Pinkas Flint Blanck Viernes, 27 de mayo de 2016 | Leída 2322 veces CONOCER EL MERCADO PARA ACERCARSE AL NEGOCIO
La adquisición de una prpiedad desde una !isión e"presarial Enviar por email
El a#$ad Pinkas Flint e%plica ls pass a se$uir para la c"pra de un a prpiedad in"ue#le& Asi"is"' su$iere ls ca"ins ( la perspecti!a que de#e t"ar el asesr le$al ante este tip de adquisicines&
(Foto: edes!
Vamos Va mos a desarrollar los pasos p asos necesarios para comprar "na propiedad tomando en c"enta las di#erentes $reas y disciplinas% &le'emos de n"estra mente "e lo )nico relevante es el est"dio de tít"los% Veamos el por "*% La compra de "na propiedad es "na decisi+n importante y re"iere compromisos de laro alcance% -."* de/emos considerar antes de proceder a "na ad"isici+n inmo/iliaria
•
onsiderar el /ien, s" "/icaci+n y el rol de eternalidades positivas y neativas%
•
El plan macro "r/ano (tendencias demor$#icas!, vías de acceso, soporte e in#raestr"ct"ra, #acti/ilidades t*cnicas (a"a, l", desa"e, accesos!
•
El plan micro (propiedad y p ersonas!% La compra4venta de "n inm"e/le es "na transacci+n comple'a por el vol"men econ+mico "e implica% Entran en '"eo #actores al maren del dinero como son el per#il del cliente (empresa o persona! y s"s necesidades (par$metros!% omprar o vender responde a "na decisi+n meditada, con aspectos leales como son imp"estos y tr$mites /"rocr$ticos% a& La )"a de Decisión*
•
5ecidir "* se /"sca, d+nde y de c"$nto dinero se dispone% La compra de/e #ocaliarse en primer l"ar en par$metros "r/anísticos, y licencias o permisos%
•
La propiedad de/e "/icarse donde desea el cliente en #"nci+n del "so "e re"iere p"es si "eremos el /ien para "na academia y la 8"nicipalidad no permite el r"/ro ed"caci+n en esa ona la compra no 9ace sentido%
•
/icado el /ien de/emos conocer el costo "e demanda y s" retorno% o siempre conviene comprar (al"iler de o#icinas! o entros omerciales (;on, Vivanda! p"es estos neocios viven de la rotaci+n y no van a conelar #ondos en ladrillos%
•
Ver las tendencias demor$#icas y #acilidades de vías (centros comerciales, tiendas y par 1: ealiar "na veri#icaci+n en eistros =)/licos (9ipotecas, caras, servid"m/re o em/aros! ? &l costado del entro amino eal se ad"iri+ "na propiedad enorme, vía can'e, con "n prestiioso coleio% @e le dio otro terreno y se le constr"y+ otro local s+lo para desc"/rir "e eistía cara, "e este lote s+lo era para ed"caci+n% Aa lleva 10 aBos parado el proyecto% C% =aso > 2: Dener li/re posesi+n del /ien ? =ro/lemas de posesi+n: =rescripci+n ad"isitiva o s"perposici+n% Dípico en el =er)% El terreno est$ invadido 5i#icil de sacar a los poseedores%
% =aso > 3: El dep+sito o arras% Veri#icar el elamento de =ropiedad oriontal y los tipos de aca/ados (venta a #"t"ro!% 5% =aso > : &naliar la solvencia comercial y crediticia del vendedor así como s" respaldo #inanciero 4 El rol de las cl$"s"las penales% E% =aso > G: 5oc"mentos (poderes y rol de los propietarios! F% =aso > 6: &se"rarse "e "ien vende el inm"e/le sea el propietario o est* de/idamente #ac"ltado para ello (copropiedad, etran'eros! H% =aso > 7: Cien #"t"ro% El terreno so/re el c"al se constr"ye el inm"e/le de/e encontrarse inscrito en los eistros =)/licos% 5e/e tener Licencia de I/ra o de onstr"cci+n apro/ada por la 8"nicipalidad respectiva 4 El pro/lema de la 9ipoteca lo/al y c+mo levantarla% c& Ls in"ue#les adquirids cn cr+dit*
•
ol del Canco 4 "ota inicial, n)mero y monto de las c"otas: Dasa e#ectiva% Veri#icar si podemos paar%
•
=eriodicidad y ciclo de paos%
•
La cancelaci+n y el levantamiento de rav$menes%
•
=aos anticipados o pre4paos (tasa #i'a y tasa varia/le!%
•
La tasa de inter*s e#ectiva incl"yendo intereses, astos administrativos, comisiones, portes y se"ros%
•
El rol del se"ro de desravamen% d& Rl del Asesr Le$al* El a/oado de/e eval"ar si eisten caras o rav$menes so/re el inm"e/le y compro/ar la tit"laridad% 5e/e complementar esto con la eval"aci+n del vendedor (cali#icaci+n crediticia y antecedentes empresariales!% 5isc"tir, analiar e investiar los t*rminos del contrato a s"scri/ir% @" rol de/e incl"ir "na visi+n empresarial "e, en el caso de clientes inversionistas c"/ra el #inanciamiento (leasin, 9ipoteca, #ideicomiso!, 8ercado y valores de venta% E'emplo: El valor del terreno es el 20J del valor en m2 vendi/les% -"$les son los doc"mentos a tener en c"enta -+mo de/emos #i'ar el precio
&% 5el inm"e/le: •
osto por metro c"adrado%
•
/icaci+n% ercanía a medios de transporte, se"ridad, locales comerciales, esc"elas y plaas%
•
=recio por metro c"adrado en propiedades de la ona%
•
=ar$metros% El potencial del /ien en c"anto pisos% C% Valor del inm"e/le:
•
Dasaciones
•
Valor de mercado
•
Valor @"nat%
•
onsideraciones especiales% Dener c"idado con /ienes declarados, =atrimonio "lt"ral% @" valor de mercado es m"y relativo% % Forma de pao del inm"e/le:
•
ontado o a plaos
•
r*dito 9ipotecario o leasin
•
ol de los /ancos, ca'as m"nicipales (#ormas y modelos! El a/oado de/e pensar como empresario% El a/oado de/e conocer el mercado y estar #amiliariado con el cliente% Eso le eie pensar como "n empresario y acercarse al neocio% Es prioritario conocer la ind"stria inmo/iliaria y la ona en la "e se "iere comprar% 5ía y noc9e la ci"dad vive% am/ia con#orme pasa el día% omprar o vender "na propiedad es "na decisi+n comple'a y de enorme responsa/ilidad% es"lta #"ndamental se"ir pasos determinados "e nos ay"den a tener *ito en la transacci+n de c"al"ier propiedad% o act"ar por imp"lso% @e"ir "n protocolo% Es esencial tener doc"mentos en orden p"es se compra tanto activos como papeles% Doda visi+n leal de/e tener "na perspectiva empresarial%
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, -./ Pinkas Flint Blanck es Dctr en Derec0 de la Pnti1icia 2ni!ersidad Católica del Per3 -P2CP/ ( e%pert en Ne$ciacines Internacinales pr la C4"ara de C"erci Internacinal de las Nacines 2nidas& Dctr en Ad"inistración de e"presas,ESADE-C/& M4ster en Derec0 de la 2ni!ersidad de 5ar!ard' Ma$6ster en Ad"inistración de la Escuela de Ad"inistración de Ne$cis para Graduads 7 ESAN ( MBA pr la 2ni!ersit+ d3 8u+#ec 4 Mntreal 7 28AM& Dipl"ad en E"presariat pr 5ar!ard
Business Sc0l ( en Alta Gerencia pr la 2ni!ersidad de O%1rd& Actual"ente' es pr1esr del Pr$ra"a Ma$6ster de ESAN ( del Pr$ra"a de Maestr6a de Derec0 E"presarial de la Pnti1icia 2ni!ersidad Católica del Per3& La#ra' ade"4s' en su prpia 1ir"a* el Estudi Flint A#$ads&
