MÉTODO DE LOS PRECIOS HEDÓNICOS DEFINICIÓN El método de precios hedónicos establece una relación entre el precio de un bien heterogéneo y las características diferenciadoras que él contiene. Los llama lla mados dos “preci “precios os hedóni hedónicos cos”” intent intentan, an, preci precisam sament ente, e, descu descubri brirr todos todos los atri atribu buto toss del bien bien que expl explic ican an su prec precio io,, y aer aerig igua uarr la impo import rtan anci cia a cuantitatia de cada uno de ellos. !no de los casos m"s obios y, por tanto, m"s utili#ados en la literatura, es el de la iien iienda. da. $uando $uando se adquie adquiere re una cas casa, a, en efecto efecto,, no sól sólo o se est"n est"n comprando una serie de metros cuadrados de una determinada calidad, sino que que tamb tambié ién n se est" est" esco escogi gien endo do un ento entorrno, no, que que tien tiene e una una se seri rie e de propiedades, el indiiduo examina los atributos del predio tales como% a& $aracter $aracterísti ísticas cas estructur estructurales ales de la iienda iienda '"rea, '"rea, n(mero n(mero de cuartos, cuartos, n(mero de ba)os, calidad de los materiales, gara*e, etc.&. b& $aract $aracterí eríst stica icass del del entor entorno no 'cerc 'cercaní anía a a las ías de acceso acceso,, a parqu parques, es, supermercados, seguridad, calidad ambiental, entre otros.&. +unque arios de estos atributos no tienen precios de mercado su alor est" implícit implícito o en el precio precio total de la iienda. iienda. En términos términos muy sencillos sencillos,, si se encontraran dos iiendas iguales en todas sus características excepto en una, la dotación de #onas erdes por e*emplo, la diferencia de precio entre ellas ree* ree*ar aría ía el alor alor de este este atribu atributo to que, que, en princi principio pio,, carece carece de un preci precio o explícito de mercado. Este Este mé méto todo do es uno uno de los los mé méto todo doss m" m"ss popu popula larres de alo alora raci ción ón de intangibles. -uchos bienes no tienen un (nico alor de uso, sino que son bienes bienes multi multiatr atribu ibuto% to% satisf satisfac acen en arias arias necesi necesidad dades es al mism mismo o tiemp tiempo, o, o la misma necesidad de formas diferentes. OBJETIVOS DEL MÉTODO Los precios hedónicos intentan descubrir todos los atributos de un bien que expl explic ican an su prec precio io,, a la e# e# que que se dese desea a disc discri rimi mina narr la impo import rtan anci cia a cuantitatia de cada uno de los atributos. etermina eterminarr los precios precios implícitos implícitos de cada característi característica ca o atributo atributo permite permite obtener la disposición marginal a pagar '-+/& por una unidad adicional del atributo. MARCO TEÓRICO Epstein '0112, 3456347& anota que “la 8*ación hedónica de precios es un método método para para ealua ealuarr la dispos disposici ición ón de los consum consumido idore ress a pagar pagar por una una calidad social y ambiental superior. Esta técnica aplica información deriada de mercados sustitutos para los bienes priados, que se negocian en un mercado
competitio, que pueden contener alguna relación con un bien social o ambiental p(blico”. +#queta '3227, 350& a8rma que “los precios hedónicos intentan, precisamente, descubrir todos los atributos del bien que explican su precio, y discriminar la importancia cuantitatia de cada uno de ellos”. 9emog", $ortés y :omero '011;, ;<& se)alan que “hace referencia a la utilidad que se deria de un bien no ambiental pero que tiene componentes ambientales” 'er% =armiento, 0115, 5;673&. Labandeira, León y >"#que# '011<, 352& disponen que “el método de los precios hedónicos es una aproximación indirecta al bene8cio de los bienes ambientales, que al igual que el método del costo del ia*e, también est" basado en el supuesto de complementariedad débil entre bienes del mercado y sus características? el precio no es una ariable que ree*a las características incorporadas en los bienes, y de ahí su cali8cación de hedónico, pues son las propias características que dan placer a los indiiduos las que explican el precio de mercado”. “El precio de enta de un producto es una función de las características del producto y atributos asociados? se basa en la existencia de bienes multiatributos los cuales adem"s de satisfacer la necesidad principal a la cual generalmente se asocia el precio de mercado, satisfacen otras exigencias, entre ellas bienes y sericios ambientales, cuyo alor puede inferirse a traés de modelos econométricos que particulari#an la participación de los diferentes componentes del alor económico” '/ére#, 011;, 35@&. ixon y =tefano '322;, 33& se)alan que “la calidad ambiental afecta el precio que las personas est"n dispuestas a pagar por ciertos bienes o sericios? la inuencia de los diersos factores en el precio puede ser descompuesto estadísticamente, en la medida que estén disponibles su8cientes obseraciones? Este método es de interés porque muchas dimensiones ambientales son probables de ser contenidas en el alor de las propiedades”. FORMULACION DEL MODELO A) SUPUESTOS: 6 6 6 6
El consumidor maximi#a su utilidad su*eto a la restricción del ingreso. Existe un mercado competitio, donde oferentes y demandantes del bien se ponen de acuerdo en una transacción. El precio de mercado ree*ar" el ector de atributos y éste ser" una relación ra#onable constante, que depender" del n(mero de compradores y endedores y de sus características. =upuesto de la moilidad% para que el método tenga alide# y el mercado permita inferir los precios hedónicos con alguna 8abilidad, es esencial el supuesto de la moilidad de las personas dentro del mercado anali#ado.
6
Existe complementariedad características o atributos.
débil
entre
el
bien
priado
y
sus
B) MODELO: =upongamos un bien priado h, miembro del con*unto de la clase de bienes Y % una iienda determinada. =u precio ' Ph& ser" una función del con*unto de características que posee% Ph= f h ( S h , N h , X h ) ( 1 )
S h= S h1 , … , S hn=¿
Es el ector de características estructurales de la iienda%
metros cuadrados, materiales de construcción, #onas comunes, terra#a, ascensor, chimenea, numero de ba)os N h= N h 1 , … , N hm =¿ Es el ector de características del ecindario% dotación de
comercios, colegios, centros recreatios, composición de la población, niel de seguridad ciudadana, proximidad del centro comercial. X h = X h 1 , … , X hq =¿ Es el ector de características ambientales del entorno%
calidad de aire y de agua, niel de ruido, proximidad de #onas erdes, de la playa en su caso, istas. Esta agrupación, como cualquier otra, tiene algo de arbitraria% algunas características podrían catalogarse tanto en un grupo como en otro. Lo fundamental es que queden recogidas todas aquellas releantes a la hora de escoger la iienda y explicar su precio. +hora bien, una e# especi8cada la ecuación '3&, su deriada parcial con respecto a una cualquiera de las características ' ∂ Ph / ∂ Z hj , por e*emplo&, indicaría la disposición marginal a pagar por una unidad adicional de la misma% su precio implícito. El primer problema que se plantea es el de especi8car y estimar la ecuación '3&, lleando a cabo una regresión entre el precio obserado de las iiendas y las propiedades mencionadas, utili#ando para ello la forma funcional que produ#ca un me*or a*uste. La especi8cación de la ecuación '3& es, pues, un problema empírico, de no f"cil solución, pero que tiene claras implicaciones en cuanto a la aloración de las características anali#adas. Lo normal, en la literatura, es traba*ar con especi8cación de funciones no lineales 'logarítmica, semilogarítmica, cuadr"tica, exponencial, transformación Aox6$ox, etc.&. Ello supone que el precio implícito de cada característica cambia con la cantidad de referencia de la misma. Lo interesante, en este caso, es anali#ar el
comportamiento que se asume, al hacerlo, con respecto al precio implícito del atributo ambiental. !na e# especi8cada la ecuación correspondiente, la estimación de sus par"metros a partir de los datos puede hacerse de dos formas% - + traés de un an"lisis diagonal, o cross section, en el que se anali#a un con*unto determinado de iiendas en un instante del tiempo, y se recogen tanto sus precios como sus diferentes características. '$orte Bransersal& -
-ediante un an"lisis temporal, en el que se estudia cómo cambia el precio de una determinada iienda, o con*unto de iiendas, al ir ariando la calidad de alguno de los bienes ambientales de la #ona 'con la construcción de un aeropuerto en las proximidades, por e*emplo&. '=eries de Biempo&
La especi8cación y estimación de la ecuación '3& es, sin embargo, apenas un primer paso, ya que presenta la con8guración de equilibrio del mercado, pero no las curas de demanda de las distintas personas, lo que puede ser importante en función de los ob*etios perseguidos en el an"lisis. En efecto, las personas no son iguales, no todas tienen la misma demanda con relación a los bienes ambientales, y se pueden cometer algunos errores si no se mati#a la información obtenida. >emos en ella cómo el precio de una iienda de determinadas características 'Cnormali#adaD&, P, es una función positia de la dotación de parques de la #ona ' X &. La cura DD ( ∂ P / ∂ X ¿ de la parte inferior de la 8gura muestra precisamente el precio implícito de las #onas erdes, tal y como lo determina el mercado% el diferencial de precio que hay que pagar por un piso de estas características, al aumentar los metros cuadrados de #onas erdes en la ecindad. =upongamos que, siendo la situación inicial la caracteri#ada por una dotación X 1, se abre un nueo parque, y nos trasladamos a X 3. FG!:+ 9H 3%
I=ería correcto a8rmar que el bene8cio de la medida, y por tanto el alor implícito de la me*ora ambiental, podría aproximarse anali#ando la cura DD 'la función de demanda de parques de acuerdo al precio hedónico de la iienda& y comparando el alor del excedente del consumidor agregado en la situación original y en la 8nalJ epende, ya que no todas las personas son iguales, ni tienen la misma renta. En la situación inicial, las personas que ocupaban el piso 'la familia i& se encontraban en equilibrio% pagaban por las #onas erdes, en el margen, exactamente lo que estaban dispuestos a pagar por ellas ' DPi&. + la i#quierda de A, el CprecioD de los parques es inferior a esta disposición, mientras que a la derecha la supera% A es pues un punto de equilibrio. /or ello, si se les propusiera aumentar el consumo hasta X 3, la respuesta es que estarían dispuestos a pagar por ello una cantidad X 3C, pero no m"s% eso es lo que dice su cura de demanda implícita. En el mercado, sin embargo, la adición de esos metros de #ona erde nueos ha eleado el precio del piso en una cuantía mayor ' X 3B&. I/or quéJ /orque hay familias cuya demanda de #onas erdes es mayor ' DPj&% matrimonios con hi*os peque)os, por e*emplo. K ellos también est"n en equilibrio, en el mercado, pagando por las #onas erdes exactamente su disposición a pagar por ellas% DPj, en el punto B. +l 8n y al cabo, la cura de demanda de #onas erdes estimada con ayuda de los precios hedónicos de las iiendas no es sino el lugar geométrico de los puntos de equilibrio de las distintas curas de demanda indiiduales, pero no indica cu"l es la demanda de cada grupo, familia o persona. Esto depende de sus gustos, de sus características socioeconómicas, de su renta, etc.
=i se quisiera aeriguar, por tanto, lo que cada persona o familia alora el cambio, se haría necesario no sólo conocer la función de precios hedónicos implícita en el mercado, sino deriar la erdadera función de demanda de cada grupo, en función de sus características. + no ser que se haga un supuesto simpli8cador bastante fuerte, aunque no por ello menos utili#ado% si todas las economías domésticas tienen la misma función de utilidad, e idéntico niel de renta, su disposición marginal a pagar es la misma, y la función estimada de los precios hedónicos sería la función inersa de demanda de todas ellas. =e haría necesario, pues, llear a cabo una segunda estimación estadística, en la que los precios marginales implícitos obtenidos al estimar la función de precios hedónicos ' Px & fuesen la ariable dependiente, y las características socioeconómicas de la población 'renta, edad, niel de educación, estado ciil, n(mero y edad de los hi*os, etc.&, las ariables independientes, en una estimación simult"nea de segundo orden. $on ello se lograría estimar la función implícita de demanda de los atributos buscados, en función de todas estas ariables. +hora bien, oliendo al tema de la utilidad de estas estimaciones, si de lo que se trata es de estimar los bene8cios 'o per*uicios& que causa una determinada medida con respecto a un bien ambiental, y no la demanda del mismo por parte de los distintos grupos sociales, la situación es un poco m"s complicada. En efecto, una e# que se ha alcan#ado la nuea situación de equilibrio, y se han a*ustado los precios de mercado a la me*ora en la calidad ambiental, quienes an a disfrutar del nueo entorno son los recién llegados, que tienen una demanda por el bien ambiental superior a los antiguos residentes. =i las preferencias hubieran sido iguales, el "rea que queda por deba*o de la cura del precio hedónico de la iienda entre los dos puntos releantes ' X 1 y X 3 en la igura 3& representaría la ganancia de bienestar experimentada con la me*ora. +l no ser así, y tener curas de demanda diferentes ' DPi y DPj&, se presenta el problema de cu"l de ellas seleccionar para calcular el "rea correspondiente 'el alor de su integral entre los dos puntos mencionados&. $uando los cambios son marginales ' X 1 y X 3 est"n muy próximos&, el problema no es muy grae, pero cuando son sustanciales 'como en la 8gura&, la diferencia puede ser notable. La literatura carece, hoy por hoy, de una respuesta clara a esta interrogante. !n problema diferente es el de quién se bene8cia del cambio. $uando el mercado inmobiliario se a*usta inmediatamente a la nuea situación de equilibrio, y los precios ree*an desde el primer momento la me*ora, los bene8ciarios del cambio no son ya los inquilinos% ellos 'los originales, o unos nueos& uelen a estar en equilibrio, ya que pagan por la me*ora exactamente lo que estaban dispuestos a pagar. uien realmente se ha bene8ciado es el due)o del apartamento que, sin haber moido un dedo, ha isto cómo uno de sus actios 'el piso& se ha realori#ado. K la cuantía del bene8cio que experimenta es precisamente ésa% la realori#ación neta producida en la iienda, descontando cualquier aumento en la 8scalidad que ello suponga 'AartiM, 32;;&.
LIMITACIONES DEL MÉTODO El método basado en los precios hedónicos para la aloración económica de bienes ambientales ofrece, sin embargo, algunas limitaciones tanto en lo referente a los supuestos necesarios para su alide# como en lo referente a su "mbito de aplicación, que coniene tener en cuenta. a) El supuest !e la "#$l$!a!% En primer lugar, en efecto, es fundamental se)alar que para que el método tenga plena alide#, y el mercado permita inferir los precios hedónicos con 8abilidad, es esencial que todas las personas demandantes potenciales puedan expresar su disposición a pagar por el cambio. La persona, llegado el caso, ha de ser lo su8cientemente móil como para cambiarse a otra #ona, donde el niel de contaminación sea distinto y m"s acorde con sus preferencias. En ausencia de moilidad, la persona no tiene elección y, por lo tanto, los precios de los bienes de mercado no ree*an enteramente el cambio producido. Este caso puede aparecer cuando existen mercados segmentados. =upongamos, a modo de ilustración, que en una ciudad hay dos barrios claramente diferenciados 'por ra#ones de ra#a u origen social de la población&, entre los que el trasase de población es inexistente. !na me*ora uniforme en las condiciones de uno de ellos 'por e*emplo, el cierre de una instalación industrial particularmente peligrosa que afectaba a la seguridad de todas las iiendas por igual&, no quedaría ree*ada en los precios, debido a que la falta de moilidad CimpideD a la población del otro distrito expresar su disposición a pagar por ella. $uando esta moilidad no existe, los precios hedónicos de las iiendas no ree*ar"n enteramente su dotación de bienes ambientales. &) Ls 'stes !e t(asa''$* +a !e se( p(+$&$t$#s% En efecto, la persona que se encuentra con la aparición de un deterioro ambiental serio en el entorno de su iienda, puede remediarlo mud"ndose a otra casa similar pero no su*eta a contaminación. Estaría dispuesta a pagar una cantidad determinada ' x & por librarse de ella, pero si el coste de cambiar de casa 'los costes de transacción& resulta ser un poco mayor que esa cantidad ' x +3&, no dar" el paso y, al no modi8car su comportamiento, no expresar" su aloración de lo ocurrido, y el mercado no recoger" sus preferencias. +hora bien, en la pr"ctica, los gastos que conllea cambiar de iienda pueden ser muy altos 'anuncios, tiempo de b(squeda, mudan#a, impuestos, plusalías, notaría, asesoría *urídica, escrituras, etc.&, lo que di8culta la aplicación del método. APLICACIÓN DEL MÉTODO La metodología de los precios hedónicos se ha enido utili#ando en diferentes campos relacionados con la ariable medio ambiental. +lgunos e*emplos con esta metodología los encontramos en los siguientes traba*os%
,% Val(a'$* !e 'ta"$a'$* a'-st$'a: -c-illan '32<2&, 9elson '32;1&, Aurlan '322;&, entre otros. !no de los traba*os que se recomienda es /earce '32<;& “Bhe >aluation of =ocial $ost. +llen and !nNin. London,” /"g. 71, el traba*o consiste en un estudio de contaminación ac(stica, en el cual se establece la disminución del alor de los inmuebles en "reas cercanas al aeropuerto. .% Val(a'$* !e la 'ta"$a'$* !el a$(e: Graes '32;;&. +sh y =eneca, '32<;&. “=ome Eidence in the istribution on the +ir uality.” En Land Economics 47, /"g. 0<;602<, citan un traba*o de Oarrison y :ubinfeld relacionado con la inestigación de los bene8cios en renta que las familias obtienen, con la reducción de la contaminación atmosférica en la comarca de Aoston. /% Val(a'$* !e aspe'ts a(0u$te't*$'s: ord '32;2&, =chaePer y -illericM '3223& y Oough ouglas y Mrat# $harles '32;5&. “$an QGoodR +rchitecture -eet the -arMet BestJ” El cual eal(a, a traés de los precios hedónicos el alor del bien que representa la arquitectura actual de calidad en el mercado. CONCLUSIONES
El método de /recios Oedónicos tiene como 8nalidad diferenciar todos los atributos que posee un bien, tratar de alorarlos independientemente y estimar cuanto inciden en el precio del bien. Esta metodología lo que hace es asociar el precio de un bien con las características que este posee, dentro de las cuales est"n los atributos ambientales.
La estimación depende mucho de la percepción que los consumidores de iiendas tengan acerca del atributo ambiental, si las personas no son conscientes de la relación entre el atributo y sus propios bene8cios, el alor no se ree*ara en el precio de la casa.
BIBLIO1RAFIA
+S!EB+, iego. '3227& Valoración económica de la calidad ambiental . -adrid% -cGraN 6 OFLL.
+S!EB+, iego. '011<& Introducción a la Economía Ambiental . =egunda Edición, Espa)a% -cGraN T OFLLUFnteramericana.
FVW9, Xohn y =BE+9W, /agiola. '322;& Anli!i! económico " e#aluación ambiental. Aanco -undial.
E/=BEF9, -arc X. '0112& $o!tenibilidad em%re!arial& Admini!tración " medición de lo! im%acto! !ociale!' ambientale! " económico!& Boot) Eco*edicione!&
L+A+9EF:+, VaierY LEZ9, $armelo y >[S!ES, -aría Vosé. '011<& Economía ambiental . -adrid% /earson6/rentice Oall.
9E-WG[, GabrielY $W:B\=, +lexander y :W-E:W, Xohanna. '011;& Biodi#er!idad' #aloración " derecho . Aogot"% !niersidad 9acional de $olombia.
/\:ES, Wscar. '011;& >aloración económica de los recursos y del medio ambiente. Lima% autor6editor.
=+:-FE9BW, -iguel [. '0115& esarrollo de un nueo método de aloración medioambiental. Besis octoral. -adrid% !niersidad /olitécnica de -adrid.