“PROYECTOS “PROYECT OS INMOBILIARIOS” INM OBILIARIOS” Expositor: Fernando Carrasco
Contenido I. Análisis de la coyuntur coyunturaa y perspectivas del sector inmobiliario en el Perú II. Análisis del mercado inmobiliario peruano III. Teoría y fundamentos IV. Estructuración financiera V. Elaboración de perfiles de inversión y evaluación financiera VI. Optimización de las relaciones con el Sistema Financiero VII. Fideicomiso inmobiliario y Titulización hipotecaria
I. Análisis de la coyuntura y perspectivas del sector inmobiliario en el Perú
PIB Mundial
Situación económica en USA
Situación económica en Europa y China
Perspectiva del PIB Regional
Variación anual promedio en el PIB Regional
Proyección del PIB percapita comparado con otros países de la Región
Comparativ Compar ativo o del PIB percapita percapita con otros países
Posición del Perú en el mundo 2013
Calificación de riesgo País
Asequibilidad en Latinoamérica
Componentes de la variabilidad del PIB en Perú
Datos Perú
Datos macroeconómicos de Perú
Proyección PIB en Perú
Composición PIB Perú
PIB sectorial en Perú
Proyección inflación
Comportamiento del Tipo de cambio
Consumo interno de cemento
RIN del Perú
Disminución de la pobreza
Tenencia de vivienda en Perú
Índice PER en Lima Metropolitana
Cambios en el PER
II. Análisis del mercado inmobiliario peruano
Composición de la población en Perú urbano
Población urbana y rural en Perú
Composición población en Lima Metropolitana
Déficit habitacional en Perú Puno
47.9
Cuantitativo*
82.2
Cualitativo**
51.4
Piura
84.7 53.7
Cusco
53.7 55.9
Ica
90.4 57.4
La Libertad
111.0 59.5
Lambayeque
48.8 490.3
Lima
229.6 0
100
200
300
400
500
600
Matriz de posibilidades
Mercado inmobiliario en Perú
Composición del mercado inmobiliario
Otros Oficinas
11%
3% Comercio 4%
Vivienda 82%
Fuente: CAPECO; Inform@cción; Maximixe
Cronología del desarrollo inmobiliario
Comparación entre demanda y oferta en Lima
Proyección de oferta de viviendas en Lima
Oferta de oficinas en Lima
Proyección de oferta de oficinas en Lima
Expansión de centros comerciales
Proyección de oferta de centros comerciales en Lima
Fuentes del financiamiento inmobiliario
Demanda potencial y efectiva de viviendas
III. Teoría y fundamentos
Definiciones de proyecto •
Un proyecto es un modelo de emprendimiento a ser realizado con las precisiones de recursos, de tiempo de ejecución y de resultados esperados (Ibarrolla, 1972).
•
Un proyecto es la búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un problema, tendiente a resolver una necesidad humana (Sapag y Sapag, 1987).
•
Un proyecto es un conjunto de medios ejecutados de forma coordinada, con el propósito de alcanzar un objetivo fijado de antemano (Chervel y Le Gall, 1991).
•
Un proyecto es la compilación de antecedentes y elementos de diagnóstico que permiten planear, concluir y recomendar las acciones que se deben llevar a cabo para materializar una idea.
•
Un proyecto es una propuesta ordenada de acciones que pretenden la solución o reducción de la magnitud de un problema que afecta a un individuo o grupo de individuos y en la cual se plantea la magnitud, características, tipos y periodos de los recursos requeridos para completar la solución propuesta dentro de las limitaciones técnicas, sociales, económicas y políticas en las cuales el proyecto se desenvolverá.
Ciclo de vida de un proyecto
Traslapes de los procesos de un proyecto
Definición de proyecto inmobiliario
“Es un conjunto de tareas( actividades) realizadas con un presupuesto y plazo definidos, con la calidad y seguridad especificada de los recursos( mano de obra, equipos y materiales) sin dañar el medio ambiente, para crear un producto y servicio único (obras lineales, concentradas o dispersas)”
(Ing. Walter Rodríguez Castillejo)
Características de un proyecto inmobiliario • • • • • • • • • •
ÚNICO E IRREPETIBLE . Se realiza en un espacio definido y en un
tiempo determinado. Es diferente a todos los demás. TEMPORAL y FINITO . Posee un inicio y fin definidos. PRESUPUESTO definido. TRABAJO definido en tareas Conjunto de OBRAS MEDIBLES . RECURSOS limitados y procedimientos preestablecidos. ELABORACIÓN PROGRESIVA. Se trabaja paso a paso con cuidado y detalladamente MUCHA INCERTIDUMBRE . Exige mucha labor de planificación y control. COMPLEJO Y MULTIDISCIPLINARIO . Requiere la participación de un conjunto de recursos y personas de distintas habilidades tanto interna como externa a la organización. CARÁCTER EVOLUTIVO . Tiene un ciclo de vida, donde se producen secuencialmente las transformaciones de un conjunto de materias primas, a productos y servicios comercializables con mayor valor agregado.
Tipos de proyectos inmobiliarios
Viviendas Centros comerciales Oficinas
Hoteles y otros
Habilitaciones urbanas
Industrias
Alcance de un proyecto inmobiliario
Concepción
Formulación
Desarrollo Financiamiento
Definiciones Planificación Clientes Difusión
Concepción de un proyecto inmobiliario
Enfoque del proyecto como negocio
Disponibilidad de Recursos 1) Terrenos 2) Financieros 3) Técnicos 4) Know how
Planes y estrategias 1) Comercial 2) Construcción 3) Financiera 4) Administración
Ciclo de vida de un proyecto inmobiliario
Procesos de un proyecto inmobiliario
Proceso 1: Adquisición del terreno
Proceso 2: Planeación y diseño
Proceso 3: Trámites y permisos
Proceso 4: Construcción
Proceso 5: Promoción y ventas
Proceso 6: Cobranza
Proceso 7: Servicio Post venta
Clasificación de proyecto inmobiliarios
IV. Estructuración financiera
Estado de pérdidas y ganancias
+ Ingreso por Ventas - Costo de venta (Terreno+Construcción+Costo proyecto) = Resultado bruto - Gastos de venta - Gastos de administración = Resultado de las operaciones ordinarias - Gastos financieros + Ingresos financieros = Resultado antes de impuesto a las ganancias - Impuesto a la renta = Resultado neto
Estimación de períodos en un proyecto inmobiliario
• Período total del proyecto • Período pre operativo • Período de pre ventas y ventas • Período de construcción • Período de trámites de finalización y
entrega de unidades inmobiliarias
Proyección de ventas • Composición y modalidad de las ventas • Proyección en unidades y en montos de
venta (Matriz de ventas y promedios) • Nivel de pre ventas exigido por las Entidades Financieras • Porcentaje y tiempo de las retenciones sobre ventas • Funcionamiento de la cuenta recaudadora o garantía.
Proyección de costos
• Factores que determinan el inicio, la
expansión y el fin de la proyección • Detalle exigido de los costos • Estructura de los costos (Proyecto, financiamiento, impuestos) • Costos durante la fase pre operativa.
Cálculo del punto de equilibrio
• Total de la inversión/Número de unidades • Total de la inversión-Aporte
Propio/Número de unidades • Total de la inversión/Precio promedio de las unidades • Total de la inversión-Aporte Propio/Precio promedio de las unidades
Cálculo de la rentabilidad
• Rentabilidad sobre ventas • Rentabilidad sobre inversión • Rentabilidad sobre costos
Flujo de caja Definición: En finanzas y en economía se entiende por flujo de caja o flujo de fondos (en inglés cash flow) los flujos de entradas y salidas de caja o efectivo, en un período dado. Sirven para analizar: • Problemas de liquidez. El ser rentable no significa necesariamente poseer liquidez. Una compañía puede tener problemas de efectivo, aun siendo rentable. Por lo tanto permite anticipar los saldos en dinero. La viabilidad de proyectos de inversión, los • flujos de fondos son la base de cálculo del Valor actual neto y de la Tasa interna de retorno. • Para medir la rentabilidad o crecimiento de un negocio cuando se entienda que las normas contables no representan adecuadamente la realidad económica.
• •
Flujo de caja Económico Flujo de caja Financiero
Se clasifican en: Flujos de caja operacionales: Efectivo recibido o • expendido como resultado de las actividades económicas de base de la compañía. Flujos de caja de inversión: Efectivo recibido o • expendido considerando los gastos en inversión de capital que beneficiarán el negocio a futuro. (ej: la compra de maquinaria nueva), inversiones o adquisiciones. Flujos de caja de financiamiento: Efectivo recibido o • expendido como resultado de actividades financieras, tales como recepción o pago de préstamos, emisiones o recompra de acciones y/o pago de dividendos.
Obtención de indicadores financieros
• • • •
TIR VAN Tasa de descuento Interpretación de los indicadores
Tasa interna de retorno
• • • • • • • •
La tasa interna de retorno o tasa interna de rentabilidad (TIR) de una inversión, está definida como la tasa de interés con la cual el valor actual neto o valor presente neto (VAN o VPN) es igual a cero. La TIR es una herramienta de toma de decisiones de inversión utilizada para comparar la factibilidad de diferentes opciones de inversión. Generalmente, la opción de inversión con la TIR más alta es la preferida. Es la tasa de interés por la cual la sumatoria de los valores presentes de los costos es igual a la sumatoria de los valores presentes de los beneficios Es la tasa de interés para la cual los beneficios totales actualizados es igual a los costos totales actualizados Es la tasa de interés para el cual la relación Beneficio-Costo es igual a 1 Es la tasa de interés por la cual se recupera la inversión. Es la tasa de interés máxima que se puede endeudar para no perder. Es la tasa de interés para la cual el Beneficio actualizado neto (BAN) es igual a cero, siendo BAN = Beneficio – Costo = 0
Valor actual neto • Valor actual neto o Valor presente neto son términos
que proceden de la expresión inglesa Net Present Value. El acrónimo es NPV en inglés y VAN en español. Es un procedimiento que permite calcular el valor presente de un determinado número de flujos de caja futuros. El método, además, descuenta una determinada tasa o tipo de interés igual para todo el período considerado. La obtención del VAN constituye una herramienta fundamental para la evaluación y gerencia de proyectos, así como para la administración financiera. • COK • El VAN o VPN es calculado a partir del flujo de caja anual, trasladando todas las cantidades futuras al presente.
Análisis de sensibilidad
Tipos de financiamiento
Opciones
Convencional
% de Financiamiento 70% del Proyecto
Tasa Interés
9 a 18%
Alcance
Todo el Proyecto
70-100% del proy. Techo Propio
Inversión Propia Inversionistas
Pre Ventas
10 a 13% 100% del Proyecto
Costo Opt.
Todo el Proyecto Todo el Proyecto
Garantía
Desembolsos
Supervisión
Hipotecas Fianzas
Por valorización
Si
Hipotecas Fianzas
Por valorización
Si
Ninguna
Flujo de Caja
No
Flujo de Caja
Si - No
Flujo de Caja
No
70% del Proyecto
12 a 20%
Construcción
Hipotecas Otras
100% del proyecto
Sin Costo
Construcción
Ninguna
Componentes del financiamiento
Cuotas Iniciales o Ventas al contado
-Pueden financiar íntegramente -Son un componente fundamental
Aporte Propio
-Puede financiar íntegramente -Es imprescindible en cualquier combinación
Financiamiento Banco
-Complementa a los anteriores -Nunca financia íntegramente -Es un componente con costo
Aspectos del financiamiento bancario Condiciones y rentabilidad exigida al proyecto Forma del financiamiento Líneas de crédito (capital de trabajo y fianzas) Cuentas recaudadoras o de garantía Garantías Tasas de interés, costo financiero y costo de oportunidad • Comisiones • Supervisión y costos • Financiamiento a los compradores • • • • • •
Utilización del financiamiento
• Utilización del Aporte Propio • Utilización de la cuenta recaudadora
(Restricción Total, parcial o ninguna) • Utilización del crédito bancario • Repagos
Presentación del expediente ante el Banco
Aspectos Generales Del Proyecto
-Ubicación -Estructura y definición del proyecto -Tamaño -Áreas y Precios -Aspectos Legales -Marketing y comercialización
Estudio de Mercado
-Análisis de la demanda -Análisis de la oferta -Análisis de la competencia -Justificar la existencia y viabilidad
Análisis Financiero
-Perfil Financiero -Estructura de ingresos -Estructura de costos -Análisis del impacto de los impuestos -Flujo de caja -Estado de ganancias y pérdidas -Análisis de sensibilidad -Cálculo del punto de equilibrio
Instancias de las presentaciones de expedientes al Banco Ante proyecto • • • • •
Documentación técnica Documentación comercial Documentación Financiera Documentación Legal del terreno Consulta aprobada en el municipio
Proyecto • • • • • •
Documentación técnica Documentación financiera Documentación legal Documentación comercial Licencia de construcción Endoso Póliza CAR
Impuestos
• • • • •
IGV Crédito fiscal Impacto tributario Impuesto a la renta Alcabala
Impacto tributario
• Cálculo del IGV por pagar
(Dependiendo del tipo de inmuebles) • Generación y utilización del crédito fiscal • Cálculo del impacto tributario y la oportunidad para pagar el impuesto
V. Elaboración de perfiles de inversión y evaluación financiera
VI. Optimización de las relaciones con el Sistema Financiero
Intercambio entre empresas y Bancos
Promotor/Constructor
Banco Seguimiento
Perfil de Proyectos Seguimiento
o d a b o r p a a j a c e d o j u l F
Preparación de perfil Aprobación de perfil
Promoción y Ventas Ingresos
Ventas y Separaciones
Área Inmobiliaria Gestión Comercial
Administración de Proyectos
Seguimiento
Valorización Seguimiento
Área Hipotecaria
Aspectos a ser tomados en cuenta •
Fijarse los objetivos de la gestión financiera Tenemos que tener presente que el objetivo principal es asegurar la liquidez para el proyecto. Una vez conseguido eso, el financiero es el segundo objetivo, maximizar el resultado financiero. Posteriormente se deben fijar otros objetivos ya de índole administrativo y organizativo.
•
Análisis de las Necesidades El flujo de caja proporciona la información de las necesidades del proyecto
•
Valoración de la relación histórica Se debe analizar si anteriormente se han cumplido las condiciones pactadas, el trato administrativo recibido, el apoyo recibido en momentos difíciles, etc...
•
Análisis de la Capacidad de Negociación Hemos de ser conscientes de nuestras limitaciones frente a la Banca, en cuanto a nuestra solvencia, garantías, contraprestaciones cedidas, volumen de negocio, etc. Hemos de conocer nuestra capacidad de endeudamiento y saber hasta donde estamos dispuestos a asumir riesgos con relación a nuestras garantías. Asimismo hemos de transmitir a la Banca credibilidad y profesionalidad. Con todo, no hemos de limitarnos a la hora de negociar, puesto que todo puede ser susceptible de negociación.
•
Cuantificación Se debe calcular el coste de la relación con los bancos y de todas las posibles alternativas. Para ello necesitamos tener una ficha de condiciones de cada banco donde tengamos desglosados los costes de cada producto o servicio bancario (Intereses, Comisiones, Valoraciones, Servicios y Operaciones Vinculadas, Restricciones y otras informaciones).
Aspectos legales Constitución y poderes de la empresa Propiedad del terreno Contrato marco de operatividad Contratos de compra venta Constitución de las garantías Cláusula de hipoteca y levantamiento de hipoteca (créditos hipotecarios) • Gestiones notariales • Gestiones registrales • Liberación de garantías • • • • • •
Aspectos financieros
• • • • • • • • • •
Calificación financiera de la empresa Modalidad de financiamiento Aprobación del flujo de caja del proyecto Línea de cartas fianzas Sistema de desembolsos y repagos Condiciones de las cuentas recaudadora o de garantía Retenciones sobre desembolso de créditos hipotecarios Tasa de interés del financiamiento Comisión de estructuración, de desembolso y otras Condiciones de los créditos hipotecarios
Aspectos comerciales
• • • • •
Nivel de pre ventas Sistema de comercialización Plan de difusión Capacitación de la fuerza de ventas Material publicitario
Aspectos técnicos
• Calificación del constructor • Sistemas constructivos • Valorizaciones • Supervisión y costos
VII. Fideicomiso inmobiliario y Titulización hipotecaria
Origen del fideicomiso
• La propia etimología nos remonta al Derecho Romano combinando dos
conceptos : la fidelidad y la comisión . Pero fue en el derecho anglosajón que primero como el “ Use” aparece en Inglaterra en el siglo XII. El transcurrir del tiempo nos llevó al “ trust ” en el siglo XIX que lo define
como negocio jurídico por el cual una persona (settlor) transfiere bienes a otra persona (trustee), para que cumpla con los mismos un fin lícito a favor de sí mismo o de otra persona (cestui qui trust). Esto marca la coincidencia en el bien de dos derechos de dominio: trust ownership (trustee) y beneficial ownership (cestui qui trust) • En el derecho latinoamericano aparece a fines del Siglo XX en varios
países como Argentina, Colombia, Perú, Ecuador, México y Panamá.
Fideicomiso inmobiliario
Fideicomitente
Fiduciario
Objeto (Patrimonio Fideicometido)
Fideicomisario
Participantes •
Fiduciario: Institución de crédito expresamente autorizada por la ley que tiene la titularidad de los bienes o derechos fideicometidos. Se encarga de la administración de los bienes del fideicomiso mediante el ejercicio obligatorio de los derechos recibidos del fideicomitente, disponiendo lo necesario para la conservación del patrimonio constituido y el cumplimiento de los objetivos o instrucciones del mismo
•
Fideicomisario: Es la persona física o moral que tiene la capacidad jurídica necesaria para recibir el beneficio que resulta del objeto del fideicomiso, a excepción del fiduciario mismo.
•
Fideicomitente: Es la persona jurídica o natural que hace el encargo y da el inicio al fideicomiso
•
Operador: Elemento clave dentro del proyecto, el operador llevará a cabo todas las tareas necesarias para asegurar el cumplimiento del plan. Su trayectoria pasada es de vital importancia para brindar tranquilidad a los inversores.
•
Agente Comercial: La idoneidad del agente comercial es también un elemento clave dentro del proyecto. Nuevamente, su trayectoria pasada es de vital importancia para brindar confianza a los inversores.
•
Auditores Contables y Técnicos: El prestigio de los auditores confiere al emprendimiento la transparencia necesaria y asegura el cumplimiento de los estándares operativos requeridos
Originación Administrador Fiduciario Administración Certificado de participación
Títulos de Deuda Fideicomitente
Fiduciario
Objeto
Propietarios Activo
Fideicomisario
Agente de distribución
Caja
Inversores
Aplicación de la reserva
Operador
Reserva Para gastos
Administrador Fiduciario
Auditores Contables Técnicos Calificadoras de riesgo
Mecanismo para atraer inversiones
Fideicomiso Fiduciario
Fideicomitente
Fiduciario
Objeto
Títulos de Deuda
Mercado de capitales
Fideicomisario
Ventajas
• Financiación de proyectos a través del mercado de
capitales • Contratación de operadores especializados en el tema • Contratación de auditores técnicos que aseguran el correcto desempeño del auditor • Destino unívoco de los activos y fondos cedidos, que solo pueden aplicarse al objetivo especificado en el contrato de fideicomiso, el cual no puede ser alterado por el administrador, ni el operador salvo autorización expresa de los tenedores de los títulos valores
Definición y alcances de titulización •
•
•
•
La titulización es una técnica financiera que permite la financiación de proyectos empresariales siempre que cuenten con un ingreso recurrente, como pueden ser en el caso de las infraestructuras, los peajes o el canon por uso. Es una alternativa a otras fuentes de financiación más tradicionales como son los préstamos de entidades de crédito, emisión de bonos y obligaciones, deuda subordinada, préstamos participativos, factoring, etc. Mediante la titulización, una sociedad propietaria de unos derechos de cobro registrados en su balance ó incluso aquella que únicamente cuente con la posibilidad de obtención de ingresos en el futuro, como es el caso de una concesionaria de infraestructuras, traslada sus necesidades de crédito a los mercados de capitales con la garantía de los ingresos futuros. La principal ventaja que aporta este modelo de financiación con relación a las formulas tradicionales es que permite obtener financiación y a la vez, transferir el riesgo de los derechos de cobro. Para que esto sea posible es necesario crear una sociedad instrumental que se va a interponer entre la concesionaria, necesitada de financiación y los futuros financiadores. Esta técnica es ampliamente utilizada en países como Estados Unidos, Gran Bretaña y Luxemburgo, donde se han titulizado créditos hipotecarios, saldos de tarjetas de crédito, etc
Modelos de titulización a) ABS (Asset Backed Securities) Se trata de la forma clásica de titulización e implica la emisión de deuda, o ABS, respaldados por una cartera de activos homogéneos. Fueros los primeros en implantarse centrándose en: tarjetas de crédito, arrendamiento y financiación de automóviles, préstamos a empresas y cuentas comerciales por cobrar. Un producto muy financiero donde se produce fácilmente la transferencia total de activo y del riesgo.
b) Financiación de flujos de efectivo futuros Los activos utilizados en este caso son los ingresos generados en el curso normal de la actividad de una sociedad. Se trata de activos singulares y encaja en el modelo de financiación de infraestructuras de titularidad pública. Son activos que no suelen estar reflejados en el balance de la sociedad. En relación con este modelo, algunos autores proponen como posible modificación, en relación con la homogeneidad de los activos, la posibilidad de integrar los derechos futuros que deriven de la explotación de dos o más infraestructuras y/o servicios de la misma o similar naturaleza, aún cuando sean aportados por cedentes distintos en mismo fondo de titulización.
c) Titulización de activos operativos. La financiación en este caso está respaldada por los activos operativos de la empresa y normalmente incluye un importante elemento inmobiliario. Se trata del modelo más novedoso e incluye los activos “elegibles” que generan los principales ingresos de la compañía. Los inversores confían en los activos y en las garantías asociadas a los mismos para la amortización de sus bonos, sea a través de los flujos de efectivo generados por los activos o a través de su venta o liquidación bajo condiciones adversas.En este último modelo se salta hasta cierto punto el principio de transferencia de riesgo total. Por los que el bono ó titulo exige una nueva garantía del tipo de acreedor hipotecario.
Estructura de la Titulización Fiduciario Fondos
Fondos
Emisor
Originador
Inversionistas
Cartera de Préstamos
Valores
Estructurador
Clasificadora de Riesgo
Abogados
Auditores
Due Diligence
Fideicomiso de la titulización
Fondos
Fiduciario
Fondos
Fideicomitente
Fideicomisario Cartera
Patrimonio Fideicometido
Administrador
Underwriter
Valores
Ventajas de la titulización Transferencia del riesgo •
Los promotores del proyecto pueden financiar el proyecto desde fuera de su balance, o sea, sin que la financiación cuente como deuda propia, mejorando sus ratios de apalancamiento del balance y eliminando la posibilidad de recurso financiero hacia ellos. Este aislamiento del riesgo crediticio mediante su transferencia a un fondo de titulización es clave en el proceso, y requiere unos parámetros de actuación muy claros y una labor legal cuidadosa. Sin transferencia clara e irrefutable del riesgo crediticio, con la consiguiente limitación del riesgo financiero para el promotor, el valor añadido aportado por la titulización desaparece.
Flexibilidad en el planteamiento financiero •
Para el proyecto en sí mismo, la titulización proporciona ventajas que pueden variar desde hacer simplemente financiable el proyecto porque permite llegar a plazos más largos, o porque aísla mejor los riesgos crediticios del proyecto, o permite reducir el coste de financiación porque permite acceder a los inversores más eficientes para cada tipo de riesgo crediticio o bien porque compatibiliza financiación pública con privada con un deslinde claro entre ellas para asegurar la viabilidad del proyecto.
Estructura financiera a medida •
La técnica de la titulización permite asignar el flujo de caja del proyecto de tal forma que se puedan construir tramos de riesgo crediticio separados, cada uno con su vencimiento correspondiente, de manera que se puedan reducir los riesgos financieros de interés, liquidez e impago. Esta asignación de los flujos de caja del proyecto se realiza mediante “prelaciones” de pago que son distintas a las que marca la legislación en caso de dificultad financiera, y que son determinadas únicamente por criterios de estructuración crediticia y optimización del acceso de diferentes tipos de inversores. El valor añadido de la técnica de la titulización está en utilizar de la forma más eficiente esta capacidad de diseño. Esta técnica permite, por tanto, estructurar la financiación por tramos crediticios de menor a mayor riesgo, cada uno con su vencimiento diferente y ofrecerlos al mercado para cubrir un amplio espectro de perfiles de riesgo y adaptarse al mayor número posible de inversores.
Beneficios para el originador
Libera Capital y mejora ratios
Reduce Activos y Deuda Mejora el ROA Y ROE
100%
Fuente alternativa de Financiamiento
80%
Menores Costos Financieros
40%
ROE Patrimonio
60%
Deuda ROA
20%
El riesgo es compartido
Activo
0% Antes
Después
Aspectos tributarios
Impuestos
Institución Financiera
Exoneración de Impuestos para Inversionistas
Cartera de Créditos
Recompra de Cartera Titulizada
Cartera Titulizada
Régimen de supervisión
Conasev
Fideicomiso
Originador
Activos
Sociedad Titulizadora
Inversiones
Valores
Sociedades Administradoras de Créditos Hipotecarios (Esquema basado en artículos 1 y 3 de la Ley 27511) Constructores SBS Demanda Administradora
MIVIVIENDA
TITULIZADORA COFIDE Estructurador MERCADO DE CAPITALES Inversionistas
IFIS
