de montanha voltado pata o Iazer pode ser enquadrado simultaneamente nas categorias delazet, de alto luxo e também como hotel de convenções. Não pretendemos abordar aqui a totalidade de tipos de hotel, mesmo porque, em face do dinamismo do setor, a cada ano novos tipos e subtipos vêm se juntar aos existentes, tornando a tarefa possivelmente incompleta. por outro lado, os principais tipos de hotel reúnem características comuns a vârios subtipos deles derivados. Assim sendo, ressalvada a necessidade de sempre atentat para as especificidades de cada hotel, vârias das análises feitas acerca dos tipos principais são perfeitamente aplicáveis aos que deles derivam. Vamos comentar os seguintes tipos principais de hotel: hotéis centrais (d.owntoun botels); hotéis náo-centÍais; hotéis de aeroporto; hotéis de lazer; hotéis econômicos; outros tipos de hotel. A seguir, para cada um dos principais tipos de hotel abordaremos aspectos relevantes. que de alguma forma os distinguem dos demais, erÌtre os quais alocalização, o tamanho e a diversidade das instalações, as catactetístt' cas do lobby, dos apartamentos e das âreas de estacionamento. HOTÉ15 CENTRAIS it

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São hotéis urbanos, localtzados em áreas centÍais das cidades, próximo a festaufantes, bares, cinemas, teatfos, lojaS, SedeS de empresas, etc. NaS gran-

des metrópoles, o conceito de âtea central deve ser ampliado pan abtanger os diversos subcentros - oS chamados centros expandidos - ou algumas regiões particulares das cidades, como as faixas de praias no Rio de Janeiro ou Recife, por exemplo.

TIPOS DE

HOTEL

47

Localização

Os hotéis localizados em áreas centrais têm na proximidade das principais atividades de comércio, serviços e lazer um importante fator de atraçáo de hóspedes. E é por essa ruzáo que, na maioda das cidades, as âreas centrais reúnem a maior quantidade de hotéis. Se por um lado a localização central é um fator altamente positivo para o sucesso de determinado hotel a ser construído, a acirrada competição entre os hotéis de uma mesma ârea impõe a necessidade de outros cuidados de planejamento. A microlocalização, por exemplo, é um fator da maior importância. Situar-se em uma zona ptestigiosa, em meio a um comércio diversificado e de qualidade, e não em uma zoÍra em processo de decadência faz grande diferença. A facilidade de acesso a outros pontos de interesse da cidade, a disponibilidade de bom transporte público, a qualidade do ambiente urbano da vizinhança, a segurança, etc. são fatores de diferenciação que podem trazer vantagens a um hotel em relação a seus competidores mais diretos. Assim, no planejamento de um novo hotel central, sua localização deve ser cuidadosamente estudada. A situação atual e as tendências de desenvolvimento da cida-

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- que poderão influir positiva ou negativamente

sobre o futuro

empreendimento -, devem ser levadas em consideraçáo. Em cidades como São Paulo, com elevadas taxas de crescimento demográfico e urbano há um constante deslocamento de atividades pata fiovas frontekas. Zonas prestigiosas e valorizadas entram em decadência num processo muitas vezes extremamente rápido, vêm seus imóveis desvalorizados e tornam-se menos adequadas para as atividades nelas instaladas, que sofrem grandes prejuízos. É importante considerar que nem todos os hotéis centrais se destinam a um mesmo tipo de hóspede. Há variações quanto aos níveis de renda (e conseqüentemente quanto às tarifas que podem ser cobradas) e a outros fatores, o que determina critérios diferenciados pafa sua localizaçáo. São comuns hotéis voltados preferencialmente para tipos muito particulares de hóspedes, como os destinados a pequenos comerciantes ou a executivos do mercado financeiro, pata os quais é importante a proximidade de centros de comércio atacadista no primeiro caso, e da ârea bancária ou da bolsa de valores, no segundo. Em algumas cidades, como Rio de Janeiro, Salvador e Recife, a coexistência de praias com áreas de acentuado desenvolvimento urbano viabiliza n"téis destinados tanto a executivos quanto a turistas.


48

UmaspectoimpoftanteaobseÍvaffiaescolhadoterreno,a|émdeforma,dimensões,topo'IÍafiaeoutrosatributosnofmalmenteConsiderados,são e fornee visitantes, de prestadofes de serviÇo as flras de acesso de hóspedes

Cedofes.Amãodedireçãodasruaspodecriardificuldadesptàfàoadequado posicionamentodasdiferentesentradasedosfluxosdesejados.Poressarazâo,etambémpofqueasmãosdedireçãoestãosujeitasamldanças,édesejâvel,semprequepossível,escolherumterrenonoqualaadequadasolução pafôSaCeSSoS.fl.,*o,decirculaçãodeveículosindependadosentidodo tráfego.

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TIPOS DE

HOTEL

51

Tamanho e diversidade das instalações Os hotéis centrais podem ser grandes ou pequenos (com muitos ou poucos apartamentos), apresentar maior ou menor diversidade de instalações (restaurantes, bares, lojas, salas de reunião, etc.), sem que isso determine maior ou menor possibilidade de sucesso ou fracasso. O MaksotdPlaza e o L'Hotel, em São Paulo, situados a menos de 100 metros um do outro, ilustram bem essa afirmaçáo. O Maksoud Plaza tem mais de quatrocentos apaÍtamentos, vários restaurantes e bares, um teatro e um centro de eventos de porte considerável, e

beneficia-se de sua excepcionallocalização junto à avenida Paulista para movimentaÍ todas as suas instalações. O L'Hotel, com apenas 82 apartamentos e um restaurante, usa como atraçáo para seus hóspedes toda a infra-estrutura da rcgláo, inclusive a oferecida pelo seu concoffente. Ambos são destinados à clientela de alto poder aquisitivo. Ambos são hotéis bem-sucedidos. Um dos fatores de distinção entÍe os dois hotéis, determinante pata as respectivas características enquanto empreendimentos hoteleiros, é a dimensão dos terrenos em que forarn construídos; 8.300 metros quadrados, no caso do MaksoudPlaza, e 1 mil metros quadrados, no caso do L'Hotel. Com efeito, o porte e a diversidade das instalações dos hotéis localizados nas âreas centrais das cidades derivam, parauma mesma e determinada condição de mercado, das dimensões dos terrenos disponíveis - e, naturalmente, do que as diferentes legislações permitam construir neles - e dos respectivos preços, cuja participaçáo expressiva na composiçáo geral de custos do empreendimento leva necessariamente à utllizaçáo máxima das possibilidades de construção em determinada ãrea. Terrenos pequenos comportam hotéis pequenos. Em terrenos grandes só são viáveis hotéis de porte correspondente. Haveúa um tamanho ideal de hotel (por exemplo, em número de apartamentos) para as âreas centrais das cidades? Ou, colocando de outra forma, em condições ideais de mercado e sem constrangimentos orçamentârios tanto para a aquisição do terreno como para a construção, montagens e equipamentos, que tamanho e que características deveriam idealmente ter os hotéis centfais? Não há uma resposta satisfatória para essa questão. Nos Estados Unidos, são muito comuns hotéis centrais com número elevado de quartos, geralmente acìma de quinhentos, e, muito freqüentemente, acima de mil. Na Europa, predominam hotéis menores) que possuem duzentos e trezentos quaÍtos. Essa diferença se explica, de um lado, pelo dinamismo e pela grandiosidade do mercado americano, e de outro, pelos fatores de natureza histórica e/ouurba-


52

nística que impõem a utilização de edificações euÍopéias antigas ou severas restrições construtiva s paÍa edificações novas, ou ainda pela escassez de grafides terrenos disponíveis. As grandes cadeias internacionais com origem nos Estados tlnidos ou inspiradas no modelo americano tendem, Sempre que possível, a implantar hotéis de grande porte, e só nào ofazem quando, ainda que em condições não ideais, lhes convém implantar em determinado lugar uma nova unidade sob sr-la bandeira. É o caso de muitos hotéis implantados na Europa e da maioria dos hotéis implantados em países não pertencentes ao primeiro mun-

do. Mesmo na Europa há alguns gfandes hotéis que se aproximam cJos mil apartameÍrtos, Como o Forum Hotel de Londres, com )10 apartamentos, e o Lafayette de Paris, com mil apartamentos.

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TIPOS DE

HOTEL

55

Aparentemente, a tendência é que os novos hotéis sejam tão grandes quanto possível, respeitadas as limitações impostas pelo mercado e por outras razões locais. Os hotéis com grande número de apartamentos, muitos restaurantes e bares, salas de reunião, âteas de recreaçã,o e Iazer, etc. teriam a preferência de muitos hóspedes pela variedade das facilidades e conveniências de que disporiam, a custos relativamente reduzidos, devido aos ganhos de escala na oferta dos serviços. Essa preferência, no entanto, não pode ser generalizada. para uma parcela considerável de hóspedes, os hotéis menores (entre cinqüenta e duzentos apartamentos) proporcionam um ambiente mais acolhedor, oferecem mais atenção e um padrão de serviços mais eficiente e menos impessoal. Alguns especialistas questionam até mesmo a economia de escala supostamente obtida na operação de grandes hotéis com menos de quinhentos apartamentos, pois eles demandam estrutura administrativa mais complexa (com vários níveis de supervisão e elevado grau de hierarquizaçáo) e, portanto mais cara. , Segundo esses especialistas, hotéis menores, que possam ser operados com menor número de funcionários por apartamento, e com estrutura administrativa simplificada podem reduzir seus custos e manter as condições de competitividade no mercado.Hã quem considere um hotel verdadeiramente luxuoso incompatível com um grande número d,e apaftamentos. Concluindo, não há um tamanho ideal a ser recomendado para hotéis centrais (ou para qualquer tipo de hotel). As dimensões e demais características de um hotel central são aquelas estabelecidas pelo mercado e pelos recursos financeiros disponíveis para custear o empreendimento. Em outras palavras, dependem das demandas quantitativas e quaiitativas por instalações hoteleiras da cidade ou do setor da cidade, dos recursos financeiros que podem e/ou pretendem ser investidos, dos terrenos disponíveis (em termos de dimensões e custos) e da legislação de uso do solo vigente. É importante considerar também fatores relacionados com a experiência e asensibilidade dos futuros operadores no que diz respeito ao segmento de mercado que pretendem atender. Características do lobby

O lobby, ou saguão, é a ârea que mais contribui para a imagem positiva ou negativa do hotel, logo depois dos apartamentos. Acontecem no lobby o primeiro e o último contato do hóspede com o hotel. Além dessa importância mercadológica, ele tem também importância estratégicano funcionamento do hotel, umavez que é nele que se situa a recepção e é principalmente através dele que se tem acesso às demais âreas públicas do hotel (lojas, bares, restau_ rantes, locais de reunião, etc.).

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56


A importância do lobby pode ser avaliada pela qualidade dos materiais, do mobiliário e da decoração que os hotéis de todos os níveis utilizam, sempre superior à dos demais ambientes, incluindo os apartamentos. Nas cidades, os hotéis centrais costumam abrigar importantes eventos de caráter social, cultural e artístico, e os lobbies são comumente a ante-sala dos ambientes onde esses eventos ocorÍem, quando não o espaço principal. Objetivando evitar conflitos entre os hóspedes e o grande número de pessoas que geralmente afluem a esses eventos, devem ser previstos, sempre que possível, faixas de circulação privilegiadas para hóspedes ou acessos independentes para restaurantes, bares e salas de reunião. Nos hotéis Maksoud Plaza e Renaissance, em São Paulo, por exemplo, favorecidos por contar com frente para três ruas e com desníveis naturais, foi possível Iocalizar entadas em ruas e pavimentos diferentes. Avalonzação dos lobbies ganhou uma importante contribuiçáo através dos átrios recriados pelo arquiteto e empreendedor americano John Portman, que projetov par^ a cadeiaHyatt os magníficos hotéis de Atlanta, San Francisco e Chicago O'Hare, entre outros. Esses átrios são verdadeiras praças' com fontes e vegetação de porte variado, que se estendem até os últimos pavimentos, formando um imenso espaço interno cheio de luz, percorrido por modernos e silenciosos elevadores panoÍâmicos. Características dos apartamentos Pode-se afirmar que existe atualmente um padrão básico de quarto adotado nos aparÍamentos (constituídos por vestíbulo, banheiro e quartos) de hotéis em todo o mundo, cujas dimensões, com pequenas variações da ordem de 10

por cento, são 3,80 metros de largura por 5,50 metros de comprimento. Há variações maiores em alguns hotéis independentes de padráo inferior, resultantes de projetos equivocados ou de adaptações de edifícios originalmente projetados e/ou construídos pata outra.s destinações. Há, ainda, variações em alguns tipos especiais de hotel, aqueles caracteúzados como econômicos e que, embora centrais, serão tratados como um tipo diferenciado, mais adiante. A largura de aproximadamente 3,80 metros permite acomodar em fren-

te às camas uma cômoda e/ou uma mesa de trabalho, com espaço adicional para cadeira ou poltrona e circulação entÍe elas. Larguras maiores são desnecessárias e até mesmo indesejáveis, quando implicam a redução do número potencial de apartamentos de uma frente de rua e quando implicam em panos maiores de lajes e extensão de fachada, que encarecem a construção. Quando se deseja aumentar a ârea dos quartos, é preferível que isso sela feito no comprimento, pois assim podem ser acÍescentados ao mobi-

TÌPOs DE

HOTEL

57

liário poltronas ou um sofâ-cama, que aumentam o conforto e/ou possibilitam a acomodaçáo de mais pessoas. Um importante requisito dos quartos dos hotéis centrais é a disponibilidade de espaço, mobiliário e equipamentos - as chamadas estações de trabalho -, que proporcionam aos executivos, tipo de hóspede cadavez mais comum, a possibilidade de dar seqüência às suas atividades normais de trabalho. Nos hotéis centrais, teÍraços só são justificáveis em cidades de clima ameno praticamente o ano todo e apenas em locais de onde se possa desfrutar de vistas de grande interesse ebeleza, naturais ou não. É o caso dos hotéis da orla litorânea de cidades como o Rio de Janeiro, Salvador ou Recife, para mencionar apenas cidades brasileiras. Não é o caso de hotéis de cidades

como São Paulo, Curitiba ou Belo Horizonte, em que nem o clima nem a paisagem justificam os custos adicionais e outros inconvenientes apresentados peìos terfaços.

Estacionamento A quantidade de vagas de estacionamento nos hotéis centrais é determinada menos pelo número de apartamentos do que pela presença de dependências como festaurantes, bares, salas de reunião, etc. freqüentadas também por moradores da própria cidade. Os hóspedes, mesmo quando procedentes de locais pouco distantes, utilizam-se cadavez mais do aviáo como meio de transporte. Algumas vag s, no entanto, são sempre necessáúas, pata atender a uma parcela de hóspedes mototrzados com caflos próprios ou alugados. A quantificação efetiva das vagas necessárias, além das exigidas pela legislação de cada cidade ou local, deve ser feita em função da quantidade de freqüentadores das diversas dependências do hotel, considerando-se os respectivos horários de funcionamento e sua concomitância.1 Como nos hotéis centrais as âreas de estacionamento situam-se geralmente em subsolo e/ou outros pavimentos que não o têtreo, para onde os automóveis são conduZidos por manobristas, é conveniente resefvaf espaço no pavimento térfeo, próximo à entrada principal do hotel, para algumas vagas destinadas a visitantes de curta permanência. Vagas para ônibus de turismo devem ser igualmente previstas.

Enr São Paulo, a legislação qlre Íege a construção de hotéis (Lei 8.006/74) exige vffra- vaga para cada dois quartos com fiìenos de 50 rrretros quadrados, LÌlna vaga para cada quarto maior do que i0 metros quadrados, além de vagas adicionais para cada 100 metros quadrados de área de restaurantes e afins. e para cada 10 metros quadrados de áreas de reuniào.


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QUADRO 3 HOTÉIS CENTRAIS: SíNTESE

Asáreasdeintensaatividadecomercial,denegocios'derecreaçãoede

Localização

lazer são as mais adequadas. evitadas' As áreas em processo de decadência devem ser mercado com requisiA oreferência de atendimento a nichos especiais de

a a

tos particulares de localização deve estar predefinida' construção de um A legislação de uso do solo no local deve possibilitar a

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hote|comtamannocompatíve|comorndicadoporestudospréviosde mercado.

,opreçodoterrenodeveestarsituadodentrodosparâmetrosindicados pelo estudo de viabilidade' proporcionar acessos e condiAs dimensóes e a fOrma do terreno devem

,

çÕesdecirculaçãoadequadosparahÓspedes'visitantes'funcionáriose Íornecedores, e para os veículos de passeio e de carga'

Tamanho e

oAáreatotaldeconstruçãoéfunçãodaáreadeterrenodisponíve|eda legislação de uso do solo.

diversidade das instalaçÕes

.onúmerodeapartamentosdeveserdefinidope|osparâmetrosindicados em estudo Prévio de mercado'

.Aouantidadederestaurantes,bares,|ocaisparareunião,etc'deveser definidaemfunçãodonúmerodeapartamentosedaconcorrênciacom estabelecimentos similares disponíveis nas imedtaçÓes Características do lobby

. .

. Características oos

apartamentos

fator de valorização do hote'' de circulaÇão de Devem ser observadas no seu planejamento condiçoes hóspedes(entreaentrada,arecepçãoeose|evadoressociais)adequadas enão-conf|itantescomasdemaiscircuIaçÓes,particuIarmenteasdestina-

É importante

das a não-hosPedes. independentes da enDevem ser previstos, sempre que possível, acessos de reuntão. trada prìncipal do hotel para restaurante' bares e locais de largura e 5'50 metros de Drmensóes básrcas dos quartos: 3,80 metros por cento' comprimento, com variaçÓes de cerca de 10 para pessoas portadoras de Devem ser previstos apartamentos especiais defìciências físicas.' voltados Para Palsagens Devem ser previstos terraços apenas em locais sionificativas e climas amenos'

'z A Embratur recomenda

que

2

por cento dos apartamentos sejam destinados a portadores

de

ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas)' deficiências físicas. Ver também NBR 9050 da

TIPOS DE HOTEL

Estacionamento

59

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São necessárias poucas vagas para hospedes, pois a maioria dos hóspedes

dos hotéis centrais utiliza o avião como meio de transporte predominante.

O número de vagas, respeitada a legislação, deve ser dimensionado em função das áreas do hotel destinadas aos demais freqüentadores das suas instalaçÕes, como restaurantes, bares, locais de reunião, etc. A disponibilidade de vagas pode constituir-se em importante fator estratégico para a captação de eventos e freqüentadores das instalações so-

r

ciais do hotel. Devem ser previstas algumas vagas proximo à entrada principal do hotel para visitantes de curta permanência.

HOTÉIS NÃO-CENTRAIS

A escassez de âreas bem localizadas e com dimensões suficientes, o elevado preço dos terrenos e fatores o congestionamento do trâfego e a insegurança crescente das âreas centrais têm levado ao deslocamehto de muitos novos empreendimentos hoteleiros para áreas afastadas do centro das cidades, mas que contam com boas condições de acesso e nas quais esses problemas não existem ou são menos acentuados. Ao mesmo tenpo, algumas dessas âreas, pelas mesmas razões, vêm atraindo empreendimentos de outras naturezas, passando a concentrar atividades diversificadas e reunindo os atrativos e as condições necessária s para viabllizar a implantação de hotéis. Nos Estados Unidos, cerca de 70 por cento dos novos hotéis estão sendo construídos nos chamados subúrbios. Em São Paulo, há os casos jâ bastante antigos do Novotel Morumbi e do Transamérica, na marginal do rio Pinheiros. Mais recentemente, abúram suas portas o Meliá, também na margrnal do Pinheiros, junto ao Vorld Trade Center São Paulo, próximo à concentração de escritórios da Avenida Luís Carlos Berrini, e o Sofitel, da cadeia francesa Accor, ao lado do NovoteI, da mesma cadeia, antigo Ibirapuera Park, ambos na avenida Sena Madureira, próximo ao parque do Ibirapuera. No Rio de Janeiro há mais de vinte anos, aproveitando a acessibilidade proporcionada pela avenida Niemeyer e a presença das praias, foram construídos os hotéis Sheraton, Intercontinental Rio e Nacional, significativamente distantes do centro da cidade e também das âreas jâ então muito valorizadas de Copacabana e lpanema.


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Localização

A locahzação, um atributo de fundamental importància para qualquer tipo de hotel, adquire, no CaSo dos hotéis não-Centfais, um peso ainda maìor como fator condicionante do sucesso ou do fracasso do empreendimento. O hotel não-central deve dispor de condições e meios de acesso fácil às principals âreas de interesse da cidade ou do setor em que se localaa. Deve estar próximo aaveridas,vias expressas ou rodovias que o liguem tão rapidamente quanto possível ao centro principal dacidadee a subcenffos, no caso de cidades maiores, ao aeroporto ou a áreas particulares de interesse estratégico, visando atender nichos específicos de mercado, como áreas de grande concentÍação industrial ou de atrativos fr:rísúcos, A acessibilidade por meio de transporte público, em países e cidades onde o transporte público de qualidade existe, é um requisito muito desejável, Nas cidades brasileiras, o transpofte pfivado é o único que pode, até aqui, ser

considerado em empreendimentos hoteleiros de alguma qualidade. A medida que o automóvel passa a ser predominante, a visibilidade do hotel adqttire importância. Sua localizaçáo à beira de vias expressas ou de rodovias, junto aos

TIPOS DE

HOTEL

61

trevos de acesso, às cidades ou a sub-regiões metropolitanas constitui um atrativo que permite diferenciá-lo de seus competidores menos visíveis. É imporante,rnlcralaa@o e no planejamento de um hotel não-central,atentar para as tendências de desenvolvimento da re$áo e para a anâljre. de planos de desenvolvimento dessa mesma região existentes ou em elatxxapo, de modo a velitfrcat a

compatibilidade entre suzts propostas de ocupação e uso do solo com os objetivos iniciais do empreendimento e a continuação dessa compatibilidade ao longo do tempo. Nesse sentido, pode ser importante prever, na fase de implantação, espaços para futuras expansões que acompanhem o potencial de desenvolvi-

mento do local. Além de pouco onerosa, essa previsão pode ser estratégica, uma vez que futuras aquisições de terreno poderão não ser mais possíveis. Outro fator a ser considerado é a disponibilidade de infra-estrutura vista de maneira dinàmica, desde o momento da construção e ao longo do tempo, tendo em vista a repercussão sobre os custos do empreendimento. É importante considerar a eventual necessidade de suprir deficiências da rede pública? por exemplo, com a perfuração de poços profundos ou a construção de estação própria pata tratamento de esgotos.

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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJEÏO

62

Tamanho e diversidade das instalações Localizar o hotel em determinadas regiões menos centrais pode ser vantajoso. Nessas âreas, o valor unitário dos terrenos é significativamente menor, o que tofna viâve| a úiIizaçáo de terrenos maiores e a construção de uma infra-estrutura de rccreaçáo maior e melhor e mais âteas de estacionamento para hóspedes, visitantes e freqüentadores de restaurantes e locais de reunião. Os hotéis não-centrais podem, assim, oferecer quadras de tênis, piscinas em âreas al:ertas, instalações amplas e bem equipadas para eventos e outras atrações Íatamente encontradas nos hotéis centrais, nas mesmas proporções' O Hotel Transamérica é o mais típico exemplo de hotel não-centrai em São paulo. Está num local bastante afastado do centro histórico da cidade, próximo à concentração de indústrias da regiáo de Santo Amaro. Foi implantado em um terreno de 1+.2ffi metros quadrados e inaugurado na década de 70, com 220 apartamentos. um grande Centro de eventos e quadras de tênis' Mais tarde, o número de apartamentos e suítes foi ampliado para 406 unidades, com acréscimo de nor-as instalações de serviço e de lazer. O Novotel Morumbi. construído na mesma época, não dispunha de átea de teffeno suficiente para implantar instalações que compensassem sua distância das âreas deinteresse da cidade daquele tempo, quando não existiam nem os sboppings Morumbi e Market Place. nem a concentração de escritórios da avenida Luís Carlos Berrini. Quanto aos outros hotéis náo-centrais de São Paulo iâ mencionados - o Sofitel e o Novotel da ar-enida Sena Madureka- em termos de diversidade suas instalações nada diferem daquelas de um hotel tipicamente central. Isso acontece, taIveZ, pela descarucÍeiza3o. em São Paulo' do que se convencionou designar como o centro da cidade - dctusntoum -, conceito que se mantém na maioiadas cidades, mesmo nas grandes metrópoles. Essa descaractetuaçáo ocoÍÏe pela conju gaçáo de fatores como a fuga do centro, em processo de cfescente deterioração; a pÍocura de mais Segurança e de terrenos mais baratos; a expectativa de contínuo crescimento da cidade, o que relativiza as distâncias; e a crescente diversifi caçáo das âreas de concentração de negócios, comércio, cultura e Iazer.

As características mais comuns que diferenciam um hotel não-central típico dos hotéis centrais são implantação em terrenos de maiores dimensões, uma relativaauto-suficiência emm térra de restaurantes, bares e serviços em geral, instalações reforçadas para eventos e infra-estrutura de esportes, recreação e lazer mais desenvolvida.Paraviabiiizar essa infra-estrufura mais desenvolvida'

os hotéis não-centrais necessitam de um número suficiente de apattamentos para dar supoÍte econômico à operação de todos os serviços oferecidos'

TIPOS DE

HOTEL

63

Características do lobby

As mesmas considerações feitas com relaçào aos hotéis centrais valem pata os lobbies dos hotéis mais afastados. Dependendo das regiões onde se situam, geralmente menos servidas por restauÍantes, bares, lojas, etc., os hotéis não-centrais tendem a suprir essas deficiências incluindo em seu interior parte das instalações e dos serviços indisponíveis nas rcdondezas. Isso pode se refletir na necessidade de lobbies mais amplos. Por outro lado, uma atividade social menos intensa, cuja ocorrência seria mais comum e freqüente nos hotéis centrais, indicaria a tendência para a criaçáo de lobbies de menor dimensão. Características dos apartamentos

As dimensões usualmente adotadas nos hotéis centrais são tambémvâlidas para os dos hotéis não-centrais. Aplicam-se, igualmente, ^partamentos os mesmos comentários, com exceção ao que se refere aos terraços. Os hotéis náo-cenúais, devido às dimensões maiores dos teÍrenos e do tratamento paisagístico que pode ser dado a âreas externas de esportes elazer, proporcionam as condições necessárias para viabilizar terraços, mesmo em locais naturalmente desprovidos de atrativos paisagísticos. Estacionamento Nos hotéis não-centrais é maior a necessidade de vagas para estacionamento do que nos hotéis centrais. Em locais mais afastados de outros centros de interesse e com menos altetnativas de transporte público, aumenta a pofcentagem de hóspedes que se utilizam do automóvel, próprio ou alugado. Para os demais usuários (não-hóspedes), freqüentadores dos restaurantes, dos

night clubs, das instalações esportivas e de recreaçáo, e, principalmente, dos locais de reunião, em grande parte moradores da própria cidade ou de cidades vizinhas, o automóvel é o meio de transporte predominante, quando não o único, particularmente nas cidades e/ou locais carentes ou totalmente desprovidos de transporte público de qualidade. Ainda que a legislação de uso e ocupação do solo possa desconsiderar a necessidade diferenctada de vagas para estacionamento, é importante, no planejamento do hotel, dimensionar cuidadosamente as vagas vinculadas a cada uma das suas dependências, considerando os diferentes horários das respectivas funções exercidas e atentando ainda para a simultaneidade que, necessariamente, ocorre entre as funções.

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64 QUADRO4 HOTÉIS NÃO-CENTRAIS: SíNTESE

prìncipais áreas de interesse da Deve haver fácil acesso ao centro e às crdade ou região

Localização .

.DevemsercurdadosamenteanaIisadasastendênciasdedesenvo|vimen-

to do local Pretendido'

.

possibilitar a construção de um hotel

A legislação de uso do solo do local deve .omtamanhocompatÍvelcomoindicadoporestudospréviosdemercado.

.Deveserava|iadaaconveniênciadeáreasparafuturasexpansÓes.

.osnichosespeciaisdemercadoparaosquaisohote|quersevoltar devem ser Predefinidos'

.opreçodoterrenodeveestarsituadodentrodosparâmetrosindicados Por estudo de viabrlidade' proporcionar acessos e As dimensÓes e a forma do terreno devem

'

condiçÓesdecirculaçáoadequadosparahospedes,vtsitantes,funcroná. passeio e de carga' rios e fornecedores' e para os veículos de

.oterrenodevecomportaráreassuficientesparaaquantidadedevagas de estacionamento Pretendida' a partir das vias principais de acesso' É desejável que o terreno seja visível água, esgotos, energia, telecoDeve ier verìficada a infra-estrutura de

. .

municaçÓes e gás' existente ou planejada' de terreno disponível e da A área total de construção é f unção da área legislação de uso do solo'

. diversidade das nstarações'

Tamanho

e

*:n:ïïffï:ïï,':.":'ïi.ï,:ï:,:: :ï:ï::J;:',ïiï.ïi:;: tos,maioracapacidadedohote|desuportardeterminada|ocaIização. etc' deve ser de restaurantes, bares, locais para reuniáo'

A quantìdade e dos usuários potencidefinida em função do número de apartamentos captar' ais de regióes limítrofes que o hotel'pretenda

características do

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comentários feitos para Aplicam-se aos hotéis não-centrais os mesmos

.

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e outras facitidades (não-

disooníveisnasimediaçÓesdohote|)poderáinfluenciarnasdimensÓese outras características do lobbY' de /obbies menores' Menor atividade social apontaria na direção

Características

oos apartamentos

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metros de largura e 5'50 metros DimensÓes básicas dos quartos: 3,80

de 10 por cento' de comprimento' com variaçoes de cerca destinados a portadores de Devem ser previstos apartamentos especiais def iciências.

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TIPOS DE HOTEL

Estacionamento

65

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são necessárias mais vagas para hóspedes do que nos hotéis centrars, tendo em vista a maror probabilidade de que um número significativo deles utilize automóveis, próprios ou alugados; o número de vagas, respeitada a legislação, deve ser dimensionado em função também das áreas do hotel destinadas aos demais freqüentaoores das suas instalações (restaurantes, bares, locais de reunião)e em função da disponibilidade de transporte público.

são também menores as possibilidades de existir. nas proximidades. estacionamentos alternativos.

HOTÉIS ECONOMTCOS Para determinados tipos de hóspedes, são desnecessárias muitas das instalações e dos serviços disponíveis nos hotéis convencionais de diversas categori-

o caso, por exemplo, de profissionais de vendas ou de representação de empresas em suas viagens rotineiras pelo interior dos estados. Esses profissioas. É

nais necessitam apenas de um bom apartamento, com boas instalações sanitârias, no pouco tempo que permanecem no hotel, entre o fim de um exaustivo dia de trabalho ou de viagem e a manhá do dia seguinte. Restaurantes, ambientes de lazer, sauna, piscina, serviço de quarto 24horas, etc. são perfeitamente dispensáveis para esse tipo de hóspede, que) no entanto faz questão absoluta , de conforto, higiene, café da manhã completo e confiabilidade das instalações. Assim, os hotéis econômicos não podem ser confundidos com hotéis com instalações mais ou menos diversificadas, porém de alguma forma precãrias ou decadentes, que procuram oferecer úma gama vaúada de serviços num arremedo dos hotéis de categoria superior. O que esse tipo de hotel tem em comum com os hotéis econômicos de que aqui tratamos são apenas as tarifas reduzidas que oferecem, oriundas dabaixa qualidade das suas instalações e dos seus setwiços, As tarifas reduzidas dos hotéis econômicos decorrem fundamentalmente do fato de as instalações e os serviços serem limitados ao que é essencial, sem prejuízo da qualidade e da eficiência da operação. A característtcabâsica dos hotéis econômicos advém da redução das instalações e dos serviços ao mínimo considerado essencial ao tipo de hóspede a que se destinam. As instalações resumem-se, de manetra geral, a apattamento de dimensões e mobiliário adequados, com instalações sanitárias completas e ar-condicionado, uma pequena recepção, Iocal para café da manhã"ou uma pequena lanchonete, e estacionamento. os serviços limitam-se ao atendimento na recepção, à troca das roupas de cama e banho, àIknpeza e à manutenção das dependências do hotel e ao preparo do café da manhá e ao funcionamento de eventual lanchonete.

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO oo

Algumascadeiashoteleirasinternacionaistêmentreseusprodutoshotéis que'comalgumasVafiações'enquadram-SenaCzltegoriz-dehotéiseconômiInternational tem o produto sleep Inn' com cos aqui definida. A choice Hotels para construção em teffeunidaães de 6Za pouco mais de 700 apartamentos, a7 milmetros quadrados' A Holiday nos de cerc de 5 mil metros quadrados

InntemoprodutoHolidaylnnExpress;aAccor'oprodutolbis;eaMehâ'o produtoSolMeliá.EssascadeiasComeçamagot2-aserimplantadasnoBrasil, características' ,"rpond".rdo à demanda por hotéis com essas Algumastentativasanterioresdeimplantaçáodehotéiseconômicosno dificuldades' devido principalBrasil encontraram e continuam a encontrar a afcaf co{n os custos da construção mente à faltade investidores dispostos de hotéis, necessária para garantir a simultânea de uma quantidade mínima (reservas' compras' treinamento economia de escala Ã^ op.ruçao do conjunto e atividades) com serviços de qualidade de pessoa l, centrahzzçáo de algumas Le Canard, de Lages eJoinville, implantanfasreduzidas. os hotéis econômicos ser considerados um sucesso patcial' tados pof empfesas brasileiras, podem Localização

A|oca|tzaçãopreferencia|parahotéiseconômicosépróximoarodovias,juntoaentradasdecidadesoujuntoaentroncamentosdeondederivam acessosparamaisdeumacidade.Aimplantaçáoaolongodeumeixorodo_ vtâtiopodeadotatcomocritériode|oca|izaçáo,a|émdarededecidades, pontosconsideradosestratégicosparapandasemviagensdepercursomuitolongo,ComoSãoPaulo_Brasíia,Rio-SalvadoÍ,e[C.Emgrandescidades,é expandidos' nos chamados centros desejável localtzatos hotéis econômicos de ônibus' próximo a estações de trem' metrô ou terminais Tamanho e diversidade das instalações

Tendoemvistaanecessáriasimpltficaçáodosprocedimentos preferivel-

hotéis econômicos devem ter' operacionais e de manutenção, os entre 60 e 100' aproximadamenmente, número reduzido de apaÏtamentos, obrigatório de elevadores, tanto p^ra te. Para ev|t^f a insta|açâo ou o uso predomi é desejável que a construçáo seia hóspedes quanto p^f^ oserviço, estabelecem uma boarclaçáo entre nantemente horizãntal. Dois pavimentos um e as âreas de terreno necessárias' a desnecessidade do uso de e'lesradores

númeromaiordepavímêntoq-deveseradotadoapenasquandoopreçodo tefrenoouapoucadilporribilidadedeterrenosmaiorescomlocaltzaçáo adequada assim o recomendar'

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Características do lobbY de Nos hotéis econômicos, o lobby limita-se a um pequeno ambiente próprio gerente, e de estar e à âreada recepção, em que o atendente pode ser o hóspedes' onde tem total controle sobre o movimento de entada e saída dos Características dos aparta mentos

Algumas cadeias internacionais mantêm em seus hotéis de tarlfa reduzida de tarffa quartos de dimensões semelhantes às dos quartos de seus produtos até maiomais elevada. Em certas rotas, algumas cadeias adotam apartamentos casos' quartos res, quando quefem atair famlias que vtaiam de carro. Nesses de camas maiofes, particulafmente no comprimento, permitem a colocaçáo mesmo quarto' adicionais ou sofás-ca mas, paÍa acomodar toda a faní\a em um menofes No entanto, em hotéis econômicos, os apattamentos podem ser Apartamentos do que o padrão adotado universalmente em hotéis mais caros' de duas cacom uma única cama podem ser combinados com apaftamentos como a dimensão mas. os espaços para circulação podem ser reduzidos, assim compactos' O dos armários. Da mesma forma, os banheiros podem Sef bastante um compuque não pode faltar nos quartos é uma mesa, que possa comportaf tador portâtll, e espaço adicional para o desenvolvimento de trabalhos' reuma iluminaçáo cuidadosamente proietada para tral>alho, leitura ou pouso, assim como ar-condicionado. são requisitos indispensáveis. Estacionamento áreas urNos hotéis econômicos, particularmente nos situados fora de quantidade equibanas, é importante dispor de vagas de estacionamento em .uma vez que a clientela bâsica é valente ao número de quartos, pelo menos, constituída pot vraiantes com seus próprios automóveis' QUADRO 5 HOTÉIS ECONÔMICOS: SíNTESE Localização

são as As áreas às margens de rodovias proximo a entradas de ctdades mais favoráveis. para paradas Deve ser considerada a localização em pontos estratégicos

em rotas de viagens longas.

Emcidades,foradaáreamaiscentra|,hotérseconÔmicosdevemser de Ônibus' localizados junto a estaçÕes de trem, de metrô, ou terminais Tamanho e diversidade das instalaçoes

para a As instalaçóes são reduzidas, limitadas a apartamentos, área manhã ou recepção e sala para a administração, sala para café da para equipamentos' pequena lanchonete e dependências

TIPOS DE HOTEL

'

A lavanderia pode ser pequena. como alternativa, os serviços de lavagem de roupa podem ser terceirizados ou concentrados em uma lavanderra de porte médio que preste serviços a um con junto de hotéis de uma mesma rede.

' Características

r

Para evitar a necessidade de elevadores, deve ser adotada, sempre que possível, solução arquitetônica horizontal. Deve se resumir à recepção e a pequeno ambiente de estar.

do lobby Características dos

.

apartamentos

O número de apartamentos deve ser reduzido (entre 60 e pouco mais de 100 unidades, aproximadamente). os apartamentos podem ser maiores ou menores do que os correspondentes de hotéis de categoria superior; dependendo da clientela. Devem ser previstos apartamentos especiais destinados a portadores de def iciências. Em hotéis destinados a viajantes a serviço, geralmente sozinhos, os apartamentos podem ser significativamente menores, assim como os

banheiros.

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a

Estacionamento

o

Apartamentos com uma única cama podem ser combinados com apartamentos com camas duplas. É importante adequar o mobiliário do apartamento ao tamanho reduzido, projetando cuidadosamente o espaço disponível. Instalaçoes para trabalho devem ser consideradas um requisito essencial.

o

número de vagas deve ser equivalente ao número de apartamentos.

HOTÉIS DE AEROPORTO

São casos particulares de hotéis não-centrais. Com o extraordinârio desenvolvimento do transporte aéreo , pratrcamente o único utilizado nas viagens de negócio e turismo de média e longa distância, e considerando as crescentes dificuldades de acesso às âreas centrais das cidade s a partir dos aeroportos, estes e suas regiões vizinhas se torna ram rocais muito convenientes para alocalizaçáo de hotéis. Pessoas procedentes de lugares distantes, por exemplo, podem se hospedar nesses hotéis, participar de reuniões ou congressos e pafiir de volta para seu local de origem sem a necessidade de enfrentar penosos e demorados deslocamentos dentro da cidade. cancelamentos ou grandes atrasos de vôo, assim como conexòes nrais demoradas, são outros fatores que contribuem para a conveniência de hotéis nas proximidades de aeroportos. No caso do Brasil, a ocorrência desse tipo de hotel é significativa, por enquanto, apenas no Aeroporto Internacional de São paulo,/Guarulhos.

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IL HOTEL SISTEI\,IA SUETERRÂNÊO

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72

QUADRO 6 HOTÉIS DE AEROPORTO: SíNTESE

os hotéis de aeroportos, tal como são conhecidos hoje, principalmente

Antecedentes

nos Estados Unidos e na Europa, surgiram a partir dos anos 60, em função do extraordinário desenvolvimento do transporte aéreo; até

então, eram apenas pequenos hotéis (ou motéis) de beira de estrada.

As cidades de Los Angeles, Houston e Dallas/Fortworth, cujos aeroportos contam com mais de 10 mil quartos cada. No Brasil, apenas o Aeroporto Internacional de 5ão Paulo/Guarulhos, conta com um hotel de médio porte, com características similares aos

Exemplos

significativos

hotéìs de aeroportos americanos, o Hotel Deville, que tem sido um empreendimento de grande sucesso. As áreas mais favoráveis são aquelas junto às vias de acesso ao aeroporto, em local de grande visibilidade. o local deve ser tão próximo quanto possível dos terminais de passagei-

Localização

ro5.

Depende da importância e do tipo de aeroporto (aeroportos de origem e destino, aeroportos de conexão, etc.) o número de apartamentos deve ser definido por estudo prévio de para mercado (hoteis concorrentes, qualidade e porte de instalaçÓes reuniões, convençÓes, etc.)

Tamanho e diversidade das rnstalaçóes

Característtcas do lobby

'

Características semelhantes às dos hotéis não-centrals'

dos' DimensÕes básicas do quarto: 3,80 metros de largura e 5,50 metros de comprimento, com variaçÕes de cerca de 10 por cento' apartamentos

Características

Devem ser previstos apartamentos especiais destinados a portadores de deficiências físicas.

a

Estacionamento

As instalaçÕes do hotel, principalmente os apartamentos, devem apresentar alto grau de proteção contra ruído das aeronaves' os terraços devem ser evitados em função do elevado nível de ruído.

r A necessidade de vagas é função principalmente do número de bares

e

restaurantes e do porte das instalaçÓes para reuniÕes, para freqüentadores

orocedentes das imediaçoes.

TIPOS DE

HOTEL

73

RESORTS

Os hotéis delazer, descendentes diretos dos spas e das casas de banho das antigas Grécia e Roma, têm seu maior atratwo na recreação e nos esportes, principalmente em espaços abertos de grande beleza natural e excelentes condições climáticas.

Os resorts, forma mais recente e predominante de hotéis de lazer neste final de século, vêm ampliando significativamente esse atrativo, instalando-se em imensas âteas, verdadeiras ilhas de auto-suficiência, onde os hóspedes enconffam satisfação para vma variada gama de interesses - esportes,lazer, vida social e negócios -, numa combinação que atende a todas as faixas etârias. Pelo que são e oferecem, buscam constifuir-se em destinaÇões turísticas que por si só justifiquem uma viagem. os enormes investimentos exigidos para a implantação dos modernos resortE que demandam grandes áreas de terreno com requisitos especiais de localizaçáo e amplas e diversifi cadas instalações de recreação e espoÍtes, exigem altas taxas de ocupação durante todo o tempo, com minimização das variações que podem ocorrer durante a semana ou nas diferentes estações do ano. Por essa tazáo, os resorts investem também na diversificaçáo das suas atividades, visando captar o maior número possível de tipos de hóspedes. Assim, é comum encontrar resorts com grandes instalações para conferências e congressos, que, pelo relativo isolamento e pela informalidade do ambiente, oferecem excelentes condições para eventos e negócios. Cabe mencionar os grandes complexos hoteleiros do tipo multiresort. cancún, no México , e a regiáo de Kanaapali de Maui são exemplos de empreendimentos cuja escala gigantesca é necessária para viabilizar os imensos recursos financeiros requeridos para a construção de aeroportos, rodovias, infra-estrutura e outros serviços, sem o que essas regiões, embora dotadas de atrativos naturais indiscutíveis, permaneceriam até hoje fora das rotas turísticas internacionais. No Brasil, destaca-se a implantação do complexo turístico multiresort de Sauípe, na Bahia, jâ abordado no primeiro capítulo.

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TIPOS DE HOTEL

QUADRO 7 RESORTS; SíNTESE

Antecedentes

.

Spas e casas de banho das antigas Grécia e Roma, que ressurgiram na Renascença, após perÍodo de inatividade na ldade Média.

Exemplos r signif icativos3 . Localização .

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Terreno

. . . . .

Atlantis Paradise. Bahamas; Boca Raton Resort & Club, Flórida; Sonesta, Bermudas.

No Brasil, Transamérica, llhéus; Mediterranée, Bahia; Caesar Park Cabo de Santo Agostinho, Pernambuco. Locais de grande beleza natural, excelentes condiçoes climáticas.

Fácilacesso a partir dos principais centros emissores de turistas pretendioos.

Deve ser verificada a disponibilidade de água e de infra-estrutura de energia e telecomunicaçÕes. Deve ser observada a legislação de proteção ao meio ambiente. São necessárias grandes glebas com características topográficas e geológicas para viabilizar as instalaçoes pretendidas (parques aquáticos, quadras poliesportivas, campos de golfe, etc.). São desejáveis: proximidade de praia, margem de rios, lagos e represas.

Há necessidade de tratamento paisagístico das áreas não diretamente ocupadas. As piscinas são elementos de grande importância para o projeto paisagístico.

As áreas de carga e descarga e demais pátios de serviços devem ser

convenientemente localizados de modo a afastá-los das vistas dos hosoedes.

. e diversidade das instalaçóes .

Tamanho

. o Características do

lobby

O número de apartamentos deve ser suficiente para dar suporte econômico ao conjunto de instalaçÕes de recreação, esportes e eventos. Para determinar o número de restaurantes, bares e outras instalaçÕes deve-se considerar o tempo médio de permanência dos hóspedes e a necessidade de oferecer alternativas devido ao isolamento do hotel. As instalaçóes para congressos e reuniões ajudam a manter taxas médias de ocupação elevadas. Deve ser considerada a necessidade e/ou conveniência de aloiamento para funcionários e suas famílias.

r

Deve ser dimensionado com generosidade, em função da maior disponi-

.

bilidade de tempo das pessoas para atividades sociais e convívio. A maior disponibilidade de tempo dos hóspedes motiva compras e a necessidade de maior ouantidade relativa de loias.

'

Ver também Quadro 11.

TIOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

78

Características

.

dos apartamentos

Nos resorft predominam grupos familiares. Os apartamentos, conseqüentemente, devem ser maiores, para acomodar camas adicionais A área adicional deve ser obtida, preferencialmente, no comprimento do

quarto; a largura deve ser mantida em 3,80 metros. Devem ser previstos apartamentos especiais destinados a portadores de def iciências.

Os armários devem ser relativamente maiores do que em outros tìpos de

hotel, com pelo menos 1,50 metro de frente Os apartamentos devem ter a melhor vista. Alas de apartamentos distribuídos dos dois lados de um corredor devem ser posicionadas perpendicularmente à vista de maior interesse (praia, por exemplo) Os quartos devem, sempre que possível, ser dotados de terraços com profundidade adequada (pelo menos de 1,50 metro) e mobiliados com mesa, cadeiras, espreguiçadeiras e/ou redes.

Estacionamento

.

O número de vagas depende do tipo de transporte utilizado pelos hospedes. Podem ser reduzidas praticamente a zero quando o acesso ao local é feito dìreta e exclusivamente por barco ou avião.

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82


OUTROS TIPOS DE HOTEL

Conforme já mencionado, as respostas às diferentes solicitações do mercado conduzem semprc à criaçã.o de uma grande quantidade de tipos de hotel, com variações às vezes muito sutis entre eles e os tipos principais dos quais todos derivam. Os comentários anteriores aplicam-se parcialmente aos casos abaixo, dependendo do tipo principal de hotel com o qual tenham mais afinidade ou semelh ança. Hotéis-fazenda e pousadas São hotéis basicamente delazer, com muitas das características dos resorÍs,

porém em escala muito menor e quase sempre com instalações bem mais modestas e menor diversidade de serviços. O número de apartamentos é menor (menos de cem apaftamentos), as instalações pan a prática de esportes resumem-se a alguns poucos itens, geralmente com ênfase em algum tipo de esporte relacionado à localização ou à especialidade do hotel (equitação, esportes náuticos, etc.), e as âreas para reuniões, quando existem, são de pequeno porte. O regime predominante é o de diârras completas, incluindo as refeições, em um único restaurante. A adminisÍraçã.o é basicamente familiar, e, por essa razào e pelo porte reduzido do hotel, o tratamento concedido aos hóspedes é mais pessoal.

TIPOS DE HOTEL

Hotéis de selva São hotéis cujas atrações giram em torno de florestas, quais se situam.

no interior

das

Na Amazônia, podem ser mencionados o Hotel Ariaú Amazon Towers, com205 apartamentos, cujo nome deriva das construções circulares, de vários andares, assentadas sobre palafitas nas âguas do Rio Ariaú; o Amazon Village e o Overlook Jungle.

Hotéis de convenções

Muito comuns nos Estados Unidos, e a rigor ainda inexistentes no Brasil, os hotéis de convenções são voltados principalmente paraarealizaçáo de eventos e congressos de grandes proporções) com áreas específicas para essa finalldade e capactdade para acomodar alguns milhares de pessoas simultaneamente. Podem se locahzar em áreas centrais, mais afastadas dos centros ou nas proximidades de aeroportos, assumindo também características próprias dos hotéis com as localizaçóes mencionadas, os quais, como vimos, costumam ter entÍe suas instalações também âreas para reuniões, exposições e eventos de naturezas diversas, sem se caracterizatem como hotéis de convenÇões. 5pas São voltados pata hóspedes interessados em saúde e cuidados com o corpo. Originalmente, os qDas vinculavam-se a locais onde as propriedades terapêuticas das âguas constituíam a affativo principal. Hoje, o interesse por esse tipo de instalação vem se ampliando, com o foco sendo desviado para o

controle de peso e o condicionamento físico.


Hotéis-cassino São hotéis cuja receita principal advém principalmente da exploração de jogos de azar. A hospedagem e os serviços de alimentaçáo, recreação e lazer sã.o atrativos freqüentemente subsidiados para a atividade principal, que é o jogo. No Brasil, onde os jogos de azar são proibidos desde 1.946, os

poucos hotéis desse tipo deixaram de existir ou sofreram transformações que os descaracterizaram. No exterior, são famosos os gigantescos hotéis-cassino de Las Vegas e Atlantic City, que possuem milhares de apattamentos, vários restaurante s, âreas de lazer, fantâsticas instalações para espetáculos, além das instalações dos cassinos propriamente ditos. l-{oÍéis-residências (apa rt-hotéis e f/ats) u.-"'

Os hotéis-residências, também conhecidos como apatt-hotéis eflats, tëm como cliente-alvo as pessoas que, tendo que permanecer em determinado local um tempo relativamente longo, embora insuficiente pata estabelecer domicílio, necessitam de acomodações com dimensões e outras condições que os hotéis normalmente não conseguem proporcional, a preços que possam pagat. OlttroS'clientes em potencial são moradores permanentes da cidade (casais idosos

ou sem filhos, por exemplo), que podem pagat pelas acomodações e pelos seruiços e preferem ficar liberados das responsabilidades e rotinas domésticas. Os hotéis-residências oferecem apafiamentos com âreatotal pouco maior do que a dos apartamentos standard dos hotéis e têm características que os aproximam dos apartamentos residenciais comuns. Em vez do vestíbulo de entrada com armârio, quarto de dormir e banheiro , os apartamentos dos hotéis

residenciais costumam apÍesentaf pequena sala de estar com kitcbenette, Ltall cle distribuição, banheiro e um ou mais quartos. Outra característica que distingue os hotéis-residências dos outros hotéis é a oferta de serviços, que geralmente se limitam à recepçã'o, àlimpeza, troca e lavagem de roupas de cama e ao café da manhã', serwido no próprio apartamento, com tarifa dlferenciada, ou no restaurante em funcionamento

no prédio e normalmente arrendado. Essas características originais dos hotéis-residências vêm se altetando nos últimos anos' e alguns dos novos empreendimentos do gênero vêm adquirindo gfaus de sofisticaçáo e complexidade que os tornam cada vez mais semelhantes aos demais hotéis. Seus apartamentos Íesumem-se ao conjunto vestíbulo-quarto-banheiro, em nada diferenciado dos apattamentos de hotéis. \ Isso porque muitos dessesflats constituem uma nova forma de fazet um hotel. Se muitos ou quase todos os hotéis-residências surgiram da convergência

TIPOS DE

HOTEL

A7

de dois fatores, ou seja, de um Iado a existência de um público-alvo necessitado de moradia temporâria, com alguns serviços, a preços razoâveis, e, de outrc-r, investidores desejosos de alternativas para escapar da lei do inquilinato, mais recentemente um terceiro fator veio se juntar aos dois primeiros. Tendo em vi5ta as dificuldades para obtenção de financiamento pata atender ao aumento da demanda por meios de hospedagem, muitos dos empreendimentos imobiliários lançados como flatÍ sáo, na verdade, hotéis, porque são operados como tal, com todas as unidades reunidas num pool de locação. iA diferença estâ na composição acionâria pulverizada entÍe os vários pequenos ou médios investidores, que adquirem unidades e as colocam a serviço de uma administração centralizada.

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Navios

Pode parecer inusitado abordar os navios como um tipo de hotel, mas sua função primordial de transportaÍ passageiros e mercadorias sempre incluiu a hospedagem dos passageiros e tripulantes durante os longos dias de duração das viagens marítimas. Hoje, no entanto, com a hegemonia do transporte aéreo de passageiros sobre o marítimo, o aspecto hoteleiro nos modernr:s i,ensatlânticos assume importância cadavez maior. As viagens ficarum reduzidas apenas a cruzeir<-rs, nos quais a qualidade das acomodações de hospedagem e de lazer oferecidas constituem atrativos tão ou mais importantes do que as viagens propriamente ditas, podendo estas serem consideradas como uma meÍa seqüência de locais privilegiados que funcionam como contraponto à vida a bordo. Mas o que vale destacar nos navios, no que diz respeito a instalações de hospedagem, é o tamanho reduzido dos apaftamefitos, ou camarotes, e a localizaçáo da maioúa deles na parte central, sem nenhuma abertura pata o exterior. As dimensões básicas do módulo (que corresponde ao

camaÍote standard) são significativamente inferiores às dos módulos adotados em hotéis, inclusive nos de tipo econômico. No entanto, não se pode negar que haja luxo e conforto nesses camarotes, proporcionados por um esmerado projeto de interiores e de design do mobiliário. A falta de janelas também não impede que pessoas de alto poder aquisitivo e com elevados níveis de exigência se disponham a utilizar os camarotes em viagens que duram muitos dias, nas quais estarão integralmente confinadas às dependências do navio.

AtuaÌmente, na crdade de São Paulo, estão em fase de lançamento e construção cerca de 11 mil unidades do tipo flat.

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INTRODUCAO O planejamento que deve anteceder o projeto de arquitetura tem aspectos fundamentais para o sucesso de qualquer empreendimentp hoteleiro que devem ser considerados com variações na seqüência de abordagem conforme cada caso. São eles:

.

O segmento de mercado a que se destina o hotel, ou seja, qual ou quais os tipos de hóspedes o novo hotel pretende preferencialmente

. . . .

.

captaf.

O perfil do usuário, definido pelo conjunto de catacterísticas (gostos pessoais, necessidades, exigências, padráo de consumo, etc.). A viabilidade econômico-financeira. A localizaçáo, com enorme inflrrência na determinaçã.o do tipo e de outras caïacteÍísticas do empreenclimento hoteleiro. A definição do progÍama e da relaçáo das âreas. O tipo de hotel.

O planejamento envolve equipes interdisciplinares com participaçáo de especialistas nas âreas de hotelaria, de estudos de mercado e viabilidade econômico-financeka e dos arquitetos encarregados do projeto. Este capítulo está subdividido em três partes: "ÁÍeas e instalações do hotel", "Elabotaçáo do progtama" e "Dimensionamento". EIe trata das atividades diretamente relacionadas à elaboração do projeto de arquitetura de um hotel após a conclusão da etapa de planejamento. Essas atividades são:

. Definição do programa de áreas e dos requisitos de instalações. ' Montagem de diagramas funcionais gerais e parciais: instrumento ex-

.

tremamente útil para caracterrzar as inter-relações entre os vários setores do hotel, evidenciando relações e identificando suas respectivas na|'rtezas e graus relativos de importância. Em hotéis de grande porte, as âreas e a diversidade dos progÍamas atingem taI grau de complexidade que podem tornar os diagramas não só úteis, mas indispensáveis. Definição do partido básico de arquitefura, compreendendo:

. . Definição do pavimento-tipo, em função do tipo de hotel, da di.

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mensão do terreno, da paisagem circundante, etc. Definição do apanamento-tipo' tendo sempre em mente tratarse de elemento altamente repetitivo, com enorïne repercussão sobre a âtea total construída e sobre aqualidade e a economia do empreendimento.

O PROJETO

91

'

Distribuição espacial dos diversos setores que compõem o hotel (âreas sociais e públicas, âreas de serviço, centrais de sistemas e equipamentos, áreas de estacionamento, etc.).

O partido básico deve incorporaÍ as restrições básicas de uso e ocupação do solo e da presewaçáo do meio ambiente vigentes emcadalocal, assim como as relacionadas com a topografia, a paisagem e a infra-estrutura existente.

O desenvolvimento do projeto requer o cuidadoso estudo de todas

as

areas de cada setor específico do hotel, das respectivas localizaçóes (definidas

nos estudos iniciais de distribuição espacial), e a observância criteriosa das relações funcionais identificadas por meio de diagramas funcionais.

AREAS E INSTALAçÕES DO HOTEL os hotéis são constituídos pelas seguintes âreasbásicas:

. Área de hospedagem - andarlipo

' ' ' ' ' '

(apartamentos e suítes). Áreas públicas e sociais (tobby, salas de estar, sala de TV sala de leitura, festaurantes, bares, salão de eventos, etc.). Áreas administratiuas (recepção, gerências, reseÍvas, marketing, contabilidade, recursos humanos, etc.). Áreas de seruiço (lavanderia,vestiârios, manutenção, depósitos, etc.).

Áreas de alimentos e bebiclas (recebimento, pré-preparo, câmaras frigoríficas, almoxarifado de A&8, coztnha principal, cozinha de banquetes, etc.). Áreas de equipamentos (central d"e âgua ge!ad.a, subestação, quadros de medição, grupo motor-gerador, casa de bombas de recalgue, caldeíras, etc.). Áreas recreatÌuas (quadras de esportes, campo de golfe, piscinas, parque aquático, marinas, etc.).

Cadauma dessas âreas contribui de maneira significativaparao desempenho do hotel, embora variem os respectivos graus de importância, em cada caso, tanto no que se refere ao desempenho, quanto à pafitcipação nos investimentos, aos custos operacionais e às receitas que proporcionam. Neste capítulo, cada ãrea do hotel será objeto de tratamento particular, com o estabelecimento de critérios específicos de projeto e com considerações sobre cuidados especiais a seÍem tomados. A inter-relaçao de cada um

'

92

HOïEL: pLANEJAMENTO E pROJEro

desses setores, sua posiçào estratégica, suas interdependências, a separaçáo dos fluxos de circulação (hóspedes, público, funcionários e mercadorias), os pontos de controlei etc. são apresentados graficamente e de maneka genérica e simplificada por meio de diagramas funcionais, que no entanto não dispen-

sam a elaboraçã.o de diagramas específicos, mais ou menos detalhados, con-

forme o caso. Para complementar, são ainda apresentados outros aspectos também importantes, relacionados com os sistemas de instalações, com aspectos construtivos (tratamentos acústico e térmico, entre outros) e, finalmente, com parâmetros de custos para diferentes tipos de hotel. Ánens Area de hospedagem Andar-tipo Para se definir o apartamento-tipo com dimensões, instalações, layout do mobiliário, etc., deve-se conhecer com clareza as necessidades do hóspede, que pertence a um determinado segmento de mercado, para o qual o hotel será projetado. É preciso lembrar que a ârea d,e hospedagem pode representar de 65 a 85 por cento da ârea total do hotel, sendo em geral sua maior fonte de receita. Assim, as soluções de projeÍo adotadas para o apaftamento-tipo deverão ser rigorosamente testadas e otimizadas. Aârea de hospedagem) que reúne os apartamentos e as suítes do hotel, distribui-se em pavimentos idênticos ou muito semelhantes, chamados andaresiipos. A configuruçã,o do andar-tipo varia de hotel para hotel em função de fatores diversos, na medida em que seus componentes básicos sáo organizados e dispostos de formas diferenciadas. Em uma mesma configuração bâsica podem ainda ocorrer variações em função da combinaçã,o de apartamentostipos com um ou mais modelos de suítes.' As diferentes configurações derivam principalmente:

' A reÌação entre o número de suítes

e o número total de apartamentos pode variar significativamente de um hotel para outro, sendo geralmente determinada pelo estudo de mercado ou pelo interesse da operadora M captaçâo de um certo tipo especial de hóspede. Comumente, essa reÌação situa-se em torno de 10 por cento do número total de apartamenros.

O

PROJETO

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95

Do tipo de corredor, que pode ser central, com apaftamentos dos dois lados, ou lateral. Da forma e da disposição das alas oe apartamentos (em forma de quadrado, círculo, cÍuz, estrela, com átrio, etc.). Da posição no andar das circulações verticais (escadas e/ou elevado_ res) de hóspedes e de serviços.

A configuraçáo do andartipo a ser adotada em cada projeto pode ser influenciada pela forma do terreno, pelas caructeirsticas dapaisagem circundante e por outros fatores. Cabe chamar a atençã,o para o observado mais adiante, no item "Dimensionamento", com relação à economicidade das alternativas, tendo em vista que a área de hospedagem pode Íepresentar de 60 a g5 por cento da ârea total construída do hotel, dependendo do seu padrão. As ilustrações a seguir apresentam configurações de andares de hospedagem de alguns hotéis.

Legenoa 1 - Apartamento-tipo 2 - Corredor 3 - Hail de elevadores de hóspedes 4 - Hal/ de elevadores de serylço 5 - Rouparia / governança 6 - Terraço 7 - Vazia

Legenoa 1-

Apartamentoìipo

2 - Corredor 3 - Hal/ de elevadores de hóspedes 4 - Rouparia/ governanea

Legenoa

'l - Apartamento-tipo 2 - Corredor 3 - Hal/ de elevadores de 4 - Hal/ de elevadores de 5 -

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Rouparia/ Governança

Legenoa '1 -

Apartamônto-tipo

2 - Corredor 3 - Hal/ de elevadoÍes de hóspedes 4 - Hail de elevadores de seryìço 5 - Rouparia/ governança 6 - Terraço

Legenoa 1 - Apartamentoìipo - Corredor - Hal/ de elevadoÍes

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- Hal/ de elevadores de seruiço - Rouparia/Governança

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Apartamentctipo

2 - Corredor 3 - Hal/ de elevador$ de hóspedes 4 - Hal/ de elevadores de seruiço

5-Rouparia/gwernançâ

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Legenda 1-

Apartamênto-tipo

2 - Corredor 3 - Hal/ dê elevadores de hóspedes 4 - llla// de elevadores de serviço

Legenda 1 2 -

Apartamento-tipo Corredor

3 - Ha,// de elevadores de hóspedes 4 - Hall de elwadotes de seryiço 5 - Rouparìa/ goveínança 6 - Vaio

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJEÏO

L€onoa 1-

Apafrâmentetipo

2 - Corodor 3 - Hal/ dê elevadoíes de hóspedes 4 - Hal/ dê elevadors de seNiço 5 - Roupâria / governançâ

O andar-tipo e a ârea de hospedagem, por sua importància na constituiçáo da ârea total do hotel, são normalmente os primeiros a serem definidos no projeto. O conjunto de andares-tipos define a volumetriabâsica do edifi cio, assim como a modulação do sistema estrutural, diretamente derivada da modulação dos apatamentos. Seu projeto, a partir do dimensionamento dos componentes básicos (ver capítulo "Tipos de hotel") e da configuração pretendida, deve considerar:

'

A posição das prumadas de circulação social vertical e sua repercussão sobre os andares inferiores, particularmente sobre o andar térreo, em função dalocalizaçào da entrada principal e da recepção.

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' '

A posição da prumada de circulação de serviços vertical, tendo em vista viabilizar nos andares inferiores a implantação das âreas e instalações de serviço. A disposição dos pilares, tendo em vista liberar, tanto quanto possível, âreas livres de colunas para os setoÍes sociais e principalmente para o setoÍ de eventos; o adequado aproveitamento do subsolo pan áteas de equipamentos e estacionamento. o número e o posicionamento das escadas, para atender às normas de segurança. o correto dimensionamento da ârea de serviços do andar, com espaço para circulaçáo de funcionários, de carros da governanÇa e do room seruice, rouparia e sala pata as camatetas, duto de roupas e sanitário.

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108


Tendo em vista proporcionar condições adequadas de instalação e facllitar a manLrtenção das rubulações hidráulicas dos apartamentos, principalmente em edifícios de hotel com vários andares-tipos, devem ser previstas prumadas (sbafts) diretamente acessíveis a partir dos corredores. O acesso direto pelo corredor permite que operações rotineiras de manutenção e mesmo operações de manutenção mais pesadas sejam feitas sem necessidade de incomodar os hóspedes ou de interditar os apartamentos por um longo período. Essas prumadas devem peÍcorrer todos os andares, interligando-se com um pavimento técnico localizado imediatamente al:aixo do primeiro andar tipo, que é por onde se faz a distribuição horizontal dos feixes de tubulação até uma prumada hidráulica geral. Esta concentÍa a tubulação proveniente das vãrias prumadas hidráulicas, reduzindo a interferência da descida da tubulação com os andares inferiores a um único ponto. No andar-tipo, paru possibilitar o agrupamento da tubulaçáo, os apartamentos costumam ser posicionados aos pafes.

A modulaçáo da estrutura, como mencionado anteriormente, deriva da própria modulação dos apartamentos. A solução mais econômica é, geralmente, aquela em que a cada parede divisória de apartamentos corresponde uma linha de pilares. Nessa solução, os vãos transversais de vigas e lajes ficam limitados à largura de um apartamento (da ordem de 4 metros), e, apesar do maior número de pilares, o conjunto dos elementos estrLlturais tende a se tornar mais esbelto em comparaçáo às soluções em que os vãos transversais são duplicados. Vãos pequenos não apresentam problemas nos andares-tipos, mas são indesejáveis nas âreas públicas e sociais e incompatíveis com as âreas de serviço, de equipamentos e de garagens. Para conciliar vãos menores nos andares-tipos, supostamente mais econômicos, com vãos mais adequados às demais âreas do hotel, pode-se estabelecer uma estrutura de transição abaixo dos andares-tipos que distribua o esforço vertical paravm conjunto menor de pilares. O espaço vertical necessário para essa transição estrutural pode ser acomodado no andar técnico, iá mencionado.

l O PROJETO

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Apartamento-tipo

A unidade bâsica formadora do andar-tipo é o apaïtamento-tipo (ou módulo). Suítes sào apartamentos maiores) com maior número de dependências, que aproveitam âreas particulares do andar (extremidades, cantos, etc.) ou que são resultantes da composição de um ou mais módulos. Como elemento que se repete dezenas, centenas e até milhares de vezes, repÍesentando parcela significativa no custo total do hotel, o apartamento-tipo deve ser objeto de cuidadosos e detalhados estudos para, dentro de parâmetros de economia, adequar-se ao tipo de hotel, ao segmento de metcado a que se destina e até mesmo aos padrões adotados internacionalmente. O projeto detalhado do apanamento-tipo, que inclui acabamentos, instalações (elétricas, hidráulicas, condicionadores de ar, detecção e combate a incêndios) e mobiliário, deve ser complementado por um protótipo idêntico às unidades a serem posteriormente construídas, onde as soluções poderão ser testadas e os eventuais erros, corrigidos. Por meio do protótipo, condições similares às do local da construção poderão ser simuladas, e os desempenhos térmicos poderão ser testados, principalmente os acústicos (ruídos das tubulações e equipamentos, ruídos entre apafiamefitos, ruídos provenientes dos corredores e ruídos externos). Poderão ser testadas, ainda, outras condições de conforto importantes para os hóspedes, como tipo e dimensão das janelas, iluminação geral e localizada para trabalho e leitura. Poderão ser estabelecidos procedimentos para racronalizar a execução e a montagem de elementos repetitivos, como móveis, peças de arremates, etc. Finalmente, poderão ser estabelecidos, detalhadamente, os custos de cada unidade completa.

O

PROJETO

1..1

As dimensões e outras particularidades dos apartamentos variam, como indicado no capítulo "Tipos de hotel" e no item ,,Dimensionamento,' deste capítulo, conforme o tipo e o padráo do hotel. os tipos de apartamento são designados internacionalmente, conforme o número e as dimensões das camas, de acordo com o euadro 8. QUADRO 8 DESIGNAçÃO DE APARTAMENTOS EM FUNçÃO DO TAMANHO DAS CAMAS

Tipos

Número de camas

Dimensões das camas

2 camas twìn

1x2m

Queen

2 camas double 1'cama queen

King California king

1 cama king

Oversized twin Queen - queen

1,30x2m 1,50x2mou1,60x2m 2x2m 1,80x2m 1,15 x2 m

2 camas queen

Twin

Double

Double

-

double

- studio - studio

1 cama king

2 camas twin 1 cama double e 1 sofá-cama

Queen King - studio

1 cama queen e 1 sofá-cama 1 cama king e 1 sofá-cama

Parlor

1 sofá-cama

Wallbed

1 cama de parede

Fonte:W. A. Rutes e R. H. Penner. Hotel planning and design (Whitney Library of Design/ Watson-Gruptill Publications, Nova york: 1 9g5).

No projeto do apafiamento-tipo, considerando sempre o tipo de hotel e os tipos de hóspedes a que se destina, devem ser observados requisitos relacionados com o conforto do hóspede, como por exemplo:

'

Posicionamento conveniente e escolha de tipos adequados de luminátias, para as vârias situações de utilização do apartamento pelos seus ocupantes (trabalho, leitura, convívio, etc.).

'

Posicionamento correto do televisor e possibilidade de rotaçáo para adequada visibilidade a partir de diferentes pontos do apartamento. Provisão de espaço de trabalho com tomadas para equipamentos como computador, fax, etc. Disposição de telefones em pontos estratégicos (cabeceira, mesa de trabalho, banheiro). correta escolha do mobiliário (dimensões, materiais, design), em fitnção das dimensões do apafiamento e do tratamento das superfícies de pisos, paredes e tetos.

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112

, Corfeto dimensionamento dos atmâtios, em função do tipo de hotel,

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.

com previsão de espaço païa apoio e abertura de malas' Definição sobfe a necessidade efetiva de frigobaf ou apenas pequena geladeira para âgua mineral e gelo, e fespectivas localizações. Cuidadosa disposição das peças no banheiro, tendo em vista a otimizaçáo do aspecto e do conforto em espaço telativamente limitado, e a racionalização das instalações hidráulicas em função da prumada vertical {shafò. Na medida do possível, os banheiros devem ter bancada para lavatorio, com espelho getal, espelho de aumento, secador de cabelos' tomada para barl>eador, portaJenços de papel, bacia, banheita e box'2

Proposta para apartamento econômico de rede hoteleira, São Paulo, SP

1

- Cama

2 - Maleiro 3 - Mesa de trabalho 4 - Cadeira 5 - Televrsor

6 - Luminária

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8 - Blackout + Cortina decorativa

Hotel Taj Mahal, Manaus, AM

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1 - Cama 2 - Mesa de cabeceira / Crtado J - 50Ía 4 - Armário 5 - Maleiro 6 - Mesa de trabalho 7 - Cadeira 8 - Televisor 9 - Fnqooar 10 - Espelho de aumento 1 1 - Barra de segurança

12 - Luminária 1 3 - Cortina para box 14 - Blackout + Voil + Cortìna decoratìva

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da Europa e nos Estados unidos Atualmente, o bidê não está sendo utilizado, e em alguns países

sãoproibidos,porcomportâfemfiscodecontaminaçãodarededeâglapotâve|.

Hotel Holiday Inn, Fortaleza, 1

- Poltrona

2 - Cama 3 - lVesa de cabeceira

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Crrado

4 - Sofá 5 - Armário 6 - Maletro 7 - Nrlesa B

- Mesa de trabalho

9 - Cadeira 1 0 - Televisor 11 -Frgobar 12 - Cafeteira 3 - Abajur

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14 - Espelho de aumento 1 5 - Barra de seguranea 16 - Luminária 17 - Box vidro temperado 18 -

Blackout+ Voil + Cotina decorativa

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OPROJETO

115

Com relaçáo ao mobiliário, podem ser feitas as seguintes observações:

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Os móveis devem ter bom desenho e materiais de qualidade, devem ser duráveis, não apresentar reentrâncias que dificultem a limpeza e a manutenção. As dimensões das camas devem ser escolhidas em função do tipo e do padrã,o do hotel e das dimensões do quarto, mas na medida do possível devem seguir os padrões utilizados internacionalmente. Os móvei.s de cabeceira devem proporcionar apoio conveniente païa

o aparelho telefônico, o rádio-relógio, o controle Íemoto de TV e também pan objetos de uso permanente ou eventual do hóspede

.

.

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(óculos, copos, livros). As cômodas usualmente adotadas, que têm muitas gavetas e servem de apoio para ap^relhos de TV, estão sendo substituídas por um armârio menos comprido e mais alto. Este possui gavetas e espaço para frigobar na parte inferior, e um compartimento com portas, para aTy, na parte superior. O maleiro pode ser fixo, com local próprio no arranjo do apartamento, ou do tipo dobrável, que pode ficar guardado dentro do armârio quando náo estâ sendo usado. Poltronas e/ou sofás acrescentam condições de conforto ao ariaÍtamento, valorizando-o. Em hotéis delazer, ou resorts, sofás-camas possibilitam acomodar uma terceira pessoa ou crianças pequenas no apartamento. A mesa de trabalho deve oferecer condições adequadas para que o hóspede possa desenvolver tarefas com o auxílio de equipamentos pessoais (laptop) ou do próprio hotel, dependendo do caso (aparelho de fax, impressora, etc.). Os móveis dos apartamentos são desenhados especificamente para determinado hotel, visando tanto a exclusividade no design quanto outros requisitos, como configurações e dimensões dos quartos e limitações de orçamento.

HOÏEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

Apartamento para pessoas portadoras de deficiências Acompanhando a tendência mundial de eliminação das Ï>arreiras físicas às pessoas portadoras de deficiências, a Embratur (Empresa Brasileira de Tu-

rismo), preparou um conjunto de recomendações para a adequação dos hotéis a esse tipo de hóspede. Essas recomendações abrangem todas as dependências do.edifício e particularmente os apartamentos, que devem obseryaÍ a proporção mínima de dois apaftamentos para cada cem unidades. são as seguintes as recomendações da Embratur quanto a esse apartamento:

. A porta do quarto

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deve ter largura útil mínima de 0,g0 metro. O piso deve ser uniforme, sem saliências e antiderrapante. O espaço para circulação interna deve ter largura útil mínima de I metÍo (ver ilustração abaixo). Para o giro completo da cadeka deve haver no apartamento espaços livres capazes de conter um círculo de 1,50 metro de diâmetro. o comando geral para contÍole da luz do teto e de outros equipamentos elétricos existentes no apartamento deve estar localizad,o iunto à cabeceira da cama. Os demais comandos, interruptores e tomadas devem estar localizados a uma alíua mâxima de I,2O metro e mínima de 0,30 metro. Apartamento para pessoas portadoras de deÍiciências Íísicas sequndo recomendaçóes da Embratur

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EsPAÇO REQUERIDO

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MOVIMENÌACÁO DE CADEIMDE

ALTURAs RODAs

RECOMENDADAS

O PROJETO

Quanto ao mobiliário: Os armários devem ter porta de correr ou com abertura de 180o. As prateleirase os cabides devem estar a uma altura mâxima de I,20 metro e a prateleira mais baixa, a 0,30 metÍo do piso. A, cama deve ter altura de 0,52 metro, isto é, a mesma do assento da cadeira de rodas. As mesas e as penteadeiras devem tef um vão livre que permita o acesso de pessoas em cadeira de rodas, ou seja, esse vão deve ter altura de 0,70 metro a partir do piso, largura mínima de 0,80 metro e profundidade mínima de 0,60 metro (ver ilustração abaixo)' Os pés de mesas e penteadeiras não devem ser centrais nem em for-

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Bonheiro poro pessocs poriodoÍos de deficiêncios ÍÍsicos segundo recomendoçóes do Embrotur

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Quanto ao banheiro:

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privativo do apartamento deve ter larguta míni-

ma de 0,80 metro. O piso do banheiro deve ser plano, antidenapante e uniforme' O espaço interno livre deve permitir o acesso da pessoa em cadeira de rodas a todos os equipamentos sanitários. As dimensões mínimas, que possibilitam o acesso e a circulação de portador de deficiência em cadeira de rodas, são apresentadas nas iìustraçòes acima. O banheiro deve dispor de cadeira higiênica patabanho. O bidê deve ser substituído por ducha do tipo telefone.


118

As recomendações com felação ao apartamento especial,3estendem-se, ainda, Sobfe detalhes do box (piso, barcas de apoio, torneiras e chuveiro), do lavatório (altura, sifão, torneiras) e vaso sanltârio (distância da parede, banas de apoio, altura do assento). Áreas públicas e sociais Entrada principal e estacionamento

A chegada e a saida dos hóspedes ao hotel podetâ, dependendo do tipo de hotel, ocorrer através de diferentes meios de transpofie: tâx\ veículo do próprio hóspede, ônibus de excursão, embarcaÇáo, etc. particularmente nos hotéis urbanos, as chegadas ou partidas de hóspedes e de outros usuários das dependências do hotel (através de táxis, veículos particulares, ou ônibus) concentram-se em determinados horários, podendo causar congestionamentos, que provocam confusão, atrasos e, em conseqüência, pteltízo pata aimagem do hotel. Nos hotéis locahzados nos grandes centros, esse problema é comum devido a limitações dos terrenos e a decorrentes dificuldades de se criar espaços para manobras de veículos na frente do hotel. Para resolvet adequadamente esse tipo de problema é necessário prever e dimensioflar coffetamente as âreas de acesso e manobra de veículos, de embarque e desembarque de hóspedes (devidamente protegidos de chuva e sol), de estacionamento de ônibus e de acesso às garagens (freqüentemente localizadas no subsolo). próximo à entrada principal deverão ser previstas a cabine de controle e cobrança do estacionamento e um fácil acesso (escadas ou elevador) dos

manobristas às garagens. Nos hotéis com pátio de estacionamento ao ar livre é importante que os veículos fiquem protegidos por coberturas leves e/ou âwotes específicas para sombreamento, sendo importante considerar que é sempre desejável contar com um pequeno número de vagas ao nível da entrada para visitantes de

cuÍta permanência.5 A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) emitiu, em setembro de 1994, a NBR 9050, ,,Acessibiiidade de pessoas portadoras de deficiências a edificações, espaço, mobiìiário e equipamentos urbanos", aplicável a todos os tipos de edificações, e que deve ser obserwada nos proietos de hotéis em todas as dependências e não apenâs nos apaftamentos especiais. a É importante considerar que, nos hotéis, os carros particuiares costumam ser conduzidos entre a necessidadetermina Isso por manobristas. vice-versa garagem e a e entrada de porta principal conclições adequadas de circulação nesses pelcuÍsos, de modo que o manobfistâ possa

de de

entregar o veículo ao seu conclutor original no mesmo local onde o recebeu, geralmente próximo à entrada do hotel. de Nos resorts localizados em ilhas devem ser previstas uma pequena estação de embarque, ârea que os embarcação a aguardando possam ficar hóspedes os onde continente, no estar e recepção hoteÌ. traÍsport^râ ao

o

PROJETO

119

Lobby

Nos diferentes tipos de hotel, o lobby caracteriza-se como o espaço que transmite ao hóspede a primeira sensação do ambiente em que ele irâ permanecer por um ou vários dias. Nesse sentido, o lobby deve refletir a própria ímagem do botel, que através da decoraçã"o, do conforto e da eficiência de serwiços irá proporcionar ao hóspede uma sensação acolhedora. A porta principal de entrada deve possibilitar a passagem de hóspedes e visitantes, assim como de carregadores de bagagens. Quando utilizadas portas giratórias, estas devem seÍ ladeadas por portas específicas parà a passagem dos carros transportadores de bagagens de grupos. Já as portas automáticas devem, sempre que possível, ser usadas aos paÍes, separadas por um espaço que, funcionando como antecãmara, isole térmica e acusticamente o tobbjt.

A partir da porta de entrada, hóspedes e visitantes devem facilmente visualizar seus pontos de interesse: o balcão de recepção, os elevadores sociais, o balcão de informações, os telefones, o acesso a bares, restaurantes, âteas de eventos, etc.

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As áreas de acesso devem ser claras e desimpedidas; bares, restaurantes e âreas de eventos devem, sempre que possível, contar também com acesso externo independente. É importante considerar no projeto do lobby, independentemente das suas dimensões:

pan livre circulação de hóspedes, desimpedidos de obstáculos, entre a entrada, o balcão de recepção e os elevadores sociais. Espaços

Espaço em frente aobalcào, ou em outro local programado, paÍa que grupos de pessoas e suas bagagens possam aguardar os procedimentos de registro ou liberação.

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETo a a

Áreas de estar para hóspedes e visitantes. Áreas livres para circulação de pessoas que se clestinam aos bares, restaurantes e eventos em hotéis em que o acesso a essas âreas tenha que ser feito através do lobby. Tratamento de interiores esmerado, com iluminação natural e/ou artificial cuidadosamente estudada, enriquecido com obras de arte e, se possíveÌ, com elementos naturais como vegetação e água. objetos de artesanato podem, em determinados casos, contribuir positivamente païa a imagem e a identidade do hotel.

Legenoa circulação de hóspedes

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Circulaçáo de funcionários DesejáveL quando possível em centros de eventos de médìo e grande porte

unidades presentes

HOïËL: PLANEJAMENTO

E PROJETO

Bares e restaurantes

Os restaurantes e os bares derrem estar estrategicamente integrados ao lobbjt, com fácil ecesso pàïa a ftla. para qlle a qualquer momento do dia ou da noite as pessoas tenham livre acesso a eles.

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LozÌnna leím na

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Circulação de funcionários

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o PROJETO

125

Bares e restaurantes são elementos presentes em praticamente todos os hotéis, com exceção dos de tipo econômico ou de padráo muito baixo. Embora os investimentos sejam grandes e nem Sempre compensadores sob o ponto de vista da receita, bares e festaufantes são serviços importantes pafa os

hóspedes e essenciais para conferir ao hotel padtáo de qualidade. Nos hotéis maiores é comum a existência de mais de um bar ou restaufante, tendo em vista principalmente a conveniência dos hóspedes, mas também a receiÍa que eles podem proporcionar. Oferecendo aos hóspedes alternativas de cardãpio, de ambientes e de tipos de serviços é possível mantêlos mais tempo no hotel, freqüentando seus bares e restaurantes em vez de estabelecimentos concoÍrentes. No entanto, o número de bares e festaufantes, que não guarda necessariamente proporção com o número de apartamentos, deve ser decidido através de um cuidadoso estudo de viabilidade que leve em consideração, entre outros fatores, a locahzação do hotel, o mercado de clientes potenciais e a concorrência representada por bares e restaurantes da vizinhança' De qualquer modo, como regra geral e pelas tazões apontadas, desde que respeitadas as condições de mercado e com o mesmo número de lugares, é preferível que o hotel possua mais de um bar e um restaurante. Com relação à localização, deve ser observada para bares e restaurantes a regra bâsica que determina como condição essencial de sucesso o acesso conveniente a partir do lobby. E como eles não são exclusivos para hóspedes, é importante o acesso fâcll também para quem vem de fora, se possível diretamente da rua. Como essa segunda condição é possível apenas em alguns casos especiais, o que se deve buscar é um lobblt facilmente visível a partir da entrada principal ou de uma entrada especial, que estimule emvez de inibir a ida ao restaurante ou ao bar. O que se deve evitar, por outro lado, são localizações escondidas ou situadas em outros pavimentos, dependentes de escadas acanhadas e corredores tortuosos. Restaurantes de cobertuta, por exemplo, raramente são bem-sucedidos, a náo ser quando proporcionam vistas deslumbrantes ou têm comida e serviços excepcionais; mas mesmo estes devem

contar com recepção própria, em baixo, e elevadores exclusivos. Cadabar e restaurante deve ter seu apoio de serviço ou sua cozinha em terminais adjacentes e interligados com a cozinha principal (que no caso de um único restaurante é sua própria cozinha ) e com as demais áreas de suprimento (despensa, adega, central de gelo, etc.). Embora esse não seja um requisito fundamental, a proximidade da cozinha principal é altamente deseiável, assim como é desejável que ela se situe no mesmo nível. Quando isso

126


náo é possível, é indispensável contaÍ com um sistema de circulaçáohorizontal e vertical (elevadores e/ou monta-cargas) adequado e bem-dimensionado. Alocalização dos bares e restaurantes de hotéis está, assim, duplamente comprometida com a sua acessibilidade e com as instalações de serviço. Embora náo haja regras que determinem o tamanho ideal de Íestaurantes de hotel, geralmente, para garantk um excelente padrão de qualidade dos serviços, recomenda-se um número aproximado de cem lugares. Quando por tazões de organização do espaço físico não for possível implantar mais de um restaurante, havendo no entanto condições de implantar um restaurante maior, recomenda-se dar a esse restauÍante único flexibilidade païa funcionar, com eficiência, nas diferentes situações que se apresentam ao longo do dia (café da manhã, almoço, châ da tarde, happy bour, jantar, etc.) Setorizar esse restaurante, criando ambientes diferenciados, se possível com separações para grupos com número variâvel de pessoas, pode contribuir para a flexibilidade mencionada sem perda da qualidade da decoração conveniente pan cada situação. No item "Dimensionamerìto" serão apresentados parâmetros para dimensionamento do restaurante único, bem como índices médios de ârea por assento nas vârias categorias de restaurante. Além de estrategicamente localizados e corretamente dimensionados, os restaurantes devem ser cuidadosamente projetados quanto:

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Ao tratamento dos interiores, visando diferenciá-los e reforçar sua identidade, por exemplo, estabelecendo uma relação com os respectivos cardápios e suas procedências. Ao arranjo de mesas, que deve ter flexibilidade para aÍender grupos com número variado de pessoas, permitindo que a junçáo ou a sepançáo de mesas possa ocorrer com facilidade, sem perturbaÍ os usuários e sem diminuir a qualidade dos serwiços. Ao coÍreto dimensionamento dos espaços païa mesas e circulação em função do padrão do hotel e do restaurante. Ao tipo de mobiliário, que deve ter design compatível com o trataffrento dado aos interiores e características ergonômicas que proporcionem o devido conforto aos seus ocupantes. À iluminaçáo, paÍa complementar evalorizar a decoração pretendida. À acústica do ambiente, privilegiando as conversas, mas compatível com música ambiente ou ao vivo, conforme o caso.

Os bares podem ser de vários tipos: bar de lobby, piano-bar, bar de piscina, etc. Cada um apresenta requisitos especiais de decoraçáo, e os proje-

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O PROJETO

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tos devem considerar as especificidades. Podemos fazer as seguintes observações gerais:

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Os bares fechados costumam ser ambientes ruidosos, por causa das conversas em voz aIta, das comemorações, etc., sendo necessário cuidado especial no tratamento acústico tanto das superfícies internas (pisos, paredes, teto, estofados) quanto das paredes e vedações voltadas pan outros ambientes do hotel. Junto aobalcáo, o piso da área de serviços deve estar em nível sempre mais baixo (cerca de 50 centímetros) que o nível do salão, para que os barmen, em pé, possam atender a usuários sentados, preferencialmente em cadeiras ou poltronas de altura normal.

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Area de eventos

Hoje em dia, os locais para evefitos são obrigatórios em hotéis de vários tipos e tamanhos, taI a importància que reuniões, festas, congressos e exposições têm no competitivo mercado hoteleiro. O turismo relacionado com congressos e conferências cresce a taxas que se aproximam de 10 por cento ao aíro, e mais de 100 milhões de pessoas se hospedam em hotéis para participar desses eventos. Em cidades como São Paulo, por exemplo, a ocupação dos hotéis está intimamente ligada aos negócios e à grande quantidade de feiras, exposições e congressos que a cidade abrtga. Mas mesmo em outras cidades com apelos turísticos mais diversificados, os eventos têm cada dia mais importância para a manutençáo da aÍividade hoteleirainstaladaepara o surgimento de novos hotéis. Como decorrência, verifica-se um constante esforço dos hotéis de vários tipos e localizações para implantar âreas destinadas a eventos ou ampliar as jâ existentes. Essas áreas podem variar de apenas algumas poucas salas para reuniões, pequenas ou de médio porte, até grandes centros de convenções ou congressos, que reúnem salas e salões de tamanhos variados e em condições de acolher, simultaneamente, diversos tipos de eventos de variadas dimensões.

Embora nào haja qualquer parâmetro que relacione diretamente o número de apartamentos com as proporções das âreas de eventos, estas costumam ser menoÍes em hotéis com pequeno número de apartamentos. Grandes centros de convenções, por süavez, estão freqüentemente associados a hotéis de maior porte. Hotéis maiores podem mais facilmente dar suporte a eventos que reúnem centenas ou milhares de pessoas e que demandam sistemas complexos de infra-estrutura e equipamentos, além de serwiços de vaúadas naturezas. Apenas grandes hotéis podem proporcionar os serviços de hospedagem e alimentação nas proporções exigidas nesses casos, principalmente quando situados em lugares isolados. Compõem as âreas de eventos as salas e/ou os salões, o foyer e as instalações de apoio e serviços, constituídas por administração de eventos, chapelaria, sanitários, cabines de projeção e de tradução simultânea, cozinLra ou copa de distribuição e depósito de móveis. Alguns cerÌtros de eventos maiores possuem, ainda, área especial para exposições e auditório, além do salão, usualmente designado como ballroom. As áreas de eventos devem estar localtzadas no pavimento térreo ou logo abako ou acima, tendo em vista facilidades de acesso, principalmente para saída das pessoas em casos de emergência. Essas âreas devem ser aces-

O

PROJETO

135

síveis a païtir do lobby e, quando possível, principalmente nas áreas de eventos de maior porte, contar com acesso próprio a partk da rua. As salas e os salões devem ser planejados e projetados tendo em vista a

maior flexibilidade possível, de modo a poder formar ambientes de dimensões variáveis, capazes de comportar eventos de diferentes portes. Essa flexi bilidade é importante e muito conveniente ao hotel, pois possibilita a adaptaçáo às diferentes solicitações do mercado e facilita a ocupação das instalações de eventos por mais tempo. Assim, o ballroom - necessário apenas em grandes eventos e muitas vezes apenas nas solenidades de abertura e encerramento deve, idealmente, resultar da incorporaçáo de um conjunto de salas menores, adequadas a eventos pequenos e a trabalhos paralelos e complementares dos eventos maiores. Divisórias especiais, disponíveis no meÍcado, são facilmente deslocáveis e recolhíveis, e proporcionam amplas possibilidades de junção e sepançáo de ambientes. Essas divisórias possuem ainda as propriedades acústicas necessárias para garantir o isolamento de sons e ruídos entre as salas, e viabilizam a realizaçáo simultânea de eventos ou atividades diferentes. São mais valorizados salas e salões com pés-direitos altos, pois eles constituem importante fator de diferenciação e valorizaçã,ct cl,: :spaços para eventos.

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3 - Auditório 4 - Palco 5 - 5anitário 6 - Areas de servtço 7 - Depósito 8- GeÌência de eventos 9 - Serviço de bar 10 - Chapelaria 1 1 - Terráço/Expos(ões 12 - Camarins

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- Entrada principal - Entrada de evéntos - Lobbv - Fovef - Salóes - Auditório - Sanitários

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10 - Administração

| | - tvenÌos 2 - Recepção

1

O PROJEÏO

Há outros aspectos a serem observados no projeto de salas e/ou salões para eventos:

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O tratamento acústico das salas deve atentar náo apenas païa evitar a transmissão de sons e ruídos entre salas, mas também ser adequado para os diferentes tipos de eventos, que demandam diferentes soluções de pisos, paredes e forros. . O forro deve ter tratamento acústico para garantir um isolamento de sons compatíveI com o isolamento proporcionado pelas divisórias e os outros elementos de cada sala ou salão. . O forro deve possibilitar fácil manutenção das instalações nele contidas (iluminaçáo, som, detecção de fumaça, sprinklers, condicionadores de ar, telas com comando elétrico, caixas acústicas de potência maior, trilhos para suporte das divisórias acústicas), assim como possibllitar a adiçáo de outras instalações para eventos especiais. . O sistema de som deve atender, com igual qualidade, de reuniões nas salas pequenas a banquetes e até espetáculos musicais, que podem ser realizados nas mesmas salas, só que agrupadas na configuração de ballroom. . A iluminação deve combinar diferentes tipos de làmpadas, com o objetivo de se adequar aos diferentes tipos de eventos. . O sistema de ar-condicionado deve dispor de controles que possibilitem o acionamento individual de cada sala. . Devem ser previstas tomadas de força e de telefone (espaçadas a cada J metros, aproximadamente) ao longo das paredes ou no piso, junto às dìvisórias, de cada sala e salão, e também do foyer. . As instalações elétricas e de comunicações devem considerar a possibilidade de equipamentos complementares de som em casos de espetáculos, assim como transmissões por televisão. . Poderá ser conveniente preveÍ acesso especial ao salã.o (separado do público) para autotidades ou artistas. . Deverão ser consideradas as necessidades de instalações para tradução simultànea e projeções de diferentes tipos.

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-

é utilizado nas atividades conhecidas como pre.function e nos intervalos das sessões (inscrições e distribuição de crachás e de material promocional, serviço de café, etc.). Ele deve se comunicar diretamente com o lobby, no mesmo nível, ou através de escadas e/ou escadas rolantes quando em níveis diferentes, e deve ser acessível diretamente a partir de âreas externas. Elevadores não devem ser meios de O

foyer

ante-sala da ârea de eventos


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Legenda

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Luminárias

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Grelha de insuflamento/retorno ar condicionado

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Caixa acústica

acesso preferenciais, por não darem vazão adequada ao gÍande afluxo de pessoas ao término dos eventos. Os auditórios, quando existem, devem se interligar com as salas e salões affavés do foyer, de modo que se possa integrar o conjunto de instalações

dedicado a eventos. Quando dotados de palco, camaÍins e outros requisitos, podem funcionar como teatro. Nesses casos, é desejável que disponham, além dofoyer de eventos, também defoyer próprio, interligado ao primeiro e com acesso direto e independente a paítir da rua, podendo funcionar com autorìomia em relaçào ao centro de eventos. As instalações de serviço complementam as âreas de eventos, constituindo retaguarda indispensável à adequada opençáo das mesmas. Devem se interligar com as demais âreas de serwiço do hotel elocalizar-se, em relaçáo às salas e salões, em posição oposta àdofoyer e à das áreas de circulação de público. O depósito de móveis, destinado à guarda dos diferentes tipos de móveis utilizados nos diferentes tipos de eventos, deve ter dimensões compatíveis e localizar-se tão próximo quanto possível, preferencialmente no mesmo nível, das salas e dos salões. A proximidade se justifica em função da rapidez com que a transformação das salas e dos salões tem que ser feita; no intervalo de menos de uma hora é preciso alÍ,erar suas configurações, transformando-os de auditórios ou salas de reuniões em um Iocal para banquete, por exemplo.

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PROJETC)

Elevador€s de seruço

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Circulação de Íuncìonários

Administracão Recepção

A recepção é responsár,el pelo registro e por um conjunto de atividades de informação e controle dos hóspedes. Na recepção se estabelece o primeiro contato do hóspede com o pessoal do hotel. Como já mencionado, ela deve estar localizada em uma posição estratégica, ou seja, ser facilmente visível desde a entada principal e permitir a total visualizaçã,o dos acessos às áreas de hospedagem (corredores e/ou elevadores). O balcão deve ser funcional, garantindo ao hóspecle conforto e acesso às informações desejadas, e aos funcionários, as condições e os equipamentos necessários à prestação de serwiços do mais elevado padrão. Ao lado da recepção localizam-se os caixas, os cofres de segurança, o depósito de bagagens e, tão próximo quanto possível, as âreas administrativas de apoio e as gerências de recepção e hospedagem. i

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HOTËL: PLANEJAMENTO E PROJETO

O espaço em frente ao balcão deve ser dimensionado para acomodar confortavelmente os hóspedes e seus acompanhantes durante o check-in e o check-out. É preciso lembrar da presença freqüente de gftipos, que geram uma considerâvel aglomeração nas proximidades do balcão. A ârea da recepção deve se comunicar diretamente com a área de administração do hotel.

Gerente de hospedagem

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Hóspedes Legenda Circulaçáo de hóspedes

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Circuièçáo de funcìonáÍios

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PROJETO

147

Áreas administrativas

As áreas destinadas à administraçã.o são geralmente definidas pela empÍesa responsável pela operação do hotel. O diagrama funcional apresentado corresponde às necessidades de âreas para a administração de um hotel de gtande porte, a saber: reservas, cPD, centrul de segurança, vendas, gerência de marketing, A&8, patrimônio, controller, etc., além das áreas de contabilidade, compras, pessoal, recÍutamento e seleção, treinamento. ambulatório médico, posto bancário, etc. É importante observar que as áreas da administraçáo podem seÍ agrupadas conforme seu relacionamento com hóspedes, público, fornecedores e funcionários. Os diferentes grupos assim constituídos podem estar reunidos em um único local ou ser separados em diferentes locais (ou pavimentos), respeitada a acessibilidade das diferentes categorias de pessoas com as quais se relacionam e garantida a ligaçáo, através de corredores, escadas e elevadores, entre eles e as âreas de serviço, de recepção, públicas, sociais e de hospedagem. os grupos segundo os quais pode ser dividida a adminLstração são:

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A gerência, que compreende a sala do gerente geral e de outros gerentes, conforme o caso, secÍetaria geral. salas de reuniões e espera. A gerência deve ser acessível aos hóspedes, a pessoas de fora que necessitem entrar em contato com a alta administração do hotel e aos funcionários. As salas da gerência podem se situar no pavimento de entrada, em mezanino ou nos pavimentos imediatamente superiores ou inferiores' O acesso dos hóspedes e do público externo às dependências da gerência pode ser feito por escadas e pelos elevadores sociais. O acesso dos funcionários deve se dar por escadas e elevadores de serviço. os setores de vendas, reservas e marketing, que apresentam Íequisitos de localizaçáo semelhantes aos da gerência, tendo em vista os contatos com público externo de nível social semelhante. Os setores de contabilidade e recursos humanos (recrutamento e seleçào, teinamento e administraçã.o de pessoal), que têm relações apenas eventuais com público exteÍno. Esses setores podem sifuar-se em outros pavimentos que não o térreo, porém com fácil acesso a party de via pública, em função do recrutamento de funcionários. O setor de compras, que mantém muitos contatos com vendedores e fornecedores, deve também estar estrategicamente localizado próximo à entada de serwiço. O setor de protocolo, que preferencialmente deve situar-se próximo à entrada de serviço.

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETo

148

.

O ambulatório, que por exigência legal deve existir nos hotéis a pattir de determinado porte' destina-se prioritariamente ao atendimento dos funcionários, assim como a exames médicos que antecedema admissão de funcionários. Sua localizaÇáo, pofianto, deve ser definida com base nessa função. O ambulatório precisarâ dar atendimento a hóspedes em caso de emergência. Por isso deve-se cogitar a possibilidade de colocálo em um lugar facilmente acessível a funcionârios e hóspedes.

Deve-se considerar a importância de reduzir o número de entradas e, conseqüentemente, o número de controles necessários, tendo em vista a própria eficiência do Contfole e a economia de instalações, equipamentos e' principalmente, funcionários. Engenharia e manutenção

O setor de engenharia e manutenção, subordinado à gerência

de

patrimônio, recebe também pessoas de fora, mas relaciona-se predominantemente com o pessoal próprio de manutenção. Sua localização tem mais a ver com as oficinas e o almoxarlfado. É importante que as âreas de controles operacionais (CCO, central de segurança/som/TY, etc.) fiquem próximas ao setor de engenharia.

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O PROJETO

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Acesso e instalações para empregados

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acesso de empregados deve ser feito por uma entrada independente e exclusiva, controlada 24horas por dia, na qual cada empregado é identifica-

do através de crachâ ou cartão magnético. Na entrada, após a identificação, a maior parte dos funcionários recebe uniforme e toalha de banho, toma banho e troca de roupa no vestiário, registra a entÍada (relógio de ponto) e dirige-se à sua ârea d,e trabalho. Na saída, o fluxo é inverso até a guarita de controle. Ali o funcionário pod,erá. passar por uma revista, conforme rotina estabelecida pela administração. Praticamente todos os empregados de um hotel, à exceção dos gerentes e do pessoal da administração que não têm contato com o público, usam uniformes. os vários tipos de uniformes devem estar disponíveis para as diferentes categorias de funcionários rogo após a entrada no edifício. os uniformes podem ficar dobrados e dispostos em prateleiras em uma sala especial, paru que a entrega aos funcionários seja feita atavés de um balcáo. outra forma de disposição dos uniformes adotada em alguns hotéis, , utiliza cabides devidamente identificados e protegidos poÍ capas com zíper. Na entrada, o funcionário recebe seu cabide, dirige-se ao vestiário, e, após vestir o uniforme , utiliza o mesmo cabide para coloc ar a roupa que acabou de tirar' que a seguir é pendurado no mesmo cabideiro onde originalmente estava o uniforme. Essas duas formas de disposição dos

uniformes repercute nos vestiários.

No primeiro caso os vestiários precisam ter armârios individuais para cada funcionário. No segundo, dispensam-se esses armários, com economia de espaço e de mobiltário, além de outras vantagens relacionadas com seguranÇa e controle. Apesar das vantagens dessa segunda alternativa, há nítida preferência dos funcionários pela solução com armários individuais,6 pelas facilidades oferecidas para guarda de objetos pessoais (bolsas, sacolas, produtos de higiene e beleza, etc.).

Os sanitários e v.estiários para funcionários devem ser dimensionados como indicado no capítulo correspondente, e no projeto dos mesmos deve ser observado o seguinte, conforme o caso:

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Os vestiários devem ser localizados tão próximo quanto possível da entrada de funcionários.

Exigido pela Lei NR 24 das Leis do Trabalho.

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condições Gerais e de conforto nos locais de Trabalho

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consoÌidação

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Os funcionários do hotel apresentam diferenças de qualificação e de condição social, e? conseqüentemente, têm hábitos higiênicos distintos. Em função disso, pode-se prever, particularmente nos hotéis de maior porte, vestiários diferenciados para duas ou mais categorias de

funcionários. No entanto, vestiários únicos bem planejados

e

dimensionados podem perfeitamente acolher empregados de condições sociais muito distintas, contribuindo para a convivência necessáfra a Lrína equipe de trabalho e pafa a elevaçáo geral dos padrões de higiene. O refeitório dos funcionários deve ser dimensionado conforme sugestão no capítulo "Dimensionamento", observando-se também a NR 24.3 e/ot a legislação municipal ou estadual específica. Sua localizaçáo deve levar em consideraçào o fâcil acesso dos funcionários e também a proximidade e/ou condições de comunicação com a cozinha onde estará sendo ptoduzida a comida.

No projeto do refeitório devem ser considerados ainda os seguintes aspectos:

. .

.

Espaços paraa formação de filas no acesso ao refeitório, de modo a não obstruir os corredores, Adequada disposição e dimensionamento das instalações e dos equi-

pamentos para distribuição dos alimentos e lavagem de bandejas,louças e talheres. Localização do guichê paru a devolução debandejas, observando-se o fluxo natural de saída das pessoas do refeitório-

As áreas para descanso e Iazer desttnam-se a proporcionar um local de permanência dos funcionários nos intervalos e nas folgas, principalmente após as refeições. Nos hotéis afastados das regiões centrais da cidade, onde os tefíenos Costumam Ser grandes, As âteAs extefnas Cumprem em pafte eSSa função, reduzindo a importância ou as dimensões desse tipo de ambiente em recinto fechado. Nos hotéis caracteristicamente urbanos, uma sala para uso dos funcionários torna-se indispensável no sentido de lhes proporcionar conforto e de evitar que, por falta de alternativas, eles venham a tef que ocupaf outras âreas do hotel, causando inconveniências. Essa mesma sala pode funcionar também como Local para treinamento. Área de recebimento e triagem

Os hotéis são grandes receptores de uma enorme variedade de bens destinados ao consumo dos hóspedes e demais freqüentadores das suas de-

O PROJETO

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Legenda

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ClÍculação de hóspedes CifcuÌação de funcionáfios

Restaurante Restaurantes

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Circu âção de Íuncionários C rculação de público externo

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pendências e necessários à sua operação e à manutenção de suas instalações. Todos os bens envolvendo alimentos e bebidas, produtos de higiene e limpeza, ttrateriais de manutenção, etc. devem passar por um primeiro controle junto à via pública, na entrada de serwiço, antes de chegar à ârea de recebimento propriamente dita. Nesta, todas as mercadorias passam por um segundo controle, mais completo e rigoroso, attavês de procedimentos variáveis, antes de serem consideradas recebidas e encaminhadas para âreas específicas de disposiçào e/ou ^rrl.azenagem. A ârea de recebimento compreende:

. Area para estacionamento e manobra de caminhões ou uans. . Plataforma paÍa descarga de gêneros alimentícios e outros produtos . . . .

de uso do hotel. Area exclusiva para a triagem de gêneros alimentícios.7 Pequeno escritório ou poslo de controle. Compartimentos para lixo seco e càmaras frigoríficas para lixo úmido. Depósito para vasilhames.

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pata estacionamento de veículos de entrega de mercadorias

e

coleta de lixo pode variar em função do tamanho e da \ocalizaçáo do hotel (e do número de restaurantes e da ârea de eventos). Bla depende do número de veículos que estacionam ao mesmo tempo no pátio e da freqüência com que é feito o abastecimento e a remoção do lixo, que é mais espaçada e com veículos provavelmente maiores em cidades pequenas ou em Iocalizações isoladas. A ârea de recebimento, que inclui a ârea de estacionamento, deve ser protegida por cobertura e ter pé-direito suficiente para possibilitar operações de carga e descarga dos diversos tipos de produtos pelos diferentes tipos de veículos comumente utilizados na cidade ou região em que se localiza o hotel. Na plataforma de carga e descarga deve ser prevista uma cabine ou um posto de controle de entrada e saída de produtos, uma balança e uma ârea de triagem onde todos os produtos que chegarem serão, conforme o caso, retirados de suas embalagens, limpos e acondicionados em contêineres padronizados do hotel para serem transportados aos respectivos locais de armazenagem. As fi'utas e as verduras serão devidamente higienizadas e transferidas païa recipientes próprios antes de serem conduzidas para as cànaras frigoríficas. Na plataforma de ce;rga e descarga deve haver nítida separaçã.o entre os fluxos de alimentos e os de outras mercadorias. A ârea de remoção do lixo, com o

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Portaria número 6 da Agência Nacional de Vigilância Sanitária.

O PROJETO

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depósito de lixo seco e a càmara de lixo refrigerado, deve ficar afastada da área de triagem de alimentos. Armazenagem de alimentos e bebidas A ârea de armazenagem de alimentos deve ter espaços separado s para alimentos secos, refrigerados (câmaras com temp eratura entÍe 0 e 2 graus

Celsius pan alimentos frescos e entre 4 e 6 graus Celsius para vegetais e legumes) e congelados (câmara com temperatura de -20 graus Celsius para armazenagem por tempo prolongado). No planejamento e no projeto das âreas de armazenagem de alimentos devem ser consideradas situações distintas, como por exemplo a de üma única cozinha central e a de vârias cozinhas (principal mais as de terminação de restaurantes e de banquetes) distribuídas pelo hotel, assim como as condições e os métodos de transporte de alimentos entre elas. Dependendo do porte das diferentes cozinhas e das condições cle transporte, serão necessárias áreas complementares de armazenagem imediatamente próximas às mesmas. No item "Dimensionamento" são apresentados paràmetros para a distribuição percentual dos diferentes tipos de armazenagem de alimentos e bebidas.

A dimensão dessas ãreas é função não só do porte do hotel e da quan_ tidade de bares, restaurantes e instalações para eventos, mas da sualocahzação, em face da freqüência e da confiabilidade do abastecimento. Há no mercado càmaras frigoríficas modulares, constituídas de painéis préfabricados revestidos de chapas meúlicas isoladas termicamente) que proporcionam grande flexibilidade de tamanhos e de ananjos. É impoftante obselar que o piso das càmaras frigorÍficas deve estar no mesmo nível do da cozirúta, e que para isso é necessário prever rebaixamento do piso para isolamento térmico. Preparo de alimentos

A produção de alimentos em hotéis, particularmente nos hotéis de médio e grande portes, tem todas as características de um processo industrial de produção, em que a qualidade, a confiabilidade, a eficiência e a economia são fatores preponderantes. cozinhas bem-plane jadas edimensionadas, com equipamentos modernos, são o primeiro requisito para a implantação de um processo de produçáo adequado. Daí a necessidade de confiar o planejamento do processo, o dimensionamento das instalações e a especificação dos equipamentos a profissionais especializados. Determinados critérios de planejamento e projeto para os serviços de alimentaçáo em hotéis contribuem para racionalização e a eficiência dos ^ serviços e da mão'de-obra utilizada. A centralização é um deles. Em muitos

154


hotéis modefnos, parte significativa da armazenagem e do preparo de alimentos é feita de maneira centralizada, o que oferece muitas vantagens em termos de maiores escalas de operação e facilidade de controles, com utilização mais eficiente dos equipamentos e do pessoal. Com a produção centralizada é possível, por exemplo, estabelecer programas por meio dos quais o preparo de alimentos que podem ser conservados sob condições especiais é antecipado em dias e até em semanas, liberando espaço, equipamentos e mão-deobra para a produção daqueles itens que devem ser preparados imediatamente antes de serem servidos. Os itens produzidos antecipadamente em cozinhas centralizadas podem abastecer outras cozinhas de apoio distribuídas pelo hotel. Para isso é preciso haver facilidade de circulação horizontal e/ou vertical. Desde logo fica evidente a conveniência de localizar restaurantes e bares no mesmo nível, com as fespectivas cozinhas e âreas de apoio adjacentes à cozinha principal. As cozinhas podem ser organizadas em setores ou em compartimentos separados para o prepafo de diferentes tipos de alimentos (carnes, peixes, verduras, pães e doces, etc.) Essa forma é recomendâvel porque, entre outras vantagens, permite proporcionar condições de tempefatura e umidade adequadas a cada tipo de alimento. Por exigirem um complexo sistema de instalações (água quente e ftia, vapor, gás, eletricidade, ventilação e exaustão forçadas, além de ar-condicionado em determinados setores), são desejáveis pés-direitos (entre o piso e a base das vigas no teto) suficientes pan permitir a disposição de coifas de exaustão e de diferentes feixes de instalações. Por razões de higiene, é desejável a colocação de um forro que pfoporcione uma superfície tão lisa quanto possível. Da mesma forma, as superfícies de pisos e paredes devem ser lisas, resistentes e de fácil manutenção e limpeza. É necess^tia etenção especial ao piso, que deve ser resistente ao ataque de produtos químicos , fâcil de limpar e antiderrapante. Este último requisito é muito impoÍtante em face da inevitâvel presença de resíduos de gordura. Outro cuidado a ser tomado tem a veï com a drenagem do piso e a quantidade de grelhas necessárias para evitar ao

máximo a pÍesença de âreas molhadas (e com resíduos de gordura). Sua interferência na estÍutufa deve ser antecipada no projeto, ou pof meio de buracos nas lajes e nas vigas ou com enchimentos para a elevaçáo do piso, com a instalação de telas pré-filtrantes de resíduos. De modo geraI, as cozinhas contam com os seguintes setores:

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Cocção básica. Despensa e càmaras frigoríficas de uso diário.

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1 - Vestrános 2 - Almoxarifado 3 -WC 4 - Lixo 5 - Câmaras frigoríficas 6 - Preparo 7 - Padaria / conÍeitaria

8-Pub 10 - Cozinhas

11 -Bar 1 2 - Controle

13-Vasihames 14 - Equ pamentos 1 5 - ReÍeitórios 16 - Aquecedores / Caldeiras 17 - Marcenaria 1 8 - Cozinha de eventos 1 9 - Manutençáo 20 - Pátio descoberto

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HOTEL: PLANEJAMENTo E PROJETo

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Preparo de saladas e pratos finos (garde manger). Higienizaçáo (lavagem de panelas e utensílios). serviço de quarto (room seruice), que pode ser feito pela cozinha principal ou por uma das demais cozinhas. Padafia e confeitaria. Preparo final. Bar central (bar de serviço, atende aos garçons). Sala da administração (chefe de cozinha).

Quando hâuma única cozinh^ central, ela exerce todas as funções mencionadas. Quando há outras cozinhas - terminais dos restaurantes -, elas são responsáveis pelo preparo final, e uma delas pode, eventualmente, ser designada para o room seruice. A cozinha de banquetes pode ser terminal, mas costuma ser dimensionada e equipada apen s para a montagem dos pratos e par^ o serwiço de distribuição dos alimentos preparados na cozinha principal. cada cozinha deve contar com seu próprio setor de higienização. Como as cozinhas são grandes consumidoras de energia elétrica, âgua quente e fria, gâs, vapor, etc., a correta avaliaçáo do consumo de cada um desses itens influencia significativamente o dimensionamento dos respectivos sistemas, com seus equipamentos correspondentes. Lavanderia / governança

Lavandeúas são instalações que requerem áreas relativamente grancles e equipamentos custosos, Merecem, portanto, planejamento e projeto cuidadosos, sempre precedidos de estudo e/ou decisão relativos à conveniência ou à possibilidade de terceirização dos serviços como alternativa à instalação de lavandeúa própria. De porte variãvel, dependendo do tamanho e da diversidade das instalações, as lavanderias de hotel têm sempre caÍacterísticas de instalações industriais, e requeÍem a interwenção de especialistas para subsidiar os projetos de arquitetura e de instalações, o dimensionamento, o layout e as especificações dos equipamentos. Geralmente, as lavanderias de hotel apresentam setores operacionais com características distintas: um destinado às roupas do hotel (roupa de cama, banho e mesa), outro que cuida das roupas dos hóspedes, um terceiro destinado a trabalhos de costura e, finalmente, um quafio setor onde são montados os carros que abastecem os apartamentos. As roupas de cama e banho, as toalhas e os guardanapos devem chegar através do duto de roupa, cuja prumada (localizada junto à rouparia dos andares de hospedagem) deve condicionar a localizaçã.o da lavanderia nos andares inferiores. No local correspondente à projeção do duto deve ser previsto

o

PROJETO

um espaço pata a acumulação das roupas que vão sendo lançadas.

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Estas

precisam passar por uma triagem imediatamente, antes do transporte pata as máquinas de lavagem. A existência do duto de roupas em hotéis verticais é recomendável por poupar o uso dos elevadores de serviço, que são utilizados apenas para o transporte das roupas dos hóspedes, pouco volumosas. Em hotéis horizontais e naqueles onde nào hâ duto de roupas, estas chegam à lavanderia em carros apropriados, e devem também contar com espaço pàrà acumulação antes do início do processo de lavagem. As roupas dos hóspedes devem ser manuseadas com mais cuidado. Elas devem ser conduzidas à lavanderia acondicionadas em pequenos sacos, ou envelopes plásticos, identificados individualmente. Como seu volume é pequeno, elas não repÍesentam sobrecarga nos elevadores de serviço. Por conta da conveniência de se instalar dutos de roupas, a lavanderia deve localrzar-se sempre abaixo dos andares de hospedagem, e preferencialmente abaixo também dos andares onde selocalizam os restaurantes, o refeitório de empregados e os locais de eventos. Na localizaçáo dalavanderia devem ser consideradas ainda facilidades para ventilação, natural ou mecânica. Quando localizada no subsolo, os requisitos de ventilação e exaustão são ainda mais rigorosos, tendo em vista os equipamentos a gâs, que necessitam de ventilação especial acoplada a um sistema de alarme em caso de vazamento. Na lavanderia, o processamento das roupas é feito com a utlhzaçáo de um conjunto de equipamentos: lavadoras extratoras, secadoras, lava-seco, tira-manchas, calandras e outros. As dimensões desses equipamentos, o calor gerado

por eles e as condições especiais de ventilação e exaustão exigidas determinam pés-direitos altos o bastante para comportar as máquinas e as instalações e proporcionar também condições ambientais satisfatórias pata o desenvolvimento dos trabalhos, com condições razoáveis de conforto para os empregados. Diferentemente da cozinha, na lavanderia náo é necessário forro. Cuidados especiais devem ser tomados na escolha e na instalação dos equipamentos por causa da vrbraçáo das lavadoras e extratoras; se não for bem controlada, essa vibração pode afetar a estrutura do edifício. As bombas de vácuo e os compressores, que integram o conjunto de equipamentos da lavandert4 produzem muito ruído e devem ser cuidadosamente instalados em local acusticamente isolado. Outros cuidados dizem respeito à drenagem e ao sistema de esgoto, que devem ser estudados e dimensionados para dar vazào à âgua e ao sabào que as máquinas descarregam. Deve haver uma caixa de espuma , para inspeção.

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160

Os controles de enffada e Saída de roupas, assim como de todo o propor cesso de lavagem, Secagem e acabamento final das mesmas é exefcido uma chefia que deve dispof, dentfo da lavandefral de uma pequefla sàl^ envidraçada com Condições de conforto superiofes às reinantes no ambiente gef2].

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- Roupas de hósPedes e uniÍormes

- Expèdição

3 - Recepção 4 - calandra

5 - Lâvadoras extratoras 6 - Lavadoras 7 - Secadoras 8 - Tr aqem I - Doblaoem 10 - Deoósito 1 1 - sala de máquìnas 12 - Arcondicionado 1 3 - costura

A governanç é responsável pela faxina e pela limpeza dos apanamenvasos' tos e das âreas sociais do hotel, pelas âreas de jardim interno e pelos Cabe pelalavandeúa e pelo movimento das roupas de cama, mesa e banho'8 jatdià governança planejàf , ofganizaf e contfolar o trabalho de camareiras, paralevat a neiros e demais empregados encafregados das tarefas necessárias cabo os serviços sob sua responsabilidade' o setor de governaÍrça, além da foLrparia dos andares de hospedagem, deve contar com:

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Vladir Vieira Duarte, oP. cir

O PROJETO

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Sala para chefia.

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Área administrativa, denominada sala de despacho, que pode estar anexa ou adjacente à sala da chefia. Nela são centralizadas as informações sobre os apartamentos, sobre a entrada e a saída dos hóspedes e os correspondentes serviços de Iimpeza e arrumaçáo. Almoxarifado de materiais de limpeza, com espaço paÍa montagem e estacionamento dos carros. Almoxarifado de produtos de higiene pessoal e correlatos. Depósito de camas e colchões, de berços e outros itens relacionados com os apartamentos. Depósito de roupa limpa. Posto avançado de uniformes, que deve estar localizado o mais próximo possível dos vestiários de empregados.

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Lavanderia

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Despacho

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Circulaçãodefuncionários

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mateÍìal de

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limpeza

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\e'tços

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Areas recreativas

As instalações recreativasvariammuito conforme alocalização, o tipo, o padrào e o porte do hotel, não sendo possível tatâ-las de modo genérico

Em hotéis de cidade, particularmente os centrais, as âreas recreativas se resumem, com maior freqüência a salas pan ginâstica, sauna e massagens, e piscinas. Dependendo do núrnero de apafiamentos e do padrão do hotel, esse conjunto de instalações assume as características de um bealtb club, ou com salas equipadas com variados e sofisticados aparelhos de ginástica, diferentes tipos de sauna, duchas, etc. A piscina, quase sempre com dimensões reduzidas, pode ser externa ou interna (nesse caso, geralmente é climatizada). Algumas outras instalações pata recreação presentes em hotéis centrais são aquelas relacionadas com jogos de salão (baralho, bilhar, jogos eletrônicos, etc.). Alguns hotéis dispõem ainda de quadras de squasb. Em hotéis não-centrais, às instalações já mencionadas somam-se outras, relacionadas principalmente com atividades esportivas. No Hotel Transamérica São Paulo, por exemplo, há um pequeno campo de golfe. Por disporem de maior ârea de terreno, é mais fácil encontrar piscinas externas nesses hotéis. Mas é sobretudo nos hotéis de \azer, principalmente em sua forma mais recente e complexa, o resort, que as âreas fecreativas são mais desenvolvidas

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Circulação de funcionários Circulação de público externo

Hotel - planejamento e Projeto

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