METODOLOGIAS PARA TASACION INMOBILIARIA En los momentos actuales la importancia de la valoración de todo tipo de activos está fuera de duda. En cualquier sociedad moderna para un gran número de actos económicos es necesario conocer el valor de los activos implicados. Empezando por las expropiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con hechos tan cotidianos como enjuiciamientos civiles, particiones de herencias, compraventas de inmuebles urbanos o fincas, hipotecas, etc.; y terminando con valoraciones catastrales con fines impositivos, la valoración de activos es un hecho trascendente en cualquier país, y es más, cuanto mayor es el progreso económico, al ser más intensa la actividad económica, también mayor es la necesidad de una mejor y más ajustada valoración de los activos de esa sociedad. Certeza y Tasación Tasar es el acto de valorar un bien, es decir, de señalar o medir su valor de mercado. Valorar objetos es un acto habitual y empírico que muchas veces se hace inconscientemente. Cada cambio de dominio de un bien, por trivial que sea, implica una apreciación que es una tasación elemental, una estimación del valor del bien que es objeto del intercambio. Cualquiera puede hacerlo, el punto es hacerlo bien. Normalmente se pide una tasación cuando se necesita evaluar el riesgo asociado a una decisión de inversión o de financiamiento. Tasar un inmueble implica determinar su precio “a priori”, antes que la negociación y el intercambio tengan lugar. La magnitud de los recursos que intervienen en la gestión, producción y transferencia de los inmuebles a sus usuarios, y la complejidad del proceso, exigen co-nocer con certeza el valor de los bienes que están en juego. Tarea particularmente compleja cuando el inmueble en cuestión interesa a más de una persona, cada una de ellas con su propia percepción de su valor, es decir, con su propia estimación respecto de cuánto dinero pagaría para comprarlo o de cuánto estaría dispuesto a recibir por su venta. Por lo tanto, detrás de cada tasación subyace una controversia sobre el valor del bien entre los interesados. Sin embargo, independientemente de la objetividad y rigurosidad del tasador, siempre habrá algún grado de incertidumbre, es una condición imposible de eliminar. Muchas razones lo explican pero básicamente se circunscriben a tres ámbitos: a las particularidades de los inmuebles, a la dinámica del mercado, y a la disponibilidad de información oportuna y fidedigna sobre ambos.1 Sólo en la medida que el tasador considere y comprenda estas razones podrá actuar adecuadamente para reducir la incertidumbre al mínimo, e incluso, sacar ventaja de ella. Conocer la variabilidad probable del valor Una cuarta razón, netamente local, es que cualquiera puede desarrollar una tasación. No hay exigencias de formación y acreditación profesional ni normas para desarrollar esta actividad, si bien en la práctica los principales demandantes institucionales de este servicio entienden la tasación como una extensión natural de algunas profesiones y, por lo tanto, tienden a recurrir a profesionales con estudios relacionados con el tipo de bien
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a tasar y con una cierta experiencia en el tema puede ser un beneficio relevante para el cliente pues le proporciona flexibilidad para tomar sus decisiones. Las particularidades de los inmuebles El valor de un inmueble tiende a ser determinado por el costo de adquirir una propiedad razonablemente similar que preste los mismos servicios y que sea igualmente deseable. Por lo tanto, se mide dicho valor comparando el inmueble, en forma ordenada y sistemática, con propiedades sustitutas, similares o equivalentes funcionalmente, cuyas características y precios en el mercado son conocidos por el tasador. Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos físicos, funcionales y de localización, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad, confort, seguridad, estatus, etc., que los hacen prácticamente únicos e irrepetibles. Esta heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores. Son tantos y tan variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos, medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia de lo que sucede con la mayoría de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles urbanos no depende tanto del bien mismo y de lo que invierta en él su propietario como de su localización en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es decir, de externalidades urbanas. Además, como son bienes de larga duración, pueden entrar en el mercado tantas veces como se compren o vendan, compitiendo con productos de distinta antigüedad. El suelo, en particular, tiene una duración prácticamente infinita, por lo que su valor depende en gran medida de expectativas futuras y el futuro tiene siempre un alto grado de incertidumbre. El dinamismo del mercado En un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. El precio, en cuanto punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situación específica y circunstancial. De hecho, existen tantos precios como transacciones concretas. El mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son inciertos. Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto: los bienes no son homogéneos, su localización es muchas veces prácticamente monopólica, las externalidades están siempre presentes, no existe movilidad de factores, ni alta liquidez, el número de compradores y de vendedores es casi siempre limitado, las negociaciones de precios y condiciones de venta son largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del mercado y, al contrario, actúan siempre con un alto grado de subjetividad, etc. Sus particulares necesidades, deseos, gustos, ansiedades y temores, unos con más habilidades de negociación, poder adquisitivo, alternativas, tiempo, expectativas de ganancias futuras, etc., que otros, hacen que los precios varíen. Inmuebles con las mismas características pueden tener un mismo precio más probable (y por lo tanto, en apariencia, un mismo "valor"), pero ello no implica que sean negociados y vendidos en ese precio: diferentes personas pueden estar dispuestas a pagar distintos precios por un mismo inmueble por razones igualmente válidas y racionales, es decir, para un
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mismo inmueble podrían estar asociados varios precios. Pero los compradores y vendedores no actúan aisladamente del resto de adquirentes y oferentes sino en el contexto del mercado, compitiendo entre sí. Y dicha competencia, en virtud al propio interés económico de las partes involucradas, determina la convergencia de los precios de los inmuebles similares. Entonces, un número suficiente de transacciones tiende a indicar el consenso de compra-dores y vendedores. Dada esta incertidumbre en la actuación de compradores y vendedores, el valor de mercado no puede determinarse de forma rigurosa como un precio único y cierto, sino como una medida de convergencia estadística de los precios. El valor de mercado es "el precio más probable", no solamente por cuanto el tasador difícilmente puede conocer todos los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza aleatoria de la formación de precios, lo máximo que se puede afirmar, con determina-da probabilidad, es que el valor está dentro de determinados límites. La disponibilidad de información La tasación es un problema de información. La base de una buena tasación, cualquiera sea la metodología empleada, radica en la disponibilidad de buena información. Todos los métodos de tasación requieren datos de mercado de inmuebles comparables o equivalentes al objeto de la tasación, ya sea precios de transferencias, valores de oferta y/o de arriendos, costos de construcción, etc. Es de-cir, datos de propiedades de las cuales el tasador conoce tanto sus valores como sus características. Sin información de mercado es imposible realizar una tasación. En los datos recolectados siempre está presente la aleatoriedad, no sólo porque es propia de cual-quier mercado con oferta y demanda variables sino también por la falta de transparencia del mercado. Y donde hay aleatoriedad hay incertidumbre. A veces, la escasez de propiedades comparables con un aceptable grado de similitud con el inmueble objeto de la tasación sólo puede ser abordada mediante la ampliación del marco de referencia, lo cual obviamente implicará un mayor grado de indeterminación, un mayor margen de error en el proceso de tasación. Además, los datos no están sujetos al control del tasador, es decir, no surgen de un experimento que el tasador pueda repetir varias veces para observar algún tipo de relación o comportamiento. En consecuencia, debido a la calidad insatisfactoria de la información que dispone, datos imprecisos o distorsionados, mediciones inexactas de los atributos de los inmuebles y omisión de otros elementos influyentes en los precios pero desconocidos al capturar los datos, el tasador difícilmente puede evaluar todos los factores cuantitativos y cualitativos que influyen en el valor de un bien. Estará obligado a hacer supuestos sobre algunas características del comportamiento del mercado y a estimar el valor más probable del inmueble basándose en la limitada información con que cuenta. No es extraño, entonces, que los resultados de una tasación no se puedan predecir con precisión. Así como tampoco debiera llamar la atención, dadas las dificultades para acceder a la información, que dos tasadores enfrentados al mismo problema dispongan de diferente información y, por lo tanto, lleguen a resultados distintos. Es innegable que diferentes muestras pueden llevar a diferentes tasaciones. Sin embargo, las discrepancias deberían estar dentro de márgenes de tolerancia razonables.
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Pero la incertidumbre disminuye con la información. Mientras mayor sea el nivel de incertidumbre, mayor será la cantidad y calidad de la información requerida. Hoy en día, pese a la abundancia de datos, la información sigue siendo un recurso escaso y valioso sin el cual el tasador no puede actuar. El disponer de buena, íntegra, fidedigna y oportuna información proporciona ventajas comparativas para la adopción de decisiones de valor, de inversión y de financiamiento, entre otras, pero es insuficiente si la información no es adecuadamente clasificada, analizada e interpretada. Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles, la forma de cuantificar, calificar y relacionar los distintos factores que pueden afectar a un bien, constituye la técnica de una tasación. Pero ¿qué métodos debiera emplear el tasador para analizar estos datos y estimar el precio más probable de un inmueble?, ¿qué elementos técnicos le permiten acercarse objetivamente al valor de un bien?, ¿cómo pasa de medir y comparar los atributos de los inmuebles a medir su influencia en el valor? Si bien la experiencia es muy importante en la tasación, no siempre es posible contar con la experiencia suficiente para abordar cualquier tipo de tasación. ¿Qué sucede cuando dicha experiencia no existe?. Se pretende analizar las distintas metodologías que se aplican actualmente en el momento de realizar una tasación inmobiliaria. Analizando los “pro” y los “contra”, se trata que el tasador tenga una visión más amplia sobre el mundo de las tasaciones. Vamos a analizar muy brevemente los procedimientos más usados a la hora de realizar una tasación. Los métodos valuatorios se han dividido en dos clases: Directos (por comparación o sintéticos) e Indirectos (racionales). Los métodos por comparación estudian el bien a tasar en sí mismo con la finalidad de compararlo o hacerlo comparable con aquellos que se puedan considerar similares. Si existen características que lo diferencian, el propio método propone mecanismos para “salvar” esas diferencias y hacer comparables los bienes en cuestión. Los métodos indirectos estudian el bien a tasar al solo efecto de conocer su renta efectiva o potencial y basándose en la convicción de que el valor está directamente relacionado con esta, determinarlo. Junto con el surgimiento del método analítico apareció una hipótesis que sostenía que el método analítico era “más científico” que los métodos comparativos, y por lo tanto preferible frente a aquellos. Dicha hipótesis hoy en día insostenible; los métodos comparativos pueden llegar a fundamentarse con mayor rigor que el método analítico. Según el caso podrá utilizarse un método u otro o combinación de ambos optimizando así los resultados; es más, la determinación de un valor por mas de método le darán mayor confiabilidad al resultado. A través de los métodos comparativos se estima un “Valor de mercado” en un determinado momento o instante en el tiempo.
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Varios autores relacionan estrechamente estos métodos con el valor de mercado o “valor en venta”, al que suponen como una variable única y determinable para cada bien a tasar. En cuanto a los valores de mercado que se habrán de utilizar como base de la comparación, deberá ponerse especial atención en que estos sean el resultado de libres transacciones de compraventa, pues de no ser así, los valores a obtener a través de la comparación resultarán distorsionados debido a la inconsistencia de los valores de base respecto de los reales valores de mercado de ese tipo de bienes. METODOS DE TASACION: Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y accesorios. Es eminentemente separativo. Se opera sobre el inmueble en forma independiente: Terreno por un lado (por vía comparativa) y Mejoras por el otro [por vía comparativa o por vía específica (Se basan en el examen de las particularidades y características del bien en sí: su renta, la calidad material de las mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc)]. Se obtienen dos valores que luego se suman. Método de Comparación o Sintético: Para obtener el valor de un bien inmueble se compara con otros semejantes, siendo muy difícil encontrar muestras semejantes en algunas ocasiones. Tiene un gran grado de subjetividad. Método de Capitalización de Rentas o Racional: Este método aplica la capitalización de las rentas recibidas por la explotación de un activo inmueble para determinar su valor. Método del coste: Este método es aplicable cuando se pretende valorar el coste de la construcción de un inmueble. Pero no sirve para determinar el valor del mismo, solo para determinar uno de los parámetros que componen dicho valor que es la construcción, por faltaría valorar el suelo. Método Residual: Se suele aplicar para determinar el valor de un suelo urbanizable. Determina el valor del mismo de una forma residual, es decir partiendo de unos precios de venta estimados, se van descontando coste de construcción, gastos y beneficio de la promoción y el residuo es el valor suelo. 1 – METODO DIRECTO Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras. Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o intenciones de precios) los que se homogeneizan mediante coeficientes asimiladores (actualización, oferta, forma de pago, medidas, ubicación, esquina, topografía, etc.). Una vez que se han homogeneizado todos los antecedentes, es decir, transformarlos como si estuvieran ubicados en el tiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar el promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en
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forma directa o en forma ponderada. Se fijan límites y aquellos que estén fuera de estos límites indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a pensar que son datos que por algún motivo especial escapan al valor promedio. Se eliminan y con los restantes se realiza un nuevo promedio, que se toma como valor final a aplicar al terreno. En todo proceso valuatorio corresponde, después de determinar el valor de la tierra libre de mejoras, realizar la tasación de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo. Es de vital importancia en una valuación determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualquiera sean. De nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuación de las mejoras El valor técnico o intrínseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias (calida física, calidad funcional y depreciación) que originaron la situación física en que al presente se encuentra el inmueble. Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo, para la construcción de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realizó la obra. El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno más el valor de las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor del terreno en razón de su mal aprovechamiento. 2 – METODO DE COMPARACION O SINTETICO “Aquel que define el valor a través de la comparación con datos de mercado similares en cuanto a las características intrínsecas y extrínsecas. Las características y los atributos de los datos investigados que ejercen influencia en la formación de los precios y, consecuentemente, en el valor, deben ser ponderados por homogeneización o por inferencia estadística, respetados niveles de rigor. Es una condición fundamental para la aplicación de este método la existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado, estadísticamente, como una muestra del mercado inmobilario”. Está basado en el principio de Sustitución, permite la obtención del Valor de Mercado más probable de un bien inmueble, por comparación con los precios de venta de inmuebles similares de la misma zona. Se considera el método más preciso y objetivo, pues el inmueble a valorar se compara con precios de venta reales de inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente. Su aplicación se considera prioritaria sobre cualquier otro método, siempre que exista información suficiente de mercado. 6
Este método no está exento de subjetivismo, se puede decir que se considera el más objetivo y que proporciona los valores de mercado más probable. El Valor de Mercado así obtenido es un valor aleatorio, no determinista y se considera que tiene mas fiabilidad cuando mayor y mejor es la muestra utilizada. Para su correcta aplicación es necesario que exista un número suficiente de inmuebles comparables, cuyos precios de oferta o de venta sean conocidos por el tasador, número que determinará la fiabilidad del Valor de Mercado obtenido como más probable y que de la muestra elegida para la obtención del valor medio tipo, se excluyan aquellos bienes inmuebles que, por diferentes causas, no sean representativos del mercado de inmuebles similares, es decir no pertenecen al colectivo homogéneo comparable. 3 – PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UNA TASACION La calidad de la tasación no depende de seguir uno u otro procedimiento, sino de la calidad de la muestra elegida y de su tamaño que determinará el grado de fiabilidad del resultado obtenido. En definitiva dependerá de la calidad del profesional tasador. 3.1 – Estudio de mercado de inmuebles comparables Se estiman como comparables aquellos inmuebles cuyas características básicas extrínsecas e intrínsecas sean similares. Características más influyentes en la determinación del valor Para inmuebles de naturaleza urbana: •
Localización
•
Tipología de la construcción
•
Uso: residencial, industrial, comercia, etc.
•
Calidad de la construcción e instalaciones
•
Antigüedad y estado de la construcción
•
Luces, vistas, altura, orientación, etc.
•
Actividades molestas
• •
Superficie Fachada a la calle en locales comerciales
Para bienes inmuebles de naturaleza rural: 7
•
Localización
•
Tipología del suelo
•
Cultivos
•
Topografía, Recursos hídricos y Climatología
•
Productividad, rendimiento o renta
Elección de la muestra •
Por comparación exhaustiva
•
Por la media aritmética
•
Por regresión lineal Simple
•
Por regresión Lineal Múltiple
Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de información posible. Pero tal vez lo esencial es elegir entre los antecedentes los más representativos del segmento de mercado de que se trate y en eso el tasador es insustituible. Otra vez nos remitimos a la finalidad de la tasación: si se está haciendo un estudio para replantear por ejemplo los valores fiscales de una ciudad, es claro que se deberá recurrir a una gran cantidad de información e incluso a métodos econométricos. Pero por el contrario, si se debe tasar un caso específico, bastará con antecedentes comparables bien elegidos. Desde ya que para el control de tasaciones, las estadísticas pueden indicarnos posibles desvíos, pero en definitiva la tasación estará sustentada por los antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de "prueba", más allá de las estadísticas Dada la distorsión que producen muchas tasaciones de propiedades ofrecidas en el mercado, luego de evaluar los distintos atributos del inmueble a valuar y darles un adecuado peso ponderado a cada uno, se lo debería comparar con el valor de inmuebles similares, haciendo pesar en esta comparación la evaluación que se haya hecho del inmueble en cuestión y también la evaluación de los que se utilizan para compararlo. Ahora bien, el problema se plantea a la hora de pasar todo esto a valores concretamente. Ya que si no se cuenta con una base de datos significativa de valores "realizados" y no "solicitados", si o si se está arrastrando en la obtención de la tasación la distorsión de quienes valúan mal. Algunas consideraciones con respecto al método de valuación por comparables: - Este es el método más usualmente utilizado, pero no el único que existe.
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Inmueble a Tasar
Comparable Comparable Comparable 1 2 3 Precio de Venta $ 160050 314280 625650 Superficie m² 56 100 170 3660 Precio por m² 2858 3143 3680 - Consideramos que es el método básico capaz de brindar una buena estimación, pero Características y Cualidades Puntaje que debe ser chequeado con otros Parcial métodos para brindar un servicio de valor agregado a Homogeneizar útil a la hora de tomar8 decisiones. Ubicación 8 8 9 Orientación 8 8 8 8 Tipología 8 6 8 8 - La clave de este método está en la elección de los inmuebles adecuados que resultan Antigüedad 8 8 8 8 comparables con el que se tasa. Calidad Constructiva 8 7 8 8 Calidad de Mantenimiento 9 7 8 8 práctica7 que metodológicamente no puede dejar se hacerse es Funcionalidad- Consideramos que una 8 8 8 Visuales 8 7 las propiedades, 7 8 de ajustar adecuadamente los homogeneizar cuantitativamente a fin Iluminación comparables. 8 7 7 8 Aislamiento Acústico 8 8 8 8 Superficie del Terreno - Consideramos que 8es apto para y casas que cuentan con numerosos Superficie Cubierta 10 departamentos 9 8 comparables en el mercado. Para otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con Comercialización 8 6 7 8 Cochera 9 0 0 componentes específicos para0 su actividad, consideramos que puede resultar Piscina insuficiente Quincho Riego por Aspersión Vigulancia El coeficiente de homogeneización de cada se obtiene dividiendo el Puntaje Total 106 89 94 comparable 97 puntaje total del inmueble a tasar puntajes de los comparables. Coeficiente de Homogeneización 1.19en los respectivos 1.13 1.09 Valor Homogeneizado 3404 3544 4022 Valor m² Promedio 3657 Ejemplo Comparable 1; 3660 Valor Adoptado
Coef. Homog. 1 = 106 / 89 = 1,19 Método Comparativo por CLASIFICACION Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se han de tasar, en grupos o clases lo más homogéneos posible en función de sus características técnicas y económicas. Seguidamente se habrá de determinar valores o intervalos de valor para cada clase, basándose en datos de mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se expresarán en índices de valor por unidad de superficie (V/m² o V/Ha). Por último para determinar el valor del lote a tasar bastará con determinar a que grupo o clase pertenece y luego multiplicar su superficie por el índice antes mencionado. Cuanto más estrechos sean los intervalos de valor (más numerosas las clases) mayor será la exactitud del valor determinado, aunque siempre quedará un cierto margen para la imposición del criterio del tasador. Es importante observar que en este método se considera proporcional el incremento del valor respecto del incremento de la superficie. En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podrían dividir en función de características como zona geográfica, tipo de explotación (agrícola o ganadera), tipo de cultivo (sí corresponde), etc. En el caso de inmuebles urbanos este criterio sería de más difícil aplicación, aunque
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separando la tasación de la tierra de la tasación de las mejoras, podrían llegar a conformarse clasificaciones para el caso de la tierra que lo hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupación se podría realizar en función de: zona, regularidad, ubicación en la manzana, etc. En el caso de las mejoras el criterio se torna impracticable dada la inmensa cantidad de grupos que habría que definir, en función de las múltiples variables que influyen en el valor de estas, como por ejemplo toda la gama de categorías y destinos de las construcciones, todos los estados de conservación, etc. Método comparativo por CORRECCION Este método se basa en la asignación de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se irá corrigiendo con coeficientes que resultarán del estudio de las características del bien a tasar que se desvían de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en general serán mas de uno, actúan acumulativamente. Para la determinación de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, deberán aplicarse los coeficientes de corrección inversamente a los datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no serán en general del tipo medio. Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geográfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habrá una serie de características que les serán comunes como por ejemplo el tipo de explotación (con excepciones). Las características por las cuales se fijarán coeficientes podrán ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc. Ejemplo: Coeficientes correctores que propone Santi juárez Distancia al Núcleo Urbano
Precio por Hectárea
15 km de 15 a 20 km de 20 a 30 km de 30 a 50 km más de 50 km
P 0,85 P 0,80 P 0,80 - 0,70 P Discrecional
En el caso de predios urbanos este método es el más utilizado tanto para el avalúo de la tierra como para el avalúo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman – Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a características tales como frente, 10
fondo, superficie y ubicación en la manzana. En cuanto a las mejoras se definen las clases a través de la matriz de valores de reposición que combina la categoría y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinación estas características un valor por metro cuadrado. La determinación de ese valor se puede realizar por el método de cómputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las características por las que se corrige ese valor de reposición determinado son el estado de conservación y la edad de la construcción en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinación de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heidek. Para otro tipo de mejoras se optará por aplicar la comparación y corrección de valores de mercado o cómputos y presupuestos, según existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado. Dentro de este mismo criterio por correcciones se encuentra también la fórmula del Ingeniero Dante Guerrero para la determinación del valor del lote en zonas de muy alto valor de la tierra; este introduce un castigo al valor del lote cuando este no está aprovechado en el máximo de su potencial en cuanto a la posibilidad de edificación: (E – e) x (V – v) Vtedif = Vtbaldío [ 1 - -------------------------- ] ExV Vtedif = Valor del terreno edificado Vtbaldío = Valor del lote considerado como si fuera baldío E = Superficie edificable (suma de todas las superficies de las plantas posibles de edificar) e = Superficie efectivamente edificada V = Vida técnica previsible de la construcción v = Vida transcurrida o edad de la construcción Por último el valor del terreno mas la construcción será la suma del Vtedif mas el valor del edificio tasado. Método comparativo de los VALORES TIPICOS Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes asignados a cada una de las diferentes partes físicas o típicas en que se puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie de alguna de esas partes determinar el valor de las restantes a través de los coeficientes fijados. Por ejemplo se quiere tasar un predio rural que se dedica a tres tipos de cultivo
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diferentes: Viña, Sembrado, Pasto. Se le asignarán coeficientes a cada uno de esos cultivos según lo que indique el mercado en cuanto a la rentabilidad de cada uno de ellos; por ejemplo 100 a Viña, 80 a Sembrado y 70 a Pasto. Conociendo el precio por Ha de alguno de ellos, se determinará el valor el valor por Ha de los restantes suponiendo que estos serán proporcionales a los coeficientes fijados; por último conociendo la extensión de cada cultivo dentro del predio se determinará el valor total de cada uno y la suma de los tres será el valor del predio. Cultivo o aprovechamiento
Escala de Valor
Valor por Ha
Viña Sembrado Pasto
100 80 70
40000 32000 28000
En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y mejoras, sería muy difícil determinar coeficientes certeros que relacionaran el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que relacionen valor de mercado del terreno con valor de las mejoras para la generalidad de los casos. Método comparativo por COMPARACION ESPACIAL Se basa en la comparación del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparación se realiza estudiando una o más características comunes a los bienes en cuestión, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los índices que miden esa o esas características. Los índices se toman en general por unidad de superficie. En el caso de predios rurales las características elegidas pueden ser: producción bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas características en índices por unidad de superficie se dividirá su valor entre la cantidad de Has de cada predio. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc. Ejemplo: Supongamos una zona rural, que durante el año 2010, se han realizado seis compraventas de fincas similares. Se conocen los precio por hectárea y la producción bruta, tal como figuran en el cuadro siguiente:
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Parcela
Precio (VM) $/Ha
Producción (P) kg/Ha
1 2 3 4 5 6
170000 270000 305000 315000 310000 370000
2500 3300 3500 4300 3900 4500
Si se quiere conocer el valor de mercado, en ese mismo año, de una finca similar cuya producción bruta es de 3800 kg/Ha, se aplica la siguiente fórmula: Σ VMi VM = ------------ P Σ Pi Donde: VM : Valor de mercado en $/Ha para la parcela objeto de la valoración P : Valor de la producción en kg/Ha para la parcela objeto de la valoración VMi : Precio de la parcela “i” en $/Ha Pi : Valor de la producción de la parcela “i” en kg/Ha Sustituyendo valores: 170 +270 + 305 + 315 + 310 + 370 VM = ------------------------------------------------- 3800 2.5 + 3.3 + 3.5 + 4.3 + 3.9 + 4.5 VM = 300542 $/Ha En este ejemplo solamente se ha empleado un signo externo, pero en el caso que se utilicen más de uno, para cada una de las características o signos externos utilizados como criterios de comparación, se obtendrá un valor de mercado que puede ser diferente. El valor de mercado final que se asignará a la parcela se calculará como la media ponderada de dichos valores , de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el tasador. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con 13
ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc. Método comparativo por COMPARACION TEMPORAL Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo bien en momentos de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los intervalos de tiempo entre los que se conoce el valor y luego se realiza un promedio de estos crecimientos, con el cual se determinará el valor extrapolando desde el último valor de mercado conocido. El mismo procedimiento se puede realizar también con alguna otra característica (por ejemplo la renta) de la cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y además se conozca el valor de mercado en alguno de los momentos en que se conoce el valor que toma esa característica, de modo tal que permita obtener una relación entre el valor y la característica en cuestión (relación que se supondrá se mantiene invariable en el tiempo) a través de la cual se determinará el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la característica elegida. Este método no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran estabilidad, por cuanto los valores de mercado de bienes inmuebles a través del tiempo variarán de maneras diferentes reflejando los vaivenes del propio mercado; puede darse que en determinadas épocas acompañen la variación de algún índice en particular (PBI, IPC), para luego ir a la par de otro y en otras épocas no acompañar a ninguno. Este procedimiento, que no es un método pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningún rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador. A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basándose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparación (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoció su valor de mercado, y ponderando las características que los diferencian emite un juicio final del valor. Método ANALITICO O RACIONAL Surgió a posteriori de los métodos por comparación y se le llamo racional por el alto contenido matemático con que se presentó en un primer momento. El fundamento del método se basa en la capitalización de una renta a un determinado tipo de capitalización que determina un valor de capitalización: Vc = 100 x R / r La fórmula proviene de los préstamos de dinero a largo plazo donde Vc es el monto prestado, r la tasa de interés o tipo de capitalización (en %) y R los intereses. Si el valor de un bien de Renta R se determina aplicando la fórmula con el tipo de
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capitalización igual al de los préstamos a largo plazo, se estaría admitiendo implícitamente la hipótesis de que la inversión en bienes inmuebles sería igualmente preferible que la inversión en préstamos de dinero a largo plazo, por cuanto en ambos casos invirtiendo un capital Vc se obtiene una rentabilidad igual a R. Dicha hipótesis no se cumple porque el mercado de préstamos a largo plazo es de competencia perfecta mientras que las transacciones de bienes inmuebles suelen darse en un mercado de monopolio bilateral, además las distintas inversiones presentan características diferentes en cuanto a seguridad y a liquidez. Finalmente se concluye que el tipo de capitalización de los préstamos a largo plazo no es el mismo que estima los valores de mercado a partir de la renta. Concepto de RENTA en el método analítico Puede entenderse de dos maneras diferentes: 1) Renta efectiva o monto que paga el arrendatario del bien, o renta que podría pagarse si el bien estuviera arrendado. 2) Renta calculada si el bien es explotado directamente por el propietario La renta de un bien se puede calcular a partir de la fórmula: (I – G) = (R + B) Donde I = ingresos; G = Gastos; R = renta y B = beneficio empresarial. En esta fórmula no se incluyen los intereses de los capitales fijos, por considerar que el monto de los capitales fijos se puede sumar al valor que se obtenga por el método de la renta, para llegar al valor final. Tipo de Capitalización La elección del tipo de capitalización suele ser la clave del problema al aplicar el método analítico, y la determinación de esta está relacionada con el tema de la inversión inmobiliaria. Las inversiones inmobiliarias tienen un comportamiento peculiar respecto a los objetivos deseables en toda inversión: la liquidez es baja, la seguridad es alta y la rentabilidad es variable. Conocida y calculada la renta, el tipo de capitalización que va a estimar el valor de mercado dependerá de la seguridad y la liquidez de la inversión. A igualdad de otras condiciones el tipo de capitalización se elegirá mas bajo cuanto mas altas sean la seguridad y la liquidez. IRRACIONALIDAD del método analítico A pesar de su aparente rigidez, el método analítico presenta ciertos inconvenientes que hacen difícil su correcta aplicación, ellos son:
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a) Indefinición del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores sostienen que el valor que se estima es el valor de mercado utilizando el tipo de capitalización de los préstamos a largo plazo, otros sostienen que ese valor nada tiene que ver con el valor de mercado, y que el tipo de capitalización que estima este último solo se obtiene partiendo de datos conocidos de valores de mercado y rentas para bienes similares al que haya que tasar. b) Inexistencia de un criterio para fijar el tipo de capitalización: A lo largo del tiempo los tasadores han zanjado este problema generalmente por dos caminos. Uno de ellos es utilizando el tipo de capitalización legal que existe en ciertos países, fijado para realizar tasaciones en casos puntuales que según la ley se deben realizar por este método; el uso de este tipo de capitalización no asegura buenos resultados porque está fijado para utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y en determinadas circunstancias (p.e. ofrecimiento en venta del bien del propietario al inquilino según orden de prioridad que fija la ley). El otro camino se basa en la determinación previa del valor del bien inmueble por otro método, por ejemplo comparativo por correcciones, y conociendo el la renta elegir la tasa que se ajusta a esos valores. Se trata en realidad de una especie de trampa al solitario. c) Dificultad de desglosar la renta del término (R + B): Para determinar la renta se debe calcular previamente el beneficio empresarial, en el intento de hacerlo suele cometerse un error bastante grave que es suponer que el beneficio empresarial depende del bien inmueble que se tasa. El beneficio empresarial depende de la empresa y no de uno de sus activos como lo es el bien inmueble en que la empresa desarrolla su labor. Lo correcto sería determinar que porción del beneficio es debida al bien inmueble, de no proceder así se podría llegar a conclusiones erróneas como que un mismo bien inmueble producirá diferentes rentas, y por ende aplicando el método analítico tendría diferentes valores de mercado dependiendo de la empresa que lo explote. Procedimiento A VISTA o del LEAL SABER Y ENTENDER Este procedimiento, que no es un método pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningún rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador. A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basándose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparación (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoció su valor de mercado, y ponderando las características que los diferencian emite un juicio final del valor.
Procedimiento de LOS DIGITOS OSCILANTES
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Método SINTETICO DE COMPARACION POR RATIOS Los criterios explicados, en párrafos anteriores, de comparación de valores de mercado a través de parámetros o signos externos, no se reducen al de la proporcionalidad según la fórmula: S VMi VM = -----------S Xi Sino que existen otras expresiones correspondientes a otros criterios de comparación como son: Criterio de comparación por ratios, Criterio de los extremos y Criterio del orígen.
Criterios de los Ratios: Para la estimación del valor de mercado mediante el criterio de los ratios se aplica la formula: S (VM / Xi) VM = ------------------ X n Consiste, pues, en calcular el ratio o cociente VM / X (Valor de mercado / producción bruta) para cada una de las fincas y obtener el valor promedio. En nuestro caso, los ratios resultantes y la media aritmética son:
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Parcela
Precio (VM) $/Ha
Producción (P) kg/Ha
Ratio
1 2 3 4 5 6
170000 270000 305000 315000 310000 370000
2500 3300 3500 4300 3900 4500
68.00 81.82 87.14 73.26 79.49 82.22
Media Aritm.
78.65
El valor de mercado de la finca objeto de valoración será: VM = 78.65 x 3800 = 298870 $/Ha Criterio de los extremos: En el ejemplo anterior se disponía de una tabla de datos relativamente amplia sobre transacciones de fincas similares, sin embargo no siempre ocurre así, sino que el tasador únicamente conoce los valores extremos del intervalo, tanto para la variables Valor de Mercado como para el parámetro o signo externo que se toma como índice de comparación. Cuando sucede esto, es posible valorar una finca utilizando otro criterio de comparación más simplificado que el criterio de los ratios y el criterio baricéntrico (espacial), y por tanto, menos eficiente al generar mayor varianza sistemáticamente. En este criterio, de los extremos, se supone que exista una correspondencia entre los valores extremos (máximo y mínimo) del valor de mercado y los valores extremos (máximo y mínimo o mínimo y máximo) del signo externo de comparación. Se pueden dar los siguientes casos: VMM ---------------- XM Vmm ---------------- Xm O bien: VMM --------------- Xm VMm --------------- XM Donde: VMM : Valor de mercado máxiom VMm : Valor de mercado mínimo 18
XM : Indice máximo Xm : Indice mínimo Dependiendo de si la relación entre la variable Valor de mercado y variable explicativa es directamente o inversamente proporcional. En el caso que esta relación sea directamente proporcional la fórmula a aplicar es la siguiente: (VMM – Vmm) (X1 – Xm) V1 = VMn + -----------------------------------(XM Xm) expresión general del criterio simplificado. En el ejemplo del párrafo anterior los valores extremos de la variable Valor de Mercado eran 370000 y 170000 $7Ha, los cuales se correspondían con los valores extremos 4500 2500 kg/Ha de la producción anual bruta, respectivamente. Si se quiere estimar el Valor de mercado de una parcela cuya producción bruta anual es de 3800 kg/Ha, resulta: (370000 – 170000) (3800 – 2500) V1 = 170000 + ----------------------------------------------- = 300000 $/Ha (4500 - 2500) El criterio de los dos extremos es el único método sintético comparativo que puede ser utilizado, tanto si el valor de mercado se considera directamente o inversamente proporcional a la variable explicativa, sin necesidad de introducir índices de conversión o fórmulas diferentes que consideren esta circunstancia, como ocurre con los métodos baricétrico, de ratios o de orígen.
Método del Criterio de origen Se supone en este criterio que el valor de mercado se relaciona con el índice o signo externo según la ley algebraica lineal cuya representación gráfica es la recta que pasa por el orígen y por el centro del segmento (VMM, XM) y (VMm, Xm) lo cual implica que el Valor del mercado medio Vo, entre ambos extremos, se corresponde con el índice medio Xo. Además como la recta pasa por el orígen, a las fincas cuyo índice es muy bajo se les supone también un valor de mercado muy bajo, hasta hacerse prácticamente nulo, cosa que no ocurre en la realidad. La ecuación de la recta que pasa por el orígen de coordenadas y el punto medio de los extrmos es: Vo - O
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V1 = ------------- X1 Xo - O Además se tiene que: VMM - VMm V1 = ---------------------2
y
XM - Xm Vo = -----------------2 Que sustituyendo en la ecuación, se tiene: VMM + VMn V1 = ---------------------- X1 XM + Xm Aplicando el criterio al ejemplo anterior, se tiene: 370000 + 170000 V1 = ---------------------------- x 3800 = 293143 $/Ha 4500 + 2500
Al igual que ocurría con el criterio de los dos extremos, el criterio del orígen es menos eficiente que el criterio de los ratios y baricéntrico en el sentido que genera una mayor varianza.
Método BETA Como se dijo el método comparativo o sintético clásico explica los precios del mercado a través de unas variables económicas, convenientemente elegidas, que reciben el nombre de índices de calidad o variables explicativas. Así ocurre con generalidad en las técnicas comparativas, aunque hay que remarcar la diferencia que existe entre unas y otras en cuanto a sus hipótesis o postulados básicos. En esta metodología, la hipótesis de proporcionalidad entre signo externo y precio de inmueble, juega un rol primordial. Por lo que respecta a los signos externos en que se asienta la comparación, los métodos sintéticos trabajan unas veces con un solo signo externo y, otras veces, con varios signos. En la literatura americana y europea, se usa el análisis de regresión con este mismo propósito, relacionando ciertas variables explicativas o exógenas con el precio de mercado (variable endógena) y estimando estadísticamente una función lineal
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a partir de los datos empíricos disponibles. El método Beta constituye un enfoque alternativo dentro de las técnicas comparativas. También se llama método de las dos Betas y método de las dos funciones de distribución, lo cual se justifica, porque interviene siempre en él dos funciones estadísticas de densidad (una para los precios de mercado y otra para el signo externo) las cuales sirven como herramienta comparativa. Su ventaja principal es que necesita poca información empírica (escaso número de datos y fáciles de investigar). Otra ventaja es la rapidez de cálculo, ya sea con la ayuda de tablas, ya sea aplicando una fórmula sencilla cuando utiliza la variante que se llama de “Los dos Triángulos”. Brevemente, el método de las dos Betas se basa en lo siguiente: La variable “Valor de mercado de un inmueble” obedecerá estadísticamente a una función de distribución F. Por su parte, el índice, parámetro o variable explicativa obedecerá estadísticamente a otra función de distribución G. Se supone que las distribuciones F y G tienen forma de campana o similar (las mejores para nuestro propósito son la distribución Beta y la Triangular). Entonces, el método establece una relación entre ambas variables, que permite estimar el valor de mercado, conociendo el correspondiente valor del índice. El proceso matemático del cálculo del Valor de Mercado con la función de distribución Beta es laborioso y requiere tablas estadísticas poco manejables e inteligentes. Por ello la función de distribución Beta se transforma gráficamente en un triángulo de vértices los valores mínimo A y máximo B de las variables y el valor M de la frecuencia correspondiente a la Moda. Ello reduce los cálculos a simples operaciones matemáticas de igualdad y proporcionalidad, a la aplicación de una fórmula directa con un simple y rápido cálculo, evitándose el empleo de las tablas de la distribución estadística Beta
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Estructura de Signos Externos sin Pesos Implícitos
FRECUENCIA
FRECUENCIA Signo Externo
M’
Entorno Urbanístico Categoría económico-geográfica del municipio MÉTODO TRIANGULAR Densidad de oficinas en el área Ancho de calle Tráfico peatonal Posibilidad de estacionamiento M
Intervalo Puntuación
0 - 20 0 - 50 0 - 50 0 - 50 F’ 0 - 40
L1 125 20 40 30 25 10
Puntuación LA LM 55 20 5 10 10 10
105 20 10 25 25 25
LB 200 20 50 50 45 35
Aplicación método en la actividad inmobiliaria externos. 250 : Múltiples 85 235 signos 295 Características deldel Inmueble F Fachada 0 - 60 60 20 40 60 triangular o 10 cualquier VestíbuloCuando el Método Beta, ya sea, en su0 variante - 40 10 5 35 otra variante, se Ascensor 100 100 lleva a la práctica, rara vez ocurre que 0el- 100 tasador100 pueda0 encontrar un único índice con A’ global. B’ de conservación 0 - 100 80 una60tasación 85 100 AEstado H C H’En B validez explicativa otrasC’ palabras, en determinada es difícil encontrardeun índice que refleje por sí solo la 248 calidad 225 global 258 de 290 cada uno de los Características la oficina VAciertos casos VM particulares V1 VBtasador PersonNameProductIDLA LM LLA LM 1 índiceLB inmuebles. Sólo en el trabajará con Lun único Calidad de materiales y terminación 0 - 40 25 15 30 35 luego estos son pocos Bañossin perder fiabilidad evaluatoria. Desde 0 - 10 5 3casos7 particulares 7 VALOR DE MERCADO INDICE L (COMPARATIVO) Superficie (Pequeña, mediana, grande) 0 - 100 40 30 30 se quiere tasar un frecuentes. Por ejemplo se puede trabajar con un 20 solo índice cuando Alturainmueble de planta en caso precio que exista 0 - 30 sólo 30 0 distancias 25 25a centros urbanos cuyo deascensor mercado depende de sus Alturaimportantes. de planta en caso que no exista ascensor 0 30 0 25 0 0 Entonces, el índice único será la media ponderada de dichas distancias. Luminosidad y ventilación 0 - 20 15 10 20 15 Calefacción - Aire acondicionado 0 - 30 30 20 20 30 Ahora bien, cuando el inmueble problema es un edificio, un apartamento, un local de Aislamiento térmico y acústico 0 - 30 20 15 20 30 negocios, etc., el tasador debe contemplar múltiples signos externos, cada uno de los Flexibilidad 0 - 40 83 10 25 40 contribuye en una xpequeña medida el precio Ratio cuales (superficie útil / sup construida) 100 0 - 100a explicar 80 87 81 de 78 mercado. Así, por
ejemplo, para un edificio de oficinas se tendría, en primer
lugar, unos signos externos
75 o menos 35 50comercial 60 Distancias y comunicaciones de entorno urbanístico, como son el carácter más del barrio, el Distancia a centros neurálgicos 0 - 50 45 15 25 50 ancho de las calles, la facilidad de estacionamiento para vehículos, etc. En segundo Distancia media a paradas de omnibus 0 - 20 15 10 15 10 lugar, el tasador ten dría que considerar unos signos externos de calidad arquitectónica Distancia a boca de subterráneo 0 - 20 15 10 10 0
como son la suntuosidad de la construcción, su modernidad, etc. Por último, habría que considerar unos signos externos de distancias a centros neurálgicos de la ciudad, las estaciones de subterráneos próximas, etc.
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Estructura de Signos Externos con Pesos Explícitos
Signo Externo
Puntuación LA LM
Peso
L1
LB
Entorno Urbanístico Categoría económico-geográfica del municipio Densidad de oficinas en el área Ancho de calle Tráfico peatonal Posibilidad de estacionamiento
0,02 0,05 0,05 0,05 0,04
100 80 60 50 25
100 10 20 20 25
100 20 20 50 60
100 100 100 80 70
Características del Inmueble Fachada Vestíbulo Ascensor Estado de conservación
0,06 0,04 0,10 0,10
100 25 100 80
30 10 0 60
65 25 100 85
90 80 100 100
Todos los signos externos, cuyo número puede alcanzar una cifra alta, se deben Características de la oficina condensar en un índice único para aplicar el método Beta. La condensación se realiza Calidad de materiales y terminación 0,04coeficiente 60 40 90 75 asignando a cada signo externo un de ponderación. El índice, será Baños 0,01 50externos, 30 70 65 entonces la suma de niveles de los signos ponderando cada nivel con el peso Superficie (Pequeña, mediana, grande) 0,10 20 40 30 70 respectivo. Los niveles se llaman también puntuaciones. Los pesos o coeficientes de Altura de planta en caso que exista ascensor 100 0 85 80 ponderación se determinan por el0,03 tasador con arreglo a su experiencia. Se podría Altura de planta en caso que no exista ascensor 0,03 0 80 0 0 objetar que el uso de múltiples signos externos disminuye la fiabilidad de los Luminosidad y ventilación 0,02 75 50 100 80 resultados, ya que los coeficientes0,03 de ponderación se65fijan por el tasador sin recurrir a Calefacción - Aire acondicionado 100 65 85 una metodología sofisticada para 0,03 estimarlos. no existe una técnica Aislamiento térmico y acústico 70 Sin 50 embargo, 65 90 avaluatoria alternativa que se libre de este inconveniente y que Flexibilidad 0,04 50 25 60 75 al mismo tiempo sea capaz de construida) barajar todo el paquete de que significativamente Ratio (superficie útil / sup x 100 0,10signos 80 externos 87 81 influyen 78 sobre el precio de mercado. Distancias y comunicaciones Distancia a centros neurálgicos 0,05 90 30 50 100 sedeve la gran dificultad del método encontrar una variable Distancia media aComo paradas omnibus 0,02 75 es que 50 es75difícil80 única que explique todo el valor de la variable endógena, el Valor de mercado. Distancia a boca de subterráneo 0,02 75 50 50 90
METODOS ECONOMETRICOS – ANALISIS DE REGRESION ECONOMETRIA - Medición Económica Definición Etimológicamente significa medición económica; posteriormente se le ha relacionado con el análisis de regresión, motivo por el cual se le define como la disciplina que en el ámbito económico proporciona la metodología para medir las relaciones que existen entre un fenómeno bajo estudio y las variables que lo explican. La medición se hace con el instrumental matemático y las relaciones se verifican, generalmente, con las técnicas de la estadística inferencial. Es la herramienta utilizada por economistas, sociólogos, mercadólogos e investigadores en general para respaldar o comprobar modelos matemáticos teóricos que relacionan una variable dependiente (o explicada) por una o mas variables independientes (o explicativas). En un sentido más técnico es una rama de la Teoría Económica que mediante procedimientos estadísticos y matemáticos relaciona series temporales de información
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o datos numéricos, con el objeto de determinar vínculos presentes entre variables, de manera que se determina las relaciones directas o inversas de las mismas, siempre basado en un modelo conceptual de teoría económica, por ejemplo la relación inversa entre los precios y la demanda (a un mayor precio una menor demanda y viceversa). En este contexto es necesario plantear el término de modelo económico, y se puede decir que son simplificaciones teóricas de abstracciones de la realidad, expresadas mediante una relación funcional de una variable dependiente y una o más independientes. Al aplicar métodos estadísticos, como correlación y regresión, a un modelo matemático de teoría económica, se esta efectuando un análisis econométrico y por tanto se busca dar validez a la teoría con la técnica inferencial probabilística y sus respectivas pruebas de hipótesis estadísticas, que den la aproximación numérica de la certeza del modelo. La principal utilidad de esta técnica se encuentra por dos vías: A) Por un lado se comprueba los supuestos teóricos-matemáticos de un modelo basado en una realidad B) Y por otro se genera la posibilidad de realizar proyecciones para eventos futuros y por lo tanto se tiene información adecuada para la toma de decisiones y diseño de políticas o acciones preventivas o correctivas según sea el caso, siempre y cuando, el modelo posea validez estadística, probabilística y sobre todo teórica. La aplicación de esta técnica económica se originó a partir de la dificultad de asignar valores numéricos a las relaciones teóricas de las funciones matemáticas generadas para cada modelo económico, el cual además se basa en ciertos supuestos que restringen la influencia de variables exógenos. Análisis de Regresión El análisis de regresión es una técnica estadística que se orienta a estimar la influencia de ciertas variables (llamadas explicativas o exógenas) sobre otra variables, llamada endógena o explicada. En tasación urbana la variables endógena es el precio unitario (generalmente por metro cuadrado) de un inmueble, mientras que las variables exógenas son signos externos de calidad. En este sentido, el análisis de regresión responde a un criterio comparativo, lo mismo que las técnicas sintéticas y el método Beta. Sin embargo, existe una diferencia esencial entre la regresión y las otras técnicas. En la regresiones establece una relación funcional entre el precio unitario del inmueble y las variables explicativas, ajustando estadísticamente la correspondiente ecuación a una nube de puntos testigos. La relación funcional(ecuación de regresión) suele tomar la forma lineal: y = a0 + a1 x1 + a2 x2 + . . . . . . + an xn donde:
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y = Precio del inmueble por metro cuadrado x1 = variable exógena o signo externo número 1 (p.ej.: ubicación del inmueble) x2 = variable exógena o signo externo número 2 (p.ej.: aspecto arquitectónico) .......... xn = variable exógena o signo externo número n (p.ej.: distancias a centros) a0 = término independiente o constante de la ecuación a1, a2,. . . ., an = coeficientes de las variables exógenas Como se ve, la ecuación sólo contiene variables lineales. Sin embargo se utilizan a veces ecuaciones de regresión con variables cuadráticas, variables raíz cuadrada, variables de potencia 2/3, etc. Un ejemplo de estos modelos no lineales es la ecuación: y = a0 + a1 x11/2 + a2 x22 + a3 x32/3 La forma lineal tiene como principal ventaja su sencillez operativa. Sin duda es la más usual, ya que, en multitud de escenarios se revela capaz de reflejar la relación entre precios y signos externos con una aproximación suficiente para los intereses del tasador. El empleo de ecuaciones no lineales se limita a escenarios donde el precio crece (o decrece) al crecer (o decrecer) algún signo externo pero siguiendo líneas curvas. Cuando sólo se contempla una variable exógena la regresión se llama simple (se ajusta una recta a una nube de puntos) , en contraposición a la regresión múltiple donde se estudia el efecto combinado de varias variables explicativas (se ajusta un plano o a un hiperplano cuando hay más de dos variables exógenas). A partir del supuesto de la racionalidad en el comportamiento del mercado inmobiliario (pues, en caso contrario, cualquier tasación sería aleatoria e inútil), conviene recordar tres hipótesis en que el tasador se basa para medir el valor de mercado de un inmueble: •
dado que el Valor de Mercado se define como "el precio más probable”, en su medición se deben aplicar procedimientos estadísticos;
•
el valor asignado por el mercado a un bien raíz está relacionado con las características y atributos asociados a dicho inmueble; y
•
los valores de los inmuebles no se distribuyen de manera aleatoria en el espacio urbano sino que presentan algún tipo de asociación espacial y temporal. Inmuebles cercanos, en general, tienden a tener atributos y valores parecidos, 26
sin perjuicio de reflejar la heterogeneidad que presenta el espacio urbano. El tasador puede acercarse a un resultado técnicamente objetivo, a través de los datos y su análisis. Parte importante de la información que maneja, incluyendo el valor mismo, es numérica y, por lo tanto, factible de analizar estadísticamente. El adecuado uso de las herramientas estadísticas y econométricas, muy simplificado con el desarrollo de la informática, permite no sólo una mejor medición sino también un mayor conocimiento de los factores relevantes en el valor de un inmueble. La esta-dística provee al tasador de un conjunto de técnicas para la organización, análisis e interpretación de los datos que facilitan tomar decisiones razonables y llegar a conclusiones válidas basadas en tales análisis. Pero si la información básica es incorrecta, incompleta o de difícil cuantificación, emplear posteriormente herramientas matemáticas o estadísticas complejas pasa a tener una importancia secundaria. Análisis estadístico para la tasación Sin información no hay tasación; por lo tanto, la captura de datos de mercado es fundamental, particularmente de aquellos que, con su variación, permitan explicar o medir los valores de los inmuebles. Todo parte de disponer de una buena base de datos, donde se registren prolijamente las observaciones y se detallen sus atributos. Como la captura de datos es un proceso difícil, lento y muchas veces caro, el esfuerzo debe centrarse en capturar lo esencial de cada inmueble, aquellos atributos que lo singularizan, definen y diferencian de los otros, permitiendo formarse fácilmente una idea global del bien. Las características que más influyan en el valor de los inmuebles, las más relevantes en las decisiones de los actores del mercado, orientan y definen los criterios iniciales de la captura de datos. Estos datos tienen sentido y eficacia sólo si se procesan, analizan y evalúan sistemáticamente. Una masa grande y desorganizada de datos es prácticamente inútil. De hecho, lo primero que se tiende a hacer es calcular la media de los valores de los inmuebles similares, como el valor más representativo de la muestra. Sin embargo, esta acción que parece ser tan lógica es insuficiente (y también la pueden hacer los clientes) pues no representa adecuadamente la variabilidad de los precios que se observan en el mercado ni la probabilidad de ocurrencia de esos valores. Es más, dada la finalidad de la tasación puede que la media no sea el valor más importante y, por lo tanto, haya que complementar-la con otras medidas estadísticas. Precisamente, la existencia de diferencias en los precios de mercado entre bienes comparables, similares si no iguales, situación propia de cualquier mercado dinámico, impide la aplicación directa de la media sin considerar, al menos, la dispersión de los datos de la muestra, es decir, la cantidad de variación o diseminación de los datos respecto a la media. Esta dispersión dependerá de cuán representativa haya sido la muestra utilizada y es una medida de la incertidumbre que existe sobre el valor, pues no es posible más precisión dadas las evidencias de mercado disponibles. Conceptualmente, en términos estadísticos, la media representa el valor de cada inmueble de la muestra si todos fuesen exactamente iguales. Pero una muestra así es casi imposible de encontrar en el mercado inmobiliario, no se ajusta a la realidad. Por lo tanto, en una tasación no basta calcular la media y algunas medidas de dispersión de
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las observaciones de una muestra de mercado. Hoy día, con las capacidades de cálculo de los PC es muy fácil efectuar esas operaciones, sin importar la cantidad de datos procesados. Asimismo, cada vez es más fácil capturar masivamente datos desde internet, aumentando los riesgos de tener información errónea y resultados equivocados. Estas medidas estadísticas simultáneamente muestran y ocultan aspectos de los datos estudiados, especial-mente cuando los bienes son muy heterogéneos, por lo que el tasador debe analizar cuidadosamente la muestra y no puede obviar algunos pasos esenciales en el proceso de tasación: •
Verificar la consistencia de la información, depurándola de aquellos datos que se desvían en ex-ceso del resto de los valores por alguna causa y que, por ende, pueden distorsionar los resulta-dos de los análisis. Son valores anormales, no representativos de la tipología, que pueden indicar que se trata de inmuebles con características muy diferentes al que se está tasando, ventas entre partes relacionadas, o que se están produciendo cambios inesperados en el mercado, u otra situación que el tasador debe detectar. Si se analiza detenidamente la causa de esta desviación, se encontrará casi siempre alguna característica atípica o anormal del inmueble que explica esta desviación y, en consecuencia, su exclusión de la muestra.
•
Los datos deben ser adecuadamente analizados, “desmenuzados” por el tasador, para lo cual ayuda la estratificación de la muestra en categorías o conjuntos más o menos homogéneos según diferentes criterios de segmentación del mercado y similitud de los inmuebles a partir de sus características más relevantes tales como tipologías inmobiliarias, localizaciones, fechas, etc. Los datos de la muestra deben ordenarse, delimitarse, clasificarse y cruzarse entre sí, generando tablas que permitan ver los números desde distintas perspectivas, algunas más adecuadas al problema de tasación a resolver que otras. Siempre cabe la posibilidad de encontrar nuevas “estructuras” subyacentes en los datos analizados o patrones de comportamiento: por sectores (barrios, comunas, etc.) y períodos de tiempo (meses, trimestres, años, etc.)
• •
por sectores y rangos de precios,
•
por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construcción, o de ambos,
•
por rangos de superficies y de antigüedad de lo construido,
•
por n° de dormitorios y baños, etc.
Una vez obtenida la media y conocida la frecuencia y dispersión de los datos muestrales, surgen algunas preguntas como: ¿Cae la variabilidad dentro de límites razonables o es tan grande que merece atención especial? ¿Qué motiva esta variación? ¿Puede ser controlada o prevista? ¿Cuán representativa del mercado es esta media obtenida de una muestra de 28
observaciones del mercado? ¿Con qué grado de confianza o de probabilidad se puede decir que el valor medio obtenido de la muestra es el verdadero valor o el valor de mercado más probable del inmueble?, y ¿Cuál es la franja de valor o entorno dentro del cual se encuentra – y puede variar – dicho valor más probable con un cierto grado de confiabilidad, dadas las características de la muestra de valores de mercado? Por lo cual el tasador debe determinar el grado de confianza del valor final y el margen de variación aceptable que este valor puede tener. El valor de mercado no es sólo el precio más probable sino todos los precios posibles. De ahí que para ser cuantificado con precisión requiera (aunque no sea habitual en la práctica de la tasación) más que un único valor, el "más probable", un umbral de probabilidad o rango de valor, el cual puede definirse estadísticamente con rigor. Es una cifra que depende de los datos muestrales obtenidos para cada tasación, del tamaño de la muestra; no se define según los valores extremos de la muestra (máximo y mínimo) ni es una cifra constante definida a priori por el tasador, como muchas veces se estila. Con ello, el tasador puede acotar el grado de error de sus predicciones evitando dar una falsa sensación de certeza. Conocer la variabilidad del valor y el margen error de su estimación puede ser, más que una limitación, un beneficio relevante para el cliente que debe tomar decisiones pues permite ponderar adecuadamente el verdadero alcance del valor determinado y facilita la respuesta a interrogantes como ¿qué flexibilidad tiene para negociar?, ¿en qué rango de precios puede operar?, ¿cuánto más o menos es razonable ofrecer por la propiedad que se quiere adquirir? o ¿en cuánto menos se puede esperar recibir ofertas por el inmueble que se requiere vender?, etc. Es decir, según sea la finalidad de la tasación puede requerirse que el margen de error se sume o se reste, que el valor de tasación definitivo esté más cerca de alguno de los límites de la franja que de la media. Por ejemplo, si se trata de una tasación para una compra, al sumarse se estaría indicando el monto máximo que debiera pagarse en la compra, y si se resta sería el mínimo que debiera esperarse pagar en la compra. En casos de expropiación se debería sumar para asegurar la posibilidad de reemplazo que supone la indemnización; pero en caso de tasaciones para garantías hipotecarias, se resta porque es lo mínimo que se obtendría en caso de ejecución por deuda. Análisis de regresión para la tasación Dada la heterogeneidad de los inmuebles, a estas alturas del desarrollo profesional de la actividad de la tasación es objetable, o al menos dudoso, todo informe que partiendo de un análisis de valores de mercado de una muestra de propiedades comparables se limite a establecer simples “medias” y a cuantificar el grado de dispersión de los valores, sin homogeneizar la muestra en base a métodos transparentes y contrastables. Las diferencias entre la propiedad a tasar y aquellas estimadas comparables obligan al tasador a “homogeneizar” o ajustar los valores de la muestra. Se trata de obtener los valores que tendrían las comparables si tuvieran las mismas características que el inmueble a tasar. La medición o cuantificación de estos ajustes es, probablemente, la 29
etapa más compleja y difícil del proceso de tasación y, al no disponerse de datos y mediciones precisas, responde, en gran parte, a la propia experiencia del tasador, lo cual puede ser no sólo poco preciso sino también subjetivo y difícil de explicar. En todo caso, cualquiera que sea el ajuste, siempre resulta un mejor valor que sin ajuste. Una herramienta eficaz para determinar dichos ajustes, y no demasiado compleja de usar, es el análisis econométrico. Este permite medir cómo varía el valor de un inmueble al cambiar la cantidad y calidad en que se encuentra presente cada uno de sus principales atributos. Una gama de indicado-res estadísticos y gráficos indican al tasador cuán aceptable o no es el resultado de este análisis y qué variación del valor es explicada por el modelo de regresión obtenido. Al cuantificar el aporte de cada una de estos al valor de los inmuebles se obtienen los ajustes a aplicar en el proceso de homogeneización, con varias ventajas: •
Es un proceso objetivo, sin observaciones subjetivas de los tasadores, proporcionando un respaldo lógico y numérico a las conclusiones del tasador, factibles de contrastar por otros expertos.
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Permite incorporar simultáneamente al análisis a muchas variables explicativas del valor, y descartar aquellas irrelevantes o escasamente significativas pero que complican innecesariamente el trabajo, lo que evita la redundancia o duplicidad de los ajustes (multicolinealidad, en términos estadísticos).
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No necesita mayor recogida de datos que en el proceso artesanal y permite trabajar con muestras de bienes heterogéneos.
Una vez homogeneizada una muestra, la media sí puede ser considerada representativa de ella. Con este tipo de análisis el tasador no se concreta exclusivamente a medir el valor de un bien, sino también entender las razones del valor, detectar los factores de valorización así como relaciones de causalidad entre dichos valores y las distintas características de los inmuebles, a fin de establecer modelos de comportamiento del mercado. En la medida que lo logre será más idóneo para posteriores tasaciones, especialmente aquellas en que cuente con poca información de mercado. Pero no es una panacea; el tasador debe analizar los resultados relacionándolos de un modo sensible con los antecedentes teóricos y el conocimiento del comportamiento de la economía y del mercado inmobiliario. Salvo errores mayores, un análisis de regresión siempre dará resultados numéricos pero esto no quiere decir que dichos resultados sean razonables ni correctos. Ventajas y desventajas operativas de la regresión Como instrumento analítico la regresión se muestra superior a los métodos comparativos que se han visto. La razón de esta superioridad estriba en que la regresión puede estudiar combinadamente la influencia de múltiples variables explicativas sobre el precio unitario de ll inmueble, sin introducir hipótesis poco realistas de proporcionalidad, de efecto, este último, que caracteriza a las técnicas sintéticas. Sin 30
embargo, la regresión no deja de presentar ciertos inconvenientes prácticos cuando se aplica a la tasación de inmuebles. a) Como se ha dicho, la regresión, aunque sea lineal, evita la hipótesis de proporcionalidad que es escasamente plausible. No hay proporcionalidad entre las variables ya que lo impide el término independiente. b) Una ventaja de la regresión múltiple sobre el método Beta radica en que la regresión combina diversas variables explicativas en el modelo estadístico. Por el contrario, el método Beta sólo es capaz de trabajar con un único signo externo. Cuando el tasador quiere considerar la influencia de distintos signos externos aplicando el método Beta, tiene que recurrir a baremos (TABLAS) sobre los diferentes signos. Con estos baremos se obtiene un índice único a partir de ponderaciones que midan la importancia relativa de dichos signos externos. Estos baremos son un instrumento extraño al análisis estadístico, ya que han sido elaborados atendiendo meramente a la práctica pericial. El análisis de regresión recurre en menor grado a ponderaciones introducidas desde fuera del modelo estadístico. Por lo que respecta a las variables exógenas como magnitudes agregadas, el análisis de regresión se limita a interrelacionar matemáticamente los valores observados de dichas variables y de la variable endógena. Desde este punto de vista el análisis de regresión funciona más objetivamente que los otros métodos comparativos. c) El análisis de regresión proporciona estimaciones sobre la fiabilidad de sus propios resultados. Estas estimaciones se realizan mediante el error estándar, el coeficiente de determinación y los llamados contrastes de hipótesis (t de Student F de Fisher) d) Sin embargo, el análisis de regresión requiere un banco de datos que no siempre se encuentra a disposición del tasador. Cuantas más variables explicativas se introduzcan en la ecuación de regresión, tantos más inmuebles testigos son necesarios para lograr una cierta fiabilidad en los resultados. Esta circunstancia implica un serio inconveniente práctico para la regresión. Conclusiones La sociedad exige al tasador cada vez mayor precisión, objetividad y transparencia en sus estimaciones del valor de los inmuebles ya que de ello pueden depender decisiones relevantes. Dada la natural variabilidad de los valores de mercado, el tasador no sólo debe dominar los conceptos y metodologías propias de la tasación sino que también debe disponer de una gran base de información concreta y actualizada de ofertas, ventas, arriendos y costos de inmuebles en el mercado donde trabaja. Las estimaciones del tasador serán tan buenas como los datos en que se apoyan. Toda esta información requiere un proceso riguroso y sistemático para ser indagada, clasificada, analizada y evaluada, proceso que, en gran parte, constituye la técnica de una tasación. Para que este proceso sea eficiente, el tasador debe observar y estudiar con profundidad y constantemente el funcionamiento de la ciudad y del mercado inmobiliario, detectando y registrando sus señales en bases de datos inmobiliarias, clasificadas bajo conceptos precisos, que le permitan disponer de información oportuna, confiable y relevante para respaldar sus proposiciones de valor. Un adecuado dominio de la estadística es indispensable para analizar y evaluar 31
correctamente dicha información y disminuir la incertidumbre, limitando así al máximo la arbitrariedad o subjetividad en el proceso de tasación. A partir de una muestra es posible calcular una serie de indicadores estadísticos que enriquecen el conocimiento del mercado del tasador: dispone no sólo del valor medio de esa muestra (con todas sus limitaciones) sino que puede establecer el margen de error de su estimación de dicho valor como el “precio más probable” del inmueble a tasar, dada la variabilidad y dispersión de los datos. Para que estos resultados tengan validez, el tasador debe verificar los datos y depurar aquellos que se desvían en exceso de los valores medios pues son valores anormales, no representativos de la tipología por alguna causa y, por tanto, distorsionan el resultado. Sin embargo, no es suficiente. No basta en una tasación calcular la media y algunas medidas de dispersión de las observaciones de una muestra de mercado, no sólo porque también lo puede hacer el cliente sino porque estas medidas estadísticas simultáneamente muestran y ocultan aspectos de los datos estudiados que pueden originar decisiones erradas si el tasador no los detecta y analiza. Los datos deben ser adecuadamente analizados desde distintos puntos de vista, para lo cual ayuda agruparlos, según criterios de segmentación del mercado y homogeneidad de los inmuebles, y cruzarlos entre sí, generando tablas estadísticas cuyos promedios serán más adecuados al problema de tasación a resolver que la media de toda la muestra y facilitan la detección de valores anormales. Por otra parte, como en el mercado inmobiliario los bienes son heterogéneos y los inmuebles comparables no son idénticos al que se debe tasar sino solamente similares, el tasador está obligado a “homogeneizar” o ajustar los valores, corrigiendo las naturales diferencias entre los inmuebles comparables y la propiedad a tasar. La medición o cuantificación de estos ajustes se facilita con las herramientas econométricas. Entre otras, los análisis estadísticos y econométricos deparan las siguientes ventajas: •
Limitan enormemente las apreciaciones subjetivas del tasador, las que se reducen a la evaluación de la bondad de los resultados obtenidos. El resultado deriva de datos concretos del merca-do y métodos objetivos de análisis que pueden ser verificados por otros expertos.
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Cuantifican el grado de dispersión de la muestra, lo que permite apreciar la representatividad o no de la misma, y determinar el grado de confianza estadística de los valores obtenidos.
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Permiten entender y explicar el valor de un inmueble, y sus variaciones, considerando la interacción simultánea de muchas variables (características o atributos de los inmuebles), y determinar el peso que cada una tiene en la formación del valor final.
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A su vez, esto permite tener un modelo válido de homogeneización de comparables y predecir con precisión razonable el valor del inmueble, mientras no se produzcan cambios significativos en los precios de mercado y en la estructura de relaciones entre las variables explicativas y dichos precios.
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Miden con precisión el grado de correlación existente entra las variables formadoras del valor de los inmuebles.
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Facilitan la detección de datos atípicos obtenidos del mercado, que no explican correctamente su valor o que se hallan fuera de la dinámica normal de mercado.
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Posibilita enfrentar algunas tasaciones donde la información de mercado es escasa o nula, si las características de las propiedades a tasar se encuentran dentro del rango de las estudiadas.
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No precisan de muestras con un número muy elevado de observaciones ni que estas se refieran a inmuebles homogéneos, lo que facilita la creación de las bases de datos y economiza su mantenimiento.
Hoy es sumamente sencillo efectuar análisis estadísticos y econométrico con las actuales aplicaciones informáticas, como Excel, por ejemplo, no sólo por la rapidez en la realización de cálculos sino porque no se requiere dominar las complejas fórmulas matemáticas involucradas y porque parte importante de los análisis estadísticos se puede efectuar gráficamente, facilitando la comprensión e interpretación de los resultados. Y también es más fácil equivocarse. No debe confundirse “calidad” o “exactitud” de la tasación con “complejidad matemática”. No se trata sólo de obtener resultados a partir de técnicas más o menos complicadas, sino de lograr un mayor conocimiento de los factores relevantes en el valor de un inmueble. Realizar aplicaciones matemáticas sofisticadas sin conocimiento de tasaciones, de la ciudad y del funcionamiento del mercado inmobiliario es tan peligroso como ignorar la existencia de estas herramientas para el tratamiento de los datos. Como en el estudio de una tasación difícilmente se contará con toda la información necesaria en cantidad y calidad, ni se podrán considerar todas las variables que influyen en el valor de mercado de un inmueble, es indispensable que el tasador interprete críticamente los resultados estadísticos y econométricos, los cuales pueden ser totalmente erróneos si el proceso y el modelo fueron mal plantea-dos o los datos básicos son incorrectos. Sólo una correcta lectura e interpretación de los resultados indicará si éstos son consistentes con el mercado. En este sentido, el conocimiento, la experiencia, la capacidad de análisis y la sensibilidad del tasador siguen siendo insustituibles. Pero estas son limitaciones prácticas; en ningún caso significa que la estimación del valor de un bien sea una actividad subjetiva. Todo lo contrario, el proceso de tasación debe ser lo más objetivo y transparente posible. La aplicación de estos conocimientos y metodologías permiten mejorar este proceso y profundizar el conocimiento del mercado, optimizando el procesamiento y análisis de la información disponible, en aras de una mayor fiabilidad y transparencia en las decisiones del tasador en el momento de determinar el valor de un inmueble. Si bien el grado de profundidad en la aplicación de estas metodologías dependerá, entre otros, de la información disponible, el plazo para efectuar la tasación y, también, de los costos involucrados, el tasador no puede olvidar que las tasaciones se solicitan para una diversidad de objetivos importantes para sus clientes. Por lo tanto, necesitan un trabajo diligente, prolijo, un buen análisis de la
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información disponible y una adecuada fundamentación de los resultados. En particular, no puede dejar de señalarse que una limitación seria en la aplicación de estas técnicas estadísticas y econométricas es su incapacidad para captar un aspecto básico en el valor de un in-mueble: su localización. Es muy complejo cuantificar las variables espaciales, aunque sea relativa-mente fácil visualizarlas sobre un plano, para incorporarlas en los análisis estadísticos y, en general, no se pueden incluir adecuadamente en un análisis de regresión clásico. Para superar esta deficiencia se requieren metodologías especiales como la econometría espacial y la geoestadística, y el apoyo de programas informáticos especializados como los sistemas de información geográfica (SIG), que escapan al objetivo de este trabajo. Estas nuevas metodologías proporcionan otras visiones que ayudan a entender el fenómeno del valor de los inmuebles en el espacio y, por lo tanto, deberán ser incorporadas paulatinamente al instrumental de trabajo del tasador. Sin embargo, queda mucho por investigar y desarrollar para que su uso sea práctico y esté al alcance del tasador.
NORMAS IRAM ARGENTINA En la Argentina el Instituto Argentino de Racionalización de Materiales (IRAM) a través del Subcomité de Tasaciones, y tomando como esquemas originales los preparados por el Cuerpo Técnico de Tasaciones, dictó diversas normas sobre tasación científica metrológica normalizada. Se enumeran a continuación: •
Norma IRAM 34851 – 1996 – Tasaciones Vocabulario
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Norma IRAM 34852 – 1996 – Tasaciones Simbología
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Norma IRAM 34853 – 1996 – Tasaciones Principios Generales
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Norma IRAM 34854 – 1996 – Tasaciones Planilla Universal de Cálculo
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Norma IRAM 34855 – 1997 – Tasaciones Relevamiento de los datos y del problema
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Norma IRAM 34856 – 1998 – Tasaciones Tablas y gráficos cuantificadores
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Norma IRAM 34864 – 1996 – Tasaciones Bienes Inmuebles en general 34
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Norma IRAM 34869 – 1996 – Tasaciones Muros divisorios de predios (medianería)
La etapa más avanzada en la tasación metrológica es la sujeta a formalización, esto es la utilización de un lenguaje formalizado en reemplazo del lenguaje habitual, lo cual facilita a su vez el procesamiento informático por facilitar el acceso al lenguaje máquina. La Argentina es el único país del mundo que ha encarado la normalización ISO con sentido formalizado, mediante planillas codificadas de relevamiento y de cálculo, aunque ésta es una tarea formidable que recién comienza y cuya concreción demandará grandes esfuerzos (entre ellos, los de neutralizar la acción negativa de los necios, aquejados por su prejuiciosa pereza mental). Algunas de las ventajas de la tasación metrológica normalizada y formalizada son: a) supera los idiomas nacionales; una planilla puede ser confeccionada por un finlandés, pensada en finlandés, y leída por un argentino en español (algo parecido a lo que ocurre con las fórmulas matemáticas y químicas). b) exige una profundización de los conceptos que garantiza un nivel de excelencia (real y no meramente publicitario). c) facilita la auditación, esto es el control por un tercero de la tasación realizada (de hecho, las planillas formalizadas tuvieron su origen en necesidades de auditación, para la tarea de los revisores del Cuerpo Técnico de Tasaciones). d) permite pasar del lenguaje formalizado al lenguaje habitual, tránsito hasta tal punto más fácil en este sentido que en el inverso que una consultora argentina desarrolló un programa de computación por el cual, llenado la planilla IRAM-ISO, se obtiene con sólo apretar un botón el informe correspondiente, listo para imprimir, en diferentes niveles de complejidad y para diferentes tipos de destinatarios (judicial, administrativo e) La inserción en la metrología, a fuer de sólido fundamento científico, induce todo un nivel científico de tratamiento, materializado por ejemplo en: 1) Capitalización continua empleando cálculo diferencial e integral. 2) Cálculo matricial, en las regresiones. 3) Regresión poligonal. 4) Consideración del libre albedrío en la fundamentación y del comportamiento racional basado en consideraciones estadísticas. 5) Teoría de las variables regionalizadas. 6) Análisis factorial y análisis discriminante. METODOLOGIA DE LOS PRECIOS HEDONICOS Aspectos teóricos
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A diferencia de la mayoría de los bienes económicos, las viviendas se caracterizan por ser bienes heterogéneos que poseen una diversidad de atributos físicos, funcionales, de localización y de durabilidad, a la vez que proveen una gama de servicios, como confort, seguridad, proximidad al empleo y medios de transporte, etc., que las hacen prácticamente únicas e irrepetibles. Sin embargo, como lo que se tranza en el mercado es el bien compuesto, esto es, la vivienda incluida la “canasta” de atributos que la componen, no es posible observar los precios, o valoraciones marginales, objetivas de cada uno de ellos. Debido a esta particularidad, es interesante conocer cuál es el precio implícito (precio hedónico) de cada uno de los atributos que conforman la vivienda. Este método parte de la idea de que el conjunto de características que componen un bien heterogéneo tienen un reflejo en su precio de mercado. Por ello, se asume que el precio de dicho bien puede ser descompuesto en función de sus diferentes atributos y, por tanto, se puede asignar un precio implícito a cada uno de dichos atributos una vez estimada la ecuación de precios hedónicos. Por ejemplo, pensemos en el caso típico de una vivienda. El precio de ésta dependerá de sus características estructurales (superficie, número de habitaciones, si tiene garaje o no), de su edad, de dónde esté localizada (distancia al centro de la ciudad, distancia a al colegio más cercano, etc.) y de las características ambientales del entorno (distancia a un parque, vistas a un parque o al mar, niveles de ruido, etc.)
Pi = f x1, x2, x3, . . . xn x1 = características estructurales (Superficie, nº habitaciones, garaje, etc.) x2 = características de localización (Distancia al centro de la ciudad, distancia al colegio más cercano, etc.) x3 = características ambientales (Distancia al parque más cercano, nivel de ruido, calidad aire,) La derivada parcial del precio con respecto a un atributo concreto nos dará la disposición a pagar por un incremento marginal en dicho atributo. Imaginemos que X31 es la distancia a un parque, entonces: ∂Pi/∂ x31 Esta derivada nos indica cuánto estaríamos dispuestos a pagar por tener la vivienda un metro más cerca del parque. Ampliando, la Teoría de Precios Hedónicos pretende explicar el valor de un bien raíz, entendido como un conjunto de atributos (superficie, aptitud de uso del suelo, calidad de la construcción, diseño interior y exterior, áreas verdes, ubicación, características del vecindario, etc.), en función de cada uno de ellos, obteniendo sus respectivas
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valoraciones y, por ende, demandas implícitas. En otras palabras, la teoría permite identificar la importancia relativa de cada atributo en el valor asignado por el mercado a un bien raíz, mediante lo cual es posible determinar cómo cambiará dicho valor al variar la cantidad y calidad en que se encuentra presente cada uno de estos atributos, y consecuentemente, predecir precios. La metodología consiste en construir un modelo econométrico que explicite la relación funcional entre el precio del bien raíz y sus respectivas características, dotarlo de información estadística y aplicar regresión, procesando luego los resultados de manera de estimar la valoración implícita por cada atributo. Es decir la técnica de precios hedónicos consiste en estimar econométricamente ecuaciones que tienen como variable dependiente el precio del bien o servicio en cuestión y, como regresores, los atributos o características del mismo. La idea central es que los atributos no se transan explícitamente en los mercados sino que componen un paquete de características que se transfieren junto con los derechos de propiedad del bien o servicio. La teoría de la valoración de la tierra establece que, para un dado lote, el precio de mercado dependerá de dos tipos de factores: •
aquellos que son propios del terreno y no dependen de la zona en que se encuentran, tales como la ubicación de la manzana, localización de la zona, geometría parcelaria, dimensiones lineales, angulares y superficiales, calidad del suelo y bondad de su Título (factores intrínsecos); y
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aquellos otros que valorizan el terreno y son propios de la zona dentro de la cual se ubica el terreno (factores extrínsecos). Entre éstos se cuentan la topografía del lugar, el nivel de los servicios públicos y obras de infraestructura en general, el uso y destino preponderante del suelo y las restricciones por los Códigos de Planeamiento.
Por lo tanto, cada terreno tendrá un valor de mercado que dependerá de un conjunto de calidades de atributos cuyo rasgo más saliente es que esos atributos no se transan explícitamente en varios mercados sino conjuntamente en un mercado bien integrado. Para determinar cuales son los atributos verdaderamente relevantes para cada ciudad o pueblo, la técnica utilizada es un análisis de regresión de corte transversal en el que la variable dependiente es un vector de los precios de mercado y las variables independientes una matriz de atributos seleccionados mediante algún criterio. La metodología estándar proporciona una ecuación hedónica de precios que capta el efecto de los distintos atributos individuales de un inmueble en la determinación de su valor de mercado. La forma general del modelo utilizado es la siguiente: P = f (I, V, U, Z, S, E; w) (1) La variable P corresponde al precio del bien raíz, el cual se asume está determinado
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por los argumentos de la función f. Normalmente se tiende a privilegiar el uso de esta variable como el precio por metro cuadrado en lugar del precio total del inmueble, siguiendo la indicación teórica (corroborada por la experiencia empírica) de que la superficie de éste ejerce una fuerte influencia como variable explicativa del valor del metro cuadrado. Los argumentos de la ecuación hedónica de la ecuación se agrupan en seis categorías: •
I : características inherentes al inmueble (superficie construida, superficie del terreno, aptitud de uso del suelo, aspectos de arquitectura y diseño interior, equipamiento interior, número de habitaciones, calidad de los materiales, etc.).
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V : características del vecindario (nivel socioeconómico, tipo de residentes, seguridad, etc.).
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U : características de ubicación del bien raíz (área residencial, área industrial, distancia geográfica y accesibilidad a centros de importancia, etc.).
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Z : características determinadas por la ubicación del inmueble dentro del Plano Regulador de la ciudad (zoning) (densidad de la construcción, tipos de actividades y usos del suelo permitidos, etc.).
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S : características determinadas por el nivel de equipamiento exterior, servicios e infraestructura que recibe el inmueble (agua, alcantarillado, electricidad, pavimentación, etc.).
•
E : externalidades presentes en el entorno en que se encuentra el bien raíz (actividades contaminantes, áreas verdes, vertederos de desperdicios, etc.)
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w : conjunto de parámetros que acompañan a cada atributo y que constituyen los precios implícitos (sombra) de cada característica del inmueble.
La ecuación (1) señala que el precio de mercado de un bien raíz está determinado por la canasta de las cantidades de los distintos atributos (pertenecientes a los grupos I, V, U, Z, S y E) que posee el inmueble y que lo caracteriza y la diferencia de otros bienes raíces de su tipo. Es posible explicitar la forma estimable del modelo en (1) de la siguiente manera; Pi = b0 + b1x1i + b2x2i + ........ + bmxmi + mi (2) Donde k=1, 2, ....., m ; i=1,2,.....,n ; las m variables x ki corresponden a los argumentos de la función f incorporados en los grupos de atributos I, V, U, Z, E y S de la ecuación (1); los coeficientes b corresponden a los parámetros incluidos en el set w de (1), y m es un error aleatorio. La forma funcional f en (1) no necesariamente corresponde a una expresión lineal, 38
debido a que la relación entre el precio y las variables explicativas suele no serlo. Es decir, a medida que aumenta la cantidad de un atributo, por ejemplo la superficie, la magnitud del impacto sobre el precio final no se calcula como una razón constante. La experiencia empírica demuestra que la relación entre el precio y las variables explicativas tiende a adoptar formas funcionales logarítmicas (por ejemplo, el impacto de cambios en la superficie sobre el precio tiende a decaer a medida que aumenta significativamente la superficie). Tomando como base la hipótesis hedónica de que los bienes son valuados por la utilidad que brindan sus atributos o características, se desarrolla un modelo de productos diferenciados en el que los precios implícitos de los atributos son revelados a los agentes económicos a partir de los precios observados de los productos diferenciados y de las cantidades y calidades de los atributos asociados a ellos. Los coeficientes estimados a partir de regresiones hedónicas deben interpretarse, en general, como precios marginales implícitos de los atributos, que pueden ser utilizados para estimar las funciones de demanda de los mismos mediante el concurso de otras variables relevantes. Lo que la regresión hedónica estima es el conjunto de los puntos de intersección de las curvas de demanda de diferentes consumidores, con distintos gustos, y las funciones de ofertas de diferentes firmas con, posiblemente, distintas tecnologías de producción. Dependiendo de la heterogeneidad de consumidores y oferentes respecto de las variables relevantes de la demanda y la oferta, los coeficientes de las regresiones hedónicas pueden interpretarse como una aproximación de la demanda, de la oferta, o de ninguna de ellas. Si los consumidores son idénticos (en cuanto a ingresos y gustos), pero los oferentes difieren entre ellos, entonces la regresión hedónica da como resultado algo parecido a la demanda (cuánto está dispuesto a pagar cada consumidor por cambios marginales en las características). En cambio, si los consumidores son diferentes entre sí, pero los oferentes son idénticos, lo que se obtendrá serán coeficientes que se aproximarán a una función de oferta de esos atributos. Pero si tanto consumidores como oferentes responden a determinadas distribuciones, los coeficientes estimados de las regresiones hedónicas deben interpretarse como los precios de equilibrio de esos atributos Modelo El modelo teórico es ya un “clásico” en la literatura de Economía Urbana y parte de la idea que el precio depende de tres grupos de atributos, relacionados con: (a) la disponibilidad de servicios, (b) las dimensiones y superficie del terreno y (c) la ubicación geográfica en la ciudad y dentro de la manzana. Es decir, los dos primeros responden a la clasificación de factores intrínsecos mientras que el último es de tipo extrínseco. Esto es, PRECIOi = f (GASi; PAVi; CLOAi; FFi; SIZEi; UBICi; COMi; MIXi) La definición de cada una de las variables involucradas en el modelo propuesto es: PRECIOi = precio del lote expresado en pesos por metro cuadrado onstantes de Octubre de 1997. 39
GASi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene servicio de gas natural domiciliario y 0 si no lo tiene. Se espera una asociación positiva entre esta variable y el precio por metro cuadrado. PAVi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene pavimento y 0 si no lo tiene. Se espera que el precio por metro cuadrado sea mayor si la calle en la que se ubica el terreno está pavimentada. CLOAi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene servicio de cloacas y 0 si no lo tiene. La relación esperada entre esta variable y el precio por metro cuadrado es positiva. UBICi = Variable dummy que toma el valor 0 si la propiedad está ubicada en una esquina y 1 si se ubica en otro lugar de la manzana. Los expertos en temas inmobiliarios suelen asignar un mayor valor por metro cuadrado a los terrenos ubicados en las esquinas, por lo que el signo esperado de esta variable es negativo. FFi = Variable que toma en consideración la relación frente-fondo de los terrenos. Una manera sencilla y mecánica de hacerlo es aplicando a las medidas de los terrenos los coeficientes que surgen de las Tablas de Relación Frente–Fondo. Las tablas se construyen a partir de un lote tipo. Por ejemplo, la Tabla de Relación Frente-Fondo 10 por 30 aplica el coeficiente 1 a todo terreno con esas medidas. En cambio, si el lote posee 6 metros de frente por 40 mts de fondo el coeficiente es 0,699; y si se trata de un lote de 15 por 15 mts, el coeficiente es 1,464 SIZEi = superficie del lote medida en metros cuadrados. Se espera que le precio del lote por metro cuadrado disminuya a medida que aumente el tamaño del terreno. COMi;= variable dummy que toma el valor 1 si el terreno está ubicado en la zona comercial según la Zonificación y toma el valor 0 si no pertenece a la misma MIXi = variable dummy que toma el valor 1 si el terreno está ubicado en la zona comercial mixta. La variable dicotómica toma el valor 0 si no pertenece a la zona. Especificación de la Forma Funcional En general, la teoría económica disponible no especifica la forma funcional que debe adoptarse. Más aún, dado que las ecuaciones hedónicas son una forma reducida del modelo y por lo tanto, la solución de un conjunto de ecuaciones, la única vía para imponer una determinada forma funcional es la empírica. En el caso del modelo que nos ocupa, se selecciona una función lineal logarítmica utilizando el criterio del mejor desempeño estadístico y de la minimización de la suma de los residuos totales. Sin embargo, la selección se restringió a tres de las funciones usadas con más frecuencia: lineal, semilogarítmica y lineal logarítmica9. La forma funcional que se adopta es la siguiente: PRECIOi = e α PAV e β GAS; e γ CLOA e ε UBIC e φ COM e λ MIX e µ FF e τ
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SIZE Si se aplica logaritmo natural a ambos miembros de la expresión, obtendremos: LOG PRECIO = α PAVI + β GAS + γ CLOA + ε UBIC + φ COM + λ MIX + µ FF + τ SIZE Otras especificaciones alternativas consistieron en incluir las variable SIZE2 y FF2, con la idea que tanto la superficie total como la relación frente- fondo podrían cambiar de signo en su asociación con los precios por metro cuadrado una vez superado un determinado nivel crítico. También se intentó una especificación en las que las variables SIZE y FF entran directamente multiplicando en la ecuación, dando lugar a las variables expresadas en logaritmo LOGSIZE y LOGFF. Estimación del Modelo Las estimaciones se realizaron por el método de Mínimo Cuadrados Ordinarios (MCO).
4 – METODO RESIDUAL Su aplicación permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que, en el momento de su tasación pagaría por él un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es válido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el método comparativo en función de los supuestos anteriores, adquiriendo validez técnica cuando exista planeamiento urbano vigente. Los métodos residuales pueden brindar una estimación razonable de valor, pues, en definitiva atienden a un proceso que remite a la conformación del mismo. No obstante, al basarse en determinados supuestos para su cálculo (por ejemplo, el margen de beneficio) en las tasaciones oficiales su utilización se ve limitada frente al uso del método comparativo, en el cuál los antecedentes (si son correctamente seleccionados) reflejan la opinión dominante sobre bienes similares y asumen el valor de pruebas a partir de las cuales puede determinarse el valor. Además, en el caso del método residual, pequeños cambios en los valores implicados en el proceso pueden aparejar diferencias considerables en los resultados.
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Sumado a esto, la necesidad de un correcto análisis de flujos (elaborado sobre rentas potenciales que pueden experimentar cambios) y de fijar una tasa de capitalización apropiada (para el caso del método dinámico) lleva a aconsejar utilizarlo en forma cuidadosa. Uno de los Principios generales de la Valoración Inmobiliaria es el Principio del valor Residual, que dice: “El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores”. A partir de este principio general se desarrolla el método residual de valoración del suelo, considerando que el valor de un bien inmueble se compone de forma aditiva por integración de los distintos costes, el del suelo, el de la construcción y con la consideración de los gastos y beneficios de la promoción como un coste más. El valor de venta de un producto inmobiliario Vv es igual a la suma del coste de la construcción (real o potencial) Cc, sumándole el coste del suelo Cs, los gastos de la promoción Gp y los beneficios de la promoción Bp, según la siguiente formulación general: Vv = Cc + Cs + Gp + Bp Considerando el coste del suelo como “residuo” que se produce al deducir al valor de venta todos los gastos y beneficios más los costes de la construcción, tendremos: Cs = Vv – (Cc + Gp + Bp) El método residual nos permite obtener tanto valores de repercusión como unitarios del suelo, ya que si partimos de valores en venta por m2 construido, obtendremos valores de repercusión de suelo por m2 construido y, partiendo de valores en venta totales del producto inmobiliario, aplicando el método residual obtendremos valores totales del suelo que, divididos por el total de la superficie de suelo nos arrojará un valor unitario del mismo en euros por m2 de suelo. El método residual de valoración del suelo se puede realizar desde dos puntos de vista, dependiendo del tipo de suelo a valorar y de la consideración temporal de ingresos y gastos. Para suelos consolidados por la edificación y con la urbanización ejecutada, teniendo una consideración de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) producidos en el momento actual puede ser utilizado el método residual estático . Para suelos no consolidados por la edificación y con la urbanización pendiente de ejecución, teniendo una consideración de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) que implique un estudio temporal de los mismos, puede ser utilizado el método residual dinámico. Aplicación Permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el precio más probable que, en el momento de la tasación, pagaría por
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él un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso. “El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente más aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.” Requisitos para su utilización Para la utilización del método residual, se deben cumplir los siguientes requisitos: a) Información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable. b) Información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización. En el MRD se debe tener información sobre plazos de construcción y gestión urbanística. c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables en las fechas de comercialización. d) Información suficiente sobre rendimientos de promociones semejantes.
Ejemplo METODO RESIDUAL BRE1 Dados los indicadores urbanísticos aplicables a una parcela sería posible construir sobre ella un edificio que, como máximo, podría tener 1200 m2 de superficie efectivamente vendible. Conocidas las posibilidades constructivas, entonces, los equipos técnicos centraron su labor en diseñar plantas que aprovecharan al máximo la superficie comercializable del proyecto. Paralelamente consultaron a comercializadores acerca de la lista de precios razonables. La idea es ofrecer al mercado unidades de uno y dos ambientes. Adicionalmente a los 1200 m2 “propios” se pondrían a la venta, en forma opcional, 10 cocheras descubiertas. Sólo un tercio de los departamentos podrían contar con cochera propia; no obstante, el comercializador opinaba que no sería un obstáculo para la venta que cada unidad no contase con su espacio de garage, De acuerdo a la información de los equipos técnicos y de la inmobiliaria, la cantidad 1 Extraido de Herramientas financieras para la Valuación de Inmuebles – Mario Gomez
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de unidades por tipología y el balance de superficie, los precios que se podría obtener por metro cuadrado eran los siguientes: Cantidad
m2 por unidad
Valor por m2
Departamento de un ambiente
16
25
U$S 1700
Departamento de dos ambientes
16
50
U$S 1600
A esto hay que agregar que podría obtenerse por cada cochera un precio de U$S 10000. El proyecto incluiría una serie de amenities como piscina, salón de usos múltiples, lavandería, vestuarios y parrillas. Se estima que los espacios comunes del edificio demandarían unos 300 m2. En cuanto a los costos de llevar adelante el emprendimiento, se basaron en la experiencia, tomando como parámetro los últimos proyectos en los que habían intervenido, y teniendo en cuenta los precios vigentes de materiales de la construcción y demás gastos y erogaciones involucradas. Los equipos técnicos fijaron el costo de construcción en U$S 500 por cada uno de los 1500 m2 (entre propios y comunes) que se necesitaban construir. El costo total de construcción ascendería por tanto a U$S 750000. La obra demandaría 20 meses, los dos primeros necesarios para realizar las aprobaciones previas a poner el primer ladrillo, más 18 meses de construcción propiamente dicha. Durante esos 18 meses, se estimaba que el egreso de fondos destinados a las inversiones en la obra presentaría un comportamiento constante. Asimismo, el comercializador estimaba que la colocación llevaría seis meses a partir del mes 18, ubicando un 10 % en el mes de lanzamiento y el 90 % restante durante los siguientes cinco meses, a un ritmo constante. En el mes 21 se podría comenzar a firmar las escrituras traslativas de dominio y proceder a entregar la posesión de las unidades. De acuerdo a las prácticas del mercado, antes del mes 21, las ventas se concretarían suscribiendo inicialmente un boleto de compraventa, abonando el 30 % en ese acto y saldando el 70 % restante en ocasión de recibir la posesión de la unidad y suscribir la correspondiente escritura traslativa de dominio. En el caso de las ventas que se concretarían a partir del mes 21, se celebraría directamente la escritura, recibiendo el vendedor la totalidad del pago en ese acto. Con toda la información así planteada, se necesita tomar una decisión acerca del precio a pagar por el terreno, teniendo en cuenta que una tasa de descuento del 2 % mensual resultaba razonable para la empresa. Pasos a seguir Una vez planteados los supuestos en los que se basa el proyecto, se debe saber cuanto se puede ofrecer por el terreno, conociendo los costos de inversión en la construcción y los ingresos proyectados, los cuales surgen de la información brindada por los equipos técnicos y comerciales. A partir de proyectar los flujos de ingresos y
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egresos, se tratará de despejar la incógnita: “el valor del terreno”. Como primer paso se graficará esquemáticamente el perfil del flujo de fondos del emprendimiento, que tiene las siguientes características: $
Tierra Comercialización ?
t
Construcción 18 meses
A efectos de construir el flujo de fondos proyectado, se comienza estimando los egresos financieros involucrados en la inversión en construcción a lo largo de cada uno de los meses que demanda la obra según muestra la siguiente tabla:
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Mes
Inversión en Construcción Avance de obra % Inversión 1 2 3 5,56 -41667 4 5,56 -41667 5 5,56 -41667 6 5,56 -41667 7 5,56 -41667 8 5,56 -41667 9 5,56 -41667 10 5,56 -41667 11 5,56 -41667 12 5,56 -41667 13 5,56 -41667 14 5,56 -41667 15 5,56 -41667 16 5,56 -41667 17 5,56 -41667 18 5,56 -41667 19 5,56 -41667 20 5,56 -41667 100 -750000
Por otro lado, se estima, sobre la base de la información proyectada, los ingresos esperados de la venta del emprendimiento, y su oportunidad de ocurrencia sería: Ingresos Proyectados 1 ambiente 400 m2 Precio Mts vendibles U$S
1700 680000
2 ambientes 800 m2 1600
Cocheras
Ingresos Totales
1000 m2 10
1280000
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100000
2060000
Flujo de fondo de los ingres os proy ec tados Ritm o de V enta % M es 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 8 0 9 0 10 0 11 0 12 0 13 0 14 0 15 0 16 0 17 10 18 15 19 15 20 15 21
15 15 15 100
22 23 24
Hec hos y O bs ervac iones
%
Im porte Ingres os
Com ienz o ventas al 10 % de $ 2060000 30 206000 V entas al 15 % de $ 2060000 30 309000 V entas al 15 % de $ 2060000. Fin de obra30 309000 V entas al 15 % de $ 2060000 m ás es c rituras m es 18 (70 % de $ 206000 = $ 144200) m es 19 (70 % de $ 309000 = $ 216300) m es 20 (70 % de $ 309000 = $ 216300) V entas al 15 % de $ 2060000 15 2060000 V entas al 15 % de $ 2060000 15 2060000 V entas al 15 % de $ 2060000 15 2060000
61800 92700 92700
885800 309000 309000 309000 2060000
En el mes 18 comenzaría la venta de las unidades a un ritmo del10 %. Si bien se concretarían en el mes 18 ventas por U$S 206000, finacieramente sólo ingresaría el 30 % de ese monto (U$S 61800), ya que el 70 % restante ingresarían en el mes 21, cuando se pueda escriturar. Tanto en el mes 19 como en el mes 20 se vendería un 15 % del emprendimiento (U$S 309000), pero sólo se percibirían ingresos por U$S 92700 cada mes. En el mes 21 cobrarían los U$S 309000 correspondientes a las ventas del mes, más U$S 144200 por escrituración del mes 18 (70 % de U$S 206000), U$S 216300 por escrituras del mes 19 (70 % de U$S 309000) y otros U$S 216300 (70 % del mes 20), en total U$S 885000, En cada uno de los meses 22, 23 y 24 ingresarían U$S 309000, ya que se firmarían directamente las escrituras y se percibiría la totalidad de los montos de venta correspondientes a los respectivos períodos. Con los egresos e ingresos proyectados, se procede al armado del flujo de fondos de los 24 meses bajo análisis, como se ve en la siguiente tabla: 47
Flujo de Fondos Mes
Inversiones 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Ingresos
-41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667
61800 92700 92700 885800 309000 309000 309000
Flujo de Fondos
-41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 20133 51033 51033 885800 309000 309000 309000 $ 771.185,13
El precio de un activo inmobiliario no es otra cosa que el valor actual de los flujos de fondos futuros que ese activo es capaz de generar. Para estimar el Valor Actual de los ingresos futuros a producirse durante la vida útil del inmueble, se vuelcan en la planilla Excel los flujos de inversión y de ingreso de cada uno de los “n” períodos, de cuya suma algebraica surge el flujo de fondos proyectados. Luego a través de la función financiera Valor Actual, se procede a descontarlos a una tasa apropiada, de modo que n FFt VA = Σ ---------1 (1+ k)t Donde: VA = Máximo valor que se puede pagar por el terreno FFt = corresponde a la última fila de la tabla anterior, que contiene la suma algebráica de los flujos de inversiones e ingresos esperados para los 24 meses 48
Cálculo de aproximación por capitalización de ingresos Superficie vendible m² 200000 Costo del capital 12 % Superficie por unidad ² 900 VPN flujo de fondos neto Cantidad de unidades 222 Beneficio neto Precio de venta por m² $ 40 VPN FF + Costo tierra Precio promedio por unidad $ k = tasa36000 Desarrollador de descuento = TIR 2% mensual FLUJO DE FONDOS Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 INGRESOS t = 24 períodos .- Unidades vendidas 80 82 60 .- Ingreso por ventas El Valor Actual resultante2880000 2952000 2160000 del descuento de flujo de fondos
0,12 2381938 3052000 0 42% Total 222 7992000 proyectado, a la tasa del
2 % mensual, es de U$D 771185,13. Esto significa que, como máximo se podrá ofrecer EGRESOS COSTO DE LA TIERRA X ? por el terreno. esa suma de dinero .- Costo de desarrollo 900000 550000 1450000 .- Gastos generales 200000 50000 250000 .- Utilidad del desarrollador 1200000 1200000 2400000 .- Impuestos 420000 840000 METODO RESIDUAL - APROXIMACION420000 POR CAPITALIZACION DE INGRESOS FLUJO DE FONDOS NETO -1100000 2280000 1332000 540000 3052000 .- Costo de la tierra (VPN) 2381938 Se debe determinar cuál es el precio de la tierra que soporta el desarrollo de un .- Flujo de fondos + Costo tierra -3481938 2280000 1332000 540000 proyecto inmobiliario, mediante el máximo aprovechamiento de la670062 tierra de acuerdo con .- Flujo de fondos (desarrollador) -3481938 2280000 2532000 1740000 3070062
la zonificación vigente, previo descuento de los costos de urbanización y la rentabilidad del emprendedor, y de los precios de venta proyectados totales de los lotes individuales. La cifra resultante es el valor del terreno en bruto, es decir sin urbanizar.
El método consiste en que se debe partir para el análisis de las disposiciones vigentes en materia de uso de la tierra, esencialmente en lo referido a densidades poblacionales, ancho de calles interiores, superficies perimetrales a no urbanizar y áreas destinadas a reserva de uso público. Una vez determinadas las limitaciones de orden público que existen en cuanto al uso y aprovechamiento de la tierra, se debe establecer la superficie vendible que quedaría como producto de la aplicación de estas normas, previendo el máximo aprovechamiento de la tierra. Para entender mejor el concepto, se planteará un ejemplo a fin de obtener el valor del terreno sin urbanizar. En este caso se debe establecer el valor de un terreno ubicado en la periferia de una ciudad, que cuenta con una superficie de 24,8 hectáreas, es apto para el desarrollo de un emprendimiento cerrado, y se estima que el precio de venta de mercado para cada parcela individual es de $/m² 40. En cuanto a los costos de desarrollo, se adoptan valores estándares para este tipo de emprendimientos. Considerando un promedio de superficie por parcela, permitirá determinar la cantidad de unidades a comercializar y construir el flujo de fondos, teniendo como interrogante el valor de la tierra. Luego de determinar los costos de urbanización y la utilidad que estaría dispuesto a obtener un desarrollador convenientemente informado, con cierta experiencia y un grado de riesgo aceptable, se podrá calcular el flujo de fondos neto de la urbanización.
Para construir el flujo de fondos, se debe trabajar por medio del método de aproximaciones sucesivas hasta obtener la TIR cercana a la rentabilidad promedio del mercado para proyectos similares. En este caso se considera un costo del capital propio de 12 % anual, y se obtiene del flujo de fondos neto un VPN de $ 2381938, que equivaldría al valor del terreno. Si se reemplaza en el flujo de fondos el costo de la tierra (X?) por el VPN alcanzado, el valor presente neto resultante del flujo de fondos más el costo de la tierra será igual a cero.
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Ahora bien, ¿cuánto estaría dispuesto a pagar un desarrollador por el terreno sin mejoras, considerando el interés que estaría perdiendo sobre los fondos con los que adquiere el terreno?. Si el emprendedor espera obtener una TRECA (Tasa de recuperación atractiva) cercana al 40 % (considerando que ésta es la tasa de rentabilidad promedio del mercado de proyectos similares) sobre los fondos invertidos en un período de tres años y por la utilidad derivada del trabajo de urbanización, aplicando el factor de reversión apropiado al valor monetario de las ventas programadas para cada período se puede establecer el valor presente neto del flujo de fondos. En este caso este método permite estimar que el costo de la tierra estaría redondeando los $ 2400000. Como se habrá podido advertir, la clave en la precisión de esta evaluación está en establecer con precisión la TRECA del mercado, UN METODO ALTERNATIVO El método que se desarrollará a continuación está basado en la utilización de la fórmula de Hoskold modificad por O’Donohue, de utilización en la valuación de yacimientos, cuyos términos pueden adecuarse a la valuación de un gran terreno a comercializarse en parcelas de tamaño menor. Ello no obsta para que el método fuera aplicado no sólo para determinar el valor de un terreno en donde se pueda desarrollar la vivienda suburbana, sino también en fracciones de uso industrial u otro destino específico. Se parte de la premisa de que la subdivisión de la tierra es factible desde el punto de vista técnico y que no existe impedimento alguno para su ejecución, de acuerdo con las disposiciones vigentes a la fecha de la valuación. Simultáneamente debe conocerse la factibilidad desde el punto de vista del mercado, esencialmente el tiempo de absorción de las unidades. Desconocer todas o algunas de las condiciones que determinan la factibilidad total, tanto técnica como legal y económica, llevaría a cometer errores, dado que el valor resultante en este caso surgiría de condiciones inexistentes y sin sustento. Se supone que un buen evaluador debe conocer al detalle todas las implicancias técnicas y de mercado, que son determinantes en el planteo del desarrollo de la tierra suburbana. La fórmula de Hoskold, modificada por O’Donohue, permite la obtención de la estimación del valor de un terreno de gran superficie a través de la siguiente fórmula: (1 + i)n - 1 Va = A --------------------------i + s [(1 + i)n+d – 1] Va = Valor actual del terreno al momento de iniciarse la operación d = Tiempo de preparación, que implica el tiempo necesario para los trabajos y actividades previas a la iniciación de la comercialización n = Comprende el período que asumirá la etapa de comercialización de las parcelas
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A = Ganancia producida durante el período (n), siendo igual al cociente de la diferencia entre el ingreso bruto y los costos incurridos en el desarrollo de la tierra: A = (Ib – CS) / n i = Costo del capital s = ganancia esperada por el desarrollador expresada en porcentaje, dependiendo del riesgo de la operación y el tipo de proyecto (TRECA) Ahora bien, para determinar el valor de un terreno suburbano se realizará un ejemplo considerando los mismos supuestos que para el caso anterior, en donde se analizaba el valor de un terreno suburbano apto para el desarrollo de un proyecto de vivienda de características cerradas, cuyas variables son las siguientes: Valor final de la parcela:
$ /m² 40
Superficie de la parcela:
900 m²
Cantidad de parcelas:
222
Ingreso bruto total:
$ 7992000
i=
12 %
s = Ganancia del desarrollador
40 $
d = tiempo de preparación
1 año
n=
3 años
CS = Costo de desarrollo + Gastos Generales (cuadro página 108) Cálculo de A: A = (7992000 – 1700000) / 3 = 2097333 Cálculo de Va: (1 + 0,12)n - 1 Va = 2097000 -------------------------------------- = $ 2430209 0,12 + 0,40 [(1 + 0,12)4 – 1] Como se puede observar, el valor alcanzado es muy cercano al valor determinado por medio de capitalización de ingresos del ejemplo anterior.
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ASPECTOS CRITICOS DEL METODO RESIDUAL Como ocurre con todos los métodos de cálculo, es necesario utilizarlo adecuadamente. En caso contrario el resultado obtenido no será significativo. A continuación se señalan los aspectos críticos de los datos introducidos que influirán en la bondad del resultado obtenido. PRECIO DE VENTA DEL PRODUCTO TERMINADO POR METRO CUADRADO DE TECHO EDIFICABLE. Se debe elegir el producto más favorable de entre los posibles por aplicación del principio del mayor y mejor uso. Una vez elegido debe tomarse una muestra del mercado lo más amplia posible, circunscrita al uso y localización objeto de valoración, debiendo tener en cuenta que los precios corresponden a un momento concreto del tiempo. Cuanto mayor sea el precio de mercado del producto terminado, mayor será el resultado del cálculo del valor residual del suelo, por lo que una sobrevaloración o infravaloración de este dato de entrada tendrá el mismo efecto en el resultado obtenido, con un factor o sensibilidad superior a la unidad, debido a la existencia de costes que permanecen constantes. Por ejemplo, duplique el precio de mercado introducido en el modelo, manteniendo el resto de valores inalterados y comprobará como el valor residual del suelo se incrementa hasta alcanzar un valor superior al doble del inicial. En consecuencia, los errores en el precio de mercado se trasladarán y ampliarán en el resultado del valor residual obtenido. Por supuesto, esta sensibilidad a los precios de mercado se ve acentuada con la variación del índice de edificabilidad. Es importante la consideración temporal de la promoción proyectada. COSTES DE URBANIZACIÓN POR METRO CUADRADO DE SUELO BRUTO. El error en su estimación se traslada al resultado de forma sustractiva, disminuyendo el valor residual del suelo bruto en una cuantía semejante, corregida por el porcentaje de cesiones, al incremento de los costes de urbanización. Tiene escasa incidencia debido a su menor peso específico en el conjunto de los costes. La sensibilidad del resultado a las alteraciones de precios de urbanización aumenta cuando disminuye de forma considerable la edificabilidad del desarrollo urbanístico. COSTE DE EJECUCIÓN MATERIAL DE LAS OBRAS. Un presupuesto de ejecución material inflado disminuye el resultado obtenido en el cálculo del valor residual del suelo. Es conveniente utilizar inicialmente los módulos facilitados por los colegios profesionales de arquitectos e ingenieros. Deben matizarse y corregirse una vez realizados los proyectos. Es frecuente obtener mejoras o bajas de precios en la contratación de las obras. De todos los datos introducidos es, junto a los costes de urbanización, el más ajustado a la realidad, por ser el más transparente, documentado con la información disponible y, posteriormente, controlado por los técnicos responsables de la ejecución de las obras. Por ello, tanto los costes de urbanización como los costes de ejecución material son los aspectos menos críticos del cálculo del valor residual del suelo. EDIFICABILIDAD. No debe confundirse la superficie bruta del terreno disponible con la superficie de techo edificable. El cociente de la segunda cantidad entre la primera nos da el índice de edificabilidad. Dicho coeficiente nos viene dado por los instrumentes de 52
planificación urbanística. Si se trata de suelo urbano o urbanizable sectorizado vendrá definido en los Planes Generales de Ordenación Urbana. Es un dato crítico. De su valor depende el aprovechamiento o lucro que puede obtenerse del suelo. Su alteración incidirá de forma parecida, porcentualmente, a como lo hace la alteración de los precios de mercado en el resultado del cálculo del valor residual del suelo. LOS CUATRO DATOS ANTERIORES BASTAN PARA CALCULAR EL VALOR RESIDUAL POR EL MÉTODO ESTÁTICO. Sin embargo, la urbanización y las obras no se ejecutan de forma instantánea, precisan de un cierto tiempo de realización, de un calendario de obras y, en consecuencia, los costes no se satisfacen en un único momento sino que tienen una distribución temporal acorde con el calendario de ejecución material de las obras. Lo mismo ocurre con los ingresos que se distribuyen a lo largo de un calendario de promoción y venta del producto inmobiliario. No tiene el mismo valor un euro en el momento actual que dentro de, por ejemplo, 5 años. Costes e ingresos producidos en diferentes fechas deben reducirse a magnitudes homogéneas, costes e ingresos actuales, de manera que podamos operar aritméticamente con ellos. Si queremos realizar este proceso debemos utilizar el método residual dinámico en lugar del método residual estático y considerar e introducir en el cálculo, como mínimo, los datos que siguen. Sin embargo, con la normativa española, el método estático tiene una fuerte limitación temporal para su aplicación. NÚMERO DE AÑOS HASTA EL INICIO DE LA PROMOCIÓN. Refleja el número de años desde el momento actual (0) hasta que se inicia la construcción, promoción y venta del producto terminado. Su valor incidirá en los precios de venta y de ejecución material. El resultado mayor o menor del valor residual del suelo como consecuencia del adelanto o retraso del inicio de la promoción depende de las tasas de crecimiento de los precios y las tasas de descuento aplicadas. NÚMERO DE AÑOS HASTA EL FINAL DE LA PROMOCIÓN. Refleja el número de años desde el momento actual (0) hasta que finaliza la construcción, promoción y venta del producto terminado. Su valor incidirá en los precios de venta y de ejecución material. El resultado mayor o menor del valor residual del suelo como consecuencia del adelanto o retraso de la finalización de la promoción depende de las tasas de crecimiento de los precios y las tasas de descuento aplicadas. TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE MERCADO. Debe introducirse la evolución esperada de los precios del producto inmobiliario de que se trate. Así, si el consenso de las distintas instituciones indica que los precios de la vivienda subirán en torno al 10% para el próximo año, suponiendo que durante todo el periodo hasta el final de la promoción sea esta la tasa media de evolución de precios y estemos valorando suelo para uso residencial (viviendas), deberá introducirse 10 en la casilla correspondiente. El resultado del cálculo del valor residual del suelo es muy sensible a este factor cuando mayor es el periodo de tiempo hasta el final de la construcción y promoción, cuanto mayor sea el valor absoluto de la diferencia entre la tasa de evolución de precios y la tasa de inflación y, finalmente, cuanto mayor sea la diferencia entre la tasa de evolución de precios y la tasa de descuento aplicada. Al igual que los precios, el valor residual estimado está anclado a un momento o instante en el tiempo. Si el cálculo se realiza en otro momento, la diferencia del valor residual puede ser enorme. Es un error de bulto creer que al considerar precios futuros del producto
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inmobiliario se está alterando el momento de la valoración. NÚMERO DE AÑOS HASTA EL INICIO DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN. Similar a lo indicado para la construcción y promoción. NÚMERO DE AÑOS HASTA EL FINAL DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN. Similar a lo indicado para la construcción y promoción. TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE DE PRECIOS AL CONSUMO. Deberá introducir la tasa media esperada hasta el final de la construcción y promoción. Cuanto mayor sea, mayores serán los costes de urbanización y construcción. TASA INTERÉS LIBRE DE RIESGO Y TASA DE ACTUALIZACIÓN. Este factor incide en el valor actual de costes e ingresos. Cuanto menor sea, menor será el descuento, por lo que su valor actual será ligeramente inferior a los costes e ingresos futuros producidos. Cuanto mayor sea, mayor será el descuento, por lo que mayor será la diferencia con el valor nominal de los costes e ingresos que se produzcan en el futuro. Muchos teóricos consideran que el tipo de interés considerado debe superar al interés libre de riesgo en un determinado diferencial (de 6 a 11 puntos, dependiendo del producto inmobiliario de que se trate), como prima de riesgo. Esta consideración implica considerar dos veces el beneficio del promotor, una como cuantía fija sobre el conjunto de costes de promoción (10%) y otra como diferencial por prima de riesgo. Esta duplicidad se aprecia claramente si eliminamos el beneficio del promotor de los costes. En este supuesto los ingresos y costes se igualan a la tasa de interés libre de riesgo que produciría la equivalencia financiera de ambas corrientes de entrada y salida de fondos. En este supuesto, si se aplica un diferencial por prima de riesgo, la tasa de descuento total aplicada, tasa de interés libre de riesgo más prima de riesgo, sería la tasa que igualaría los costes e ingresos de la promoción, es decir el TIR, la tasa de rendimiento interno de la inversión para la realización de la promoción, superior a la tasa libre de riesgo precisamente en el valor de la prima de riesgo. Si ahora añadimos un beneficio adicional del promotor equivalente al 10% de los costes, la tasa que haría igual a cero el valor actual neto (VAN) de ingresos y gastos (no lo sería el beneficio del promotor), sería el TIR efectivo de la inversión, muy superior a la prima de riesgo considerada. Por ello, cuando se aplica la normativa hipotecaria, el beneficio del promotor SÓLO APARECE CONTEMPLADO EN LA TASA DE DESCUENTO aplicada, tasa de interés libre de riesgo más prima de riesgo, debiendo elegir adecuadamente los tipos de interés aplicados Método Evolutivo En forma general los métodos indirectos se fundamentan en el método evolutivo que en su esencia corresponde a un análisis de negocio para determinar la factibilidad técnica, económica y financiera de una determinada inversión inmobiliaria por realizar o para determinar las condiciones actuales de una inversión inmobiliaria ya realizada. VI = VT + I + U Siendo:
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VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I : Valor de la Inversión Total en la Construcción U: Utilidad o Ganancia del Inversionista
Método Involutivo No es otro que la aplicación del método evolutivo para la obtención del valor del terreno. Es uno de los más complejos pero también más interesantes, ya que en él intervienen todos y cada uno de los principios básicos de valoración que vimos en un comienzo. Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipotético compatible con dichos principios; análisis de escenarios: pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales; planificación prospectiva en función de las variables macroeconómicas y de riesgo y sus probables variaciones; análisis de sensibilidad; evaluación velocidad de ventas; determinación del valor presente neto, tasa interna de retorno, y muchas otras consideraciones. VT = VI - ( I + U ) Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I : Valor de la Inversión Total en la Construcción U: Utilidad o Ganancia del Inversionista
Métodos mixtos Vale efectuar una última consideración respecto a la posibilidad de ser utilizados en un avalúo dos o más métodos de los antes considerados. La aplicación simultánea de más de un método exige que: a) El valor de la tierra sea determinado por el método comparativo o en su defecto por el método involutivo. O bien el resultado de uno sirva como contraste con el otro. b) Que los valores de las mejoras sean efectuados teniendo en cuenta los valores de reposición y de su correspondiente depreciación. c) Sea considerado en todo momento el mayor o menor valor de una unidad inmobiliaria dependiendo de la situación del mercado en la época en que se realiza la avaluación, o sea, aplicando el factor de comercialización.
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Si se observa con detenimiento los procedimientos o métodos mencionados precedentemente, se encuentra que en mayor o menor grado todos utilizan directa o indirectamente el concepto de la comparación. La valoración de bienes es el resultado de asignar su valor en forma razonada. Ello implica la necesidad de aplicación de conocimientos avaluatorios, que pueden provenir de la aplicación de diferentes técnicas avaluatorias propiamente dichas. Sin perjuicio, no se puede desconocer que la experiencia que pueda haber adquirido una persona en la práctica de los avalúos, aún sin conocer con profundidad aquellas técnicas, puede suplir, aunque más no sea en forma parcial, esa carencia. Es así como, dentro de la metodología avaluatoria, se puede distinguir en los métodos avaluatorios propiamente dichos, algunos resultados que surgen de la asignación de valores por el concepto que se ha dado el denominar del “leal saber y entender”. Tratándose de atribuir valores, quien tiene conocimientos de la técnica avaluatoria, podrá justificar la aplicación de los distintos métodos avaluatorios factibles de ser utilizados o en su caso adaptar aquellos, a efectos de optimizar el resultado buscado.
METODO MULTICRITERIO Conceptos básicos del empleo del Proceso Analítico Jerarquico (AHP por sus siglas en inglés): En la práctica el Valuador se encuentra ante una situación de poca o escaza información, donde incluso, solo conoce el precio al que han realizado recientemente algunas transacciones o bien cuenta con una amplia información de anuncios y ofertas, de bienes similares al que pretende valorar. La metodología AHP o Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process), permite abordar este tipo de situaciones ofreciendo al Valuador una herramienta eficiente para estimar el valor de mercado del inmueble objeto de tasación. Este método forma parte de los métodos de la Decisión Multicriterio, que se conoce universalmente por las siglas MCDM (Multiple Criteria Decision Making), cuyo objetivo principal es servir al Valuador a tomar decisiones. De acuerdo a la Teoría Económica el hombre ante un problema de decisión opta por elegir lo mejor en función de un solo criterio, el cual intenta optimizar. Así por ejemplo un ingeniero estructural toma decisiones de diseño en función de un solo objetivo: hacer que la edificación no colapse y permita la salida de los seres humanos que la ocupan, cuando se comprometa ante un sismo. Una de las mayores ventajas de la metodología es que permite tomar decisiones a partir de información cualitativa. El AHP fue propuesto por el Profesor Thomas L. Saaty 56
(1980), como parte de los trabajos de solución concreta en el Departamento de Defensa de los EEUU. Por la filosofía de desarrollo, el AHP es ampliamente utilizado en la administración de empresas y resulta cómodo su empleo en la tasación de bienes Por otra parte, su cálculo es sencillo y puede utilizarse tanto en forma individual como en grupo. Es un método de selección de alternativas, en este caso de referenciales inmobiliarios en función de una serie de criterios (comparables inmobiliarios), que pueden estar en conflicto. De manera que pondera tanto los comparables y el sujeto a valorar con distintas alternativas o variables cualitativas o cuantitativas propias de los inmuebles utilizando las matrices de comparación pareadas y la Escala Fundamental para la comparación por pares, propuesta por el mismo autor Saaty, toda vez que la racionalización del Valuador se adapta a las comparaciones de dos elementos entre sí. El objetivo original y central de la Decisión Multicriterio universalmente conocida con las siglas MCDM (Multiple Criteria Decision Making) es ayudar a tomar decisiones. El ser humano esta expuesto a decidir en gran parte de sus actuaciones en un contexto de incertidumbre. Según la teoría económica tradicional el ser humano ante un problema de decisión opta por elegir lo mejor en función de un solo criterio, que intenta optimizar. Por ejemplo un empresario tomaría sus decisiones empresariales en función de un solo objetivo, la obtención del máximo beneficio. Este concepto choca con la realidad cotidiana y el primero en expresarlo de una forma clara fue el premio Nobel H.A.Simon (1955) diciendo que en las complejas organizaciones actuales, estas no actúan intentando maximizar una determinada función de utilidad, sino que se plantean distintos objetivos a la vez, la mayoría de los cuales son incompatibles entre si, por lo que finalmente lo que se pretende es conseguir un determinado nivel en cada uno de ellos. Siguiendo con el ejemplo del empresario, este se plantearía, obtener un porcentaje de beneficios sobre ventas determinado, incrementando las ventas sin sobrepasar su capacidad productiva, con un incremento de costes que no supere un porcentaje determinado y sin tener que incrementar su plantilla de personal. Como consecuencia de esta visión aparece el MCDM, en un intento de abordar la toma de decisiones en un contexto de distintos objetivos en conflicto y en un entorno incierto. Porque es necesario una metodología que logre combinar las distintas dimensiones, objetivos, actores y escalas que se hallan envueltos en el proceso de toma de decisiones, sin sacrificar la calidad, confiabilidad y consenso en los resultados. Una de las características principales de las metodologías multicriterio es la diversidad de factores que se logran integrar en el proceso de evaluación. La particularidad de cada metodología multicriterio está en la forma de transformar las mediciones y percepciones en una escala única, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de prioridad. Una de las metodologías multicriterio más utilizadas, con fundamentos matemáticos, es el Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process: AHP). Los métodos de evaluación multicriterio provienen fundamentalmente del área de Investigación de Operaciones (I.O.). Desde esa disciplina se puede hacer la siguiente
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clasificación de los modelos multicriterio. Dentro del área de conocimiento que conocemos como MCDM se han desarrollado un gran número de métodos. Una de las clasificaciones mas aceptadas es la que distingue entre métodos multicriterio continuo y discreto. El análisis multicriterio continuo afronta aquellos problemas multicriterio en el que el decisor se enfrenta a un conjunto de soluciones factibles formado por infinitos puntos. En este grupo nos encontramos con la Programación multiobjetivo, la Programación compromiso y la Programación por metas. Una de las características principales de las metodologías multicriterio es la diversidad de factores que se logran integrar en el proceso de evaluación. La particularidad de cada metodología multicriterio está en la forma de transformar las mediciones y percepciones en una escala única, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de prioridad. Una de las metodologías multicriterio más utilizadas, con fundamentos matemáticos, es el Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process: AHP). La “teoría de evaluación multicriterio” comprende en realidad un conjunto de teorías, modelos y herramientas de apoyo a la toma de decisiones, aplicable no sólo al análisis de inversiones sino a una amplia gama de problemas en la gestión tanto privada como pública tales como: análisis de posicionamiento de marcas en el mercado, medición de percepciones de clientes y selección de tecnologías. Los modelos multicriterio permiten agregar afectos de un proyecto en una métrica común. Para ello se debe tener en cuenta los siguientes pasos: 1.- Se deben definir los criterios (objetivos intermedios), y sus respectivas restricciones. 2.- Definir tipos de variables: discretas o continuas. 3.- Modelamiento de las preferencias. Existen básicamente dos alternativas: optimizar por separado para cada objetivo y luego agregar los subconjuntos de soluciones ó asignar pesos a los distintos objetivos y encontrar una sola solución. 4.- Definir si se usan modelos determinísticos (sin incertidumbre) ó aleatorios. En el último caso se aplica la Teoría de preferencias sobre contingencias: programación dinámica, simulación, análisis probabilístico. 5.-Si se opta por agregar objetivos se deben definir los métodos de agregación. Dentro de estos métodos tenemos: •
Método de "juicio de expertos"
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•
Funciones de utilidad multiatributadas: transforman los múltiples criterios en uno sólo.
•
Factor analysis
•
Escalamiento Multidimensional
•
Analytic Hierarchy Process (AHP)
•
Otros.
El análisis multicriterio discreto comprende los casos donde el número de alternativas a considerar por el decisor es finito y normalmente no muy elevado. En este grupo encontramos métodos como el Electre, el Promethee y el Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process, AHP). También dentro de la metodología multicriterio encontramos métodos de ponderación de variables o determinación de los pesos como son los métodos de la Entropía, de Diakoulaki, la Ordenación Simple, la Tasación simple, el de las Comparaciones Sucesivas y el mismo Proceso Analítico Jerárquico ya enumerado en el análisis multicriterio discreto.
1 Métodos de valoración a partir de información cuantificada. 1.1 Métodos exclusivamente de ponderación: 1.1.1 Método de Diakoulaki 1.1.2 Método de la Entropía 1.1.3 Método de la Ordenación simple 1.2 Métodos de valoración propiamente dicha 1.2.1 Método de la Suma Ponderada (WSM) 1.2.2 Programación por metas (Goal programming,GP) 2 Métodos de valoración a partir de información cualitativa 2.1 Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process, AHP) 2.2 Modelos de valoración multicriterio individual 2.3 Modelos de valoración multicriterio colectivo
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Normas Nacionales de Valuación
Buenos Aires, febrero de 2009
INTRODUCCION La Ley Nacional de Expropiaciones Nº 21.499 prevé en sus artículos 13, 15 y 22, la intervención obligatoria del Tribunal de Tasaciones de la Nación, a los efectos de la fijación de los valores de avenimiento y/o indemnización con motivo de expropiación por causa de utilidad pública, establecida en función del artículo 17 de la Constitución Nacional. El Tribunal, como ente descentralizado, es un organismo técnico imparcial que establece además valores de los bienes para adquisición, enajenación, locación, valor contable u otros fines, requeridos por organismos públicos nacionales, para sí o para aquellos entes a los cuales supervisan, controlan o auditan. Por otra parte, por el artículo 26 del Decreto Nº 436 de fecha 30 de mayo de 2000 se estableció, conforme a la política de transparencia en la gestión, la intervención obligatoria del Tribunal de Tasaciones de la Nación, bajo pena de nulidad, en caso de contrataciones directas para la adquisición de bienes inmuebles, y a través del artículo 164 del citado Decreto, se estableció la intervención del Tribunal de Tasaciones de la Nación en caso de locación de bienes inmuebles. A la luz de los principios de competitividad, el Poder Ejecutivo Nacional decidió incrementar la producción del Tribunal de Tasaciones de la Nación a través de compromisos medibles y cuantificables respecto a la producción de servicios.
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Para cumplimentar dicho objetivo, se dispuso la ampliación de las facultades del organismo, a fin de satisfacer necesidades de los sectores público y privado, permitiendo la tasación no sólo de bienes inmuebles sino también de bienes muebles, así como la actuación como tribunal arbitral en carácter de mediador, a los fines de solucionar conflictos suscitados sobre bienes muebles e inmuebles. En función de lo expuesto, se consideró útil unificar criterios de tasación a nivel nacional, convirtiendo al Tribunal de Tasaciones de la Nación en el organismo rector en lo referente a la tasación de bienes. Asimismo, la Ley le encarga la conformación de un registro actualizado de expertos independientes que auxilien al organismo, ampliando su capacidad operativa. LINEAMIENTOS GENERALES PARA LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACION El objetivo central del dictado de Normas Nacionales de Valuación está dirigido a unificar criterios de tasación a nivel nacional. En consecuencia, las Normas deben ser concebidas con la flexibilidad necesaria que permita su aplicación directa en la esfera oficial, y también en la actividad privada. Su dictado por parte del Tribunal de Tasaciones de la Nación responde a las instrucciones contenidas en la Ley Nº 21.626, que designa al Tribunal como organismo rector para la tasación de bienes.
En consecuencia, el carácter general que debe seguir la normativa estará definido por: 1. Su amplitud conceptual, a los efectos de superar rigideces dogmáticas. 2. Su adaptabilidad, para afrontar las cambiantes circunstancias del mundo moderno que se reflejan en el valor de los bienes. El concepto es asegurar la mejor práctica profesional en la materia, promoviendo la idea de claridad y transparencia en las valuaciones. A los efectos de su estructuración formal, el cuerpo normativo abordará: 1. La definición de los Principios Generales expresados sintéticamente. 2. La adopción de Conceptos de Valor. 3. La explicitación de Definiciones Técnicas de carácter operativo. 4. La clarificación de los Procedimientos Técnicos que aseguren un claro contenido de los informes y la obtención de valores fundamentados. Con el fin de evitar una dispersión normativa que dificultaría la realización de las valuaciones, resulta oportuno recoger en un texto integrado todas las normas sobre la materia, sin perjuicio de establecer determinadas peculiaridades en función de la finalidad de la tasación. FUENTES BIBLIOGRAFICAS Para el dictado de las Normas, el Tribunal de Tasaciones de la Nación se ha basado fundamentalmente en la propia experiencia del Organismo desarrollada en más de 61
cincuenta años de trayectoria. Se ha consultado antecedentes de normativa internacionales en la materia, así como las específicas de diversos países, además de artículos y publicaciones elaborados por instituciones dedicadas a la valuación en el país y el extranjero, y bibliografía de prestigiosos profesionales que integraron el Tribunal de Tasaciones de la Nación, a quienes se brinda el debido reconocimiento por su aporte.
PLENARIO DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION 3 de mayo de 2002. ANEXO I NORMA TTN 1.4 PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR - 23 de febrero de 2009 RULE TTN 1.4 PRINCIPLES AND CONCEPTS OF VALUE. APPRAISAL VALUE MAY 3rd, 2005 NORMA TTN 2.2 DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES- 3 de mayo de 2005 NORMA TTN 3.1 METODO COMPARATIVO - 3 de mayo de 2005 NORMA TTN 4.1 METODO DEL COSTO - 3 de mayo de 2005 NORMA TTN 5.2 PLANILLA DE TIERRA - 19 de noviembre de 2007 NORMA TTN 6.3 PLANILLA V. VENALES - 19 de noviembre de 2007 NORMA TTN 7.1 TASACIONES DE EXPROPIACION - 3 de mayo de 2005 NORMA TTN 8.2 VALORES TECNICOS CONTABLES - 29 de mayo de 2006 NORMA TTN 9.2 PLANILLA VALOR ZONAL - 19 de noviembre de 2007 NORMA TTN 10.2 REQUISITOS DE INFORME DE TASACION - 23 de febrero de 2009 NORMA TTN 11.3 VALUACION DE BIENES MUEBLES - 1° de junio de 2006 NORMA TTN 12.3 PASAJE DE LOTE A BLOCK - 22 de junio de 2009 NORMA TTN 13.1 VALUACION DE SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTO - 3 de mayo de 2005 NORMA TTN 14.2 PLANILLA CRD - 19 de noviembre de 2007 NORMA TTN 15.1 TASACION DE SERVIDUMBRES DE CAMARAS DE ELECTRICIDAD - 3 de mayo de 2005 NORMA TTN 16.1 METODO RESIDUAL PARA TERRENOS - 3 de mayo de 2005 NORMA TTN 17.2 PLANILLA DE BIENES MUEBLES - 1° de junio de 2006 NORMA TTN 18.2 VALUACIONES RURALES - 18 de mayo de 2006
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Con un testigo METODOLOGIA Con un signo externo OBJETIVOS
ESCENARIOS
MAS INDICADA
Estimar precios de
Compraventa de terrenos.
VENTAJAS
INCONVENIENTES Con varios testigos
Métodos sintéticos Criterios sintéticos
mercado para
NORMA Hipotecas. Evaluación de
activos inmobiliarios
participaciones en fondos NORMA
Con un testigo Sobriedad de datos Información limitada, Escaso
Con variosDE signos externos TTN 19.0 VALUACION INSTALACIONES - 1ºrealismo de junio 2006de en lade hipótesis
Con varios testigos proporcionalidad TTN 20.0 VALUACION DE EMPRESAS POR T. I. R. - 29 de mayo de 2006 TTN 21.0 VALUACION DE YACIMIENTO Y/O CANTERAS - 6 de betas Criterio Beta dos Sobriedad de datos. Información limitada, aunque diciembre de 2007de las dosVariante (sintético estadístico Eliminación de la más precisa NORMA TTN 22.0 PLANILLA DE VALUACION DE INSTALACIONES - 6 de diciembre de 2007 Métodos beta Variante triangular hipótesis de NORMA TTN 23.0 ALQUILERES Y CONCESIONES - 6 de diciembre de 2007 proporcionalidad VarianteDE trapezoidal NORMA TTN 24.0 TASACION SOFTWARE - 6 de diciembre de 2007
de inversión inmobiliarias NORMA
Comparativas
estadística DE AERONAVES Información más- 23 deNecesidad NORMA TTNRegresión 25.0 TASACION febrero de debanco 2009de datos completa (bloques Una de variable exógena lineal
Regresión Simple variables múltiples Una variable exógena no lineal Análisis Negociaciones para comprade regresión Valoración subjetiva
Estrategias de negociación
Variables exógenas lineales
venta terrenos a urbanizar e
Regresión Son múltiple Valoración residual ópticas adecuadas
inmuebles singulares.
Riesgo de manipulaciones
Variables exógenas no lineales al objetivo perseguido incorrectas
Negociaciones para la fusión de fondos de inversión
Método costo dede reposición Costo de reposición inmobiliaria y otras empresas Costo reposición
del sector
Costo de reemplazamiento TECNICAS TasacionesDE para
Edificios y monumentos
TASACION inmuebles singulares (histórico - artístico)
Valoración subjetiva
AnalÍticas históricos; parques yMétodo jardinesdel valor residual con arbolado singular por la antigüedad y rareza de sus especies, etc. Obras públicas
Método analítico
Clásico (capitalización con beneficios y costos
Método analítico o y sociales, que afectan yacimientos culturales arqueológicos
Adecuación a la
Riesgos de manipulaciones
información manejable
o de sesgos informativos
en contexto de beneficios
Modelos bajo inflación y costos intangibles
de capitalización p.ej. Traveling cost) Juegos para estimación de Perfeccionado Análisis Multicriterio
Estimar precios
Expropiaciones. Cesión de
Método analítico clásico
legales o consensuados
terrenos públicos con fines
(con beneficio y costos
sociales. Evaluaciones
sociales cuando se
parámetros
Optimización deldehorizonte Resultados flexibles Riesgo manipulaciones temporal (adaptados al objetivo
incorrectas
poñítico)
requieran Valor de transformación
catastrales
Tasación finalista
Valor complementario
Para evaluaciones especiales
Valores subjetivos Análisis multicriterio
BIBLIOGRAFIA CONSULTADA -
Aprender a Valorar – Sociedad Española de Valoración
-
El Valor de los Inmuebles Urbanos – Ballesteros y Rodriguez
-
Nuevos métodos de Valoración – Modelos Multicriterios – Aznar Bellver y Guijarro Martínez
-
Valuación de Inmuebles Tomos I y II – Ing. Esp. Rodolfo H. Pellice
-
Herramientas financieras para la Valuación de inmuebles – Mario Gómez
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-
Valoración de Predios Agrarios – Oscar A. Borrero Ochoa
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