Livro Negro Dos Imoveis Usados 30

Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados

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Copyright © 2013 Leandro Ávila Todos os direitos reservados e protegidos pela Lei 9610 de 19/02/1998. 19/02/1998. Nenhuma parte deste livro poderá ser reproduzida ou transmitida sejam quais os meios empregados, sejam eletrônicos, fotográficos, mecânicos, gravação ou quaisquer outros sem a prévia autorização do autor. O conteúdo desta obra ampara-se no direito fundamental à manifestação do pensamento, previsto nos arts. 5º, IV e 220 da Constituição Federal de 1988. Vale-se do “animus narrandi”, protegido pela lei e pela jurisprudência (conferir AI nº 505.595, STF). Capa e Edição Eletrônica: Leandro Ávila Revisão: Ana Miranda Site Official: http://www.livronegro.com/imoveis

Ávila, Leandro Livro Negro dos Imóveis – Especial sobre Imóveis Usados: O sonho não pode virar pesadelo / Leandro Ávila — 1 edição — Fortaleza, CE 1. Compra e Venda de imóveis. 2. Mercado Imobiliário.

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Copyright © 2013 Leandro Ávila Todos os direitos reservados e protegidos pela Lei 9610 de 19/02/1998. 19/02/1998. Nenhuma parte deste livro poderá ser reproduzida ou transmitida sejam quais os meios empregados, sejam eletrônicos, fotográficos, mecânicos, gravação ou quaisquer outros sem a prévia autorização do autor. O conteúdo desta obra ampara-se no direito fundamental à manifestação do pensamento, previsto nos arts. 5º, IV e 220 da Constituição Federal de 1988. Vale-se do “animus narrandi”, protegido pela lei e pela jurisprudência (conferir AI nº 505.595, STF). Capa e Edição Eletrônica: Leandro Ávila Revisão: Ana Miranda Site Official: http://www.livronegro.com/imoveis

Ávila, Leandro Livro Negro dos Imóveis – Especial sobre Imóveis Usados: O sonho não pode virar pesadelo / Leandro Ávila — 1 edição — Fortaleza, CE 1. Compra e Venda de imóveis. 2. Mercado Imobiliário.




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Índice ÍNDICE ........................................................................................................ 4 INTRODUÇÃO ............................................................................................. 6 VANTAGENS DO IMÓVEL USADO ................................................................ 8 DESVANTAGEM DO IMÓVEL USADO ......................................................... 11 COMO PROCURAR IMÓVEIS USADOS ....................................................... 13 BONS IMÓVEIS FORA DA INTERNET .............................. ............... ............................... ............................... ................... .... 13 BUSCA DE IMÓVEIS NA INTERNET .............................. ............... .............................. ............................... ...................... ...... 14 BUSCA DE IMÓVEIS NAS IMOBILIÁRIAS ............................. .............. .............................. ............................... .................. 14 BUSCA EM ANÚNCIOS DE JORNAIS ............................. ............. ............................... .............................. ...................... ....... 15 15 VISITANDO O IMÓVEL USADO .................................................................. 15 VISTORIA NO IMÓVEL USADO .................................................................. 17 RESPONSABILIDADE ................................................................................. 20 IMÓVEL OCUPADO ................................................................................... 20 INVESTIGUE A CONSTRUTORA .................................................................. 22 MELHOR ÉPOCA DO ANO PARA COMPRAR IMÓVEL USADO ..................... 23 DOCUMENTAÇÃO ..................................................................................... 24 DOCUMENTOS DO IMÓVEL ........................................................................... 24 DOCUMENTOS DO DONO DO IMÓVEL .............................................................. 26 PROCURAÇÃO........................................................................................... 28 CONTRATO ............................................................................................... 28 CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ............................... ................ .............................. ................. 28 PAGAMENTO DE SINAL ............................................................................... 30 ESCRITURA DE COMPRA E VENDA .............................. ............... .............................. ............................... ...................... ...... 33 Q UEM UEM DEVE ELABORAR O CONTRATO ............................................................. 35 REGISTRO DO IMÓVEL ............................... ............... ............................... .............................. ............................... .................... .... 37 CUIDADOS ANTES DE ASSINAR CONTRATOS ............................... ............... ............................... ........................ ......... 39



Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados DICAS SOBRE FINANCIAMENTO ...................................................................... 40




Introdução Ao contrário do que muita gente imagina comprar um imóvel usado pode ser até mais arriscado que comprar um imóvel na planta. São muitos os problemas enfrentados por aqueles que desejam realizar o sonho da casa própria imediatamente, sem precisar esperar a construção, sem tirar dinheiro do bolso por algo que ainda não existe. O imóvel usado parece ser a forma mais segura já que temos a possibilidade de visitar o imóvel, observar seus possíveis problemas antes de comprar. Grande parte das fraudes do mercado imobiliário ocorre na compra e venda de imóveis usados. Estes golpes vão desde a maquiagem de pequenos problemas de acabamento até a falsificação criminosa de documentos. As vítimas são sempre os consumidores desinformados que estão comprando o primeiro imóvel. O comprador é sempre o responsável por avaliar a documentação do imóvel, a documentação do dono do imóvel e identificar todos os problemas do bem. Normalmente você estará negociando com uma pessoa física e não com uma empresa. Neste caso o código de defesa do consumidor não tem qualquer validade já que o mesmo não se aplica na relação de consumo entre e pessoas físicas. As relações comerciais entre pessoas físicas são tratadas no Código Civil e os problemas são resolvidos na justiça comum.



Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados O objetivo deste livro é ajudar você a entender os lados obscuros do mercado imobiliário brasileiro, principalmente no que se refere à compra de imóveis usados. Através de uma linguagem simples e objetiva, você vai aprender tudo que precisa saber para realizar o sonho da casa própria sem perder tempo e sem transtornos. Observações: 1. Existem informações contidas nesta obra que podem se desatualizar com o passar do tempo. Exemplo: leis, normas, números, estatísticas, taxas, etc. Por isto é importante confirmar as informações antes de aceitálas como verdade absoluta. 2. Este livro não foi escrito para profissionais do mercado imobiliário, técnicos a acadêmicos. O nosso foco é ajudar pessoas leigas. Muitas informações contidas aqui estão simplificadas para permitir um fácil entendimento. 3. O conteúdo deste livro não deve ser usado como única fonte de informação para tomada de decisões. Você deve consultar profissionais qualificados e credenciados como corretores de imóveis, órgãos de defesa do consumidor e advogados especialistas em direito imobiliário que possam indicar soluções personalizadas.




Vantagens do imóvel usado Comprar um imóvel usado pode ser mais vantajoso do que comprar um imóvel na planta. Neste capítulo quero debater estas vantagens. Imóveis usados são mais baratos O brasileiro tem a cultura de valorizar os imóveis novos e dar menos valor para imóveis usados. As pessoas gostam de dizer para os amigos que estão comprando um imóvel novo e se sentem incomodadas em dizer que estão comprando um imóvel usado. Por isto existem casos aonde o preço do metro quadrado do imóvel novo chega a ser o dobro do preço do metro quadrado do usado, em imóveis localizados no mesmo bairro. Imóveis usados tem grande potencial de valorização O imóvel usado pode sofrer uma grande valorização quando você realiza uma pequena reforma ou um bom projeto de decoração. Não é a toa que muitos investidores ganham muito dinheiro comprando imóveis usados em condições ruins, fazem uma reforma e depois vendem o imóvel por valores no mínimo 30% mais caros, apenas alguns meses depois da compra. Antes de comprar um imóvel usado é importante avaliar os custos de uma possível reforma. Estes custos fazem parte do preço que você pagará pela opção de compra que fizer.



Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados Condições de financiamento iguais No passado as condições para financiamento de imóveis novos eram melhores. Atualmente não existe grande diferença. As mesmas condições para financiamento valem para novos ou usados. Entrega imediata Imóveis comprados na planta podem demorar muitos anos para a entrega e o risco de atraso nas obras é enorme. Para os imóveis usados o máximo que você pode esperar seria alguns dias para que o mesmo seja desocupado pelo atual morador. O risco de prejuízos com a demora na entrega do imóvel é reduzido. Imóveis usados são maiores Os usados mais antigos são maiores e com uma divisão melhor dos espaços. No passado as construtoras apostavam em cozinhas maiores e banheiros espaçosos. Isto porque eram poucos os que tinham condições financeiras de morar em um apartamento. Apartamentos de 120 metros quadrados com apenas 2 grandes quartos é uma configuração que só pode ser encontrada hoje em imóveis usados. E nestes imóveis grandes vale a pena investir através de uma boa reforma. Imóveis usados são bem localizados Você encontrará ótimos apartamentos usados em bairros, já consolidados, com ótima infraestrutura como bancos, escolas, supermercados, shoppings, etc. Já os imóveis na planta costumam ser construídos em bairros onde ainda existem terrenos livres e estrutura comercial. Estes bairros tendem a -9Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados ser distantes dos centros comerciais, longe do trabalho das pessoas e isto elava seus custos com transporte e combustível. IPTU e taxas Quando você compra um imóvel na planta não é possível saber quanto irá pagar de IPTU e de condomínio. A surpresa pode ser desagradável. Já em um imóvel usado você terá acesso a todos estes valores antes da compra. Muitas vezes o preço muito elevado do condomínio pode fazer você decidir do imóvel. Vizinhança conhecida e estabelecida Quando compramos um imóvel na planta em bairros que estão se expandindo é difícil prever que tipo de vizinho irá surgir no entorno do empreendimento. Algum terreno pode ser invadido e se transformar em uma comunidade carente. Algum comércio indesejado pode ser inaugurado na mesma rua, muitos transtornos podem ser construídos próximo do imóvel. Já quando compramos imóveis usados em bairros consolidados este tipo de surpresa desagradável é mais difícil de ocorrer. Você pode ver o imóvel pronto Na planta você compra no escuro, só pode ver a maquete, os desenhos, o imóvel decorado que muitas vezes foi arquitetado para parecer maior e mais luxuoso do que o produto que lhe será entregue. No imóvel usado isto não ocorre. Você pode visitar o imóvel e comprar exatamente aquilo que está vendo.

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Desvantagem do imóvel usado Negociação com pessoa física Na compra do imóvel na planta o negócio é feito com uma pessoa jurídica, uma relação de consumo entre uma empresa e você. Em caso de problemas você pode recorrer ao código de defesa do consumidor e a entidades como o Procon. Quando compra um imóvel na planta direto com o dono este tipo de proteção não existe e em caso de problema é necessário utilizar os recursos oferecidos pela justiça comum. É necessário cuidado, atenção e até apoio profissional para reduzir riscos. Imóveis maquiados Existem imóveis usados que passam por um processo de maquiagem para evitar que você perceba problemas no acabamento, problemas hidráulicos, elétricos e até questões mais graves. É necessário conhecimento para saber evitar esses problemas. É interessante que o atual proprietário tenha feito a manutenção e as reformas necessárias, mas que estas reformas tenham realmente sanado problemas e não apenas encobrido problemas de manutenção mais custosa. Documentação forjada A maioria das fraudes e golpes imobiliários envolve imóveis usados. Documentos podem ser facilmente forjados e você precisa conhecer as técnicas para evitar problemas com a documentação.

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Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados Custos de manutenção Depois de 8 anos de uso todo imóvel começa a apresentar desgastes e necessita de algum tipo de reforma de pequeno porte. Por isto em imóveis usados você terá um custo de manutenção maior logo nos primeiros anos depois da compra. Muitas vezes o estilo dos acabamentos se encontra fora de moda e para modernizar o ambiente os custos serão maiores. Custos com taxas extras Condomínios mais antigos acabam gerando mais despesas extras com reformas e manutenção. Isto pode gerar custos adicionais para todos os moradores em formas de taxas extraordinárias e formação de fundos de reserva para obras.




Como procurar imóveis usados Neste artigo vou mostrar algumas dicas para localizar bons imóveis usados.

Bons im óveis fora da internet Muita gente acredita que a melhor forma de encontrar imóveis usados é pela internet. Isto nem sempre é verdade. Na internet normalmente encontramos apenas os imóveis que estão sendo vendidos através de imobiliárias e corretores de imóveis. São muitos os que decidem tentar vender o imóvel que possuem por conta própria antes de contratar uma imobiliária. Esta tentativa normalmente acontece utilizando a tradicional plaquinha de “vende-se” na porta da casa ou na frente do condomínio. E acredite, são muitos os que conseguem vender seus imóveis sem ajuda de corretores. Por isto neste exato momento podem existir ótimos imóveis com ótimos preços que não possuem fotos divulgadas na internet. E para localizar estes imóveis basta pegar o carro e circular pelas ruas do bairro que você pretende morar. Faça isto acompanhado de alguém para que esta pessoa possa anotar o telefone de contato das placas. Outra dica é parar o carro e conversar com o porteiro do prédio. Muitas vezes existe vários imóveis a venda que são de conhecimento do porteiro. Entre em contato com os proprietários por telefone e agente uma visita. - 13 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.



Negociando diretamente com o proprietário você tem condições de barganhar e fazer propostas. Você só precisa ter cuidado redobrado e ser muito exigente com relação à documentação. Leve em consideração o fato de que alguns imóveis que não estão sendo oferecidos em imobiliárias podem ter sido rejeitados pelas mesmas. Isto porque corretores e imobiliárias sérias se recusam a intermediar a venda de imóveis com problemas na documentação que impeçam a venda.

Busca de imóveis na internet Existem diversos sites onde é possível fazer busca de imóveis na internet. • • • • •

www.buscaimoveis.com www.portaldeimoveis.com.br www.imobusca.com.br www.zap.com.br/imoveis www.imovelweb.com.br/comprar-imoveis

Estes sites centralizam os imóveis de inúmeras imobiliárias. Também é interessante acessar o site das imobiliárias da sua cidade, pois cada uma tem um banco de dados próprio de imóveis usados.

Busca de imóveis nas imobiliárias Você pode visitar as imobiliárias da sua cidade em busca de imóveis. Pode ser que alguma tente fazer você assinar um - 14 Copyright © Leandro Ávila - www.livronegro.com/imoveis


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados contrato para oferecer o serviço de consultoria para a busca do imóvel. Você não é obrigado a contratar esse tipo de serviço caso não queira ajuda intensiva de um corretor. A vantagem de procurar a imobiliária é que ela pode designar um corretor para lhe acompanhar nos imóveis de clientes que ela possui. Em uma tarde ou uma manhã é possível visitar pessoalmente diversos imóveis usados em compromisso. A remuneração pelo serviço que o corretor estará lhe prestando normalmente é paga pelos donos dos imóveis que assinaram contrato com a imobiliária.

Busca em anúncios de jornais Os jornais físicos de papel estão entrando em desuso, mas em algumas cidades ainda é possível encontrar bons classificados de imóveis. Se este for o seu caso não custa nada pesquisar também nos jornais.

Visitando o imóvel usado Só visite um imóvel com autorização do proprietário. Se for acompanhado por um corretor ele precisa ter uma procuração para negociar o mesmo. Cuidado com os falsos corretores de imóveis. Exija que o corretor mostre a carteira do CRECI, anote o nome do corretor e o número para pesquisar no site do CRECI do seu estado. No site é possível ver se o corretor está regularizado. Nunca faça qualquer pagamento a corretores. Qualquer pagamento só deve ser feito para o real proprietário - 15 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados do imóvel e isto precisa ser provado através de documentos originais de identidade e da matrícula atualizada do imóvel. Visite os imóveis durante o dia. Prefira um horário onde exista bastante intensidade solar. Evite conhecer o imóvel a noite ou no entardecer. Se gostar do imóvel visite-o em horários diferente. Se já visitou durante o dia faça uma visita durante a noite para conhecer a movimentação na rua e dos vizinhos. Se visitou no fim de semana faça uma visita durante a semana e em horário comercial. Isto permite que você avalie problemas relacionados ao trânsito e o barulho gerado pela vizinhança. Passeie com seu carro pelas ruas vizinhas procurando por pontos de interesse como bancos, escolas, clínicas, supermercados farmácias, padarias, etc. Procure também aqueles pontos indesejados como Indústrias Cemitérios, Oficinas, Bares, Boates, Casas de Show, Delegacias, Presídios, Viadutos, Buffet, Rios e córregos, Ruínas de construções abandonadas, Praças abandonadas, terrenos abandonados, etc. Se você não tem tempo de fazer isto de carro pode fazer a pesquisa pela internet utilizando o Google Maps. Exemplo: Visite o maps.google.com.br e digite da rua e a cidade onde o imóvel se encontra. Agora que você pode ver a rua e o bairro no mapa. Use o mesmo campo de busca utilizando a palavra supermercado ou banco, escola, qualquer outra palavra do seu interesse. O mapa vai indicar a localização desses comércios que você deseja identificar nas proximidades do endereço. Com



Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados isto você pode conhecer ruas e bairros virtualmente sem gastar tempo e nem combustível.

Vistoria no imóvel usado Antes de comprar o imóvel usado é fundamental fazer uma vistoria minuciosa para avaliar os custos que você terá com uma possível reforma. Esta reforma quase sempre é necessária quando estamos comprando para morar, para alugar ou para revender. Antes de iniciar a vistoria deixe o imóvel bem iluminado, de preferencia com a luz solar. Abra todas as janelas e cortinas. Imóveis usados recém pintados podem esconder trincas, rachaduras, fissuras nas paredes, pisos e vigas. É difícil identificar esses problemas quando acabaram de ser maquiados. Em imóveis com o morador é importante observar atrás dos móveis, cortinas, quadros para descobrir defeitos ocultos. Vistoria hidráulica rápida – Ligue todas as torneiras, ligue todos os chuveiros, acione todas as descargas. Verifique se existe gotejamento, vazamento na torneira ou na parte inferior da pia, observe entupimento nos ralos e o caimento dos chuveiros. Imóveis muito antigos utilizam encanamento galvanizado. Neste caso você vai precisar fazer uma reforma, pois este sistema está ultrapassado e produz uma série de



Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados problemas. O ideal é substituir este tipo de tubulação pela tubulação PVC. Vistoria elétrica rápida – Verifique o estado de conservação das tomadas e interruptores. Veja a situação do quadro de energia da casa. Vistoria de portas e janelas e fechaduras – Verifique se todas as fechaduras estão funcionando e se o proprietário tem as chaves de todas elas. É importante trocar o segredo da fechadura das portas que permitem entrar no imóvel. Teste o funcionamento de todas as janelas e portas, verifique se estão empenadas, identifique possível problema de vazamento de água da chuva nas janelas. Verifique se existem vidros quebrados ou com rachaduras nas janelas. Vistoria dos pisos e acabamentos – Veja se você terá que gastar dinheiro com pintura. Localize pisos quebrados, arranhados ou muito danificados. Cuidado com pisos e azulejos fofos e soltos. Observe falhas no gesso e outros acabamentos. Vistoria dos armários – Se o proprietário vai deixar armários, guarda-roupa embutido e outros móveis planejados é importante verificar as condições de conservação. Muitas vezes não existe vantagem alguma em aceitar esses imóveis já que você terá custos para remoção dos mesmos antes da instalação de móveis novos. Isolamento acústico – Tente perceber se existe muito barulho dentro dos cômodos, principalmente dos quartos. Feche as - 18 Copyright © Leandro Ávila - www.livronegro.com/imoveis


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados janelas e a porta e observe com atenção os ruídos que consegue ouvir, principalmente os vindos dos vizinhos e da rua. Existem imóveis tão barulhentos que será necessário uma reforma para fazer o isolamento acústico. O que ficará no imóvel – Coloque no contrato tudo que será deixado no imóvel como ar-condicionado, sistema de aquecimento, luminárias, armários e qualquer outro item. Isto evita que depois da compra o antigo dono se arrependa e queira remover equipamentos do imóvel já comprado. Animais de estimação - Converse com o porteiro e com o síndico sobre o condomínio. Pergunte sobre o estatuto do condomínio, suas regras. Se você tem animal de estimação pergunte se existem proibições ou restrições antes de comprar o imóvel. Localização do Sol e ventilação – Verifique a posição do sol no fim da tarde e no amanhecer. Em algumas regiões do Brasil como no nordeste as pessoas preferem evitar imóveis com sol direto no final da tarde porque isto gera desconforto térmico. Veja se o imóvel é ventilado, abra as janelas e verifique a circulação do ar pela casa ou apartamento. Vaga na garagem – inspecione a vaga na garagem. Veja sua localização e se a manobra é complicada para entrar e sair da vaga. Visite seus vizinhos – Se você está comprando imóvel em condomínio ou mesmo em casa, visite seus vizinhos para - 19 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados perguntar se existem reclamações com relação a infiltrações que possam se originar no imóvel que você pretende comprar.

Responsabilidade Lembre o proprietário do imóvel e o corretor que se lhe for omitida qualquer informação referente a problemas existentes no imóvel ele poderá ser responsabilizado judicialmente cabendo pagamento de indenização. O corretor de imóveis tem responsabilidade pelas informações e omissões de informações. Com o Novo Código Civil, o corretor passa a ter responsabilidade pelas informações que lhe forneceu e pelas informações que omitiu. Se você se sentir lesado por ter recebido informações falsas, erradas ou ter sido vítima de omissões pode processar a parte culpada. Por isto nunca aceite uma informação dada apenas verbalmente. Tudo que for dito sobre o imóvel deve constar no contrato. Todos os defeitos encontrados devem ser descritos no contrato. Registre os problemas através de fotografias.

Imóvel ocupado Não compre imóvel usado ocupado por terceiros. Quando o imóvel está ocupado pelo dono é necessário colocar no contrato um prazo para que ele saia. Só aceite pagar uma entrada pequena antes da desocupação para segurar o negócio. Só quite o imóvel quando o mesmo estiver - 20 Copyright © Leandro Ávila - www.livronegro.com/imoveis


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados desocupado e as chaves estiverem em suas mãos para posse e uso imediato do bem. Não compre imóveis em leilão a menos que saiba exatamente o que está fazendo. A Caixa Econômica Federal e outros bancos realizam leilões de imóveis ocupados por moradores que perderam o imóvel por inadimplência. É de responsabilidade do novo proprietário, expulsar os atuais moradores e isto pode ser custoso, trabalhoso e até perigoso. Não compre imóveis alugados onde o locatário ainda está ocupando o bem. É importante pedir provas de que o dono do imóvel ofereceu ao inquilino o direito de preferência da compra de forma escrita e documentada e que tomou as medidas cabíveis para solicitar a devolução do imóvel. Só feche negócio quando o imóvel for realmente devolvido e desocupado. De cada 10 imóveis usados que a Caixa vende por Leilão, 8 estão ocupados pelos antigos moradores que, após o atraso de três parcelas perderam a posse do bem. E normalmente esses moradores são aqueles que se recusam a sair. Até imóveis usados vendidos diretamente (sem leilão) pela Caixa podem estar ocupados. Quem adquire imóveis ocupados em leilões ou feirões dificilmente irá ocupá-lo de imediato. Os moradores podem acionar a justiça e o processo pode demorar muitos anos. Enquanto isto dificilmente esses moradores vão pagar condomínio, IPTU, taxas, e raramente se darão ao trabalho de - 21 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados preservar o imóvel, realizar manutenção, etc. O imóvel irá se deteriorar com o tempo. Muitas vezes já existem processos na justiça contra a Caixa. Esses processos discutem a legalidade de contratos, a legalidade do leilão, a legalidade de cobrança de juros e multas, e a justiça pode anular um leilão. Existem casos onde o mutuário está depositando as prestações em juízo, mas que mesmo assim a CEF desrespeita a ação judicial e arremata o imóvel. Para retirar o morador do imóvel que você acaba de comprar é necessário contratar um advogado para recorrer ao Judiciário por meio de ação reivindicatória de posse. Se o ocupante do imóvel não contestar a ação, você consegue o despejo entre 60 e 180 dias. Se o ocupante contestar a ação, a briga pode durar mais de 6 anos.

Investigue a construtora Mesmo quando compramos imóveis usados e já prontos para morar é importante investigar o histórico da construtora responsável pela construção do imóvel. Conversando com o síndico do prédio e antigos moradores é possível saber se ocorreram problemas depois da entrega do imóvel. No site da justiça do seu estado é possível localizar processos em andamento de moradores contra a construtora. - 22 Copyright © Leandro Ávila - www.livronegro.com/imoveis


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados Procure saber se existem ou já existiram problemas estruturais, se há casos de infiltração no condomínio ou dentro dos imóveis. Avalie as condições da fachada do prédio, verifique a situação das áreas comuns, da garagem e dos elevadores, além da manutenção geral do prédio e da pintura. Consulte o síndico se existem no momento cobranças de taxas extras e aproveite e veja se o pagamento do condomínio feito pelo atual dono está em dia.

Melhor época do ano para comprar imóvel usado A melhor época do ano para se comprar imóveis usados é justamente quando o mercado está menos aquecido nos meses de maio, junho e julho. Neste período onde ocorre uma redução no número de negócios, os proprietários estão mais dispostos a negociar preços e condições. O período de chuvas também é propício para a compra de imóveis usados. Você terá condições de verificar se existem goteiras no telhado das casas, se o imóvel tem problema de umidade, mofo, alagamentos, etc. Mesmo que o proprietário tenha tentado maquiar estes problemas através de uma reforma eles acabaram voltando nesta época do ano. - 23 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.



Documentação Esta é uma das partes mais importantes. De nada adianta ter encontrado o imóvel perfeito se a documentação não está perfeita. Não compre imóveis de vendedores ou proprietários que dificultam o fornecimento da documentação exigida, isto não é um bom sinal. Não aceite desculpas, só compre imóveis com documentação totalmente regularizada.

Documentos do imóvel Certidão Vintenária (matrícula atualizada) – este documento é a matrícula atualizada do imóvel e sem ele não compre e nem negocie a compra. Solicite do dono do imóvel a Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada, o documento precisa estar atualizado. Esse documento é fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel. É este documento que mostra o nome do verdadeiro e atual proprietário do imóvel. Ele também fala sobre hipoteca, pendência judicial, etc. Você pode ir até o cartório de registro de imóveis e solicitar esta certidão pagando uma pequena taxa. É melhor do que receber uma certidão das mãos do proprietário, você terá dificuldade de saber se ela é verdadeira ou não.



Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados Certidões negativas – emitidas pelos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside. Certidões negativas de débito relativo ao IPTU - Certifique-se de que a metragem constante na escritura seja a mesma descrita no carnê do IPTU. Não compre o imóvel enquanto o proprietário atual não quitar todas as dívidas que possui com a prefeitura. Imóvel financiado – Se o imóvel não está quitado, se existe um financiamento converse com o banco ou a instituição financeira sobre a possibilidade de compra do imóvel. Verifique as condições de liberação ou transferência que forem passadas pelo banco, não acredite só na conversa do vendedor ou do dono do imóvel, procure se informar direto na fonte. Certidão negativa de Débito do Condomínio - Solicite declaração negativa de débito ao síndico do condomínio. Além do condomínio o atual proprietário deve estar em dia com pagamento das taxas extras e multas. Desapropriação – Se você está comprando uma casa verifique na prefeitura se existe algum processo de desapropriação em andamento. Dificilmente condomínios são desapropriados. Plantas do imóvel – é fundamental que o proprietário tenha guardado com ele a planta do imóvel e demais informações prestadas pela construtora quando o imóvel foi entregue. Até para instalar novos armários na cozinha é necessário ter a planta que indique a localização das tubulações. - 25 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.



Documentos do dono do im óvel Você deve solicitar a carteira de identidade do proprietário do imóvel. Desconfie de carteira de identidade emitida a poucos meses. Identidades falsas normalmente foram produzidas a pouco tempo. Você pode confirmar solicitando a carteira de motorista ou outro documento de identificação. Solicite também o CPF dos proprietários do imóvel e certidão de casamento caso seja casado ou certidão de divórcio. Solicite ainda cópia autenticada do comprovante de residência. Certidão conjunta de débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da união. Este documento pode ser emitido pela internet através do site da Receita em www.receita.fazenda.gov.br. Certidão de ações cíveis e criminais. Em alguns estados esta certidão pode ser conseguida gratuitamente pela internet ou então no cartório distribuidor do fórum. É arriscado comprar um imóvel de alguém que tem extensa ficha. Certidão negativa de ações trabalhistas. Pode ser emitida no site do tribunal regional do trabalho do seu estado. Certidão da Secretaria da Fazenda Estadual. Cada estado possui uma secretaria da fazenda, visite o site do governo do seu estado e localize o endereço do site da secretaria para emissão da certidão que costuma ser oferecida pela internet. - 26 Copyright © Leandro Ávila - www.livronegro.com/imoveis



Certidão de tributos municipais. Basta visitar o site da prefeitura da sua cidade. Confira a situação civil do proprietário. Se na escritura estiver o nome de um único dono e ele for casado em comunhão de bens, o imóvel é dos dois. O que vai exigir a assinatura do casal. Todos os documentos exigidos do proprietário devem ser exigidos do cônjuge já que os dois são proprietários do imóvel. Declaração do Vendedor e cônjuge de que não participam de nenhuma sociedade, civil ou comercial, na qualidade de sócioquotista ou acionista (se participarem, pedir todos os documentos da empresa). Se o dono do imóvel usado for pessoa jurídica você deve solicitar ainda os seguintes documentos •

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Certidão Negativa de Débito do INSS em nome da Empresa Vendedora; Certidão Negativa de Ações Cíveis (incluindo falências e concordatas); Xérox autenticada do instrumento de constituição da empresa e sua última alteração referente à representação; Certidão de breve relato expedida pela Junta Comercial competente; Certidões pessoais em nome dos sócios da empresa vendedora.




Procuração É importante conhecer pessoalmente o dono do imóvel. Negociar a compra de um imóvel através de um procurador que represente o dono é arriscado. Existem fraudes que são aplicadas utilizando procurações falsas emitidas por funcionários desonestos de cartórios. Por isto não adianta só pedir a procuração, você precisa ir até o cartório onde o mesmo foi lavrado. Peça uma certidão atualizada da procuração em questão. De qualquer forma insista, solicite a presença do verdadeiro dono do imóvel.

Contrato Contrato de Promessa de Compra e Venda Não havendo impedimentos depois de verificar o imóvel e todos os documentos, faça um contrato de promessa de compra e venda. Este é apenas um documento que firma a intenção de compra. Qualquer sinal dado vale como parte do pagamento. As partes podem estabelecer na proposta o direito de arrependimento. Se a desistência for do comprador, ele perde o sinal dado; se for do vendedor, ele deve devolver o sinal em dobro. Por isto o sinal não precisa ser muito elevado. Não se preocupe com o tempo que você gastará lendo o contrato. A leitura deve ser demorada mesmo. Leia e releia - 28 Copyright © Leandro Ávila - www.livronegro.com/imoveis


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados atentamente quantas vezes forem necessárias. Risque todos os espaços em branco e assine todas as páginas. Ele deve ser datado e assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija uma via do contrato original, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. Se possuir dúvidas sobre o contrato, peça esclarecimentos ao corretor ou ao proprietário do imóvel. Se você se sentir inseguro procure um advogado especializado ou um órgão de defesa do consumidor. Todo contrato deve conter os seus dados pessoais e os do proprietário. A descrição e o valor total do imóvel, a forma e o local de pagamento, o índice e a periodicidade de reajuste, as penalidades no atraso de pagamento de parcelas, o valor do sinal antecipado, a existência de financiamento e todas as condições prometidas pelo vendedor, especialmente a data da escritura e data da entrega das chaves. Verifique as condições previstas para a eventual rescisão. No caso de financiamento, é necessário que exista uma cláusula sobre a rescisão do contrato, caso você não consiga a liberação do crédito. A promessa de compra e venda é um contrato preliminar, anterior, por meio do qual se promete celebrar um contrato definitivo. O contrato de promessa de compra e venda também pode ser registrado na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis. Isto - 29 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados oferece uma garantia para o comprador que o imóvel não será vendido a outra pessoa pelo atual proprietário. Já quando a escritura definitiva estiver pronta basta registra-la também.

Pagamento de Sinal Você provavelmente sentirá uma pressão do corretor de imóveis ou do proprietário para a assinatura imediata de um contrato e o pagamento de um sinal. Não assine nada e nem pague nada a ninguém antes de ter toda a documentação e certidões do imóvel e do proprietário em mãos para uma análise criteriosa. Não assine nada sem antes visitar o imóvel quantas vezes forem necessárias e sem ter tempo de refletir sobre a compra e até comparar o imóvel com outras propostas que você tenha recebido. O proprietário ou corretor se recusarem ou dificultarem fornecimento da documentação ligue a luz do seu desconfiômetro e não faça negócio. Quem não tem nada a esconder não se recusa a apresentar documentação. Juridicamente o sinal firma a presunção de acordo e torna obrigatório a conclusão do contrato, segundo o Art 419 do Novo Código Civil Brasileiro. Desta forma o sinal demonstra a real intenção das partes em concluir o negócio. Se você pretende comprar o imóvel a vista, não aceite pagar qualquer sinal. Avalie toda a documentação, se estiver correta se dirija com o proprietário até o cartório de notas e faça a escritura definitiva. Pague o proprietário dentro do cartório - 30 Copyright © Leandro Ávila - www.livronegro.com/imoveis


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados utilizando um cheque administrativo nominal (basta solicitar um ao gerente do seu banco). Não aceite fazer pagamento separado para o corretor do proprietário. Você deve efetuar o pagamento total do imóvel ao proprietário e este fica responsável por pagar o corretor da forma que ele achar melhor. Muitas vezes o proprietário do imóvel pede para o comprador fazer dois cheques onde um deles é o pagamento do corretor. Você não ganha nada fazendo isto. Pague o proprietário e ele fará o pagamento devido ao corretor que ele contratou. Já se você vai fazer o pagamento através de um financiamento ou parcelado é necessário pagar o sinal para evitar que o negócio seja desfeito pelo proprietário. Este contrato deve possuir uma cláusula de arrependimento prevista no Artigo 420 do Novo Código Civil, determinando em resumo, de que se o comprador se arrepender, perderá o sinal que deu, e se o vendedor desistir, terá que devolver o sinal recebido em dobro. O problema é que esta cláusula não oferece total segurança, quando ocorre desistência uma das partes leva o problema para a justiça para não perder dinheiro. Isto ocorre porque na maioria das vezes a venda não é concretizada por acusações de ambas as partes, ou seja, o vendedor não quer devolver o sinal recebido, por que alega que o comprador desistiu do negócio, e o comprador por sua vez quer receber o sinal em dobro, por que alega ter desistido da compra por culpa do vendedor, que omitiu algum fato, ou deixou de praticar algum ato.



Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados É importante que você exija uma cláusula prevendo uma possível negação de financiamento pelo banco. Se o banco se recusar a financiar o imóvel esta cláusula pode determinar a devolução do sinal sem prejuízo para nenhuma das partes. O banco pode se negar a financiar ao encontrar problemas na documentação do imóvel, do proprietário do imóvel ou na sua documentação. Por isto não saia por ai assinando contrato após ser pressionado pelo corretor ou proprietário do imóvel. Antes de assinar qualquer papel e efetuar o pagamento do sinal, pense bem, analise a situação do imóvel, veja a documentação, visite o imóvel quantas vezes forem necessárias, converse com parentes e amigos sobre a compra. Só pague o sinal se for possível o fornecimento de um recibo descriminado, que poderá vir a ser sua garantia em caso de litígio judicial. Não aceite pagar e receber o recibo depois. Se recuse a pagar 10% ou 20% do valor do imóvel como sinal. Você não ganha nada com isto, só eleva seus riscos. O máximo que você deveria pagar como sinal seria 5%. E não entregue o sinal para o corretor. Entregue para o sinal nas mãos do proprietário do imóvel. Se este proprietário achar por bem entregar o valor do sinal para o corretor já como pagamento da comissão a decisão e as consequências serão dele e não sua. O fato é que no caso da desistência do proprietário ele terá que devolver o sinal em dobro independente dele ter entregue o sinal como comissão ao corretor que ele contratou.



Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados Cuidado com a elaboração desde “contrato particular de compromisso de compra e venda”. Normalmente este contrato vai aparecer pronto na sua mão entregue pelo proprietário ou pelo corretor do proprietário. Desta forma todas as cláusulas tendem a oferecer total proteção para o vendedor. Cabe a você a responsabilidade de exigir a presença de cláusulas que também ofereçam proteção para você. Afinal de contas quem está pagando é você e os maiores riscos são seus.

Escritura de compra e venda Quando estamos comprando um imóvel usado e a condição de pagamento é à vista, celebra-se a escritura de compra e venda do imóvel imediatamente. Para isto basta se dirigir a um cartório. Agora, se você deseja pagar o valor parcelado, dando apenas um sinal, ou quando vai buscar um financiamento, não é aconselhável para o dono do imóvel, transferir o mesmo de imediato. Neste caso, o ideal é fazer uma promessa de compra e venda. A promessa também é muito utilizada na compra de imóvel na planta, já que ainda não há, no momento em que o contrato é assinado, uma unidade imobiliária a ser transferida. Com isto podemos dizer que o contrato de promessa de compra e venda é um instrumento preliminar, que tem por objetivo a conclusão de um contrato principal e definitivo. Já o - 33 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados contrato deve representar efetivo acréscimo patrimonial para o contratante. A Escritura Pública de Compra e Venda é um documento obrigatório nas transferências de bens imóveis (com valor acima de 30 salários mínimos), conforme prevê o artigo 108 do Código Civil, que diz o seguinte: "Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

É na Escritura Pública que deve aparecer todas as informações relativas ao imóvel que está sendo transferido, bem como todas as informações do comprador e do vendedor. A escritura é feita em um cartório de notas através de um profissional intitulado como tabelião. Ele é o profissional que garante a autenticidade das informações contidas na escritura. Ele é responsável por rejeitar a transferência da propriedade do imóvel quando suspeita ou encontrar alguma irregularidade. A escritura pública não é necessária quando você compra o imóvel usado através de um banco como a Caixa Econômica - 34 Copyright © Leandro Ávila - www.livronegro.com/imoveis


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados Federal. Na compra e venda de imóveis com financiamento do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), a negociação feita com o banco tem validade jurídica mesmo sem envolver a Escritura Pública. Existe um custo relativamente alto para fazer uma escritura. Este custo depende de uma tabela que é diferente para cada estado do Brasil. Antes de assinar a escritura você (comprador do imóvel) precisa pagar o ITBI que é o imposto sobre a transferência de bens imóveis, cobrado pela prefeitura. Em muitas cidades o ITBI é de 2% sobre o valor do imóvel. Consulte o site da prefeitura da sua cidade para ver qual é a alíquota. Algumas vezes um fiscal da prefeitura faz uma avaliação do imóvel para determinar o valor do imóvel que será usado para aplicar o imposto. Somando os custos com a escritura do imóvel, ITBI e depois com o registro do imóvel você terá uma despesa de 4% a 5% do valor do imóvel.

Quem deve elaborar o contrato É importante lembrar que, entre as atribuições do corretor de imóveis não está a de elaborar o instrumento contratual. Somente advogados devem elaborar contratos. Tal atividade é privativa dos advogados. Por força do que dispõe o Código Civil Brasileiro, a principal obrigação do corretor de imóveis consiste em prestar às partes todas as informações acerca do negócio, - 35 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados identificando a existência de eventuais pendências cadastrais ou documentais.




Registro do imóvel A assinatura da escritura faz de você o verdadeiro proprietário do bem adquirido. O regramento jurídico pátrio prevê que somente após o registro da escritura na matrícula o novo proprietário obtém o direito real sobre o bem. Por isto, depois que a escritura é feita você deve procurar o cartório de registro de imóveis imediatamente. A propriedade do imóvel somente é transmitida ao comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. O cartório irá modificar a matrícula do imóvel que funciona como uma certidão de nascimento do mesmo. Além de informações como tamanho do terreno, limites e características da construção, há uma necessidade de acompanhar toda a vida útil do imóvel. Toda mudança feita na matrícula do imóvel é realizada através de um procedimento chamado de averbação. Averbar é manter um histórico das mudanças relacionadas ao imó-vel. Os custos deste registro dependem do imóvel, depende o estado onde o imóvel se encontra e de diversos outros fatores. Por isto você nunca deve comprar um imóvel de alguém que não possua o mesmo registrado em seu nome. Mudanças de nome, inclusão de cônjuge, indicação de reserva legal e até



Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados reformas, que ampliam ou diminuem área construída naquele terreno precisam ser indicadas na averbação. Uma situação muito comum é quando a esposa muda o nome depois de casa ou quando o imóvel foi comprado quando o atual dono ainda era solteiro ou ainda era casado. Estas mudanças no estado civil precisam ser atualizadas no registro do imóvel. O que é Matrícula: A matrícula é como se fosse um retrato do imóvel nos livros do cartório. É o documento que individualiza o imóvel, porque ali está contida a descrição da obra e do terreno onde ela está localizada. É na matrícula do imóvel que são feitos as notações posteriores, que são o registro e a averbação. A matrícula também é a carteira de identidade do imóvel. É nela que estão detalhes sobre a construção e o proprietário inicial do imóvel. O que é Registro: O registro é o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade do bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra. Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca de um imóvel ao cartório, por exemplo, ela é registrada na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito. O registro fornece o histórico sequencial do imóvel, além de informações sobre usufruto, compra e venda. O que é Averbação: É a averbação que contém todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas - 38 Copyright © Leandro Ávila - www.livronegro.com/imoveis


Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados que constam do registro ou da matrícula do imóvel. São atos de averbação, por exemplo, o Habite-se, que é expedido pela Prefeitura Municipal, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio e outros atos.

Cuidados antes de assinar contratos Não assine nenhum contrato sem ler e sem entender o que está escrito. Ele deve ser redigido de forma clara e legível. Em caso de dúvida solicite ajuda para pessoas de sua confiança. Verifique se tudo que foi acordado verbalmente está escrito no contrato e se a forma como foi escrita tem o mesmo sentido do que foi acordado. Se você tem dificuldade com a interpretação de textos solicite ajuda. Veja se os seus dados pessoais e os dados do dono do imóvel e do seu cônjuge estão digitados corretamente. Cada número da identidade e do CPF devem ser verificado, pois erros de digitação nestas informações são comuns. O imóvel deve estar corretamente descrito. O valor do imóvel e a forma de pagamento devem estar claros. Leia atentamente a cláusula que fala sobre penalidades e multas com relação a atrasos no pagamento das parcelas. Não se esqueça de especificar data para tudo. Dara da assinatura do contrato, data para pagamento das parcelas, data para entrega das chaves, etc. Verifique as condições previstas para a eventual rescisão.



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