Sekilas Perpajakan Dalam Properti/Real Estate
1 comment
Sebagai masyarakat tentu mengetahui bahwa dalam jual beli properti (real estate) pasti pasti akan akan bersingg bersinggunga ungan n dengan dengan pajakpaj pajakpajak ak yang dikenak dikenakan/d an/dibaya ibayar! r! tentang tentang apa pajak pajakpaj pajak ak yang yang dike dikena nakan kan mungkin mungkin kadan kadang g kita kita tidak tidak paham paham secara secara kese keselur luruha uhan n apa saja saja yang yang pajak pajakpaj pajak ak yang yang dipoto dipotong ng dalam dalam bidang bidang prope properti rti tersebut" Dis Disini ini #dmin dmin $tan $tanya yaP P#%#& #%#& menc mencob oba a meng mengur urai aika kan n sedi sediki kitt tent tentan ang g yang yang berhubungan dengan bisnis properti khusus ttg pajakpajaknya" 'ulisan ini semoga berman bermanaat aat buat pebisnis pebisnis properti! properti! baik pemilik tanah! pengusaha pengusaha real estate! pengusaha perseorangan! perseorangan! calon pembeli maupun segala yang terlibat didalamnya"
Jenis Usaha Usaha Properti %ika dikelompokkan dikelompokkan maka terdapat (enam) bentuk properti real estate yang biasa dikenal yaitu * 1" Real Estate Estate %enis %enis Prope Properti rti #parteme #partemen! n! prope properti rti yang berada berada dalam dalam sebuah sebuah bangunan megah yang menjulang tinggi seperti hotel" Perlu diingat karena bent bentuk ukny nya a sepe sepert rtii ruma rumah h maka maka dapa dapatt dimi dimili liki ki seca secara ra prib pribad adii maup maupun un disewakan" +" Real Estate Estate %enis %enis Prope Properti rti Perum Perumaha ahan! n! sebuah sebuah komp komplek leks s peruma perumahan han yang yang dapat dihuni berbagai macam keluarga biasanya dilengkapi sarana prasarana oleh pengelola" ," Real Estate Estate %enis %enis Prop Propert ertii Rukan ukan dan -.ce Space! Space! dibuat dibuat kepada epada pebisn pebisnis is yang yang ingin ingin membuk membuka a caban cabang g perusa perusahaa haan n " &awas &awasan an ini bis bisa a dika dikatak takan an kawasan perkantoran yang bentuknya menyerupai rumah namun ungsinya sebagai kantor" " Real eal Esta Estate te %eni %enis s Prop Proper erti ti Ruko uko dan dan 0all 0all!! ias iasan anya ya Ruko uko untu untuk k jeni jenis s ini ini biasanya sebagai hunian hunian dan sekaligus umumnya umumnya perdagangan perdagangan sementara 0all berisi bermacam toko yg biasanya memiliki nama besar" 2" Real eal Esta Estate te %eni %enis s Prop Proper erti ti 'anah anah &a3l &a3lin ing! g! meru merupa paka kan n tana tanah h yang yang suda sudah h memiliki konsep pembangunan " " Real Estate %enis Proper Properti ti 'own 'own 4ouse! 4ouse! rumah rumah dengan rancangan rancangan dan tempat yang yang eksek eksekuti uti dan dis disis isii kota kota besar besar!! dan dan khusus khusus untuk untuk rumah rumah dengan dengan kategori lu5 dan mewah" Penge engelo lomp mpok okan an di atas atas masi masih h dapa dapatt diba dibagi gib bag agii lagi lagi perj perjen enis isny nya a semi semisa sall Perum erumah ahan an!! kita kita meng mengen enal al kate katego gori ri ruma rumah h sede sederh rhan ana a (RS) (RS)!! ruma rumah h sang sangat at sederhana (RSS)! rumah sederhana kecil (RS&) dll"
Instansi-Instansi Terkait Dalam hal pebangunan bisnis properti! diperlukan perijinan maupun halhal yang berkai berkaitan tan dengan dengan dokume dokumenta ntasi si maupu maupun n tata tata kelol kelola a lingk lingkun ungan gan dalam dalam daerah daerah
tersebut tersebut!! sehingga sehingga sebagai sebagai pebisnis pebisnis pasti pasti akan akan berhubu berhubungan ngan dengan dengan beberapa beberapa instansi pemerintah seperti * 1" Departemen Departemen Perda Perdagang gangan an dan Perindustr Perindustrian! ian! sehubunga sehubungan n dengan ijin untuk pembangunan pusat perbelanjaan dan kawasan industri" +" ada adan n Perta ertana nah han 6asio asiona nall (P6 (P6)! )! sehub hubung ungan dengan ngan renc encana ana pembebasan tanah dan pengurusan serti7kat pemilikan produk yang akan dijual" ," Depart Departeme emen n Pemu Pemukim kiman an dan Prasa Prasara rana na 8ilaya 8ilayah h ( dulu dulu P9) sehubu sehubunga ngan n dengan pengurusan S:9%& ( Surat :jin 9saha %asa &onstruksi)" " Pemer Pemerint intah ah Daerah Daerah ('k" ('k" : dan dan 'k" ::)! sehubun sehubunga gan n dengan dengan ijin pembeba pembebasan san tanah! ijin membangun (:0) dan pengurusan #0D#;"
Pajak Pajak Yang Dikenakan Secara umum jenisjenis pajak yang melekat pada bisnis properti khusus real estate dapat pula dikelompokkan seperti *
1. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) P merupa merupaka kan n pajak pajak keben kebendaa daan n yang yang melek melekat at pada pada objekn objeknya ya yang yang dipung dipungut ut setiap setiap tahun tahun dan dikenak dikenakan an kepada kepada semua wajib wajib pajak pajak (pemilik (pemilik propert properti)" i)" Pada Pada awalnya awalnya pajak pajak ini merupaka merupakan n pajak pajak yang proses proses administ administrasi rasinya nya dilaku dilakukan kan oleh pemerinta pemerintah h pusat pusat namun namun demikian demikian seluruh seluruh penerima penerimaannya annya dibagik dibagikan an ke daerah daerah denga engan n propor porsi ter tertent entu" Dala Dalam m perk erkemba emban ngan gan sela elanjut njutn nya deng engan diberlakukannya 99 6omor +< 'ahun +==> tentang PDRD maka mulai tahun +=1 seluruh proses pengelolaan pajak ini akan dilakukan oleh pemerintah daerah" Pajak Pajak umi umi dan angu angunan nan (P (P) ) dipun dipungut gut setiap setiap tahun tahun dan dikena dikenakan kan kepa kepada da semua wajib pajak (pemilik properti)" 'agihannya dilayangkan pemerintah setiap bulan bulan 0aret! 0aret! melalui melalui aparat aparat desa setempat! setempat! dalam dalam bentuk bentuk Surat Surat Pemberi Pemberitahu tahuan an Pajak 'erutang (SPP')" #dapun pembayarannya harus dilakukan paling lambat enam bulan bulan setelah setelah SPP' diterbitkan diterbitkan ke loketlo loketloket ket terdeka terdekatt yang dis disedia ediakan! kan! atau ke kantor kantorkan kantor tor bank yang ditunjuk ditunjuk pemerint pemerintah" ah" Setelah Setelah melakuka melakukan n pembayar pembayaran! an! harap bukti pembayarannya disimpan" #pabila sampai batas waktu yang ditetapkan wajib wajib pajak pajak belum belum membay membayar! ar! maka maka akan akan diden didenda da + persen persen per bulan bulan hingg hingga a maksimal + bulan" ?ara perhitungan P* •
•
•
P @ =!2A dari 6ilai %ual &ena Pajak (6%&P)" 6%&P @ +=A dari 6ilai %ual -bjek &ena Pajak (6%-P&P) untuk properti dengan 6%-P dibawah Rp" 1 miliar dan = A untuk 6%-P diatas 1 miliar 6%-P&P @ 6%-P B 6%P-&'P" Perlu dicatat! besarnya 6%-P'& ini berbedabeda setiap daerah"
2. Bea Peraihan !ak "tas Tanah dan Bangunan (BP!TB)
P4' akan dikenakan kepada Pembeli dan dibayarkan ketika terjadi peralihan hak atau penandatanganan akta jual beli di 6otaris/Pejabat Pembuat #kta 'anah (PP#')" Pembayaran dapat dilakukan di ank yang ditunjuk sebagai tempat pembayaran pajak dan dilaporkan ke &antor Pelayanan Pajak setempat" ?ara menghitung P4' adalah sebagai berikut * P4' @ (4arga %ual B Caktor 'idak ) Caktor 'idak &ena Pajak di setiap daerah berbeda"
&ena
Pajak)
5
2A
#. Pajak Penghasian Bersi$at %ina (PPh %ina) PPh Cinal akan dikenakan kepada Penjual apabila Penjual adalah perseorangan atau Serti7kat 4ak 0ilik (S40)" 9ntuk Penjual adalah Perusahaan atau Serti7kat 4ak una angunan (S4)! maka tidak dikenakan PPh Cinal apabila nilai transaksi dibawah Rp" ="==="===!" PPh Cinal hanya dikenakan apabila nilai transaksi jual beli lebih dari dari Rp" 2>">>>">>>!== (Enam Puluh %uta Rupiah)" Sama dengan P4'! PPh Cinal dibayarkan ketika terjadi peralihan hak atau penandatanganan akta jua beli di 6otaris/Pejabat Pembuat #kta 'anah (PP#')" Pembayaran dapat dilakukan di ank yang ditunjuk sebagai tempat pembayaran pajak dan dilaporkan ke &antor Pelayanan Pajak setempat" ?ara menghitung PPh Cinal adalah sebagai berikut * PPh Cinal @ 4arga %ual 5 2A
&. PP' (Pajak Pertamahan 'iai) a Terutang PP' PP6 akan dikenakan kepada Pembeli! dipungut oleh Penjual dengan catatan Penjual adalah Pengusaha &ena Pajak (P&P) dan atau penghasilan dari penjualan properti melebihi Rp" =="==="===!== (enam ratus juta rupiah) per tahun" PP6 dipungut pada saat penerimaan uang muka maupun pelunasan dan dibayarkan selambatnya tanggal 12 bulan berikutnya" ?ara menghitung PP6 adalah sebagai berikut * #pabila harga PP6 @ 4arga %ual 5 1=A
jual
':D#&
'ER0#S9&
PP6
#tau #pabila harga jual 'ER0#S9& PP6 PP6 @ (4arga %ual * Dasar Pengenaan Pajak) 5 1=A ) Dasar Pengenaan Pajak adalah aktor pembagi harga jual sebesar 1!1 atau 11=A Caktor lain yang perlu diperhatikan adalah 6%-P (6ilai %ual -byek Pajak)" 6%-P dapat dilihat pada lembar P (Pajak umi dan angunan)" #pabila 6%-P lebih besar dari nilai transaksi maka dasar perhitungan pajak menggunakan 6%-P begitu pula sebaliknya"
Penyerahan produk tidak seluruhnya terhutang PP6! yaitu untuk penyerahan rumah murah PP6 nya ditanggung pemerintah sebagaimana ketentuan dalam &EPPRES 6o" + tahun 1>>2 tanggal 1> %uni 1>>2 tentang Perubahan atas &EPPRES 6o" 1< tahun 1>< tentang PP6 yang terhutang atas impor dan Penyerahan arang &ena Pajak dan %asa &ena Pajak tertentu yang ditanggung pemerintah sebagaimana telah beberapa kali dirubah terakhir dengan &EPPRES 6o" < tahun 1><< "
. Tidak Terutang PP' atasan mengenai rumah murah diatur dalam &eputusan 0enteri &euangan 6o" ,1=/&0&"=/1><> tanggal , #pril 1><>! yaitu mengacu kepada surat 0enteri &euangan kepada 0enteri Perumahan Rakyat 6o" S+/0&"=/< tanggal 0ei 1>< sebagai berikut * 1" Penyerahannya harus melalui kredit pemilikan rumah (&PR) +" 'ype bangunan adalah type F= kebawah dengan luas tanah maksimal +== 0+ dan 12 0+ untuk rumah maisonet" ," Perusahaan pembangunan perumahan yang melakukan penyerahan rumah murah wajib menyampaikan laporan bulanan kepada Direktorat %endral Pajak (&PP setempat) mengenai * %umlah dan type rumah mujrah yang dijual! 4arga jual rumah! jumlah PP6 yang tidak dipungut (PP6 yang ditanggung pemerintah)! nama perusahaan yang memberi kredit dan jangka waktu kredit" 0enentukan apakah suatu bangunan masuk dalam kategori rumah murah atau tidak harus memperhatikan surat 0enteri 6egara 9rusan Perumahan Rakyat kepada 0enteri &euangan R: 6o"=/'"=1"=1/0//1><2 tanggal > #pril 1><2! yaitu * 1" 4arga jual bangunan rumah per 0+ tidak melebihi F2A dari harga rumah dinas kelas ? di daerah yang bersangkutan" +" 4arga jual tanah matang per 0+ tidak melebihi perhitungan luas bangunan rumah dikalikan harga jual tertinggi bangunan per 0+ dan dibagi dengan luas kapling" ," 4arga jual rumah beserta tanah adalah + (dua) kali luas bangunan rumah dikalikan dengan harga jual tertinggi bangunan rumah per 0+" Pedoman harga per 0+ rumah dinas kelas ? ditetapkan oleh appenas dan Departemen &euangan setiap tahun anggaran"
*. PPnB+ (Pajak Penjuaan Barang +e,ah) Disamping rumah murah ada juga produk properti yang terhutang PPn 0! yaitu atas penyerahan apartemen! town house! rumah mewah dan kondominium! sebagaimana ketentuan dalam Peraturan Pemerintah 6o" tahun +==, tanggal += %anuari +==, tentang Perubahan &etiga atas PP 6o" 12 tahun +=== tentang &elompok arang &ena Pajak yang 'ergolong 0ewah yang Dikenakan PPn 0" 0enurut ketentuan dalam PP ini penyerahan apartemen! town house! rumah mewah dan kondominium terhutang PPn 0 sebesar += A"
0ulai tanggal 1 %uni +==> penyerahan bangunan yang terutang PPn0 hanya berdasarkan luas bangunan yaitu luas bangunan sebesar ,2=0+ atau lebih" Perlu dilakukan pengawasan terhadap penyerahan bangunan yang kurang atau mendekati luas bangunan ,2=0+ karena terdapat kemungkinan luas bangunan yang sebenarnya lebih dari luas yang tercantum dalam dokumen" Pengujian kebenaran harga bangunan Per0+ dapat menggunakan pendekatan harga pokok ditambah dengan margin! atau apabila harga jual tanah dan bangunan diketahui maka harga jual bangunan dapat dihitung secara proposional antara harga 6%-P bangunan dibandingkan dengan 6%-P tanah" PPn0 hanya dikenakan untuk properti yang dibeli dari de3eloper dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah" PPn0 tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan" Sebagai contoh Sebuah #partemen/town house dengan kriteria tertentu dan menjualnya ke konsumen ! maka konsumen akan membayar P4' sebesar 2A! PP6 sebesar 1=A dan PPn0 +=A (bila memenuhi kriteria yang dipersyaratkan)"
+ekanisme PenjuaanPemeian Properti (ea /state) a" Penjualan secara tunai Penjualan secara tunai pada umumnya terjadi atas rumah! apartemen! Ruko dan sebagainya yang memang telah tersedia atau siap huni" Pembeli langsung melunasi harga jual dari bangunan! ditambah PP6! PPn 0! P4' dan biaya untuk mengurus akte jual beli" b" &redit Pemilikan Rumah/ #partemen Sebagian dari harga jual dibiayai oleh bank pemberi kredit" Pembeli cukup membayar uang muka sedangkan sisanya dibiayai dari kredit yang akan diangsur oleh pembeli setiap bulan" %ika bank menyetujui permohonan kredit nasabah! maka akan dibuatkan akad kredit antara bank dengan nasabah" Selanjutnya bank akan mentranser seluruh dana kredit tersebut ke perusahaan pengembang sebagai pelunasan harga jual bangunan" Pembayaran uang muka dari calon pembeli (baik sekaligus maupun diangsur) terhutang PP6" c" Sewa 9ntuk gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan biasanya dilakukan dengan cara sewa" esarnya biaya sewa dihitung berdasarkan tarip sewa per 0+ per bulan" Selain biaya sewa! penyewa juga akan dibebankan ser3ice charge " iaya sewa biasanya dibayar dimuka oleh penyewa untuk beberapa bulan sekaligus sedangkan ser3ice charge akan ditagih setiap bulan" d" ?icilan 'unai Pembeli mencicil harga jual bangunan mulai saat pembangunan dimulai sampai dengan selesainya pembangunan! biasanya masa cicilan kurang dari satu tahun"
!a-!a 0ainna
Permasalahan dalam bisnis properti (real estate) sangatlah kompleks jika kita memperbincangkan dalam konteks kewajiban perpajakannya" Seorang pengusaha properti (real estate) akan memiliki kewajiban perpajakan PPh Pasal +2/+> disamping PPh Cinal (Pasal ayat +) sepanjang bergerak dalam bidang real estate jenis properti perumahan/town house karena pada umumnya pengelola juga menangani sport center! asilitas hiburan dll" Dalam hal kepemilikan tanah! sering pula terjadi kerjasama antara pemilik tanah dengan pengembang dalam bentuk kuasa jual sehingga kepemilikan tanah tetap atas nama pemilik tanah dan pengembang hanya membangun bangunan di atas tanah yang bersangkutan" Cakta ini menyebabkan secara ormal terjadi penyerahan dari pemilik tanah kepada pembeli tanah dan bangunan (konsumen)! padahal bangunan tersebut merupakan milik pengembang" Pada umumnya transaksi ini dapat terjadi karena adanya perjanjian kuasa jual antara pemilik tanah dan pengembang yang di dalamnya berisi hak dan kewajiban masingmasing pihak" 4al ini ini diketahui setelah adanya permohonan mutasi atau pemecahan SPP' dari pemilik tanah kepada konsumen di kantor pajak setempat" 9ntuk menghindari kecurigaan terhadap harga jual properti yang dilaporkan pengusaha properti ada baiknya seorang #R melakukan kon7rmasi harga yang sebenarnya kepada konsumen secara langsung dari rumah ke rumah atau memperoleh bukti transer dari konsumen atau pengembang apabila transaksi dilakukan melalui bank atau pernyataan secara tertulis di atas materai" eberapa hal yang juga perlu diperhatikan adalah terdapat beberapa perusahaan yang bekerjasama dengan pihak lain membangun asilitas jalan atau Gy o3er yang akan diserahkan padapihak lain sehingga penyerahan tersebut termasuk kategori pemakaian sendiri dan terutang PP6 dengan DPP nilai lain sebesar harga pokok" (ersumber dari catatancatatan seputar penggalian potensi perpajakan dibidang properti (real estate) Dasar 4ukum 1" Peraturan Pemerintah 6omor < 'ahun 1>> tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan 4ak atas 'anah dan/atau angunan" +" Peraturan Pemerintah 6omor +F 'ahun 1>> tanggal 1 #pril 1>> 'entang Perubahan #tas Peraturan Pemerintah 6omor < 'ahun 1>> tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan 4ak atas 'anah dan/atau angunan" ," Peraturan Pemerintah 6omor F1 'ahun +==< 'anggal = 6opember +==< tentang Perubahan &etiga atas Peraturan Pemerintah 6omor < 'ahun 1>> tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan 4ak atas 'anah dan/atau angunan" " Peraturan Direktur %enderal Pajak 6omor PER+ tentang Pelaksanaan &etentuan Peralihan Peraturan Pemerintah 6omor F1 'ahun +==< tentang Perubahan &etiga atas Peraturan Pemerintah 6omor < 'ahun 1>> tentang
Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan 4ak atas 'anah dan/atau angunan" 2" &eputusan 0enteri &euangan 6=" ,2/&0&"=/1>> tanggal +> Desember 1>> tentang Pelaksanaan Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan #tas Penghasilan Dari Pengalihan 4ak #tas 'anah Dan/#tau angunan" " &eputusan 0enteri &euangan 6=" ,>+/&0&"=/1>> tanggal =2 %uni 1>> tentang Perubahan &0& 6=" ,2/&0&"=/1>> 'entang Pelaksanaan Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan #tas Penghasilan Dari Pengalihan 4ak #tas 'anah Dan/#tau angunan" F" Peraturan 0enteri &euangan 6omor * +,/&0&"=,/+==< 'entang Perubahan &edua #tas &0& 6o" 6=" ,2/&0&"=/1>> 'entang Pelaksanaan Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan #tas Penghasilan Dari Pengalihan 4ak #tas 'anah Dan/#tau angunan" <" SE=/P%",,/1>> tanggal + #gustus 1>> 'entang Pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan" >" SE=+/P%",,/1>>F tanggal ,= %uli 1>>F 'entang 'indak ;anjut &etentuan Peralihan Pasal 11 # PP 6o" +F 'ahun 1>>" 1="SE22/P%"+/1>>> 'entang PPh 8P adan Hang usaha pokoknya melakukan transaksi penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan" 11"SE<=/P%/+==> tanggal +F #gustus +==> 'entang pelaksanaan PPh yang bersiat 7nal atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan" Reposted by* #dmin $tanyaP#%#&
Pajak Pertamahan 'iai (PP') Pada saat anda membeli sebuah produk berupa properti pemerintah mengenakan sejumlah pajak pada kita salah satunya adalah Pajak Pertambahan 6ilai (PP6)" Pada umumnya bila kita membeli properti tersebut dari de3eloper! biasanya pajakpajak yang harus kita bayar tersebut telah termasuk dalam harga jual" esarnya pajak tersebut akan sangat tergantung pada jenis! nilai! luas! dan lokasi properti yang akan kita beli" Pajak Pertambahan 6ilai (PP6) adalah pajak yang dikenakan atas penyerahan arang &ena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha! impor arang &ena Pajak! penyerahan %asa &ena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha! pemanaatan arang &ena Pajak tidak berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean! pemanaatan %asa &ena Pajak dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean atau ekspor arang &ena Pajak oleh Pengusaha &ena Pajak" Pengusaha yang melakukan kegiatan penyerahan arang &ena Pajak (&P) dan atau penyerahan %asa &ena Pajak (%&P) meliputi baik Pengusaha yang telah dikukuhkan
menjadi Pengusaha &ena Pajak maupun Pengusaha yang seharusnya dikukuhkan menjadi Pengusaha &ena Pajak tetapi belum dikukuhkan" Pajak Pertambahan 6ilai (PP6) pada umumnya besarnya adalah 1=A dari nilai transaksi" 0inimal nilai transaksi yang dipungut PP6 adalah di atas Rp" , juta" PP6 hanya dikenakan satu kali saja pada saat membeli properti! baik dari de3eloper maupun perorangan" %ika kita membeli dari de3eloper! maka pembayaran dan pelaporan dilakukan melalui de3eloper" 6amun demikian jika kita membeli dari perorangan! maka pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi! selambat lambatnya pada tanggal 12 bulan berikutnya dan dilaporkan ke kantor pajak setempat selambatlambatnya tanggal += bulan berikutnya"
PP' egiatan +emangun 3endiri PP6 kegiatan membangun sendiri diatur dalam Pasal 1? 99 PP6 6omor 1< 'ahun +===! yaitu* “Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan”. Hang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri adalah apabila bangunan yang dibangun diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha dengan luas bangunan +== m + atau lebih dan bersiat permanen" #rtinya! bangunan dibawah +==m+ tidak terutang PP6" Perbedaan antara kegiatan membangun sendiri dengan jasa pelaksana konstruksi adalah adanya kontrak antara pemilik bangunan dengan perusahaan kontruksi" Dalam hal ini kontraktor konstruksi harus memiliki serti7kat sebagai pengusaha konstruksi" %ika tidak memiliki serti7kat! maka tetap dianggap sebagai kegiatan membangun sendiri"
Dasar !ukum Dasar hukum dari pemberlakuan PP6 atas kegiatan membangun sendiri adalah pasal 1? 9ndangundang 6omor < 'ahun 1><, tentang Pajak Pertambahan 6ilai arang dan %asa dan Pajak Penjualan #tas arang 0ewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan 9ndangundang 6omor 1< 'ahun +===" Peraturan terkait lainnya yaitu &eputusan 0enteri &euangan 6omor 22/&0&"=/+=== tentang atasan dan 'ata ?ara Pengenaan Pajak Pertambahan 6ilai atas kegiatan 0embangun Sendiri yang Dilakukan 'idak Dalam &egiatan 9saha atau Pekerjaan oleh -rang Pribadi atau adan yang 4asilnya Digunakan Sendiri atau Digunakan Pihak ;ain sebagaimana telah diubah dengan &eputusan 0enteri &euangan 6omor ,+=/&0&"=,/+==+" &egiatan membangun sendiri akan dikenakan PP6 apabila* 1" 0embangun sendiri tersebut dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan! yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain!
+" angunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha" angunan untuk tempat tinggal adalah bangunan atau konstruksi yang sematamata diperuntukkan bagi tempat tinggal (tidak termasuk asilitas olah raga atau asilitas lain)" angunan untuk tempat usaha adalah keseluruhan bangunan atau konstruksi yang diperuntukkan bagi tempat usaha termasuk seluruh asilitas yang ada! ," ;uas bangunan +== mI atau lebih dan bersiat permanen yang berlaku sejak tanggal 1 %uli +==+" angunan permanen adalah bangunan yang konstruksi utamanya terdiri dari beton dan/atau kayu tahan lama dan/atau bahan lain yang umur bangunannya lebih dari +2 (dua puluh lima) tahun"
Tari$ dan Pengenaan Pajak &egiatan membangun sendiri dikenakan PP6 sebesar 1= A (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak"
Dasar Pengenaan Pajak Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah =A (empat puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan! tidak termasuk harga perolehan tanah" 'ermasuk dalam pengertian jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah PP6 yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan membangun sendiri tersebut"
3aat dan Tempat Terutang Saat yang menentukan PP6 terutang adalah saat dimulainya secara 7sik kegiatan membangun sendiri (menggali ondasi! memasang tiang pancang dan lainlain)" &egiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapantahapan tersebut tidak lebih dari + (dua) tahun" 'empat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan"
Penetoran dan Peaporan PP6 yang terutang sebesar 1=A 5 =A dari seluruh biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan! harus disetorkan seluruhnya dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas nama orang pribadi atau badan yang melaksanakan kegiatan membangun sendiri ke &antor Pos atau ank Persepsi paling lambat tanggal 12 bulan berikutnya setelah bulan terjadinya pengeluaran biaya tersebut" Dalam hal kegiatan membangun sendiri dilakukan oleh P&P! PP6 yang tercantum dalam SSP tersebut tidak dapat dikreditkan dengan Pajak &eluaran! karena pembayaran PP6 tersebut merupakan pembayaran PP6 untuk kegiatan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan P&P yang bersangkutan"
-rang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan pada &PP di tempat bangunan tersebut berada dengan mempergunakan SSP lembar ke tiga bukti setoran PP6 paling lambat tanggal += pada bulan dilakukannya penyetoran"
3urat Teguran dan Pemeriksaan Surat 'eguran diberikan kepada orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri akan tetapi tidak memenuhi kewajibannya" Pemeriksaan pajak dilakukan jika dalam jangka waktu 1 hari sejak diterbitkannya surat teguran! orang pribadi atau badan belum menyetor dan melaporkan PP6 terutang atas kegiatan membangun sendiri
egiatan +emangun 3endiri di a,asan ea /state 0embangun sendiri pada kawasan Real Estat di atas tanah yang diperoleh sesudah ,1 Desember 1>>! tidak dikategorikan sebagai membangun sendiri! tetapi dianggap dibangun oleh Real Estat" &arena pada dasarnya Real Estat tidak boleh menjual tanah" Dengan demikian kegiatan membangun sendiri pada kawasan Real Estat di atas tanah yang diperoleh sebelum 1 %anuari 1>>2 masih dapat dikategorikan sebagai kegiatan membangun sendiri" Dalam hal ini perlakuan PP6 nya sama dengan kegiatan membangun sendiri bukan di dalam kawasan Real Estat" Dalam hal perolehan tanah ka3ling pada kawasan Real Estat terjadi sesudah tanggal 1 %anuari 1>>2! maka*
&egiatan membangun sendiri oleh pemilik ka3ling! dianggap dibangun oleh P&P Real Estat! Dasar Pengenaan Pajak adalah sebesar nilai bangunan (tidak termasuk harga tanah) yang dihitung oleh P&P Real Estat seandainya rumah tersebut dibangun oleh P&P Real Estat! Seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pemilik ka3ling sehubungan dengan pembangunan rumah tersebut! dilaporkan kepada P&P Real Estat setiap bulan dan dianggap sebagai pembayaran termin" erdasarkan laporan pemilik ka3ling! P&P Real Estat harus memungut PP6 yang terutang kepada pemilik ka3ling! kemudian menyetor dan melaporkannya dalam SP' 0asa PP6 pada bulan yang bersangkutan! #pabila rumah tersebut telah selesai dibangun! P&P Real Estat harus menentukan nilai bangunan rumah tersebut sesuai dengan patokan harga yang berlaku" Dalam hal nilai bangunan yang dihitung oleh P&P Real Estat lebih besar dari jumlah biaya yang telah dilaporkan oleh pemilik ka3ling! maka atas selisih tersebut harus dipungut PP6! disetordan dilaporkan oleh P&P Real Estat dalam SP' 0asa PP6 bulan yang bersangkutan" #pabila patokan harga bangunan yang berlaku lebih kecil daripada jumlah biaya yang dilaporkan maka DPP yang dipakai adalah jumlah biaya yang dilaporkan oleh pemilik ka3ling tersebut! dan atas selisih tersebut tidak dapat direstitusi!
Pajak 0asukan atas perolehan arang &ena Pajak atau %asa &ena Pajak yang digunakan untuk membangun rumah tersebut tidak dapat dikreditkan"
PP' B+ "tas umah +e,ah "partemen ondominium dan Town House #tas barang mewah! disamping dikenakan PP6 juga dikenakan PPn0" 4al ini merupakan usaha nyata untuk menegakkan keadilan dalam pembebanan pajak dan sekaligus merupakan upaya untuk mengurangi pola konsumsi tinggi yang tidak produkti didalam masyarakat" PPn0 juga hanya dipungut satu kali pada tingkat pabrikan atau pada saat impor barang mewah tersebut"
Dasar !ukum Peraturan yang mendasari pengenaan PPn0 atas rumah mewah! apartemen! kondominium! dan town house adalah* 1" Peraturan Pemerintah 6omor 12 tahun +=== tentang &elompok arang &ena Pajak yang 'ergolong 0ewah Hang Dikenakan Pajak Penjualan #tas arang 0ewah yang telah beberapa kali diubah terakhir dengan PP 6omor 1+ tahun +==! +" Peraturan 0enteri &euangan 6omor +=/P0&"=,/+== tentang jenis arang &ena Pajak Hang 'ergolong 0ewah Selain &endaraan ermotor Hang Dikenakan Pajak Penjualan #tas arang 0ewah yang telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan 0enteri &euangan 6omor 1=,/P0&"=,/+==>"
Dasar Pengenaan Pajak Dasar Pengenaan Pajakadalah jumlah 4arga %ual! dimana berdasarkan Pasal 1 angka 1< 99 PP6! 4arga %ualdide7nisikan sebagai nilai berupa uang! termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan arang &ena Pajak! tidak termasuk Pajak Pertambahan 6ilai yang dipungut menurut 9ndangundang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Caktur Pajak" Pajak Penjualan atas arang 0ewah (PPn0) hanya dikenakan satu kali! yaitu terhadap penyerahan arang &ena Pajak Hang 'ergolong 0ewah yang dilakukan oleh Pengusaha yang menghasilkan arang &ena Pajak Hang 'ergolong 0ewah tersebut" Sepanjang bangunan 9nit &omersial untuk Perkantoran dan Perdagangan yang peruntukannya sesuai Surat &eputusan ubernur Propinsi Daerah &husus :bukota %akarta tentang :Jin 0endirikan angunan (:0) hanya sematamata untuk kepentingan komersial! seperti cae! restaurant! sekolah/kursus/pendidikan! showroom! dan tidak untuk hunian atau tempat tinggal! maka atas penyerahannya tidak terutang PPn 0" 6amun demikian! apabila bangunan tersebut terbukti dimanaatkan sebagai hunian dan memenuhi kriteria! maka atas penyerahannya terutang PPn 0"
4jek dan Tari$
erdasarkan Peraturan 0enteri &euangan 6omor 6o" 1=,/P0&"=,/+==> yang memuat Datar 0ewah %enis arang &ena Pajak Hang 'ergolong 0ewah Hang Dikenakan Pajak Penjualan #tas arang 0ewah Dengan 'ari sebesar +=A! antara lain * 1" Rumah dan town house dari jenis non strata title! termasuk rumah kantor atau rumah toko! yang luas bangunannya ,2= m + atau lebih ! +" #partemen! kondominimum! town house! dan sejenisnya dari jenis strata title dengan luas bangunan 12= m +"
3aat Terutang Saat terutangnya PPn0 ialah saat barang tersebut dialihkan atau dijual kepada pihak lain! jadi apabila dipakai sendiri maka belum terutang PPn0"
esimpuan5 1" Pajak Pertambahan 6ilai (PP6) merupakan pajak yang dikenakan atas*
Penyerahan arang &ena Pajak (&P) di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha! :mpor arang &ena Pajak! Penyerahan %asa &ena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha! Pemanaatan arang &ena Pajak tidak berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean! Pemanaatan %asa &ena Pajak dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean atau! Ekspor arang &ena Pajak oleh Pengusaha &ena Pajak!
+" esarnya PP6 atas properti pada umumnya adalah 1=A dari nilai transaksi! ," PP6 juga dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan &eputusan 0enteri &euangan" " Hang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri adalah apabila bangunan yang dibangun diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha dengan luas bangunan ,== m + atau lebih dan bersiat permanen" 2" &egiatan membangun sendiri dikenakan PP6 sebesar 1= A dari Dasar Pengenaan Pajak" " Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah =A dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan! tidak termasuk harga perolehan tanah"
#tas barang mewah! disamping dikenakan PP6 juga dikenakan PPn0 yang hanya dikenakan satu kali yaitu terhadap penyerahan &P Hang 'ergolong 0ewah yang dilakukan oleh Pengusaha yang menghasilkan &P Hang 'ergolong 0ewah tersebut" Dasar Pengenaan Pajakadalah jumlah harga jual dengan tari sebesar +=A"
&. Pajak Pertamahan 'iai (PP')
+, Kotes
Pada saat anda membeli sebuah produk berupa properti pemerintah mengenakan sejumlah pajak pada kita salah satunya adalah Pajak Pertambahan 6ilai (PP6)" Pada umumnya bila kita membeli properti tersebut dari de3eloper! biasanya pajakpajak yang harus kita bayar tersebut telah termasuk dalam harga jual" esarnya pajak tersebut akan sangat tergantung pada jenis! nilai! luas! dan lokasi properti yang akan kita beli" Pajak Pertambahan 6ilai (PP6) adalah pajak yang dikenakan atas penyerahan arang &ena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha! impor arang &ena Pajak! penyerahan %asa &ena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha! pemanaatan arang &ena Pajak tidak berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean! pemanaatan %asa &ena Pajak dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean atau ekspor arang &ena Pajak oleh Pengusaha &ena Pajak" Pengusaha yang melakukan kegiatan penyerahan arang &ena Pajak (&P) dan atau penyerahan %asa &ena Pajak (%&P) meliputi baik Pengusaha yang telah dikukuhkan menjadi Pengusaha &ena Pajak maupun Pengusaha yang seharusnya dikukuhkan menjadi Pengusaha &ena Pajak tetapi belum dikukuhkan" Pajak Pertambahan 6ilai (PP6) pada umumnya besarnya adalah 1=A dari nilai transaksi" 0inimal nilai transaksi yang dipungut PP6 adalah di atas Rp" , juta" PP6 hanya dikenakan satu kali saja pada saat membeli properti! baik dari de3eloper maupun perorangan" %ika kita membeli dari de3eloper! maka pembayaran dan pelaporan dilakukan melalui de3eloper" 6amun demikian jika kita membeli dari perorangan! maka pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi! selambat lambatnya pada tanggal 12 bulan berikutnya dan dilaporkan ke kantor pajak setempat selambatlambatnya tanggal += bulan berikutnya"
PP' egiatan +emangun 3endiri PP6 kegiatan membangun sendiri diatur dalam Pasal 1? 99 PP6 6omor 1< 'ahun +===! yaitu* “Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan”. Hang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri adalah apabila bangunan yang dibangun diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha dengan luas bangunan +== m + atau lebih dan bersiat permanen" #rtinya! bangunan dibawah +==m+ tidak terutang PP6" Perbedaan antara kegiatan membangun sendiri dengan jasa pelaksana konstruksi adalah adanya kontrak antara pemilik bangunan dengan perusahaan kontruksi" Dalam hal ini kontraktor konstruksi harus memiliki serti7kat sebagai pengusaha konstruksi" %ika tidak memiliki serti7kat! maka tetap dianggap sebagai kegiatan membangun sendiri"
Dasar !ukum Dasar hukum dari pemberlakuan PP6 atas kegiatan membangun sendiri adalah pasal 1? 9ndangundang 6omor < 'ahun 1><, tentang Pajak Pertambahan 6ilai arang dan %asa dan Pajak Penjualan #tas arang 0ewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan 9ndangundang 6omor 1< 'ahun +===" Peraturan terkait lainnya yaitu &eputusan 0enteri &euangan 6omor 22/&0&"=/+=== tentang atasan dan 'ata ?ara Pengenaan Pajak Pertambahan 6ilai atas kegiatan 0embangun Sendiri yang Dilakukan 'idak Dalam &egiatan 9saha atau Pekerjaan oleh -rang Pribadi atau adan yang 4asilnya Digunakan Sendiri atau Digunakan Pihak ;ain sebagaimana telah diubah dengan &eputusan 0enteri &euangan 6omor ,+=/&0&"=,/+==+" &egiatan membangun sendiri akan dikenakan PP6 apabila* 1" 0embangun sendiri tersebut dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan! yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain! +" angunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha" angunan untuk tempat tinggal adalah bangunan atau konstruksi yang sematamata diperuntukkan bagi tempat tinggal (tidak termasuk asilitas olah raga atau asilitas lain)" angunan untuk tempat usaha adalah keseluruhan bangunan atau konstruksi yang diperuntukkan bagi tempat usaha termasuk seluruh asilitas yang ada! ," ;uas bangunan +== mI atau lebih dan bersiat permanen yang berlaku sejak tanggal 1 %uli +==+" angunan permanen adalah bangunan yang konstruksi utamanya terdiri dari beton dan/atau kayu tahan lama dan/atau bahan lain yang umur bangunannya lebih dari +2 (dua puluh lima) tahun"
Tari$ dan Pengenaan Pajak &egiatan membangun sendiri dikenakan PP6 sebesar 1= A (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak"
Dasar Pengenaan Pajak Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah =A (empat puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan! tidak termasuk harga perolehan tanah" 'ermasuk dalam pengertian jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah PP6 yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan membangun sendiri tersebut"
3aat dan Tempat Terutang Saat yang menentukan PP6 terutang adalah saat dimulainya secara 7sik kegiatan membangun sendiri (menggali ondasi! memasang tiang pancang dan lainlain)" &egiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapantahapan tersebut tidak lebih dari + (dua) tahun" 'empat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan"
Penetoran dan Peaporan PP6 yang terutang sebesar 1=A 5 =A dari seluruh biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan! harus disetorkan seluruhnya dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas nama orang pribadi atau badan yang melaksanakan kegiatan membangun sendiri ke &antor Pos atau ank Persepsi paling lambat tanggal 12 bulan berikutnya setelah bulan terjadinya pengeluaran biaya tersebut" Dalam hal kegiatan membangun sendiri dilakukan oleh P&P! PP6 yang tercantum dalam SSP tersebut tidak dapat dikreditkan dengan Pajak &eluaran! karena pembayaran PP6 tersebut merupakan pembayaran PP6 untuk kegiatan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan P&P yang bersangkutan" -rang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan pada &PP di tempat bangunan tersebut berada dengan mempergunakan SSP lembar ke tiga bukti setoran PP6 paling lambat tanggal += pada bulan dilakukannya penyetoran"
3urat Teguran dan Pemeriksaan Surat 'eguran diberikan kepada orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri akan tetapi tidak memenuhi kewajibannya" Pemeriksaan pajak dilakukan jika dalam jangka waktu 1 hari sejak diterbitkannya surat teguran! orang pribadi atau badan belum menyetor dan melaporkan PP6 terutang atas kegiatan membangun sendiri
egiatan +emangun 3endiri di a,asan ea /state
0embangun sendiri pada kawasan Real Estat di atas tanah yang diperoleh sesudah ,1 Desember 1>>! tidak dikategorikan sebagai membangun sendiri! tetapi dianggap dibangun oleh Real Estat" &arena pada dasarnya Real Estat tidak boleh menjual tanah" Dengan demikian kegiatan membangun sendiri pada kawasan Real Estat di atas tanah yang diperoleh sebelum 1 %anuari 1>>2 masih dapat dikategorikan sebagai kegiatan membangun sendiri" Dalam hal ini perlakuan PP6 nya sama dengan kegiatan membangun sendiri bukan di dalam kawasan Real Estat" Dalam hal perolehan tanah ka3ling pada kawasan Real Estat terjadi sesudah tanggal 1 %anuari 1>>2! maka*
&egiatan membangun sendiri oleh pemilik ka3ling! dianggap dibangun oleh P&P Real Estat! Dasar Pengenaan Pajak adalah sebesar nilai bangunan (tidak termasuk harga tanah) yang dihitung oleh P&P Real Estat seandainya rumah tersebut dibangun oleh P&P Real Estat! Seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pemilik ka3ling sehubungan dengan pembangunan rumah tersebut! dilaporkan kepada P&P Real Estat setiap bulan dan dianggap sebagai pembayaran termin" erdasarkan laporan pemilik ka3ling! P&P Real Estat harus memungut PP6 yang terutang kepada pemilik ka3ling! kemudian menyetor dan melaporkannya dalam SP' 0asa PP6 pada bulan yang bersangkutan! #pabila rumah tersebut telah selesai dibangun! P&P Real Estat harus menentukan nilai bangunan rumah tersebut sesuai dengan patokan harga yang berlaku" Dalam hal nilai bangunan yang dihitung oleh P&P Real Estat lebih besar dari jumlah biaya yang telah dilaporkan oleh pemilik ka3ling! maka atas selisih tersebut harus dipungut PP6! disetordan dilaporkan oleh P&P Real Estat dalam SP' 0asa PP6 bulan yang bersangkutan" #pabila patokan harga bangunan yang berlaku lebih kecil daripada jumlah biaya yang dilaporkan maka DPP yang dipakai adalah jumlah biaya yang dilaporkan oleh pemilik ka3ling tersebut! dan atas selisih tersebut tidak dapat direstitusi! Pajak 0asukan atas perolehan arang &ena Pajak atau %asa &ena Pajak yang digunakan untuk membangun rumah tersebut tidak dapat dikreditkan"
PP' B+ "tas umah +e,ah "partemen ondominium dan Town House #tas barang mewah! disamping dikenakan PP6 juga dikenakan PPn0" 4al ini merupakan usaha nyata untuk menegakkan keadilan dalam pembebanan pajak dan sekaligus merupakan upaya untuk mengurangi pola konsumsi tinggi yang tidak produkti didalam masyarakat" PPn0 juga hanya dipungut satu kali pada tingkat pabrikan atau pada saat impor barang mewah tersebut"
Dasar !ukum
Peraturan yang mendasari pengenaan PPn0 atas rumah mewah! apartemen! kondominium! dan town house adalah* 1" Peraturan Pemerintah 6omor 12 tahun +=== tentang &elompok arang &ena Pajak yang 'ergolong 0ewah Hang Dikenakan Pajak Penjualan #tas arang 0ewah yang telah beberapa kali diubah terakhir dengan PP 6omor 1+ tahun +==! +" Peraturan 0enteri &euangan 6omor +=/P0&"=,/+== tentang jenis arang &ena Pajak Hang 'ergolong 0ewah Selain &endaraan ermotor Hang Dikenakan Pajak Penjualan #tas arang 0ewah yang telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan 0enteri &euangan 6omor 1=,/P0&"=,/+==>"
Dasar Pengenaan Pajak Dasar Pengenaan Pajakadalah jumlah 4arga %ual! dimana berdasarkan Pasal 1 angka 1< 99 PP6! 4arga %ualdide7nisikan sebagai nilai berupa uang! termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan arang &ena Pajak! tidak termasuk Pajak Pertambahan 6ilai yang dipungut menurut 9ndangundang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Caktur Pajak" Pajak Penjualan atas arang 0ewah (PPn0) hanya dikenakan satu kali! yaitu terhadap penyerahan arang &ena Pajak Hang 'ergolong 0ewah yang dilakukan oleh Pengusaha yang menghasilkan arang &ena Pajak Hang 'ergolong 0ewah tersebut" Sepanjang bangunan 9nit &omersial untuk Perkantoran dan Perdagangan yang peruntukannya sesuai Surat &eputusan ubernur Propinsi Daerah &husus :bukota %akarta tentang :Jin 0endirikan angunan (:0) hanya sematamata untuk kepentingan komersial! seperti cae! restaurant! sekolah/kursus/pendidikan! showroom! dan tidak untuk hunian atau tempat tinggal! maka atas penyerahannya tidak terutang PPn 0" 6amun demikian! apabila bangunan tersebut terbukti dimanaatkan sebagai hunian dan memenuhi kriteria! maka atas penyerahannya terutang PPn 0"
4jek dan Tari$ erdasarkan Peraturan 0enteri &euangan 6omor 6o" 1=,/P0&"=,/+==> yang memuat Datar 0ewah %enis arang &ena Pajak Hang 'ergolong 0ewah Hang Dikenakan Pajak Penjualan #tas arang 0ewah Dengan 'ari sebesar +=A! antara lain * 1" Rumah dan town house dari jenis non strata title! termasuk rumah kantor atau rumah toko! yang luas bangunannya ,2= m + atau lebih ! +" #partemen! kondominimum! town house! dan sejenisnya dari jenis strata title dengan luas bangunan 12= m +"
3aat Terutang Saat terutangnya PPn0 ialah saat barang tersebut dialihkan atau dijual kepada pihak lain! jadi apabila dipakai sendiri maka belum terutang PPn0"
esimpuan5 1" Pajak Pertambahan 6ilai (PP6) merupakan pajak yang dikenakan atas*
Penyerahan arang &ena Pajak (&P) di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha! :mpor arang &ena Pajak! Penyerahan %asa &ena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha! Pemanaatan arang &ena Pajak tidak berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean! Pemanaatan %asa &ena Pajak dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean atau! Ekspor arang &ena Pajak oleh Pengusaha &ena Pajak!
+" esarnya PP6 atas properti pada umumnya adalah 1=A dari nilai transaksi! ," PP6 juga dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan &eputusan 0enteri &euangan" " Hang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri adalah apabila bangunan yang dibangun diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha dengan luas bangunan ,== m + atau lebih dan bersiat permanen" 2" &egiatan membangun sendiri dikenakan PP6 sebesar 1= A dari Dasar Pengenaan Pajak" " Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah =A dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan! tidak termasuk harga perolehan tanah" #tas barang mewah! disamping dikenakan PP6 juga dikenakan PPn0 yang hanya dikenakan satu kali yaitu terhadap penyerahan &P Hang 'ergolong 0ewah yang dilakukan oleh Pengusaha yang menghasilkan &P Hang 'ergolong 0ewah tersebut" Dasar Pengenaan Pajakadalah jumlah harga jual dengan tari sebesar +=A" 1" egiatan +emangun 3endiri (+3) erdasarkan Pasal 1? 99 6o"<, S'DD +/+==>! &egiatan membangun sendiri dikenakan PP6 apabila* 1" 0embangun sendiri tersebut dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh ornag pribadi atau badan! yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain! termasuk yang dilakukan melalui kontraktor atau pemborong tetapi atas kegiatan membangun sendiri tersebut tidak dipungut Pajak Pertambahan 6ilai"
+" angunan adalah berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada satu kesatuan tanah/ dan atau perairan dengan criteria* #" &onstruksi utamanya terdiri dari kayu! beton! pasangan batu bara atau bahan sejenis dan/atau baja " Diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha ?" ;uas keseluruhan paling sedikit ,==m + (tiga ratus meter persegi) D" 'ermasuk kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan melalui kontraktor atau pemborong tetapi atas kegiatan membangun tersebut tidak dipungut Pajak Pertambahan 6ilai! dan kontraktor atau pemborong tersebut bukan merupakan Pengusaha &ena pajak" angunan permanen adalah bangunan yang konstruksi utamanya terdiri dari beton dan/atau bahan lain yang umur bangunannya lebih dari +2 (dua puluh lima tahun)"
Tarif dan Pengenaan Pajak 1" &egiatan membangun sendiri dikenakan PP6 sebesar 1= A (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak" +" Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah =A (empat puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan! tidak termasuk harga perolehan tanah" ," 'ermasuk dalam pengertian jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah PP6 yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan membangun sendiri tersebut"
Saat dan tempat pajak terutang: 1" Saat yang menentukan PP6 terutang adalah saat dimulainya secara 7sik kegiatan membangun sendiri (menggali ondasi! memasang tiang pancang dan lainlain)" +" &egiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapantahapan tersebut tidak lebih dari + (dua) tahun" ," 'empat pajak terutang atas kegiatan pajak membangun sendiri adalah di temapt bangunan tersebut didirikan"
Penyetoran dan Pelaporan 1" PP6 yang terutang sebesar 1=A 5 =A dari seluruh biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan! harus disetorkan seluruhnya dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas nama orang pribadi atau badan yang melaksanakan kegiatan membangun sendiri ke &antor Pos atau ank Persepsi paling lambat tanggal 12 bulan berikutnya setelah bulan terjadinya
pengeluaran biaya tersebut" Dalam hal kegiatan membangun sendiri dilakukan oleh P&P! PP6 yang tercantum dalam SSP tersebut tidak dapat dikreditkan dengan Pajak &eluaran! karena pembayaran PP6 tersebut merupakan pembayaran PP6 untuk kegiatan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan P&P yang bersangkutan" +" -rang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan pada &PP di tempat bangunan tersebut berada dengan mempergunakan SSP lembar ke tiga bukti setoran PP6 paling lambat tanggal += pada bulan dilakukannya penyetoran"
Kegiatan Membangun Sendiri Di Kawasan Real Estat 1" 0embangun sendiri pada kawasan Real Estat di atas tanah yang diperoleh sesudah ,1 Desember 1>>! tidak dikategorikan sebagai membangun sendiri! tetapi dianggap dibangun oleh Real Estat" &arena pada dasarnya Real Estat tidak boleh menjual tanah" Dengan demikian kegiatan membangun sendiri pada kawasan Real Estat di atas tanah yang diperoleh sebelum 1 %anuari 1>>2 masih dapat dikategorikan sebagai kegiatan membangun sendiri" Dalam hal ini perlakuan PP6nya sama dengan kegiatan membangun sendiri bukan di dalam kawasan Real Estate" +" Dalam hal perolehan tanah ka3ling pada kawasan Real Estat terjadi sesudah tanggal 1 %anuari 1>>2! maka * L &egiatan membangun sendiri oleh pemilik ka3ling! dianggap dibangun oleh P&P Real Estate" L Dasar Pengenaan Pajak adalah sebesar nilai bangunan (tidak termasuk harga tanah) yang dihitung oleh P&P Real Estat seandainya rumah tersebut dibangun oleh P&P Real Estate" L Seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pemilik ka3ling sehubungan dengan pembangunan rumah tersebut! dilaporkan kepada P&P Real Estat setiap bulan dan dianggap sebagai pembayaran termin" erdasarkan laporan pemilik ka3ling! P&P Real Estat harus memungut PP6 yang terutang kepada pemilik ka3ling! kemudian menyetor dan melaporkannya dalam SP' 0asa PP6 pada bulan yang bersangkutan" L #pabila rumah tersebut telah selesai dibangun! P&P Real Estat harus menentukan nilai bangunan rumah tersebut sesuai dengan patokan harga yang berlaku" Dalam hal nilai bangunan yang dihitung oleh P&P Real Estat lebih besar dari jumlah biaya yang telah dilaporkan oleh pemilik ka3ling! maka atas selisih tersebut harus dipungut PP6! disetordan dilaporkan oleh P&P Real Estat dalam SP' 0asa PP6 bulan yang bersangkutan" #pabila patokan harga bangunan yang berlaku lebih kecil daripada jumlah biaya yang dilaporkan maka DPP yang dipakai adalah jumlah biaya yang dilaporkan oleh pemilik ka3ling tersebut! dan atas selisih tersebut tidak dapat direstitusi" L Pajak 0asukan atas perolehan arang &ena Pajak atau %asa &ena Pajak yang digunakan untuk membangun rumah tersebut tidak dapat dikreditkan"
