El boleto de compraventa. compraventa. 1) Importancia y evolución de la figura.
Las formalidades de la compraventa, principalmente en materia de inmuebles y automotores, y las tramitaciones necesarias para la transmisión dominial, demandan dinero y tiempo. La aceleración de la vida económica se enfrentó con la desaceleración de los trámites notariales y regístrales; el incremento de los costos de transmisión dominial colisionó con la capacidad de pago de los contratantes y la economía informal. Ello produjo una brecha en la que se desarrolló el "boleto de compraventa", que provocó innumerables conflictos: para el régimen jurídico se trataba de un contrato preliminar o incompleto por la falta de forma legal; las partes, en cambio, entendían haber llegado a un acuerdo definitivo. Esta división entre la ley y la costumbre llevó a posturas formalistas y realistas, que intentaron mantener la seguridad jurídica que surgía de a plicar la legislación vigente, o sacrificarla con la intención de despejar el fantasma de una legislación, no sólo inaplicable, sino contraria a las costumbres, a sus propias finalidades y a la justicia del caso. "En materia de compraventa inmobiliaria no cabe duda que sólo el boleto definitivo es considerado con fuerza vinculante en orden a la transmisión del dominio, mientras que el denominado 'provisorio' 'provisorio' o de reserva no tiene en la generalidad de los casos igual alcance; de allí que no pueda asignársele en beneficio de la seguridad de las contrataciones un efecto excesivo o antifuncicnal" (Cám. Nac. Civ., sala G, "Lore, Rómulo c/Labaronne, Lía", E. D. 94-745). Seguidamente iremos mostrando mostrando los problemas y las soluciones s oluciones en sus diversas etapas. a) El régimen del Código Civil.
El Código Civil argentino reguló la compraventa como un contrato que no tiene efecto real (no transmite la propiedad), sino obligacional (produce la obligación de transferir) conforme al artículo 1323 del Código Civil. Cuando se persigue la transmisión de bienes de cierta importancia económica hay que dotarlo de una forma que advierta a los contratantes sobre ese aspecto, y por esta razón Vélez consideró que en materia de inmuebles, que eran los bienes más relevantes en la economía de su tiempo, debía hacerse por escritura pública (art. 1184). Para reforzar esta protección del transmitente se dispuso que SI al contrato le falta un requisito esencial no es juzgado como una compraventa (art. 1362). En este esquema legal, el boleto era un contrato preliminar a la compraventa porque le faltaba el requisito de la forma, que era esencial, y no causaba una obligación de dar, sino de hacer, porque queda concluido como un contrato "en que las partes se han obligado a hacer escritura pública" (art. 1185). La compraventa así celebrada tenía dos etapas: una, preliminar, que surgía del boleto, que obligaba a celebrar el coritrato, y la otra de escrituración, donde se celebraba el contrato definitivo. Celebrado el contrato preliminar (boleto), e incumplido (no se hace la escritura), y tratándose del incumplimiento de la obligación de hacer la escritura, sólo cabía una indemnización de daños (art. 629). El
artículo 1187 del Código Civil preveía expresamente que el incumplimiento de la obligación referida en el artículo 1185 era juzgada como una obligación de hacer, y frente al incumplimiento corresponde demandar la escrituración, "bajo pena de resolverse en el pago de pérdidas e intereses". Frente al desarrollo que tuvo el boleto en la actividad económica, esta regulación presentó serios inconvenientes, que pueden ser resumidos de la siguiente manera. En primer lugar, según la costumbre, las partes perseguían una finalidad de cambio, la que se ve fhistrada porque no es posible obtener el bien, sino una indemnización sustitutiva. En segundo lugar, el boleto cieaba inseguridad jurídica al comprador. El vendedor continuaba siendo titular del dominio y podía hipotecar el bien, transferirlo a un tercero. Si el vendedor tenía deudas podía embargarse el bien vendido por boleto. Si el vendedor caía en insolvencia el boleto no era oponible al concurso o a la quiebra a los fines de obtener la escrituración. La inseguridad era grave incluso cuando se daba la posesión del bien, porque el comprador por boleto no era poseedor legítimo (art. 2355 antes de la reforma ley 17.711), y a lo sumo era considerado un tenedor, porque tiene la cosa pero reconociendo en otro la propiedad (art. 2352). b)
La costumbre.
La interpretación estricta que expusimos no impidió el desarrollo del boleto de compraventa. En la venta de inmuebles el boleto se consolidó ampliamente y fue el sector donde más se hizo para impulsar tanto el cambio legislativo como jurisprudencial, a fin de considerarlo como un verdadero contrato definitivo. La adopción de este instrumento alcanzó no sólo al sector de las casas, sino a los departamentos en propiedad horizontal, no sólo a las viviendas, sino también a las oficinas y plantas industriales, no sólo a los inmuebles con construcciones, sino también a los lotes, no sólo a los urbanos, sino también a los rurales. Semejante utilización tuvo que hacer reaccionar al juez y al legislador. En el caso de los automotores, también se difundió como una práctica común, a pesar de que su utilización era mucho más riesgosa, puesto que el vendedor por boleto continuaba siendo responsable por los daños que causara el automotor a terceros, y la transmisión registral no era declarativa sino constitutiva. Esta distancia entre lo que la comunidad decidió practicar y lo que el legislador quería que hiciera provocó serios inconvenientes que fueron solucionados progresivamente por la legislación especial y la interpretación jurisprudencial. c)
La evolución legislativa.
La ley 14.005 que regula la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho en cuotas periódicas, dio un marco protectorio al boleto ya que estableció que el comprador por boleto podía reclamar la escrituración si había pagado un 25% del precio.
Dispuso que esa facultad es irrenunciable, que no se puede invocar el pacto comisorio si el comprador pagó más del 25% del precio de compra o bien hizo construcciones equivalentes al 50% del precio. Gran parte de los códigos procesales solucionaron la cuestión de la escrituración como un problema de ejecución de sentencia. Por ejemplo, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación dice en su artículo 512: "Condena a escriturar. La sentencia que condenare al otorgamiento de escritura pública, contendrá el apercibimiento de que si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado, el juez la suscribirá por él y a su costa. La escritura se otorgará ante el registro del escribano que proponga el ejecutante, si aquél no estuviere designado en el contrato. El juez ordenará las medidas complementarias que correspondan". La reforma del Código Civil a través de la ley 17.711 del año 1968 alteró sustancialmente la cuestión. El artículo 1184 establecía la pena de nulidad para los contratos que, debiendo ser en escritura pública, eran redactados como instrumentos privados; esa disposición fue eliminada. El artículo 1185 bis es incorporado disponiéndose que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio, y en esos casos el juez podrá disponer la escrituración. El artículo 2355 dispuso que se considera legítima la adquisición de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. El artículo 1051 estableció los derechos de los adquirentes de buena fe a título oneroso. Este conjunto de disposiciones cambió sustancialmente el rostro jurídico del denominado "boleto" en el Derecho argentino, y si bien se refirió principalmente a inmuebles, luego se extendió a otros supuestos por analogía. d)
La jurisprudencia.
La jurisprudencia fue receptando las demandas de quienes, siendo acreedores por boleto, pretendían la obtención de la finalidad del contrato celebrado y no la indemnización. Así se fue admitiendo no sólo la indemnización, sino la condena a la escnturación, lo que a partir de 1951 fue doctrina plenaria en el ámbito de la Capital. Se estableció que la obligación de escriturar no es personalísima y que puede ser hecha por el juez ante el incumplimiento del obligado. En cuanto al texto del artículo 2352 que sólo permitía considerar que el titular de un boleto es tenedor, la jurisprudencia comenzó a considerarlo poseedor. Una clara expresión de este rico debate fueron las jornadas de Derecho Civil. Así, en las V Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Rosario, 1971), donde se dijo: "La promesa de celebración del contrato de compraventa inmobiliaria genera obligaciones de hacer. Es necesario reemplazar los arts. 1185 bis y 2355, última parte, por un régimen eficaz de protección a los adquirentes por boleto de compraventa, el que debe contemplar las variadas situaciones que pueden presentarse sujetándose a un adecuado régimen de publicidad". En las Primeras Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil, San Juan, 1982, se dijo: "La obligación de hacer escritura pública (art. 1185, Cód. Civ.) equivale a hacer el título suficiente al dominio. El contrato de compraventa inmobiliaria como negocio
obligacional definitivo puede ser hecho por instrumento privado o por escritura pública (Despacho A). El instrumento privado (boleto) que contiene pretendidamente una compra y venta, sólo genera la obligación de escriturar (Despacho B: Dr. Bueres). La obligación de hacer escritura pública no es personahsima y, por ende, puede ser cumplida por el juez. La obligación de hacer escritura pública es común, alcanza por igual al comprador y al vendedor. Es también compleja, requiriendo la intervención activa del escribano (Despacho A). La obligación de hacer escritura pública es indivisible e impropia, requiriendo la actuación colectiva de los compradores y vendedores". En las Segundas Jornadas Provinciales de Derecho Civil, Mercedes, Buenos Aires, en 1983, se afirmaron tres despachos diferentes: "Despacho A: El boleto de compraventa es una promesa bilateral de contrato o contrato preliminar, que engendra, exclusivamente, la obligación de hacer escritura pública, art. 1185 del Cód. Civ. (Zago, Cuto, Müller, Roca, González, Pinotti, Bueres, Luchetti). Despacho B: El boleto de compraventa inmobiliaria constituye una promesa de contrato de compraventa que resulta ser forzoso, y tiene por efecto natural inmediato el generar la obligación de escriturar a cargo de ambas partes contratantes. Si no se ha fijado fecha para la entrega del inmueble y el pago del precio, estas obligaciones sólo son exigibles a partir del momento del otorgamiento de la escritura pública respectiva. Si las partes convienen en el boleto que el pago del precio y/o entrega de la cosa debe efectuarse en una fecha que es anterior a la fijada para el otorgamiento de la escritura pública, esas obligaciones son exigibles a partir de la fecha estipulada (Ramella, Juancorena, Sagüés). Despacho C: El boleto de compraventa inmobiliario configura el contrato de compraventa obligacional definitivo, previsto en el art. 1323 del Cód. Civ. (Gastaldi, Miguel, Stiglitz, Boulin, Mateo, Esteguy, Yaver, Decundo, Luna Tomageli, Fossati, Bossie, Raggio, García Ramón, Garrido Cordobera, Ricobene, Campio, Lima, Garrido, Ameigeriras, Poggi, Falbo, Etchegaray, Cobas, Navarro, Micieza, Gianini, Juárez, Mosset Iturraspe, Herrera, Cerwosky, Cifuentes)". e)
La
doctrina.
También en la doctrina se hicieron numerosos ensayos hermenéuticos para fortalecer, o debilitar, según el criterio, la utilización del boleto. Una primera tesis, que debilita el boleto, indica que es una promesa y que ésta es un contrato preliminar, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, razón por la cual las partes deben expresar dos veces el consentimiento. Si no lo hacen para el segundo momento, no hay contrato y sólo indemnización por frustración de la promesa''. Para López de Zavalía el boleto de compraventa tiene una naturaleza jurídica bifronte: por un lado es una compraventa nula por defecto de forma, y por el otro es un preliminar bilateral válido''. El autor define al boleto diciendo que "es el contrato parcialmente típico, concluido por escrito, que según su contenido impuesto o declarado, obliga recíprocamente a las partes a escriturar una compraventa inmobiliaria, y que entre tanto sólo genera por sí, obligaciones naturales de dar la cosa y pagar el precio". Es un contrato parcialmente típico porque no se encuentra exhaustivamente regulado, pero el Código contiene algunas prevenciones a su respecto, como las de los artículos 1,185 bis y 2355, y
algunas leyes (vgr. 14.005, decreto-ley 19.724/72) regulan con mayor detalle algunas especies particulares de boletos. Una segunda tesis mtentó reforzar el boleto señalando que es un contrato cuyo objeto es la obligación de otorgar escritura pública. Esta apreciación ubica al boleto como uno de los supuestos en que se da lugar a una venta forzosa (art. 1324, inc. T, Cód. Civ.) porque hay una convención que obliga a celebrarla''. Una tercera tesis, que fortalece al boleto, no diferencia entre dos etapas, una preparatoria y una definitiva que dan lugar a dos modos de consentir. El consentimiento es uno solo y referido a la finalidad de cambio en el dominio de una cosa; los demás son actos complementarios para concretar esa finalidad. Por este camino argumental se invierten las calificaciones: el boleto es un contrato de compraventa completo y perfecto, y contiene la "promesa de escriturar. Los efectos son importantes porque el contrato de compraventa no es considerado formal ad solemnitatem, sino adprobationem, de manera que la falta de escritura pública no afecta su validez. En virtud de ello, el boleto provoca la obligación de entregar la cosa y pagar el precio, y no exclusivamente la de hacer escritura pública, como indica expresamente el artículo 1185. Mosset Iturraspe entiende que el boleto de compraventa constituye un contrato de compraventa definitivo y que la escrituración es un negocio de disposición complementario. Distingue dos especies de compraventa inmobiliaria: a) La celebrada por escritura pública, y b) la celebrada por instrumento privado, denominada boleto de compraventa. Ambas son compraventas perfectas o definitivas y no meros negocios en formación. Spota remarca la diferencia entre la compraventa, "contrato de primer grado o contrato de obligación" y "el contrato de segundo grado o contrato de cumplimiento", y se integra: a) Con la tradición de la cosa y el pago del precio, a los que califica de actos jurídicos bilaterales y patrimoniales "y, por ende, contrato", y b) con el cumplimiento del requisito de forma, la escritura pública. Los llamados 'boletos' de compraventa constituyen verdaderos contratos bilaterales de compraventa, acompañados de la promesa o compromiso de reducirlos a un instrumento público -escritura traslativa de dominio- cuando se trate de la enajenación de un inmueble" (Cám. Nac. Civ., sala F, 11-10-60, in re "Quesari c/De Bruyn", L. L. 100-780; Cám. T de Santiago del Estero, en J. A. 1963-V-535; SALVAT, ob. cit, t. I, p. 413). Puede considerarse admitida con plenitud, en la doctrina y en la jurisprudencia, la tesis de que el boleto es un contrato de compraventa pleno. f) El principio protectorio.
Una gran parte de las argumentaciones jurídicas que dieron fortaleza al boleto se basaron en el principio de protección de la parte débil, sea por razones económicas o cognoscitivas. Este argumento tiene su base en la ley 14.005 que tuvo una clara finalidad tuitiva de los económicamente débiles. También se consideró que hay una distancia en el conocimiento, porque el "comprador" en la inmensa mayoría de los casos "constituye la parte económicamente débil, y está convencido por un error íurís de que ejerce sobre la cosa inmueble un derecho de dominio" y "que ese error de derecho se hace aún más
excusable cuando se determina en el instrumento privado que contiene la promesa de venta, que quien formula esa promesa confiere a la otra parte la 'posesión del inmueble' no pudiéndose pretender que 'el humilde adquirente sepa lo que los juristas no saben', resolviéndose, pese a la norma de los artículos 2352 y concordantes, 2355, 2356, etcétera, que mediante la tradición el adquirente por boleto de compraventa recibe la posesión de la cosa objeto del contrato. La aplicación del principio protectorio de la parte débil justificó en gran medida el pasaje del boleto al campo de los contratos definitivos. No obstante, el mismo principio puede informar su debilitamiento. En muchas situaciones el boleto, sumado a la ausencia de formas, es motivo de aprovechamiento de contratantes débiles, quienes firman sin tomar conciencia del acto de disposición. En estos casos la solución la dará la lesión prevista en el artículo 954 del Código Civil. 2)
Calificación y efectos del boleto de compraventa.
a) Boletos provisorios y definitivos.
Para calificar el boleto de compraventa y asignarle e fectos hay que delimitar claramente el supuesto de hecho. En la costumbre negocial se celebran actos unilaterales o bilaterales que tienen un carácter prelimmar: ofertas, promesas, boletos provisorios, los cuales tienen como efecto obligar a celebrar un contrato futuro, cuyo incumplimiento da derecho al resarcimiento de daños pero no a la escrituración. Otro supuesto distinto es aquel en que las partes quisieron celebrar un contrato definitivo y no meramente preparatorio, pero no le dieron la forma de escritura piiblica. Este es el denominado "boleto definitivo", cuyos efectos, como hemos visto, se asimilan a la compraventa, como lo señala la doctrina y jurisprudencia mayoritaria. Las obligaciones nucleares son: entrega de la cosa contra pago del precio. Siendo un contrato de cambio que tiene por finalidad la transmisión del dominio, es un acto de disposición, y se requiere la capacidad para disponer, y poder especial para el caso de ser celebrado a través de un mandatario (art. 1881, Cód. Civ.)'*'*^ El "boleto" es un instrumento privado y no se transforma en público por la certificación de firmas ante escribano, o por el juez, o por su inscripción; el efecto de estos actos es otorgarle fecha cierta a un instrumento privado (art. 1035). El boleto otorga a las partes derechos personales, no personalísimos ni tampoco reales, razón por la cual es posible su cesión sin otra forma que la escrita''"^ y funciona de la siguiente manera: a) Normalmente es un acuerdo entre el comprador y un tercero, en el que el vendedor no es parte y no puede oponerse, salvo que se acredite insolvencia del cesionario; b) el vendedor debe ser notificado; c) antes de la notificación el vendedor puede exigir el pago al comprador y escriturar a su nombre, aun cuando el comprador haya cedido, porque los efectos hacia el vendedor se producen desde la notificación;
d) luego de la notificación es obligado a escriturar a nombre del cesionario, y tiene dos deudores del precio: el comprador-cedente y el cesionario; e) el cesionario puede exigir directamente al vendedor la escritura acreditando la notificación de la cesión y el pago íntegro del precio. Si la cesión es efectuada por el vendedor es un fenómeno similar, de modo que el cesionario queda obligado a escriturar y puede oponer al comprador las defensas dilatorias por falta de pago o bien la resolución del contrato. La prohibición absoluta de ceder el boleto desnaturaliza la circulación de bienes y es una cláusula ilícita. Las partes pueden optar por la reventa en lugar de la cesión. En esta última sólo se cambia la posición contractual, mientras que en la primera hay, además, una modificación de las condiciones y, aunque se utilice el mecanismo de la cesión, es otra venta. El boleto no otorga las mismas seguridades que la escritura, en cuanto a la identidad de las personas, la expresión del consentimiento, lo que ha motivado un criterio jurisprudencial estricto que, por ejemplo, rechaza las huellas digitales como manera de expresión de la voluntad en boletos de compra venta. La venta por boleto por quien es un heredero pero no titular causa una obligación de transferir, que puede ser de tracto abreviado ya que si la sucesión está abierta puede hacer la transferencia directa de la sucesión al tercer comprador, sin inscribir previamente el dominio a nombre del heredero declarado. La venta de uno de los herederos, sin que medie conformidad de los restantes, es inoponible a los herederos no firmantes. Si el negocio se frustra por ineficacia el comprador tiene acción de daños. Carece de eficacia el boleto de venta otorgado por persona analfabeta que imprimió su impresión digital por no saber firmar, si no existen pruebas supletorias de la forma en el boleto, ni que demuestre que aquélla vendió conscientemente y con las modalidades resultantes del boleto" (Cám. Nac. Civ., sala C, "Ramos, Antonio c/Coto, Ambrosio", L. L. 1981-D-594. En el mismo sentido: sala B, "Scala, Salvador c/Marletta de Lanza, Concepción", E. D., 103-489). b)
La posesión.
La adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe por boleto de compraventa es legítima (art. 2355, Cód. Civ.). El texto legal se refiere a que el boleto es un título suficiente paratransmitir la posesión de una cosa, y por lo tanto es una posesión legítima. Esta es una regla clara en nuestro Derecho, aunque luego puedan existir algunos problemas en la solución de conflictos. c)
La obligación
de escriturar.
Incumplimiento. Daños resarcibles.
La escritura ptiblica es la forma requerida por la ley y es un acto en el que el escribano cumple una función importantísima. Suscripto el boleto de compraventa surge la obligación de escriturar, la que ha recibido un frondoso tratamiento jurisprudencial que veremos seguidamente.
La obligación pesa sobre ambas partes, pudiendo ser pura y simple o sometida a un plazo suficiente como para cumplirla el que se presume suspensivo, es decir, que hasta que no venza no es exigible la escrituración. Puede ocurrir que las partes no hayan establecido un plazo y el tiempo transcurra; la jurisprudencia ha deducido de ello dos consecuencias: la primera es que existe una prórroga del plazo, y la segunda es que se transforma en pura y simple, pudiendo cualquiera de ellas intimar su cumplimiento en forma inmediata. Puede acontecer también que las partes sometan el término al momento en que se obtengan todos los elementos documentales; en este caso es una condición suspensiva, la que no puede ser meramente potestativa. También es posible que se establezca un plazo incierto vinculado a la aprobación de obras, o de una urbanización, durante el cual se van pagando cuotas. En estos supuestos, una vez pagada la cantidad de cuotas necesarias para la escrituración segijn boleto o bien la totalidad de ellas, la escrituración es exigible, aunque no haya aprobación. Finalmente, si no hay plazo expreso o tácito el interesado debe pedir la fijación judicial. El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición producen la mora del deudor de la obligación de escriturar (art. 509, Cód. Civ.). En los casos en que es necesaria la interpelación, la misma debe ser efectuada por los titulares del crédito y no por el escribano. Aplicando las reglas señaladas arriba, no puede haber mora si no están cumplidos los pasos necesarios para escriturara, o si la parte interpelante no cumplió con la obligación a su cargo. La mora de una de las partes admite ser purgada por la firma de un convenio posterior, o tácitamente por otro boleto subsiguiente a la constitución en mora del primero. Frente a la mora del deudor de obligaciones recíprocas se puede ejercer la excepción de incumplimiento contractual. Procede el ejercicio de esta excepción dilatoria frente al incumplimiento sustancial de una de las partes, autorizando a la otra a dilatar el cumplimiento de su obligación (art. 1201, Cód. Civ.). En la compraventa es frecuente el uso de esta herramienta y se la ha admitido cuando hay mora en la obligación de escriturar, autorizando a la ofra parte al no pago de expensas o impuestos a partir de la posesión. El incumplimiento total o parcial de la obligación de escriturar da derecho a la otra parte a solicitar la escrituración por parte del deudor, o bien subsidiariamente por el juez. También puede reclamar el resarcimiento de los daños moratorios en relación adecuada con el incumplimiento. En el supuesto en que hubiere imposibilidad de escriturar se aplican las reglas generales. Si es inculpable no hay derecho al resarcimiento, porque concurre un casus eximente de la responsabilidad. Otro de los casos es el de ineficacia por inoponibilidad. Cuando la parte vendedora está constituida por varios condóminos, la venta que uno de ellos hace es inoponible a los otros y el contrato deviene ineficaz, causando la obligación de indemnizar por parte de quien prometió la venta que no pudo cumplir. La extensión del resarcimiento encuentra su límite en la relación de causalidad adecuada, de modo que sólo los perjuicios que tienen su origen en e l incumplimiento contractual son
reparables. Los otros perjuicios que pueda sufrir una persona no tienen nexo con la responsabilidad contractual y no son resarcibles por no tener causa. En los supuestos de incumplimiento se indemniza el interés de cumplimiento, mientras que en la fiTastración o ineficacia en general se repara el daño al interés negativo o de confianza. En este último caso la frustración produce la obligación restitutoria y el comprador recupera el precio pagado a valor actual; por ello no se le indemniza con el valor del bien. Sin embargo, si para obtener la finalidad frustrada debe comprar ofro inmueble, y éste es más caro, debe indemnizársele el mayor valor que debe pagar para obtener la finalidad perseguida en el contrato frusfrado. La mora en la obligación de escriturar obliga a resarcir los daños que la misma produce en relación causal adecuada. Si se produce una demanda por escrituración y la consiguiente condena judicial, el demandado debe pagar los mayores costos que requiere la escrituración, si los hubiera. También deben indemnizarse los incrementos dinerarios de una obra, producidos como consecuencia de la mora e n escritura.
