Tema I Contrato de Compraventa Compraventa y Contrato Contrato de Permuta. 1.1 La Compraventa. La compraventa es un contrato en que una de las partes se compromete a entregar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. 1.1.1 Consentimiento. Consentimiento. Proviene del verbo latino consentiré (cum = con y sentire = sentir), compartir el sentimiento o parecer; licencia, autorización, permiso que se concede. En derecho, es el ser jurídico que surge cuando se está de acuerdo con las manifestaciones y efectos expresados por 2 ó más partes. Es uno de los requisitos esenciales exigidos por los códigos para los contratos, estos requisitos son: a).-capacidad, b).-consentimiento, C.-objeto y d).-causa. d).-causa. Existen 4 tipos de consentimiento: Expreso, tácito
o presunto, matrimonial,
manifestación positiva de voluntad, explícita o implícita. Es un acuerdo que implica a dos manifestaciones de voluntades concordantes donde una haga una oferta y la otra la l a acepte, sino se da esta concordancia no podría hablarse de consentimiento. El consentimiento Art. 1134 Código Civil 1.1.1.2 El dolo en la compraventa. Existen dos tipos de dolo, el dolus bonus y dolus malus. El dolus bonus, consiste en que el ofertante de la cosa al momento de contratar hace exageraciones sobre las cualidades de la cosa, pero este dolo no es suficiente para anular la convención, porque no existe intención de perjudicar, en cambio el dolus malus, si ejerce una influencia determinante en la contratación, y la persona acepta lo propuesto tomando en cuenta las condiciones
presentadas, pero en realidad estas son inexistentes, y es por ello que se dice que el dolo lo daña todo.
1.1.2 La capacidad para vender. La capacidad es la aptitud que tiene una persona para realizar un acto jurídico. El principio todo el mundo es capaz, ya que la regla es la capacidad, y la excepción es la incapacidad. Se admite que todo el mundo puede contratar sino ha sido declarado incapaz por la ley. (Art. 1123 del C.C.). 1.1.3 El objeto. El objeto del contrato es la creación de la obligación, el objeto la cosa que una parte se obliga a dar, hacer o no hacer. Art. 1126 Código Civil. Es necesario que la cosa objeto este en el mercado, porque de no ser así el objeto carecería de licitud. Art. 1128 C.C. y que tenga una cosa determinada, a lo menos en cuanto a su especie. (Art. 1129 C.C.). De conformidad con el Art. 1130 del Código Civil, las cosas futuras pueden ser objeto de una obligación. Por mandato del legislador, el objeto debe reunir las siguientes condiciones: 1).- Determinado. 2).-Posible. 3) Lícito. 1.1.4 La causa. Título en virtud del cual se adquiere un derecho o se contrae una obligación. No hay obligación sin causa, es decir, sin que sea derivada de uno de los hechos, o de uno de los actos lícitos o ilícitos, de las relaciones de familia, o de las relaciones civiles. El artículo 1108 establece como requisito la validez del contrato que la causa de la obligación sea licita. La obligación sin causa o la que se fundamenta en una causa falsa o ilícita, no puede tener efecto alguno. (Art. 1131 C.C.). Sin embargo, la convención es válida aunque no se explique la causa de ella.
Para que la cause se considere ilícita debe estar prohibida por la ley o se contraria al orden público y las buenas costumbres.
1.1.5 El precio. Consiste necesaria y únicamente en una suma de dinero que el comprar se obliga darle al vendedor. El dinero que el comprador da por la cosa, se llama precio. 1.2 Obligaciones del vendedor.
Transmitir la propiedad o título de derecho.
Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.
Entregar el bien.
Garantizar al adquiriente una posesión útil.
Garantizar al comprador una posesión pacífica.
Responder a la evicción.
Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga la el bien.
1.3 Obligaciones del comprador.
Pagar el precio.
Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.
Recibir el bien comprado.
Recibir en buen estado.
1.4 Efectos de la compraventa. El contrato de compraventa produce dos series de efectos: realiza, del vendedor al comprador, la trasmisión de la propiedad de la cosa vendida, y crea obligaciones reciprocas con cargo al vendedor y al comprador. 1.4.1 Transmisión del derecho de propiedad. La trasmisión del derecho de propiedad se perfecciona por el simple consentimiento de las partes contratantes. Ella hace al acreedor propietario. (Solo Consensu)
1.5 Restricciones legales y convencionales a la libertad de vender y de comprar. Las limitaciones convencionales…Junto a las restricciones que se impone a su libertad la
ley, el vendedor y el comprador pueden someter, por su voluntad, a otras limitaciones, entonces convencionales, su libertad de vender y comprar. 1.5.1 Restricciones convencionales a la libertad de vender: son los acuerdos entre productores. a).- Un precio fijo. b).- Clausulas de exclusividad de venta. c).- Convención de adquisición preferente o pacto de preferencia; promesa unilateral de ventas. 1.5.2 Restricciones convencionales a la libertad de compra. a).- Contratos provisionales exclusivos. b).- La supervivencia de la autonomía de la voluntad. 1.5.1 La venta de la cosa ajena. La venta de la cosa ajena es nula. a).-La nulidad de la venta de la cosa ajena tiene por fundamento el error cometido por el comprador sobre una cualidad de la cosa vendida: su pertenencia al vendedor; y acerca de una cualidad esencial de la persona del vendedor; la de ser propietario. b).- Requisitos de la nulidad: La mala fe del vendedor no es un requisito de la nulidad; porque, incluso si el vendedor se cree propietario, el consentimiento del comprador está viciado por el error. El error cometido por el comprador es un requisito de la nulidad. Por lo tano, el contrato es válido cuando el comprador supiera que el vendedor o era el propietario. La venta de la cosa ajena es nula solo cuando recae sobre un cuerpo cierto.
c).- efectos de la nulidad: Relaciones entre el comprador y el vendedor. Como toda nulidad basada sobre un vicio del consentimiento, la nulidad de la venta de la cosa ajena es una nulidad relativa. En consecuencia, el comprador es el único que puede invocarla; la acción de nulidad prescribe a los 10 años a contar desde el día en que el comprador haya sabido que el vendedor no era propietario. Relaciones entre el comprador y el verdadero propietario: Por ser un tercero el verdadero propietario en relación con el contrato de compraventa, la nulidad de ese contrato no surte efecto para él. Por eso no puede demandar la nulidad de la venta, sino solamente la reivindicación.
1.7 La Permuta. La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar el derecho de propiedad (dominio) de una cosa para recibir el derecho de propiedad (dominio) de otra. Es el contrato que sirve para regular el acto.
Tema II Contrato de Arrendamiento y Contrato de Empresa 2.1 Definición de arrendamiento. Es el contrato por el cual una persona, el arrendador, pone temporalmente una cosa a disposición de otra, el arrendatario, contra una remuneración, el alquiler o venta. 2.1.1 Categorías. a) Contrato consensual. b) Contrato a titulo oneroso. c) Contrato sinalagmático. d) Contrato de cumplimiento sucesivo. 2.1.2 Caracteres del contrato de arrendamiento de cosas. El contrato de arrendamiento de cosas es un contrato consensual, a título oneroso, sinalagmático, de cumplimiento sucesivo. Por consiguiente, se observa que presenta con la compraventa, salvo su carácter sucesivo, algunas analogías se comprobará que difiere de ella sobre todo por la naturaleza del derecho del arrendatario. 2.1.2.1 Consecuencias del carácter personal del derecho del arrendamiento. Se ha concretado ya que, como la mayoría de los derechos personales, el derecho de arrendamiento es temporal: el arrendamiento perpetuo es nulo. 2.1.2.2 Consecuencias del carácter particular del derecho del arrendatario. Se concentrarán en estudiar: a). La obligación, para el adquiriente, de mantener el arrendamiento. b). El conflicto entre arrendatarios sucesivos. C. Otro carácter particular que depende de su naturaleza de Jus ad rem: cuando supera cierta duración, el arrendamiento debe ser publicado. 2.1.2.3 Arrendamientos urbanos y arrendamientos rústicos.
Son dos categorías distinguidas por el Código Francés: a) Urbanos que son arrendamiento de casas o alquileres; b) Rústicos, que son los arrendamientos de bines rurales o arrendamientos agrícolas. Si la distinción se justifica, la terminología no es del todo exacta; porque podría llevar a creer que el arrendamiento rural no recae jamás sobre las casas o edificios, cuando comprenden casi siempre, con las tierras dadas en cultivo, una casa de labor. Por eso se señala generalmente cultivo la distinción de las palabras “arrendamientos urbanos y arrendamientos rústicos”, pero ha de observarse que hay arrendamientos urbanos en el
campo e, inversamente. El verdadero criterio de la distinción se deriva de la naturaleza de la explotación, tal y como haya sido considerada por las partes; es decir, del destino que hayan querido darle las partes al celebrar el contrato. 2.1.2.4 Categorías de los arrendamientos urbanos. Existen tres categorías de arrendamiento urbanas: 1). Los arrendamientos de locales para vivienda o arrendamientos de habitación, cuya finalidad consiste en asegurar el alojamiento del arrendatario. 2). Los arrendamientos para uso profesional o arrendamientos profesionales, que permiten el ejercicio de una profesión no mercantil, ni de artesanía. 3). Los arrendamientos de locales para uso comercial, industrial o de artesanía, o arrendamientos mercantiles, concluidos para el ejercicio del comercio o de una profesión de artesanía en la fina arrendada. 2.1.2.5 Formación y prueba de los arrendamientos para la vivienda o profesionales. La formación del contrato obedece a la regla ordinaria de los contratos consensuales. El arrendamiento de locales destinados a vivienda o profesionales se perfecciona colo consensu. No exige, pues, ningún documento (acerca del papel del documento en la formación de una arrendamiento rustico. Desde luego, el documento desempeña un papel importante en cuanto a la prueba; por otra parte, es indispensable para efectuar la publicidad de los arrendamientos cometidos a esa formalidad; es decir, para los arrendamientos de 12 años. Prueba:
Arrendamiento por escrito y arrendamiento verbal. Cuando el contrato de arrendamiento conste en un documento servirá de instrumento de prueba. Arrendamiento verbal que no haya recibido ningún cumplimiento, no pude ser probada por testigos. Prueba de las condiciones de un arrendamiento verbal cuya existencia esté demostrada. (Recibos). 2.1.2.6 Efectos del arrendamiento para la vivienda o profesional. El arrendamiento no hace que surja ningún derecho real, sino solamente algunas obligaciones reciprocas con cargo al arrendador y al inquilino. 2.1.2.7 Obligaciones del inquilino y obligaciones del propietario. -Sobre el inquilino pesan tres categorías de obligaciones: 1). Pagar el alquiler. 2). Usar del inmueble alquilado según el destino previsto. 3). Conservar el inmueble alquilado y devolverlo al terminar el arrendamiento. -Sobre el propietario o arrendador pesan cuatro obligaciones: 1). Obligación de entrega. 2). Obligación de conservación. 3). Obligación de garantía. a). Garantía por evicción. b). Garantía por los vicios ocultos. C. Convenciones en materia de garantía. 4) Obligación de seguridad.
2.1.2.8 Comparación entre la compraventa y el arrendamiento. La compra-venta, es un contrato por el cual una parte llamada vendedor se obliga a trasmitir la propiedad de un bien o de un derecho a otra llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto en dinero. Mientras que el arrendamiento es un contrato por el cual una persona, el arrendador, pone temporalmente una cosa a disposición de otra, el arrendatario, contra una remuneración, el alquiler o venta. -En el arrendamiento no hay traslación de dominio en la compra, en venta si l a hay. -En la Compra-Venta el dominio de la propiedad es absoluta mientras que en el arrendamiento sólo la aplica con desplazamiento físico de la casa o entrega temporal de la posesión. 2.2 El Contrato de Empresa en la Edificación. El Código Civil establece ciertos números de reglas particulares para el contrato de empresa concerniente a la edificación. Algunas de ellas son esenciales para el contrato de empresa de construcción; las demás, comunes para los contratos de empresa de construcción, de instalación o de conservación de los edificios. 2.2.1 Reglas particulares. A fin de evitar algunas sorpresas a los propietarios que no hayan consentido en tratar sino alzadamente, el Código Civil decide que la prueba de la aprobación dad por el dueño a toda modificación que lleve consigo un aumento de gastos, no puede ser introducida sino por escrito, por deberse aprobar por el propietario el precio de los trabajos. Esta regla no se aplica sino en los ajustes al precio alzado puro y simple y que conciernen únicamente a la construcción de edificios. 2.2.2 Responsabilidad de los arquitectos y de los contratistas. Las reglas de responsabilidad establecidas por el Código contra los arquitectos y contratista no rigen sino en las relaciones entre arquitecto y contratista de obras, de una parte, y el propietarios, de la otra. Con respecto a terceros es exigible delictivamente en los términos del derecho común; por lo tanto, la prescripción es treintañal. Se examinará únicamente la responsabilidad contractual de los arquitectos y de los contratistas en relación con el dueño de la obra.
a). Personas responsables: se aplica a toda persona unidad directamente con el dueño de la obra por un contrato de empresa. b). Carga de la Prueba: La jurisprudencia crea una presunción de responsabilidad en contra de los arquitectos y de los contratistas, presunción que solamente se destruye mediante la prueba de una causa ajena. Para que rija esta presunción de responsabilidad, debe tratarse de un ajuste por precio alzado, de trabajo de construcción de un edificio; es preciso igualmente que la cosa haya perecido en su totalidad o en parte. Cuando se han reunido esos requisitos, la jurisprudencia exige, además de la prueba de un vicio o defecto de construcción, la de una culpa. 2.2.3 Convenciones de responsabilidad. Solamente se encuentran autorizadas las convenciones que limitan en el tiempo la responsabilidad de los arquitectos y de los contratistas. 2.2.4 La acción directa de los obreros del contratista. Los obreros de los contratistas tienen una acción directa contra el dueño de la obra para el pago de sus salarios, dentro del límite de lo que el dueño le deba al contratista. 2.2.5 Los subcontratistas Los subcontratistas, ya se trate de trabajos de edificación o de otras obras, no está unido al dueño de la obra, sino únicamente al contratista, y éste sigue siendo el único responsable para con el dueño. La ley prohíbe el contrato, llamado de contrata de segunda cuadrilla de mano, por el cual un subcontratista, denominado, cuadrillero o destajero, suministra únicamente mano de obra. Pero la jurisprudencia ha interpretado la ley como si le prohibiera solamente al cuadrillero obtener un beneficio abusivo del trabajo de los obreros que haya enganchado.
