Mantenimiento preventivo en hoteles

Mantenimiento preventivo en hoteles Fundamentos de investigación 1”B” Integrantes del equipo: Rafael Sosa Mora,Francisco Javier, Christian Hernández Farrera, Daniel Enrique Sosa Cervantes

29/10/2014

Mantenimiento preventivo en hoteles

Índice 1.- MANTENIMIENTO. 1.1.- ¿Qué es el mantenimiento industrial? 1.2.- Evolución del mantenimiento industrial 2.- TIPOS DE MANTENIIENTO INDUSTRIAL. 2.1.- Mantenimiento correctivo. 2.2.- Mantenimiento preventivo. 3.- MANTENIMIENTO PREVENTIVO EN HOTELES. 3.1.- Mantenimiento en las habitaciones. 3.2.- Mantenimiento en las instalaciones. 3.2.1.- Mantenimiento del agua. 3.2.2.- Mantenimiento eléctrico. 3.2.3.- Mantenimiento en las áreas verdes. 3.2.4.- Mantenimiento en la infraestructura.

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Introducción El proyecto está dirigido al sector hotelero de Xalapa, Veracruz antes de los Juegos Centroamericanos y del Caribe 2014, el proyecto empieza con la recopilación de información sobre lo que es el mantenimiento, su desarrollo y su aplicación. Con el correcto despliegue de los objetivos ésta información es procesada con el fin de definir un modelo preciso y característico del mantenimiento preventivo en instalaciones hoteleras, basándose en el conocimiento teórico acerca del mantenimiento del sector hotelero. El mantenimiento es responsable de la imagen del hotel y la seguridad del huésped, por esto es de vital importancia que los directivos y el personal operativo encuentre herramientas de apoyo para realizar una correcta gestión de mantenimiento.

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Planteamiento del problema Durante las últimas décadas, la preocupación por el deterioro del medio ambiente ha crecido considerablemente. El desarrollo turístico pasa cada vez más por la construcción y operación de instalaciones de alojamientos y equipos que permitan la prestación de servicios de la mayor calidad con la eficiencia deseada. La eco eficiencia ha sido calificada como la nueva “Revolución Tecnológica”, y constituye actualmente la mejor estrategia corporativa para potenciar políticas de responsabilidad social y contribución a la calidad de vida de los ciudadanos. Como antecedentes tenemos los procesos de los que ahora conocemos como globalización denominada un proceso económico, político, social y cultural a gran escala que consiste la creciente comunicación e interdependencia entre los diversos países del mundo a gran escala, unificando sus mercados, sociedades y culturas, a través de una serie de transformaciones sociales, económicas y políticas que se dan en un carácter global, dicha tal definición esto ha favorecido el incremento de las actividades turísticas, ya que han ido madurando en el medio económico y territorial. La importancia de la globalización ha sido para el buen aspecto de todas las zonas turísticas; una de las problemáticas ha sido el impacto que produce el medio ambiente y así poder reducir costos. Un mantenimiento se obtiene por una certificación que te da ahorrar los recursos y materias prima. Mencionado tales antecedentes el trabajo de investigación estará centrado en ¿Cómo hacer que un hotel tenga un mantenimiento para poder obtener una mejora económica y así reducir costos?

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Justificación Dar a conocer nuestra investigación a personas especializadas en el mantenimiento preventivo en los hoteles antes de los juegos centroamericanos y del Caribe de Xalapa, Veracruz en el año 2014 para que puedan mejorar sus técnicas, intentar resolver los problemas que puedan presentar y que adquieran conocimientos que quizá previamente no poseían

Impacto El presente trabajo de investigación se fundamentará en diseñar un plan de mantenimiento preventivo utilizando la metodología del mantenimiento centrado en la confiabilidad de los equipos y las instalaciones que conforman las cadenas hoteleras. Inicialmente se realiza una caracterización de investigación sobre el mantenimiento y sobre los hoteles y sus sistemas, se estudiará cada uno de los sistemas como el de refrigeración, electricidad, hidráulico, áreas verdes, etc. Se identificarán y describirán sus procesos mediante personal especializado en hoteles y consultas con expertos. Al analizar cada uno de los factores que intervienen en el plan de mantenimiento hotelero, se tendrá que: se aumentará los tiempos entre fallas de los equipos de la vida útil, eficiencia y la reducción de costos.

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Recursos Los recursos con los que cuenta el trabajo de investigación son los siguientes: Recursos Humanos: Los recursos humanos con los que cuenta el equipo de investigación son los integrantes del equipo: -Rafael Sosa Mora -Daniel Enrique Sosa Cervantes -Christian Hernández Farrera -Francisco Javier Martínez Hernández Y el Ingeniero Humberto Uribe Silva en éste caso entraría como un orientador para poder llevar a cabo el trabajo de investigación. Recursos Materiales: Los recursos materiales con los que llevamos a cabo éste trabajo de investigación son todos aquellos que los pudimos tocar (tangibles) por ejemplo: Memoria USB, Cable USB, Computadora, Libretas, Libros, Lapiceros, Lápices, Goma, Sacapuntas etc. Recursos Financieros: Los recursos financieros con los que llevamos a cabo éste trabajo de investigación son: las copias que requerimos, impresiones, servicio de internet, transportes, alimentos y bebidas, etc. Recursos Tecnológicos: Los recursos tecnológicos con los que llevamos a cabo éste trabajo de investigación son los que utilizamos en el proceso como: sistemas operativos de computadoras o celulares, como lo son Windows, Android, Apple, y Sitios Web.

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Objetivos El objetivo de nuestro trabajo de investigación está centrado en que los hoteles de Xalapa, Veracruz tengan un plan de mantenimiento preventivo efectivo antes de los Juegos Centroamericanos y del Caribe 2014, y así poder brindar una mejor estancia y poder obtener una mejora económica.

Formulación de hipótesis 1.-Crear un mantenimiento preventivo hotelero y así poder obtener una mejora económica. 2.- Crear un plan anual de mantenimiento que garantice un largo y positivo rendimiento de las instalaciones. 3.- Hacer revisiones periódicas a las instalaciones para que todas las instalaciones se encuentren siempre en óptimas condiciones. 4.- Reducir instalaciones eléctricas y así poder ayudar al desarrollo sostenible. 5.- Crear un plan de mantenimiento efectivo para poder brindar una mejor calidad al turista. Variable dependiente: Mejora económica. Variable independiente: Mantenimiento preventivo. Variable dependiente: Rendimiento de las instalaciones. Variable independiente: Plan anual de mantenimiento. Variable dependiente: Instalaciones en óptimas condiciones. Variable independiente: Revisiones periódicas. Variable dependiente: Ayudar al desarrollo sostenible. Variable independiente: Reducir instalaciones eléctricas. Variable dependiente: Calidad al turista. Variable independiente: Plan de mantenimiento efectivo.

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Contenido 1. Mantenimiento ............................................................................................................... 9 1.1.-¿ Qué es el mantenimiento industrial? .................................................................... 9 1.2.- La evolución del mantenimiento Industrial ............................................................ 10 2.- Tipos de mantenimiento industrial .............................................................................. 11 2.1.- Mantenimiento correctivo ..................................................................................... 11 2.2.- Mantenimiento preventivo .................................................................................... 11 3.- Mantenimiento en hoteles ........................................................................................... 13 3.1 Mantenimiento en las habitaciones......................................................................... 13 3.2.- Mantenimiento Hotelero en las Instalaciones. ...................................................... 13 3.2.1.- Mantenimiento del Agua ................................................................................ 14 3.2.2 Mantenimiento Electrónico ............................................................................... 15 3.2.3.- Mantenimiento en las áreas verdes. .............................................................. 15 3.2.4.- Mantenimiento en la infraestructura. .............................................................. 15

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1. Mantenimiento 1.1.- ¿Qué es el mantenimiento industrial? El mantenimiento se define como un conjunto de normas y técnicas establecidas para la conservación de la maquinaria e instalaciones de una planta industrial, para que proporcione mejor rendimiento en el mayor tiempo posible. El mantenimiento industrial ha cambiado gracias al desarrollo tecnológico. Al principio sólo se realizaban actividades correctivas para solucionar fallas. Éstas actividades eran hechas por los que operaban las máquinas. También hay diferentes departamentos que se ocupan de diferentes actividades, no sólo los de corregir, sino que también se encargan de prevenir las fallas de las máquinas, para esto tienen personal que se encarga de averiguar entre qué periodos son provocadas las fallas y así evitar costos innecesarios para la reparación y extender su tiempo de funcionamiento. Mantenimiento son todas las actividades necesarias para mantener el equipo e instalaciones en condiciones adecuadas para la función que fueron creadas; además de mejorar la producción buscando la máxima disponibilidad y confiabilidad de los equipos e instalaciones. El mantenimiento está basado en los principios como: Respeto para todos los empleados y funcionarios, buen liderazgo, trabajo en equipo compartiendo responsabilidades, compromiso con la seguridad y medio ambiente, propiciar ambiente de responsabilidad donde se desarrolle conocimientos y habilidades. Según afirma J.P. Souris(1992), el instrumento de producción debe responder a un objetivo fundamental; disponibilidad con una calidad de servicio óptima. Las modernas técnicas de verificación del estado de los equipos e instalaciones contribuyen de manera notable al logro de este objetivo, permitiendo además, mediante la adecuada selección de filosofías y métodos de mantenimiento, una disminución de los costes productivos."

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1.2.- La evolución del mantenimiento Industrial Comienza cuando el humano necesita proveerse de alimento y ropas por sí mismo. Conforme fue evolucionando se organizó en grupos, inventando armas y herramientas que con el paso del tiempo mejoraron de una manera muy notable el rendimiento de la "maquinaria humana de producción. Llegando a la primera década del siglo XVII en el Reino Unido, uno de los países más industrializados, contó trabajos infrahumanos para hombres, mujeres, niños y ancianos que necesitaban algún tipo de trabajo. Con la llegada del invento de James Watt, la máquina de vapor, radicalmente cambia el ambiente laboral que se vivía en aquel tiempo, con la llegada de la revolución industrial (1760 - 1830), se mejoran los tiempos de producción y también las condiciones de trabajo para los obreros. (Dounce, 1998). En ésta época la conservación era de manera correctiva ya que solo se enfocaban en corregir los errores o averías que se producían y no en el servicio que ésta prestaba. Gracias a la industrialización incrementó la necesidad de mantenimiento para obtener una mayor disponibilidad de la maquinaria para la producción, debido a esto las máquinas aumentaron su tamaño, complejidad e importancia. En la Primera Guerra Mundial (1914), hubo un aumento en la producción debido a las necesidades que la guerra ocasionaba, por ello, la máquina incrementa nuevamente su importancia y sus cuidados. Gracias a lo ocurrido, se inventa el mantenimiento preventivo el cual era considerado costoso pero necesario. En 1970, el japonés Seichi Nakajima desarrolla un nuevo sistema, el Mantenimiento Productivo Total (MPT) que hace hincapié en lo importante que resulta involucrar al personal de producción y al de mantenimiento en las actividades de mantenimiento productivo, ya que ha dado resultados satisfactorios en las industrias de punta.

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2.- Tipos de mantenimiento industrial 2.1.- Mantenimiento correctivo El mantenimiento correctivo es el más utilizado en todas las empresas. Algunos programas de mantenimiento correctivo a largo plazo son mucho más efectivos. El mantenimiento correctivo es aquel que interviene en las máquinas si éstas fallan. Hay varias maneras en las que el mantenimiento correctivo interviene, si se desea eliminar una avería, el mantenimiento consiste en la reparación de emergencia, realizando los cambios necesarios del equipo averiado. Casi siempre se realiza bajo mucha presión para evitar caídas o retrasos en la producción. También existe la eliminación de causas, de esta manera no sólo sustituye los elementos averiados sino que también elimina la causa que la originó. Este tipo de mantenimiento tiene ciertas ventajas y desventajas. las ventajas pueden ser que aprovecha al máximo la reserva de uso de los equipos y conocer su tiempo de vida, además de que no se requiere de una elevada capacidad de análisis ni infraestructura técnica o administrativa. Este tipo de mantenimiento posee más inconvenientes que ventajas, puede haber interrupciones impredecibles de la producción en cadena de proporciones desconocidas, baja seguridad en la producción, riesgo de fallo de elementos difíciles de conseguir con un largo tiempo de espera y baja calidad del mantenimiento como consecuencia del poco tiempo disponible para realizar sus reparaciones. Por lo mencionado anteriormente, es obvio imaginar que el mantenimiento correctivo sólo debe aplicarse a aquellos casos en los que el costo total de las paradas causadas por las actividades correctivas sea menor que el costo total causado por acciones preventivas.

2.2.- Mantenimiento preventivo Este tipo de mantenimiento, es aplicado al sistema de instalaciones hidráulicas, gas y eléctricas, que busca anticiparse a la falla y así evitar reparaciones urgentes que ocasionan pérdidas económicas y operativas al establecimiento así como molestias al huésped. Generalmente se programan cuatro tipos de acciones: inspección, servicio, corrección y reparación. - Inspección: debe efectuarse de la siguiente forma:

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Mantenimiento preventivo en hoteles a) Ocular: se detectan las fallas que se encuentran a la vista para luego repararlas como es: la corrosión, el desgaste, etc. b) Sensible al olfato: en este caso, pueden percibirse fugas de gas, elementos a punto de quemarse con el sentido del olfato. c) Sensibles al tacto: las cuales se pueden sentir y se advierten vibraciones, humedades, temperaturas, etc. d) Servicio: es el conjunto de acciones periódicas programadas para que el sistema funcione correctamente. Los servicios más comunes que requieren tareas de mantenimiento son ascensores, limpieza de tanques, equipos informáticos y tecnológicos, etc. 3- Corrección y reparación: es el conjunto de acciones implementadas ante desperfectos, desgastes por paso del tiempo y emergencias para que el sistema funcione correctamente. Para realizar un Mantenimiento preventivo es necesario contar con: a) Especificar detalladamente a qué área del edificio e instalaciones se proporcionará servicio de mantenimiento, para lo cual es necesario detallar e identificar los equipos involucrados y analizar las herramientas que se tendrán que ocupar. b)

Contar con datos acerca de la operación de mantenimiento requerida, partes

componentes y exigencias de cada equipo. c) Disponer de manuales de revisión que incluyan: métodos, rutas, herramientas e instrumentos necesarios. Los métodos dentro del programa de mantenimiento se debe establecer métodos de trabajo basados en la revisión y el control; por ejemplo las instalaciones electromecánicas (ascensores, equipos de cocina, filtros de aire, etc.) y de la obra civil (cerrajería, reparaciones de pisos, pintura en paredes, etc.) Se denomina ruta al recorrido de áreas de trabajo con el fin de detectar desperfectos en alguna de éstas y en el caso de hallarlos, aplicar los trabajos de reparación correspondientes.

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Mantenimiento preventivo en hoteles Las herramientas e instrumentos necesarios, además de disponer del material y del personal idóneo para realizar las reparaciones, es imprescindible contar con fichas técnicas

en donde se especifiquen los desperfectos, las tareas realizadas, etc. y

herramientas que permitan realizar las operaciones específicas.

3.- Mantenimiento en hoteles 3.1 Mantenimiento en las habitaciones Se debe tener correcta organización y gestión incluyendo todas las instalaciones y pisos del hotel. Además de responsabilidad de limpieza y planificación de tareas, planificaciones de acciones correctivas y programación de acciones preventivas.

Tener en buenas condiciones las habitaciones cambiarle las sabanas a la cama mínimo cada dos días y el baño tiene que permanecer siempre limpio para huésped.

3.2.- Mantenimiento hotelero en las instalaciones. El mantenimiento preventivo en los departamentos es un servicio que se presta a favor del confort del cliente. Para poder obtener esto, es necesario garantizar en todo momento el correcto funcionamiento del hotel así como todo el equipo de operación de las cuales dependen todas las áreas y departamentos del hotel. Es importante recordar que en todas las áreas en donde se encuentran diversas instalaciones hidráulicas, eléctricas, neumáticas, instalaciones especiales, cuarto de maquinas, elevadores, azoteas, etc. son responsabilidad del departamento de mantenimiento para poder hacer un chequeo periódico, (ya sea, anual, mensual, bimestral, semestral, mensual, semanal e incluso diario.) para así poder tener de manera preventiva, cuidadas a dichas instalaciones. Para no tener algún percance, normalmente estas áreas se restringen ya que son muy propensas a poder ocasionar algún peligro y por consecuencia tener perdidas económicas e incluso de personas. Para poder tener un buen mantenimiento sobre las instalaciones son necesarios los siguientes formatos de apoyo: x Hoja de descripción de equipos. x Calendario anual de mantenimiento preventivos de equipos. x Designación de funciones. x CHECK LIST de áreas públicas.

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Mantenimiento preventivo en hoteles x Orden de manteamiento preventivo en: habitaciones, áreas publicas y externas. x Calificación de espacios. Estos procesos de formatos juegan un papel importante, no solo para mantener la vida de los edificios útil, si no para elevar la eficiencia y la calidad hacia el confort de el cliente en las instalaciones.

3.2.1.- Mantenimiento del Agua Según Aqualogy y el Instituto Tecnológico Hotelero (ITH) "resulta crucial que los hoteles se anticipen al debate de la gestión del agua, un recurso clave en la ecuación de la sostenibilidad hotelera en España." Para hacer que el hotel pueda establecer prioridades y así poder poner en marcha las actuaciones necesarias y dirigirlas es necesario hacer un optimo control, más eficiente y sostenible tanto de las instalaciones como de los recursos empleados en ellas. Para poder cumplir con las prioridades es necesario realizar lo siguiente: 1. En las habitaciones, el uso del sanitario en duchas, los lavabos e inodoros se pueden implantar elementos de reducción de consumo como perlizadores, regaderas de caudal y cisternas de doble carga o simplemente reutilizar el agua en otros departamentos. 2. En el área de cocina se ocupara para la preparación de alimentos y limpieza, además de sistemas reductores de caudal, es importante transmitir el equipo de estrategias para ahorrar agua y usarla de forma mas útil. 3. El mantenimiento de zonas verdes en especial de jardines y campos de golf; estableciendo horarios de riego adecuados a la climatología y adaptados a las instalaciones, sistemas de riego con aguas recuperadas. de igual manera es importante el diseño de jardines y zonas verdes que tengan en consideración especiales a vegetales que se adapten a las condiciones naturales. 4. En las instalaciones complementarias y ocio como son: las piscinas, spas, vestuarios y gimnasios, son las instalaciones que consumen gran cantidad de agua. por lo tanto es bueno recuperar y tratar el agua usada para emplearla en otras tareas o incluso reutilizarla.

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Mantenimiento preventivo en hoteles 5. En las operaciones de limpieza como es: habitaciones, lavanderías se podría utilizar el agua de todas las instalaciones anteriormente mencionadas y así ahorrar el agua que se gastaría en estas aéreas de limpieza. 6. En la climatización es necesario tomar en cuenta la importancia de las posibles pérdidas de las soluciones de climatización basadas en el agua, evitando los sistemas de circulación abiertos causantes de las perdidas por evaporación.

3.2.2 Mantenimiento Electrónico Actualmente la técnica de mantenimiento electrónico debe necesariamente desarrollarse con la idea de reducir los tiempos de intervención en los equipos, con la finalidad de tener la menor indisponibilidad para el servicio. Realizando estrategias como mantenimiento rutinario, mantenimiento correctivo y/o mantenimiento preventivo. Los beneficios de reducción de costos incluyen ahorro de energía, protección de los equipos, velocidad de inspección y diagnóstico, verificación rápida y sencilla de la reparación, etc.

3.2.3.- Mantenimiento en las áreas verdes. Es el en cargado de realizar

la planeación, organización, control y superior de las

actividades que se desarrollan fuera del hotel. Según Javier Arranz (2004) “se tiene que realizar cada cuatro semanas mantenimiento en la jardinería del hotel”. Pará no dar una mala imagen al hotel, se debe todo tipo

tener

de herramientas para a podar el pasto y los árboles, suficiente personal

para esto.

3.2.4.- Mantenimiento en la infraestructura. Se requiere identificar claramente cuáles son los recursos de infraestructura para poder lograr la conformidad. Una vez que se han identificado, éstos deben ser proporcionados a quienes los necesiten. También se puede hacer un inventario para poder mantener en condiciones la infraestructura.

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Conclusión La caracterización según las disposiciones de mantenimiento se basan en el conocimiento integrar acerca de la instalación, este tipo de caracterización muestra los factores más críticos y frecuentes en el mantenimiento hotelero. Estos factores dependen muchas veces de modelos idealizados que permita controlar variables criticas. Por el contrario la caracterización del proceso de mantenimiento según el sistema de gestión de calidad, nos indica una estructura más puntual y objetiva a la hora de definir e identificar las características del mantenimiento, describiendo así las entradas, salidas, documentación y normatividad que este proceso requiere. Y así con estas caracterizaciones se podrá obtener comodidades para el cliente e ingresos económicos para el hotel en su estancia durante los juegos Centroamericanos y del Caribe 2014 en la ciudad de Xalapa, Ver.

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Fuentes de información Ávila, C. M. (2009). Manual del Mantenimiento. España: MT-MN-01. Bona, J. M. (1999). Gestión del mantenimiento. Madrid, España: FUNDACION CONFEMENTAL. Caballero, D. M. (1997). Mantenimiento Industtrial (McGRAW-HILL INTERAMERICANA DE MÉXICO ed.). Naulcapan Juárez, México: TBN-Ingeniería de mnatenimiento industrial y servicios integrales. Caballero, M. C. (2010). La gestión del mantenimiento hotelero y la eficiencia . Ingenieria del Mantenimiento , 83-90. Garido, S. G. La Contratación del Mantenimiento induatrial. Garrido, S. G. (2010). La contratación del mantenimiento Industrial. España: Díaz de Santos. León, F. C. (1998). Tecnología del mantenimiento Industrial. Murcia: EDITUM 1.998. Liprida, J. A. (2004). Mantenimiento . México: IT-04.

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