PROYEK PERENCANAAN dan PERANCANGAN
(uraian rencana kegiatan proyek perumahan Pesona Kuantan Tegalrejo)
4.3.1 Uraian Rencana Kegiatan Proyek
4.3.1.1 Data Umum
1. Nama Kegiatan : Pembangunan Perumahan "Pesona Kuantan Tegalrejo"
Alamat Lengkap : RW 04 RT 11 Kelurahan Tegalrejo, Kecamatan Tegalrejo, Kota Yogyakarta
2. Lokasi Kegiatan
Kelurahan : Tegalrejo
Kecamatan : Tegalrejo
Kabupaten/ Kota : Kota Yogyakarta
Provinsi : Daerah Istimewa Yogyakarta
3. Penanggung Jawab Kegiatan
Nama Pengembang : PT merapi Arsitagraha
Akte Notaris : Tanggal 31 Juli 2008 No. 25
Notaris Asnawati H. Herwidhi, SH
Anggota REI DIY : No. 050/Kep-Rei/10XXXX
Tanda Daftar Perusahaan : No. 12051700XXX
Berlaku sd. 13 Maret 2012
SIUP Menengah : No. 038/12-XXXX
Nomor NPWP : 02.034.XXXXX
Tanda Izin Gangguan : No. 503-XXXX
4. Pemanfaatan Lahan Sekitar Lokasi Kegiatan
Utara : Areal Pertanian (Sawah)
Timur : Perumahan/Permukiman
Selatan : Jalan Kampung
Barat : Saluran Air/Permukiman
4.3.1.2 Sumber Energi Listrik (PLN):
Pra Kontruksi 1.300 Watt
Pasca Konstruksi 1.300 Watt/kavling
4.3.1.3 Luas Tanah/Status Tanah/Luas Bangunan/ Fasilitas
Luas Tanah :2.613m2
Jumlah Kavling :14 unit (tipe pada tabel3.1)
Luas Bangunan Perumahan : 755m2
Luas Tanah untuk Bangunan : 1.777m2
Fasilitas Umum (Jalan) : 557m2
Fasilitas Umum (Taman) : 279m2
Status Hak Tanah : hak Guna Bangunan
Fasilitas Umum Perumahan :
Sanitasi Lingkungan : Bak Sampah, Pohon Peneduh, Saluran Air Hujan, Septictank Komunal 1 unit ukuran 2x7x2m dan Taman Umum 279m2
Fasilitas Umum : Taman Bermain dan Jalan Kawasan lebar 5,5m2, Lampu Penerangan Jalan dan Pos Keamanan
Sumur Peresapan Air Hujan ( SPAH) ukuran 0,8x10m di titik tertentu sepanjang saluran pelimpasan air hujan kemudian masuk ke saluran air di sebelah barat lokasi perumahaan.
Penerangan Jalan di jalan masuk dan di jalan kawasan
Pos Pengamanan di pintu masuk perumahan
3.2.4 Jenis Perizinan yang Harus Dimiliki
No
Jenis Izin
Nomor & tgl diterbitkan
Instansi Pemberi Izin
Masa berlaku
1.
IP3T
13/KLF/PPN/YK/2009
Kantor Pertanahan Kota Yogyakarta
Sesuai peruntukkan
2.
Sertifikat Tanah
Hak Guna Bangunanno.204/Tegalrejo, Tgl 07-05-2009 Luas : 2.613m2
Kantor Pertanahan Kota Yogyakarta
30-4-2039
3.
IMBB
Dalam Proses
Dinas Perijinan
4.
In Gang
Dalam Proses
Dinas Perijinan
Peruntukkan Lokasi Rencana Kegiatan
Berdasarkan Perda Kota Yogyakarta No.6 tahun 1994 tentang Rencana Umum Tata Ruang Kota Yogyakarta lokasi kegiatan Pembangunan Perumahan " Pesona Kuantan Tegalrejo" masuk pada:
Rencana penetapan status kawasan budidaya penuh ekonomi, sosial dan budaya
Pemanfaata lahan untuk perumahan
Intensitas pemanfaatan ruang sedang
Berdasarkan Keputusan Walikota No. 20 tahun 2002 tentang penjabaran status kawasan pemanfaatan lahan dan intensitas pemanfaatan ruang yang berkaitan dengan tata fisik bangunan masuk pada kawasan Jalan Magelang, dengan ketentuan Koefisien dasar bangunan 70%, Building Coverage Rate (BCR) 70 dan Floor Area Ratio (FAR) 1,5 dan ketinggian kurang dari 16m.
4.3.1.4 Letak Lokasi Kegiatan Dengan Fasilitas Umum
1. Sekolah/sarana pendidikan = 500m
2. Pasar =1000m
3. Tempat Ibadah = 200m
4. Sarana layanan kesehatan = 300m
5. Sungai (Winongo) = 1000m
6. Kantor Kelurahan Tegalrejo = 500m
4.3.1.5 Deskripsi Rencana Kegiatan
Tahap Pra Konstruksi
Pada tahap pra konstruksi pembangunan perumahan "Pesona Kuantan Tegalrejo" pihak pengembang melakukan kegiatan-kegiatan yang diharapkan mampu mendukung keberadaan perumahaan bail selama konstruksi dan pasca konstruksi. Hal ini penting dilakukan mengingat banyak pihak yang akan terpengaruh oleh adanya perumahan mulai dari lingkungan, sosial, ekonomi, budaya dan kesehatan masyarakat. Beberapa kegiatan yang dilakukan pada tahap pra konstruksi yaitu pembebasan lahan, sosialisasi ke masyarakat, dan pengurusan perizinan.
Pembebasan Lahan
Lahan untuk rencana perumahan terletak di kampung Tegalrejo RT 11 RW 04 Kelurahan Tegalrejo Kota Yogyakarta telah dilakukan pembebasan lahan dan izin klarifikasi/IP3T ( Izin Peningkatan Pemanfaatan dan Penggunaan Tanah).
Sosialisasi
Tahap kegiatan ini merupakan informasi tentang perencanaan dan pelaksanaan pembangunan perumahan kepada warga masyarakat sekitar sehingga diperoleh manfaat bersama antara pihak pengembang dan warga masyarakat sekitar. Dalam kegiatan ini pihak pengembang menyampaikan uraian/tahapan rencana pembangunan disertai dampak-dampak yang ditimbulkan baik positif dan negatif dan solusi penyelesaiannya. Pada saat sosialisasi yang dihadiri warga masyarakat sekitar dan para tokoh masyarakat telah diperoleh beberapa kesepakatan dan dituangkan dalam berita acara yang diketahui oleh Lurah kelurahan Tegalrejo dan Camat wilayah kecamatan Tegalrejo.
Pengurusan Perizinan
Pengurusan perijinan kepada Pemerintah Kota Yogyakarta yang telah dilaksanakan adalah Klarifikasi Tanah/IP3T (Izin Peningkatan Pemanfaatan Penggunaan Tanah). Kemudian tahap perizinan yang lain yaitu Ijin mendirikan Bangun Bangunan (IMBB), In Gang (jalan masuk), dan Penampungan Saluran Air Hujan (SAH).
Perencanaan Pembangunan
Lahan untuk kegiatan pembangunan perumahan "Pesona Kuantan Tegalrejo" Yogyakarta seluas 2.613m2 dengan status tanah Hak Guna Bangunan. Dari luas tersebut sebagian akan digunakan sebagai fasilitas umum berupa tamanisasi dan fasilitas jalan kawasan. Rencana pembangunan perumahan 14 unit berbagai tipe menggunakan luas tanah 1.777m2, luas bangunan 755,75m2, fasilitas jalan 557m2 dan fasilitas taman 279m2.
Tabel 4.1 menggambarkan rencana pemanfaatan tanah dan berbagai tipe bangunan.
No
Kav.
Luas Bangunan
Luas Tanah
Jumlah (Unit)
Keterangan
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
A.1
A.2
A.3
A.4
A.5
B.1
B.2
B.3
B.4
B.5
C.1
C.2
C.3
C.4
64,125m2
49m2
49m2
49m2
57,125m2
64,125m2
49m2
49m2
49m2
57,125m2
64,125m2
49m2
49m2
57,125m2
156m2
100m2
100m2
100m2
167m2
156m2
100m2
100m2
100m2
149m2
189m2
105m2
105m2
150m2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 lantai
1 lantai
1 lantai
1 lantai
1 lantai
1 lantai
1 lantai
1 lantai
1 lantai
1 lantai
1 lantai
1 lantai
1 lantai
1 lantai
755,75m2
1.777m2
14
Tabel 4.1 Rencana Type Rumah
Tahap Konstruksi
Tahap pelaksanaan pembangunan /tahap konstruksi pembangunan Perumahan "Pesona Kuantan Tegalrejo" pada pelaksanaan konstruksi menggunakan standar pelaksanaan pembangunan rumah tinggal. Operasionalnya menggunakan alat sedang, untuk material yang dipakai sesuai dengan standar yang berlaku untuk pembangunan. Beberapa kegiatan yang diperkirakan menimbulkan dampak :
Rekruitmen Tenaga Kerja dan Peralatan Pendukung
Tenaga kerja yang digunakan diambil dari sekitar wilayah proyek (kota Yogyakarta) berjumlah kurang lebih 50 orang. Jumlah tenaga kerja yang digunakan tidak terlalu banyak memngingat pembangunan perumahan dilakukan secara bertahap. Pemenuhan tenaga kerja diambil sesuai dengan ketrampilan dalam bidang pembangunan gedung seperti: tukang batu, tukang gali, tukang cat, tukang kayu, pelaksanaan, mandor, kepala tukang, dan lain-lain.
Dengan adanya pembangunan Perumahan "Pesona kuantan Tegalrejo" pada tahap konstruksi, diharapkan dapat memberikan peluang kerja/usaha pada masyarakat sekitar kegiatan walaupun kontribusi dampak positif relatif kecil yang terpenting adalah peran serta pemrakarsa untuk melibatkan masyarakat sekitar agar tercipta hubungan timbal balik yang saling menguntungkan.
No.
Jenis Kegiatan
Tenaga Kerja
Peralatan Pendukung
1.
Pembukaan Lahan
10 orang
Truck Dump, sabit, parang, cangkul, selang air, dll
2.
Pengerukan/penggalian lahan
10orang
Linggis, cangkul, selang air, dll
3.
Pembangunan perumahan dan fasilitas
30 orang
Molen, cetok, sekop, gergaji, besi, pasah, tangga pukul besi, alat instalir alat dan air
Jumlah
50 orang
Tabel 4.2 Tenaga Kerja dan Peralatan pada Tahap Konstruksi
Mobilisasi Pengangkutan Material
Kegiatan pengangkutan material dan peralatan adalah kegiatan persiapan bahan-bahan bangunan, transportasi keluar masuk di lokasi proyek. Kebutuhan bahan bangunan antara lain ; batu , pasir, batu bata, kayu, besi, semen, kapur, keramik dan genting. Bahan-bahn bangunan tersebut diambil dari Daerah Istimewa Yogyakarta dengan pertimbangan efiensi pengangkutan dan mencegah resiko-resiko yang tidak diinginkan di tengah perjalanan.
Aktivitas Barak Pekerja ( Base Camp)
Untuk mendukung pelaksanaaan konstruksi maka di lokasi areal perumahan dibuat bangunan semi permanan yang berfungsi sebagai tempat menyimpan material dan alat-alat kerja yang manual.
Pembangunan Fisik
Merupakan tahapan pelaksanaan konstruksi mulai dari penggalian tanah untuk pondasi sampai dengan konstruksi finishing dan siap dioperasikan. Pekerjaan-pekerjaan tahap pembangunan fisik lebih rinci dapat dijelaskan sbb:
Pekerjaan pondasi yaitu pembuatan pondasi dengan menggunakan batu kali dengan spesi 1pc: 4ps
Pekerjaan rangka bangunan dibuat dari beton bertulang yang terdiri dari sloof, kolom praktis, dan ring balk.
Pekerjaan dinding dan plesteran yaitu pembuatan pasangan dinding menggunakan batu merah ½ bata dengan spesi 1pc:5ps, sedangkan plesteran beton kedap air dengan spesi 1pc:3ps. Finishing aci dan cat tembok.
Pekerjaan atap yaitu pemasangan usuk, reng, genting, plafond dan eternit.
Pekerjaan finishing lantai yaitu pemasangan keramik
Pekerjaan kusen pintu dan jendela pembuatan kusen dengan bahan kayu, teralis dan kaca.
Pekerjaan penyediaan sarana air dengan menggunakan air sumur
Pekerjaan mekanikal dan elektikal yaitu pembuatan instalansi listrik
Pekerjaan instalansi limbah rumah tangga dari kamar mandi/WC menggunakan septinktank komunal yang diletakkan di lahan fasilitas open space. Kemudian dihubingkan ke dalam bak kontrol masing-masing rumah yang dibuat kedap air.
Untuk air hujan dibuatkan Sumur Peresapan Air Hujan (SPAH) pada titik tertentuk sepanjang saluran drainase ( limpasan air hujan) di kawasan perumahan.
Penggunaan Sumber Air
Pada tahap pelaksanaan fisik pembangunan untuk penggunaan air dipenuhi dari air tanah/ sumur gali untuk kebutuhan pembangunan. Kondisi air tanah di wilayah kegiatan Kelurahan Bener dari pengamatan lapangan dan informasi penduduk rata-rat kedalaman adalah 5-6m (pengamatan dalam musim kemarau) dan pada musim penghujan lebih baik. Dilihat dari kebutuhan air tanah pada tahap konstruksi relatif sedikit, mengingat pembangunan perumahan direncanakan sesuai dengan daya jual sehingga pemanfaatan air yang digunakan relatif sedikit pengaruhnya terhadap air tanah wilayah kajian. Untuk pengambilan air tanah digunakan pompa kemudian didistribusikan melalui selang.
Jenis Dampak dan Limbah yang Ditimbulkan
Pada tahap konstruksi jenis limbah yang ditimbulkan sesuai dengan tahap perkerjaan yaitu pelaksanaan fisik bangunan gedung dan fasilitasnya, adapun dampaknya adalah debu, dan kebisingan yang intensitasnya relatif kecil. Dampak debu yang ditimbulkan pada tahap konstruksi pencegahannya dilakukan penyiraman, sedangkan dampak kebisingan relatif sedikit mengingat pembangunan dilakukan siang hari dan tidak menggunakan alat uang menimbulkan suara keras. Pencegahan dampak kebisingan dengan menutup areal bangunan sehingga diharapkan tidak mengganggu kenyamanan masyarakat sekitar. Tenaga kerja diusahakan dipenuhi dari masyarakat sekitar. Damapk positif dengan pelaksanaan pembangunan Perumahan " Pesona Kuantan Tegalrejo" adalah peluang tenaga kerja untuk pembangunan, penyediaan material/bahan-bahan bangunan untuk kegiatan pembangunan dan lain-lain. Penanganan limbah cair menggunakan sumur peresapan sedangkan penanganan sampah dari sisa-sisa makanan dan pembungkusnya (organik) dilakukan penimbunan di tanah sehinnga menjadi kompos. Sedangkan bahan-bahan anorganik seperti bekas pembungkus semen, karet, plastik, sisa kaca/ logam diambil oleh pengepul sampah
3. Tahap Pasca Konstruksi
a. Penggunaan Tenaga Kerja
Tahap pasca konstruksi adalah tahapan selesainya bangunan fisik atau operasionalnya kegiatan perumahan "Pesona Kuantan Tegalrejo".
No
Jenis Kegiatan
Satuan
Tenaga Kerja
1.
2.
Satpam
Petugas kebersihan
2
1
Keamanan
Petugas kebersihan
Jumlah
Tabel 4.3 Tenaga Keraja Yang Dibutuhkan
Keberadaan Perumahan "Pesona kuantan Tegalrejo" kesempatan kerja, tambahan tenaga kerja yang memungkinkan diperlukan satpam dan petugas kebersihan. Untuk sistem pengupahannya diserahkan sepenuhnya untuk dikoordinir kepada warga perumahan dalam bentuk paguyuban atau yang sejenisnya. Dengan demikian tahap operasional Perumahan "Pesoan Kuantan Tegalrejo" diharapkan dapat memberikan nilai tambah/ kontribusi di wilayah kelurahan Bener.
b. Penggunaan Air Tanah
Kebutuhan air tanah untuk operasional kegiatan pembangunan Perumahan "Pesona Kuantan Tegalrejo" dipenuhi dengan air tanah dangkal/sumur gali, sedang untuk kebutuhan tiap-tiap rumah akan dipenuhi sumur gali. Keperluan air bagi seluruh penghuni dengan asumsi tiap rumah dihuni oleh 5 orang berjumlah 4m3 (5 orang x 14 unit x 200lt = 14.000 lt) dan keperluan penyiraman taman dan fasilitas umum diperkirakan kuarang lebih 20m3 perhari. Untuk menjaga keseimbangan dan konservasi kuantitas air tanah maka dilengkapi tiap rumah dibuatkan SPAH (Sumur Peresapan Air Hujan).
c. Penggunaan Sumber Energi Listrik
Sumber enrgi untuk memenuhi kegiatan Perumahan " Pesona Kuantan Tegalrejo" tiap rumah denah berbagai ukuran tipe dan tahap pasca konstruksi disediakan dari Pusat listrik Negara (PLN) dengan kapasitas daya 1.300 KVA per rumah.
Pengelolaan Sampah
Sampah yang berasal dari operasional perumahan baik basah maupun kering. Pengembang mengharapkan masing-masing rumah menyediakan 2 (dua) tempat sampah yang terdiri dari tempat sampah kering dan basah sehingga memudahkan pengelolaan dan menjaga sanitasi lingkungan.
Pengelolaan Limbah Cair
Untuk mencegah penurunan kualitas air tanah atau pencemaran limbah cair maka akan dibuat septictank komunal 1 unit di lokasi perumahan. Limbah cair yang berasal dari kamar mandi dialirkan melalui saluran riool yang dibuat oleh pengembang menuju bak kontrol menuju bak kontrol di masing-masing rumah, kemudian menuju septictank komunal. Limbah cair yang berasal dari dapur dan kamar mandi dialirkan menuju bak pemisah lemak di masing-masing rumah kemudian dialirkan menuju septictank komunal yang berada di lokasi perumahan. Mengingat keberadaan septictank komunal merupakan sarana umum (warga perumahan) maka untuk pemiliharaan selanjutnya, seperti kebersihan saluran riool, penyedotan dan lain-lain menjadi tanggung bersama warga penghuni perumahan.
Transportasi dalam kawasan sekitar
Dengan adanya operasional perumahan " Pesona Kuantan Tegalrejo" maka akan menambaha beban kepadatan lalu lintas di gang/jalan kampung RW04 Kelurahan Tegalrejo dan bermuara pada Jl. HOS Cokroaminoto dan Jl. Soragan. Kepadatan arus lalu lintas yang ditimbulkan oleh penghuni perumahan sebanyak 14 unit relatif tidak akan terlalu besar, akan tetapi sekecil apapun dampak yang ditimbulkan diperlukan pengelolaan dampak. Jl HOS Cokroaminoto merupakan jalan provinsi dengan laju 2 (dua) arah yang cukup lebar ( lebar jalan lebih 6m). Berdasarkan Manual Kapasitas Jalan Indonesia (1997), kapasitas adalah jumlah maksimum kendaraan bermotor yang melintasi suatu penampang tertentu pada suatu ruas jalan tertentu dalam satuan waktu tertentu. Sedangkan kapasitas dasar adalah jumlah kendaraan maksimum yang dapat melintasi suatu penampang pada suatu jalur selama satu jam, dalam keadaan jalan dan lalu lintas yang mendekati ideal dicapai. Kapasitas dasar tergantung pada tipe jalan, jumlah lajur, dari pemisah fisik. Kapasitas Dasar Jalan Perkotaan seperti pada tabel 4.5
Tipe Jalan Kota
Kapasitas Dasar (Satuan Mobil Penumpang/Jam)
Keterangan
4 lajur dipisah atau jalan satu arah
1650
perlajur
4 lajur tidak dipisah
1500
perlajur
2 lajur tidak dipisah
2900
Kedua arah
Tabel 4.4 Kapasitas Dasar Jalan Perkotaan
Dengan asumsi penghuni perumahan "Pesona Kuantan Tegalrejo" mempunyai mobil maka kemungkinan akan menambah gangguan transportasi , terutama pada muara kampung menuju jalan HOS Cokroaminoto.
Permasalahan
Permasalahan yang dihadapi di lapangan meliputi bentuk site yang memanjang mengikuti jalan, yang mengakibatkan luasan site yang akan dibangun berkurang akibat sempadan jalan. Selain itu masalah krusial yang dihadapi dalam pembangunan perumahan "Pesona Kuantan Tegalrejo" adalah batas barat site yang merupakan saluran air. Setelah di konfirmasikan ke dinas Perijinan, ternyata saluran air yang berada di sebelah barat site merupakan sebuah cabang anak sungai. Menurut peraturan jarak sempadan sebuah sungai lebih dari 15 meter terhadap depan bangunan yang dihitung dari bibir sungai, akan tetapi untuk anak sungai yang memiliki kedalaman kurang dari 4 meter dihitung dari permukaan tanah, memiliki sempadan 10 meter. Permasalahan inilah yang nanti yang mempengaruhi perencanaan dalam desain dan proses sirkulasi dalam perumahan. Jarak sempadan bangunan dari jalan, yaitu tiga meter.
