Tesis Mexicana de Vida Util de Los Materiales de Construccion

BENEMÉRITA UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE PUEBLA DE MÉXICO FACULTAD DE INGENIERÍA

UNIVERSIDAD ESTATAL A DISTANCIA DE COSTA RICA ESCUELA DE CIENCIAS EXACTAS Y NATURALES

MAESTRÍA EN VALUACIÓN

VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES TESIS PROFESIONAL

PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRÍA EN VALUACIÓN VALUACIÓN PRESENTA: ING. RONNY GONZÁLEZ MORA

DIRECTOR DE TESIS: M.V. DAVID SANCHEZ

SAN JOSÉ, COSTA RICA SETIEMBRE 2005

1

PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

DEDICACÍON A mi F amili amili a; Caroli Caroli na y F eli pe. pe.

A mis Padres Padres; Que me continúan apoyando en mis estudios y proyectos.

AGRADECIMIENTO A D i os por sus bendi bendi ciones ciones y dones. dones. A l os amigos ami gos,, prof pr of esores sores y t odas aquell aquell as personas personas que de manera desi desi nt eresada, resada, me dieron su apoyo y parte de sus conocimientos, para que este trabajo fuera una realidad.

2


DEDICACÍON A mi F amili amili a; Caroli Caroli na y F eli pe. pe.

A mis Padres Padres; Que me continúan apoyando en mis estudios y proyectos.

AGRADECIMIENTO A D i os por sus bendi bendi ciones ciones y dones. dones. A l os amigos ami gos,, prof pr of esores sores y t odas aquell aquell as personas personas que de manera desi desi nt eresada, resada, me dieron su apoyo y parte de sus conocimientos, para que este trabajo fuera una realidad.

2


INDICE CAPÍTULO

I

II

III

IV

PAG INTRODUCCION 1. INTRODUCCIÓN 2. OBJETIVOS 3. METODOLOGÍA

7 9 10

LA VIDA UTIL DE LOS BIENES

12

2.1 CONCEPTOS BÁSICOS

12

2.1.1 Vida Total 2.1.2 Vida útil 2.1.3 Edad 2.1.4 Vida útil esperada 2.1.5 Vida de servicio 2.1.6 Vida agotada 2.1.7 Vida útil remanente 2.1.8 Vida Media probable 2.1.9 Factor Vida 2.1.10 Edad actual 2.1.11 Edad efectiva 2.1.13 Vida útil ponderada

12 12 13 13 13 14 14 16 18 19 19 19

El MANTENIMIENTO VRS LA VIDA ÚTIL

20

3.1 EL MANTENIMIENTO

20

3.2 EL SINDROME DEL EDIFICIO ENFERMO

21

3.3 MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO

23

3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO

24

LA VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES

26

4.1 VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL CONTEXTO MUNDIAL

26

3


V

4.2 VIDAS UTILES PROBABLES MÍNIMAS PARA MATERIALES DE OBRA

28

VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA

44

5.1. VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BÁSICAS DE UNA OBRA

44

5.2 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES 45 5.2.1 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones normales 5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones normales 5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones normales 5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones normales 5.2.5 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones extremas 5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones extremas 5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas 5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones extremas

45 47 48 49 50 51 52 53

5.3 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES COMERCIALES 54 5.3.1 Edificaciones comerciales tipo interés social bajo condiciones normales 5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones normales 5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales 5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones normales 5.3.5 Edificaciones comerciales tipo interés social bajo condiciones extremas 5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas 5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas 4


54 55 56 57 58 59 60

5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones extremas

61

5.4 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES PUBLICAS 62 5.4.1 Edificaciones públicas tipo interés social bajo condiciones normales 5.4.2 Edificaciones públicas de calidad media bajo condiciones normales 5.4.3 Edificaciones públicas de primera calidad bajo condiciones normales 5.4.4 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo condiciones normales 5.4.5 Edificaciones públicas tipo interés social bajo condiciones extremas 5.4.6 Edificaciones públicas de calidad media bajo condiciones extremas 5.4.7 Edificaciones públicas de primera calidad bajo condiciones extremas 5.4.8 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo condiciones extremas

VI

VII

62 63 64 65 66 67 68 69

LA VIDA UTIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES DE DETERIORO

70

6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE INSTALACIÓN DE LAS EDIFICACIONES

70

6.2 FACTORES QUE INFLUYEB EN LA ESPERANZA DE VIDA

71

6.3 LAS CONDICIONES FÍSICAS DE LOS INMUEBLES

73

6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES 6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES 6.5 SUSTITUCIONES VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES 7.1 METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACION DE LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

74 74 75 76 76

7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACION DE LA VIDA PONDERARA

78

5


7.2.1 Aplicación del método a una vivienda mixta: mampostería - madera

VIII

78

7.3 LA TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

83

7.3.1 Aplicación del método a la vivienda Tipo VC01 de la ONT

84

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

89

ANEXO I: Ejemplo de presupuesto de obra

92

ANEXO II: Tipología Ajustada Propuesta

95

BIBLIOGRAFÍA

132

6


CAPÍTULO I. INTRODUCCIÓN 1. INTRODUCCIÓN La estimación de la vida útil de las edificaciones, de las estructuras y de los bienes en general, ha sido un tema de investigación, relativamente poco tratado desde el punto de vista de la valuación costarricense. Otras especialidades de la ingeniería, han dirigido su punto de atención hacia las investigaciones respecto a durabilidad de las estructuras, principalmente las de hormigón, las metálicas y otras. Sin embargo a nivel mundial, según un artículo del autor Turibio Da Silva(1), señala antecedentes de estudios sobre la durabilidad de materiales que datan de 1938, basados en probetas moldeadas en 1907. Costa Rica no tiene estudios técnicos que traten el tema de la Vida Útil de las Edificaciones. Algunas instituciones del estado y principalmente los laboratorios de materiales de algunas universidades estatales, han ejecutado programas enfocados a la estimación de la resistencia última o media de diferentes materiales constructivos, pero no dirigidos a las edificaciones como un conjunto. En el mercado podemos encontrar un sin número de bibliografías que adjuntan tablas de esperanzas de vida de diferentes tipos de edificaciones. Pero todas ellas han sido desarrolladas en medios y bajo tipologías ajenas a Costa Rica. Este hecho ha dado pie al presente trabajo, el cual se convierte en un intento de establecer las Vidas Útiles Mínimas de algunas edificaciones aplicando el Método de la Vida Útil Ponderada. Se ha tomado la decisión de aplicar el Método de la Vida Útil Ponderada, partiendo del hecho que es un enfoque que no requiere directamente del soporte de laboratorios de materiales especializados y se presta de forma indirecta, para hacer variaciones en la 7


calidad de los materiales, la mano de obra empleada y las condiciones del medio en la cual se encuentra, entre otros elementos. El método de la Vida Útil Ponderada, si bien es cierto es sencillo y práctico, conlleva varios elementos intrínsecos, de los cuales su correcta estimación es vital para lograr un resultado confiable. Uno de éstos, es la acertada definición del estimado de Vida Probable de las partidas de la edificación. En el medio podemos encontrar estimados se vida de muchos materiales y partidas, pero la pregunta que salta es: ¿son consistentes con la tipología constructiva nacional? Bajo esa perspectiva y con base a las condiciones de los materiales típicos costarricenses y luego de una revisión exhaustiva de la literatura sobre el tema, se ha visto como una de las propuestas más influyentes a nivel Panamericano, la investigación que sobre las partidas de obra realizaron los autores venezolanos, Caputto, Herrera y Silva, en su escrito ¨Las Edades de un Edificio¨(1). En los diferentes capítulos de esta obra, el lector podrá analizar el concepto de la vida probable de los materiales y de las partidas de obra y como resultado primario podrá observar una propuesta que analiza la Vida Probable de Materiales y Partidas de Obra , ajustados al medio costarricense. Finalmente y como parte medular de esta tesis, se expone al lector el desarrollo del Método de la Vida Útil Ponderada Probable, ajustado a nuestro mercado, analizando las principales variables, de forma que el valuador siguiendo ese procedimiento, podrá determinar para diferentes circunstancias de ambiente y calidad de obra, un estimado mínimo de vida de la edificación en análisis.

1

CAPUTTO M (Iván). Las Edades de un Edificio. Ponencia XIX Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, UPAV. Venezuela. 2000. 8


2. OBJETIVOS

2.1 Objetivo general

Aplicar el método de la Vida Útil Ponderada Probable, en la estimación de la esperanza mínima de vida de inmuebles comerciales, residenciales y públicos.

2.2 Objetivos específicos a. Estudiar los métodos de estimación de la esperanza de vida de los bienes inmuebles, tanto a nivel internacional como nacional. b. Analizar las variables más importantes que componen el método en estudio.

c. Proponer un conjunto de valores de Vidas Útiles Probables de materiales y partidas de obra, ajustadas y consistentes con la tipología constructiva costarricense.

d. Aplicar el método recomendado, a una tipología constructiva reconocida y oficial, como lo es la ¨Tipología Constructiva desarrollada por el Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica¨.

9


3. METODOLOGÍA Se recopiló e investigó información procedente de diferentes organismos de gran prestigio a nivel mundial y que han tratado el tema de la durabilidad de los materiales y de los métodos para la estimación de las vidas probables de éstos y de las partidas de obra. Lo anterior se debe ejecutar antes de exponer la aplicabilidad del Método de la Vida Útil Ponderada, en virtud que parte esencial del mismo, es conocer un valor confiable de los estimados de vidas probable de los materiales y de las partidas que componen la edificación. En ese sentido se tuvo acceso a las investigaciones y propuestas de vidas probables del conocido valuador Turibio Da Silva, a los contenidos temáticos del Comité de la Sociedad Americana de Ensayos y Materiales (ASTM – E 82), en lo que respecta al capítulo de la vida de los materiales y edificaciones. También se estudiaron algunos capítulos de la Organización Internacional para la Estandarización (ISO/DIS 15686), específicamente al apartado referente al planeamiento de las Vidas de Servicio en las Edificaciones. La publicación de Marshall and Swift Co. fue una fuente importante de investigación junto a la obra del investigador Rudbeck. A nivel nacional, la investigación se complementa con la consulta a valuadores profesionales de gran prestigio, a profesionales del Centro de Investigación en Viviendas y Construcciones (CIVCO), de la escuela de Ingeniería en Construcción del Instituto Tecnológico de Costa Rica, al Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (ONT) y a ingenieros de las especialidades de la Ingeniería Industrial y Mantenimiento Industrial. Parte del contenido del método propuesto, está integrado por la incidencia del costo de las partidas de obra con relación al costo total de la edificación. Desde ese punto de vista, se tuvo acceso a la consulta directa de presupuestos generados por ingenieros constructores

10


independientes y empresas constructoras de amplia experiencia y prestigio. Limitándose a presupuestos de edificaciones de carácter residencial, comercial y públicas, no tomando en cuenta hoteles, estaciones de servicios y otras obras de carácter especial. Luego de analizar, clasificar y tabular los resultados obtenidos de la investigación, se propondrá, como una primera parte del trabajo, una tabla que contiene el estimado de Vida Útil Probable Mínima de los materiales y partidas de obra más representativos del mercado nacional. Finalmente y una ves establecida la fuente de la cual se obtendrán los valores de las Vidas Útiles Probables de los materiales y partidas más consistentes con la tipología constructiva costarricense, se procede al desarrollo del método por medio del cual se determina la Vida Ponderada de las Edificaciones.

11


CAPITULO II. LA VIDA ÚTIL DE LOS BIENES 2.1 CONCEPTOS BÁSICOS Previo a la definición del método para estimar la Vida Útil Ponderara de una Edificación, es necesario aclarar una serie de términos que los valuadores citan en diferentes casos al referirse al estimado de vida de los bienes en general. Con este propósito de integrar al lector sobre esta terminología, se procede a definir y los siguientes conceptos:

2.1.1 Vida Total: Promedio estadístico que refleja la esperanza de vida de un bien expresada en años, bajo condiciones normales de operación y mantenimiento.

2.1.2 Vida Útil: Representa la vida en la que se estima que un bien prestara servicio dentro de los límites de eficiencia económica. Es la vida útil probable futura que se estima tendrán los bienes que se valúan considerando los limites de eficiencia económica y de producción de la empresa para la cual se esta realizando el avaluó. Según la ASTM E 632 – 82(2), ¨es el periodo de tiempo después de la construcción durante la cual todas las propiedades esenciales alcanzan o superan el valor mínimo aceptable con un mantenimiento rutinario¨ En Costa Rica existen diversas informaciones que muestran vidas útiles para diferentes tipos de equipos y de edificaciones residenciales e industriales. Todas estas publicaciones han sido desarrolladas en países industrializados que tienen los recursos necesarios para 2

ASTM – American Society for Testing and Materials – Comité G-3. Book of ASTM Standards. 1988 12


desarrollar programas de seguimiento en el campo y la implementación de investigaciones en laboratorios de materiales. La mayor parte de los laboratorios de materiales de nuestras Universidades, dedican gran parte de su tiempo a investigaciones sobre el comportamiento físico de resistencia de los materiales y no en su vida útil o su comportamiento en el tiempo. Los manuales que señalan la vida de los componentes de una edificación, hasta ahora estudiados, advierten que éstas no son exactas y se publican únicamente a modo de guía y se deben considerar como un promedio normal y razonable de vida útil.

2.1.3 Edad: Representa el tiempo transcurrido desde la instalación del bien, hasta la fecha de la valuación. La edad puede no ser equivalente al período cronológico transcurrido desde la instalación de la propiedad nueva, hasta la fecha del avalúo, ya que existe una serie de factores, como calidad del mantenimiento, la intensidad del uso, las reparaciones mayores y otros, que solo pueden determinarse mediante inspección física del bien.

2.1.4 Vida Normal o Vida Útil Esperada: La vida normal o Vida útil esperada de un bien es una suposición sobre la vida razonablemente esperada de un bien, basada en la experiencia.

2.1.5 Vida de Servicio: La vida de servicio es la base del cálculo de la rentabilidad de una edificación. Esta corresponde a la duración de servicio promedio de

13


un edificio o de un elemento constructivo de una instalación o de un componente de éste.

2.1.6 Vida Agotada: La vida agotada puede no ser equivalente a la edad actual. La opinión de “ vida agotada” debe emitirse como el resultado de la observación y consideración de la utilidad del bien, que puede ser influenciada, tanto por la observación como por la edad. Una unidad particular de propiedad puede tener una vida normal normal esperada de 30 años y tener 15 años de edad, pero si por observación revela que no ha sufrido la cantidad normal de deterioro u obsolescencia durante estos años, la vida remanente esperada puede aun ser de 20 años, representando un agotamiento actual de solamente 33.33% de su vida normal. Lo contrario puede también ser cierto y a través de abusos y descuido, el bien puede haberse agotado mas de 50% de su vida normal esperada.

2.1.7 Vida Útil Remanente: La vida útil remanente esperada es la que gobierna la determinación del valor de una propiedad. Se expresa matemáticamente según la siguiente formula:

V.U.R = V.U * VNR VRN Donde: V.U.R = Vida Útil Remanente V.U = Vida Útil VNR = Valor neto de reposición VRN = Valor de reposición nuevo El concepto intrínseco de esta fórmula es importante destacarlo, tomando en cuenta que en algunos casos se estima la vida remanente como la diferencia entre la Vida útil y la 14


edad cronológica. Este último concepto, no necesariamente es correcto, debido a que el restante de vida de un inmueble o mueble, depende de su estado de conservación. Por ejemplo: Una vivienda de mampostería, en condiciones de conservación normales, cuya vida útil se ha estimado en 60 años y tiene una edad cronológica de 15 años, implicaría según el método tradicional que su vida remanente es de 60 – 15 = 45 años. Según el método propuesto:

V.U.R = V.U * VNR VRN Donde: V.U.R = Vida Útil Remanente V.U = Vida Útil VNR = Valor neto de reposición = ¢18.450.000 VRN = Valor de reposición nuevo = ¢22.500.000

V.U.R = 60 * 18.450.000 22.500.000 V.U.R = 49.20 años Tal ves la diferencia sea considerada por algunos valuadores como no significativa, pero que sucede si la vivienda esta en regular estado. VNR = Valor neto de reposición = ¢12.150.000 VRN = Valor de reposición nuevo = ¢22.500.000

15


V.U.R = 60 * 0.54 = 32.4 años En este caso la diferencia es considerable, aproximadamente 13 años, diferencia que puede influir determinantemente entre si un inversionista acepta participar en un negocio o si una entidad financiera acepta el bien como garantía hipotecaria..

2.1.8 Vida Media Probable: La vida media probable es el valor estadístico obtenido a partir de las curvas de mortalidad para cada bien. En nuestro país, es común encontrar bienes que han superado ampliamente la Vida Media Probable y aun continúan en explotación económica. En el caso de querer determinar el periodo de vida útil durante el cual un bien puede seguir prestando servicios la respuesta es aleatoria, pues se trata de problemas de probabilidad de subsistencia. Esto en parte se soluciona recurriendo al uso de las tablas de mortalidad o de gráficos que representan la frecuencia de los retiros en función de la antigüedad, especialmente en el caso de maquinaria y equipo. Mediante este mecanismo se puede fijar un valor de Vida Media Probable, que puede llegar a valores que oscilan entre 2 y 3 VMP. Sin embargo la vida económica de un bien se encuentra íntimamente relacionada con el grado de explotación y es, a su vez, función del adelanto tecnológico. En algunos casos, cuando un bien llega a su vida media probable (VMP) resulta que es equivalente a su valor final y solo tiene un valor igual al de chatarra o desecho. Ello ocurre con frecuencia en países de gran desarrollo industrial. Sin embargo en países de desarrollo relativo, el bien sigue siendo rentable y continua productivo, prestando servicios en industrias con menores exigencias de exactitud y calidad en los productos a procesar, es decir, que su valor de VMP será apreciable y superior al de desecho.

16


En el calculo de la Vida Media probable, se analiza el comportamiento durante la vida útil de una serie de maquinas para un lote numeroso. Al final del seguimiento se representa sobre un sistema de coordenadas ortogonales, tomando en las abcisas las edades y en las ordenadas las frecuencias de retiro, para cada edad, hasta alcanzar la ultima del lote de ensayo. F(E) = frecuencia de retiro a cada edad = No. Maquina retiro / año No. Total del lote ensayado Habitualmente, la curva obtenida es comparada con un valor máximo, o valor modal, según se muestra en la figura No.1.

F F max

I

E

I VMP

I

I 2 VMP = VIDA UTIL MAXIMA

Figura No. 1 Para la mayor parte de los equipos y maquinas de uso corriente, esta curva es de tipo simétrica respecto del valor modal, por lo que se deduce que para estos casos la vida útil y máxima de un bien es igual al doble de la vida media probable (2VMP). Este hecho permite simplificar la confección de la tabla de depreciación por antigüedad, admitiendo que al finalizar su VMP el valor residual es igual a 0.25 y al finalizar su vida útil 17


(segundo uso) el valor final de 0.05 (valor chatarra o desecho) corresponde a dos veces su vida media probable, tal como se indica en la figura No.2. Para edades o antigüedades superiores a 2VMP, se mantiene el valor de 0.05 establecido (la curva se hace asintótica al eje de las abcisas).

$ $ 1.00

$ 0.25 $ 0.05 I

E

I VMP

I

I VU = 2 VMP

Figura No. 2 Es recomendable que en corto plazo, este tipo de aplicación sea aplicada a las edificaciones, pudiendo obtenerse una mejor concepción de la vida útil de las edificaciones de una forma más científica.

2.1.9 Factor de Vida Se refiere a la relación que hay entre la vida útil total que se estima prestará servicio un bien considerando los limites de producción y economía en condiciones de operación normal de un bien.

Fv = VUT - E VUT

18


2.1.10 Edad Actual: Es el periodo de tiempo de la existencia de las mejoras de la tierra.

2.1.11 Edad Efectiva: Es una edad estimada, basada en la comparación con otras estructuras del mismo tipo, independientemente de su edad actual, que depende de la condición actual de la propiedad. Una propiedad antigua, que ha tenido un programa regular de mantenimiento, remodelaciones, etc, puede tener el mismo aspecto y demanda que las propiedades típicas que son 25 años menores y viceversa. En estos casos el valuador debe tomar en cuenta el costo de manutención y mantenimiento en lugar de escoger un valor de las tablas de depreciación. Como se puede apreciar existen un sin número de formas de citar la vida útil de una edificación o de un bien en general, sin embargo no cabe la menor duda que ésta depende en un gran parte del programa de mantenimiento que se aplique a la edificación o al elemento que se analice.

2.1.13 Vida Útil Ponderada de la Edificación: Es el promedio de vida, que se obtiene en función de la incidencia o participación de los componentes más representativos de la obra respecto del costo, de forma tal, que el promedio ponderado de todos ellos representa la vida útil total estimada del inmueble. En la aplicación del método para estimar esta edad, se requiere tener una amplia certeza de: a. La Vida Probable de las partidas de obra b. De la incidencia de las partidas de obra

19


CAPÍTULO III. EL MANTENIMIENTO VRS LA VIDA ÚTIL 3.1 EL MANTENIMIENTO Y LA VIDA ÚTIL DE LAS EDIFICACIONES. En general las edificaciones plantean una expectativa de vida aproximada a los 50/75 años luego de los cuales requieren para su sobrevivencia una intervención general. Esta resultará necesaria en relación del edificio que se trate y su función, su uso y también el mantenimiento que de él se haya hecho a lo largo de su vida. Si esa rehabilitación integral no se realiza, por lo general el edificio que ha sufrido el deterioro progresivo y permanente del tiempo producto de las variaciones climáticas o que ha recibido las influencias de los cambios a que ha sido sometido su entorno inmediato o él mismo, debiendo a veces responder a necesidades para las cuales no fue proyectada. De la misma manera que ocurre con un automóvil al que hoy las fabricas imponen mantenimientos preventivos que aseguran las garantías ofrecidas, al que la venta se acompaña de un manual de uso, al que ante una falla o un cambio en el ruido percibido del motor se lo conduce a un taller mecánico para que personal especialmente preparado lo revise y repare. Los edificios también deben para no llegar a su ruina: ser inspeccionados técnicamente por el profesional capacitado al que se debe recurrir ante la aparición de cualquier falla de la construcción para descubrir las causas de la patología y sugerir las acciones correspondientes para su reparación integral. Debe considerarse que habitualmente el tiempo transcurrido entre la aparición de la lesión y la consulta, es directamente proporcional al futuro costo de la reparación, a la vez que dificulta el descubrimiento inmediato de las causas que generaron la falla. Adicionalmente, los edificios deberán incluir una vez concluidas las obras un manual de uso y mantenimiento.

20


3.2 CALIDAD DE VIDA EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS: SÍNDROME DEL EDIFICIO ENFERMO. Los edificios protegen a sus ocupantes de la polución reinante en la ciudad. Pero en muchos casos, durante la vida útil del edificio, los índices de contaminación pueden excederse debido a malas condiciones internas de suciedad, polvo, humedad, gases tóxicos, hongos y aguas detenidas, o bien crear cuadros absolutamente nuevos de contaminación en el interior del edificio. Cuando más del 20 % de los usuarios de un edificio presenta dolores de cabeza, nausea, mareos, dolores de garganta, picazón o sequedad de la piel, congestión o irritación nasal, ojos llorosos, fatiga excesiva y estos síntomas desaparecen si estas personas salen de su lugar de trabajo o durante los fines de semana, es muy probable que estos síntomas estén siendo provocados por algunos contaminantes presentes en el edificio. La existencia simultanea de algunos de estos síntomas en un conjunto de personas se conoce como el “Síndrome del Edificio Enfermo” (SEE) o “Sick Building Syndrome” (SBS). Un edificio en estas condiciones puede agravar enfermedades bronquiales o de la piel. Uno de los problemas básicos en la concepción del programa de mantenimiento, es lograr un equilibrio en las medidas a tomar. Esto con el fin de evitar multiplicar las inspecciones de partes del edificio cuya vida útil doble o triplique el periodo de las inspecciones. Para estos motivos es necesario establecer la ¨vida útil de materiales y sistemas¨ con suficiente aproximación. Para este fin es necesario contar con información fehaciente procedente de los fabricantes, en el mejor de los casos, y de la propia experiencia tenida o provocada mediante ensayos de envejecimiento o de la observación de aquellos que están involucrados en el proceso constructivo. En forma discriminada, los valuadores en muchas ocasiones, relacionan los inmuebles con los componentes o materiales que se caracterizan por vidas útiles de más de 50 años. Por ejemplo, solo se toman en cuenta los elementos de concreto, hierros, materiales de 21


PVC, etc. Por esa razón, el valuador erróneamente puede concluir que la expectativa de los inmuebles en un 100% de los casos, se ubica en rangos de vida de 50/85 años. La investigación sobre el tema de la vida útil de los principales materiales que componen las edificaciones en Costa Rica, no es profunda. Algunos manuales muestran datos o listas de vida útiles o esperanza de vidas de diferentes tipos de inmuebles, sin embargo, no señalan como o bajo que metodologías o parámetros fueron obtenidas. El mantenimiento es una actividad razonable, destinada a evitar gastos mayores en los edificios, que siempre ha existido en aquellos casos en que se ha dado la concurrencia de grandes inversiones y promotores comprometidos durante toda la vida útil de la edificación, pero no es la norma. En nuestro medio, la edificación como conjunto no ha convertido todavía el mantenimiento en una doctrina para la acción consolidada y aceptada por todos. Al mantenimiento le pasa como a todas las actividades que van más allá de los intereses individuales inmediatos: necesitan pasar por una fase de imposición hasta que se convierten en un hábito social. En los años 60 el tema del control de calidad y mantenimiento de edificaciones era una materia experimental practicada sólo por grandes corporaciones, hoy día conocemos el nivel de especialización, las experiencias y lo exitoso que han sido los planes de mantenimiento. Las fases necesarias para que se consolide una actividad distinta del trasiego imprescindible de materiales y hombres para elevar físicamente el edificio son los siguientes: a. Introducción de la materia en el país por algunos iniciados a partir de experiencias en general de otros países. b. Aparición sucesiva de artículos en revistas y congresos. c. Alternativamente acuerdos entre países introducen mandatos o compromisos

22


d. Aparece el primer decreto e. Aparecen más decretos, los técnicos se aprestan a exigirlos f. Diez años después las nuevas generaciones de promotores o usuarios (cada 5 años hay renovación) aceptan las novedades como parte de la naturaleza de las cosas. g. Veinte años después ya nadie discute la “nueva” actividad que se practica con naturalidad. Esta claro que cuanto antes se llegue a la fase ¨d¨, mejor. En mantenimiento ya hemos llegado a este punto afortunadamente.

3.3 EL MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO El tiempo no pasa en vano y hoy si que es un patrimonio consolidado de nuestro acervo técnico-cultural que cuanto antes se profundice en una actividad del proceso, mas probabilidades hay de que se obtengan los resultados buscados. Así ha ocurrido con la calidad en sus tres aspectos principales de prestaciones plazo y costo. Con el mantenimiento no podía ser menos y en el eco que nos llega de la discusión internacional el tratamiento de mantenimiento comienza en el propio programa de necesidades que el promotor entrega al contratista de un modo más o menos rudimentario. Así se recomienda que proyectistas y promotor traten de considerar los costos de mantenimiento en el momento que deciden los principales rasgos de la nueva promoción, al proyectista se le pide que elabore el proyecto con el mantenimiento sobrevolando toda su actividad, dado que decisiones que se toman en esa fase con ligeros cambios de

23


enfoque se traducen en menores costos de mantenimiento para varias décadas de vida útil del edificio. En la fase del proceso se recomienda a los constructores y directores de obra que consideren entre sus prioridades el respeto por los aspectos del proyecto a ejecutar con el mantenimiento. Además se incide también en aspectos como la flexibilidad de lo construido para permitir los cambios provocados por la obsolescencia de los locales y estancias. Al usuario y cuidadores por cuenta de los propietarios se les proporciona un manual de uso y mantenimiento donde de modo preciso se den instrucciones, que no solo han de referirse al estricto uso y mantenimiento, sino a como han de tratar las actuaciones de rehabilitación provocadas por el cambio previsto de funciones.

3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO Las fases de influencia del mantenimiento en el proceso constructivo, en este nuevo enfoque están centradas en el proyecto, aunque se prolongan en la ejecución, son las siguientes: a. Concepción b. Establecimiento de la vida útil prevista del edificio c. Prediseño d. Establecimiento de la vida útil de prevista para los componentes e. Evaluación de la vida de servicio de los componentes f. Comprobación de que la vida de servicio predicha es mayor que la prevista g. Realizar el proyecto h. Elaborar el programa de mantenimiento Aclararemos que la vida útil prevista es la duración que el propietario y el proyectista establecen para el conjunto del edificio y sus componentes.

24


Con elementos básicos aquí tratados, podemos claramente percibir que para el establecimiento del mantenimiento de las edificaciones, es preciso determinar la vida útil de los bienes que formarán parte la edificación en estudio. Como puede observarse, la estimación de la vida útil de una edificación, no sólo es necesaria para la estimación de la depreciación en los procesos de valuación de inmuebles. Es básica y necesaria para la correcta implementación de los procesos de mantenimiento y la toma de decisiones sobre los programas futuros del inmueble.

25


CAPITULO IV. LA VIDA ÚTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES 4.1 VIDA ÚTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL CONTEXTO MUNDIAL.

Una edificación sea residencial, de oficinas o industrial está compuesta por una serie de materiales constructivos que en conjunto forman los diferentes sistemas necesarios para la prestación de un servicio o actividad. Los avances de la tecnología constructiva han hecho que muchos de estos materiales sean muy versátiles teniendo diferentes usos y aplicaciones.

Sin embargo en el fondo el componente básico es el mismo. Por ejemplo, el fibrocemento sea aplicado en una edificación industrial o residencial está compuesto por fibras de amianto y celulosa mezcladas con cemento. Otro gran componente de los elementos residenciales y comerciales es el Policloruro de Vinilo, conocido comercialmente como PVC. A su ves, cada uno de esos componentes tiene un comportamiento diferente ante las diversas acciones del ambiente y sus múltiples usos.

Es por ese motivo, que los valuadores profesionales, no deben fijar la vida de los bienes a partir de la esperanza de vida de un concreto, de un metal o por el uso de un gráfico o una tabulación de valores que desconocemos a partir de cual contexto han surgido.

Dentro de la investigación realizada, se ha determinado que a nivel mundial el estudio y estimación de las vidas útiles de los bienes ha sido y es un tema en el cual cada día más organismos e investigadores se han involucrado.

26


Para citar algunos ejemplos, sólo para el año 2002 había 24 proyectos de investigación dentro del programa europeo COST 509, los cuales tenían alguna relación con la durabilidad de los concretos y la protección de los metales.

Entre los grupos de investigación en aspectos de vida útil de estructuras más notables, se encuentran los comités CIB-RILEM: ¨Comité 130 CLS – Métodos para la estimación de la vida de servicio de estructuras de concreto¨, y uno de los más recientes como es el Comité 140-TLS: ¨Sobre la predicción de la vida de servicio de los componentes de materiales en las edificaciones¨.

Algunas de las publicaciones consultadas son de entes tan prestigiosos como la American Society for Testing and Materials Committe, las normas International Organization for Standardization (ISO), específicamente en su apartado “Draft International Standard ISO/DIS 15686: Buildings Service Life Planning”, la publicación de Marshall and Swift Publication Co. “Life Expectancy Guidelines”, y la obra del investigador Rudbeck: “Assesing the Service Life of Building Envelope Constructions”.

En la conclusión de los valores propuestos en este capítulo, es importante resaltar que los estudios que han realizado la Oficina Federal de Edificaciones de Suecia, ha sido fuente primaria de consulta. Este organismo en especial, ha generado modelos y pruebas de laboratorio a partir de los cuales les ha permitido llegar a definir valores de vida probable con un alto grado de confiabilidad.

Todas estas publicaciones son claras al señalar que la vida de una edificación, no depende de unos cuantos componentes, sino, que cada uno de ellos aporta, en menor o mayor proporción, una incidencia dentro de la vida útil de la obra.

27


Al no tener en el medio costarricense, ninguna investigación científica o de alguna otra índole, se ha procedido a seleccionar de las literaturas consultadas, una serie de componentes de las edificaciones, que son consistentes con

la industria de la

construcción nacional y en la cual sus compuestos básicos son similares o los mismos que los aplicados en nuestro medio.

Otros muchos componentes o materiales analizados citados en la literatura, no se han excluido de esta investigación, considerando que pertenecen a un nivel o especialidad constructiva que no es aplicable en Costa Rica. Como por ejemplo todos aquellos elementos relacionados con las técnicas constructivas para países con marcadas cinco estaciones.

Como se verá en el Capítulo V, parte integral del método para estimar la Vida Útil Ponderada, se debe tener claramente definida la esperanza de vida de cada uno de los componentes considerados en el bien. Datos inexactos o fuera de contexto, resultarían en vidas útiles ponderadas no confiables

4.2 VIDAS ÚTILES PROBABLES MÍNIMAS PARA MATERIALES DE OBRA

Las vidas útiles anotadas en la Tabla No.1, se sugiere que sean aplicas por los valuadores nacionales, como parte del proceso que culmina en la asignación de la vida útil ponderada de la edificación. Estas tablas se han ajustado tomando en cuenta la experiencia consultada a proveedores de materiales y componentes, ingenieros en mantenimiento industrial, ingenieros constructores y a la comparación directa con obras de diversas edades cronológicas. Estas se pueden considerar como Vidas Probables Mínimas.

Estos valores son básicos en el siguiente proceso que es la estimación de la Vida Probable de los componentes de las edificaciones.

28


Los estimados de vida anotados en la Tabla No. 1, no provienen de una sola fuente bibliográfica o investigación, sino que de diferentes fuentes se han extraído aquellos valores que más se ajusten al promedio de vida, sugerido por las opiniones de distintos profesionales nacionales que tienen relación con el uso de materiales.

De forma complementaria, el autor realizó diferentes visitas a inmuebles y proveedores, entre los que se encuentran: residencias, comercios y edificios públicos, con edades que oscilaron entre 10 y 45 años. Previa consulta a los encargados de mantenimiento se generó un cuestionario a partir del cual se pudo establecer de madera indirecta una vida útil probable para aquellos bienes más representativos de la tipología constructiva nacional

Tabla No. 1 Vida Útil Probable Mínimas de los Materiales Básicos de una Edificación Residencial o Comercial Vida Útil Probable

Material Estructura de soporte de techos Concretos Madera Metal

85 35 65

Aislamiento térmico Cubierta lisa, sin protección

20

Cubierta Metálica Hierro galvanizado Aluminio Cobre Cromo, níquel, titanio, zinc Lámina con pintura protección Cubierta impermeabilizada con materiales bituminoso Cubierta impermeabilizada con materiales sintético

20 40 50 50 15 35 30

Cubierta con pendiente Cubierta de terracota

45 29


Cubierta de concreto Cubierta de fibrocemento Cubierta de placas onduladas de fibrocemento Piedras naturales (Ej. Pizarra)

50 45 35 50

Evacuaciones pluviales Hierro galvanizado Aluminio Cobre Cromo, níquel Plomo Lamina pintada

25 40 50 50 40 15

Aberturas en la cubierta Tragaluz Cúpulas, ventanas longitudinales

25 20

Protección solar en aberturas en techos Lámina fija Toldos Toldos expuestos exterior Toldos sobre techos interiores

30 15 10 15

Pararrayos Cobre

40

Columnas, paredes exteriores Mampostería sin repello Concreto Mampostería con repello Concreto celular

50 90 80 40

Aislamientos térmicos Exteriores mortero Exteriores sintéticos

35 25

Repellos Metálico Piedra natural Piedra artificial Fibra cemento

45 50 50 40 30


Cerámica Madera

40 30

Repellos con argamasa Con componentes y resistencia mineral Con aislante térmico Argamasa aislante

50 25 25

Pinturas Sobre madera Sobre piedra Sobre concreto Sobre metales Sobre argamasa

8 10 5 7 5

Juntas de dilatación Masilla Cinta aislante

8 15

Ventanas y puertas exteriores

Marcos y batientes Madera Madera- Metal Material Sintético Acero Aluminio

25 40 35 45 45

Cristales Simples o dobles Aislantes dobles o triples Cristales Aislantes y resistentes a condiciones térmicas Herrajes en ventanas

40 30 35 15 15

Pintura Marcos Sobre madera Sobre metal

5 3

Vitrinas Escaparate (vitrina)

30

31


Protecciones solares Alero móvil madera Alero móvil metálico Alero móvil material sintético

30 40 35

Toldos Lámina con broches Metálica apilable De lona

15 25 15

Persiana Madera Metal Material sintético

30 40 40

Parasol (corta viento) Madera Metal Concreto Vidrio

30 40 50 35

Vidrieras de invernadero jardín Vidriera fachada Vidriera resistente viento Vidriera de invernadero

30 30 30

Vitrales en perfiles de vidrio y plataforma vidrio Paredes en plataforma de vidrio Paredes en perfiles de vidrio Vidrio bloque entre hiladas sin masilla Vidrio bloque entre hiladas con masilla

45 45 30 30

Instalaciones Alta Tensión

Instalaciones de alimentación de energía Elementos de enlace y conteo Transformadores Distribución Compensadores de energía reactiva Grupos electrógenos de emergencia a diesel Alimentadores de corriente continua

32


40 30 40 35 35 15

Instalaciones Instalaciones de fuerza y luz Tableros de distribución de baja tensión Tableros de comando y regulación

40 40 30

Instalaciones de iluminación Luminarias Luminarias emergencia

20 10

Instalaciones de comunicación y seguridad

Instalaciones telefónicas Centrales telefónicas modernas Instalaciones y distribuidores Aparatos telefónicos

15 30 15

Instalaciones baja corriente Instalaciones de timbreo e interfon Búsqueda y llamado personas Instalaciones de radio/ TV y audiovisual Instalaciones de seguridad

20 15 15

Control acceso y tiempo Sistemas de cierre

20 20

Sistemas de transmisión datos Equipos activos de comunicación datos Cableado de comunicación datos

15 15

Sistemas de calefacción Alimentación y almacenamiento agentes energéticos Depósitos de combustible internos Depósitos de combustible subterráneos Acumuladores Conductos Maquinaria Elementos de regulación y seguridad Tableros eléctricos y neumáticos

40 30 40 30 20 15 15

Producción (Generadores de calor) Caldera en acero Caldera en hierro fundido Caldera de acumulador eléctrico

20 20 40 33


Caldera con quemador integrado (atmosférico)

15

Tipo de combustión Quemador a fuelle por combustible liquido o gaseoso Carburados por leña Sistemas de alimentación automáticos por combustible sólido

15 10 15

Conductos

40

Conductos aislantes Conductos de regulación y seguridad Producción de calor Tableros eléctricos / neumáticos

30 15 30 15

Distribuidores de calor Equipos y subestaciones Tuberías de bombeo Bomba zócalo Intercambiador de calor tubular Intercambiador de calor placas Conductos dentro del edificio Conductos con aislamiento

15 25 40 20 40 30

Conductos de hasta 100o C Conductos subterráneos Conductos ubicados galerías accesibles Conductos ubicados galerías no accesibles Conductos aire libre

20 40 20 30

Conductos sobre 100o C Conductos en galerías accesibles Conductos en galerías no accesibles Conductos aire libre

40 20 30

Distribuidores de calor Radiadores Calefacción a nivel suelo Calefacción con aire caliente

40 30 30

Chimenea En acero Material sintético Vidrio

20 25 25 34


Cerámica

25

Instalación media de calefacción con bomba circulación

25

Instalaciones de ventilación y climatización Centrales de ventilación / climatización Equipos de ventilación / climatización Equipo monobloque Ventiladores

20 20 20

Equipos compactos Distribuidores de aire Canales Canales aislantes

25 20

Componentes Recuperadores rotativos de calor Recuperadores estáticos de calor con agua anticongelante Ventiladores cubiertos Armazón

15 20 25 20

Instalaciones de refrigeración Compresores de refrigeración a pistón Compresores de refrigeración rotativos Conductos de refrigeración Aislantes de conductos de refrigeración Instalaciones de refrigeración industriales Aislantes de cámaras de refrigeración

14 18 15 15 18 20

Equipos de regulación y seguridad Aparatos de regulación y seguridad Tableros eléctricos / neumáticos Instalaciones medios de ventilación

15 15 20

Instalaciones de ventilación y evacuación de aguas Conductos de alimentación de agua Conductos de agua refrigerada Tubería inoxidable Tubería galvanizada Tubería de cobre Tubería PVC Tubería PE,PP,PB

40 30 40 20 30 35


Tubería de agua caliente Tubería inoxidable Tubería galvanizada Tubería cobre Tubería PE, PP, PB

40 30 40 30

Evacuación agua pluviales y servidas Tubería en hierro Tubería en acero Tubería en fibrocemento Tubería en PE

50 30 40 40

Lavado y losa sanitaria Bañeras Lavado, WC, orinales Fregadero Maquinas de lavar Maquinas de lavar vajilla Centrífugas Cámaras centrífuga Plancha cocción Grifería (cocina, WC, baño) Grifería de conductos

30 30 30 15 15 15 15 20 20 30

Estufas Estructura inoxidable Estructura revestida / esmaltada Tratamiento de agua

30 20

Descalcificador / dosificador Instalaciones osmosis / inversa Instalaciones desmineralización

15 20 15

Poste antiincendio Bombas evacuación agua

40 30

Instalaciones de elevación de la presión Compresor de aire comprimido Bomba de circulación de agua caliente Equipos de laboratorio

20 15 20 25

36


Instalaciones a gas Instalaciones completas (componentes, grifería, conductos)

25

Instalaciones de energía alternativa Bombas de calor Maquina a pistón con motor eléctrico Maquina rotativa con motor eléctrico Motor a combustión

14 18 12

Colectores terrestres y sondas geotérmicas (medios líquidos) Colectores terrestres por aire Evaporadores estáticos

20 60 25

Instalaciones de energía solar

20

Colectores, lisos, vidrio Colectores, lisos, sin vidrio Instalaciones biogas Instalaciones de cogeneración (p.e. UFC)

20 15 12 15

Instalaciones foto voltaicas

20

Instalaciones de agua, calentamiento y a vapor Instalación completa

30

Instalaciones de aire comprimido Instalaciones de aire comprimido, sin compresor

25

Instalaciones de defensa contra incendio Electrónicos Sistemas de gestión, edificios Ventilación de protección

15 15 25

Instalaciones de extensión Equipos CO2

30

Equipos de transporte Ascensores estándar Sistema arrastre, eléctrico, cuarto de maquina alto Ascensor de personas Ascensor montacargas

37


30 30 30 30

Instalaciones parqueo Parqueos Escaleras mecánicas Sistema andamiaje profesionales

25 25 25

Elementos internos edifici ed ificioo Paredes divisorias y puertas internas Lamina yeso De madera o derivadas madera

40 35

Vitrocemento e instalaciones vidrio Paredes vitrocemento (translucido) Puertas y paredes de vidrio

45 30

Paredes divisorias móviles En madera o derivadas madera En metal

35 35

Paredes biombo o corrediza Pared plegable Pared corrediza

20 25

Paredes divisorias cabinas Cabinas WC, duchas

25

Puertas internas En madera con marco de acero En madera con marco en madera Puertas industriales Portones internos

35 30 30 30

Ventanas, internas

40

Elementos de protección Elementos de protección externa

40

Guarniciones de escalera- pasamanos

50

Rejas Cerraduras y cerrojos

35 20

38


Pavimentos Pavimentos ligados con suelo

35

Pavimentos en linóleo linóleo Pavimentos en material sintético Pavimentos en textiles

25 25 10

Pavimentos en piedra natural y artificial Pavimentos en piedra natural Pavimentos en piedra artificial

45 45

Tratamiento de superficie Pinturas

5

Revestimiento del suelo enlozado Cerámica-Arenisca Clinkers Barro- cocido

40 40 40

Revestimientos en madera Parquets y tablas en láminas Resinosos- maderas confiera Maderas duras Parquets Revestimientos derivados madera

30 30 40 35 30

Pavimentos estructurales

15

Revestimiento paredes Aislantes térmicos de muros perimetrales Visibles Con argamasa Revestimientos Rellenos con espumas huecas

15 35 35 35

Revestimiento Revestimientos en argamasa

40

Pinturas Sobre tapicería Sobre madera

10 15 39


Revestimiento de paredes en tapicería Tapicería Tapicería aislante

15 15

Revestimiento de paredes en lastre de piedra Naturales y artificiales Revestimiento de paredes en cerámica

45 45

Revestimiento en madera o derivados Madera maciza Derivada de madera Revestimiento antiincendio

35 35 35

Cielos Revestidos Argamasa Habitación Cocina

25 40 25

Pinturas Habitación Cocina, baños

5 3

Cielos con elementos metálicos Suspendidos Cielos con paredes en yeso

30

Suspendidos Cielos con paredes en fibrocemento

30

Suspendidos

30

Plafones en madera o sus derivados Madera Derivados madera

30 25

Elementos Aislantes del cielo Revestidos Argamasas

35 30

Conductos de alimentación y descarga Conductos agua

40 40


Conductos de descarga y drenaje Conductos en material sintético

50

Conductos de gas

50

Conductos de alta y baja tensión

40

Conductos para audio- televisión por cable

25

Conductos de calefacción a distancia Conductos tele térmicos Conductos subterráneos Conductos lugares accesibles Conductos lugares no accesibles Conductos expuestos

25 20 40 20 30

Conductos de calefacción temperaturas >100º C Conductos lugares accesibles Conductos lugares no accesibles Conductos sobre superficie Conductos aire comprimido

40 20 30 30

Superficies en espacios abiertos Superficies sin pavimentar Con pavimento bituminoso Con pavimento concreto Empedrados, rastreados, césped Tratamiento bituminoso

20 30 40 20 15

Cordón y caño Concreto Piedra natural Barrera guarda vía

30 35 30

Cuneta Canales Drenajes

45 30

Escalas Piedras naturales Concreto

35 30 41


Tapias o vallas Vallas con enrejado metálico diagonal Portones Vallas madera

30 25 25

Paredes anti - sonido

25

Instalaciones eléctrica e hidráulica Instalaciones eléctricas Conductos eléctricos

25 30 25

Postes concreto armado Postes madera

30 25

Cables HT y BT

30

Faroles, iluminación externa

25

Instalaciones de Pararrayos

25

Cajas registro

20

Instalaciones de agua Conductos Pozos filtrantes Pozos filtrantes concreto Captación agua, pozos infiltración

35 35 35 35

Estaciones de depuración concreto

35

Estaciones de depuración mecánica biológica Parte constructiva Parte mecánica

35 20

Instalaciones de irrigación

25

Equipos y herramientas Juegos infantiles (columpios, etc) Máquinas de deportes

10 15

Equipamientos externos Postes metálicos

15 25

42


Pintura sobre metal / madera

10

Canales y bajantes Galvanizados

De 15 a 20

Calefacción y aire acondicionado Caldera de aire caliente Bombas de calor Compresores de aire acondicionado Enfriadores de gas Calderas de agua caliente

De 8 a 12 De 8 a 12 De 8 a 15 De 8 a 15 De 30 a 50

Plomería Calentador de agua a gas Calentador de agua eléctrico Sistema de desechos Privado (pozo séptico) Tubería galvanizada de agua Cielos

De 8 a 12 De 10 a 15 De 15 a 25 De 30 a 50

Fibrocemento Gypsum Maderas contrachapadas Maderas aglomeradas Tablilla PVC Tablilla artesonado

De 10 a 25 De 15 a 20 De 15 a 30 De 5 a 15 De 10 a 25 De 15 a 30

Techos Tela asfáltica Tejamanil y tablones de madera Fibra de vidrio Asfalto Tejamanil de asbesto Pizarra

De 12 a 20 De 12 a 20 De 15 a 20 De 15 a 20 De 30 a 50 De 40 a 75

Estos valores son recomendados para condiciones normales. Cuando se utilicen éstos y se requieran evaluar condiciones diferentes a las normales, como por ejemplo, condiciones severas, el organismo recomienda disminuir la vida útil probable en un rango de 5 a 10 años.

43


CAPITULO V. VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA 5.1 VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BÁSICAS DE UNA EDIFICACIÓN.

En el Capítulo IV, se sugirieron las vidas útiles probables de diferentes materiales que son parte de una edificación. Sin embargo, generalmente en la aplicación del método de la Vida Útil Ponderada, se facilita resumiendo el presupuesto en diferentes en partidas de obra, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos, etc, y no tanto en materiales.

Dentro de las publicaciones estudiadas, a continuación se presentan las expectativas de vida por componentes, sugeridas en el estudio presentadas en el XIX Congreso de Valuación de La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, UPAV, Octubre 2000 y realizado por los ingenieros Daniel Silva, Iván Caputto y el Arq. Pablo Herrera. Este estudio fue realizado para edificaciones de la República de Venezuela.

Las Vidas Útiles estimadas fueron aplicadas para condiciones normales y extremas, para cuatro calidades de obra: inmuebles de calidad baja o económica, media o estándar, buena o de primera y óptima o superior.

Como parte de esta investigación, se ha determinado que la tipología constructiva básica esgrimida en el estudio antes citado, se comporta de forma similar a la local, tanto desde el punto de vista de calidad como de diversidad. Así mismo, se ha determinado que en promedio, las condiciones ambientales normales y severas consideradas en dicho estudio, son aceptables y similares a las condiciones típicas promedio de Costa Rica, por ejemplo en lo referente a condiciones de uso y los efectos ambientales.

44


Los valores que en el siguiente apartado se sugieren utilizar en el método de la Vida Ponderada, responden a las investigaciones de los autores antes citados, con algunos ajustes al medio costarricense, especialmente en las vidas probables de los concretos.

5.2 TABLAS DE VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES.

5.2.1 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones normales Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Vivienda tipo interés social b. Bajo condiciones de uso normales

45


Tabla No. 2 Obra tipo interés social bajo condiciones normales Vida Útil Probable

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Eléctricas Instalaciones mecánicas y especiales Cubierta de techo metálica Cubierta de techos de madera y metálica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo

65 70 20 20 23 12 18 35 75 28 26

Pavimentos Carpintería Herrería Cerrajería Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

18 18 20 10 3 3 15 18 35 15 20 25

46


5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones normales.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Vivienda tipo de calidad media o estándar b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 3 Obra de calidad media bajo condiciones normales Componente de Obra

Vida Útil Probable

Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Eléctricas Instalaciones mecánicas y especiales Cubierta de techo metálica Cubierta de techos de madera y metálica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintería Herrería Cerrajería Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

47


85 80 25 30 26 15 20 40 80 38 36 20 20 35 15 5 5 20 25 40 20 25 30

5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones normales.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Vivienda de primera calidad b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 4 Obra de primera calidad bajo condiciones normales Componente de Obra

Vida Útil Probable


48


85 80 30 35 37 18 25 45 80 45 46 35 35 45 25 7 7 27 33 45 24 30 35

5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones normales.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Vivienda de calidad óptima b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 5 Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones normales Componente de Obra

Vida Útil Probable


49


95 90 35 40 38 21 30 50 90 52 50 45 45 55 35 7 10 38 40 50 30 35 40

5.2.5 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Vivienda tipo interés social b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 6 Obra de calidad económica bajo condiciones extremas Componente de Obra

Vida Útil Probable


50


50 50 15 15 18 10 15 30 50 23 21 18 15 18 10 3 3 15 18 30 12 18 25

5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Vivienda tipo calidad media b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 7 Obra de calidad media o estándar bajo condiciones extremas Componente de Obra

Vida Útil Probable


51


75 70 20 20 23 13 18 35 70 28 26 20 18 20 15 5 5 20 25 35 15 20 30

5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Vivienda tipo primera calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 8 Obra de calidad óptima o primera bajo condiciones extremas

Componente de Obra

Vida Útil Probable


52


80 75 25 30 26 15 22 40 75 38 36 35 20 35 25 7 7 27 33 40 20 25 35

5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Vivienda tipo calidad óptima o superior b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 9 Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones extremas

Componente de Obra

Vida Útil Probable


53


80 75 30 35 37 20 25 45 75 45 46 45 35 45 35 7 10 38 40 45 24 30 40

5.3 TABLAS DE VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES COMERCIALES.

5.3.1 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones normales. Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Comercio tipo baja calidad b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 10 Obra de calidad baja o económica bajo condiciones normales Componente de Obra

Vida Útil Probable


54


70 75 13 14 23 12 18 35 70 28 27 16 18 20 10 3 3 15 35 15 23 25 20

5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones normales.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Comercio calidad media b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 11 Obra de calidad media o estándar bajo condiciones normales

Componente de Obra

Vida Útil Probable


55


85 80 18 19 26 15 20 40 75 33 32 18 20 35 15 5 5 20 22 40 20 28 30

5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Comercio de primera calidad b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 12 Obra de primera calidad bajo condiciones normales

Componente de Obra

Vida Útil Probable


56


85 80 23 24 37 18 25 45 75 38 37 33 35 45 25 7 7 27 30 45 24 30 35

5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones normales.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Comercio calidad óptima b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 13 Obra de calidad óptima bajo condiciones normales

Componente de Obra

Vida Útil Probable


57


90 85 28 29 38 21 30 50 85 43 42 43 45 55 35 7 10 38 37 50 30 35 40

5.3.5 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Comercio tipo baja calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 14 Obra de calidad baja o económica bajo condiciones extremas

Componente de Obra

Vida Útil Probable


58


70 65 10 10 20 10 15 30 70 23 22 16 15 18 8 3 3 15 12 30 12 20 25

5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Comercio tipo calidad media b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 15 Obra de calidad media o estándar bajo condiciones extremas

Componente de Obra

Vida Útil Probable


59


80 75 13 14 23 13 18 35 75 28 27 18 18 20 10 5 5 20 15 35 15 23 30

5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Comercio tipo primera calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 16 Obra de calidad calidad de primera primera bajo condiciones extremas extremas

Componente de Obra

Vida Útil Probable


60


80 75 18 19 26 15 22 40 75 33 32 33 20 35 15 7 7 27 22 40 20 28 35

5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Comercio tipo calidad óptima

b. Bajo condiciones de uso extremas Tabla No. 17 Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones extremas

Componente de Obra

Vida Útil Probable


61


75 70 23 24 37 20 25 45 75 38 37 43 35 45 25 7 10 38 30 45 24 30 40

5.4 TABLAS DE VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES PÚBLICAS.

5.4.1 Edificaciones públicas de baja calidad bajo condiciones normales. Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Inmueble público tipo baja calidad b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 18 Obra de baja calidad bajo condiciones normales Componente de Obra

Vida Útil Probable

Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Eléctricas Instalaciones mecánicas y especiales Cubierta de techo metálica Cubierta de techos de madera y metálica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintería Herrería Cerrajería Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores 62


70 70 13 14 23 12 18 35 65 28 27 16 18 20 10 3 3 15 15 35 15 23 25

5.4.2 Edificaciones públicas de calidad media bajo condiciones normales.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Inmueble público tipo calidad media b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 19 Obra de calidad media bajo condiciones normales Componente de Obra

Vida Útil Probable


63


80 80 18 19 26 15 20 40 75 33 32 18 20 35 15 5 5 20 22 40 20 28 30

5.4.3 Edificaciones públicas de primera calidad bajo condiciones normales.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Inmueble público tipo primera calidad c. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 20 Obra de primera calidad bajo condiciones normales Componente de Obra

Vida Útil Probable


64


85 80 23 24 37 18 25 45 80 38 37 33 35 45 25 7 7 27 30 45 24 30 35

5.4.4 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo condiciones normales.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Inmueble público tipo calidad óptima b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 21 Obra de calidad óptima bajo condiciones normales Componente de Obra

Vida Útil Probable

Infraestructura Superestructuras Instalaciones Sanitarias Instalaciones Eléctricas Instalaciones mecánicas y especiales Cubierta de techo metálica Cubierta de techos de madera y metálica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintería Herrería Cerrajería Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

65


90 80 28 29 38 21 30 50 75 43 42 43 45 55 35 7 10 38 37 50 30 35 40

5.4.5 Edificaciones públicas de baja calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Inmueble público tipo baja calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 22 Obra de baja calidad bajo condiciones extremas

Componente de Obra

Vida Útil Probable


66


50 50 10 12 20 10 15 30 50 24 23 16 15 18 8 3 3 15 12 30 12 20 25

5.4.6 Edificaciones públicas de calidad media bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Inmueble público tipo calidad media b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 23 Obra de calidad media bajo condiciones extremas Componente de Obra

Vida Útil Probable


67


55 55 13 14 23 13 18 35 50 28 27 18 18 20 10 5 5 20 15 35 15 23 30

5.4.7 Edificaciones públicas de primera calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Inmueble público tipo primera calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 24 Obra de baja calidad bajo condiciones extremas Componente de Obra

Vida Útil Probable


68


55 45 18 19 26 15 22 40 33 33 32 33 20 35 15 7 7 27 22 40 20 28 35

5.4.8 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificación cumpla con: a. Inmueble público tipo calidad óptima b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 25 Obra de calidad óptima bajo condiciones extremas Componente de Obra

Vida Útil Probable


69


75 65 23 24 37 20 25 45 38 38 37 43 35 45 25 7 10 38 30 45 24 30 40

CAPÍTULO VI.

LA VIDA ÚTIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES DE DETERIORO

6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE INSTALACION DE LAS EDIFICACIONES. Es importante destacar, que dentro del proceso de definición de la Vida Útil Probable, Ponderada, Media, etc, de una edificación, no sólo se ha de tomar en cuento la incidencia de los costos, las características mecánicas de los materiales y su durabilidad, el grado de instalación de la edificación. Hay otros que elementos que influyen y la mayor parte de la literatura sobre este tema no los menciona o los ha descartado. Los métodos no han tratado específicamente el como cuantificar el efecto de elementos tan importantes como los indicados en el párrafo anterior. Si existe un consenso claro que todo valuador ha de meditar sobre el valor y efecto de los siguientes puntos: Ø

Exigencias relativas a las condiciones ambientales a través del tiempo

Ø

Del valor arquitectónico

Ø

Genero de construcción

Ø

Grado de instalación

En segundo lugar a partir de: Ø

Desgaste efectivo relativo a la explotación y las incidencias del ambiente

Ø

La calidad de las construcciones

Ø

Del plan de conservación, mantenimiento y de servicio

En lo que respecta al grado de instalación éste se clasifica en: Poco: Sin sistemas de calefacción, instalaciones electromecánicas sencillas de ventilación y sanitarios.

70


Medio: Con sistemas electromecánicos, sistema de ventilación y sanitarios normales. Elevado: Sistemas aire acondicionado, sistemas electromecánicos importantes, sistemas sanitarios importantes. El género de la construcción, se clasifica en Masiva o Mixta. En lo que respecta al grado de instalación de una edificación, la Oficina Federal de Construcciones de Suecia, recomienda el uso de los valores mostrados en la tabla No. 26.

Tabla No. 26 Vida Útil Probable de inmuebles por su grado de instalación Grado Instalación

Género de la construcción Poco

Medio

Elevado

60 50

50 40

40 30

Masiva Mixta

En caso de que la vida útil se sobrepase al estimado se debe considerar: Ø

Los costos adicionales por el mantenimiento y los servicios de reparación.

Ø

Las limitaciones en las funciones.

Ø

Si el elemento de construcciones corresponde con las exigencias usuales de estética

e higiénicos.

6.2 FACTORES QUE INFLUYEN EN LA ESPERANZA DE VIDA Los factores que influyen considerablemente en la esperanza de vida de una edificación o de un edificio son, entre otros:

71


Ø

Cambio prematuro en el uso

Ø

Problemas con la adquisición de piezas en componentes o refacciones

Ø

La compatibilidad de componentes antiguos con los novedosos

Ø

Las nuevas tendencias o innovaciones

Ø

Reemplazo o sustitución de elementos de la construcción en vez de reemplazar

el elemento mas débil Entre las circunstancias que conducen a la retirada de un inmueble, están:

a) Condiciones físicas: 1. Accidente. 2. Catástrofe. 3. Deterioro debido al tiempo. 4. Deseaste y desperfectos debidos al uso

b) Circunstancias funcionales: 1. Inadecuación 2. Obsolescencia

c) Circunstancias externas a los inmuebles 1. Término de la necesidad 2. Abandono del inmueble 3. Imposición de la autoridad

72


Aislar la causa determinada que ha dado origen a la retirada de los bienes es en muchos de los casos difícil. Por ello el conocimiento de la clasificación general de las causas de retirada de los bienes puede ayudar a la predicción del tiempo de vida útil.

6.3 LAS CONDICIONES FÍSICAS DE LOS INMUEBLES De los que son causa de la retirada de los mismos pueden ser descritas como sigue: 1. Los daños físicos repentinos pueden ser debido a diversos accidentes, tales como explosiones, colisiones, caídas, fallas de los edificios o de otras estructuras o la rotura de la máquina debido a fuerzas extrañas. 2. Cuando se producen daños repentinos por desastres tales como incendios, tormentas, inundaciones o terremotos, que llegan hasta la destrucción, los bienes son retirados. Si los daños son parciales, el costo de reparación o reconstrucción se compara con el costo de sustitución para decidir si los bienes deben o no ser retirados. 3. La caducidad física resulta de la debilitación se desarrolle e incrementa durante el servicio de los bienes, a pesar de los desembolsos por reparaciones y conservación. La caducidad física puede ser causada por el deterioro debido a la oxidación o a otros procesos químicos, a los efectos mecánicos del congelamiento y el deshielo, a variaciones de la temperatura o a una gradual descomposición, como en el maderamen y en otros materiales de origen orgánico. Podemos hallar ejemplos de ello en un puente de madera poco seguro debilitado por los agentes destructores y/o de corrosión. El deterioro físico se incrementa con la edad y con la amplitud de la exposición a los elementos destructivos, mas bien que con el uso. 4. El uso normal origina desgastes y desperfectos por rozamiento, impactos, vibraciones,

73


tensiones y fatiga del material. Ejemplo de ellos nos lo proporcionan un motor, un torno o una hormigonera desgastados por el uso. El desgaste y los desperfectos son proporcionales al uso más bien que a la edad.

6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES Los bienes industriales son funcionalmente ineficaces cuando otras unidades, de diseño idéntico o diferente, pueden prestar los mismos servicios con mayor rendimiento o más económicamente. La ineficiencia funcional puede provenir de: 1. Inadecuación o capacidad insuficiente para el servicio requerido. Ejemplo de ello lo encontramos en un generador a vapor de 50.00 libras por hora cuando se requiere uno de 100.00 libras por hora. 2. La Obsolescencia otra característica de inconveniencia funcional, aparece generalmente con la invención y el desarrollo de nuevos dispositivos de idéntico carácter general. Un ejemplo nos lo proporciona el empleo de generadores de vapor de 300.00 libras por pulgada cuadrada de presión en grandes centrales eléctricas, donde la utilización de modernos generadores de 1000.00 libras por pulgada cuadrada permitiría realizar grandes economías. Los cambios de estilo y la caducidad son causa entre otros de los diversos tipos de obsolescencia tecnológica, funcional, económica así cuando un tipo diferente de estructura o de equipo puede testar el mismo servicio con mayor eficacia económica. Por ejemplo, la instalación de motores eléctricos o de combustión interna en vez de generadores de vapor en aquellas plantas en las que los dos primeros serán más económicos etc.

6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES Los directores de empresa se ven a veces obligados a retirar bienes satisfactorios. Su

74


negocio puede sufrir cambios de tal índole que se haga innecesario para lo sucesivo el empleo de dichos bienes. Estos casos pueden ocurrir cuando: 1. Los bienes dejan de ser necesarios por concluir una fase del negocio. Por ejemplo, una empresa que abandona la fabricación de aparatos calefactores con el fin de dedicar su plena capacidad a la producción de hornos y gas y petróleo, retirará ciertos instrumentos de trabajo o equipos por dejar de necesitarlos. 2. Retirada de bienes a causa del abandono total de 1a empresa, como en el caso del levantamiento de una fábrica de cemento para trasladarla a un emplazamiento más cercano a una nueva cantera. 3. Retirada de servicios subterráneos para dejar paso a vías de tránsito municipales o la remoción de estructuras de un terreno que ha de ser inundado por un embalse, o quizás por una nueva carretera.

6.6 SUSTITUCIONES Los bienes pueden ser renovados o sustituidos. La sustitución consiste en reemplazar los bienes retirados al final de su vida útil, generalmente por hallarse dañados, desgastados o anticuados. Una sustitución no siempre significa la reproducción exacta de los bienes retirados o de sus servicios. Las sustituciones engloban las renovaciones (que duplican lo bienes antiguos), pero no se limitan a ello.

75


CAPITULO VII. VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES 7.1 METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIÓN. Por Vida Útil Probable Ponderada, se entiende la vida de la edificación estimada a partir de un promedio ponderado, que resulta de ponderar la esperanza de vida de los principales componentes de la obra, en función de la participación que representa cada uno de éstos, en el costo total de la obra. Como ya se ha descrito en los capítulos IV y V, existen una serie de estándares que indican cual podría ser la posible Vida Útil Probable, la Esperanza de Vida o la Vida Económica de un inmueble. Sin embargo, todas esas estimaciones se han generado bajo estudios en situaciones y medios, que en algunos casos son muy diferentes

al

costarricense. En varios de estos lugares hay nevadas o veranos con temperaturas no típicas de nuestro medio. Por otra parte, en esos países no tienen humedades o cantidades de lluvia como las existentes en los países tropicales. Como un buen precedente en Costa Rica, el Órgano de Normalización Técnica (ONT), adscrito al Ministerio de Hacienda, desarrolló ya hace unos años una Tipología Constructiva, la cual incluye un grupo importante de las edificaciones típicas más representativas de la industria de la construcción nacional. Adicionalmente al costo de reposición nuevo se les asigna una Vida Probable. En el anexo II y III, se presenta una parte de la Tipología Constructiva citada, la cual principalmente por el objetivo de este trabajo, se ha limitado a obras residenciales, algunas de tipo comercial y un segmento de tipo pública, sin embargo ésta es aún más amplia. La tipología generada por el ONT, no toma en cuenta las condiciones de servicio de las edificaciones, como por ejemplo, si su función es bajo condiciones normales o severas o si su grado de instalación es poco, medio o elevado. 76


Para la estimación de la Vida Ponderada de una Edificación, se ha utilizado el método tradicional que consiste en los siguientes pasos: 1. Se elige una edificación nueva, similar o igual al tipo de inmueble sobre el cual existe la necesidad de definir la Vida Útil Ponderada, determinando factores como la función, el uso, el ambiente en que se encuentra y el resto de factores internos y externos, citados en el Capítulo VI. 2. Se desglosa la obra en sus principales partidas de obra y sus consecuentes costos por cada uno de estos ítems, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos, instalaciones mecánicas, etc. 3. Se procede a estimar la participación o peso de cada uno de las partidas de la obra respecto al costo total. 4. Se asigna una esperanza de vida a cada uno de las partidas de obra definidas en el Capítulo V y VI, tomando en cuenta las diferentes clasificaciones descritas en el Capítulo II, en razón de: a. La calidad de la obra: Económica, Estándar o media, de Primera u Óptima o Superior. b. Las condiciones externas: Normales o Severas 5. Se tabulan los componentes de la obra, su incidencia respecto al costo total y cada uno de ellos relacionado con la respectiva Vida Útil Probable. 6. Se procede a multiplicar el factor de incidencia de cada partida de obra por su respectiva vida útil probable.

77


7. El resultado del punto 6, representa el grado de vida en que incide cada componente de la obra. La sumatoria de todos ellos resultará en la Vida Ponderada de la Edificación analizada. Por ejemplo, si a la actividad paredes de mampostería le asigno una de vida probable de 60 años y su incidencia en el costo total de la obra representa un 30%. La contribución de las paredes a la vida probable del inmueble como un todo, es de 18 años (60 * 0.30). La sumatoria de los productos de todas las partidas resultará en la Vida Probable Ponderada

de la edificación. Es importante hacer notar, que para la aplicación de este método, se deben tener presupuestos de obras confiables y de tener claro la tipología a la cual responde la obra, sus condiciones de servicio, ambientales y la vida útil probable de cada uno de los componentes de la obra consecuentes con la realidad del medio. Estas cinco condiciones se han definido y están presentes en las vidas ponderadas definidas en el presente trabajo.

7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACIÓN DE LA VIDA PONDERADA. 7.2.1 Aplicación del método a una vivienda mixta: mampostería - madera En el caso que se presenta, se destacan los siguientes acabados y características del inmueble: a. Sistema estructural: zócalo en mampostería integral de 1 m de altura b. Vigas y columnas de madera c. Sobre el zócalo tendrá paredes de madera en tablilla y las paredes internas serán totalmente en madera. d. Cielos de Gypsum

78


e. Sistema eléctrico enductado en PVC f. Pintura acrílica a dos manos g. Guarda ropa de madera con puertas de tablilla h. Cubierta de hierro galvanizado con cerchado de madera i. Área a construir: 65 m2 En la tabla No. 27, se presenta el resumen del presupuesto de obra, que representa a la vivienda descrita.

Tabla No. 27 Resumen de presupuesto de obra por partidas Cant

Cimientos Paredes de bloques Paredes de madera Formaleteo Viga corona madera Columnas madera Viga banquina made Tubería de potable Tubería de A/negra y pl. Drenaje Tanque séptico Electrificación Canoa Closets tablilla c/puertas Techos Cielos Puertas externas Contrapiso Piso de cerámica Puertas internas Fregadero Rodapié Rejas de protección Cornisa Pila hecha Pintura

3,12 40,00 3000,00 88,00 1,00 1,00 1,00 1,00

m3 m2 varas m2 M M M gbl

176.141,00 329.171,00 1.700.000,00 78.720,00 132.800,00 298.830,00 109.680,00 41.120,00

48,00 151,00 184,00 55,00 123,00 267,00 83,00 22,90

33.120,00 104.190,00 126.960,00 37.950,00 84.870,00 184.230,00 57.270,00 18.700,93

209.261,00 433.361,00 1.826.960,00 116.670,00 217.670,00 483.060,00 166.950,00 59.820,93

3.219,40 6.667,09 28.107,08 1.794,92 3.348,77 7.431,69 2.568,46 920,32

2,90 6,00 25,31 1,62 3,02 6,69 2,31 0,83

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

gbl gbl gbl gbl gbl

270.840,00 45.000,00 99.860,00 69.820,00 29.760,00

66,74 42,25 35,57 265,33 18,23

50.056,50 24.823,05 24.544,34 205.630,75 14.128,25

320.896,50 69.823,05 124.404,34 275.450,75 43.888,25

4.936,87 1.074,20 1.913,91 4.237,70 675,20

4,45 0,97 1,72 3,82 0,61

2,00 96,00 42,00 2 6,2 62 4 1 62 8 68 1 8

un m2 m2 un m3 m2 un un m un m un gal

206.160,00 355.021,00 277.620,00 159.200,00 266.600,00 217.000,00 7.800,00 20.000,00 23.400,00 360.000,00 4.080,00 45.000,00 59.200,00

93,24 96,36 131,88 15,82 63,01 125,03 45,50 -------5,15 ------6,32 -----27,65

92.773,80 68.888,98 102.207,00 18.390,00 39.879,00 97.110,00 37.538,00 7.500,00 3.999,00 45.000,00 4.901,00 15.000,00 21.432,00

298.933,80 423.909,98 379.827,00 177.590,00 306.479,00 314.110,00 45.338,00 27.500,00 27.399,00 405.000,00 8.981,00 60.000,00 80.632,00

4.598,98 6.521,69 5.843,49 2.732,15 4.715,06 4.832,46 697,51 423,08 421,52 6.230,77 138,17 923,08 1.240,49

4,14 5,87 5,26 2,46 4,25 4,35 0,63 0,38 0,38 5,61 0,12 0,83 1,12

TOTALES

Unidad

Material

Horas/hom

Mano de obra

Reglón de Obra

5.382.823,00

Total

1.521.092,60

C/Unidad

% Inc

106.214,09

En el Anexo I, se adjunta el presupuesto detallado que soporta el resumen mostrado en la Tabla No. 27. 79


Generalmente, se recomienda el uso de una tabla más resumida que permita al valuador anotar de manera más sucinta, los datos necesarios para aplicar el método. En la Tabla No. 28, se anotan los datos mínimos necesarios que permiten aplicar el método de la Vida Útil Ponderada de una forma práctica.

Tabla No. 28 Formato con el contenido mínimo de datos necesarios

Reglón de Obra

Vida Porcentaje Incidencia Útil de de la Probable Participación partida (años) (años)

Cimientos Paredes de bloques Paredes de madera Formaleteo Viga corona Columnas Viga banquina Tubería de potable Tubería de aguas negras y pluvial. Drenaje Tanque séptico Electrificación Canoa Closets tablilla c/puertas Techos Cielos Puertas externas Contrapiso Piso de cerámica

2,90 6,00 25,31 1,62 3,02 6,69 2,31 0,83

Puertas internas Fregadero Rodapie Rejas de protección Cornisa Pila hecha Pintura

0,63 0,38 0,38 5,61 0,12 0,83 1,12

4,45 0,97 1,72 3,82 0,61 4,14 5,87 5,26 2,46 4,25 4,35

80


Este dato los calcula el valuador del presupuesto de la obra o de alguna tipología o estándar constructivo

Este dato se obtiene de los valores de indicados en los Capítulos IV y V, o de algunos otros estándares recomendados

Esta columna se completa con tantos reglones de obra como los requiera el valuador

En este ejemplo práctico, se realizan las siguientes suposiciones adicionales: a. Condiciones de Uso: normales b. Vivienda residencial c. Calidad de la obra: Media o estándar

Tabla No. 29 Estimado de Vida Útil Ponderada Vivienda en Zócalo de calidad media, bajo condiciones uso normales

Reglón de obra

Cimientos Paredes de bloques Paredes de madera Viga corona Columnas Viga banquina Tubería de potable Tubería de aguas negras y pluvial. Tanque séptico Electrificación Canoas Closets tablilla c/puertas Techos Cielos Fibrocemento Puertas externas Contrapiso Piso de cerámica Puertas internas Fregadero Rodapie Rejas de protección Cornisa Pila hecha Pintura

Vida Porcentaje Útil de Probable Participación (años) 85 80 30 25 25 25 50 40 50 30 15 30 15 20 20 80 40 25 25 15 30 15 30 5

2,9 15,84 25,31 3,02 6,69 2,31 0,83 4,45 1,72 3,82 0,61 4,14 5,87 5,26 2,46 4,25 4,35 0,63 0,38 0,38 5,61 0,12 0,83 1,12

Sumatoria

81


Incidencia de la partida (años)

2,47 12,67 7,59 0,76 1,67 0,58 0,42 1,78 0,86 1,15 0,09 1,24 0,88 1,05 0,49 3,40 1,74 0,16 0,10 0,06 1,68 0,02 0,25 0,06

41

En este caso como resultado se obtiene que para las condiciones dadas en este inmueble, se estima una Vida Pondera Mínima de 41 años. Recordemos que la mayor parte de las paredes de esta vivienda son de madera. Si la vivienda anterior estuviera sometida a condiciones extremas, obtendríamos los resultados que se aplican en la Tabla No. 30.

Tabla No. 30 Estimado de Vida Útil Ponderada Vivienda en Zócalo de calidad media, bajo condiciones uso extremas

Vida Vida Útil Útil Incidencia Ponderada probable

Reglón de Obra

Cimientos Paredes de bloques Paredes de madera Viga corona Columnas Viga banquina Tubería de potable Tubería de aguas negras y pluvial. Tanque séptico Electrificación Canoas Closets tablilla c/puertas Techos Cielos Fibrocemento Puertas externas Contrapiso Piso de cerámica Puertas internas Fregadero Rodapie Rejas de protección Cornisa Pila hecha Pintura

75 70 15 15 15 15 35 35 35 15 5 15 10 15 15 70 15 15 15 5 15 10 15 2

2,9 15,84 25,31 3,02 6,69 2,31 0,83 4,45 1,72 3,82 0,61 4,14 5,87 5,26 2,46 4,25 4,35 0,63 0,38 0,38 5,61 0,12 0,83 1,12

2,18 11,09 3,80 0,45 1,00 0,35 0,29 1,56 0,60 0,57 0,03 0,62 0,59 0,79 0,37 2,98 0,65 0,09 0,06 0,02 0,84 0,01 0,12 0,02

Sumatoria

29

82


En este caso podemos observar que al estar sometida la vivienda a condiciones extremas, su Vida Útil Ponderada disminuyó de 41 años a 29 años. Lo anterior lo determinamos aplicando los valores para condiciones extremas que señalamos en el Capítulo VI, para viviendas de calidad estándar. Es importante destacar al lector, que no todas las partidas de obra como las hemos desglosado en este estudio, corresponden con las partidas del estudio de los autores Caputto, Herrera y Silva. En esos casos se recomienda al valuador, el uso de las tablas de vida recomendadas por la Oficina Federal de Construcciones de Suecia y ajustadas por el autor. Cuando se utilicen los valores del citado organismo y se requieran evaluar condiciones diferentes a las normales (como el caso de severas), el organismo recomienda disminuir la edad probable en un rango de 5 a 10 años.

7.3 LA TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES. En el Anexo II, se trascribe parte de la tipología constructiva elaborada y actualmente utilizada por el Órgano de Normalización Técnica (ONT) de Costa Rica. Esta tipología ha sido confeccionada por este organismo, con el objetivo de ser aplicada por las Municipalidades de nuestro país, en sus departamentos de bienes inmuebles. Es mucho más amplia, sin embargo por los objetivos de este trabajo, se utilizaron sólo las obras civiles descritas en el citado anexo. A cada una de las edificaciones que se describen la tipología adjunta en el Anexo II, se les aplicó el procedimiento descrito en este Capítulo. Las obras fueron analizadas para las dos condiciones aquí propuestas: Normales y Severas. Para los efectos de poder determinar los porcentajes de participación de cada una de las partidas de obra, se contó con el acceso a presupuestos suministrados por empresas constructoras y profesionales constructores independientes de alto prestigio.

83


Bajo esta perspectiva, el autor propone al gremio de valuadores costarricenses, el uso de esta Tipología Ajustada. Esta se presenta en el Anexo II.

7.3.1 Aplicación del método a la vivienda Tipo VC01 de la ONT La vivienda que a continuación se muestra como ejemplo, parte de las siguientes características básicas, según el manual de la tipología del Órgano de Normalización Técnica, ONT:

Clasificación: Tipo VC01 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baños Otros

Nivel Acabado Bloques de concreto sin repello. Columnas y baldosas prefabricadas Concreto lujado, tabloncillo semiduro o tablón. Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lámina de fibrocemento Sin cielos Caída libre Un baño económico Sin closets, sin mueble de cocina

A esta tipología constructiva, se le ha aplicado el método y el procedimiento descrito en el apartado 7.1. A partir de los resultados obtenidos en las Tablas No. 31 y 32, podemos obtener las siguientes conclusiones: a. Con la aplicación del método de la Vida Útil Ponderada, se propone que la Vida Probable de la vivienda tipo VC01, sea considerada 7 años mayor a la referida por la ONT. Este caso se cumple bajo condiciones normales.

84


b. En el caso que la misma vivienda esté sometida a condiciones extremas, se recomienda que la Vida Probable, sea considerada 6 años menor a la referida por la ONT. De acuerdo a este resultado contrastado con las recomendaciones de la Oficina Federal de las Construcciones de Suecia, que bajo condiciones extremas recomienda reducir la vida útil en un rango de 5 a 10 años, se observa que bajo el método de la ponderación, se obtiene un resultado congruente con esta tendencia. d. Es importante reconocer y destacar, que muchas de las obras descritas en la Tipología de la ONT, son especiales, en el sentido que no son obras comunes o de normal construcción, como el caso de Hoteles, Cines, Centros comerciales, Teatros y otros. En estos casos, el valuador debe hacer uso de presupuestos o algunos manuales que los refieran a obras similares y de esa manera indirecta pueden proyectar una posible vida probable o una vida ponderada.

85


Tabla No. 31 Estimado de Vida Útil Ponderada Vivienda Tipo ONT VC01 bajo condiciones normales

Reglón de Obra

Cimientos Paredes de bloques Vigas banquina Viga corona Estructura techos Cubierta Tapichel HG Hojalatería Aleros fibrocemento Tubería potable Tubería aguas negras Tanque séptico Tubería aguas pluviales Canoa HG Electrificación Repello quemado Contrapiso lujado Marcos de puertas Puertas Cerrajería Vidrios Fregadero Pila Pintura agua

Vida Útil probable (años)

Incidencia (%)

Vida Útil Ponderada (años)

65 75 70 70 50 12 20 12 18 40 40 50 40 15 25 30 80 25 20 10 40 25 30 3

5,03 29,5 0,96 2,74 11,22 9,21 1,8 2,24 1,75 1,26 1,05 4,16 0,83 2,15 4,23 5,44 3,98 0,8 1,97 0,95 2,45 1,28 0,5 4,5

3,27 22,13 0,67 1,92 5,61 1,11 0,36 0,27 0,32 0,50 0,42 2,08 0,33 0,32 1,06 1,63 3,18 0,20 0,39 0,10 0,98 0,32 0,15 0,14

Sumatoria

86


47

Tabla No. 32 Estimado de Vida Útil Ponderada Vivienda Tipo ONT VC01 bajo condiciones extremas

Reglón de Obra

Cimientos Paredes de bloques Vigas banquina Viga corona Estructura techos Cubierta Tapichel HG Hojalatería Aleros fibrocemento Tubería potable Tubería aguas negras Tanque séptico Tubería aguas pluviales Canoa HG Electrificación Repello quemado Contrapiso lujado Marcos de puertas Puertas Cerrajería Vidrios Fregadero Pila Pintura agua

Vida Útil probable (años)

Incidencia (%)

Vida Útil Ponderada (años)

50 50 50 50 50 7 15 7 15 25 30 40 35 7 15 20 50 15 12 5 35 20 25 1

5,03 29,5 0,96 2,74 11,22 9,21 1,8 2,24 1,75 1,26 1,05 4,16 0,83 2,15 4,23 5,44 3,98 0,8 1,97 0,95 2,45 1,28 0,5 4,5

2,52 14,75 0,48 1,37 5,61 0,64 0,27 0,16 0,26 0,32 0,32 1,66 0,29 0,15 0,63 1,09 1,99 0,12 0,24 0,05 0,86 0,26 0,13 0,05

Sumatoria

87


34

Un proceso similar se ha aplicado al resto de las edificaciones descritas en el Anexo II, proponiendo una nueva variable que no contempla la Tipología de la ONT. Esta nueva variable considera las edificaciones bajo condiciones de uso extremas. A continuación en la Tabla No. 33, se muestra un segmento de la tipología de la ONT, ajustada bajo el concepto de la Vida Útil Ponderada y respondiendo a dos variables: la

edificación bajo uso normal y extremo.

Tabla No. 33 Tipología ONT Ajustada para condiciones normales o extremas (viviendas de concreto)

Viviendas de Concreto

Vida Útil Ponderada (años) Bajo condiciones normales

Vida Útil probable (años) Bajo condiciones severas

Tipo VC01 Tipo VC02 Tipo VC03 Tipo VC04 Tipo VC05 Tipo VC06 Tipo VC07 Tipo VC08 Tipo VC09 Tipo VC10 Tipo VC11

47 45 53 65 65 67 68 73 74 75 75

34 36 42 53 50 55 57 62 66 67 65

En el Anexo II, se ubican las descripciones literales a las que responden cada una de los tipos o códigos de obra. Estos nuevos valores, son una propuesta del autor, de forma que la comunidad de valuadores profesionales los analicen a la luz de sus labores diarias, con la esperanza que en un corto plazo, el país cuente con investigaciones mayores en este campo y se pueda generar una tipología oficial más completa y que responda a las necesidades, características y condiciones del medio y de las edificaciones costarricenses. 88


CAPÍTULO VIII. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Ø

En Costa Rica, aún no se reconoce la investigación en materia de valuación. En el

caso que nos interesa, es indudable que se requiere que las universidades y las nuevas sociedades de valuadores, estimulen a los profesionales a ejercer una actitud más critica sobre temas técnicos, como el aquí tratado. Las Vidas Útiles de los bienes es un punto crítico a establecer en un sin número de procedimientos. En algunos casos el punto de decisión sobe el hacer o no una inversión, o sobre el aceptar un bien como garantía, queda sujeto a la vida de la inversión o a la vida residual. Pero aún continuamos exportando ¨recetarios¨, que nos sugieren vidas de bienes y edificaciones concebidas bajo ambientes y exigencias muy diferentes a las nacionales. Ø

Dentro de la teoría señalada en esta tesis, se han determinado las extensas

investigaciones en materia de la estimación de la vida útil de los bienes, que tanto profesionales independientes como prestigiosas instituciones y asociaciones a nivel mundial han desarrollado. En el medio existen un sin número de tablas y resúmenes, sin embargo, luego de analizar su procedencia y bajo las condiciones de su definición, en esta tesis, se propone el uso de dos tipo de valores. Un grupo de ellos toma en cuenta la vida útil probable de los materiales y un segundo grupo propone vidas útiles de partidas de obra. Estos valores se consideran más acertados para las obras típicas del medio costarricense, tanto en su uso, como en el ambiente que se encuentran inmersas. No se parte de los resultados de una sola investigación, sino, se han tomado los valores más acordes a nuestra realidad, de diferentes fuentes de investigación. Ø

No sólo el método de la vida útil ponderada hace uso de las vidas probables o de la

esperanza de vida de los bienes. La estimación de la vida remanente, o de la vida efectiva de una edificación o la estimación del valor, entre otras, requieren de una adecuada y acertada definición de este parámetro, motivo adicional para profundizar en el tema en futuras investigaciones.

89


Ø

El método de la vida ponderara, no debe tomarse a la ligera. Debe ser sometido a

análisis, como en parte se ha realizado en este proyecto. Variables como, los costos de la obra, la incidencia de los mismos y la vida probable de los bienes, deben definirse y ser sostenibles tan claramente que no de lugar a dudas. En muchas ocasiones se dice que el método no es eficaz, pero debemos hacer un alto y preguntarnos: ¿es el método ineficaz o es que se ha alimentado el mismo con factores fuera del entorno? Todas y cada una de las variables que lo componen han de estar razonablemente determinadas y aprobar el filtro del cuestionamiento. Así y solo así, se podrá concluir sobre la aplicabilidad o no del método. Ø

Una Tipología Constructiva Oficial asociada a las Vidas Probables Mínimas, le

brindaría a los valuadores profesionales un marco de referencia estandarizado, práctico y eficiente. La Tipología Constructiva que ha desarrollado el Órgano de Normalización Técnica (ONT), de Costa Rica, es un instrumento de gran ayuda, en razón que contempla un gran número de tipos de edificaciones asociadas a sus respectivos costos y a cada una de ellas le asigna una vida probable. Sin embargo, sería importante retomar esa tipología, ya sea por un ente privado o el mismo ente estatal, de forma que se definan las vidas útiles para por lo menos dos alternativas: obras en condiciones normales y obras en condiciones extremas. Ø

El Método de la Vida Útil Ponderada, tema central de tesis, es un método que se

propone sea aplicado a la Tipología de la ONT. De esa forma se tendía un conjunto de valores de vidas útiles ponderas, que cumplan con las expectativas de las edificaciones nacionales y estarían sujetos a ser fácilmente ajustados, conforme cambian las calidades de los principales componentes de obra. Por este motivo, se ha realizado un primer ejercicio, propuesta incluida en esta tesis, que analiza parte de la Tipología de la ONT, aplicando el método aquí descrito y para dos condiciones; bajo uso normal y extremo.

90


Ø

Se hace hincapié en unir esfuerzos entre las asociaciones de valuadores

profesionales locales y los entes estatales relacionados con el tema, de forma que el nivel de valuación local, en el corto plazo, reconozca el valor de la investigación, única vía válida para desarrollar criterios sostenibles con la realidad nacional actual y futura.

91


ANEXO I PRESUPUESTO DE OBRA VIVIENDA SIMILAR A ¨VCOI¨, SEGÚN TIPOLOGÍA DEL ORGANO DE NORMALIZACION TECNICA (ONT)

92


RESUMEN PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA ITEM

UNIDAD

CANTIDAD

COSTO UN (colones)

TOTAL (colones)

Trabajos preliminares Limpieza y botada de basura Bodega

Gbl Gbl

1 1

50.000,00 193.000,00

50.000,00 193.000,00

Cimientos Placa corrida

m3

3,12

56.712,00

176.941,44

Paredes de bloques Bloques Mortero de pega Mortero de repello Acero de refuerzo Concreto de relleno

m2 m3 m3 m2 m3

36,84 0,27 0,3 36,84 1,25

5.780,00 23.000,00 23.000,00 1.628,66 34.500,00

212.935,20 6.210,00 6.900,00 59.999,83 43.125,00

Paredes de Madera Emplantillado de madera Tablilla (12mmx3")

varas varas

500 2500

400,00 600,00

200.000,00 1.500.000,00

Columnas

m3

2,66

112.342,10

298.829,99

Viga banquina

m3

1

109.680,00

109.680,00

Viga corona

m

1

109.680,00

109.680,00

Contrapiso

m3

6,2

43.000,00

266.600,00

Formaleta de 1"x12"

varas

96

820,00

78.720,00

Instalación sanitaria Cachera Price Pfister p/ ducha Lavatorio Acualyn blanco Inodoro económico blanco Drenaje piso, aluminio pulido Tanque séptico y drenaje Ducha

un un un un un un

1 1 1 1 1 1

9.980,00 9.500,00 16.250,00 1.500,00 40.000,00 5.500,00

9.980,00 9.500,00 16.250,00 1.500,00 40.000,00 5.500,00

Instalaciones Eléctricas Cable #12 Tubo conduit Caja rectangular Caja Ortogonal Conectores

m un un un un

326 43 24 23 60 107

90,00 655,00 75,00 105,00 135,00

29.340,00 28.165,00 1.800,00 2.415,00 8.100,00

Tubería Pluvial Tubo 10cm Caja de registro

m un

28 6

2.185,00 5.183,00

61.180,00 31.098,00

93


RESUMEN PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA ITEM Canoas

UNIDAD un

CANTIDAD 6

COSTO UN 4.960,00

TOTAL 29.760,00

Tubería Sanitaria Tubo 10cm Caja de registro Tanque séptico

m un un

26 6 1

3.563,00 9.360,00 99.936,00

92.638,00 56.160,00 99.936,00

Tubería Potable Tubos Codos Tes Llaves Llave ducha Llave lavatorio Niples 8" Niples 4" Uniones

m un un un un un un un un

30 10 6 4 1 1 5 2 8 37

200,00 60,00 70,00 1.550,00 8.900,00 9.300,00 1.600,00 900,00 50,00

6.000,00 600,00 420,00 6.200,00 8.900,00 9.300,00 8.000,00 1.800,00 400,00

Puertas Puertas externas Puertas internas Marcos Vatiente

un un varas varas

2 4 23,84 23,84

64.000,00 7.800,00 400,00 80,00

128.000,00 31.200,00 9.536,00 1.907,20

Ventanas Marcos de madera Rejas de protección Vidrios transparentes 1/8

varas un m2

8 8 5,4

400,00 45.000,00 5.552,00

3.200,00 360.000,00 29.980,80

Techos Cubierta HG28 Cercha de madera

m2 varas

96 300

2.448,14 400,00

235.021,44 120.000,00

Rodapies

m

62

390,00

24.180,00

Closets

un

2

103.077,59

206.155,18

Pila

un

1

45.000,00

45.000,00

Fregadero

un

1

18.000,00

18.000,00

Pintura Pintura base acrílica acentuada

m2

234

7.400,00

1.731.600,00

Cielos Gypsum

m2

42

6.610,00

277.620,00

94


ANEXO II

VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES PROPUESTAS POR EL AUTOR

(TOMA COMO BASE LA TIPOLOGÍA Y DESCRIPCIÓN ELABORADA POR EL ORGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA DE COSTA RICA)

95


TIPOLOGÍA (ONT) AJUSTADA VIVIENDAS EN MAMPOSTERÍA

Viviendas en bloques de concreto

Vida Útil Ponderada Bajo condiciones normales (años)

Vida Útil Ponderada Bajo condiciones extremas (años)

Tipo VC01 Tipo VC02 Tipo VC03 Tipo VC04 Tipo VC05 Tipo VC06 Tipo VC07 Tipo VC08 Tipo VC09 Tipo VC10 Tipo VC11

47 45 53 65 65 62 64 73 74 75 77

34 36 42 53 50 55 57 62 66 67 65

VIVIENDAS DE MADERA

Viviendas de Madera Tipo VM01 Tipo VM02 Tipo VM03 Tipo VM04 Tipo VM05



47 45 52 55 55

30 30 42 40 40

96


APARTAMENTOS

Apartamentos

Tipo AP01 Tipo AP02 Tipo AP03 Tipo AP04 Tipo AP05



60 63 70 75 75

50 50 62 60 55

CONDOMINIOS

Condominios

Tipo CN01 Tipo CN02 Tipo CN03 Tipo CN04 Tipo CN05 Tipo CN06



43 56 67 72 75 75

35 42 54 60 65 65

97


EDIFICIOS DE OFICINA

Edificios Oficina

Tipo EO01 Tipo EO02 Tipo EO03 Tipo EO04 Tipo EO05 Tipo EO06 Tipo EO07



55 55 66 66 71 75 75

40 43 50 50 57 55 55

GALERONES MAMPOSTERÍA SENCILLOS

Galerones mampostería sencillos



Tipo GA01

40

31

GALERONES PREFABRICADOS

Galerones prefabricados

Tipo GA02 Tipo GA03



55 65

45 51

98


GALERONES CON ESTRUCTURA TIPO ALMA ABIERTA

Galerones estructura alma abierta



Tipo GA04 Tipo GA05 Tipo GA06 Tipo GA07

65 65 70 73

47 49 51 58

GALERONES CON ESTRUCTURA TIPO ALMA LLENA

Galerones con estructura alma llena



Tipo GA04 Tipo GA05 Tipo GA06 Tipo GA07

65 65 70 73

47 49 51 58

GALERONES EN MAMPOSTERÍA

Galerones en mampostería

Tipo GA12 Tipo GA13



65 72

53 57

99


LOCALES COMERCIALES

Locales comerciales

Tipo LC01 Tipo LC02 Tipo LC03 Tipo LC04 Tipo LC05



50 55 53 65 68

42 47 44 53 55

EDIFICIOS COMERCIALES

Edificios comerciales

Tipo EC01 Tipo EC02 Tipo EC03 Tipo EC04



55 55 67 65

45 48 50 50

100


CENTROS COMERCIALES

Centros comerciales

Tipo CC01 Tipo CC02 Tipo CC03 Tipo CC04



53 65 67 73

46 54 56 60

EDIFICIOS EDUCATIVOS

Edificios educativos

Tipo EE01 Tipo EE02 Tipo EE03 Tipo EE04



42 45 54 67

30 33 42 51

EDIFICIOS RELIGIOSOS

Edificios religiosos

Tipo ER01 Tipo ER02



55 66

40 60

101


EDIFICIOS DE SALUD

Edificios de salud

Tipo ES01 Tipo ES02 Tipo ES03



63 65 73

50 54 60

102


A continuación se procede a una breve descripción cada una de las edificaciones, codificadas al inicio del Anexo II. De esta forma el lector podrá tener una idea del tipo de obra a que corresponde cada código anotado en las tablas resumen.

Es importante dejar claro que esta descripción ha sido trascrita de la Tipología Constructiva desarrollada por el Organo de Normalización técnica de Costa Rica, ONT.

DESCRIPCIÓN DETALLADA POR TIPO DE EDIFICACIÓN

Vivienda Bloques de Concreto


Nivel Acabado Bloques de concreto sin repello. Columnas y baldosas prefabricadas Concreto lujado, tabloncillo semiduro o tablón. Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lámina de fibrocemento Sin cielos Caída libre Un baño económico Sin closets, sin mueble de cocina

Clasificación: Tipo VC02 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos

Nivel Acabado Exteriores de bloques de concreto con repello quemado, interiores de madera de doble forro o similar Mosaico, tabloncillo semiduro Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lámina de fibrocemento 103


Cielos Pluviales Baños Otros

Madera aglomerada de 4 mm. Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto Un baño económico Closets sin puertas en madera aglomerada, pintura de regular calidad. Puertas doble forro en lámina de madera aglomerada


Nivel Acabado Bloques de concreto con repello quemado Terracín hasta 30%, el resto de mosaico o tabloncillo Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lámina de Madera aglomerada en 4 mm o cartón estriado Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto Un baño normal y medio económico Closets pequeños de acabados sencillo, muebles de cocina solo fregadero


Nivel Acabado Bloques de concreto con repello sin masilla Terracín , loseta de barro, tabloncillo semiduro similar Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Madera laminada o fibrocemento de 4 mm , con revestimiento, tablilla semidura Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto con red de recolección subterránea Un baño normal o dos económicos Closets con puertas corrientes, muebles de cocina, solo fregadero, cochera sin cielo y con piso de mosaico. Puerta principal de tableros en madera sólida. Cochera sencilla

104



Nivel Acabado Bloques de concreto con repello fino Terrazo hasta 70%, cerámica nacional, loseta o arabesco de barro. El resto con alfombra de regular calidad, parquet o tabloncillo de surá o similar Cubierta de hierro galvanizado con pendientes hasta un 30%. Cerchas de madera o perfiles RT (perling) Tablilla o similar hasta un 50% el resto de la lamina de fibrocemento, losa de concreto, o madera laminada decorativa Canoas y bajantes de hierro galvanizado o tubo de polivinil Dos baños completos y medio todos, tipo normal Mueble de cocina y closets con puertas sencillas. Cochera sencilla


Nivel Acabado Bloques de concreto , repello y enmasillado puede tener algunas paredes en ladrillo enchape de loseta de barro, madera, piedra o similares Hasta un 50% con paladiana en cuadro, cerámica brasileña o similar. Terrazo, arabesco. El resto en alfombra, parquet o cerámica nacional Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas y viguetas de artesón de madera Artesanados en surá o similar hasta un 40%. El resto en lamina de fibrocemento, escayolas, cielos de tablilla o losas de concreto Canoas y bajantes internos con red subterránea de recolección Un baño bueno y dos normales. Dos buenos y medio baño Mueble de cocina , de baño y desayunador. Closets

105


Clasificación: Tipo VC07 Unidad Constructiva Paredes Pisos

Techos Cielos Pluviales Baños Otros

Nivel Acabado Bloques de concreto o ladrillo, fachadas con buen diseño. Enchapes en laja, loseta de barro, madera o solamente enmasillada Hasta un 60% en materiales como terrazo o paladiana monolítico , cerámicas italianas, españolas o similar alfombras de buena calidad o parquet de maderas duras. El resto en terrazo, terracín en cuadro, tabloncillo o parquet en madera semidura Cubierta esmaltada, estructural, teja de concreto pigmentada hasta un 50% o similar Artesanados con madera de buena calidad, losa de concreto, tablilla de buena calidad laqueada, fibrocemento con revestimiento en diseños combinados con madera expuesta Canoas ocultas por precintas o expuestas del tipo pecho paloma o diseños especiales, bajantes internos con red de recolección subterránea Hasta tres baños, uno de lujo y dos normales Mueble de cocina en maderas de buena calidad, o de concreto enchapados en cerámicas extranjeras (Brasileñas o similares), muebles de cocina y closets. Puerta principal en madera fina. Jardín interior. Chimenea sencilla. Residencias en una o dos plantas. Garage cerrado.


Techos

Cielos

Nivel Acabado Bloques de concreto y ladrillo. Diseños de fachadas elegantes. Enchapes en maderas ornamentales lajas, mármol trunchado Hasta un 80% en materiales como paladiana, terrazo monolítico, cerámica italiana o similar, alfombra de muy buena calidad. Parquet con maderas finas como Cristóbal o similar. El resto en terrazo, terracín, cerámica nacional, tabloncillo u otros materiales de menor calidad Lamina estructural o esmaltada, teja de concreto pigmentada, pizarra. Con diseños especiales en la planta de techos. Zonas pequeñas con lamina acrílica. Viguetas de artesón en maderas duras, secciones de 5*15 cm o más Artesonados con maderas finas como Cristóbal hasta un 75%. Tablilla de buena calidad laqueada, losa de concreto, o cielos 106


Pluviales Baños Otros

acústicos Canoas tipo pecho paloma de lujo, diseños especiales , bajantes internos y red de recolección subterránea Hasta cuatro baños, dos de lujo y dos buenos o normales Mueble de cocina, y baño integrados a la obra con muy buenos enchapes. Closets. Construcción en varios niveles. Puertas de maderas finas. Jardines interiores. Chimenea. Garage dos o tres vehículos


Techos

Cielos Pluviales Baños Otros

Nivel Acabado Bloques de concreto y ladrillo, con enchapes de laja, mármol, maderas ornamentales. Fachadas especialmente diseñadas Hasta un 90% en materiales como paladiana o terrazo integral, cerámica italiana o similar, parquet en Cristóbal o similar, alfombra de muy buena calidad. El resto en zonas de servicio con tabloncillo, parquet semiduro terrazo o materiales similares Cubierta estructural o esmaltada, teja de concreto pigmentada, pizarra, teja de arcilla, lamina acrílica en ciertas zonas o ubicaciones especiales de domos acrílicos. Diseños de cubierta con altas pendientes, viguetas de artesón de maderas finas Predominio de artesonados o tablilla de maderas finas, losas de concreto, laminas acústicas Canoas tipo pecho paloma de lujo, diseños especiales u ocultas por precintas, bajantes internos con red de recolección subterránea Baños de lujo, baño de servicio y medio baño Mueble de cocina, de baño y otros integrados a la obra con finos enchapes. Closets con excelente acabado. Construcción en varios niveles de una o dos plantas con escaleras de concreto armado. Puerta de maderas finas. Chimenea. Garage para tres o cuatro vehículos.

Clasificación: Tipo VC10 Unidad Constructiva Paredes

Nivel Acabado Bloques de concreto, ladrillo, y algunas paredes con inclinaciones especiales coladas en sitio. Enchapes de laja, maderas finas, mármol 107


Pisos Techos Cielos Pluviales Baños Otros

u otros materiales de calidad. Fachadas especialmente diseñadas Paladina, mármol, cerámicas italianas o similar, otros materiales de lujo, especialmente importados Lamina estructural esmaltada, pizarra o teja. Domos y vitrales en losas de concreto. Diseños especiales. Artesonados con viguetas de maderas finas laqueadas. Secciones de 5*15 cm o más Artesonados o tablilla de maderas finas con acabados laqueados o similares Canoas tipo pecho paloma de lujo con diseños especiales u ocultas por precintas bajantes internos con red de recolección subterránea Baños muy lujosos, baños de visitas lujosos y baño de servicio Mueble de cocina, baño y otros con finos enchapes integrados a la obra. Closets con excelente acabado. Varios niveles. Varios pisos, con escaleras de concreto armado y finos enchapes de maderas finas. Puertas de maderas finas. La principal en dos hojas o de hierro con vidrio escarchado o con vitrales. Garage para cuatro vehículos y pistas para otros.


Nivel Acabado Bloques de concreto, ladrillo, y algunas paredes con inclinaciones especiales coladas en sitio. Enchapes de laja, maderas finas, mármol u otros materiales de calidad. Fachadas especialmente diseñadas Paladina, mármol, cerámicas italianas o similar, otros materiales de lujo, especialmente importados Lamina estructural esmaltada, pizarra o teja. Domos y vitrales en losas de concreto. Diseños especiales. Artesonados con viguetas de maderas finas laqueadas. Secciones de 5*15 cm o más Artesonados o tablilla de maderas finas con acabados laqueados o similares Canoas tipo pecho paloma de lujo con diseños especiales u ocultas por precintas bajantes internos con red de recolección subterránea Baños muy lujosos, baños de visitas lujosos y baño de servicio Mueble de cocina, baño y otros con finos enchapes integrados a la obra. Closets con excelente acabado. Varios niveles. Varios pisos, con escaleras de concreto armado y finos enchapes de maderas finas. Puertas de maderas finas. La principal en dos hojas o de hierro con vidrio escarchado o con vitrales. Garage para cuatro vehículos y pistas para otros.

108


Viviendas de Madera Clasificación: Tipo VM01 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baños Otros

Nivel Acabado Estructura de madera de 50 cm *75 cm con un solo forro de tablilla Tabloncillo semiduro Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado Tablilla o fibrocemento en 4 mm Caída libre o canoas y bajantes muy sencillos Un baño económico Son de acabados muy sencillos

Clasificación: Tipo VM02 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baños Otros

Nivel Acabado Estructura en madera de 50 cm * 10 cm con doble forro en tablilla biselada y traslapada Un 90% es en tabloncillo semiduro/duro. El resto 10% en cascote de concreto lujado o con mosaico Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado Tablilla de regular calidad (semiduro) Bajantes, canoas, de estilo sencillo en hierro galvanizado Un baño normal y medio baño De acabados sencillos, con muebles de cocina, y closets incorporados a la construcción

Clasificación: Tipo VM03 Unidad Constructiva Paredes Pisos

Nivel Acabado Estructura en madera de 5 cm * 10 cm con doble forro en tablilla biselada de diseños diferentes Tabloncillo de 25 cm * 5 cm o contra piso de concreto con terrazo 109



sencillo Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado ondulado sencillo o canaleta Tablilla biselada de regular calidad (semiduro) con diseños sencillos Canoas y bajantes de hierro galvanizado tipo pacho paloma Dos baños normales y medio baño Acabados de regular calidad, muebles de cocina y closet. Usualmente no exceden los 150 m2 de construcción

Clasificación: Tipo VM04 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baños Otros

Nivel Acabado Estructura total en madera de 5 cm * 10 cm con doble forro en tablilla biselada , de buena calidad (laurel, ciprés, surá) Madera tipo tabloncillo machihembrado, de 25 cm * 5 cm o 10 cm, terrazo, loseta de barro mosaico Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado tipo ondulado, canaleta o rectangular estructural, teja de barro o teja de concreto Tablilla biselada de buena calidad , un 30% es del tipo artesonado Canoas y bajantes de hierro galvanizado o plásticos de diferentes diseños Dos baños buenos , uno de lujo y uno bueno, más medio baño normal Acabados de buena calidad, muebles incorporados a la construcción. Closets de buenos acabados, cuenta con varios niveles de piso

Clasificación: Tipo VM05 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales

Nivel Acabado Totalmente en madera de excelente calidad y acabados. La estructura es en piezas de madera de 5 cm y 10 cm en doble forro de tablilla biselada Paladiana, mármol, cerámica importada. Tabloncillo o parquet en surá, Cristóbal similar Lamina estructural esmaltada, teja arcilla, teja de concreto, pizarra o similar Tipo artesonado o con tablilla de surá, nazareno, Cristóbal o similar Canoas y bajantes internos o expuestos de plástico o hierro 110


Baños Otros

galvanizado de la mejor calidad Baños muy lujosos, medio baño de visitas lujoso y baño de servicio económico y normal Enchapes finos, muebles de cocina y closet de buena calidad y acabado, Variedad en niveles de piso. Garage para varios vehículos

Observaciones Generales Para Viviendas de Concreto y Madera Cuartos de Baño Económico Normal Bueno De Lujo

Muy Lujoso

Unidades indispensables, poco accesorio, se ajustan a condiciones mínimas, concreto lujado Unidades indispensables, en colores pastel accesorios corrientes, azulejo nacional y enchape solo en la ducha, 160 m de altura Lavamanos, inodoro y tina o bidé, los accesorios son mas sencillos, enchapes y pisos de azulejo o cerámicas nacionales o importadas. Existen en casas de semilujo. Superficie máxima 12 m2 Cuenta con inodoro, bidé, lavamanos, tina de losa, todos los colores oscuros y de buena calidad, accesorios cromados o de bronce, enchapes en paredes y pisos de azulejo o cerámica importados, divisiones de aluminio y vidrio o acrílico. Con vestidor Inodoro tipo emperador, bidé, lavatorio con pedestal, accesorios metálicos de lujo. Enchapes de cerámica o similar, tina de aguas turbulentas, vestidores amplios pueden incluir sauna y espejos grandes

NOTA: Cuando se hace referencia a medio baño o de visitas, este no incluye ducha. Para todos los tipos se debe considerar incluida la pintura Cornisa y rodapié. Apartamentos

Tipo AP 01 Unidad Constructiva Paredes Pisos

Nivel Acabado Bloques de concreto, paredes interiores de madera laminada o lámina de fibrocemento a doble forro Tabloncillo o mosaico. Terrazo de un máximo de 30%, y el resto en los anteriores 111



Lamina de hierro galvanizado. Cerchas de madera o perfiles RT (perling) Concreto pringado, lámina de fibro cemento o lámina de madera aglomerada de 4 mm Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestos Un baño normal Muebles solo en el fregadero, con closet, sin agua caliente. Construcciones de hasta tres pisos

Tipo AP 02

Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baños Otros

Nivel Acabado Bloques de concreto o ladrillo, algunas divisiones interiores pueden ser en fibra cemento Terrazo, cerámica nacional. En los dormitorios alfombra de regular calidad, parquet de caobilla o similar, pisos vinílicos o similar Lamina de hierro galvanizado, estructura de madera Tablilla hasta 30%. Concreto Canoas y bajantes de hierro galvanizado Un baño de buena calidad Muebles de cocina, closets de buenos acabados, sin agua caliente. Construcciones de hasta cuatro pisos. Agua distribuida a presión mediante bomba eléctrica. Espacio para un vehículo por apartamento

Tipo AP 03


Nivel Acabado Bloques de concreto, ladrillo. Enchapes de madera, lajas, ladrillo ornamental, etc Terrazo, cerámica nacional. Parquet o alfombra en dormitorios Lamina estructural esmaltada, o de hierro galvanizado, con algunas láminas acrílicas Tablilla , fibrocemento o losa de concreto Canoas y bajantes internas con red de recolección subterránea Un baño de buena calidad y uno normal o baño para visitas Muebles de cocina integrados a la obra. Muy común el desayunador enchapado. Closets de buenos acabados, sistema de agua caliente y presión por bomba eléctrica. Pueden ser construcciones de varios pisos. Garage para un vehículo

112


Tipo AP 04

Nivel Acabado


Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en lajas, ladrillo o maderas. Elegantes fachadas Terrazo blanco, cerámicas importadas. Dormitorios con alfombras de buena calidad. Parquet de Cristóbal o similar Techos con altas gradientes. Lámina estructural esmaltada o teja de concreto pigmentada, algunas laminas acrílicas o domos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, loza de concreto Canoas de tipo pecho paloma u ocultas por precintas. Bajantes internos. Red de recolección subterránea Un baño de lujo, uno bueno y medio para visitas. Dos buenos y uno normal Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closets de finos acabados, sistema de distribución de aguas por bomba eléctrica. Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage parta dos vehículos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos comunes techados

Tipo AP 05

Unidad

Nivel Acabado

Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baños Otros

Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en lajas, ladrillo o maderas. Elegantes fachadas Terrazo blanco, cerámicas importadas. Dormitorios con alfombras de buena calidad. Parquet de Cristóbal o similar Techos con altas gradientes. Lámina estructural esmaltada o teja de concreto pigmentada, algunas laminas acrílicas o domos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, loza de concreto Canoas de tipo pecho paloma u ocultas por precintas. Bajantes internos. Red de recolección subterránea Un baño de lujo, uno bueno y medio para visitas. Dos buenos y uno normal Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closets de finos acabados, sistema de distribución de aguas por bomba eléctrica. Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage parta dos 113


vehículos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos comunes techados

Condominios Tipo CN 01


Nivel Acabado Bloques de concreto con repello de cemento. Puede tener pared medianera compartida Terracín hasta 30 %. Resto en tabloncillo o mosaico Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera Láminas de madera aglomerada o cartón cercha de madera Canoas y bajantes de hierro galvanizado, expuestas Un baño normal Muebles solo en el fregadero, closets sencillos

Tipo CN 02


Nivel Acabado Bloques de concreto. Paredes interiores de madera laminada o lámina de fibro cemento Terrazo en un 30%. Resto en tabloncillo o mosaico Lámina de hierro galvanizado. Cerchas de madera Concreto pringado, lámina de fibro cemento o lámina de madera aglomerada de 4.00 mm Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestas Un baño normal Muebles solo en el fregadero, con closets. Sin agua caliente. Construcciones de hasta tres pisos. Malla ciclón cerrando el condominio. Área común sencilla. Solo pasillo sin techo y zona verde Espacios para parqueo

114


Tipo CN 03


Nivel Acabado Bloques de concreto o ladrillo. Algunas divisiones interiores pueden ser en fibro cemento de 11 mm 60% en terrazo o cerámica nacional. En los dormitorios alfombras de regular calidad. Parquet de caobilla o similar. Pisos vinílicos o similar Lámina de hierro galvanizado. Cerchas de madera Tablilla hasta un 30%. Concreto Canoas y bajantes de hierro galvanizado Un baño bueno Muebles de cocina. Closet de finos acabados. Sistema de distribución de agua por bomba eléctrica. Sin agua caliente. Incluye edificios prefabricados. Ductos para basura. Parqueo para un vehículo por vivienda. Tapias de bloques de concreto con repello quemado y verjas cerrando el condominio. Área común con pasillo y jardines

Tipo CN 04


Nivel Acabado Bloques de concreto o ladrillo. Enchapes de madera, lajas, ladrillo ornamental, etc Terrazo blanco, cerámica importada. Parquet o alfombra en dormitorios y cerámica brasileña o similar en el resto Lámina estructural esmaltada o de hierro galvanizado, con algunas laminas acrílicas Tablilla , fibro cemento o losa de concreto Bajantes y canoas internos con red de recolección subterránea Un baño bueno y uno normal o medio baño para visitas Muebles de cocina integrados a la obra, muy común el desayunador enchapado. Closets de buenos acabados, sistema de agua caliente y presión por bomba eléctrica. Construcciones de varios pisos. Garage cerrado para un vehículo. Tapias de bloques de concreto repellados y verjas de hierro en el perímetro del condominio. Área común con pasillo, jardines, zona de juegos infantiles

115


Tipo CN 05


Nivel Acabado Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en madera, lajas o ladrillo Elegantes fachadas Terrazo blanco, cerámica importada. Dormitorios con alfombras de buena calidad o parquet de Cristóbal o similar Techos con altas gradientes. Lámina estructural esmaltada o teja de concreto pigmentada. Algunas láminas acrílicas o domos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, losa de concreto Canoas del tipo pecho paloma, u ocultas por precintas. Bajantes internos. Red de recolección subterránea Un baño de lujo, uno bueno y medio para visitas. Dos buenos y uno normal Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closet de fino acabado. Sistema de distribución de agua por bomba eléctrica. Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage para dos vehículos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos comunes techados. Tapias en ladrillo a media altura o con repello fino y el resto verjas con tres diseños. Área común con pasillo y jardines, zonas de juegos infantiles, BBQ y/o piscina

EDIFICIOS DE OFICINA Tipo E 001

Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Baños Observaciones

Nivel Acabado Bloques de concreto con divisiones interiores en madera laminada. Mosaico, vinílicos o similar. Hierro galvanizado Losa de concreto con canoas y bajantes expuestos. Suspensión de aluminio con stereophón Suspensión de madera con lámina de madera aglomerada con revestimiento, losa de concreto o similar. Un núcleo de baños del tipo económico enchapado con azulejo solo en el piso. Estos edificios no presentan acabados lujosos. La primera planta puede estar dedicada a otra actividad. Con una altura de paredes mayor que en los pisos restantes. Edificios de hasta tres pisos 116


Tipo E 002

Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Baños Observaciones

Nivel Acabado Bloques de concreto en exteriores. Divisiones interiores. Paneles livianos o similar, normalmente a media altura. Cerámica importada brasileña o similar Alfombras de regular calidad. Lámina estructural esmaltada, loza de concreto. Tablilla. Suspensión de aluminio con fibra mineral, Suspensión de madera con lámina de fibro cemento Láminas acrílicas en algunas zonas. Un núcleo de baños por piso Enchapes en piso y paredes hasta media altura Azulejo nacional. Edificios de buen acabado Menores de tres pisos.

Tipo E 003 Edificios de más de tres pisos con características similares al tipo no 1 más el ducto de ascensores. Tipo E 004 Edificios de más de tres pisos con características similares al tipo n° 2 más el ducto de ascensores.

Tipo E 005

Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos

Nivel Acabado Bloques de concreto con enchapes en maderas decorativas, cerámica, alfombra, ventanales con vidrio polarizado y marco de aluminio. Cerámica italiana o similar. Alfombra de buena calidad, parquet de Cristóbal o similar, paladiana en cuadro, terrazo monolítico. Lámina estructural esmaltada. Loza de concreto, lámina acrílica o domos en algunas zonas. Tablilla, fibra mineral, perfiles de aluminio en suspensión con lámina 117


Baños Otros

de fibra mineral. Escayolas, fibra vidrio. Domos en algunas zonas. Aproximadamente un núcleo de baños por cada 40,00 metros cuadrados Enchapes en azulejos tipo Brasil o similar. • Edificios con muy buen acabado y materiales de lujo. Menores de tres pisos

Tipo E 006 Edificios de más de tres pisos con características similares al tipo no. 5 más el ducto de ascensores.

Tipo E 007 A criterio del perito. Observaciones: Valor: Entrepisos sin cerramientos (para parqueo) Valor: Sótanos (para bodegas o parqueo) GALERONES Tipo GA 01

Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Otros

Nivel Acabado Bloques de concreto con altura máxima de 3.00 m Cascote corriente Cerchas de madera con claros no mayores de 20.00 m cubierta de hierro galvanizado Portones de madera. Uso como bodega

118


GALERONES PREFABRICADOS Tipo GA 02


Nivel Acabado Columnas, vigas y baldosas prefabricadas. Con cerramiento en mampostería. Altura mayor de 450 m Concreto armado Cerchas prefabricadas de concreto pretensado. Cubierta de hierro galvanizado tipo estructural Portones, apoyos entre columnas no mayores a 26.00 m. Uso industrial

Tipo GA 03

Similar al tipo No. 2, con luces mayores a 26.00 m y alturas de más de 450 m. Cerchas de acero. GALERONES CON ESTRUCTURA METALICA ALMA ABIERTA Tipo GA 04


Nivel Acabado Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metálica alma abierta con luces de 20 a 30 metros Concreto armado Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además canoas y bajantes

119


Tipo GA 05


Nivel Acabado Paredes en mampostería. Estructura metálica alma abierta con luces de 20 a 30 metros Concreto armado Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además canoas y bajantes

Tipo GA 06


Nivel Acabado Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metalica alma abierta con luces de más de 30 metros Concreto armado Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además canoas y bajantes

Tipo GA 07


Nivel Acabado Paredes en mampostería. Estructura metálica alma abierta con luces de más de 30 metros Concreto armado Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además canoas y bajantes

120


Tipo GA 08


Nivel Acabado Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metálica alma llena con luces de 20 a 30 metros Concreto armado Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además canoas y bajantes

Tipo GA 09


Nivel Acabado Paredes en mampostería. Estructura metálica alma llena con luces de 20 a 30 metros. Concreto armado Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además canoas y bajantes

Tipo GA 10


Nivel Acabado Paredes forradas con lámina de hierro. Estructura metálica alma llena con luces de más de 30 metros Concreto armado Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además canoas y bajantes

Tipo GA 11

Unidad Constructiva Paredes

Nivel Acabado Paredes en mampostería. Estructura metálica alma llena con luces de 121


Pisos Techos Otros

más de 30 metros. Concreto armado Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además canoas y bajantes

GALERONES DE MAMPOSTERIA Tipo GA 12


Nivel Acabado Estructura de vigas y columnas de concreto coladas en sitio. Paredes de mampostería. Concreto armado Cercha metálica o de madera cubierta de hierro estructural. Instalación eléctrica enductada, mezanines, portones de cortina metálica. Distancia entre columnas no mayor de 800 m y alturas que no exceden de los 5.00 m

Tipo GA 13

Similar al tipo N° 12, con luces mayores a 800 m y alturas superiores de 500 m. NOTA: Valorar el núcleo de oficinas y cualquier otro elemento complementario por aparte.

122


LOCALES COMERCIALES Tipo LC 01 Incluye locales para comercio en general (tiendas, zapaterías. Farmacias, Pulperías, ferreterías, etc.). La altura de paredes se estima entre 2.5 a 3.00 m de altura.

Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Baños Otros

Nivel Acabado Madera doble forro, zócalo de concreto. Tabloncillo de madera, o mosaico. Lámina de hierro galvanizado. Lámina de madera aglomerada, tablilla, cartón. Un baño económico para uso interno Áreas pequeñas, venta a través de ventanas o puertas de madera sencilla.

Tipo LC 02

Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Baños Otros

Nivel Acabado Bloques de concreto, zócalo en el frente. Divisiones interiores en madera laminada. Mosaico, terrazo industrial. Lámina de hierro galvanizado. Lámina de madera aglomerada, cartón. Un baño económico para uso interno. Entrada sencilla, los marcos de las vitrinas suelen ser de madera o aluminio, rejas en las vitrinas. Rótulos de poca dimensión. Un solo piso

Tipo LC 03


Nivel Acabado Bloques de concreto, concreto colado en sitio, zócalo en el frente 123


Pisos Techos Cielos Baños Otros

enchapados. Interiormente paredes tapizadas. Terrazo industrial con alfombras de Hule o vinil en el vestíbulo de acceso. Lámina de hierro galvanizado o fibro cemento. Precinta de fibro cemento. Losa de concreto, madera laminada o aglomerada, cartón. Un bañó sencillo para uso interno. Amplias vitrinas con marco metálico, tubos fluorescentes. Portón de cortina metálico. Bodega en la parte posterior o una segunda planta para tal fin. Rótulos luminosos.

Tipo LC 04

Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Otros

Nivel Acabado Bloques de concreto. Amplias zonas enchapadas en cerámicas, losetas maderas decorativas, espejos, lajas, etc Terrazo monolítico, paladiana con uniones de bronce, cerámicas extranjeras Lámina de hierro esmaltada. Precintas de hierro esmaltado o de tipo estructural Perfil metálico esmaltado, cielos suspendidos, tablilla decorativa, etc Amplias vitrinas con marcos de metal o sin marcos. Luces indirectas, muy común el uso de tonos metálicos. Rótulos luminosos. Segunda planta o zona posterior como bodega.

Tipo LC 05


Nivel Acabado Concreto colado en sitio. Amplias zonas enchapadas en cerámicas, losetas, maderas decorativas, espejos, lajas, etc Terrazo monolítico, paladiana con uniones, bronce, cerámicas extranjeras de alta calidad Lámina de hierro esmaltada teja ceramicada o de barro, domos. Precintas de hierro esmaltado o de tipo estructural Perfil metálico esmaltado, cielos suspendidos de fibra mineral con molduras, tablilla decorativa de maderas finas Fachadas con bloques decorativos, repellos de mármol, granito y otros. Amplias vitrinas transparentes o polarizadas con marcos de aluminio. Tratamientos con luces indirectas. Rótulos luminosos. Segunda planta o zona posterior como bodega 124


EDIFICIOS COMERCIALES Tipo EC 01

Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Baños Otros

Nivel Acabado Bloques de concreto. Ladrillo mixto o concreto colado en sitio. Altura del primer nivel 300 m a 350m. Los pisos superiores 300 m. Ventanales con marcos de madera. Mosaico o terrazo industrial. Zonas de transito con alfombra de hule o comercial Concreto pringado, cielo falso en madera laminada o aglomerada Un núcleo de baños por piso del tipo normal Primer nivel destinado al comercio. Los restantes a oficinas o bodegas. Otros destinados solo a comercio. Rótulos luminosos. Ascensores pequeños

Tipo EC 02


Nivel Acabado Bloques de concreto. Ladrillo. Algunos enchapes. Amplios ventanales. Marcos de aluminio. Altura de 300 m a 350m en el primer nivel pisos superiores 300 m. Terrazo o terracín. Amplias zonas de circulación con alfombras de hule. Loseta vinílica. Alfombra comercial. Losa de concreto. Cielo suspendido de cartón en estereophón o fibra mineral Un núcleo de baños por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal. Típico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales sin marcos. Portones de cortina. Varios locales de diferentes tamaños.

Tipo EC 03


Nivel Acabado Bloques de concreto. Ladrillo. Amplias zonas enchapadas en interiores. Altura promedio de 350 m 125


Pisos Cielos Baños Otros

Cerámica, terrazo blanco. Amplias zonas alfombradas Suspendidos de fibra mineral Un núcleo de baños por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal. Típico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales sin marcos. Portones de cortina. Varios locales de diferentes tamaños.

Tipo EC 04


Nivel Acabado Bloques de concreto. Ladrillo. Amplias zonas enchapadas en interiores. Altura promedio de 350 m Cerámica, terrazo blanco. Amplias zonas alfombradas Suspendidos en Escayolas Un núcleo de baños por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal. Típico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales sin marcos. Portones de cortina. Varios locales de diferentes tamaños.

CENTROS COMERCIALES Tipo CC 01


Nivel Acabado Bloques de concreto y repello fino Mosaico, terracín o terrazo Suspensión de aluminio con fibra mineral o suspensión de madera con fibro cemento o madera laminada Uno normal con enchape de azulejo nacional en cada local Amplios ventanales de exhibición con marcos de aluminio en puertas y ventanas. Estructuras de un piso

Tipo CC 02

Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos

Nivel Acabado Bloques de concreto o concreto armado Terrazo, cerámica o similar Suspensión de aluminio con fibra mineral o suspensión de madera

126


Techos Baños Otros

con fibro cemento o madera laminada Estructura metálica o madera con laminas de hierro galvanizado Uno normal con enchape de azulejo de calidad en cada local Amplios ventanales de exhibición con marcos de aluminio en puertas y ventanas. Edificios de varios pisos

Tipo CC 03

Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Techos Baños Otros

Nivel Acabado Bloques de concreto o concreto armado. Enchapes de ladrillo o piedra Cerámica importada en locales en áreas de circulación, alfombras, pisos vinílicos Grandes zonas con estructuras de malla espacial en tubo metálico. Con laminas de hierro galvanizado o domos acrílicos Estructura metálica con laminas de hierro galvanizado Uno normal con enchape de azulejo nacional en cada local, y una batería de baños con enchapes de azulejo de buena calidad por piso para servicio publico Amplios ventanales de exhibición con marcos de aluminio en puertas y ventanas. Portones plegables de cortina

Tipo CC 04

Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Techos Baños Otros

Nivel Acabado Concreto armado. Muros de ladrillo o bloques decorativos Cerámica de alta calidad Grandes zonas con estructuras de malla espacial en tubo metálico. Con laminas de hierro estructural, domos acrílicos y aluminio decorativo Estructura con lamina de hierro galvanizado, teja ceramicada de barro o concreto Uno normal con enchape de azulejo importado en cada local, y una batería de baños con enchapes de azulejo de buena calidad por piso para servicio publico Amplios ventanales de exhibición con marcos de aluminio en puertas y ventanas. Portones plegables de cortina, diseños finos en fachadas. Servicios con áreas de descanso y zonas para juegos infantiles, etc.

127


EDIFICIOS EDUCATIVOS Tipo EE 01


Nivel Acabado Bloques de concreto o elementos prefabricados. Columnas prefabricadas de hierro Mosaico, terrazo o terracín Lamina de hierro galvanizado y cerchas metálicas o de madera De fibra mineral con plantilla de aluminio suspendido Edificios de un piso. Ventanas altura promedio de 1.00 m en una pared lateral y a 2.00 m en otras paredes laterales, altura mínima 2.74 m, máxima 3.50 m. Se incluye canoas, pasillo con un promedio de 3.00 m, el área típica de aulas es de 6.00 m * 9.00 m

Tipo EE 02


Nivel Acabado Bloques de concreto o elementos prefabricados. Columnas prefabricadas o de hierro Mosaico o terracín Lamina de hierro galvanizado y cerchas metálicas o de madera De fibra mineral con plantilla de aluminio suspendido Edificios de un piso. Ventanas altura promedio de 1.00 m en una pared lateral y a 2.00 m en otras paredes laterales, altura mínima 2.74 m, máxima 3.50 m. Se incluye canoas, bajantes, pintura, sistema electrico, pizarra panorámica y pasillo con un promedio de 3.00 m, el área típica de aulas es de 6.00 m * 9.00 m

Nota: Aulas aisladas. Generalmente son ampliaciones que se realizan en algunos edificios o son construcciones en zonas alejadas de centros urbanos.

Tipo EE 03


Nivel Acabado Bloques de concreto, ladrillo mixto o elementos prefabricado 128


Pisos Techos Cielos Otros

De mosaico, terrazo o terracín Láminas de hierro galvanizado, lámina estructural, cerchas metálicas De madera aglomerada, fibrocemento fibra mineral suspendida sobre marcos de aluminio o madera Edificios de uno, dos o más pisos, entrepiso de loza de concreto.

EDIFICIOS RELIGIOSOS Capilla

Tipo ER 01

Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Techos Pluviales Baños Otros

Nivel Acabado Bloques de concreto o ladrillo mixto hasta 3,00 m, de altura, divisiones internas en bloques de concreto, repello quemado Terrazo, mosaico o similar. Madera aglomerada o fibrocemento. Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado. Canoas y bajantes en hierro galvanizado. Núcleos de baños sencillos, uno para hombres con un inodoro, un orinal, un lavabo y otro para mujeres con un inodoro y un lavabo. Tres puertas de salida, dimensiones pequeñas y acabados sencillos.

Ermita

Tipo ER 02

Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales

Nivel Acabado Bloques de concreto con columnas coladas en sitio, con repello fino, altura mínima de 3,00 m. Terrazo sencillo, en cuadro o paladiana. En algunos casos de cerámica. Cerchas metálicas con lámina estructural. Gypsum, fibrocemento, tablilla o artesonados con maderas finas laqueadas. Canoas y bajantes en hierro galvanizado. 129


Baños Otros

Un núcleo para hombres con un mínimo de 2 inodoros, 2 orinales y 2 lavados. Un núcleo para mujeres con un mínimo de dos inodoros y 2 lavados. Cuatro puertas de salida de hierro, con lámina acrílica escarpada o vidrio, marcos de ventanería de aluminio con vidrio y celosías escarpadas.

EDIFICIOS DE SALUD Tipo ES 01

Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Techos Otros

Nivel Acabado Bloques de concreto o ladrillo mixto, con algunas paredes interiores de panelería liviana. De mosaico, terrazo, concreto lujado con piso vinílico y concreto lujado con material antiderrapante. Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, sobre marcos de aluminio. Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o lámina estructural. Baterías de servicios sanitarios con enchapes hasta 1,50 m de altura.

Tipo ES 02


Nivel Acabado Bloques de concreto o ladrillo mixto, con algunas paredes interiores de panelería liviana. De terrazo, concreto lujado con piso vinílico y concreto lujado con material antiderrapante. Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, con marco de aluminio o loza de concreto. Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o No 28. lámina estructural. Baterías de servicios sanitarios con enchapes en pisos y paredes hasta una altura de 1,50 m, edificios de regular tamaño de 2 o más pisos, con equipo especial para desarrollo de la actividad correspondiente.

130


Tipo ES 03


Nivel Acabado Bloques de concreto o ladrillo mixto, concreto chorreado o estructuras prefabricadas, algunas paredes son panelería liviana. De terrazo, terrazo monolítico, concreto lujado con piso vinílico o concreto lujado con material antiderrapante. Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, con marco de aluminio o loza de concreto. Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o No 28 , lámina estructural. Baterías de servicios sanitarios con enchapes de azulejos de piso a cielo. Edificios grandes de más de 3 pisos con instalaciones especiales para desarrollar las actividades que en ellos se realizan.

131


BIBLIOGRAFIA 1. Marques Tapia, Mario. Criterios Metodológicos para la Valoración de Inmuebles,

Tomo I (Fundamentos de Valuación Inmobiliaria), México. 2. Barrantes Echavarría, Rodrigo. Investigación Editorial, EUNED, San José, Costa Rica, 1999. 3. Dobner Eberi, Horst Kart. La Valuación de Predios Urbanos, México, Distrito Federal, Editorial Concepto S.A., primera edición, 1983. 4. Dante Guerrero. Manual de Tasaciones Propiedades Urbanas y Rurales. 2do Edición, Librería y Editorial Alsina, Buenos Aires, Argentina. 1994. 5. Da Silva, Turibio José; La Predicción de la Vida Útil y de la Vida Residual de las

Construcciones, San Paulo, Brasil, 2002. 6. Caputto M., Ivan N y otros; Las Edades De Un Edificio, XIX Congreso

Panamericano De Valuación, Esparta, Venezuela, 2000. 7. Chaves Solano, Wany,

Manual de Valores Base Unitarios Por Tipología

Constructiva, Ministerio de Hacienda, San José, Costa Rica, 2002. 8. Borrero Ochoa, Oscar A, Avalúos de Inmuebles y Garantías, Biblioteca de la Construcción, Bogotá, Colombia, 2002. 9. CIB-RILEM CIB-W80 Y RILEM 71- PSL, ¨Prediction of service life of building

materials and components¨. Final Report. Ed. L. W. Masters y E. Brandt, Materials and Structures, Vol.20 No 115, pp. 55-77, 1987.

132


Tesis Mexicana de Vida Util de Los Materiales de Construccion

Recommend Documents