UNIVERSIDAD ABIERTA PARA DULTOS MATERIA DERECHO CIVIL III TEMA UNIDAD 1I PRESENTADO POR VIANNELLY DAGIOBANY NUÑEZ UREÑA MATRICULA 16-3964 FACILITADORA SANDRA CORDOVA CIUDAD MARIA TRINIDAD SANCHEZ ( NAGUA ) FECHA 19 MAYO /2017
Luego de investigar en el libro básico de la asignatura, realicen la siguiente actividad: 1-Realización de un análisis del Decreto 4807 sobre control de Alquileres y Desahucio, luego elabore un cuadro en el que destaquen: los aspectos que favorecen a los inquilinos y los que favorecen a los propietarios. Aspectos que favorecen a los inquilinos: Art.2 Sin el consentimiento escrito del inquilino, queda absolutamente prohibido a todo propietario de casas, apartamentos, piezas; habitaciones, etc., aumentar el precio del alquiler de los mismos por encima del tipo que actualmente se está pagando por ellos, a menos que sea debidamente autorizado por una resolución del Control de Alquileres de Casas y Desahucios. Y como expresa el Párrafo. Que El precio del alquiler será autorizado por el Control y se regirá a partir de la fecha de la resolución que al efecto se dictare. Art. 3.-Queda prohibido el desahucio del inquilino de un inmueble por persecución del propietario, salvo que se haya ordenado la resolución del contrato de alquiler por falta de pago del precio del alquiler o por utilizar el inmueble alquilado con un fin diferente para el cual fue alquilado, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden público o a las buenas costumbres o por el inquilino subalquilar total a parcialmente el inmueble alquilado, no obstante habérsele prohibido por escrito; o por cambiar la forma del inmueble alquilado. Cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva construcción, o cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o su cónyuge, o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado inclusive, durante dos años por lo menos, el Control de Alquileres de Casas y Desahucios autorizará el desalojo. Que en el Párrafo I.- La sentencia que ordene el desalojo del inquilino no podrá ser ejecutada, aunque haya sido dictada ejecutoria no obstante oposición o apelación, sino después de 15 días de notificada, bajo pena de nulidad del procedimiento y de la consiguiente responsabilidad civil respecto del persiguiente y de destitución del Alguacil. Que en el Párrafo II. En el Distrito Nacional y en las provincias en donde el Monte de Piedad tenga sucursales, el Alguacil que ejecutare un desahucio deberá depositar, por cuenta del inquilino, en uno de los almacenes de dicha institución, los efectos muebles que encontrare en el inmueble desaojado, sin perjuicio de lo dispuesto por el Art. 2102, del Código Civil y de los Arts. 819y siguientes del
Código de Procedimiento Civil (El Decreto 4900 del 13 dé junio de 1959 regula esta materia). Párrafo III.El Alguacil que violare esta disposición estará sujeto a la pena disciplinaria de destitución y a prisión de 15 días hasta 6 meses y de multa de RD$10.00 a RD$100.00, o ambas penas a la vez. Art. 4.-La solicitud de autorización para iniciar una acción de desalojo basado en que el inmueble será objeto de reparación, reedificación o nueva construcción, indicará claramente la clase de trabajo a realizar, el costo aproximado del mismo y será acompañada de los planos y permisos correspondientes que se devolverán al solicitante al cerrarse el expediente. Aspectos que favorecen a los Propietarios: *Todo propietario que tenga un inmueble con alquiler y pretenda un aumento en el precio de éste, se dirigirá al Control de Alquileres de Casas y Desahucios por solicitud escrita que exprese tal propósito. Esta solicitud contendrá en forma clara y precisa la designación del inmueble, el nombre del inquilino, el monto del alquiler actual, el aumento pretendido, así como cualesquiera otras indicaciones que el Control estime útiles. (Artículo 14 de la ley 4807) * Cuando un inmueble desocupado haya sido objeto de reparación o reedificación, el propietario podrá alquilarlo al nuevo inquilino a un tipo de alquiler que esté en concordancia con el aumento del valor del inmueble por efecto de la reparación o reedificación. (Artículo 15 de la ley 4807). 3.- Los propietarios y encargados de casas, apartamentos, edificios, oficinas y espacios físicos para alquiler en las zonas urbanas y suburbanas; o de almacenes, naves industriales y similares, así como de instalaciones para servicios turísticos, hoteleros o de recreación cualquiera que sea su ubicación, estarán obligados a depositar y mantener en el Banco Agrícola las sumas que exijan a los inquilinos o empresarios como depósito, adelanto, anticipo u otra denominación, para garantizar el pago de los alquileres o el cumplimiento de cualquier otra obligación legal o convencional derivada del contrato"(artículo 1 ley 17-88). 4- En todo contrato de alquiler se reputará que el inquilino, al momento de la contratación, entrega al propietario o encargado, en dinero
efectivo, el valor equivalente a por lo menos un (1) mes de alquiler en los contratos hasta un año; de dos (2) meses de alquiler en los contratos de dos años o de un año y medio en adelante; y de tres (3) meses de alquiler en los contratos de tres años o más, o de dos años y medio en adelante; todo, sin perjuicio de la exigibilidad del depósito completo en el Banco Agrícola en caso de depósitos, adelantos o anticipos de mayor monto" Párrafo 1 de la ley 17-88. 2- Elaborar un diario de doble entrada que contenga: -Las categorías de contrato de arrendamiento y el contrato de empresa, Según Art. 1708, del Código Civil, hay dos clases de contratos de Locación: Iro. El de Locación de la Cosa: Es un contrato por el cual una de las partes se obliga a dejar gozar a la otra una cosa durante cierto tiempo, y por un precio determinado que éste se obliga a pagarle, (de acuerdo al artículo 1708 del código civil); y 2do. El de locación de la Obra: es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer una cosa por otra, mediante un precio convenido, (de acuerdo el Art. 1709, del Código Civil). El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse las unas respecto de las otras. El contrato tiene dos fases: Fase de preparación: que consiste en un conjunto de actos referentes a concretar un consentimiento. Fase de momento diferentes intervienen cumplir lo mismo.
perfección: que es el en que coinciden los consentimientos que y obliga a las partes a que se establece en el
El contrato aparece por el consentimiento de dos o más personas con la finalidad de ser fuente de obligación entre ellas, pues a través de él se realiza la función de intercambios de los bienes y servicios. Para que haya un contrato tiene que haber un objeto cierto que sea materia de contrato. Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes. La palabra contrato encierra un equívoco, pues se refiere tanto al acto que los contratantes realizan (celebrar un contrato, acto jurídico) como al resultado normativo o reglamentario que con este acto se produce (cumplir el contrato, regla de conducta). Contrato de Empresa: Es un documento donde se especifica el acuerdo entre el empresario y el trabajador en el que fijan una serie de determinados servicios por el empleado que corren por cuenta del empresario y bajo su dirección a cambio de una retribución. Existen varias clases de contratos, parciales, indefinidas, de relevo, para
trabajadores con discapacidad, entre otros. -El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado de reparaciones de toda especie. Debe hacer en la misma, durante el arrendamiento, todos los efectos reparaciones que se hagan necesarias, y que no sean las locativas. Articulo 1720 -El arrendador está obligado, por naturaleza del contrato, y sin que haya necesidad de ninguna estipulación particular; 1ro, a entregar al arrendatario la cosa arrendada, 2do, a conservarla en estado de servir para el uso que ha sido alquilada; 3ro, a dejar al arrendatario el disfrute pacifico por el tiempo del arrendamiento. Artículo 1719 del código civil -El inquilino, puede pedir rebaja o rescisión del arrendamiento si la propiedad se destruye por caso fortuito parcialmente o en su totalidad. Artículo 1722 del código civil. -Pagar el precio de la cosa arrendad de la forma que fue convenida, -utilizar la cosa arrendada con el único fin que fue establecido en el contrato y entregar la cosa con la misma condiciones que le fue arrendada.
Caracteres, efectos, modos de prueba y las obligaciones resultantes de dichos contratos respecto a cada una de las partes intervinientes. Los contratos no prohíben efectos, sino entre las partes. El principal efecto del contrato es ligar a las partes por medio de un nexo jurídico o en un principio lógico que los que no ha formado.Los interesados pueden reglar libremente sus derechos mediante contratos, observando las normas imperativas de la ley, y en particular las contenidas en este título y en lo relativo a los efectos jurídicos. Este artículo pone límite al principio de la autonomía de la voluntad en aras del principio de la seguridad jurídica, que si bien establece una libertad y autonomía de las voluntades de las partes, ella no es absoluta, por cuanto deben hacerlo dentro de un marco legal.RELATIVIDAD DE SUS EFECTOS: La fuerza obligatoria de los contratos establece una doble limitación: -a) Relatividad en cuanto a las cosas: El contrato no obliga sino respecto a las cosas convenidas en él. -b) Relatividad en cuanto a las personas: El contrato limita sus efectos a quienes son parte de él; los terceros no pueden sufrir sus efectos, (Los contratos solamente a las partes que han intervenido en su formación..EXCEPCIONES: El principio de la relatividad tampoco es absoluto, en cuanto puede afectar en algunos casos a terceros. Ej: los sucesores universales, a título singular, acreedores quirografarios de las partes, terceros como el adquirente de una casa alquilada Además de las consideraciones supra mencionadas podemos citar el Art. 725 C.C. Que autoriza a la parte que no sea responsable, a pedir la ejecución del contrato, o su resolución con los daños e intereses, o ambas cosas.El art. 628 del c.c. su segundo párrafo dice que la imposibilidad es solo temporal, el deudor, en tanto ella existe no es responsable del retardo de su cumplimiento. No obstante la obligación se extingue si la imposibilidad perdura hasta que en relación al título o a la naturaleza de su objeto, el deudor no puede ser considerado obligado a ejecutar la prestación o el acreedor no tenga ya interés en conseguirla.En tanto que el art. 721 del C.C. expresa que si posterior a la celebración del contrato bilateral, y sin culpa de ninguna de las partes, la prestación se hiciere imposible, las obligaciones reciprocas de ambos contratantes quedan sin efecto.Si la prestación hubiere sido efectuada en todo o en parte, se la restituirá según las reglas del código. -Las reglas relativas al contrato de Empresa en la Edificación,
Puede dar en alquiler la persona que tenga en su poder un bien mueble: propietario o usufructuario. · Sólo puede recaer el arrendamiento sobre cosas no fungibles o consideradas como tales por las partes. ·
En el arrendamiento de muebles es válida la cláusula de pacto comisorio.
· El alquilador debe al inquilino garantías por los daños que causen los vicios ocultos de la cosa, a menos que se estipule la irresponsabilidad del alquilador. · El inquilino, además de pagar el precio, debe usar la cosa según su destino, conservarla y devolverla en buen estado. Responde de los deterioros causados por su culpa. Límites de responsabilidad de los arquitectos, contratistas y subcontratistas La responsabilidad de los arquitectos y constructores, se halla inmersa en el marco más amplio de la responsabilidad de los profesionales liberales. En este campo como en todo el sistema de la responsabilidad se pasó de la idea de castigo a un culpable que tenía como finalidad la moralización de los comportamientos individuales, a la de reparación del daño, y aun a la de prevención del mismo, considerando en primer término la situación del sujeto lesionado. Para el enfoque anterior, “en el centro del tema se colocaba la culpabilidad,
imputación subjetiva a título de dolo o culpa. Ahora en el centro de las cosas ubicamos el factor daño". En suma, se pasa de “un responder sanción a un responder distribución”, y lo
relativo a la responsabilidad de estos profesionales no puede escapar a esta tendencia general del moderno derecho de daños. Si bien se enfocó el punto en base a una responsabilidad objetiva, y al incumplimiento del contrato de construcción como independiente de la idea de culpa, la misma no quedaba desterrada a la hora de analizar las situaciones concretas. He tenido oportunidad de sostener, que a fin de mantener una línea de pensamiento coherente, o bien entendemos que la responsabilidad es subjetiva y hay que probar la culpa, o por el contrario, la obligación es de resultado y el comportamiento del deudor es irrelevante. En este estado de cosas, la responsabilidad de los referidos profesionales, que a diferencia de otros, tiene regulación legal, debe ser analizada teniendo en cuenta el interés público y social relativo a la seguridad de los contratantes y terceros. -¿cuáles son las acciones legales que se pueden interponer en contra de estos?
Ámbito Legal del Contrato de Empresa: Se considera a la empresa como una unidad de producción económica determinada. Esta puede ser una actividad física o intelectual, donde un propietario usufructuario, gestor, o arrendador de bienes, solicita los servicios de otra persona (física o moral), para la ejecución de una obra sin importar que esta produzca un beneficio económico para el propietario. Sin embargo, está situación varía en cuanto a los que laboran en la obra y quienes si prestan un servicio para recibir un provecho económico. Esto ha sido considerado como un Convenio de empresa. A diferencia de otros contratos, el de empresa en principio, produce cierta confusión con otros contratos similares. Pues el concepto antiguo, relativo a la época en que fue reglamentado por el Código Civil, lo situó como un tipo de arrendamiento. Visto así, el Artículo 1708 del Código Civil, procedió a clasificar la empresa como: "Hay dos clases de contratos de locación: el de las cosas, y el de la obra." Como podemos advertir, el texto legal plantea el arrendamiento de cosas y de obras, pero dentro del ámbito de los Artículos 1779 al 1799 del Código Civil, conocemos lo tratado por el arrendamiento de obras y también el de industria. Término éste último que implica también el trabajo o servicio a prestar. El cual fue tomado como un alquiler, o arrendamiento. Estos criterios que parecían avanzados en 1804, hoy resultan arcaicos sobre el arrendamiento de industria, que al asimilarlo al contrato de trabajo en estos tiempos, debemos entender que responde a una figura jurídica, un tanto diferente y no a un simple arrendamiento de servicios, o industria. Ahora bien en cuanto a las características del contrato de trabajo. Este resulta diferente al arrendamiento de industria, o de servicios, pues el contrato de empresa implica, la realización de una actividad de forma independiente, mientras que el contrato de trabajo conlleva un vínculo de subordinación, entre el empleador que contrata y el trabajador, que proporciona su fuerza laboral. De tal manera que el concepto sobre el arrendamiento, según el régimen del Código Civil, implicaba: A) El Arrendamiento de cosas, entre los cuales se incluyen los transportistas; B) El Arrendamiento de obras, aunque se realicen sujetas a un presupuesto; y C) El Arrendamiento de industria, o de servicios a través del trabajo que una persona presta a la otra. -Analizar el contenido de contratos de Empresa en la Edificación; luego, partiendo de las responsabilidades de los arquitectos, contratistas y subcontratistas, indique cuáles acciones se puedan interponer en contra de éstos. Serán los responsables en materia de edificación serán las personas, que la Ley denomina Agentes de la Edificación. La Ley de 5 de noviembre, en su capítulo III, que se denomina Agentes de la Edificación, da un concepto de agentes de la edificación, los enumera y define a cada uno de ellos, estableciendo al propio tiempo sus respectivas obligaciones.
"Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación". Sus obligaciones son las determinadas por la Ley de 5 de noviembre de la Ordenación de la Edificación, las demás disposiciones que sean aplicables y las derivadas del contrato que origina su intervención. Los Agentes de la Edificación, según la nueva ley, son 1) el promotor, 2) el proyectista, 3) el Constructor; 4) el Director de obra; 5) el Director de la ejecución de la obra; 6) las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación; 7) los suministradores de productos. En cuanto a los propietarios y los usuarios, pese a que la Ley los regula en el mismo capítulo III, lo cierto es que no pueden conceptuarse como Agentes de la edificación, ya su intervención es posterior a la construcción del edificio y además las obligaciones que les impone producen efectos después de que se les haya transmitido materialmente el bien inmueble. Ya con un palzo de diez años según lo estable el artículo 1591 del C.C.
