CUPRINS Introducere Capitolul I Sechestrul proprietăţilor în Republica Moldova
1.1 Concepte privind sechestrul bunurilor imobile…………………………..4 1.2 Particularităţi şi specificul sechestrării bunurilor imobile………………10 1.3 Rolul evaluatorului în evaluarea bunurilor sechestrate…………………18 Capitolul II Specificul evaluării bunurilor sechestrate
2.1 Evaluarea imobilelor sechestrate………………………………………24 2.2 Valori de estimare a imobileleor sechestrate…………………………..29 2.3 Metode de determinare a valorii bunurilor sechestrate………………...41 Capitolul III Aspecte practice a evaluării imobilului sechestrat
3.1 Condiţii şi date generale privind evaluarea …………………………...53 3.2 Aplicarea metodelor de evaluare………………………………………57 3.3 Estimarea valorii finale………………………………………………...67 Concluzii şi recomandări
Bibliografie
Anexe
UTM 529.1 031 ME Mod. Mod.
Coal Coala a
Nr. Nr. docu docume ment nt Semnăt Semnăt..
Data Data
Elaborat Conducător Consultant Contr. norm. Aprobat
Litera
Evaluarea proprietăţilor sechestrate
Coala
Coli
1
85
Introducere O parte importantă a patrimoniului din ţară noastră o constituie bunurile imobile. Ca şi orice alt activ ele necesită o conducere adecvată, care ar duce la modul de folosire cel mai eficient a acestui activ. Conducerea eficientă cu bunurile imobile fără determinarea valorii lor de piaţă (sau a altor valoi) în condiţiile economiei de piaţă este imposibilă. Evaluarea proprietăţii imobiliare în Republica Moldova este un gen de activitate relativ tînără care derivă din specificul economiei de piaţă şi relaţiile impuse de către aceasta. Punctul de start al activităţii de evaluare l-a constituit privatizarea proprietăţilor imobiliare, în urma careia a aparut neces ne cesita itatea tea det determ ermină inării rii val valori oriii de pia piaţă ţă a bun bunuri urilor lor imo imobil bilee aş aşaa cu cum m ac acest estea ea put putea eauu fi lib liber er tranzacţionate. în circuitul economic au fost incluse terenurile şi construcţiile care în economia centralizată erau în proprietatea statului şi a caror valoare era de necontestat. Aşadar evaluarea bunurilor imobile joacă un rol foarte important în infrastructura pieţii prin faptul că exclude atitudinea suspicioasă a părţilor privind valoarea proprietăţii. Piaţa bunurilor imobiliare se dezvoltă remarcabil - fapt ce impune noi cerinţe faţă de activitatea de avaluare, care în iulie 2002 a fost decl de clar arat atăă dr drep eptt ge genn in inde depe pend nden entt de ac acti tivi vita tate te de desf sfas asur urat atăă du dupa pa un ca cadr druu me meto todo dolo logi gicc bi bine ne determinat. Un aspect important ce caracterizeaza actualitatea evaluării bunurilor imobiliare este sechestrul. Sarcin Sar cinaa ce le rev revine ine eva evalua luator torilo ilorr est estee det determ ermina inarea rea va valor lorii ii bun bunuri urilor lor imo imobil bile, e, val valoa oarea rea ca care re reprezintă puterea de acoperire a creanţei în cazul nerambursării acesteia. În acest aspect este actuala determinarea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare. Valoarea de lichidare a imobilului sechestrat ca şi orice altă valoare se calculează în bani. Deci, calcularea greşită sau aproximativă a acestei valori duce la pierderi de bani şi de timp. De aceeia tema acestei lucrări este şi va fi întotdeauna autentică şi importantă. Vom încerca să determinăm locul şi importanţa valorii de piaţă şi valorii de lichidare în evaluarea imobilului sechestrat, în cadrul activităţii de evaluare. Am ales această temă deoarece consider că ea este puţin studiată şi chiar negată de mulţi evaluatori. Scopurile propuse în teza dată sunt de a rezolva cele mai importatnte impedimente ce apar în procesul de evaluare a imobilelor sechestrate. Care este domeniul de aplicare aplicare a acestor valori ? De obicei valoarea de lichidare lichidare se calculează în cazul sechestrului: cazul cînd o proprietate este înstrăinată forţat în contul unor obligaţii a persoanei proprietare. Alt domeniu de aplicare este creditarea: evaluatorul informeaza banca despre
Coala
Mod Mod
Coal Coala a
Nr. Nr. docu docume ment nt
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
2
suma care o sa fie posibil de acoperit cu obiectul dat în cazul nerambursării creditului. În baza valorii de lichidare se calculează valoarea de gaj. Teza data este compusă din trei capitole pe care le vom descrie pe scurt în continuare. Primul capitol al tezei date este structurat în trei subcapitole, în care sunt expuse toate bazele teoretice, particularităţile şi aspectele legislative ale sechestrului şi rolul evaluatorului în evaluarea acestor bunuri. Al doilea capitol al tezei cuprinde trei subcapitole în care sunt expuse metodele de estimare a volorii bunurilor imobile sechestrate. sechestrate... Al doilea şi al treilea subcapitol sunt predestinate pentru reflecterea metodelor de evaluare a valorii de piaţă şi valorii de lichidare, a imobilelor sechestrate. sechestrate. Aici am studiat experienţa autohtonă şi străină în domeniul determinării valorii de lichidare. Am determinat metodele cele mai desăvîrşite de efectuare a calculelor. Ultimul capitol a acestei teze este evaluarea practică a valorii de lichidare şi este dedicat asigu asi gurăr rării ii inf inform ormaţi aţiona onale le şi str struct uctura urarea rea vol volumu umului lui de inf inform ormaţi aţiee ce ar fac facilit ilitaa luc lucrul rul ori oricăr cărui ui evaluator deoarece în activitatea sa practica el se untilneşte cu necesitatea căutării, acumulării, prelucrării informaţiei diversificate despre obiectele evaluate.
Coala
Mod Mod
Coal Coala a
Nr. Nr. docu docume ment nt
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
3
Capitolul I. Sechestrul proprietăţilor în Republica Moldova 1.1 Concepte privind sechestrul bunurilor imobile In materie civila, Codul de procedura civila prevede, doua masuri asiguratorii, şi anume: sechestrul asigurător şi sechestrul judiciar . Sechestrul asigurător constă în indisponibilizarea unor bunuri mobile ale debitorului pîrît, care
urmează a fi vîndute silit pentru realizarea creanţei reclamantului. Acest fel de sechestru se poate aplica de către instanţă, la cererea reclamantului. Încheierea este executorie de drept. Bunurile sunt inventariate şi sechestrate şi sunt lăsate în păstrarea debitorului sau altei persoane. Dacă debitorul nu-şi execută de bună voie obligaţia, se trece la vînzarea silită a bunurilor. Sechestrul judiciar constă în numirea de către instanţă a unei persoane căreia i se încredinţează
bunul în litigiu, cît timp durează judecata în fond. Cererea este făcută de reclamant şi va fi soluţionată de catre un singur judecător cu citarea părţilor. Instanţa se pronunţă prin hotărîre care este supusă apelului. Bunul este predat parţii care a cîştigat procesul. Sechestrul asigurător ar putea fi definit în modul cel mai general drept un act sau o măsură asiguratorie prin mijlocirea căreia unele bunuri sunt puse sub paza unui delegat al justiţiei pentru a împiedica sustragerea lor gajului general pe care Coduc Civil îl recunoaşte creditorilor. Sechestrul asigurător este măsura asigurătorie care se aplică în cazul în care obiectul litigiului de fond îl reprezintă plata unei sume de bani şi constă în indisponibilizarea bunurilor mobile sau imobile urmăribile ale debitorului pârât până la terminarea procesului, în scopul de a garanta reclamantului posibilitatea de a-şi realiza creanţa constatată prin hotărârea ce se va pronunţa. Sechestrul asigurător se poate încuviinţa şi în situaţia în care creanţa creditorului nu este exigibilă, dacă debitorul a micşorat prin fapta sa asigurările date creditorului sau nu a dat asigurările promise ori atunci când este pericol ca debitorul să se sustragă de la urmărire sau să-şi ascundă ori să-şi risipească averea. În privinţa naturii juridice a procedurii, sechestrul asigurător a fost apreciat de cea mai mare parte a doctrinei şi a jurisprudenţei drept o procedură necontencioasă, deoarece în cadrul judecării acestei cereri legea nu prevede şi judecătorul nu trebuie să recunoasca un drept potrivnic altei persoane (acesta se va stabili prin actiunea de fond),ci numai să acorde în anumite condiţii o măsură de ocrotire. Sunt şi autori de prestigiu care văd procedura sechestrului asigurător drept una cu caracter contencios. Potrivit acestei din urmă opinii, cererea de sechestru asigurator face parte Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
4
din proces, fiind un mod de a se recurge la protectia legii, folosit pe langă aceeaşi instantă care verifica şi pretentia în fond, un mod de a asigura la timp realizarea dreptului în litigiu. În această opinie, singurul motiv pentru care în cazul cererii de sechestru asigurător legiuitorul a renunţat la principiul contradictorialităţii îl reprezintă celeritatea care se impune pentru soluţionarea unei astfel de cereri. Indiferent de soluţia teoretică adoptată, trebuie însă observat faptul că în cazul cererii de sechestru asigurator se regăsesc toate elementele care deosebesc procedura necontencioasa obişnuită contencioasă. Astfel, judecătorul nu este chemat să solutioneze fondul cauzei prin recunoaşterea
dreptului de creantă, lipseşte publicitatea, cererea fiind judecată în camera de consiliu, lipsesc dezbaterile contradictorii şi citarea părtilor, încheierea prin care se solutionează cererea nu are autoritate de lucru judecat, iar instanţa poate reveni oricînd asupra soluţiei dacă imprejurările de fapt ce caracterizează cauza au suferit modificări care reclamă o altă soluţie . Relativ la natura juridică a sechestrului asigurător, s-a ridicat problema dacă acesta reprezintă un act de executare. Astfel, s-a afirmat că, plecand de la scopul sechestrului asigurător de a indisponibiliza anume bunuri ale parîtului-debitor, pentru ca la terminarea procesului reclamantul-creditor să le poată urmari mai departe spre îndestularea sa, atunci sechestrul asigurător nu diferă în natura şi în efectele sale de sechestrul definitiv, procedura sechestrului asigurator reprezintă o adevărată execuţie anticipată, pe care legea o autorizează sub anumite garanţii. şi toate acestea, se observă că
lipseşte elementul esential actelor executare, şi anume titlul executoriu, precum şi scopul specific sechestrului executoriu, respectiv vanzarea silita a bunurilor indisponibilizate. Din acest motiv, este mult mai apropiata de natura sechestrului asigurator caracterizarea acestuia ca o forma de exerciţiu a acţiunii civile accesorie cererii principale al carei scop este protecţia judiciară a dreptului reclamat prin acţiunea principală. De altfel, pornind de la natura juridică, scopul măsurilor asiguratorii şi de la conexiunea acestora cu actiunea civilă, unii autori au propus chiar ca acestea se fie reglementate, în viitor, în partea generală a Codului de procedură civilă, iar nu în partea privitoare la procedurile speciale sau la executarea silită. Sechestrul judiciar constă în indisponibilizarea bunului care formează obiectul litigiului, acesta fiind încredinţat spre păstrare şi administrare, pe toată durata procesului, de regulă, unei terţe persoane. Potrivit textului aici comentat, ori de câte ori există un proces asupra proprietăţii sau a altui drept real principal, asupra posesiunii unui bun mobil sau imobil, ori asupra folosinţei sau administrării unui bun proprietate comună, instanţa competentă pentru judecarea cererii principale va Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
5
putea să încuviinţeze, la cererea celui interesat, punerea sub sechestru judiciar a bunului, dacă această măsură este necesară pentru conservarea dreptului respectiv. Din chiar textul comentat rezultă că instituţia sechestrului judiciar se deosebeşte fundamental de sechestrul asigurător. În primul rând, sechestrul judiciar are ca scop conservarea unui bun determinat care formează tocmai obiectul litigiului dintre părţi, în timp ce sechestrul asigurător vizează indisponibilizarea unor bunuri ale datornicului care nu formează obiectul judecăţii. În al doilea rând, remarcăm că din punct de vedere procedural cererea de sechestru judiciar nu se poate soluţiona decât cu citarea părţilor. Este ceea ce prevede în mod expres C. proc. civ. Conceptul de executare silită. Executarea silită sau urmarirea silită este procedura prin
mijlocirea căreia creditorul, titular al dreptului recunoscut printr-o hotarâre judecatorească sau printr-un alt titlu executoriu constrânge – cu concursul organelor de stat competente – pe debitorul său, care nu-şi execută de bunăvoie obligaţiile decurgând dintr-un asemenea titlu, de şi le aduce la îndeplinire, în mod silit.
În mod normal executarea unei hotarâri judecatoreşti sau a unui titlu executoriu se face voluntar. In cazul in care debitorul nu isi plateste de bunavoie obligatiile fiscale datorate, organele fiscale competente, pentru stingerea acestora, vor proceda la actiuni de executare silita. Titlul în temeiul caruia se face executarea este o hotarâre judecatoreasca care a ramas definitiva sau a devenit irevocabila ori a fost data cu executie vremelnica. Pentru efectuarea procedurii de executare silita este competent organul de executare in a carui raza teritoriala se gasesc bunurile urmaribile, coordonarea intregii executari revenind organului de executare in a carui raza teritoriala isi are domiciliul fiscal debitorul sau organul de executare competent. Cand se constata ca domiciliul fiscal al debitorului se afla in raza teritoriala a altui organ de executare, titlul executoriu impreuna cu dosarul executarii vor fi trimise acestuia, instiintandu-se, daca este cazul, organul de la care s-a primit titlul executoriu. Reguli privind executarea silită. Executarea silită se poate intinde asupra tuturor veniturilor si
bunurilor proprietate a debitorului, urmaribile potrivit legii, iar valorificarea acestora se efectueaza numai in masura necesara pentru realizarea creantelor fiscale si a cheltuielilor de executare.
Sunt supuse sechestrarii si valorificarii bunurile urmaribile proprietate a debitorului, prezentate de acesta si/sau identificate de catre organul de executare, in urmatoarea ordine: - bunurile mobile si imobile care nu sunt direct folosite in activitatea ce constituie principala sursa de venit; Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
6
- bunuri care nu sunt nemijlocit predestinate pentru desfasurarea activitatii care constituie principala sursa de venit; -bunurile mobile si imobile ce se afla temporar in detinerea altor persoane in baza contractelor de arenda, de imprumut, de inchiriere, de concesiune, de leasing si altele; - masini-unelte, utilaje, materii prime si materiale si alte bunuri mobile, precum si bunuri imobile ce servesc activitatii care constituie principala sursa de venit; - bunurile mobile sau imobile, proprietate a debitorului, pot fi valorificate individual si/sau in ansamblu daca organul de executare apreciaza ca astfel acestea pot fi vandute in conditii mai avantajoase. Executarea silita incepe prin comunicarea somatiei. Daca in termen de 15 zile de la comunicarea somatiei nu se stinge debitul, se continua masurile de executare silita. Somatia este insotita de un exemplar al titlului executoriu. Somatia cuprinde: -denumirea organului fiscal emitent; - data la care a fost emis si data de la care isi produce efectele; - datele de identificare a contribuabilului sau a persoanei imputernicite de contribuabil, dupa caz; -obiectul actului administrativ fiscal; - motivele de fapt; - temeiul de drept; - numele si semnatura persoanelor imputernicite ale organului fiscal, potrivit legii; - stampila organului fiscal emitent; - posibilitatea de a fi contestat, termenul de depunere a contestatiei si organul fiscal la care se depune contestatia; -mentiuni privind audierea contribuabilului - numarul dosarului de executare; -suma pentru care se incepe executarea silita; - termenul in care cel somat urmeaza sa plateasca suma prevazuta in titlul executoriu
Executarea silita a bunurilor imobile. Sunt supuse executarii silite bunurile imobile proprietate a debitorului. In situatia in care debitorul detine bunuri in proprietate comuna cu alte persoane, executarea silita se va intinde numai asupra bunurilor atribuite debitorului in urma partajului judiciar, respectiv asupra sultei. Executarea silita imobiliara se intinde de plin drept si asupra bunurilor accesorii bunului imobil, prevazute de Codul civil. Bunurile accesorii nu pot fi urmarite decat odata cu imobilul.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
7
Sunt supuse executarii silite orice bunuri imobile ale debitorului care îi apartin în proprietate exclusiva sau în proprietate comuna, cum ar fi: case de locuit, cladiri cu destinatie de sedii, magazii, garaje, depozite ori cu alta destinatie, terenuri situate în mediul rural si urban, precum si celelalte bunuri care prin natura sau prin destinatia lor sunt bunuri imobile. Executarea silita a bunurilor imobile proprietate a debitorului se face pe corpuri de proprietate, în întregimea lor. Constructiile ce formeaza o proprietate distincta de sol, pe etaje sau pe apartamente, se pot executa silit în mod separat. Bunul imobil proprietate a unui minor sau a unei persoane puse sub interdictie nu poate fi executat silit înaintea executarii silite a bunurilor sale mobile dar aceasta
nu împiedica executarea silita
asupra unui imobil aflat în proprietatea comuna a minorului sau a persoanei puse sub interdictie si a unei persoane cu capacitate deplina de exercitiu, daca obligatia prevazuta în titlul executoriu este comuna. Când debitorul detine în proprietate comuna bunuri imobile, organul de executare poate proceda la executarea silita numai daca este cunoscuta cota- parte ce revine debitorului. Atunci când nu se cunoaste cota-parte ce revine debitorului din bunurile aflate în proprietate comuna, în vederea executarii silite, organul de executare poate cere instantei competente împartirea acestor bunuri. In cazul debitorului persoana fizica nu poate fi supus executarii silite spatiul minim locuit de debitor si familia sa, stabilit in conformitate cu normele legale in vigoare. Dispozitiile aliniatului anterior nu sunt aplicabile in cazurile in care executarea silita se face pentru stingerea creantelor fiscale rezultate din savarsirea de infractiuni. Executorul fiscal care aplica sechestrul incheie un proces-verbal de sechestru. De la data intocmirii procesului-verbal de sechestru, bunurile sechestrate sunt indisponibilizate. Cat timp dureaza executarea silita debitorul nu poate dispune de aceste bunuri decat cu aprobarea data, potrivit legii, de organul competent. Nerespectarea acestei interdictii atrage raspunderea, potrivit legii, a celui in culpa. Procesul-verbal de sechestru va cuprinde: - denumirea organului de executare, indicarea locului, a datei si a orei cand s-a facut sechestrul; - numele si prenumele executorului fiscal care aplica sechestrul, numarul legitimatiei si al delegatiei; - numarul dosarului de executare, data si numarul de inregistrare a somatiei, precum si titlul executoriu in baza caruia se face executarea silita; - temeiul legal in baza caruia se face executarea silita; Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
8
Procesul verbal de sechestru cuprinde : denumirea organului de executare, indicarea locului, a datei si a orei cand s-a facut sechestrul; numele si prenumele executorului fiscal care aplica sechestrul, numarul legitimatiei si al delegatiei; numarul dosarului de executare, data si numarul de inregistrare a somatiei, precum si titlul executoriu in baza caruia se face executarea silita;
temeiul legal in baza caruia se face executarea silita; sumele datorate pentru a caror executare silita se aplica sechestrul; numele, prenumele si domiciliul debitorului persoana fizica; descrierea bunurilor mobile sechestrate si indicarea valorii estimative a fiecaruia; mentiunea ca evaluarea se va face inaintea inceperii procedurii de valorificare; mentiunea facuta de debitor;
eventualele obiectii facute de persoanele de fata la aplicarea sechestrului;
semnatura executorului fiscal care a aplicat sechestrul si a tuturor persoanelor care au fost de fata la sechestrare.
Fig.1.1 Procesul verbal de sechestru
-sumele datorate pentru a caror executare silita se aplica sechestrul, inclusiv cele reprezentand majorari de intarziere, mentionandu-se si cota acestora, precum si actul normativ in baza caruia a fost stabilita obligatia de plata; - numele, prenumele si domiciliul debitorului persoana fizica ori, in lipsa acestuia, ale persoanei majore ce locuieste impreuna cu debitorul sau denumirea si sediul debitorului, numele, prenumele si Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
9
domiciliul altor persoane majore care au fost de fata la aplicarea sechestrului, precum si alte elemente de identificare a acestor persoane; -descrierea bunurilor mobile sechestrate si indicarea valorii estimative a fiecaruia, dupa aprecierea executorului fiscal, pentru identificarea si individualizarea acestora, mentionandu-se starea de uzura si eventualele semne particulare ale fiecarui bun, precum si daca s-au luat masuri spre neschimbare, cum sunt punerea de sigilii, custodia ori ridicarea de la locul unde se afla, sau de administrare ori conservare a acestora, dupa caz; - mentiunea ca evaluarea se va face inaintea inceperii procedurii de valorificare, in cazul in care executorul fiscal nu a putut evalua bunul deoarece acesta necesita cunostinte de specialitate; - mentiunea facuta de debitor privind existenta sau inexistenta unui drept de gaj, ipoteca ori privilegiu, dupa caz, constituit in favoarea unei alte persoane pentru bunurile sechestrate; -numele, prenumele si adresa persoanei careia i s-au lasat bunurile, precum si locul de depozitare a acestora, dupa caz; - eventualele obiectii facute de persoanele de fata la aplicarea sechestrului; - mentiunea ca, in cazul in care in termen de 15 zile de la data incheierii procesului-verbal de sechestru debitorul nu plateste obligatiile fiscale, se va trece la valorificarea bunurilor sechestrate; - semnatura executorului fiscal care a aplicat sechestrul si a tuturor persoanelor care au fost de fata la sechestrare. Daca vreuna dintre aceste persoane nu poate sau nu vrea sa semneze, executorul fiscal va mentiona aceasta imprejurare. Cate un exemplar al procesului-verbal de sechestru se preda debitorului sub semnatura sau i se comunica la domiciliul ori sediul acestuia, precum si, atunci cand este cazul, custodelui, acesta din urma semnand cu mentiunea de primire a bunurilor in pastrare. Pentru bunurile imobile sechestrate organul de executare care a instituit sechestrul va solicita de indata biroului de carte funciara efectuarea inscriptiei ipotecare, anexand un exemplar al procesuluiverbal de sechestru Biroul de carte funciara va comunica organelor de executare, la cererea acestora, in termen de 10 zile, celelalte drepturi reale si sarcini care greveaza imobilul urmarit, precum si titularii acestora, care vor fi instiintati de catre organul de executare si chemati la termenele fixate pentru vanzarea bunului imobil si distribuirea pretului 1.2 Particularităţile şi specificaţiile sechestrării bunurilor
Conditiile necesare instituirii sechestrului asigurător Conditii necesare pentru infiintarea măsurii sechestrului asigurător pot fi următoarele: creanţa ajunsă la scadentă, existenţa unui proces Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
10
in curs avdand ca obiect realizarea dreptului de creanta şi depunerea unei cautiuni in cuantumul stabilit de lege sau, dupe caz, de instanta de judecată.
Existenta unei creanţe. Constatarea creanţei . Sechestrul asigurător asupra bunurilor mobile sau imobile ale debitorului poate fi solicitat de către creditorul care nu are titlu executoriu, dar are o creantă care este constatată prin act scris şi este exigibilă. Aceasta este regula de la care insa există unele derogări in privinta caracterului exigibil al creantei şi necesitătii constatării acesteia prin act scris. S-a sustinut ca sechestrul asigurător are ca temei o creantă certă, lichida şi exigibilă, conditie cerută in orice urmărire, si ca realizarea creantei trebuie să se poată face cu uşurintă fare a impune cercetări in amănunt. În acest sens, s-a decis că prin act scris, se intelege numai actul constatator al creantei, din textul căruia să rezulte, fără interventia unor imprejurări straine, elementele raportului juridic incheiat intre părti, in special existenta datoriei şi obligatia debitorului de a plăti o anumită sumă de bani. Este mai intemeiată părerea potrivit căreia nu este neapărat nevoie de o creantă certă şi lichidă, ci numai de una ajunsă la termen.
Calitatea creantei de a fi certa şi lichidă, se cere numai in procedura de executare silită. Calitatea creantei de a fi certa presupune ca existenta acesteia să rezulte din insuşi actul de creantă sau din alte acte, emanate de la debitor sau recunoscute de acesta. Dacă s-ar impune o astfel de conditie s-ar goli de continut institutia sechestrului asigurător, deoarece, dacă creditorul ar avea o astfel de creantă, ar apela poate la procedura mai suplă a somatiei de plată fără a mai declanşa un litigiu de fond care presupune costuri mai mari şi o durată mai mare de timp pană la solutionare. În principiu, creanta trebuie constatată printr-un act scris. Totuşi, aceastdă cerintă nu se suprapune exact cu notiunea de creantă certa . Astfel, a fost considerată ca indeplinită conditia constatării creantei printr-un act scris şi in cazul in care creanta a fost recunoscută printr-o hotărdre judecătorească pronunlată după dezbateri contradictorii, dar înca nedefinitiva, deoarece impotriva ei se exercitase calea de atac a apelului care, de principiu, este suspensivă de executare. Cu toate că, din perspectiva aplicării dispozitiilor, in acest caz nu se poate vorbi despre o creantă certă, hotărarea judecătorească nedefinitivă prezintă o suficientă garantie a seriozitătii pretentiilor invocate de petentt şi justifică luarea măsurii sechestrului în condiţii care să lase stabilirea şi cuantuumul cauţiunii la aprecierea instanţei. În cazul în care creditorul nu poate prezenta un act scris constator al creanţei pretinse, instituirea sechestrului asigurator este tator al creanţei pretinse, instituirea sechestrului asigurator este posibilă
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
11
numai în măsura în care se depune o cauţiune de jumătate din valoarea recalamtă.Problemele pe care le ridică consemnarea cauţiunii vor fi tratate separat. Creanţa pretinsă de către petent trebuie să poarte asupra unei sume de bani sechestrul asigurător neputand sanctiona neexecutarea obligaţiei de a face. Pentru a exista interesul de a actiona, creanta invocată de către petent este necesar să fie exigibilă. Cu toate acestea, interesul in oblinerea unei măsuri asigurătorii se justifică şi in
cazul in care , creanta nu a ajuns la scadentă, dar se constată că debitorul a micsorat prin fapta sa asigurările date creditorului sau nu a dat asigurările promise şi atunci cand este pericol ca debitorul să se sustragă de la urmărire sau să-şi ascundă ori să-şi risipească averea. In aceste cazuri, practic debitorul este decăzut din orice termen, astfel incit creditorul poate introduce cerere de chemare in judecată impotriva debitorului sau fără ca acesta din urmă sa poată opune cu succes exceptia prematuritătii actiunii. Solutia este susţinută şi de dipozitiile cuprinse in art. 1025 C.civ., potrivit cărora debitorul nu mai poate reclama beneficiul termenului, cand este insolvabil sau cand, cu fapta sa, a micşorat garantiile ce prin contract daduse creditorului sau.
Existenta unui proces. Creditorul care solicită luarea măsurii sechestrului asigurator trebuie să dovedească că a intentat actiune pentru realizarea creanţei pe care o pretinde asupra debitorului. Conditia existentei unui proces de fond vine să justifice interesul actual al creditorului in demersul obtinerii unei măsuri asiguratorii. Creditorul trebuie să dovedească că este activ in efortul de a obtine recunoaşterea pe cale judiciară a dreptului sau de creantă şi, totodată, a titlului executoriu necesar in vederea executarii silite a debitorului. În felul acesta, se garantează şi faptul ca măsura indisponibilizării bunurilor presupusului debitor nu se va prelungi sine die, ci va fi limitată in timp de durata procesului de fond. Procesul declanşat de petent trebuie să aibă ca obiect realizarea dreptului de creantă asupra unei sume de bani. In practica judecărească s-a apreciat că o cerere avand ca obiect emi tere a un ei so mati i de plat ă, formulată in temei ul O.G nr. 5/2001, nu este aptă pentru a permite instituirea unui sechestru asigurator . Solutia instantelor se intemeiază pe faptul că procedura emiterii somatiei de plată nu presupune analizarea pe fond a pretentiilor creditorului, nu are autoritate de lucru judecat şi, prin urmare, nu intrunşte conditia unui proces de fond , adoptat de majoritatea instantelor, solutia mentionată este discutabilă atat sub aspectul legalitătii, cat şi al oportunitatii sale. Este adevdrat ca doctrina a consacrat necesitatea existentei unui proces de fond asupra dreptului de creantă a căr ui conservare se doreşte a fi obtinută pe calea instituirii Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
12
sechestrului asigurător. Totuşi, solutiile adoptate de doctrina juridică s-au conturat in conditiile in care la acel moment legislatia nu cunostea o procedură aptă să creeze un titlu executoriu fără a pune in discutie fondul raportului juridic, astfel incat singura procedură pe care creditorul o putea urma in vederea realizării creantei era cea de drept comun. În prezent, solutia trebuie să aibă in vedere ratiunile pentru care legiuitorul a reglementat sistemul măsurilor asigurătorii. Or, din acest punct de vedere, se observe că necesitatea protejării drepturilor creditorului se regăseşte şi in cazul in care acesta alege calea procedurii somaţiei de plată in scopul obtinerii titlului executoriu impotriva debitorului sau. Chiar dacă procedura de solutionare a cererii de emitera a unei somatii de plată se desfăşoară in regim de urgenta, debitorul nemultumit de solutia poate exercita calea cererii in anularea somatiei de plată, iar numai in cazul respingerii acesteia ordonanţa de admitere a somatiei va putea fi investită cu formula executorie, potrivit dispozitiilor Codului de procedură civilă. Se observă că intre momentul in care creditorul decide să actioneze in vederea obţinerii titlului executoriu si cel in care in mod obictiv ar putea să inceapă executarea impotriva debitorului există o durata de timp suficient de mare pentru ca un debitor de rea-credintă să incerce înstrăinarea bunurilor sale in vederea creării unei stări de insolvabilitate care să ducă la imposibilitatea executării silite a creantei. Nu este echitabil ca in cazul in care alege o procedură mai simplă in vederea realizării creantei sale, creditorul se fie lipsit de mijloace procedurale pentru a-şi conserva dreptul impotriva riscurilor ce decurg din durata procedurii judiciare angajate. Un argument suplimentar care pledează pentru adoptarea unei solutii mai flexibile in această chestiune il constitute şi faptul că procedura somatiei de plată, in ansamblul sau, nu exclude cercetarea fondului raporturilor juridice dintre părti deci in prima fază. Dacă debitorul impotriva căruia s-a pronuntat o ordonanta, formulează actiune in anulare, instanta investită cu o astfel de cerere va analiza apărările de fond formulate de acesta impotriva pretenţiilor creditorului ceea ce presupune că a doua fază a procedurii nu mai poate fi caracterizată drept lipsită de orice analiză a fondului raporturilor juridice dintre părti. Se poate obtine măsura sechestrului asigurător şi in condiţiile angaj irii unei proces cam bial pe calea opoziţiei la so maţia de plată, formulată de către pretinsul debitor cambial. Cambia este un titlu executoriu putand fi pusă in executare după investirea acesteia cu formulă executorie, astfel incat, in principiu, creditorul nu se află in situatia de a avea interesul luării unei măsuri asiguratorii. Debitorul somat să plateasca in temeiul unei cambii investite cu formulă executorie poate face opozitie la judecătoria care a investit cambia cu formulă executorie. Opozţia angajează un adevarat proces cambial in care instanţa va analiza condiţiile de
validitate ale titlului cambial. in cursul procesului, instanta va putea suspenda executarea
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
13
cambiei numai in cazul in care oponentul nu recunoaşte semnătura, inscriindu-se in fals, sau nu recunoaşte procura. În această situatie, creditorul poate solicita şi obtine un sechestru asigurător. Aşa cum s-a aratat si in doctrina, dispozitia din art. 62 alin. (5) din Legea nr. 58/1934 işi găseşte aplicare doar in situatia in care creditorul nu a efectuat niciun act de executare impotriva debitorului sau, in caz contrar suspendarea executării neafectand măsurile de executare incepute (sechestru) executor, poprire, inscrierea somatiei in cartea funciară) creditorul este protejat sub aspectul indisponibilizării bunurilor debitorului sau pe intreaga durată a suspendării executării şi a procesului cambial. 0 dispozitie legală specială care permitea luarea de măsuri asiguratorii chiar si in lipsa unui proces de fond era cuprinsd in Legea nr. 187/2003 privind competenta de jurisdictie, recunoaşterea şi executarea in Romania a hotărarilor in materie civilă şi comercială pronuntate in statele membre ale Uniunii Europene. Potrivit art. 49 din aceastd lege, in cazul hotărarilor străine care trebuiau recunoscute, instantele romane puteau dispune, la cererea reclamantului, chiar şi in lipsa unei cereri de încuviintare a executării, măsuri asiguratorii in cazuri urgente, spre a ocroti drepturi, interese sau bunuri ce au legătură cu jurisdictia lor. In toate cazurile in care legea impune conditia existentei unui proces de fond pentru luarea măsurii asiguratorii, dovada formuării cererii de chemare in judecata trebuie ataşată la cererea de sechestru asiguritor. În doctrine s-a mai retinut faptul ca această conditie este indeplinită dacă cererea de chemare in judecată prin care s-a declanşat procesul de fond este legal timbrată şi i s-a fixat termen de judecată, nu şi atunci cand, in conditiile art. 114 C•Proc.civ., s-a acordat reclamantului un termen scurt pentru completarea sau modificarea cererii sale. De asemenea, s-a apreciat că, pentru a se considera indeplinită această conditie, reclamantul trebuie să stăruie in judecată, pentru ca dacă pricina este lăsată in nelucrare, cerinta textului nu este realizată.
Depunerea unei cautiuni . Cautiunea are drept scop să probeze seriozitatea cererii formulate de creditor şi să garanteze pe debitor contra unor eventuate daune;, pe care le-ar putea suferi prin indisponibilizarea bunurilor sale, în cazul in care se va dovedi ca actiunea de fond introdusă de creditor a lost neintemeiată sau, chiar mat mult, a lost exercitată cu rea-credintă. Codul de procedură civilă distinge intre situatia in care creanta invocată este constatată prin act scris şi cea in care nu există un in scris constatator al pretinsei creanta.
Momentul la care se depune cautiunea. În mod constant s-a decis ca momentul depunerii cautiunii este acela al introducerii cererii de sechestru asigurător. După cum se subliniază in literature, in cazurile in care legea cere o cautiune pentru Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
14
admiterea cererii de sechestru sau de poprire asiguratorie, nu se poatete ordona măsura asiguratorie fare cautiune. In aceste cazuri, in incheierea prin care se admite cererea trebuie să se indice că s-a depus cautiunea, astfel că nu se va putea depune cautiunea după ce s-a ordonat sechestrul sau poprirea şi nici in instanta care Judecă contestatia la executare, deoarece o măsură asiguratorie valabilă este conditionată de o cautiune in cuantumul cerut de lege. În termeni mai directi s-a spus ca „poprirea incuviinţată fără cautiunea cuvenită este izbită de nulitate, care nu se poate acoperi prin depunerea sau completarea ulterioară a cautiunii". Potrivit acestei opinii constant exprimate in jurisprudenta mai veche şi in literatura de specialitate, prin incuviintarea depunerii sau completării cautiunii după infiintarea sechestrului asigurător sau a popririi asigurătorii s-ar nesocoti sistemul prescris de lege ca o garantie a seriozitătii cererii de instituire a măsurii asigurătorii. În afară de aceasta, cererea de sechestru sau de poprire asiguratorie, ca prin cerere in justitie, trebuie să intrunească conditiile cerute de lege in momentul introducerii. Apreciem că, in prezent, toate consideratiile judice exprimate in practica instantelor şi in literatura de specialitate cu privire la momentul depunerii cautiunii sunt numai in parte valabile. Astfel, aceste cerinte cu privire la momentul depunerii cautiunii răman actuale numai pentru ipoteza in care cautiunea este fixată prin lege in ce priveste cuantumul ei, respectiv jumătate din valoarea reclamată, numai in cazul in care creditorul nu prezintă un act scris constatator al creantei. Pentru situatia in care cuantumul cautiunii sau necesitatea depunerii ei, cat si cuantumul sunt lăsate la aprecierea instantei, art. 592 alin. (2) C.proc.civ. (aplicabil deopotrivă si in materia popririi) prevede că prin incheierea executorie prin care instanta inctiviintează poprirea se va fixa si cuantumul cautiunii si termenul inăuntrul căruia urmează a fi depusă aceasta. Prin urmare, nu se stabileste mai intai cautiunea şi apoi se acordă termen pentru ca instanta să se pronunte asupra cererii de sechestru asigurător, ci prin incheierea prin care se admite aplicarea măsurii asigurdtorii se stabileşte şi cautiunea . Alineatul (4) al aceluiasi articol prevede că nedepunerea cautiunii in termenul fixat de instanta atrage desfiintarea de drept a sechestrului (sau a popririi – n.n.).Desfiintarea măsurii asiguratorii dispuse sub conditia depunerii cautiunii se constată prin incheiere irevocabilă, data fără citarea părtilor.
Procedura de infiintare a sechestrului asigurător. Executarea sechestrului asigurator. Instanta competenta. Determinarea instantei competenta trebuie să pornească de la împrejurarea că sechestrul asigurător este o măsură accesorie unei acţiuini de fond si, ca stare, conform principiului fundamental, urmează soarta principalului. Asa cum s-a retinut in doctrina, datorită faptului că admiterea sau respingerea sechestrului Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
15
implică cercetarea elementelor de bază ale procesului de fond, singurul mijloc de a evita contrarietatea in constatarea, aprecierea si caracterizarea faptelor si actelor cauzei este de a incredinta ambele cereri unuia şi aceluiasi organ, adică instantei competenta cu privire la cererea principală. Legea stabileste competenta de solutionarea a cererii de sechestru asigurător in sarcina instantei care judecă procesul asupra fondului pretentiilor formulate de creditor.
Dacă cererea de instituire a sechestrului asigurdtor este formulată in timpul in care procesul de fond se află in faţa unei instante superioare ca urmare a exercitării căii de atac, aceasta se va adresa tot primei instante, chiar dacă aceasta s-a dezinvestit cu privire la judecata fondului pretentiilor . Competenta materiala poate reveni judecatoriei sau tribunalului dupa cum creanta invocata de pretentul creditor este in cuantum de pana la 500000 lei sau superioare acestei sume.daca creanta invocate in cererea principala de solutionare a cererii de sechestru asigurator revine judecatoriei in cazul in care cuantuumul creantei este de pana la 100000 lei si tribunalului in cazul in care se depaseste aceasta suma. Reglementarea C.Pr.Civ potrivit careaia cererea de sechestru asigurator se adreseaza instantei care judeca procesul contine un aspect apt sa genereze solutii diferite in practica instantelor judecatoresti.
Reguli privind introducerea cererii de sechestru asigurator : a) pe cale principala atunci cand actiunea asupra fondului nu mai este pe rolul instantei competente sa o judece in prima instanta deoarece se afla in etapa apelului sau recursului.Cererea de sechestru asigurator poate fi formulta in cursul judecarii cauzei, in recurs numai in cazurile in care potrivit art.300 alin(1) C.Pr.civ sau altor dispozitii speciale, hotararea definitive nu este executorie. b) pe cale incidentala daca este facuta in timp ce actiuneaprincipala este in curs de judecata in prima instanta c) ca o cerere accesorie daca este intentata odata cu actiunea asupra fondului Cererea se judeca de un complet format dintr-un singur judecator.
Executarea sechestrului asigurator . Încheierea prin care instanta dispune sechestrul asigurător este, executorie, nefiind necesara investirea acesteia cu formula executorie. Recursul nu este suspensiv de executare, dar, potrivit regulilor aplicabile in drep tul comun, instanta de recurs poate dispune suspendarea executării incheierii prin care s-a incuviintat măsura sechestrului asigurător. Încheierea de sechestru asigurător se aduce la indeplinire de către executorul judecătoresc potrivit regulilor aplicabile in materia executării silite. Aceasta presupune faptul că executorul Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
16
judecătoresc trebuie să ţindă cont de toate regulile privind caracterul inalienabil al unor bunuri. Sechestrul asigurător fiind doar o măsură care tinde la păstrarea in patrimoniul debitorului a unor bunuri care să contribuie la satisfacerea creantei pretinse de creditor, aplicarea acesteia trebuie să se facă asupra unor bunuri susceptibile de a fi executate si in proportia in care acestea pot fi executate silit. Principiul aplicabil in cazul executării sechestrului asigurător este că se vor sechestra bunuri numai in masura necesară satisfacerii creantei. Anterior modificării Codului de procedură civilă, sechestrul asigurător se aplica asupra tuturor bunurilor mobile ale debitorului. Chiar dacă era impovărător pentru debitor, care isi vedea intreaga avere pusă sub sechestru pentru o datorie mult mai mica decat valoarea bunurilor sale, sistemul anterior tindea la protecţia creditorului, deoarece avea in vedere situaţia in care in cursul urmării silite apăreau si alti creditori care şi-au redus posibilitătile de indestulare a creantei creditorului diligent care a solicitat si obtinut instituirea măsurii asiguratorii.
Efectele sechestrului asigurator . Sechestrul asigurator este o masura de conservare a creantei inlaturand pericolul pentru creditor ca debitorul sa-si instraineze bunurile care ar putea fi urmarite dupa obtinerea titlului executoriu. Prin uramare principalul efect al sechestrului asigurator il reprezinta indisponibilizarea bunurilor puse sub sechestru.Pe toata durata sechestrului debitorul nu poate instraina bunurile sechestrate, deaoarece instrainarea ar fi inopozabila creditorului, iar daca debitorul este si custode savarseste infractiunea de sustragere a bunurilor sechestrate in concurs sau nu cu cea de rupere de sigilii, in functie de felul sechestrului. In princiu aplicarea sechestrului nu are ca efect lipsirea debitorului de posibiliattea folosirii bunurilor sechestrate.Aceasta se poate intampla numai in cazul in care executorul judecatoresc considera ca exista pericolul ca debitorul sa instraineze , sa substituie sau sa deteriorizeze bunurile sechestrate si ia masura aplicarii de sigilii sau chiar ridicarea bunurilor pe cheltuiala creditorului Se poate observa ca efectele sechestrului asigurator sunt mai energice in cazul imobilelor, deoarece mentiunea facuta in cartea funciara privitor la instituirea masurii asigurarii devine opozabila oricarui dobanditor ulterior al imobilului respective, acesta neputandu-se opune la o eventuala urmarire silita declansata de creditorul care a obtinut sechestrul. In cazul bunurilor mobile eficienta sechestrului decurge din teama debitorului numit custode de a u fi acuzat de savarsirea infractiunii de sustragere de sub sechestru si rupere de sigilii, daca este cazul.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
17
Incetarea Incetarea masurii sechestrului sechestrului asiguratoriu asiguratoriu. In principiu, sechestrul asigurator dureaza pe toata durata procesului asupra fondului.In cazul in care cererea principala in temeiul careia a fost incuviintata masura asiguratorie a fost anulata , respinsa sau perimata prin hotararea invocabila ori daca reclamantul a renuntat la judecarea acesteia, debitorul poate cere ridicarea masurii de catre instanta care a incuviintat-o .terminarea litigiului trebuie sa fie efectiva si totala. Sechestrul asigurator continua sa-l ocroteasca ocroteasca pe reclamant si in tot timpul judecatii de recurs. Ridicarea sechestrului poate fi dispusa si inainte de respingerea cererii asupra fondului. Daca debitorul a dat garantie indestulatoare la crererea acestuia instanta va ridica sechestrul asigurator. Cererea Cererea se solutioneaz solutioneazaa in camera camera de consiliu de urgenta urgenta cu citarea citarea in termen scurt a partilor partilor printr-o incheiere supusa recursului in termen de 5 zile de la pronuntare.Recursul se judeca de urgenta si cu precadere. Instanta poate dispune ridicarea masurii asiguratorii prin chiar aceeasi incheiere in care s-a luat act de decalratia garantului sau cea a debitorului cea oferit spre garantie un bun. Recursul formulat de creditor impotriva incheierii prin care s-a dispus ridicarea sechestrului pentru o garantie indestulatoare nu este suspensiv de executare. Masura sechestrului asigurator mai poate inceta, deaorece nedepunerea cautiunii in termenul fixat de instanta atrage desfiintarea de drept a sechestrului. Situatia nepunerii cautiunii se constata de instanta prin incheiare irevocabila, dar fara citarea partilor.
1.3
Rolul evaluatorului în procesul de evaluare a bunurilor sechestrate
). A evalua înseamnă a determina, a stabili, A evalua este un termen de origine franceză ( évaluer ). valoarea, numărul, preţul, cantitatea etc.; a calcula, a socoti. Evaluarea este acţiunea de a evalua şi rezultatul acestei acţiuni, respectiv socoteala, calculul, aprecierea, preţuirea (DEX). Evaluatorul este persoana care furnizează judecata / opinia sa asupra unui bun ori a unui drept. Evaluarea poate să semnifice aprecierea unei stări de fapt ori a unui proces folosindu-ne de datele şi informaţiile pe care le comparăm în raport cu o anumită normă, mai mult sau mai puţin obiectivă.
Evaluarea reprezintă o estimare şi nu un calcul exact al unei valori folosind o formulă
matematică sau printr-o cuantificare precisă, deşi în anumite arii de aplicare metodele de evaluare au un grad înalt de matematizare. Procesul de evaluare impune aplicarea raţionamentului profesional al evaluatorului, care obiectivizează rezultatul acţiunii sale prin raportări complexe, laborioase la numeroşi factori a căror acţiune o intuieşte ori o cunoaşte din activitatea sa de expertiză. De altfel, în practică s-a consacrat sintagma expert evaluator , care reflectă complementaritatea celor două noţiuni – expertiza şi evaluarea, care compun profilul profesionistului din acest domeniu. Coala
Mod Mod
Coal Coala a
Nr. Nr. docu docume ment nt
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
18
Semnificaţia evaluării are particularităţi care depind de domeniul de referinţă şi câmpul de aplicare a evaluării. Un aspect important ce caracterizeaza actualitatea evaluarii bunurilor imobiliare este sechestrul. Sarcin Sar cinaa ce le rev revine ine eva evalua luator torilo ilorr est estee det determ ermina inarea rea va valor lorii ii bun bunuri urilor lor imo imobil bile, e, val valoa oarea rea ca care re reprezinta puterea de acoperire a creantei in cazul nerambursarii acesteia. In acest aspect este actuala determinarea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare.
Rolul evaluatorului, evaluatorului, este să determine, determine, valorea de piaţă sau valoarea de lichidare în funcţie funcţie de caz, a bunurilor sechestrate. Evaluările, trebuie să fie realizate în conformitate cu Standartele Intern Internaţi aţiona onale le şi Europe Europene ne de Evalua Evaluare, re, să fie efectu efectuate ate de evalua evaluatori tori profes profesion ionişt işti,i, oneşti oneşti şi competenţi, fără prejudecăţi şi interese proprii. Rapoartele la rîndul lor trebuie să fie clare, să nu inducă în eroare şi să prezinte toate aspectele esenţiale pentru întelegerea adecvată a evaluării efectuate. Evaluatorii, membri ai ANEVAR , vor promova şi vor menţine în permanenţă încrederea publicului în profesiunea de evaluator. O evaluare elaborată pe baza Standardelor Internaţionale de Evaluare Evaluare îl obligă pe evaluato evaluatorr să respecte respecte Codul Codul deontologic deontologic al profesiei profesiei de evaluator evaluator („Codul dentologic”). Evaluatorul Evaluatorul posedă cunoştinţele cunoştinţele,, competenţa şi experienţa experienţa necesară pentru a îndeplini îndeplini în mod eficient misiunea de evaluare, în conexiune cu Standardele Internationale de Evaluare . Evaluatorul cunoaşte cunoaşte bine legislaţia, poate dirija corect cu metodele metodele actuale de evaluare, evaluare, are acces la informaţia sigură şi completă privind piaţa imobiliară. Deasemenea o mare importanţă o are buna reputaţie a specialistului, etica profesională, priceperea lui de a lucracu clienţii, colegii şi conducerea întreprinderii. Această profesie necesită cunoştinţe vaste în domeniile economice, tehnice şi juridice. Plus la aceasta aceasta evaluato evaluatorul rul i-şi împrospăte împrospăteză ză permanent permanent cunoştinţ cunoştinţele ele şi abilităţile abilităţile profesion profesionale ale participînd la diferite seminare, conferinţe, frecventînd cursuri de scurtă durată pu a putea efectua o evaluare justa şi veridică. Inainte de a accepta o misiune de evaluare sau de a încheia un contract de efectuare a oricărei misiuni, un evaluator identifică în mod corespunzator problema care trebuie abordată şi dacă este sigur că posedă experienţa şi cunoştinţele necesare sau, în cazul unei misiuni în strainatate, că este capabil să se asocieze cu un profesionist care are experienţă sau cunoaste caracteristicile pieţei, limba şi legislaţia pentru a-şi îndeplini misiunea în mod competent. Principalele categorii de imobile şi segmente ale pieţei imobiliare sunt: terenurile , locuinţele şi construcţiile locuibile (aşa numitul fond locativ), fondul nelocativ (clădiri, construcţii, edificii, încăperi încorporate şi aferente caselor de locuit) şi imobilele industriale (de business). Sunt asociate numeroase alte resurse: clădirile de birouri, clădiri pentru învăţământ şi cultură, spaţiile comerciale, imobilele specializate, hotelurile, fondul forestier, recoltele, depozitele minerale, resursele naturale, Coala
Mod Mod
Coal Coala a
Nr. Nr. docu docume ment nt
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
19
căile ferate, drumurile şi podurile. Acestea fiind sechestrate necesita o evaluare pentru a afla valoarea lor. Aici evaluatorul participa nemijlocit, el fiind o persoana neutra care se conduce dupa standarte si norme prevazute de lege. Condiţiile ipotetice, care exprimă o posibilitate rezonabilă, pot fi raportate cu condiţia să fie însoţite însoţite de o discuţie cu privire privire la şansele de realizare realizare a ipotezei ipotezei precum şi la determinarea determinarea valorii care reflectă adevarata situaţie. Un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii fără suport, bazate pe o prejudecată de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflectă opinia că această prejudecată prejudecată este necesară pentru menţinerea sau maximizarea valorii. Etica este una din cele mai vechi discipline teoretice, al cărei obiect de studiu este morala. Pentru a desemna conceptul de morală, Aristotel a introdus termenul de “etică”. După cum remarcau vechii greci, “etica ne ajută să ştim ce rebuie să facem şi de la ce trebuie să ne abţinem”, generalizează şi sistematizează principiile şi normele morale. Etica profesională examinează normele de conduită a specialistului, cerinţele pe care le înaintează societatea faţă de stilul lui de lucru, caracterul comunicării cu oamenii, aspectul social. În practica lor profesională, evaluatorii trebuie să respecte normele morale general acceptate şi să se conducă de următoarele principii ale eticii profesionale: independenţă, onestitate, competenţă profesională, confidenţialitatea informaţiei, comportament profesional. Documentele care cuprind principiile eticii profesionale a evaluatorilor sânt codurile eticii profesionale, regulile practicii de evalu evaluare are elabor elaborate ate de asocia asociaţiil ţiilee profes profesion ionale ale ale evalu evaluato atoril rilor. or. Pentru Pentru a contr controla ola respec respectar tarea ea normelor elice şi a regulilor de conduită profesională a evaluatorilor, în asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor se înfiinţează comisii şi comitete pentru etică. Noţiunea de "etica evaluatorului" încă nu a fost formulată în legislaţia naţională şi în standardele de evaluare, de aceea în Republica Moldova nu există o definiţie unică, recunoscută de toţi, a eticii. Pentru explicarea acestei noţiuni, vom folosi definiţia eticii evaluatorului utilizată în Rusia: "Etica evaluatorului este totalitatea regulilor etice şi normelor de conduită în efectuarea procedurii de evaluare a bunurilor". De-a lungul întregii istorii a formării evaluării ca gen independent de activitate au existat o multitudine de norme şi reguli de conduită, care erau recunoscute şi aplicate de evaluatorii din diferite ţări. Tradiţional o atenţie mare acordă eticii evaluatorului ediţiile noi ale Standardelor Europene şi Internaţionale de evaluare (EVS-2000 şi IVS-2001). În Standardele Internaţionale de Evaluare-2001 este inclus Codul de conduită al evaluatorilor, care tratea tratează ză următo următoare arele le aspec aspecte: te: stabil stabilire ireaa obiec obiective tivelor lor Codulu Coduluii de condui conduită; tă; noţiun noţiunile ile de bază; bază; condiţiile restrictive, noţiunea de „evaluator”: etica evaluării; competenţa; deschiderea; raportul de evaluare. Codul de conduită nu are putere juridică formală şi poate fi considerat doar ca o completare la regulile regulile şi preveder prevederile ile organizaţi organizaţiilor ilor profesiona profesionale le naţionale naţionale care controlea controlează ză calitatea calitatea lucrului lucrului Coala
Mod Mod
Coal Coala a
Nr. Nr. docu docume ment nt
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
20
evaluatorilor. În secţiunea "noţiuni de bază" sânt definite noţiunile principale ale activităţii de evaluare, sânt enumerate cerinţele faţă de evaluator, specificul activităţii evaluatorilor interni, externi şi independenţi. Esenţa acestor noţiuni este expusă în aceleaşi aspecte ca şi în Standardele Europene de Evaluare. Tot în această secţiune se dă esenţa condiţiilor limitative, ipotezelor şi presupunerilor evaluatorilor. O secţiune aparte a Codului de conduită este consacrată noţiunii de „etică”. Etica evaluatorului este prezentată ca totalitatea cerinţelor de bază ce se înaintează faţă de evaluator: onestitate; conduită în cazurile de apariţie a conflictelor de interese: confidenţialitatea informaţiei; echitabilitate si nepărtinire. Următoarea secţiune a Codului de conduită examinează competenţa – comportarea evaluatorului la primirea unei misiuni de evaluare (când evaluatorul conştientizează faptul că nu are suficiente cunoştinţe şi experienţă praсtică pentru îndeplinirea lucrării); condiţiile de recurgere la asistenţă externă, cerinţele de efectuare a unei evaluări eficiente şi minuţioase. În finalul Codului se examinează cerinţele de expunere clară, exactă a informaţiei privind evaluarea efectuată, precum şi faţă de întocmirea raportului de evaluare. În felul acesta, Codul de conduită tratează etica în sensul larg şi în sensul restrâns al cuvântului. Codul Etic European este una din anexele la EVS-2000. In ediţiile anterioare ale standardelor el se numea Codul de Conduită European. Codul Etic a fost elaborat de Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor în conformitate cu statutul şi obiectivele acestei organizaţii şi este unul din criteriile de bază ale activităţii de evaluare, adoptat de toate asociaţiile profesionale europene. Codul Etic nu are o autoritate oficială legală, ci este doar un complement la reglementările, normele legale şi la practica corectă a evaluatorilor din diferite ţări europene, în majoritatea asociaţiilor profesionale din Europa el fiind adoptat ca bază pentru elaborarea codurilor naţionale de conduită profesională a evaluatorilor. În cadrul Codului Etic European se examinează în mare măsură normele de conduită ale evaluatorului în relaţiile cu clienţii, colegii, asociaţiile membre ale TEGoVA: a)
Relaţiile cu clienţii
În toate timpurile prima îndatorire a evaluatorului a fost apărarea intereselor clientului, dacă aceste interese nu contravin legislaţiei şi normelor etice. Dacă în procesul de îndeplinire a lucrării la comanda clientului apar circumstanţe în care interesele evaluatorului vin în contradicţie cu interesele clientului, evaluatorul are obligaţia de a aduce la timp lucrul acesta la cunoştinţa clientului. Plata muncii evaluatorului nu trebuie să depindă de obiectul evaluat. Evaluatorul nu se va angaja sau nu se va implica în nici o ocupaţie sau afacere care ar afecta reputaţia lui profesională, reputaţia TEGoVA. Evaluatorul va respecta confidenţialitatea informaţiei clientului sau terţilor. b)
Relaţiile cu colegii
Evaluatorul nu va critica neîntemeiat practica profesională a colegilor săi. Dacă evaluatorului i se solicită opinia despre o lucrare îndeplinită de un coleg, el trebuie să şi-o exprime cinstit, obiectiv, Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
21
fără a-şi manifesta superioritate asupra colegului său. Fiecare evaluator trebuie să contribuie la dezvoltarea profesiei, ajutând instituţiile de învăţământ, participând la publicarea diferitelor articole şi culegeri în problemele evaluării. E necesar să se asigure o înţelegere deplină a standardelor de evaluare şi de către evaluatori, şi de către clienţi. In limitele respectării confidenţialităţii, e necesar ca evaluatorul să colaboreze cu colegii său, să le acorde asistenţă, să le împărtăşească informaţia despre dezvoltarea pieţei. c)
Relaţiile dintre asociaţiile membre ale TEGoVA
Asociaţiile profesionale naţionale membre ale TEGoVA trebuie să-şi construiască relaţiile reciproce pe principiile profesionalismului, ajutorului reciproc şi colaborării în scopul dezvoltării şi apărării standardelor TEGoVA în ţările lor. Dacă vreo asociaţie membră a TEGoVA efectuează instruirea, certificarea, investigaţii de marketing sau prestează servicii de consultanţă într-o ţară a cărei asociaţie naţională de evaluatori de asemenea este membră a TEGoVA, ea trebuie să prevină asociaţia naţională cu 30 de zile înainte de începerea activităţii sale. O secţiune aparte a Codului Etic European este dedicat cerinţelor faţă de competenţa evaluatorului. Aceste cerinţe sânt: •
studierea permanentă a situaţiei de pe piaţa imobiliară şi a modificărilor în legislaţie, deoarece această informaţie are un impact esenţial asupra rezultatelor evaluării;
•
evaluatorul trebuie să aibă o viziune obiectivă asupra cunoştinţelor şi nivelului său de calificare. În cazul în care evaluatorul este conştient că nu are suficiente cunoştinţe pentru îndeplinirea lucrării, el este obligat să-l prevină pe client şi pe conducătorul întreprinderii de evaluare. Evaluatorul are dreptul să ceară consultaţii de la specialişti calificaţi în anumite domenii de activitate: geodezie, arhitectură, materiale de construcţie, agronomie, expertiza clădirilor şi construcţiilor;
•
evaluatorul trebuie să cerceteze toţi factorii relevanţi legaţi de obiectul evaluării, pentru a obţine rezultate corecte ale evaluării. Fiecare evaluator este dator ca pe întreg parcursul activităţii sale practice să-şi ridice anual nivelul profesional.
Normele etice şi regulile activităţii de evaluare mai sus examinate reprezintă cea mai bună practică internaţională ce s-a constituit de-a lungul unei perioade îndelungate de timp. Aceste norme şi reglementări sânt recomandate cu insistenţă spre a fi aplicate de către toate asociaţiile profesionale de evaluatori care sânt membri ai TEGoVA sau IVSC. Fiecare organizaţie obştească a evaluatorilor, urmând standardele de evaluare, trebuie să elaboreze un cod etic sau reguli de comportare profesională pentru membrii săi. Regulile de conduită pentru membrii Asociaţiei Republicane a Experţilor Profesionali în Evaluări (AREPE) au fost elaborate în 1998, înainte de intrarea acestei asociaţii în TEGoVA. Regulile de conduită cuprind câteva secţiuni: principiile de bază; prestarea serviciilor de evaluare; confidenţialitatea; plata muncii evaluatorilor; semnătura evaluatorului; utilizarea denumirii Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
22
asociaţiei; publicitatea; asigurarea profesională. Conform Regulilor de conduită, fiecare membru al asociaţiei este dator să informeze Consiliul directorilor despre orice încălcare a statutului şi a regulilor de conduită pe care a comis-o. Membrii asociaţiei sânt datori să renunţe la efectuarea unei lucrări de evaluare dacă ea depăşeşte competenţa lor. Efectuând evaluarea, membrii asociaţiei trebuie să fie neutri: să nu ia partea nimănui în conflictul de interese, să informeze la timp conducerea asociaţiei despre serviciile prestate, pentru asigurarea evidenţei şi calităţii executării lor. În secţiunea „prestarea serviciilor de evaluare” sânt expuse regulile de conduită a evaluatorului în procesul de acordare a serviciilor: să nu admită implicarea clientului în activitatea sa; să ţină seama de toată informaţia disponibilă, să nu ascundă informaţia; să efectueze obligatoriu inspectarea obiectului evaluat; să facă o prezentare clară şi neambiguă a rezultatelor evaluării. Raportul de evaluare trebuie să fie detaliat şi necontradictoriu; informaţia privind evaluarea trebuie prezentată în scris; toate rapoartele privind îndeplinirea lucrărilor de evaluare urmează a fi păstrate timp de cinci ani. În secţiunea „confidenţialitate” se arată că membrii asociaţiei nu au dreptul să divulge unor terţe persoane conţinutul raportului de evaluare. Evaluatorul are obligaţia să păstreze confidenţialitatea informaţiei obţinute în procesul de prestare a serviciilor profesionale. Plata muncii evaluatorului va fi stabilită pe baza timpului de lucru cheltuit la îndeplinirea lucrării, a cheltuielilor curente legate de evaluare, prin comparare cu plata pentru efectuarea unor lucrări similare. Beneficiarul trebuie să cunoască suma urmând a fi plătită ca onorariu evaluatorului înainte de încheierea contractului de evaluare. Evaluatorul are obligaţia să semneze raportul de evaluare pe care 1-a întocmit. După iscălitura sa el are dreptul să adauge textul: „membru al Asociaţiei Republicane a Experţilor Profesionali în Evaluări”.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
23
Capitolul II Specificul evaluării proprietăţilor sechestrate 2.1 Evaluarea imobilului sechestrat
Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar de regulă lucrările de evaluare suntprecedate de desfăşurarea unui plan conform căruia se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile, tehnicile şi metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul că conţinutul lucrărilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a fi estimată, prevederile legislaţiei şi standartelor profesionale planurile lucrărilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evaluării. În majoritatea cazurilor procesul evaluării constitue
următoarele etape:
.
Întocmirea raportului de evaluare
Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale
Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări
Colectarea şi analiza datelor
Definirea misiunii de evaluare
Fig.2.1 Etapele procesului de evaluare
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
24
Definirea misiunii de evaluare. Prezenta etapă include următoarele elemente: - identificarea bunului imobiliar; - identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate; - determinarea scopului evaluării; - determinarea bazei de evaluare (tipul valorii); - determinarea datei de evaluare;
- conţinutul misiunii de evaluare; - alte condiţii limitatieve. Obiectul evaluării este identificat după numărul cadastral sau adresa poştală. Identificarea include descrierea completă a bunului imobiliar evaluat, precum şi starea în care se află. De regulă, descrierea obiectului evaluării este compusă din 2 compartimente : descrierea terenului şi descrierea construcţiilor şi se intocmeşte în baza rezultatelor inspectării bunului imobiliar în natură. Indentificarea completă a bunului presupune, pe lîngă descrierea amplasării şi caracteristicile tehnice ale obiectului, descrierea legală a bunului evaluat, efectuată în baza documentelor ce onfirmă drepturile asupra bunului imobiliar. Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului ci şi de drepturile patrimoniale legate de bun. Pesoana, drepturile căreea sunt evaluate poate să poposede doar, de exemplu, dreptul de arendă sau dretul de administrare econmică. Bunul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servitute în folosul altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementări de stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobilar trebuie de ţinut cont de toate aspectele legale. Colectarea şi analiza datelor . Corectitudinea rezultatelor evaluării depinde de exactitatea şi
volumul dateloranalizate. Datele colectate de evaluator trebuie să satisfacă următoarele criterii : - să fie adecvate obiectului evaluat ; - să fie exacte (datle colectate) trebuie să reflecte situaţia reală la data evaluării; - să fie demne de încredere; - să fie complecte (datele trebuie să fie suficiente pentru justificarea opinii evaluatorului). La etapa de colectare şi analiză a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaţia pieţii şi segmentul pieţii pe care se află bunul imobil evaluat, precum şi cu proprietatea evaluată propriu zisă. Evaluatorul examinează factorii generali care determină valoarea bunului imobiliar colectat la nivel de sector (cartier), oraş, regiune, ţară. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali, economici, politici şi factorii de mediu. Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări. Prin intermediul analizei celei mai eficiente utilizări
evaluatorul stabileşte influenţa factorilor pieţii asupra obiectului evaluat şi identifică modul de utilizare pe care se bazează estimarea valorii finale. Există 2 temeiuri pentru care este necesară Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
25
analiza celei mai bune şi eficiente utilizări. Primul temei este de a facilita procesul de identificare bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobilar comparabil trebuie să fie identic sau similar din punct de vedere a celei mai bune eficiente utilizări. Cel de-al 2-lea temei constă în faptul de a decide necesitatea menţinerii bunului imobiliar în starea actuală sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obţinerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobilar trebuie menţinut la starea curentă atîta timp cît profitul obţinut de la utilizarea curentă este mai mare de cît profiturile ce pot fi obţinute în cazul unei utilizări noi, rămase după scăderea costurilor pentru schimbarea modului de utilizare a bunului imobiliar. Tot o dată este necesar să menţionăm că cea mai bună şi eficientă utilizare trebuie să fie realizăbilă din punct de vedere fizic , posibilă din punct de vedere legal şi eficientă din punct de vedere economic. Aplicarea metodelor de evaluare. În majoritatea cazurilor la evaluarea proprietăţilor sechestrate,
specialiştii evaluatori din ţară şi de peste hotare, aplicînd Standartele Europene şi Internaţionale de Evaluare, sunt de acord că există 3 abordări (metode) de evaluare, din care, la evaluarea unei proprietăţi sechestrate şi nu numai, se vor folosi în mod obligatoriu de cel puţin două din ele. Acestea sunt : •
Abordarea pe baza analizei comparative a vînzărilor;
•
abordarea costurilor sau cheltuielilor;
•
abordarea veniturilor;
Analiza comparativă a vînzărilor - se utilizează în cazurile de evauare a obiectelor de imobil tip
ce din sfera productivă şi neproductivă, casele cu multe apartamente şi individuale. Această metodă constă în analiza comparativă a bunurilor imobile cu alte obiecte vândute. Punct iniţial-compararea raţională a cumpărătorului sau a investitorilor. Analiza comparativă a vânzărilor e o metodă simplă. Se mai numeşte metoda influenţei de piaţă sau metoda de piaţă. Câmpul de utilizare a acestei metode e limitat. În cazul imobilelor sechestrate, în Republica Moldova încă nu s-au creat condiţii necesare pentru utilizarea metodei în cauză. Mai ales lipsesc fluxurile informaţionale cu privire la datele precise, reale ale preţurilor bunurilor imobile. Abordarea costului sau cheltuielilor – această metodă se utilizează în toate cazurile de evaluare a
bunurilor imobile de către toţi evaluatorii, indiferent de scopul evaluării. Metoda costului aplicată în Republica Moldova e foarte diferită de metoda costului cunoscută în occident. Valoarea terenurilor şi a construcţiilor se determină la noi separat. La evaluarea terenurilor se determină valoarea normativă a terenului (uneori aplicarea unor nesemnificativi coeficienţi de ajustare pentru amplasare).La evaluarea clădirilor şi construcţiilor este determinată valoare de reconstituire, ţinânduse cont de gradul uzurii. Totodată sînt ignorate uzura funcţională şi externă a clădirilor, nu se ţine seama de valoarea de înlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar după calităţile sale de consum. Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
26
În procesul evaluării sunt ignorate uzura morală si funcţională. Nu se i-au în consideraţie cheltuielile de marketing şi alte cheltuieli caracteristicii bunurilor imobile nou construite. Ca rezultat există o mare diferenţă dintre costurile reale pentru construcţiile, clădirile şi valoarea nominativă determinată după metoda costului. Abordarea veniturilor – în Republica Moldova aplicrea acestei abordări este destul de
problematică, are multe limitări fiind instabilitatea economică în special instabilitatea pieţei capitalului, o cauză care se explică prin modificările dese şi esenţiale a ratei de depozit şi ratelor dobânzii pentru mijloacelor împrumutate, II – cauză instabilitatea politicei economice de stat şi situaţia economică externă care nu oferă proprietarului imobilului o garanţie a obţinerii veniturilor stabile. Un alt factor nu mai puţin important este nivelul teoretic slab al majorităţii specialiştilor evaluatori. Ca urmare a celor mai susenumerate, metoda venitului se aplică destul de rar şi numai de către întreprinderile private de evaluare, în care lucrează specialişti de înaltă calificare, care au făcut cursuri de pregătire profesională. Dar şi în acest caz, metoda venitului utilizată la evaluarea proprietăţilor comerciale sau industriale tip se aplică în mod diferit din lipsa unei metodologii unice de efectuare a evaluării. Din aceleaşi cauze metoda venitului, ca cea mai complexă dintre toate metodele utilizate în evaluare, nu este des aplicată de către evaluatorii publici. Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale. Principalul scop al procesului de evaluare este
determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii imobiliare, evaluatorul aplică diverse metode de evaluare. Dar nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu generează rezultate absolut corecte. Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente ala previziunii. Metoda vînzărilor comparabile este limitată de disponibilitatea datelor veridice despre vînzările comparabile. Metoda costului este limitată de dificultăţile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), în special pentru proprietaţile imobiliare vechi. Modelele venitului sunt bazate pe previziuni şi estimări ale veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii, în rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare, uatorul obţine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmează a fi înterprins de evaluator este de a ajunge la un numitor unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obţinute în procesul de evaluare. Această parte a procedeului de evaluare este denumită reconciliere. În procesul de reconciliere evaluatorul areposibilitate de a re a revedea datele folosite în evaluare şi de a argumenta valoarea finală a proprietăţii. Procedura de reconciliere este constituită din 2 etape: 1.
Previzuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include explicarea
diferenţelor între valorile esenţiale şi determinarea celei mai credibile valori. 2.
Estimarea valorii finale. Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
27
Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea finala este o funcţie a scopului evaluării constrîngerilor de ordin legal, şi celor legate de disponibilizarea dtaelor. Deseori scopul evaluării sau necesităţile clientului dictează care din valorileobţinute înurma aplicării metodelor de evaluare va avea cea mai mare influenţă asupra valorii finale. Rezultatul unei evaluări depinde de confidenţa evaluatorului în veridicitatea datelor analizate şi corectitudinea ajustărilor aplicate în procesul comparaţiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. Evaluatorul poate să acorde un grad mai mare de confidenţă exactităţii datelor şi calculelor unei metode decît altei. Deşi valoarea finală reprezintă o concluzie imparţială, expertă şi justificată privind valoarea obiectului evaluat, preyentată de un specialist în domeniu , ea totuşi rămîne doar o opinie, care reprezintă perceperea evaluatorului a preţului cel mai probabil care ar putea fi obţinut întro tranzacţie. Elaborarea raportului de evaluare. Rezultatul lucrărilor de evaluare este prezentat în raportul de
evaluare. Un ameniator cuprinzător dar nu exhaustiv al clauzelor raportului de evaluare este prezentat în Standartele Europene de Evaluare. Raportul de evaluare este un document care explică procesul analitic întreprins de evaluator pe parcursul evaluării şi care prezintă explicit informaţia utilizată în analiză,de asemenea descvrierezultatele analizei , ipotezele şi calculile care au condus la formarea opinii privind valoarea estimată. Raportul de evaluare trebuie să fie întocmit în confirmitate cu prevederile legislaţiei naţionale şi prevederile standartelor profesionale. La nivel practic un raport incomplet afectează credibilitatea evaluării propriu zise şi rezultatelor ei. Conform Standartelor Europene de Evaluare: “raportul de evaluare, prin modul de prezentare şi prin termenologia sa, trebuie să exprime o opinie clară neechivocă şi suficient de detailată pentru a garanta că informează despre toate aspectele cheie şi că nu poate da naştere la o neînţelegere asupra situaţiei reale a obiectului evaluat”. Legea Republicii Moldova cu privirea la activitatea de evaluare stipulează că raportul de evaluare este întocmit de către evaluator în formă scrisă şi pe suport electronic, în scopul asigurării calităţii raportului de evaluare legea prevede un set de cerinţe minim faţă de raportul de evaluare. Astfel raportul de evaluare trebuie să conţină : a)
data întocmirii raportului ;
b)
scopul evaluării;
c)
denumirea întreprinderii de evaluare şi rechizitele ei;
d)
copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare;
e)
denumirea beneficiarului şi rechizitele lui;
f)data la care o fost estimată valoarea; Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
28
g)
tipul şi difiniţia valorii estimate, care explică sensul noţiunii utilizate;
h)
descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia, iar în cazul cînd
obiectul evaluării aparţine persoanei-juridice-rechizitele acesteia;
i) standartele, metodele, sursele de informaţie utilizate pentur evaluare şi ipotezeleevaluatorului pe care se bazează evaluarea; j)etapele evaluării şi temeiul valorii recomandate, precum şi factorii restrictivi şi limitele utilizării valorii estimate. La fel, raportul de evaluare trebuie să includă copiile documentelor utilizate de evaluator, care determină caracteristicile calitative şi cantitative ale obiectului evaluării, precum şi copiileactelor care acordă dreptul de prestare a serviciilor de evaluare: licenţa întreprinderii de evaluare şi certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea. Dar fiind faptul că raportul de evaluare poate fi transmis şi în formă electronica evaluatorul trebuie să intreprindă toate măsurile pentru a proteja înregistrarea datelor şi textului raportului şi să s e asigure că nu au survenit erori în momentul trensmiterii. Conform prevederilor Standartelor Internaţionale de Evaluare, raportul prezentat în formă electronică trebuie să fie un fişier doar pentru citire, limitarea dată păstrînduse pentru toţi, doar cu excepţia autorului. De regulă rapoaetele de evaluare sunt păstrate de evaluator o anumită perioadă de timp. Comform legislatiei Republicii Moldova această perioadă este de 5 ani. În cele mai dese cazuri, evaluatorii au de determinat valoarea de piaţă, dar practica în activitatea de evaluare se dezvoltă cu paşi enormi şi devine foarte variată. Anume varietatea scopurilor îi impune pe evaluatori să determine diferite tipuri de valori. În continuare vom una din tipurile de valori şi anume valoarea de lichidare. 2.2 Valori de estimare a imobilului sechestrat
Analiza unei astfel de categorii ca valoarea , întotdeauna are foarte mare importanţa pentru economişti, iar în teoria preţurilor este una din compartimentele teoriei economice. Dar, insuşi termenul “valoare “ lipseşte din punct de vedere ştiinţific deoarece are multe explicaţii, iar în secolele IX-XX a primit şi sens ideologic. În teoria şi practica evaluării sunt clar delimitate noţiunile economice , strîns legate de conceptul “valoare” “preţ”si “cost”. Astfel evaluatorii utilizează noţiunea de cost referitor la productia unui bun, avînd în vedere totalitatea cheltuielilor exprimate în bani suportate pentru construcţia bunului imobiliar şi aducerea lui la conditia in care poate fi consumat adica utilizat în scopul stabilit iniţial. Noţiunea de preţ de regula, se refera la o tranzacţie concretă de vînzare – cumpărare şi reprezintă suma de bani pe care un cumpărător concret a plătit.o sau ete gata să o Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
29
plătească unui vînzător concret pentru a obţine dreptul la proprietate asupra unui bun imobiliar concret şi care a fost sau este acceptată de către vînzător , în circumstanţe specifice tranzacţiei date. Valoarea, la rîndul său, reprezintă expresia monetară a faptului cît de preţios este bunul imobiliar si dreptul de proprietate asupra lui pentru vînzătorii şi cumpărătorii potenţialide pe piaţa imobiliară. O proprietate imobiliară poate avea o valoare anumită pentru proprietarul său (valoare utilă) care este egală cu sum ape care acest proprietar este gata să o accepte ( de regula în numerar ) în schimbul proprietăţii sale, fără a suferi pierderi. Aceeaşi proprietate poate avea o valoare de piaţă diferită de valoarea utilă care este egală cu suma care poatefi obţinută de la vînzarea proprietăţii imobiliare date pe piaţa deschisă cînd este posibilă intrarea liberă pe piaţă a tuturor cumpărătorilor şi vînzătorilor potentiali. Dar, deseori, în deosebi în teoria evaluării, termenul ,, valoare,, poate fi întîlnit cu un cuvînt explicativ, spre exemplu valoare de piaţă, valoare imozabilă, valoare de investiţie, valoare de lichidare, valoarea de piaţă pentru utilozarea curenta şi alte tipuri de valori. Valoarea de piaţă poate fi formată doar în procesul funcţionării pieţii respective.
Valoarea de piaţă este o marime ipotetică sau calculată a preţului de vînzare, şi este rezultatul examinării minuţioase de către vînzător şi cumpărător a informaţiei ce ţine de tranzacţie, atrăgînd o atenţie deosebită acelor dtae ce reflectă răspunderea părţilor în condiţiile unei afaceri cinstite. Conform Standartelor Europene de Evaluare , adoptae de TEGoVA, valoarea de piaţă este definită în felul următor :
Valoarea de piaţă este suma pentru care un activ poate fi schimbat între un vînzător hotărît să vîndă, şi un cumpăător hotărît să cumpere, intr-o tanzacţie liberă , după un marketing adecvat , în care părţile acţionează în conştiinţa de cauză şi fără constrîngere. Termenul de activ a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus în aceste standarte pe documentele financiare. Totuşi termenul proprietate poate fi un termen sinonim pentru aplicarea generală a definiţiei, fiecare element al definiţiei avînd propriul sau cadru conceptual. Suma estimată ... se referă la un preţ exprimat monetar (de obicei suma de piaţa este măsurată ca fiind cel mai probabil preţ orientabil în mod rezonabil , pe piaţa evaluării , în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Este cel mai bun preţ orientabil în mod rezonabil de către vînzător şi cel mai avantajos preţ orientabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclud eîn mod explicit un preţ estimat excesiv de mare sau mic datorat unor circumstanţesau de condiţii specifice ca finanţare atipică, aranjamente de vînzare a unui activ şi închirierea simultană a acesteia de către vînzător printr-un contract de leasing , consideratiilor sau concesiunilor speciale acordată la orice persoană asociată cu vînzarea , sau de orice element ale valorii speciale (definită în Standartul 2) Bazele de evaluare distincte de valoarea de piaţă ca valoare specială.Fiind un termen legat de un element excepţional de valoare peste sau sub valoarea de piaţă, valoarea specială, poate apărea, de Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
30
exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcţionale, ssau ecomomice a proprietăţii cu o altă proprietate, de exemplu cu una învecinată. Este un spor de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietarsau utilozator al proprietăţii, mai degraba decît pieţii în general, cu alte cuvinte , pentru un cumpărător cu interese speciale.Valoarea speciala poate fi asociată cu elemente ale valorii afacerii. Evaluatorul trebuie să se asigure că asemenea criterii sunt distincte de valoarea de piaţă, explicînd orice ipoteze speciale luate în considerare. ...”un activ ar putea fi schimbat ...,, se referă la faptul că valoaarea unui activ este o sumă estimată şi nu un preţ de vinzare predeterminat sau real. Este preţul la care piaţa aşteaptă o tranzacţie care întruneşte toate celelalte condiţii ale definiţiei valorii de piaţă, ar putea fi încheiată la data evaluării. ...”la data evaluării... ,, impune ca valoare de piaţă estimată specifică unui moment , unei dtae precise. Întrucît piaţa şi conjugarea pieţii se pot schimba, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau nepotrivită la un alt moment. Valoarea estimată va reflecta starea efectivă a pieţii şi conjunctarea valabilă la data evaluării, şi nu la data anterioară sau ulterioară. Data evaluării , şi data evaluării raportului de evaluare pot fi diferite , dar cea de-a doua nu poate să fie anterioară celei dintîi. Definiţia presupune şi faptul că schimbul şi încheierea contractului de vînzare sunt simultane, fără nici o variaţie de preţ care ar putea, altminteri, avea loc intr-o tranzacţie la valoarea de piaţă. ...”între un cumpărător hotărît să cumpere ... ,, se referă la un cumpărător motivat, dar nu silit
să cumpere. Aceast cumpărător nu etse nici ultra dirijor, nici determinat să cumpere la orice preţ. Acest cumpărător va achiziţona mai degrabă în conformitate cu realităţile pieţii curente şi cu aşteptările curente ale pieţii, decît în funcţie de piaţa imaginara sau ipotetică a cărei existenţă nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul luat în considerare nu va plăti un preţ mai mare decît cel pe care-l cere piaţa. Proprietarul actual al activului este inclus între cei care formează piţa. Un evaluator nu terbuie să facă presupuneri nerealiste despre conjunctura pieţii sau să considere un nivel al valorii de piaţa peste cel care este optimabil în mod rezonabil. ...”un vînzător hotărît să vîndă ... ,, nu ete foarte grăbit, nici nici forţat să vîndă la orice preţ, nici unul pregătit să vîndă doar atunci cînd obţine un preţ considerat nerezonabil în conjunctura existentă a pieţii. Vînzătorul hotărît este motivat să vîndă activul în condiţiile de piaţă, pentru cel mai bun preţ optimabil. Circumstanţele specifice ale proprietarului actual ar face parte din aceasta definiţie deoarece „ vizitatorul hotărît ,, este un proprietar ipotetic. ... „într-o tranzacţie liberă...,, înseamnă o tranzacţie încheiată de părţi între care nu există nici o relaţie particulară sau specială (de exemplu compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriaşul) care ar putea influenţa preţul, ducîndu-l la un nespecific pieţii sau redxucîndul datorită unui element de valoare specială. Tranzactia la valoarea de piţă se presupune a avea loc între parteneri independenţi. Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
31
...”după un marketing adecvat ...,, semnifică faptul că activul va fi oferit pe piaţă în cea mai potrivită modalitate pentru a se putea obţine cel mai bun preţ, în conformitate cu definiţia valoriide piaţă. Durata expunerii poate varia în funcţie de conjunctura pieţii, dar trebuie să fie suficient de mar epentur a permite ca activul să fie cunoscut de un număr adecvat de potenţiali cumpărători. Perioada de ofertă este anterioară dtaei evaluării. ... „ în care fiecare parte a acţionat în conştiinţă de cauză şi prudent ...,, presupune că atît cumpărătorul hotărît să cumpere , cît şi vinzătorul hotărît să vîndă sunt informaţi de o manieră rezonabilă în legătură cu natura şi caracteristicile activului, cu utilizarea sa actuală şi cu utilizările potenţiale , cu situaţia pieţii la data evaluării . Se consideră că fiecare parte acţionează în propriul interes, dispunînd de cunoştinţele necesare şi prudent pu a obţine cel mai bun pret corespunzător poziţiei ocupate în tranzacţie. Prudenţa este măsurată prin referire la conjunctura pieţii la data evaluării, neţinîndu-se seama de eventualele informaţii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un vînzător care vinde o proprietate pe o piaţă cu preţuri în scădere, respectiv preţuri mai reduse celor anterioare .În asemenea cazuri, valabile şi pentru situaţii de vînyare şi cumpărare caracteristica pieţilor care înregistreayă variaţii de preţuri (pozitive sau negative). Cumpărătorul sau vînzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informaţii de piaţă disponibile la dta evaluării. ...” fără constrîngere ...,, stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar nici un anu este forţată , nici silită în mod nejustificat să facă acest lucru. Valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea unui activ , estimată fărăa se ţine cont de
costurile de vînyare sau de cumpărare şi fără nici o prelevare pentru taxe sau impozite asociate tranzacţiei. Alte tipuri de valori derivate a valorii de piaţă (fig.1.1)
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă a unui activ este definită ca valoarea de piaţă bazată pe continuarea utilizării sale actuale, considerind că activul ar putea vîndut pe piaţă liberă pentru utilizarea sa existentă, în condiţii de neocupare şi în condiţiile enumerate în continuare , dar şi în concordanţă cu definiţia IVSC/TEGoVA. Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă este suma pentru care un activ poate fi schimbat la data evaluării , pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, dar presupunînd că activul este liber, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat , în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrîngere.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
32
Fig.2.2 -Termenul de activ a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus în aceste standarte pe
documentele financiare . Totuşi termenul „proprietate,, poate fi termen sinonim pentru aplicarea generala a definiţiei , fiecare element al definiţiei are propriul sau cadru conceptual. -”Suma estimată”... se referă la un preţ exprimat monetar de obicei în monedă natională, plătibil
pentru activ într-o tranzacţie libera pe piaţă. Valoarea de piaţă este exprimată ca fiind cel mai probabil preţ optimabil în mod rezonabil pe piaţă la data evaluării, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Este cel ami bun preţ optimabil în mod rezonabil de către vînzator şi cel mai avantajos pret optimabil în mod reyonabil de către cumpărător. Această estimare exclude în mod explicit un preţ estimat excesiv de mar sau mic, datorat circumstanţe sau condiţii specifice ca finanţare atipică, aranjamente de vînzare a unui obiect şi lichidarea simultană a acestuia de către vînzător printr-un contract de leasing, consideraţii sau concesiuni speciale (definită în Standartul 2) Bazele de evaluare distincte de valoarea de piaţă ca valoare specială.Fiind un termen legat de un element excepţional de valoare peste sau sub valoarea de piaţă, valoarea specială, poate apărea, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcţionale, ssau ecomomice a proprietăţii cu o altă proprietate, de exemplu cu una învecinată. Este un spor de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietarsau utilozator al proprietăţii, mai degraba decît pieţii în general, cu alte cuvinte , pentru un cumpărător cu interese speciale.Valoarea speciala poate fi asociată cu elemente ale valorii afacerii.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
33
Evaluatorul trebuie să se asigure că asemenea criterii sunt distincte de valoarea de piaţă, explicînd orice ipoteze speciale luate în considerare. ...”un activ ar putea fi schimbat ...,, se referă la faptul că valoaarea unui activ este o sumă estimată şi nu un preţ de vinzare predeterminat sau real. Este preţul la care piaţa aşteaptă o tranzacţie care întruneşte toate celelalte condiţii ale definiţiei valorii de piaţă, ar putea fi încheiată la data evaluării. ...”la data evaluării... ,, impune ca valoare de piaţă estimată specifică unui moment , unei dtae precise. Întrucît piaţa şi conjugarea pieţii se pot schimba, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau nepotrivită la un alt moment. Valoarea estimată va reflecta starea efectivă a pieţii şi conjunctarea valabilă la data evaluării, şi nu la data anterioară sau ulterioară. Data evaluării , şi data evaluării raportului de evaluare pot fi diferite , dar cea de-a doua nu poate să fie anterioară celei dintîi. Definiţia presupune şi faptul că schimbul şi încheierea contractului de vînzare sunt simultane, fără nici o variaţie de preţ care ar putea, altminteri, avea loc intr-o tranzacţie la valoarea de piaţă. -„...pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale ...” specifică faptul că doar schimbă ofertele
de comparare lansate pe piaţă pentru continuarea utilizării existente sunt luate în considerare. Rezultă că orice valoare mai mare, legată de faptul că activul urma să fie vîndut pe o piaţă liberă sau pe baza celei mai bune utilizări, trebue să fie ignorată. -„...dar presupunînd că activul este liber/neocupat...” subliniază faptul că nu ar trebui să se ţină
cont de ocuparea efectivă ca motiv de a adopta ipoteza fictivă că proprietarul plăteşte chirie. Nu se ia în consiuderare că valoarea ar putea fi mărită de actualul ocupant printr-o investiţie. Activul trebue considerat liber şi disponibil pentru vînzare sau închiriere la data evaluării. Oferta potenţială a actualului ocupant nu trebue exclusă, dar nici nu trebuie să presupună că ocupîndu-l ar oferi mai mult decît alţi cumpărători de pe piaţă. Acest aspect diferă în legislaţia germană, unde oferta ocupantului actual este ignorată. -„... între un cumpărător hotărît să cumpere ... ,, se referă la un cumpărător motivat, dar nu silit
să cumpere. Aceast cumpărător nu etse nici ultra dirijor, nici determinat să cumpere la orice preţ. Acest cumpărător va achiziţona mai degrabă în conformitate cu realităţile pieţii curente şi cu aşteptările curente ale pieţii, decît în funcţie de piaţa imaginara sau ipotetică a cărei existenţă nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul luat în considerare nu va plăti un preţ mai mare decît cel pe care-l cere piaţa. Proprietarul actual al activului este inclus între cei care formează piţa. Un evaluator nu terbuie să facă presupuneri nerealiste despre conjunctura pieţii sau să considere un nivel al valorii de piaţa peste cel care este optimabil în mod rezonabil. -”...un vînzător hotărît să vîndă ... ,, nu ete foarte grăbit, nici nici forţat să vîndă la orice preţ, nici unul pregătit să vîndă doar atunci cînd obţine un preţ considerat nerezonabil în conjunctura existentă a pieţii. Vînzătorul hotărît este motivat să vîndă activul în condiţiile de piaţă, pentru cel mai Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
34
bun preţ optimabil. Circumstanţele specifice ale proprietarului actual ar face parte din aceasta definiţie deoarece „ vizitatorul hotărît ,, este un proprietar ipotetic. - „...într-o tranzacţie liberă...,, înseamnă o tranzacţie încheiată de părţi între care nu există nici o relaţie particulară sau specială (de exemplu compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriaşul) care ar putea influenţa preţul, ducîndu-l la un nespecific pieţii sau redxucîndul datorită unui element de valoare specială. Tranzactia la valoarea de piţă se presupune a avea loc între parteneri independenţi. ...”după un marketing adecvat ...,, semnifică faptul că activul va fi oferit pe piaţă în cea mai potrivită modalitate pentru a se putea obţine cel mai bun preţ, în conformitate cu definiţia valoriide piaţă. Durata expunerii poate varia în funcţie de conjunctura pieţii, dar trebuie să fie suficient de mar epentur a permite ca activul să fie cunoscut de un număr adecvat de potenţiali cumpărători. Perioada de ofertă este anterioară dtaei evaluării. ... „ în care fiecare parte a acţionat în conştiinţă de cauză şi prudent ...,, presupune că atît cumpărătorul hotărît să cumpere , cît şi vinzătorul hotărît să vîndă sunt informaţi de o manieră rezonabilă în legătură cu natura şi caracteristicile activului, cu utilizarea sa actuală şi cu utilizările potenţiale , cu situaţia pieţii la data evaluării . Se consideră că fiecare parte acţionează în propriul interes, dispunînd de cunoştinţele necesare şi prudent pu a obţine cel mai bun pret corespunzător poziţiei ocupate în tranzacţie. Prudenţa este măsurată prin referire la conjunctura pieţii la data evaluării, neţinîndu-se seama de eventualele informaţii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un vînzător care vinde o proprietate pe o piaţă cu preţuri în scădere, respectiv preţuri mai reduse celor anterioare .În asemenea cazuri, valabile şi pentru situaţii de vînyare şi cumpărare caracteristica pieţilor care înregistreayă variaţii de preţuri (pozitive sau negative). Cumpărătorul sau vînzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informaţii de piaţă disponibile la dta evaluării. ...” fără constrîngere ...,, stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar nici un anu este forţată , nici silită în mod nejustificat să facă acest lucru. Valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea unui activ , estimată fărăa se ţine cont de
costurile de vînyare sau de cumpărare şi fără nici o prelevare pentru taxe sau impozite asociate tranzacţiei. Definiţia se utilizează doar în legătură cu evaluarea în scopul elaborării documentelor financiare. În baza standartelor şi practicii contabile naţionale şi internaţionale , activele imobiliare sunt frecvent înregistrate la costul de achiziţie sau la valoarea corectă care etse valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă. Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă nu se aplică, ca bază de evaluare, la evaluarea proprietăţilordeţinute ca investiţii, la proprietăţile existente în surplus faţă de necesităţile de
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
35
exploatare şi pentru cele clasificate ca active circulante, cazuri în care trebue adoptată valoarea de piaţă pe baza celei mai bune utilizări.
Valoarea corectă. Valoarea corectă este un concept contabil, cuprins în Standartul Internaţional de Contabilitate care este definită ca „suma pentru care un activ poate fi schimbat între părţi informate, hotărîte să efectueze o tranzacţie liberă”. Definiţia scurtă de mai sus este compatibilă, la prima vedere, cu definiţia TEGoVA a valorii de piaţă (pentru utilizarea existentă). Există circumstanţeîn care valoarea corectăîn sensul contabil poate să fie diferită de valoarea de piaţă, respectiv în cazul în care se pot aplica condiţii care să permită vînzarea ordonată, nomalaă a activelor, sau vînzarea ipotetică să se afle sub o forma de constrîngere. Termenul de valoare corectă este utilizat, în anumite jurisdicţii, pentru a da o definire legală în scopul realizării unei înţelegeri echitabile între părţi, în cazil unor dispute, înainte de a ajunge în instanţă sau iniţierea unor acţiuni în justiţie.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă Valoarea de lichidare
Valoarea corectă
Valoarea de piaţă
Valoarea de inventar
Valoarea de utilizare alternativă
Costul de înlocuire net
Valoarea de investiţie Valoarea negativă
Fig.2.3 Alte tipuri de valori derivate a valorii de piaţă
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
36
Valoarea corectă a terenelor şi clădirilo reste , de obicei, valoarea lor de piaţă pentru utiliyarea existentă, ceea ce presupune o continuare a utilizării activului în aceeaşi afacere sau int-o afacere similară. Aceasta valoare este determinată printr-o evaluare, realizată de obicei de catre evaluatori calificaţi. Ipoteza ca afacerea este viabilă recomandă adoptarea valorii de piaţă pentru utilizare existentă. Implicit este conceptul de „valoare de deposedare” sau „”costul de înlocuire net, ceea ce reprezintă costul, pentru un proprietar ocupant, de a achiziţiona de pe piaţă un activ înlocuitor. Cînd sunt aplicabile asemenea situaţii ipotetice, evaluarea pe baza valorii de piaţăpentru utilizare existentă poate ajunge la rezultate care ar putea crea interpretări greşite dacă se raportează în alt context. De aceea, este important ca asemenea evaluări să fie întotdeauna adnotate în mod explicit, astfel încît să reflecte circumstanţele speciale ale aplicabilităţii lor. Alte comentarii :
Există o ipoteză explicită, care trebue să fie rezonabilă în toate situaţiile, că proprietatea poate fi folosită de proprietar intr-un orizont de timp previzibil, numai pentru utilizare existentă. Acea destinaţie trebue să fie conformă cu legislaţia de urbanism, reglementările de autorizare şi cu alte acte normative. Valoarea obţinută poate fi egală sau mai mică, dar nu ami mare decît în cazuri excepţionale, redate mai jos, faţă de valoare stimată prin aplicare aprincipiului celei mai bune şi eficiente utilizări. Exemplu de astfel de excepţii sunt: -
În anumite jurisdicţii autorizarea personală şi alte aranjamente similare nu sunt disponibile pe
piaţa de ansamblu, care ar fi luat în considerare în considerare într-o evaluare în condiţiile utilizării existente putînd să dea naştere unei supraevaluări pentru valoare de piaţă. -
Problemele de mediu pot afecta negativ valoare de piaţă dar atîta timp cît încasările de
intermediere nu constitue obligaţii legale, ele nu afectează valoare de piaţă pentru utilizarea existentă. -
Restricţiile de încheire care nu au consecinţe pentru ocupant dar sunt relevante pentru această
bază de evaluare, deşi ele ar influnţa valoarea de piaţă. -
Valoarea obţinută într-o evaluare pe baza costului de înlocuire net, care este legată de cost şi
de depreciere în raport cu exploatarea actuală a termenului poate şi adesea depăşeşte valoarea bazată pe o piaţă liberă. Orice utilizare alternativă este deci ignorată ca şi orice elemente de valoare speculative, orice valoare atribuită goodwill-lui sau oricării posibile valori a unei investiţii speciale sau unor tranzacţii financiare, cum ar fi vînzarea unui activ şi închirierea simultană a acestuia de către vînzător printr-un contract de leasing.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
37
Evaluarea poate, totuşi, să ţină cont de valoarea atribuită situaţia în care se află compania care exploatează activele, atunci cînd există probabilitatea de a înlocui clădirile existente pe baza strategii urmărite cu condiţia că aceste schimbări să nu aibă întreruperi majore ale activităţii curente. Se presupune că orice parte a proprietăţii, ocupată fie în trficul proprietarului, fie de către proprietar, este liberă la data evaluării, şi astfel se elimină existenţa ocupantului actual. Evaluările pe baza utilizării existente care adoptă metoda costului de înlocuire net, presupun implicit că actualul proprietar îşi contunuă activitatea pe amplansamentul respectiv. În anumite jurisdicţii se aplică reguli difeite pentru sectorul public sau pentru organizaţiile nonprofit. Orice parte a unui imobiliar închiriat cu contract sau ocupat în alt mod de un terţ va fi evaluat luînd în considerare acest aspect . Procedura de evaluare cunoscută sub numele de cost de înlocuire net, care în general constitue o abatere de la valorile bazate pe informaţiile de piaţă, poate fi aplicată pentru activele care se vînd rar sau niciodată pentru utilizarea lor existentă, cu excepţia cazurilor cînd se vînd împreună cu afacerea. Cînd aplicarea procedurilor bazate pe evaluarea de piaţă sau pe valoarea de utilizarea alternativă ar conduce la valori sensibil diferite, acestea ar trebui consemnate simultan cu rezultatul obţinut pe baza valorii de piaţă pentru utilizarea existentă a activelor respective. Pentru a evita introducerea în eroare a beneficiarilor raportului de evaluare evaluatorul trebuie să se asigure că forma şi conţinutul rezultatelor prezentate au fost aprobate în mod explicit de el.
Valoarea de utilizare alternativă. Valoarea de utilizare alternativă poate fi definită, prin referire la definiţiile de bază ale TEGoVA, ca fiind valoarea cu cea mai bună utilizare, alta de cît cea prezentă, respectiv cea intenţionată sau cea care ar corespunde unei redezvoltări de către proprietarul activului de societate de dezvoltare imobiliară sau de către ocupantul presupus. Evaluările pe baza utilizării alternative sunt adesea solicitate în cazul evaluării pentru garanţii sau ca parte a analizei privind cea mai bună utilizare, atunci cînd se hotărăşte amplasarea economică a activelor sau calcularea randamentului real al capitalului utilizat de companie. În confermitate cu prevederile convenţiilor europene de contabilitate, valorile de utilizare alternativă, care nu pot fi realizate de cît în caz de lichidare, închiderea sau schimbarea a aplasamentului afacerii, nu sunt adecvate pentru înregistrările în contabilitate cu excepţia cazului în care administratorii îşi exprimă intenţia de a vinde activul, cînd pot reprezenta o parte a estimării valorii de piaţă, caz care trebuie menţionat distinct în certificatul de evaluare. Cînd valoarea de utilizare alternativă diferă în mod semnificativ de valoare pentru utilizarea existentă, clientul trebuie informat asupra diferenţei, indiferent dacă valoarea pentru utilizarea existentă a fost stabilită prin referire la informaţiile de piaţă sau de costul de înlocuire net. Valoarea de utilizarea altenativă poate fi negativă această valoare negativă apare în mod tipic pentru terenurile închiriate sau cînd valoare de utilizare actuală este mărită datorită unor drepturi
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
38
specifice şi/sau unor consideraţii privind caracterul afacerii sau limitărilor asupra responsabilităţilor legale stricte, care sar aplica la vînzare pe piaţă liberă.
Valori negative. Valorile negative apar atunci cînd activele imobiliare, care constitue subiect al unor obligaţii contractuale fizice, legale sau financiare, generează un cash flow negativ, real sau ipotetic, sau necesită lucrări substanţiale de remediere. Aceste avtive devin astfel o datorie sau o valoare negativă. Valori negative pot apărea în cazul unor contracte de închiriere în care chiria stipulată în contract depăşeşte valoarea de piaţă a chirii. Proprietatea liberă (neînchiriată) poate deveni deasemenea o datorie (valoarea negativă) dacă costurile legale obligatorii legate de o reclamaţie sau cheltuielile necesare pentru îndeplinirea unor cerinţe legale sau contractuale depăşesc valoarea proprietăţii libere de aceste obligaţii. Deoarece valorile pozitive sunt înregistrate în costuri atunci şi proprietăţile transparenţei impun ca şi valorile negative să fie luate în considerare. A raporta valoarea unui drept legal, care în realitate este o obligaţie la o valoare 0 ar însemna că nu se prezintă o opinie reală şi corectă asupra situaţiei financiare. Orice valoare negativă ar trebui consemnată separat şi nu va fi compensată cu valoarea altei proprietăţi sau altei clase de active. Cînd există un drept de achiziţionare, organizaţia sau altpă firmă de despăgubire din partea statului în legătură cu o proprietate cu o valoare negativă, de exemplu în cadrul unui teren poluat, terent afectat de eroziune, teren vizat pentru demolare şi clădiri considerate monumente istorice, acest drept la despăgubiri nu trebuie luat în considerare în evaluare, de cît dacă administratorii firmei proprietare intenţionează săi exercite. Atunci cînd se raportează o valoare negativă, trebuie atrasă atenţia directorilor asupra ei prin note suplimentare la raportul de evaluare. Valoarea negativă ar trebui să fie raportată separat şi să nu fie agregată cu celelate valori. Costul de înlocuire net . Procedurile care folosesc costul de înlocuire net sau costul de reconstrucţie ca bază de evaluare a unei afaceri, cu scopul elaborării documentelor financiare, sunt recunoscute ca adecvate numai în circumstanţe limitate, aşa cum se precizează în EVS 4.07.3 de mai jos. Costul de înlocuire brut este necesar şi pentru evaluare efectuată în scopul unei asigurări. Conceptul de cost de înlocuire curent net este, de asemenea, folosit în sensul de valoare de posedare – pentru o afacere care funcţionează, şi astfel face partea din calculul valorii de utilizare existentă. Utilizarea termenului în acest sens poate genera confundarea cu mai cunoscutul cost de înlocuire net, şi deci se recomandă ca folosirea lui să fie totdeauna însoţită de explicaţii adecvate. Costul de înlocuire net este oprocedură de evaluare folosită în stabilirea valorii pentru utilizarea existentă în cazul proprietăţilor specializate, care se vînd rar sau niciodată altfel de cît ca părţi ale unei afaceri. Aceasta nu este considerată o metoda derivată din piaţă, deşi unele analize, care stau la baza unor estimări ale valorii depiaţă se bazează pe date derivate din analiza costului de înlocuire a Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
39
vînzărilor instlaţiilor de producţie. În absenţa unor date de piaţă costul de înlocure net este adoptat ca înlocuitor al analizei de piaţă. Prin urmare este nepotrivită, costul de înlocuire net pentru proprietăţi deţinute ca investiţii sau care constitue un surplus fţă de exploatarea companii. După evaluarea terenului şi clădirii, evaluatorul trebuie saşi folosească judecata în baza unor discuţii detaliate cu managementul, asupra aspectelor calitative ale proprietăţii şi duratei de viaţă efectivă viitoare a acesteia, ţinînd cont de toate companentele deprecierii economice, legate de mediu, funcţionale sau strategice. Deducerile din costul de înlocuire brut ar trebui sa fie făcute pentru fiecare dintre elementele următoare şi pentru oricare alte elemente importante pentru continuarea duratei de utilizare economică. Procedura standart pentru a calcula deducerea din costul de înlocuire brut pentru determinarea costului de înlocure net, prin metoda liniară constă fie prin împărţirea vechimii a clădirii cu suma dintre vechimea ei şi durata rămasă estimată de viaţa economică utilă, sau deducerea din durata estimată de viaţă economică utilă şi împărţind rezultatul cu durata estimată de viaţă economică utilă dacă clădirea ar fi nouă.
Valoarea de investiţii . Valoarea de investi ţii este valoarea de patrimoniului determinată în baza valorii veniturilor viitoare pentru un investitor concret. Acest înţeles obiectiv raportează obiectul concret cu investitorul concret sau o grupă de investitori, avînd un scop sau unele criterii în relaţia de investiţii. Este valoarea cea mai greu de ales. Este valoarea sau mărimea investiţiei în bunul imobil cu care investitorul este de acord. De exemplu se propune spre vînzare o construcţie nefinisată sau care va fi vîndută la licitaţie cu preţul de star 5mln lei . această construcţie poate fi utilizată în mai multe scopuri în construcţie se vor mai investi pentru finalizarea ei înk 5-10 mln lei. Evaluatorul trebuie să poată calula la ce valoare trebuie să oprească investitorul ca investiţia să fie rentabilă cu gradul de rentabilitate prestabil. Valoarea de inventar . Valoarea de inventar se întilneşte în actele normative a Republicii Moldova referitoare la evaluarea bunurilor imobile ăentru impozitare. De exemplu un apartament cu două odăi în sectorul botanica are valoarea de piaţă de 10.000 $. Apartamentul sa vîndut cu 10.000 $. Pentru schimbarea titlului trebuie de plătit impozit 2% (200$). Vînzătorul şi cumpărătorul sau înteles că vor indica în contractul de vînzare –cumpărare nu 10.000$ dar 2000$ atunci impozitul va fi 40$, astfel sa căpătat o diferenţă de 160$ care nu ia cîştigat statul dar ipotetic iau cîştigat vînzătorul şi cumpărătorul. Ca aşa ceva sa nu se întîmple în Republica Moldova există o metodologie specială de evaluare în reyultatul aplicării ei se va calcula valoarea de inventar care în cazul nostru este egal aproximativ 6000-7000$ .
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
40
Practica evaluării sugerează că oricare ar fi scopul evaluării, criteriul fundamental este determinarea şi explicarea valorii de piaţă. Astefel , procesul unei evaluări evaluatorul va determina valoarea de piaţă a bunului imobiliar şi acel tip al valorii asupra căruia sa convenit cu beneficiarul evaluării ţinînd cont de scopul evaluării.
2.3 Metode de determinare a valorii bunurilor sechestrate
Valoarea de lichidare prezintă o derivată de la valoare de piaţă, deci pentru determinarea valorii de lichidare mai intîi trebuie de detrminat valoarea de piaţă. În evaluare sunt acceptate trei metode de bază, raportul întocminduse conform oricăror doua din ele.
Abordările folosite în evaluare Analizei comparative a vînzărilor
Cheltuielilor
Veniturilor
Fig 2.4
Aprecierea valorii de lichidare a devenit o problemă actuală, şi în prezent, obiectele şi cazurile pentru care apare necesutatea aprecierii valorii de lichidare sunt : 1. Obiectele gajului.
În cazul oferirii creditelor bancare garantate cu proprietăţi imobiliare, de exactitatea aprecierii valorii de lichidare depinde asigurarea creditului.
2. Activele întreprinderii insolvabile şi falimentare . În cazul lichidării intreprinderilor insolvabile, apare necesitatea evaluării activelor pentru realizarea ulterioară a lor.
3. Bunurile imobile sechestrate. În cazul sechestrării bunurilor ca modalitate de asigurare a executării silite a obligaţiei fiscale. Comercializarea acestora se efectuează la licitaţii după valoarea de lichidare. 4. Orice bun supus vînzării forţate.
Cazurile specifice în care vînzătorul poate fi silit sau obligat să vîndă.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
41
Valoarea de lichidare sau valoare de vînzare forţată reprezintă valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite de cele necesare pentru a obţine cel ami bun preţ de piaţă. În literatura de specialitate se întilnesc doua tipuri de valori de lichidare : -
valoare de lichidare întemeiată;
-
valaore de vînzare forţată.
Valoarea de lichidare apare în următoarele cazuri:
Obiectele gajului
Activele întreprinderii insolvabile şi falimentare
Bunuri sechestrate
Orice bun supus vînzării forţate
Fig.2.5 Cazurile pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare
În procesul relaţiilor cu bunurile imobile, sistematic se urmăresc situaţiile care îngreunează circulaţia obisnuită a bunurilor. Unul din astfel de exemple este necesitatea proprietarului în diferite înprejurări, de a înstrăina proprietatea într-un termen restrîns. Realizarea unei astfel de proprietăţi este imposibila în preţul de piaţă. Acesta este legat de faptul că obiectele nu pot fi realizate fără petrecerea măsurilor necesare pentru căutarea cumpărătorului şi fără pregătire pentru realizare. Aceasta este o situaţie nefavorabilă pentru proprietar, deoarece apare lichidarea forţată a persoanei juridice. Metoda de determinare a valorii de lichidare prezintă în sine problema actuală în practica evaluării . Deseori aceasta este legată de evaluarea forţată a bunului în cazul falimentării. De obicei, determinarea valorii de lichidare se face începind de la informaţia despre perioada de expoziţie a obiectelor analogice şi, din aceste date aplicînd determinarea corecţiei se stabileşte valoarea obiectului ce treabuie evaluat. Aceată metodă poate da o prezentare autentică a valorii de lichidare prin dezvoltarea pieţii la care aparţine obiectul evaluării. Totuşi aplicarea ei poate părea imposibilă din cauza lipsei informaţiei despre obiecte analogice sau piţa la care aparţine obiectul să fie nedezvoltată. De obicei, situaţia respectivă se întîmplă cu obiectele evaluării pentru care este actual termenul mare de expoziţie, aşa cum acestea sunt obiectele valorii masive şi alte lichidităţi joase cu un preţ înnalt de Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
42
reproducţie; informaţia despre înţelegerile cu care ori lipseşte, ori înţelegerile cu ei nu sunt numeroase, şi nu pot da o prezuentare adecvată despre acţiunea perioadei de expoziţie asupra costului obiectului. În continuare vom analiza valoarea de lichidare care corespunde cu abordarea veniturilor. Înainte de toate este bine de a clarifica că valoarea – nu se ia de la caracteristicile obiectului, dar de la relaţiile care se efectuează în jurul acestui obiect. Determinarea valorii în contextul abordării veniturilor este constituită din ceea ce inveatitorul potenţial nu va plăti o sumă mare pentru bunul imobil decît valoarea prezentă, care va aduce venituri în viitor. Nu face de a aduce argumente, că valoarea de lichidare a obiectelor supuse evaluării, întotdeauna este mai mică decît valoarea de piaţă. Dacă vom analiza punctul de vedere al potenţialului cumpărătr care a obţinut imobilul după valoarea de lichidare, la care în rezultat nu va fi puse restricţii la perioada de expoziţie vom observa că el poate vinde acest imobil la preţul de piaţă. În rezultat, diferenţa dintre valoarea de piaţă şi valoarea de lichidare va fi venitul curat al cumpărătorului. În acest mod va fi atrăgător pentru investitori posibilitatea de a obţine obiectul cu valoarea de lichidare ca după aceea să le vîndă la valoarea de piaţă. Reieşind din definirea valorii de lichidare ( valoarea de lichidare reprezintă valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într - o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite de cele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă”) , rezultatul evaluării în condiţiile unei perioade fixate de expunere, îndeosebi, dacă această
perioadă este mai mică decât cea rezonabilă, nu constituie valoarea de piaţă a obiectului, ci valoarea lui de lichidare. Există mai multe clasificări ale factorilor de influenţă asupra valorii de piaţă a imobilelor, dar valoarea de lichidare este influenţată şi de alţi factori ce diferă de factorii de influenţă asupra valorii de piaţă. Aceşti factori caracterizează mediul şi condiţiile în care au loc vînzările forţate. În rezultatul analizei a diferitor cazuri pentru carea apărut necesitatea aprecierii valorii de lichidare, factorii principali ce influenţează asupra mărimii valorii de lichidare a imobilelorşi respectiv care determină mărimeaajustării pentru perioada fixată de expunere şi condiţiile forţate ale vînzării pot fi clasificate în felul următor : •
factori obiectivi
•
factori subectivi
Factorii obiectivisunt factorii generali ce influenţează mărimea valorii de lichidare în orice situaţie, indiferent de opinii, voinţe, etc. Toţi factorii obectivi influenţeayă reciproc unul asupra celuilalt. De exemplu, o conjunctură benefică a pieţii poate diminua perioada de expoziţie pe piaţă. La rîndul său, factorii obiectivi pot fi divizaţi în următoarele categorii: Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
43
- factori economici; - factori organizatorici;
Factorii economici reprezintă de fapt, factorii ce determină speicficul vînzării forţate (fig. ). Către această categorie pot fi enumeraţi următorii factori :
1. perioada de expunere pe piaţă, care este unul din factorii decişi ce influenţează diferenţa între valoarea de piaţă şi valoarea de lichidare. Cu cît mai mică este perioada fixată de expunere a proprietăţii lichidate, comparativ cu perioada rezonabilă de expoziţie, cu atît mai mult se va micşora valoarea apreciată. Perioada de expunere pe piaţă este factorul ce influenţează substanţial asupra celorlalţi factori, atît în sensul intensificării cît şi reducerii influenţei lor. Evident, că odată cu mărirea perioadei fixate de expunere există mai multe posibilităţi de a întreprinde anumite măsuri eficiente de marketing, atenuarea influenţei negative a factorilor de conjunctura pe termen mic;
2. atractivitatea generală investiţională a obiectului, care depinde de destinaţia lui funcţională, amplasament, starea fizică şi de alţi factori, influenţînd direct nivelul cererii;
3. factorii „separării”, modul de influenţă a acestor factori se reduce la faptul, că multe obiecte din componenţa unui complex patrimonial nu preyintă interes în cazul separării lor în urma lichidării şi nu pot fi realizate de fapt la un preţ acceptabil, în timp ce în cadrul întreprinderii ce lichidează acest obiect au o valoare semnificativă. O influenţă negativă, în ceea ce priveşte aspectul analizat, etse cauzată în primul rînd reputaţiei firmei (goodwill) care include în sine valoarea personalului, relaţiile cu furnizorii, etc. În cadrul lichidării companiei, realizarea acestui activ nematerial, practic nu etse posibilă;
4. mărimea absolută a valorii de piaţă a obiectului – cu cît este mai mare valoarea de piaţă, de regulă, scade lichidarea, care se explică prin numărul foarete redus al cumpărătorilor potenţiali, necesitatea de acumulare a unei sume considerabile de mijloace băneştiîn termeni reduşi, etc. ;
5. conjunctura pieţii în decursul perioadei de expoziţie : stare agenerală pe piaţă este predispusă schimbărilor cnsiderabile, influenţînd raportul dintre cerere şi oferta la imobilul concret. Cu cît această perioadă etse mai mare , cu atît mai multe posibilităţi există de a analiza situaţia pe piaţă şi de a selecta varianta optimă în situaţia creată.
6. nivelul marketingului : obiectul poate fi expus pe piaţă pe o duirată destul de lungă, dar cu mijloace insuficiente. Din punct de vedere economic factorul vînzării forţate este împărţit în doua tipuri: -
exterioară;
-
interioară.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
44
Vînzările forţate economice exterioare ale obiectelor reprezintă în sine necesitatea vînzarii acestor obiecte, influenţat de necesitatea măririi obligaţiei sau alţi factori externi. Vînzările forţate economice exterioare reprezintă în sine necesitatea vînzării acestor obiecte, cu condiţia că ele nu vor mai fi surse de profit economic, iar controlul asupra lor totdeauna trebuie realiyat pentru determinarea cheltuielilor
. Vînzare forţată Economică Exterioară
Neeconomică Interioară
Exterioară
Fig.2.6 Clasificarea vînzărilor forţate
. Factorii organizatorici exprimă specificul obiectului vinzării forţate. Aceşti factori se evidenţiază în
special la obiectele, proprietarii sau conducătorii cărora sunt iresponsabili faţă de documentaţiareferitor la aceste obiecte. Deseori aceste cazuri sunt destul de dificile. De exemplu, inventariereaşi evaluarea fondurilor fixe ale unei întreprinderi în procesul de faliment întotdeauna este complicată, din cauza lipsei paşapoartelor tehnice pentru utilaje şi lipsei dosarelor cadastrale ale imobilelor. Uneori se întîmplă să lipsească chiar şi actele ce confirmă dreptul de proprietate. Aceată situaţie este caracterizată în mod special pentru localităţile rurale, unde din cauza veniturilor joase ale agenţilor economici, unele obiecte sunt înstrăinate în contul datoriilor, doar în baza unor acte de predare – primire. Toate aceste momente conduc la aceea, că pină la alcătuirea planului de lichidare şi determinarea perioadei de lichidare, este necesar mai întîi de a scoate în evidenţă toate proprietăţile întreprinderii, de a reconstitui toate lanţurile unor sau altor obligaţiuni atît din partea întreprinderii cît şi din partea partenerilor ei. Aceste momente conduc la complicarea evaluării, stabilirii valorii de lichidare, si a procesului de lichidare. Cu toate acestea, trebuie de menţionat, că factorii analizaţi nu întotdeauna influenţează negativ. O structură organizatorică la nivel şi o muncă conştiinioasă a angajaţilor compartimentelor unei întreprinderi, pot contribui substanţial la urgentarea proceselor de lichidare. Iar în tipul rezervat pentru descoperirea situaţiilor reale în care se află proprietăţile, în cazul lipsei clarităţii acesteia, de alăturat perioadei de expoziţie pe piaţă a obiectelor evaluării, ceea ce reprezintă unul din factorii nu mai puţin importanţi de influenţă asupra valorii de lichidare. Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
45
Factorii subiectivi reflectă voinţa şi comportamentul participanţilor în procesul vînzării forţate şi pot fi divizaţi în : - factori psihologici; - factori de risc. Factorii psihologici reprezintă aspectul psihologic al vînzării forţate, şi se referă la comportamentul cumpărătorilor obiectelor vînzării forţate. Influenţa acestor factori etse dublă : ţinînd cont că vînzătorul se află în condiţii dezavantajoase, cumparătorii încep să manevreze cu preţul, iar pe de altă parte, concurînd unul cu celălalt, cumpărătorii sunt nevoiţi să meargă la compromis pentru a nu pierde proprietatea propusă vînzării. Factorii de risc – influenţa semnificativă a factorilor de risc se evidenţiază la aprecierea valorii de lichidare a obiectelor gajului şi a bunurilor sechestrate ca modalitate de asigurare a executării silite a unei obligaţiuni. Factorii de risc includ : riscul obţinerii dreptului de proprietate absolut, ridscul existenţei defectelor sau a datoriilor ascunse. Factorii valorii de lichidare
Obiectivi Factorii economici
Subiectivi
Factorii organizatorici
Factorii psihologici
Factorii de risc
Perioada de expunere pe piaţă Atractivitatea generală investiţională Factorul „separării” Mărimea absoşută a valorii de piaţă
Conjunctura pieţii
Nivelul marketingului
Fig.2.7 Factorii ce influenţează valoarea de lichidare
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
46
Depistarea şi evidenţa factorilor ce influenţează asupra mărimii valorii de lichidare a obiectului – este o problemă destul de dificilă. Fiecare caz de determinare a valorii de lichidare, necesită o abordare individuală, deoarece numărul factorilor şi gradul de influenţă a lor este diferit pentur diferite tipuri de obiecte şi cazuri de determinare a valorii de lichidare. Aşa deci, aprecierea valorii de lichidare poate fie fectuată în următoarele etape : -
determinarea valorii de piaţă a obiectului evaluării, cu evidenţa risucrilor specifice vînzării forţate;
-
determinarea factorilor ce influenţează mărimea coeficientului de lichidare;
-
evaluarea cantitativă a ponderii fiecărui factor ;
-
determinarea cantitativă a influenţei factorilor enumeraţi mai sus asupra valorii proprietăţii, precum şi aprecierea valorii de lichidare în baza valorii de piaţă.
Evident valoarea de lichidare este influenţată de o serie de factori importanţi. Or, perioada de expunere pe piaţă reprezintă unul din factorii decisivi ce influenţează diferenţa dintre valoarea de piaţă
şi valoarea de lichidare. Cu cât mai mică este perioada fixată de expunere, comparativ cu perioada rezonabilă, cu atât mai mult se va micşora valoarea apreciată a proprietăţii de lichidat. Perioada de expunere pe piaţă este factorul ce influenţează substanţial ceilalţi factori - atât în sensul intensificării cât şi reducerii acţiunii lor. Într-o perioadă fixată de expunere mai mare avem mai multe posibilităţi de a întreprinde măsuri eficiente de marketing, atenuarea influenţei negative a factorilor de conjunctură, etc. Dacă perioada fixată nu este mai mică decât perioada rezonabilă de expunere pe piaţă, atunci obiectul posedă valoare de piaţă. Evident, cu condiţia existenţei şi ai altor caracteristici ce reiese din definirea valorii de piaţă. Cu alte cuvinte, obiectul evaluării posedă valoare de piaţă în condiţiile unei perioade rezonabile de expunere, iar pentru diferite perioade fixate, mai mici decât perioada rezonabilă de expunere, obiectul evaluării poate să posede diferite valori de lichidare.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
47
Fig.2.8 Dependenţa valorii estimate de perioada de expunere pe piaţă
A k 1
k 2
B k 3
Pfix. exp
Prez. exp
unde: Prez. exp - perioada rezonabilă de expunere pe piaţă; Pfix. exp - perioada fixată de expunere pe piaţă; sectorul A+B - valoarea de piaţă a obiectului; sectorul A – valoarea de lichidare; sectorul B – diferenţa dintre valoarea de piaţă a obiectului şi valoarea de lichidare; k 1, k 2, k 3 - niveluri ale valorii de lichidare pentru diferite perioade fixate, altele decât cele la
care ar putea fi obţinută valoarea de piaţă. Reieşind din acest grafic, putem afirma următoarele: Prez. exp.
Vp sau Vmax
Pfix. exp.
Vl sau Vmin
În practică, cazul în care perioada fixată de expunere coincide sau este mai mare decât perioada rezonabilă de expunere, se întâlneşte destul de rar. Pentru noi prezintă interes cazul când perioada fixată este mai mică decât perioada rezonabilă de expunere. Anume această situaţie necesită o abordare mai detaliată ţinând cont de importanţa ei practică.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
48
Atât perioada rezonabilă, cât şi perioada fixată de expunere pe piaţă, stau la baza principiului formulat de V. Galasiuc - principiul realizării obiectului fără pierderi la un preţ inferior celui de piaţă. În prezent principiul enunţat este utilizat de majoritatea evaluatorilor din RM la determinarea
mărimii valorii de lichidare. Esenţa acestui principiu constă în faptul că pierderile generate de realizarea obiectului la un preţ inferior celui de piaţă trebuie să fie recuperate prin plasarea (investirea) în timpul cel mai apropiat a veniturilor obţinute de la realizarea obiectului (mai mici decât în condiţii reale de piaţă) .
În context, formula care permite determinarea valorii de lichidare a obiectului în baza valorii de piaţă a acestuia, cu evidenţa perioadei fixate de expunere şi a perioadei rezonabile de expunere, ar fi următoarea:
VL
=
VP nm
1+ i m
unde:
VP – valoarea de piaţă; VL – valoarea de lichidare ; n – numărul de ani, perioada de scontare; m - periodicitatea capitalizării; i – rata de scont anuală. nm – numărul perioadelor de calculare a procentelor pentru termenul ce corespunde perioadei de scontare. Determinarea valorii de piaţă, periodicitatea capitalizării şi rata anuală a dobânzii constituie elemente, determinarea sau selectarea cărora nu prezintă mari dificultăţi. Perioada de scontare reprezintă de fapt, diferenţa dintre perioada rezonabilă de expunere pe piaţă şi perioada fixată, şi poate fi prezentată prin următoarea formulă: n = Prez. exp. – P fix. exp
Aşa dar, anume de mărimea acestor două componente depinde diferenţa dintre valoarea de piaţă şi valoarea de lichidare.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
49
Merită atenţie faptul că în practica evaluării aceste mărimi sunt stabilite şi tratate în mod individual de către evaluatori. Prin aceasta şi se explică obţinerea a diferitor rezultate în urma evaluării unor bunuri imobile similare.
Reieşind din definirea perioadei fixate de expunere ( Perioada fixată de expunere – reprezintă perioada de expunere pe piaţă care se stabileşte de către client şi constituie drept condiţie esenţială de determinare a valorii, la care obiectul evaluării poate fi vândut în limitele perioadei fixate de expunere, precum consideră evaluatorul, dacă va fi expus la această valoare pe o piaţă liberă îndată după data evaluării [3]), mărimea acestei perioade trebuie stabilită de către client, ţinând cont de
specificul cazului concret de evaluare, şi e normal să difere de la caz la caz. În ceia ce priveşte mărimea perioadei rezonabile de expunere pe piaţă ( Perioada rezonabilă de expunere pe piaţă - reprezintă perioada de expunere a obiectului în condiţiile în care, obiectul este propus vânzării la valoarea ce corespunde valorii de piaţă a obiectului pe o piaţă liberă concurenţială şi este considerată rezonabilă din punctul de vedere al vânzătorului tipic al categoriei de active respective [3]) , aceasta trebuie determinată în baza datelor reale despre tranzacţiile cu
obiecte imobiliare cu diferite destinaţii funcţionale şi care au loc pe piaţă în condiţiile concurenţii libere. Vom accentua, de asemenea, că determinarea mărimii perioadei rezonabile de expunere pe piaţă este actuală şi necesară şi nu trebuie să fie confundată cu mărimea perioadei fixate de expunere, elemente care în unele cazuri pot să şi coincidă. Formula de calcul a duratei medii a perioadei rezonabile de expunere pe piaţă a imobilelor poate fi exprimată în felul următor:
Prez. med. = N1 * Prez. exp.1 + N2 * Prez. exp.2+.... + Nn * Prez. exp.n / N1+ N2+... + Nn
unde: Prez. med - durata medie a perioadei rezonabile de expunere pe piaţă; N1, N2, Nn - numărul tranzacţiilor efectuate la perioade de expunere pe piaţă identice; Prez. exp- perioada rezonabilă de expunere pe piaţă.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
50
Efectuând o analiză a tranzacţiilor cu obiecte imobiliare de diferite destinaţii funcţionale, precum şi în baza propriei experienţe, am ajuns la concluzia că perioada rezonabilă de expunere pe piaţă, utilizând formula de mai sus, constituie, în mediu, precum urmează:
Imobil comercial Prez. med = 14 * 8 luni + 26 * 7+19 * 6/ 14+26+19 = 6,92 luni = 0,58 ani Imobil industrial Prez. med = 6 * 10 luni + 8 * 13+14 * 11+ 4*14 / 6+8+14+4 = 11,73 luni = 0,97 ani Imobil cu destinaţie locativă (apartamente) Prez. med = 32* 2 luni + 24 * 5+53 * 3+18*1 / 32+24+53+18 = 2,84 luni = 0,24 ani Imobil cu destinaţie locativă (case de locuit individuale) Prez. med = 18* 8 luni + 23 * 5+27 * 6/ 18+23+27 = 6,20 luni = 0,52 ani Terenuri destinate construcţiilor Prez. med = 17 * 3 luni + 15* 2+26 * 1/ 17+15+26 = 2,3 luni = 0,19 ani În urma efectuării a mai multor exemple de calculare a valorii de lichidare a imobilelor cu diferite destinaţii funcţionale pentru durata medie a perioadei rezonabile de expunere pe piaţă, perioada fixă constituind 20 zile sau 0,056 ani şi 30 zile sau 0,083 ani, rata de scont anuală - 33
%,
numărul
capitalizărilor pe an – 1, au fost obţinute următoarele rezultate:
Tabelul 1.1 Determinarea raportului
Valoarea de lichidare / Valoarea de piaţă
Nr.
Categorii de imobil
Perioada fixată 1, ani
Perioada rezonabilă medie, ani
1
Imobil comercial Imobil cu destinaţie locativă (apartamente) Imobil industrial Imobil cu destinaţie locativă (case de locuit
0,056
0,58
86 %
0,083
0,58
Raportul valoarea de lichidare / valoarea de piaţă 2 87 %
0,056
0,24
95 %.
0,083
0,24
96 % .
0,056
0,97
77 %
0,083
0,97
78 %
0,056
0,52
87,6 %
0,083
0,52
88,3 %.
2
3 4
Raportul Perioada Perioada valoarea de fixată 2, rezonabilă ani medie, ani lichidare / valoarea de piaţă1
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
51
individuale) Terenuri destinate construcţiilor
5
0,056
0,19
96,6 %
0,083
0,19
97,2 %
Continuare tabel 1.1
În urma calculelor efectuate conform metodologiei V. Galasiuc, luând în consideraţie duratele medii a perioadelor rezonabile de expunere pe piaţă enumerate mai sus, se poate concluziona următoarele: •
Valoarea de lichidare trebuie şi poate fi determinată şi justificată atât pentru diferite durate ale perioadei rezonabile cât şi pentru perioade fixate de expunere pe piaţă;
•
Raportul Valoarea de lichidare / Valoarea de piaţă, se micşorează odată cu micşorarea perioadei fixate de expunere pe piaţă;
•
Cu cât mai mare este intervalul de timp între perioada rezonabilă de expunere pe piaţă şi perioada fixată de expunere (perioada de scontare), cu atât mai mică este valoarea de lichidare comparativ cu valoarea de piaţă;
•
Valoarea de lichidare obţinută în baza acestei metodologii nu poate fi interpretată de către proprietarii bunurilor evaluate ca o pierdere de valoare, ci o valoare maxim posibilă şi justificată în condiţiile când obiectul este supus realizării într-o perioadă de timp fixată.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
52
Capitolul III Aspecte practice a evaluării imobilului sechestrat
3.1 Condiţii şi date generale privind evaluarea Scopul evaluării constă determinarea valorii de piaţă a unui depozit de pe strada Miorita 3, pentru a determina valorea de lichidare in scop de sechestru.. 1.
Prezentul raport este valabil integral şi numai în scopul indicate în el. 2. Evaluatorul nu poartă răspundere pentru descrierea juridică a dreptului asupra proprietăţii
evaluate sau pentru chestiunile ce ţin de examinarea dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate al proprietăţii evaluate se consideră autentic. Proprietatea evaluată se consideră liberă de orice pretenţii sau restricţii în afară de cele indicate în raport. 3. Evaluatorul presupune lipsa oricăror factori ascunşi care influenţează valoarea şi starea proprietăţii. De asemenea, nu poară răspundere pentru existenţa unora asemenea factori ascunşi nici pentru necesitatea elucidării lor. 4. Datele obţinute de evaluator şi care se cuprind în raport, se consideră veridice. Totodată, evaluatorul nu poate să garanteze veridicitatea absolută a informaţiei. De aceea pentru toate datele se indică surse de informaţii. 5. Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel decît conform prevederilor contractului de prestare a serviciului de evaluare. 6. Informaţia rezultantă evaluării este strict confidenţială şi poate fi oferită numai în cazurile
prevăzute de legislaţia în vigoare a Republicii Moldova. 7. Părerea evaluatorului referitor la valoarea proprietăţii este valabilă numai la data evaluării.
Evaluatorul nu îşi asumă răspundere privind schimbarea factorilor economici, juridici, sociali, legislativi şi altor factori care pot interveni după evaluării, influienţînd situaţia economică în ţară şi respectiv, valoarea obiectului evaluării. 8. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru existenţa vreunui contaminant şi nici nu a solicitat o expertiză sau o cercetare ştiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Dacă ulterior se va stabili că există o contaminare pe proprietatea analizată aceasta ar putea diminua valoarea raportată. 9. Raportul de evaluare conţine opinia profesională a evaluatorului referitor la valoarea
imobilului, li nu reprezintă garanţia că bunul imobil va fi comercializat în mod obligatorii la preţul indicat în prezentul raport.
Evaluatorul care execută evaluarea în baza cunoştinţelor şi convingerilor lui confirmă că: 1.
Afirmaţiile şi faptele cuprinse în raport sunt exacte şi corecte. 2. Analiza, opinia şi concluziile corespund supoziţiilor făcute şi condiţiilor limită analiza
independentă şi profesională; precum şi concluziile îi aparţin personal. Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
53
3. Evaluatorul nu a avut interes material curent sau de perspectivă privitor la obiectul evaluării şi este liber de orice angajamente suplimentare faţă de careva parte legată de obiectul evaluării. 4. Plata pentru serviciile de evaluare nu ţine de o anumită mărime a valorii obiectului evaluat şi nu depinde de asemenea de careva valoare calculată în prealabil sau de valoarea stabilită în favoarea uneia din părţi. 5. A fost efectuată cercetarea personală a bunului imobil supus evaluării la 15 aprilie 2009 de către Covbasa Ecaterina, în prezenţa reprezentantului proprietarului. Tabelul 3.1 Definirea misiunii de evaluare 1 2 3 4 5 6 7 8
Obiectul supus evaluării Domeniul de activitate Scopul evaluării Destinaţia evaluării Adresa obiectului Data inspectării Data evaluării Cursul euro conform BNM
Sursa: [completată de autor]
Depozit Prestări servicii – transport Determinarea valorii de lichidare In scop de sechestru mun. Chişinău, str. Miorita, 3 15.04.2009 20.04.2009 15,3
La evaluarea obiectului executorul s-a condus de Regulamentul provizoriu privind evaluarea imobilului Nr. 958 din 04.08.2003, Standardele Profesionale Europene pentru evaluarea proprietăţii imobiliare elaborate de TEGOVA, alte Acte Legislative şi documente normative ale Republicii Moldova. În procesul evaluării obiectului pentru determinarea valorii de piaţă, s-a aplicat 3 abordări de evaluare: abordarea prin cost, abordarea prin venit şi prin comparaţia vînzărilor. Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de către evaluatori pentru a estima valoarea bunului imobiliar. Procesul evaluării cuprinde următoarele etape:
definirea misiunii de evaluare;
colectarea şi analiza datelor;
aplicarea metodelor de evaluare;
reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale;
elaborarea raportului de evaluare.
În procesul de evaluare au fost acumulate toate datele posibile, inclusiv: Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
54
-
informaţia pusă la dispoziţia evaluatorului de către proprietarul obiectului evaluării (dosarul cadastral, informaţia contabilă);
-
informaţia privind preţurile ofertei la nomenclatura analogică a obiectelor scoase pe piaţă de către bursele imobiliare.
-
informaţia Comisiei republicane permanente pentru organizarea evaluării şi comercializării bunurilor sechestrate, publicate în Monitorul Oficial din perioada 2002 – 2004.
-
inspectarea bunului imobil. Abordările de evaluare aplicate pentru a determina valoarea de piaţă conform legislaţiei
Republicii Moldova sînt: 1) Abordarea cheltuielilor – constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de consum. 2) Abordarea veniturilor – presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operaţional net, ce poate fi generat de acest bun în viitor. 3) Abordarea comparativă a vînzărilor nu a fost aplicată din motiv că nu dispunem de obiecte similare obiectului evaluării din cauză că farmacia se află în sat.
Bunul imobiliar prezentat evaluatorului constituie un depozit avînd o suprafaţa de 559,13m2. Depozitul a fost construit în anul 1980 şi la data evaluării se află într-o stare tehnică
satisfăcătoare. Starea ecologică este bună, relieful este puţin înclinat. O importanţă deosebită o are zona în care este amplasat bunul imobil, deoarece este o zonă cu o infrastructură foarte dezvoltata. Pereţii intermediari şi exteriori sînt executaţi a clădirii sunt executaţi din piatră tăiată, iar cei despărţitori din cărămidă. Accesul la transport este liber şi comod. Pe parcursul anilor s-au efectuat reparaţii de renovare curente în interiorul clădirii, ultima reparaţie fiind executata în anul 2004. Datele şi argumentarea lor obţinute în tabela dată au fost obţinute în baza raportului, ce este reprezentat în tabelul 3.2. Tabelul 3.2 Descrierea locului amplasarii bunului imobil Nr.
1 2 3 4 5 6
Indicatorii Adresa obiectului
Caracteristica
Mun. Chişinău Locul amplasarii obiectului evaluarii Sectorului Telecentru, Str. Mioriţa 3 Particularitatile locale de Zona de margină a or. Chişinău amplasament Destinatia Depozit Dreptul de proprietate privat Factorii de plus valoare si minus -acces la transportul: 5m valoare -centre comerciale: 30m Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
55
Sursa: [completat de autor]
Continuare tabel 3.2
Clădirea supusă evaluării are următoarele elemente constructive: fundamentul construcţiei este din elemente prefabricate, pereţii exteriori sunt construiţi din piatră tăiată,iar cei despărţitori din cărămidă, pardoseala este din beton, planşeul din elemente prefabricate, acoperişul din foi metal profilat, uşile din lemn şi PVC interioare si din fier exterioare , ferestrele PVC. Datele cu privire la caracteristicile tehnice le reprezentăm în tabelul 3.3. Tabelul 3.3 Caracteristicile tehnice a bunului imobil Nr.cr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
12
Indicatori Tipul obiectului evaluarii Numarul de nivele Nivelul amplasarii obiectului Amplasarea in oraş Subsol Grupul de capitalizare a cladirii Suprafata totala a constructiei Volumul constructiei Inaltimea clădirii Seismicitatea cladirii luate in calcul Descrierea elementelor constructive:
U/M m2 m3 m -
Caracteristica Depozit 1 Periferie Nu este II 559,13 2516,35 4,2 1,04
-
fundaţia
-
Elemente prefabricate
-
pereti exteriori
-
Piatra taiata
-
pereti despartitori
-
Caramida
-
acoperiş
-
Metal profilat
-
pardoseala
-
Beton (mozaic)
-
IST
-
Asigurat
Finisajul interior,exterior
Exterioara nu există Interioara există
Sursa: dosarul de inventariere tehnică
Starea tehnica a obiectului este bună, luînd în consideraţie faptul că a fost construit în anul 1980. Obiectul evaluării a fost supus unei reparaţii capitale şi odată la 7-8 ani unei reparaţii curente. Determinarea valorii de piaţă a bunului imobil cere aplicarea tuturor abordărilor. Abordarea cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de consum. Necătînd că valoarea calculată prin această metodă poate fi diferită de valoarea de piaţă, metoda cheltuielilor este deseori cea mai potrivită.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
56
Principiul de bază a metodei cheltuielilor este principiul substituţiei care susţine că cumpărătorul care este bine informat şi prudent nu va plăti pentru un bun imobil o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun imobil cu o utilitate similară. La utilizarea metodei cheltuielilor se calculează valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire din care se exclude uzura. Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea următoarelor metode: o
Metoda comparaţiilor unitare;
o
Metoda costurilor segregate;
o
Metoda cantitativă;
Abordarea costurilor În cadrul acestei metode s-a determinat valoarea de reconstituire a obiectului evaluat. Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor determinate în preţuri curente, pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de construcţie, tehnologii şi manoperă.
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a obiectului evaluat prin metoda costului este prezentată în următorul algoritm: Prin valoare de reconstituire se înţelege totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente necesare pentru crearea copiei echivalente cu cea a obiectului evaluat, utilizând aceleaşi materiale de construcţii, tehnologii şi manoperă. Prin valoarea de înlocuire se înţelege totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a construi un obiect cu o utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcţie, tehnologii de construcţie contemporane, proiecte şi design actualizate. După determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire se calculează deprecierea. De obicei se determină 3 feluri de deprecieri: a) Uzura fizică – este pierderea valorii, în urma înrăutăţirii stării fizice a obiectului în urma acţiunii factorului temporal şi a altor factori exteriori (factori fizici, chimici, exploatare incorectă a bunului, întreţinere nesatisfăcătoare etc.).
b) Depreciere funcţională
– deprecierea legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne care
permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele peţii.
c) Deprecierea economică – deprecierea determinată de influenţa unor factori exteriori asupra obiectului evaluării. Factorii exteriori includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa obiectului evaluării, modificările în legislaţia naţională, modificările condiţiilor de finanţare şi altele.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
57
Formula generală de determinare a valorii proprietăţii imobiliare prin abordarea cheltuielilor este următoarea: V = V + ( V - D ); t
c
Unde: V - valoarea proprietăţii imobiliare; V - valoarea terenului; t
V
c
- valoarea construcţiei noi;
D - mărimea deprecierii;
Dat fiind faptul, că imobilul evaluat, se află pe un teritoriu cu drept comun de folosire a terenului, valoarea terenului la evaluarea în cauză şi anume la stabilirea valorii de piaţă prin metoda costurilor, care se efectuează pentru un depozit în scop de sechestrare, nu se va lua în calcul. Pentru a determina valoarea de reconstituire a obiectului este nevoie de a se aplica diferiţi coeficienţi, indicatori, corecţii care sunt arătaţi şi calculaţi în tabela de mai jos.
Uzura fizică o vom determina folosind metoda normativă, care presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Această metodă se aplică în două etape. 1. Se determină uzura fizică a fiecărui element constructiv: U f
=
GS el * U fe 100
,%
2. Se determină uzura fizică a întregii construcţii : U f .c. =
∑U fe *100% GS c
Următoarea etapă este calculul uzurii depozitului şi este efectuată în tabelul 3,5.
Tabelul 3.5 Determinarea gradului de uzură a construcţiei
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
58
Denumirea elementelor constructive Fundaţie Pereţi portanţi Pereţi despărţitori Planseu Acoperiş Pardoseala Goluri Finisarea LET Alte lucrări Total
Greutatea specifică, %
Procentul de uzură a elementului (%)
Procentul de uzură din clădire, %
10 28 6 16 7 8 8 4,0 3 10 100
40 44 40 45 56 44 5 35 40 44 x
4,00 12,32 2,40 7,20 3,92 3,52 0,40 1,40 1,20 4,40 40,76
Sursa: [completat de autor]
Concluzie : Conform tabelului 3.5 uzura fizică a obiectului evaluat constitue 40,76 % La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil e necesar de luat în consideraţie mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum al bunului imobil din punct de vedere a al cumpărătorului potenţial şi se manifest prin diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori. Din culegerea indicilor comasaţi numărul 28, valoarea de reconstituire pentru 1 m ruble, actualizând preţul pentru 1m
3
3
este de 14,9
mai întâi pentru anul 1984 apoi pentru 1991 şi în final în preţuri
curente. Cunoscând volumul total al construcţiei se calculează valoarea de reconstituire pentru întreaga construcţie tabelul 3.4, Tabelul 3.4 Informaţie pentru determinarea valorii de reconstituire a depozitului
Denumirea obiectului Volumul, m 3 /Suprafaţa, m 2 Numărul culegerii indicilor comasaţi Valoarea de reconstituire la 1 m 3 , ruble Coeficienţi seismici Corecţii 1969-1984 1984-1991 1991-2009 Anul construcţiei
Depozit
2516,35 Nr. 1, tabelul 22 14,9 1,04 1,19 1,49 19,926
1980
Sursa: [completat de autor]
Continuare tabel 3.4
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
59
Tabelul 3.5 Determinarea valorii de reconstituire a depozitului
Indicele
Valoarea Depozit
Obiectul
II
Grupa capitalizării
ICVR 1 , tab. 22
Numărul culegerii şi a tabelului Costul a 1 m.c. (rub. 1969)
14,9
Coeficientul de corecţie, seismicitate, %
1,044
Costul a 1 m.c. corectat (rub. 1969)
15,56
Indicele modificării preţurilor din 1969 în 1984
1,19
Indicele modificării preţurilor din 1984 în 1991 Indicele modificării preţurilor din 1991 în sem. I anul 2009 Valoarea de reconstituire, lei/m3 Volumul construcţiei, m.c Coeficientul T.V.A. CI BI Valoarea de reconstituire, lei Suprafața integrală a clădirii, m2 Valoarea de reconstituire, lei/m2 Suprafața obiectului evaluării, m2(pe perimetrul exterior) Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării, lei Uzura fizica deprecierea funcțioanlă depreciere economică deprecierea acumulată Valoarea estimată, lei
1,49 19,926 549,59 2 516,35 1,2 1,1 1,25 2 281 892 599,13 3 809 599,13 2 281 892 40,76 0 0,00 40,76 1 351 792,91
Sursa: [completat de autor]
Concluzie: Valoarea obiectului evaluat, conform calculelor efectuate prin abordarea
costurilor constitue 1 351 792,91 lei, sau 88 352,4 euro.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
60
Abordarea veniturilor Estimarea valorii de piaţă a obiectului prin „abordarea venitului” s-a realizat în baza analizei datelor privind venitul şi cheltuielile generate de bunul imobil respectiv, şi aplicînd procedura de actualizare a fluxurilor de numerar. Prima etapă în aplicarea abordării venitului a constat în prognozarea veniturilor viitoare generate de obiectul dat. Calculele sînt prezentate în tabelele de mai jos:
Tabelul 3.6
Arenda VBP DSL VBE CO VON
599,13 519,13 12 78 594,72 25% 58 946,04 20% 47 157
a= r=
15+7,3+4,7=27% 27-5=22%
Stotal inclusiv
80 4 euro/an
auxiliar euro/m.p./lună
euro/an
Metoda adiţionării Metoda Gordon
Sursa: [completat de autor]
Tabelul 3.7: Estimarea veniturilor viitoare generate de obiectul evaluat Indicatori Fluxul de lichidităţi net, lei
Anul 2010 2011 2012 772428,9082 811050,354 851602,871
2009 735 647
Reversia, lei
3870922,14
Fluxuri de lichidităţi actualizate, lei
579249,27
478906,88
395946,63
Reversia actializată, lei
1487988,42
Valoarea depozitului, lei
2942091,21
Sursa: [completat de autor]
Algoritmul de calcul:
1.
Ventiul brut potenţial (VBP): venitul care poate fi generat de obiectul evaluat, în cazul
folosiri tuturor spaţiilor disponibile [2, p.11]. VBP
=
nrluni
*
,
Vc
(3.7)
Unde : nr luni- perioada de colectare a chiriei, luni;
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
61
V c- Venitul lunar din darea în chirie a obiectului, lei VBP 2009=12**=lei/an
Pentru anii 2010,2011, 2012, se prognozează un spor al venitului brut potenţial de 10%, de aici rezultă că: VBP 2010= VBP 2009*1,1= VBP 2011= VBP 2010*1,1= VBP 2012= VBP 2011*1,1= Deduceri pentru spaţiile libere(D sl ): se determină ca produs dintre suprafaţa neocupată
şi plata chiriei pentru 1m 2: D sl = =
VBP S util
* S libera ,
(3.8)
Pentru anul 2009: D sl =()*=lei/an Pentru anul 2010: D sl =()*=lei/an Pentru anul 2011: D sl =()*=lei/an Pentru anul 2012: D sl =()*=lei/an 2.
Venitul brut efectiv (VBE):venitul ce poate fi obţinut în urma funcţionării
bunului imobil, ţinînd cont de nivelul de ocupare a spaţiilor şi de eventualele pierderi la colectarea plăţii de arendă. Formula în baza căreia se calculează VBE este: VBE=(VBP-D sl )+AV, (3.9)
Unde: VBP- venitul brut potenţial; Dsl- Deducerea pentru spaţiile libere; AV- alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în arendă a spaţiilor disponibile. Pentru anul 2009: VBE=lei/an Pentru anul 2010: VBE=lei/an Pentru anul 2011: VBE=lei/an Pentru anul 2012: VBE=lei/an 3.
Cheltuieli operaţionale (CO): cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea
funcţionării normale a bunului imobil. În cazul dat cheltuielile operaţionale se vor constitui din sumele anuale în mărime de 2500 lei alocate pentru întreţinerea bunului imobil. 4.
Venitul brut operaţional (VBO): se determină prin scăderea cheltuielilor
operaţionale (CO) din venitul brut efectiv (VBE): Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
62
VBO=VBE-CO, (3.10)
Pentru anul 2009: VBO=lei/an Pentru anul 2010: VBO=lei/an Pentru anul 2011: VBO=lei/an Pentru anul 2012: VBO=lei/an 5.
Impozitul pe venit (I): s-a determinat ca 7 % din venitul anual impozabil ce nu
depaseste 25200 lei şi 18% din venitul anual impozabil ce depaseste 25200lei. 6.
Venitul operaţional net (VON): se determină ca diferenţă dintre venitul
operaţional brut şi valoarea impozitului pe venit: Pentru anul 2009: VON=lei/an Pentru anul 2010: VON=lei/an Pentru anul 2011: VON=lei/an Pentru anul 2012: VON=lei/an În a doua etapă s- a determinat valoarea prezentă a veniturilor viitoare. Algoritm de calcul:
1) Rata de actualizare (a):rata de actualizare se determină prin metoda adiţionării după următoarea formulă: a = rrent + rinf l + rrisc , (3.11)
Unde: r rent – rata de rentabilitate, % r infl- rata infleţiei, % r risc – rata riscului, % a=15+7,3+4,7=27%% 2)Reversia (R): reprezintă preţul probrabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut
la sfirsitul perioadei de calcul. R =
VON 2012 , (3.12) r
Unde: VON2012 – venitul operaţional net din anul imediat următor perioadei de calcul; r – rata de capitalizare; •
Rata de capitalizare(r): se va determina prin metoda Gordon
r =27-5=22% • Reversia: R = În cadrul abordări veniturilor valoarea bunului imobil se calculează după formula:
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
63
n=3
VON n n n=1 (1+a)
VP= ∑
+
R , (3.16) (1 + a) n+1
Unde: n- perioada de calcul; a- rata de actualizare; R- reversia; VP =
±
Concluzie: În baza abordării veniturilor valoarea de piaţă rezultată pentru obiectul
evaluat la data de 20.04.2009 constituie
2 942 091,21 lei sau 192293,52 euro.
Abordarea analizei comparative a vânzărilor. La folosirea acestei abordări, valoarea obiectului
evaluat se determină prin compararea cu preţul de vânzare a obiectelor analogice. Baza folosirii acestei metode se află factorul, că valoarea obiectului evaluat se află în strânsă legătură cu preţul de piaţă a obiectelor analogice. Fiecare tranzacţie se compară cu obiectul evaluării. În preţul vânzării comparabile se introduc corecţii, care reflectă deosebirea esenţială dintre obiecte. Pentru folosirea acestei abordări se vor folosi următoarele etape: -
cercetarea pieţei şi ofertelor pe piaţă, căutarea obiectelor imobile, care se aseamănă cu obiectul evaluării;
-
adunarea şi verificarea informaţiei pentru fiecare din obiectele comparabile privind preţul de ofertă şi preţul de realizare a lui, remunerarea afacerii, caracteristicile fizice, amplasarea şi oricare din condiţiile tranzacţiei;
-
analiza şi compararea fiecărui obiect cu cel evaluat privind data vânzării, amplasarea, caracteristicile fizice şi condiţiile vânzării;
-
corectarea preţurilor de vânzare sau preţurile cerute pentru fiecare din obiectele comparabile în conformitate cu deosebirile între el şi obiectul evaluării;
-
compararea preţurilor obiectelor comparabile şi determinarea valorii de piaţă a obiectului evaluat.
Tabelul 3.8 Nr. Elemente
de
comparaţie
Obiectul evaluat
Analog 1 Обзор недв, №11
Sursa
Analog 2 Обзор недв, №36
Analog 3 Обзор недв, №45
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
64
2
Suprafaţa
3 3
Preţul unui m.p Preţul, Euro/ m.p Dreptul de proprietate Corecţia Preţul corectat Confiții de finanțare Corecţia Preţul corectat Conditiile tranzactiilor Corecţia Preţul corectat
4
5
6
7
8
9
10
11
Data tranzactiei Corecţia Preţul corectat
Amplasarea Corecţia Preţul corectat Nivelul Corecţia Preţul corectat Starea fizică Corecţia Preţul corectat Existenţa reţelilor inginereşti utilizabile Corecţia Preţul corectat Tipul intrării, accesul la imobil Corecţia Preţul corectat Ajustarea generală
599,13
deplin
speciale
mai 2009
580,00
780
240
31 000,00 550,00
45 000,00 400,00
35 000,00 750,00
deplin
deplin
deplin
1,00 550,00
1,00 400,00
1,00 750,00
de piață
de piață
de piață
0,75 412,50
0,75 300,00
0,75 562,50
oferta
oferta
oferta
0,90 371,25
0,90 506,25
1,05 389,81 etaj 1 1,00 389,81 bună 1,0 389,81
0,90 270,00 septembrie 2008 1,43 386,10 Ciocana, Meşterul Manole 1,05 405,41 soclu înalt 0,80 324,32 foarte bună 0,8 259,46
0,95 504,98 demisol 0,80 403,99 satisfăcătoare 1,2 484,79
este
parţial
este
0,90 350,83 direct, din stradă 1,00 350,83 0,64 2,00
1,00 259,46 direct, din stradă 1,00 259,46 0,65 3,00
0,90 436,31 direct, din stradă 1,00 436,31 0,58 1,00
aprilie2009 1,00 371,25
sec. Telecentru, str. Mioriţa 3
etaj 1 bună
parţial
direct, din stradă
Pretul ponderat, Euro/m.p. Valoarea justă a obiectului evaluat,euro Valoarea justă a obiectului evaluat,lei
Sculeanca, Piaţa auto
martie 2009 1,05 531,56 Buiucani, Vasile Lupu
319,39
191 357 2 927 761.1
Concluzie: Valoarea de piaţă a depozitului evaluat conform abordării analizei comparative a
vînzărilor, constitue 2 927 761.1 lei, sau 191 357 euro. Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
65
Reconcilierea rezultatelor şi argumentarea valorii finale
Fiecare dintre metodele de evaluare aplicate conţine elemente ale previziunii. Astfel, ultimul pas care urmează a fi întreprins este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obţinute în procesul de evaluare. Această parte a procesului este denumită reconciliere. În procesul de reconciliere se revăd datele folosite în evaluare şi se argumentează estimarea valorii finale a proprietăţii. Valoarea finală a proprietăţii imobiliare s-a calculat prin aplicarea metodei mediei ponderate.
Tabelul 3.9 Nr. crt 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Indicatorii Valoarea obţinută, lei Veridicitatea datelor analizate, % Corectitudinea metodelor aplicate, % Corectitudinea ajustărilor aplicate, % Subpoziţiile aplicate în calcule, % Profunzimea analizei elementelor pieţei imobiliare, % Corectitudinea interpretării si utilizării datelor, % Ponderea, % Valoarea conform ponderii, lei Valoarea de piaţă a obiectului evaluat
Abordarea vînzărilor comparabile
Abordarea Abordarea costului venitului
2 927 761.1
1351792,91
2942091,21
40
35
25
35
35
30
50
40
10
30
30
40
50
25
25
40
40
20
40,85
34,17 464907,6 3
25
1195990,4 lei euro
735522,8
2 393 420,83 156 432,73
Sursa: [completat de autor]
În urma aplicării procedurii reconcilierii rezultatelor evaluării obţinute în baza metodelor de evaluare aplicate, valoarea de piaţă a bunului imobiliar amplasat pe str. Mioriţa 3, oraşul Chişinău constitue 2 393 420,83 lei, sau 156 432,73 euro.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
66
Estimarea valorii de lichidare Scopul lucrării este de a determina valoare de lichidare a bunului imobil dat, pentru a determina valoarea depozitului sechestrat. În practica de evaluare valoarea de lichidare se determină în baza principiului formulat de Viktor Galasciuc ,, principiul realizării obiectului fără pierderi la un preţ inferior celui de piaţă”. Esenţa acestui principiu constă în faptul că pierderile generate de vânzarea obiectului la un preţ inferior celui de piaţă trebuie să fie recuperat din plasarea în timpul cel mai apropiat a veniturilor obţinute de la realizarea obiectului mai mic decât în condiţii reale de piaţă. Valoarea de lichidare reprezintă valoarea prezentă a valorii de piaţă la momentul de timp ce corespunde perioadei fixate de realizare a obiectului.
n=tr –tp - perioada de discount; i-
Rata de actualizare;
Tabelul 3.10 Determinarea valorii de lichidare nr .
Valoarea
Indici
1 Valoarea de piaţă, lei 2 Rata anuală a discontului, % 3 4 5 6 7
2 393 420,83
Perioada rezonabilă de expunere pe piaţă, ani Perioada fixată, ani Perioada de discontare , ani Valoarea de lichidare, lei Vl / Vp
Sursa: [completat de autor]
Concluzii şi recomandări
Valoarea de lichidare propriu-zis, ca factor de evaluare nu este o noutate în practica mondială, confirmare la aceasta ne servesc Standartele Internaţionale de evaluare. În statele ex-sovietice,
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
67
atitudinea faţă de problema legată de valoarea de lichidare nu-i unică. Cît de paradoxal n-ar fi, dar în statele ex-sovietice unii specialişti în domeniul evaluării se conduc de părerea că : valoares de lichidare nu exista în general, dar este nevoe de a aprecia valoarea de piaţă. În urma unui studiu aprofundat al acestei teze sau tras următoarele concluzii: În prezent evaluarea este un gen de activitate actual în Republica Moldova şi problema determinării valorii de lichidare a obiectelor evaluate este foarte ectuală, deoarece estimarea adecvată a valorii de lichidare este una din premizele importante în formarea relaţiilor civilizate de piaţă în sfera realizării forţate ori urgentate. Deoarece literatura de specialitate din ţara noastră, precum şi legislaţia în vigoare, din domeniul evaluării, nu conţine o diferenţiere a tipurilor valorilor de lichidare şi a corectiilor lor cu tipul sau perioada de expunere, mulţi evaluatori nu apreciază corect această valoare, astfel se discreditează activitatea de evaluare în întregime. Însă, evaluatorii cu experienţă şi alţi specialişti, ce dispun de cunoştinţe profunde în economie, în plină măsură conştientizează necesitatea folosirii valorii de lichidare, deoarece numai aşa obiectele pot fi apreciate în situaţii de realizare forţată sau urgentă. Specialiştii calificaţi înţeleg bine , căci la baza necesităţii de a folosi valoarea lichidării se află.
Bibliografie 1. Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV, din 18.04.2002, Monitorul Oficial al RM Nr. 102 din 16.07.2002;
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
68
2. H.G. RM Nr. 958 din 04.08.2003 cu privire la Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile; 3. Standardele Internaţionale de Evaluare, Ediţia 7, 2005; 4. Işfănescu A., „Evaluarea întreprinderii”, Ediţia „Tribuna economică”, Bucureşti 2003; 5. Buzu O., Matcov A., „Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie şi practică”, Ediţia I, Chişinău 2003; 6. Buzu O. „Organizarea activităţii de evaluare” , Ediţia II, Chişinău 2002;
7.
Buzu O., „Dezvoltarea pieţei serviciilor de evaluare a bunurilor imobile în Republica Moldova. Rezumatele
lucrărilor. Conferinţa tehnico-ştiinţifică jubiliară, „Tehnologii
moderne în construcţii”, Chişinău, 2000 8. Buzu O., Ţurcanu N., „Metodologia de evaluare a bunurilor imobile. Informaţie-expres” , Institutul de Cercetări Ştiinţifice în Domeniul Informaţiei Tehnico-Economice, UTM, 1997 ; 9. Buletin informaţional „Cadastru” ; 12. Л.Н. Тэпман «Оценка недвижимости», Москва, 2002; 13. Е.И. Тарасевич «Оценка недвижимости», Санкт - Петербург, 1997; 14. П.Г. Грабовый, Ю.Н. Кулаков «Экономика и управление недвижимостю», Москва, 1999; 15. Conspectul la disciplina „Evaluarea comercială”; 16. www.Lara.md; 17. www.makler.md.
Coala
Mod
Coala
Nr. document
Semnăt .
Data
UTM 529.1 031 ME
69
