Sunset Villas, ¿cuál crédito es el adecuado?
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A fines de 2003, la empresa Promotora y Constructora Puerto Vallarta, SA de CV (PCPV) ubicada en Guadalajara, Jalisco, dirigida por el ingeniero Gustavo Arámbula, director de Operaciones y accionista, deseaba construir un edificio en Nuevo Vallarta. El momento era propicio según los resultados del estudio de mercado realizado para la compañía. PCPV contaba con un proyecto: la construcción de un edificio de departamentos turísticos en un terreno que había adquirido con anterioridad. El proyecto se llamaría Sunset Villas y se requerían aproximadamente tres millones de dólares para financiarlo. Existían varias opciones a considerar: las condiciones de cada crédito variaban, así como las tasas, moneda, plazos y garantías solicitadas. Los accionistas se encontraban confundidos al tener tantas variables y opciones, y el tiempo apremiaba pues deseaban comenzar la construcción cuanto antes. El ingeniero Arámbula debía analizar y evaluar los diferentes créditos disponibles en el mercado mercado financiero, ya que en la próxima junta de accionistas asesoraría especialmente a la Sra. Miranda, principal accionista de la compañía, acerca de las opciones existentes y debía también recomendar alguna en particular, para que ella tomara la decisión final.
Antecedentes Promotora y Constructora de Puerto Vallarta, S. A. fue creada en 1976 para la promoción, construcción e instalación de obras de ingeniería, diseños y proyectos. La constitución del capital de la empresa fue netamente familiar (ver Cuadro 1). Cuadro 1. Composición del capital social al 31 de diciembre de 1976.
ACCIONISTAS Gust Gu staavo Arám Arámbu bula la Miran iranda da José José Arám rámbula bula Mira Mirand ndaa Rosa Ro sa Ma. Miran iranda da de la Peña Peña Total Capital social pagado
PARTICIPACIÓN % 43 433, 3,26 2600 24 24..07 64 641, 1,16 1600 35 35.6 .622 72 725, 5,58 5800 40 40..31 1’800,000 100
Fuente: Información proporcionada por la empresa. Nota: Cantidades en pesos mexicanos.
Este caso fue escrito por la profesora Martha Gabriela Pintor Ochoa con el propósito de servir como material de discusión en clases, no pretende ilustrar buenas o malas prácticas administrativas. Derechos Reservados © Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey; Av. General Ramón Corona No. 2514 Col. Nuevo México, Zapopan, Jalisco 45140, México. El ITESM prohíbe cualquier forma de reproducción, almacenaje o transmisión de la totalidad o parte de esta obra, sin autorización por escrito.
Centro Internacional de Casos Tecnológico de Monterrey
Fecha de revisión: 18 diciembre, 2006 Última revisión: 06 enero, 2009
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La empresa se constituyó con la aportación que hicieron todos los socios de un predio turístico con un valor de un millón 500 mil pesos ubicado en Playa Punta Negra, en el Km. 5.5 de la carretera Puerto Vallarta-Mismaloya, en Puerto Vallarta, Jalisco. En dicho terreno se aceptó como proyecto la construcción de un edificio de departamentos (Palmares) en 1996, el cual fue financiado por Bancomext1. Dicho crédito resultó un éxito al convertirse en el primero otorgado por la institución para proyectos de construcción. Cabe mencionar que Bancomext otorgaba créditos exclusivamente para la exportación de productos y/o servicios, sin embargo, la construcción del condominio Palmares aplicó para el crédito en dólares porque estaba dirigido al mercado internacional y la venta de los departamentos sería en moneda extranjera, lo que eliminaba el riesgo cambiario para PCPV, cuyos ingresos en dólares e insumos en pesos los colocaba en una situación privilegiada. En palabras del Ing. Arámbula: “Al ser la única opción crediticia viable en aquél momento de crisis económica y crediticia en México, debido a la tasa más competitiva por ser en dólares (LIBOR + 6), cumplimos los requisitos solicitados por Bancomext, quien temía autorizar un crédito para construcción dentro del país por no haber antecedentes de ese tipo de créditos en la historia del banco. Cada vez que veíamos cerca la autorización del financiamiento, el banco nos solicitaba más papeles, estudios o análisis, argumentando que el comité necesitaba más información para estudiar el caso. Luego de casi un año nos otorgaron el préstamo por 2.5 millones de dólares a cinco años, con dos de gracia, mismo que liquidamos a finales del segundo año, debido al éxito en ventas de los condominios que fueron adquiridos en 80% de contado y el resto con plazo de un año…”
Situación financiera de la empresa En diciembre de 1999, cuando con éxito concluyó la venta de departamentos de Palmares, cuyo monto total fue de nueve millones de dólares y la utilidad generada de 4.5 millones de dólares, la empresa adquirió con recursos propios un terreno ubicado en Nuevo Vallarta, por un millón de dólares (tipo de cambio: 9.45 pesos por dólar), y para fines del año 2003, cuando deseaban construir Sunset Villas, el total de activos de la compañía ascendía a 34.8 millones de pesos y sus pasivos eran de cinco millones de pesos. PCPV pretendía financiar el proyecto del nuevo edificio de departamentos con un crédito de aproximadamente tres millones de dólares (tipo de cambio: 11.23 pesos por dólar) y el resto con recursos propios generados del proyecto anterior y con los ingresos esperados por la preventa de Sunset Villas continuar el financiamiento hasta su terminación por un valor total de 55 millones de pesos. Los ingresos proyectados para el proyecto Sunset Villas eran de aproximadamente 74 millones de pesos (ver Cuadro 2).
Ubicación del proyecto y competencia Nuevo Vallarta era un fraccionamiento Náutico Turístico donde se tenían terrenos unifamiliares con o sin canal de navegación o frente a la playa, hasta lotes hoteleros frente a la playa de aproximadamente 2.5 hectáreas de superficie. El fraccionamiento también contaba con lotes para desarrollar condominios principalmente dentro de calles interiores. El lote donde se construiría el Condominio Sunset Villas Nuevo Vallarta, Blvd. Nayarit Poniente #1143, a 200 metros del desarrollo Mayan Palace, estaba situado frente a la playa y clasificado como “Lote Atípico”, de los cuales había muy pocos. Se permitía una 1
Bancomext, Banco Nacional de Comercio Exterior, institución de la banca de desarrollo del Gobierno mexicano.
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densidad de construcción desde cinco hasta ocho niveles y esto lo convertía en un lote único en la zona ya que los servicios, la localización y el entorno en que se encontraba eran realmente especiales. El fraccionamiento totalmente urbanizado y regularizado contaba con la capacidad para dotar de todos los servicios al desarrollo: agua, drenaje, electricidad y teléfono. Además se encontraba en un sitio privilegiado acerca de centros comerciales, hospitales, escuelas y toda clase de servicios. Cuadro 2. Ingresos y egresos proyectados para Sunset Villas. PCPV % TOTAL INGRESOS APORTACIONES TERRENO
0.00% 12.86% TOTAL RECURSOS PROPIOS 12.86% ANTICIPO CRÉDITO 9.52% CRÉDITO 38.10% TOTAL CRÉDITO 47.62% INGRESOS PREVENTA 20.00% INGRESOS VENTAS 80.00% TOTAL INGRESOS POR VENTAS 100.00% TOTAL INGRESOS
TOTAL 9,450,000 9,450,000 7,000,000 28,000,000 35,000,000 14,700,000 58,800,000 73,500,000 108,500,000
EGRESOS COSTO DE OBRA ETAPA 1 47.10% 34,621,886 TOTAL COSTO DE OBRA 47.10% 34,621,886 TOTAL COSTO DE URBANIZACIÓN 0.00% TERRENO EN BREÑA 12.86% 9,450,000 LICENCIAS Y PERMISOS 0.63% 465,000 ESTUDIOS Y PROYECTOS 1.29% 945,000 GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 2.45% 1,800,000 PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD 9.95% 7,314,000 TOTAL DE EGRESOS 74.28% 54,595,886 Fuente: ¿? Nota: Cantidades en pesos mexicanos (sin tomar en cuenta los gastos financieros).
Dentro de Bahía de Banderas (ver Figura 1), el área de Nuevo Vallarta era la parte que había mostrado el mayor desarrollo en los últimos cuatro años (hasta 2003). Recientemente habían abierto dos campos de golf (El Tigre y el Mayan Palace) y varios hoteles de gran turismo. El trayecto al centro de Puerto Vallarta era rápido y el aeropuerto estaba a no más de ocho kilómetros. Nuevo Vallarta se encontraba al centro de la zona turística de la bahía, desde Mismaloya al Sur hasta Punta de Mita al Norte. Todo lo anterior había hecho que el precio promedio de los inmuebles en Nuevo Vallarta se encontrara en el nivel más alto de la bahía, y fuera superior aun a la zona Sur (Mismaloya), tradicionalmente considerada como la más exclusiva. La competencia inmobiliaria del Condominio Sunset Villas, Nuevo Vallarta (ver Figura 2), estaba comprendida principalmente por grandes desarrollos, éstos eran todos de alta densidad y estaban 3
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divididos en alto nivel y nivel medio. Los de alto nivel eran los inmuebles que ofrecían Mayan Island y Paradise Village (Playa Vista y Playa Royal), ambos con campo de golf y servicios adicionales que incrementaban el atractivo pero a un muy alto precio de venta: alrededor de 500 mil dólares cada unidad,, con un costo por metro cuadrado de 20 a 30% superior a los precios de comercialización para Sunset Villas, que costaban aproximadamente 360 mil dólares por unidad). La oferta de inmuebles de nivel medio era un desarrollo denominado Condominio Delfines, el cual ofrecía casas y departamentos dentro de un solo lote con áreas comunes compartidas y que al tratarse de tantas unidades, la densidad era tal que parecía más un desarrollo de interés social. De la misma forma, la distribución interna de dichos departamentos no permitía a todos tener vista al mar, ni compartir las áreas verdes. Figura 1. Mapa de Bahía de Banderas.
Fuente: Información tomada de documentos internos de la empresa (estudio de mercado). Figura 2. Ubicación de Sunset Villas en Nuevo Vallarta, Nayarit.
SUNSET VILLAS
H.- Hotel Villa Varadero / J.- Mayan Palace
Fuente: Información tomada de documentos internos de la empresa (estudio de mercado).
Las opciones 4
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“Las instituciones que consideraba PCPV para financiarse eran tres”, comentó el Ing. Gustavo Arámbula: Bancomext, por la experiencia que habíamos tenido previamente y las condiciones que nos habían otorgado antes, esta vez nos ofrecía un crédito por 3.1 millones de dólares (tipo de cambio 11.23 pesos por dólar), tasa competitiva de TIIE + 4 puntos (TIIE = 5.45%), comisión de 1% sobre el valor del crédito, plazo a cinco años con dos de gracia, cero garantías colaterales y una buena operación de crédito, en general, trabajamos muy a gusto con ellos en el proyecto de Palmares, sin embargo, las condiciones del país eran otras, no había créditos disponibles y el burocratismo de Bancomext hizo que el tiempo transcurrido desde la solicitud del crédito y la obtención del mismo fuera casi de un año en aquel entonces. La segunda opción era Fincasa Hipotecaria (SOFOL). Este tipo de instituciones financiaba exclusivamente casa/habitación, y conocía muy bien el negocio de la construcción de vivienda, agilizaba los trámites al conocer la industria a fondo, nos ofrecía un crédito de 35 millones de pesos a una tasa más alta que la banca comercial (TIIE + 4.5 puntos). La comisión era alta también, de 1.5% sobre el valor del crédito y el plazo que ofrecía era de 24 meses contados a partir de finalizada la construcción que se llevaría aproximadamente un año. Por último, la tercera opción era Bital con un crédito también en moneda nacional de 35 millones, a tres años, con una tasa de TIIE + 4 puntos, comisión por apertura de 1%, reciprocidad (que significa que PCPV debía tener al menos el equivalente a 50% del total del crédito en cuentas e inversiones en Bital) y garantía hipotecaria de 50 por ciento.
Además, el Ing Arámbula continuó: Más diferencias encontraba al evaluar las condiciones de cada una de las instituciones. Bancomext establecía como condición para prestar, el que PCPV aportara primero su parte de la inversión de 2.5 millones de dólares. La otra opción era que depositáramos en un fideicomiso de ellos la aportación de 2.5 millones de dólares y de esta manera comenzaríamos a construir con 50% de fondos de Bancomext y 50% de fondos del fideicomiso. Las sofoles en cambio ofrecían el préstamo “Pari Pasu” que significaba que de acuerdo a su porcentaje de participación del total del proyecto, irían otorgando recursos según el avance de obra que les reportara su supervisor, y por último, Bital otorgaba el préstamo en exhibiciones proyectadas de acuerdo al flujo presentado por nosotros del proyecto, no sin antes traspasáramos nosotros las cuentas e inversiones a su banco.
Las sofoles Cuando al Ing. Arámbula le comentaron acerca de las sofoles, se dio a la tarea de investigar y encontró lo siguiente: “Las sofoles eran sociedades financieras de objeto limitado, una figura de intermediario nacida apenas en 1994, como parte de las negociaciones del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (NAFTA), y que buscaba crear una figura equivalente a la de los “non banks banks”, que operaban en Estados Unidos. En esencia, las sofoles eran intermediarios financieros especializados en diferentes segmentos de la economía. Había así, unas automotrices, otras de consumo, inmobiliarias, etc. En los últimos 10 años, las sofoles habían otorgado más de 8.4 millones de créditos, convirtiéndose, para muchos segmentos de la economía y de la sociedad, en el camino más cercano al financiamiento. En el mismo período, las sofoles hipotecarias habían financiado 5
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la adquisición de 471 mil 656 casas, otorgando además créditos en apoyo a la producción que habían hecho posible la construcción de más de 700 mil viviendas. Las sofoles hipotecarias le habían cambiado la cara a la industria de la vivienda, ya que si en un principio solamente participaban en el segmento de interés social, y fondeaban su operación en la banca de desarrollo del gobierno federal, con el paso de los años abrieron su participación a los segmentos de tipo medio y residencial, y diversificaron al mismo tiempo su fondeo por medio de la banca comercial y de emisiones en el mercado de valores local.”2 Problema
PCPV deseaba construir un condominio turístico habitacional de lujo, frente a la playa en Nuevo Vallarta, Nayarit, ubicado a ocho kilómetros del aeropuerto de Puerto Vallarta y a 100 metros de la Marina de Nuevo Vallarta. La superficie del lote adquirido por PCPV, con un costo de un millón de dólares, era de 965.3 metros cuadrados, más 574.8 metros cuadrados de terrenos ganados al mar 3. El desarrollo estaría integrado por 21 departamentos (ver Figura 3), con una superficie total construida de 5 mil 954 mts2; 5 mil 450 mts2 de construcción techada y 504 mts2 descubiertos. El valor promedio de cada departamento se estimaba en 360 mil dólares, mismo que al tratarse de departamentos de lujo, frente a la playa, era muy competitivo en la zona. Figura 3. Proyecto de Sunset Villas.
Fuente: Información tomada de documentos internos de la empresa.
El costo total del proyecto se estimaba en 55 millones de pesos (sin tomar en cuenta los costos financieros), integrado de la siguiente manera: Terreno: 10 millones de pesos; 2
Tomado del artículo “Sofoles, una nueva opción” del diario “Mundo ejecutivo” publicado en la dirección electrónica: http://www.mundoejecutivo.com.mx/final/, de Horacio Urbano. (sin fecha). 3 Terrenos ganados al mar: Son la franja de terreno que queda entre el lote y el límite de la zona federal marítima terrestre, es decir, de donde llega el agua del mar hay una franja de tierra (arena) que es zona federal y de ahí hasta donde empieza el terreno, es el área de 'terrenos ganados al mar'…” en palabras del Ing. Gustavo Arámbula.
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construcción y equipamiento por 34 millones. El resto para comisiones de venta, permisos, gastos administrativos y jurídicos: 11 millones (ver Cuadro 2). La empresa planeaba financiarse por 27 millones4 y utilizar recursos propios por 25 millones (incluyendo el terreno), así como financiar el resto (tres millones) con los ingresos esperados de las preventas de los condominios, las cuales se esperaba fueran de 60% del total del proyecto durante el primer año y el resto durante el segundo año. Las ventas totales se estimaban en 74 millones de pesos con una utilidad bruta de 25 millones o 31.25% sobre ventas. El tiempo de realización de la obra se calculaba en 18 meses y la comercialización total en dos años (ver Anexo 1). Se programaba el inicio de la construcción para el mes de noviembre de 2003 y su terminación 18 meses después, es decir, en abril de 2005 (ver Anexo 2). El plazo para el crédito que se pretendía obtener era entre dos y tres años (ver Anexo 3). En aquel momento, el tipo de cambio peso-dólar se encontraba en 11.23 pesos. Las diferentes opciones y condiciones de las instituciones financieras hacían que los accionistas se encontraran divididos (ver Anexo 4), y el Ing. Gustavo Arámbula debía analizarlos para aconsejar a la principal accionista de la empresa, la Sra. Miranda, en la próxima junta de accionistas que se llevaría a cabo en una semana. ¿Cuál crédito tomar?
.
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Aunque la empresa planeaba financiarse por 27 millones de pesos, los préstamos se solicitaron por 35 millones de pesos para sufragar gastos financieros, así como algún atraso en la preventa de los condominios.
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Anexo 1. Programa de ventas (pesos).
ANEXO 1 Sunset Villas
PROMOTORA FRACCIONAMIENTO PROGRAMA DE VENTAS PESOS
RESUMEN TOTAL ANTICIPOS TOTAL ENGANCHES TOTAL SALDOS VENTAS TOTALES
TOTAL 14,700,000 58,800,000 73,500,000
RESUMEN TOTAL ANTICIPOS TOTAL ENGANCHES TOTAL SALDOS
TOTAL 14,700,000 58,800,000
VEN TA S TOTA LES
73,500,000
MES MES 1 2 -
-
MES MES 13 14
MES 3
MES 4
MES 5
MES 6
700,000 700,000
1,400,000 1,400,000
1,400,000 1,400,000
MES 16
MES 17
MES 18
MES 19
2,100,000 8,400,000
8,400,000
10,033,333 14,933,333 22,633,333 10,500,000
8,400,000
-
MES 15 700,000 9,333,333
2,800,000 2,100,000 12,133,333 20,533,333
MES 7
MES 8
1,400,000 700,000 1,400,000 700,000
MES 20
MES MES 9 10 -
-
MES MES 21 22
MES 11
MES 12
700,000 700,000 700,000 700,000
MES 23
MES 24
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Anexo 2. Flujo de egresos (pesos).
ANEXO 2 Sunset Villas
PROMOTORA FRACCIONAMIENTO FLUJO DE EGRESOS PESOS
% TOTAL
TOTAL
MES 1
MES 2
MES 3
MES 4
MES 5
MES 6
MES 7
MES 8
MES 9
MES 10
MES 11
MES 12
EGRESOS COSTO DE OBRA
47.10% 34,621,886 2,155,923 2,070,644 1,586,803 2,167,230 1,859,963 2,183,137 2,628,765 1,736,749 4,831,901 2,242,027 2,699,012
4,089,246
TOTAL
47.10% 34,621,886 2,155,923 2,070,644 1,586,803 2,167,230 1,859,963 2,183,137 2,628,765 1,736,749 4,831,901 2,242,027 2,699,012
4,089,246
OTROS : TERRENO
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
12.8 6% 9,450,000
9,450,000
L ICE NCI AS
0 .6 3%
4 65 ,0 00
E ST UDI OS
1 .2 9%
9 45 ,0 00
GASTOS DE ADM.
2.45% 1,800,000
75,000 75,000 75,000 75,000 75,000 75,000 75,000 75,000 75,000 75,000 75,000
75,000
PROMOCION
9.95% 7,314,000 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750
304,750
74.28% 54,595 ,8 86 11,985,673 2,566,644 2,061,053 2,641,480 2,334,213 2,657,387 3,335,515 2,210,999 5,306,151 2,716,277 3,173,262
4,563,496
TO TAL EGRESOS
% TOTAL
TOTAL
116,250
-
-
232,500
94,500 94,500 94,500 94,500 94,500 94,500 94,500 94,500 94,500
94,500
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
MES
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
EGRESOS COSTO DE OBRA
47.10% 34,621,886 2,720,693
COSTO DE OBRA
47.10%
34,621,886
12.8 6%
9,450,000
1,649,792
OTROS : TERRENO L ICE NCI AS
0 .6 3%
4 65 ,0 00
E STU DI OS
1. 29 %
9 45 ,0 00
75,000 75,000 75,000 75,000 75,000 75,000 75,000 75,000 75,000 75,000 75,000
75,000
GASTOS DE ADM.
2.45% 1,800,000 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750 304,750
304,750
PROMOCION TOTAL EG RESOS
9.95%
7,314,000
116,250
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
7 4.28% 5 4,595,88 6 3,100,443 2,029,542 379,750 379,750 379,750 379,750 496,000 379,750 379,750 379,750 379,750
379,750
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Anexo 3. Administración del crédito.
ANEXO 3 Sunset Villas
PROMOTORA FRACCIONAMIENTO MINISTRACION DEL CREDITO*
RESUMEN
ANTICIPO CREDITO MINISTRACION TOTAL
TOTAL 7,000,000 28,000,000 35,000,000
RESUMEN
MINISTRACION TOTAL SALDO ACUMULADO
7,000,000 7,000,000
SALDO ACUMULADO
ANTICIPO CREDITO
MES 1 7,000,000
TOTAL 7,000,000 28,000,000 35,000,000
MES 13
MES 2 378,114 378,114
MES 3
-
MES 4 980,600 980,600
MES 5 1,859,963 1,859,963
7,378,114 7,378,114 8,358,714 10,218,677
MES 14
2 ,720,693 2,720,693
1,649,792 1,649,792
33,350,208
35,000,000
MES 15
MES 16
MES 17
MES 6 2,183,137 2,183,137
MES 7
MES 8
2,628,765 2,628,765
12, 4 01,814 15,030,579
MES 18
MES 19
1,736,749 1,736,749
MES 9
MES 10
MES 11
4,831,901 4,831,901
2,242,027 2,242,027
2,699,012 2,699,012
16,767,328 21,599,229 23,8 41,256
MES 20
MES 21
MES 22
17500000
17500000
17500000
MES 12 4,089,246 4,089,246
26,5 40,268 30,629,515
MES 23
MES 24
17500000
17500000
17500000
17500000
17500000
17500000
* Según programa de obra de PCPV Se prevee una amortización de 50% del total del crédito en el mes 15.
10
17500000