LA VIDA UTIL DE LAS CONSTRUCCIONES Se entiende por vida útil el tiempo durante el cual un activo puede ser utilizado, tiempo durante el cual puede generar renta. Toda empresa para poder operar, para poder po der desarrollar su objeto social requiere de una serie de activos fijos, los cuales, como consecuencia consecuenc ia de su utilización, se desgastan hasta el punto de quedar inservibles. Algunos activos, por su naturaleza y destinación, o por el uso que se haga de ellos, pueden tener mayor vida útil que otros. En términos generales, la ley a considerado que q ue los vehículos y computadores computado res tienen una vida útil de 5 años, la maquinaria y equipo tiene una duración de 10 años y las edificaciones y construcciones tendrán una vida útil de 20 años. Estos valores, claro está, no son siempre reales, puesto que habrán vehículos que duren mas de 5 años y otros que duran menos. Igual con cualquier otro activo. En el caso de los terrenos, se consideran con sideran que su vida útil es indefinida, algo que dependiendo de su destinación puede o no ser cierto. Es el caso de los terrenos dedicados a la agricultura, estos después de un tiempo, y si no se hace el mejor uso de ellos, quedan inservibles, aunque físicamente siguen existiendo, pero pierden su utilidad para su propósito inicial. La vida útil es tomada como referencia para la depreciación de los activos fijos, para lo cual se divide el valor del activo por su vida útil para determinar la alícuota de depreciación [esto en el método de la línea recta, pues existen otros]. La vida útil de un activo puede extenderse si se le hacen reparaciones y adiciones, como por ejemplo cuando se repotencia un vehículo.
METODOS DE DEPRECIACION Para el cálculo de la Depreciación, Dep reciación, se pueden utilizar diferentes métodos como la línea recta, la reducción de saldos, la suma de los dígitos y método de unidades de producción entre otros. Método de la línea recta
El método de la línea recta es el método mas sencillo y más utilizado por las empresas, y consiste en dividir el valor del activo entre la vida útil del mismo. [Valor del activo/Vida útil] Para utilizar este método primero determinemos la vida útil de los diferentes activos. Según el decreto 3019 de 1989, los inmuebles tienen una vida útil de 20 años, los bienes muebles, maquinaria y equipo, trenes aviones y barcos, tienen una vida útil de 10 años, y los vehículos y computadores tienen una vida vid a útil de 5 años. Además de la vida útil, se maneja otro concepto conocido como valor de salvamento o valor residual, y es aquel valor por el que la empresa calcula que se podrá vender el activo una vez finalizada la vida útil del mismo. El valor de salvamento no es obligatorio. Una vez determinada la vida útil y el valor de salvamento de cada activo, se procede a realizar el cálculo de la depreciación. Supongamos un vehículo cuyo valor es de $30.000.000. Se tiene entonces (30.000.000 /5) = 6.000.000. Así como se determina la depreciación anual, también se puede calcular de forma mensual, para lo cual se divide en los 60 meses que tienen los 5 años Ese procedimiento se hace cada periodo hasta depreciar totalmente el activo. Para una mayor comprensión, descargue el archivo: Ejemplos de métodos de depreciación en Excel. Excel. Método de la suma de los dígitos del año
Este es un método de depreciación acelerada que busca determinar una mayor alícuota de depreciación en los primeros años de vida útil del activo. La formula que se aplica es: (Vida útil/suma dígitos)*Valor activo Donde se tiene que: Suma de los dígitos es igual a (V(V+1))/2 donde V es la vida útil del activo. activ o. Ahora determinemos el factor. Suponiendo el mismo ejemplo del vehículo tendremos: (5(5+1)/2 (5*6)/2 = 15
Luego, 5/15 = 0,3333 Es decir que para el primer año, la depreciación será igual al 33.333% del valor del activo. (30.000.000 * 33,3333% = 10.000.000) Para el segundo año: 4/15 = 0,2666 Luego, para el segundo año la depreciación corresponde al 26.666% del valor del activo (30.000.000 * 26,666% = 8.000.000) Para el tercer año: 3/15 = 0,2 Quiere decir entonces que la depreciación para el tercer año corresponderá al 20 del valor del activo. (30.000.000 * 20% = 6.000.000) Y así sucesivamente. Todo lo que hay que hacer es dividir la vida útil restante entre el factor inicialmente calculado. Para una mayor comprensión, descargue el archivo: Ejemplos de métodos de depreciación en Excel. Método de la reducción de saldos
Este es otro método que permite la depreciación acelerada. Para su implementación, exige necesariamente la utilización de un valor de salvamento, de lo contrario en el primer año se depreciaría el 100% del activo, por lo perdería validez este método. La formula a utilizar es la siguiente: Tasa de depreciación = 1- (Valor de salvamento/Valor activo)1/n Donde n es el la vida útil del activo Como se puede ver, lo primero que se debe hacer, es determinar la tasa de depreciación, para luego aplicar esa tasa al valor no depreciado del activo o saldo sin de preciar Continuando con el ejemplo del vehículo (suponiendo un valor de salvamento del 10% del valor del vehículo) tendremos: 1- ( 3.000.000/30.000.000)1/5 = 0,36904
Una vez determinada la tasa de depreciación se aplica al valor el activo sin depreciar, que para el primer periodo es de 30.000.000 Entonces 30.000.000 * 0,36904 = 11.071.279,67 Para el segundo periodo, el valor sin depreciar es de (30.000.000-11.071.279,67) = 18.928.720,33, por lo que la depreciación para este segundo periodo será de: 18.928.720,33 * 0,36904 = 6.985.505,22 Así sucesivamente hasta el último año de vida útil Para una mayor comprensión, descargue el archivo: Ejemplos de métodos de depreciación en Excel. Método de las unidades de producción
Este método es muy similar al de la línea recta en cuanto se distribuye la depreciación de forma equitativa en cada uno de los periodos. Para determinar la depreciación por este método, se divide en primer lugar el valor del activo por el número de unidades que puede producir durante toda su vida útil. Luego, en cada periodo se multiplica el número de unidades producidas en el periodo por el costo de depreciación correspondiente a cada unidad. Ejemplo: Se tiene una máquina valuada en $10.000.000 que puede producir en toda su vida útil 20.000 unidades. Entonces, 10.000.000/20.000 = 500. Quiere decir que a cada unidad que se produzca se le carga un costo por depreciación de $500 Si en el primer periodo, las unidades producidas por la maquina fue de 2.000 unidades, tenemos que la depreciación por el primer periodo es de: 2.000 * 500 = 1.000.000, y así con cada periodo.
Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles
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Análisis comparativo entre diversos métodos de cálculo de la depreciación en Bienes inmuebles
Este trabajo pretende comparar muy brevemente los resultados que se obtienen al emplear varios métodos (disponibles y aceptados en la bibliografía especializada) para el cálculo de los factores de depreciación, que deben ser aplicados como parte del proceso de Tasación de activos inmuebles, y las consecuencias que pueden derivarse de la selección de uno u otro método por el perito tasador.
Generalidades 1
Como se conoce, la Tasación de bienes inmuebles, mediante el método del “costo por reposición física” se basa en el principio de sustitución, el cual plantea que el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características sustitutivos de aquél; y consiste en calcular el valor que representaría construir una edificación nueva con las mismas características del que se analiza, de manera de obtener el llamado valor de reposición a nuevo (VRN), deduciendo de dicho valor las cantidades cuantificables que representan la perdida de determinadas condiciones constructivas y funcionales, con el objetivo de obtener el valor de la edificación en su estado real al momento de la Tasación, o sea, su valor neto de reposición (VNR). En resumen, el valor actualizado de una construcción o valor neto de reposición se obtiene de sustraer al valor de reposición a nuevo, la cantidad que representa la llamada depreciación del inmueble. Conceptos Depreciación: Literalmente, se entiende por depreciación a la disminución del valor o precio de una cosa, y es sinónimo de desvalorización, que en economía se identifica como la disminución del valor de las partidas del activo contable. En términos de Tasación inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o construcciones en general, tres tipos de depreciación: •
Depreciación física: Por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste natural de sus materiales e instalaciones, que resulta mayor, en cuanto menor es la calidad constructiva de los inmuebles. Se asocia al mal estado de conservación, lo que agrava su deterioro. • Depreciación económica: Se produce por causas ajenas al edifico, por el deterioro que sufre el entorno en que se sitúa, debido generalmente a USO, a actividades incompatibles, asentamiento de población marginal, etc. Algunos especialistas en la materia la identifican como depreciación ambiental o de ubicación.
Depreciación funcional: Debido al cambio que ha experimentado el diseño de las
edificaciones, motivado por modernos criterios de funcionalidad, mejor distribución espacial, los avances tecnológicos, empleo de nuevos materiales de construcción y otros requerimientos que dificultan la adaptación de la edificación para la función a la cual se destina.
Cálculo de la depreciación Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que representa en términos de unidades monetarias la perdida de atributos físicos, estéticos, funcionales, materiales y del adecuado comportamiento de los elementos constructivos de un inmueble, se utilizan los coeficientes o factores que, bien a través de “series tabuladas”, (Tablas de Ross – Heidecke y de Fitto – Corvini) o como resultado de la solución de una formula matemática, se aplican al valor de reposición a nuevo, minorándolo y obteniéndose así un nuevo valor que plasma el valor real atribuible a la edificación, según sus condiciones y estado de conservación al momento de realizarse la Tasación. Lo anterior puede expresarse genéricamente de la siguiente manera:
VNR= VRN - DEPRECIACION Donde: VNR = Valor Neto de Reposición VRN = Valor de Reposición a Nuevo Depreciación= (Factor o coeficiente de depreciación) x VRN Diversas son las tablas y expresiones matemáticas que se pueden encontrar en la bibliografía sobre Tasación de activos para el cálculo de la depreciación. Incluso, algunos autores plantean que dentro de una misma construcción no todos los elementos deprecian al mismo ritmo y proponen métodos de depreciación más complejos. Este trabajo no pretende analizar la validez de los que aquí se presentan, sino simplemente mostrar comparativamente los resultados que se pueden obtener de su empleo en casos que mantengan inalterables sus parámetros de edad, estado de conservación, dimensiones, tipología y uso.
4.1.2 La Depreciación de Inmuebles.-
Nuevo comentario
La depreciación es una pérdida de valor o de precio de un bien. En el caso de los inmuebles es la pérdida del valor por causa del uso o del tiempo, existen tres calases de depreciación: 1. 2. 3.
La depreciación física o por edad. La depreciación por estado de conservación. Depreciación funcional.
La depreciación física que corresponde al uso por tiempo, tiene una directa relación con la edad de la construcción. Se le conoce también como depreciación por edad. A esta depreciación se encuentra íntimamente ligada la depreciación del estado de conservación, si dos construcciones de la misma edad, tendrían la misma depreciación física, dependerá el diferente estado de conservación que tenga cada una de ellas. La depreciación funcional corresponde a la inadecuación del inmueble a las expectativas de uso que se requiere, esta inadecuación puede provenir de un mal uso del diseño que no permita su funcionalidad actual. 4.1.2.1 Vida Técnica.-
La vida técnica es el período que dura una construcción hasta cuando es utilizable, en condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales o reconstrucción en sus partes esenciales. 4.1.2.2 Método de Línea Recta
Consiste en considerar la depreciación como función lineal de la edad del inmueble con variación uniforme a lo largo de su vida útil Su fórmula es: D = E/Vt
D = Depreciación en términos porcentuales. E = Edad de la construcción. Vt = Vida técnica o útil de la construcción. Ejemplo:
La depreciación a 20 años sería D = 20/50 = 40% 4.1.2.3 Método Parabólico o de Kuentzle.-
Para tener un decrecimiento reducido en los primeros años, Kuentzle propone una ecuación y línea parabólica. Su fórmula es: D = (E/Vt)2 Ejemplo: Con una vida técnica de 50 años analicemos el caso de línea recta Edad 20años D = (20/50)2 = 16% como se ve es mucho menos acelerada que la depreciación en línea recta. 4.1.2.4 Método de Ross.-
Busca un promedio de los dos métodos anteriores con el fin de obtener una depreciación no tan acelerada con la línea recta, ni tan lenta como el método parabólico. Su fórmula es: D= [(E/Vt) + (E/Vt)2]1/2 Ejemplo: Con la misma vida técnica y edad del inmueble Edad 20 años: D = [ 40 + 16 ] ½ = 28% El método de Ross es el más recomendado en América y en Latinoamérica para los avalúos de construcciones usadas. Por décadas la depreciación anual es como sigue: Primeros Años Años Años Año
10 años 10 a 20 20 a 30 30 a 40 40 a 50
1.2% 1.6% 2.0% 2.4% 2.8%
Con respecto a la línea recta uniforme, la depreciación de Ross es lenta en los primeros 10 o m20 años y acelerada en los últimos 20. 4.1.2.5 Método de Heidecke.-
El método de Ross nos permite depreciar por edad una construcción, pero con la misma edad es posible que una misma construcción esté mejor conservada que otra. El perito avaluador aprecia la conservación del bien mediante la vista en el sitio de acuerdo a su apreciación, no debe dejarse llevar por las apariencias, por lo cual se debe analizar el estado de la construcción. 4.1.2.5.1 Reparaciones menores.-
Este tipo de reparaciones consisten en pintura en general, en arreglo de la fachada, humedades, impermeabilizaciones de cubiertas, etc. 4.1.2.5.2 Reparaciones medianas.-
Se trata de la compostura de instalaciones hidráulicas, sanitarios o eléctricas, cambios de aparatos sanitarios y de cocina, cambios de algunos muros, etc. 4.1.2.5.3 Reparaciones Importantes.-
Se trata de daños en la cubierta o estructura y cimentación de la edificación, hundimientos de pisos o peligros en la estructura del bien. Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciación por mal estado de conservación. Esta depreciación se añade a la depreciación por edad encontrada por el método de Ross. 4.1.3 Conservación del bien.-
La conservación del bien es un aspecto importante al momento de realizar la valuación del inmueble que es apreciado por el experto en avalúos, pero al mismo tiempo es un factor que debe ser considerado por la institución financiera que otorga el crédito. En 1.980 se dio ha conocer las tablas que fueron elaboradas por Fitto y Corvina, estas tablas combinan la deprecación de Ross y de Heidecke, tanto por la edad como por el estado de conservación. Estas tablas no presentan la edad sino la edad en porcentaje de vida, en la columna de la izquierda no se refiere a la edad sino a la edad sobre la vida técnica.
Así por ejemplo: 1. Si la edificación tiene 15 años con una vida técnica de 50 y se encuentra en
estado bueno (calificación 2) la depreciación será 15/50 = 30, al frente del 30 y debajo del 2 está la depreciación de 21.53 % 2. Edificación con 35 años de uso, una vida técnica de 60 en un estado regular
(calificación 3) 35/60 = 58 y debajo del 3 está la depreciación de 55.62% El Ing. Luis Fernando Restrepo G. concluye en:
a) El empleo de diversos métodos de cálculo de la depreciación en el proceso de
Tasación puede conducir a la obtención de resultados muy dispares del valor neto de reposición del activo inmueble. Además, debe observarse la repercusión de estos valores en los costos y en las obligaciones tributarias correspondientes para cada entidad. b) El mayor o menor valor final obtenido (valor neto de reposición) tiene un efecto
contable y económico (sobrevaloración o subvaloración del activo), que repercute en los resultados económicos de la entidad propietaria del activo, dependiendo de la formula de aplicación para calcular el VNR y del método de estimación de la depreciación. c) Finalmente, Concluyo haciendo la siguiente recomendación, dado que el
artículo 3° de la Resolución 762 del IGAC en su parágrafo 1° dice textualmente los siguiente: “…Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como el de Fitto y Corvini…”
De lo anterior se interpreta, que no obliga al uso exclusivo de FITTO Y CORVINI si no que obliga a utilizar un método para el cálculo de la “DEPRECIACIÓN” de un sistema igual o similar que considere la EDAD, LA VIDA ÚTIL y EL MANTENIMIENTO o CONSERVACIÓN, lo cual también sucede con el uso del método de ROSS – HEIDECKE, pero con la ventaja adicional de que en las edades avanzadas (> del 70% de Vida) el comportamiento de las curvas de Ross – Heidecke es más congruente. Es por esta razón que estas curvas son más populares en BRASIL, VENEZUELA, COSTA RICA, MEXICO, ARGENTINA, etc. NOTA: Habrás podido advertir que ambos autores tienen diferencia en cuanto al segundo apellido de los autores de dicha tabla. El primero lo cita como CORVINA y el segundo, como CORVINI. Pues no sé exactamente cómo es, por cuanto pido
las disculpas del caso.-
Normas Técnicas en materia de Avalúos
por Ing. Roberto Piol Puppio SOITAVE: 260
TITULO I Objetivos y Normas Eticas Artículo 1: Objetivo de las Normas Técnicas para la Elaboración de Avalúos:
El Objetivo de las Normas Técnicas para la Elaboración de Avalúos es la de estandarizar conceptos y criterios con el fin de obtener la excelencia y el mas alto nivel de la práctica profesional en la elaboración y revisión de los informes. Artículo 2: Normas Eticas de Obligatorio Cumplimiento:
El objetivo de las Normas Eticas de Obligatorio Cumplimiento, es la de garantizar el mas alto grado de ética profesional en la elaboración y revisión de los informes; las cuales deberán ser cumplidas tanto por los tasadores independientes como las empresas y organizaciones que desempeñan la práctica del avalúo, poniendo énfasis en las obligaciones y responsabilidades éticas, civiles, penales y de salvaguarda del patrimonio público por parte de los mismos. Artículo 3: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, deberán cumplir estrictamente estas Normas Técnicas.
Artículo 4: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, no deben jamás comprometerse o prestarse en acciones ilegales, contrarias a la ética profesional o impropias de un profesional. Artículo 5: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, se deben constituir como una persona neutral a las partes involucradas, cuya actuación se limita a la ejecución de un Informe de Avalúo, Revisión de un Avalúo o Servicio de Consultoría; desempeñándose con imparcialidad, equidad, objetividad e independencia y sin acomodarse a intereses personales de ninguna índole. Artículo 6: La aceptación por parte de un Tasador o de los
profesionales que conforman empresas y organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, de una compensación condicionada a la determinación de un Valor Predeterminado o dirigido a favorecer o desfavorecer la causa del cliente, con el fin de conseguir un resultado en un acontecimiento subsiguiente; así como el recibir un pago encubierto de honorarios profesionales, comisiones, objetos de valor o bienes, en relación con el contrato de avalúo, revisión o consultoría; es considerado como una Grave Falta a la Etica Profesional. Artículo 7: La propaganda o publicidad hecha de una manera falsa o
exagerada, para conseguir o solicitar asignaciones o contratos de avalúos; que conduzcan al posible cliente a una apreciación errada sobre la experiencia o pericia del Tasador en un área específica, es considerado como una Grave Falta a la Etica Profesional. Artículo 8: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, deberán obligatoriamente proteger la naturaleza confidencial de la relación entre el Tasador y el Cliente. El Tasador jamás deberá revelar información confidencial obtenida por parte de un cliente o de los
resultados de una asignación elaborada para un cliente, a ninguna otra persona, corporación o institución a menos que: a) El Cliente autorice expresamente la divulgación de la información b) Por orden judicial se le solicite al tasador divulgar la información ante la autoridad jurisdiccional correspondiente c) El Tribunal Disciplinario de SOITAVE, constituido y en sesión para la revisión de dicho informe, solicitado por denuncia por parte de personas naturales o jurídicas que tengan intereses comprobados en el caso o hayan sido perjudicados por la Opinión de Valor de un tasador Miembro Activo de SOITAVE. Nota 1: Será también considerado una Grave Falta a la Etica, el hecho de que uno o varios miembros del Tribunal Disciplinario de SOITAVE, revele datos confidenciales presentados ante ese Tribunal. Nota 2: Por analogía, es aplicable este parágrafo al caso de una denuncia ante el Tribunal Disciplinario del Colegio de Ingenieros de Venezuela.
Artículo 9: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, deberán archivar los Informes de Avalúo, Revisión o Consultoría, por lo menos Diez (10) años contados a partir de su entrega o de la terminación del juicio en caso de experticia judicial.
Artículo 10: El Tasador o los profesionales que conforman empresas
y organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, antes de aceptar una asignación deberá: a) Identificar claramente el objeto del avalúo a realizar b) Tener el conocimiento y la experiencia para llevar a cabo la asignación competentemente c) En el caso de que una vez aceptado la asignación del caso y en medio del mismo, el Tasador descubre no tener el conocimiento o experiencia necesaria para ejecutar la misión asignada, deberá revelárselo al cliente, sugiriendo los
profesionales miembros de SOITAVE que a su criterio son especialistas en ese tipo de caso. NOTA 1: El hecho de notificar al cliente el no tener el conocimiento o experiencia necesaria, no implica necesariamente la no ejecución de la asignación encomendada; si no, mas bien la asociación o contratación con uno o mas tasadores en que se confía que tienen el conocimiento o experiencia necesaria para la finalización del mismo. En todo caso se le deberá notificar al cliente la incorporación de los especialistas al equipo valuador. Nota 2: El Tasador o los Profesionales que conforman empresas y organizaciones que se desempeñan en la práctica del Avalúo, son los responsables de juzgar el nivel de trabajo de los tasadores asociados o contratados para la ejecución de la asignación. Nota 3: La contribución de los tasadores asociados o contratados para la ejecución de la asignación, deberá ser reconocida expresamente en el mismo informe.
d) En el caso que al Tasador se le asigne un caso en un localidad geográfica donde no haya tenido experiencia de avalúos recientes o ninguna experiencia; El Tasador deberá permanecer el tiempo suficiente en el sitio a fin de comprender las características del mercado local, los factores de oferta y demanda relacionados con el tipo específico de bien a valuar y otros parámetros relacionados con el sector. Nota 4: Si el Tasador no estuviera en posición de permanecer el tiempo necesario en el área para obtener los conocimientos, lo mas apropiado sería la asociación o contratación de un tasador local calificado para asegurar la correcta realización del informe de avalúo correspondiente. Nota 5: Al igual que en el Artículo 10, el Tasador deberá notificar a su cliente la asociación o contratación del Tasador Local, cuya contribución a la elaboración del Informe Técnico de Avalúo deberá ser reconocida en el mismo.
TITULO II Sobre la Elaboración de los Informes Técnicos de Avalúo Artículo 11: Para la elaboración de un Informe de Avalúo, el Tasador
deberá comprender y emplear correctamente todos los métodos y técnicas, comúnmente aceptadas, para producir un Informe Técnico ajustado a la realidad y perfectamente comprobable, evitando errores u omisiones, que aunque considerados individualmente no afectan significativamente la determinación del Valor; pero que al ser considerados en su conjunto, inducirían a una interpretación
equivocada del mismo pudiendo perjudicar seriamente al cliente, terceras personas o al patrimonio de la nación. Artículo 12: El Tasador o los profesionales que conforman empresas
y organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, deberán inspeccionar personalmente el bien objeto del Informe, dejando constancia escrita y fotográfica del bien, así como su descripción, estado de conservación y condición del mismo en el cuerpo del Informe Técnico o en sus anexos.
Nota 1: Si el Tasador no pudiera o no tuviese la experiencia suficiente para realizar la inspección, podrá asociarse o contratar un tasador calificado que asegure la correcta descripción del bien. Nota 2: Al igual que en el Artículo 10, el Tasador deberá notificar a su cliente la asociación o contratación del Tasador, cuya contribución a la elaboración del Informe Técnico de Avalúo (en este caso la inspección del bien) deberá ser reconocida en el mismo.
Artículo 13: En el Informe Técnico de Avalúo, el Tasador deberá
expresar en cada uno de los análisis efectuados y en la conclusión del Valor, un resultado que no dé lugar a interpretaciones erróneas, de manera de que el Informe Técnico contenga la información suficiente para permitir que el cliente o los revisores lo entiendan e interpreten correctamente.
Artículo 14: Todo informe Técnico de Avalúo deberá incluir por lo menos:
a) Identificación de la persona o entidad a quien se dirige o solicita el Informe Técnico, así como la Identificación del Tasador, Tasadores o Empresa de Avalúos que elaboró el mismo b) Identificación completa (geográfica, planimétrica o legal) y descripción del bien objeto del avalúo c) Declaración del Propósito del Avalúo d) Situación legal del bien objeto del avalúo e) Definición del valor a ser estimado
f) Establecimiento de la fecha efectiva del avalúo (fecha del levantamiento de la data e inspección del bien) y de la fecha del Informe Técnico (fecha de la elaboración o presentación del informe) Nota 1: Es importante hacer notar que las condiciones del mercado pudieran variar en el período de tiempo comprendido entre la Fecha Efectiva del avalúo (período de tiempo durante el cual se levantó la data y se infirieron los valores) y la Fecha del Informe Técnico (fecha de finalización y publicación de los resultados finales del avalúo)
g) Descripción del proceso de recolección de los datos citando la fuente de los mismos h) Exposición de los Procedimientos Valuatorios utilizados y justificación de los análisis, opiniones y conclusiones del informe i) Justificación y sustentación de la exclusión de cualquiera de los enfoques de avalúo comúnmente aceptados j) Determinación del Valor del bien k) Inclusión de una certificación de imparcialidad l) Anexos, planos, fotografías etc. Nota 2: : Para el caso de Avalúos específicos como lo son los Avalúos Expropiatorios y los Avalúos Inquilinarios; donde la Legislación respectiva exige el uso de Factores de Obligatoria Apreciación, los mismos deberán ser aplicados así como sus correspondientes jurisprudencia, sin el menoscabo de los requisitos mínimos citados en este artículo.
Artículo 15: En la elaboración de un Informe Técnico de Avalúo de
Empresa en Marcha, relacionado con una participación patrimonial capaz de causar la liquidación de ella, el Tasador deberá investigar la posibilidad de que la misma pueda tener un mayor valor en su liquidación, que el Valor de la operación continuada como Empresa en Marcha. Nota 1: El Tasador solo está obligado a efectuar este análisis en el caso de que el patrimonio neto de la empresa objeto del Informe de Avalúo, esté en posición de ser liquidado.
Nota 2: Si la liquidación de la empresa, es la premisa apropiada para la determinación de su valor; los bienes inmuebles, activos fijos, inventarios y materia prima, deberán ser valorados por separado.
TITULO III Sobre la Certificación de Imparcialidad Articulo 16: Imparcialidad
Contenido
mínimo
de
la
Certificación
de
Todo informe Técnico de Avalúo deberá contener una Certificación de Imparcialidad, cuyo contenido mínimo será el siguiente: 1.- Certificación que el Informe Técnico de Avalúo es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y común y universalmente aceptados 2.- Certificación que el tasador o los tasadores no han sido influidos por ninguna intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo mas mínimo los procedimientos, metodología, levantamiento de datos, convicciones, criterios, consideraciones especiales y conclusiones 3.- Certificación que el tasador o los tasadores no tienen ningún interés, directo o indirecto con el bien avaluado, ni presente ni futuro 4.- Certificación que al tasador o los tasadores no les liga, con el cliente ni con el propietario del bien, lazos familiares ni de ninguna índole 5.- Certificación que el tasador o los tasadores han sido contratados para la realización del Informe Técnico, únicamente en su carácter de profesional competente y consciente de sus deberes y responsabilidades 6.- Certificación que el tasador o los tasadores que hayan obtenido datos de terceras personas o archivos de instituciones privadas o públicas, necesarios para la
realización del estudio de valoración, son ciertas hasta donde alcanza la buena fe de los Avaluadores. 7.- Certificación que el tasador o los tasadores que no han exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado del Informe Técnico 8.- Certificación que el tasador o los tasadores no ha condicionado sus honorarios profesionales a la determinación de un Valor Predeterminado, o un Valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes, o a obtener un resultado condicionado a un acontecimiento subsiguiente que pueda ocurrir 9.- Certificación que el tasador o los tasadores han elaborado su asignación apegados y de conformidad con estas Normas Técnicas para la Elaboración de Avalúos 10.- Certificación que el tasador o los tasadores han inspeccionado personalmente del bien objeto del Informe de Avalúo; en caso de que el tasador o los tasadores que suscriben el informe no hubiesen realizado dicha inspección, se deberán identificar en el Informe a la persona o personas (asociados, contratados o empleados) que efectuaron dicha inspección 11.- Certificación que el tasador o los tasadores no han recibido asistencia profesional significativa en la elaboración del Informe Técnico; en caso contrario se deberán identificar en el Informe al profesional o profesionales que proporcionaron la asistencia especificando la clase de asesoría TITULO IV Sobre la Revisión Técnica de los Avalúos
Artículo 17: El Tasador que firmare un Informe Técnico de Avalúo,
preparado por otra persona, asumirá plena responsabilidad profesional, civil, penal y de salvaguarda del patrimonio público por el contenido de dicho informe
Articulo 18: Cuando un “Profesional Revisor”, revise y reporte sobre
los resultados de dicha revisión, dicho profesional deberá formar una opinión en cuanto a la adecuación y propiedad del Informe Técnico que está siendo revisado, y deberá indicar claramente la naturaleza del proceso de revisión que realizó.
Nota: El Reporte de Revisión es un producto diferente, tanto en su proceso como su presentación del Informe Técnico de Avalúo.
La función de revisar un avalúo, requiere obligatoriamente la preparación de un reporte por separado, donde se establezca los resultados del proceso de revisión. El Profesional Revisor realizarán la comprobación del grado de coherencia, integración y consistencia del Informe Técnico revisado. Artículo
19:
Artículo 20: Normativa Técnica de Revisión de un Informe de Avalúo
Al revisar un Informe Técnico de Avalúo, el “Profesional Revisor” deberá por lo menos informar sobre:
1.- Revisión del Informe Técnico de Avalúo: a) Verificación de la ubicación y descripción del Bien objeto del Avalúo b) Indicar claramente la fecha del Informe de Avalúo y fecha del Reporte de Revisión c) Opinión sobre la veracidad de los soportes técnicos y documentales utilizados por el tasador
d) Opinión sobre la veracidad y correspondencia de los datos levantados tales como Referenciales seleccionados, zonificación, tipo de construcción, edad, estado de conservación etc. 2.- La fundamentación metodológica del Informe de Avalúo a) Opinión sobre la metodología y técnicas valuatorias empleadas, explicando las razones de cualquier desacuerdo b) Verificación y revisión numérica de los cálculo matemáticos y estadísticos empleados por el tasador 3.- La revisión de toda la Información anexa relacionada en el Informe Técnico de Avalúo revisado, que sirvieron de base para llegar a una conclusión sobre la opinión de valor Artículo 21: Se calificará a un Informe de Avalúo revisado como:
, si la certificación de todos los hechos y datos informados por el Profesional Revisor, fueran verificadas exitosamente y/o su opinión fuera favorable. “Técnicamente Bien Elaborado
”
En caso contrario se declarará el mismo como “Inadmisible” , al no observarse en la revisión del mismo el cumplimiento de la Normas Técnicas aquí establecidas o “Inverificable” , si el informe adoleciera de datos suficientes para su revisión. Nota: En cada caso se deberá comunicar por escrito al tasador a fin de que complete o suplemente el Informe Técnico presentado.
Articulo 22: Contenido mínimo de la Certificación de Imparcialidad aplicable a la Revisión de un Informe Técnico de Avalúo
Todo “Reporte de Revisión” a un Informe Técnico de Avalúo, deberá contener un Certificación de Imparcialidad, cuyo contenido mínimo será el siguiente:
1.- Certificación que todos los hechos y datos informados por el “Profesional Revisor”, empleados en el proceso de revisión fueron verificados 2.- Certificación que el “Profesional Revisor” no ha sido influido por ninguna intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo mas mínimo los procedimientos de revisión 3.- Certificación q ue el “Profesional Revisor” no tiene ningún interés, directo o indirecto con el bien avaluado, ni presente ni futuro 4.- Certificación que el “Profesional Revisor” no ha realizado una inspección personal o por medio de asociados, contratados o empleados, al bien objeto del Informe de Avalúo revisado. 5.- Certificación que el “Profesional Tasador” no ha condicionado sus honorarios profesionales al resultado de las conclusiones del Reporte de Inspección. 6.- Certificación que el “Profesional Revisor” ha el aborado su asignación apegado y de conformidad con las Metodologías Valuatorias comúnmente aceptadas. 7.- Certificación que el “Profesional Revisor” no ha recibido asistencia profesional significativa en la elaboración del Reporte de Revisión en caso contrario se deberán identificar en el Reporte de Revisión al profesional o profesionales que proporcionaron la asistencia especificando la clase de asesoría. TITULO V Sobre la Actualización de los Avalúos
Artículo 23: Definición de Actualización de un Avalúo
Se define como “Actualización de un Avalúo”, a una extensión al Informe Técnico de Avalúo Original, el cuál confió el cliente al Tasador en una decisión pasada, donde se refleje el nuevo Valor Actualizado del Bien para la fecha de Actualización Artículo 24: Condiciones Actualización de Avalúo
para
que
sea
procedente
una
Debido a que la Actualización es una extensión al Informe de Avalúo Original, el Tasador debe observar que se cumplan las siguientes condiciones, antes de aceptar una asignación de Actualización: a) Tanto el Tasador o los Tasadores que efectuaron el Informe Técnico de Avalúo Original, como el cliente o solicitante, deben ser las mismas personas b) El bien no ha debido tener cambios significantes desde que se realizó el Informe de Avalúo Original
c) El lapso entre la fecha del Informe técnico de Avalúo o de su mas reciente actualización y el Nuevo Informe de Actualización, no sea demasiado larga para el tipo de bien Artículo 25:: Si no se cumplen las tres condiciones establecidas en el
artículo anterior, el informe solicitado será considerado como un Nuevo Informe Técnico de Avalúo y el mismo deberá realizarse de acuerdo con las Normas Técnicas aquí establecidas Artículo 26: Contenido Mínimo en un Informe de Actualización de Avalúo
a) Referencia al Informe Técnico de Avalúo Original o su última actualización b) Determinación de cualquier cambio en las condiciones del mercado, ocurrido entre las fechas del Informe Original y la Actualización c) Determinación de cualquier cambio físico, legal o tecnológico del bien ocurrido después de la fecha del Informe de Avalúo Original d) Determinación del Nuevo Valor Actualizado del Bien e) Certificación de Imparcialidad f) Anexos conteniendo la presentación y análisis de todos los datos considerados en la determinación del nuevo valor actualizado TITULO VI Aspectos Varios Artículo 27: Avalúos Retrospectivos, Corrientes y Prospectivos
A fin de evitar confusión y de manera de evitar una interpretación errónea, los Informes Técnicos de Avalúo se podrán clasificar en las siguientes categorías: a) Avalúos Retrospectivos: Son aquellos cuya Fecha Efectiva es muy anterior a la Fecha del Informe Técnico de Avalúo, este tipo de estudio podrá ser requeridos para asuntos relacionados con Impuestos a la propiedad, herencias, declaraciones sucesorales, juicios de indemnización etc. b) Avalúos Corrientes: Son aquellos cuya Fecha Efectiva coincide con la Fecha del Informe Técnico de Avalúo, o son muy cercanas. c) Avalúos Prospectivos: Son aquellos cuya Fecha Efectiva es muy posterior a la Fecha del Informe Técnico de Avalúo, este tipo
de estudio podrá ser requerido para la estimación de participaciones en proyectos futuros y otras razones d) Unico: Solo serán reconocidos como Informes de Avalúo los Avalúos Corrientes, o sea aquellos que determinan el Valor Actualizado de un bien; considerando a los Avalúos Retrospectivos y Prospectivos solo como Estudios Técnicos
Artículo 28: Duración de la relación Tasador - Cliente
a) No se puede establecer un plazo definido para finalizar la relación entre el Tasador y su Cliente b) Un plazo razonable para limitar esta relación consistiría en considerar por terminada la relación Tasador - Cliente, cuando se haya completado el uso para el cual se requirió al avalúo realizado, como por ejemplo la consecución de un crédito cuando el Informe Técnico de Avalúo sirvió para constituir el monto de la garantía exigida por el ente prestatario c) Cuando una tercera persona solicite los servicios profesionales para valuar un bien o bienes donde el tasador razonablemente suponga que está todavía vigente una relación previa Tasador - Cliente, el Avaluador deberá pedir una exoneración (preferiblemente por escrito) a su cliente previo, antes de aceptar una nueva asignación sobre dichos bienes
Bibliografía
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BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, Gerencia de Avalúos: Requisitos para la Elaboración de Informes Técnicos de Avalúo (sin fecha) FONDO DE DESARROLLO URBANO (FONDUR), Gerencia de Tierras: Normas para la elaboración de Avalúos (sin fecha) RODRIGUEZ Héctor y GARCIA Aimara, El Tasador Larense Nro. 3, Año 1, Marzo 199 7 (Artículo): “El Revisor de Avalúos”
