LEGAJO N°:
VABG67022
FECHA DE ENTREGA:
13/06/2018
CARRERA:
ABOGACÍA
CARRERA
PRÁCTICA PROFESIONAL
MÓDULO 2:
COMENZAR A RESOLVER EL PROBLEMA
PROFESOR VIRTUAL:
MARIANA OPORTO
N° ENTREGA:
PRIMERA
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CONSIGNA:
1) CREAR PROPUESTAS ALTERNATIVAS AL INICIO DEL PROCESO JUDICIAL
Dado que es costoso llevar a cabo un proceso judicial de desalojo, y por los antecedentes que se habían mencionado precedentemente (los cuales voy a pasar a mencionar nuevamente), se le ha aconsejado al cliente intentar una negociación extrajudicial buscando que la inquilina se valla y luego intentar cobrarle a los garantes de alguna manera. Antecedentes: Está el contrato con firma certificada (solo de la locataria) Se le han extendido a la locataria recibos solo hasta el mes de febrero 2018 inclusive Solo se han entregado facturas de servicios públicos hasta el mes de enero 2018 La inquilina atendió a la Doctora Castro (que es quien está encargada de llevar este caso – yo le estoy ayunando) por teléfono y le manifestó que se le ha roto el celular que tiene WhatsApp, que ha perdido los contactos y que se ha quedado sin trabajo formal y ha tenido muchos problemas últimamente, que tal vez por esa razón no le ha atendido a Cristian, pero que su intención no es quedar mal, que quiere pagar pero necesita un plan de pagos. También
le dijo que la casa tiene muchos “detalles”, y que tiene chicos chiquitos que se le complica conseguir rápidamente otro alquiler porque la gente no le quiere alquilar con niños… (esto
podrían ser un problema, dado que podríamos estar litigando meses en relación a los vicios ocultos que harían impropia la vivienda por su uso y por lo tanto no correspondería pagar alquileres o el valor sería mucho menor – he aprendido a JAMAS poner en un contrato que “la vivienda se entrega en perfectas condiciones” o “a estrenar”)
Aparentemente estaría dispuesta a negociar tanto la inquilina como el dueño. Es factible que la situación se arregle antes de llegar a un juicio, pero también es dable mencionar que esta señora ya ha tenido 3 juicios de desalojo en los últimos 5 años, es una persona muy conflictiva y que aparentemente vive por encima de sus posibilidades (cóctel explosivo), tiene experiencia en litigios de esta índole y no tiene nada que perder; no así nuestro cliente que es un joven de 33 años que recién está incursionando en el negocio inmobiliario, solo tiene esta propiedad como renta (además de su trabajo) y nos interesa mucho como cliente ya que en el Estudio estamos llevándole los papeles de patente de dos inventos que ha realizado muy novedosos (un asiento de moto y una línea de producción de manubrios de moto) y creemos que es un potencial cliente importante en un mediano o largo plazo.
La doctora Jennifer Castro ha realizado varias llamadas por teléfono a la locataria para intentar llegar a un acuerdo. Se le ha preguntado a la locataria que es lo que a ella más le convendría, quizás hacer un plan de pagos, o que se le ayude a conseguir otra vivienda. Incluso yo plantee que mi esposa le ayudara a conseguir otra vivienda (ella tiene inmobiliaria) y que no se le cobrarían honorarios. El locador renunciaría a las cláusulas penales en pro de que se llegue a un acuerdo razonable, así como a las multas por resolución anticipada. Tampoco se le cobrarían intereses moratorios. Solo se le pediría que se fuera de la vivienda y que hiciera un plan de pagos en 6 cuotas sin intereses por los cánones locativos y los servicios adeudados. Si bien nuestro cliente pierde dinero de esa manera, se ahorra dolores de cabeza y habría aprendido la lección, a saber: “consultar a los especialistas antes de emprender negociaciones que no conoce en profundidad”. 2
Incluso el locador llegó al extremo de aceptarle como parte de pago un motor de lancha viejo que tiene la locataria y unos materiales de con strucción oxidados… (Cristian estaría totalmente abierto a negociaciones)
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CONSIGNA:
2) INSTANCIA PREVIA AL INICIO DEL PROCESO JUDICIAL
Dado que aparentemente la locataria no estaría dispuesta a ningún acuerdo, se comienza las etapa previa a la demanda judicial, etapa obligatoria en materia de desalojo: Redacción y envío de carta documento intimando a que en 10 días cumpla su obligación pendiente
Carta documento: En el carácter de dueño y locador del inmueble ubicado en calle Paula Albarracín de Sarmiento 838 (esquina Tropero Sosa) de San Rafael, Provincia de Mendoza, me dirijo a Usted en su carácter de locataria en virtud de contrato de Locación celebrado en fecha 23 de noviembre de 2017. En este carácter de inquilina es que me ADEUDA la suma total de pesos QUINCE MIL con 00/100 (capital) más intereses, en concepto de cánones locativos correspondientes a los meses de Marzo 2018 a junio de 2018 y en conformidad a la cláusula N°5 del citado contrato por el mes de Marzo de 2018 la suma de pesos CINCO MIL con 00/100; por el mes de Abril de 2018, la suma de pesos CINCO MIL con 00/100; por el mes de Mayo de 2018, la suma de pesos CINCO MIL con 00/100. Por ello es que lo emplazo en el término perentorio e improrrogable de 10 días me abone dicha suma de pesos QUINCE MIL con 00/100 ($15.000,00 ). Asimismo también deberá abonar los gastos extrajudiciales que esta deuda me ha conllevado en lo correspondiente a honorarios profesionales. Todo ello bajo apercibimiento de iniciar acciones legales contra Usted tendientes a lograr el cobro del crédito. En otro orden de ideas y ejerciendo mi persona las facultades establecidas en la clausula N°9, doy por RESUELTO EL CONTRATO, emplazándolo para que en el término perentorio e improrrogable de 10 días DESOCUPE EL INMUEBLE por usted alquilado EN PERFECTO ESTADO DE CONSERVACION, libre de ocupantes y /o terceras personas, bajo apercibimiento de iniciar en contra juicio de desalojo. A los efectos de futuras notificaciones que de este emplazamiento surjan informo domicilio legal en calle Barcala N° 233 de esta Ciudad, Días y horarios de atención: de 17:30 a 20:30 hs. De Lunes a Viernes. Queda Usted debidamente EMPLAZADA, NOTIFICADA Y APERCIBIDA.-
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CONSIGNA:
3) INICIO DEL PROCESO JUDICIAL
CONSIGNA:
3) INICIO DEL PROCESO JUDICIAL
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CONSIGNA:
3) INICIO DEL PROCESO JUDICIAL
ACTOR: DEMANDADA: ACCIÓN: JUEZ COMPETENTE:
CRISTIAN PEREZ MARIANA GIMENEZ DESALOJO Y COBRO DE PESOS JUZGADO CIVIL COMERCIAL Y MINAS SEGUNDA CIRCUNSCRIPCIÓN SAN RAFAEL – MENDOZA
PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO Sr. Juez:
Cristian Gustavo PEREZ, D.N.I.N° 30.298.198, con domicilio real en la calle Mitre N° 154, de San Rafael, Mendoza, de 33 años de edad, argentino, casado, empleado, por derecho propio y con el patrocinio del Dr. JUAN JOSÉ NAVARRO, Mat. Prov. N° 7522, constituyendo domicilio legal en la calle Chile
N° 372 de esta Ciudad de San Rafael, Provincia de Mendoza, a V.S., me presento y
respetuosamente digo:
I°.- OBJETO: Vengo en legal tiempo y forma a promover formal DEMANDA SUMARIA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO, contra la Sra. GIMENEZ Liliana Mariana, argentina, D.N.I. N° 18.663.327 y Rodríguez María de los Ángeles, argentina, D.N.I. N° 37.515.757, con domicilio real ambas en la calle Paula Albarracín de Sarmiento N° 838, de esta Ciudad de San Rafael, Provincia de Mendoza, la que se hace extensiva a los demás subinquilinos y/u ocupantes que hubiere, respecto del inmueble sito en la calle Paula Albarracín de Sarmiento N° 838, de esta ciudad, a tenor de lo dispuesto en los arts. 399 bis del CPCM. Las locatarias declararon en el contrato de locación que el inmueble sería ocupado además por Lucas Gabriel Rodriguez, D.N.I.N° 39.082.259 Y Ana Milagros Rojas Rodríguez, D.N.I.N° 53.662.177. Solicitando oportunamente se dicte sentencia que decrete el desalojo de las demandadas y de cualquier otro ocupante del inmueble locado bajo apercibimiento de lanzamiento, todo con expresa imposición de costas. La solicitud de imposición de costas es atendiendo a que se convino en el contrato de locacion que ut-infra detallare en la cláusula QUINTA parte d) que una de las obligaciones de las locatarias es abonar las costas judiciales y extrajudiciales que se originen en el incumplimiento de las obligaciones contractuales.
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II°.- HECHOS: En fecha 23 de Noviembre del año 2017 celebre contrato de locación con las Sras. GIMENEZ Liliana Mariana, D.N.I. N° 18.663.327 y Rodríguez María de los Ángeles, D.N.I. N° 37.515.757. Este contrato fue sellado en Administración Tributaria Mendoza en fecha 24 de abril de 2018. En la cláusula PRIMERA del contrato se advierte que el locador da en locación un inmueble de su propiedad en perfecto estado de conservación a las locatarias, en la clausula TERCERA las partes convienen libremente el precio de la locación; en la clausula QUINTA se manifiesta que una OBLIGACION de las locatarias es efectuar el pago de lo acordado en la cláusula de precio. En la clausula NOVENA específicamente se trata el desalojo diciendo que la falta de pago de dos meses de alquiler consecutivos dará derecho al locador a previos los trámites establecidos por la ley, considerar IRREVOCABLEMENTE RESCINIDIO el presente contrato de locación y convenio, pudiendo pedir el desalojo del bien y con derecho a reclamar las perdidas e intereses que ocasionen el incumplimiento. En la cláusula DECIMO CUARTA se pactó que cualquier incumplimiento por parte de las locatarias a las estipulaciones de este contrato, en especial LA FALTA DE PAGO DE un solo periodo de alquiler faculta al locador a declarar resuelto de pleno derecho el contrato de alquiler, exigir el desalojo inmediato y promover todas las acciones que le competa en su favor, extrajudiciales o judiciales, sea de desalojo, cobro de deuda, daños y perjuicios, etc. Se acordó que el pago del canon locativo seria mensual por mes adelantado del 1 al 10 de cada mes en Av. Mitre N° 153. En febrero de 2018 llego el día 10 de dicho mes y las locatarias no abonaron el canon mensual convenido. Desde dicha fecha hasta la actualidad no se han pagado los canones mensuales (ES DECIR 5 MESES IMPAGOS más intereses punitorio correspondientes) y aun así siguen ocupando el inmueble. El actor realizo diligencias extrajudiciales con el objetivo de obtener el cobro y el resultado fue negativo, las locatarias siguieron haciendo caso omiso a los pedidos de pago y siguieron en una conducta reticente, ocupando el inmueble de mala fe sin abonar los cánones adeudados. Por ello es que en cumplimiento del art. 1222 de nuestro código civil y comercial y en forma previa a esta demanda de desalojo por falta de pago de alquileres se INTIMO fehacientemente a las locatarias por CARTA DOCUMENTO N° 76280561 7. La misma fue enviada en fecha 20 de Mayo de 2018 y recepcionada por las demandadas en fecha 22 de Mayo de 2018. Por 7
esa carta documento se las intimo al pago de la cantidad adeudada hasta ese momento dando un PLAZO DE DIEZ DÍAS CORRIDOS CONTADOS DESDE LA RECEPCIÓN DE LA INTIMACIÓN PARA QUE HICIERAN EL PAGO CORRESPODIENTE, DESIGNADOSELES UN LUGAR DE PAGO. Y atendiendo a la cláusula novena y decimo quinta del contrato de locación se dio por resuelto el contrato de alquiler. Es decir que ha este momento el contrato de alquiler entre el actor y las demandadas celebrado en fecha 23/11/2017 se encuentra RESUELTO.
III°.- ESPECIFICACION DE LA CAUSAL INVOCADA. La causal invocada por el actor es la falta de pago de las mensualidades. Las partes expresamente pactaron en la cláusula NOVENA que la falta de pago de dos mensualidades daba derecho al locador a solicitar el desalojo por falta de pago. Además de forma fehaciente está resuelto el contrato. Debe tener en cuenta V.S que a la fecha se encuentran vencidas e impagas 5 mensualidades con los intereses correspondientes.
IV°.- DERECHO: Fundó el derecho que me asiste en lo dispuesto en los arts. 1187, 1200, 1208 y 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación y en el Codigo Procesal Civil Mendocin. -
V°.- PRUEBA:
a) INSTRUMENTAL: Se acompaña la siguiente: 1- Contrato de locación original y copia para traslados; 2- CD N° 76280561 7 de CORREO ARGENTINO recepcionada por las aquí demandadas en fecha 22 de mayo de2018. b) PERICIAL CALIGRÁFICA: Para el caso de que las demandadas desconozcan la firma (aunque la firma de una de las inquilinas se encuentra certificada) o presenten recibos de fecha febrero de 2018 a fecha junio de 2018, solicito se designe perito calígrafo, de oficio, para que dictamine sobre la pertenencia al puño y letra de las demandadas de la firma dubitada, mediante formación de cuerpo general de escritura en audiencia a fijarse a tal efecto, y mediante cotejo con 8
las firmas dubitadas que oportunamente se denunciaran.
c) RECONOCIMIENTO DOCUMENTAL: la totalidad de la documental detallada deberá ser reconocida como autentica en cuanto a contenido firma y emisión y/o recepción según correspondiere, dejándose desde ahora ofrecida en forma supletoria y para el supuesto caso de desconocimiento la prueba informativa al correo argentino. En caso de desconocimiento de la pieza postal solicito se oficie al correo argentino a fin de que informe CD N° 76280561 7 de fecha 13/03/2017 para que diga: 1°) si fue remitida; 2) en su caso por quien y en qué fecha, 3) fecha en que fue entregada a las destinatarias. VI°.- PETITORIO: Por lo expuesto a V.S. solicito: a) Me tenga por presentado, por parte, y por constituido domicilio legal; b) Se agregue la documentación adjuntada, reservando los originales en Secretaría en caja de seguridad; c) Se corra traslado de la demanda a las accionadas por el término y bajo apercibimiento de ley; d) Se tenga presente la prueba ofrecida; e) Se autorice a las Dres. Jennifer Elizabeth CASTRO y/o Juan José NAVARRO a compulsar las presentes actuaciones, dejar nota, retirar copias, oficios y testimonios, extraer fotocopias, etc.; f) Oportunamente se dicte sentencia haciendo lugar a la demanda, condenando a las accionadas, subinquilinos y/u ocupantes a desalojar la unidad locada bajo apercibimiento de lanzamiento. Con costas a las demandadas.
Proveer de conformidad, SERÁ JUSTICIA.-
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