MANAJEMEN PEMELIHARAAN DAN OPERASIONAL GEDUNG
Pemelih Pemeliharaa araan n pada pada bangun bangunan an dimaks dimaksudk udkan an sebaga sebagaii gabung gabungan an dari tindakan tindakan teknis dan administratif, yang dimaksudkan untuk mempertahankan, dan memulihkan fungsi bangunan sebagaimana yang telah di rencanakan sebelumnya. Keberhasilan suatu bangunan dinilai dari kemampuan bangunan untuk ada pada kondisi yang diharapkan, yang dipengaruhi oleh beberapa persyaratan, antara lain : 1. Persya Persyara ratan tan fun fungsi gsiona onall
Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait dengan fungsi bangunan. Setiap bangunan memiliki fungsional umum dan khusus yang perlu dipenu dipenuhi. hi. Persyar Persyaratan atan umum umum contohn contohnya ya adalah adalah
bangu bangunan nan mampu mampu melind melindung ungii
pemakainya pemakainya dari lingkun lingkungan gan luar. luar. Sedangkan Sedangkan persyarat persyarat khusus khusus sangat tergantung tergantung pada jenis dan dan fungsi fungsi bangunan bangunan tersebut. tersebut. 2. Persyaratan Performance Performance
Masing-masing Masing-masing bangunan memiliki persyaratan persyaratan performance performance bangunan bangunan yang sanga sangatt spesif spesifik ik.. Perfo Perform rmanc ancee bang bangun unan an menca mencaku kup p bany banyak ak aspek aspek,, mulai mulai dari dari performance performance fisik luar bangunan, bangunan, sampai pada elemen-elemen elemen-elemen Mekanikal Mekanikal dan elektrikal ( ME ). Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan oleh tuntutan performance yang terkait dengan fungsi bangunan. Namun seringkali terjadi perbedaan standart performance performance bangunan bangunan menurut menurut USER dan menurut menurut OWNER, OWNER, terutama terutama pada bangunan bangunan sewa. sewa. 3. Persyaratan Menurut Undang-undang Undang-undang
Persyaratan Persyaratan menurut menurut undang-und undang-undang ang merupakan persyaratan yang tidak bisa diabaik diabaikan, an, karena karena menya menyangk ngkut ut regula regulasi si dan legalita legalitas.Pe s.Persya rsyaratan ratan ini diantar diantarnya nya : Persyaratan ketinggian maksimum suatu bangunan, bangunan, dll. 4. Persya Persyara ratan tan Menur Menurut ut User User
Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan. Kenyamanan user user merupa merupakan kan ukuran ukuran keberha keberhasilan silan suatu suatu bangun bangunan. an. Biasany Biasanyaa banguna bangunan n yang yang memiliki persyaratan user adalah bangunan-bangunan sewa dan bangunan-bangunan umum.
Idealny Idealnya, a, pada pada tahap tahap desain, desain, perenca perencana na telah memilik memilikii kriteria kriteria-krit -kriteria eria untuk untuk mengha menghasilk silkan an suatu suatu perform performans ansii tertent tertentu u sehingg sehinggaa aktifitas aktifitas pemelih pemeliharaa araan n yang yang dilakukan dilakukan selama masa operasi gedung akan lebih efektif. Namun seringkali seringkali kriteriakriteria semacam itu tidak dibuat sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan program program pemeliharaan pemeliharaan sampai tahap pelaksanaa pelaksanaannya. nnya. Kegi Kegiat atan an
peme pemeli liha hara raan an
bang bangun unan an
meli melipu puti ti
berb berbag agai ai
aspe aspek k
yang yang
bisa bisa
dika dikateg tegor orika ikan n dalam dalam 4 kegi kegiata atan, n, yaitu yaitu : Peme Pemelih lihar araan aan rutin rutin haria harian, n, Recti Rectific ficat atio ion n ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai ), Replacement ( penggantian bagian yang berharga berharga dari suatu bangunan bangunan ), Retrofitting Retrofitting ( melengkapi melengkapi bangunan bangunan sesuai kemajuan kemajuan teknologi ) Secara Secara sederha sederhana, na, Pemelih Pemeliharaa araan n banguna bangunan n dapat dapat diklari diklarifika fikasika sikan n menjadi menjadi 2 macam yaitu : Pemeliharaan rutin dan Pemeliharaan remedial / perbaikan. A.
Pemeliharaan Rutin
Pemeliharaan Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan pemeliharaan yang dilaksanakan dilaksanakan dengan dengan interval waktu tertentu untuk mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginkan / sesuai. Contohnya Contohnya pengecatan pengecatan dinding luar gedung 2 tahunan, pengecatan pengecatan interior 3 tahunan, tahunan, pembersihan pembersihan dinding dinding luar, luar, dll. Namun Namun jenis jenis pekerjaan pekerjaan pemeliharaan pemeliharaan rutin rutin juga bisa bisa berupa berupa perbaikan perbaikan atau penggantian komponen komponen yang rusak. Kerusakan – kerusakan kerusakan tersebut bisa diak diakiba ibatk tkan an oleh oleh pros proses es secar secaraa alami alami ( conto contoh h : Kerap Kerapuh uhan an,, kusam kusam ) atau atau prose prosess pemakaian pemakaian ( contohny contohnyaa : goresan,peca goresan,pecah h dll ). Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan menentukan siklus pemeliharaan. pemeliharaan. Siklus pemeliharaan bisa ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan equipment yang cukup dalam bentuk dokumentasi, dokumentasi, manual pemeliharaan pemeliharaan ataupun catatan pengalaman dalam pekerjaan pemeliharaan sebelumnya. Dalam Dalam suatu suatu rencana rencana progra program m pemelih pemeliharaa araan, n, jika siklus siklus kegiata kegiatanny nnyaa sudah sudah ditentukan, maka jenis pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat. Kendala – kendala yang sering terjadi dalam pemeliharaan rutin adalah : •
Pemilik / Owner
Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah dibu dibuat at,, bahk bahkan an cend cender erun ung g memp memper erpa panja njang ng inter interval val peme pemelih lihara aran n deng dengan an tujua tujuan n mengur mengurang angii beban beban biaya biaya pemelih pemeliharaa araan n agar agar keuntu keuntunga ngan n yang yang di dapat dapat lebih lebih besar. besar. Pada Padaha hall
deng dengan an
tert tertun unda dany nyaa
jadw jadwal al
peme pemeli liha hara raan an
ruti rutin n
akan akan
meng mengak akib ibat atka kan n
bertumpukny bertumpuknyaa kualitas kualitas kerusakan kerusakan ( Multipier Multipier effect ) yang akhirnya akan membutuhka membutuhkan n biaya perbaikan perbaikan yang jauh jauh lebih lebih besar. •
Kurangnya Kurangnya data dan pengetahuan pengetahuan
Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik manual, manual,seja sejarah rah pemelih pemeliharaa araan n ataupun ataupun dokume dokumentas ntasi. i. Disampi Disamping ng itu juga juga kekura kekuranga ngan n pengetahuan pengetahuan dari personil personil pengelola pengelola gedung gedung baik tingkat manajerial manajerial maupun maupun pelaksana pelaksana mengakibatkan program pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.
B.
Pemeliharaan Remedial
Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat diakibatkan oleh : •
Kegagalan teknis / manajemen
Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap pengoperasian pengoperasian bangunan. bangunan. Pada tahap kontruksi kontruksi contohnya contohnya adalah kecerobohan kecerobohan dalam pemasangan pemasangan suatu komponen komponen bangunan. bangunan. Pada tahap pengoperasian pengoperasian bangunan, bangunan, kesalahan dalam dalam merenca merencanaka nakan n jadwal jadwal pemelih pemeliharaa araan n bisa terjadi terjadi dan ini dapat dapat berakib berakibat at pada pada kerusakan alat atau bahan – bahan bangunan. •
Kegagalan kontruksi dan desain
Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah kesalahan dalam pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak bertahan lama. Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama. •
Kegagalan dalam pemeliharaan
Fakt Faktor or lain lain yang yang meny menyeb ebab abka kan n kegi kegiata atan n peme pemelih lihara araan an perb perbaik aikan an selam selamaa perio periode de pemakaian pemakaian bangunan bangunan adalah akibat akibat kegagalan kegagalan pemeliharaan pemeliharaan yang yang disebabkan disebabkan oleh : Ø Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai Ø Program perbaikan yang tidak efektif Ø Inspeksi – inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik Ø Data - data pendukung pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi mencukupi Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan dapat diklasifikasikan menjadi : 1.
Pemeliharaan terencana / planned.
2.
Pemeliharaan tidak terencana / unplanned
Difinisi :
1.
Planne Planned d Maintena Maintenance nce : Pemelihar Pemeliharaan aan yang diorg diorganis anisasik asikan an dan dilaksa dilaksanaka nakan n dengan dengan perencanaan, perencanaan, control dan penggunaan penggunaan laporan – laporan untuk suatu rencana yang ditentukan sebelumnya.
2.
Unplan Unplanned ned Mainte Maintenanc nancee : Pemelih Pemeliharaa araan n yang dilaksa dilaksanaka nakan n untuk untuk rencana rencana yang yang yang tidak ditentukan sebelumnya.
3.
Prev Preven entiv tivee Maint Mainten enan ance ce : Peme Pemelih lihara araan an yang dilak dilaksan sanak akan an pada inter interva vall yang yang dite ditentu ntuka kan n sebel sebelum umny nyaa atau atau yang yang sesua sesuaii untu untuk k krite kriteria ria yang yang dite ditentu ntuka kan n dan dan ditujukan ditujukan untuk mengurangi mengurangi kemungkina kemungkinan n kegagalan kegagalan atau degradasi degradasi performansi performansi suatu bangunan.
4.
Corre Correcti ctive ve Maint Mainten enan ance ce : Peme Pemelih lihara araan an yang yang dilak dilakuk ukan an setela setelah h suat suatu u kegag kegagala alan n terjadi dan ditujukan ditujukan untuk memperbaiki memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat melakukan fungsinyayang diperlukan.
5.
Emerg Emergency ency Mainten Maintenanc ancee : Pemelih Pemeliharaa araan n yang diperlu diperlukan kan dengan dengan segera segera untuk untuk menghindari akibat – akibat yang serius.
6.
Cond Conditi ition on Based Based Maint Mainten enanc ancee : Preve Prevent ntive ive mainte maintenan nance ce yang di mulai mulai dari suatu suatu hasil pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin.
7.
Sche Schedu duled led Maint Mainten enan ance ce : Prev Preven entiv tivee maint mainten enanc ancee yang yang dilak dilaksa sanak nakan an untu untuk k suatu suatu interval waktu yang telah ditentukan sebelumnya. Pada dasarnya, tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil
pemeriksaan pemeriksaan / survey terhadap terhadap kondisi bangunan. bangunan. Untuk itu pemeriksaan pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan menyeluruh, sehingga dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap kegagalan tertentu.
PEMELIHARAAN PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI BERLANTAI BANYAK BANYAK
Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan,misalkan kantor sewa, ada 3 pihak yang berkepentingan dalam menentukan performance bangunan, yaitu : •
Owner / pemilik gedung
•
Tenant / Penyewa
•
Building management / pengelola bangunan Masing – masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang berbeda.
Hal ini bisa menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa kegiatan pemeliharaan
bangunan bangunan perlu dilakukan. dilakukan. Mengingat Mengingat kompleksitas kompleksitas pekerjaan pekerjaan yang sangat besar, maka manajen manajen pemeliharaan pemeliharaan dalam gedung gedung bertingkat bertingkat tinggi tinggi biasanya biasanya dilakukan dilakukan oleh suatu organisasi pemeliharaan yang disebut dengan organisasi pemeliharaan gedung. Organisasi
pemeliharaan
perencanaan,pe perencanaan,pengawasa ngawasan n
dan
gedung
penentuan penentuan
ini
berta rtanggung
pelaksanaan pelaksanaan
/
operasi
jawab
dalam
pemeliharaan. pemeliharaan.
Organisasinya Organisasinya bisa In – House atau berasal dari lembaga diluar pemilik seperti konsultan atau kontraktor khusus bidang pemeliharaan. Dalam Dalam pemben pembentuk tukan an organis organisasi asi pemelih pemeliharaa araan n gedung gedung ada 2 hal yang harus diperhatikan, yaitu: a. Organis Organisasi asi pemelihar pemeliharaan aan harus harus memberika memberikan n pelayanan pelayanan yang tepat tepat sesuai dengan dengan garis kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan. b. Organisasi Organisasi pemeliharaan pemeliharaan harus mampu bekerja bekerja secara efektif melalui pengamat pengamat dan pengendalian terhadap performansinya. Organisa Organisasi si pemelih pemeliharaa araan n pada pada gedung gedung perkanto perkantoran ran biasany biasanyaa masuk masuk dalam dalam organisasi pengelola yang lebih besar yang disebut Building management. Building management dipimpin oleh seorang building manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana. Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi tergantung pada organisasi induk, fungsi gedung, luas lantai dan jumlah lantai. Fungsi – fungsi yang berada dibawah organisasi building management pada dasarnya terdiri dari fungsi keuangan (accounting), (accounting), fungsi fungsi administrasi administrasi (general (general affair), fung f ungsi si security,fungsi security,fungsi operasional dan pemeliharaan teknik. Dalam Dalam kontek kontekss pemelih pemeliharaa araan n gedun gedung, g, Buildi Building ng Manage Management ment melaksa melaksanak nakan an perawatan perawatan dan perbaikan perbaikan gedung, gedung, fasilitas dan kelengkapan kelengkapan gedung gedung dengan dengan tujuan tercapainya : •
Reliabilitas ( kehandalan )
•
Availabilitas ( ketersediaan )
•
Memperpanjang umur teknis
•
Memberikan nilai tambah
Untuk mencapai mencapai hal tersebut diatas maka building management management harus membuat membuat jadwal pemeliharaan pemeliharaan sesuai spesifikasinya spesifikasinya baik fisik gedung gedung maupun maupun mekanikal mekanikal dan elektrikalnya. Contoh struktur organisasi building management yang umum dipakai :
Personi Personill organis organisasi asi pemelih pemeliharaa araan n yang yang dibawa dibawahi hi mechan mechanical ical dan electric electrical al manage manager r bertanggung bertanggung jawab atas kegiatan kegiatan pemeliharaan pemeliharaan terhadap terhadap
AC, System pengadaan pengadaan air
bersih, System pembuangan pembuangan air kotor, Sytem pencegah pencegah kebakaran, kebakaran, Elevator, Elevator, Gondola, Gondola, Power suplay (PLN dan genset), Penerangan, telekomunikasi dan CCTV, Sound system, dan lain-lain. Tugas – tugas pokok masing – masing bidang 1.
Buiding Manager •
Mene Meneta tapa paka kan n
visi visi
buid buidin ing g
mana manage geme ment nt
deng dengan an bero berori rien enta tasi si
pada pada misi misi
perusahaan perusahaan / induk. induk.
2.
•
Membuat planning, budgeting dan program tahunan
•
Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi.
•
Membuat laporan rutin dan insidentil
Chief •
Membuat protap –protap
•
Membuat standart operasi dan maintenance
•
Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana
•
Melakukan inspeksi
•
Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin
3.
Supervisor •
Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama – sama chief
•
Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya
4.
•
Mengatur penggunaan peralatan dan bahan
•
Membuat laporan kepada chief secara rutin
Teknisi / Pelaksana •
Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan fisik gedung
•
Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbaikan perbaikan
•
Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin )
•
Membuat laporan kepada supervisor
Tindak Tindakan an pemelih pemeliharan aran secara secara mendad mendadak ak dan tidak tidak direncan direncanakan akan,bi ,biasa asa dilaku dilakukan kan atas dasar komplainan dari pihak tenant. Komplain ini akan disampaikan kepada organisasi pemeliharaan pemeliharaan gedung untuk di tindak lanjuti. Setelah complain complain di tindak lanjuti,maka lanjuti,maka pelaksana pelaksana perbaikan perbaikan perlu membuat membuat laporan kepada manager,sehing manager,sehingga ga aktifitas pemeliharaan pemeliharaan bisa dipantau dipantau dengan dengan baik. Berikut skema yang menggambarkan bagaimana complain ditanggapi :
Tujuan Pemliharaan Gedung Permen 24 Perawatan Bangunan Gedung Untuk mewujudkan tertib pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung yang memenuhi persyaratan persyaratan administrasi administrasi dan teknis untuk menjamin menjamin kelaikan kelaikan fungsi bangunan bangunan gedung gedung agar keandalan, keselamatan, dan kenyamanan bangunan gedung dapat tetap terjaga. Untuk mewujudkan bangunan gedung yang efisien dan efektif pengoperasiannya guna menu menunja njang ng fungs fungsiny inyaa sesua sesuaii deng dengan an kaida kaidah h keam keamana anan, n, kesel keselam amata atan, n, kese kesehat hatan, an,
kenyamanan, dan kemudahan, serta agar bangunan gedung serasi dan selaras dengan lingkungan sekitarnya. Permasalahan •
Tidak ada atau terbatasnya anggaran untuk pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung.
•
Kesalahan dalam perencanaan (pada tahap pra konstruksi) bangunan gedung.
•
Kesalahan dalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi (pada tahap konstruksi) bangunan bangunan gedung gedung..
•
Bangunan gedung tidak dilengkapi dengan gambar instalasi terpasang (as built drawings).
•
Perubahan fungsi bangunan dan/atau ruangan.
•
Tidak ada laporan atau catatan tentang riwayat perlengkapan/ peralatan (utilitas) bangunan bangunan gedung gedung (history record equipme equipment). nt).
•
Bahan bangunan pengganti atau suku cadang utilitas bangunan gedung sudah tidak diproduksi lagi.
•
Belum adanya pedoman teknis bagi pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung.
Suber: http://widodoazhar.blogspot.com/2011/01/manajemen-pemeliharaan-danoperasional.html http://www.streetdirectory.com/businessfinder/indonesia/jakarta/company/322/Pemelihar aan_Gedung/ http://www.bppk.depkeu.go.id/index.php/id/peraturan/65-permen-24-perawatan bangunan-g bangu nan-gedung edung http://www.scribd.com/doc/27975358/GEDUNG-AWET-Kuliah-1-PemeliharaanGedung-Dan-Perkantoran
TABEL KRITERIA KERUSAKAN BANGUNAN GEDUNG
Di bawah ini merupakan tabel kriteria kerisakan gedung yang menentukan apakah gedung tersebut masih layak dihuniu atau tidak. Suatu penyedia jasa perawatan gedung akan melakukan investigasi kerusakan gedung dan menentukan langkah apa yang harus diambil.
Tabel Kriteria Kerusakan Bangunan Gedung No
I
II
Kategori Kerusakan
Roboh/Rusak Total/ Bangunan roboh atau sebagian besar Rusak Berat komponen struktural rusak Tingkat Kerusakan antara 45 s/d 65 % atau diatas 65 %
Rusak Sedang
Kelas A
III
Kriteria Kerusakan
Rusak Ringan
Status
Uraian Bangunan roboh total; Atap jatuh; Balok, kolom, plat lantai patah;Dinding, pintu/jendela sebagian besar runtuh/roboh; runtuh/roboh; Sebagian besar langit-langit runtuh; runtuh; Instalasi listrik rusak total
Bangunan masih berdiri, sebagian komponen Bangunan masih berdiri; Sebagian rangka atap patah; Balok kolom sebagian patah; struktural patah dan komponen non struktural Sebagian kecil dinding, kusen pintu/ jendela runtuh/roboh; Sebagian langit-langit rusak lepas; Sebagian besar instalasi listrik rusak / terputus Tingkat Kerusakan antara 30 s/d 45 % Sebagian besar penutup penutup atap dan langit-langit langit-langit lepas; Retak-retak pada plesteran kolom, balok, dan dinding tembok/dinding papan pecah/rusak; Penutup lantai lepas/terkelupas; Sebagian instalasi rusak
Tingkat kerusakan 20 < s/d 30 %
Bangunan masih berdiri, Sebagian komponen Sebagian kecil penutup atap lepas; Sebagian kecil retak- Tingkat kerusakan non-struktural & arsitektural rusak retak pada plesteran kolom, tembok dan plesteran, serta 10 % s/d 20 % Kelas B Tingkat Kerusakan antara 5 s/d 30 % dinding papan terlepas; Sebagian plesteran terkelupas; Sebagian kecil kecil instalasi rusak; Kelas C
Retak-retak kecil pada dinding tembok; Sebagian Tingkat kerusakan plesteran terkelupas; sebagian kecil daun pintu / jendela < 10 % dan engsel rusak
