PANDUAN DAN PROSEDUR ASAS CADANGAN PEMBANGUNAN PROJEK PERUMAHAN

PANDUAN DAN PROSEDUR ASAS CADANGAN PEMBANGUNAN PROJEK PERUMAHAN

Oleh: MOHD ARIF BIN WAN MOHD DZULKIFLI

Diterjemah dan Disunting Oleh: DR MASTURA BINTI JAAFAR WAN MOHD DZULKIFLI BIN WAN DAUD

Mei 2009

Cetakan Pertama - Mei 2009

© HAKCIPTA TERPELIHARA Tidak dibenarkan mengeluar ulang mana-mana daripada terbitan ini dalam apa jua bentuk dan dengan apa jua sama ada secara elektronik, fotokopi, mekanikal, rakaman atau cara lain sebelum mendapat keizinan bertulis daripada Penerbit.

Penerbit dan Pencetak: DIAN DARULNAIM SDN. BHD. 5315-A, Jalan Sultan Yahya Petra, Lundang, 15200 Kota Bharu, Kelantan. Tel: 09 744 3510. Faks: 09 748 7619

Dengan Usahasama:

Pusat Pengajian Perumahan, Bangunan & Perancangan UNIVERSITI SAINS MALAYSIA Tel: 604-6533888. Faks: 604-6576523

Real Estate and Housing Developers Association (Cawangan Kelantan) Tel: 609-7446648. Faks: 609-7477900

ISBN 9 7 8 - 9 8 3 - 4 2 3 8 5 - 6 - 8

Harga: RM 25.00

⊶KANDUNGAN⊷ SENARAI LAMPIRAN KATA ALUAN PRAKATA PENGHARGAAN

▸ ▸ ▸ ▸

ii iii v vi

PENGENALAN: PEMAJU PERUMAHAN DALAM INDUSTRI HARTANAH 1.1. Skop kerja dan jenis pemaju-pemaju perumahan 1.2. Keperluan asas pemajuan projek oleh pemaju berlesen

▸ ▸ ▸

1 1 4

2.

PROSES-PROSES DALAM PEMAJUAN PROJEK PERUMAHAN 2.1. Permohonan ubahsyarat dan pecah sempadan tanah 2.2. Permohonan Kebenaran Merancang 2.3. Permohonan kelulusan pelan bangunan 2.4. Permohonan lesen pemaju perumahan (DL) 2.5. Permohonan permit iklan dan jualan (AP) 2.6. Amalan dan strategi pemasaran 2.7. Permohonan pinjaman perumahan untuk pembeli rumah 2.8. Tuntutan bayaran kemajuan daripada pembiaya 2.9. Pembinaan bangunan dan infrastruktur 2.10. Permohonan bekalan air 2.11. Permohonan bekalan eletrik 2.12. Permohonan sijil penyiapan dan pematuhan (CCC)

▸ ▸ ▸ ▸ ▸ ▸ ▸ ▸ ▸ ▸ ▸ ▸ ▸

9 9 13 14 16 19 20 22 29 34 35 36 37

3.

CONTOH KAJIAN KEMUNGKINAN PROJEK 3.1. Penyediaan akaun untung rugi projek 3.2. Carta aliran aktiviti-aktiviti pembinaan 3.3. Cadangan aliran tunai projek

▸ ▸ ▸ ▸

39 39 42 42

4. 5. 6. 7.

CONTOH LAPORAN KEMAJUAN PROJEK TANGGUNG JAWAB PEMAJU MENGIKUT AKTA 118 PENUTUP RUJUKAN LAMPIRAN

▸ ▸ ▸ ▸ ▸

45 47 49 51 52

1.

8.

◂ i▸

⊶SENARAI LAMPIRAN⊷ Lampiran 1 Lampiran 2 Lampiran 3 Lampiran 4 Lampiran 5 Lampiran 6 Lampiran 7 Lampiran 8 Lampiran 9 Lampiran 10 Lampiran 11 Lampiran 12 Lampiran 13 Lampiran 14 Lampiran 15 Lampiran 16 Lampiran 17 Lampiran 18 Lampiran 19 Lampiran 20

▸ Lesen Pemaju Perumahan ▸ Permit Iklan dan Jualan ▸ Hakmilik atau Geran Tanah Pertanian ▸ Pelan Cadangan Susun Atur ▸ Surat Kelulusan Ubahsyarat dan Pecah Sempadan Tanah ▸ Hakmilik Sementara (QT) Tanah yang dipecah sempadan ▸ Surat Kelulusan Pelan Bangunan daripada PBT ▸ Pelan Bangunan yang diluluskan PBT ▸ Risalah-risalah Jualan Projek ▸ Kelayakan Jumlah Pinjaman Perumahan Perbendaharaan ▸ Pakej-pakej Pinjaman Bank ▸ Borang Bersetem 14A KTN ▸ Borang Berdaftar 16A KTN ▸ Sijil Kemajuan Kerja Arkitek ▸ Sijil Kemajuan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Negeri (JPPH) ▸ Borang Permohonan Sijil Penyiapan dan Pematuhan (Borang F) ▸ Sijil Layak Menduduki (SKD/CFO) ▸ Carta Aliran Cadangan Aktiviti Pembinaan ▸ Aliran Tunai Projek ▸ Contoh-contoh Laporan Kemajuan Projek

◂ ii ▸

⊶KATA-KATA ALUAN⊷ Sesungguhnya saya berasa amat gembira dengan usaha-usaha yang diambil REHDA Cawangan Kelantan dalam melaksanakan tanggungjawab sosial khasnya di dalam bidang latihan mengenai industri hartanah ini. Saya difahamkan sebelum ini, dalam tahun 2008, mereka telah berjaya mengadakan program latihan yang komprehensif selama tiga (3) bulan yang dikenali sebagai Program Perantisan Dalam Industri Hartanah dibawah Skim Perantisan Usahawan Siswazah Dalam Sektor Strategik (SUKSES) yang ditaja oleh Kerajaan Negeri Kelantan. Dengan melibatkan dalam penerbitan buku ini bersama Universiti Sains Malaysia (USM), REHDA Cawangan Kelantan telah melangkah setapak lebih jauh lagi kearah membuktikan ianya bukan sahaja berkhidmat demi kepentingan ahli-ahli dan perniagaan nya sahaja, tetapi juga bersungguh-sungguh membantu kerajaan bagi melahirkan lebih ramai usahawan yang berdikari dan berilmu dalam bidang ini. Saya dapati buku yang ada ditangan anda ini adalah lengkap dan menyeluruh, bukan sahaja sesuai untuk dijadikan panduan dan rujukan kepada bakal-bakal pengamal industri tetapi juga kepada pemaju-pemaju sediaada yang berhasrat untuk menambah lagi ilmu dan pengetahuan tentang perihal perniagaan yang dijalankan. Dan mungkin ianya satu-satu penerbitan yang boleh dianggap menyeluruh yang menerangkan secara teratur dan terperinci semua proses dan prosedur yang terlibat dalam perlaksanaan pemajuan perumahan di negara ini, khasnya projek perumahan kediaman yang dibina diatas tanah (landed property). Perlu ditekankan disini, dengan memenuhi semua syarat-syarat yang terkandung dalam buku ini sahaja, tidak semestinya dapat menjamin sesebuah projek perumahan itu berjalan lancar sepertimana yang dirancangkan kecuali dengan kerjasama baik dari Pihak Berkuasa dan Agensi Kerajaan, khasnya dari segi sistem penyampaian dan polisi yang baik. Di pihak pemaju pula, kejayaan sesuatu projek itu bukan bergantung kepada berapa besar saiznya atau berapa banyak keuntungan yang bakal dihasilkan tetapi keupayaan mengurus dan menepati perancangan aliran tunai dengan baik.

◂ iii ▸

Akhir kata saya ingin merakamkan setinggi-tinggi tahniah dan syabas kepada semua yang terlibat dalam menjayakan penerbitan buku ini terutama kepada penulisnya Sdr Mohd Arif Wan Mohd Dzulkifli (Universiti Teknologi Petronas). Juga kepada Dr Mastura binti Jaafar (Pensyarah, Pusat Pengajian Perumahan, Pembinaan dan Perancangan, USM) dan Tuan Haji Wan Mohd Dzulkifli Wan Daud (Mantan Pengerusi, REHDA Cawangan Kelantan) di atas usaha bersama mereka menterjemah, menyunting dan menambahbaik kandungan buku ini. Semoga ianya akan memberi manfaat kepada industri hartanah di negara ini dan semua yang terlibat dengannya.

Datuk Ng Seing Liong PJN JP Presiden Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA)

◂ iv ▸

⊶PRA KATA⊷ Buku Panduan dan Prosedur Asas Cadangan Pembangunan Projek Perumahan ini diterbitkan hasil daripada pengalaman dan laporan penulis yang bertajuk ‘Housing Development Processes and Procedures as Practised by Developers in Kelantan’ untuk Program Latihan Industri, Universiti Teknologi Petronas. Pengalaman dan latihan komprehensif yang penulis perolehi daripada sebuah syarikat pemaju perumahan dan syarikat kejuruteraan awam di Kota Bharu, Kelantan dalam tempoh menjalani program tersebut selama lapan bulan, telah mendorong penulis untuk mendokumentasikan secara terperinci kesemua proses dan prosedur yang berkaitan dengan pembangunan sebuah projek perumahan khususnya sepertimana yang dipraktikkan di Kelantan. Oleh itu, prosedur-prosedur yang bermula daripada cara-cara perolehan tanah sehingga kepada penyerahan bangunan kepada pembeli rumah dinyatakan secara terperinci dalam bab 3. Melihat kepada kepentingan aspek kewangan dalam pemajuan projek, bab 4 menampilkan contoh penyediaan kajian kemungkinan projek, carta aktiviti pembinaan dan penyediaan aliran tunai projek. Penulis juga ada menyentuh sepintas lalu tentang penyediaan laporan kemajuan projek dalam bab 5 dan contoh yang berkaitan disertakan dalam lampiran 20. Walaupun penulis merasakan buku ini bukanlah contoh yang terbaik namun diharapkan agar kesemua cadangan dan cara kerja seperti yang terdapat di dalam buku ini dapat memberikan panduan asas yang lengkap untuk membantu bakal usahawan yang ingin menerokai industri yang menarik dan amat mencabar ini.

Mohd Arif bin Wan Mohd Dzulkifli Jabatan Kejuruteraan Awam Universiti Teknologi PETRONAS ,Tronoh, Perak. Bertarikh: 5hb Mac 2009

◂ v▸

⊶PENGHARGAAN⊷ Penulis ingin merakamkan setinggi-tinggi penghargaan kepada kakitangan Maka Corporation Sdn Bhd khasnya individu-individu berikut diatas kerjasama mereka bagi menjayakan kajian ini. Antaranya Encik Wan Maidi Wan Daud di atas penyeliaannya semasa tempoh kajian ini dibuat, Puan Noor Rusbi Wan Harun kerana membantu dalam menyediakan dokumen-dokumen yang diperlukan dan Encik Mohd Hashidi Che Abdullah di atas tunjuk ajar yang diberikan di tapak projek. Tidak ketinggalan juga kepada Puan Wan Noraini Wan Daud dari Wan Mahadzir & Co. (Peguambela & Peguamcara) di atas panduan beliau dalam penyediaan bahan-bahan perundangan. Terima kasih yang tidak terhingga juga kepada Ir. Wan Saidi Wan Yahya, Ir. Mohammad Mat Deris and Ir Mohd Azlan Ariffin daripada Perunding W&W (Jurutera Sivil & Struktur) di atas tunjuk ajar yang diberikan selama beberapa bulan mengenai aspek-aspek kejuruteraan yang bersangkutan dengan pembangunan projek perumahan. Terima kasih juga kepada Encik Nik Akmar Suflee Dato Nik Ariffin, Pengurus REHDA Cawangan Kelantan, kerana dengan sabarnya menyemak dan seterusnya memberi pengesahan kepada kajian ini, begitu juga kepada Prof Madya Dr Shamsul Rahman dari Universiti Teknologi Petronas. Penghargaan khas ditujukan kepada Dr Mastura binti Jaafar dan semua yang terlibat dari Universiti Sains Malaysia kerana usaha mereka menterjemah, menambahbaik dan seterusnya menrealisasikan penerbitan buku ini. Akhir sekali penulis ingin merakamkan penghargaan yang tak terhingga kepada kedua ibubapa yang dikasihi, ahli keluarga dan rakan seperjuangan di atas segala sokongan dan bantuan yang telah diberikan.

◂ vi ▸

 Panduan dan Prosedur Asas Cadangan Pembangunan Projek Perumahan 

BAB SATU PENGENALAN: PEMAJU PERUMAHAN DALAM INDUSTRI HARTANAH 1.1. SKOP KERJA DAN JENIS PEMAJU-PEMAJU PERUMAHAN Adalah didapati kebanyakan orang awam yang tidak bergiat di dalam industri pembinaan atau industri hartanah, tidak begitu jelas akan perbezaan di antara profesion seorang kontraktor binaan dan pemaju perumahan. Perbezaan antara keduanya boleh ditafsirkan merujuk kepada definisi dibawah. Kontraktor Binaan pada asasnya adalah mana-mana orang, kumpulan orang atau sebuah syarikat, yang melibatkan diri dalam pembinaan sesebuah projek pembinaan sama ada ianya projek bangunan, jalan, jambatan dan sebagainya. Mereka kebiasaannya memperolehi projek-projek melalui tawaran tender daripada pemilik bangunan atau projek. Sebagai contoh mereka memperolehi projek pembinaan sekolah, jalan atau jambatan daripada kerajaan manakala projek rumah kediaman daripada pemilik atau pemaju. Mereka ini akan menerima bayaran daripada pemilik projek bagi kerja yang dilaksanakan. Bagi membolehkan kontraktor ini menjalankan perniagaan pembinaan secara sah, mereka perlu mendapatkan lesen kontraktor daripada Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia (LPIPM atau CIDB) atau Pusat Khidmat Kontraktor (PKK) atau kedua-duanya sekali Bagi Pemaju Perumahan, kerja-kerja mereka pada asasnya melibatkan perolehan sekeping tanah untuk dibangunkan, penukaran syarat dan pembahagian lot (bagi pecah sempadan) tanah tersebut untuk tujuan pembangunan, mendapatkan kelulusan pelan bangunan daripada Pihak Berkuasa Tempatan ◂ 1▸


(PBT) yang berkaitan, melaksanakan pembinaan bangunan dan infrastruktur, menjual rumah/bangunan kepada bakal-bakal pembeli dan akhirnya menyerahkan rumah /bangunan siap kepada pembeli selepas memperolehi Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC) atau Sijil Layak Menduduki Bangunan (SKD/CFO) daripada pihak berkuasa tersebut. Dalam kebanyakkan kes, kerja membina bangunan dan penyediaan infrastruktur disubkontrakkan kepada kontraktor lain yang bertauliah. Tetapi sekiranya mereka sendiri berhasrat menjalankan pembinaan tersebut, seperti yang dibuat oleh ramai pemaju di Kelantan, mereka juga perlu mempunyai lesen pendaftaran dengan CIDB atau PKK. Terdapat dua jenis pemaju perumahan di bawah undang-undang di Malaysia;



Pemaju Perumahan yang tidak memerlukan lesen – Golongan ini membangunkan projek-projek perumahan yang mengandungi kurang daripada 4 unit rumah dan tidak memerlukan lesen pemaju perumahan yang dikeluarkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT). Mereka dikenali sebagai 'Kontraktor Perumahan' dan projek mereka biasanya tidak mempunyai infrastruktur yang lengkap seperti jalan tar atau saliran atau kemudahan awam lain seperti surau atau taman permainan.



Pemaju Perumahan Berlesen – Golongan ini membangunkan lebih daripada 4 unit rumah dengan infrastruktur dan kemudahan yang lengkap. Mereka dikawal oleh satu akta perindustrian khas dipanggil Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) yang memerlukan mereka mendapat Lesen Pemaju Perumahan (Lampiran 1) sebelum memulakan satu-satu projek dan mendapatkan Permit Iklan dan Jualan (Lampiran 2) sebelum menjual rumah-rumah mereka kepada orang ramai.

Manakala menurut Akta 118 (Pindaan 2008), definisi 'Pemaju Perumahan' adalah seperti berikut;



Pemaju Perumahan ertinya mana-mana orang, kumpulan orang, syarikat, firma, atau pertubuhan (diperihalkan dengan apa jua nama)

◂ 2▸


yang terlibat dalam atau menjalankan atau mengusahakan atau menyebabkan diusahakan pemajuan perumahan.



Pemajuan Perumahan ertinya memajukan atau membina atau menyebabkan dibina dengan apa-apa cara sekalipun lebih daripada empat rumah tempat tinggal dan termasuklah pengutipan wang atau perjalanan apa-apa pengendalian bangunan bagi maksud mendirikan rumah tempat tinggal dalam, pada, atas atau di bawah mana-mana tanah; atau penjualan lebih daripada empat lot tanah atau lot bangunan dengan tujuan membina lebih daripada empat unit rumah tempat tinggal.



Pemaju Perumahan Berlesen ertinya mana-mana pemaju perumahan yang dilesenkan dibawah Seksyen 5 untuk terlibat dalam atau menjalankan atau mengusahakan pemajuan perumahan dan termasuk pemegang mana-mana surat kuasa wakil bagi pemaju perumahan itu yang dibuat dibawah Akta Surat Kuasa Wakil 1949

Secara ringkasnya, pemaju perumahan boleh dimaksudkan sebagai: Orang perseorangan, kumpulan orang, syarikat atau pertubuhan yang berdaftar yang membangun projek perumahan yang mengandungi melebihi empat (4) unit rumah kediaman serta menjual dan menerima bayaran daripadanya atau penjualan lebih dari empat (4) lot tanah dan dikawal oleh peraturanperaturan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan & Perlesenan) 1966. Badan penaung utama yang diiktiraf umum mewakili pemaju perumahan berlesen di Semenanjung Malaysia ialah Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (Real Estate and Housing Developers Association Malaysia) atau REHDA yang mana, menurut buku Laporan Tahunan REHDA 2008, sehingga 23hb Mei 2008 jumlah ahli yang berdaftar di seluruh negara ialah 1040 syarikat. Butiran lanjut mengenai REHDA boleh ditemui di laman web rasminya, www.rehda.com.

◂ 3▸


1.2. KEPERLUAN ASAS PEMAJUAN PROJEK OLEH PEMAJU BERLESEN 1.2.1. Sebuah Syarikat atau Entiti Perniagaan Berdaftar Sepertimana juga lain-lain perniagaan, di bawah undang-undang di Malaysia, bagi membolehkan satu perniagaan itu dijalankan secara sah, sebuah syarikat atau entiti perniagaan perlu ditubuhkan secara mendaftar dengan Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM). Ia boleh dibuat mana-mana pejabat cawangan SSM yang terdekat. Jenis-jenis syarikat yang biasanya didaftarkan untuk tujuan perniagaan ini ialah;



Syarikat Sendirian Berhad (Private Limited Company) didaftar dibawah Akta Syarikat 1965 – dengan minima 2 orang pengarah dan perlu diperbadankan dengan menggunakan khidmat setiausaha syarikat berdaftar. Jumlah kos yang terlibat adalah sekitar RM2,500.00.



Syarikat Persendirian/Perkongsian (Personal/Partnership Company) didaftar di bawah Akta Pendaftaran Perniagaan 1956 – boleh ditubuhkan secara langsung dengan SSM dan akan menelan belanja hanya RM250.00

Butiran lanjut mengenai pembentukan syarikat boleh ditemui di laman web rasmi SSM: www.ssm.gov.my Bagi tujuan menjalankan perniagaan dalam pembangunan perumahan, Modal Berbayar minima yang diperlukan oleh Syarikat Sendirian Berhad ialah RM 250,000.00 dan untuk Syarikat Persendirian/Perkongsian ialah RM 100,000.00. 1.2.2. Perolehan Tanah untuk Pembangunan Bagi tujuan membangunkan sesebuah projek perumahan, tanah yang sesuai dan strategik perlu diperolehi. Biasanya pemaju-pemaju akan memilih tanah bersaiz ekonomik dan yang belum ditukar syarat kegunaannya atau dipecahkan kerana ianya lebih murah dan akan memberikan keuntungan yang lebih tinggi. Kriteriakriteria tanah itu mesti ideal seperti berikut:

◂ 4▸




Lokasi baik – Kebolehsampaian dan hampir dengan kemudahan awam sedia ada.



Harga – Mengutamakan harga yang di bawah harga pasaran.



Status tanah mudah dipasarkan – sebaik-baiknya hakmilik bebas dan diluar tanah rizab Melayu.



Sifat tanah – Memerlukan kos persediaan yang minima dan tidak memerlukan kerja tanah.



Mampu milik – Ianya mampu dibayar oleh pemaju.



Hakmilik/Geran Tanah yang tiada bebanan – Tidak dicagar kepada bank, tidak mempunyai sebarang bantahan daripada individu lain atau pihak berkuasa dan sebagainya.

Terdapat tiga cara yang diamalkan oleh pemaju-pemaju dalam memperolehi tanah untuk tujuan pembangunan perumahan iaitu:-



Usahasama dengan pemilik tanah di bawah sistem ’Perkongsian Bangunan Siap’ di mana di negeri Kelantan dikenali sebagai 'Sistem Pawah'. Biasanya nisbah hasil bagi perkongsian ini adalah 20:80 untuk pemilik tanah dan pemaju. Melalui sistem ini pemaju tidak perlu lagi membayar wang bagi perolehan tanah tersebut. Jenis urusan ini biasanya tidak memberi keuntungan yang sewajarnya kepada pemaju tetapi adalah popular dikalangan pemaju baru dan pemaju yang tidak mempunyai modal yang banyak.



Perkongsian keuntungan dengan pemilik tanah dalam pembangunan projek. Biasanya nisbah perkongsian untung adalah 40:60 atau 50:50 untuk pemilik tanah dan pemaju tidak perlu lagi membayar wang untuk perolehan tanah tersebut. Sistem ini biasanya digunakan dalam berurusan dengan tanah milik kerajaan dan pemilik tanah/kerajaan biasanya ingin terlibat sama dalam pengurusan projek tersebut.

◂ 5▸




Pembelian Terus daripada pemilik tanah. Sistem ini adalah yang paling menguntungkan tetapi memerlukan modal yang besar dari pihak pemaju.

1.2.3. Lesen Pemaju Perumahan (DL) Menurut undang-undang di Malaysia, pemaju-pemaju dikehendaki memiliki Lesen Pemaju Perumahan / Housing Developers’ License (DL) daripada KPKT sebelum mereka boleh memulakan sebarang pemajuan projek yang mengandungi lebih dari 4 unit rumah. Setiap projek masing-masing memerlukan satu DL. Mereka yang membangunkan sesebuah projek perumahan tanpa DL yang sah boleh didenda antara RM 250,000.00 hingga RM500,000.00 atau dipenjara untuk satu tempoh tidak melebihi 5 tahun atau kedua-duanya sekali. Butiran pada syarat-syarat dan proses mendapatkan lesen ini akan diperincikan di dalam bab yang kemudian. 1.2.4. Modal Perniagaan Seperti juga lain-lain perniagaan, modal kewangan diperlukan untuk terlibat dalam perniagaan pembangunan perumahan. Modal ini diperlukan untuk tujuan perbelanjaan memperolehi tanah, pembinaan bangunan dan infrastruktur dan lain-lain belanja pengurusan. Modal yang diperlukan boleh disimpulkan melalui aliran tunai projek (Project cash flow) yang menunjukkan dengan tepat jumlah dan bila ianya diperlukan. Untuk meminimakan keperluan modal yang sangat besar, pemaju biasanya menanganinya dengan mengambil langkah-langkah perniagaan seperti yang berikut; a) Memperolehi dan membangunkan tanah melalui sistem perkongsian bangunan siap (sistem pawah) dengan pemilik tanah untuk mengelakkan penggunaan sejumlah wang yang banyak untuk membeli tanah. b) Subkontrakkan semua kerja-kerja pembinaan kepada kontraktorkontraktor lain yang mempunyai modal kukuh dan membayar mereka

◂ 6▸


secara berkala atau hanya selepas bayaran kemajuan diterima daripada pembeli rumah atau pembiaya mereka. c) Menyerah kerja pemprosesan pinjaman perumahan pembeli dan semua yang berkaitan dengannya kepada Peguam dan membayar mereka hanya selepas pembayaran diterima dari pembeli-pembeli rumah atau pembiaya mereka, yang biasanya dibayar melalui peguam yang terlibat. d) Mendapat kemudahan kewangan daripada bank untuk membantu membiayai pembangunan projek seperti pinjaman ’bridging’ atau ’overdraft’. Nota: Syarat-syarat yang disebutkan diatas hanyalah keperluan asas bagi memenuhi keperluan peraturan dan undang-undang sahaja. Untuk menjadi pemaju yang berjaya, seseorang itu perlu mempunyai pengetahuan yang mencukupi tentang industri, pengalaman kerja yang luas, hubungan baik dengan pihak berkuasa yang terlibat dan rangkaian luas dengan penyokong industri yang lain seperti pembekal bahan binaan, pekerja mahir, subkontraktor dan pihak-pihak yang dapat membantu dalam pemasaran projek.

◂ 7▸


◂ 8▸


BAB DUA PROSES-PROSES DALAM PEMBANGUNAN PROJEK PERUMAHAN Proses-proses yang terlibat dalam pembangunan projek perumahan adalah seperti Carta Aliran Proses Pembangunan Perumahan di mukasurat sebelah.

2.1. PERMOHONAN UBAHSYARAT DAN PECAH SEMPADAN TANAH Kebiasaannya, tanah yang diperolehi oleh pemaju untuk pembangunan projek perumahan pada asalnya didaftarkan penggunaannya untuk pertanian seperti getah, padi, dusun atau sebagainya. Contoh hakmilik atau geran tanah adalah seperti yang ditunjukkan pada Lampiran 3. Bagi tujuan membangunkan tanah tersebut, tanah itu mesti ditukarkan syarat kegunaannya kepada status perumahan atau komersial, sepertimana yang diinginkan. Kelulusan untuk penukaran syarat tanah diperolehi daripada Pihak Berkuasa Negeri melalui Pejabat Tanah Jajahan (PTJ) dan diproses oleh Juruukur Tanah Berlesen yang dilantik pemaju. Selepas penukaran syarat tanah diluluskan, tanah tersebut kemudian dipecah bahagikan kepada lot-lot perumahan atau komersial atau lot pembangunan bercampur mengikut kehendak yang diinginkan pemaju.

◂ 9▸


Carta Aliran Proses Pembangunan Perumahan

◂ 10 ▸


Menurut Kanun Tanah Negara (KTN) 1965 mana-mana bidang tanah boleh dipecah sempadankan sekiranya:  Tiada bantahan daripada mana-mana pemilik berdaftar bagi tanah tersebut.  Tiada undang-undang lain yang menghalang tanah itu daripada dipecahkan.  Ada surat kebenaran daripada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).  Cukai tanah (hasil tanah) bagi tanah tersebut telah dibayar.  Saiz tanah tidak kurang daripada ½ ekar.  Bentuk cadangan kegunaannya.

lot-lot

yang

dipecah

sesuai

dengan

tujuan

 Mempunyai laluan kebolehsampaian yang menghala ke tanah tersebut. Proses bagi ubahsyarat dan pecah sempadan tanah boleh dilakukan serentak seperti berikut: a) Pemaju akan berbincang dengan juruukur tanah yang dilantik mengenai tujuan dan jenis pembangunan yang akan dijalankan.

b) Juruukur tersebut akan menyediakan cadangan pelan susunatur (Lampiran 4) seperti yang dibincangkan dan disediakan mengikut spesifikasi dan syarat-syarat Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 dan Akta Jalan, Saliran dan Bangunan 1974 dan juga syarat-syarat jabatan teknikal berkaitan seperti berikut; i. ii. iii. iv.

Jabatan Perancang Bandar dan Desa (JPBD) Jabatan Kerja Raya (JKR) Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS) Tenaga Nasional Berhad (TNB)

◂ 11 ▸


v. Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) – Majlis Daerah/Majlis Perbandaran vi. Jabatan Alam Sekitar vii. Jabatan Bomba dan Penyelamat viii.Jabatan Bekalan Air Negeri atau syarikat Pemegang Konsesi ix. Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri x. Jabatan Kesihatan Negeri/Jabatan Perkhidmatan Pembentungan

c) Pelan susunatur bersama dengan Borang 7D (Sek. 124A KTN), salinan kad pengenalan pemilik tanah, pelan pra-pengiraan, surat persetujuan daripada semua pemilik dan bayaran pendaftaran seperti yang dikehendaki oleh Seksyen 137(1)(a) KTN kemudian akan dihantar ke Pusat Setempat (One Stop Centre – OSC) bagi daerah yang berkaitan untuk diedarkan kepada jabatan-jabatan teknikal yang disebut di atas bagi mendapatkan ulasan teknikal serta kelulusan mereka.

d) Sekiranya tiada bantahan diterima dan tiada pindaan perlu dibuat, OSC akan mengemukakan pelan kelulusan kepada Pejabat Tanah berkaitan untuk penyediaan Kertas Kerja EXCO yang akan diserahkan kepada Pejabat PTG Negeri untuk dibawa ke mesyuarat EXCO Negeri untuk kelulusan akhir.

e) Selepas pelan cadangan telah diluluskan oleh EXCO Negeri (mewakili

Pihak Berkuasa Negeri), ia akan dikembalikan kepada pejabat tanah yang berkaitan bagi pengeluaran surat kelulusan ubahsyarat dan pecah sempadan tanah yang mengandungi kenyataan kos premium tanah dan pendaftaran geran baru yang perlu dibayar oleh pemohon (Lampiran 5). Pada masa yang sama juruukur akan mengeluarkan bil perkhidmatan mereka dan kos kerja-kerja pengukuran (upah ukur) yang perlu dibayar oleh pemohon melalui Lembaga Juruukur Tanah Malaysia.

f) Apabila bayaran-bayaran

di atas telah dibuat, juruukur akan menyediakan geran sementara bagi tanah-tanah hasil pecahan itu, yang dipanggil 'Hakmilik Sementara' atau Qualified Title (QT), berdasarkan pelan susunatur yang diluluskan dan akan didaftarkan dengan Pejabat Tanah atau PTG, bergantung pada jenis geran yang asal sebelum pecahan

◂ 12 ▸


dibuat; Geran Mukim (Geran Pejabat Tanah) atau Geran Negeri (Geran Pendaftaran PTG). Nombor pendaftaran petak dan Hakmilik Sementara bagi tanah ini akan dikenalpasti masing-masing sebagai 'Lot PT' dan HS(D) atau HS(M) (Lampiran 6). g) Kerja-kerja pengukuran dan penanaman batu sempadan pada tanah tersebut kemudiannya akan dilakukan oleh juruukur tanah tersebut.

h) Keterangan lanjut mengenai perkara ini boleh diperolehi dari laman web: www.kptg.gov.my

2.2. PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG Selepas Hakmilik Sementara (QT) dikeluarkan oleh Pejabat Tanah dan batu sempadan ditanam, pemaju sudah sedia untuk memohon Kelulusan Pelan Bangunan untuk pembangunan tanah tersebut dengan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Bagi kebanyakan negeri, sebelum permohonan Kelulusan Pelan Bangunan dapat dibuat, pemaju diperlukan untuk mendapatkan kelulusan Kebenaran Merancang terlebih dahulu daripada Jabatan Perancang PBT berkenaan sepertimana berikut;

a) Pemaju

melalui khidmat Perancang Bandar Bertauliah akan mengemukakan permohonan mengunakan Borang A Jadual 1 Subkaedah 2(1) Kaedah-kaedah Pengawalan Perancangan Am 2002 kepada Urusetia OSC, bersama-sama dengan;  Laporan Cadangan Pemajuan LCP ( untuk tanah melebihi 5 ekar)  Resit Hasil Tanah, Carian Rasmi Terkini  Pelan susunatur, pelan lanskap, pelan kejuruteraan, pelan kerjatanah  Senarai pemilik-pemilik tanah yang berjiran  Perkara-perkara yang terkandung dalam Jadual II KKPPA 2002  Bayaran yuran sebagaimana ditetapkan Jadual III KKPPA 2002

◂ 13 ▸


yang kemudiannya dimajukan kepada Jabatan Perancang Bandar PBT yang berkenaan. b) Jabatan Perancang Bandar PBT akan membuka fail dan merujuk kepada rancangan pemajuan dan garis panduan perancangan, menghantar notis kepada tuan-tuan tanah berjiran serta merujuk kepada Jawatankuasa Perancang Negeri c) Mereka juga akan majukan pelan-pelan berkaitan kepada jabatan/agensi teknikal berikut untuk mendapat ulasan dan menyelaraskan syaratsyarat;        

Jabatan Perancang Bandar dan Desa (JPBD) Negeri Jabatan Kerja Raya (JKR) Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS) Tenaga Nasional Berhad (TNB) Jabatan Bangunan/Kejuruteraan/Lanskap PBT Jabatan Alam Sekitar Jabatan Bekalan Air Negeri atau syarikat Pemegang Konsesi Jabatan Kesihatan Negeri/Jabatan Perkhidmatan Pembentungan

d) Sekiranya tiada bantahan diterima dan tiada pindaan perlu dibuat, PBT akan membentangkang kertas kerja dalam Mesyuarat Jawatankuasa OSC berkaitan untuk kelulusan akhir mereka. Surat kelulusan Keputusan Kebenaran Merancang akan dikeluarkan oleh Yang DiPertua PBT yang berkenaan dan hanya sah untuk tempoh satu (1) tahun sahaja.

e) Untuk

keterangan www.jpbd.gov.my

lanjut

sila

log

masuk

ke

laman

web:

2.3. PERMOHONAN KELULUSAN PELAN BANGUNAN Untuk proses mendapatkan kelulusan pelan bangunan, cadangan pelan bangunan perlu disediakan oleh Arkitek Bangunan Berdaftar atau Pelukis

◂ 14 ▸


Pelan Berdaftar dan pelan kejuruteraan seperti pelan struktur dan pelan infrastruktur dibuat oleh Jurutera Sivil dan Struktur yang bertauliah. Proses-proses mendapatkan Kelulusan Pelan Bangunan adalah seperti berikut; a) Pemaju akan berbincang dengan arkitek bangunan yang dilantik mengenai rekabentuk dan jenis bangunan yang akan dibangunkan

b) Arkitek akan menyediakan cadangan pelan bangunan (termasuk susunatur, lokasi dan sistem pembentungan) seperti yang dibincangkan dan disediakan mengikut spesifikasi dan syarat-syarat Undang-undang Kecil Bangunan Seragam (UBBL) 1984, Akta Jalan, Saliran dan Bangunan 1974, Akta Perkhidmatan Bomba 1988 dan Akta Kerajaan Tempatan 1976 dan juga syarat-syarat pihak jabatan-jabatan teknikal seperti berikut;          

Jabatan Perancang Bandar dan Desa (JPBD) Jabatan Kerja Raya (JKR) Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS) Tenaga Nasional Berhad (TNB) Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) - Majlis Daerah/Majlis Perbandaran Jabatan Alam Sekitar Jabatan Bomba dan Penyelamat Jabatan Bekalan Air Negeri atau syarikat Pemegang Konsesi Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri Jabatan Kesihatan Negeri/Jabatan Perkhidmatan Pembentungan

c) Jurutera akan menyediakan pelan infrastruktur (jalan, saliran dan sistem retikulasi air) untuk diserahkan bersama-sama pelan-pelan yang disediakan oleh arkitek untuk keperluan jabatan-jabatan teknikal yang berikut;  Jabatan Kerja Raya (JKR)  Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS)  Jabatan Bekalan Air Negeri atau syarikat Pemegang Konsesi

◂ 15 ▸


 Jabatan Kesihatan Negeri/Jabatan Perkhidmatan Pembentungan

d) Pelan bangunan dan infrastruktur tersebut bersama dengan surat rasmi

permohonan yang ditandatangani oleh pemilik dan arkitek/jurutera, Borang A (Jadual Kedua UBBL 1984), bayaran pendaftaran pelan (Jadual Pertama UBBL 1984), salinan resit pembayaran cukai tanah dan salinansalinan bagi geran-geran tanah yang terlibat akan diserahkan kepada OSC bagi daerah yang berkaitan untuk diedarkan kepada jabatan-jabatan teknikal yang disebut di atas untuk ulasan teknikal seterusnya kelulusan.

e) Sekiranya tiada pindaan perlu dibuat, OSC akan memajukan pelan-pelan cadangan tersebut kepada PBT berkaitan untuk kelulusan akhir.

f) Surat Kelulusan Pelan Bangunan dan Infrastruktur akan dikeluarkan oleh PBT yang terlibat kepada pemaju/pemohon yang akan menyatakan semua syarat-syarat yang ditetapkan oleh jabatan-jabatan yang disebutkan di atas bersama dengan caj kelulusan dan pembangunan yang perlu dibayar kepada PBT (Lampiran 7).

g) Selepas pembayaran dibuat, pemaju kemudiannya diberi satu atau beberapa set pelan bangunan dan infrastruktur yang diluluskan (Lampiran 8) dan dengan kelulusan itu, pemaju dibenarkan untuk memulakan pembinaan projek tersebut, tertakluk kepada keperluankeperluan dibawah Akta 118.

2.4. PERMOHONAN LESEN PEMAJU PERUMAHAN (DL) Seperti yang telah dinyatakan, semua projek mengandungi 4 unit ke atas perlu memiliki Lesen Pemaju Perumahan (Developers’ License DL) daripada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (Bahagian Perlesenan dan Pemajuan Perumahan) Aras 3, Blok B , Pusat Bandar Damansara, 50782 Kuala Lumpur.

◂ 16 ▸


Bagi mendapatkan kelulusan lesen tersebut, pemaju perlu mengemukakan dokumen-dokumen berikut sepertimana yang dikehendaki di bawah Perkara 3 Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1989; a) Borang Permohonan (Borang LR2/2007-portal). b) Salinan Geran/Hakmilik tanah. c) Sijil carian rasmi. d) Kelulusan ubahsyarat/penyerahan dan pengambilan semula/cadangan skim perumahan. e) Borang 5A/7G KTN/Jadual III DAN resit-resit pembayaran premium yang lengkap. f) Kelulusan untuk penyatuan dan pecah bahagian DAN Borang 9C/9A/7D KTN. g) Sijil bayaran upahukur daripada Lembaga Juruukur Malaysia. h) Salinan pelan pra-pengiraan yang diluluskan – dengan menekankan kawasan pembangunan. i)

Kelulusan pelan tapak/susunatur – dengan menekankan kawasan pembangunan.

j)

Salinan audit akaun terkini ATAU akaun pengurusan (untuk syarikat baru).

k) Borang 49, Akta Syarikat 1965. l)

Borang 24, Akta Syarikat 1965 – modal berbayar dalam wang tunai tidak kurang daripada RM250,000.00 dan Borang Pulangan Tahunan.

m) Penyata aliran tunai projek – menekankan jumlah aliran masuk, jumlah aliran keluar dan lebihan.

◂ 17 ▸


n) Memorandum dan Artikel Penubuhan Syarikat. o) Akuan berkanun dalam Borang L2C dengan rujukan tertentu bagi perenggan (f). p) Perjanjian usahasama antara pemaju dan pemilik tanah (jika tanah itu bukan milik pemaju). q) Kelulusan Jawatankuasa Pelabur Asing (JPA) jika pelaburan asing melebihi 15% untuk seorang individu asing atau 30% untuk beberapa pihak asing. r) Memaklumkan dalam borang permohonan nama-nama syarikat induk atau anak-anak syarikat di bawah kumpulan pengurusan yang sama. Maklumat lanjut dan semua dokumen-dokumen yang disebut di atas boleh dimuat turun dari laman web Kementerian: www.kpkt.gov.my Jika semua dokumen mengikut aturan dan memenuhi keperluan, kementerian akan mengeluarkan satu surat kelulusan kepada pemaju dengan mengenakan syarat bahawa pemaju perlu mengikut peraturan pembangunan yang dikenakan oleh PBT, projek dapat disiapkan tepat pada waktunya, dan bayaran RM3,000.00 kepada kementerian perlu dibuat sebagai bayaran kelulusan DL. Pada masa yang sama, kementerian juga akan mengeluarkan sepucuk surat kepada pemaju menyatakan syarat-syarat kelulusan DL termasuk arahan kepada pemaju untuk menyediakan wang Deposit Lesen Pemaju berjumlah RM200,000.00 kepada kementerian. Pemaju boleh merayu untuk dikurangkan jumlah deposit tersebut berasaskan jumlah nilai jualan rumah bagi projek tersebut. Deposit yang diluluskan selepas rayuan untuk jumlah jualan RM2,000,000.00 atau untuk projek perumahan kos rendah didapati hanyalah RM20,000.00 sahaja. Pemaju diberi pilihan tentang cara bayaran deposit ini dibuat; sama ada dengan cara menyediakan bank-deraf kepada kementerian atau menyediakan jaminan bank untuk tempoh tertentu atau memasukkan wang ke akaun khas yang dikenali sebagai 'Akaun Pemajuan Perumahan (HDA)' bagi projek tersebut. ◂ 18 ▸


Selepas bayaran-bayaran di atas dibuat dan satu akaun HDA projek tersebut dibuka, kementerian akan mengeluarkan DL bagi projek berkenaan kepada pemaju. Dengan adanya lesen tersebut (Lampiran 1), yang sah hanya untuk 3 tahun sahaja, pemaju kini bebas dan sedia untuk memulakan pembinaan projek yang tersebut.

2.5. PERMOHONAN PERMIT IKLAN DAN JUALAN (AP) Bagi membolehkan pemaju secara sah menjual rumah-rumah mereka yang belum siap dibina kepada orang ramai, mereka perlu mempunyai Permit Iklan dan Jualan (Advertising and Sale Permit – AP) yang dikeluarkan oleh KPKT. Kegagalan mematuhi peraturan ini, pemaju boleh didenda sehingga RM20,000.00 atau penjara tidak melebihi 5 tahun atau kedua-duanya sekali oleh Kementerian. Untuk mendapatkan kelulusan AP, pemaju perlu mengemukakan dokumendokumen berikut sepertimana dikehendaki di bawah Perkara 5 & 6 Peraturanperaturan Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1989; a) Borang Permohonan (Borang LR3/2007-portal). b) Surat kelulusan pelan bangunan oleh PBT dan Borang B, jika diperlukan. c) Salinan pelan bangunan yang diluluskan dan masih sah tempohnya. d) Tiga salinan setiap satu risalah cadangan iklan dalam Bahasa Malaysia. e) Senarai harga semua unit – tanda harga terendah dan tertinggi. f) Surat mengesahkan sama ada tanah itu dicagar kepada mana-mana institusi kewangan atau tidak.

◂ 19 ▸


g) Surat kelulusan daripada PBT atau Pejabat Tanah pada penentuan harga perumahan kos rendah, jika projek itu mengandungi perumahan kos rendah Maklumat yang akan dinyatakan dalam risalah dan papan tanda mestilah mematuhi keperluan-keperluan tertentu dan boleh diperolehi dari laman web KPKT. Jika semua dokumen telah dilengkapkan dan memenuhi keperluan, Kementerian kemudian akan mengeluarkan satu surat kelulusan kepada pemaju dengan beberapa syarat termasuk pembayaran RM500.00 sebagai bayaran kelulusan AP dan arahan supaya menyediakan salinan risalah “Panduan Membeli Rumah” untuk diberi kepada setiap pembeli rumah. Selepas bayaran dibuat, Kementerian akan mengeluarkan AP (Lampiran 2) kepada pemaju dalam masa sebulan. Setiap AP hanya sah hanya untuk 1 tahun sahaja.

2.6. AMALAN DAN STRATEGI PEMASARAN Selepas Permit Iklan dan Jualan (AP) diperolehi, pemaju kini dibenarkan mencetak risalah-risalah jualan mereka (Lampiran 9), memasang papan tanda projek, dan mula memasarkan rumah-rumah mereka kepada orang ramai. Di negeri-negeri yang keadaan pasarannya tidak begitu meluas kerana populasi penduduk yang kecil dan kebanyakan projek dibangunkan atas tanah rizab Melayu seperti di Kelantan, pemaju perlu merancang strategi pemasaran secara paling praktikal supaya rumah mereka dapat dijual dan pada masa yang sama dapat menjimatkan kos pemasaran. Mereka juga perlu memastikan harga jualan rumah mereka tidak terlalu rendah atau terlalu tinggi. Maklumat-maklumat ini sedia diperolehi daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) dengan merujuk kepada laman web www.jpph.gov.my. Laman web ini merupakan rujukan penting kepada pemaju bagi memeriksa maklumat tentang status semasa jualan hartanah dan harga pasaran bagi seluruh negara.

◂ 20 ▸


Pemaju-pemaju boleh membuat pemasaran mereka melalui kaedah-kaedah berikut;

 Iklan – Mempromosi projek perumahan mereka melalui saluran

radio,akhbar atau pekeliling. Iklan melalui televisyen mungkin agak mahal bagi sesetengah pemaju.

 Ejen – Menggunakan promoter untuk mendapatkan pembeli dan memberikan mereka komisen kira-kira 2%-3% dari harga jualan.

 Pameran – Menyertai pameran perumahan seperti Ekspo Hartanah Malaysia (MAPEX) yang dianjurkan oleh REHDA  Taklimat Jualan – Memberi taklimat jualan kepada kumpulan sasaran di premis kerajaan seperti balai polis, hospital, dan kem-kem tentera.

 Pemasaran Secara ’Online’ – Mengiklankan projek mereka dalam internet dan laman paling popular adalah di www.fullhouse.com.my, www.mudah.my dan www.thinkproperty.my. Bagi menarik lebih ramai pembeli, pemaju-pemaju juga boleh menawarkan insentif-insentif lain seperti berikut;  Yuran peguam ditanggung oleh pemaju.  Kos pemindahan hakmilik tanah dan caj pendaftaran ditanggung oleh pemaju.  Permohonan pinjaman perumahan dan pengeluaran (KWSP) atau Lembaga Tabung Angkatan Tentera (LTAT) diurus percuma.  Diskaun untuk harga rumah.  Tawaran hadiah percuma seperti perabot, penyaman udara, dan sebagainya.

◂ 21 ▸


Sesetengah pemaju yang kreatif telah menggunakan cara dan amalan-amalan yang tidak konvensional dalam pemasaran rumah-rumah mereka bagi meningkatkan hasil pemasaran serta menambah lagi keyakinan kepada pembelipembeli rumah;  Tugas pemasaran tidak dikhaskan kepada pegawai pemasaran, tetapi semua yang berkerja dengan syarikat.  Menggunakan sistem pemasaran piramid di mana pembeli mereka disasarkan untuk membawa pembeli-pembeli lain dan dibayar komisen 2%-3% untuk setiap jualan yang dibuat.  Memperkenalkan satu konsep jualan yang tidak membebankan pembeli dengan jaminan pembeli tidak akan membelanjakan apa-apa wang sehingga rumah siap.  Mulakan jualan selepas pembinaan bangunan hampir siap.  Pembeli-pembeli tidak perlu membayar apa-apa wang deposit semasa menandatangani perjanjian jualbeli.  Menjamin belian balik oleh pemaju selepas tempoh tertentu.

2.7. PERMOHONAN PINJAMAN PERUMAHAN UNTUK PEMBELI-PEMBELI RUMAH Kebanyakan pembeli tidak mempunyai wang yang mencukupi untuk membeli sesebuah rumah secara tunai, maka mereka memerlukan pinjaman perumahan bagi membantu mereka membiayai pembelian tersebut dan membayar balik pinjamannya beransur-ansur secara bulanan dalam tempoh yang tertentu. Terdapat dua(2) jenis pinjaman yang boleh didapati oleh pembeli-pembeli rumah di Malaysia;

 Pinjaman Perumahan Kakitangan Kerajaan (BPP) – hanya untuk kakitangan kerajaan sahaja.

◂ 22 ▸


 Pinjaman Perumahan Bank – untuk semua pembeli rumah yang layak. Sesetengah Syarikat Berkaitan Dengan Kerajaan (GLC) seperti Petronas, MARA, TNB, Telekom dan kebanyakan institusi kewangan mempunyai Skim Pinjaman Perumahan Kakitangan sendiri. Sesetengah GLC seperti FELDA, FELCRA,UIA, memberi pinjaman kepada kakitangannya melalui Bank (BIMB khasnya) tetapi faedah pinjamannya disubsidikan dan ditetapkan sebagaimana Skim Pinjaman Kakitangan Kerajaan. A. Skim Pinjaman Perumahan Kakitangan Kerajaan (BPP) Skim Pinjaman Perumahan Kakitangan Kerajaan diuruskan oleh Bahagian Pinjaman Perumahan (BPP) Perbendaharaan Malaysia yang berpejabat di No.9 Persiaran Perdana, Presint 2, Pusat Pentadbiran Kerajaan Persekutuan, 62592 Putrajaya. Terdapat dua (2) jenis Pinjaman Perumahan yang ditawarkan;  SPPPI – Skim Pinjaman Perumahan Cara Islam.  SPPP – Skim Pinjaman Perumahan Konvensional. Tidak banyak perbezaan yang ada diantara kedua-dua skim ini melainkan konsep pelaksanaannya dan caj faedah dikenakan ke atas kedua-duanya hanya 4% setahun. Terma dan syarat-syarat asas untuk melayakkan adalah seperti berikut;

memohon pinjaman BPP

 Warganegara Malaysia.  Bekerja dan memiliki jawatan tetap dengan kerajaan atau agensiagensinya.  Sudah bekerja sekurang-kurangnya setahun.  Sudah disahkan jawatan pekerjaan.

◂ 23 ▸


 Tidak diisytiharkan muflis, layak dari segi kewangan dan tidak di bawah sebarang tindakan disiplin.  6 bulan sebelum tarikh persaraan.  Ia mesti permohonan pinjaman kali pertama dan membeli hartanah pertama.  Tempoh pinjaman maksimum adalah 30 tahun untuk pekerja di bawah Skim Pencen dan baki tahun perkhidmatan sebelum persaraan wajib bagi yang di bawah Skim Saraan KWSP.  Yuran proses pinjaman RM1.00 untuk setiap RM1000.00 pinjaman.

 Kelayakan jumlah pinjaman berasaskan gaji tetap pemohon (Lampiran

10). Jumlah itu mesti tidak lebih daripada jumlah yang dinyatakan dalam Perjanjian Jualbeli (SPA) untuk projek yang ada Lesen Pemaju (DL) dan nilai harta yang ditentusahkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Negeri (JPPH) bagi projek yang tiada DL.

 Pemohon perlu melengkapkan Borang Permohonan BPP10/08.  Pemohon perlu juga memohon Insuran untuk melindungi pinjaman itu. Terdapat syarat tambahan lain yang perlu ditunaikan oleh pemohon dan ianya berdasarkan jenis-jenis pinjaman yang mereka pohon seperti berikut;  Jenis I

- untuk membeli rumah siap termasuk tanah.

 Jenis II

- untuk pembinaan rumah sahaja.

 Jenis III

- untuk membeli rumah dalam pembinaan termasuk tanah.

 Jenis IV

- untuk pembelian tanah atau lot rumah sahaja.

 Jenis V

- untuk membayar balik atau penebusan bagi pinjaman perumahan yang diambil dari bank atau pembiaya lain.

◂ 24 ▸


Memandangkan kebanyakan bakal-bakal pemaju akan mula bergiat sebagai kontraktor perumahan dan seterusnya akan terlibat dengan perniagaan penjualan tanah serta membina rumah diatas tapak tersebut, manual ini hanya akan memperincikan proses permohonan yang melibatkan jenis II dan jenis III sahaja. Bagi Pinjaman jenis II dokumen-dokumen tambahan yang perlu dilampirkan bersama adalah seperti berikut;  Salinan Geran Individu (kes cagaran) dan didaftarkan di atas nama pemohon.  Borang 7 (pindaan Borang 8) – persetujuan menggadai kepada kerajaan sekiranya tanah milik suami/isteri.  Salinan sijil PKK/CIDB/SSM.  Laporan Penilaian Harta (Bangunan) oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Negeri (JPPH) Bagi Pinjaman jenis III dokumen-dokumen tambahan yang perlu dilampirkan bersama adalah seperti berikut;  Salinan Geran Individu (kes cagaran) dengan Surat Aku Janji oleh Pemaju, Pemilik Tanah Dan Peguam (Borang 5A/5B).  Surat Perjanjian untuk cagarkan Geran kepada Perbendaharaan oleh Pemohon Tanpa Pinjaman (Borang 7 – pindaan Borang 8) – jika nama pembeli dalam SPA lebih daripada satu dan hanya satu memohon untuk pinjaman.  Laporan Penilaian Harta (Tanah dan Bangunan) oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Negeri (JPPH) – untuk rumah yang dibina tanpa lesen pemaju perumahan seperti rumah kedai atau jika rumah yang dibina kurang daripada 4 unit.

◂ 25 ▸


Apabila menyerahkan permohonan pinjaman BPP, pemohon perlu menyediakan semua dokumen-dokumen mandatori seperti yang berikut;  Surat iringan daripada majikan/ketua jabatan.  Salinan kad pengenalan pemohon yang disahkan oleh majikan.  Salinan slip gaji terbaru atau penyata pendapatan disokong oleh majikan.  Surat pengesahan jawatan oleh majikan.  Wang proses permohonan pinjaman @ RM1.00 untuk setiap RM1,000.00 pinjaman.  Borang permohonan pinjaman perumahan BPP (Borang BPP10/08).  Surat jaminan oleh pemohon untuk menyelesaikan baki pinjaman (Borang 2).  Surat Akujanji peguam (Bentuk 3A @ 3B).  Salinan geran yang disahkan.  Surat perjanjian jualbeli (SPA)/ Perjanjian kontrak  Pelan kediaman yang diluluskan oleh Majlis Daerah Apabila semua dokumen permohonan di atas telah lengkap, ia bolehlah dimaju terus kepada pejabat BPP kecuali bagi anggota tentera dan polis (yang berpangkat Inspektor keatas). Bagi anggota tentera, borang permohonan perlu dihantar melalui Pejabat Bahagian Perkhidmatan Anggota (Sel Pinjaman Perumahan), Kementerian Pertahanan dan bagi anggota polis, melalui Pejabat Bahagian Pinjaman Perumahan di Ibu Pejabat Polis Bukit Aman, Kuala Lumpur. Maklumat lanjut dan borang-borang di atas boleh di muatturun dari laman web BPP di www.bpp.treasury.gov.my.

◂ 26 ▸


Jika semua dokumen di atas telah disempurnakan dan semua syarat dipenuhi, biasanya pemohon akan menerima Surat Kelulusan Pinjaman daripada BPP dalam tempoh 4 minggu. Apabila menerima surat kelulusan tersebut, pemohon hendaklah melengkapkan dan menandatangani 'Borang E - Penerimaan Pinjaman' dan kembalikan kepada BPP untuk proses yang seterusnya. B.

Skim Pinjaman Perumahan Bank

Bank-bank tempatan ada menyediakan pinjaman perumahan, secara Islam dan konvensional, untuk membantu pembeli-pembeli yang tidak layak memohon pinjaman perumahan kerajaan disebabkan mereka bukan kakitangan kerajaan atau sebagainya. Bank juga menawarkan pelbagai pakej pinjaman dengan kadar dan kelebihan berbeza untuk menarik pembeli-pembeli rumah (Lampiran 11). Bagaimanapun, kadar faedah yang dikenakan oleh semua bank-bank ini sentiasa lebih tinggi daripada BPP. Pada asasnya, prosedur pinjaman bank adalah lebih mudah daripada pinjaman BPP. Untuk memohon pinjaman bank, pemohon perlu mengisi Borang Permohonan Pinjaman Perumahan di mana-mana bank tempatan yang mereka pilih. Maklumat terperinci yang diperlukan dalam borang berkenaan biasanya adalah seperti berikut;  Maklumat pemohon.  Butiran pekerjaan.  Butiran peribadi pasangan.  Butiran keluarga terdekat (selain pasangan).  Butiran penjamin (Jika digunakan).  Kemudahan yang telah digunakan dengan bank.

 Kemudahan yang telah digunakan dengan institusi kewangan lain. ◂ 27 ▸


 Butiran bagi pemohon bersama (Jika ada).  Kemudahan tertentu yang diminta.  Butiran hartanah.  Perisytiharan/Pengesahan pemohon/Pemohon-pemohon. Bersama dengan borang tersebut, terdapat dokumen-dokumen asas yang perlu dilampirkan;  Salinan kad pengenalan pemohon yang disahkan oleh majikan.  3 bulan penyata pendapatan terkini yang disahkan oleh majikan.  Surat pengesahan jawatan oleh majikan.  Salinan borang taksiran cukai pendapatan (Borang J dan Borang EA).  Penyata akaun simpanan KWSP (jika perlu).  Surat perjanjian jualbeli harta. Jika semua dokumen di atas telah disempurnakan dan semua syarat dipenuhi, biasanya pemohon akan mendapat surat kelulusan pinjaman daripada bank berkenaan dalam tempoh 2 minggu.Untuk butiran lanjut berkenaan syaratsyarat pinjaman perumahan dan pakej-pakej yang ditawarkan oleh sesetengah bank tempatan, sila log masuk ke laman-laman web mereka seperti berikut;

 Maybank Berhad – www.mybank2u.com.my  RHB Bank Berhad – www.rhbbank.com.my  Bank Islam (M) Berhad – www.bimb.com.my  CIMB Bank Berhad – www.cimb.com.my

◂ 28 ▸


 Public Bank Berhad – www.pbebank.com  Bank Kerjasama Rakyat (M) Berhad – www.bankrakyat.com.my  HSBC Bank Malaysia Berhad – www.hsbc.com.my 2.8. TUNTUTAN BAYARAN KEMAJUAN DARIPADA PEMBIAYA Setelah pinjaman perumahan diluluskan, bagi membolehkan wang tersebut dikeluarkan daripada pembiaya (BPP/Bank), hakmilik tanah mestilah terlebih dahulu dipindahkan kepada pembeli dan dicagar kepada pembiaya berkenaan sebagai jaminan bagi pinjaman yang diberikan. Proses aktiviti-aktiviti yang dinyatakan di atas adalah seperti berikut; A. Proses Pindahmilik Tanah kepada Pembeli Rumah Peguam perlu melengkapkan Borang Pindahmilik Tanah (Borang 14A KTN) yang boleh didapati di mana-mana Pejabat Tanah dengan butiran maklumat pemilik/pemilik-pemilik tanah, nama bagi pembeli/pembeli-pembeli, dan hartanah tersebut. Bagaimanapun, di sesetengah negeri, pembeli perlu memenuhi kriteria tertentu sebelum layak untuk memindahkan geran di bawah namanya. Sebagai contoh, di negeri Kelantan kriteria yang dimaksudkan adalah seperti berikut;

 Pemohon (pembeli) mesti dari kalangan Anak Kelantan sepertimana yang dimaksudkan dalam Enakmen Tanah Kelantan 1938 sebagai seorang yang termasuk dalam mana-mana kelas yang berikut: a) sesiapa yang lahir di Kelantan yang bapanya orang Melayu. b) sesiapa yang lahir di Kelantan ibunya orang Melayu dan bapanya orang Islam. c) sesiapa yang dilahirkan di mana-mana yang bapanya orang Melayu yang lahir di Kelantan. ◂ 29 ▸


d) sesiapa yang dilahirkan di mana-mana yang kedua-dua ibu bapanya ialah orang Melayu dan telah menetap sekurang-kurangnya 15 tahun di Kelantan. e) sesiapa yang dilahirkan di Kelantan dan bapanya juga dilahirkan di Kelantan. Jika tidak, pemohon perlu memohon kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri atau kelulusan EXCO terlebih dahulu.  Tanah itu mesti bebas daripada sebarang bebanan atau bantahanbantahan. Borang 14AKTN tersebut (bersama dengan Sijil Kelulusan EXCO bagi Pemohon Bukan Anak Kelantan) kemudiannya hendaklah ditandatangani oleh kedua-dua pemilik tanah atau pemegang Surat Kuasa atau Power of Attorney PA (orang yang secara sah diberi kuasa untuk mewakili pemilik tanah) dan pembeli di hadapan mana-mana Pegawai Jajahan atau penolongnya. Sebelum borang pindahmilik ini dapat didaftarkan, ia perlu dihantar ke pejabat Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Negeri (JPPH) untuk dibuat nilaian terhadap hartanah tersebut. Apabila hartanah telah dinilai, peguam akan mendapatkan Borang 14A KTN tersebut untuk dibuat pembayaran duti setem di Pejabat Lembaga Hasil Dalam Negeri (atau di Pejabat Tanah jika nilainya kurang daripada RM50,000.00) pada kadar 1% bagi nilai harta RM100,000.00 dan ke bawah dan 2% untuk RM100,000.00 ke atas. Sebagai contoh, jika tanah itu dinilai pada RM100,000.00, nilai duti setem ialah RM1,000.00. Selepas duti setem dibayar, Borang 14A KTN tersebut (Lampiran 12) kemudiannya didaftarkan di Pejabat Tanah yang berkaitan dan selepas 7 hari bekerja, geran tersebut akan didaftarkan sepenuhnya di bawah nama pembeli. B.

Pendaftaran Cagaran Hakmilik kepada Pembiaya

Selepas Hakmilik Tanah selesai ditukar atas nama pembeli, geran tersebut kini perlu dicagar kepada pembiaya sebagai jaminan kepada pinjaman yang

◂ 30 ▸


diberikan. Jika harta yang terlibat adalah jenis hartanah tidak diatastanah ( nonlanded property) seperti pangsapuri atau rumah pangsa , dan gerannya yang dikenali sebagai 'Hakmilik Strata' masih belum diperolehi, dokumen jaminan yang diperlukan adalah dalam bentuk 'Surat Ikatan Penyerahan Hak' yang didaftarkan di Pejabat Tanah yang sama. Proses-proses untuk Pendaftaran Cagaran hakmilik tanah adalah seperti berikut;

 Peguam bagi pihak pembeli perlu mengisi Borang Pendaftaran Cagaran (Borang 16A KTN) dengan butiran maklumat pencagar, pembiaya dan hartanah tersebut. Borang boleh dimuat turun di www.bpp.treasury.gov.my.

 Borang tersebut perlu ditandatangani oleh pembeli di hadapan manamana Pegawai Jajahan atau penolongnya.

 Kemudian borang perlu dihantar kepada pembiaya (BPP/Bank) untuk pengesahan atau dicop mohor oleh mereka. Bagi permohonan pinjaman SPPI, Perjanjian Pembelian Hartanah dan Perjanjian Jualan Hartanah juga perlu dihantar bersama dengan Borang 16A.  Biasanya, borang akan disahkan oleh wakil pembiaya dan dihantar balik kepada peguam pembeli dalam masa satu bulan.  Selepas menerima borang, pembeli kini boleh mendaftarkannya di Pejabat Tanah di daerah yang berkaitan dan perlu membayar yuran pendaftaran pada kadar tertentu berdasarkan nilai pinjaman yang dipohon.

 Selepas pendaftaran dibuat, salinan pendua Borang Pendaftaran 16A KTN (Lampiran 13)(serta lampiran-lampirannya) bersama dengan hakmilik asal dengan nama pembeli dan maklumat pembiaya kemudiannya dimajukan kepada pembiaya untuk simpanan keselamatan.

◂ 31 ▸


Apabila proses pendaftaran cagaran ini selesai, pembeli/pemaju dibenarkan mengemukakan tuntutan bayaran kemajuan kerja kepada pembiaya (BPP/Bank). C.

Tuntutan Bayaran Kemajuan Kerja daripada Pembiaya (BPP/Bank)

Bayaran kemajuan kerja oleh pembiaya (BPP dan Bank ) dibuat berdasarkan peringkat kerja yang telah siap sepertimana Jadual Ketiga Fasal 4 (Jadual Pembayaran Harga Beli), Perjanjian Jual dan Beli (Tanah Dan Bangunan) seperti berikut; 1. Sebaik selepas menandatangani perjanjian ini.

10%

2. Dalam tempoh dua puluh satu (21) hari bekerja selepas pembeli menerima notis bertulis daripada Penjual menyatakan siapnya:a) kerja-kerja asas dan lantai bangunan tersebut. b) rangka konkrit bertetulang bangunan tersebut. c) dinding-dinding bangunan tersebut berserta rangka pintu dan tingkap dipasang pada tempatnya. d) bumbung, pendawaian elektrik, saluran paip (tanpa kelengkapan), paip gas (jika ada) dan penyaluran dan pengkabelan telefon dalaman bangunan tersebut. e) kerja melepa dalam dan luaran bangunan tersebut termasuk kemasan dinding. f) kerja pembetungan pada bangunan tersebut. g) parit bagi bangunan tersebut. h) jalan bagi bangunan tersebut.

10% 15% 10%

3. Pada tarikh pembeli mengambil pemilikan kosong bangunan

12.5%

tersebut, dengan penyambungan.

bekalan

air dan

elektrik sedia

untuk

4. Pada tarikh pembeli mengambil pemilikan kosong bangunan tersebut sebagaimana dalam butiran 3 seperti yang berikut: a) jika dokumen hakmilik berasingan lot tersebut telah ◂ 32 ▸

10%

10% 5% 5% 5%

2.5%


dikeluarkan dan tuan punya/penjual telah menyempurnakan dan menyampaikan kepada Pembeli atau peguamnya satu Memorandum Pindahmilik Harta tersebut yang sah dan boleh didaftar bagi faedah pembeli bersama dengan dokumen hakmilik keluaran asal lot tersebut dibayar terus kepada penjual; atau b) jika dokumen hakmilik berasingan lot tersebut belum dikeluarkan untuk dipegang oleh peguamcara penjual sebagai pemegang kepentingan bagi pembayaran kepada penjual dalam tempoh 21 hari bekerja selepas pembeli menerima dokumen hakmilik asal lot tersebut bersama dengan satu Memorandum Pindahmilik Harta tersebut yang sah dan boleh didaftar kepada pembeli yang disempurnakan oleh tuanpunya/penjual. 5. Pada tarikh pembeli mengambil pemilikan kosong bangunan tersebut dalam butiran 3 dan dipegang oleh peguamcara penjual sebagai pemegang kepentingan bagi pembayaran kepada penjual seperti berikut:-

5%

a) dua perpuluhan lima peratus (2.5%) setelah tamat tempoh lapan (8) bulan selepas tarikh pembeli mengambil pemilikan kosong bangunan tersebut;

b) dua perpuluhan lima peratus (2.5%) setelah tamat

tempoh dua puluh empat (24) bulan selepas tarikh pembeli mengambil pemilikan kosong bangunan tersebut. Jumlah =

100%

Bagi projek dengan pemaju berlesen, bayaran kemajuan bagi pinjaman Kerajaan boleh dituntut terus kepada BPP dengan mengemukakan Sijil Kemajuan Kerja yang disediakan oleh Arkitek atau Jurutera yang dilantik (Lampiran 14). Bagi projek tanpa lesen atau kontrak rumah sesebuah, tuntutan perlu dibuat dengan memohon kepada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Negeri (JPPH) dan ◂ 33 ▸


JPPH akan mengeluarkan Sijil Kemajuan Kerja bagi peringkat kerjabina yang telah siap terus kepada BPP untuk pengeluaran pembayaran (Lampiran 15). Bagi Pinjaman Bank, bayaran kemajuan untuk projek berlesen dan juga tanpa lesen boleh dituntut dengan menggunakan Sijil Kemajuan Kerja yang dikeluarkan oleh Arkitek. Pembiaya (BPP/Bank) biasanya akan membuat bayaran terus kepada pemaju atau kepada peguam mereka dalam tempoh 30 hari selepas tarikh penyerahan tuntutan.

2.9. PEMBINAAN BANGUNAN DAN INFRASTRUKTUR Selepas Lesen Pemaju DL telah dikeluarkan oleh KPKT, pihak pemaju kini boleh memulakan pembinaan projek perumahan itu dengan salah satu daripada kaedah-kaedah berikut;  Melaksanakan pembinaan keseluruhan bangunan dengan sendiri.  Mengeluarkan tender pembinaan keseluruhan projek kepada kontraktor bangunan yang lain.  Pemaju hanya membekalkan bahan binaan tetapi mengeluarkan kontrak bagi tenaga kerja (Subkontrak upahkerja). Bagi pembangunan projek-projek bersaiz kecil, kaedah yang ketiga adalah paling popular kerana pemaju akan mendapat keuntungan yang lebih baik dan kemajuan projek akan lebih terkawal. Kadar kontrak upahkerja kini di Kelantan adalah sekitar RM11.00/kp untuk rumah teres, RM15.00/kp untuk berkembar dan RM18.00/kp untuk rumah banglo tidak termasuk kerja-kerja kemasan (memasang jubin dan mengecat), pendawaian, perpaipan, pembentungan dan memasang pagar. Pembinaan kerja-kerja infrastruktur seperti jalan, bekalan air dan elektrik biasanya disubkontrakkan kepada syarikat-syarikat yang khusus dalam bidang tersebut.

◂ 34 ▸


2.10. PERMOHONAN BEKALAN AIR Apabila pembinaan perumahan itu telah mencapai ke peringkat 90% dan kerjakerja saliran telah siap, sistem retikulasi bekalan air kini sedia untuk dipasang. Tetapi sebelum kerja pemasangan paip boleh dijalankan, satu kelulusan perlu diperolehi daripada pihak syarikat pemegang konsesi yang berkaitan, Air Kelantan Sdn Bhd (AKSB )dalam kes Kelantan, yang perlu dibuat melalui Jurutera Perunding Sivil. Permohonan biasanya perlu dibuat 3 bulan sebelum tarikh bekalan yang sepatutnya diperlukan. Sebelum menyerahkan dokumen permohonan sebenar, jurutera perlu meminta AKSB melakukan ujian tekanan air di tapak yang dicaj sebanyak RM300.00. Dengan keputusan ujian itu jurutera akan menyediakan Laporan Pengiraan Hidraulik untuk sistem cadangan dan akan menyerahkan laporan itu kepada AKSB bersama dengan dokumen-dokumen berikut untuk kelulusan mereka; a) Pelan Susunatur Retikulasi Air. b) Pelan Butiran Retikulasi Air. c) Pelan Skematik Luaran Retikulasi Air dan Skematik Kerja Paip Dalaman. d) Salinan Borang Permohonan Bekalan Air. AKSB kemudian akan mengeluarkan surat kelulusan bersama dengan keperluan teknikal yang standard untuk diikuti dan juga pembayaran 'Penyambungan/Teeoff' sebanyak RM3000.00. Bagi projek-projek bersaiz besar, mereka mungkin mensyaratkan supaya sebuah Tangki Air ( Elevated Water Tank) disediakan bagi projek tersebut atau bayaran Sumbangan Pembangunan dikenakan. Apabila semua syarat-syarat dipenuhi, paip retikulasi air kini sedia dipasang, diuji dan disambungkan ke rumah-rumah berkenaan dalam projek itu. Semua kerja-kerja ini hendaklah dilakukan oleh Kontraktor Paip yang berdaftar dengan Suruhanjaya Perkhidmatan Air Negara (SPAN) yang dilantik oleh pemaju. Untuk makluman, prosedur serta syarat-syarat permohonan dan kelulusan bekalan air di negeri-negeri lain juga adalah lebih kurang sama dengan ◂ 35 ▸


keterangan di atas kerana telah diselaraskan bagi mematuhi Akta Industri Perkhidmatan Air 2006(Akta 655). Sila rujuk kepada laman web rasmi SPAN di www.span.gov.my

2.11. PERMOHONAN BEKALAN ELEKTRIK Sama seperti bekalan air, bekalan elektrik juga perlu disambungkan apabila pembinaan projek sampai keperingkat 90% siap. Bagi mendapatkan bekalan itu, permohonan perlu diserahkan kepada Tenaga Nasional Berhad (TNB) di kawasan berkenaan melalui Jurutera Perunding Elektrikal dan hendaklah dibuat sekurang-kurangnya 6-8 bulan sebelum tarikh bekalan diperlukan. Bagi projek perumahan yang keluasannya melebihi 5 ekar, permohonan hendaklah di buat secara online atau dipanggil ’e-Application’. Permohonan harus disertakan dengan dokumen-dokumen seperti berikut; a) Pelan susunatur projek yang diluluskan. b) Pandangan depan Bangunan dan Pelan pendawaian elektrik. c) Borang A- Permohonan Bekalan Elektrik d) Salinan Geran untuk Tapak Pencawang (jika ada). Bagi menjamin bekalan elektrik disambung tepat pada masa yang dipohon, pemaju dinasihatkan menandatangani perjanjian dengan TNB yang dipanggil ’Service Level Agreement’ sebaik saja permohonan dibuat. Setelah semuanya memenuhi syarat, TNB kemudiannya akan mengeluarkan surat kelulusan untuk pemaju dengan syarat-syarat seperti Bayaran Sumbangan sebanyak RM450.00 bagi setiap rumah yang dibina dan arahan untuk membina sebuah bangunan pencawang, jika perlu. Jika melibatkan kerja penanaman kabel atau lain-lain kerja khas, caj tersebut juga akan ditanggung oleh pemaju. Apabila melibatkan pembinaan sebuah pencawang, pemaju perlu menyerahkan bangunan yang telah siap dan memastikan geran tapak pencawang ◂ 36 ▸


dipindahmilik kepada TNB sebelum bekalan elektrik diberi kepada projek itu. Sekiranya hakmilik tapak tersebut belum dipindah kepada TNB atau diserah kepada Kerajaan, pemaju dikehendaki menyediakan Deposit Cagaran berjumlah RM20,000.00 kepada TNB. Semua kerja-kerja pembekalan elektrik dibuat oleh TNB dengan perbelanjaannya sendiri. Untuk keterangan lanjut sila log masuk ke www.tnb.com.my

2.12. PERMOHONAN SIJIL PENYIAPAN DAN PEMATUHAN (CCC) Selepas pembinaan bangunan-bangunan dan infrastruktur disiapkan, dengan bekalan air dan elektrik tersedia untuk disambungkan ke rumah-rumah terlibat, pemaju akan memohon kepada Arkitek Perunding yang bertanggungjawab untuk mengeluarkan Sijil Penyiapan dan Pematuhan/Certificate of Completion and Compliance (CCC) bagi projek tersebut untuk membolehkan projek tersebut diserahkan kepada pembeli. Menurut Perkara 25 UBBL 2007, Arkitek Perunding sebagai ‘Orang Utama yang Mengemukakan/Principal Submitting Person’ (PSP) perlu menggunakan Borang F (Lampiran 16) bagi mengeluarkan Sijil CCC dengan syarat-syarat berikut; 

Semua syarat-syarat teknikal dikenakan oleh PBT telah dipatuhi sepenuhnya.



Borang G1 sehingga G21 Sijil Peringkat Pembinaan telah disahkan dan diterima oleh PSP.



Semua perkhidmatan yang diperlukan termasuk jalan, tempat letak kereta, saliran, air dan bekalan elektrik, dan sebagainya telah disediakan.



PSP mengesahkan dalam Borang F yang beliau telah menyelia pembinaan dan penyiapannya selaras dengan syarat, undang-undang dan pelan yang diluluskan.

◂ 37 ▸


Semua borang yang disebut di atas boleh dimuat turun dari laman web Lembaga Arkitek Malaysia (LAM) www.lam.gov.my atau Persatuan Arkitek Malaysia (PAM) www.pam.org.my. PSP dikehendaki dalam tempoh 14 hari selepas pengeluaran CCC tersebut menyerahkan satu salinan CCC atau separa CCC serta borang Sijil Peringkat Pembinaan kepada PBT dan LAM atau Lembaga Jurutera-jurutera Malaysia (LJM). Penting untuk diambil perhatian bahawa amalan pengeluaran CCC di Kelantan hanya dikuatkuasakan untuk pelan-pelan yang diluluskan selepas 1hb April 2008. Sebelum peraturan baru, semua projek siap diberikan Sijil Layak Menduduki Bangunan (SKD/CFO) oleh PBT berkenaan (Lampiran 17). Dengan pengeluaran CCC atau SKD tersebut, pembeli kini dengan secara sahnya dapat menduduki rumah mereka masing-masing.

◂ 38 ▸


BAB TIGA CONTOH PENYEDIAAN KAJIAN KEMUNGKINAN PROJEK 3.1. PENYEDIAAN AKAUN UNTUNG RUGI PROJEK Bagi melengkapkan bakal pemaju dengan pengetahuan asas yang diperlukan, bab ini akan memberikan contoh penyediakan akaun untung rugi projek berasaskan beberapa kriteria projek seperti berikut:-

1) Sampel projek yang diambil ialah Projek Perumahan Lot 4023. 2) Lokasi projek di tepi jalan utama di Pasir Mas, Kelantan 3) Keluasan 2.355 ekar (0.9531 Hektar). 4) Penambunan tanah adalah sebanyak 2 kaki. 5) Status gunatanah asal adalah pertanian dan perlu ditukar dan dipecahbahagikan untuk pembangunan 23 unit teres setingkat dan 4 unit banglo setingkat. 6) Kemudahan air dan elektrik adalah sedia ada berdekatan tapak projek. (Sila rujuk pada Pelan Susunatur dan Bangunan di Lampiran 8 serta risalah jualan di lampiran 9).

◂ 39 ▸


Nota: Disebabkan keluasan tanah bagi projek ini kurang daripada 3 ekar dan mengandungi kurang daripada 30 unit rumah sahaja, taman permainan, tapak surau, tapak TNB atau tapak tangki air tidak disyaratkan oleh pihak berkuasa. Pengiraan kos projek dan harga rumah dibuat berdasarkan kadar pasaran pada September 2008 di mana harga bahan-bahan binaan sedang mengalami satu peningkatan pada kadar tertinggi disebabkan kenaikan harga minyak. A. Anggaran Kos Pembangunan Projek Harga Tanah: Andaian

RM280,000.00

Kos Kerja-kerja Permulaan: Pembersihan Tapak – Lump Sum (LS):

RM5,000.00

Kerja Tanah – RM30k/kaki/ekar:

RM70,000.00

Pejabat Tapak – LS:

RM10,000.00

Sub-total:

RM85,000.00

Kos Pembinaan Bangunan: Banglo – RM90 x 1376kp x 4:

RM495,000.00

Teres – RM50 x 970kp x 23:

RM1,116,000.00

Sub-total:

RM1,611,000.00

Kos Kerja-Kerja Infrastruktur : Pembinaan Jalan Tar – @RM35/ela persegi:

◂ 40 ▸

RM61,000.00


Bekalan Air – Retikulasi @RM35/kaki, ‛Tapping’ @RM150pu, ‛Crossing’ @RM100pu, ‛Tee-off’@RM3000pu:

RM23,000.00

Bekalan Elektrik - @RM450pu:

RM7,000.00

Sistem Saliran – Parit @RM15/kaki, Pembentung @RM3000pu:

RM32,000.00

Landskap : Lump sum

RM7,000.00

Sub-total:

RM130,000.00

Kos Pengurusan dan Penyelenggaraan (KPP): Ubahsyarat dan Pecah SempadanTanah:

RM21,000.00

Kos Pengurusan – 5% daripada Kos Projek:

RM91,000.00

Yuran Profesional – 5% daripada Kos Projek:

RM91,000.00

Bayaran Kelulusan Pelan kpd PBT

RM6,000.00

Kos Iklan & Pemasaran – 2.5% dari jualan:

RM80,000.00

Yuran guaman dan Pindahmilik Tanah – 2.5% daripada jumlah jualan:

RM80,000.00

Kontigensi – 5% dari Kos Projek dan KPP

RM110,000.00

Sub-total:

RM479,000.00

Jumlah Kos Pembangunan Projek:

RM2,585,000.00

◂ 41 ▸


B.

C.

Anggaran Pendapatan Hasil Jualan Perumahan Banglo – RM215k x 4:

RM860,000.00

Teres – ML RM100k x 21, CL RM115k x 2:

RM2,330,000.00

Jumlah Pendapatan:

RM3,190,000.00

Akaun Untung Rugi Projek Anggaran Pendapatan daripada Jualan (b)

RM3,190,000.00

Tolak: Kos Pembangunan Projek (a)

(RM2,585,000.00)

Untung/(Rugi) sebelum Cukai: RM605,000.00 (Ringgit Malaysia: Enam Ratus dan Lima Ribu Sahaja) Analisis Peratusan Keuntungan: 

Terhadap Jumlah Kos Pembangunan

23.40%



Terhadap Jumlah Hasil Jualan

18.97%

3.2. CARTA ALIRAN AKTIVITI-AKTIVITI PEMBINAAN Carta Aliran Cadangan Aktiviti Pembinaan (Lampiran 18) disediakan untuk tujuan memberi panduan dalam pelaksanaan projek dan ia juga diperlukan untuk penyediaan aliran tunai projek.

3.3. CADANGAN ALIRAN TUNAI PROJEK Tujuan Aliran Tunai Projek adalah bagi menganggarkan jumlah modal kewangan yang diperlukan dalam melaksanakan projek dan bila ianya diperlukan.

◂ 42 ▸


Dalam penyediaan Aliran Tunai Projek ini, andaian-andaian berikut telah dibuat; 

Modal permulaan disediakan adalah sebanyak RM400,000.00.



Pembelian tanah dibayar sekaligus secara tunai



Semua rumah dijual dalam masa 6 bulan selepas pembinaan bangunan bermula.



Bayaran kemajuan pertama bagi setiap jualan akan diterima selepas 2 bulan dan 1 bulan untuk pembayaran selanjutnya.



Tiada pinjaman ‘bridging’ dibuat hatta tiada kos faedah dan tempoh masa penebusan hakmilik dari pembiaya pinjaman tidak perlu diambil kira.

Berdasarkan aliran tunai yang disediakan (Lampiran 19), defisit maksima bagi projek ini adalah sebanyak RM314,000.00 dan ia berlaku pada bulan ke-4. Oleh itu pemaju mesti bersedia untuk menyediakan modal tambahan sebelum bulan tersebut dengan memperolehi pinjaman kewangan daripada Bank atau mendapat bekalan secara kredit. Jumlah modal kewangan yang diperlukan untuk projek ini adalah sebanyak RM714,000.00 tetapi boleh dikurangkan jika kesemua rumah dapat dijual lebih awal daripada sasaran yang diandaikan atau tempoh bayaran tanah dibuat berperingkat-peringkat sehingga, katakan, 6 bulan.

◂ 43 ▸


◂ 44 ▸


BAB EMPAT CONTOH LAPORAN KEMAJUAN PROJEK Laporan Kemajuan yang dikehendaki disediakan oleh Penyelia Tapak untuk diserahkan kepada pengurusan syarikat secara bulanan adalah seperti berikut; 

Kemajuan kerja (termasuk nilai kontrak) setiap unit rumah dalam pembinaan.



Jadual kerja sebenar berbanding sasaran bagi semua komponen projek.



Carta lengkuk S (S Curve) – Bulan bersilang dengan kemajuan sebenar/ cadangan



Cadangan aktiviti untuk bulan berikutnya.

Lain-lain laporan yang juga ada disediakan ialah; 

Laporan tenaga kerja bulanan



Laporan kegunaan jentera bulanan



Carta keadaan cuaca

Contoh-contoh laporan yang dinyatakan di atas ada disertakan bersama di Lampiran 20.

◂ 45 ▸


◂ 46 ▸


BAB LIMA TANGGUNG JAWAB PEMAJU DI BAWAH AKTA 118 Di antara tanggungjawab penting yang perlu ketahui dan dilaksanakan oleh setiap Pemaju Perumahan Berlesen adalah seperti berikut: 1.

Menyempurnakan semua tanggungjawab kepada pembeli rumah sebagaimana termaktub di dalam Jadual G Subperaturan 11(1) Akta 118 ( Perjanjian Jual dan Beli) dan jika pemaju berpendapat dia tidak mampu untuk melaksanakan kewajipannya kepada pembeli, dia hendaklah memberitahu Pengawal Perumahan serta merta.

2.

Melantik juruaudit seperti kehendak Seksyen 9 bagi tahun sehingga tamat sah Lesen Pemaju tersebut. Juruaudit tersebut hendaklah seseorang yang tidak mempunyai sebarang kepentingan dalam perniagaan pemaju perumahan tersebut samaada sebagai pemegang saham, pengarah, pekerja, ejen atau sebagainya.

3.

Menghantar kepada Pengawal Perumahan Laporan Audit berserta dengan Kunci Kira-kira Untung-Rugi bagi setiap akhir tahun kewangan bagi tempoh sehingga tamat sah Lesen Pemaju berkenaan dan mewartakan dalam Warta Kerajaan seperti kehendak Seksyen 7(e).

4.

Menghantar kepada Pengawal Perumahan laporan setengah tahun Borang 7(f) tiap-tiap tahun yang berlesen seperti kehendak Seksyen 7(f) tidak lewat dari 21hb Januari dan 21hb Julai sehingga projek memperolehi SKD/CCC.

◂ 47 ▸


5.

Mematuhi kehendak Peraturan 5 ( Permit Iklan dan Jualan) dan Peraturan 6 (Butir-butir yang dimasukan ke dalam iklan) PeraturanPeraturan Pemaju Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1989.

6.

Apa-apa perubahan yang dibuat kepada mana-mana dokumen yang dihantar kepada Pengawal Perumahan dibawah Seksyen 5(3) hendaklah dimaklumkan kepada Pengawal dalam masa 4 minggu.

7.

Mempamerkan setiap masa suatu salinan kunci kira-kira beraudit yang terakhir dan maklumat-matlumat pekerjaan dan perniagaan Pegawai Pengurusan dan Pengarah-pengarah Syarikat di premis pejabat dan pejabat cawangan syarikat.

8.

Menyimpan rekod perakaunan dan transaksi kewangan dipejabat syarikat di Malaysia Barat untuk tujuan diaudit secara mudah dan sempurna.

9.

Lesen Pemaju dan Permit diperbaharui 2 bulan sebelum tamat tempoh.

10.

Membuka dan menyelenggarakan Akaun Pemajuan Perumahan seperti kehendak Seksyen 7A.

11.

Jika sesaorang pemaju bercadang untuk membuat perkiraan atau perjanjian untuk menjual, melupus atau membina semula perniagaannya berhubung dengan projek yang telah di lesenkan, pemaju hendaklah memaklum segera kepada Pengawal Perumahan untuk kelulusan. Dan dibawah sub-seksyen(1) Pengawal berhak untuk tidak meluluskan permohonan tersebut atau mengenakan apa-apa syarat bagi menguatkuasakan peraturan-peraturan Akta ini.

Kegagalan pemaju melaksanakan tanggungjawab-tanggungjawab di atas akan melibatkan mereka boleh didenda dengan berat, tidak kurang dari RM50,000.00 sehingga RM250,000.00 atau dipenjara sehingga 5 tahun atau kedua-duanya, tertakluk kepada jenis-jenis kesalahan yang dibuat.

◂ 48 ▸


BAB ENAM PENUTUP Kerjaya sebagai pemaju perumahan adalah satu kerjaya yang menarik, walaupun ianya sedikit ‘over regulated’ dan terpaksa terlibat dengan terlalu banyak jabatan, dengan strategi yang tepat dan disiplin perniagaan yang tinggi, orang kebiasaan juga mampu mencapai kejayaan sehingga menjadi jutawan dan di dalam tempoh yang agak singkat. Ianya boleh dilakukan secara berdikari, tanpa perlu banyak bergantung kepada orang lain ataupun pihak kerajaan. Dan seseorang itu tidak perlu bergiat dalam politik untuk berjaya di dalam bidang ini. Pra-syarat untuk menerokai bidang ini boleh dianggap minima dan terbuka luas untuk sesiapa jua yang berminat. Tidak perlu berpelajaran tinggi dan tidak perlu sijil pengajian yang khusus. Sepertimana yang dijelaskan sebelum ini, hampir semua kerja-kerja yang terlibat dalam pembangunan projek perumahan dikendalikan (outsourced) oleh orang lain seperti Juruukur Tanah, Arkitek, Jurutera Perunding, Peguam, Sub-kontraktor dan juga Ejen-ejen Pemasaran. Kalau diteliti dengan betul, kerja sebenar yang dikendalikan oleh pemaju hanyalah pemerolehan tanah dan merancang serta menguruskan perlaksanaan projek dengan baik. Walaupun modal kewangan diperlukan untuk bergiat sepenuhnya sebagai Pemaju Perumahan Berlesen agak besar, seseorang itu boleh memulakannya secara kecil-kecilan sebagai Kontraktor Perumahan atau memajukan projek perumahan bersaiz kecil yang tidak memerlukan lesen pemaju. Selepas itu, dengan hasil keuntungan yang dikumpul, dan dengan memperolehi penambahan ilmu, pengalaman, pendedahan, jaringan perniagaan serta sedikit kemudahan daripada pihak bank , mereka ini boleh meningkatkan kerjaya ◂ 49 ▸


mereka seterusnya kepada Pemaju Perumahan Berlesen. Hampir semua pemajupemaju di Kelantan telah berjaya melalui kaedah ini. Adalah diharapkan buku yang tidak sepertinya ini dapat memberi gambaran yang lebih jelas tentang prosedur dan proses-proses yang terlibat dalam pembangunan projek perumahan dan mampu membantu mereka yang berminat serta berhasrat untuk memulakan kerjaya mereka didalam bidang pembangunan hartanah khasnya sebagai Pemaju Perumahan.

◂ 50 ▸


RUJUKAN 1. Legal Research Board (2008), HOUSING DEVELOPMENT (CONTROL

AND LICENSING) ACT 1966 (ACT 118) & REGULATION. Selangor: International Law Book Services.

2. Legal Research Board (2008), HOUSING DEVELOPMENT (CONTROL

AND LICENSING) ACT 1966 (ACT 118) & REGULATION. Selangor: International Law Book Services.

3. MDC Legal Advisers (1985), UNIFORM BUILDING BY-LAWS 1984. Kuala Lumpur: MDC Sdn. Bhd.

4. Tengku Elias Mahamood (1992), ISU HARIAN DALAM PENTADBIRAN TANAH NEGERI KELANTAN. Kelantan: Pejabat Tanah & Jajahan Kota Bharu.

5. Kerajaan Malaysia (2007), BUKU PANDUAN PELAKSANAAN KAEDAH PENGELUARAN PERAKUAN SIAP DAN PEMATUHAN OLEH PARA PROFESIONAL. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan.

6. REHDA (2008), REHDA Annual Report 2007/2008. Selangor: Real Estate and Housing Developers’ Association Malaysia.

7. REHDA Kelantan (2007), PANDUAN ASAS MENEROKAI INDUSTRI PERUMAHAN & HARTANAH. Kelantan: REHDA Kelantan Branch.

8. Kerajaan Malaysia (2007), BUKU PANDUAN PENAMBAHBAIKAN SISTEM PENYAMPAIAN PROSEDUR DAN PROSES CADANGAN PEMAJUAN. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan.

◂ 51 ▸


LAMPIRAN 1: LESEN PEMAJU PERUMAHAN

◂ 52 ▸


LAMPIRAN 2: PERMIT IKLAN DAN JUALAN

◂ 53 ▸


LAMPIRAN 3 (1): HAKMILIK ATAU GERAN TANAH PERTANIAN

◂ 54 ▸



◂ 55 ▸



◂ 56 ▸


LAMPIRAN 4: PELAN CADANGAN SUSUN ATUR

◂ 57 ▸


LAMPIRAN 5 (1): SURAT KELULUSAN UBAHSYARAT DAN PECAH SEMPADAN TANAH

◂ 58 ▸


LAMPIRAN 5 (2): SURAT KELULUSAN UBAHSYARAT DAN PECAH SEMPADAN TANAH

◂ 59 ▸


LAMPIRAN 6 (1):

HAKMILIK SEMENTARA (QT) TANAH YANG DI PECAH SEMPADAN

◂ 60 ▸


LAMPIRAN 6 (2):


◂ 61 ▸


LAMPIRAN 6 (3):


◂ 62 ▸


LAMPIRAN 7: SURAT KELULUSAN PELAN BANGUNAN DARIPADA PBT

◂ 63 ▸


LAMPIRAN 8 (1): PELAN BANGUNAN YANG DILULUSKAN PBT

◂ 64 ▸


LAMPIRAN 8 (2): PELAN BANGUNAN YANG DILULUSKAN PBT

◂ 65 ▸


LAMPIRAN 9 (1): RISALAH-RISALAH JUALAN PROJEK

◂ 66 ▸


LAMPIRAN 9 (2): RISALAH-RISALAH JUALAN PROJEK

◂ 67 ▸


LAMPIRAN 10:

KELAYAKAN JUMLAH PINJAMAN PERUMAHAN PERBENDAHARAAN

◂ 68 ▸


LAMPIRAN 11 (1): PAKEJ-PAKEJ PINJAMAN BANK

◂ 69 ▸


LAMPIRAN 11 (2): PAKEJ-PAKEJ PINJAMAN BANK

◂ 70 ▸


LAMPIRAN 12 (1): BORANG BERSETEM 14A KTN

◂ 71 ▸



◂ 72 ▸



◂ 73 ▸



◂ 74 ▸


LAMPIRAN 13 (1): BORANG BERDAFTAR 16A KTN

◂ 75 ▸



◂ 76 ▸



◂ 77 ▸



◂ 78 ▸


LAMPIRAN 14: SIJIL KEMAJUAN KERJA ARKITEK

◂ 79 ▸


LAMPIRAN 15: SIJIL KEMAJUAN OLEH JABATAN PENILAIAN DAN PERKHIDMATAN HARTA NEGERI (JPPH)

◂ 80 ▸


LAMPIRAN 16: BORANG PERMOHONAN SIJIL PENYIAPAN DAN PEMATUHAN (BORANG F)

◂ 81 ▸


LAMPIRAN 17: SIJIL LAYAK MENDUDUKI (SKD/CFO)

◂ 82 ▸


LAMPIRAN 18: CARTA ALIRAN CADANGAN AKTIVITI PEMBINAAN

◂ 83 ▸


LAMPIRAN 19: ALIRAN TUNAI PROJEK

◂ 84 ▸


LAMPIRAN 20 (1): CONTOH-CONTOH LAPORAN KEMAJUAN PROJEK

◂ 85 ▸



◂ 86 ▸



◂ 87 ▸



◂ 88 ▸

PANDUAN DAN PROSEDUR ASAS CADANGAN PEMBANGUNAN PROJEK PERUMAHAN

Recommend Documents