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Manual N° 8.514

ÍNDICE GENERAL DE TEMAS PRIMERA PARTE

Conceptos generales generales de aplicación en Tasaciones Bs. Rs. Terminologías, Terminologías, pensamientos, pensamientos, definiciones mas utilizadas. Clasificación general de Bienes y sus sub-clasificaciones. sub-clasificaciones. SEGUNDA PARTE

Principios que Condicionan el valor de los bienes raíces Finalidad del Informe de Tasaciones y el formato simple Factores que definen la Estructura de precios de la tierra Factores que definen el Nivel de precios de la tierra Factores que definen la Evolución de precios de la tierra Factores que Afectan Afectan el precio de los bienes bienes raíces Factores que hacen atractivo un barrio residencial Definiciones de renta de la tierra - Conceptos económicos económicos Usos del suelo urbano y sus componentes tradicionales TERCERA PARTE

La tasación de los terrenos urbanos; Generalidades Factores de influencia directa que afectan al precio Factores de influencia indirecta que condicionan el precio CUARTA PARTE

Diferentes Métodos del proceso de tasación urbana Método Directo: Método Comparativo o Análisis del Mercado Método Indirecto Métodos de Costos Métod Métodoo de Abs tr acci ac ción ón o asigna asignació ciónn Método de uso anticipado o desarrollo Método de suelo residual Método de Capitalización de la renta/Rentabilidad QUINTA PARTE

Métodos de Tasaciones de terrenos - casos especiales Método de " Difusión de Valores " Métod Métodoo de de " Antes An tes y D espués esp ués " Métod Métodoo de " Valor Plottage " o " Fusiones " SEXTA PARTE La Tasación de las Edificaciones Edificaciones y sus Generalidades Generalidades Clasificación de las Construcciones según la Ley

Calidad de las Construcciones Construcciones y sus características características La depreciación depreciación de las edificaciones edificaciones y sus causas Métodos más utilizados en la tasación de edificios Costo según el Análisis del Mercado Inmobiliario Costo de Reposición, El Valor Físico Tablas de valores valores de edificaciones edificaciones Fórmulas para la medición de superficies superfici es Ficha de Tasación y Anexos varios al Manual SÉPTIMA PARTE

Aspectos Jurídicos de la Tasación Urbana * Las Servidumbres Servidumbres * La Expropiación Expropiación * El Usufructo

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Calidad de las Construcciones Construcciones y sus características características La depreciación depreciación de las edificaciones edificaciones y sus causas Métodos más utilizados en la tasación de edificios Costo según el Análisis del Mercado Inmobiliario Costo de Reposición, El Valor Físico Tablas de valores valores de edificaciones edificaciones Fórmulas para la medición de superficies superfici es Ficha de Tasación y Anexos varios al Manual SÉPTIMA PARTE

Aspectos Jurídicos de la Tasación Urbana * Las Servidumbres Servidumbres * La Expropiación Expropiación * El Usufructo

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PRIMERA PARTE  ..........................................................................................................................................

CONCEPTOS GENERALES

.......................... ........................................ ............................ ............................ ............................ ............................ ............................ ............................ .................... ......10

CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES Y SUS DEFINICIONES : SEGUNDA PARTE 

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.......................... ........................................ ............................ ............................ ........................... .............16

........................................................................................................................................ 20

......................................... ............................ .................... ......20 PRINCIPIOS QUE CONDICIONAN EL VALOR DE LOS BIENES RAÍCES ...........................

FINALIDAD DEL INFORME DE TASACIONES

........................... ......................................... ............................ ............................. ............................ ........................... .................. .... 21

EL FORMATO DE TASACIÓN DE INMUEBLES

............................ .......................................... ............................ ............................ ............................ ............................ ................ 22

........................................ ............................ ............................ ............................ ........................... .............23 FACTORES QUE DEFINEN LA " ESTRUCTURA "  .......................... ......................................... ............................ ............................ ............................ ............................ ............................ ............................ ................ 23 DE PRECIOS DE LA TIERRA"  ........................... ........................................... ............................ ........................ ...........27  FACTORES QUE DEFINEN EL NIVEL DE PRECIOS DE LA TIERRA ............................ .......................................... ............................. ........................... ........................ ...........28 FACTORES QUE DEFINEN LA EVOLUCIÓN EVOLUCIÓN DE PRECIOS ...........................

DE LOS SUELOS URBANOS

............................ ......................................... ........................... ............................ ............................ ............................. ............................ ........................... .................. .... 28

........................................ ......................... ...........29 FACTORES QUE AFECTAN AL PRECIO DE LOS BIENES RAÍCES URBANOS .......................... .......................................... ............................ ...................... ........30 FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO RESIDENCIAL ............................ ......................................... ............................ ............................ ................ 31 FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO COMERCIAL COMERC IAL ........................... ........................................ ............................ ............................. ............................ ........................... .................. .... 32 DEFINICIONES DE LA RENTA DE LA TIERRA ..........................

CONCEPTOS ECONÓMICOS

........................... ......................................... ............................ ........................... ........................... ............................. ............................ ........................... .................. .... 32

TERCERA PARTE  .........................................................................................................................................

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......................................... ............................ ............................ .................... ......34 LOS TERRENOS URBANOS, FACTORES QUE LES AFECTAN ........................... ......................................... ............................ ........................... ........................... ............................. ............................ ........................... .................. .... 35 FACTORES PARTICULARES ........................... ......................................... ............................. ................ 35 FACTOR DE RELACIÓN FRENTE FONDO: Terreno típico o normal: .......................... ........................................ ............................ ............................ ............................ .................. .... 35 TERRENOS CON MAYOR FRENTE QUE EL TÍPICO. ..........................

TERRENOS CON MENOR FRENTE QUE EL TÍPICO:

........................... ......................................... ............................ ............................ ............................ .................... ......38

.......................................... ............................ ........................... .................. .... 43 FACTOR DE ADECUACIÓN TERRENO VS CONSTRUCCIONES ........................... ........................................ ............................ ............................ .................... ......47  POR LA IMPORTANCIA DE LAS VÍAS O CALLES DE ACCESO .......................... .......................................... ............................ ........................... ............................ ............................. ............................ ........................ ...........47 FACTOR DE URBANIZACIÓN ........................... ......................................... ............................ ........................... ............................ ............................. ............................ ........................ ...........49 FACTOR DE USO O DESTINO ..........................

FACTOR DE CALIDAD DEL SUELO:

........................... .......................................... ............................ ........................... ............................ ............................ ............................ .................. .... 51

........................................ ............................ ............................ .................... ......52 FACTOR POR GRADO DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO: COMUNITARIO: ..........................

FACTOR DE AMBIENTE Y PANORAMA:

........................... ......................................... ............................ ............................. ............................. ........................... ........................ ...........54

........................................ ............................ ............................ ............................ .................... ......54 FACTOR DE CORRECCIÓN POR LEYES ESPECIALES .......................... ......................................... ............................ ............................ ............................ ............................ ...................... ........55 FACTOR DE ZONAS DE ALTO RIESGO: ...........................

DEFINICIONES Y LOCALIZACIONES DE LAS DIFERENTES ÁREAS DE LOS CUADROS A NTERIORES: ...........57  CUARTA PARTE 

........................................................................................................................................... 60

........................................... ............................ ........................ ...........6 0 DIFERENTES MÉTODOS MÉTODOS DEL PROCESO DE TASACIÓN URBANA URBANA ............................

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EL MÉTODO DIRECTO DE TASACIÓN  ................................................................................................................ 61 MÉTODO COMPARATIVO O ANÁLISIS DE MERCADO LOS MÉTODOS INDIRECTOS

...................................................................................... 61

.............................................................................................................................63

1° MÉTODO DE COSTOS ...................................................................................................................................63 A) MÉTODO DE ABSTRACCIÓN O SUSTITUCIÓN: ......................................................................................63 B) MÉTODO USO ANTICIPADO O DESARROLLO .........................................................................................64 C) MÉTODO DE SUELO RESIDUAL ................................................................................................................ 65 MÉTODO RESIDUAL (En España) ..................................................................................................................66 2° MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA ...........................................................................................68 DEL REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES DEL PERÚ .............................................................................69 QUINTA PARTE  .............................................................................................................................................

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MÉTODOS ESPECIALES DE TASACIÓN DE TERRENOS ..................................................................................... 72 1.- Método de Difusión de Valores: ............................................................................................................72 2.- Método ― Antes y Después ― ..................................................................................................................72 TERRENOS EN ESQUINA

.....................................................................................................................................76

COEFICIENTE DE MEDIDAS:...............................................................................................................................

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FACTOR DE UNIÓN DE ROLES O VALOR PLOTTAGE: ..................................................................................... 78 SEXTA PARTE...............................................................................................................................................

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TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES ...................................................................................................................80 TIPOLOGÍAS BÁSICAS DE TASACIÓN DE INMUEBLES: ...................................................................................81 CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES :

.................................................................................................. 81

ESTRUCTURA BÁSICA DE LOS INFORMES DE TASACIONES ...........................................................................82 FACTORES PARTICULARES QUE AFECTAN A LAS EDIFICACIONES: ............................................................83 FACTOR DESUSO FÍSICO:............................................................................................................................... 83 FACTOR DE DESUSO FUNCIONAL: ................................................................................................................ 83 FACTOR DE DESUSO ECONÓMICO: ...............................................................................................................84 FACTOR DE ASOLEAMIENTO: ........................................................................................................................85 FACTOR DE LUMINOSIDAD: ...........................................................................................................................85 FACTOR DE AISLAMIENTO - AGRUPAMIENTO: ............................................................................................85 EL PROCESO DE LA TASACIÓN DE VIVIENDAS: ...........................................................................................85 DEPRECIACIÓN DE LOS EDIFICIOS: ................................................................................................................. 86 PARTES COMPONENTES DE UN EDIFICIO: ................................................................................................... 87 TIPO DE CALIFICACIÓN O CALIDAD: ............................................................................................................90 CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES TRADICIONALES: ..............................................................................90 CUESTIONARIO DE ATRIBUTOS DE LA CONSTRUCCIÓN ................................................................................91 DISEÑO: ........................................................................................................................................................... 91 ESTRUCTURA: .................................................................................................................................................92 TERMINACIONES: ............................................................................................................................................ 92 INSTALACIONES: ............................................................................................................................................. 93 CALIDAD DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS: .........................................................................................94 CALIDAD DE LOS PAVIMENTOS ..................................................................................................................94 Factores de corrección para condiciones especiales de Construcción .....................................................94 COEFICIENTE DE COMERCIALIZACIÓN  .............................................................................................................94 Coeficiente según ubicación dentro de un edificio: ...............................................................................95 4

INFORMACION DEL SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS

..............................................................................97 

C. TASACION DE BIENES COMUNES (COPROPIEDAD INMOBILIARIA) .................................................................111

TIPOS DE GARANTÍAS HIPOTECARIAS

...........................................................................................................115

EL DESARROLLO DEL INFORME DE TASACIÓN INDUSTRIAL: ......................................................................116 LOS ÍTEMS DE LA TASACIÓN INDUSTRIAL .....................................................................................................117  Otras depreciaciones a considerar: ..........................................................................................................127 EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN : ............................................................................................................128 RESUMEN DE LOS PROCEDIMIENTOS MÁS COMUNES ..................................................................................132 EN VALUACIÓN DE SUELO URBANO ...............................................................................................................132 VALUACIÓN DE LOCALES COMERCIALES ...................................................................................................133 COSTOS DE URBANIZACIÓN ....................................................................................................................138 URBANIZACIÓN SEGÚN TAMAÑO DE TERRENO ............................................................................................138 Valoraciones de traspaso de locales y negocios: .......................................................................................140 TRASPASO DE LOCAL: ..................................................................................................................................140 RESUMEN DE LOS FUNDAMENTOS DE LA TEORÍA DE PRECIOS HEDÓNICOS. ........................................143 SÉPTIMA PARTE 

........................................................................................................................................ 147

 Aspectos Jurídicos de la Tasación Urbana ..................................................................................................147  Valoración de Servidumbres:

........................................................................................................................149

Criterio General:............................................................................................................................................. 149 El Usufructo: (Normas del Código Civil Chileno) TASACIÓN Y URBANISMO

......................................................................................161

................................................................................................................................167 

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A LOS USUARIOS DE ESTE MANUAL DE TASACIONES

Este Manual se ha confeccionado para servir de pauta a los profesionales del área inmobiliaria que deben, en cualquier momento, en el ejercicio de su actividad, emitir una opinión formal del valor de los bienes raíces, de manera tal, que puedan conocer las diferentes técnicas que se emplean en la tasación inmobiliaria. Para la confección de este Manual, se han recopilado diferentes opiniones de especialistas, peritos y profesionales de esta área, se ha desarrollado e interpretado diferentes formas y técnicas de valuación, se han usado definiciones, ejercicios y tablas de depreciación de Compañías de Seguros, Bancos, Servicios Públicos y otras instituciones, nacionales y extranjeras de modo de enriquecer los conceptos bajo diferentes modalidades y legislaciones. Se ha trascrito y resumido definiciones técnicas sólo con fines didácticos. La única intención de efectuar este trabajo ha sido reunir en un documento opiniones y antecedentes de múltiples fuentes, para poder explicar que existen muy variadas opiniones y sistemas para llegar al conocimiento real del valor de los bienes raíces urbanos.

Roger Debarbieri Olate Agente Inmobiliario U.C. Tasador U. Mayor Tasador U.C.

El objetivo de este Manual de Tasaciones:

Los bienes inmuebles tienen un mercado de características económicas muy particulares, que lo distinguen y diferencia de otros mercados. En él inciden no sólo factores propios del 7

mercado, sino también las políticas económicas y sociales que adoptan los gobiernos, produciendo fluctuaciones de notable variación. Por su parte, los compradores y vendedores de inmuebles, en general no están informados sobre los valores y tendencias del mercado. Cada inmueble es único, y está ligado a una única ubicación, que lo distingue de los demás que lo rodean y la transferencia de los mismos requiere conocimientos legales y técnicos que no posee el hombre común. Los inmuebles no se adquieren con frecuencia y casi siempre representan la mayor inversión individual que una persona hace, por lo que, una vez adquirido, tienden a tener una larga vida física y económica. El fin principal de la tasación es estimar el valor de la cosa a tasar. El valor mas comúnmente buscado es el valor de mercado. Sin embargo, hay otros tipos de valores que dependen del uso que se vaya a dar al inmueble. Asimismo, el inmueble incluye no solamente la tierra o suelo, sino también todas las mejoras que están incorporadas o adheridas a él, ya sea por razones naturales o por la mano del hombre. Incluye además, todo lo que está debajo de la tierra, en el aire y en el entorno, con las limitaciones legales correspondientes. Es conocido que la profesión de tasador es hasta hoy desempeñada por profesionales universitarios como extensión natural de sus incumbencias, salvo algunos títulos, pero sin haber recibido una adecuada formación sobre el particular. Hoy, tal situación es incomprensible. Los requerimientos del mundo moderno no permiten que las necesidades de tasación sigan siendo atendidas por profesionales no debidamente capacitados para tal propósito y menos por aprendices o personas ajenas a la tasación o esporádicas del mercado inmobiliario que creen estar en condiciones de efectuar un estudio de valores, pues se encuentran en juego grandes cantidades de dinero como para que se tome a la ligera una actividad tan importante. El tasador de hoy, no solo debe conocer procedimientos matemáticos y técnicas de construcción, sino que debe estar al tanto de las teorías económicas y financieras, de los derechos que se ejercen sobre la propiedad, la estadística y computación como herramientas de inestimable valor para sus análisis y por cierto, de los mercados y sus tendencias en el mundo donde se ha globalizado la economía. Casi todos los códigos de procedimientos incorporan la figura del perito tasador para los diferentes casos que se presentan en la justicia, y la mayoría de ellos dispone que tales tareas deben ser realizadas por los profesionales universitarios con idoneidad y capacidad adecuadas a la envergadura del trabajo. Y así, siempre que hay en juego inmueble, como el caso de sucesiones, herencias, divisiones de comunidades, divorcios, expropiaciones, etc., es necesario la participación de un profesional perito que determine el valor de los mismos, actuando como auxiliar de la justicia. Por ello, creo que este Manual es el camino natural para completar y ampliar la formación de los tasadores y será indudablemente bien acogido por todos aquellos profesionales valuadores que deseen ampliar su horizonte con otras visiones del giro valórico y más aún, por aquellos que recién se inician vislumbrando una salida laboral mediante una capacitación adecuada para un desempeño profesional de alto nivel.

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Las materias que contiene este Manual deben ser asimiladas por las diferentes legislaciones y normas locales y deben ser complementadas con las otras múltiples disciplinas y disposiciones que sobre los bienes raíces en general, se encuentran en cada zona. El acabado conocimiento del mercado inmobiliario general es cotidiano y de sus observaciones se podrán extraer innumerables conceptos valóricos zonales que permitirán el acercamiento al justiprecio inmobiliario. Lo mismo se puede indicar al analizar las leyes específicas de los códigos de aguas, minas, agricultura, vialidad, navegación y aeronavegación, etc. que complementarán la información de este libro. Si este es un primer paso en esta disciplina, creo que con el apoyo de este Manual, ese paso será mas seguro y si ya hay otros pasos anteriores, estimo que el próximo será más sólido.

El autor.

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PRIMERA PARTE

CONCEPTOS GENERALES El acto de tasar bienes raíces, sea estos urbanos o rurales, habitacionales, comerciales, industriales o agrícolas, se hace cada día más técnico y profesional debido a los diferentes avances en la tecnología que inciden desde la fabricación misma de los materiales de la edificación, sus sistemas de financiamiento, sus sistemas de construcción, sus diseños, etc., van incorporando diferentes variables a la balanza del justiprecio. Según el Diccionario de la Real Academia Española, las definiciones que se indican para esta materia son: Avaluar : Señala el precio de una cosa. Valorar : Hacer que aumente el precio de una cosa. Valorizar : Aumenta el valor de una cosa. Valor : Cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de dinero o algo equivalente. Evaluar : Señalar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa. Tasar : Pone precio a las cosas vendibles. Gradúa el precio de las cosas Tasación : Encuentra el justiprecio o avalúo de las cosas. Algunas definiciones de Tasación: Platón: En su Escuela del Saber decía: todos los objetos tienen siempre un valor en sí como un acto independiente de quién los observe o analice. Aristóteles: Discípulo del primero, decía que el valor de los objetos lo determina el interés que por ellos exista. William Murray: Juez Norteamericano opina que la tasación es un proceso sistemático que necesariamente debe incorporar la identificación, clasificación y valuación del inmueble, con el fin de formular un juicio bien razonado del valor de un bien raíz. Wilfred Gueisse: Arquitecto contemporáneo, tasador jefe del Banco del Estado dice que la tasación es una opinión basada en cálculos técnicos y las normas son sólo hitos que ayudan al tasador a emitir su opinión; S.I.I.: Tasación es un acto para obtener el justiprecio de un inmueble y así poder aplicar su impuesto territorial. Diccionario: La Real Academia Española dice: Tasar es señalar el valor o justo precio de una cosa ya sea para el sólo objeto de determinados efectos de un inventario o balance, ya para una enajenación temporal (arrendamiento) o definitiva (venta) de dicha cosa, ya sea para la expropiación de la misma o para servir de base en subasta, una contienda o reclamación o sólo para fines tributarios. SERVIU: Es una opinión sobre el valor de un objeto basada en cálculos técnicos, lo que determina que debe ser fundamentada en antecedentes comprobados, producto de una cuidadosa inspección y estudio de todos los factores que influyen en dicho valor en una fecha determinada. Roger Debarbieri: Profesor de Tasaciones del Instituto Inmobiliario de Chile, Perito Tasador (autor): ―Tasar es dar una opinión informada  del valor de un bien raíz, en un lugar 10

geográfico y fecha definidos, luego del análisis económico, rentístico, arquitectónico, constructivo, legal, urbanístico, ecológico y físico, empleando para ello, el conocimiento técnico y juicio razonado de todas las variables que le afectan positiva o negativamente, apoyado en las estadísticas sistematizadas y un estricto estudio del mercado comparativo. TERMINOLOGÍAS MAS USADAS EN TASACIONES

 Al igual que otras actividades, en Tasaciones se emplean diferentes terminologías que son comunes a la interpretación de quienes analizan los informes de valores, razón ésta que se hace necesario indicarlas: Terreno: Sitio eriazo o baldío; generalmente conectado a las redes de urbanización. Sitio Eriazo: Es aquél terreno que carece de construcciones o bien tiene edificios provisorios autorizadas o no, tales como ranchos o mediaguas, con o sin cierros. Edificio o Mejora: Construcción sobre cualquier terreno. En nuestro mercado el término edificio se usa además para referirse a las construcciones de más de dos o tres pisos y comúnmente dividido en departamentos. Edad Actual: Tiempo real de la edificación o edad verdadera del bien raíz. Se mide desde la fecha de Recepción Municipal. Edad Estimada: Estimación de la edad del bien raíz por falta total de antecedentes. Edad Efectiva: Para algunos tasadores esta edad corresponde a una opinión del estado general del edificio y que en algunos casos puede ser de mayor o menor edad que la real, debido a su conservación aparente, luego, la depreciación se efectúa por este parámetro. Costo de Reproducción: Es el costo de reproducir exactamente un inmueble, con sus estilos, materiales, terminaciones, etc., iguales al original. Este costo se utiliza generalmente en edificios considerados obras de arte o patrimonios arquitectónicos para el estado o los particulares. Costo de Reemplazo: Comúnmente se conoce como costo de reposición y corresponde a aquel costo ( gasto), que, a una fecha determinada se produce reemplazo de la estructura existente por otra similar existente en el mercado y con utilidad equivalente. Es el sistema más usado en tasación de inmuebles. Costo Histórico: Es el valor original del inmueble en la fecha de la edificación. Se encuentra desarrollado en el expediente municipal y permite las cubicaciones. Terreno Típico: Existen diferentes conceptos para definirlo: a) es aquel terreno cuyas dimensiones de frente y fondo se encuentran próximas a la relación 1:2; para el SII esta relación se extiende a aquellos terrenos con relación frente y fondo = 1:2; b) Es aquel cuyas dimensiones se repiten más veces en la manzana o en el sector; c) Es aquel cuya relación de f:f es la más adecuada para recibir una edificación sobre él en perfecta armonía; Chalet (Chalé): Esta terminología extranjera se usa para definir aquellas casas de madera y tabique estilo suizo. En nuestro medio se emplea para diferenciar una vivienda de dos pisos, que cuenta con Antejardín y patio posterior. Los rasgos del estilo están definidos por las ubicaciones de maderas ornamentales en sus fachadas.

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Bungalow: Término inglés empleado para las viviendas de un piso, de tipo funcional para el uso unifamiliar, rodeadas en todo su entorno por jardines y que no cuenta con reja o muro de separación entre sí, con empleo de mínima albañilería y máximo uso de madera y tabiques contrachapados. Casa (Chile): Se dice de aquella vivienda, generalmente de uno o dos pisos, cuya línea de edificación, línea oficial y línea de cierro son coincidentes. Buhardilla: Ventana que se levanta por encima del techo o tejado de una casa, con su caballete cubierto de tejas o planchas y que sirve para dar luz a los desvanes o para salir por ella al tejado. Desván: Parte más alta de la casa, inmediato al techo. Mansarda: Recinto más alto de una construcción habilitado dentro de la estructura de techumbre con sus instalaciones totales e iluminación natural que permite el libre desplazamiento de personas en su interior, en una proporción importante de su superficie total. Galpón: Es aquella edificación cuya función básica es cubrir espacios de cualquier forma y volumen, generalmente de grandes dimensiones independientes del sistema de fijación al terreno y del uso que se les dé. Usualmente constan de un solo piso, siendo sus elementos fundamentales sus apoyos y una armazón liviana de techumbre, pues soportan normalmente una estructura liviana de techumbre y no otro piso sobre ella. Frecuentemente consisten en naves de plantas libres o divididas por filas de apoyo, pudiendo existir además construcciones secundarias interiores tales como las oficinas, pañoles, bodegas, galerías, altillos, baños, vestidores, etc. independiente de los sistemas o elementos resistentes de la estructura principal. Piso Zócalo: Recinto enterrado al menos en un 50 % de la superficie de sus muros exteriores y que posee iluminación y/o ventilación natural a través de ellos. Piso Subterráneo: Recinto enterrado en al menos 50% de superficie de sus exteriores y que no posee ventilación ni iluminación natural a través de ellos.

muros

Construcción abierta:  Se aplica a construcciones tradicionales y prefabricadas; recinto cubierto y abierto por uno o más lados, como por ejemplo: corredores, balcones, porches, terrazas u otros. Construcción uso exclusivo: Se aplica en copropiedades. Construcciones que formando parte de los bienes comunes, es de uso exclusivo por uno de los copropietarios, Ej.: Terraza, patio, bodega, estacionamiento, etc. Construcción Interior: Sólo en galpones. Construcción secundaria ubicada en el interior de un galpón (Ej.: Oficinas, pañoles, bodegas, altillos, etc.) e independientes de los elementos resistentes de la estructura principal del galpón. Plusvalía : Incremento en el valor de la tierra o edificios derivado de acciones de la autoridad al efectuar obras públicas o mejoras en las existentes o al imponer restricciones en el uso de la tierra en determinados lugares. 12

Depreciación : Decremento continuo en el valor, cantidad o calidad de un activo debido al transcurso del tiempo, al desgaste, la obsolescencia, baja del precio de mercado, etc. Depreciación económica: Afecta al sector. El sector decae por el desplazamiento de sus habitantes de mayor nivel socioeconómico a otros sectores modernos o de moda. El sector se deteriora y la rentabilidad de las propiedades comienza a disminuir. El S.I.I. lo llama Desuso Económico. Otras causas de desuso económico: Legislación que modifica las zonificaciones de las ciudades, produciendo cambios de destino y uso de las propiedades; cambios en el proceso económico que determinen que la propiedad sea de difícil mantenimiento tanto por sus sistemas impositivos a los dueños como por su mantenimiento demasiado oneroso. Depreciación Funcional: Afecta al edificio: Recae fundamentalmente sobre la edificación y se debe a las variaciones o cambios del estilo arquitectónico o funcional de ellos. Puede referirse a excesos de superficie, excesos de altura, deficiente distribución o relación entre ellos, espacios de circulación o anexos inútiles, que sólo implican aumento de costos de manutención, instalaciones inadecuadas, deficiente uso de materiales, etc. Caen además en desuso económico aquellas edificaciones que resultan demasiado buenas o aquellas que son insuficientes para el sector donde fueron construidos y aquellos de destinación limitada, cuando desaparezca o tienda a desaparecer el objeto o fin para el cual fueron proyectados. Este desuso puede ser lento o incipiente, notorio o importante y total. Depreciación Física: Es el resultado del desgaste físico en los materiales producido por el deterioro que se ocasiona por la edad, el trabajo y el uso. Este proceso se llama entrópico. Definiciones de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones Acera:  Parte de una vía destinada principalmente para la circulación de peatones, separada de la circulación de vehículos. Alteración: Cualquier supresión o adición que afecte a un elemento de estructura de un edificio, como la supresión de un muro, la apertura de nuevos vanos para puertas y ventanas en dichos muros, el ensanche de vanos existentes siempre que exijan cualquier cambio en el dintel, la ruptura de los cimientos, la construcción de sótanos, la supresión de pilares, la construcción de nuevas piezas o dependencias, la adición de elementos sobrepuestos a los existentes, como muros, chimeneas, torres, balcones, escaleras, ascensores, y la adición parcial o total de un nuevo piso o planta. Altura de Edificación: La distancia vertical entre el suelo natural y un plano paralelo al mismo. Antejardín: Área entre la línea oficial y la línea de edificación. Avenida: Vía vehicular de tipo troncal o colectora que cuenta con mediana como refugio peatonal. Barrio: Área habitacional, industrial, comercial o mixta que forma parte de una ciudad, compuesta generalmente de un grupo de manzanas con características similares. Calle: Vía vehicular de cualquier tipo que comunica con otras vías y que comprende tanto las calzadas como las aceras entre dos propiedades privadas o dos espacios de uso público o entre una propiedad privada y un espacio de uso público. 13

Calle ciega: La que tiene acceso solamente a una vía. ( Cul de Sac ) Calzada: Parte de una vía destinada al tránsito de vehículos. Centro Comercial: Edificación de uno o más niveles, pisos o plantas, destinada a servir de mercado permanente para la compraventa de mercaderías diversas, que agrupa locales independientes, acogidos o no a la ley de Propiedad Horizontal, y los mercados de abasto, ferias persas, terminales agropecuarios, supermercados y otros similares. Coeficiente de contructibilidad: Número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir en él. Coeficiente de ocupación del suelo : Número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir en el nivel de piso terminado adyacente al terreno definitivo. Crecimiento urbano por extensión: Proceso de urbanización que incorpora nuevo suelo a un centro poblado. Crecimiento urbano por densificación: Proceso de urbanización que incrementa la densidad ocupacional del suelo originado por la subdivisión predial o por aumento de su población o edificación. Densificación: Incremento del número de unidades por unidad de superficie. Edificación Aislada: La que se construye separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las distancias resultantes de la aplicación de las normas sobre rasantes y distanciamiento que se determinen en el instrumento de planificación territorial o, en su defecto, las que establecen la Ordenanza. Edificación Continua: La que se construye simultáneamente, o diferida en el tiempo, emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de éste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificación colindante y con la altura que establece el instrumento de planificación territorial. Edificación Pareada: La que corresponde a 2 edificaciones que se construyen simultáneamente, o diferidas en el tiempo, emplazadas a partir de un deslinde común, manteniendo una misma línea de fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no pareadas deberán cumplir con las normas previstas para la edificación aislada. Edificio: Toda construcción destinada a la habitación o en la cual una o más personas puedan desarrollar cualquier labor, transitoria o permanente. ( Edificio colectivo de habitaciones, edificio comercial, edificio de estacionamientos, de oficinas, de uso público, industrial, edificio nuevo). Línea de edificación: La señalada en el instrumento de planificación territorial, a partir de la cual se podrá levantar la edificación de un predio. Línea Oficial: La indicada en el plano del instrumento de planificación territorial, como deslinde entre la propiedad particular y los bienes de uso público. 14

Mediana  Isla continua, realzada altimétricamente mediante soleras, que separa flujos vehiculares. Muro cortafuego:  El construido con estabilidad estructural, que cumple con el tiempo mínimo de resistencia al fuego señalado para él en la tabla y que separa dos partes de un mismo edificio o dos edificios contiguos. Muro de Separación: El que divide un predio o un edificio de un mismo dueño.; Muro Divisorio: El que separa dos propiedades distintas. Muro Medianero: El que pertenece en común a los dueños de dos predios colindantes. Muro Soportante: El que debe resistir cualquier carga, además de su propio peso, con un espesor mínimo de 15 centímetros. Pasaje: Vía destinada al tránsito peatonal con circulación eventual de vehículos, con salida a otras vías o espacios de uso público, y edificada a uno o ambos costados. Rasante: Recta inclinada con respecto al plano horizontal que se levanta desde el nivel del terreno en todos y cada uno de los puntos que forman sus deslindes y el eje de la calle que enfrenta el predio. Red Vial Estructurante: Conjunto de vías existentes o proyectadas, que por su especial importancia para el desarrollo del correspondiente centro urbano, deben ser definidas por el respectivo instrumento de planificación territorial. Red Vial Básica: Conjunto de vías existentes, que por su especial importancia para el transporte urbano, pueden ser reconocidas como tales en los instrumentos de planificación. Sistema urbano: Conjunto de centros poblados de distintas características con áreas de influencia que generen vínculos que se manifiestan en la ordenación física de un territorio. Suelo Natural:  Estado en que se encuentra el terreno al momento de proponer una construcción en él, no considerando excavaciones, rellenos u obras de carácter artificial. Suelo Urbano: Superficie territorial urbanizada o potencialmente urbanizable. Tabique no soportante: Elemento vertical de separación no estructural. Tabique soportante: El que debe resistir cualquier carga, además de su propio peso, con un espesor menor de 15 cm. Urbanizar:  Dotar a una superficie territorial que experimenta crecimiento urbano por extensión o densificación, de infraestructura vial, sanitaria y energética, con obras de alimentación y desagües; plantaciones y obras de ornato; obras de defensa y servicio del terreno; equipamiento y áreas verdes, proporcionales a las densidades fijadas por el instrumento de planificación territorial.

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CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES Y SUS DEFINICIONES : Los bienes consisten en cosas corporales o incorporales. Corporales  son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos, como una casa, un libro. Incorporales  las que consisten en meros derechos, como los créditos y las servidumbres activas. Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles. Muebles son las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose ellas por si mismas, como los animales, o aquellas que se mueven por una fuerza externa, como las cosas inanimadas. Se exceptúan las que siendo muebles por naturaleza se reputan inmuebles por destino. Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles.

Las plantas son inmuebles, mientras adhieren al suelo por sus raíces, al menos que estén en macetas o cajones, que puedan transportarse de un lugar a otro. Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo de que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo: Las losas de un pavimento. Los tubos de las cañerías. Los utensilios de labranza o minería, y los animales actualmente destinados al cultivo y beneficio de una finca con tal que hayan sido puestos en ella por el dueño de la finca. Los abonos existentes en ella, y destinados por el dueño de la finca a mejorarla. Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas que forman parte de un establecimiento industrial adherente al suelo, y pertenecen al dueño de éste. Los animales que se guarden en conejeras, pajareras, estanques, colmenas y cualesquiera otros vivares, con tal que éstos adhieran al suelo, o sean parte del suelo mismo, o de un edificio. Las cosas de comodidad u ornato que se clavan o fijan en las paredes de las casas y pueden removerse fácilmente sin detrimento de las mismas paredes, como estufas, espejos, cuadros, tapicerías, se reputan muebles. Si los cuadros o espejos están embutidos en las paredes, de manera que formen un mismo cuerpo con ellas, se considerarán parte de ellas, aunque puedan separarse sin detrimento. Las cosas que por ser accesorias a bienes raíces se reputan inmuebles, no dejan de serlo por su separación momentánea; por ejemplo: las losas o piedras que se desencajan de su lugar, para hacer alguna construcción o reparación y con ánimo de volverlas a él. Pero desde que se separan con el objeto de darles diferente destino, dejan de ser inmuebles.

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Manual N° 8.514

INMUEBLE S

CORPORALES

Terrenos Construcciones Plantas adheridas a la tierra Maquinaria adherida a la Fab.. Útiles de labranza o minería.... Abonos Animales guardados en .... Fungibles: fruta, cosecha, leche Lápiz (se consumen)

MUEBLES

No Fungibles: mesa, silla, espejo

BIENES DERECHOS REALES INCORPORALES DERECHOS PERSONALES

Manual N° 8.514

Dominio sobre inmuebles Herencia usufructo, uso o habitación prenda Hipoteca Servidumbres activas el del prestamista contra su deudor el del hijo contra padre por aliment

Manual N° 8.514

Manual N° 8.514

Código Civil, artículo 565 y siguientes. Código Civil, artículo 1889: El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

Tierras Ríos (*) Lagos (**) Terrenos de playa

PARTICULARES

BIENES

Fiscales

Tierras Terrenos de playa (80 m.) Tierra sin otro dueño

Manual N° 8.514

Código Civil, artículo 565 y siguientes. Código Civil, artículo 1889: El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

Tierras Ríos (*) Lagos (**) Terrenos de playa

PARTICULARES

BIENES

Fiscales

NACIONALES

Municipales

De uso público

Tierras Terrenos de playa (80 m.) Tierra sin otro dueño Minas ( no la superficie ) Tierra Calles Caminos y Puentes Plazas Parques Playas Públicas Mar Territorial Ríos Lagos

* Siempre que nazcan y mueran dentro del predio. ** Siempre que no sean navegables por buques de más de 100 Tn. Código Civil.

SEGUNDA PARTE PRINCIPIOS QUE CONDICIONAN EL VALOR DE LOS BIENES RAÍCES Principio de Cambio: Nada es más estable o seguro que aquél que permite el cambio. Principio de Mayor y Mejor Uso : El mayor y mejor uso es la perfecta armonía entre el terreno y el edificio y las demás obras o mejoras. Este mayor y mejor uso hace durar los inmuebles en el tiempo. Principio de Oferta y Demanda: Los terrenos tienen valor en razón directa a los beneficios que rinden a la sociedad y en razón inversa a la cantidad disponible para satisfacer los mismos usos. Principio de Bearms: Se refiere a la economía en el uso de los terrenos. El uso ( o sea la demanda) debe equipararse a la oferta de tal manera que puedan satisfacer mejor todas aquellas necesidades según los usos posibles. Principio de Rendimientos Decrecientes: Las utilidades no son proporcionales a las inversiones sino que disminuyen a medida de su crecimiento hasta llegar a un punto de equilibrio, en el cual, cualquier aumento de inversión produce saturación y no aumenta la renta. Sin embargo se debe considerar que llegado al punto de equilibrio o renta máxima, pueden ser necesario inversiones que, si bien no aumentan el precio, permiten mantener la existencia, o sea, que de no hacerse nuevas inversiones, la renta disminuye. Principio muy relacionado al de contribución y tamaño económico. Principio de Contribución: Cualquier factor de la producción debe considerarse individualmente, desde el punto de vista de cuanto le agrega a la inversión o al ingreso neto por su presencia y cuanto le resta su ausencia. Al respecto debe tenerse presente que el mejoramiento en exceso es una inversión que está violando el principio de contribución y que no es raro encontrar en los bienes raíces. Principio de Tamaño Económico: Establece que un edificio, cualquiera sea su destino, debe construirse en el terreno apropiado. Dicho de otra forma, debe aumentarse o reducirse la inversión de modo que se produzca el mayor y mejor uso o que rinda el máximo de renta. Principio de Sustitución:  Cuando una propiedad se puede reemplazar por otra que presta los mismos servicios, utilidad o usos su valor tiende a ser fijado por esta última. Se presentan tres posibles formas: Construcción en réplica Construcción semejante Construcción con misma utilidad  Principio de Integración y Desintegración : Establece que los ciclos económicos constan de tres etapas:

1.2.3.-

integración o desarrollo equilibrio o etapa estática desintegración o decadencia

Esta última etapa es la que da origen a la eliminación de barrios deteriorados dando paso a las remodelaciones. Principio de Anticipación: Tiene relación con el precio de un bien raíz el cual está determinado por el valor anticipado o valor presente de los futuros beneficios. Principio de Conformidad: Indica que el terreno debe utilizarse en conformidad o acatando las normas vigentes en el instrumento de planificación zonal. 20

Principio de Utilidad: Los bienes raíces adquieren valor en razón directa de cuan adecuadas son para otorgar un servicio o producir rentas en tiempo, lugar, posición y forma simultáneamente.

FINALIDAD DEL INFORME DE TASACIONES El avalúo de un inmueble está regulado por normas aplicables a la finalidad para la cual se efectúa la tasación, llegándose a resultados diferentes en una misma propiedad según sea el objetivo que se persigue: (Valor comercial, valor de liquidación, valor de garantía, valor de seguro, valor de expropiación, etc. ) lo que no quiere decir que el precio base varíe o sea diferente. (Ej. Valor de Tasación $ 25.000.000 valor de liquidación $ 22.500.000 Tasación Bancaria: Debe considerar, además de las consideraciones generales del bien raíz aplicable a cualquier informe de valores, aquellas dirigidas a garantizar el préstamo de largo plazo. En este caso se deberá analizar detenidamente las condiciones del inmueble para enfrentar física y económicamente el período de la hipoteca. Además, deberá tener presente que el banco no es inmobiliaria por lo cual no le interesa hacerse de bienes raíces frente a deudores en mora, por ello deberá considerar en su apreciación de valores un valor de liquidación frente a estos casos. En este específico caso debe considerarse el valor de rentabilidad que será el que permita al deudor servir los pagos mensuales; valor físico que será el que permita al banco tener una garantía de largo plazo y el valor comercial que permitirá una liquidación inmediata en la situación de mora. Tasación Comercial: Es aquella que generalmente entrega el tasador a particulares que desean conocer el valor de venta o arrendamiento de un bien raíz para efectuar una transacción habitual En este caso se debe buscar el valor de mercado al momento del informe considerando el valor físico, valor de renta y el valor de comparación o mercado. Tasación Tributaria: Es la tasación que efectúa el SII y está destinada a buscar un valor estándar para propiedades similares y así poder aplicar un impuesto territorial justo a los bienes raíces de semejantes características y localizaciones. Dada la calidad de tasación masiva que se realiza, generalmente refleja un valor más bajo que el de mercado, máxime que se realiza reajustes según IPC y no reajustes de incidencia en el mismo Mercado Inmobiliario. Tasación Contable: Es el valor de bienes raíces existentes en la contabilidad de empresas y son depreciadas, normalmente, según las normas de contabilidad clásica y no comercialmente cada año, pues, estos bienes raíces pueden bajar no sólo por la obsolescencia económica, de uso y de sus materiales junto a su vida útil, sino también por las condiciones de mercado, las características que han afectado positiva o negativamente al entorno, etc. Tasación Judicial: Generalmente se presenta frente a disputas de valores distantes unos de otros pues cada parte ve sus propios intereses y el juez debe resolver con equidad para lo cual solicita un informe de peritaje destinado a conocer el valor de mercado. Muchas veces este valor se requiere a fechas anteriores a la actual por lo cual debe efectuarse valoraciones históricas.

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EL FORMATO DE TASACIÓN DE INMUEBLES Básicamente existen 2 formas de presentación del informe de valor: el primero está desarrollado en una ficha de tasación y a su formato se incorporan las diferentes características que se analizarán siguiendo el patrón único de identificación, clasificación y desarrollo, la segunda es desarrollando o explicando todos y cada uno de los puntos de la  ficha resumidamente. a) Identificación: En este capítulo de la ficha se considera, además del Nº de la tasación, la fecha de confección del informe y valor de referencia de comparación pesos vs Unidad de Fomento; dirección, nombre del solicitante, tipo de inmueble, leyes de beneficio, Rol de avalúo fiscal, situación de expropiaciones, etc. b) Clasificación: Aquí se analizará las Características del Sector y del inmueble: En el estudio del sector se indicarán las características de urbanización y del vecindario considerando material de calzada, acera, solera o zarpa, servicios públicos existentes tales como alumbrado externo, arborización, antejardines municipales, y redes de conexión domiciliaria: electricidad, gas, alcantarillado y agua potable, colectores de aguas lluvias y aguas servidas, redes telefónicas, etc. y si estas son aéreas o subterráneas. Del vecindario se analizará el tipo de sector en su clasificación de uso del suelo (habitacional, comercial, industrial, etc.), ubicación del inmueble con relación a la vialidad y cuadra, el interés que existe por localización dentro del sector, conservación del mismo, edad media observada y su grado de individualidad, vale decir si pertenece a un conjunto habitacional a un edificio o es simplemente un pareo o una vivienda individual, el nivel socioeconómico de las personas del entorno, y finalmente se deberá analizar el grado de equipamiento comunitario de que dispone (educación, comercio, abastecimiento alimenticio, movilización, salud, esparcimiento, culto, cultura, etc.).

En el Informe del inmueble, se estudiarán las características del edificio y del terreno en cuanto a dimensiones, superficies y factores de influencia en el precio de cada parte componente del inmueble. En el caso de terrenos, se analizarán las condiciones de edificación sobre él y la normativa Municipal sobre el tema y en el caso de las edificaciones se analizarán además la calidad de materiales empleados, antigüedad de la edificación, uso actual, distribución interior, tipo de estructura, etc. c) Desarrollo: En esta etapa del informe se analizará el valor de cada parte integrante del inmueble, vale decir, el valor m2 del terreno en ese sector y para uso en estudio y el valor de la edificación según los conceptos ya indicados de estructura, calidad, diseño, etc.; finalmente se agregarán los complementarios de la edificación y que generalmente no sobrepasan un 10% del valor de edificación total. Este valor final es llevado a las monedas o equivalencias que sean necesarias indicar.

El segundo sistema de presentación del informe de tasación, como ya se indicara, consiste en desarrollar cada ítem totalmente escrito en cuyo caso se efectuará un formato de ellos con un comentario bastante más extenso y profundo en cada partida, de modo de poder sustentar, en forma más didáctica, el valor entregado. En este sistema se agregan al informe de valores, documentos tales como: planos, fotografías, especificaciones de la edificación, permisos de edificación, recepción municipal, certificados de expropiaciones, etc. y se complementa con una declaración jurada sobre el particular.

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FACTORES QUE DEFINEN LA " ESTRUCTURA " DE PRECIOS DE LA TIERRA" ACCESIBILIDAD : La accesibilidad es una variable conceptuada en el costo de oportunidad dependiendo del estrato social que la aplica, pues, para los estratos de bajos recursos económicos esta variable se mide exclusivamente en el " costo " de viajes desde la vivienda al trabajo o desde la vivienda a los centros de mercados, en cambio, en los estratos acomodados la incidencia del costo del viaje pasa a ser insignificante o indiferente en comparación al "tiempo " que se emplea en el mismo viaje. En resumen puede producirse un concepto de distancia igual a costo social.

El mismo concepto de accesibilidad se emplea en los inmuebles que, sin estar distantes de los centros habituales de desplazamiento o de concentraciones, presentan una o varias dificultades para llegar o salir de ellos que motivan pérdidas de tiempo lo cual se transforma en "costo" para ambas partes: para unos es costo hora-descanso y para otros es costo hora-tiempo útil. CENTRALIDAD : La centralidad urbana es un factor de clara incidencia en el precio de la tierra, pues se ve muy marcada la diferencia del precio desde el centro mismo hacia la periferia y ello se configura específicamente en que el concepto de " centro " contempla una marcada confluencia de vías de acceso, transporte de pasajeros y concentración peatonal, ello dada las características propias de cualquier centro como aglomeración de empresas, servicios, actividad cívica, servicios públicos, bancos, etc. que hacen buscar una proximidad entre ellos para conseguir la concentración de actividades.

La teoría del lugar central fue desarrollada para explicar la distribución espacial de los asentamientos humanos, que están provistos de unos servicios que satisfacen las demandas de su área de mercado circundante. El orden de los asentamientos, que determina una clasificación 23

jerárquica, depende del número y clase de esos servicios. Como se observa en el diagrama de la izquierda, a menudo presentan una jerarquía complicada, porque las áreas de mercado (señaladas con líneas sólidas y discontinuas) de los distintos asentamientos se solapan. Este modelo básico, ideado por Walter Christaller, fue redefinido por varios investigadores, especialmente por August Lösch, que tuvo en cuenta otros factores, como la topografía de una región. El modelo o patrón resultante de las teorías de Lösch, en el diagrama de la derecha, muestra un paisaje menos regular. INTRODUCCIÓN Teoría del lugar central , teoría espacial de la geografía humana que trata de explicar el número, tamaño y distribución de los asentamientos y elaborar un sistema a partir del cual pueda estudiarse su estructura mundial. Fue elaborada por el geógrafo alemán Walter Christaller,  en 1933, y modificada por August Lösch, también de origen alemán, en 1954.

Esta teoría mantiene que los asentamientos actúan como centros que proporcionan uno o más servicios a las zonas circundantes; su importancia varía según la cantidad y tipos de asentamientos diferentes que dependan de aquéllos y según la cantidad y clase de servicios o funciones que les proporcionen. También clasifica los servicios; entre los de orden o rango inferior se encontrarían los suministrados por la tienda de un pueblo, y entre los de orden superior estarían los ofrecidos por unos grandes almacenes o un hospital. ÁREAS DE MERCADO

La teoría del lugar central también tiene en cuenta la distancia que los individuos están dispuestos a recorrer para obtener un servicio (alcance). Esta distancia, a la que se denomina alcance del producto o alcance del servicio, determina la extensión del área de mercado de un asentamiento, es decir, la zona de influencia (hinterland), donde reside la mayoría de la gente que hace uso de los servicios de ese área. Cuanto más alto sea el orden de un lugar central, mayor es su alcance. Por lo tanto, los lugares en los que sólo se realicen funciones de orden inferior tendrán un área de mercado limitada y sus residentes necesitarán trasladarse a lugares centrales de orden superior para obtener servicios de esa categoría. Christaller estableció que, en las zonas llanas con asentamientos diseminados de manera uniforme (llanuras isotrópicas), las áreas de mercado son hexagonales y los asentamientos se encuentran en el centro de los hexágonos. Esto se debe a que los hexágonos se entrelazan limpiamente, sin solapamientos, mientras que una estructura circular dejaría sin servicio a algunas zonas. Sin embargo, lo que ocurre habitualmente es que los asentamientos son de distintos órdenes y aquellos de órdenes superiores compiten por abarcar a los de órdenes inferiores dentro de sus áreas de mercado. Por este motivo, pueden establecerse diversos patrones de asentamientos en estructuras hexagonales, un tanto complicados en ocasiones. Suponiendo que existan sólo dos órdenes de lugares centrales —en lugar de los siete que había establecido Christaller—, los asentamientos de orden superior se hallarán en el centro de los hexágonos de sus zonas de mercado adyacentes. De acuerdo con la teoría de Christaller, estarán rodeados por seis asentamientos de orden inferior ubicados conforme a tres patrones principales. En el primer modelo, los lugares centrales de orden inferior podrían estar situados en los seis puntos del hexágono que circunda el lugar central de orden superior; si el paisaje formara una estructura de panal con los hexágonos contiguos, esto supondría que los tres lugares centrales de orden superior vecinos competirían por cada lugar de orden inferior. En el segundo modelo, los lugares centrales de orden inferior podrían estar situados en el centro de los lados del hexágono, lo que significaría que estarían dentro de las áreas de mercado de los dos lugares centrales de orden superior adyacentes. Por último, es posible que todos los lugares centrales de orden inferior estuvieran contenidos en los hexágonos del área de mercado de los lugares centrales de orden superior. JERARQUÍA DEL LUGAR CENTRAL

La ordenación de los asentamientos de acuerdo con la extensión de sus áreas de mercado da origen a lo que se conoce como una jerarquía del lugar central. Se puede asignar a cada lugar central un 24

valor, denominado valor k,  según el número de lugares de orden inferior que dependan de él. Es frecuente describir el patrón general en términos del valor k.  Por ejemplo, el valor k  de una jerarquía basada en el segundo patrón descrito anteriormente —aquel en el que los lugares centrales de orden inferior están situados en los lados de los hexágonos que rodean los lugares centrales de orden superior— sería de cuatro, puesto que los seis lugares centrales de orden inferior se reparten entre los dos lugares de orden superior adyacentes. De este modo, cada lugar de orden superior tiene el equivalente de tres (6 dividido entre 2) asentamientos que dependen de él, además de él mismo, con lo que k=4. Pueden darse muchos valores altos para k, especialmente cuando hay más de dos órdenes de lugar central en la jerarquía. MODIFICACIÓN REALIZADA POR LÖSCH

No es frecuente que las áreas de mercado formen hexágonos regulares. Los elementos físicos, como los valles y las montañas, afectan a los patrones de asentamiento y a las áreas de mercado, al igual que los factores que mejoran la comunicación en una dirección pero no en otra, como las autopistas. Lösch trató de representar la realidad con más precisión. Consideraba poco probable que los asentamientos estuvieran distribuidos más o menos concéntricamente alrededor de los lugares del orden inmediatamente superior. Por el contrario, opinaba que los asentamientos del orden superior, como las grandes ciudades, limitaban el desarrollo inmediato de asentamientos de orden superior o medio, puesto que las ciudades proporcionarían todos los servicios. En un paisaje löschiano, los lugares centrales pequeños, de orden inferior, se encuentran cerca de asentamientos muy grandes, como los centros metropolitanos, mientras que los asentamientos de orden superior o medio sólo aparecen a una considerable distancia. Y es incluso más probable que se agrupen en una determinada dirección en lugar de distribuirse regularmente alrededor del centro metropolitano. LA RELEVANCIA DE LA TEORÍA DEL LUGAR CENTRAL EN LA ACTUALIDAD

A pesar de que pueden detectarse ejemplos de la simetría hexagonal de la teoría del lugar central, aunque con cierta dificultad —únicamente en algunas pequeñas áreas, tales como la región relativamente llana de East Anglia, en Inglaterra,  y regiones igualmente planas de Canadá y Australia—, las aplicaciones actuales se centran en la extensión, no en la forma, de las áreas de mercado. Las grandes empresas, como son las cadenas de supermercados, prestan especial atención al área de mercado de una ciudad antes de decidir abrir una sucursal allí. La consideración principal es que haya suficientes clientes potenciales en el área para alcanzar la cantidad mínima o umbral de ventas requerido para que el negocio sea rentable. A fin de cumplir este requisito, una compañía debe tener en cuenta no sólo el número de habitantes, sino también la intención de esa población de desplazarse al centro en el que se encuentra el comercio; carecería de importancia que hubiera suficiente población, si ésta prefiriera desplazarse a otro lugar central. Reflexiones de esta índole influyen en la creación y ubicación de nuevos servicios, como centros de ocio y nuevas ciudades.

DEMANDA POR UBICACIÓN: Siguiendo el concepto del punto anterior, se aprecia que los precios de la tierra se ven muy influenciados por la demanda de mejores localizaciones y ellas se configuran en las zonas centrales pues permiten una mayor captación de personas. Este aspecto determina, en gran medida la ley de los círculos concéntricos en la formación del valor de la tierra. (Mayor valor en el centro y disminución hacia la periferia). ESTRUCTURA SOCIOECONÓMICA DE LA POBLACIÓN : La estructura socioeconómica de la población, produce una segregación que invita a vivir a las personas de bajos recursos en sitios con mínimo equipamiento dado el escaso interés en estos sectores logrando con ello minimizar los precios de la tierra. En el otro extremo, se ubican los sectores residenciales de niveles medios y superiores, los cuales se desarrollan en torno a un equipamiento importante en todos los productos y servicios que agregado a un concepto de urbanización 25

moderna van consolidando los barrios o bien creando zonas exclusivas a las cuales no les es posible acceder a los otros niveles.

INTENSIDAD DEL USO DE LA TIERRA : El mayor uso de la tierra generado por la centralidad y la accesibilidad, tendrá una mayor demanda y ello a su vez incidirá en que sus propietarios tratarán de maximizar las rentas que a su vez incidirán en el alza del valor de esos mismos sectores. MONOPOLIO: Se da el monopolio en aquellas localizaciones que en alguna medida se ven favorecidas por las políticas de desarrollo urbano o políticas públicas que conllevan a un mejoramiento del sector tanto en infraestructuras como en equipamiento y que benefician notoriamente a los propietarios de estos sectores.

Se presenta además el monopolio en aquellos sectores en que por efectos de externalidades positivas provocadas por actividades específicas ajenas a los propietarios se produce en algunas zonas una fuerte presión de localización. Se puede además presentar la característica de ―ubicación monopólica‖, que afecta generalmente a locales comerciales, y que produce una plusvalía marginal, mientras perdure el concepto monopólico, provocando un sobre precio que comúnmente se llama ―Derechos de Llaves ―. ESPECULACIÓN: Es otro factor que incide en los precios de la tierra y que entiende como tal el hecho de que ciertas políticas públicas o externalidades positivas aplicadas a algunas zonas, sea por la intervención del gobierno o privados, generan beneficios a terceros que, sin esfuerzo productivo alguno, se ven altamente beneficiados en sus bienes raíces que están localizados en estas específicas zonas.

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FACTORES QUE DEFINEN EL NIVEL DE PRECIOS DE LA TIERRA INTERVENCIÓN PÚBLICA: La intervención del Estado en el desarrollo urbano es de importancia real al determinar su incidencia en el nivel de precios de la tierra, máxime si se considera que existe una Política Nacional de Desarrollo Urbano tendiente a: 1)  garantizar el derecho de privacidad, luz natural, aire limpio y seguridad, obtener mejores oportunidades de equipamiento, servicios y vivienda, orientados a garantizar la igualdad de oportunidades; 2) recuperación de aquellas zonas deterioradas o de utilización deficiente en la ciudad; 3) la preservación de los recursos naturales y patrimonio cultural, y 4) contribuir a la erradicación de la extrema pobreza.

De acuerdo a lo indicado, se puede determinar que la tarea del Gobierno debiera centrarse en dotar a las ciudades de infraestructura vial y su equipamiento correspondiente, además de dictar las diferentes normas reguladoras en esta materia. El gobierno en la actualidad regula el mercado de suelo urbano mediante la aplicación de ciertas limitantes y normas tales como: 1) Límite Urbano:  Norma que reduce la oferta potencial de suelos restringiendo el desarrollo urbano desenfrenado y provocando a su vez una expectativa especulativa en el límite. 2) Planos Reguladores: Tendientes a fijar los usos del suelo y condiciones de edificación para cada sector, fijando las normas que servirán de marco general para cada espacio dentro del territorio.

3) Ley General de Construcciones y Urbanización:  Instrumento que regula la edificación en todas sus variedades y formas considerando además los materiales, diseños, alturas, etc.

4) Aspectos Tributarios:  La tributación aplicada a los bienes raíces por la autoridad respectiva, incide en alguna medida en el nivel de precios de la tierra, especialmente cuando va el tributo directo a la fuente que lo genera. Hoy este impuesto es redistribuido entre las diferentes comunas del país, lo cual ha minimizado su efecto directo.

Dentro de la tributación se aprecia la diferencia entre los conceptos de urbano y rural provocando una gradiente brusca en el límite. 27

5) Política Habitacional del Gobierno: Dirigida fundamentalmente a beneficiar a los sectores de menores recursos por lo cual concentra su esfuerzo en zonas que pueden considerarse marginales debiendo dotarlas de una infraestructura general y su equipamiento comunitario, todo ello a un alto costo agregado que no se refleja en el precio del suelo, a diferencia de aquellas obras viales o infraestructura que se desarrolla en los sectores de altos ingresos y que repercute positivamente en el nivel de valores del suelo sectorial. Del mismo modo debe cuidarse el aporte en soluciones habitacionales de manera que realmente cumplan su función de hogar. 6) Situación Política y Económica del Momento: Es otro de los factores que van a incidir notoriamente en el nivel de precios de la tierra.

En ciertas épocas de nuestra historia se ha podido apreciar que el factor político ha influido fuertemente en el valor de los bienes raíces, ello motivado por una gran inestabilidad del sistema y un mínimo o nulo concepto ciudadano del derecho de propiedad. (Este es el caso de la toma ilegal). El factor económico anexado al político del momento, crea una verdadera incertidumbre en las expectativas futuras de renta de la propiedad que conlleva a una disminución del precio de la tierra y por ende del valor de la propiedad al entrar al Mercado una gran oferta y tener una respuesta mínima de la demanda. (Oligopolio).

FACTORES QUE DEFINEN LA EVOLUCIÓN DE PRECIOS DE LOS SUELOS URBANOS SEGREGACIÓN: La segregación residencial según los estratos socioeconómicos es uno de los factores de mayor incidencia en el precio de la tierra. La localización segregada de los estratos bajos y muy bajos en contraposición a los espacios habitacionales de los estratos medios y superiores crea una marcada diferencia en los valores de la tierra. Esta diferencia de valores es mayor en la medida en que los espacios asignados a los estratos bajos y muy bajos se desvalorizan notoriamente a diferencia de los otros niveles que aumentan continuamente. Los primeros provocan una externalidad negativa y los otros se benefician de las externalidades positivas que invitan a nuevas obras que aumentan las mismas externalidades multiplicando su valor en el tiempo.

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LA MODA: La moda de localización en algún sector determinado de la ciudad, es otro de los factores que inciden en la evolución del precio de la tierra y que van obedeciendo a nuevas urbanizaciones con los adelantos y técnicas más avanzadas en cada oportunidad, lo cual las hace ser más atractivas para el desarrollo de la familia provocando una suerte de demanda sobre ellos. LAS EXTERNALIDADES (POSITIVAS O NEGATIVAS): Dependiendo de cual es el impacto de la externalidad sobre el inmueble analizado o en estudio, será el grado de aplicación de plusvalía o depreciación que se considerará para cada una de las externalidades. Es conveniente tener presente que aquellas externalidades zonales ya se encuentran incorporadas al precio, por consiguiente, sólo se deberán considerar aquellas que afectan directamente al inmueble observado. Entre las diferentes externalidades se pueden mencionar las siguientes: proximidad a Estadios, sitios eriazos, hoteles o moteles, hospitales, cuarteles en general, torres de alta tensión, vías férreas, aeropuertos, terminales terrestres, mercados, mataderos, etc.

La ponderación o factor general de aplicación de la externalidad corresponderá, exclusivamente, a la observación del tasador.

FACTORES QUE AFECTAN AL PRECIO DE LOS BIENES RAÍCES URBANOS No es posible detallar los múltiples factores que afectan al valor de los bienes raíces y muchos de los cuales son los mismos que intervienen en el juego económico general y cuyo análisis profundo cae en el cuadro de los especialistas de cada profesión, sin embargo,  podemos apreciar los más notorios a simple vista:               

Los ciclos económicos ( integración y desintegración) Aumento de la población; Extensión de los servicios públicos; Modificación de los impuestos y tributaciones; Reglamentos, Leyes y Normas que afectan a los bienes raíces. Programas de Desarrollo Urbano; Políticas especiales de gobierno; Instrumentos competitivos del bien raíz como inversión; Sistemas de financiamiento de los bienes inmuebles; El desarrollo de la ciudad capital sobre las regiones; La descentralización y/o concentración del gobierno; La tecnología de punta en la edificación; La calidad y el estándares de las viviendas; Las guerras, revoluciones, etc. Los desastres naturales en general; etc.

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FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO RESIDENCIAL

Los barrios están delimitados, generalmente, por barreras físicas naturales tales como un río, una gran avenida, una plaza y su entorno más próximo, un cerro, o simplemente por calles de conocida trayectoria histórica y que son fácilmente ubicadas dentro de cada localidad. Estos barrios en la medida que tengan ciertas condiciones serán más o menos atractivos  para los residentes y ello motivará su permanencia, su llegada o simplemente el abandono: 1.- Ventajas Topográficas: La topografía puede ser de relevante importancia por cuanto va permitiendo un mayor aprovechamiento de vista sobre el horizonte y ello puede ser explotado comercialmente si se enfrenta a un lugar especial que motiva su presencia por si mismo. (Volcanes, lagunas, lagos, mar, valles, ríos, etc.); Estos factores de plusvalía van en directa relación con el movimiento que expresa el paisaje ( desde el estático: un valle, un cerro, etc. hasta el de mayor movimiento combinado, el Mar ).

2.- Planificación Profesional: Entregada por accesos expeditos, sin cruces con vías de tránsito intenso, implementación de vías de alta velocidad, vías elevadas, redes del tren metropolitano próximas o con influencia directa; aprovechamiento de las condiciones de orientación y climáticas tales como luminosidad solar, vientos predominantes, etc., además estar fuera de zonas de agentes contaminantes o riesgosos.

3.- Equipamiento Comunitario:  El barrio debe estar dotado de un equipamiento general entre los que deben destacar los de uso habitual para el esparcimiento infantil, centros de cultura y culto, salud y educación en sus diferentes niveles, seguridad ciudadana, comercio y servicios, etc. 4.- Homogeneidad de sus habitantes:  Este factor debe ser analizado en cuanto al nivel socio-económico-cultural de sus residentes, pensando en sus fuentes de ingreso, niveles culturales, condición de ocupación, vale decir, si son propietarios o arrendatarios. Este 30

concepto del dominio es conveniente analizarlo pues frente a la inmigración de los dueños comienza a producirse la decadencia u obsolescencia del barrio 5.- Prestigio del Barrio: El prestigio lleva a la moda y monopoliza los barrios en un cierto nivel socioeconómico que impide o dificulta el acceso a él de otros grupos sociales. ( Buena apariencia general y particular de fachadas, estilos, jardines y mantenimiento exterior ).

FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO COMERCIAL Puede llamarse barrios comerciales a los sectores centrales comunales o subcentros comunales o zonales que concentran comercio en cantidad y variedad, y que, generalmente, son de niveles medios a populares y tienen crecimiento zonal inorgánico provocado por la mayor presión en los inmuebles que elevan la rentabilidad y ello incentiva a sus ocupantes a buscar mejores alternativas de habitabilidad por menores valores de renta. Estos barrios comerciales provocan entonces el abandono residencial y ello conlleva a la pérdida de equipamientos tanto en servicios como en seguridad lo que apresura el deterioro de un uso en beneficio del crecimiento del otro. Los sectores comerciales se clasifican en: centrales, subcentrales, zonales, sectoriales o de barrio y los malls que pasan a considerarse regionales.

En el análisis de estos barrios comerciales debe tenerse presente el tipo y nivel general de sus potenciales clientes; la concentración de movilización colectiva particular y sus puntos de origen y destino; el espacio disponible para estacionamiento vehicular; tamaño medio de las tiendas y cantidad de dependientes; atención personalizada a través de propietarios o impersonal a través de dependientes; nivel cultural de los dependientes; competencia en productos y precios; y agregado a todo esto se debe analizar los factores generales del propio inmueble por ubicación y localización.

Hoy el sistema comercial en negocios de barrio o strip center florece a nivel de mundo como un nuevo modelo de centros comerciales de tamaño menor.

31

DEFINICIONES DE LA RENTA DE LA TIERRA CONCEPTOS ECONÓMICOS Renta:  Precio que se cancela al propietario de un inmueble por la tenencia y uso de su bien raíz. Puede cancelarse en productos o dinero. Renta de Situación: Corresponde al costo de transporte desde el inmueble a los mercados de consumos. Puede asociarse al costo de traslado del trabajador hasta su centro laboral. Renta Diferencial I: David Ricardo dice que es aquella producida por la fertilidad de la tierra. (En el área urbana puede asociarse a los usos de suelo permitidos o restringidos) Renta Diferencial II:  D. Ricardo indica además, que existe una mayor rentabilidad producida por intensidad del uso de la tierra. Esto se puede asociar directamente al factor de contructibilidad, ocupación del suelo, etc. Renta de Monopolio:  Se produce cuando existe un terreno para muchos interesados en él (renta de escasez). En el área urbana podemos aplicarla a las localizaciones exclusivas de uso comercial que llevan a pagos marginales o adicionales a la renta comúnmente llamado derechos de Llaves. Renta de Monopsonio:  Muchos terrenos para un interesado. Se produce el sistema de estancos o único poder comprador. Renta de Oligopolio de Demanda: Muchos demandantes de terrenos y pocos oferentes. Renta de Oligopolio de Oferta: Muchos oferentes de terrenos y pocos demandantes. Renta de Mercado Deprimido: Pocos oferentes y pocos demandantes de suelo. Renta de Competencia Perfecta: Muchos oferentes y muchos demandantes. Renta de Ingreso no ganado:   Se obtiene una mayor renta sin mediar esfuerzo del propietario. (Metro, grandes obras viales, etc.) Renta de Productividad Marginal: Son excedentes que se agregan a la renta y cuyos beneficios recaen siempre en el propietario y no en el arrendatario. (Vista,  parques, clubes deportivos, etc.) Externalidades positivas.

De las definiciones y otros conceptos ya indicados, podemos decir que el valor de un inmueble es el grado de aprecio que tenemos del bien en atención a su aptitud para satisfacer necesidades, por lo tanto su valor es subjetivo. Dicho de otra forma es la capacidad que tiene el inmueble para aportar utilidad. La definición anterior nos da una idea de subjetividad del valor pues un mismo bien puede ofrecer muchas utilidades diferentes según sean las personas que las disfrutan y las circunstancias de cada una. De las definiciones de renta, aparece el concepto de intercambio, oferta y demanda, precio y dinero. 32

El precio entonces es, la cantidad de dinero que representa el equilibrio de valor de un objeto para dos sujetos diferentes. Es el valor objetivo del bien y está influenciado directamente según sean la cantidad de oferentes y la cantidad de demandantes dentro del mercado, afectándole, además, las variables de abundancia o escasez y los bienes sustitutos, los que llevarán al producto a participar dentro de un mercado de competencia perfecta, de oligopolio, Monopsonio o monopolio inmobiliario y ello nos lleva a pensar en que existirá una inter-relación directa entre ―precio‖ y ―cantidad vendida‖ lo que se denomina ―velocidad de venta‖. La velocidad de venta la podemos sustentar de dos maneras diferentes: a) ¿Cuántas unidades iguales o sustitutas vendo en una unidad de tiempo? b) ¿Cuánto tiempo requiero para vender las unidades existentes?

De estas dos preguntas, condicionadas al producto que ofrecemos, podemos definir un principio lógico que dice que la ―fijación del precio‖ va en función directa de la velocidad de venta que deseamos y ello indica que ésta es una condicionante directa del precio, tanto para el vendedor como para el comprador. El ―costo‖ es otro de los componentes que condicionan la fijación del precio. En nuestro mercado, las empresas constructoras tradicionales participaron de él en las épocas de alta y de baja (boom o crisis inmobiliaria) pero, al estabilizarse pudieron aplicar mayor utilidad a sus costos dada la escasez de productos, situación que llevó a una sana competencia de construcción. Sin embargo, esta situación trasluce a la opinión pública lo que invita o incentiva a quienes no se dedican al rubro, a incursionar en él, haciendo aumentar la oferta, desmedidamente, provocando presión sobre los precios a la baja y cuyo primer síntoma, se refleja en los descuentos y las condiciones excepcionales que se ofrecen en el mercado para captar compradores. Esta situación nos indica que el costo, en el largo plazo, condiciona, indirectamente, el precio del producto, pues, afecta a las utilidades de las empresas las que se van minimizando hasta el abandono del mercado de los menos sólidos económicamente, pues de ganar más, pasan a ganar menos y finalmente comienzan a perder capital.

33

TERCERA PARTE LOS TERRENOS URBANOS, FACTORES QUE LES AFECTAN a) Factores Particulares: Son aquellos que afectan directamente al inmueble en observación y ellos ponderarán una parte del precio frente a sus productos similares del sector. b) Factores Zonales: Son aquellos que afectan a toda una zona, generalmente se acercan a un barrio y pueden llegar a una unidad menor o cuadra específica. En las unidades mayores tienen límites naturales o físicos que pueden ser un río, cerro, autopista, avenida importante, parque, etc. c) Factores Generales : Son aquellos que afectan a todos los bienes raíces similares a escala nacional y su influencia valórica se aprecia en igualdad de condiciones generales. FACTORES PARTICULARES: Factor de relación f:f. (Típico) Factor de superficie o adecuación Factor de Forma Factor de Ubicación Factor de Urbanización Factor de Uso o Destino Factor de Calidad de Suelo Factor de Topografía Factor de Equipamiento Factor de Ambiente y Panorama Factor de Leyes Especiales Factor de Alto Riesgo Factor de Unión de roles

Afectan a la edificación

Factor de contructibilidad Factor de Desuso Físico Factor de Desuso Funcional Factor de Desuso Económico Factor de Asoleamiento Factor de Luminosidad Factor de Aislamiento

FACTORES ZONALES:

Factor de Regulaciones Municipales a) Usos Permitidos y Prohibidos b) Sistemas de Construcción Factor de Servicios Públicos Factor de Urbanización Factor de Externalidades 1) Valorizantes 2) Desvalorizantes

FACTORES GENERALES:

Situación del Mercado Inmobiliario Situación Económica del País Reglamentaciones Macro-Habitacionales Perspectivas de Expansión Urbana Gravámenes y desgravamenes impositivos Creación de Nuevas Zonas de Desarrollo Incidencia de Grandes Obras Públicas o Privadas

34

FACTORES PARTICULARES FACTOR DE RELACIÓN FRENTE FONDO : Terreno típico o normal: Ya se ha definido el terreno típico visto desde varias fuentes, por ello nos referiremos a las correcciones de valor que se deben efectuar cuando el terreno típico comienza a variar su relación de frente y fondo. Para el análisis de valores aplicando este factor correctivo, se considerarán también diferentes criterios usados y que tienen mucha similitud en los resultados finales.

Las disminuciones o crecimientos de frente o fondo que no sobrepasen el 5 a 7%, se tasarán en iguales condiciones que los restantes sitios. El cálculo de depreciación o  plusvalía que se aplicará a los terrenos que crecen o disminuyes, sea en su frente o en su  fondo, se efectuará en dos etapas. Primero se tasará el terreno típico y luego las franjas restadas o agregadas y la unión de valores darán el valor final del terreno atípico. TERRENOS CON MAYOR FRENTE QUE EL TÍPICO. Criterios sobre el crecimiento de un terreno en su frente: a) Por cada 10% de mayor frente, el valor de la franja de crecimiento, aumentará 5%. b) Por cada 1/4 de superficie de aumento en su frente, la franja de aumento sufrirá las siguientes variaciones:    

el 1er. cuarto (25% del frente típico) hará aumentar el valor de la franja en un 5%. el 2do cuarto, agregado al primero, hará aumentar el valor de la segunda franja en un 10% manteniendo la primera el aumento del 5% el 3er. cuarto, agregado a los anteriores, hará aumentar el valor de la franja en un 15% manteniendo las anteriores sus respectivos porcentajes. el 4to.cuarto agregado a los tres primeros, hará aumentar el valor general del terreno típico, más los cuartos agregados hasta dos superficies típicas, en no más de un 20% (No es el caso de ―unión de roles‖ que se verá más adelante y que es 30%).

c) Otro tipo de tasación, siguiendo el concepto de crecimiento por cuartos en su frente, indican que el 1er. cuarto crece en un 5%, el 2do. cuarto en 10%, el 3er. se agrega a los dos anteriores y sólo se aumenta el valor del paño equivalente a 3/4 en un 5% general, y frente al caso de crecimiento de 4/4 el terreno no tendrá variación de valor con relación al típico pues permitiría una subdivisión de 2 típicos. En el análisis de gráficos y sus ejemplos numéricos se podrá apreciar mejor estos criterios. d) Otro criterio de tasación indica que el crecimiento de un Terreno típico en su frente produce menor valor a cada franja y lo deprecia en un 1% por cada 2% de aumento, hasta 35

su primer cuarto, vale decir, exactamente inverso a lo señalado en la letra a) precedente y para los restantes crecimientos no indican fórmula. (SERVIU)

e) Otro criterio entrega una fórmula más sencilla para el crecimiento del frente de un terreno, manteniendo el principio de mayor precio por el m2 de la franja al aplicarle a dicha franja un 5% sobre el valor del típico por cada metro mayor o lo que es igual a un aumento del 5% por cada 10% de mayor superficie. ( ver fórmula y ejercicio) Caso a) Aumento de valor por crecimiento de 4tos., en su frente C a l l e

b

1° ¼ 5% más en valor 2° ¼ 10% más en valor 3° ¼ 15% más en valor 4° ¼ 20% más en valor

Terreno Típico

a ¼ ¼ ¼ ¼ 5% 10% 15% 20%

36

Caso b)

Depreciación por crecimiento en su frente:

(- 1% x cada 2% >)

Este concepto de depreciación del precio por crecimiento en su frente se aplica, solamente cuando el crecimiento hace al terreno inadecuado o bien, cuando el exceso de mayor frente produce un crecimiento en superficie ―indiferente‖ al proyecto y que va a repercutir en el costo directo de todo el proceso del proyecto final. Calle

ayb a' V VA Cuando VB

= frente y fondo Típico = frente terreno a tasar = valor m2 Terreno típico = V x Superficie de A = a < a' < 1.25 a = a' - a x V a 2

b

Terreno Típico A

B

a a’ 

Ejercicio práctico :

Datos Terreno Típico = Valor de A: Datos Terreno Atípico

= = = =

a = b = axb = $ 5.000

10 metros 20 metros 200 m2

= Frente Fondo = Superficie =

= a' b = a' x b =

= 12 metros 20 metros 240 m2

Frente Fondo Superficie Valor m2 A

Valor de B: VB = a’- a x V = VB = 12 - 10 x 5000 = a 2 10 VB VB VB Vta' Vta' Vm2

es = = = = =

VB 2

=

2 x 2500 10

VB = 500

$ 500 menor que VA (5.000 - 500 ) $ 4.500 4.500 x 40 m2 = 180.000 VA + VB = (1.000.000 + 180.000 ) $ 1.180.000.$ 4.916.67.-

Caso c) Crecimiento de 5% del valor por cada 10% de mayor aumento de superficie ( Sigue el planteamiento de 1% por cada 2% de mayor frente) Terreno Típico Terreno Atípico por cada m2 más Terreno Típico

= axb = (a x b) + 10% = 5% sobre valor base = Frente 10 metros Fondo 20 metros Superficie 200 m2

Terreno Atípico

=

frente fondo superficie

11 metros 20 metros 220 m2 37

Valor m2 Típico = Valor franja atípica = 20 m2 x % 5.250 m2 = Valor Terreno Típico Valor Terreno Atípico

$ 5.000 5 % + de $ 5.000 $ 105.000 = $ 5.000 x 200 m2 = $1.000.000 + 105.000

Valor m2 atípico 

1.105.000 220 m2

=

=

= $ 5.250 m2 = $ 1.000.000 = $ 1.105.000

$ 5.022,73

TERRENOS CON MENOR FRENTE QUE EL TÍPICO: Caso a) Según el SERVIU:

Calle

a y b = frente y fondo T típico a'

= frente terreno a tasar

V

= valor m2 Terreno típico

b

Terreno Típico A

B

Cuando = a > a' > 0.75 a VA

= a - a' x V a

a’ a

Los terrenos rectangulares de hasta 25% de menor ancho que el terreno típico se desvalorizarán 1% por cada 1% de menor ancho. a Ejemplo : Terreno Típico (X) = Terreno Atípico

=

a x b Frente Fondo Superficie a' x b Frente Fondo Superficie

Valor del m2 típico sectorial =

b

=

a - a’ x V a

VA

=

10 - 8 10

x 5.000

20m

b

$ 5.000

VA

VA = Vm2 = = VA

= 10 metros = 20 metros = 200 m2 = 8 metros = 20 metros = 160 m2

10 m

8m VA = 2 x 5.000 10

1.000 (Valor que se deprecia el m2) 4.000 160 m2 x $ 4.000 = $ 640.000

38

Caso b) Otros tasadores: Terreno Típico

=

Terreno Atípico

=

Frente Fondo Superficie Frente Fondo Superficie

10 metros 20 metros 200 m2 8 metros 20 metros 160 m2

Valor m2 Típico Superficie franja Valor franja Valor total Típico Valor total Atípico

= = = = = =

$ 5.000 2 x 20 = 40 m2 5.000 - 10% = $ 4.500 4.500 x 40m2 = $ 180.000 $ 1.000.000 $ 820.000

Valor m2 atípico

=

820.000 = 200

$ 4.100

TERRENOS CON MAYOR FONDO QUE EL TÍPICO: a ) SERVIU: La depreciación de los terrenos rectangulares con mayor profundidad con respecto al terreno típico se efectuará por fajas de la misma profundidad del terreno típico. La segunda faja se desvalorizará en 50% respecto de la primera. Las profundidades intermedias o fracciones se interpolarán en la misma proporción del exceso de profundidad con respecto a la profundidad del terreno típico y sobre la base del precio de la franja que proceda. C a l l e

b

Terreno Típico

a’ ¼ b’ ¼

c’ ½

Terreno Típico

Los terrenos que crecen en su fondo tienden a hacerse inadecuados a los usos habituales por ello reciben depreciación que dependerá, fundamentalmente, de la superficie que se anexa. El concepto más directo aplica depreciación sobre el valor del terreno típico de 25 % en su primer cuarto de crecimiento, 35% en su segundo cuarto y 50 % en su media final. Este concepto de depreciación no se aplicará cuando el terreno enfrenta a dos calles.

a

39

Caso a) Fórmula de cuartos: Valor m2 terreno típico Depreciación de 20 % Depreciación de 30 % Depreciación de 50 %

$ 1er/4to. $ 2do/4to. $ 3er y 4to/4 $

1er. 1/4 Valor m2 2do.1/4 Valor m2 3er. y 4to/4 Valor m2

=10 x 20 Superficie = $ 5.000 x 200m2 Si a x b =10 x 5 = 50 m2 x (-20% de $ 5.000 ) = $ 4.000 x 50m2 1/4b 2/4b =10 x 5 = 50 m2 x (-30% de $ 5.000 ) = $ 3.500 x 50m2 =10 x 10 =100 m2 x (-50% de $ 5.000 ) = $ 2.500 x 100m2 3 y 4/4 Valor del Terreno atípico Valor del m2 base atípico del sector 1.625.000 / 400 Terreno con mayor fondo que el típico zonal:

$1.000.000 $ 200.000 $ 175.000 $ 250.000 $1.625.000

$ 4.062,50

a y b = frente y fondo terreno típico a’b’c' = profundidad terreno a tasar = precio m2 terreno típico V = V x S1 (S = Superficie) V1 V2 = V1 - ( b’- b) x V1 o bien; b 2 V2

5.000 4.000 3.500 2.500

a

b’

= V1 X (1 x b’ - b) 2b

1 2

b

b’ - b

Ejemplo numérico: Terreno típico 

=

frente fondo Superficie

= = =

a = b = axb =

10 metros 20 metros 200 m2

Terreno atípico

=

frente Fondo Superficie

= = =

a = b' = a x b' =

10 metros 22 metros 220 m2

Valor del m2 típico del sector

=

V1 = 5.000 x 10 x 20 =

$ 5.000 $ 1.000.000

V2 = V1 x (1 - (b’ – b) 2b V2 = 1.000.000 x (1 - 22 – 20) 40 V2 = 1.000.000 x (1 - 2) = 1.000.000 x (1 - 1) = 40 20 V2 = 1.000.000 x 0.05 = 50.000 V2 = 50.000 (Valor de la franja depreciada) VT

= V1 + V2

= 1.000.000 + 50.000 = 1.050.000 40

Vm2 del terreno

= 1.050.000 220 m2

=

$ 4.772.73 m2

Ejemplo numérico (alternativa mayor profundidad )

a

a y b = Terreno Típico b' = profundidad terreno a tasar V = Precio m2 del terreno típico

V1 = V x S de 1 V2 = 1/2 de V1

1

V3 = V2 - ( b’ - 2b ) x V2 o bien V3 = V2 x ( 1( b’ - 2b ) b 2 2b

b’ 2 b

Ejemplo numérico: Terreno típico =

frente

= a

= fondo = Superficie Valor m2 terreno típico sector Terreno atípico

=

= 10 metros

frente Fondo Superficie

= a = 10 metros = b' = 44 metros = axb = 440 m2

= $ 1.000.000 = $ 500.000

V3 = V2 x (1 - b’ - 2b) 2b

V3 = 500.000 x (1 - ( 44 - 40 ) 40

V3 = 500.000 x (1 - 1) = 9 10 10

Vt

3 b’-2b

= b = 20 metros = axb = 200 m2 = $ 5.000

V1 = 5.000 x 10 x 20 V2 = 1/2 de V1

V3 =

b

V3 = 500.000 x 9 = $ 450.000 10

$ 450.000

= Valor total terreno = 1 + 2 + 3...... $ 1.950.000 Valor m2 medio del terreno atípico

1.950.000 = 440

$ 4.431,82

41

Caso b) Otros tasadores: Terreno típico: Frente Terreno atípico: Frente

= 15 metros Fondo = 30 metros = Sup. 450 m2 = 15 metros Fondo = 32 metros = Sup. 480 m2

Valor Base Típico Superficie, franja atípica 15 x 2   10% < sobre $ 2.000 ) 30 m2 x $ 1.800 Valor terreno típico Valor terreno atípico Valor m2 base atípico

= = = = =

$ 2.000 30 m2 $ 1.800 $ 54.000 450 x $ 2.000 = $ 900.000 = $ 900.000 + $ 54.000 = $ 954.000 = $ 954.000 = 480 m2

$ 1.987.50

CORRECCIÓN POR SUPERFICIE

Un concepto comúnmente utilizado tiene relación con la depreciación o plusvalía que sufren los terrenos según sea el crecimiento o disminución de su superficie con respecto del terreno típico zonal. Para la aplicación de este factor se debe disponer de una tabla en que se indique el porcentaje que se aplicará en cada caso. Terreno Normal o Típico del sector Terreno con crecimiento de 11 a 50% Terreno con crecimiento de 51 a 100% Terreno con crecimiento de 101 a 200% Terreno con crecimiento de 201 a 500% Terreno con crecimiento sobre 500% Ejemplo: Terreno normal Superficie a tasar Exceso de superficie

500 m2 1.360 m2 850 m2

factor 1.00 factor 0.90 factor 0.80 factor 0.70 factor 0.65 factor 0.60 850 x 100 = 170 500 factor a usar = 0.70

42

FACTOR DE ADECUACIÓN TERRENO VS CONSTRUCCIONES El factor de adecuación existente entre las mejoras y el terreno será apreciado por el tasador en cada caso y deberá dejar establecido en su informe el grado de adecuación que observa. Esta adecuación no siempre tiene relación con el terreno típico sectorial, por ello se debe analizar en aquellos casos en que resulta a simple vista una forma inadecuada leve, notoria o muy notoria. La depreciación que se aplica en estos casos, va desde un 10% a un 30% máxima.

FACTOR DE FORMA : Este factor se analizará frente a todos aquellos terrenos que presenten deformación con relación a los regulares, vale decir aquellos que presentan dimensiones de frente y contrafrente iguales y de fondos también iguales, permitiéndose distorsión de 5% a 7% que no alterará el valor base típico o regular. Como norma general y según las aplicaciones de depreciaciones anteriores, los terrenos que crecen en su frente tenderán a aumentar en su valor base y aquellos que difieren notoriamente de los terrenos regulares o bien se reducen en sus superficies típicas tenderán a ser depreciados siguiendo las pautas y bases de lo señalado en casos anteriores. Sin perjuicio de ello, se indican a continuación algunos ejemplos prácticos de formas irregulares más comunes y sus respectivas depreciaciones según deformidad. En la observación del terreno, el tasador podrá aplicar factores según sea el grado de deformidad del terreno. Terrenos regulares en forma Terrenos levemente irregulares Terrenos medianamente irregulares Terrenos muy irregulares Terrenos exageradamente irregulares

factor 1.00 factor 0.90 factor 0.80 factor 0.70 factor 0.60

CALLE A

CALLE

A

CALLE

Crecimiento de su frente a la calle: Los terrenos que crecen en su frente con relación al típico zonal aumentan su valor al menos en 5% A = +5%

Crecimiento de su frente a la calle y su fondo: Crecimiento de ¼ en su frente y en su fondo con respecto al típico zonal, el terreno sigue regular y mejor aprovechamiento, aumentando en consecuencia su valor en, al menos, 10% A = + 10%

Pérdida de dimensión en su frente: 43

Pérdida de ¼ en su frente con respecto al típico zonal, el terreno excedente pierde parte de su aprovechamiento, reduciendo su valor entre el 10% y 20% según sea la superficie del terreno que resta. A = - 10% a - 20%

CALLE Crecimiento de contrafrente a la calle: Los terrenos que crecen en su contrafrente en al menos ¼ de su dimensión con relación al típico zonal se desarticulan en su aprovechamiento perdiendo parte de valor entre 5% y 10% según sea la forma final del terreno y su uso. A = - 5% a -10%

A

CALLE Terreno en forma de martillo interior: Los terrenos que quedan al interior de una subdivisión y que solo cuentan con una servidumbre de paso desde la calle, pierden valor en 15% respecto del terreno que enfrenta a la calle en toda su dimensión. A = -15%

A

A

CALLE

Terreno con localización esquina: Los terrenos esquina deberán analizarse con respecto a cual de las arterias es la mas relevante en valor y será la que predomine en el precio salvo que existan factores negativos en su frente que minimicen su valor.

44

FACTOR DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN:

Este factor deberá analizarse bajo dos aspectos independientes uno del otro y según sea la ubicación geográfica del terreno dentro de la cuadra y según sea la ubicación dentro del ordenamiento vial del sector. a) Factor de ubicación:

1.- Terrenos que enfrentan a Avenida Principal 2.- Terrenos que enfrentan a Calle Principal 3.- Terrenos que enfrentan a Calle Secundaria 4.- Terrenos que enfrentan a Pasaje Vehicular 5.- Terrenos que enfrentan a Pasaje Peatonal 6.- Terrenos que enfrentan a Calle Ciega 7.- Terrenos que se ubican en Condominios

= = = = = = =

valor factor base 100% valor factor base 90% valor factor base 85% valor factor base 80% valor factor base 75% valor factor base 70% valor factor base 100%

4 3

6

2

1

b) Factor de localización:

Tipo de barrio Residencial construcción aislada Residencial construcción contínua Comercial de 2da., categoría Comercial de 1ra., categoría Comercial subcentros comunales

Porcentaje plusvalía 0 15 20 25 40

a a a a a

15 % 20 % 25 % 40 % 60 % 45

Comercial centro cívico de ciudad

60 a 100 %

Otros tasadores indican que los terrenos tendrán una mayor o menor valorización dependiendo de su ubicación dentro de la cuadra. Tal es así que un terreno esquina en intersección con calle principal variará substancialmente con el de la esquina hermana de su propia cuadra si ésta es secundaria de menor importancia, para ello se deberá tener una aplicación de factor de corrección muy objetivo, de modo de no subestimar los valores de los sitios mediterráneos de la misma cuadra y su esquina contrapuesta. Declinación de los valores según su ubicación dentro de la cuadra:

Los terrenos localizados en una misma cuadra, varían en su precio desde las esquinas que tienen el valor máximo (100%) hasta el centro que llega con una depreciación máxima de 45%, teniéndose presente que el terreno colindante a la esquina cae en su valor 25% a 30% y desde éste hasta el centro la variación es más lenta, pues puede ir aplicándose un 5% y hasta un 7% de depreciación por lote sin pasar más allá del 45% indicado anteriormente. Esta aplicación es la más usual y sencilla, sin embargo, pueden darse diversos casos de calles que no cumplirán con la regla indicada, en cuyo caso se deberá recurrir a la solución matemática que se desarrolla a continuación en un ejemplo práctico: Declinación de valor según ubicación en pasaje o cul de sac

Los terrenos ubicados en un Cul de Sac o Calle Ciega, por efecto de la subdivisión de un terreno de mayores superficies o un re-loteo de un conjunto, se depreciarán en los siguientes porcentajes:

A los loteo que enfrentan la calle primitiva se les aplicaran los valores unitarios de acuerdo a los diversos factores señalados en los casos anteriores; 1)

A los loteo ubicados en esquinas del cul de sac se les revaloriza con incremento máximo del 10% por sobre el valor primitivo

2)

Los loteo de frente al cul de sac se desvalorizan en un 5%, el primero después de la esquina y los siguientes se irán depreciando sobre el 5% inicial en un 2% adicional por cada nuevo lote, llegando a un máximo del 10%, con un total de 5 lotes, los restantes mantendrán el valor del último depreciado.

46

POR LA IMPORTANCIA DE LAS VÍAS O CALLES DE ACCESO Dentro de un mismo barrio, y cuando las dimensiones de los terrenos sean similares, aquellos ubicados en calles de mayor importancia se consideran con precios de 5 a 15% sobre los terrenos ubicados en las calles secundarias.- ( esto dependerá además del ancho de la calle y del agrado de la misma). Se debe considerar además la importancia de la avenida la que puede ser principal o secundaria, con mediana o sin ella, con parque central o sólo bandejón, con arborización lateral o sólo jardines municipales, etc. FACTOR DE URBANIZACIÓN Este factor es de gran importancia debido a que considera la incidencia de valor que tiene sobre el terreno el mayor o menor grado de urbanización y además, la modernidad del sistema de las partidas que comprenden la urbanización. Este factor se debe analizar indistintamente frente al terreno en sí, como factor particular, y además, en la zona, como  factor zonal.

A) Grados de la urbanización:

a) Pavimentación b) Electricidad c) Agua potable d) Alcantarillado e) Gas ciudad= f) Arborización

Urbanización moderna total = 100%

=

Calzadas 28 % Aceras 5% Soleras 5% = Aérea 19 % = Matriz 21 % = Colector 12 % Individual 5% = Normal menor 5 % total general

= 100%

Estos porcentajes indican lo normal, lo corriente, lo típico y podrán sufrir variaciones dependiendo de las mejoras de calidad, medidas, antigüedad o modernidad, etc. La Urbanización hará variar el ítem Pavimentación en su porcentaje, dependiendo del tipo de vía que enfrenta al inmueble, el tipo de unidad de desplazamiento por ella y sus anchos mínimos: Desplazamiento Vehicular

Tipo de Vía Vía Expresa Vía Troncal Vía Colectora

Calzada 21.0 metros 14.0 metros 13.0 metros

Acera 2.0 metros 2.0 metros 2.0 metros 47

Peatonal

Vía de Servicio 6.5 metros 2.0 metros Vía Local 6.0 metros 1.2 metros 3 metros Pasajes 1.2 metros Pasajes pendientes

También variará el porcentaje según sea el material empleado en su fabricación: En calzadas encontramos diferentes sistemas: - Hormigón cemento vibrado - Cemento asfáltico en caliente - Macadam hidráulico - Adoquines de piedra - Adocretos cemento - Franja de hormigón cemento - Piedra huevillo - Suelo cemento estándar - Gravilla - Tierra - otros En conjuntos de viviendas sociales se podrán encontrar : - Carpeta de concreto asfáltico en frío - Pavimentos de pastelones prefabricados de hormigón - Pavimentos articulados - Carpetas de concreto asfáltico en caliente - Pavimentos de hormigón de cemento vibrado En Aceras se encuentran los mismas además deben agregarse:

-

Baldosas fiscales confinadas por soleras, Hormigón cemento vibrado de 0.07 m Ladrillos cerámicos Pastelones cemento Madera Otros

B) Electricidad:  Se ponderará si el sistema de alumbrado exterior es de conexión aérea o subterránea; se apreciará además el sistema de luminaria, es decir focos, o faroles u otros y finalmente su sistema de postación. Se debe tener presente hoy las redes sensibles de electricidad domiciliarias y las conexiones de TV vía Cable. C) Agua Potable:  Se refiere a la conexión del inmueble a matriz en distribuidora en el sector. Pozos Sépticos o Tanques Elevados se analizarán sólo en sectores sin Matriz de Agua potable. D) Alcantarillado: Se analiza la conexión a colector. Otros sistemas se incluyen si existen en el sector. (Ej. Alcantarillado de aguas Lluvias) E) Gas Ciudad:  Se indica si tiene de este tipo de abastecimiento u otros sustitutos individuales o en redes. (Gas licuado en tanques, gas natural) F) Arborización:  Se ponderará una urbanización que cuenta además con una arborización ordenada y planificada desde los orígenes de la urbanización y si esta arborización hoy es naciente, de edad media o añosa y frondosa. COSTO DE URBANIZACIÓN:  

En proyectos con lotes de menos de 150 m2 En proyectos con lotes de 150 a 250 m2

UF 0,18 a 0,25 m2 UF 0,25 a 0,38 m2 48

  

En proyectos con lotes de 251 a 400 m2 En proyectos con lotes de 400 a 600 m2 En proyectos con lotes sobre 600 m2

UF 0,38 a 0,45 m2 UF 0,45 a 0,55 m2 UF 0,60 a 0,80 m2

FACTOR DE USO O DESTINO El suelo no vale en sí mismo sino en función a lo que sobre él se puede edificar y esto es válido no sólo en términos cuantitativos (mayor o menor edificabilidad permitida), sino sobre todo, cualitativos, es decir, el suelo valdrá, también en función de los usos (residencial, comercial, industrial, etc.) y además en el tipo de segmentos de la demanda (en función a su nivel de solvencia económica) a los que va dirigido. Este factor se denomina como ―valor de repercusión‖ y se explicará más adelante. Los usos del suelo varían según cada Comuna, sin perjuicio de ello, los usos habituales que se pueden encontrar son: I .- Habitacional:

Límite Urbano Área de Expansión Urbana Área Urbana a) Alta Densidad b) Densidad Media c) Baja Densidad

II .- Comercial: 

Malls Mercados Supermercados Tiendas y grandes Tiendas Centros comerciales n/tamaño Strip Center Agrupaciones comerciales + 500 m2 Materiales de Construcción, similares Ferias de todos los tipos existentes Venta de automotores varios y lanchas

III.- Equipamiento: Ver la subdivisión anexa de los rubros y aplicar a cualquiera de las escalas según la clasificación observada:

1.- A escala Nacional 2.- A escala Metropolitana 3.- A escala Regional 4.- A escala Comunal 5.- A escala Vecinal IV .- Industria:

Almacenamiento Inofensivo Almacenamiento molesto Almacenamiento Insalubre Industria Inofensiva no contamina Industria Inofensiva contaminante en presencia e impacto zonal. Industria Molesta contaminante

V .- Bencineras:

Estaciones de Servicio-mantenimiento Garajes con desabolladura y pinturas Depósitos de Combustibles Garajes y talleres mecánicos parciales Garajes y talleres mecánicos totales

VI.- Vialidad A) Red vial vehicular y peatonal 49

1) Red Vial autom. a) Vía Expresa b) Vía Troncal c) Vía Colectora d) Vía de Servicio e) Vía local 2) Red vial peatonal a) Pasajes b) Pasajes C/ pendiente

Doble 50 m 30 m 20 m 15 m 10 m

6m

B) Terminales y otros similares: a) Rodoviarios b) Ferroviarios d) Aeropuertos e) Terminales Aéreos g) Terminales Marítimos, otros

una vía --20 m 15 m 15 m 10 m

4m c) Helipuertos f) Puertos

VII Áreas Verdes: Todas en general VIII Áreas Deportivas: Todas en general IX Salud y Salubridad: Todos en general X Instalaciones de Defensa Nacional XI Zonas de (Alto) Riesgo XII Zonas Mineras, etc.

50

FACTOR DE CALIDAD DEL SUELO: Este factor es de mera apreciación para el tasador y se limita a indicar si considera al suelo de fundación o casco del terreno en un estado consolidado o se trata de zonas que han sufrido rellenos. Sin perjuicio de ello y para una mejor comprensión de este factor y su importancia en su estudio, se indican algunos conceptos de análisis. Se entiende por suelo de fundación, todas las capas del suelo afectadas por las solicitaciones o esfuerzos trasmitidos por las fundaciones de una determinada estructura. Atendiendo a esta definición es muy importante conocer las características físico-mecánicas de los suelos de fundación, a objeto de determinar su resistencia y comportamiento cuando son sometidos a esfuerzo, especialmente de aquellos que deberán soportar estructuras que demandan solicitaciones de cierta envergadura. En el caso de la Región Metropolitana, cuyo suelo de fundación se origina de las tres fuentes existentes en la zona, Cordillera de Los Andes, Depresión Intermedia y Cordillera de la Costa, y es alimentada por los arrastres, entre otros, del Río Mapocho y Río Maipo y, de acuerdo a su origen y clasificación, se conocen las siguientes unidades de suelos:( Estudio de la Geólogo Gloria Valenzuela 1978):      

Relleno Artificial * Depósitos Aluviales recientes Depósitos de escombros de falda * Depósitos de corrientes de barro Depósitos de conos de deyección * Arenas de Lampa y Colina Depósitos de Pomacita * Ripio del Mapocho Ripio de Santiago * Zona de contacto y transición Finos del Noroeste

Las unidades se estudian analizando las siguientes características :     

Clasificación del Suelo * Origen y descripción Características como suelo de fundación * Estabilidad de taludes Permeabilidad y nivel freático * Excavabilidad Distribución y espesor * Relaciones estratigráficas Comportamiento frente a solicitaciones sísmicas

FACTOR DE CORRECCIÓN POR TOPOGRAFÍA

Este factor afecta a los terrenos de diferentes formas y con plusvalías o depreciaciones según sea la afectación que recibe. a) Terrenos en zonas de desniveles o con pendientes:

En este caso se deberá considerar los beneficios zonales que la pendiente entrega a los terrenos y ello variará según sea el grado de beneficio que reciba cada unidad dependiendo de la altura en la que se localiza con respecto al plano y el panorama que recibe como factor agregado (a mayor altura mayor panorama) Este factor se aplicará además en las edificaciones en altura. Se analizará el tipo de movimiento del panorama que se reciba como beneficio y éste dará la plusvalía en escala ascendente según sea el mayor o menor movimiento de la externalidad principal: 51

La ponderación topográfica, en este caso, se aplicará en una escala que no debiera superar el 30% con relación al terreno plano base de la externalidad positiva y 30% menos frente a la externalidad negativa.    

Vista a un Valle; Vista a un Volcán; Vista a un Tranque; Vista a un Lago o laguna;

* Vista a la Cordillera; * Vista a un Cerro; * Vista a un Río; * Vista al Mar;

Las depreciaciones se originarán cuando la pendiente enfrenta a panoramas negativos o bien cuando el terreno se encuentra en la contra pendiente negativa. b) Terrenos en zonas planas con desniveles:

En este caso el desnivel podrá afectar positivamente al terreno según se pueda aprovechar el desnivel en la edificación futura sea para resaltar la construcción, incorporar desniveles en su arquitectura interior, mejorar la vista o simplemente para aprovecharlos en jardines organizados y, afectará negativamente, si el desnivel sólo produce defectos que deben eliminarse sea mediante trabajo de nivelaciones o desmontes. Las depresiones en los terrenos provocará grados de depreciaciones del valor con relación a aquellos de base plana. La Topografía podrá asimilarse a factores predeterminados según sea la propia observación del tasador ―in situ‖ y considerando además la zona en observación como ― normal ―, esto es, si es toda la zona en pendiente, toda la zona con lomas o similar. Sitio Normal ( dentro del sector en estudio) Sitio con topografía muy favorable Sitio con topografía favorable Sitio con topografía desfavorable Sitio con topografía muy desfavorable

factor 1.00 factor 1.30 factor 1.10 factor 0.90 factor 0.70

FACTOR POR GRADO DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO: En este factor correctivo se analizará el equipamiento comunitario que se encuentra en el sector y que entrega una influencia directa o indirecta al inmueble en observación o estudio y se considerará su grado de influencia para la aplicación de factor positivo como aquellos de factor negativo; Puede darse situaciones en que el mismo equipamiento  produce depreciación en algunos inmuebles y plusvalía en otros, según el uso al que están destinados. Además se deberá efectuar una ponderación según sea la mayor o menor  presencia del entorno y se agregará además una ponderación según sea el mayor o menor  grado de importancia del mismo equipamiento. (Análisis referente a nivel y escala nacional). Estos equipamientos comunitarios deberán analizarse por separado según sea la especialidad o giro y el impacto zonal que producen: Unidades de Hospitalización (hospitales, clínicas y postas) 1.SALUD Unidades de Tratamiento (recuperación psicológica, etc) Consultas Médicas (Municipales, particulares, etc.) Complementos al área de Salud: Servicios anexos móviles

Servicios anexos ambulatorios 52

Plantas procesadores y Vertederos de basuras 2.-

EDUCACIÓN Jardines Infantiles Básica, Media,

Cementerios Sanatorios en general Preescolar, Kinder, Técnica, Universitaria

En estos centros de educación se diferenciarán según sea el tamaño, antigüedad y prestigio docente; además, el número estimado de alumnos considerando menos de 100, menos de 500, menos de 1000, sobre 1000. Además, se dejará establecido el sexo de los alumnos ( Sólo hombres, sólo mujeres o mixtos). Iglesias Centros de retiro espiritual Santuarios otros En este rubro se analizará la presencia y nivel del equipamiento, su cercanía al inmueble, su tamaño, su religión o creencia, etc. 3.-

CULTO

4.-

CULTURA

5.-

ORGANIZACIONES COMUNITARIAS Juntas Vecinales

Centros abiertos Servicios artesanales

6.-

ÁREAS : VERDES

Jardines Municipales Riberas de Ríos, Estadios Pulmones Comunales Avenidas y Alamedas

7.-

DEPORTIVO: Estadios Deportivos Club House Estadios Privados Piscinas Medialunas Hipódromos Canchas de Rally

Canchas de cualquier deporte Estadios Institucionales Sectores de Multicanchas Lagunas, Tranques, etc. Picaderos, Salto Ecuestre Autódromos otros

8.-

ESPARCIMIENTO Y TURISMO Restaurantes Juegos mecánicos Circos Auditorios Centros Nocturnos Teleférico Embarcaderos COMERCIAL : Grandes Tiendas Supermercados Centros Comerciales Oficinas Ventas de Autos Comercio minorista Ferias Artesanales

Teatros y Cines Juegos infantiles Hoteles-Moteles + 300 camas Discotecas Zonas de pic nic Funicular Ferias Culturales Shoping Center o Malls Mercados y Ferias de abasto Terminales de Distribución Materiales de Construcción Ventas de equipos deportivos Comercio Mayorista Ferias Persas, Mercado Pulgas

9.-

10.-

Casas de Cultura Bibliotecas Teatros de Cultura

Plazoletas Plazas y Parques Cerros Urbanos Colinas Urbanas

SERVICIOS PÚBLICOS Correos

Museos, Galerías de Arte Monumentos, Edificios Patrios Zoológicos, Otros.

Todos los Edificios Públicos 53

Telégrafo Defensa Nacional Seguridad Urbana 11.-

Empresas de Suministros Bases Militares, Navales, etc. Centros Carceleros

SERVICIOS PARTICULARES Todos los servicios profesionales y artesanales

FACTOR DE AMBIENTE Y PANORAMA: El factor de ambiente se debe analizar desde el mismo inmueble en observación y así apreciar todos los efectos de visión que existen en el entorno que podrían influir en el nivel del precio zonal. Este factor tiene estrecha relación con el panorama que se observe y que aportará o restará plusvalía al inmueble en estudio. Puede asociarse a las consideraciones de Externalidades zonales. Al aplicar este factor se tendrá una apreciación basada en los conceptos positivos o negativos externos al sitio que le afectan directamente pudiendo ser positivos o negativos según la tabla siguiente: Ambiente o panorama intensamente positivo Ambiente o panorama medianamente positivo Ambiente o panorama levemente positivo Ambiente o panorama normal indiferente al valor Ambiente o panorama levemente molestos Ambiente o panorama medianamente molestos Ambiente o panorama notoriamente molestos Ambiente o panorama intensamente molestos

factor 1.30 factor 1.20 factor 1.10 factor 1.00 factor 0.90 factor 0.80 factor 0.70 factor 0.60

FACTOR DE CORRECCIÓN POR LEYES ESPECIALES

Se debe apreciar en cada tasación los diferentes factores que afectan a una propiedad por el hecho de estar o no acogida a alguna Ley Especial, sea de franquicias tributarias u otras y que incidirán en su comercialización: Las más conocidas:

DFL. 2 de 1959; Renovación Urbana; Copropiedad Inmobiliaria; etc.

Las dos primeras producen cierta plusvalía por tener exenciones tributarias por largos períodos y condiciones especiales de edificación. En los casos de los edificios en comunidad o colectivos que no se han acogido a la Ley 6.071 sea por razones técnicas u otras, producirá una depreciación en su valor de comercialización y que será afectado en mayor o menor medida si la propiedad puede o no acogerse a dicha ley, y la superficie y altura de ella.

54

FACTOR DE ZONAS DE ALTO RIESGO: Comprende a los territorios, en los cuales el emplazamiento de asentamiento humanos se debe restringir en forma parcial o total, en consideración a las características que  presentan:       

De Riesgo de Origen Natural: De Inundación De Derrumbes y Asentimientos del suelo De Excavaciones y laboreos Mineros De Riesgo Geofísico asociado a eventos naturales De Protección de centros nucleares De Terminales y plantas de combustibles De Riesgo de Actividades Peligrosas:

Las áreas de riesgos por actividades peligrosas son aquellas que ya presentan instalaciones altamente peligrosas que, por sus características presentan riesgos a la población y además, deben cautelar sus propias instalaciones y funcionamiento. 1.- De Riesgo de Origen Natural: se consideran todas aquellas áreas afectadas por riesgos naturales potenciales de tipo geológico, geomorfológico, hidrológico y climático.

Zonas con fallas geológicas Zonas volcánicas Zonas de inundación por aluvión Zonas de avalanchas de nieva Zonas de concentración de aguas

Zonas de inestabilidad a los sismos Inadecuadas condiciones de fundación Zonas de deslizamientos de materiales Zonas de derrumbes y corrientes de barro

Las zonas de alto riesgo por inundaciones comprenden las siguientes tipologías: a) Áreas de Alto Riesgo Natural por Inundaciones b) Lugares Críticos por Acumulación de Aguas c) Cauces Artificiales Zona de Alto Riesgo Natural por Inundaciones  - Se consideran en esta categoría los causes pertenecientes a la hoya hidrográfica de los ríos, esteros y quebradas y las áreas ribereñas que son ocupadas por las aguas cuando ocurren fenómenos de aluvión, avenidas o crecidas fuertes. Asimismo se consultarán en esta categoría los terrenos afectados por afloramiento de aguas subterráneas o napas freáticas. Las áreas de alto riesgo natural por inundación están constituidas por: 1.) Las de Cauces Naturales:

Recurrentemente inundables amagadas por inundación quebradas 55

2.) Napas Freáticas: Corresponden a aquellas áreas que presentan problemas de afloramiento potencial de aguas subterráneas. 3.) Zonas de Lugares Críticos de Concentración de Aguas:  Son terrenos afectados por las aguas que provienen de precipitaciones o escurrimientos superficiales y que afectan negativamente la seguridad y habitabilidad de los sectores que las reciben, como asimismo, los elementos de infraestructura sanitaria, vial y comunicaciones. 4.) Zonas de Cauces Artificiales: Corresponden a obras de canalización de aguas. ( Canales). Costos de Urbanización

Urbanización típica Calzada de Hormigón con sub base Calzada de Adocreto con sub base Calzada Estabilizado Huella de pastelones con sub base

0,95 UF/m2 0,65 UF/m2 0,15 UF/m2 0,45 UF/m2

Acera de baldosa con sub base 0,53 UF/m2 Acera de Pastelón cemento con sub base 0,38 UF/m2 Solera de Hormigón prefabricado Bandejón de Tierra Matriz de agua potable 75 mm Colector de Alcantarillado Línea Eléctrica en BT con luminarias Línea Eléctrica subterránea

0,45 UF/m2 0,05 UF/m2 1,10 UF/m2 1,48 UF/m2 1,70 UF/m2 2,85 UF/m2

Urbanización según tamaño del Terreno Menos de 50 m2 de 151 a 250 m2 de 251 a 400 m2 de 401 a 600 m2 sobre 600 m2

0,18 a 0,25 UF/m2 0,25 a 0,38 UF/m2 0,35 a 0,48 UF/m2 0,40 a 0,65 UF/m2 0,60 a 0,80 UF/m2

56

DEFINICIONES Y LOCALIZACIONES DE LAS DIFERENTES ÁREAS DE LOS CUADROS ANTERIORES: 1.- Área Urbana Metropolitana: A este territorio le corresponderá el rol fundamental de acoger el crecimiento de la población urbana, como asimismo, propender al óptimo desarrollo y eficiencias de las actividades que genera dicha población.

En el Área Urbana Metropolitana se distinguen dos áreas: a) Áreas Urbanizadas b) Áreas Urbanizables La suma de ambos territorios se encuentra precisada y delimitada en su extensión por un límite máximo de suelo urbanizable, denominado ―Límite de Extensión Urbana―. Este límite de extensión urbana, corresponde concretamente a un corte que se produce entre el área urbana metropolitana y el área excluida para el desarrollo urbano. El área urbanizada  corresponde a aquel territorio en el cual se deberá implementar normativas tendientes a la densificación a través de proyectos de renovación y recuperación de zonas urbanas, entre otros. El suelo urbanizable corresponde a aquel territorio que circunda el suelo urbanizado y que cuenta con factibilidad de dotación de infraestructura de servicios, lo que le permite acoger un mayor crecimiento de población urbana tanto en extensión como en densificación.

En relación con la zonificación que estructura esta área, se identifica una zona mayor con un uso generalizado de suelo de vivienda, equipamiento y actividades productivas de carácter industrial calificadas como inofensivas, todo lo cual configura una ―Zona Habitacional Mixta‖. También se identifica una zonificación más acotada, que corresponde a una sectorización específica como es el caso de la ―Zona Industrial Exclusiva‖ que acoge actividades productivas de carácter industrial con algún grado de molestia; se reconocen sectores de Equipamientos y Áreas Verdes existentes, como asimismo, se reservan espacios para implementar nuevos equipamientos en especial de salud, educación, áreas verdes, deportes, culto, cultura, u otros destinados a servicios básicos o complementarios. 2.- Área Restringida o Excluida al Desarrollo Urbano: Corresponde al territorio restringido o excluido para la localización de actividades urbanas, cuyas condiciones naturales les hacen definibles como no edificables o de edificación restringida, por constituir un peligro potencial para los asentamientos humanos o por corresponder a zonas de gran interés y valor ecológico que es preciso proteger de la intervención humana. En este espacio sólo podrán realizarse en ellas actividades agrícolas o incompatibles con la actividad residencial. En esta MACROÁREA se distinguen las siguientes áreas:

A) Área de Alto Riesgo para los Asentimientos Humanos : Se identifican específicamente las siguientes: 1) Área de Riesgo de Origen Natural: * De Inundación: Corresponden a zonas inundables o potencialmente inundables por su proximidad a ríos, canales, esteros, quebradas naturales, o por problemas de afloramiento potencial de la napa freática. * De Derrumbe y Asentamiento del Suelo : Son áreas que presentan inestabilidad estructural por estar constituidas por rellenos artificiales o por corresponder a antiguos pozos extractivos de materiales pétreos, áridos, arcillas o puzolanas.

57

* De Excavaciones y Laboreo Minero: Son áreas susceptibles de derrumbes, hundimientos del terreno natural y que en general presentan una gran inestabilidad por causa de perforaciones o excavaciones subterráneas, productos de faenas mineras. * Áreas de Riesgo Geofísico Asociado a Eventos Naturales: Son aquellas áreas que presenta características geofísicas altamente vulnerables a fenómenos naturales y que pueden producir erosión o socavamiento y/o remoción de masa de materiales o sedimentos.

Se consideran en esta categoría las siguientes tipologías: ** De Riesgo Geofísico Asociado a Remoción en Masa : Corresponde a aquellas áreas en que remoción en masa de materiales o sedimentos, se puede presentar como fenómenos de avalanchas, aluviones, aludes, derrumbes, deslizamientos, rodados de piedras u otros materiales de arrastre; todo ello desencadenado por sismos, lluvias, acumulaciones de nieve y de hielos o aceleración, del escurrimiento de aguas a través de las quebradas. Esta remoción en masa da origen a conos de deyección, cuando se produce a la salida del cauce un arrastre hidráulico del material o sedimento. Este fenómeno puede tener consecuencias catastróficas en zonas próximas a pendientes elevadas del terreno, propensas a erosiones acentuadas. ** De Riesgo Geofísico Asociado a Inundación Recurrente: Corresponde a aquellas áreas próximas a los bordes de cauces naturales permanentes, canales y/o esteros, con riesgo de erosión o socavamiento producido por aumento de volumen y velocidad del caudal de agua.

2) Área de Riesgo por Actividades Peligrosas: * De Protección de Centros Nucleares. * De Terminales de Plantas de Combustibles de Maipú. * De Almacenamiento de Combustible de la Compañía de Gas de Santiago. Incluye plantas de almacenamiento, distribución y/o procesamiento de combustibles, o derivados del petróleo, gas ciudad y similares. B) Áreas de Valor Natural y/o de Interés Silvoagropecuario : Corresponde al territorio que comprende las áreas de interés natural o paisajístico y/o que presentan vegetación y fauna silvestre, cursos o vertientes naturales de agua y que constituyen un patrimonio natural o cultural que debe ser protegido o preservado. Asimismo se incluyen en esta categoría aquellos territorios que presentan suelos de gran aptitud agrícola, ganadera y/o forestal. En esta categoría se identifican las siguientes: 1) De Valor Natural: * De Preservación Ecológica: Corresponde a aquellas áreas que serán mantenidas en estado natural, para asegurar y contribuir al equilibrio y calidad del medio ambiente, y preservar el patrimonio paisajístico. Son parte integrante de estas zonas los sectores altos de las cuencas hidrográficas; reservorios de agua y cauces naturales, preservación del recurso nieve, las cumbres y farallones, enclaves y refugios de fauna. Asimismo, quedan integradas a esta zona, las Áreas Silvestres Protegidas como los Parques Nacionales, Reservas Nacionales y Santuarios de la Naturaleza. * De Protección Ecológica con Desarrollo Controlado: Corresponde a las áreas en las cuales se podrá desarrollar además de las actividades silvoagropecuarias, otras determinadas 58

actividades de carácter urbano, en tanto se conserven las características del entorno natural y las intervenciones que ellas generen, contribuyan al mejoramiento de la calidad del Medio Ambiente o incrementen su valor paisajístico. Integran estas áreas, sectores de pié de monte en Noviciado, Rinconada de Maipú, cordón de cerros en Pirque, Cajón del Río Maipo etc. * De Rehabilitación Ecológica: Corresponde a cerros islas incorporados al Sistema Metropolitano de Áreas Verdes y Recreación como Cerro Lo Aguirre, Chena, Negro, Lo Herrera, Los Morros; en los cuales se podrán desarrollar planes de reforestación conjuntamente con actividades de deportes, recreación y cultura.

2.- De Interés Silvoagropecuario: Corresponde a los territorios cuyas características de aptitud silvoagropecuarias e importancia para la economía regional, hacen imprescindible su control y manejo. En esta categoría se identifican las siguientes: *  Área de Interés Agropecuario Exclusivo: Zona cuyo suelo y capacidad de uso agrícola debe ser preservada. * Área de Interés Silvoagropecuario Mixto : Estas áreas presentan además del potencial agrícola, otras aptitudes como la extracción de materiales no metálicos aplicables a la construcción, localización de Plantas de Macro infraestructura, o el emplazamiento de equipamientos como cementerios y cárceles. * De Recuperación del Suelo Agrícola : En estas áreas se deberán desarrollar planes de rehabilitación del suelo agrícola para fines de uso agropecuario. C) De Resguardo de Macro infraestructura Metropolitana: Corresponde a aquellas zonas que cumplen la finalidad de proteger el funcionamiento de diversas obras, impedir obstáculos que las interfieran y a la vez minimizar riesgos a la población. En esta categoría se identifican las siguientes áreas:

1) De Resguardo de Infraestructura de Transporte y Comunicaciones : Trazados Ferroviarios, Husos de Telecomunicaciones, Aeropuertos, Aeródromos, y sus Radioayudas. 2)  De Resguardo de Infraestructura Energética: Oleoductos-Gasoductos-Poliductos, SubEstaciones y Líneas de Transporte de Energía Eléctrica, Plantas Generadoras de Electricidad Termoeléctricas o Hidráulicas. 3) De Resguardo de Infraestructura Sanitaria : Fuentes de Abastecimiento y Plantas de Tratamiento de Agua Potable, Plantas de Tratamiento de Aguas Servidas, Acueductos.

59

CUARTA PARTE DIFERENTES MÉTODOS DEL PROCESO DE TASACIÓN URBANA La metodología vigente hoy en día en la mayoría de los países del mundo se divide en dos  grandes grupos a saber:  MÉTODO DIRECTO e INDIRECTO. 1° MÉTODO DIRECTO:

Método Comparativo o Análisis de Mercado

2° MÉTODO INDIRECTO:

Métodos de Costos de Reposición o Valor físico: - Método de Abstracción o Asignación - Método de Uso Anticipado o Desarrollo - Método de Suelo Residual Método de Renta o Método de Capitalización de la Renta o Análisis de la Rentabilidad. ( Valor de Inversión )

I) MÉTODO DIRECTO

MÉTODOS DE TASACIONES

II) MÉTODOS INDIRECTOS

MÉTODO COMPARATIVO O ANÁLISIS DE MERCADO

1) MÉTODO DE COSTOS

A) ABSTRACCIÓN O ASIGNACIÓN B) USO ANTICIPADO O DESARROLLO C) SUELO RESIDUAL

2) MÉTODO DE RENTABILIDAD

A) CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA B) VALOR DE INVERSIÓN

1) DIFUSIÓN DE VALORES III) MÉTODOS ESPECIALES

2) ANTES Y DESPUÉS 3) CURVA POR DENSIDAD DE PUNTOS 4) VALOR PLOTTAGE O FUSIONES

60

EL MÉTODO DIRECTO DE TASACIÓN MÉTODO COMPARATIVO O ANÁLISIS DE MERCADO El Método Comparativo consiste en la búsqueda de antecedentes en el mercado, de terrenos en venta en el mismo sector que nos interesa y homologarlos, mediante una técnica operativa, para así obtener los valores medios del mercado y aplicarlos al terreno que nos interesa. El mejor método es tomar datos de valores de terrenos en m2, permanentemente para poder construir un banco de datos estadísticos que nos permitan respaldar nuestros promedios bases con una sucesión cada vez mayor de muestras de mercado. De esta forma nuestros valores de mercados serán mas objetivos dentro de la oferta y demanda del siempre variable mercado del suelo urbano. Para la búsqueda y selección de datos del mercado, proponemos recurrir a las siguientes fuentes de información: 

MEDIOS DE INFORMACIÓN Y COMUNICACIÓN

- LA PRENSA Una buena e importante fuente de información lo constituyen los avisos de compraventa de terrenos que se ubican principalmente en diarios y suplementos. - MEDIOS DE COMUNICACIÓN Las radioemisoras son una fuente de apoyo en la búsqueda de datos en provincias, puesto que es muy socorrido este tipo de avisaje. NOTA: Es necesario tener presente que los valores obtenidos en los avisos corresponderán a ofertas, por lo que es recomendable aplicarles un factor de corrección de 0.9 (   o sea, disminuir el valor en un 10% ) 

CORREDORES DE PROPIEDADES Y GESTORES INMOBILIARIOS Los agentes inmobiliarios profesionales disponen de la información adecuada referida a las ventas reales de suelos urbanos, a quienes se puede recurrir para obtener dicha información, Informándoles previamente de nuestra labor de tasador inmobiliario.



REGISTRO DE PROPIEDADES DEL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES 61

  

NOTARIOS PÚBLICOS MARTILLEROS PÚBLICOS SECCIÓN DE AVALUACIONES DE IMPUESTOS INTERNOS

En este organismo es factible obtener los valores actuales de avalúo que nos preocupan y así poder compararlos con nuestros antecedentes de mercado y revisar su comportamiento y proporcionalidad sin que ello constituya una regla fija. 

BOLETINES Y PUBLICACIONES ESPECIALIZADAS    





Boletín de Valores de Suelo en la Región Metropolitana, Santiago, Sr. Pablo Trivelli O. Boletín del análisis de mercado de CADEM (Centro Académico de  Análisis de Mercado). Boletín de Transacción del mes que emite ACOP para sus asociados. Boletines de ofertas que publican lan Asociaciones de Corredores de Propiedades ACOP-CNSI; COPROCH A.G. y Colegio Inmobiliario de Chile A.G.N. Boletines de valores de la empresa TRANSSA.

REVISIÓN ―IN SITU‖

Se refiere a la búsqueda de información en el sector donde se ubica el predio a tasar; búsqueda que estará orientada a la observación de sitios disponibles e investigación de propiedades en venta para conocer los valores y los factores que se consideraron para fijar el valor de la zona. También es útil conocer valores de renta y apreciar los diferentes conceptos existentes en el sector, los que aplicaremos al inmueble en estudio. 

SIMULACIÓN DE VENTAS

Se refiere a usar el artificio de oferta con publicaciones en la prensa del terreno a tasar, ya sea colocando un valor de venta o solicitando ofertas sobre el mismo. Como podemos observar la búsqueda de antecedentes, es la primera dificu ltad con que tropieza el tasador, y es en este aspecto donde debe transformarse en un verdadero detective que investiga cuanta información pueda ser útil a sus fines. Las ventas, elemento fundamental de comparación, deben ser fruto de una paciente búsqueda, para lograr descubrir los factores que, de alguna manera, pudieron haber modificado el resultado de la libre oferta y demanda. A continuación propondremos un modelo de ficha estadística para acumular información del sector y un modelo de ficha homologadora, los alumnos podrán hacer uso de ella y modificarla para perfeccionarla

62

FICHAS HOMOLOGADORAS DE VALORES DE SUELO ( Formatos de orientación solamente )

FICHA Nº 1 N°

COMUNA O SECTOR

FICHA ESTADÍSTICA DE VALORES DE SUELO URBANO UBICACIÓN CALLE N°

SUPERFICIE

FRENTE FONDO

VALOR M2

FECHA

FICHA N°2 MÉTODO DE MERCADO COMPARATIVO FICHA HOMOLOGADORA DE VALORES DE SUELO URBANO N°

UBICACIÓN SITIO FECHA VALOR SUPERFICI VALOR FRENTE AJUSTES VALOR CALLE N° VENTA VENTA E M2 M2 FONDO FINAL

LOS MÉTODOS INDIRECTOS 1° MÉTODO DE COSTOS A) MÉTODO DE ABSTRACCIÓN O SUSTITUCIÓN: Tiende a existir una proporción entre el terreno y las mejoras ( construcciones). Esta proporción se obtiene de la relación de que existe de comparar el valor total de la propiedad en el terreno y lo edificado en forma independiente. Este sistema lo utilizaremos en sectores consolidados sin terrenos eriazos. Por ejemplo: El valuador observa que en su área, el 20% del valor total de una propiedad recién edificada, tiende a ser el valor del terreno, si lo comparamos con los sitios ( terrenos) eriazos en venta en la misma calle. De manera que, si la propiedad en tasación estuviera ubicada en un sector residencial desarrollado hace 10 años y no se cuenta con información reciente de valores de terrenos baldíos, el valuador sustituirá el valor de la construcción, quedando un excedente que se asignará al terreno. 63

ej:

Valor total propiedad Construcción Antigüedad de construcción Clase y Categoría Construc. Terreno

= = = = =

$ 45.560.000 Valores conocidos 120 M2 20 años C-2 280 M2

1º Abstraemos la Construcción: 120 M2 a $ 420.600 Se deprecia según antigüedad (Chornick) f: 0.66

= $ 50.472.000 = $ 33.311.520

2º Extraemos obras complementarias ( 5 a 10% máximo) sobre el costo reposición nuevo ( 50.472.000 x 5% ) = $ 2.523.600 = $ 35.835.120 Valor Excedente = $ 50.472.000 - $ 35.835.120 = $ 14.636.880 Valor Terreno

=

$ 14.636.880 (equivalente al 29 %)

PROPORCIÓN TERRENO - CONSTRUCCIÓN - VALOR Terreno

$ 14.636.880 $ 50.472.000

= 0.29 = 29 %

Edificaciones

$ 35.835.880 $ 50.472.000

= 0.71 = 71 %

B) MÉTODO USO ANTICIPADO O DESARROLLO Esta metodología es de uso frecuente en la valorización de terrenos en extensión sin subdividir. Para este efecto, se debe determinar previamente los siguientes antecedentes:        

Superficie total del sitio Superficie del terreno típico del sector Porcentajes de Reserva Municipal del sector ( calles, aceras, etc. ) Cálculo de cabida ( Número de lotes máximo) Determinación del valor del m2 medio del terreno tipo Determinación costo urbanización por m2. (UF 0.365 m2 o UF 70 a 140 por lote). Costo Financiero o valor del dinero en el tiempo. Costo de Administración y Ventas.

Ejemplo: Superficie del Terreno a tasar Terreno típico del sector Porcentaje de Reserva Municipal Valor m2 terreno urbanizado

60.000 m2 200 m2 30 % UF 2,50 m2

64

Cálculo de cabida

Se extrae a la superficie total el porcentaje de Reserva Municipal = 60.000 m2 x 30% = 18.000 m2, excedente ( superficie útil) = 42.000 m2 Cabida de terrenos típicos en la superficie del terreno útil 42.000 m2 200 m2

= 210 sitios

Conocida la cabida, se debe determinar el valor medio del m2 de terreno urbanizado en el sector ( para ello se utiliza el método de análisis de mercado o método comparativo). En el ejercicio se consideró UF 2,50 m2. Valor Terreno:

200 m2 x UF 2,50 x 210 lotes = UF 105.000 (valor urbanizado) Extremos los costos de urbanización, administración y ventas: a) Costo de urbanización por lote UF 70 o UF 0.365 por m2 b) Costo financiero del proyecto (interés anual del dinero c) Costo de administración de ventas y publicidad d) Utilidad del negocio inmobiliario (urbanización y ventas) Valor del m2 urbanizado Descontamos el costo de urbaniz. Valor del m2 sin urbanizar Valor del paño (terreno útil) Valor del m2 del Terreno

= UF 73 por lote = 10 % = 3% = 30 % = 43 %

= UF 2,50 = UF 0.365 = UF 2,135 m2 = UF 2,135 x 43 % (-) = UF 1, 21695 = UF 1,21695 m2 x 42.000 m2 = UF 51.111,90

= UF 51.111,90 = UF 0,851865 60.000

Valor base m2 del sitio sin subdividir...............................=

UF 0,852

C) MÉTODO DE SUELO RESIDUAL Esta metodología se aplica cuando el valor de lo edificado en un terreno, puede ser establecido, generalmente con relación a un edificio en el sitio en estudio para así determinar la tasa de retorno neta más alta del terreno. Antecedentes necesarios:  Ingreso disponible por la propiedad, renta anual  Tasa de Capitalización para edificios  Tasa de capitalización para terrenos  Tasa de recobro para edificios (vida útil)  Valor total del edificio

($ 12.000.000) (7 a 8,8 % anual) (12 a 14 % anual) (4 % anual) ($ 45.000.000)

65

Ejemplo: a) Ingreso por la propiedad Terreno + Edificio = b) Tasa de capitalización Edificios = c) Tasa Recobro Edificios =

$ 45.000.000 7% 4 % Tasa bruta = ( b+c ) = 11 %

El inmueble renta 45.000.000 x 11% = $ 4.950.000 El terreno renta el diferencial, esto es 12.000.000 menos 4.950.000 = $ 7.050.000 Valor del terreno

=

$ 7.050.000 = $ 50.357.143 14%

Valor total del Terreno

=............................................

$ 50.357.143

MÉTODO RESIDUAL (En España) Este método de tasación consiste en asignar un valor de venta o valor de mercado (Vm) a la edificación real o posible según la norma municipal del sector, en el suelo a tasar, y deducir sucesivamente los costos, gastos y beneficios habidos en todo el proceso constructivo y de gestión, hasta llegar a obtener como ― residuo ― el valor del suelo. Naturalmente que el resultado será preciso cuanto lo sean los datos que se consideren para el cálculo. Dentro de la promoción inmobiliaria se origina un proceso complejo en el que intervienen, como elementos principales, los siguientes:

    

Valor del Suelo (S). Costo de la construcción (Cc), incluido el beneficio del constructor. Beneficio del promotor (Bp). Gastos del promotor (Gp) = financieros (Gf) + generales (Gg). Gastos comerciales e intermediarios Gc).

Cada componente de este proceso tiene un porcentaje de participación, que será variable en cada comuna, lugar o zona y comprometido según el principio de oferta y demanda del entorno, por lo que resulta difícil establecer una fórmula prefijando el porcentaje de cada componente. Partiendo de valores medios, que el tasador puede adecuar a su entorno, tendremos: Bp = 0,20 S + 0,20 Cc Gf = 0,10 S + 0,18 Cc Gg = 0,10 S + 0,12 Cc Gp = 0,10 S + 0,18 Cc + 0,10 S + 0,12 Cc = 0,20 S + 0,30 Cc Gc = 0,05 Vm El proceso general inmobiliario, partiendo del precio de venta ( Vm), podemos condensarlo en la expresión: Vm = S + Cc + Bp + Gf + Gg + Gc Vm = S + Cc + 0,20 S + 0,20 Cc + 0,10 S + 0,18 Cc + 0,10 S + 0,12 Cc + 0,05 Vm 66

Vm = 1,40 S + 1,50 Cc + 0,05 Vm Vm = 0,05 Vm = 1,40 S + 1,50 Cc

0,95 Vm - 1,50 Cc S = ---------------------------1,40

Tomando los valores unitarios del metro cuadrado, tanto para el valor de venta (Vm) como para el costo de construcción (Cc) , se obtendrá un valor unitario de repercusión del suelo expresado en pesos m2 de suelo / m2 de construcción. S=

Vm - 1,58 Cc -------------------1,47

Si Vm se lleva a 1 sumándole el 5% a los otros dos valores se les debe agregar 5%

EJERCICIO PRACTICO:

Se tasa un terreno cuyas características zonales son Tipo de suelo Calificación zonal Agrupamiento Porcentaje edificación Ocupación del suelo Subdiv. predial mínima Altura máxima

* Sector dentro de programa de urbanización * Habitacional baja densidad * Edificación aislada * 0,60 m2t/m2s. ( 60%) * 20 % * 600 m2 * 3 pisos

El terreno tiene una superficie de 3.012 m2 por lo tanto la ocupación permitida será: 3.012 m2 x 0,2 = 602,4 m2 y la construcción máxima será : 3.012 m2s x 0,6 m2 t/m2s = 1.807 m2t Se analiza el sector por sistema de Análisis de Mercado y, para el ejercicio, se obtiene que la construcción residencial zonal se vende en $ 135.000 m2t, y que el costo de la construcción de esta tipología de viviendas en la zona asciende a $ 65.000 m2, el valor residual del suelo será: $ 135.000 - (1,58 x $ 65.000 ) S = ---------------------------------------1, 47 1.807

= $ 21.972 m2s/m2t

m2t x $ 21.972 m2s/m2t = $ 39.703.400

$ 39.703.400 ------------------ = $ 13.181 m2 como valor del suelo. 3.012 m2 $ 13.181 m2

67

* A este valor se deberá deducir los costos de urbanización y gastos si el suelo no estuviese urbanizado. 2° MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA Esta metodología se utiliza cuando se puede establecer el valor de renta de terrenos similares en el sector. Por lo general los terrenos industriales producen renta. Antecedentes necesarios:   

Tasa de Capitalización del Suelo ( Terreno ) Renta Anual del Terreno. Superficie Terreno a Tasar

Ejemplo: Tasa de Capitalización Renta mensual Terreno Superficie Terreno

= = =

12 a 15 % $ 200.000 2.000 m2

Valor terreno

=

Renta Anual Tasa Capitalización

Valor terreno

=

$ 2.400.000 = $ 16.000.000.15%

Valor m2/terreno

=

$ 16.000.000 = $ 8.000 m2 2.000 m2

Esta metodología de tasación por concepto de rentabilidad se emplea en suelos cuyo valor de renta es definido sea por que está en esa condición o bien por asimilación de renta según el uso posible de mayor demanda que pueda tener el terreno en estudio de modo de suponer la máxima rentabilidad anual del mismo. En este Manual, en la parte correspondiente a Edificación se efectuará un ejercicio considerando los factores relativos a inmuebles como un todo con rentas conocidas como supuestas.

GASTOS ANUALES

68

DEL REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES DEL PERÚ El Reglamento General de Tasaciones del Perú (Bienes Raíces) regula las diferentes formas para la correcta uniformidad a escala nacional de aplicación del valor. Como dato comparativo, se indican a continuación, algunas de ellas de modo de poder usarlas en situaciones en que se produzcan algunos de los casos a que se refiere cada sistema. Art. 25: Valor del Terreno: Para determinar el valor del área, servirá de base en el cálculo, el precio unitario que se indique en los aranceles o razones de precios de áreas urbanas formulados por el Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú para las cuadras a que dé frente el predio, pudiendo considerar el tasador precios distintos siempre que exprese y fundamente las razones que tuviere y después de transcurridos dos años de vigencia del arancel correspondiente. Si durante el transcurso de dicho tiempo se ejecutasen obras de nuevas vías, ornato o saneamiento, posteriores a la iniciación de la vigencia del arancel, el tasador podrá aumentar el valor del terreno indicado en el arancel en proporción que corresponda al valor de dichas obras. Art. 26: A falta de arancel o razón de precios, se adoptará como valor unitario del terreno, el que se obtenga del cálculo de la tasación indirecta previa deducción del valor de la edificación. En el caso de que no exista edificación, se tomará el valor del terreno por comparación de zonas urbanas similares. Art. 27: En la determinación del valor del área, se pueden presentar los siguientes casos :

a) Que el terreno tenga frente a una sola calle; b) Que tenga frente a dos o más calles que no formen esquina; c) Que tenga frente a dos calles formando esquina; d) Que tenga frente a tres calles formando dos esquinas contiguas; e) Que tenga frente a varias calles formando tres o más esquinas; y f) Que el terreno esté enteramente dentro de una manzana y solo tenga comunicación con una de las calles por intermedio de otra propiedad. Art. 28: Si el terreno tiene frente a una sola calle , se aplicará en la valuación, el precio de arancel al área determinada por el doble cuadrado del frente o a la efectiva si fuera menor. Al exceso, si lo hubiere, y hasta el tercer cuadrado del frente, se aplicará el 0,75 del precio del arancel, y si aún restase área se le asignará el 0,5 del precio de arancel. En el caso de que el frente sea discontinuo se repartirá el área total en áreas parciales proporcionales a los frentes parciales y se aplicará a cada área lo anteriormente expuesto. a = 10 m.

10 m 20 m

b

10 m

c

Ejemplo:

d

< = 100 del arancel

10 m

= 0,75 del arancel

5m

= 0,50 del arancel

69

Valor del arancel (Valor medio de la zona ) Terreno Tipo (a x b) doble del cuadrado del frente (10 m x 20 m) 200 m2 x US$ 35 m2 = US$ Tercer cuadrado (10 m x 10 m ) = 100 m2 x 0,75 de US$ 35 Exceso de superf. (5 m x 10 m) = 50 m2 x 0,50 de US$ 35 Valor total del Terreno de 350 m2........................................... Valor del m2 medio del terreno (US$ 10.500: 350 m2)

= US$ 35 m2 = 200 m2 7.000 = US$ 2.625 = US$ 875 = US$ 10.500 = US$ 30 m2

Art. 29: Cuando el terreno da frente a dos o mas calles sin formar esquina, se dividirá el área total en partes proporcionales a los frentes, obteniéndose así, áreas parciales que se valuarán independientemente, de acuerdo con las reglas del artículo anterior.

En todo caso el valor del terreno nunca será menor que el se obtendría si dicho terreno solo diera frente a la calle de mayor precio, tal como se indica en el artículo anterior, más una bonificación de un décimo de ese valor. calle 1 a b’ c’ d’ e’ f’’

calle 1

A C D E F

calle 2 b = 80 m

g’ B 10 m calle 2 axb a x b’ a x c’ a x d’ a x e’ a x f’ a x g’

= = = = = = =

Terreno a tasar = ( 10 x 80 m. ) Terreno A (cuadrado del frente) Terreno C (3er cuadrado (0,75 ) Terreno D (4to cuadrado (0,50 ) Terreno E (2do cuadrado (0,75 ) Terreno F (cuadrado del 2º frente) Terreno B (doble cuadrado 2º frente

= A+B+C+D+E+F = 10 x 20 m = 10 x 10 m = 10 x 10 m = 10 x 10 m = 10 x 20 m = 10 x 10 m

= 800 m2 = 200 m2 = 100 m2 = 100 m2 = 100 m2 = 200 m2 = 100 m2

Valor arancel calle a = US$ 50 Valor arancel calle b = US$ 27 Valor del terreno = Valor de A+B+C+D+E+F Valor de A: = US$ 50 x 200 m2 = US$ 10.000 Valor de B: = US$ 37 x 200 m2 = US$ 7.400 Valor de C: = US$ 0,75 de 50 x 100 m2 = US$ 3.750 Valor de D: = US$ 0,50 de 50 x 100 m2 = US$ 2.500 Valor de E: = US$ 0,50 de 37 x 100 m2 = US$ 1.850 Valor de F: US$ 0,75 de 37 x 100 m2 = US$ 2.775 = US$ 28.275 Si se considera la nota del artículo 29 podría entenderse que el valor del terreno total no puede ser inferior al valor de los parciales considerados con valor por calle 1 mas 10% de incremento. De esta forma, si aplicamos el valor por calle 1, tenemos que 70

Valor de A Valor de C Valor de B-D-E-F-G

= US$ 50 x 1,00 x 200 m2 = US$ 50 x 0,75 x 100 m2 = US$ 50 x 0,50 x 500 m2

= US$ 10.000 = US$ 3.750 = US$ 12.500 US$ 26.250

Como el valor obtenido medido por la calle 1 (calle de mayor valor) es menor al valor final, debe aumentarse en un décimo. (26.250 + 2.625). VALOR DE TASACIÓN DEL TERRENO a x b Valor medio del m2 del paño completo

= US$ 28.875 = US$ 36,09375

Art. 30: Cuando un terreno tiene dos frentes formando esquina , se tendrá presente que la influencia de la esquina solo alcanzará hasta 25 metros por cada frente, cualquiera que sea el ángulo en la esquina, o sea, hasta un máximo de 625 metros cuadrados. se pueden presentar los siguientes casos: a) Que cada frente mida 25 metros o menos . En este caso se valuará hasta el producto de ellos a los dos tercios de la suma de los precios de las calles y el exceso si lo hubiere se valuará 0,50 de dichos dos tercios. b) Que uno sea de 25 metros o menos y el otro mayor de 25 metros . Se valuará el área de influencia de la esquina como queda dicho en el inciso anterior y el área restante que corresponde al mayor frente, según lo indicado en el art. 28. c) Que los dos frentes sean mayores de 25 metros. Se valuará el área de influencia de la esquina según a), el exceso se repartirá proporcionalmente a los frentes restantes procediendo con cada área parcial de acuerdo con el art. 28.

En todo caso, el valor de un terreno en esquina, nunca será menor que el que tendría dicho terreno si solo diera frente a la calle de mayor valor, valuada como en el art. 28, más una bonificación de un sexto del valor de la esquina. ( El art. 31 indica que si la esquina fuera chaflán ( ochavo ) se medirán los frentes hasta el punto ideal de su encuentro). Art. 32 : Cuando el terreno tiene frente a 3 calles formando dos esquinas contiguas se valuará el área de influencia de las esquinas de acuerdo con el art. 30 y el área restante se repartirá proporcionalmente a los frentes sobrantes para valuarlos de acuerdo con el art. 28. En caso de que el lado común sea menor de 50 metros, se tomará para valuar cada esquina, la mitad de este lado común.

71

QUINTA PARTE

MÉTODOS ESPECIALES DE TASACIÓN DE TERRENOS Los métodos especiales para efectuar Tasaciones de suelo, como ya se indicó, son, entre otros, los siguientes:     

Difusión de Valores Antes y Después Terrenos en esquina Coeficiente de Medidas Valor Plottage o Fusiones de roles

1.- Método de Difusión de Valores: Este método se usará cuando se presenta un terreno con frente a dos calles de valores diferentes. En este caso se obtendrá un valor medio resultante de sumar los valores aplicados a cada franja de terreno según los usos y las relaciones de frente y fondo adecuadas a los mismos usos. CALLE

A = $ 7.000 M2 - a valor medio = a x

VM = 7.000

CALLE

B = $ 3.000 M2 – b

a + b x 1 - a ) a+b a+b

7.000 . + 3.000 x ( 1- 7.000 ) 7.000 + 3.000 7.000 + 3.000

VM = 7.000 x 7.000 + 3.000 - 3.000 x 7.000 . 10.000 10.000 VM = 7.000 x 0, 7 + 3.000 – 3.000 x 0, 7 VM = 4.900 + 3.000 – 2.100 = $ 5.800 m2 VM = $ 5.800 m2

2.- Método ― Antes y Después ― Este sistema se empleará, de preferencia, frente a casos de indemnizaciones por  fraccionamiento de terrenos. Considerando a nuestro terreno típico con dimensiones de 10 metros de frente y 20 metros de fondo, se nos presenta la situación de expropiación por ensanche vial de un terreno cuyas dimensiones son 10 metros de frente por 30 metros de fondo. En este caso debemos suponer que la expropiación caerá sobre una superficie de 10 x 10 y el terreno seguirá teniendo su misma dimensión de frente a la calle, en consecuencia podríamos suponer que la parte expropiada es la superficie de fondo del terreno y quedando un nuevo terreno típico con frente a una calle ―ampliada‖, es decir, la expropiación estaría beneficiando al 72

expropiado doblemente: por una parte se le está indemnizando el m2 al valor medio zonal y por otra parte su sitio restante está adquiriendo valor por mejoramiento de sus dimensiones que lo llevan a terreno más adecuado, en consecuencia, de mejor valor que el que existía antes de la expropiación. Considerando que lo que se persigue con la expropiación es mejorar la vialidad zonal, el pago indemnizatorio debe ser equitativo buscando el máximo beneficio a ambas partes, por ello el sistema de tasación será valuar la fracción expropiada calculando su valor por la diferencia entre el lote antes de ser expropiado y el lote después de la expropiación. Ejemplo numérico : Terreno Típico

frente fondo Superf

= 10 metros = 20 metros = 200 m2.

Terreno Expropiado

frente fondo Superf

= 10 metros = 30 metros = 300 m2.

Franja que se expropia

frente fondo Superf

= 10 metros = 10 metros = 100 m2.

Valor del m2 medio zonal típico

= $ 10.000 m2

Desarrollo del Ejercicio: ANTES : El terreno que se expropia tiene una dimensión con mayor fondo que el típico que desmejora su precio medio con relación al terreno típico vale decir que este terreno tiene un valor medio zonal menor que se calcula considerando la pérdida de valor por crecimiento de cuartos en sus franjas posteriores hasta alcanzar la relación ff = 1:2

Valor de la franja por mayor fondo que el típico 1er. cuarto pierde 20% 2do. cuarto pierde 30% Vm

= ( 75 m2 x 10.000 - 20%) + ( 25 m2 x $ 10.000 - 30%) = (75.000-20%) + (25.000-30%) = (75.000-15.000) + (25.000 - 7.500) = $ 77.500 : 100 m2 = valor m2 atípico = $ 7.750 m2 Valor del Terreno Antes Valor de la expropiación

$ 2.775.000 : 300 = $ $ 925.000

9.250 m2

DESPUÉS: Valor del Terreno Después:

Valor medio zonal $ 10.000 x 200 m2 Valor cancelado por expropiación Valor del m2 después de expropiación

= $ 2.000.000 = $ 925.000 = $ 10.000 m2

Según se observa en este caso específico, el valor final del Terreno se mejora con la expropiación si consideramos que el valor del m2 antes de la expropiación, pensando en la depreciación del fondo por crecimiento era de $ 7.750 m2; el valor de la expropiación llevado a la media del terreno era de $ 9.250 y después es de $ 10.000.- (aumenta un 7,5% 73

en su valor base). Este mismo sistema se puede aplicar si un vecino desea adquirir una franja posterior de un terreno colindante. CALLE

CALLE

antes 30

10

A

CALLE

X

20

después 20

B

B’ 10

10

10 Fórmula = X = A – B

CALLE 50

b

8

a

12

c

calle futura

30

32 DATOS : Superficie total =

frente = 50 metros fondo = 32 metros

Superficie de a = 12 x 32 metros Superficie de b = 8 x 32 metros Superficie de c = 30 x 32 metros Valor medio m2 zonal

= = = = =

1.600 m2 384 m2 256 m2 960 m2 $ 4.000.-

APLICACIÓN DEL MÉTODO: A) ANTES: Terreno = 1.600 m2 Valor m2 = $ 4.000 Valor Terreno = 1.600 x 4.000 = $ 6.400.000 B) DESPUÉS

Terreno c) Terreno b)

= 960 x 4.000 = $3.840.000 = 256 x 4.000 = $ 512.000 2 74

El terreno b) se ha castigado en un 50% por forma resultante y adecuación o uso Terrenos excedentes después de expropiación:

c) $ 3.840.000 b) $ 512.000 = $ 4.352.000

ANTES = $ 6.400.000 DESPUÉS = $ 4.352.000 VALOR FRANJA EXPROP. O VALOR DE a) = $ 2.048.000 Valor medio zonal $ 4.000 m2 Valor del m2 a cancelar por expropiación 2.048.000 384 m2

= $ 5.333.33

Otro de los casos en que aplicaremos el sistema Antes y Después se produce cuando el propietario de un lote desea adquirir una franja de terreno colindante por uno de sus lados para ampliar sus medidas de frente: CALLE

CALLE

ANTES A

DESPUÉS X

30

30

B

Fórmula X = B - A

10

5

15

Para este tipo de Tasación se deberá considerar además que los terrenos que aumentan su frente se valorizan en 1% por cada 1% de mayor dimensión, luego el precio final debiera ser influenciado por este concepto como segunda variable. Supuestos: (Argentina relación ff = 1:3) Lote de 10 metros de frente por 30 metros de fondo al que se le agrega una franja de 5 metros por 30 metros para dejar un terreno regular y típico de 15 x 30 metros y cuyo valor medio zonal del terreno típico es $ 10.000 m2. Según la fórmula de mayor fondo del ejercicio 1) el precio del m2 del terreno típico se deprecia en 20% el primer ¼ de crecimiento y 30% el segundo ¼ de crecimiento. Siguiendo los cálculos indicados en ese ejercicio, el valor medio queda en $ 7.750 m2. luego su valor de franja es = $ 10.000 x 150 m2 = $ 1.500.000 Valor del terreno antes = $ 7.750 x 300 m2 = $ 2.325.000 = $ 3.825.000 Valor del terreno después = $ 10.000 x 450 m2 = $ 4.500.000 Plusvalía que recibe el terreno al aumentar superficie y mejorar su relación ff quedando típico del sector ................ = $

675.000

La plusvalía que adquiere el terreno con la anexión es de 17,65 %

75

Otra situación que permite resolver el sistema Antes y Después es aquella derivada de formas de martillo a favor o en contra.

Suponiendo un terreno (figura) con un martillo a favor en su fondo. El valor del conjunto surgirá de la suma de fracción A más la B, ésta a su vez se calcula por antes y después del lote ( B’ + B ) de 10 metros por 30 metros menos el lote que enfrenta a la calle B’ de 10 m. por 20 m. [ A + B ] = A [ ( B’ + B ) - B’ ] 20

10

20

10

B

30

A

B’

B’

A

Calle

B

calle

[A + B] = A + [(B + B’) - B’ ]

[A + B ] = ( A + B + B’ ) - [(B+B’) -B]

Tomando ahora un terreno con martillo en contra en los fondos (figura) se tiene que el valor del conjunto surgirá de la diferencia entre la fracción (A+ B + B’) de 20 metros de frente por 30 metros de fondo menos la fracción B’ que resulta de un antes y después entre la fracción ( B + B’ ) de 10 metros por 30 metros menos la fracción frente a la calle B. ( A + B ) = ( A + B + B’ ) - [ ( B + B’ ) - B]

TERRENOS EN ESQUINA Los terrenos ubicados en esquina tienen un mayor valor unitario que los terrenos mediales próximos, ello debido a que existen mejores condiciones y posibilidades de desarrollar locales comerciales, mayor perímetro de vitrinas, mayor aprovechamiento para el desarrollo de edificios de viviendas en los pisos altos por tener mejores condiciones de iluminación y ventilación. Esta plusvalía otorgada a un terreno esquina ha tenido diferentes opiniones, es así como destacaremos algunas de ellas. La norma norteamericana se basa en el valor predial del terreno medial y efectúa los ajustes al terreno esquina según su dimensión de frente a la calle y aplicando el valor de cada calle que enfrenta aumentada en un 20% cada una. El Banco Hipotecario Nacional de Argentina establece los siguientes porcentajes de plusvalías a los terrenos esquinas.: Para zonas comerciales centrales 25% a 35% Para zonas comerciales en general 20% a 25% Para zonas residenciales de alto valor 15% a 20% Para zonas residenciales comunes 10% Esta aplicación resulta práctica pero no es exacta en cuanto al valor a aplicar por estar influenciada directamente por el tasador en su observación in situ. 76

Método Valvano: Adoptado por el Tribunal de Tasaciones de Argentina: Valvano dice que: Para la correcta determinación del coeficiente de la valorización por ubicación esquina, es conveniente, si se quiere proceder de un modo racional, partir de la relación entre la superficie del terreno y la suma de sus frentes, ya que ella es un índice de las ventajas que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas dimensiones, situado en la mitad de la cuadra. El sistema de Valvano se basa en terrenos típicos de 10 x 30 metros y según la situación central de la República Argentina, diseñando para ello una tabla factorizada que aplica la exactitud a cada caso. Para nuestro Manual indicaremos los porcentajes mínimos y máximos que emplea Valvano según su sistema sin entrar al detalle de sus fórmulas. 2

4

1

3

ING. MIGUEL VALVANO:



Zona céntrica de la Capital Federal con alto valor comercial en la planta baja y oficinas o departamentos en los pisos altos

15% a 50%



Zona de Valor comercial y residencial intermedio apta para edificios en propiedad horizontal

10% a 30%



Zona residencial, inclusive algún comercio minorista. Edificación de 1 o 2 pisos en general. No es zona de edificios en altura

5% a 20%



Bajo valor de la tierra, barrios en formación donde exista esquinas susceptibles de comercio minorista 0% a 15% Mayor precio en esquina lo recibe la que enfrenta el sentido del tránsito.

COEFICIENTE DE MEDIDAS: Se refiere a las opiniones de tasadores que han considerado que los terrenos pierden valor en la medida que se van alejando de una relación de adecuación según la zona en que se localiza el terreno en observación. Dicho de otra manera, los terrenos, según su máximo aprovechamiento, crecerá en valor y desde el punto de equilibrio comenzarán a perder valor. Esta pérdida de valor se llevó a tablas y curvas de niveles pero en general el sentido de ellas indica: calle 77

LEY DE HOFFMAN : Dice que los 2/3 del valor de un terreno se encuentran ubicados en su primera mitad y el resto en su otra mitad.

REGLA NORTEAMERICANA : Dice que supuesto un lote dividido en cuatro partes a lo largo de su fondo, la parte del frente vale 4 veces la del fondo y las intermedias 3 y 2 veces.

2/3 1/3

calle

vale 4 vale 3 vale 2 vale 1

FACTOR DE UNIÓN DE ROLES O VALOR PLOTTAGE: El valor Plottage se define como la plusvalía que adquiere la reunión de dos o más terrenos en función de las ventas o beneficios económicos que dicha reunión produzca. Aparentemente es una contradicción con la conocida ley económica que a mayores superficies de terreno corresponden menores valores unitarios, en razón de la restricción de compradores capacitados financieramente para solventar grandes erogaciones de capital. Pero en los centros urbanos de importancia, dicha ley económica se halla superada por existencia de grandes consorcios de capital que están necesitados de adquirir, en centros comerciales, fracciones de grandes dimensiones para la instalación de negocios y comercios de tipo especial, como lo son los supermercados, grandes hoteles, salas de espectáculos, galerías comerciales, etc. Generalmente dicha sobre estimación de los valores normales de la zona se produce en los núcleos de tipo comercial, pero a veces también se opera en zonas residenciales de viviendas colectivas y obedece, como veremos más adelante, a las economías de tipo constructivo que pueden resultar al ejecutar un edificio de departamentos u oficinas de dimensiones mayores a las que sería posible en un lote normal. El crecimiento del parque automotor en todas las ciudades importantes del mundo, ha hecho imprescindible, y en algunos casos obligatorios, la construcción de espacios de estacionamiento de automóviles. Dicha solución es, arquitectónicamente, imposible si no se dispone de una fracción de dimensiones adecuadas de frente y fondo. Los tribunales de Nueva York definieron el valor Plottage como el porcentaje añadido al valor sumado de dos o más terrenos pertenecientes a un mismo propietario y que debe 78

tomarse en cuenta cuando el terreno está baldío o edificado con un sólo edificio, abarcando todo el terreno. En general se admite en ponderar el valor Plottage con un 10% a un 20% del valor de los terrenos individuales sumados, pero siempre sujeto a que las medidas resultantes ofrezcan realmente una ventaja, ya que el exceso de medidas innecesarias puede resultar también un factor negativo. Según BLAKE SNYDER , en su Real State Handbook, “se acepta generalmente que un Plottage tendrá un 10% más del valor que los terrenos individuales, siempre que este aumento esté justificado por una mejor utilización de conjunto”. WILLIAM L. DE BOSTO , tasador de Nueva York dice: “El Plottage es un tema importante en la valuación de la propiedad. El aceptado corrientemente en Nueva York ha sido el del 10% del valor unitario de la unión de los terrenos vecinos, pero puede indicar los lugares en que el valor Plottage es nulo o muy pequeño y otros donde debiera ser estimado en dos o tres veces más que el 10% admitido”.

JOHN A. ZANGERLE, estima la valorización por Plottage es mayor en las ciudades donde en la zona comercial los lotes son de 6 metros a 8 metros de frente por 15 a 20 metros de fondo. (Relación f:f 1 a 2 ) . En las ciudades donde los terrenos son de más 15 metros de frente la valorización por Plottage  no aparece con tanta frecuencia. Este concepto de dimensiones óptimas es coincidente, como se ve, con el que surge de las tablas de ( 10m x 30m ) usadas en Chile para centros urbanos comerciales. DANTE GUERRERO, sostiene que el valor Plottage  debe surgir no estrictamente de la aplicación de un porcentaje, sino del estudio económico y de las ventas que resultan del acoplamiento de terrenos. Hay ciertos tipos de edificios de departamento, de oficina, hoteles, que requieren un mínimo de servicios centrales, de distribuciones y de desplazamientos verticales (entrada, hall, caja escalera, ascensores, etc.), cuya incidencia repartida en menor número de unidades puede ser antieconómica. Cuando la anexión de un terreno lindero permite repartir esos costos con una parte del edificio que se agrega y que se encuentra con dichos servicios proyectados y presupuestados, indudablemente que esa economía nos conduce con mucha precisión a fijar el monto del valor Plottage.

Lo mismo puede ocurrir en grandes edificios para hoteles o de destino industrial o en estaciones de servicios con estacionamiento, donde el costo del núcleo central de atención al público cuesta lo mismo para servir a una determinada superficie que a una doble o triple. Personalmente pienso que el valor Plottage se aplica a la unión de dos o más roles con el objeto de potenciarlos con el objeto de maximizar sus posibilidades de aprovechamiento, fundamentalmente frente a la mayor contructividad que sobre ellos resultará según las normas de edificación zonal y que en nuestro medio se sitúan en el 30% promedio. Sin embargo, este aumento de valor no recae en un 100% en los propietarios del suelo pues, generalmente, un tercio de este mayor valor lo capitaliza el promotor del proyecto incorporándolo a sus beneficios del costo final.

79

Rol 1

Rol 2

SEXTA PARTE

TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES Desde la generación de un proyecto inmobiliario hasta la obsolescencia por antigüedad, ruinosidad o siniestralidad de éste, distinguiremos la tasación prospectiva y la tasación retrospectiva, la primera de ellas corresponde al período entre la generación del proyecto y la recepción municipal y la segunda corresponde al período posterior a la recepción final y/o término de la obra. Tasación Prospectiva: La tasación prospectiva se refiere al estudio que se realiza durante el desarrollo de las etapas del anteproyecto o de prefactibilidades y las etapas de proyectos o factibilidades incluyendo los permisos de edificación y etapas de urbanización y construcción incluida también la recepción final que contenga la inclusión de normas de acogimiento a leyes especiales. Tasación Retrospectiva: La tasación retrospectiva corresponde a la vida útil del producto inmobiliario la que se encuentra comprendida desde la recepción municipal hasta su obsolescencia total. Durante este período es cuando suceden diferentes efectos que alteran el grado valórico del producto inmobiliario. Pueden afectarle remodelaciones, renovaciones, ampliaciones, que podrán darle plusvalías o bien pueden afectarle siniestros tales como incendios, inundaciones, terremotos, etc. Es entonces, durante este período en que el inmueble puede ser afectado positiva o negativamente en forma notoria, incluyendo su pérdida normal de valor por antigüedad y uso.

80

TIPOLOGÍAS BÁSICAS DE TASACIÓN DE INMUEBLES: En este Capítulo se distinguirá cuatro formas básicas para analizar el producto inmobiliario y así, lograr el valor de Tasación en forma documentada, estudiada y ponderando los factores que influyen en cada una de las tipologías. 1.3.-

Tasación por rentabilidad Tasación por análisis de mercado

2.4.-

Tasación por costo reposición Tasación por precios hedónicos.

1.- La Tasación por rentabilidad: Se basa en supuestos del mercado de arriendos. La renta mensual podrá ser conocida o apreciada según el sistema de análisis de mercado, basándose en el producto inmobiliario y su sistema de manejo de la renta, podremos establecer los gastos que se producen para alcanzar la renta neta anual. Entre estos costos que recaen sobre la renta se puede mencionar los gastos de seguros, impuestos a los bienes raíces, reparaciones mayores o no locativas, lucro cesante o desarriendo, etc., de modo de lograr así la renta líquida anual base del cálculo. Con estos antecedentes y conocida la tasa de rentabilidad de los productos inmobiliarios y asociada a la tasa de los créditos hipotecarios, podrá lograr un valor de referencia de inversión o rentabilidad. 2.- La tasación por Costo Reposición es aquella que considera, separadamente, el valor del suelo y el valor de las edificaciones. El valor del suelo se obtiene del mercado de ofertas, ponderando todas las variables que permitan asemejarlo al terreno del inmueble en estudio. El valor de la construcción se efectuará por el sistema de ―cubicaciones presupuestadas‖ o bien por aplicación de tablas de valores y tablas de depreciación y antigüedad. 3.- La tasación por Análisis de Mercado: Es aquella que se efectúa teniendo como base el estudio de las ofertas públicas del mercado de inmuebles similares, datos que son obtenidos, fundamentalmente, mediante la aplicación de ―estadísticas― que se homologan en cada una de las tipologías o clases de productos inmobiliarios y que son datos que se mantiene en archivos sistematizados o bien mediante la aplicación de estudios sistemáticos de valores que efectúan empresas especializadas para su comercialización. Este tipo de tasación es la más frecuente pues es solicitada por el sistema financiero inmobiliario (bancos, empresas leasing y financieras), corredores de propiedades, particulares, etc. 4.- La tasación por precios hedónicos: Intenta precisar el valor del inmueble a través de la aplicación de la observación econométrica o medida económica del producto inmobiliario. Este sistema considera la aplicación de algunos factores o atributos internos y sus externalidades, las que pueden ser positivas o negativas. CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES :  Atendiendo a los sistemas de construcción y a los materiales a emplear los edificios se distinguen por clases, en la forma siguiente: 

CLASE A: Construcciones con esqueleto soportante de acero. Los suelos se construirán con perfiles de acero o losas de hormigón armado y los muros se ligarán sólidamente a la estructura metálica de manera que se evite su destrucción en caso de sismos.



CLASE B:  Construcciones con estructura resistente de hormigón armado incluidas aquellas en que la armadura es de hierro en perfiles. Los suelos se construirán con losas de hormigón armado y los muros se ligarán sólidamente a la estructura soportante, de manera que se evite su destrucción en caso de temblores. 81



CLASE C: Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo entre cadenas y pilares de hormigón armado. Esta clase sólo podrá emplearse en construcciones hasta cuatro pisos. Los suelos se construirán con losas de hormigón armado. Se autoriza sin embargo, construir de madera los suelos del piso más elevado en los edificios de 2 y 3 pisos. Los cielos de los pisos más elevados podrán construirse con losas de hormigón armado o por entramados de madera.



CLASE D: Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo, de piedra y de bloques entre cadenas y pilares de H.A. Las edificaciones de esta clase no podrán tener más de dos pisos y la altura libre de ellos no podrá exceder de 2.60 metros.



CLASE E: Edificios con estructura de madera. Estos edificios podrán tener hasta tres pisos y no excederán de 9 metros de altura, pero se podrá utilizar la techumbre para formar un piso de habitación en mansarda.



CLASE F: Edificios de adobe. Las construcciones de esta clase destinadas a habitaciones no tendrán más de 3 metros de altura libre y serán de un piso.

ESTRUCTURA BÁSICA DE LOS INFORMES DE TASACIONES Los informes de Tasaciones, para su elaboración, deberán contener, al menos, los siete capítulos básicos siguientes y tener presente además, todos los otros factores que se han indicado anteriormente para los suelos urbanos. 1.-

SINGULARIZACIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO:

Debe indicarse, con toda precisión, los siguientes ítems: a) Singularización geográfica. b) Singularización legal c) Singularización tributaria d) Singularización de uso y destino 2.-

DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL SECTOR EN QUE ESTÁ EL INMUEBLE.

Deben examinarse, al menos, los siguientes aspectos: a) Condición de urbano b) Destino c) Infraestructura urbana d) Equipamiento urbano e) Accesibilidad vial f) Zona afecta a rehabilitación urbana (Ley 18.595 y D.S. 1419 (15-10-87) g) Zona afecta a remodelación o renovación urbana h) Presencia de factores sensoriales (olfativos, táctiles, auditivos, visuales) i) Afectación a expropiaciones j) Afectación a apropiaciones k) Otras afectaciones según O.G. de U. y C. (Art.2.1.5.)  Mala calidad del subsuelo: Presencia de terrenos de rellenos, salinos, con Napas freáticas u otras perturbaciones ( Art. 5, 7, 13)  Terrenos inundables o potencialmente inundables. 82

    

3.-

Terrenos propensos a avalanchas, rodados, aluviones, erosiones acentuadas. Zonas de actividad volcánica. Zonas próximas a obras de infraestructura (embalses, acueductos, oleoductos, gasoductos, aeropuertos, etc. Zonas próximas a áreas de alto riesgo de incendio y contaminación: (Bosques, cementerios, vertederos de basura radioactividad, almacenaje de Explosivos, productos inflamables, químicos tóxicos, etc.)

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE PROPIAMENTE TAL:

Deben revisarse los factores y aspectos siguientes, según se trate del terreno, el edificio o de las obras complementarias. 1.-

Del Terreno:

Revisaremos la relación frente fondo, su forma, superficie, topografía, presencia de construcciones obsoletas, las servidumbres de tránsito, servicios y vista, las acequias, torres de alta tensión, uso zonal permitido, coeficiente de constructibilidad, etc., factores todos ya analizados en páginas anteriores. 2.De lo Edificado:    



3.-

Afectación a Decretos de demolición, expropiación, insalubridad, monumento histórico. Superficie edificada, legalidad de lo construido y calidad de las estructuras Fecha de recepción final o hito que da inicio estimado a la vida útil del edificio. Superficies, sean asignaciones de uso y goce de espacios comunes o alicuotas y sus prorrateos. Ley de Copropiedad y Reglamento de Copropiedad. Calidad edificada y condición arquitectónica actual. De las Obras Complementarias:

Cierros de antejardín, cierros medianeros, huellas de acceso vehicular y peatonal, terrazas, piscinas, nichos de medidores y envases de gas, barbacoas, fuentes de agua, espejos de agua, parrones, pérgolas, cobertizos, jardineras, muretes de contención, escaleras exteriores, ascensores, calderas, alarmas etc. FACTORES PARTICULARES QUE AFECTAN A LAS EDIFICACIONES: FACTOR DESUSO FÍSICO: La caída en desuso físico obedece a la pérdida de valor por desgaste de los materiales de construcción sea por uso, abuso o simplemente la acción de los elementos de la naturaleza o del transcurso del tiempo. El proceso de desgaste natural de los materiales se llama ―entrópico‖. FACTOR DE DESUSO FUNCIONAL: Este factor corresponde exclusivamente al edificio mismo y se debe, por lo general, a las variaciones o cambios del estilo arquitectónico o funcional de los edificios. Pueden referirse a excesos de superficie construida para determinados espacios; deficiente distribución o relación entre ellos; espacios de circulación y anexos inútiles que sólo 83

implican un aumento de los costos de mantenimiento; instalaciones inadecuadas; deficiente uso de los materiales, etc. Caen también en desuso (obsoleto) funcional los edificios que resultan demasiado buenos o insuficientes para el sector donde fue construido y aquellos de destinación limitada, cuando desaparezca el fin para el cual fueron proyectados. Para el análisis de este factor, el tasador deberá tener presente las siguientes pautas: a ) Caída en desuso lenta o incipiente: Se considerará que los edificios sufren una desvalorización por esta causa, cuando sea evidente que no están en condiciones para cumplir en forma normal su destino, ya sea por deficiencias funcionales, excesos de superficie o altura de los recintos, por espacios innecesarios, pero aún así, estas edificaciones pueden usarse sin que ello implique un gran sacrificio económico o comodidad para sus ocupantes. b) Caída en desuso notorio o importante: Es necesario que se cumplan las condiciones anteriores, pero además debe sumarse el hecho de que el uso de edificar constituya un recargo económico superior al normal, ya sea de manutención o de disminución de su rentabilidad, o que las funciones a que está destinado se vean notoriamente entorpecidas. Algunos edificios por obsoletos, son destinados a otros usos diferentes, para el cual fueron diseñados (Ej. grandes residencias destinadas a clubes, restaurantes, colegios o academias, etc.; salas de cine destinadas a locales comerciales; residencias destinadas a hoteles, etc.) Esta corrección se aplicará en grado leve cuando el destino del edificio ha cambiado y su actividad puede desarrollarse con cierta normalidad y el edificio produzca rentas compatibles con su valor. Debe aplicarse esta corrección también cuando exista una evidente falta de adecuación del edificio al barrio donde está ubicado. Ejemplos: 

Viviendas de gran superficie o de muy buena calidad ubicadas en sectores de rentabilidad muy baja o plusvalía estática o negativa.



Locales comerciales, o cualquier otro edificio, que estén ubicados en sectores similares que no reporten una rentabilidad normal, compatible con la inversión realizada.

Estos últimos casos se caracterizan, en general, por el hecho de que el valor físico y de reposición del inmueble es superior al valor real de cambio o mercado y a su capacidad rentable. En casos extremos, la corrección por este concepto será caída en desuso total. c) Caída en desuso total: Se considerará que un edificio ha caído en desuso total cuando no pueda cumplir en absoluto las funciones para las cuales fue construido, debiendo ser destinado, como último recurso, a bodega o depósito.

No siempre es necesario que los edificios que se encuentran en estas condiciones sean viejos, puede ocurrir que por falta de adecuación al barrio, cambios en la moda imperante del momento; edificios incluso nuevos queden obsoletos en forma total. (Ej. oficinas, algunos caracoles, hoteles, cines, locales comerciales, etc.) FACTOR DE DESUSO ECONÓMICO: Legislación que modifica zonificaciones de ciudades, produce cambios de destinos en los sectores.

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



Cambios en el proceso económico que determinen que la propiedad sea de difícil manutención ( pérdida del valor de las grandes mansiones por la legislación tributaria que afecta a sus poseedores y los gastos domésticos de manutención.) Desplazamiento natural de los habitantes de un sector a otro en busca de mejores sectores residenciales (moda).

Las causas económicas son generalmente producidas por los efectos que se reciben en los sectores o barrios y totalmente ajenas al edificio en sí. FACTOR DE ASOLEAMIENTO: Corrección aplicable sólo a las unidades habitacionales, hoteles, oficinas o aquellos edificios que requieran para cumplir adecuadamente sus funciones, de un asoleamiento normal ( 4 horas diarias mínimo) FACTOR DE LUMINOSIDAD: El factor de luminosidad se analiza según sea el tiempo y la forma en que un ambiente recibe luz directa del exterior y que le permite desplazamiento y actividad sin necesidad de luz auxiliar. El grado de incidencia se aprecia en la mayor o menor cantidad de horas de luz directa. FACTOR DE AISLAMIENTO - AGRUPAMIENTO: Condición de Aislamiento:  Corrección que permite apreciar la desvalorización producida por el hecho de que un edificio no esté aislado en el terreno. Se podrá aplicar a edificios y unidades menores tanto de uso habitacional como comercial. En el caso de comercio el factor de concentración será considerado de plusvalía y en los casos habitacionales será considerado depreciación.

Este factor puede apreciarse bajo los siguientes hechos: a) b) c) d) e)

Pareamiento simple (una vivienda al medianero ) Pareamiento en servicios Pareamiento doble Pareamiento continuo Edificaciones en bloques

Condición de Agrupamiento. Permite esta corrección también poder apreciar la desvalorización que se produce en los inmuebles por el sólo hecho de formar parte de conjuntos armónicos o condominios con inmuebles similares pues se aplicará el concepto de ―economía  de escala ―lo  que afectará en mayor proporción a los conjuntos de múltiples viviendas.

EL PROCESO DE LA TASACIÓN DE VIVIENDAS: Para efectuar la tasación de viviendas serán válidos los conceptos generales expresados anteriormente. En consecuencia, se valorizarán separadamente los terrenos de la edificación y sus obras complementarias. El Terreno: Para la tasación de terrenos se aplicará el enfoque de valor de mercado según se ha expuesto anteriormente. La Edificación:

85

Se efectuarán las mediciones necesarias separadamente, según las tipologías de sus estructuras, instalaciones y terminaciones para aplicar a estas superficies el valor respectivo. Se aplicará a estos valores, según sea el sistema utilizado, las depreciaciones según tablas, frente al concepto valórico ―costo reposición‖ o bien, se aplicarán los valores según tablas de estadísticas sistematizadas obtenidas de valores de comercialización, fichas homologadoras propias de ofertas zonales y/o los diferentes boletines de valores existentes. Las Obras Complementarias: Se valorizarán directamente según costo reposición en valores dados o bien GL. (valor global). Observaciones: Este ítem permite explicar, al lector de la tasación, diferentes características anómalas bajo las cuales se extiende el informe. Ejemplo : presencia de obras no regularizadas, diferencias de programas respecto a planos, recintos no inspeccionados o recepcionados por la autoridad, etc. Declaración Jurada: Permite informar que el Tasador no está vinculado en forma alguna al inmueble o sus poseedores. Si no es el caso, deberá explicarse. Se considerará estado de ―amenaza de ruina‖ cuando las reparaciones que se requieran para habilitar la vivienda excedan el 30% del valor de tasación del bien raíz. TABLA DE VIDA ÚTIL DE LAS ESTRUCTURAS SIGLA H.A. A.R. A.A. M.D.1 M.D.2 M.T. A.D.

TIPO DE LA ESTRUCTURA HORMIGON ARMADO ALBAÑILER A REFORZADA ALBAÑILERÍA ARMADA MADERA (Impregnada durabilidad 1) MSADERA (Impregnadas durabilidad 2-3) ACERO CON ALBAÑILERÍA ADOBE

VIDA UTIL 80 AÑOS 70 AÑOS 70 AÑOS 40 AÑOS 20 AÑOS 70 AÑOS 40 AÑOS

DEPRECIACIÓN DE LOS EDIFICIOS: La valorización de la edificación, cuando se refiera a cualesquiera de los sistemas constructivos establecidos en el Manual de Tasaciones del SERVIU, se hará por valor de reproducción, con los establecidos en el punto referente a ellos anteriormente, aplicándolo al valor resultante los coeficientes de depreciación por antigüedad establecidos en el cuadro que sigue (Tablas de Chornik). El concepto de depreciación por antigüedad considera desvalorización del edificio por el tiempo transcurrido, en condiciones normales de conservación, por lo tanto los valores resultantes deberán ser corregidos cuando se verifique que existen deterioros y otras externalidades negativas.

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TABLA DE DEPRECIACIONES POR ANTIGÜEDAD ( CHORNIK ) TIPO DE ESTRUCTURA H.A. A.R. A.A. M.D.a M.D.b M.T. A.D.

A OS DE ANTIG 10 20 0.85 0.70 0.80 0.60 0.80 0.60 0.70 0.40 0.20 0.70 0.55 0.80 0.55

EDAD DE LA CONSTRUCCI N 30 40 50 60 0.50 0.40 0.35 0.30 0.45 0.35 0.30 0.25 0.40 0.30 0.25 0.20 0.25 0.15 0.40 0.25

0.30

0.25

0.20

70 0.25 0.20 0.15

80 0.20

0.15

Según esta tabla de depreciaciones, en cada tipo de estructura se considera que siempre quedará un remanente al final de su vida útil.

 Al igual que para la tasación de terrenos influyen ciertos factores que los valorizan o deprecian según su influencia en él, para las edificaciones también hay factores de influencia general que  producen efectos positivos o negativos en su determinación de valores. Estos factores han sido analizados por S.I.I. para efecto de sus avalúos territoriales y son:

PARTES COMPONENTES DE UN EDIFICIO: Es necesario para el Tasador conocer las partes fundamentales visibles que componen un edificio de modo de poder evaluarlo en mejores condiciones estimando su valor de reposición y de deterioro. Un edificio está conformado por las siguientes partes y cuyas funciones son específicas: 1.- ESTRUCTURA: Es la parte resistente del edificio destinada a posibilitar su permanencia en el tiempo, absorbiendo los esfuerzos a que está sometida derivados de fuerzas dinámicas y estáticas. No debe confundirse con ―obra gruesa‖ pues ésta incluye además elementos no estructurales. (Muros no soportantes, radierers, etc. )

Las principales partidas de la Estructura son : 1.1. Fundaciones: Son sistemas destinados a transferir las fuerzas al suelo natural o terreno de fundación y su profundidad dependerá del nivel del terreno apto para fundar y de las características del edificio. No siempre son visibles al Tasador pues están bajo la cota del suelo natural. Existen distintos tipos de fundaciones según sean las fuerzas a las que serán sometidas y las propiedades del terreno de fundación: a) Fundaciones corridas: Llamadas comúnmente cimientos, están destinadas a recibir, por lo general, muros de albañilería y/o de hormigón armado y se ejecutan en hormigón. b) Fundaciones aisladas: Están destinadas a recibir elementos que trasmiten cargas concentradas (pilares), o en casos de terrenos de mala resistencia mecánica (pilotaje). Se pueden ejecutar en hormigón (zapatas, dados de fundación), para cargas de cierta consideración o en pilotes que pueden ser de madera, prefabricados de hormigón armado, en tubos de acero, según sean las necesidades. c) Vigas de hormigón Armado : Se usan cuando pueden existir empujes de terrenos y para unir fundaciones aisladas. Los sobrecimientos, en caso de fundaciones corridas, protegen el edificio de la humedad y nivelan la base de los elementos estructurales verticales. 87

1.2. Elementos Verticales Soportantes: Dependiendo del tipo de estructura, pueden estar constituidos por muros de albañilería o de hormigón armado o por tabiques de entramados. Los muros de albañilería y de hormigón armado pueden estar construidos para quedar a la vista o ser revocados (estucados). Los tabiques de entramado, necesariamente deben consultar otros materiales para terminaciones. 1.3. Bases para pavimentos: En los primeros pisos esta base está constituida generalmente por radier de hormigón colocado sobre capa de ripio que actúa como sello hidráulico. En los pisos superiores esta base está constituida por la estructura del entrepiso. (Losas de hormigón armado, entramados de madera, etc.). 1.4. Entrepiso: Es un elemento horizontal que se apoya en los elementos verticales del piso inferior, destinado a servir de base de pavimentos y cielos. Estos apoyos pueden estar constituidos por cadenas (muros) o vigas de hormigón armado en albañilería, perfiles metálicos, vigas o cadenas de madera, tabiques de entramados. Los entrepisos pueden ser ejecutados con losas de hormigón armado, envigados de madera, perfiles de acero de construcción, elementos prefabricados de hormigón pre- comprimido (pretensado), según sea el tipo de estructura de los elementos estructurales verticales. 1.5. Estructuras de techumbre: Incluye la solución del cielo del último piso, y pueden estar constituidas por una lámina (losa de hormigón armado), una plegadura, o por un sistema de entramado (tijeral, cercha, placa estereométrica), según sea la tipología estructural y formal del edificio. 2.- TERMINACIONES: Se refieren a todas las partidas de materiales que se aplican después de ejecutada la estructura, a fin de dar respuesta a los requerimientos físico ambientales, de uso y de expresión formal.

Las principales partidas que se incluyen en este rubro son: 2.1 Cubiertas: Materiales dispuestos con formas adecuadas para ofrecer una superficie de protección del edificio contra los agentes atmosféricos tales como lluvia, nieve, viento, etc. La elección del tipo y material de cubierta y las pendientes, está en función de la estructura de la techumbre, de los regímenes de lluvias y vientos predominantes de la localidad, y, especialmente, de la expresión volumétrica y su relación con el edificio. Los principales materiales usados en las cubiertas son: Impermeabilizaciones sobre superficies (losas, entablados) planchas onduladas de acero galvanizado, de asbesto cemento y de plástico; tejuelas de madera y de asbesto cemento; tejas de arcilla cocida y de mortero cemento; cubiertas de metal estampado; láminas de acero zincado lisas embayetadas, sobre entablado, etc. 2.2. Hojalatería: Elementos ejecutados en láminas de acero galvanizado, de aluminio o de cobre, destinados a recoger y encausar las aguas lluvias del exterior al suelo natural (terreno, red de aguas lluvias, drenes). Incluye elementos tales como: caballetes, limatones, limahoyas, limatesas, canales, bajadas, gárgolas, forros, embutidos, etc. 2.3. Aislamiento Térmica: Material dispuesto en láminas, a granel o en colchonetas, destinado a proteger el edificio de los procesos de absorción y pérdida de energía calórica, con relación a la diferencia entre la temperatura interna de confort y las externas. Este material se coloca en los niveles de cielo o cubierta, según diseño, y en elementos verticales exteriores de estructuras de entramado. Los materiales más usados son los fabricados sobre la base de poliestireno y poliuretano expandidos, lana de vidrio, lanas minerales, etc. 2.4. Cielos: Revestimientos que se colocan en la parte superior de los recintos interiores. Se emplean distintos materiales, según estructura soportante. Bajo losas de hormigón armado, 88

si no quedan a la vista, se puede utilizar revoques basado en morteros con cemento o con yeso. En el caso de entramados, éstos pueden quedar a la vista, colocando el material de cielo (láminas o entablados) sobre o entre los elementos estructurales, o los cielos pueden constituir superficies que no dejan ver estos elementos. Los materiales más usados en soluciones con estructuras de entramados son: entablados de madera, láminas de yeso cartón, de madera laminada terciada, de madera aglomerada, de asbesto cemento, de madera prensada, de virutas de madera aglomeradas con cemento o con yeso, de poliestireno expandido, de fibras vegetales prensadas, etc. 2.5. Revestimientos interiores: Se refiere a los materiales de terminaciones de los elementos de estructura y de obra gruesa destinados a resolver los requerimientos de acondicionamiento físico ambiental y de acabado formal. Las principales partidas son: Revoques o estucos sobre albañilería y hormigones, revestimientos cerámicos o plásticos en zonas húmedas (baños/cocina), revestimientos de elementos de entramado en base a láminas y entablados. 2.6. Revestimientos exteriores: Se refiere a los materiales destinados a resolver requerimientos climáticos y de acabado formal. Su especificación depende del tipo de material usado en los muros o tabiques exteriores y del nivel de costo del edificio. Los materiales mas usados en albañilería y hormigones, cuando no quedan a la vista, son los revoques de mortero de cemento y arena, con o sin agregado de hidrofugantes. En estructuras de entramado, láminas de materiales impermeables o entablados de madera. 2.7. Pavimentos: Son materiales de terminación final de pisos, colocados sobre una base de mortero de cemento y arena o directamente sobre radieres o losas afinadas. Los más usados son parquet y entablados a base de madera, de plásticos ( vinílicos con o sin asbesto) pétreos (lajas, adoquines), cerámicos, en base a morteros de cemento (baldosas, pastelones), radieres y morteros afinados con o sin color, pavimentos ejecutados en obra, alfombras, etc. 2.8. Puertas y Ventanas: Pueden ejecutarse en madera, perfiles de acero ( planchas dobladas, perfiles laminados, perfiles soldados) o en perfiles de aluminio. 3.- INSTALACIONES: En este rubro se incluyen las partidas de alcantarillado, agua potable fría y caliente, de gas, de electricidad, de acondicionamiento físico ambiental, de circulaciones mecánicas, de protección contra incendios, y otras, destinadas al funcionamiento de los edificios y prevención de riesgos. Sus canalizaciones pueden ser a la vista o embutidas en los elementos estructurales y de obra gruesa. 4.- OBRAS COMPLEMENTARIAS : Se refiere a partidas generalmente fuera de los edificios, tales como cierros exteriores, puertas y portones exteriores, pavimentos exteriores, terrazas, pérgolas, jardineras, jardines y arborizaciones, cobertizos, estacionamientos, señalizaciones, nichos para medidores, piscinas, iluminación exterior, señalizaciones, etc.

89

TIPO DE CALIFICACIÓN O CALIDAD: El S.I.I. distingue las construcciones de acuerdo a la apreciación de su CALIDAD GENERAL sin considerar el ESTADO DE CONSERVACIÓN ya que éste se evalúa en conjunto con la antigüedad de la propiedad o construcción. Dentro del rubro ―calidad‖ valora a ésta visto desde diferentes aspectos: - Calidad de las construcciones tradicionales - Calidad del diseño - Calidad de las estructuras - Calidad de las terminaciones - Calidad de las instalaciones CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES TRADICIONALES: SUPERIOR :

a) Techumbre: Pendientes superiores a las necesarias ejecutadas con fines puramente estéticos b) Aleros: Superiores a 1.00 metros. c) Distancia entre muros superior a 3.50 metros, espacios abiertos cubiertos y grandes ventanales. d) Altura de piso a cielo superior a lo normal (2.40 m), en el caso de viviendas. La altura normal de otras construcciones se considerará en función de su destino. e) Sobrecimientos notoriamente más altos que los normales (0.30 m), salvo aquellos que ha sido necesario realizar obligatoriamente, para salvar desniveles de hasta 0.50 m. f) Diseño complejo e irregular. g) Diferentes niveles de piso entre algunos recintos. h) Juegos de volúmenes de H.A., traducidos en entrantes, salientes, balcones, terrazas voladas, i) Condición de aislamiento. Edificios aislados. j) Calefacción y clima. k) Terminaciones especiales o finas tales como: Revestimientos exteriores: Pulidos, picados o a la martelina, gres cerámico, litofrén, maderas especiales sobre estuco, etc. Revestimientos Interiores: Chapas en muros o zócalos en madera, gres cerámico, formalita o durolac, etc. Pavimentos: Parquet de eucalipto con filete o de selección, baldosas de mármol natural, de color, etc. Puertas: Enchapadas, especiales de aluminio o madera con pino oregón, encina, etc. Quincallerías: Especial o importada. Salas de baño: En proporción superior a la normal. Artefactos tipo Venecia, de color o importados. Otras Terminaciones: Persianas automáticas, puertas automáticas, gradas o pavimentos de mármol, columnas, balaustradas, capiteles, etc. MEDIA SUPERIOR O BUENA: Solo presenta algunas de las características especiales de diseño y construcción señaladas para la calidad superior. Cuenta con instalaciones y terminaciones en su mayoría corrientes, pero posee algunas de mayor calidad tales como parquet de eucalipto, ventanas de aluminio, chapas tipo Factomet, artefactos Venecia, pinturas gravilladas, etc.

90

MEDIA O CORRIENTE: Edificación de planificación corriente caracterizado principalmente por su sencillez de diseño. (Rectangulares, normalidad en pendientes de techumbre, aleros y alturas de piso a cielo); terminaciones normales en una construcción media y de tipo corriente o standard. MEDIA INFERIOR: Implica sencillez de diseño y construcción. Se incluyen en esta calidad las construcciones seriadas edificadas con apoyo estatal, del tipo económicas, faltando terminaciones y con instalaciones a la vista. INFERIOR O MÍNIMA: Terminaciones de mala calidad y defectuosa colocación. Pueden carecer de uno o más servicios básicos. Según la nueva normativa del SII. la Calidad de las Construcciones se define diferenciando la mayor o menor complejidad del diseño y la estructura, y la categoría o nivel de las terminaciones e instalaciones. Para este análisis la calidad se califica en orden descendente con las denominaciones 1,2,3,4 y 5. Las Construcciones se descomponen en partidas de diseño, estructura, terminaciones e instalaciones y se utilizan los siguientes instrumentos:

CUESTIONARIO DE ATRIBUTOS DE LA CONSTRUCCIÓN    

Cuestionario de atributos Tabla de calidades de partidas Definiciones Matriz de combinaciones de calidades parciales

DISEÑO: 1. - Exclusivo, especial o único como respuesta a un programa complejo de diseño de recintos o requerimientos específicos del usuario, asociados a alto costo de construcción. 2. - Juegos de formas y volúmenes. 3. - Primer nivel (nivel acceso) en edificios de más de 4 pisos: diferencias de niveles de piso por motivos estéticos, que contribuyen a formar ambientes distintos. 4. - Diferencias de nivel de piso por motivos estéticos que contribuyen a formar ambientes distintos. 5. - Primer nivel (nivel acceso) en edificios de más de 4 pisos: distintas alturas de piso a cielo o superior a lo normal, por motivos estéticos. 6. - Distinta altura de piso a cielo o superior a lo normal por motivos solamente estéticos. (concepto de normal según el uso o la época de la construcción ). 7. - Bienes Comunes (al  menos dos), tales como: sala de uso múltiple, sauna, gimnasio, biblioteca, lavandería, etc. 8. - Para cada propiedad: Programa de recintos superior a los requerimientos normales del destino dominante (ej: sala de uso múltiple, biblioteca, sauna, bar, sala de música, mas de un estar) 9. - En edificios de + de 4 pisos: Al menos una terraza por departamento u oficina, que permita desarrollar actividades en el exterior, tales como: estar, comedor, recreación u otras. 10.- Techumbres especiales, tales como: cúpulas, bóvedas y similares o techumbres con sus Pendientes superiores a lo requerido para el clima. 11.- En cualquier edificio acogido a Ley de Venta por Piso. Una o dos unidades por piso proyectadas para lograr privacidad. No se consideran casos que son producidos por limitantes de una o dos unidades por piso proyectadas para lograr privacidad. No se 91

considerarán casos que son producidos por limitantes de la superficie de terreno y de las normativas urbanas. 12.- Accesos y circulaciones diferenciadas ( principal, de servicio, privadas, etc) No se considerará este atributo cuando sea obligado por EL destino de la construcción. Ej. Clínicas, hospitales u otros. ESTRUCTURA: 1. - Monumentales, especiales o aquellas que en su ejecución requieran de aplicación de Tecnologías especiales. 2. - A nivel de planta: discontinuidad de ejes estructurales. 3. - Discontinuidad vertical de ejes estructurales. 4. - Estructura calculada para cubrir luces mayores a la fijada por la Norma. No se considerará este atributo cuando sea obligado para el destino del edificio. 5. - Elementos sobre dimensionados con fines estéticos o decorativos. 6. - Losas inclinadas. No se considerará este atributo cuando sea obligado por el destino del Edificio. TERMINACIONES: Cubiertas: Tejas de arcilla (colonial, romana u otras de tipo similar ); cubiertas cuya instalación requiere de un costo adicional en la estructura de techumbre (ejemplo: tejuelas, embayetados de cobre o fierro), cubiertas en base a elementos pre-tratados (ejemplo: tejuelas revestidas, fierro galvanizado pre-pintado); losas impermeabilizadas; cubiertas de aluminio, vidrio o cristal u otras de costo equivalente. Cielos: Maderas finas, aluminio, cielos adaptados para instalaciones especiales, acústicas, decorativos (ejemplo: Yeso moldeado en obra), similares. Revestimientos exteriores: mármol, cerámicos de alto costo, arcilla, piedra, fulget, metales, cristales, muro cortina, madera fina, hormigones a la vista con texturas especiales, similares. Revestimientos interiores: en primer nivel acceso en edificios de más de 4 pisos: Mármol, cerámicos de alto costo, cristales o espejos, metales, maderas finas o enchapadas finas, telas, revestimientos artísticos, piedras, similares. Revestimientos interiores:  Mármol, cerámicos de alto costo, cristales, espejos, maderas finas o enchapadas finas, papeles especiales, vinílicos o telas finas, similares. Pavimentos en primer nivel, nivel acceso en edificios de más de 4 pisos:  Mármol, piedra, cerámicos de alto costo, fulget, maderas finas, similares. Pavimentos:  Mármol, piedra, cerámico de alto costo, fulget, parquet, entablados de maderas finas, pisos flotantes, alfombras de buena calidad, similares. Puertas en más de un vano: Maderas finas, labradas, de cristal, metálicas o de alto costo. Ventanas:  Aluminio anodizado/ color, maderas finas, ventanas en la cubierta, similares. Vidrios: vidrios y cristales tratados, vitrales, vítreas, similares. 92

Protecciones: persianas o postigos exteriores especiales, rejas de fierro forjado, similares.

INSTALACIONES: 1. Ascensores: Panorámicos o computarizados, escaleras mecánicas computarizadas, similares. 2. Aislación por sobre los requerimientos del clima o del uso de la propiedad. Aislantes o atenuantes acústicos, solares o térmicos, capaces de mantener óptimas condiciones de temperatura o aislación. 3. Calefacción por sobre los requerimientos del destino del inmueble: central (  por losa,  piso, muro radiante ), chimeneas hechas en obra, ( más de una ), similares. 4. Climatización por sobre los requerimientos del destino: redes de ventilación forzada de aire frío o caliente, similares. 5. Sistemas de seguridad y vigilancia: Red de alarma embutida, vigilancia por circuito cerrado de T.V o similares. 6.  Sistemas de seguridad contra incendio  por sobre los requerimientos de las normas: puertas cortafuego o sistemas de presurización de alta calidad y alto costo, redes de detectores de humo, redes de luces de emergencia u otros similares. 7. Sistemas adicionales de captación o generación de energía  que no tengan por finalidad la solución de emergencias. 8. A lo menos 4 redes eléctricas de baja tensión  embutidas, tales como: redes de computación, T.V., radio, teléfonos, citófonos, TV Cable, u otras. 9.  Edificios con funcionamiento de sistemas con apoyo de computadoras. 10. Artefactos sanitarios: importados, y grifería de alto costo ( a lo menos en dos recintos de baño) ; muebles vanitorios con cubiertas y/o recipiente de mármol, cobre o material de costo similar, tinas de hidromasajes, similares. 11. Helipuertos.

Los atributos 2,3,4,5,7 y 11 no serán considerados cuando su existencia sea condición obligada por el destino o uso del edificio.

93

CALIDAD DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS: Se califican de acuerdo a la calidad de sus materiales y su estado de conservación. C DIGO CALIDAD ESTADO DE CONSERVACI N 1 ESPECIAL BUENO 2 ESPECIAL REGULAR 3 ESPECIAL MALO 4 CORRIENTE BUENO 5 CORRIENTE REGULAR 6 CORRIENTE MALO CALIDAD DE LOS PAVIMENTOS Especial: Considera materiales muy buenos o finos (piedra labrada, adoquines de piedra, baldosa de mármol reconstituidos, etc.) o pavimentos aptos para soportar cargas vehiculares o similares. Corriente: Considera materiales de tipo común (baldosas, pastelones y otros). Factores de corrección para condiciones especiales de Construcción CÓDIGO

DEFINICIÓN

FACTOR

MS PZ SB CA CI K

Mansarda Piso Zócalo Subterráneo Construcción Abierta Construcción interior Espacios comunes

0.60 0.60 0.50 0.50 0.70 0.70

COEFICIENTE DE COMERCIALIZACIÓN

Para determinar el avalúo de los locales comerciales y oficinas ubicados en los sectores comerciales más importantes de algunas comunas, se considerará un factor de recargo, que podrá fluctuar desde 1.10 hasta 12.00, aplicable a los precios unitarios bases de construcciones de la comuna. Los coeficientes específicos varían de acuerdo a la ubicación de las propiedades en el área comercial y se encuentren fijados en planos confeccionados por el S.I.I. BIENES COMUNES:  En los casos de inmuebles colectivos acogidos a la Ley de Venta por Pisos, el S.I.I. considerará en el avalúo de cada departamento, oficina, local, etc. el valor que les corresponda por concepto de cuota de terreno u otros rubros, siempre que este tenga incidencia significativa en la tasación estos inmuebles. Para determinar este mayor valor, a los terrenos y construcciones de uso exclusivo se les aplicará el 20% y 30%, respectivamente, de los precios unitarios bases correspondientes.

94

Coeficiente según ubicación dentro de un edificio: En los edificios de 4 pisos y más se deberá tener una ponderación de diferencia de valores según sea el piso en que se ubican las unidades en estudio para lo cual se deberá aplicar un factor basado en las ventajas o desventajas de la ubicación por altura y dentro de un mismo nivel o planta se deberá ponderar, mediante la aplicación de un nuevo factor, la plusvalía o depreciación provocada por vista, luminosidad, panorama, asoleamiento, etc. factores todos que se analizarán directamente in situ. COEFICIENTE EN EDIFICIOS DE HASTA CUATRO PISOS

Piso 1 Piso 2 Piso 3 Piso 4

Edificio sin ascensor

Edificio con ascensor

Edificio con ascensor y locales

Edificio sin ascensor y con locales

0,90 1.10 1.00 0.90

0.95 1.10 1.00 1.00

1.50 0.90 1.10 1.00

1.50 0.90 1.00 0.95

COEFICIENTE EN EDIFICIOS DE MAS DE CUATRO PISOS Piso 1 Piso 2 Piso 3 Piso 4 Piso 5 Piso 6 Piso 7 Piso 8

0.90 0.90 0.95 0.95 1.00 1.00 1.00 1.10

Piso 9 Piso 10 Piso 11 Piso 12 Piso 13 Piso 14 Piso 15 Pisos superiores

1.10 1.15 1.15 1.15 1.15 1.15 1.20 0.20

PONDERACIÓN DE VALORES SEGÚN MÁXIMA ORIENTACIÓN CON RELACIÓN AL SOL Sobre 10 horas de sol Sobre 8 horas de sol Sobre 8 horas de sol Sobre 6 horas de sol Sobre 4 horas de sol

1.20 1.15 1.15 1.10 1.00

PONDERACIÓN SEGÚN TAMAÑO ÚTIL DEL INMUEBLE Edificio Residencial Hasta 30 m2 Desde 30 m2 Desde 50 m2 Desde 100 m2 Desde 140 m2

a a a a

50 m2 100 m2 140 m2 250 m2

1.10 1.05 1.00 0.95 0.90

PONDERACIÓN SEGÚN TAMAÑO ÚTIL DEL INMUEBLE Edificio de Oficinas Desde – Hasta Desde – Hasta

35 m2 36 m2 - 50 m2

1.15 1.10 95

Desde – Hasta Desde – Hasta Desde – Hasta Desde – Hasta Desde – Hasta Desde - Hasta

51 m2 - 100 m2 101 m2 – 120 m2 121 m2 – 250 m2 251 m2 – 350 m2 351 m2 – 500 m2 Plantas Libres gral.

1.00 0.95 0.95 0.90 0,85 1.00

PONDERACIÓN DE OFICINAS POR UBICACIÓN EN EL EDIFICIO Oficinas orientadas con frente a la calle Oficinas orientadas al contrafrente del edificio Oficinas orientadas al patio interior

1.00 0.90 0.80

En todos los casos se aplicará plusvalía de 5% a 10% sobre el valor de cualquier unidad cuando ésta tenga estacionamiento dentro del mismo edificio, sea cubierto o en superficie, independientemente del valor propio del estacionamiento.

96

INFORMACION DEL SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS ANEXO Nº 1 CONSIDERACIONES GENERALES PARA LA TASACION

1.- TERRENO: Para la tasación de un terreno se considera el sector de ubicación (emplazamiento) del mismo, las obras de urbanización y equipamiento de que dispone (Art. 4°, N°2, Ley 17.235). Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de terrenos para cada comuna del país. Estos valores están registrados en los planos comunales que se encuentran en exhibición en las respectivas Direcciones Regionales del Servicio de Impuestos Internos. Los valores se representan de la siguiente forma:  Cada comuna está dividida en Zonas o Sectores.  Cada Zona o Sector tiene asignado un valor base de terreno por m2.  Cada manzana predial tiene un factor de ajuste al valor base denominado Coeficiente Guía.

Para la tasación de los terrenos se consideran, además, las características físicas que son particulares de cada cual y que afectan notoriamente su valor. Estas variables se establecerán mediante Circular del Servicio de Impuestos Internos. El valor del terreno se calcula según la siguiente fórmula: Valor m2 de terreno = VB x CG x CCT

En que: VB (Valor Base):  Corresponde al valor unitario de terreno asignado a toda la Zona. CG (Coeficiente Guía): Corrige el Valor Base por localización del predio al interior de la Zona. CCT (Coeficiente Corrector de Terreno):  Corrige el valor unitario de terreno del predio por características físicas del mismo. 2. CONSTRUCCION: Para la tasación de una construcción se considera su clase (material estructural), calidad, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, antigüedad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial (Art. 4°, N°2, Ley 17.235). Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de construcción para cada clase y calidad constructiva fijadas en anexo N°4. Sus respectivas definiciones técnicas, se encuentran registradas en el Anexo N° 2 de la presente Resolución, considerando los siguientes aspectos:

Tipología de construcciones (Tipos y Clases). Guías Técnicas para la determinación de la calidad de la construcción. Coeficientes de ajuste al valor unitario de construcciones: 1. Condiciones especiales de edificación. 2. Depreciación por antigüedad de la construcción. 3. Localización comunal 4. Localización en sectores comerciales. El valor de la construcción se calcula según la siguiente fórmula: 

Valor m2 de construcción = VCC x DP x CE x FC x CCC 97

En que: VCC (Valor Clase-Calidad): valor fijado en Anexo N°4. Clase: Material predominante de la estructura vertical de la construcción. Calidad: Concepto que permite diferenciar construcciones de una misma clase. DP (Depreciación): Ajuste según deterioro normal de la construcción producido por la acción del tiempo. CE (Condición Especial): Considera construcción interior, altillo, construcción abierta, mansarda, piso zócalo o subterráneo. FC (Factor de Ajuste Comunal): Factor que diferencia el valor de una construcción, de acuerdo a la comuna en que se ubica. CCC (Coeficiente Comercial de Construcción): Factor aplicable a construcciones localizadas en las zonas comerciales de las comunas.

98

ANEXO Nº 2 TASACION DE CONSTRUCCIONES DEFINICIONES TECNICAS A. CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES Se clasifican por Tipo, Clase y Calidad. A.1. TIPO

A.1.1. A.1.2. A.1.3. A.1.4.

GALPONES OBRAS CIVILES OBRAS COMPLEMENTARIAS OTRAS CONSTRUCCIONES

A.1.1. GALPONES: Construcciones no habitacionales de un piso diseñadas para cubrir grandes luces. Presentan plantas libres con una estructura soportante modular y repetitiva. Los elementos estructurales son sus apoyos verticales y elementos de transmisión de cargas horizontales. La estructura de techumbre está calculada para soportar cargas inferiores a 150 Kg/m 2. Presentan cubiertas livianas de un peso igual o menor a 30 kg/m 2 . Adicionalmente, pueden tener subterráneos y/o zócalos y/o contener construcciones interiores o altillos, independientes de la estructura del galpón o formando parte de ésta. La superficie de los galpones se determina según lo dispuesto en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en adelante O.G.U.C. A.1.2. OBRAS CIVILES Carpetas de rodado de carreteras, puentes, túneles, pistas de aterrizaje, muelles, molos, centrales hidroeléctricas, termoeléctricas, etc. Para su cálculo, se considera el volumen o superficie de la obra, según corresponda.

A.1.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS Para su cálculo, se considera el volumen o superficie de la obra, según corresponda.

A.1.4. OTRAS CONSTRUCCIONES

Toda construcción que no corresponda a las definidas en los tres tipos anteriores, cualesquiera sean sus características. La superficie de las construcciones se determina según lo dispuesto en la O.G.U.C. A.2. CLASE Corresponde al material predominante de la estructura vertical de las construcciones. Se aplican los siguientes códigos y definiciones:

99

CLASE

UNIDAD

GA

OBRAS CIVILES

Hormigón Armado

GC

 Albañilería m2

GL

Madera Madera Laminada

GF

 Adobe  Acero

OA OB

m3

Hormigón Armado

OE

m2

Madera

SA SB EA

Silo de Acero m3

EB M

OBRAS COMPLEMENTARIAS

 Acero

GB

GE

GALPONES

m2

Silo de Hormigón Armado Estanque de Acero Estanque de Hormigón Armado Marquesina

Permite diferenciar construcciones de una misma clase

100

Pavimento

P W

Piscina

m

3

TA

Techumbre Apoyada de Acero

TE

Techumbre Apoyada de Madera

TL

Techumbre Apoyada de Madera Laminada OTR OTRAS CONSTRUCCIONES AS CONSTRUCCIONES

A

AceroA en tubos y perfiles.

B

m2

C

Hormigón armado. Albañilería de ladrillo de arcilla, piedra, bloque de cemento u hormigón celular:  La albañilería puede ser simple B, armadaC o reforzadaD.

E

Madera: Estructura compuesta de pies derechos, soleras y diagonales (se incluyen aquellas con revoque de barro y paja).

F

Adobe: Albañilería de bloques de barro y paja (la fachada principal puede ser de albañilería de ladrillos).

G

Perfiles metálicos: Livianos de acero galvanizados hasta 1.6 mm de espesor. Estructura con elementos prefabricados e industrializados: Se incluyen en esta clase los paneles de poliestireno expandido con malla de acero galvanizado o similares.

K

A.3.1. GALPONES Se califican con las siguientes denominaciones, según sus características técnicas

CODIGO 1

CALIDAD NOMBRE Superior

N° DE CARACTERISTICAS DE LA GUIA TECNICA 15 o más

2

Media

8 a 14

3

Inferior

0a7

GUIA TECNICA PARA DETERMINAR LA CALIDAD DE GALPONES (Los términos subrayados, se encuentran definidos en Anexo N° 3 de la presente Resolución).

N° MATERIA

1

FACHADA

2

CERRAMIENTO

3

CUBIERTA

4

SUPERFICIE

5

RECINTOS INTEGRADOS AL GALPON

6

VIGAS

CARACTERISTICAS Al menos una de las siguientes:  Curva, en ángulo o inclinada (en planta y/o elevación).  2 o más planos en una fachada, cuyos desplazamientos sean iguales o superiores a 1 m. Todo su perímetro.  Al menos una de las siguientes:  Curva (en planta y/o elevación). 2  Bóveda de 200 m  o más. 2  Marquesina de 50 m  o más con un lado mínimo de 2 m. 2  Estereométrica de 300 m  o más.  4.000 m construidos o más. Al menos una de las siguientes:  Altillo en al menos un 50% de la superficie del galpón.  Construcción interior en al menos un 30% de la superficie del galpón.  Cámara de frío. Al menos una de las siguientes, con una distancia mínima entre apoyos:  Metálica de 15 m.  Hormigón Armado de 12 m.  Madera de 10 m.  Madera laminada de 15 m. 101

7 8

ESTRUCTURA RADIER O LOSA

9

ALTURA

PAVIMENTOS 10 INTERIORES

11 TERMO PANEL

REVESTIMIENTOS

12 12.1 INTERIORES 12.2 EXTERIORES 13 CIELOS FALSOS

MATERIAL DE 14 CUBIERTA PARASOLES Y/O 15 QUIEBRAVISTAS

16 ESCALERAS

CLIMATIZACION Y 17 OTROS

18 ENERGIA 19

SEGURIDAD Y OTROS

CANALIZACIONES 20 PARA CORRIENTES DEBILES Y OTROS

Que soporta grúas móviles, tecles o similares.  Con resistencia de 200 kg/cm o más. Al menos una de las siguientes:  Interior de 6 m o más en su punto máximo.  Exterior de 10 m o más en su punto máximo (incluye antetechos). 10% o más de la superficie construida, de uno o más de los siguientes materiales: Baldosas microvibradas; cerámicos; porcelanatos; flotantes fotolaminados, de madera, exceptuando maderas no durables (pino insigne, álamo, olivillo, tepa (Art. 5.6.8 de la O.G.U.C.)); radieres terminados con pintura epóxica o tratamientos químicos (endurecido o sellado).  Al menos en un 30% de una fachada. Al menos una de las siguientes o la sumatoria de ellas:  Pétreos: Mármol natural; pizarra; piedra canteada; granito.  Metales: Aluminio; cobre; acero inoxidable; acero prepintado. Porcelanatos; enchapes de arcilla; estucos texturados  Otros: o con piedras; hormigones terminados lisos y/o con texturas; cristales; espejos; telas; maderas, exceptuando maderas no durables. 100 m o más. 25% o más de la superficie de al menos una fachada. Al menos una de las siguientes:  Curvo.  Prefabricados modulares metálicos prepintados.  Prefabricados modulares de fibra mineral.  De madera, exceptuando maderas no durables. Al menos una de las siguientes, que cubra un área total de 100 m o más:  Placas de policarbonato compacto o celular autosoportante.  Placas de polímeros (acrílico) y/o vidrio.  Emballetados metálicos. 



30% o más de una fachada.

Al menos una de las siguientes:  Escaleras mecánicas.  Rampas mecánicas. Una de las siguientes. Si se presentan dos o más, esta materia tiene doble ponderación:  Climatización incorporada a la construcción.  Calefacción.  Inyección de frío y/o calor.  Evacuación mecanizada de gases tóxicos.  Aislación térmica en cierre perimetral y/o cubierta.  Sistema de recuperación de fluidos químicos.  Sistema de correo neumático.  Sistema autónomo de generación y/o captación. Al menos una de las siguientes:  Sistema centralizado de control computacional de personal.  Sistema de aspersores contra incendio, de agua y/o espuma.  Pintura intumescente.  Sistema eléctrico blindado. Dos de las siguientes. Si se presentan 3 o más, esta materia tiene doble ponderación:  Detectores de flama.  Alarmas antirrobo. 102



Detectores de humo. Detectores de movimiento. TV cable. Videocámaras de vigilancia. Computación. Teléfonos. Citófonos. Música ambiental. Sistema interno de información por televisión. Fibra óptica. Sistema de comunicación mediante altavoces.



Redes de agua potable y alcantarillado.

         

21

INSTALACIONES SANITARIAS

A.3.2. OBRAS CIVILES Se califican con una calidad única A.3.3.

OBRAS COMPLEMENTARIAS

SILOS, ESTANQUES Y MARQUESINAS TECHUMBRES APOYADAS PISCINAS

Calidad única.

Calidad 1

PAVIMENTOS

Calidad 2 A.3.4.

Pavimentos que resisten cargas de 200 Kg/cm² o más para tránsito vehicular, de maquinaria pesada, aeronaves, etc. Otros pavimentos.

OTRAS CONSTRUCCIONES

Se califican con las siguientes denominaciones, según sus características técnicas CALIDAD CODIGO

NOMBRE

1 2 3 4 5

Superior Media Superior Media Media Inferior Inferior

N° DE CARACTERISTICAS DE LA GUIA TECNICA CONSTRUCCIONES DE CONSTRUCCIONES DE HASTA 4 PISOS MAS DE 4 PISOS 14 o más 19 o más 6 a 13 10 a 18 0 a 5 (*) 0 a 9 (*)

Ver definiciones

Nota: (*) Cuando la construcción presente 0 características, ver previamente las definiciones de las calidades 4 y 5

103

GUIA TECNICA PARA DETERMINAR LA CALIDAD DE OTRAS CONSTRUCCIONES (Los términos subrayados, se encuentran definidos en Anexo N° 3 de la presente Resolución).

Nº

MATERIA

1

ALTURA DE LA EDIFICACION

2

FACHADA

3

ELEMENTOS DE FACHADA

4 5 (*)

UNIDADES POR PISO ALTURA DE RECINTO

6

SUPERFICIES TOTALES

7

SUPERFICIE DE RECINTOS

8 (*)

HALL DE ACCESO

9

OTROS RECINTOS

10 (*)

TERRAZA

11

SALAS O RECINTOS INTEGRADOS Y/O ANEXOS A LA CONSTRUCCION

12

ESTRUCTURA

CARACTERISTICAS Se incluye piso zócalo, se exceptúan subterráneos. 10 a 19 pisos.   20 pisos o más. En este caso esta materia tiene doble ponderación. Al menos una de las siguientes:  Curva, en ángulo o inclinada en planta y/o elevación).  3 o más planos de fachada, cuyos desplazamientos sean iguales o superiores a 1 m, no obligado por rasante .  Al menos una de las siguientes:  Foso de un piso o más de profundidad.  Corredor, portal y/o pórtico de 3 m o más de altura. 

Arcadas; balaustradas; frontón; columnas; pilares, pilastras y otros elementos ornamentales.



Hasta dos unidades de más de 140 m2 .

(Se exceptúan cajas de escala).  En unidades: 2.5 m o más.  En áreas de uso o dominio común: 3.5 m o más.  Al menos una de las siguientes:  200 m2 o más en viviendas de hasta 4 pisos, oficinas o locales comerciales (se exceptúan plantas libres).  Planta libre de 500 m 2 o más.  Edificios no acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria de 5.000 m2 o más. En viviendas, al menos una de las siguientes:  Dormitorio de 25 m 2 o más y/o en suite de 35 m 2 o más.  Estar principal o comedor de 20 m 2 o más, o estar comedor integrado de 40 m2 o más.  Cocina de 15 m 2 o más.  Baño de 6 m2 o más.  Al menos una de las siguientes: En unidades: 10 m2 o más.   En áreas de uso o dominio común: 25 m2 o más en destino habitacional. 40 m 2 o más en otros destinos. Al menos una de las siguientes:  3 o más baños en destino habitacional (se excluyen baños de servicio ).  2 o más dormitorios de servicio.  2 o más recintos con baño exclusivo en destino habitacional u oficina (se excluyen baños de servicio).  En casas: garaje de 25 m2 o más, integrado a la construcción. (Adosada a la construcción).  En unidades: 25 m2 o más en total, por unidad.  En áreas de uso o dominio común: 100 m2 o más en total.  Auditorio; bar; biblioteca; cafetería; camarín; piscina temperada; cancha deportiva; capilla u oratorio; casino; cava; comedor de diario de al menos 9 m 2; despensa en destino habitacional de 2 m 2 o más; escritorio; estar y/o comedor de servicio; estudio; gimnasio; guardería infantil; hidromasaje;  juegos infantiles; lavado (se excluyen en logias); más de un estar; quincho; repostero; salas de: cine, música, televisión, computación, eventos, exposiciones, juegos, multiusos, reuniones; sauna; solario; vestidores para personal de servicio. En unidades: 2 a 4 recintos. Si se presentan 5 o más, esta materia tiene doble ponderación. En áreas de uso o domino común: 3 a 5 recintos. Si se presentan 6 o más, esta materia tiene doble ponderación.  Al menos una de las siguientes:  Diseñada a la vista en al menos una fachada. 104

Que soporta helipuerto; piscina; cine o teatro. Estereométrica de 40 m2 o más  Con plataforma antisísmica. Considera distancia mínima entre apoyos, exceptuando subterráneos. En construcciones de hasta 4 pisos: 1 o más.  

13

VIGAS

14

LOSA

En construcciones de 5 o más pisos: 3 o más del mismo tipo o distintas . Hormigón armado de 7 m.   Metálica de alma llena o tubular de 7 m.  Metálica reticulada de 12 m. Madera de 6 m.   Madera laminada de 10 m.  Al menos una de las siguientes (se exceptúan en subterráneos):  De 30 m2 o más entre apoyos con un lado mínimo de 5 m.  

Nervada. En volado de 20 m2 o más, con un lado mínimo de 3 m.

Inclinada (se exceptúan rampas en estacionamientos y obligadas por rasante).  2 pisos.  3 pisos o más. En este caso, esta materia tiene doble ponderación. Al menos una de las siguientes, o la sumatoria de algunas de ellas: 

15

SUBTERRANEOS

Pétreos: Mármol natural; pizarra; piedra; granito. Metales: Aluminio; cobre; acero inoxidable; acero prepintado.  Otros: Porcelanato; enchapes de arcilla o piedra; estucos especiales pigmentados; hormigones terminados a la vista, lisos y/o texturados; cristales; espejos; telas; maderas, exceptuando las no durables. En unidades y/o áreas de uso o dominio común: en construcciones de hasta 4 pisos, 10 m 2 o más. En construcciones de más de 4 pisos, 20 m 2 o más. En centros comerciales, 100 m 2 o más. En construcciones de hasta 4 pisos, 40 m 2 o más. En construcciones de más de 4 pisos, 60 m 2 o más. En centros comerciales, 200 m 2 o más. Al menos una de las siguientes, o la sumatoria de algunas de ellas: Mármol natural; pizarra; granito; porcelanato; piedra; adoquines de piedra; madera, exceptuando maderas no durables.  En unidades: 20 m2 o más.  En áreas de uso o dominio común: 40 m2 o más al menos en un piso.  En construcciones de hasta 4 pisos: 15 m 2 o más en total.  En construcciones de más de 4 pisos: 50% o más en una fachada. En unidades y/o áreas de uso o dominio común : Climatización incorporada a la construcción.   Calefacción por losa, muro, radiadores o zócalos.  Sistema centralizado de inyección y/o extracción de aire y/o gases (se exceptúan en cajas de escala)  2 o más chimeneas hechas en obra. Sistema de correo neumático.  En unidades y/o áreas de uso o dominio común :  Ascensores: 6 o más; 1 o más en construcciones de hasta 4 pisos sin considerar subterráneo; panorámico; para vehículos; de uso restringido; de servicio.  Escaleras: mecánicas; con diseño especial, como por ejemplo con más de 1 descanso entre 2 pisos, peldaños de largo irregular o en volado; rampa mecánica.  Al menos una de las siguientes:  Curva (en planta y/o elevación).  6 faldones (aguas) o más.  Cúpula, pirámide, bóveda, lucarna de 4 m 2 o más, o que existiendo más de una, sumen entre ellas 16 m 2 o más. Lucernario de 10 m de longitud o más. Marquesina de 20 m2 o más con un lado mínimo de 2 m.  

REVESTIMIENTOS

16 16.1 INTERIORES (*) 16.2 EXTERIORES 17 (*)

PAVIMENTOS INTERIORES

18

TERMO PANEL

19 (*)

CLIMATIZACION Y OTROS

20 (*)

ASCENSORES Y ESCALERAS

21

CUBIERTA



105

22 23

MATERIAL DE CUBIERTA ENERGIA

Tejas de alerce, metálicas, arcilla o piedra pizarra; emballetados de cobre; losa impermeabilizada en construcciones de hasta 4 pisos; vidrio con una superficie de 25 m 2 o más.  Sistema autónomo de generación y/o captación. En unidades y/o áreas de uso o dominio común, con canalización embutida, oculta sobre cielo o bajo piso falso.  Al menos tres de las siguientes:  Videocámaras de vigilancia; alarmas antirrobo; detectores de humo, gases o movimiento; detectores de flama; aspersores contra incendios; video portero; 15 o más circuitos eléctricos en casas y 10 o más en departamentos habitacionales; fibra óptica; control computacional centralizado de personal; comunicación mediante altavoces; circuito interno de comunicación por televisión; spiración centralizada. 

24 (*)

CANALIZACIONES PARA CORRIENTES DEBILES Y OTROS

(*)

SE APLICA DOBLE PONDERACI N SI LA CARACTERISTICA SE PRESENTA TANTO EN UNIDADES COMO EN AREAS DE USO O DOMINIO COMUN.

DEFINICION DE CALIDADES 4 Y 5 USO DE LAS DEFINICIONES: Si la construcción tiene 0 características, se deberá aplicar previamente las definiciones para las calidades 4 ó 5. Si éstas no son concordantes con la construcción, la calidad que se debe asignar es 3. CALIDAD 4:

Construcciones que cuentan con un programa básico de recintos, el que para el destino habitacional, se considera el Art. 7.4.1 de la O.G.U.C. Sus materiales de construcción son de tipo económico, como por ejemplo: cubierta de zinc, fibrocemento, fierro galvanizado, pavimentos vinílicos, radier afinado, entablados de madera no durables, vinílicos o similares en su costo. Sus instalaciones sanitarias básicas son completas (alcantarillado, agua potable, electricidad), pudiendo tener alguna red a la vista. En viviendas, su planificación técnica puede ser repetitiva y de aplicación masiva. Algunos recintos pueden presentar deficiencias de asoleamiento, ventilación o funcionalidad. Se clasifican además en esta calidad, los recintos y sus respectivas áreas de uso común que correspondan a estacionamientos y/o bodegas, ubicados en piso zócalos y/o subterráneos. CALIDAD 5:

Se incluyen en esta calidad las viviendas básicas, casetas sanitarias y construcciones similares. Pueden presentar algunos defectos estructurales. Sus terminaciones e instalaciones son mínimas y de baja calidad y/o defectuosa colocación o con materiales de desechos. Pueden carecer de un servicio básico.

106

B. FACTORES DE AJUSTE B.1. CONDICIONES ESPECIALES

NOMBRE CONSTRUCCION INTERIOR

ALTILLO

PARA GALPONES Y OTRAS CONSTRUCCIONES CODI DEFINICION GO Construcción secundaria edificada al interior de una CI construcción mayor. Puede ser independiente de los elementos estructurales de ésta. Consiste en una plataforma o estructura de piso generalmente apoyada en la estructura principal, levantada al interior de una edificación mayor, en donde se aprovecha la altura de ésta con el objeto de AL lograr un segundo nivel. En caso de galpones, se aplica este factor sólo cuando el altillo no exceda el 75% de la superficie de la construcción mayor.

FACTOR 0.8

0.6

PARA OTRAS CONSTRUCCIONES NOMBRE

CODI GO

CONSTRUCCION ABIERTA

CA

MANSARDA

MS

PISO ZOCALO

PZ

SUBTERRANEO

SB

DEFINICION

Recinto cubierto y abierto por uno o más lados. Recinto habilitado en el entretecho, con ventilación e iluminación natural. No se considera mansarda los pisos ubicados en edificios en que los muros son inclinados, como consecuencia de la aplicación de rasantes. Recinto cuyo piso se encuentra bajo el nivel del terreno que lo rodea, al menos en un 50% de la superficie de cada uno de sus muros, con iluminación natural al menos por uno de éstos. En caso de edificios destinados total o parcialmente a comercio u oficina, esta condición especial sólo se aplica a los pisos zócalos que estén destinados a estacionamientos y bodegas. Recinto cuyo cielo está bajo el nivel del terreno que lo rodea, en un 100% de todos sus lados. Carece de iluminación natural. En caso de edificios destinados total o parcialmente a comercio u oficina, esta condición especial sólo se aplica a los subterráneos que estén destinados a estacionamientos y bodegas.

FACTOR 1.0

0.8

0.7

B.2. DEPRECIACION

Los valores unitarios de construcción, excepto las Obras Civiles y Obras Complementarias correspondientes a pavimentos y piscinas, se castigarán según la edad desde el año 2005 inclusive hacia atrás, en los porcentajes que se indican en la tabla siguiente. En ningún caso 107

el castigo de los valores unitarios podrá superar el porcentaje máximo de depreciación señalado en la misma tabla

CLASE DEPRECIACION

A - B - C - GA  – GB - GC  – GLEA EB - M - SA - SB  – TA – TL

E - GE -TE

F - GF

G

K

% ANUAL

0.8

1.5

2.0

1.5

1.0

% MAXIMO

60

80

70

B.3. LOCALIZACION COMUNAL

El valor unitario de construcción se ajusta por un factor, según la comuna de ubicación de ésta, de acuerdo a la siguiente tabla: FACTOR 1.0 Las Condes Lo Barnechea Providencia Santiago Vitacura

0.9 Antofagasta Concepción La Reina La Serena Ñuñoa Puerto Montt Temuco Viña del Mar

0.8 Chillán Colina Concón Coquimbo Huechuraba Iquique Osorno Peñalolén Punta Arenas Rancagua San Miguel Talca Talcahuano Valdivia Valparaíso

0.7 Algarrobo Arica Calama Cerrillos Chiguayante Copiapó Curicó Estación Central Hualpén Independencia La Cisterna La Florida Lampa Linares Los Angeles Macul Maipú

Pucón Pudahuel Puente Alto Puerto Varas Quilicura Quilpué Quinta Normal Recoleta Renca San Antonio San Bernardo San Fernando San Joaquín San Pedro de la Paz Santo Domingo Villarrica Zapallar

0.6

Resto de las comunas del país.

108

B.4. LOCALIZACION EN SECTORES COMERCIALES

 A los bienes raíces destinados total o parcialmente a Comercio, Oficina y Hotel-Motel, ubicados en las áreas comerciales más importantes de las comunas de Las Condes, Providencia, Santiago, Valparaíso y Viña del Mar, se les incrementará su valor unitario de construcción, en un porcentaje que fluctuará entre un 50% y un 500%, de acuerdo a los  factores de ajuste establecidos en los planos a que se refiere el N°1 de la Resolución Exenta de la cual este anexo forma parte y a las siguientes condiciones: PROPIEDAD

CONDICION Ubicada en primer piso

Con acceso en el primer piso

Ubicada en pasajes o galerías

Hotel, Motel, Cine o Teatro

Ubicada en otros pisos (Sólo aplicable a centros comerciales y/o edificios de oficinas) Con acceso en el primer piso (Se excluyen galerías o pasajes sin salida) Factor establecido en el plano mayor o igual a 3,00

FACTOR A APLICAR El establecido en el plano respectivo 50 % del establecido en el plano respectivo El establecido en el plano respectivo 1,50

109

110

C. TASACION DE BIENES COMUNES (COPROPIEDAD INMOBILIARIA) A estas propiedades, se agrega la parte del avalúo de los bienes comunes que le corresponde, de acuerdo a lo establecido en la respectiva Ley. Para su tasación, a los bienes comunes se les asignará la misma calidad de las construcciones a las que sirve.

ANEXO N° 4 TABLAS DE VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCIONES

($ Del 01.07.2005) TABLA N° 1: GALPONES: CLASE

CALIDAD / m2 1

2

3

GB - GL

223.000

105.000

50.000

GA - GC

178.500

78.750

40.000

GE – GF

105.000

52.500

20.000

TABLA N° 2: OBRAS CIVILES CLASE

CALIDAD UNICA

OA

21.000 / m2

OB

31.500 / m3

OE

15.750 / m2

111

TABLA N° 3: OBRAS COMPLEMENTARIAS

CLASE

CALIDAD UNICA

SA SB

21.000 / m3 EA EB M

47.250 / m2

TA -TL 31.500 / m2 TE

21.000 / m2

W

63.000 /m3

P1

31.500 / m2

P2

10.000 / m2

112

TABLA N° 4: OTRAS CONSTRUCCIONES CALIDAD / m2 CLASE 1

2

3

4

5

A

485.000

336.000

215.250

130.000

65.000

B

529.000

378.000

294.000

185.000

95.000

C

485.000

336.000

215.250

130.000

65.000

E

353.000

241.500

168.000

85.000

30.000

F

187.500

115.500

84.000

45.000

20.000

353.000

241.500

168.000

85.000

30.000

G

CALIDAD 1: alta. (Categoría Superior)

Construcción que presenta diseño especial para proporcionar buenos niveles de habitabilidad de acuerdo al uso, o para fines estéticos, utilizando tragaluces, parasoles, ductos de ventilación o similares. Poseen cierros perimetrales. Su estructura es compleja (placas eterométricas, cerchas pretensadas o similares), de dimensiones amplias y/o reforzadas para soportar el emplazamiento de grúas móviles, tecles o similares. También se asigna esta calidad a galpones con diseño y estructura corriente, que poseen terminaciones e instalaciones especiales, contando al menos con cuatro de los atributos que a continuación se detallan:  

       

Cierros perimetrales y/o divisiones interiores de buena calidad: albañilería de cerámicos y otros especiales. Pavimentos calculados para soportar grandes cargas fijas o móviles tales como almacenamiento productos pesados, desplazamiento de vehículos, maquinaria pesada o vibratoria, etc... Pavimentos con formas especiales (canaletas, pozos, andenes, desniveles u otros). Pavimentos con revestimientos plásticos cerámicos, cauchos, planchas metálicas, antideslizantes, similares. Pisos flotantes o especiales. Cielos falsos adaptados para instalaciones especiales. Aire acondicionado, redes de ventilación forzada, calefacción o similares. Aislación térmica y/o acústica. Sistemas de seguridad tales como: red de alarma, circuito cerrado de TV, red de iluminación de emergencia, contra incendios (por sobre las normas). Alto grado de iluminación artificial. Redes de agua y alcantarillado distribuidas dentro del galpón. Equipamiento adicional, tales como: red de aire comprimido, sistemas adicionales de captación y generación de energía (ejemplo: equipo electrógeno), similares. Sistemas de a lo menos 4 redes eléctricas de baja tensión (redes de computación, teléfonos y citófonos, altavoces, música ambiental, similares.). 113

Ejemplos de esta calidad son Malls y galpones utilizados por las cadenas de supermercados, textiles, etc. CALIDAD 2: media . (Categoría Corriente)

Estos galpones presentan cierros perimetrales al menos por 3 lados, pudiendo existir divisiones interiores. Poseen terminaciones e instalaciones económicas, como por ejemplo: a) Cierros de albañilería de ladrillo sin estucar, madera, asbesto cemento, planchas de fierro galvanizado, similares. b) Pavimentos para tránsito normal de personas o maquinaria liviana, radier corriente, baldosa de cemento, etc. c) Redes de alcantarillado y agua potable.

También se consideran en esta calidad aquellos galpones que no cumplen con la cantidad de atributos mínimos exigidos para la calidad 1. CALIDAD 3: baja.

(Categoría Inferior)

Se califican con esta calidad los galpones sin cierros perimetrales ni divisiones interiores. Cuentan solo con la estructura y la cubierta. No poseen terminaciones o éstas son mínimas. En esta calidad, de existir pavimentos, se tasan en forma separada. Cuando la superficie de un galpón no esté claramente definida por su estructura vertical, ésta se calculará por la proyección de la superficie de cubierta en el plano horizontal. Cuando la estructura vertical de un galpón está conformada por la estructura de los medianeros, éstos deben considerarse como cierros perimetrales del galpón.

TABLA DE VALORES ( M2 ) DE GALPONES SEGÚN ESTRUCTURA Y CALIDAD ESTRUCTURA DE CUERPO Y TECHUMBRE

CALIDAD 1

CALIDAD 2

AA 9,90 6,00 BA 10,10 6,50 BB 10,90 8,70 BE 8,20 5,90 CA 8,90 6,50 CE 8,20 5,00 EE 5,70 4,80 FE 6,80 4,70 MM 6,50 4,20 Tabla referencial – valores del año 2005 – se debe actualizar según Tabla de SII.

CALIDAD 3

3,90 4,20 4,50 3,20 3,60 3,30 2,30 2,90 2,45

114

TIPOS DE GARANTÍAS HIPOTECARIAS Según sea la naturaleza del bien, naturaleza que deberá calificar el tasador, existen los siguientes tipos de garantías: Garantía Hipotecaria: Al considerar terrenos y edificaciones de carácter definitivo, permanente, no desmontable y no trasladable, se habla de bienes inmuebles y las garantías que se constituyan sobre éstos bienes inmuebles se llama garantía hipotecaria.

Se incluyen en esta clasificación de garantía hipotecaria, para efectos legales, aquellas constituidas sobre aviones y naves ( terminadas y en construcción) de 50 y más toneladas de registro bruto y aquellas sobre dependencias mineras. Cuando se constituye garantía hipotecaria, el inmueble garantiza las obligaciones de ella misma, (adquisición) y cuando se agrega la cláusula de garantía general, incorpora las demás obligaciones financieras. Garantía Prendaria: Las garantías constituidas por bienes muebles tales como instalaciones desmontables, maquinarias, equipos, mercaderías, etc., se denominan prendarias. Estas, a su vez, según el rubro de la actividad, podrán ser: prendas industriales, prendas agrícolas, prendas mineras, etc.

Las prendas, a su vez, podrán ser con o sin desplazamiento según estén fijas o bien en usos móviles. (Barco de pesca entre latitud (x) y longitud (x), camión de transporte de carga entre Arica y Santiago, etc.) Estas garantías son de primera calidad por cuanto no admiten preferencias fiscales o particulares sobre ellas. Estas prendas pueden ser constituidas con cláusulas de garantía general de modo de respaldar cualquier obligación financiera llamándose entonces Garantía Prendaria con cláusula de garantía general o bien puede ser Garantía Prendaria a secas para garantizar una operación específica.

115

EL DESARROLLO DEL INFORME DE TASACIÓN INDUSTRIAL: Los valores de los bienes inmuebles industriales se componen de la sumatoria de los siguientes ítems de valores parciales. * Terreno o casco * Edificaciones * Instalaciones Fijas * Obras Anexas de edificación * Obras Complementarias Para el desarrollo del informe de valores se seguirán los mismos principios enunciados en este manual tanto en su parte ―terrenos‖ como en su parte ―edificaciones‖ sin dejar de tener presente los diferentes conceptos que se incorporan a una propiedad industrial en cada uno de sus componentes y factores de observación que variarán radicalmente según zonas, usos, clima, pluviometría, etc. Terreno : Al observar el terreno industrial, agregaremos a los factores ya conocidos de terrenos urbanos, los siguientes:

a) Ubicación con relación a las fuentes de abastecimiento de materias primas e insumos necesarios para el normal desarrollo industrial y administrativo de la industria. b) Ubicación con relación a las fuentes de entrega de la producción. Ubicación con relación a los mercados a los cuales están dirigidos los productos de la industria. c) Vialidad existente desde el inmueble hacia los mercados que abastece y calidad de las mismas. d) Tamaño y proporciones del terreno y su factibilidad de edificación sobre él. e) Urbanización existente y el nivel de la misma; proyecciones de mejoramientos futuros. f) Conexiones y/o Abastecimiento de servicios públicos de energía, alcantarillado de agua potable y aguas servidas, conexiones o recepción de aguas para usos industriales y sanitarios, sistemas de comunicaciones, etc. g) Facilidades de accesibilidad de trabajadores y público vía movilización colectiva. h) Riesgos naturales que afectan al terreno. i) Aspectos ecológicos tales como corrientes y direcciones de vientos predominantes, cursos de aguas superficiales o subterráneas, tolerancia sectorial a emanaciones, ruidos y otros, y la medición de su impacto. Edificaciones:

Las construcciones habitables de carácter definitivo o bien cuyo desmontaje signifique su destrucción se considerarán para garantía hipotecaria. Edificaciones que se pueden desmontar, desarmar, trasladar, y volver a montar sin que éstas operaciones signifiquen pérdidas o destrucción de otras obras de edificación fija se consideran como garantía prendaria. Al asignar los valores a las diferentes partes constitutivas de una construcción industrial, se emplea, generalmente, el sistema de ― costo reposición ―. Esto indica la necesidad de confeccionar y mantener actualizada una tabla de valores unitarios según cada tipología de construcción existente y mediante una depreciación, según se ha observado en este manual, se buscarán los valores físicos actuales de cada unidad construida.

116

Las depreciaciones en materia de edificación industrial variarán según la propia observación del tasador, sin perjuicio de ello, las pautas generales pueden indicar los años de vida útil de los diferentes materiales: Acero  : 30 años, con valor residual equivalente al precio del metal (Tn. de acero) según valor de reposición. Hormigón: 80 años, con valor residual equivalente al valor de las estructuras de acero. Albañilería reforzada: 50 años, con valor residual equivalente a las estructuras de acero. Maderas Nativas: 30 años, con valor residual a determinar in situ.

LOS ÍTEMS DE LA TASACIÓN INDUSTRIAL Al valorizar las edificaciones se deberá tener presente la separación de ambas tipologías indicadas precedentemente ( fijas y desmontables ) y además se deberá valorizar, separadamente, las diferentes superficies que componen la unidad. Entre estas subunidades, deben considerarse: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.       

Portería, casetas de guardia interior y sus servicios anexos. Galpón Central, galpones secundarios y terciarios. Construcciones interiores industriales ( bodegas, pañoles, etc.) Construcciones interiores comerciales ( salas de venta, salas de exposición, etc.) Construcciones interiores administrativas ( oficinas gerencia, empleados, etc.) Estacionamientos interiores, etc. Obras complementarias tales como : Cierros o cercos exteriores pavimentos, espejos de agua y obras de arte exteriores canales en general muros de contención redes de evacuación de aguas servidas estanques aéreo o subterráneos fijos sistemas de alarmas y luces de emergencia, etc.

Un aspecto que deberá tenerse presente al efectuar una valuación de un inmueble industrial es la circulación interior de vehículos pesados y de doble cuerpo o chasis de modo de facilitar cualquier operación interna de estos vehículos.

117

METODOLOGÍA DE TASACIÓN COMERCIAL DE DEPARTAMENTO

Se desea tasar una Oficina de 46.00 m2 en un edificio que tiene las siguientes características: o o o o o o o o o o

o

8 oficinas por piso; cada una de 46.00 m2. 10 pisos x 368.00 m2 cada piso Áreas Edificadas Comunes totales del edificio Total edificado Superficie total del Terreno Antigüedad del edificio Existen locales comerciales en 1er. piso etc Oficina localizada en el piso 10 del edificio Renta mensual de arriendo similar en el sector Gastos estimados de producción de renta anual a) Administración b) Contribuciones c) varios Tasa de capitalización Tasa Interna de Retorno

= = = = = = = = =

368 m2 3 680 m2 800 m2 4.480 m2 900 m2 8 años (- 10 %) -o+ UF 0.30 m2

= =

20 % Anual 7 % Anual

1.- MÉTODO DE COSTO REPOSICIÓN (VALOR FÍSICO) :

Corresponde al cálculo de los costos directos, costos indirectos y utilidad: Datos que se deben conocer del Mercado: 1.1.

VALOR DEL METRO CUADRADO H.A. NUEVO:

Se efectúa un análisis del valor del m2 edificado en los materiales de este inmueble en estudio (H.A.) En este ejercicio tomamos una media equivalente a..... UF 35.00 m2 Así tenemos (46.00 m2 x UF 35.00 m2)...................= UF 1.610 m2 (Sólo en la edificación considerada nueva) 1.2.

SUPERFICIE COMÚN POR DEPARTAMENTO:

Superficie común Superficie útil

800.00 m2 = f 0.2173913 3.680 m2 Factor

VALOR K = 46.00 m2 x f 0.2173913 = 9.99 m2 K = 9.99 m2 x UF 35.00 .................................... = UF 349.65 118

1.3. INCIDENCIA DEL TERRENO O ALICUOTA:

Se efectúa análisis de ofertas de Mercado de Inmuebles similar (PRENSA) En este ejercicio ENCONTRAMOS una media equivalente a UF 18.00 m2. ( análisis por método comparativo ) Cuota de Terreno para esta Oficina: Superficie de terreno Superficie útil edificada

900.00 m2 = 3.680 m2

ff 0.244565

ALICUOTA = ff 0.244565 x (Sup. Of. ) ff 0.244565 x 46.00 m2 = 11,25 m2 A esta oficina le corresponden 11,25 m2 del terreno total. El análisis de Mercado se indicó el valor del m2 de terreno en esta zona en 18 UF UF 18.00 m2 x 11, 25 m2 V. m2 terreno x alícuotas Terreno

= =

UF 202,50 valor Alícuotas

VALOR TOTAL DE LA OFICINA: Valor Edificado útil Valor Edificación Común Valor alícuota terreno Valor de oficina

1) 2) 3)

UF UF UF UF

1.610.00 349.65 202,50 2.162,15

Valor M2 oficina = 2.162,15: 46 m2 = UF 47.00 m2 Depreciación: 10% de 2.162,15 = UF 216,22 = UF 1.945,93 VALOR DEL DEPARTAMENTO POR SISTEMA COSTO REPOSICIÓN........... UF 1.945.93 2.- MÉTODO POR ANÁLISIS COMPARATIVO O ANÁLISIS DE MERCADO :

Se efectúa seguimiento de las máximas ofertas de prensa de un mismo día y medio. (Usar de preferencia el medio de mayor oferta y circulación zonal durante los últimos 4 períodos inmediatos para referirse a la mayor fuente de datos). En este ejercicio se obtuvieron las siguientes ofertas: UF 1.432

El Bosque - Apoquindo

35.oo m2... UF

40.91

UF 1.526

El Bosque - San Sebastián

35.oo m2... UF

43.60

UF 3.500 UF 2.175

Apoquindo - El Golf Coronel - Suecia

55.oo m2... UF 41.oo m2... UF

63.63 53.05

UF 3.538

Apoquindo - Tobalaba

61.oo m2... UF UF

58.00 259.19 119

Promedio = 259.19: 5 = UF 51.83 Depreciaciones : a)

La depreciación de este valor en 10% es el castigo estimado en Antecedentes por tratarse de edifico con locales en primer piso Precio de oferta se considera aumentado 5 a 10% UF 51.83 x 10% menos = UF 46.65 x 46 m2.......................... UF 2.145.90 Se deprecia un 10% por concepto de sobreprecio habitual en ofertas de prensa: UF 2.145.90 - UF 214........................ UF 1.931,30

b)

3.- MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA :

Arriendo oficina en el sector = UF 0.30 m2 Arriendo por año.... = 13.80 x 12............. Contribuciones, administración, etc. (-20%) Renta bruta anual (165.60 - 33.12).........

= UF 13.80 mes = UF 165.60 año = UF 33.12 año = UF 132.48 año

Renta Bruta 132.48 Rentabilidad = -----------= ------ = UF 1.892.57 Tasa capital. 7% VALOR DE RENTABILIDAD DEL INMUEBLE ........................................ UF 1.892.57 PROMEDIOS :

Sistema 1 ................. Sistema 2................. Sistema 3.................

UF UF UF UF

1.945,93 1.931.30 1.892.57 5.769,80 : 3 = 1.923.27

Valor de Tasación de la Oficina en Estudio...........................

UF 1.925.00

FÓRMULAS DE MEDICIÓN DE SUPERFICIES La superficie de un cuadrado es igual al producto de un lado por sí mismo o lo mismo, el cuadrado de lado. a

S = a2 Si a = 12,50 mts. S = 12,50 x 12,50 S = 156,25 m2

120

a

h

Superficie del rectángulo es igual al producto de la base por la altura (h) o lo mismo el producto del ancho por longitud. Si a = 10 b = 20

b

S=axb S = 200 m2

Superficie del Triángulo es igual a la mitad del producto de la base por la altura. h

S=

axh 2 Si a = 15 m h = 12 m

a

15 S = ------- x 12 = 90 m2 2

La superficie del Rombo y Romboide regular es igual al producto de la base por la altura.

h a

S=axh

Si a = 14 m. h = 11 m.

h

S = 14 x 11 = 154 m2

a La superficie del Trapecio es igual a la semisuma de las bases por la altura.

a

a+b S = ---------- x h 2

h b A

a

C

La superficie del Polígono irregular es igual a la suma de las superficies de los triángulos en que puede ser descompuesto el polígono.

c

S=a+b+c E

r

S = 190 m2.

B

b D

Si a = 25 m. b = 13 m. h = 10 m.

En donde

a = Superficie de ABC b = Superficie de ACD c = Superficie de DCE

La Superficie de un círculo es igual al producto del coeficiente  por el cuadrado del radio. S =  x r2 Si r = 10 121

 

= 3,1416

S = 314,16 m2

e La superficie de la elipse es igual al producto del coeficiente  por las mitades de los ejes  y e ( mayor y menor )

E

E e S =  x ----- x ----2 2 Si E = 100 m e = 60 m S = 3,1416 x 50 x 30 = 4.712,40 m2 La Superficie de un Triángulo cualquiera, conocidos sus lados, es igual a la raíz cuadrada del producto del semiperímetro por las diferencias entre este semiproducto y cada uno de los lados sucesivamente. a

c S= b Si

a= 9 b = 12 c = 15

P 2

x P -a x P -b x P -c 2 2 2

S=

36 x 36 - 9 x 36 - 12 x 36 - 15 2 2 2 2

S=

18 x (18-9) x (18-12) x (18-15)

S=

18 x 9 x 6 x 3

=

2..916

S = 54 m2 La superficie de los polígonos regulares se obtiene, aproximadamente multiplicando el cuadrado del lado por el factor constante correspondiente: Triángulo Cuadrado Pentágono ( 5 lados ) Hexágono ( 6 lados ) Heptágono ( 7 lados ) Octágono ( 8 lados ) Encágono ( 9 lados ) Decágono (10 lados ) Dodecágono (12 lados) Pentadecágono (15 lados)

0,4330 1 1,7205 2,5981 3,6339 4,8284 6,1818 7,6942 11,1962 17,6424

122

PLAN REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO (Plan Metropolitano ) ORDENANZA

Las disposiciones contenidas en la Ordenanza se refieren a las siguientes materias: Limite de extensión urbana, Zonificación Metropolitana, Uso del Suelo, Equipamientos de Carácter Metropolitano e Intercomunal; Zonas Exclusivas de Usos Molestos; Áreas de Restricción; Áreas de Resguardo de la Infraestructura Metropolitana; Intensidad de Ocupación del Suelo, etc. ÁREA URBANA METROPOLITANA: Es aquél territorio circunscrito por el Límite de Extensión Urbana y que por su capacidad, se destina a acoger el crecimiento de la población urbana y sus actividades, estimadas al año 2020.

El área Urbana Metropolitana está constituida por: Las áreas Urbanizadas: entendiéndose por tales las circunscritas por los límites urbanos vigentes. Las áreas Urbanizables: entendiéndose por tales las comprendidas entre las áreas urbanizadas y el límite de extensión urbana. El Área Urbana Metropolitana se divide en las siguientes zonas: * Zonas Habitacionales Mixtas * Zonas de Equipamiento Metropolitano e Intercomunal y Zonas de Interés Metropolitano * Zonas de Actividades Productivas y de Servicios de Carácter Industrial * Áreas Verdes. ZONAS HABITACIONALES MIXTAS: Corresponde al territorio del Área Urbana Metropolitana en el cual es posible emplazar actividades : Residenciales; de Equipamiento; Productivas y de Almacenamiento, de carácter inofensivo e Infraestructura y Transporte. ZONAS DE EQUIPAMIENTO METROPOLITANO E INTERCOMUNAL: Estas zonas comprenden las áreas denominadas ―Subcentros de Equipamiento Metropolitano ― y ― Zonas de Interés Metropolitano ―. 123

a) Los Subcentros de Equipamiento Metropolitano están destinados a concentrar equipamiento de nivel metropolitano o intercomunal. La precisión de su extensión será establecida en los instrumentos de planificación local. b) Las Zonas de Interés Metropolitano se constituirán con los terrenos de superficies no inferior a 1.00 Há y que están destinados a usos de: Equipamiento, Actividades Productivas, Macroinfraestructura y/o actividades ligadas al Transporte.

ZONAS DE ACTIVIDADES PRODUCTIVAS Y DE SERVICIOS DE CARÁCTER INDUSTRIAL:

a) Zonas de Actividades Molestas: Son aquellas que acogen las actividades molestas, productivas y/o de servicios, sin perjuicio de aceptar en ellas el desarrollo de las de carácter inofensivo. Se localizan preferentemente en áreas periféricas del Área Urbana Metropolitana, contiguas al Anillo de circunvalación Américo Vespucio o a los principales accesos a la ciudad. b) Zonas de Actividades Inofensivas: Por su calificación esta tipología se puede desarrollar en cualquier punto del Área Urbana Metropolitana, en las condiciones que establezcan los respectivos Planos Reguladores Comunales mediante la zonificación de las Zonas Habitacionales Mixtas , pudiendo contemplar por tanto, Zonas de Actividades Productivas y de Servicio de carácter Inofensivo, Exclusivas o Mixtas con otras actividades compatibles. ÁREAS VERDES: Corresponden a los espacios urbanos predominantemente ocupados (o destinados a serlo), con árboles, arbustos o plantas y que permitan el esparcimiento y la recreación de personas en ellos.

Los proyectos de edificación que se emplacen en terrenos que presenten pendientes promedio superiores al 10%, resultante o no de subdivisiones o loteos, deberán cumplir con los siguientes porcentajes máximos de ocupación de suelo: Pendiente Promedio en %

Porcentaje Máximo de Ocupación de suelo

10,0 % a 15,0 % 15,1 % a 25,0 % 25,1 % a 45,0 % 45,1 % a 65,0 % 65,1 % o más

30 % 20 % 15 % 10 % 2 %

TÉRMINOS ECONÓMICOS EN EL VALOR DE LOS INMUEBLES Valor de Mercado: Es el precio más probable en el cual un inmueble se venderá en un mercado caracterizado por un funcionamiento racional (económicamente) por parte de la oferta y la demanda. El valor de mercado implica: 1) Que el comprador y el vendedor actúen por su propio interés económico; 2) Que ambos estén bien informados y actúen prudentemente; 3) Que la propiedad se exponga durante un período de tiempo razonable 124

en un mercado tendencialmente abierto, transparente, y 4) Que no exista una actuación voluntariamente especuladora por parte del vendedor. (Esta actuación especuladora no implica que el propietario explote la escasez natural o socialmente creada de una determinada localización o tipo de inmueble, siempre y cuando no dependa de su voluntad individual sino de la situación general de la oferta y de la demanda. Precio de un Inmueble: Es la cantidad de dinero que un comprador particular estará dispuesto a pagar y un vendedor particular estará dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de una transacción. Costo de un Inmueble : (Valor intrínseco) es el gasto en dinero efectuado para la ejecución material del inmueble. Puede incluirse, además de materiales y trabajo, otros gastos de promoción, permisos legales, diseño arquitectónico y dirección técnica de la obra, financiación, impuestos e, incluso, comisiones y beneficios. Valor de Inversión: Es el valor que para un inversionista particular debería tener su propiedad inmobiliaria de acuerdo con sus requerimientos de ganancia. A diferencia del valor de mercado, el de inversión tiene un carácter individual, específico para cada inversionista, más que reflejar las condiciones del mercado. Valor Agregado de Comercio: Es el correspondiente a una propiedad inmobiliaria donde se ha establecido un negocio que funciona prósperamente. Este valor es distinto del valor del inmueble solo, ya que incluye un intangible aumento en función de que el negocio implantado genera una modulación especial del suelo, edificios, trabajo, equipamiento, acción empresarial, etc. que lo hacen económicamente rentable; viene a ser, pues, como una especie de derecho de traspaso referido al negocio, en función de su expectativa comercial y no, propiamente, de la propiedad inmobiliaria. Valor de Seguro: Se basa en el concepto de costo de reproducción o re-emplazamiento de los diferentes componentes físicos de una propiedad en caso de pérdida total o deterioro debido al azar. Significa la cantidad que el Seguro cubriría en relación con las partes destruibles de un inmueble a fin de indemnizar las eventuales pérdidas del propietario. Valor de Liquidación: Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir cuando una compraventa tiene lugar en un tiempo de exposición en el mercado inferior a lo razonable, debido a las necesidades de aquel. Valor Fiscal: Es el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en función a unos criterios legales preestablecidos, a efectos impositivos. Puede considerarse también como Valor catastral para efectos de las contribuciones a los bienes raíces. Valor Urbanístico: Es  el valor que, según los criterios de la legislación vigente, tiene el suelo urbano o urbanizable a efectos expropiatorios. Justiprecio: Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes expropiados en función del acuerdo entre las partes (avenimiento) o por decisión de los tribunales competentes. (Expropiación Forzosa). Valor de Afección: (Valor sentimental) es el valor de carácter intangible que tiene un determinado inmueble para su propietario, basándose en criterios subjetivos, de tipo no económico. De las depreciaciones de los inmuebles: Obsolescencia Física: Es una reducción en la utilidad de un edificio debido a causas químicas o mecánicas motivadas por el uso, medio ambiente, averías, conservación 125

inadecuada, etc. Existen dos clases principales de depreciación física: la originada por la antigüedad del edificio, con independencia de su correcto o incorrecto uso, y la debida a una inadecuada conservación. Además podemos diferenciar entre que el deterioro sea subsanable o incurable. Se entiende que será subsanable si como caso normal un comprador proyectase remodelarlo o adecuarlo, siendo el costo de adecuación inferior o al menos igual, al incremento del valor actual una vez producida la corrección. La evaluación de un deterioro subsanable se determina, normalmente, por medio del costo que representaría la rehabilitación o arreglo. Una depreciación física  incurable será, en cambio, aquella que en una situación normal de mercado un comprador corriente no encontraría adecuado subsanar, ya fuera por motivos técnicos ( complejidad de la obra a realizar y los medios disponibles), como, sobre todo, económica. Es aquella por lo tanto que representa un costo de adecuación superior al incremento experimentado en el valor del inmueble. Obsolescencia Funcional: Viene motivada por singularidades o deficiencias en el diseño arquitectónico que impide la optimización de la rentabilidad del inmueble. La depreciación funcional tiene una estrecha relación, muy a menudo, con la antigüedad de la edificación, aunque no necesariamente. Se consideran las formas del diseño, que, en tiempos pasados podían ser normales o incluso atractivas, es posible que hayan pasado de moda, o no respondan a las necesidades actuales. Viviendas de dimensiones excesivas, alturas libres entre suelo/techo demasiado grandes, habitaciones sin ventilación, distribuciones a lo largo de corredores, etc. son algunos ejemplos de depreciaciones debidas al paso del tiempo.

De igual manera podemos considerar, en caso de edificaciones antiguas, la inexistencia de servicios o instalaciones que hoy damos por incluidas en un nivel de vida estándar, normal, como son el agua caliente, existencia de baños o duchas, calefacción, ascensores, etc. La obsolescencia funcional no es, sin embargo, algo necesariamente vinculada a la antigüedad. El paso del tiempo puede hacer aumentar el valor de determinadas edificaciones, al ponerse de moda el tipo de diseño y utilidades que ofrecen; es el caso, por ejemplo, la rehabilitación de viviendas en los ensanches viales y cascos antiguos. A la inversa, también los edificios nuevos pueden sufrir depreciación funcional al ofrecer niveles inadecuados de diseño y/o estándares constructivos. Es el caso, por ejemplo, de promociones ―equivocadas‖, en que la inmobiliaria a querido ahorrarse dinero ofreciendo un nivel de calidad habitacional inferior a la requerida por la demanda zonal; o el de diseños inadecuados, que no han conseguido optimizar la utilización del inmueble. Como en el caso de la depreciación física, la obsolescencia funcional puede ser subsanable o no, en virtud de las expectativas económicas existentes. Y, al igual que aquélla, en caso de ser subsanable puede evaluarse como el costo que representaría la acomodación del edificio a los requerimientos de diseño y habitabilidad estándar. Obsolescencia Económica: Consiste en la merma de rentabilidad de un inmueble en virtud de causas de carácter económico, extrínsecas a la situación física del edificio. La evolución del mercado inmobiliario provoca continuados cambios en los usos de la ciudad que pueden llegar a poner fuera de mercado a determinadas utilizaciones heredadas históricamente, como pueden ser las residencias en áreas abandonadas o que han sufrido el abandono o desplazamiento de sus habitantes recibiendo otros de menor nivel socio-económico. Pueden ser también industrias que han quedado en el centro de la ciudad, cuarteles militares, cines, gasolineras, etc. etc. En estos casos, de mantenerse la edificación existente y no adaptarse ésta a los requerimientos del mercado, se produce una evidente infrautilización del edificio, el cual no se usará en congruencia con el mejor y más intensivo uso posible de la situación en que se encuentra implantado, con la correspondiente depreciación 126

económica en el valor del inmueble. Como en los casos anteriores, la obsolescencia económica puede ser subsanable o incurable. Será subsanable si son económicamente rentables las obras de remodelación necesarias a fin de ajustar la estructura edificada a las necesidades del mercado (por ejemplo, la transformación en oficinas de las viviendas de un edificio situado cerca del centro de negocios de la ciudad). Siendo este presunto costo de remodelación la cuantificación económica de la depreciación. El caso normal, sin embargo, dada una situación de depreciación económica, será la inviabilidad de la adecuación , al ser excesivos los mencionados costos de remodelación en relación a los beneficios esperados. De ahí que la típica obsolescencia económica sea la naturaleza insubsanable, a diferencia de la depreciación funcional y, sobre todo, física. Comentario final de las obsolescencias.

En cualquiera de los tres tipos de depreciación es relevante determinar el ya referido carácter subsanable o no del deterioro u obsolescencia. En primer lugar, por motivos prácticos: sólo si es curable puede ser la depreciación evaluada como el costo necesario para ―sanar ―el edificio afectado. Pero, sobre todo, por motivos metodológicos: si la estructura construida es ―curable―, significa que ésta no impide, potencialmente, el mejor uso posible según el mercado. En cambio, si no es subsanable representa que, de mantenerse en pié, el uso corriente del edificio en cuestión está en contradicción al mejor y mayor uso posible, imposibilitándose la maximización de la rentabilidad del inmueble. Ya no es que el edificio venga depreciado por determinadas causas, sino que su existencia afecta al valor global de la propiedad, incluyendo el del suelo, que de alguna manera queda depreciado ( al no ser usado en congruencia al uso óptimo posible). Es decir, la depreciación INCURABLE implica que su determinación no puede concretarse con una simple corrección en el costo del edificio ( como en el caso de las depreciaciones física, económica y funcional de carácter subsanable), sino como un ajuste, un descuento, en el valor global del inmueble. Es entonces claro que frente a este cuadro de desuso, la depreciación corresponderá a la diferencia entre el valor potencial futuro (es decir, en el supuesto de edificación de acuerdo al uso óptimo permitido por el mercado) y el valor presente del inmueble (utilizado en su uso y situación física actual).

Otras depreciaciones a considerar: a) Depreciación sobre la base de la edad de la edificación:

Este método consiste en estimar la depreciación de un inmueble en función de su antigüedad así como su vida esperada económica. Esta depreciación tiene en cuenta, por lo tanto, exclusivamente el paso del tiempo, no el estado de conservación u otros factores. No es un método, por otro lado, basado en el mercado, sino en tablas de depreciación predeterminadas, las cuales, no obstante, habrán de ser construidas en base a la experiencia real de las depreciaciones físicas observadas. Existen tres tipos básicos de tablas de depreciación edad/vida útil: el lineal, el progresivamente creciente y el progresivamente decreciente. Será lineal aquella depreciación para la que se asume una reducción constante en el valor a lo largo del tiempo. Al respecto de este tipo de depreciación lineal se barajan algunas observaciones fundamentales: No está claro, por una parte, que los edificios se deprecien a 127

un nivel constante y progresivo a lo largo de su vida útil y por otra parte que la depreciación de un edificio no es pareja en su vida pues se deteriorará menos en el inicio de vida útil, se incrementará su desgaste en su edad media y decrecerá al final. Para salvar esta situación, se ha considerado que una depreciación de 1% por año debe mantener, al final de su vida un remanente constante mientras esté en uso ( que no se encuentre en ruina) y ese remanente se llama ―valor residual‖ que puede ser un 15, 20, 25 o 30% dependiendo del material de edificación del inmueble. Para aquellos tasadores que aplican el segundo concepto, (progresivamente creciente) relacionado a que el desgaste no es igual en el largo de la vida útil del inmueble, y en consecuencia emplean la depreciación parabólica que en síntesis contempla una función de desgaste menor en su inicio y término de vida útil y un desgaste mayor en su parte media. Contrariamente a la depreciación progresiva creciente, se puede suponer una progresivamente decreciente. Es decir, se podría considerar que las edificaciones experimentan al inicio de su vida útil una depreciación mas significativa que en su madurez y decadencia. Hipótesis que no solamente es congruente con el comportamiento normal del mercado inmobiliario, en el cual los pisos semi nuevos observan una infravaloración acusada con relación a las unidades nuevas, sino también con el concepto de valor residual al cabo del tiempo, incompatible con los modelos de tipo parabólico. Un ejemplo flexible de depreciación progresiva decreciente es la siguiente: n P=(1-r) Siendo (P) el porcentaje del valor del edificio en relación a su edad actual, (r) el porcentaje de depreciación anual y (n) la antigüedad. Puede determinarse un porcentaje (r) variable a lo largo del tiempo, en función de la experiencia observada en edificios de distintas edades. De esta forma, considerando un porcentaje de 1% y 2% variable, se podrá desarrollar una tabla de depreciación progresiva personal, con intervalos de 2 a 5 años, como un valor residual (inmueble normalmente conservado) al cabo de 95 años, de 30% (H.A., A.R., Acero)

EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN : El método de capitalización de rendimientos para la obtención del valor de un inmueble tiene como objetivo producir una estimación de valor de mercado de éste en sus capacidades de obtención de renta. El método se fundamenta en la presunción de que un capital inmobiliario dado, materializado en suelo y edificación, produce unos rendimientos; conocidos los cuales, y una vez capitalizados, se puede obtener aquél valor o capital. El método, en síntesis, relaciona el rendimiento futuro esperado de una propiedad con su valor presente, de manera que conocidos o estimados aquellos se puede deducir éste. La capitalización se fundamenta en el funcionamiento del sector inmobiliario basado en la inversión a largo plazo y no en el negocio inmediato. El método de capitalización de gran utilidad no sólo en los inmuebles habitacionales, comerciales o industriales sino también en los negocios como tal, es decir, hoteles, 128

restaurantes, casas de recepciones, información de mercado.

cines, etc. es decir, aquellos de escasa o nula

En este método diferenciaremos el concepto de valor de mercado y valor de inversión. El valor de mercado de una propiedad destinada a la producción de renta es el esperado precio de venta de aquélla, considerando un funcionamiento normal de mercado, sin especulaciones o comportamientos diferentes a lo normal, incluyendo el sistema de financiamiento inmobiliario. El valor de inversión de un inmueble es que ésta tiene para un propietario dado, dependiendo de su posición financiera, capital comprometido y expectativas de beneficio. Dicho de otro modo, un inmueble puede tener diversos valores de inversión en función a sus distintos posibles propietarios, mientras posee un sólo valor de mercado. En definitiva, el valor de inversión refleja el valor de una propiedad para un particular inversionista; es un valor subjetivo, mientras que el de mercado es el resultado del equilibrio entre oferta y demanda, es en consecuencia un valor objetivo. Desde esta perspectiva, el objeto de la tasación según capitalización es la obtención del valor de mercado, al margen de que es frecuente se nos solicite el valor de inversión de un inmueble como referencia para una compra o venta. Para la tasación por el sistema de capitalización es necesario tener presente el procedimiento a seguir: 1° Determinación del rendimiento bruto: El primer paso será determinar el rendimiento bruto de una propiedad. Este rendimiento depende de la renta normal que un inmueble (terreno, o terreno y edificación) puede obtener en condiciones normales de mercado, por la vía del arrendamiento y dependiendo de su tipología base. (parcelaciones según cantidad de lotes, vivienda según sus dormitorios, comercio según su ubicación, oficinas según su superficie útil, etc. ). El estudio de la renta se basará, además, en el funcionamiento normal de plazos y precios de cada tipología (viviendas en 1 año, estacionamientos de autos desde meses hasta 1 o 2 años, oficinas en 2 o 3 años, comercio en 3 o 5 años, etc.). Una vez determinada esta renta bruta normal se llevará al cálculo de la renta potencial bruta del inmueble en cada una de sus partes (departamentos, oficinas, locales, estacionamientos) considerando una ocupación de ellos del 100%. 2.- Determinación de los rendimientos netos:  Los rendimientos potenciales brutos se deben ajustar en función de las expectativas reales de ocupación y percepción de alquileres. Así, por ejemplo, un inmueble residencial no siempre está ocupado al 100%; igualmente, una vivienda difícilmente podrá, a lo largo de su vida, estar siempre alquilada. Además, se debe considerar las rentas impagas. Estas consideraciones pueden obtenerse del mercado de las ofertas o bien de la propia percepción del tasador según las vacancias y velocidades de negociación conocidas. (En la actualidad, en nuestro mercado, podemos considerar un 4 a 5% de vacancia.), y así, a los rendimientos brutos potenciales les descontaremos los porcentajes de pérdidas por vacancias o rentas impagas y tendremos los rendimientos brutos normales o efectivos y que no son más que la totalidad de renta bruta que se espera recibir a lo largo del tiempo, en condiciones normales de mercado. A esta renta bruta real le aplicaremos la totalidad de gastos que conforman la existencia y mantenimiento del inmueble, entre los cuales se encuentran:

129

Gastos variables a lo largo del del tiempo; comisiones comisiones de administración, administración, gastos de luz, agua, energía, limpieza, reparaciones, mantenimiento, mantenimiento, extracción de basuras y otros. Gastos fijos, tales como impuestos, impuestos, contribuciones contribuciones a los bienes raíces, raíces, seguros, etc. Reserva para reposiciones reposiciones o reparaciones del inmueble inmueble de cargo del propietario, propietario, fondo de reserva en comunidades, etc. Conocidos los gastos pertenecientes pertenecientes al inmueble en estudio, estudio, los deduciremos deduciremos de los rendimientos brutos efectivos a fin de obtener los rendimientos netos operativos, esto es, las rentas reales y efectivas del inmueble. 3.- Capitalización de los rendimientos: El último paso es la capitalización de los rendimientos. rendimientos . La capitalización capitali zación representa la determinación del valor presente de los beneficios o rendimientos futuros de un inmueble. La relación entre valores y rendimientos puede expresarse mediante el porcentaje de capitalización. R V = ------%C

Donde ( V ) es el valor del inmueble, ( R ) sus rendimientos netos operativos operativos y ( % C ) la tasa de interés de capitalización inmobiliaria. inmobiliaria. ( El interés sobre la inversión ) Valor Inmobiliario: Después de haber conocido este manual, podemos decir que el valor inmobiliario no es más que la expresión cuantitativa, en dinero, que está dispuesto a pagar un comprador dentro de una economía economía libre y competitiva, por un bien raíz del cual conoce sus cualidades funcionales funcionales y las condiciones condiciones urbanísticas que le impone el planeamiento planeamiento en ese lugar.

Considerando que el valor inmobiliario está sujeto a la ley de la oferta y la demanda, éste es fluctuante por razones ajenas al propio bien raíz, y en la composición de su valor intervienen diversos factores entre los que podemos mencionar la cantidad de productos inmobiliarios homogéneos homogéneos ofertada, ofertada, la calidad constructiva constructiva de éstos, el uso para el que fue construido, la localización, los factores económicos que le afectan tales como monopolios, tamaño económico y una larga serie muchos de ellos analizados a lo largo de estas páginas, que van dificultando la fijación técnica de su valor por su complejo análisis, diferente en cada inmueble por las circunstancias jurídicas y técnicas concurrentes en cada caso. Por otra parte debe indicarse que existe un carácter relativo en toda tasación, ya que pesará fuertemente la interpretación personal del tasador que conduce a la creación de una magnitud como medida de valor que, aún considerándola considerándol a representativa, representa tiva, difícilmente difícil mente podrá ser el valor absoluto del producto producto tasado. Este matiz de la ―interpretación personal‖ personal‖ va muy unida a la calidad de la información considerada en el desarrollo de la valuación que obliga a una observación profunda del inmueble en estudio y condiciona la escala de valores aplicado en cada caso, con seguridad y que la experiencia certifica logrando, en el tiempo, el ― prestigio prestigio personal personal ―. Agregado a lo anterior, el valor inmobiliario queda sujeto en su desarrollo a las diversas condiciones que puede imponer el solicitante del informe, que sin faltar a la ponderación de los máximos factores, inducen al perito tasador a la aplicación de coeficientes correctores o criterios de valuación diferentes, en relación a la finalidad de la tasación. Demanda: Cantidad máxima de un bien o servicio que un individuo o grupo de ellos está dispuesto a adquirir a un determinado precio, por unidad de tiempo. 130

Representa la voluntad voluntad y capacidad económica económica de adquirir un determinado determinado bien por parte de todas las personas que manifiestan una necesidad capáz de ser satisfecha por el consumo del referido referido bien. La voluntad de de adquirir se expresa expresa en el mercado al pagar un determinado precio, que en definitiva, es la expresión del bienestar que el consumo del bien aporta al demandante. demandante. Oferta: Cantidad máxima de bienes o servicios que un productor está dispuesto a vender en el mercado a un precio dado, por unidad de tiempo. Cuando mayor sea el precio de mercado, mayor será la cantidad ofrecida de bienes y servicios. En un gráfico en cuyo eje vertical se mide el precio de mercado y en el eje horizontal se miden las cantidades ofrecidas de bienes y servicios, la oferta se puede representar como una curva creciente de izquierda a derecha. 

Un incremento de la demanda de un bien ( o sea, un desplazamiento desplazamiento hacia la derecha de la curva de demanda) provoca un incremento tanto en el precio de equilibrio como en la cantidad comprada y vendida.



Un descenso de la demanda de un bien (desplazamiento (desplazami ento hacia la izquierda de la curva de demanda) provoca una disminución tanto del precio de equilibrio como de la cantidad comprada y vendida de éste. Gráfico A Gráfico muestra los efectos de desplazamiento de la curva de demanda.

(P) precio D1

D2

S1

P1 P2

q1 



q2

q3

(q) cantidades por período de tiempo Un incremento incremento de la oferta de un bien bien ( o sea, desplazamiento desplazamiento a la derecha derecha de la curva de oferta) provoca un descenso del precio y un incremento en la cantidad de equilibrio comprada y vendida. Un decremento o disminución de la oferta de un bien (desplazamiento (desplazamiento hacia la izquierda de la curva de oferta) provoca un incremento en el precio de equilibrio y un decremento en la cantidad de equilibrio comprada y vendida. Gráfico B Gráfico muestra el efecto de desplazamiento de la curva de oferta . 131

Precio S1

S2

P1 P2

q1

q2

q3

Cantidad por período de tiempo En el gráfico A  aparece el efecto de un incremento de la oferta. El desplazamiento de la curva de oferta hacia la derecha, de S1 a S2 indica un incremento de la misma; a cada precio posible se ofrece ahora mayor cantidad que antes. Esta vez, sin embargo, el desplazamiento de la curva provoca la aparición de un excedente al antiguo precio de equilibrio. Al desplazarse la curva, la cantidad que se ofrece en venta crece de q1 a q2, pero la demanda permanece fija en q1. El exceso de oferta provoca una disminución del precio. Al decrecer el precio, disminuye la cantidad ofrecida y aumenta la demanda. El nuevo precio de equilibrio es P2, y a este nivel la cantidad ofrecida y la demanda es q2. En el gráfico B podemos apreciar también el efecto de un decremento de la oferta si suponemos un desplazamiento de la curva de oferta de S2 a S1. El precio de equilibrio aumenta de P2 a P1 y la cantidad de equilibrio comprada y vendida desciende de q2 a q1 RESUMEN DE LOS PROCEDIMI PROCEDIMIENTOS ENTOS MÁS COMUNES EN VALUACIÓN DE SUELO URBANO 1.- Estudio de mercado de la zona:

Consiste en obtener datos fiables de transacciones recientes de inmuebles en unidades que resulten comparativas comparativas con la muestra a tasar. En terrenos pertenecientes a urbanizaciones consolidadas donde el precio del suelo es conocido o transparente y conocido, el valor medio ofertado - valor zonal - será de fácil extrapolación extrapolación al inmueble en estudio siguiendo métodos de comparación física, orientación, emplazamiento, emplazamiento, urbanización y topografía. En caso de obtener información de valores de ―ofertas‖ se deberá ponderar con la variable estimada de descuento en la operación de venta. En zonas urbanas, donde la existencia existenci a de oferta de suelo es casi siempre escasa y de difícil conocimiento de su valor real (cuando no dudosa), la comparación con el inmueble en estudio (en razón de su tamaño, localización y tantos otros factores analizados en este manual), hacen de este método poco cierto y efectivo debiendo, en todo caso: 132

a)

Abarcar el análisis ―comparativo―  a todo el conjunto de ―ofertas similares‖ al inmueble en estudio. b) Verificar toda la información para que los datos resulten más fiables. c) Estratificar la muestra según criterios homogéneos. d) Asignar valor a la propiedad a valorar en ―función de parámetros‖ homologadores del producto seleccionado para la comparación. El estudio de mercado siendo, sin duda, el método más adecuado por su estimación real, su aplicación en áreas con mercados poco dinámicos no resultará muy representativa. No es aconsejable la aplicación de factores correctores a los valores de catastros asignados por el Departamento de Avaluaciones del S.I.I., en nuestro medio, dada la enorme dinámica que adquieren algunos sectores los que no son corregidos en el catastro nacional de inmediato, además, en los cascos centrales, los parámetros del valor se han basado, principalmente, en el concepto ―rentabilidad‖ provocando dudosos resultados, si los comparamos con el valor de contribuciones a los bienes raíces.

VALUACIÓN DE LOCALES COMERCIALES Se entiende por ―local comercial‖ los destinados al ejercicio de una actividad económica, comercial o administrativa siempre que los mismos posean una planta o acceso directo al nivel de calle y en ellos se desarrolle la actividad principal como establecimiento abierto a público. Excepcionalmente cabe destacar las grandes tiendas que ocupan edificios enteros (tiendas de departamentos), destacan también aquellos edificios que cuentan en uno de sus niveles - no calle- con galerías comerciales. Bajo el punto de vista urbanístico, este producto inmobiliario, que comprende las actividades comerciales y de servicios se clasifica, según su ubicación en: Central, Zonal y Vecinal, correspondiendo el primero a las áreas centrales de las ciudades; el segundo a las zonas centrales comunales o regionales y el tercero a aquellos localizados en barrios o vecindades autónomas, sean éstos de usos residenciales de primera o segunda vivienda o bien sectores industriales. Existen otras localizaciones comerciales que deben analizarse siguiendo alguno de los patrones generales; entre estas últimas se pueden mencionar los establecimientos dedicados al comercio en zonas aisladas, en hoteles, en vecindades de grandes malls, en proximidades a terminales de servicios de transportes de pasajeros, ferias artesanales permanentes, mercados de especialidades de tipo permanente, etc., y, finalmente se debe considerar, en forma diferente, aquellos establecimientos comerciales que van apareciendo en los laterales de las avenidas principales de las ciudades y que se extienden en grandes áreas lineales similares a los que se presentan en las carreteras interurbanas en zonas específicas de productos tradicionales o servicios a la propia arteria vial. El proceso de tasación de un local comercial constará de tres partes:   

1° Redacción del Informe Previo. 2° Establecimiento de los sistemas de tasación y de los valores unitarios. 3° Valoración final y Certificado de Tasación.

INFORME PREVIO:

La redacción del documento comprenderá la amplitud que requiere la importancia del inmueble a tasar, consignando, como mínimo, los siguientes conceptos: 133

1.- Datos correspondientes al local:     

Dirección con máximo detalle. Datos del propietario. Registros del dominio en el CBR. Definición del tipo de inmueble. Plano de ubicación y emplazamiento.

N° del Rol de Avalúo del S.I.I. Datos del arrendatario. Uso actual y Renta real. Porcentaje en el dominio total. Plano o croquis de distribución.

2.-

Características del entorno inmediato:

  

Definición de la zona comercial inmediata donde se ubica el local. Rasgos característicos de los usos y productos predominantes. Nivel de renta media del sector.

3.-

Equipamiento y servicios:

 

Análisis de los diferentes equipamientos del sector. Servicios públicos y de movilización de pasajeros.

4.-

Densidad de población dentro del área.

5.-

Tipificación Comercial:

  

Estudio comercial de la superficie envolvente dentro de un radio de dos cuadras, indicando el número de comercios, clase y calidad comercial. Explicación de la calidad o categoría comercial de la cuadra o calle. Estado de ocupación de los locales próximos.

6.-

Tránsito peatonal:

  

Indicación de importancia o densidad peatonal en diferentes horas comerciales. Indicación de importancia o densidad vehicular. Facilidad de estacionamientos zonales.

7.-

Características físicas del local:

   

Descripción y antigüedad de edificio en que se encuentra el local a tasar. Rasgos fundamentales de la fachada. Distribución física del interior y accesibilidad. Documentación fotográfica si define aspectos relevantes.

8.-

Uso y destino en el momento de la tasación.

 

Análisis sobre la polivalencia de uso. Descripción de las instalaciones existentes.

9.-

Superficies y alturas libres.

 

En la especificación de las superficies se indicarán la útil y la construida. Se indicarán, (pero no se considerarán para el valor), las superficies comunes 134

existentes para otros usos distintos al comercial dentro del edificio. Se explicarán los diferentes niveles interiores (nivel calle, altillo, subterráneo) y sus respectivas alturas. Se indicará la longitud de fechada y sus diferentes sectores o cantidad de accesos.

 

10.

Análisis Comercial:

Se analizarán las características comerciales del local, todas las posibilidades de división física, los estrangulamientos, desniveles y formas irregulares que afecten a su valor comercial actual y de otras actividades futuras.

11.-

Terminaciones e instalaciones:



Descripción de las terminaciones y sus materiales, instalaciones y elementos decorativos polivalentes recuperables, indicando su antigüedad y conservación

12.-

Régimen de tenencia:

 

Se debe precisar el régimen de tenencia sea en propiedad o arrendamiento. En este último caso se deberá establecer los datos relativos a fecha de contrato, cláusulas especiales de cesión o traspaso, derechos de llaves y renta actual.

13.-

Estudio de mercado:



Se confeccionará una ficha homologadora de antecedentes de ventas u ofertas recientes en el entorno. En el caso de no existir antecedentes de ventas u ofertas en el entorno se recurrirá a las Zonas de Características Similares. Establecimiento de precios unitarios:

Analizados los datos obtenidos en el informe previo, y una vez obtenido los precios unitarios de fachada, se procederá a establecer los precios de mercado unitarios homogeneizados por alguno de los siguientes sistemas: Método de primera cuadrícula o coeficiente de tabla de fondo:

Para hallar el coeficiente de tabla de fondo, primeramente se divide el local en cuadrículas regulares ( medida estimada 5 x 5 m), ubicando el valor máximo del local en la cuadrícula frontal o de fachada, asignándole a éstas un coeficiente del 100%. El valor de las cuadrículas va disminuyendo a medida que éstas se distancian de la fachada. La disminución considerada será del 5% cuando toda la superficie esté al mismo nivel y sea planta libre (pueden existir columnas). Fachada 100 95 90 85

100 95 90 85

100 95 90 85

100 95 90 85

100 95 90 85 135

80

80

35 30 25 20

40 35 30 25

80 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30

80 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30

80

40 35 30 25

En el caso de que existan estrangulamientos, pequeños desniveles, o ambos combinados, el coeficiente deberá reducirse entre un 10 y 20%. Para subterráneos, altillos, mezanines o entreplantas el coeficiente se disminuirá en un 50% para el primer caso y un 30% para los restantes, siempre partiendo de la cuadrícula de arranque de la escalera. En el caso de existir cuadrículas con un uso agregado (oficinas, etc.), se ponderará a positivo el porcentaje del factor. El coeficiente de tabla de fondo ( C.T.F.) se halla dividiendo el número de coeficientes entre el número de cuadrículas. C.T.F. =

Suma de coeficiente Número de cuadrículas

Una vez obtenido el C.T.F. se divide el valor del metro cuadrado de los locales que se usaron en la homogeneización o locales testigos entre este coeficiente y obtendremos el valor en primera cuadrícula. El valor en primera cuadrícula homogeneizado se multiplica por el C.T.F. del local a tasar y se obtiene el valor del m2 del mismo. VALOR POR M2 SEGÚN CLASIFICACIÓN DE ESTRUCTURAS (en U.F.) CALIDAD TIPO Muy Alta Alta Media Baja Muy Baja

A Acero

B H. Armado

C Alb. Ref.

D Alb. Bloque

E Madera

F Adobe

33,66 21,88 14,16 9,21 5,71

33,66 21,88 14,16 9,21 5,71

30,69 19,80 12,87 8,37 5,19

27,45 19,80 12,87 8,37 5,19

20,85 13,55 8,81 5,73 3,55

14,06 9,14 5,94 3,86 2,40

PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN SEGÚN EDAD EFECTIVA DE LA EDIFICACIÓN TIPO

10 AÑOS

20 AÑOS

30 AÑOS

40 AÑOS

50 AÑOS

60 AÑOS

A B

82 73

66 54

54 40

44 29

38 21

30 16 136

C D E F

66 60 54 54

44 37 29 29

29 22 15 15

19 13 8 8

13 7 4 4

8 4 2 2

Para usar debe revisar estas tablas con las actualizadas entreg adas por el SII.

137

COEFICIENTES DE CORRECCIÓN POR FACTORES PARTICULARES QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS TERRENOS

SUPERFICIE Sitio Normal

FORMA 1,0

Regular 1,0 Irregular 0,85 Muy Irregular 0,75 Exagerado 0,50

Mayor sobre 50% 0,9 Mayor 51 a 100 % 0,8 101 a 200 % 0,7 201 a 500 % 0,65 501 % o más 0,6

APROVECHAMIENTO

Normal Inadecuado leve Inadecuado notorio Inadecuado intenso

TOPOGRAFIA

AMBIENTE

Muy Favorable

1,3

Ambiente normal 1,0

Favorable

1,1

Normal

1,0

Desfavorable

0,9

Molesto Leve 0,9 Molesto fuerte 0,8 Molesto Intenso 0,7

Muy desfavorable

0,7

RELACION FRENTE FONDO

1,0 0,9 0,8 0,7

1:3 1:4 1:5 1:6 1:7o+

0,80 0,75 0,70 0,65 0,55

3:1 4:1 5:1 6:1 7:1

1,10 1,15 1,20 1,25 1,30

COSTOS DE URBANIZACIÓN

Calzada de hormigón con sub base Calzada Adocreto con sub base Calzada estabilizado Huella de pastelones con sub base Acera de baldosa con sub base Acera pastelón de cemento con sub base Solera de hormigón prefabricada Bandejón de tierra Matriz de Agua Potable 75 mm Colector de Alcantarillado Línea Eléctrica en B.T. con luminarias Línea Eléctrica Subterránea

0,95 UF m2 0,65 UF m2 0,15 UF m2 0,45 UF m2 0,53 UF m2 0,38 UF m2 0,45 UF ml 0,05 UF m2 1,10 UF ml 1,48 UF ml 1,70 UF ml 2,85 UF ml

URBANIZACIÓN SEGÚN TAMAÑO DE TERRENO Menos de 150 m2 151 a 250 m2 251 a 400 m2 401 a 600 m2 Sobre 600 m2

0,18 a 0,25 UF m2 0,25 a 0,38 UF m2 0,35 a 0,45 UF m2 0,40 a 0,55 UF m2 0,60 a 0,80 UF m2 138

139

Valoraciones de traspaso de locales y negocios:

TRASPASO DE LOCAL: El traspaso de un local comercial es la cesión, mediante precio, de todos los derechos y obligaciones de un arrendatario a un tercero, según los requisitos establecidos en la ley o regulados en el respectivo contrato de arrendamiento. El requisito para la existencia legal de traspaso es que el arrendatario esté facultado para ello en su contrato de arrendamiento y, eventualmente que el adquirente continúe con el mismo giro indicado en la patente comercial. Otros requisitos previos podrán establecerse en el contrato original tales como calidad del producto del nuevo arrendatario, capacidad económica de éste, etc. y, en todo caso, el traspaso solo podrá operar por el período que le reste al arrendatario en su plazo original o alguna de sus renovaciones. Este plazo podrá ser aumentado solo con la anuencia del propietario u arrendador y, por lo general, se establecerá el nuevo acuerdo en un contrato distinto entre éste y el cesionario. Para realizar una tasación del Valor de Traspaso de un local comercial se efectuará un informe de valores que contenga, al menos, las siguientes características:          

Situación Entorno Superficie y distribución interior Equipamientos y transportes en el entorno Densidad peatonal de la calle Categoría comercial de la calle Características constructivas del edificio y del local Edad de la construcción Estudio de mercado de alquileres de la zona Cálculo de la homogeneización de valores

A partir de este informe se estimará una renta potencial en el mercado actual del local en análisis, restando a esta renta potencial el valor de la renta actual, y capitalizando la diferencia al 8%, tendremos el valor de inversión del inmueble, correspondiendo entre el 5% y 10%, al valor del traspaso. Ejemplo 1:

Local comercial fuertemente presionado por la demanda debido a su centralidad, con un contrato de arrendamiento o alquiler del año 1970 y con una renta mensual de $ 1.600.000. Renta potencial mensual Renta actual Diferencia de rentas Capitalización de diferencia al 8% 10% del valor capitalizado = traspaso Llevado a rentas mensuales actuales

$ $ $ $ $

4.000.000 1.600.000 2.400.000 360.000.000 36.000.000 9 rentas

El propietario percibirá un incremento de rentas a partir del traspaso y reducirá el plazo de arrendamiento o bien percibirá un porcentaje sobre el valor capitalizado (de la diferencia 140

de rentas) que variará entre 10% y 15% según sea la presión de localización y el nuevo plazo y renta del local. Ejemplo 2: Se busca el valor de traspaso de un local cuya renta mensual actual es de $ 4.000.000 y está vigente en el mercado; el plazo pactado original fue de 6 años y el arrendatario actual ha ocupado 2 años de él.

Renta mensual actual y potencial, iguales Período total del contrato 6 años Período por traspasar 4 años Diferencia Capitalización al 8% Valor traspaso 5% a 10% sobre valor capitalizado Llevado a rentas mensuales aproximadas

$ $ $ $ $ $

4.000.000 240.000.000 192.000.000 48.000.000 600.000.000 30.000.000 7,5 rentas

TASA DE CAPITALIZACIÓN : se compone de dos partes. Se forma seleccionando la tasa de interés (o de descuento) de la inversión en el terreno y edificio con la tasa de amortización (recobro) de los edificios. TASA DE INTERÉS: o descuento es la tasa de equilibrio para atraer capital a una inversión. Según el método de suma, para justificar la tasa de interés o descuento se consideran los siguientes porcentajes de tasas: Tasa de seguridad = 4,00% Tasa de riesgo = 2,50% Tasa de Administración = 1,50% Tasa de no-liquidez = 1,00% = 9 %    

Tasa de seguridad es la tasa de retorno obtenible con un mínimo grado de riesgo tales como tasa de interés de los bancos o de bonos del Estado. ( 2,5 a 4 %) Tasa de riesgo es la garantía contra la posibilidad de no rescatar todos los ingresos anticipados. Tasa administrativa es la que compensa el manejo de fondos invertidos de las ganancias. Tasa de recobro es el retorno de la inversión sobre la vida económica restante de la propiedad. CALCULO DE LA TASA DE AMORTIZACIÓN : ( Vivienda calidad corriente ) Etapas de la construcción Obra Gruesa Instalaciones Terminaciones Totales

% de la etapa De construcción 28 25 47 100

Costo por cada $ 1.000 280 250 470 1.000

% Amortización

Coeficiente

0,3 % 1,5 % 2,2 %

0,84 3,75 10,34 14,93

14,93 x 100 % amortización = --------------- = 1.494 = 1,5% 1.000 Tasa de capitalización para bienes raíces se obtiene relacionando la tasa de interés de las inversiones en terrenos y edificaciones con la tasa de amortización de las edificaciones. 141

Nota: Terrenos no tienen tasa de amortización. Cálculo de la tasa de amortización: (Vivienda de UF 6.500) Terreno 23 % Edificac 77 % Total 100 %

% del Costo 1.495 5.005 6.500

580,13 x 10 Tc = --------------6.500

Costo 7% 8%

Interés No tiene 1,5 %

Amortización 7,0 % 9,5 %

Coeficiente 104,65 475,48 580,13

= 8,93 % Tasa de Capitalización = 8,93%

Valor de la vivienda = UF 6.500 Renta mensual = UF 55 Renta Anual = UF 660 Gasto de producción anual = UF 110 Renta líquida (neta) anual = UF 550 Tasa de Capitalización = 8,93% El valor de renta capitalizada del inmueble será el resultado del siguiente razonamiento: Para percibir una renta de 8.93% necesito un capital de 100 Para percibir una renta de UF 550 necesito un capital de X 8,93 550 ------ = ------ X = 100 X

100 x 550 -------------- = 6.159 8,93%

EL VALOR DE RENTA DE ESTE INMUEBLE ES UF 6.159

Porcentajes de amortización varían dependiendo de las características de los materiales empleados en las edificaciones y que darán relación a la durabilidad de las mismas. Como estimación se aplica los siguientes porcentajes según las edificaciones: Edificación Edificación Edificación Galpones habitacional habitacional habitacional Normales o calida corriente calidad media calidad superior estándar Obra Gruesa 0.3 0.3 0,3 0,3 Instalaciones 1.2 1.4 1,5 1,5 Terminaciones 2.2 2.2 2,2 2,5 Ejemplo de valor de rentabilidad de Galpón: Valor Físico = $ 350.000.000 a) Tasa de Amortización:

Obra Gruesa Instalaciones Terminaciones

65 % 15 % 20 %

227.500.000 52.500.000 70.000.000

100 %

350.000.000

0.3 % 1.5 % 2.5 %

682.500 787.500 1.750.000 3.220.000 142

Ta. =

f x 100 --------------valor físico

3.220.000 x 100 Ta. = ----------------------------- = 0,92 % 350.000.000

b) Tasa de Capitalización:

% costo Terreno Edificación

10 % 90 % 100%

Tc

=

valor

interés

35.500.000 8.0 % -.315.000.000 12.0 %

Amort

Total

8.00 % 2.800.000 0,92 12,92 % 40.698.000

350.000.000

f X 100 -----------------Valor físico

Coeficiente

43.498.000

43.498.000 x 100 = ----------------------= 12.428 (aprox. 12,43 %) 350.000.000

c) Capitalización de la renta: Valor Físico Renta mensual estimada Renta bruta anual Gastos de producción anual Renta neta anual Tasa de capitalización Vr-

=

$ 350.000.000 $ 3.700.000 $ 44.400.000 $ 4.400.000 $ 40.000.000 12,43 %

Renta neta anual x 100 ------------------------------Tc

40.000.000 x 100 Vr. = ------------------------- = 321.802.092 12,43

VALOR DE RENTABILIDAD DEL GALPÓN $ 321.802.092

RESUMEN DE LOS FUNDAMENTOS DE LA TEORÍA DE PRECIOS HEDÓNICOS. La teoría de precios hedónicos constituye el más significativo avance metodológico en la modelación de mercados implícitos por atributos, proporcionando técnicas econométricas para la obtención de precios y demandas implícitas a partir de la medición de precios del bien raíz compuesto y de la forma en que se efectúa la mezcla de atributos que los compone. La investigación del valor basado en esta teoría permite una calidad predictiva del modelo y la naturaleza de los determinantes del precio. Cada inmueble está constituido por una serie de características o atributos que, en conjunto, configuran la unidad básica que es transada en el mercado. 143

Estos atributos son inevitablemente traspasados por el constructor al comprador al momento de la compraventa. Estos atributos pueden afectar positiva o negativamente el precio del inmueble, dependiendo de la valorización que le asigne el comprador a cada uno de ellos. El modelo Hedónico es utilizado en cualquier mercado o producto que busca una medición económica del valor según los atributos del mismo producto dentro de su propio mercado. En bienes raíces podemos considerar un mercado de suelos urbanos, un mercado de departamentos residenciales, un mercado de oficinas, un mercado de industrias, etc. y a su vez, cada uno de estos mercados, analizarlos en sus diferentes submercados. (Oficinas de profesionales, plantas libres, edificios institucionales, etc.) En un estudio económico del producto inmobiliario se deberá considerar los factores o atributos que le afectan directamente: a) Factores o Variables Particulares (inherentes al bien raíz) y b) Factores o Variables Zonales (Características del vecindario, localización, ubicación, regulaciones zonales, etc. ). TABLA DE VARIABLES A CONSIDERAR EN UNA TASACIÓN COMERCIAL Factores Particulares del Terreno Apreciación Relación ff Superficie m2 Tamaño Forma Calidad suelo Topografía Expropiaciones

Típico

Atípico

Adecuado

Inadecuado

Chico Regular Relleno Plano Total

Mediano Leve Irregul. Napa freática Depresiones Parcial

Grande Irregular Inorgánico Pendiente +15º Ordinaria

Muy Grande Muy Irregular Consolidado Pendiente < 30º Extraordinaria

Factores Zonales Observaciones Urbanización

Completa

Incompleta

Aérea

Subterránea

Areas Verdes

 AJ Munic.

Arboles

Nueva

Consolidada

Añosa

Serv. Públicos

Electricidad

Agua Potable

Gas Ciudad

Teléfonía

TV Cable

Uso del Suelo

Habitacional

Mixto Hab. Ofic.

Comercial

Industrial

Rural

Densidad Zonal

Hab. X Há.

Altura Pisos

Ocupacón

Constructibilidad

Distancias

Interés x sector

Visible alto

Muy Alto

Medio

Bajo

Muy Bajo

Conservación

Muy Buena

Buena

Regular

Mala

Muy Mala

Edad del sector

Nuevo

Medio

Antiguo

Remodelado

Demolición

Tendencia

Desarrollo

Estacionario

Decadencia

Abandonado

Nuevo

Construcción

Buena

Regular

Mala

Ocupada

Desocupda

144

Factores del Inmueble Cantidad

Observaciones

Ponderación

Superficie útil Dormitorios Baños  – suite Servicios Terrazas Logia  – Lavadero Estacionamiento Garaje – Cobertizo Bodega Portería Guardia  – Seguridad Privacidad Ascensores Certificado de Línea Títulos de Dominio Gravámenes Hipotecas Subsidio Crédito Hipotecario Especificaciones Previas

Externalidades Positivas Externalidades Negativas Calidad del Diseño Calidad de Terminaciones Nivel social de vecindario Nivel de Equipamiento Calidad de Equipamiento Calidad de Movilización

Factores Generales en Estudio: Opinión sobre estas partidas

Comentario u Opinión

Ponderación

Marcado Inmobiliario general Mercado Financiero disponible Situación Económica Nacional Política Nacional de Vivienda Beneficios sobre inmuebles Ventajas tributarias Generales Gravámenes Tributarios Gravámenes Legales Regulaciones municipales Obras Viales Próximas Obras Públicas Próximas Accesibilidad a Centros Movilización Disponible 145

Influencia del Tren Metro Situación Política Actual Guerras o Guerrillas Otros factores Generales Zonas de riesgo Nacional

146

SÉPTIMA PARTE

Aspectos Jurídicos de la Tasación Urbana * Las Servidumbres * La Expropiación * El Usufructo Las Servidumbres : Según el Art. 820 del Código Civil, se denomina ―servidumbre predial―o  simplemente ―servidumbre‖, al gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.

Se llama predio ―sirviente‖ el que sufre el gravamen, y predio ― dominante‖ el que reporta la utilidad. Con respecto al predio dominante, la servidumbre se llama ― activa‖, y con respecto al predio sirviente, ―pasiva‖. (Art. 821 del C.C. ) Servidumbre ―continua―es  la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante; y servidumbre ― discontinua‖ la que se ejerce a intervalos más o menos largos de tiempo, y supone un hecho actual del hombre, como la servidumbre de tránsito. ( Art. 822 del C.C. ) Servidumbre ― positiva ― es, en general, la que sólo impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer, como cualquiera de las dos anteriores; y ― negativa ―, la que impone al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo, que sin la servidumbre le sería lícito, como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura. Las servidumbres pasivas imponen a veces al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo, como la del art. 842 del C.C. Servidumbre ―aparente‖ es la que está continuamente  a la vista, como la de tránsito, cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a él; e ―inaparente‖, la que no se conoce por una señal exterior, como la misma de tránsito, cuando carece de estas dos circunstancias y de otras análogas. ( Art. 824 del C.C.) Las Servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen. (Art. 825 del C.C.) El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla. Así, el que tiene derecho de sacar agua de una fuente situada en la heredad vecina, tiene el derecho de tránsito para ir a ella, aunque no se haya establecido expresamente en el título. (Art. 828 del C.C.) Las servidumbres o son ― naturales‖, que provienen de la natural situación de los lugares, o ―legales‖ que son impuestas por la ley, o ― voluntarias‖, que son constituidas por un hecho del hombre. (Art. 831 del C.C. ) El predio inferior está sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior naturalmente, es decir, sin que la mano del hombre contribuya a ello. (Art. 833 Del C.C.) 147

Las servidumbres ―legales‖ son relativas al uso público, o a la utilidad de los particulares. Las servidumbres legales relativas al uso público son: El uso de las riberas en cuanto sea necesario para la navegación o flote. Las servidumbres ―legales‖ de la segunda especie son así mismo determinadas por las ordenanzas de policía rural. Aquí se trata especialmente de las de “demarcación, cerramiento, tránsito, medianería, acueducto, luz y vista”. Toda heredad está sujeta a la servidumbre de ― acueducto‖ en favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o en favor de un pueblo que las haya menester para el servicio doméstico de los habitantes, o en favor de un establecimiento industrial que las necesite para el movimiento de sus máquinas. Esta servidumbre consiste en que puedan conducirse las aguas por la heredad sirviente a expensas del interesado; y está sujeta a las reglas que prescribe el Código de Aguas. (Art. 861 del C.C.) La servidumbre legal de ― luz‖ tiene por objeto dar luz a un espacio cualquiera cerrado y techado; pero no se dirige a darle ―vista‖ sobre el predio vecino, esté cerrado o no. (Art. 873 del C.C. ) El que goza de servidumbre de luz no tendrá derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que le quite la luz. ( Art. 876 del C.C. ) No hay servidumbre legal de aguas lluvias, los techos de todo edificio deben verter sus aguas lluvias sobre el predio a que pertenecen, o sobre la calle o camino público o vecinal, y no sobre otro predio, sino con voluntad de su dueño. ( Art. 879 del C.C. ) PRINCIPALES SERVIDUMBRES LEGALES DE INTERÉS PÚBLICO:         

Las de zonas militares terrestres, Las de salvamento y vigilancia litoral en las zonas marítimas, Las necesarias para la conservación de las carreteras y vías férreas, Las en beneficio del Servicio Forestal en los montes, Las en beneficio de la ganadería para paso y estancia (cañadas, vereda, abrevadero, descanso, etc.) Las de paso de tendido de corriente eléctrica, Las derivadas de la navegación marítima, Las derivadas de la navegación aérea, Las derivadas de áreas de protección nuclear.

Como ejemplo, y por ser muy frecuente en el ámbito urbano y rural, se indican, en forma resumida, los derechos que comprende el establecimiento de ―servidumbre de energía eléctrica‖: 1.Paso aéreo:  El vuelo sobre el predio sirviente.  Establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para la sustentación de los cables conductores de energía.  Derecho de paso o acceso para atender a la instalación, vigilancia, conservación o reparación de la línea. 148



Ocupación temporal de los terrenos u otros bienes, en su caso, necesarios a los fines indicados en el párrafo anterior.

2.Paso subterráneo:  La ocupación del subsuelo por cables conductores a la profundidad y con las demás características que señalan los Reglamentos y Ordenanzas.  El establecimiento de los dispositivos necesarios para el apoyo y fijación de los conductores.  El derecho de paso o acceso para atender la instalación, vigilancia, conservación y reparación de la línea.  La ocupación temporal de terreno u otros bienes, en su caso, necesarios a los fines indicados en el párrafo anterior.

Cuando la servidumbre de paso de energía eléctrica hiciera antieconómica la explotación del predio sirviente, el propietario podrá solicitar de la autoridad que le sea expropiada la totalidad de dicho predio. La declaración de ―utilidad pública‖ lleva implícita la necesidad de ocupación de los bienes o adquisición de los derechos afectados, así como la imposición de la servidumbre de paso de energía eléctrica. PRINCIPALES SERVIDUMBRES DE INTERÉS PRIVADO.

No tienen carácter tan rígido como las públicas, y pueden ser modificadas por convenio entre particulares, en tanto no lo prohíba la ley o resulte perjudicial a terceros. Las principales son: 1.2.3.-

La de paso La de luz La de desagüe

4. La de medianería 5. La de vista 6. La de distancia de ciertas plantaciones.

Valoración de Servidumbres: Criterio General: En principio se ha de comparar por un lado el valor que representa la mejora para el predio dominante y por el otro el valor de los daños y perjuicios que se generan en el predio sirviente. Este último puede contemplarse bajo los dos aspectos siguientes: ( Teoría de McMichael ) : I. I1. I2.

Valor intrínseco del predio sirviente Valor antes de ( o sin ) constituirse la servidumbre: Va Valor del predio una vez constituida la servidumbre: Vd

II.

Valor añadido a daño de fraccionamiento de la propiedad remanente del predio sirviente, por perjuicio o molestia en el uso y goce total del resto del predio: Este valor puede agrupar a su vez diversos conceptos, y contemplarse, como en el caso anterior, bajo los aspectos de antes-después, aunque no necesariamente. Vf = V remanente de ―a‖ - V remanente de ―d‖ Vf = Valor fraccionamiento

III.

Valor total de la servidumbre 149

VS = Valor intrínseco + Valor de fraccionamiento Observaciones: ( Discusión ) 1º Cuando Va > Vd. ( apartado I ) a) Caso generalizado : existe valor adicional o añadido: VS = ( Va - Vd ) + Vf b) No existe valor añadido: VS = Va - Vd 2º Cuando Va < Vd

VS = ( Vd - Va ) Estamos en el caso de que la servidumbre es beneficiosa para el predio sirviente, es decir, la servidumbre genera plusvalía en el predio. En este caso no es habitual pero puede presentarse como cuando se ceden derechos de servidumbre para la construcción de una vía pública a través de terrenos aptos para edificar. Entonces, al generarse un mayor frente de acceso y fachada, permite mayor aprovechamiento y uso del predio sirviente. 3º Cuando Va = Vd

Como Va - Vd = 0 VS = 0 + Vf ( si existe ) La Expropiación:

Ya sea en la instancia de la determinación provisional de la indemnización por expropiación, en la del acuerdo definitivo entre la entidad administrativa expropiante y el particular o en la fijación del monto indemnizatorio por el tribunal competente, es necesario tener presente el principio de la completa reparación patrimonial por expropiación. La expropiación se define como un modo involuntario o legal de perder la propiedad de un bien o derecho, o interés patrimonial legítimo por disposición de la Ley, de forma imperativa y por causa justificada de utilidad pública o interés social, dos causas claramente distintas. En Chile se rige por el Decreto Ley Nº 2.186, publicado en el Diario Oficial Nº 30.085, de 9 de Junio de 1978 y dada su extensión sólo se señalará algunos aspectos fundamentales de ella. La Constitución Política de la República de Chile, en su Artículo 19, Nº 24º, asegura a todas las personas ―El derecho de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes corporales o incorporales‖. Nadie puede, en caso alguno, ser privado de su propiedad, del bien sobre que recae o de alguno de los atributos o facultades esenciales del dominio, sino en virtud de ley general o especial que autorice la expropiación por causa de utilidad pública o de interés nacional, calificada por el legislador. El expropiado podrá reclamar de la legalidad del acto expropiatorio ante los tribunales ordinarios y tendrá siempre derecho a indemnización por el daño patrimonial efectivamente causado, la que se fijará de común acuerdo o en sentencia dictada conforme a derecho por dichos tribunales. 150

A falta de acuerdo, la indemnización deberá ser pagada en dinero efectivo al contado. La toma de posesión material del bien expropiado tendrá lugar previo pago del total de la indemnización, la que, a falta de acuerdo, será determinada provisoriamente por peritos en la forma que señale la ley. En caso de reclamo acerca de la procedencia de la expropiación, el juez podrá, con el mérito de los antecedentes que se invoquen, decretar la suspensión de la toma de posesión. Del Decreto Ley Nº 2.186 Artículo 1º:

Toda expropiación por causa de utilidad pública o de interés social o nacional, cualquiera que sea la ley que la autorice o la institución que la decrete, se sujetará al procedimiento establecido en el presente texto. Titulo I. De los actos preparatorios y la determinación provisional de la indemnización:

La entidad autorizada para expropiar, por ley general o especial, podrá ordenar el estudio de la expropiación de un bien determinado. El bien cuya expropiación se encuentre en estudio se hará incomerciable una vez cumplidos los trámites indicados en la ley y en tal caso no podrá ser objeto de acto o contrato alguno, ni aún de venta forzada en pública subasta, que importe enajenación o gravamen del mismo, que afecte o limite su dominio, posesión o tenencia, o que impida o dificulte su toma de posesión material. Los actos y contratos celebrados en contravención a esta norma serán nulos. El propietario y los poseedores o detentadores del bien cuya expropiación se encuentra en estudio, están obligados a permitir a los funcionarios de la entidad expropiante la práctica de las diligencias indispensables para el reconocimiento de aquél. ( En caso de negativa podrá recurrir al auxilio de la fuerza pública.) Los que maliciosamente y en perjuicio del expropiante dañaren, inutilizaren o destruyeren el bien objeto de la resolución de estudio publicada, inscrita y anotada, en su caso, o retiraren de él bienes que constituyen inmuebles por adherencia, con la salvedad de los frutos o productos a que se refiere el inciso cuarto del artículo 21º, o partes o piezas que le hagan disminuir su valor o perder su aptitud para el objeto de la expropiación, sufrirán la pena de reclusión menor en su grado medio a máximo, sin perjuicio de la responsabilidad civil que procediere. Todo procedimiento expropiatorio se iniciará o continuará, según corresponda, con el nombramiento de una comisión de tres miembros encargada de determinar el monto provisional de la indemnización. Los peritos designados por la entidad expropiante deberán aceptar el cargo por escrito, jurando desempeñarlo con fidelidad y en el menor tiempo posible. Los peritos serán remunerados conforme a los aranceles de los Colegios Profesionales respectivos y los gastos y honorarios en que incurran serán de cargo de la entidad 151

expropiante. (Ver arancel de la Comisión de Peritos Tasadores del Ministerio de OO.PP. que se incorpora a este Manual a final). Título II Del acto expropiatorio y de sus efectos inmediatos.

El Presidente de la República dispondrá la expropiación por decreto supremo. Cuando corresponda a alguna entidad pública desconcentrada o descentralizada, se hará mediante resolución de ésta, previo acuerdo adoptado en conformidad a las normas legales por las que se rija. Para todos los efectos legales, tal decreto supremo o resolución constituirá el ―acto expropiatorio‖. El acto expropiatorio contendrá su fecha, la individualización del bien objeto de la expropiación y su rol de avalúo para lo efectos de la contribución territorial, si lo tuviere; la disposición legal que haga procedente la expropiación y, en caso de que ésta hubiere sido autorizada por ley general, la causa en que se funda; el nombre del o de los propietarios o de los que aparezcan como tales en el rol de avalúos o los datos que faciliten su determinación; el monto provisional de la indemnización, con señalamiento de la comisión que lo fijó y de la fecha de su informe, y la forma y plazos de pago de la indemnización que corresponda conforme a la ley. Dentro del plazo de 30 días, contados desde la publicación en el diario Oficial del acto expropiatorio, el expropiado podrá reclamar ante el juez competente para solicitar: a) Que se deje sin efecto la expropiación por ser improcedente en razón de la inexpropiabilidad, aún temporal, del bien afectado, o fundado en la falta de ley que la autorice o en la no concurrencia de la causa legal invocada en el acto expropiatorio; b) Que se disponga la expropiación total del bien parcialmente expropiado cuando la parte no afectado del mismo careciere por sí sola de significación económica o se hiciere difícil o prácticamente imposible su explotación o aprovechamiento; c) Que se disponga la expropiación de otra porción del bien parcialmente expropiado, debidamente individualizada, cuando ésta, por efecto de la expropiación se encontrare en alguna de las circunstancias antes señaladas, y d) Que se modifique el acto expropiatorio cuando no se conforme a la ley en lo relativo a la forma y condiciones de pago de la indemnización. Título III De la fijación definitiva de la indemnización

La indemnización definitiva se fijará de común acuerdo o por el Tribunal competente en su caso. La entidad expropiante y el expropiado podrán reclamar judicialmente del monto provisional fijado para la indemnización y pedir su determinación definitiva. 152

En su solicitud el reclamante indicará el monto en que estima la indemnización que deberá pagarse por la expropiación y designará un perito para que la avalúe. La contraparte dispondrá un plazo fatal de 15 días, contado desde la notificación de la reclamación, para exponer lo que estime conveniente a sus derechos y para designar a su vez un perito. Título IX Disposiciones Generales

Cada vez que en esta ley se emplea la palabra ― indemnización ―, debe entenderse que ella se refiere al daño patrimonial efectivamente causado con la expropiación, y que sea una consecuencia directa e inmediata de la misma. ANEXO AL TEMA EXPROPIACIÓN

Considerando que el DL 2.186 de 1978 Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones considera información fundamental en la avaluación la proporcionada por los Peritos Tasadores, La Unidad Ejecutiva de Expropiaciones para Obras concesionadas, dependiente del Ministerio de Obras Públicas, ha desarrollado un INSTRUCTIVO en que deben basarse los tasadores, por lo cual, resulta conveniente insertarlo como anexo de este capítulo a objeto de tenerlo presente en la eventualidad de participar en un proceso expropiatorio. Los documentos que entregan los peritos del MOP. Son: 1.2.3.4.5.6.-

Informe de Tasación. Formulario de Tasación Croquis de ubicación Certificado de informes previos Fotografías Otros.

INFORME DE TASACIÓN:

En este documento se transcribe la información relevante para el proceso de expropiación que arroje el ―Formulario de Tasación―. En este se consignarán los totales correspondientes a cada uno de los ítems avaluados. Es el resumen de la tasación. FORMULARIO DE TASACIÓN:

En este documento se consignan, con la mayor precisión posible, todos los antecedentes relevantes de la propiedad objeto de avaluación. La información a utilizar para llenar el formulario se deberá obtener de los planos y cuadros de expropiación de los lotes, de la información del Servicio de Impuestos Internos, del Certificado de Informes Previos y de los antecedentes obtenidos en la visita a terreno. En este formulario se registra toda la información solicitada con la mayor claridad posible, de modo que sea fácil comprender y utilizar la información allí consignada. El formulario comprende las siguientes secciones:  

Identificación del Proyecto Identificación del Lote o Predio. 153

      

Identificación del Propietario o Propietario Presunto Características del lote a tasar. Características de las Construcciones. Construcciones. Valorizaciones. Valores de Referencia Observaciones Identificación del Tasador

Identificación del Proyecto

1.2.3.4.5.7.-

Nombre del proyecto: ( Indicado en el plano de expropiación). expropiaci ón). Tramo (Se refiere a la letra asignada al tramo en el plano de expropiación en que está el lote a tasar). Lote (Se refiere al número de lote indicado en plano de expropiación). expropiació n). Km. Inicio - Km. Final: (Datos del plano de expropiación). expropiación). Lado: Se anota el lado derecho o izquierdo de la carretera, según la dirección del incremento incremento del kilometraje. Visita a terreno: Se consigna la fecha de visita.

Identificación del Lote o Predio:

1.2.3.4.5.6.7.-

Nombre del Predio: Anotar el nombre según plano de expropiación. expropiación . Dirección o Ubicación: Extraída del Certificado de Avalúo del SII. Comuna y Región. Rol de Avalúo. Avalúo Fiscal Superficie del Predio total incluida la superficie a expropiar. Inscripción Inscripci ón en el Conservador de Bienes Raíces.

Identificación del Propietario: (Presunto Propietario )

1.Nombre, RUT, dirección y teléfono del propietario que indica el certificado de Avalúo del SII. (Los mismos mismos datos datos para para el presunto). Características del Lote a Tasar: 1.Se consignan los datos específicos que afectan al lote a expropiar, observados en terreno. 2.Deslindes del Lote a Tasar: Se consideran los indicados en el plano de expropiación. expropiación. 3.Superficie del Lote (m2). 4.Destino del Lote: Según lo indicado en el Certificado de Informes Previos de la Municipalidad respectiva. 5.Uso Actual: Se indica el uso actual según la tabla siguiente. Agrícola Comercio Deporte y recreación Educación y cultura Hotel, motel Habitacional Habitacional Industria Almacenaje, bodega Minería Oficina Administración pública y defensa Estacionamiento Estacionamiento Transporte y telecomunicaciones telecomunica ciones Salud Culto Sitio eriazo Otros 154

6.-

Tipo de Sector: Según lo observado en terreno y siguiendo las características de la tabla que se indica: o o o

o o

7.-

8.-

Terreno apto para agricultura y ganadería ( Tag ) Terreno inundable (Ti ) Terreno de obras de infraestructura como: embalses, acueductos, oleoductos, gasoductos, aeropuertos, aeropuertos, puertos, etc. (Top) Terrenos con otras características : (Tot) Terrenos propensos propensos a riesgos de siniestros naturales. (Tr)

Tenencia del Lote: Se indica el sistema de tenencia según tabla: A Arrendado C Comodato O Ocupación sin contrato P Propio Zonificación: Según el Certificado de Informes Previos como sigue: E R U

Zona de Expansión Urbana Zona Rural Zona Urbana

9.-

Cierros: Descripción o tipo de cierro existente.

10.-

Clasificación de Suelos: Clasificación según el SII en los suelos rurales.

11.-

Plantaciones/Especies Plantaciones/Especies Forestales: Tipo plantaciones y/o especies forestales existentes en el lote a expropiar.

12.-

Obras Complementarias: Complementarias: Instalaciones especiales, construcciones construcciones y otro otro tipo de obras complementarias complementarias (piscinas, pavimentos, norias, pozo y fosa, etc. ).

Características de las Construcciones :

1.-

Destino Construcción: Según lo observado en terreno y siguiente tabla: Habitación Industria Comercio Oficina Administración pública Defensa Salud Culto Educación y cultura Deporte Recreación Hotel, motel Estacionamiento Estacionamiento Transporte Almacenaje Bodega Telecomunicaciones Telecomunicaciones Agrícola Minería otros

2.-

Superficie Construcción: Construcción: (m2)

3.-

Clasificación Construcción: Construcción: Según lo observado en terreno y tabla:

A B C D E F G

Estructura Estructur a de acero, Losa de H.A., o de perfiles de acero Estructura de H.A. con losas de H.A. Albañilería con pilares y cadenas de H.A. Albañilería de piedra o bloques. Pilares y cadenas de H.A. Estructura Estructur a de madera, incluye tabiquería de adobe. Adobe, tierra - cemento o aglomerados con cemento. Prefabricado Prefabric ado en estructura metálico con paneles madera u otros 155

H I J

Prefabricado Prefabric ado en estructura de madera con paneles de madera u otros Estructura de madera tipo ―A‖ muro - techo Placas o paneles monolíticos metal o madera

4.Categoría Construcción: Construcción: Las construcciones se clasifican según su categoría del 1 al 5. Las categorías 1, 2 y 3 se determinan a partir de los atributos y se obtienen a través del procedimiento procedimiento que se indica: Se clasificará como categoría 4 a la construcción que cuenta con un diseño y estructura sencillos, siendo sus terminaciones de tipo económico, pudiendo faltas algunas. Ejemplos:   

  

Cubiertas con planchas onduladas de fibrocemento, fibrocemento, fierro galvanizado o similar Revestimientos Revestimientos exteriores de bajo costo o carencia de ellos. e llos. Ej. Morteros pintados. Revestimientos interiores estucos sin afinar, maderas tipo insigne, álamo o aglomerados sin enchape. Ausencia de revestimientos para algún recinto. En general, revestimientos en el rango de los costos más bajos o económicos del mercado. Pavimentos radier afinado, vinílicos económicos, cubre pisos, entablados de madera corriente o de costo similar. Puertas confeccionadas con bastidores con forros económicos. Algunos recintos pueden carecer de puertas. Sus instalaciones esenciales completas (alcantarillado, agua potable, y electricidad) en cantidad y calidad mínimas necesarias. Se contempla como alternativa el sistema de fosa y pozo. Algunas redes pueden ser a la vista. Artefactos sanitarios sencillos. sencillos.

Se clasificará como Categoría 5 si la construcción corresponde a una edificación del tipo ―Viviendas  ―Viviendas  básica ―o ―casetas sanitarias―, ejecutadas por los programas SERVIU o características similares. 5.-

Categoría Galpón:

Al respecto existen dos tablas que se utilizan simultáneas en este párrafo. Se utilizará la tabla ―Categorías para galpones, bodegas, hangares y otros‖ y la tabla ―Descripción de galpones, bodegas, hangares hangares y otros‖ según se señala a continuación: continuación: Categoría galpones, bodegas, hangares y similares:

pavimentos SUPERIOR : con cierros perimetrales y divisiones interiores albañilería estucada, pavimentos hormigón para esfuerzos, aire acondicionado, oficinas, estructuras para tecles o grúas y/o supermercados, textiles, etc. CORRIENTE: con cierros de albañilería sin estucar, madera, asbesto-cemento, fierro galvanizado o similares, radier, instalaciones mínimas. INFERIOR : cuenta sólo con la estructura y la cubierta, carece de cierros perimetrales o son incompletos. Bodegas de adobe. Descripción de galpones, bodegas, hangares y similares:

A B C D

Estructura Estructur a en perfiles de acero, techumbre acero redondo. Estructura Estructur a de acero redondo, techumbre acero redondo. Estructura Estructur a de hormigón armado, techumbre en perfiles de acero. Estructura Estructur a de hormigón armado, techumbre de acero redondo. 156

E F G H

Estructura Estructur a de hormigón armado, techumbre de hormigón armado. Estructura Estructur a de hormigón armado, techumbre de madera. Estructura Estructur a de madera, techumbre de madera. Estructura Estructur a de adobe, techumbre de madera.

6.-

Edad Construcción:

Corresponde a la cantidad de años de la construcción, obtenida a través de la recepción municipal, catastro del SII, los propietarios o apreciación del tasador. 7.-

Estado de Conservación: Conservación:

Apreciación directa del tasador sobre las estructuras, terminaciones, instalaciones y otros que se observen ―in situ‖, para lo cual se usará la siguiente tabla: Excelente, Bueno, Regular, Malo o Inservible. 8.-

Diseño:

Los tasadores del MOP. aplican al diseño una escala numérica basada en los atributos del diseño obteniéndose así la correspondiente categoría de acuerdo al número de pisos de la edificación. Atributos del diseño: Diseño único y exclusivo que se diferencia o destaca dentro del entorno urbano. Juego de formas y volúmenes mediante elementos que no responden a requerimientos estructurales, sino exclusivamente exclusivamente a un fin estético.  Diferentes niveles de pisos exclusivamente por motivos estéticos, los que contribuyen a formar ambientes distintos y representan un costo adicional. Este atributo se presenta al menos en un recinto.  Por motivos estéticos, altura de piso a cielo superior en un 30% a la altura considerada habitual a la fecha de la construcción. Este atributo se presenta al menos en un recinto.  Propiedad con programa de recintos superiores a los requerimientos normales del destino principal. Ej. sala de música, sauna, etc.  Techumbres especiales, tales como: cúpulas, bóvedas, lucarnas y similares, solo para fines estéticos.  Techumbre con pendientes superiores a los requeridos para el clima y/o determinado por la normativa vigente, exclusivamente por motivos estéticos. techumbre cuya solución de pendiente involucra costo adicional.  Accesos y circulaciones interiores amplios y diferenciados, tales como: de servicio, principal, privada, etc. No se considerará este atributo cuando sea obligado por el destino de la construcción. Ej. clínicas, hospitales, supermercados u otros. 9.Estructura:  

Al igual que para el diseño, el tasador deberá otorgar puntuación a la estructura basado en los atributos de ésta, obteniéndose obteniéndose así la Categoría de Estructura. Atributos de estructura:   

Exclusiva y única, asociada a un alto costo de construcción. Cuando la estructura es en albañilería simple, armada o reforzada: desfase en mas de un elemento estructural horizontal. Cuando la estructura es en albañilería simple, armada o reforzada: desfase en más de un elemento estructural estructural vertical, con excepción de rasantes y similares. 157

  

Al menos un elemento estructural sobredimensionado. Estructura calculada para para cubrir luces superiores a lo menos en un 30% a los fijados en la normativa vigente. Elemento(s) estructural(es) especial(es) para soportar helipuertos, piscinas o similares. No se considerará este atributo cuando sea obligado por el destino de la construcción.

10.-

Terminaciones:

Al igual que para el diseño, el tasador deberá otorgar puntuación a las terminaciones basado en los atributos de ésta, obteniéndose así la Categoría de Terminaciones. Terminaciones. Atributos de Terminaciones: ( para construcciones construcciones tradicionales y prefabricadas prefabricadas ). 





 

 

 

Cubierta cuya instalación requiere de un costo adicional en la estructura de techumbre; cubierta de acrílico, vidrio o cristal. Cubiertas cuya instalación requiere de un costo adicional. Ejemplo: tejas de arcilla, tejuelas de madera, embayetados de cobre u otras de costo equivalente. Cielos; Maderas finas tales como: raulí, alerce, pino oregón, araucaria, etc.. Cielos con maderas modulares bajo losas, cielos ejecutados o adaptados para instalaciones especiales. Ej. acústicos, colgantes u otros, decorativos. Ej. yeso moldeado en obra u otros de costo equivalente. Revestimientos exteriores: mármol, PVC, arcillas, piedra, metales, cristales o espejos, muros cortina, maderas finas tales como: alerce, araucaria, roble, raulí u otros de costo equivalente. Revestimientos interiores: mármol, cristales, espejos, maderas finas tales como: alerce, araucaria, roble, raulí, pino oregón u otros de costo equivalente. Pavimentos: en más de 30% 30% de la superficie superficie total con mármol, mármol, piedra, piedra, parquet o entablados entablados de maderas finas tales como araucaria, cerezo, raulí, caoba, pisos sobre losas para albergar instalaciones computacionales, alfombras de buena calidad con espesores iguales o superiores a 10 mm u otros de costo equivalente. Puertas: (en más de un vano por unidad vendible): maderas finas tales como: raulí, alerce, pino oregón, araucaria, labradas de cristales, PVC u otras de costo similar. Ventanas: maderas finas, tales como raulí, alerce, pino oregón, araucaria, etc. Ventanas incorporadas incorporadas a la cubierta, de PVC, ventanales de aluminio anodizado de color u otras de costo equivalente. Vidrios y cristales: tratados, vidrios acústicos, termopanel, policarbonatos, vitrales u otros de costo equivalente. Protecciones: persianas, postigos exteriores automatizados, rejas de fierro forjado (excepto construcciones construcciones coloniales antiguas), barandas u otros de costo equivalente.

11.-

Instalaciones :

Al igual que para el diseño, el tasador deberá otorgar puntuación a las instalaciones basado en los atributos de ésta, obteniéndose así la Categoría de Instalaciones. Atributos de Instalaciones: 



Ascensores en edificios con menos de 5 pisos o edificios con más de 5 pisos con ascensores en cantidad superior a lo establecido en la norma vigente, panorámicos, escaleras mecánicas mecánicas u otros sistemas de costo equivalente. Climatización por aire acondicionado u otros sistemas de alto costo. 158



 

  



Sistema de seguridad contra incendio de alto costo y por sobre los requerimientos de las normas vigentes, como: puertas contrafuego, sistemas de presurización de alta calidad, redes detectores de humo, redes de luces de emergencia u otros de costo equivalente. Sistema de seguridad y vigilancia: red de alarma embutida, vigilancia por circuito cerrado de TV u otros de costo equivalente. Sistemas adicionales de captación o generación de energía integrados a la construcción, que tengan por finalidad el abastecimiento normal a bajo costo. Ejemplo: placas solares integradas a la construcción, generadores de alto poder, etc. Para cada propiedad a lo menos 4 redes eléctricas de baja tensión, embutidas, tales como: redes de computación, teléfonos, citófonos, TV cable u otras similares. Edificios que incorporan el apoyo de computadoras para el funcionamiento de la climatización, la iluminación o el acceso entre otras funciones que son autoreguladas. Para cada construcción individual y al menos en dos recintos de baño: artefactos sanitarios tales como muebles vanitorios con cubierta o recipiente de mármol o bronce, línea de hidromasaje u otros de costo equivalente. Grifería de alto costo, con monocromo o cierre automático. Instalaciones adicionales para funcionamiento de helipuertos, iluminación artificial especial, como: zócalo lumínico, canoa lumínica, etc.

12.- Resultado: Establecidas Establecidas las categorías parciales de Diseño, Terminaciones Terminaciones e Instalaciones se determina finalmente la categoría de la construcción, utilizando para ello la tabla que sigue y que es una Matriz de Combinación y que el tasador deberá poder reconocer ante un informe de valuación efectuado por un perito del MOP. Valoraciones: Los valores de tasación se consigna por orden de partidas indicando la unidad de medida, el valor unitario, el porcentaje de depreciación, si lo hubiere y el valor del ítem hasta alcanzar el valor de Tasación en la sumatoria de los subtotales. Valores Referenciales: Se debe indicar a lo menos cinco transacciones efectivamente realizadas en el sector, en los últimos cinco años, indicando: Nombre del predio, ubicación, Comuna, Transacción ( nombre del propietario e inscripción conservatoria), fecha de la transacción, superficie, valor unitario del m2 de terreno. ( No se incluyen las construcciones, plantaciones, plantaciones, etc. ). Observaciones: Se consignarán en este apartado el total de observaciones conocidas tanto durante la visita ―in situ‖ como aquellas que deben indicarse para aclarar conceptos o valores y que tienen relación directa o indirecta con el inmueble y la expropiación. Identificación del Tasador: Es fundamental que el informe de expropiación contenga además de la identificación general del tasador, un apartado con su Curricula resumido de modo de situar el alcance técnico profesional del perito que firma. Croquis de ubicación: Se prepara y adjunta un croquis de ubicación del sector, en el que se debe indicar con precisión la localización del lote objeto de expropiación y de cada uno de los inmuebles cuyos valores de transacción se han indicado como referenciales. Certificado de Informes Previos: 159

Es el documento que otorga la Municipalidad en que está ubicado el lote. Fotografías:

En cada informe deberán anexarse las fotografías necesarias para apreciar los aspectos mas representativos del lote objeto de la tasación. Otros:

Debe acompañarse todo documento, información, antecedente que, no estando comprendido en los anteriores, a juicio del tasador, sea relevante para la cabal identificación de las características propias del lote objeto de la tasación.

160

El Usufructo: (Normas del Código Civil Chileno) Artículo 764: El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible. Artículo 765: El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes, el del ―nudo propietario‖ y el del ―usufructuario‖. Tiene por consiguiente una duración limitada, al cabo de la cual pasa al nudo propietario, y se consolida con la propiedad. Artículo 766: El derecho de usufructo se puede constituir de varios modos: 1º Por la ley, como el del padre de familia, sobre ciertos bienes del hijo; 2º Por testamento; 3º Por donación, venta u otro acto entre vivos; 4º Se puede también adquirir un usufructo por prescripción. Artículo 770: El usufructo podrá constituirse por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario. Cuando en la constitución del usufructo no se fija tiempo alguno para su duración, se entenderá constituido por toda la vida del usufructuario. El usufructo constituido a favor de una corporación o fundación cualquiera, no podrá pasar de treinta años. Artículo 772: Se puede constituir un usufructo a favor de dos o mas personas, que lo tengan simultáneamente, por igual, o según las cuotas determinadas por el constituyente; y podrán en este caso los usufructuarios dividir entre sí el usufructo, de cualquier modo que e común acuerdo los pareciere. La nuda propiedad puede transferir por acto entre vivos, y trasmitirse por Artículo 773: causa de muerte. El usufructo es intransferible por testamento o abintestato. Artículo 774: El usufructuario es obligado a recibir la cosa fructuaria en el estado en que al tiempo de la delación se encuentre, y tendrá derecho para ser indemnizado de todo menoscabo o deterioro que la cosa haya sufrido desde entonces en poder y por culpa del propietario. Artículo 781: El usufructuario de una cosa inmueble tiene el derecho de percibir todos los frutos naturales, inclusos los pendientes al tiempo de diferirise el usufructo. Recíprocamente, los frutos que aún estén pendientes a la terminación del usufructo, pertenecerán al propietario. Artículo 783: El goce del usufructuario de una heredad se extiende a los bosques y arbolados, pero con el cargo de conservarlos en un ser, reponiendo los árboles que derribe, y respondiendo de su menoscabo, en cuanto no dependa de causas naturales o accidentes fortuitos. Artículo 784: Si la cosa fructuaria comprende minas y canteras en actual laboreo, podrá el usufructuario aprovecharse de ellas, y no será responsable de la disminución de productos que a consecuencia sobrevenga, con tal que haya observado las disposiciones de la ordenanza respectiva. Artículo 785: El usufructo de una heredad se extiende a los aumentos que ella reciba por aluvión o por otras accesiones naturales. Artículo 786: El usufructuario no tiene sobre los tesoros que se descubran en el suelo que usufructúa, el derecho que la ley concede al propietario del suelo.

161

Artículo 793: El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo y cederlo a quién quiera a título oneroso o gratuito. Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre directamente responsable al propietario. Pero no podrá el usufructuario arrendar ni ceder su usufructo, si se lo hubiese prohibido el constituyente; a menos que el propietario le releve de la prohibición. El usufructuario que contraviniera a esta disposición, perderá el derecho de usufructo. Artículo 804: El usufructo se extingue generalmente por la llegada del día o el evento de la condición prefijados para su terminación. Si el usufructo se ha constituido hasta que una persona distinta del usufructuario llegue a cierta edad, y esa persona fallece antes, durará sin embargo el usufructo hasta el día en que esa persona hubiera cumplido esa edad, si hubiese vivido. Articulo 806: El usufructo se extingue también:  Por la muerte del usufructuario, aunque ocurra antes del día o condición prefijada para su terminación;  Por la resolución del derecho del constituyente, como cuando se ha constituido sobre una propiedad fiduciaria, y llega el caso de la restitución;  Por consolidación del usufructo con la propiedad;  Por prescripción;  Por la renuncia del usufructuario. Artículo 807: El usufructo se extingue por la destrucción completa de la cosa fructuaria: Si solo se destruye una parte, subsiste el usufructo en lo restante. Si todo el usufructo está reducido a un edificio, cesará para siempre por la destrucción completa de éste, y el usufructuario no conservará derecho alguno sobre el suelo. Pero si el edificio destruido pertenece a una heredad, el usufructuario de ésta conservará su derecho sobre toda ella. Artículo 809: El usufructo termina, en fin, por sentencia de juez que ha instancia del propietario lo declara extinguido, por haber faltado el usufructuario a sus obligaciones en materia grave, o por haber causado daño o deterioros considerables a la cosa fructuaria. El juez, según la gravedad del caso, podrá ordenar, o que cese absolutamente el usufructo, o que vuelva al propietario la cosa fructuaria, con cargo de pagar al fracturado una pensión anual determinada, hasta la terminación del usufructo Fórmula para obtener el valor del usufructo:

Vu =

R i

n (1+i) -1 n ( 1 + i)

R

= Renta o beneficio inmobiliario medio anual obtenible por el usufructuario durante el disfrute del usufructo;

i

= Tipo o tasa media de mercado en tanto por 1.

Es decir, el usufructo equivale a la cantidad que, colocada a interés compuesto durante un numero de años igual a la duración de éste, a partir del momento de la valoración, da el producto equivalente al de las rentas producidas por el bien, en el supuesto de que fueran colocadas a anualidades vencidas durante el mismo tiempo. 162

Pero al aplicar esta fórmula llegamos a valores próximos al 100 % del valor total cuando ―n‖ es un número alto y, en consecuencia, la nuda propiedad vale prácticamente cero, lo cual está de acuerdo con la realidad puesto que la nuda propiedad no es más que el derecho hipotético a consolidar el pleno dominio cuando el usufructo se extinga. Cálculo Teórico del  Usufructo Temporal según fórmula: Valor del bien inmueble Duración del Usufructo Tipo de interés

= US$ 1.000.000 = 5, 10, 20, 35 años = 10%, 8%, 6%, 4%, 3%, 2,5%

TIPOS DE INTERÉS Nº de Años

2,5 %

3%

4%

6%

8%

10 %

5 10 20 35

116.146 218.802 389.973 578.618

137.391 255.906 446.324 644.616

178.073 324.436 543.613 746.585

252.742 441.605 688.196 869.895

319.417 536.807 785.452 832.365

379.079 64.457 851.357 964.414

Esperanza completa de vida Edad Presente en años 1 10 20 40 60 80 100

Hombres

Mujeres

69,75 % 61,72 % 52,09 % 33,44 % 16,83 % 5,72 % 1,27 %

75,58 % 66,98 % 57,20 % 37,39 % 20,00 % 6,59 % 1,15 %

USUFRUCTO TEMPORAL: A OS VALOR 1 2 3 4 5 6 7 8 9

2 4 6 8 10 12 14 16 18

A OS

VALOR

A OS

VALOR

A OS

VALOR

10 11 12 13 14 15 16 17 18

20 22 24 26 28 30 32 34 36

19 20 21 22 23 24 25 26 27

38 40 42 44 46 48 50 52 54

28 29 30 31 32 33 34 35 36

56 58 60 62 64 66 68 70 72

USUFRUCTO VITALICIO: Edad Usufructuario Hasta 20 años De 21 a 30 años De 31 a 40 años

% Según Propiedad 70 % 60 % 50 % 163

De 41 a 50 años De 51 a 60 años De 61 a 70 años De 71 a 80 años

40 % 30 % 20 % 10 %

En general todas las tablas destinadas a valorizar los usufructos siguen la misma tendencia en cuanto a porcentajes por años de vida del usufructuario. TABLA DE USUFRUCTIO VITALICIO – AÑO A AÑO Edad del Titular > 20 años 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

% del Valor

70 69 68 67 66 65 64 63 62 61 60 59 58 57 56 55 54 53 52 51 50

Edad del Titular 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61

% del Valor

49 48 47 46 45 44 43 42 41 40 39 38 37 36 35 34 33 32 31 30 29

Edad del Titular 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 < 80 años

% del Valor

28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 10

164

Tabla de Honorarios de Peritos Tasadores del Ministerio de Obras Públicas. (Según Resolución Nº 171 de 13 de Agosto de 1984.) VISTOS: Lo dispuesto en los art. 4º del D. L Nº 2186, 5º del Decreto Ley Nº 3621, de 1981 y 5º y 60º de la Ley 15.840, RESUELVO:

La forma de determinar el pago de honorarios y gastos de c/u de los peritos encargados de determinar el monto provisional de la indemnización, a que se refiere el artículo 4º del Decreto con Fuerza de Ley Nº 2.186 de 1978, Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones, por las expropiaciones que sea necesario realizar para la constricción de las obras públicas, se ceñirá, a contar de esta fecha, a las siguientes normas: 1) Escala porcentual acumulativa aplicable al valor total de tasación expresada en U.T.M. a la fecha del Acta de Avalúo: (Unidad Tributaria Mensual) Monto Tasación Hasta 1.000 UTM Exceso sobre 1.000 hasta 2.000 UTM Exceso sobre 2.000 hasta 4.000 UTM Exceso sobre 4.000 hasta 8.000 UTM Exceso sobre 8.000 hasta 20.000 UTM Exceso sobre 20.000 UTM

Honorarios Área Urbana 0,50 % 0,30 % 0,15 % 0,10 % 0,07 % 0,04 %

Área Rural 1,00 % 0,60 % 0,30 % 0,20 % 0,12 % 0,06 %

2) Si en los predios que se expropian hubiere construcciones, los honorarios resultantes de aplicar la escala porcentual del número anterior, se recargarán en un 10 %, en un 20 % o en un 30 %, según corresponda si el valor de las construcciones exceden del 10 %, del 30 % o del 60 %, respectivamente, del valor total de tasación. 3) Tratándose de una expropiación constituida por diferentes lotes de terrenos, la escala porcentual a que se refieren los números anteriores, se aplica al valor total tasado. 4) Al monto total de los honorarios que resulten de aplicar las normas anteriores, se le agregará una cantidad fija para cada perito de 2 Unidades Tributarias Mensuales por la tasación de predios urbanos y 3 Unidades Tributarias Mensuales por la tasación de predios rurales. En caso de que en una misma tasación existan predios urbanos y rurales, la cantidad fija a agregar será de 3 UTM. 5) Se pagará a cada uno e los miembros de la comisión de peritos, cuando deban ausentarse del lugar de su residencia, un viático diario, equivalente a media Unidad Tributaria Mensual, o una Unidad Tributaria Mensual, si es necesario pernoctar fuera del lugar de su domicilio. 165

Los gastos de transporte podrán ser reembolsados si previamente se conviene su valor con la autoridad respectiva. 6) En casos calificados de Tasaciones que deban ejecutarse en lugares distantes de centros poblados, en climas muy rigurosos y, también, cuando el trabajo tenga características difíciles que exijan un mayor estudio, o si en la parte expropiada existen negocios, industrias o empresas a las cuales hayan que avaluar indemnizaciones especiales y de laboriosa estimación, los honorarios podrán recargarse hasta en un 30 %. 7) Los miembros de la comisión de peritos deberán realizar personal y conjuntamente el reconocimiento de lo expropiado, dejando constancia en el Acta de Avalúo de la individualización de cada propiedad, sus características principales, nombre del propietario, calidad de los terrenos, construcciones, plantaciones, clase de capacidad de uso del suelo agrícola, estado de conservación, destino y de todos los antecedentes y estimaciones que tuvieron en cuenta para fijar la indemnización provisional. 8.- La presente Resolución deberá darse a conocer a los peritos al ser notificados de su nombramiento. Ministro de Obras Públicas

166

TASACIÓN Y URBANISMO La Tasación de un bien raíz tiene como objetivo el definir el precio exacto de una propiedad, basado en un proceso técnico-sistemático y razonado que se dará en una fecha única de tiempo, a partir de una clara clasificación del bien para enfrentarlo a un análisis de mercado, legal, urbanístico, arquitectónico, constructivo y ecológico que permitirá determinar en forma económica sus virtudes, defectos y el interés que por el existe. Cada inmueble es único, y está ligado a una única ubicación en el espacio, que lo distingue de los demás que lo rodean ya sea por su uso, como también de las características propias del área en que esta inserto ya sea urbana o rural

I Urbanismo Presentación al Urbanismo La primera variable a estudiar será el macro espacio en donde se ubicaran los bienes de estudio. En una primera aproximación para diferenciarlos geográficamente de los bienes raíces rurales, y en segundo lugar, para llegar a entender su valor según su uso versus zonificación dentro de cada área de desarrollo urbano. Para llegar a definir al suelo urbano no solo basta con entender las características del momento en que se define el precio, es de gran importancia entender como cambia el entorno urbano y para ello, se debe conocer su origen y hacia donde se dirige ya que el panorama cambia a veces radicalmente entre un periodo de tiempo y otro, y por ende, el uso del suelo y su valor.

Definición El urbanismo se entiende como el desarrollo unificado de las ciudades y sus alrededores. Se centro inicialmente, en la regulación del uso del suelo y en la disposición física de las estructuras urbanas en relación a los criterios estipulados por la arquitectura, la ingeniería y el desarrollo territorial A mediados del siglo XX se incluyó asesoramiento general del entorno físico, económico y social de la comunidad mediante los siguientes elementos: 

Planes generales de resumen de objetivos del desarrollo urbano, Controles de subdivisión y división de zonas que especifican los requisitos, densidad, y utilizaciones del suelo permitidos en las calles, servicios públicos, y otras mejoras



Planes para la circulación y el transporte público Estrategias para la revitalización económica de áreas urbanas y rurales necesitadas

  

Estrategias para grupos sociales privilegiados Directrices para la protección medioambiental y la conservación de los recursos escasos.

La Ciudad es un gran centro de población organizado como comunidad. Compuesta por un núcleo urbano y los alrededores mas inmediatos. Estos varían tanto como sus propios ciudadanos y, por tanto, se definirán en base a un doble criterio de realidad: sociológico y de tamaño. La ciudad como todo lo humano, tiene una estructura formal que le es propia en función de su tamaño y complejidad. 167

Desarrollo histórico Urbanismo en Grecia y Roma Se plantearon diseños geométricos de las ciudades. Las ciudades religiosas y cívicas se orientaron de forma que proporcionaran un sentido de equilibrio estético, se trazaron calles siguiendo un sistema de cuadrículas y las viviendas se integraron en las instalaciones culturales, comerciales y defensivas. Los romanos, por su parte, siguieron estos principios con sus ciudades coloniales, planificadas como campamentos militares llamados CASTRA estaban dispuestos formando una rejilla de calles rodeadas por murallas defensivas rectangulares o cuadradas. Posteriormente, tras la caída del imperio, la población y la importancia de las ciudades decayeron. Entre el siglo V y XIV la Europa medieval planifico sus ciudades alrededor de los castillos, iglesias y monasterios sin seguir un modelo concreto en las distribuciones de las calles.

El urbanismo en el lejano oriente China y su zona de influencia desarrollo una gran cultura urbana, gracias a la utilización de las ciudades como brazos administrativos del gobierno central chino. A fines del siglo VI Xi'an ya contaba con una disposición cuadricular, rodeada por una muralla de tierra apisonada. Amplias avenidas de asta 155 m de anchura que recorrían la ciudad de norte a sur y de este a oeste, una ciudad palaciega independiente en su parte norte, y zonas residenciales divididas en 108 recintos amurallados que quedaban cerrados tras el toque de queda. Este plan fue copiado para muchas ciudades de muchos otros países que se encontraban bajo la influencia de china, y en especial por la capital imperial Japonesa  Kioto establecido en 794. El desarrollo del comercio y el surgimiento de una economía monetaria, potenciaron el crecimiento de las ciudades, que tendieron en su mayoría a seguir el mismo plan urbanístico. No obstante, otros países del este de asiático, modificaron la rigidez del modelo.

El Renacimiento y épocas posteriores La emulación del clasicismo grecorromano que se produjo durante el renacimiento reavivó el patrón clásico en los esfuerzos urbanistas. Las plaza de la basílica de San Pedro de roma y la plaza de San Marcos de Venecia representaban un ideal de grandiosidad para los lugares públicos y las estructuras cívicas. En el un marcado contraste con las calles estrechas e irregulares de los asentamientos medievales, la planificación renacentista hizo hincapié en calles amplias que respondían a un patrón radial o circunferencial regular, es decir, calles que formaban círculos concéntricos en torno a un punto central, con otras calles que partían desde ese punto como radios de una rueda. ―La Cuidad Ideal‖ renacentista, una cuadricula abierta que, en el caso español  se abría en torno a un espacio central o Plaza Mayor, fue el modelo que aplico en los dominios hispanos siguiendo las reglas recogidas en las Leyes de Indias. En ellas se estipulan instrucciones muy interesantes para determinar la situación, el trazado y el rango de cada una de las ciudades creadas. Esa legislación urbana especial, iniciada en la época de Carlos V, contiene prescripciones que podrían estar vigentes hoy en día y que pueden ser consideradas como las primeras conocidas en el hemisferio occidental. 168

Todas ellas se concentran en dos tipos fundamentales: uno de estructura rígida y geométrica, inspirado en griegos y romanos, de trazo en damero o tablera de ajedrez, posible en terrenos planos, llanuras o amplios valles, con diseño de calles rectas y perpendiculares, el otro, en forma irregular y sinuosa, moldeándose o terrenos difíciles y accidentas para zonas montañosas, que originó calles tortuosas e inclinadas, muy pintorescas, sistema de reminiscencia mora y medieval El cuidado y la importancia que se ha querido dar a la elección del sitio geográfico donde se va a sentar la instalación humana; en efecto, se habla con justeza que se estudie con detenimiento las cualidades del suelo, donde se va a fundar el poblado; de lo saludable que debe poseer el sitio; de la importancia del factor agua, en cantidad suficiente para cumplir con las más elementales necesidades humanas; de investigar con cuidado los materiales disponibles en la región; cumplir con las leyes de higiene urbana; orientar las calles y prever una anchura de las mismas en función de un clima definido; de la protección y defensa que merece la ciudadanía y de una extensión posible y necesaria del núcleo urbano. La plaza, núcleo principal de la vida cívica, situada en el centro mismo de la ciudad; la forma un amplio espacio abierto, rodeado de calles y soportales diseñados "para comodidad de los transeúntes". En su contorno se levantan los edificios públicos: la iglesia en lugar preeminente, luego las casas reales, el Ayuntamiento y la cárcel; la plaza es también centro económico con el mercado. En su recinto, se celebraban fiestas y solemnidades religiosas y civiles que acrecentaban más todavía su carácter tradicional y cultural La calle, otro espacio importante, es obra de vida y dignidad; es sitio acogedor, tranquilo y sombreado, de un ancho reducido y equilibrio que traduce una adecuada escala humana La labor de urbanización llevada a cabo fue inmensa, solo comparable con la realizada con antelación por el imperio romano. En Estados Unidos, durante sus inicios en el urbanismo optó por avenidas y edificios públicos grandiosos. En 1791 la ciudad de Columbia, se estableció una red de amplias calles que convergían en importantes parques y otros espacios al aire libre, y en estructuras públicas como El Capitolio y la Casa Blanca Los ideales de grandiosidad pública y calles radiales y circunferenciales se extendieron hasta el siglo XIX, como se pudo apreciar en la segunda reconstrucción de Paris (1850-1874) por el Barón Georges Eugène Haussmann.

El urbanismo en el siglo XX En plena Revolución Industrial los pocos modelos introducidos carecieron de argumentos físicos y estéticos. A fines del siglo XIX, el explosivo aumento de población de las ciudades desemboco en un grave problema sobrepoblación y en la multitud de problemas derivados, llevo a una nueva era dentro del urbanismo. Las naciones anglosajonas buscaron mejorar las condiciones de vida en las ciudades mediante la regulación de las condiciones sanitarias y la densidad de las casas de la vecindad. Surgió un movimiento a favor de una solución global y de largo plazo, es decir, de un proceso urbanístico que examinara y controlara las diferentes fuerzas que afectaban a las ciudades modernas. 169

A principios del siglo XX se tomaron importantes medidas para formalizar leyes que siguieron principios urbanísticos También en 1909 se celebró en los Estados Unidos el Primer Congreso Nacional sobre Urbanismo, ejemplo que pronto siguieron la mayoría de países desarrollados. Durante la depresión económica de la década de 1930 los gobiernos nacionales y regionales intervinieron de forma más enérgica en la planificación urbana. Para fomentar el desarrollo económico de las regiones más necesitadas Tras la II Guerra Mundial, la necesaria reconstrucción física a la que se vieron sometidas las ciudades

Los Nuevos Modelos de Ciudad Kevin Lynch plantea la ―configuración morfológica‖ de las ciudades en la que distingue las siguientes características: tamaño, densidad, textura La forma dependerá de la organización de las actividades fijas, que denomina ―Organización Focal‖, y del trazado de las redes de transporte y vialidad, el reticulado o ―trama‖. El tamaño y la densidad son variables morfológicas, tanto como el orden socio-demográfico. La textura, la localidad y el trazado, son elementos netamente morfológicos.

La ciudad Industrial Tony Garnier en 1917 plantea la Ciudad Industrial, ya que las nuevas ciudades fundadas a partir de ese momento tendrán su origen en motivaciones de orden industrial, por lo que, se considerará la mas general: Se plantea una cuidad de aproximadamente 35.000 habitantes, el terreno en que se asienten los edificios comprenderá parte accidentales, y una llanura atravesada por un río. La fábrica principal se encuentra en la llanura, en la desembocadura del torrente del río. Una línea férrea de largo recorrido pasa entre la fábrica y la ciudad, que se encuentra un poco mas elevada que aquella. Así mas arriba, aun, se encuentran los edificios sanitarios, protegidos de los vientos fríos y orientados al mediodía, sobre terrazas que miren al río. Cada elemento esta aislado uno de otro, considerando eventuales ampliaciones. Se estableció un reglamento para cada sector, considerando las necesidades materiales y morales del individuo Los edificios públicos destacan por su sencillez de post guerra. Los barrios residenciales se componen de pequeñas casas unifamiliares aisladas, de aspecto modesto, ordenadas en una red uniforme de calles. Se destacan los reglamentos de higiene, basados en condiciones geográficas y climáticas. Por los vientos de dispone que en las viviendas, los dormitorios tengan una ventanas orientadas a abundante sol y no se permiten espacios sin ventilación al exterior. Los barrios se emplazan en parcelas divididas en 150 mts. en sentido Este-Oeste y 30mts en sentido norte sur. Las parcelas se subdividen en lotes de 15x15mts. Con un lado siempre a la calle. se puede usar mas de un lote pero la construcción será solo el 50% de la superficie, el resto se destinará a jardines públicos y zonas de paso peatonal. Así, la ciudad se puede atravesar en cualquier sentido será como un gran parque que no limita el terreno. 170

El espacio entre viviendas norte-sur, será igual a la altura del edificio sur. De esa manera se evita la monotonía.

La ciudad jardín El movimiento de las ciudades-jardín de Howard tiene dos fuentes: por un lado, la tradición utópica de la primera mitad del siglo XIX, en especial la de Owen, como comunidad perfecta y autosuficiente, síntesis del campo y la ciudad, con los significados sociales que han añadido tradicionalmente. Por otra parte, el concepto de la vivienda unifamiliar con jardín, destacándose la privacidad, no en las relaciones sociales: un intento de substraer la vida familiar a la promiscuidad y desorden de la metrópoli, buscando el máxima de ruralización compatible con la vida ciudadana, El autor plantea esquemas de la nueva ciudad ya que el proyecto debe adaptarse al lugar escogido. La ciudad esta dirigida a un sociedad anónima, propietaria del terreno, no de las viviendas, ni de los servicios, ni de las actividades económicas, que serán autónomas, sometiéndose al reglamento ciudadano y recibiendo a cambio los beneficios de una convivencia regulada. La ciudad debe ser autosuficiente, basada en el equilibrio armónico entre industria y agronomía. Así, vivienda e industria ocupan 1/6 de la superficie del territorio y el resto se destinara a la agronomía, dispuesto en torno a un núcleo urbano un cinturón de fábricas dependientes de la misma autoridad gradualmente esas áreas agrícolas se van reduciendo y dada la proximidad de las grandes ciudades. En 1947 Gran Bretaña promulgó su significativa Ley de Planificación Urbana y Provincial, que dejaba todas las cuestiones relativas al desarrollo bajo control regional y fomentaba la construcción de nuevas ciudades. Las ciudades jardín de Letchworth (1903) y Welwyn (1920), construidas según sus ideas, habían sido diseñadas como ciudades autosuficientes protegidas de la invasión urbana por cinturones verdes o zonas agrícolas. En las décadas de 1950 y 1960, la expansión de las new towns  (nuevas ciudades) británicas recibió un nuevo ímpetu al convertirse en la política oficial, lo que originó la construcción de un gran número de nuevas comunidades, muchas de ellas en los alrededores de Londres. Este proyecto pasa a ser un barrios satélites de la ciudad, dotados de un favorable relación entre edificios y zonas verdes y sujetos a determinados vínculos para respetar el carácter del ambiente,

La ciudad lineal Arturo Soria y Mata buscando una solución frente a la congestión de la ciudad tradicional, plantea en 1882 una alternativa radical: una cinta de ancho limitado y largo Ilimitado, recorrida a lo largo de su eje, por una o mas líneas férreas. Esta ciudad debía construirse a partir de una o mas ciudades puniformes actuales, pudiendo formarse un triangulo en cuyo interior se explotarían actividades agrícolas o industriales. La calle central debe tener una anchura mínima de 40 mts. , dotada de arboleda y por su parte central, recorrida por un ferrocarril eléctrico; las calles transversales tendrán una longitud aproximada de 200 mts. y un ancho de 20mts. Los edificios solo ocuparan una quinta parte del terreno la parcela mínima comprenderá 400 m2, de los cuales 80 se destinaran a vivienda y el resto a jardines. ―a cada familia una casa, en cada casa una huerta y un jardín‖. Hasta ese momento el desarrollo de la idea es demasiado simple y básico. Su idea será desarrollada por las generaciones siguientes partiendo de la relación 171

vivienda-trabajo, que por repetirse en la misma dirección da lugar a la forma lineal de la ciudad. A mediados del del siglo XX en Brasil, reaparece reaparece la ciudad lineal lineal como respuesta respuesta a una gran empresa, la construcción de Brasilia, con el fin de trasladar la capital al desierto interior del país, el objetivo es trasladar parte de la población y las actividades económicas. Fue construida por Oscar Niemeyer,  Niemeyer,  que levantó los edificios públicos más representativos, siguiendo los planos del arquitecto Lucio Costa que plantea una toma de posesión del lugar mediante dos ejes que se cruzan en ángulo recto, adaptándose a la forma del terreno, de tal manera que se curva uno de los ejes formando un triangulo equilátero que limita el terreno a urbanizar. Toma la forma de un arco tendido con una flecha o un pájaro. Los edificios más representativos representativos son la Plaza de los Tres Poderes, el Palacio de la Alborada y la Catedral. El eje Norte-Sur esta trazado como autopista que conduce el trafico exterior, al corazón de la ciudad. A lo largo de este eje se disponen las zonas residenciales, que se articulan en superbloques que se proyectan en forma unitaria. En los cruces del eje se instalan los centros de recreo. El eje Este-Oeste une las áreas rectoras y forma la directriz monumental del centro político, reunidos alrededor de una plaza triangular. El espacio de la ciudad esta supervisado y unificado por medio de la técnica moderna de las autopistas y por otro lado, la técnica paisajista de jardines y parques. Pese a las modificaciones y problemas para mantener continuidad a las obras Brasilia se inauguró en 1960

El urbanismo moderno A finales de la década de 1960 la orientación del urbanismo fue más allá del aspecto físico. En su forma moderna, el urbanismo es un proceso continuo que afecta no sólo al diseño sino que cubre también temas de reglamentación social, económica y política. Como tejido de organización humana, una ciudad constituye un complejo entramado. Por una parte, exige la disposición de barrios, industrias y comercios según criterios estéticos y funcionales y en proporcionar los servicios públicos que éstos necesiten. Por otra parte, quizás más importante, debe tener presente también: 1) el origen, educación, educación, trabajo y aspiraciones de sus residentes; 2) el funcionamiento general del sistema económico al que pertenecen, además de los cargos que ocupan en este sistema y de las recompensas que éste les proporciona; y 3) su aptitud para tomar parte en las decisiones que afectan a su vida cotidiana.

El plan global El documento básico de urbanismo es un plan general adoptado y mantenido con revisiones periódicas. En su expresión cotidiana el plan se traduce en una serie de documentos legales —controles de urbanismo, regulaciones de las subdivisiones, así como códigos de construcción y vivienda— vivienda— que estipulan los criterios de utilización del terreno y la calidad de la construcción. El plan global responde a numerosos objetivos: aúna los análisis de las características sociales, económicas y físicas (como la distribución de la población, industria, negocios, espacios abiertos e instalaciones públicas) que dieron origen al plan; examina oportunidades y problemas especiales que presenta la ciudad y establece los 172

objetivos del desarrollo de la comunidad; coordina el desarrollo del terreno con el transporte, el suministro de agua, las escuelas y otras instalaciones; sugiere formas de lograr estos objetivos coordinados en el transcurso del tiempo; relaciona el plan con su impacto en los ingresos y gastos públicos, y propone reglamentaciones, políticas y programas para aplicarlo. El plan global constituye la guía para realizar las decisiones diarias en materia de desarrollo en función de sus consecuencias a largo plazo.

Política social, económica y medioambiental Aunque la apariencia física y el funcionamiento de la ciudad constituyen el objeto tradicional del urbanismo, la población y los recursos económicos de la ciudad son también elementos importantes a considerar. Es por esto que el urbanismo contemporáneo, además de seguir ocupándose del diseño físico, aborda de la misma forma las muchas decisiones socioeconómicas de largo alcance que deben tomarse. Una ciudad presenta necesidades sociales y cuenta con un determinado capital económico. El gobierno local actúa como agente comprador para muchos de los servicios que los residentes y los negocios necesitan: educación, suministro de agua, protección policial, servicio de bomberos y entretenimiento, entre otros. La calidad, carácter y eficacia de estos servicios requieren que la planificación ajuste las necesidades y los deseos con el cambio tecnológico y con los objetivos de desarrollo físico. El urbanismo, además, debería intentar proporcionar una vivienda digna (y una mínima ayuda económica) a los habitantes que no puedan cubrir esta necesidad básica. Cuando las viviendas locales son deficientes y los recursos económicos permiten mejorarlas, el departamento departamento de urbanismo puede inspeccionar las condiciones de las viviendas y coordinar los fondos para financiar su desarrollo y rehabilitación. El desarrollo económico de la ciudad queda también englobado dentro del ámbito del urbanismo. Los planes de desarrollo económico se valen de una mezcla de incentivos, asistencia técnica y publicitaria para crear empleos, establecer nuevas industrias y negocios, ayudar a las empresas ya existentes a prosperar, rehabilitar lo que es salvable y dar una nueva orientación a lo que no se puede salvar. El desarrollo económico, sin embargo, debe ir más allá de la empresa y de la facilidad de llegar a los trabajadores. En un entorno tecnológico de rápida evolución, con frecuentes cambios globales en las relaciones laborales, los trabajadores cualificados necesitan nuevas capacidades y el personal no cualificado necesita algún tipo de preparación. La formación laboral constituye una parte necesaria dentro de la estrategia del desarrollo, en especial en lo que a los ciudadanos pobres y sin empleo se refiere. La programación de las inversiones es el instrumento presupuestario que utilizan los urbanistas para fijar la construcción y financiación de las obras públicas. Proyectos como la mejora de la red viaria, la iluminación de las calles, los estacionamientos públicos, y la compra de terreno destinado a espacios al aire libre, deben ser estudiados y clasificados en función de sus prioridades. Un programa anual establece las prioridades para los años siguientes entre los proyectos necesarios para poner en práctica el plan global y reemplazar la infraestructura obsoleta. En regiones que están experimentando un rápido periodo de crecimiento, crecimiento, los urbanistas se topan constantemente con instalaciones públicas inadecuadas para futuros programas de desarrollo. En las zonas deprimidas la rehabilitación económica es una cuestión de vital importancia. Antes de que se programe cualquier inversión deben estudiarse las condiciones y viabilidad 173

del barrio y adoptarse algunas estrategias. Algunos barrios en decadencia necesitan un vigoroso desarrollo público, otros podrían dejarse en manos del desarrollo privado. El movimiento de renovación urbana que tuvo lugar tras la II Guerra Mundial no tomó en consideración los altibajos cíclicos de los barrios urbanos. Desde esa época hasta la década de 1960 se pensó que si una función económica como el comercio o la industria fallaba, todo lo que se necesitaba era eliminar lo existente y limpiar el terreno para una posterior utilización. En muchos casos el nuevo desarrollo nunca se produjo. Se hizo caso omiso de las múltiples fuerzas que afectan a este tipo de cambios, o bien dichas fuerzas no fueron analizadas de forma convincente. Los urbanistas de hoy entienden que una ciudad se ve afectada por fuerzas económicas económicas regionales, interregionales, nacionales e internacionales internacionales y que la efectividad de los planes para producir la viabilidad económica de una ciudad depende del correcto análisis e interpretación de estas fuerzas. He aquí la lección l ección aportada por las variaciones a las que los modelos económicos suburbanos, no metropolitanos e interregionales interregionales se vieron sometidos en las décadas de 1960 y 1970. En la actualidad, los urbanistas se preocupan cada vez más de las cuestiones medioambientales. La planificación medioambiental coordina el desarrollo necesario para cumplir los objetivos de pureza fijados para el aire y el agua, la recogida de residuos, ya sean tóxicos o no, el reciclaje de recursos, la conservación de la energía, la protección de playas, montes, áreas agrícolas, bosques y zonas aluviales, y la preservación de la fauna, reservas naturales y ríos. La conservación histórica pretende que edificios y lugares importantes sigan formando parte del entorno permanente, a la vez que se vale de ellos para financiar los costes de mantenimiento. mantenimiento. Aunque los urbanistas puedan depender de regidores, alcaldes, administradores municipales u otros funcionarios, sus verdaderos clientes son los habitantes y empresas de la ciudad. Los planes que elaboren deben reflejar los intereses y prioridades de estos dos grupos, y los programas aplicados deben, al mismo tiempo, ayudar a la ciudad a sobrevivir y mantener la calidad de vida que estos grupos desean. Se necesita astucia política para conseguir que los funcionarios municipales y estatales perciban de forma adecuada los programas y prioridades de los barrios, y que dichos programas y prioridades tengan la posibilidad de ser llevados a cabo. Futuro de las ciudades y el Urbanismo

El urbanismo de las últimas décadas del siglo XX se preocupa cada vez más de establecer o ejecutar políticas de servicios públicos y de proporcionar estos servicios. Como es obvio que los recursos son limitados y que los acontecimientos globales afectan al futuro de cada comunidad, el urbanismo debe actuar dentro de un marco de planificación nacional e internacional internacional con el fin de lograr un desarrollo sostenible por ambas partes. Tendencias de crecimiento de la ciudad

Por extensión: Es el proceso de urbanización que incorpora nuevo suelo a un centro poblado. Por densificación Es el proceso de urbanización que incrementa la densidad de ocupación del suelo originado por la subdivisión predial o por aumento de la población o edificación. 174

Por satelización Se basa en una forma multidireccional que se organiza en base a muchas unidades separadas y unidas por una red de transporte la unidad predominante que se definirá como centro y las demás satélites. Las Transformaciones de las ciudades

Las infraestructuras económicas de muchas ciudades antiguas necesitan ser sustituidas. Las escuelas públicas y los hospitales urbanos son un reducto de las instituciones dominantes en un tiempo pasado en la ciudad. Durante medio siglo el público se sintió fascinado por las zonas limítrofes de las áreas metropolitanas. El poder de esta atracción ha sido tan fuerte que cuando las distancias al lugar de trabajo, situado en el centro urbano, se hicieron excesivas, los empresarios decidieron trasladarse a las afueras. A finales del siglo XX, sin embargo, la última generación de adultos, más joven que la mayoría de los habitantes de la ciudad, con más movilidad, a menudo sin hijos, y con una mayor libertad en sus relaciones, se ha sentido cautivada por la vida de la ciudad. Como respuesta, las ciudades están proporcionando servicios públicos y encauzando inversiones hacia una mejor calidad de vida en esas zonas que ofrecen atractivos incomparables para esta nueva población. En este escenario, diversos grupos de ciudadanos han alcanzado una mayor sofisticación en la búsqueda de sus intereses. Están mejor informados, conocen las leyes y los procedimientos jurídicos, tienen más habilidad política y son más militantes y persistentes. Han aprendido que la planificación conlleva un orden dentro del cambio y quieren influir en ella. Por su parte, los urbanistas están intentando equilibrar las demandas de intereses enfrentados para convertirlos en un consenso comunitario dinámico que posibilite la toma de decisiones. Además, las reacciones en contra de una planificación central y a favor del desarrollo privado que se han producido a lo largo de las décadas de 1980 y 1990 han desembocado en ambiciosos experimentos con el objetivo de reducir los controles urbanísticos, a veces, con resultados desiguales. En el futuro, el urbanismo continuará trabajando en condiciones de escasos recursos económicos para la ciudad y tendrá que seguir enfrentándose siempre con intereses paralelos de colonias y barrios, grupos de interés, empresas y residentes. La determinación y mejoras de servicios públicos adecuados plantearán serios problemas en los últimos años del siglo XX. A medida que las ciudades intenten redefinir el papel que desempeñan, se irán viendo sometidas a ajustes periódicos. Será pues labor del urbanismo minimizar el impacto que estos cambios cíclicos tengan sobre los habitantes y las empresas de la ciudad.

II Legislación urbana Según el artículo 99.de la Constitución Política de la Republica de Chile, se define que para el gobierno y administración interior del Estado, el territorio de la República se divide en regiones y éstas en provincias. Para los efectos de la administración local, las provincias se dividirán en comunas.

Niveles de opresión de legislación de carácter general Así mismo, el Gobierno regula el mercado de suelo urbano mediante la aplicación de ciertas normas que operan en esta legislación de carácter general, en los siguientes niveles: Ley General, Ordenanza General y Normas Técnicas 175

Ley General de Urbanismo y construcción La ley General contiene los principios, atribuciones, potestades, facultades, responsabilidades, derechos, sanciones y demás normas que rigen a los organismos, funcionarios, profesionales y particulares, en las acciones de planificación urbana, urbanización y construcción. Contenido: Disposiciones generales Titulo 1 Capitulo 1 Normas de competencia Capitulo 2 De los funcionarios Capitulo 3 De los profesionales Capitulo 4 De las sanciones Titulo 2 De la planificación urbana Capitulo 1 Capitulo 2 Capitulo 3 Capitulo 4 Capitulo 6 Capitulo 7 Titulo 3

De la construcción

Capitulo 1 Capitulo 2 Titulo 4

Definiciones De la planificación urbana en particular De los límites urbanos Del uso del suelo urbano De la renovación urbana De las expropiaciones

Normas de diseño De la ejecución de obras de urbanización y edificación

De las viviendas económicas

Ordenanza de Urbanismo Y Construcción La Ordenanza general, contiene las disposiciones reglamentarias de la ley y que regula el procedimiento administrativo, el proceso de planificación urbana, urbanización y construcción y los estándares técnicos de diseño exigibles en los últimos procesos. Contenido: Titulo 1

Disposiciones generales

Capitulo 1 Capitulo 2 Capitulo 3 Capitulo 4 TITULO 2

Normas de competencia y definiciones De las responsabilidades De las sanciones Disposiciones comunes de los permisos de Urbanización y edificación

De la planificación

Capitulo 1 Capitulo 2 Capitulo 3 Capitulo 4

De la planificación urbana y sus instrumentos De las normas de urbanización De los trazados viales urbanos De los estacionamientos, accesos y salidas vehiculares. 176

Capitulo 5 Capitulo 6 Capitulo 7 TITULO 3

De la urbanización

Capitulo 1 Capitulo 2 Capitulo 3 Capitulo 4 TITULO 4

Capitulo 12 Capitulo 13 Capitulo 14

De las condiciones de habitabilidad de las condiciones generales de seguridad de las condiciones de seguridad contra incendio Edificios de asistencia hospitalaria locales escolares y hogares estudiantiles Edificios destinados al culto y locales anexos teatros y otros locales de reuniones Establecimientos deportivos y recreativos Hoteles, residenciales hogares y hospederías centros comerciales edificios de estacionamiento, centros de automotora y estaciones de servicio automotor Caballerizas o de establos Terminales de locomoción colectiva Establecimientos industriales o de bodegaje

reparación

De la Construcción

Capitulo 1 Capitulo 2 Capitulo 3 Capitulo 4 Capitulo 5 Capitulo 6 Capitulo 7 Capitulo 8 Capitulo 9 TITULO 6

De los permisos de las obras y sus trámites De la ejecución de las obras De las garantías de las obras De la recepción de las obras, y sus trasferencias e inscripciones

De la Arquitectura

Capitulo 1 Capitulo 2 Capitulo 3 Capitulo 4 Capitulo 5 Capitulo 6 Capitulo 7 Capitulo 8 Capitulo 9 Capitulo 10 Capitulo 11

TITULO 5

De los cierros, líneas de edificación, ochavos y antejardines Del agrupamiento de los edificios y su relación con el suelo De las salientes y decoraciones de la edificación

De los permisos de edificación y sus tramites de las inspecciones y recepciones de obras Clasificación de las construcciones Solicitaciones de las construcciones Materiales de construcción Condiciones mínimas de elementos de construcción no sometidas a cálculo de estabilidad Fundaciones faenas constructivas Instalaciones y pavimentación de calzadas interiores.

Reglamento especial de viviendas económicas.

Capitulo 1 Capitulo 2 Capitulo 3 Capitulo 4 Capitulo 5

disposiciones generales y definiciones de las normas de urbanización. de la ejecución de las obras de urbanización. De la Arquitectura. De las construcciones con financiamiento del Estado.

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Las Normas Técnicas

Las Normas técnicos, que contienen y definen las características técnicas de los proyectos, materiales y sistemas de construcción y urbanización, para el cumplimiento de los estándares exigidos por la ordenanza general.

Instrumentos de Planificación territorial Esta se efectuara en cuatro niveles de acción que corresponden a cuatro tipos de áreas: Nacional, Regional, Intercomunal y Comunal. Planificación Urbana Nacional

Este nivel esta a cargo del Ministerio de la Vivienda y urbanismo y corresponderá a la planificación del desarrollo urbano a nivel nacional. Se regirá directamente a través de la ordenanza general de Urb. y const. y tendrán fuerza legal en su aplicación, para reparticiones publicas como en el ámbito privado. Planificación Urbana Regional

Orientará el desarrollo de los centros urbanos de las regiones, mediante un PLAN REGIONAL DE DESARROLLO URBANO fijando sus roles, áreas de influencia reciproca relaciones gravitacionales metas de crecimiento etc. Se regirá por la Secretaria Regional del ministerio de vivienda y urbanismo. de acuerdo a las políticas regionales de desarrollo socio-económicas y sus disposiciones se incorporaran a los planes reguladores intercomunales, metropolitanos y comunales (Metropolitanos: le corresponde esta categoría a una unidad urbana, para efectos de su planificación, cuya población que sobrepase los 500.000 habitantes) Planificación urbana Intercomunal

Regulara el desarrollo físico de las áreas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones se integran en una unidad urbana. Se desarrollara mediante un PLAN REGUADOR INERCOMUNAL O METROPOLITANO. Los anteriores se compondrán de: 

Memoria explicativa con objetivos, metas y planes de acción.



Ordenanza, que contendrá las disposiciones reglamentarias



Planos que expresaran en forma grafica las disposiciones, zonificación general, equipamiento, relaciones viales áreas de desarrollo prioritario, limites de extensión urbana, densidades, etc.… Su confección estará a cargo de la Secretaria regional de vivienda y urbanismo, con consulta a las municipalidades o instituciones que se estimen pertinentes.



Las disposiciones presentes en dichos planes deberán estar presentes en forma obligatoria en los Planes Reguladores Comunales. En el caso que no exista este ultimo, la comuna se regirá por el Plan Regulador Intercomunal 178

Planificación urbana Comunal

Será de carácter obligatorio para las comunas sujetas a Planificación Urbana- Regional o Intercomunal; Todo centro poblado con un número superior a 7.000 habitantes Centros poblados afectados por destrucción total o parcial Centros poblados en que lo determine la Secretaria Regional Ministerial ve la vivienda y Urbanismo. (en este caso podrá ser desarrollado por la misma entidad) Promueve el desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de los centros poblados, en concordancia con las metas regionales y se realizara por medio del PLAN REGULADOR COMUNAL que se compondrá de: Memoria explicativa en que se definirán el crecimiento demográfico, desarrollo industrial y demás antecedentes técnicos que sirvieron de base a las proposiciones y los objetivos, metas y prioridades de las obras básicas proyectadas. Estudio de factibilidad de aguas y alcantarillado para áreas de crecimiento urbano proyectadas. Este corresponderá al servicio sanitario regional correspondiente. La Ordenanza Local con las disposiciones y reglamentos pertinentes Planos en que se exprese gráficamente las disposiciones de suelo, zonificación, equipamiento, relaciones viales, límites urbanos, áreas prioritarias de desarrollo urbano, etc. El Plan regulador será desarrollado por la misma municipalidad y deberá cumplir con la tramitación exigida en el Art. 43 de la ley de urbanismo y construcción. Para su aplicación, de los trazados el municipio podrá expropiar por declaración de utilidad pública, adquisiciones por licitación publica o en forma directa según precio de tasación de parte de la Dirección de obras Municipales o por cesiones de terrenos que se urbanicen según la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y construcción que se destinen a calles, avenidas, plazas, espacios públicos y otros fines. Planos Seccionales

Son aplicados en los casos en que para la aplicación del Plan Regulador Comunal, se requieran estudios mas detallados. En el se fijaran con exactitud los trazados y anchos de las calles, zonificación detallada, las áreas de contracción obligatorias, de remodelación de conjuntos armónicos, terrenos afectados por expropiaciones etc. En comunas con mas de 50.000 habitantes, con asesor urbanista o en las que determine La secretaria regional correspondiente. los seccionales serán obligatorios, con el fin de fijar líneas oficiales de edificación También podrán aplicarse sin la existencia de un Plan Regulador Comunal

179

CLASIFICACION DE ACTIVIDADES PRODUCTIVAS Industrias: Terrenos, recintos, instalaciones, construcciones y/o edificios en que se realizan actividades de producción, extracción, procesamiento y/o transformación de productos finales, intermedios o insumos, para lo cual se emplean en el mismo lugar más de 10 personas. Incluye tanto las industrias manufactureras como las de producción de gas. Talleres: Terrenos, recintos, instalaciones, construcciones o edificios en que se realizan las actividades antes señaladas para las industrias, o parte de ellas como montajes y/o reparaciones, garajes, etc., ocupando para ello en el mismo lugar no más de 10 personas, salvo panaderías y amasanderías, peluquerías, lavanderías, talleres de fotografía, imprentas y fotocopias, reparadoras de calzado, sastrerías, artículos electrónicos, electrodomésticos, bicicletas, joyerías, ópticas, grabados y talleres artesanales en general, pequeños jardines de plantas, copias de llaves y similares, los cuales no podrán ocupar más de 20 personas para ser considerados como talleres. Almacenamiento o Bodegas: Terrenos, recintos, construcciones o edificios en que se hace acopio o bodegaje de cualquier tipo de productos.

Aquellos equipamientos que incluyan almacenaje que complemente la actividad inicial, sólo podrán destinar a dicho uso hasta un 50% de su superficie total construida. En caso de superar el standard, la actividad será clasificada además como almacenamiento, debiendo cumplir con las normas de la presente Ordenanza. Servicios Artesanales: Establecimientos donde se desarrollan artesanías u oficios menores sin perjuicio del uso residencial, mediante un proceso predominantemente manual, ya sea en forma individual o por un grupo menor de personas, clasificadas en esta Ordenanza como equipamiento de escala local o vecinal.

Su instalación puede ser complementaria con la vivienda, o realizarse en un local que permita la atención de público. Puede contemplar elaboración o procesamiento de productos y/o hacer prestación de servicios, tal como reparaciones, panaderías y amasanderías, peluquerías, gasfiterías, lavanderías, talleres de fotografía, imprentas y fotocopias, reparadoras de calzado, sastrerías, artículos electrónicos, electrodomésticos, bicicletas, joyerías, grabados, talleres artesanales en general, ópticas, pequeños jardines de plantas, copias de llaves o similares, manteniendo siempre la escala vecinal. En el caso que estas actividades causen daños o molestias a personas o propiedades vecinas, serán clasificadas de igual forma que los usos de industria, talleres y almacenamiento, a fin de someterlas a las mismas exigencias de emplazamiento y control de molestias o peligrosidad fijada para tales usos. Establecimientos de Impacto Similar: Predios, recintos, construcciones o edificios donde se realizan actividades de venta de maquinarias; de materiales de construcción; de combustibles gaseosos, líquidos y sólidos; los depósitos de vehículos, las bombas de bencina, servicentros y centros de servicio automotriz. La calificación en función a los riesgos que pudieran causar las actividades productivas industriales, de bodegaje, de talleres y establecimientos de impacto similar al industrial definidas anteriormente, se hará en conformidad a lo dispuesto en la O.G.U.C., siendo el Servicio de Salud del Ambiente correspondiente quien otorgue la categoría de instalación inofensiva, molesta, contaminante o peligrosa para cada caso respectivo. La calificación de cada actividad deberá ser obtenida por el interesado, antes del respectivo permiso de edificación. 180

CLASIFICACION DEL EQUIPAMIENTO

Se entiende por equipamiento todo terreno o edificio destinado a complementar las funciones básicas del habitar. TIPO

ESCALA REGIONAL E INTERURBANA

ESCALA COMUNAL

ESCALA VECINAL

Salud

HOSPITALES, CLÍNICAS CEMENTERIOS, CREMATORIOS PLANTAS Y BOTADEROS DE BASURA

POSTAS, HOSPITALES CLÍNICAS, CONSULTORIOS CENTROS MÉDICOS CENTROS DE REHABILITACIÓN LABORATORIOS

POLICLÍNICOS, DISPENSARIOS CONSULTORIOS HOGARES ESPECIALES

Educación

CENTROS DE INVESTIGACIÓN UNIVERSIDADES

INSTITUTOS PROFESIONALES CENTROS DE FORMACIÓN TÉCNICA LICEOS, COLEGIOS ACADEMIAS

ESCUELAS , JARDINES INFANTILES PARVULARIOS, ACADEMIAS ESCUELAS ESPECIALES HOGARES DE NIÑOS SALAS CUNA

Seguridad

REGIMIENTOS CÁRCEL

COMISARÍAS, BOMBEROS TENENCIAS, CUARTELES HOGARES DE RECLUSIÓN

RETENES COMISARÍAS

Culto

CATEDRALES, CONVENTOS SEMINARIOS, SANTUARIOS

CAPILLAS PARROQUIAS

Cultura

ZOOLÓGICOS CENTROS DE CONVENCIONES JARDÍN BOTÁNICO MUSEOS BIBLIOTECAS TEATROS

TEMPLOS PARROQUIAS PINACOTECAS JARDÍN BOTÁNICO CENTRO CULTURAL SALA MULTIPROPÓSITO GALERÍAS DE EXPOSICIÓN TEATROS, MUSEOS SALA DE CULTURA SALA DE CONCIERTOS

Organización Comunitaria Áreas Verdes

Deportes

Esparcimiento y Turismo

Comercio Minorista

PARQUES METROPOLITANOS PARQUES URBANOS SANTUARIOS DE LA NATURALEZA GRANDES ESTADIOS VELÓDROMOS CENTROS DEPORTIVOS MEDIALUNAS, COLISEOS ACTIVIDADES ECUESTRES ZONAS DE PICNIC Y CÁMPING GRANDES HOTELES APART HOTELES CASINOS, MOTELES GRANDES FERIAS PARQUES DE ENTRETENCIÓN GRANDES CLUBES SOCIALES MULTICINES MALL, GRANDES TIENDAS TERMINALES DE

BIBLIOTECAS CASA DE CULTURA AUDITORIO SALA DE EXPOSICIONES

SEDES COMUNITARIAS

JUNTA DE VECINOS SEDES VECINALES CENTROS SOCIALES CLUBES

PARQUES PLAZAS

PLAZAS, PLAZOLETAS JARDINES JUEGOS INFANTILES

ESTADIOS CANCHAS Y PISTAS CAMPOS DEPORTIVOS PISCINAS, GIMNASIOS SALONES DE JUEGO

CANCHAS GIMNASIOS PISCINAS MULTICANCHAS

GRANDES RESTORANES CENTROS NOCTURNOS CIRCOS, HOTELES HOSTERÍAS, HOSPEDERÍAS Q UINTAS DE RECREO DISCOTECAS, PUBS Y BARES CAFETERÍAS, CINES ZONAS DE CÁMPING Y PICNIC

RESIDENCIALES RESTORANES, CAFETERÍAS PEQUEÑAS SALAS DE CINE FUENTES DE SODA JUEGOS ELECTRÓNICOS

CENTROS COMERCIALES MERCADOS

LOCALES COMERCIALES ALMACENES, FERIAS 181

DISTRIBUCIÓN. GRANDES CENTROS COMERCIALES VENTA AUTOMOTRIZ

Servicios Públicos

Servicios Profesionales

SUPERMERCADOS FUNERARIAS, FERIAS VENTA DE VEHÍCULOS

MINIMARKET VENTA DE COMBUSTIBLES (LÍQUIDOS, SÓLIDOS Y GASEOSOS)

GOBIERNO REGIONAL CORTES DE JUSTICIA INTENDENCIA SERV. UTILIDAD PÚBLICA SERV. ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

MUNICIPALIDAD, JUZGADOS CORREOS Y TELECOMUNICACIONES SERV. UTILIDAD PÚBLICA. SERV. ADMINISTRACIÓN PÚBLICA CONSULADOS

CORREOS SERVICIOS DE UTILIDAD PÚBLICA

BANCOS, ASEGURADORAS AFP, ISAPRES OFICINAS PROFESIONALES

OFICINAS PROFESIONALES SUC. DE BANCOS SUC. DE ASEGURADORAS SUC. AFP, SUC. ISAPRES FINANCIERAS, NOTARÍAS CASAS DE CAMBIO

OFICINA PROFESIONAL

Servicios Artesanales

Lavanderías, Peluquerías Pequeños Talleres en general Gasfiterías Costura y Modas Jardines de Plantas

INMUEBLES DE CONSERVACION HISTORICA: De acuerdo a lo establecido, se señalan los inmuebles, zonas e hitos de Conservación Histórica, en cuyo caso, los permisos para rehabilitación, reconstrucción, demolición, ampliación o modificación sólo podrán ser otorgados por la D.O.M. con la autorización previa de la Secretaría Ministerial de Vivienda y Urbanismo, siempre que las condiciones urbanísticas y constructivas a aplicar sean las establecidas en la presente Ordenanza o estén determinadas en forma expresa en Planos Seccionales elaborados con este fin. ZONAS DE CONSERVACION HISTORICAS

HITOS HISTORICOS: Los Hitos declarados de Conservación Histórica en la presente Ordenanza se clasifican en Hitos Urbanos, Hitos Culturales e Hitos Paleontológicos, y corresponden a los que se indican en la siguiente tabla: LA VIALIDAD: Las avenidas, calles y pasajes y, en general todas las vías públicas del Plan Regulador, son las actualmente existentes manteniendo sus anchos entre líneas oficiales salvo en aquellos casos que expresamente se dispone el ensanche o apertura de nuevas vías. Para fijar la línea oficial en aquellas vías que no conformen la vialidad estructurante, ésta adoptará la línea existente de la cuadra correspondiente al 50% + 1. CLASIFICACIÓN DE AREAS SENSIBLES AL RIESGO NATURAL : Se entenderá por ―Áreas Sensibles al Riesgo Natural‖, a aquellas en las cuales es posible la ocurrencia de procesos naturales que podrían constituir riesgo para instalaciones urbanas y/o espacios públicos.

a) Áreas Sensibles a Inundaciones: b) Áreas Sensibles a Anegamientos: c) Áreas Sensibles a Remociones en Masa: d) Áreas Sensibles a Incendio Forestal: e) Fallamiento: 182

CONSTRUCCIÓN El objetivo de este capitulo es entregar nociones generales de las edificaciones emplazadas en sectores urbanos desde el punto de vista de emplazamiento, de su materialidad, y de su estructura con el fin de reconocer los ejemplos mas comunes en el país y definir grados de calidad para cada casos según tablas de valorización necesarias para reconocer e individualizar cada obra ya terminada, y que son indispensables de evaluar en el proceso se tasación. Condiciones de Agrupación Con el fin de asegurar condiciones mínimas de asoleamiento y privacidad, todo tipo de edificación inserto en áreas urbanizadas se emplaza con respecto al suelo y sus deslindes las edificaciones y sus salientes deberán respetar las siguientes condiciones de agrupación. Aislada

La que se construye separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las distancias resultantes de la aplicación de las normas sobre rasantes y distanciamiento que se determinen en el instrumento de planificación territorial o, en su defecto, las que establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción. Pareada

La que corresponde a 2 edificaciones que se construyen simultáneamente, o diferidas en el tiempo, emplazadas a partir de un deslinde común, manteniendo una misma línea de fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no pareadas deberán cumplir con las normas previstas para la edificación aislada. Continua

La que se construye simultáneamente, o diferida en el tiempo, emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de éste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificación colindante y con la altura que establece el instrumento de planificación territorial. Adosamiento:

Como complemento de lo anterior, se entenderá por adosamiento la edificación que se ubica contigua a los deslindes en su parte no ocupada por construcciones. Estructuras Componentes de la Edificación Toda edificación, se divide en tres partes principales: a) FUNDACIONES: Su función es la sustentación y aislamiento del edificio. Debe ser capaz de aislar efectivamente el exterior, el suelo natural, con el espacio interior y para ello existen muchas posibilidades que dependerán de las características del terreno y requerimientos estéticos. 183

b) CUERPO: constituye la parte principal de la obra construida y su objetivo es acoger en espacios adecuados las actividades para la que fue diseñada. Desde un punto de vista mas técnico, proporciona la envolvente divisoria entre el exterior y el interior c) TECHUMBRE: La coronación del edificio a manera de capa, cubierta, que lo protege de los elementos climáticos. Esta parte de la estructura puede, según diseño, fusionarse y ser una con el cuerpo de la obra. Unidades Constructivas y su Materialidad

Es necesario para el Tasador conocer las partes fundamentales visibles que componen un edificio de modo de poder evaluarlo en mejores condiciones estimando su valor de reposición y de deterioro. Un edificio está conformado por las siguientes partes y cuyas funciones son específicas: OBRA GRUESA:

Es la parte resistente del edificio destinada a posibilitar su permanencia en el tiempo, absorbiendo los esfuerzos a que está sometido derivado de fuerzas dinámicas y estáticas, incluyendo además elementos no estructurales como muros no soportantes, radieres, etc. que conforman la forma general de la obra. Las principales partidas son: Fundaciones: Son sistemas destinados a transferir las fuerzas de edificio al suelo natural o terreno de fundación. Su tipo y su profundidad dependerá de las características del terreno y del edificio. No siempre son visibles al Tasador pues están bajo la cota del suelo natural. 

a) Fundaciones Corridas: Llamadas comúnmente cimientos corridos, son los que van debajo de todos los muros, de manera continua, sin cortarse. Están destinadas a recibir, por lo general, muros de albañilería y/o de hormigón armado y se ejecutan en hormigón. La parte de la fundación que queda bajo el nivel del terreno es lo que se denomina cimiento, y normalmente es de hormigón simple. La parte que va sobre el nivel, es el sobrecimiento, que normalmente es de hormigón y además protegen el edificio de la humedad y nivelan la base de los elementos estructurales verticales. b) Fundaciones Aisladas: Tanto en casos de terrenos de mala resistencia mecánica como en las estructuras en que predominan los pilares y/o las columnas, es decir, cargas concentradas, es conveniente la prolongación de las mismas estructuras bajo el nivel del suelo y apoyarlos en los llamados cimientos aislados, ya sea en forma de zapatas como de dados prefabricados. Estas estructuras se realizan en madera, hormigón o acero, según sean las necesidades de la obra. Es importante aclarar que estas fundaciones tienen que estar unidas entre si, a lo menos a nivel de terreno ya sea por un sobrecimiento armado o un envigado de madera, al que se amarran. c) Losas de Fundación: En el caso de que el edificio aumente o la resistencia del terreno no es muy alta, la dimensión de la zapata crecerá a tal punto que llegan a unirse unas con otras, por esto, se construye una placa continua y resistente como base para el edificio. Esta losa trabaja en forma contraria a las normales, es decir resiste esfuerzos de flexión, pero con cargas actuando de abajo hacia arriba. 184

d) Pilotes: Son piezas, ya sea de madera u otro material que se hincan o clavan en el suelo, ya sea para consolidarlo o para alcanzar el terreno firme. Bases para pavimentos: Esta base está constituida generalmente por radier de hormigón colocado sobre capa de ripio que actúa como sello hidráulico. En este caso esta directamente apoyada en el suelo y trasmite las cargas de sobrepeso directamente. En el caso de estructuras de envigados de madera o metálica, esta distanciada del suelo generando un espacio de ventilación que funciona como aislantes del terreno. Sus cargas se trasmiten puntualmente hacia las fundaciones. Elementos Verticales Estructurales: Se trata de los elementos que soportan y trasmiten las cargas y sobrecargas del edificio hacia las fundaciones o los elementos estructurales horizontales. Estos elementos pueden ser: a) Muro: Elemento a modo de paño, con un espesor mínimo de 14 cm. donde el ancho es normalmente mayor que el alto, y en donde predomina el lleno por sobre le vacío, b) Machón: Muro pequeño c) Pilar: Elemento sin proporción fija entre ancho y espesor. Normalmente esta integrado a un muro. d) Columna: Elemento vertical de apoyo aislado, generalmente de forma cilíndrica, que suele estar formado por base, fuste y capitel. A veces se le incorpora una función decorativa

Dependiendo del tipo de estructura, pueden estar constituidos por albañilería armada, albañilería reforzada, de hormigón armado o estructuras de madera o marcos metálicos. Elementos Verticales no Estructurales Se trata de los elementos que soportan solo su peso propio y se distribuye hacia elementos estructurales horizontales. Su función principal es de división de espacios.

Estos elementos pueden estar constituidos por los mismos materiales de los muros, de menor espesor y se denominan tabiques o panderetas. Entrepiso: Es un elemento horizontal que se apoya en los elementos verticales del piso inferior, destinado a servir de base de pavimentos y cielos. 

Los entrepisos pueden ser ejecutados en losas de hormigón armado, envigados de madera, o perfiles de acero de construcción, elementos prefabricados de hormigón precomprimido o pretensado, dependiendo del tipo de estructura de los elementos estructurales verticales. Los contornos de esta base se apoyaran en elementos verticales u horizontales que trasmitirán sus cargas hacia abajo. En el ultimo caso, si se trata de una cadena, se apoyara sobre el muro y en el caso de una viga, salvará una luz. Techumbre: Constituye la solución del cielo del último piso, permitiendo que la estructura permanezca visible o no, y principalmente presentando la configuración de remate de la estructura la que puede ser plana, o con una o muchas aguas con pendientes variables según sus requerimientos estéticos y climáticos. Existen principalmente 3 soluciones constructivas: 

185

a)

Losa: Se mantiene las mismas características de las losas de entrepisos.

b) Cercha: Elemento estructural auto soportante, compuesto por piezas de madera o metal normalmente de gran valor estético que permite presentarlo como terminación. c) Envigado: entramado de madera o metal compuesto que materializa la pendiente de la techumbre. Este se ve sometidos a cargas que transmite a las estructuras resistentes del cuerpo del edificio TERMINACIONES

Se refieren a todas las partidas de materiales que se aplican después de ejecutada la obra gruesa, a fin de dar respuesta a los requerimientos físico ambientales, de uso y de expresión formal. Las principales partidas que se incluyen en este rubro son: Pavimentos: Son materiales de terminación final de piso, ya sea interior o exterior. Se instalan sobre las superficies de obra gruesa, idealmente niveladas. Este último punto ya no es tan exigible gracias a las nuevas tecnologías, si no es el caso, una base de mortero de cemento y arena o adhesivos aplicados directamente sobre radieres, losas afinadas o entablados es la práctica común 

Los más usados son parquet y entablados a base de madera, de plásticos pétreos cerámicos, baldosas, pastelones, radieres y morteros afinados con o sin color, pavimentos ejecutados en obra, alfombras, cubre pisos etc. Aislantes: Material dispuesto en láminas, a granel, en colchonetas o inyectado destinado a proteger el edificio de los procesos acústicos, térmicos, con relación a la diferencia entre la temperatura interna y/o de confort. Este material se coloca en los niveles de cielo o cubierta, según diseño, y en elementos verticales exteriores de estructuras de entramado. 

Los materiales más usados son los fabricados sobre la base de polietileno y poliuretano expandidos, lana de vidrio, lanas minerales, etc. Revestimientos interiores: Se refiere a los materiales de terminación de los elementos estructurales verticales y horizontales como muros y cielos destinados a recubrir entramados, contener aislaciones, con el fin de resolver los requerimientos de acondicionamiento físico ambiental y de acabado formal de las estructuras y tabiques. Las principales partidas son: 

Revestimientos de elementos para entramado en base a láminas y entablados, revoques o estucos para albañilerías y hormigones, revestimientos cerámicos o plásticos para zonas húmedas como baños o cocinas y pinturas y papeles murales para terminaciones. Revestimientos exteriores: Se refiere a los materiales de terminación de los elementos estructurales verticales exteriores que requieren, además de los usos para revestimientos interiores, resolver requerimientos climáticos, los que son mas agresivos. Su especificación depende del tipo de material usado en los muros o tabiques exteriores y del nivel de costo del edificio. 

Los materiales mas usados en albañilería y hormigones, cuando no quedan a la vista, generalmente son los revoques de mortero de cemento y arena, con o sin agregado de 186

hidrófugos, pero también pueden aplicarse planchas metálicas o maderas. En estructuras de entramado, láminas de materiales impermeables o entablados de madera. Finalmente, se sugiere la impermeabilización de estos, con pinturas o barnices adecuados. Cielos: Revestimientos que se colocan en la parte superior de los recintos interiores. Se emplean distintos materiales, según estructura soportante bajo losas de hormigón armado, si no quedan a la vista, se puede utilizar revoques basado en morteros con cemento En el caso de entramados, éstos pueden quedar a la vista, o se pueden instalar entablados, láminas de maderas aglomeradas, interit, yeso-cartón, poliestireno expandido, fibras vegetales prensadas, agregando posteriormente capas de yeso. Pintura o papeles murales. 

Puertas: Deben reponer a los requerimientos mínimos de rigidez por carga, resistencia contra impactos y en el caso de las de madera a la humedad contenida. Se presentan con una o varias hojas y de varios tipos como batiente, giratoria, corredera, plegable o vaivén. 

Se presentan de diferentes materiales, y los más utilizados son de madera natural, madera de placas, metálicas, barras, vidrio, aluminio, pvc, mixtas. Ventanas: Deben reponer a los requerimientos mínimos de rigidez por carga, ya sea en su armazón como en el caso de los cristales. Su diseño debe considerar resistir el paso del agua y la humedad. y en algunos casos se requiere controlar temperatura y problemas acústicos. Se presentan con una o varias hojas y de varios tipos como batiente, corredera, plegable pivotante o simplemente fijas, termo paneles. Con cristales de varios tipos y espesores, como también con celosías. 

Se presentan de diferentes materiales, y los más utilizados son de madera natural, madera de placas, metálicas, barras, vidrio, aluminio, PVC, mixtas. 

Cubiertas:  Son los materiales dispuestos con formas adecuadas para ofrecer una superficie de protección del edificio contra los agentes atmosféricos tales como lluvia, nieve, viento, etc. La elección del tipo y material de cubierta y las pendientes, está en función de la estructura de la techumbre, de los regímenes de lluvias y vientos predominantes de la localidad, y, especialmente, de la expresión volumétrica y su relación con el edificio. Los principales materiales usados en las cubiertas son:

Planchas onduladas de acero galvanizado, de asbesto cemento y de plástico; tejuelas de madera y de asbesto cemento; tejas de arcilla cocida y de mortero cemento; cubiertas de metal estampado; láminas de acero galvanizado o de cobre lisas emballenadas como tejuelas de madera que se instalan sobre la estructura y sistemas de aislamiento. En el cado de losas de hormigón se impermeabilizan y finalmente casi la mayoría de las cubiertas se protegen con pinturas adecuadas. Hojalatería: Elementos ejecutados en láminas de acero galvanizado, de aluminio o de cobre, destinados a recoger y encausar las aguas desde las cubiertas al suelo ya sea por medio de la red de aguas lluvias, drenes o directamente desembocándolo al terreno natural. 

Incluye elementos tales como: caballetes, limatones, limahoyas, limatesas, canales, bajadas, gárgolas, forros, embutidos, etc. INSTALACIONES 187

Cada especialidad es de responsabilidad de un técnico respectivo. En este rubro se incluyen las partidas de agua potable y alcantarillado. Instalación de Gas, Instalación eléctrica, de fuerza como redes telefónicas o televisión así como las instalaciones de acondicionamiento físico ambiental, de circulaciones mecánicas, de protección contra incendios, y otras, destinadas al funcionamiento de los edificios y prevención de riesgos. Sus canalizaciones pueden ser a la vista o embutidas en los elementos estructurales y de obra gruesa. OBRAS COMPLEMENTARIAS

Se refiere a partidas generalmente fuera de los edificios, tales como cierros exteriores, puertas y portones exteriores, pavimentos exteriores, terrazas, pérgolas, jardineras, jardines y arborizaciones, cobertizos, estacionamientos, señalizaciones, nichos para medidores, piscinas, iluminación exterior, señalizaciones, etc. Materiales Calificación de las Construcciones según Ordenanza Atendiendo a los sistemas de construcción y a los materiales predominantes a emplear los edificios se distinguen por clases, en la forma siguiente: Construcciones con esqueleto soportante de ACERO. Entrepisos de CLASE A: perfiles de acero o losas de hormigón armado. 

CLASE B: Construcciones con estructura resistente de hormigón armado o con estructura mixta de acero con hormigón armado. 

Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo entre CLASE C: cadenas y pilares de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado o entramados de madera. 

Construcciones con muros soportantes de albañilería de bloques o CLASE D: piedra confinado entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado o entramados de madera. 

Construcciones con estructuras soportantes de madera. Paneles de CLASE E: madera, fibrocemento, de yeso cartón o similares, incluidos las tabaquerías de adobe. Entrepisos de madera. 

Construcciones de adobe, tierra cemento u otros materiales livianos CLASE F: aglomerados con cemento. Entrepisos de madera. 

Construcciones prefabricadas con estructura metálica. Paneles de CLASE G: madera, prefabricados de hormigón, yeso cartón o similar. 

CLASE H: Construcciones prefabricadas con estructura de madera. Paneles de madera, yeso cartón o similar. 

188

Construcciones de placas o paneles prefabricados Paneles de hormigón CLASE I: liviano, fibrocemento o paneles de poliestireno entre malla de acero para recibir mortero proyectado. 

En todos los casos, salvo que el proyecto de estructuras señale otra cosa, tendrán las siguientes restricciones: Las construcciones Clase C no podrán tener mas de 4 pisos, las losas de hormigón armado solo podrán reemplazarse en el suelo del último piso de edificios de hasta 3 pisos y la altura libre de piso a cielo no podrá exceder 5 mts. Las construcciones Clase D, G, H e I, no podrán tener mas de 2 pisos y la altura libre de piso a cielo no podrá exceder 2.6 mts. Las construcciones Clase F no podrán tener mas de 1 piso y su altura libre máximas será de 3.5 m. Las Clases D y E se aceptaran como pisos superiores de construcciones Clase C y D, siempre que no se sobrepase la altura permitida. En todos los casos que en una misma construcción se empleen dos o mas Clases, deberán adoptarse los resguardos necesarios en las uniones de materiales, consolidado su diferente comportamiento tanto en los sismos como en los cambios de temperatura. Clasificación según Durabilidad VIDA ÚTIL DE LAS ESTRUCTURAS Tipo de Estructura

Hormigón Armado Albañilería Reforzada Albañilería Armada Madera Impregnada (durabilidad 1) Madera Impregnada (durabilidad 2-3) Acero con Albañilería Adobe

Abreviatura

Vida Útil

H.A A.R. A.A. M.D. M.D. M.T. A.D.

80 Años 70 Años 70 Años 40 Años 20 Años 70 Años 40 Años

DURABILIDAD DE MADERAS Durabilidad

1) Muy Durables

2) Durable

Maderas

Alerce Ciprés de los Guaitecas Roble Lenga Lingue Raulí 189

Canelo Coigue Tineo Ulmo Araucaria Eucalipto Laurel Mañío Hembra Mañío Macho lamo Olivillo Pino Insigne Tepa

3) Moderadamente Durable

4) Poco Durable

5) Durable

Clasificación de Calidad General El Servicio de Impuestos Internos distingue las construcciones de acuerdo a la apreciación de su CALIDAD GENERAL sin considerar el ESTADO DE CONSERVACIÓN ya que éste se evalúa en conjunto con la antigüedad de la propiedad o construcción. El rubro de la calidad valora cinco aspectos principales:     

Calidad de las construcciones tradicionales Calidad del diseño Calidad de las estructuras Calidad de las terminaciones Calidad de las instalaciones

SUPERIOR (1):

l) Techumbre: m)Aleros: n) Distancia entre muros: o) Altura de piso a cielo: p) Sobrecimientos:

q) Diseño: r) Diferentes niveles de piso: s) Juegos de volúmenes: t) Condición de aislamiento: u) Calefacción y clima: v) Terminaciones:

Pendientes superiores a las necesarias ejecutadas con fines puramente estéticos Superiores a 1.00 metros. Superior a 3.50 metros, espacios abiertos cubiertos y grandes ventanales. Superior a lo normal (2.40 m), en el caso de viviendas, la altura normal de otras construcciones se considerará en función de su destino. Notoriamente más altos que los normales (0.30mts), salvo aquellos que ha sido necesario realizar obligatoriamente, para salvar desniveles de hasta 0.50 m. Complejo e irregular. Entre algunos recintos. De hormigón armado, traducidos en entrantes, salientes, balcones, terrazas voladas, etc. Edificios aislados. Existentes Especiales o finas tales como: 190

Revestimientos exteriores: Revestimientos Interiores: Pavimentos: Puertas: Quincallerías: Otras Terminaciones:

Pulidos, picados o a la martelina, gres cerámico, litofrén, maderas especiales sobre estuco, etc. Chapas en muros o zócalos en madera, gres cerámico, formalita o durolac, etc. Parquet de eucalipto con filete o de selección, baldosas de mármol natural, de color, etc. Enchapadas, especiales de aluminio o madera con pino oregón, encina, etc. Especial o importada. Salas de baño: En proporción superior a la normal. Artefactos tipo Venecia, de color o importados. Persianas automáticas, puertas automáticas, gradas o pavimentos de mármol, columnas, balaustradas, capiteles, etc.

MEDIA SUPERIOR O BUENA (2):

Solo presenta algunas de las características especiales de diseño y construcción señaladas para la calidad superior. Cuenta con instalaciones y terminaciones en su mayoría corrientes, pero posee algunas de mayor calidad tales como parquet de eucalipto, ventanas de aluminio, chapas tipo Factomet, artefactos Venecia, pinturas gravilladas, etc. MEDIA O CORRIENTE (3):

Edificación de planificación corriente caracterizado principalmente por su sencillez de diseño. Esto es, diseños rectangulares, normalidad en pendientes de techumbre, aleros y alturas de piso a cielo; terminaciones normales en una construcción media y de tipo corriente o standard. MEDIA INFERIOR (4):

Implica sencillez de diseño y construcción. Se incluyen en esta calidad las construcciones seriadas edificadas con apoyo estatal, del tipo económicas, faltando terminaciones y con instalaciones a la vista. INFERIOR O MÍNIMA (5):

Terminaciones de mala calidad y defectuosa colocación. Pueden carecer de uno o más servicios básicos. Según la nueva normativa del servicio de Impuestos Internos la Calidad de las Construcciones se define diferenciando la mayor o menor complejidad del diseño y la estructura, y la categoría o nivel de las terminaciones e instalaciones.

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A los lectores de este Manual:

Es posible que se encuentren algunos errores en su texto general, sus dibujos, las fórmulas y sus desarrollos numéricos. Es posible también que existan conceptos que pueden mejorarse, variarse o suprimirse y otros que pueden agregarse. Cualquier observación encontrada en este trabajo, agradeceré sea comunicada telefónicamente al 269--8648 para su consideración.

Ad Valorem Instituto Inmobiliario de Chile

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