Procesos Constructivos en Edificaciones

CARTILLA PROCESO CONSTRUCTIVO EN EDIFICACION EDIFICACIONES ES

PRIMERA PARTE DESARROLLO TEORICO

INTRODUCCIÓN

Este manual ambiciona dar una información general sobre el desarrollo del proceso de la construcción, desde el mismo instante en que se concibe la idea que lo origina, hasta el día en que es puesta al servicio de las personas, de acuerdo con los diversos usos a que pueden ser sometidas estas construcciones. En síntesis el tema describe el proceso constructivo llevado a cabo para la ejecución de edificaciones del cual se aplican en las construcciones civiles algunos de sus pasos, según la magnitud de la obra. Es por esto que la información consignada en las páginas siguientes debe ser conocida por el conjunto de personas que (actualmente o en el futuro) se ocupan del ramo de la construcción, pues le será muy útil a aquellos que se dedican a esta actividad como aquellos que van a iniciarse en la misma. El desarrollo del tema se ha dividido en dos partes: una primera parte abarca lo correspondiente a los estudios necesarios para obtener datos; a los diseños técnico arquitectónico y a otros estudios necesarios para la ejecución de la obra como son: presupuesto, programación de la obra, licitación y contrato. Todas estas actividades se han agrupado bajo el titulo de “Desarrollo teórico”. La segunda parte se denomina “Desarrollo Práctico”. Comprende la descripción de las fases de la ejecución de la obra, que son las diversas actividades que hay que adelantar y son: actividades preliminares, cimentación, estructura, acabados e instalaciones, con con las cuales cuales se construye la edificación.

El desarrollo del tema se hace en forma breve, dando la información necesaria evitando que este manual se convierta en uno muy extenso y difícil de comprender.

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INTRODUCCIÓN

Este manual ambiciona dar una información general sobre el desarrollo del proceso de la construcción, desde el mismo instante en que se concibe la idea que lo origina, hasta el día en que es puesta al servicio de las personas, de acuerdo con los diversos usos a que pueden ser sometidas estas construcciones. En síntesis el tema describe el proceso constructivo llevado a cabo para la ejecución de edificaciones del cual se aplican en las construcciones civiles algunos de sus pasos, según la magnitud de la obra. Es por esto que la información consignada en las páginas siguientes debe ser conocida por el conjunto de personas que (actualmente o en el futuro) se ocupan del ramo de la construcción, pues le será muy útil a aquellos que se dedican a esta actividad como aquellos que van a iniciarse en la misma. El desarrollo del tema se ha dividido en dos partes: una primera parte abarca lo correspondiente a los estudios necesarios para obtener datos; a los diseños técnico arquitectónico y a otros estudios necesarios para la ejecución de la obra como son: presupuesto, programación de la obra, licitación y contrato. Todas estas actividades se han agrupado bajo el titulo de “Desarrollo teórico”. La segunda parte se denomina “Desarrollo Práctico”. Comprende la descripción de las fases de la ejecución de la obra, que son las diversas actividades que hay que adelantar y son: actividades preliminares, cimentación, estructura, acabados e instalaciones, con con las cuales cuales se construye la edificación.

El desarrollo del tema se hace en forma breve, dando la información necesaria evitando que este manual se convierta en uno muy extenso y difícil de comprender.


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1. TOMA DE DECISIONES

EL CONSTRUCTOR PIENSA EN QUE TIPO DE EDIFICACIÓN VA A INVERTIR

En

el

desarrollo de un proyecto de construcción se comienza con la toma de decisiones por parte del propietario, con la asesoría de consultores especializados, los cuales le ayudarán a que las decisiones tomadas sean las más convenientes. Para esta toma de decisiones es preciso tener en cuenta los siguientes puntos: 1.1. FIJACION DE OBJETIVOS Los objetivos del proyecto son la base para el planteamiento de éste. Con los objetivos se determina el tipo de edificación (casas o construcciones de gran altura), los usos (comercio, oficinas, vivienda) y la magnitud o sea el tamaño del proyecto. proye cto.


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1.2. ESTUDIOS DE PREFACTIBILIDAD

PATIO DE ROPAS

ALCOBA

ALCOBA

Con los objetivos se formula un plan y a éste se le hacen estudios de prefactibilidad por medio de un grupo de profesionales, los cuales lo analizarán y presentarán sus alternativas en lo que se refiere a la inversión de capital y a la parte

SERVICOS SANITARIOS SALA

COCINA

COMEDOR

técnica. GARAJE

1.3. PROGRAMA ARQUITECTONICO JARDIN

ZONA VERDE

Si el proyecto puede continuar, el paso siguiente es la determinación de las necesidades y espacios que éste debe tener. Se dan a conocer

ACCESO

las áreas que forman el proyecto con las características que se requieran, así como también las

ACCESO

normas mínimas que se deben cumplir. En esta parte del planeamiento se determinan las áreas comunes de la edificación (patios, jardines, otros),

Circulación peatonal

según las necesidades y los usos para los cuales se empleará la edificación y todas las demás áreas que hacen parte de la construcción y que deben satisfacer los objetivos fijados de la mejor manera posible.

ORGANIGRAMA GENERAL Tiene por objeto representar la zonificación resaltando los factores funcionales en el programa arquitectónico

1.4. SELECCION DEL GRUPO DE TRABAJO En la selección del grupo de trabajo se fijan los criterios básicos para hacer la selección del grupo que va a trabajar en el planeamiento del proyecto como son los


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asesores en las diferentes áreas: Arquitectos, Ingenieros, Proyectistas, Consultores y Técnicos.

De: www.igsingenieros.com/inges.gif 2. ESTUDIOS PRELIMINARES

Definido el programa arquitectónico y conformado el equipo de trabajo se hacen los estudios preliminares:

. Estudios de mercado . Estudios del lote . Factores determinantes del diseño 2.1. ESTUDIOS DE MERCADO Tiene como finalidad estudiar la demanda (en cuanto a cantidad y calidad) de las construcciones con mayor certeza que cuando esta demanda es supuesta. Una alternativa para hacer el estudio de mercado es a través de encuestas a la población.


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Para las empresas medianas o pequeñas estos estudios no se realizan por la inversión que representan, pero se basan en los estudios que efectúan algunas entidades al respecto.

Es importante conocer la situación y las tendencias del mercado porque la rápida venta del producto proporciona una mayor rentabilidad del capital invertido. De: www.sondaxe.es/cuerpo_4.htm

2.2. ESTUDIOS DEL LOTE Adquirido ya el lote se realizan estudios de éste que pueden ser preliminares o. definitivos y éstos son: a. Levantamiento Topográfico Consiste en tomar directamente en el terreno una serie de datos por medio de aparatos diseñados para este tipo de actividades como son: el teodolito, el nivel, la mira, la cinta métrica. el distanciómetro o la estación total, entre otros. Los datos de planimetría y altimetría permiten dibujar sobre un papel el lote en otra escala, la cual debe tener las mismas características del terreno en su estado real, y conocer el relieve del terreno a través de la diferencia de altura que tiene un punto con respecto a otro.


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Una vez determinado el levantamiento, preciso

es. realizar

consultas con entidades oficiales

como

el

Departamento Administrativo

de

Planeación (DAP), y la Curaduría Municipal; con el objeto de determinar si existen afectaciones por futuros proyectos o si no está incluido en los planos de la ciudad.

b. Estudios de Suelos y Cimentación El suelo está formado por materiales de diferente composición, producidos por la desintegración de las rocas, la cual es causada por efectos mecánicos tales como altas presiones o la acción del agua y del viento; por efectos térmicos como el calor y la baja temperatura;

por

efectos químicos como la acción de ácidos y otros productos; y por el

trabajo

de

microorganismos.


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El suelo restante está formado por

partículas

sólidas, agua. y aire. Entre las partículas sólidas las gravas, arenas, limos y arcillas que dependen del grado de desintegración de la roca y de la presencia de diferentes tipos de sustancias de origen orgánico.

De: www.bajamar.com/vivahomes/currproj/ La parte más superficial del suelo está formada, por materia orgánica, la cual resulta de la descomposición de residuos vegetales y animales. Esta capa como es de suponer es inapropiada para recibir las grandes cargas que las obras transmiten al terreno mediante la cimentación. Después de esta capa encontramos el sub-suelo el cual puede contener o no materia orgánica. El subsuelo está formado por estratos de diferente composición. En el

estudio de suelos

se investigan las características de estos estratos con el fin de diseñar y calcular una estructura que transmita en forma adecuada el peso de la edificación al terreno.

Consiste entonces el estudio del suelo en determinar con anticipación a las excavaciones, las características generales del subsuelo y con estos datos determinar si el terreno, es apropiado o no para el proyecto y sus implicaciones económicas cuando el proyecto está a un nivel de esquemas o anteproyectos. El conocimiento del suelo se logra mediante procedimientos dentro de los cuales se pueden citar: inspección del terreno, análisis de los estudios y obras realizados en terrenos vecinos y con los resultados de sondeos de muestreo y ensayos de penetración. Los sondeos consiguen muestras del terreno a las profundidades que se deseen, las cuales se extraen cuidadosamente con el fin de no alterarlas y que luego son analizadas en el laboratorio de suelos para determinar sus características. Los ensayos de penetración consisten en clavar en el terreno una barra que tiene en su extremo un cono, está barra puede alargarse agregando otras en su extremo superior Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados

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de acuerdo a la profundidad que se desee, las barras son empujadas dentro del terreno por una máquina que al mismo tiempo mide la fuerza ejercida para la penetración de cierta longitud de barra. Estos datos nos indican la resistencia o capacidad portante del terreno.

Con el informe del estudio de suelos, el especialista indica las recomendaciones que se deben tener en cuenta en el diseño de la cimentación y el proceso constructivo más adecuado para ejecutar las excavaciones. 2.3. FACTORES DETERMINANTES DEL DISEÑO Son factores que de una forma u otra y en mayor o menor magnitud, inciden en la concepción de un proyecto, limitándolo en su desarrollo. Estos factores se clasifican en: a) Factores legales y reglamentarios Están conformados por el conjunto de normas municipales que rigen el diseño y la construcción y regulan el desarrollo urbano, así por ejemplo para el municipio de Medellín son: el Acuerdo 62 Plan de Ordenamiento Territorial 30/99, en el cual se identifican los polígonos, usos del suelo y áreas especiales, Acuerdo 23/2000 que contempla las normas de aprovechamiento del espacio y el Acuerdo 30/90 o Estatuto Municipal en el cual se contemplan las normas genéricas de construcción. Dentro de estos reglamentos se dictan normas sobre los siguientes aspecto s: Índices: de ocupación: Es el valor que se obtiene al dividir el área cubierta por la edificación, entre el área del lote. De construcción: Es el valor que resulta de dividir el área total construida por el área del lote.


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De Zona: Resulta de dividir el área total que se puede construir por el área bruta de dicha manzana. . Áreas Área del lote: Es la medida de la superficie comprendida entre sus linderos demarcados por las autoridades municipales competentes. Área bruta: Es el área total del terreno antes de urbanizar, sin que se hayan quitado las áreas exteriores a la demarcación de acuerdo a la reglamentación urbana correspondiente. Área cubierta: Es la proyección sobre un plano horizontal del área transversal de la edificación sin tener en cuenta las áreas pertenecientes a aleros, cornisas y

balcones que

sobresalgan de la línea de construcción. Área libre: Es el área que queda al estar del área bruta el área cubierta. .Densidad Indica la ocupación de un terreno y la cantidad de personas que usan la construcción levantada sobre éste. . Alineamientos Son los parámetros anterior y posterior y cuya función es la de servir como referencia para el trazado del edificio. . Aislamientos Son espacios libres que se deben dejar entre linderos y líneas de demarcación, que pueden ser:


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Laterales (zonas verdes) Posterior (vías peatonales) Anterior (antejardín) . Alturas Son las distancias verticales de las construcciones y pueden ser: altura total de la edificación o de los pisos. . Usos Es la designación que se da a un terreno para la construcción de una edificación con una finalidad específica, bien sea ésta para la prestación de servicios de vivienda, salud, educación, comercio, administración y otros servicios. .. . Equipamiento Comunal Son pautas que se refieren a las áreas de servicio comunes en una edificación con relación al tipo y la magnitud de estas áreas. b) Factores económicos y financieros Son elementos que afectan el diseño y se relacionan con la inversión que hay que realizar para la ejecución de la obra, de la facilidad o dificultad que se encuentra en la adquisición de créditos, las condiciones que presenta la comer cializacion de las unidades construidas; pudiendo ser favorables o desfavorables. Estos parámetros originan limitantes, las cuales deben ser de pleno conocimiento del Arquitecto para no olvidarlas al hacer el diseño. c) Factores físico-ambientales Dentro de estos factores se incluyen todos los correspondientes a la localización geográfica del lote como son la altura sobre el nivel del mar, topografía, características climatológicas del lugar como humedad, vientos, lluvias, y otros. Como es fácil de advertir, las anteriores condiciones influyen bastante en el diseño.


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d) Factores psico-sociales Son condiciones de diseño originadas por el usuario y son la comodidad, confort, belleza; y que no se deben dejar a un lado en el diseño puesto que satisfacer al usuario es lo primordial. e) Factores funcionales Están dados por la lista de áreas necesarias en la construcción, las cuales se establecen al elaborar el programa arquitectónico y es así como establecen el grupo inicial de factores que determinan el diseño. Al respecto se han elaborado pautas a las cuales debe someterse el Arquitecto al elaborar el proyecto. f) Factores tecnológicos Los factores tecnológicos están formados por el grupo de procedimientos, conocimientos y herramientas de trabajo, de las cuales puede echar mano el hombre para poder cambiar lo que le ofrece la naturaleza en elementos necesarios para la vida del mismo. Están formados los factores tecnológicos por los siguientes: •

Sistemas constructivos (esto es la manera de ejecutar determinada actividad)

•

Los materiales (con relación a la calidad, disponibilidad y costos.)."

•

La mano de obra (con relación a la calidad, disponibilidad y costos).

3. PROYECTOS PARA CONSTRUCCIONES El proyecto es el producto obtenido. al final de un proceso que se inicia con la elaboración de un programa o plan Arquitectónico seguido de una serie de estudios con los cuales ya se puede dibujar un esquema preliminar de toda la construcción. A los esquemas preliminares es necesario coordinarlos en la totalidad de los proyectos para lo cual se hace una asesoría por parte de cada especialista y las recomendaciones que se dan deben ser tenidas en cuenta para los pasos posteriores.


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Avanzando en el proceso se llega al anteproyecto en el cual ya se dibujan planos y se redacta la memoria descriptiva en la cual se expone la decisión del Arquitecto y además las especificaciones técnicas de construcción (tipo de materiales y procesos constructivos). Al anteproyecto se le hacen las correcciones necesarias con el fin de optimizar el diseño y que todos los proyectos sean compatibles. Realiza- das estas correcciones lo mismo que compara- dos y coordinados los distintos proyectos se va a la elaboración del proyecto definitivo el cual está integrado por los siguientes documentos: planos, memoria descriptiva y especificaciones técnicas de construcción.

3.1 PROYECTO ARQUITECTONICO Es la imagen de la obra concebida, la cual es realizada por el Arquitecto basado en los datos suministrados por el propietario y que en síntesis son los objetivos fijados. Además juegan un papel muy importante los otros factores expuestos anteriormente y denominados factores determinantes del diseño; lo-mismo que los resultados del estudio de suelos y el programa de necesidades. El proyecto arquitectónico de la edificación debe cumplir la reglamentación urbana vigente e indicar los usos de la edificación; debe ser firmado por un arquitecto con matricula profesional vigente. En la elaboración de un proyecto arquitectónico transcurren las siguientes fases: a) Esquema Básico Consiste en un bosquejo (dibujo) general, que representa en forma total el conjunto del proyecto, resaltando los aspectos más importantes. De este esquema fundamental parte el proyectista para elaborar el proyecto arquitectónico. b) Anteproyecto Arquitectónico Está constituido en esencia por un conjunto de Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados

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planos que dan a conocer en forma precisa los elementos y los matices más importantes y esenciales de la solución ofrecida. Forman el anteproyecto arquitectónico los siguientes documentos:

Memoria Descriptiva Es un documento en el cual se ofrece la información necesaria para poder comprender el anteproyecto. En éste se expone el proceso de su desarrollo, los datos iniciales, la investigación realizada con relación a los factores determinantes del diseño y otros agentes; lo mismo que la información de todos los criterios utilizados en el diseño. Planos Generales Es la representación en forma gráfica (dibujo) y a escala de las diferentes imágenes visuales de una obra como plantas, cortes y fachadas. A los planos se les agrega una indicación de los mate. riales que deben ser usados para la construcción incluyendo nombre, tipo, calidad, origen. Forman los planos generales los siguientes: •

Planos de localización general

•

Planos de Plantas

•

Planos de Fachadas

•

Planos de Cortes

Localización General: Indica la ubicación de la construcción en el terreno con respecto a las construcciones y de más elementos que le son vecinos (vías, zonas verdes). Debe colocarse la orientación señalando con una flecha el norte en el plano Imagen de: www.clinicatambre.com/ contacte Plantas Es la imagen que se ve al cortar con un plano una edificación, estos planos indican la forma como están distribuidos los muros, ventanas, puertas, escaleras, ascensores, áreas comunes, privadas y otros elementos en cada piso o nivel. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados

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De: www.elmanantial.com.ar/ cabanas Fachadas Es la representación por medio de un dibujo de la imagen de la edificación, vista desde un punto cualquiera ubicado exteriormente.

Cortes: Si por medio de un plano vertical se corta un edificio por una sección cualquiera, ya sea en su mayor o menor dimensión y luego se separan las partes;.la imagen que aparece es a lo que llamamos "corte". . Perspectivas Son la representación en una superficie de los objetos con la imagen Y semejanza de sus tres dimensiones tal y como las vemos. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados

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Maquetas Es una reproducción a escala reducida aunque conservando sus proporciones y aspectos de una obra de arquitectura.

Una vez que se ha precisado en forma definitiva

el

anteproyecto

se

hace

indispensable hacer una evaluación de la inversión de capital que hay que hacer para ejecutar la obra. Esta evaluación nos dará un valor más aproximado al valor real porque ya se cuenta para esto con unos planos cuyas modificaciones posteriores serán mínimas.

Al anteproyecto se le analiza en sus diversos aspectos, tanto .técnicos como funcionales y se le hacen las modificaciones correspondientes a las recomendaciones dadas por el propietario, asesores, arquitecto, proyectistas, las cuales consideran necesarias y deben ser incluidas en los planos definitivos.

c) Proyecto Arquitectónico Una vez concluidas las modificaciones sobre el anteproyecto se procede a elaborar los planos definitivos. El proyecto arquitectónico consiste en un grupo de planos: . Planos Generales Estos planos muestran el proyecto en toda su extensión en forma general; pero no se muestran en ellos detalles de los elementos. Para la obtención de la licencia de construcción se presentan estos planos junto con los demás documentos necesarios' ante las autoridades municipales.


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Departamento de Planeación Distrital. Secretaría de Obras Públicas Dentro de los planos generales se tienen: - Planos de localización general *

- Plano de cubierta

- Planos de ejes-cimientos y desagües.

- Planos de cortes '"

Planos de plantas de los diferentes niveles

- Planos de fachadas - Planos de detalles


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. Cuadro de Áreas Es una síntesis de los datos correspondientes a las diferentes áreas que se tienen en una edificación y que se relacionan con los siguientes: - Área del lote - Área construida en cada piso (sótanos, pisos) - Área total construida. - Área libre Especificaciones de Construcción Estas especificaciones contienen toda la información sobre las características de los diversos materiales que serán usados. 3.2. PROYECTO ESTRUCTURAL Con la finalidad de garantizar su estabilidad, el edificio necesita de una estructura para transmitir las cargas al suelo. La elaboración del proyecto estructural debe hacerse ejecutando una constante comparación y adecuación con el proyecto arquitectónico y con las demás condiciones técnicas que éste requiere.


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El diseño estructural debe ser ejecutado por un ingeniero civil facultado para ello, según la ley 400 de 1997. En la elaboración del proyecto estructural se adelantan las siguientes actividades: a) Asesoría Previa Esta asesoría está constituida por las recomendaciones y cálculos de estructuras realizados por el Arquitecto en el momento de iniciar el anteproyecto en lo que se refiere a las diferentes opciones que se presentan para diseñar la estructura en cuanto a factores técnicos del diseño como son la volumetría, altura, cargas otros.

b) Anteproyecto Estructural Se establece en esta fase las dimensiones aproximadas de los elementos que forman la estructura (secciones de las columnas, espesor de las vigas y losas), esto se hace mediante análisis y cálculos simples y que aunque son bastante aproximados no indican las dimensiones definitivas de los elementos; teniendo que ser ajusta- das cuar1do se hagan los cálculos definitivos posteriormente.

Las dimensiones fijadas para los elementos hasta este momento son importantes para hacer las variaciones pertinentes y necesarias al anteproyecto arquitectónico y así desarrollar los planos generales del mismo. La compaginación entre los proyectos estructural y arquitectónico,

iniciándose

desde

la

etapa

de

anteproyectos hasta la de los planos definitivos y el chequeo de sus dimensiones, ofrecen la oportunidad deobtener unos planos constructivos que coinciden en todos los aspectos sin presentar incompatibilidades.


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c) Proyecto Estructural Está constituido por el conjunto de documentos: memoria de cálculos, planos y especificaciones; que brindan todos los datos e información necesaria correspondiente a cada uno de los elementos de la estructura para su futura ejecución en la obra, el diseño estructural debe cumplir todas las disposiciones contempladas en la norma sismorresistente – NSR- 98.

. Memoria de Cálculos Es la explicación de la forma como se realiza- ron los cálculos requeridos en el diseño de la estructura y de los métodos y códigos usados. Planos Representan gráficamente las dimensiones de los elementos de la estructura, su forma y la indicación de los materiales adicionales necesarios para su construcción (formaletas) y de la misma manera la colocación el hierro. Estos planos se clasifican en: Planos de Formaletería Muestran las dimensiones en planta y elevación de los elementos de concreto de la estructura! y las dimensiones de la formaleta sobre la cual han de fundirse. Planos de refuerzo Señalan el tipo de hierros, la manera como se deben colocar en el elemento estructural, su longitud, diámetro y en general todas las características de hierros estructurales y flejes.


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Planos de Detalles Son el complemento de los planos de formaletería y refuerzo, indican la forma y dimensiones de algunos elementos que no es posible indicarlos con claridad en los otros planos. Estos detalles se hacen a una escala mayor o sea un tamaño que facilite mostrar en detalle las características constructivas. Especificaciones Técnicas de Construcción Expresa los requisitos de carácter técnico, que debe cumplir la estructura como también los materiales, elementos y procedimientos que se utilizan en su ejecución. .Lista de Refuerzos Son planillas donde se consigna la totalidad de los datos correspondientes a los refuerzos de acero de la estructura y en ellas se describen las características. (ver tabla 1). - Resistencia del acero - Diámetro del refuerzo - Forma del refuerzo - Longitud total - Peso unitario y total TABLA No. 1 No.

7451

5582

310

Localización

V-2

V-2

V- 2

O

7/8”

5/8”

3/8”

Cantidad

12

8

88

Longitud corte

4.50

5.80

1.10

Longitud total

54.00

46.40

96.80

Esquema


21

Peso varilla

3.04

1.55

0.56

Peso total

164.16

71.92

54.21

1 Se refiere al diámetro de la varilla y a la longitud, el número 745 indica varilla de diámetro (7/8”) y longitud (4.50) m. 2. Indica el elemento al cual pertenece el refuerzo. V-2, indica viga No. 2 . Cantidad de obra Indica el total de los materiales que se consumen en el total de la estructura; concreto en metros cúbicos (m3) y acero de refuerzo en kilogramos (Kgrs) y la determinación de estos consumos por partes de la estructura (Items) ejemplo: Item: Cimentación Concreto: 380 m3 Acero: 3.000 Kgr 3.3. PROYECTO DE INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS Le pertenece a este proyecto hacer un estudio de las necesidades de la edificación correspondientes al suministro de agua potable y desalojo de aguas negras y lluvias. También le corresponde a este proyecto el diseño y cálculo de las instalaciones y equipos para prestar los servicios ya expuestos y en algunos casos para suministrar gases, vapor o líquidos combustibles.

El diseño y cálculo de estas instalaciones es hecho por personal especializado, y debe

cumplir

con

las

disposiciones

contempladas en la norma NTC1500 o Código

Nacional

de

fontanería,

para

alcanzar el óptimo funcionamiento y el logro del resultado esperado para la edificación.


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El proyecto comprende:

a) Asesoría Previa Como toda asesoría, esta información es ofrecida por el especialista, con las recomendaciones al propietario y al equipo de diseño, para el desarrollo de la mejor alternativa.

b)Anteproyecto Es un esquema inicial en el cual se muestran las redes de suministro y las redes de evacuación. También se indica en este esquema la localización de cuartos de motobombas, tanques subterráneos y elevados. Los esquemas se coordinan con los demás diseños en la fase de anteproyecto para que no resulten proyectos encontrados, como por ejemplo las conducciones para suministro de agua y para la red eléctrica. Ocupando el mismo espacio en el momento de realizar los trabajos. Sobre el anteproyecto se hacen las observaciones y modificaciones necesarias para optimizarlo concordancia

y

adecuarlo con

los

en

demás

proyectos.

c) Proyecto Después de hacer las modificaciones correspondientes sobre el anteproyecto se realiza el proyecto hidráulico y sanitario. Los cálculos se realizan con fundamento en el estudio de las necesidades de suministro de agua potable, almacenamiento y evacuación de aguas negras y aguas lluvias.


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Con este fin se busca toda la in- formación concerniente al tipo, localización y características del consumo de agua potable, cantidades de aparatos que requieren suministro de agua y de éstos se deben conocer sus datos de fabricación para localizar exactamente sus conexiones y desagües.

En casos no muy frecuentes debe determinarse la localización de otros equipos que sean alimentados por gas, vapor, combustibles y otros. Esta localización se hace teniendo como normas las existentes para ello tanto reglamentarias como técnicas. El proyecto está integrado por: - Memoria de Cálculos - Planos - Especificaciones técnicas de construcción - Presupuesto Básico

3.4 PROYECTO DE INSTALACIONES ELECTRICAS Y A FINES Dentro de este proyecto se hace un estudio de las necesidades para con base en estas, realizar el diseño y cálculo de las obras eléctricas del edificio y dentro de las cuales están: instalaciones y equipos de iluminación, instalaciones de fuerza motriz (para hacer funcionar motores, máquinas industriales), Instalaciones telefónicas e instalaciones de intercomunicación y sonido. El diseño y construcción de este tipo de instalaciones está regulado por la norma NTC 2050 (NFPA 70) o Código eléctrico nacional .


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Las fases que se desarrollan en el proyecto son:

a) Asesoría Previa En esta fase se .otorgan todas las indicaciones y recomendaciones por parte del Ingeniero eléctrico, parámetros que no deben ser olvidados sino que al contrario aplicados en los diseños arquitectónico y estructural. Estas indicaciones y recomendaciones versan sobre ideas que son de la especialidad del Ir1geniero eléctrico

b) Anteproyecto Es un bosquejo que muestra en forma preliminar la ubicación de los equipos eléctricos como: tableros, subestaciones, contadores, ductos, salidas de alumbrado y de toma de corriente. Dentro del proyecto, también se deben incluir las especificaciones más generales de los materiales fundamentales (tuberías, cables); respetando en todo momento las normas pertenecientes a la Empresa de Energía.

A este nivel de desarrollo del proyecto es de primordial importancia enterarse de una forma aproximada del valor de las cargas eléctricas que se van a necesitar para los diferentes usos en la edificación y de esta forma fijar las fuentes de las cuales se van a abastecer los sistemas que se utilizarán para su distribución en toda la edificación; establecer las dimensiones de los equipos como: plantas de emergencia, subestaciones, distribuidores telefónicos. Recopilados los datos correspondientes a los anteriores elementos se podrán conocer las áreas y los volúmenes necesarios para su colocación.

c) Proyecto Se hace con base en el anteproyecto, al cual ya se le han hecho las correcciones necesarias, se han ejecutado todos los cambios que resulten necesarios, y una previa coordinación con los demás diseños tanto técnicos como estructural y arquitectónico. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados

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De otro lado es necesario conocer para elaborar el proyecto definitivo, los siguientes parámetros: Especificaciones y localización de los equipos que han de operarse con energía eléctrica (electrodomésticos, motobombas, ascensores) y la previsión de futuras obras de ampliación. Indicaciones de la localización de aparatos en cocinas, baños, .zonas de ropas y otros espacios que requieran de un estudio en cuanto a alumbrado, tomas de corriente y otros. Características de la corriente eléctrica. El proyecto de instalaciones eléctricas y afines, al igual que los demás proyectos está compuesto por los siguientes documentos: - Memoria de cálculos - Planos - Pliego de especificaciones técnicas de construcción - Presupuesto

3.5 PROYECTO DE INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES Este proyecto tiene como finalidad diseñar y calcular un grupo de instalaciones mecánicas y especiales de acuerdo a las necesidades que se presenten y que son conocidos por medio de estudios. Dentro de las instalaciones podemos nombrar: Ascensores, escaleras eléctricas y sistemas de acondicionamiento del ambiente. Para avanzar hasta el proyecto definitivo se tienen que desarrollar los siguientes pasos:


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a) Asesoría Previa Consiste esta asesoría en la información y las recomendaciones que el especialista formula con la finalidad de que sean cumplidas. Toda esta información debe ser clara y sencilla y de fácil interpretación. b) Anteproyecto Es un esquema general el cual tiene como objeto mostrar en forma preliminar la localización de las cajas de los ascensores, cuartos de máquinas, calderas; localización de los equipos de calefacción y refrigeración; ventiladores y los recorridos y dimensiones aproximadas de las conducciones. Sobre el anteproyecto se hacen las modificaciones resultantes del análisis y de la comparación y ajuste con los demás diseños. c) Proyecto Con base en la coordinación hecha al anteproyecto con los demás diseños correspondientes a los restantes proyectos y ejecutadas las modificaciones pertinentes, resultantes de! análisis de las variadas opciones para el diseño de cierto aspecto y de las cuales siempre habrá una que ofrezca las mejores condiciones; se procede a la elaboración del proyecto definitivo en el cual será un factor determinante las necesidades que se tienen que satisfacer. El proyecto consta de los siguientes documentos: •

Memoria de cálculos

•

Planos

•

Pliego de especificaciones técnicas de construcción

•

Presupuesto


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Para el diseño y construcción de redes a gas de uso residencial debe consultarse la norma NTC 2505

“Instalaciones para suministro de Gas destinadas a usos

residenciales y comerciales” 4. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS A este nivel de desarrollo del proyecto se hace necesario conocer la inversión, la programación de la obra y resolver lo relacionado con la parte legal; dejando de esta manera todo definido para la realización de la licitación y contrato de ejecución de la obra o en caso de no ser necesarios estos pasos, empezar directamente la construcción e igualmente definir las normas para su posterior funcionamiento.

4.1. PRESUPUESTO DE CONSTRUCCION Tiene por objeto calcular con aproximación el costo que exigirá la ejecución de la obra. El presupuesto se hace con base en los planos y especificaciones de construcción que prevee cada uno de los diferentes proyectos. Con estos planos y especificaciones de construcción se puede sacar el cómputo de las cantidades de obra que se tiene que realizar, agrupándose de acuerdo a su naturaleza; por ejemplo: acero de refuerzo, panetes, puertas; estas agrupaciones se denominan "Items"; los cuales a su vez se agrupan en unidades llamadas capítulos. (ver tabla 2).

Tabla 2 ILUSTRACION DE ITEMS Y CAPITULOS CAP 1 OBRAS PRELIMINARES ITEMS

Localización y replanteo Campamento Excavaciones mecánicas Instalaciones provisionales

2. CIMENTACION Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados

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ITEMS

Pilotes Cabezales Muros de contención

3. ESTRUCTURA ITEMS

Acero de refuerzo Losa de entrepiso Columnas Vigas Escaleras

4. MAMPOSTERIA ITEMS

Muros de Carga E: .25 Muros Divisorios E:.25

5. INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS ITEMS

Redes de suministro Redes de evacuación Aparatos sanitarios

6. INSTALACIONES ELECTRICAS Y AFINES Red de alta tensión ITEMS Redes de evacuación Aparatos sanitarios 7. INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES Aire acondicionado ITEMS Calefacción 8. PISOS Y PAÑETES 9. CUBIERTAS 10. CARPEINTERIA METALICA 11. CARPINTERIA MADERA 12. ENCHAPES 13. CIELOS RASOS 14. VIDRIOS 15. CERRADURAS 16. IMPERMEABILIZACIÓN 17. DOTACION Y EQUIPOS ITEMS

a. Generales b. De cocina c. De lavandería Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados

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El desarrollo del presupuesto consiste en elaborar el análisis de precios unitarios de los diversos items, establecer los valores parciales de los capítulos y con la suma de los valores parciales obtener el costo total directo de la obra. A este costo hay que agregarle el de los costos indirectos, que son causados por administración (honorarios a profesionales, alquiler de oficinas, transporte de maquinaria, papelería, otros), los costos estimados por posibles imprevistos en la realización de los trabajos (mal tiempo, accidentes), y la utilidad que va a obtener el contratista general. Como los costos de los materiales e insumos así como de la mano de obra, cambian con el tiempo, es necesario proyectar estos valores en el tiempo para que en cualquier momento futuro pueda conocerse el costo que tendrá un producto determinado o la ejecución de una actividad. Todo esto requiere de análisis económicos que son propios de especialistas, por tanto el presupuesto debe poseer mecanismos que permitan transformar el costo total en un costo que representa las condiciones presentes en ese momento es decir que pueda actualizarse periódicamente de manera fácil y rápida. Las actividades que se desarrollan en la elaboración del presupuesto de construcción son: a) Asesoría Previa Una vez elaborado el anteproyecto arquitectónico con base a éste, se hace un análisis para estimar en forma general el costo total de la obra con la finalidad de conocer con anticipación este dato y saber si es posible seguir adelante con el proyecto. b) Presupuesto Preliminar Sobre los planos arquitectónicos generales se elabora un presupuesto que tiene carácter provisional, porque en esta fase aún no se tienen los planos detallados y las especificaciones de construcción para calcular las cantidades de obra referentes a cada ítem y analizar sus costos unitarios. c) Presupuesto Al presupuesto preliminar se le hace una revisión y se perfecciona haciendo un. estudio de los planos de detalle y de las especificaciones incluyendo todos los Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados

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elementos que van a necesitar- se para la ejecución de la obra; pero el presupuesto definitivo no se podrá obtener, si no hasta concluir la obra, debido a las variaciones permanentes tanto en materiales, cantidades de obra, y costo de alquiler de equipo y mano de obra. 4.2 PROGRAMACION DE OBRA Tiene por objeto determinar el proceso de ejecución de una obra en el transcurso del tiempo. La programación se presenta en forma de gráficos donde se puede apreciar el encadenamiento y sucesión de los trabajos en el transcurso del tiempo y detectar con facilidad los efectos que causaría el fallo en fa ejecución de determinada actividad. En trabajos de menor importancia pueden obtenerse buenos resultados, redactando una lista de los trabajos por realizar con el fin de evitar maniobras equivocadas y el derroche de tiempo y materiales. Existen varios sistemas de representación gráfica de la programación de obra, diagrama de Gantt, método de la ruta crítica (CPM) y evaluación de programas y técnicas de revisión (PERT); siendo los anteriores los más utilizados. Las actividades desarrolladas en la elaboración del programa de ejecución de una obra son: a) Asesoría Previa Tiene como finalidad proporcionar al propietario las instrucciones relativas a las actividades preliminares del planeamiento de una construcción y dentro de las cuales están: Estudios previos, proyectos, estudios complementarios y otros. El programa ofrece recomendaciones con el fin de optimizar la. relación entre la parte técnica y económica para la cual se hacen sugerencias respecto a los sistemas constructivos que se pueden usar, las diferentes maneras de hacer con. tratos y las técnicas que se van a usar en la programación. Todo esto con miras a lograr una mayor eficiencia en la ejecución de los trabajos analizando tiempos y costos.


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b) Programa Preliminar Es la elaboración de un calendario previo para la ejecución de los trabajos hecho con base en estudio global de cada uno de los capítulos del proceso constructivo; por ejemplo cimentaciones, estructuras. c) Programa Constituye la concepción definitiva del programa de trabajo en el cual se incluyen y correlacionan en el transcurso del tiempo todas las actividades que genera la construcción de una obra, ordenadas de tal manera que se logren los mayores rendimientos así mismo que la inversión sea correspondiente a la tenencia del capital, es decir que los gastos generados puedan ser suplidos con el dinero disponible. Esto último se logra distribuyendo la inversión necesaria a lo largo del tiempo de ejecución evitando desembolsos grandes difíciles de cubrir en poco tiempo. 4.3. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ESCRITURAS Cuando la obra ejecutada es un edificio con destino a vivienda, oficinas o locales comerciales, una persona es propietaria de alguna o algunas unidades privadas, y a la vez copropietaria con las demás personas de las restantes unidades, de bienes comunes del edificio cuyo uso se rige por reglamento. El reglamento es llamado de propiedad horizontal, el cual para su validez requiere ser aprobado por las autoridades, protocolizado por escritura pública y registrado.

Este reglamento determina legalmente las condiciones, derechos, obligaciones y limitaciones a las cuales deben someterse las personas que habiten el edificio. Los reglamentos son elaborados por personas conocedoras de estos aspectos, basados en la legislación vigente que a este respecto existe.

En el proceso de elaboración de un reglamento de copropiedad se tiene: a) Asesoría Previa Es la consulta que se hace al asesor de propiedad horizontal en el momento de comenzar el planeamiento sobre ciertos conocimientos que modifican el proyecto Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados

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arquitectónico y que en resumen son normas que tienen que ver con la localización y dimensiones mínimas de los espacios, posición de los accesos, asignación de áreas comunes que presentan diferentes alternativas de diseño cumpliendo las normas de copropiedad. b) Proyecto El proyecto del reglamento de propiedad horizontal está formado por un grupo de documentos en los cuales se expresan los bienes comunes y privados, las áreas, coeficientes y las normas que regulan estos bienes. Los documentos que integran el proyecto son: •

Reglamento de Propiedad Horizontal

•

Planos de propiedad horizontal (mostrando áreas comunes y privadas, delimitadas).

•

El proyecto de división (es la indicación de los pisos y unidades en que se divide el edificio).

•

Memoria descriptiva del inmueble (descripción referente a la localización, linderos, nomenclatura, especificaciones técnicas de construcción y condiciones de seguridad e higiene)

•

Cuadro de áreas y coeficientes para el avalúo catastral.

c) Reglamento de Propiedad Horizontal Una vez aprobado por las autoridades, el proyecto se debe protocolizar por escritura pública junto con los demás documentos y se debe inscribir en la oficina de registros de la localidad. Registrada la escritura y establecidos por las autoridades los números de matrículas inmobiliarias, se inicia ante la oficina del catastro el trámite para el avalúo catastral de cada unidad privada con lo cual se tramita la correspondiente escritura de compra venta, así cada unidad privada queda independiente desde el punto de vista legal, catastral y fiscal. 5. LICITACIÓN Y CONTRATO Para la ejecución de los trabajos de la obra, en la mayoría de los casos se recurre a procesos de licitación y contrato. Para lo cual se deben elaborar los documentos que


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se relacionan con éstos como son: Los pliegos de condiciones y los formularios para la presentación de la propuesta: 5.1. LICITACIONES La licitación es un procedimiento por medio del cual se selecciona a una persona o firma para encargarle la ejecución de una actividad ya sea la construcción de una obra, suministro de materiales o suministro de servicios, por medio de un contrato. El objetivo de la licitación es que se presenten varias propuestas de diferentes personas sobre la prestación de un servicio determinado, con el fin de seleccionar la propuesta más conveniente desde el punto de venta económico y técnico. La licitación se aplica de forma obligatoria en los contratos del sector público, existiendo casos especiales en que no es necesaria. En el sector privado también se aplica, pero no de forma obligatoria porque no existen leyes que la reglamenten. La propuesta constituye un negocio, el negocio que el oferente propone al contratante sobre el motivo de la licitación.

La licitación pone al alcance un sistema con al cual se persigue alcanzar el objetivo final en las mejores condiciones y con buenas garantías para el contratante en lo que se refiere al manejo de los dineros públicos, la licitación proporciona un procedimiento limpio, puesto que ésta selecciona entre varias propuestas las cuales concursan en igualdad de condiciones y su selección se hace con la mayor objetividad posible. Con base en estos parámetros se llega a escoger la propuesta más conveniente desde todo punto de vista en beneficio de todos.

5.2. CONTRATOS Es un convenio realizado a voluntad y libremente entre dos personas, con el cual nacen o se terminan obligaciones y derechos para las partes que lo constituyen. Debido a que el contrato es una acción que se hace a voluntad y las decisiones y obligaciones se establecen libremente, lo tratado se convierte en un documento de


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carácter obligatorio pues existe la legislación al respecto que hace que se tenga que cumplir lo pactado. Las obligaciones y derechos de las dos partes se consignan en un documento llamado "minuta de! contrato". Para la legalización de un contrato se deben cumplir ciertas condiciones que son considera- das básicas para que el contrato tenga validez y esté respaldado legalmente. Dentro de estos requisitos se tienen: . La Capacidad: Se refiere a que la persona esté habilitada legalmente para poder suscribir un contrato, esto se cumple cuando la persona es mayor de 18 años y no esté incapacitada por ley. . Libertad o Consentimiento: Quiere decir que las obligaciones a que se sometan las personas involucradas en el contrato deben ser voluntarias y no sean por obligación, error o engaño. . Objeto: Es la intención por la cual se firma el contrato, por ejemplo: La ejecución de una obra, la prestación de un servicio. El objeto del contrato debe ser algo que no esté en contra de la ley ni de las buenas costumbres.

Los contratos pueden realizarlos dos clases de personas: Las personas naturales que son aquellas que actúan en su propio nombre no representando a nadie más y comprometiéndose s610 ellas. Las personas jurídicas que representan un grupo de personas las cuales están asociadas con un-objeto común como son: Las sociedades y firmas. Los contratos dependiendo de las personas entre las cuales se realicen se clasifican en:


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a) Contratos Civiles Son contratos acordados entre particulares y en este caso están regidos por las normas del Código Civil y la manera de adjudicación se puede establecer libremente. b) Contratos administrativos Son aquellos realizados entre el estado y personas o firmas particulares, en el cual el estado siempre es el que contrata. A estos contratos también se les llama "de obras públicas". Estos contratos se pueden desarrollar en base a normas del derecho público o civil.

5.3 SISTEMAS DE CONTRATACIÓN Existen varios sistemas de contratación siendo los más utilizados en proyectos de construcción los siguientes: a) Contrato a precio unitario1 Los contratos a precio unitario son aquellos en los cuales se pacta el precio por unidades o cantidades de obra y su valor total es la suma de los productos que resulten de multiplicar las cantidades de obras ejecutadas por el precio de cada una de ellas, dentro de los límites que el mismo convenio fije. El contratista es el único responsable por la vinculación de personal, la celebración de subcontratos y la adquisición de materiales, todo lo cual realiza en su propio nombre y por cuenta y riesgo, sin que el dueño de la obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos. b) Contrato a precio global2 Los contratos a precio global son aquellos en los que el contratista, a cambio de las prestaciones a que se compromete, obtiene como remuneración una suma global fija en la cual están incluidos sus honorarios y es el único responsable de la vinculación de personal, de la elaboración de subcontratos y de la obtención de materiales todo lo 1

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Decreto 222 de 1983; artículos 88, 89,90, Guía LEC de la construcción.

Ibid Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados

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Procesos Constructivos en Edificaciones

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