Proposal Pecinan - Bab 2 - FLAT HOUSE PECINAN

ARCHITECTURE ARCHITECTU RE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES ISSUES INVESTIGATION

A. TINJAUAN RENCANA TATA RUANG KAWASAN

N

Menyanan SITE TERPILIH

Gambar 46. Peta Kawasan Pecinan Semarang Sumber : www.google.com www.google.com..

Lokasi :

Jl. Menyanan Kelurahan Kranggan Kecamatan Semarang Tengah Semarang

Proposal Final Project | Page

82




1. Lokasi Site, Pecinan Semarang

Tabel 11. Daftar Harga Tanah Kawasan Pecinan

NO

JALAN

NJOP 2011

HARGA PASAR

1

Gg. Pinggir

Rp. 4.155.000

Rp. 8.310.000

2

Wot Gandul Timur

Rp. 4.155.000

Rp. 8.310.000

3

Wot Gandul Barat

Rp. 4.155.000

Rp. 8.310.000

4

Plampitan

Rp. 2.352.000

Rp. 4.704.000

5

Wahid Hasim

Rp. 4.505.000

Rp. 9.010.000

6

Gg. Warung

Rp. 4.505.000

Rp. 9.010.000

7

Gg. Besen

Rp. 2.352.000

Rp. 4.704.000

8

Gg. Tengah

Rp. 2.352.000

Rp. 4.704.000

9

Gg. Gambiran

Rp. 2.352.000

Rp. 4.704.000

10

Gg. Belakang

Rp. 2.352.000

Rp. 4.704.000

11

Gg. Baru

Rp. 2.176.000

Rp. 4.352.000

12

Beteng

Rp. 4.155.000

Rp. 8.310.000

13

Gg. Cilik

Rp. 2.176.000

Rp. 4.352.000

14

Gg. Mangkok

Rp. 2.176.000

Rp. 4.352.000

15

Kranggan Dalam

Rp. 1.032.000

Rp. 2.064.000

16

Kali Kuping

Rp. 1.274.000

Rp. 2.548.000

17

Kampung Ciut

Rp. 1.032.000

Rp. 2.064.000

18

Kampung Ayam

Rp. 1.032.000

Rp. 2.064.000

19

Kampung Malang

Rp. 1.032.000

Rp. 2.064.000

20

Plampitan Buntu

Rp. 1.032.000

Rp. 2.064.000

21

Sumonegaraan

Rp. 1.032.000

Rp. 2.064.000

Rp. 1.032.000

Rp. 2.064.000

22

Menyanan

NB ; MENYANAN ADALAH SITE KAWASAN PECINAN YANG DIPILIH DIKARENAKAN PERTIMBANGAN PERTIMBA NGAN FAKTOR FAKTOR KISARAN KISA RAN HARGA TANAH YANG PALING PALING MURAH M URAH


83




Alasan Pemilihan Lokasi Site; Selain pertimbangan harga tanah yang relatif murah, pemilihan site pada lokasi jalan menyanan juga mempertimbangkan aspek lokasi strategis positioning. Lokasi strategis dilihat dilihat dari tinjauan lokasi site site yang berada di

pusat kota dan merupakan area pusat perdagangan. Dengan lokasi lokasi yang berada di area perdagangan dan dikelilingi oleh pusat perbelanjaan menjadikan daerah ini sebagai magnet bagi investor. Matahari Mall, Pasar Johar, dan Bisnis Area Gg. Warung adalah pusat perdagangan yang mengelilingi lokasi site. Kemudahan dan kecepatan akses sirkulasi menuju site juga merupakan poin plus lokasi, dikarenakan site berada diantara dua jalan besar kota. Jl. MT Haryono dan Jl. Gajahmada merupakan kawasan perdagangan besar di kota Semarang. Site mampu dicapai baik dari Jl. MT Haryono maupun Jl. Gajahmada. Pertimbangan lain terkait pemilihan lokasi adalah mengenai revitalisasi kawasan pecinan. Permasalahan legalitas bangunan di daerah yang merupakan area kumuh dengan keberadaan bangunan- bangunan bangunan- bangunan „liar‟. Program revitalisasi pecinan (tata kota) dan rusunisasi yang dicanangkan oleh pemerintah semarang dan pusat termasuk di dalamnya adalah penertiban dan pengkondisian slump area adalah acuan bagi saya untuk ikut andil mendukung program tersebut,

yakni dengan mengganti kawasan padat pemukim liar dengan sebuah hunian baru yang lebih baik. Pertimbangan lokasi site yang berada di sebuah kawasan yang memiliki nilai pariwisata budaya yang baik juga merupakan aspek penting dalam proyeksi penempatan dan penentuan lokasi. Kawasan Pecinan menjadi magnet pariwisata budaya di kota semarang. Tourism menjadi salah satu target rancangan kawasan flat house. Yaitu dengan perencanaan guest house dalam bangunan.


84




2. Kriteria Pemilihan Lokasi Site

Ditinjau Dari Standard Kelayakan Real Estate, diantaranya adalah:

POTENSI Dan ASPEK LOKASI TERPILIH: 1. KESESUAIAN DENGAN RENCANA TATA GUNA LAHAN (LAND USED PLANNING AREA) 2. MEMPEROLEH DUKUNGAN INFRASTRUKTUR 3. MEMENUHI PERATURAN BANGUNAN LOKAL (PERDA/WAL/BUP) 4. MEMENUHI KODIFIKASI BANGUNAN LOKAL 5. MUDAH MENCAPAI FASILITAS PUBLIK 6. MEMPUNYAI RUANG SOSIAL YANG MEMADAI Adapun Tambahan kriteria guna menambah analisis site lebih jauh: AKSESABILITAS DAN KEMUDAHAN MENCAPAI FASILITAS PUBLIK YANG DIBUTUHKAN ( Dapat Dilihat di Data Monografi ) KEADAAN FISIK SITE: LUAS, KONTUR, BENTUK, DRAINASI DAN UTILITAS (PLN, PDAM & TELKOM) ( Dapat Dilihat di Data Monografi ) KEADAAN LINGKUNGAN: KONDISI SOSIAL SEKITAR & KONDISI LINGKUNGAN HIJAU

Land Used Planning Area Lokasi site telah sesuai dengan Tata Guna Lahan Pemerintah Kelurahan Kranggan,

Kecamatan

Semarang

Tengah.

Kepastian

ini

didapatkan

bedasarkan hasil survey wawancara secara langsung dengan Lurah Kelurahan Kranggan. Site termasuk didalam zoning permukiman dan perdagangan. Infrastruckture Support Dukungan terhadap kemudahan dan ketersediaan infrastruktur di kawasan kranggan telah memenuhi syarat. Kranggan berada di pusat kota


85




(sentral kota), sehingga kemudahan akses infrastruktur jelas terpenuhi dan bukan menjadi sebuah kendala. Infrastruktur seperti jalan raya, listrik, bank, scholl, market, jaringan telepon, ketersediaan air bersih, sistem managing sampah, dsb sudah sangat memenuhi kriteria kelengkapan infrastruktur dari tolak ukur pembangunan real estate. Infrastruktur pada eksisting sudah tersedia. Untuk akses ke dalam kota, perbelanjaan, transportasi publik dan kawasan kuliner mudah di jangkau.

Peraturan Daerah: PERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR : 3 TAHUN :1992 bahwa dengan telah diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun dan sebagai pengaturan lebih lanjut khususnya untuk pasal 33, 37 dan 72, Pemerintah Daerah perlu segera menyusun Peraturan Daerah tentang Rumah Susun sebagaimana telah ditetapkan dalam peraturan tersebut; bahwa untuk pelaksanaan penyusunan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun dipandang perlu untuk menetapkan Peraturan Menteri Dalam Negeri tentang Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah Tentang Rumah Susun.

Pemenuhan Kodifikasi Dengan memperhatikan pattern bangunan local sekitar, rancangan bangunan flat yang digagas tidak menyimpang dari kodifikasi yang telah ditetapkan oleh daerah tersebut.


86




Kemudahan Aksesibilitas Aksesibilitas Capaian Fasilitas Public Keberadaan lokasi di pusat kota jelaslah kemudahan akses mencapai fasilitas publik seperti; -

Sarana Kesehatan ( Rumah Sakit)

-

Pusat Perbelanjaan ( Mall, Toko, Pasar, dan Swalayan )

-

Bank

-

Kantor Pemerintah, Polisi, Perdagangan, Swasta, dsb.

-

Pendidikan (Sekolah, Universitas, dan Lembaga Pendidikan)

-

Perhubungan ( Terminal, Air Port, Statsiun, dsb)

Ketersediaan Ruang Sosial Lokasi

site

berada

di

kawasan

lingkungan

permukiman

yang

berdampingan dengan sebuah kawasan pariwisata budaya, pecinan. Jelaslah pemenuhan aspek ketersediaan ruang sosial dapat dipenuhi – ruang karena lingkungan eksisting merupakan kawasan dengan ruang – ruang sosial yang memadai. Rancangan bangunan flat-pun telah menyediakan communal space di area landscape bangunan.

Lingkungan Hijau Kawasan eksisting sekitas site minim dengan penghijauan. Kawasan padat permukiman yang berada ditengah kota sedikit sekali terdapat ruang hijau. Hutan beton permukiman ini menjadikannya kurang nyaman dalam aspek thermal di waktu siang hari. Perlu adanya suatu upaya penghijaun di dalam perencanaan bangunan flat pecianan. Supaya aspek kenyamanan thermal dapat terpenuhi.


87




B. KAJIAN PUSTAKA / STUDI / STUDI LITERATUR

1. Flat House a. Pengertian Flat House

Suatu tempat yang mewadahi dan memberi tempat tinggal/hunian bagi golongan masyarakat kelas ekonomi menengah kebawah. Dengan sistem sewa seperti sebuah apartemen, namun lebih sederhana bangunan dan fasilitas penunjangnya. Rusun adalah kepanjangan dari rumah susun. Kerap dikonotasikan sebagai apartemen versi sederhana, walupun sebenarnya apartemen bertingkat sendiri bisa dikategorikan sebagai rumah susun. Rusun menjadi jawaban atas terbatasnya lahan untuk pemukiman di daerah perkotaan. Karena mahalnya harga tanah di kota besar maka masyarakat terpaksa

membeli

rumah

di

luar

kota.

Hal

ini

adalah

pemborosan.Pemborosan pemborosan.Pemborosan terjadi pada : pemborosan waktu pemborosan biaya pemborosan lingkungan (karena pencemaran) pemborosan sosial (karena tersitanya waktu untuk bersosialisasi). 48 Suatu kompleks hunian dan bukan rumah tinggal yang berdiri sendiri.

49

Suatu bangunan terdiri dari tiga unit atau lebih, rumah tinggal di dalamnya merupakan suatu bentuk kehidupan bersama, dalam lingkungan tanah yang terbatas. Suatu bangunan terdiri dari tiga unit atau lebih, yang merupakan suatu kehidupan bersama dalam lingkungan terbatas, dimana masingmasing unit hunian itu dapat digunakan atau dimiliki secara terpisah. 48

Rusun, Halaman terakhir diubah 4 Januari Januari 2011, Wikipedia Ensiklopedia Bebas, diunduh 20

September 2011,< http://id.wikipedia.org/wiki/Rusun >. 49

Chiara, Joseph D. 2001. Time Saver Standart for building Types : 4th Edition. NYC -

U.S.A : McGraw-Hill Profes Pr ofessional sional Publishing.


88




Kamar atau beberapa kamar (ruangan) yang diperuntukan sebagai tempat tinggal, terdapat di dalam suatu bangunan yang mempunyai kamar atau ruangan.50 Suatu kompleks hunian dan bukan sebuah rumah tinggal yang berdiri sendiri. Sebuah ruangan atau beberapa susunan memiliki kesamaan dalam suatu bangunan yang digunakan sebagai rumah ru mah tinggal.

b. Klasifikasi Flat House

Menurut Tipe Kepemilikan

51

Flat House sewa (rental), yaitu rusun yang dimiliki perorangan atau suatu badan usaha bersama dengan unit unit rusun yang disewakan pemakai atas dasar perjanjian sewa menyewa.

Kepemilikan bersama (cooperative), yaitu rusun yang penghuninya adalah sekaligus pemilik/pemegang saham dari perusahaan yang mendirikan rusun itu sendiri. Dengan dasar hukum property lease (sewa kepemilikan).

Flat House milik perseorangan (Codominium), merupakan rusun yang hunianya merupakan kepemilikan atas perseorangan atau dengan kata lain unit dapat dibeli. Penghuni tetap berkewajiban membayar pelayanan flat house yang mereka gunakan kepada pihak pengelola.

50

Poerwadarminta, 1991. Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta : PT. Balai Pustaka.

51

http://urbanarchplus.wordpress.com . 2008. Klasifikasi Apartemen berdasarkan kepemilikan. Diunduh Pada Tanggal 13 Oktober 2011.


89




Menurut Tingkat Ekonomi Penghuni

52

Low Cost Flat House Flat House Untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah Middle Flat House Flat House Untuk Masyarakat Berpenghasilan Sedang Luxury Flat House Flat House Untuk Masyarakat Berpenghasilan Tinggi Tinggi

Menurut Jenis dan Besar Bangunan

53

HighHigh-Rise Apartment/Flat House Bangunan terdiri dari sepuluh lantai atau lebih. Dilengkapi area parkir bawah tanah, sistem keamanan dan servis penuh. Struktur apartemen lebih kompleks sehingga desain unit apartement cenderung standar. Jenis ini banyak dibangun di area pusat kota. kot a.

MidMid-Rise Apartement/Flat House Bangunan yang terdiri dari tujuh sampai dengan sepuluh lantai, jenis apartemen ini lebih sering dibangun di kota berkembang.

Low-Rise Apartemen/Flat Apartemen/Flat House Bangunan yang terdiri dari kurang dari tujuh lantai. Mengunakan tangga sebagai alat transportasi vertikal. Biasanya diperuntukan untuk golongan menengah ke bawah.

52

Joseph De Chiara dan Lee E. Koppelman, 1986. Standar Perencanaan Bangunan . Jakarta : Erlangga. 53

Joseph De Chiara dan Lee E. Koppelman, 1986. Standar Perencanaan Bangunan. Jakarta : Erlangga. .


90




Walked-Up Apartment/Flat House Bangunan yang terdiri atas tiga sampai dengan enam lantai. Bangunan umumnya memiliki sebuah lift namun bisa juga tidak. Jenis ini disukai oleh o leh keluarga yang lebih besar (keluarga ini ditambah orang tua). Gedung hanya terdiri atas dua atau tiga unit flat.

Garden Apartements Bangunan yang terdiri atas dua sampai enam lantai memiliki halaman dan taman di sekitar bangunan. Flat House ini sangat cocok untuk keluarga inti yang memiliki anak kecil karena anak-anak dapat mudah mencapai ke taman. Biasanya diperuntukan untuk golongan menengah ke atas.

Menurut Sistem Pelayanan

54

Apartement/Flat House Fully Service Apartemen/Flat House yang menyediakan layanan standar hotel bagi penghuninya penghuninya penghuninya, pe nghuninya, seperti laundry, laundry, catering, cat ering, kebersihan dan sebagainya.

Apartement/Flat House Fully Furnished Apartemen/Flat House yang menyediakan furniture at au perabotan dalam tiap unitnya.

Apartement/Flat House Fully Furnished and Fully Service Gabungan antara kedua jenis apartment/flat apart ment/flat house sebelumnya

Apartement/Flat House Building Only Apartment/Flat House yang tdak menyediakan layanan ruang/furniture

54

De Chiara, Joseph & John Hancock Callender. 1986. Time Saver Standart for building Types :. NYC - U.S.A : McGraw-Hill Professional Publishing.


91




Menurut Struktur Keluarga Penghuni

55

Single People Apartment/Flat House Untuk Satu orang penghuni Lone Parent Apartment/Flat House Untuk Pasangan SuamiSuami -Istri Belum Memiliki Me miliki Anak Anak Multi Family Apartment/Flat House Untuk Keluarga dengan 1,2,3 Anak Anak Selebihnya Sele bihnya Dianggap Tidak Fleksible lagi tinggal di sebuah apartment/flat house

Menurut Ketinggian Bangunan

56

HighHigh-Rise Apartment/Flat Apartment/Flat House, ketinggian > 9 lantai MidMid-Rise Apartement/Flat Apartement/Flat House, keting ket inggian gian 6 – 9 lantai lanta i Low-Rise Apartemen/Flat Apartemen/Flat House, Ho use, ketinggian < 6 lantai

Menurut Bentuk Massa Bangunan

57

Tower : Karakteristik bentuk ini adalah bujur sangkar atau yang mendekatinya, tinggi bangunan lebih besar daripada panjang dan lebarnya. Slab : Karakteristik bangunan ini panjang tipis, tidak setinggi bangunan jenis tower. Variant : Merupakan gabungan tower dan slab.

55

De Chiara, Joseph & John Hancock Callender. 1986. Time Saver Standart for building Types :. NYC - U.S.A : McGraw-Hill Professional Publishing. 56 Ibid. 57 Ibid.


92




Bedasarkan Tujuan Pembangunan Dibagi Menjadi Tiga :

Commercial Building Ditujukan untuk bisnis komersial yang mengejar profit.

General Building Ditujukan untuk semua lapisan masyarakat, tetapi biasanya hanya d ihuni lapisan masyarakata menegahmenegah- bawah. bawah.

Special Building Hanya dipergunakan bagi kalangan tertentu, dan biasanya dimiliki oleh suatu perusahaan / instansi yang dipergunakan oleh para pegawai maupun tamu yang memiliki hubungan pekerjaan.

Bedasarkan Golongan Sosial Diagi Menjadi Empat

58

:

Apertment/Flat House Sederhana Apertment/Flat House menengah Apertment/Flat House Mewah Apertment Super Mewah

58

Savitri & Ignatius & Budiharjo & anwar & Rahwidyasa. 2007. Indonesia Apartment. Jakarta : PT. Griya Asri Prima.


93




Bedasarkan Penghuni

59

Apertment/Flat Apartemen Keluarga Apartemen ini dihuni oleh oleh keluarga yang

terdiri dari ayah, ibu, ibu, dan

anaknya. Bahkan tidak tidak jarang orangtu ua dari ayah ayah atau

ibu tinggal

bersama. Terdiri dari 2 hingga 4 kamar tidur, belum termasuk kamar tidur pembantu yang tidak selalu ada. Biasanya dilengkapi balkon untuk interaksi dengan dunia luar.

Apartement/Flat House Lajang Apartemen ini dihuni oleh pria atau wanita yang belum menikah dan biasanya tinggal bersama teman mereka. Mereka mengunakan apartemen sebagai tempat tinggal, bekerja, dan beraktivitas lain di luar jam kerja.

Apartemen/Flat House Pebisnis/Ekspatrial Apartemen ini digunakan oleh para pengusaha untuk bekerja karena mereka telah t elah mempunyai hunian sendiri di luar. Biasanya terletak dekat dengan tempat kerja sehingga memberi Ke mudahan bagi pengusaha untuk mengontrol pekerjaanya.

60

Bedasarkan Bedasarkan Kepemilikan

Apartemen / Flat House sewa Pemilik membangun dan membiayai operasi serta perawatan bangunan, Penghuni membayar uang sewa selama jangka waktu tertentu.

59

Savitri & Ignatius & Budiharjo & anwar & Rahwidyasa. 2007. Indonesia Apartment. Jakarta : Penerbit PT. Griya Asri Prima. 60 De Chiara, Joseph & John Hancock Callender. 1986. Time Saver Standart for building Types :. NYC - U.S.A : McGraw-Hill Professional Publishing.


94




Apartemen / Flat House Kondominium Kondominium Penghuni memberi dan mengelola unit yang menjadi haknya, tidak ada batasan bagi penghuninya untuk menjual kembali atau menyewakan unit miliknya. Penghuni biasanya membayar uang pengelolaan ruang bersama yang dikelola oleh pemilik gedung.

Apartemen / Flat House Koperasi Apartemen dimiliki dimiliki oleh koperasi, penghuni penghuni memiliki saham didalamnya didalamnya sesuai dengan unit yang ditempatinya. Bila penghuni pindah, ia dapat menjual sahamnya kepada koperasi atau calon penghuni baru dengan persetujuan koperasi. Biaya operasional dan pemeliharaan ditanggung koperasi.

61

Bedasarkan Jumlah Per Per--Unit

Apartemen / Flat House Simplex Apartemen yang seluruh ruangnya terdapat dalam satu lantai. Apartemen / Flat House Duplex Apartemen yang seluruh ruangnya terdapat dalam dua lantai. Apartemen / Flat House Triplex Triplex Apartemen yang seluruh ruangnya terdapat dalam tiga lantai.

61

De Chiara, Joseph & John Hancock Callender. 1986. Time Saver Standart for building Types :. NYC - U.S.A : McGraw-Hill Professional Publishing.


95




c. Keselamatan Flat House

Permasalahan aspek keamanan dan keselamatan rusun haruslah juga diperhatikan. Beberapa kasus yang telah terjadi di negara ini adalah permasalahan kurangnya perhatian dan penekanan terhadapa aspek kemanan.

Peristiwa

pembunuhan,

perampokan,

penjarahan

dan

pencurian, pencurian, anak terjatuh, ruang sosial yang membahayakan keselamatan anak, dan tempat rusun yang dijadikan sarang kejahatan menjadikan kebutuhan faktor keamanan amatlah crusial bagi penghuni. penghu ni.

Tanpa

pertimbangan pert imbangan aspek keselamatan yang baik baik mutlak mutlak bangunan jauh dari dar i aspek kenyamanan. Bedasarkan pengamatan dan informasi dari pakar yang saya peroleh, aspek keamanan dapat diwujudkan secara arsitektural, antara lain: 1. Privasi & Control Sirkulasi Tidak sembarang orang bisa mengakses sirkulasi masuk kedalam hunian. Sirkulasi tidak menjadi bersifat „terbuka‟ bagi siapa saja tanpa adanya pengawasan/kontrol oleh keamanan. Design perlu menciptakan „entrance‟ dan „exit‟ yang private. Hanya penghuni yang dapat mengakses jalur ini dengan cara menciptakan suatu sirkulasi entrance entrance dan exit exit melalui pos security security yang ada. Sehingga Sehingga kontrol dapat dijamin terhadap tamu ataupun orang luar yang akan memasuki wilayah hunian. 2. Communal Space Ter- connecting Dari Hunian Kasus yang sering terjadi adalah blind sight anatara fasilitas ruang sosial ( biasanya untuk bermain anak-anank ) dengan hunian. Artinya tidak ada kontrol pengawasan dari hunian ke communal space dikarenakan design yang „membelakangi‟. Pengawasan indera penglihatan orang tua di dalam hunian tidak terakomodir,


96




akibat design yang kurang baik. Dengan design yang mampu mengconnect anatara hunian dan cummunal space keamanan dapat di

ciptakan. 3. Buruknya Design Pembatas Fenomena „terjun bebas‟ anak anak dari flat bukanlah hal yang asing lagi. Puluhan peristiwa naas ini terjadi di berbagai daerah di indonesia dikarenakan penyebab „lalai‟ akan design. Perilaku anak yang hiperaktif diabaikan oleh perancangan design pagar pembatas. Pembatas yang kurang memadai mampu dilampaui oleh anak anak. Perlu adanya suatu design pembatas yang memberi kontrol maksimal terhadap perilaku anak sehingga keamanan selasar flat dapat dijamin.

Gambar 47.Rusun di JJakarta akarta Timur

Sumber : Dokumentasi Penulis, 2010.

Berdasarkan tipe kepemilikan, maka tipe Flat House yang akan dirancang adalah sistem Jual atau disebut d isebut sebagai Flat House Condominium. Tipe tersebut dipilih karena dapat mendukung konsep flat house for

bussiness, sehingga unit -unit huniannya akan ditawarkan kepada peminat . Flat House ini dirancang sasaran keluarga masyarakat berpenghasilan sedang - tinggi dan merupakan LowLow -Rise Flat House. Walaupun hanya type


97




LowLow-Rise Flat House, bukan berarti jenis ini diperuntukan bagi masyarakat menengah bawah. Hanya saja sebuah rancangan yang akan dibuat memang tidak membutuhkan bangunan dengan lantai yang melebihi 6 lantai. Sehingga dengan asumsi ini rusun masihlah dapat diperuntukan bagi masyarakat kelas menengahmenengah-atas. Sementara untuk pelayanannya, Flat House yang akan dirancang akan memberikan pelayanan Building Only dengan type Triplex agar multi

fungsi ruang yang telah diberikan di dalamnya dapat dimanfaatkan sesuai kebutuhan si penghuni ( moveable interior & equipment ) dan untuk hunian guest house akan menggunakan type Singlex dan Duplex. Dan sejalan dengan konsep bussiness flat house yang diusung. Merupakan Commercial Flat House yang per -unit huniannya ditujukan bagi single, couple, keluarga,

pengusaha, pebisnis, dan wisatawan di kawasan Kelurahan Kranggan (Pecinan) Semarang. Permasalahan aspek safety dan security rusun haruslah juga diperhatikan. Beberapa kasus yang telah terjadi di negara ini adalah permasalahan kurangnya perhatian dan penekanan terhadapa aspek kemanan. Kebutuhan faktor keselatan dan keamanan amatlah krusial bagi penghuni. penghuni.

Tanpa keamanan dan aspek keselamatan keselamatan yang baik baik

mutlak bangunan jauh dari aspek layak huni.


98




2. Parkir dan Efisiensi Dalam Parkir

a. Parkir

Parkir adalah keadaan tidak bergerak suatu kendaraan yang bersifat sementara, sedang berhenti adalah keadaan tidak bergerak suatu kendaraan untuk sementara dengan pengemudi t idak meninggalkan kendaraannya. Adanya perubahanperubahan - perubahan perubahan yang terjadi dalam masyarakat, baik perubahan dalam demografi, ekonomi maupun sosial mempunyai implikasi tertentu kepada sektor parkir. Dalam mengatasi masalah transportasi ada beraneka ragam instrument yang dapat digunakan oleh pemerintah. Instrumen yang umum dikenal adalah: peraturan; per izinan lokasi parkir dan pengendalian harga/tarif parkir. parkir. Pola tata guna lahan merupakan salah satu hal yang penting untuk diperhatikan dalam menyusun suatu tarif parkir. Semakin mendekati pusat kota, maka harga lahan juga naik. Dengan demikian harga fasilitas parkir lebih tinggi di pusat kota disbanding disbanding di pinggir kota. b. Alat Pengendali Parkir

PembatasanPembatasan- pembatasan parkir khususnya di jalan biasanya menurut lokasi dan waktunya, tetapi hal ini memerlukan penegakan dan penindakan yang tegas. Metode-metode pengendalian yang utama dan umum dilakukan adalah dengan; 

Alat Pengukur Parkir (Parking meter) Terdiri atas jam/stop watch, dimana jam untuk mengukur lamanya parkir

tersebut

berputar

sesuai

dengan

jumlah

uang

yang

dimasukkan. Jadi seolahseolah -olah anda membeli waktu pada ruang parkir tersebut.


99






Sistem Kartu dan Disk Meminta suatu kendaraan untuk memperagakan kartu atau disk yang memperlohatkan waktu kedatangan kendaraan pada ruag parkir, peraturan setempat akan menentukan batas waktu kendaraan tersebut diinginkan menunggu (parkir).



Sistem Karcis Para pengemudi memarkir kendaraannya dan membeli karcis untuk suatu lama parkir yang diperlukan, dimana mereka memperlihatkan karcis tersebut dari dalam kaca mobil. Pada saat mesin karcis tersebut mengeluarkan karcis, maka mesin tersebut mencetak waktunya.



Surat Izin Parkir Perumahan Surat izin ini umumnya berbentuk stiker yang ditempel pada bagian belakang kaca kendaraan yang menunjukkan identitas dari penghuni perumahan

yang

dihuni,

hal

ini

disamping

berguna

untuk

pengendalian dan keperluan keamanan penghuni perumahan atau kompleks tertentu.

c. Daftar Istilah Parkir 

Kapasitas Parkir : Kapasitas parkir (nyata)/kapasitas yang terpakai dalam satu satuan waktu atau kapasitas parkir yang disediakan (parkir kolektif) oleh pihak pengelola.



Kapasitas Normal : Kapasitas parkir (teoritis) yang dapat digunakan sebagai


100




tempat parkir, yang dinyatakan dalam kendaraan. Kapasitas parkir dalam gedung perkantoran tergantung dalam luas lantai bangunan, maka makin besar luas lantai bangunan, makin besar pula kapasitas normalnya. 

Durasi Parkir : Lamanya suatu kendaraan parkir pada suatu lokasi.



Kawasan parkir : Kawasan pada suatu areal yang memanfaatkan badan jalan sebagai fasilitas dan terdapat pengendalian parkir melalui pintu masuk.



Kebutuhan parkir : Jumlah ruang parkir yang dibutuhkan yang besarnya dipengaruhi oleh berbagai faktor seperti tingkat pemilikan kendaraan pribadi, tingkat kesulitan menuju daerah yang bersangkutan, ketersediaan angkutan umum, dan tarif t arif parkir.



Lama Parkir : Jumlah ratarata-rata waktu parkir pada petak parkir yang tersedia yang dinyatakan dalam 1/2 jam, 1 jam, 1 hari.



Puncak Parkir : Akumulasi parkir ratarata-rata tertinggi t ertinggi dengan satuan kendaraan.



Jalur sirkulasi : Tempat yang digunakan untuk pergerakan kendaraan yang masuk dan keluar dari fasilitas parkir. parkir.



Jalur gang : Merupakan jalur dari dua deretan ruang parkir yang berdekatan.



Retribusi parkir : Pungutan yang dikenakan pada pemakai kendaraan yang memarkir kendaraannya di ruang parkir.


101




d. Satuan Ruang Parkir ( SRP ) Tabel 12. Penentuan Satuan Ruang Parkir

Gambar 48. SRP Mobil Pribadi


102




Penentuan SRP diatas dibagi atas tiga jenis kendaraan dan berdasarkan penentuan SRP untuk mobil penumpang penumpang diklasifikasikan menjadi 3 (tiga).

Gambar 49. SRP Sepeda Motor

e. Cara dan Jenis Parkir

Menurut Sofyan (2002), cara dan jenis parkir dapat dikelompokan menjadi tiga jenis, yaitu : Pertama, menurut penempatannya. Menurut cara penempatannya dapat di bagi menjadi dua, yaitu parkir di tepi jalan dan di luar jalan. Untuk lebih jelasnya diuraikan pada penjelasan pe njelasan dibawah ini. 1. Parkir di tepi jalan (on street parking) Parkir di tepi jalan (on street parking) adalah parkir yang mengambil tempat di sepanjang badan jalan dengan atau tanpa melebarkan jalan untuk pembatas parkir. parkir. Parkir di tepi t epi jalan ini baik untuk pengunjung yang ingin dekat dengan tujuannya, tetapi untuk lokasi yang intensitas

penggunaan

lahan

yang

tinggi,

cara

ini

kurang

menguntungkan. 2. Parkir di luar jalan (off street parking)


103




Parkir di luar jalan ini menempati pelataran parkir tertentu di luar badan jalan, baik itu di bangunan khusus parkir ataupun di halaman terbuka. Beberapa jenis parkir di luar jalan diantaranya yaitu : 

Gedung parkir atau basement, yaitu ruang parkir pada suatu bagian bangunan.



Pelataran parkir, yaitu ruang parkir pada suatu bidang tanah di luar badan jalan. Beberapa aspek yang perlu dipertimbangkan, berkaitan

dengan parkir di luar jalan ini, yaitu : penyediaan petak parkir yang optimal, peningkatan efisiensi pengendara pada saat keluar -masuk ruang parkir, menciptakan suasana yang aman dan nyaman, dan menata pintu masuk dan keluar fasilitas parkir dengan jalur pejalan kaki atau arus lalu lintas setempat agar nyaman dan aman. Keunggulan parkir off street dibandingkan dengan parkir on street adalah : 

tingkat keamanannya terjamin, tidak mengganggu lalu lintas, dan memiliki keleluasaan dalam pengaturan petak parkir dalam usaha memaksimalkan kapasitas lahan parkir park ir..

3. Ketiga, menurut jenis kepemilikan dan pengoperasiannya. Cara dan jenis parkir ini dapat dibedakan menjadi beberapa jenis: 

Parkir milik dan pengoperasiannya adalah pihak swasta. Proposal Final Project | Page

104






Parkir milik pemerintah daerah dan yang mengoperasikannya adalah



pihak swasta.

Parkir milik dan yang mengoperasikannya mengoperasikannya adalah pemerintah.

f. Standard Kebutuhan Parkir Standar kebutuhan luas area kegiatan parkir berbeda antara yang satu dengan yang lain, tergantung kepada beberapa hal antara lain pelayanan, tarif yang diberlakukan, ketersediaan ruang parkir, tingkat pemilikan kendaraan bermotor, tingkat pendapatan masyarakat. Berdasarkan hasil studi dari Indian Road Congress (1973) dan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat (1998), ditetapkan persyaratan akan kebutuhan lahan parkir, juga kegiatan dan standarstandar kebutuhan parkir. parkir. Menurut studi kebutuhan lahan parkir yang dilakukan oleh Indian Road Congress (1973), dirumuskan sebuah persyaratan untuk perparkiran seperti tercantum dalam da lam Tabel Tabel dibawah ini.

Tabel 13. Kebutuhan Lahan Parkir .


105




g. Efisiensi Parkir

1. Dimensi Kendaraan dan Satuan Ruang Parkir

Satuan ruang parkir (SRP) adalah ukuran luas efektif untuk meletakkan kendaraan, termasuk ruang bebas dan lebar bukaan pintu. Dapat pula dikatakan bahwa SRP merupakan ukuran ke butuhan ruang untuk parkir suatu kendaraan dengan nyaman dan aman dengan besaran ruang yang seefisien mungkin (Munawar, 2006). Untuk merancang suatu fasilitas parkir diperlukan informasi mengenai dimensi kendaraan dan perilaku dari pengemudi (manuver parkir maju atau mundur) berkaitan dengan layout SRP yang meliputi : sudut parkir, lebar ruang (stall), lebar gang (aisle), dan

arah sirkulasi kendaraan. Gambar dibawah memperlihatkan beberapa variabel dimensi kendaraan yang berpengaruh dalam perancangan layout ruang r uang parkir.

Gambar 50. Variable Dimensi Mobil Pribadi/Penumpang. Pribadi/Penumpang.

Sumber : Dirjen Perhubungan Darat (1998), Setiawan (2008).


106




Variabel lain yang perlu mendapatkan perhatian adalah ruang bebas dan lebar bukaan pintu yang harus disediakan agar terhindar dari resiko terjadinya benturan atau goresan dengan kendaraan lain maupun bagian dari benda statis (dinding, kolom, pohon, tiang lampu, dlsb.) pada saat melakukan manuver parkir dan membuka pintu kendaraan. Dirjen Perhubungan Darat (1998) mensyaratkan jarak ruang bebas arah lateral (jarak ujung pintu kendaraan dalam kondisi terbuka terhadap bodi kendaraan yang sedang diparkir di sampingnya) adalah minimum 5cm dan arah longitudinal adalah minimum 30cm. Ukuran lebar bukaan pintu dipengaruhi oleh karakteristik pengemudi yang terkait dengan peruntukan fasilitas parkir sebagaimana terlihat t erlihat pada Tabel Tabel dibawah.

Tabel 14.

Ruang Bebas Lateral Parkir

Sumber : Dirjen Perhubungan Darat (1998) .


107




Tabel dibawah ini memperlihatkan penentuan SRP berdasarkan tiga jenis kendaraan dan untuk mobi penumpang dibagi lagi menjadi t iga golongan : Tabel 15 & 16. Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang

Gambar 51. SRP Kendaraan. Sumber :Dirjen Perhubungan Darat, 1998.

2. Pola Parkir dan Sirkulasi Parkir Secara garis besar ada tiga macam pola parkir, yaitu paralel (sudut 0o), menyudut (30o, 45o, 60o, 75o), dan tegak lurus (right -angle atau 90o). Pola parkir paralel lebih sesuai untuk ruang bebas yang terbatas (sempit) namun kurang nyaman bagi pengemudi pada saat melakukan manuver parkir. Pola parkir menyudut unggul dalam hal kemudahan melakukan manuver parkir, namun kurang efisien dalam hal pemanfaatan lahan. Sedangkan untuk pola parkir tegak lurus paling efisien dalam hal pemanfaatan lahan yang tersedia, namun harus tersedia aisle yang lebih lebar agar pengemudi tidak Proposal Final Project | Page

108




mengalami kesulitan pada saat melakukan manuver parkir (Setiawan, 2008). Gambar gambar diatas memperlihatkan dimensi SRP untuk berdasarkan Pedoman

Perencanaan

dan

Pengoperasian

Fasilitas

Parkir

(Dirjen

Perhubungan Darat, 1998) dan Guide For The Design Of Park And Ride Facilities (Setiawan, 2008).

Gambar 52. Tabel 17. Dimensi Ruang Parkir Untuk Berbagai Dimensi Kendaraan dan Sudut Parkir Sumber Parkir Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1998.

Gambar 53. Tabel 18. Dimensi Ruang Parkir Untuk Berbagai Dimensi Kendaraan dan Sudut Parkir Sumber : Setiawan, 2008.


109




Sedangkan untuk sirkulasi parkir secara garis besar dibagi menjadi dua, pola sirkulasi parkir yang pertama adalah sistem satu arah yang mempunyai keunggulan dalam kemudahan bagi pengemudi untuk memahami alur pergerakan lalulintas parkir dan minimnya jumlah konflik yang diakibatkan oleh persilangan dengan pergerakan dari arah lain, namun memiliki kelemahan dalam hal jarak tempuh lebih jauh untuk mencari ruang parkir yang kosong. Sebaliknya pola parkir yang kedua yaitu sistem dua arah memberikan jarak tempuh yang lebih pendek bagi pengemudi pada saat mencari ruang parkir yang kosong, namun berpotensi menimbulkan konflik yang diakibatkan oleh persilangan dengan pergerakan dari arah lain. Grafik 3. Use of Facilities Classified by Type. Sumber : Analisis 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10.000 25.000

25.000 50.000

50.000 100.000

100.000 250.000

250.000 500.000

500.000 1.000.000

Over 1.000.000

Population

Curb

Lo t

Garage

Grafik 4. Parking Classified by Trip Purpose. Sumber : Analisis 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10.000 25.000

25.000 50.000

50.000 100.000

100.000 250.000

250.000 500.000

500.000 1.000.000

Over 1.000.000

Population

Shopping

Personal Business

W or ork

Other


110




Grafik 5. Parking Classified by Trip Purpose. Purpose . 6

5 ) r u o 4 h ( n o i t a 3 r u D g n i k 2 r a P

1

0 10.0 10.000 00 - 25. 25.00 000 0 25.0 25.000 00 - 50. 50.00 000 0 50.0 50.000 00 - 100 100.0 .000 00

100. 100.00 000 0250.000

250.000 500.000

500.000 1.000.000

Over 1.000.000

Population

Shopping

Personal Business

W ork

Other

Average All Trips (hour)

Sumber : Analisis

3. Metode Menentukan Kebutuhan Parkir:



Metode berdasarkan kepemilikan kendaraan Metode ini mengasumsikan adanya hubungan antara luas lahan parkir dengan jumlah kendaraan yang tercatat di pusat kota. Semakin meningkat jumlah penduduk, maka kebutuhan lahan parkir akan semakin meningkat karena kepemilikan kendaraan meningkat.



Metode berdasarkan luas lantai bangunan Metode ini mengasumsikan bahwa kebutuhan lahan parkir sangat t erkait dengan jumlah kegiatan yang dinyatakan dalam besaran luas lantai bangunan dimana kegiatan tersebut dilakukan, misalnya: perbelanjaan, perkantoran, dan lain -lain.



Metode

berdasarkan

selisih

terbesar

antara

kedatangan

dan

keberangkatan kendaraan.


111




Kebutuhan lahan parkir didapatkan dengan menghitung akumulasi terbesar pada suatu selang waktu pengamatan. Akumulasi parkir adalah jumlah kendaraan parkir pada suatu tempat

pada selang waktu tertentu, dimana jumlah kendaraan parkir tidak akan pernah sama pada suatu tempat dengan tempat lainnya dari waktu ke waktu. Tabel 19 & 20 Standard Kebutuhan Ruang Parkir.

Sumber : Setiawan, 2008.


112




Tabel 21. Kebutuhan Kebutu han Akumulasi Akumul asi dan Volume Parkir.

Sumber : Setiawan, 2008. Tabel 22. Perhitungan Pendapatan Parkir (kombinasi tarif tetap dan progresif). progresif).



113




Tabel 23. Persentase Kumulatif & Durasi Parkir.



114




h. Efektivitas Parkir

Jenis Sirkulasi dan Peron Gedung Parkir Basement


115





116





117




3. Open Space ( Ruang Terbuka ) & Fleksibilitas Open Space

Fleksibility Landscape. Sumber : http://www.google.co.id Gambar 54 & 55. Diunduh Tanggal 8 October 2011

a. Pengertian Ruang Terbuka

Secara teoritis pengertian ruang terbuka (open space) adalah : 1. Ruang

yang

berfungsi

sebagai

wadah

(container)

untuk

kehidupan manusia, baik secara individu maupun berkelompok, serta wadah makhluk lainnya untuk hidup dan berkembang secara berkelanjutan (UUPR no. 24/1992). 2. Suatu wadah yang menampung aktivitas manusia dalam suatu lingkungan yang tidak mempunyai penutup dalam bentuk fisik (Budihardjo, 1999; 90). 3.

Ruang yang berfungsi antara lain sebagai tempat bermain aktif untuk anak-anak dan dewasa, tempat bersantai pasif untuk orang dewasa, dan sebagai areal konservasi lingkungan hijau (Gallion, 1959; 282).

4. Ruang yang berdasarkan fungsinya sebagai ruang terbuka hijau yaitu dalam bentuk taman, lapangan atletik dan taman bermain (Adams, 1952; 156). 5. Lahan yang belum dibangun atau sebagian besar belum dibangun di wilayah perkotaan yang mempunyai nilai untuk keperluan taman dan rekreasi, konservasi lahan dan sumber daya alam


118




lainnya, atau keperluan sejarah dan keindahan (Green, 1962). 6. Ruang terbuka (Open Space) merupakan ruang terbuka yang terletak

diluar

bangunan

yang

dapat

dimanfaatkan

dan

dipergunakan oleh setiap orang dan sebagai wadah untuk melakukan berbagai kegiatan. Yang dimaksud dengan ruang terbuka antara lain jalan, pedestrian, taman lingkungan, plaza, lapangan olahraga, olahraga, taman t aman kota dan taman ta man rekreasi (Hakim, 2003: 50). Ruang terbuka didefinisikan sebagai landscape, hardscape (jalan, trotoar, dan sejenisnya), taman, dan ruang rekreasi di wilayah perkotaan. Unsur-unsur ruang terbuka meliputi tamantaman, ruang hijau perkotaan, pepohonan, bangku, perkebunan, air, pencahayaan, paving, kios, tempat sampah, air minum mancur, patung, jam, dan seterusnya. Pedestrian, tanda-tanda, dan fasilitas yang juga mungkin dianggap sebagai elemen ruang terbuka yang dibahas secara terpisah (Shirvani, 1985). Ruang terbuka ini terbentuk karena adanya kebutuhan akan perlunya tempat untuk bertemu atau bersosialisasi. Dalam satu kawasan permukiman baik yang tradisional maupun permukiman kota yang sering kita temui adalah sebuah lahan kosong atau semacam seperti alun-alun ang dijadikan sebagai ruang bersama bagi penghuni yang ada disekitarnya dengan jarak tertentu (Bappeda Tk. I Bali , 1992: 28). Dalam Undang-Undang tentang Tata Ruang Nomor 26 tahun 2007, proporsi 30% merupakan ukuran minimal untuk menjamin keseimbangan ekosistem kota, sebagai sarana untuk meningkatkan ketersediaan udara bersih, meningkatkan nilai estetika kota, serta meningkatkan fungsi dan proporsi ruang terbuka hijau. Sedangkan proporsi ruang terbuka hijau publik seluas 20% yang disediakan oleh pemerintah daerah kota dimaksudkan agar proporsi ruang terbuka hijau minimal dapat


119




lebih

dijamin

pencapaiannya

sehingga

memungkinkan

pemanfaatannya secara luas oleh masyarakat (Dharmawan 2009).

b. Macam macam Bentuk Ruang Terbuka

Ruang terbuka sebagai wadah kegiatan bersama, dapat dibedakan menjadi dua kelompok besar, yaitu yaitu (Hakim, 2003: 50) : 1.

Ruang Terbuka Umum, dapat diuraikan menjadi berikut : 

Bentuk dasar dari ruang terbuka selalu terletak diluar massa bangunan;



Dapat dimanfaatkan dan dipergunakan oleh setiap orang (warga);



Memberi kesempatan untuk bermacam-macam kegiatan (multi fungsi).

Contoh ruang terbuka umum adalah jalan, pedestrian, taman lingkungan, plaza lapangan olahraga, taman kota dan taman rekreasi. 2.

Ruang Terbuka Khusus, pengertiannya adalah sebagai berikut: 

Bentuk dasar dari ruang terbuka selalu terletak diluar massa bangunan;



Dimanfaatkan untuk kegiatan terbatas dan dipergunakan untuk keperluan untuk keperluan khusus atau spesifik.

Contoh ruang terbuka khusus adalah taman rumah t inggal, inggal, taman t aman lapangan upacara, daerah lapangan terbang, dan daerah untuk latihan kemiliteran.

c. Ruang Terbuka Menurut Jenisnya (Hakim, 2003: 51) :

1. Ruang terbuka aktif, adalah rang terbuka yang difungsikan untuk suatu kegiatan. Misalnya :bermain, olahraga, jalan jalan- jalan. Ruang terbuka ini dapat berupa plaza, lapangan olah raga, tempat bermain anak dan remaja, penghijauan tepi sungai sebagai tempat rekreasi. Proposal Final Project | Page

120




2. Ruang terbuka pasif, adalah ruang terbuka yang didalamnya tidak digunakan untuk suatu kegiatan. kegiatan. Misalnya, penghijauan tepian jalur jalan, pentghijauan tepian rel kereta api, penghiajuan tepian bantaran sungai, atauapun penghijauan daerah yang bersifat alamiah. Ruang terbuka ini lebih berfungsi sebagai keindahan visual.

d. Fungsi Ruang Terbuka

Pada dasarnya fungsi ruang terbuka dapat dibedakan menjadi 2 fungsi utama, yaitu ( Hakim, 2003:52 ) : 1. Fungsi Sosial : 

Tempat bermain dan berolah raga



Tempat bermain dan sarana olah raga



Tempat komunikasi sosial



Tempat peralihan dan menunggu



Tempat mendapat udara segar



Sarana penghubung antar tempat



Pembatas diantara massa bangunan



Sarana penelitian dan pendidikan serta penyuluhan bagi

masyarakat

untuk

membentuk

kesadaran

lingkungan 

Sarana

untuk

menciptakan

kebersihan

rumah,

kesehatan, keserasian, dan keindahan lingkungan 2. Fungsi Ekologis ( ITS, 1976:8 ): 

Penyegaran udara, mempengaruhi dan memperbaiki iklim micro



Menyerap air hujan



Pengendali banjir dan pengatur air



Memelihara ekosistem



Pelembut arsitektur bangunan


121




e. Ruang Terbuka

Beberapa pengertian tentang ruang terbuka hijau diantaranya adalah: 1. Ruang yang didominasi oleh lingkungan alami diluar maupun di dalam kota, dalam bentuk taman, halaman, areal rekreasi, dan jalur hijau ( Trancik, 1986:61) 2. Ruang di dalam kota atau wilayah yang lebih luas baik dalam bentuk

area

/

kawasan

maupun

dalam

bentuk

area

memanjang / jalur yang dalam penggunaaannya penggunaaannya lebih bersifat terbuka yang pada dasarnya tanpa bangunan yang berfungsi sebagai kawasan pertamanan kota, hutan kota, rekreasi kota, kegiatan olahraga, pemakaman, pertanian, jalur hijau dan kawasan hijau pekarangan ( Inmendagri no. 14/1988 ). 3. Fasilitas

yang

memberikan

kontribusi

penting

dalam

meningkatkankualitas lingkunga pemukiman, dan merupakan suatu unsur yang sangat penting dalam kegiatan rekreasi (Rooden Van FC dalam Groove & Gresswell, 1983).

f.

Fungsi Ruang Terbuka :

1. Berfungsi secara sosial yaitu fasilitas untuk umum dengan fungsi rekreasi, pendidikan dan olahraga, dan menjalin komunikasi antar warga kota. 2. Berfungsi sebagai estetika yaitu pengikat antar elemen gedung dalam kota, pemberi ciri dalam membentuk wajah kawasan

dan

unsur

dalam

penataan

arsitektur

perkotaan/kawasan.

g. Faktor Penyebab Perubahan RT

1. Terbatasnya lahan yang hendak dibangun pada daerah RTH yang mengalami perubahan 2. Kebutuhan akan pemenuhan fasilitas yang ingin dibangun


122




untuk melayani penduduk pe merintah terhadap perubahan RT 3. Kurang pengawasan dari pemerintah 4. Tingkat Tingkat pendapatan masyarakat berpengaruh terhadap tingkat kebutuhan akan RT, seperti penjelasan berikut : 

Masyarakat Berpenghasilan Rendah : Membutuhkan RT sebagai sarana sosial antar warga karena keterbatasan luas hunian yang sempit, kebutuhan RTH bukan merupakan kebutuhan langsung yang dapat dirasakan sehingga menimbulkan ketidak pedulian terhadap ada atau at au tidak adanya penyediaan RT.



Masyarakat Berpenghasilan Sedang Membutuhkan

RT

untuk

kenyamanan

terhadap

lingkungannya, sehingga kebutuhan RT sudah menjadi kebutuhan yang dipentingkan. 

Masyarakat Berpenghasilan Tinggi Membutuhkan RT karena sebagai kepentingan aspek visual dan estetika, sehingga kebutuhan RTH sudah menjadi kebutuhan primer untuk kegunaan keindahan dan kenyamanan. ( Erowati, 1988 )


123




C. KAJIAN PROYEK NYATA

1. Nemausus Flat House, France Oleh ; Jean Nouvel

Gambar 56 – 61. Sumber : Film Documenter Nemausus, Oleh Jean Nouvel

Gambar dari Kiri ke Kanan, Berurutan Menuju Ke bawah

Perspektif I Perspektif I Perspektif Atas I 3D I Pagar Pembatas Selasar Lt.2 I Bersepeda di Selasar Lt. 2


124






Landscape Landscape I Perspektif Atas I Perspektif Lantai 2 & 3 I Parkir I Parkir I Parkir I Parkir Area I Halaman communal space


125




Gambar 70– 77. Sumber : Film Documenter Nemausus, Oleh Jean Nouvel


Tampak Dari Luar I View dr Jalan Raya I Belakang Hunian I Interior lt.1 I Interior lt.1 I View dari Interior Interior lt.1 I Interior lt.2 I Interior lt.1


126






View dr luar lt.3 (Office) (Office) I Moveable Door I Lift I Lift I View dr Lift I Tangga lt.3 I View Tangga Tangga dr bawah I View Bangunan dr Bawah


127




Gambar 86 - 93. Sumber : Film Documenter Nemausus, Oleh Jean Nouvel


View dr luar selasar lt.3 I Balkon Hunian lt.3 (belakang) I Balkon Hunian lt.3 (belakang) (belakang) I Concept I Interior lt.1 I Interior lt.1 I for Single Single Parent Parent I for Single Single


128






For Couple I Huge Familly I Interior lt.3 I Interior lt. 1 I Interior lt.1 I Moveable Moveable Door I Moveable Door I View Bangunan dr Atas


129




Nemausus adalah sebuah flat yang yang berada di tengah kota di Prancis. Berada

di antara jalan raya dan permukiman padat penduduk sebuah hunian rumah susun berdiri tegak. Sang arsitek Jean Nouvel membuat mahakarya ini diperuntukan kepada masyarakat masyarakat kelas ekonomi menengah di prancis. Dari preseden pr eseden ini, kita bisa belajar lebih dalam mengenai bagaimana merancang sebuah rumah susun yang baik yang mempertimbangkan aspek-aspek aspek-aspek sosial, keselamatan, efisiensi, efektifitas, t ata ruang, dan tentu saja segi keindahan arsitekturalnya. Terkait dengan projek flat house yang saya ambil, nemausus menjadi concern utama tolak ukur desain. Nemausus memberikan sebuah gambaran realistis

bagaimana sebuah hunian flat yang mampu merekonsiliasi dengan apik berbagai problematika sebuah rusun pada umumnya. Dari hal tersebut, saya akan mencoba menelaah dan mengkaji lebih dalam dari perspektif saya pribadi tentang bangunan ini. Belajar dari Nemausus: a. Privacy

Tentu saja jika kita berada di sebuah bangunan yang dihuni oleh banyak orang pastilah aspek privasi harus menjadi concern utama. Bagaimana mungkin hidup berdampingan dengan berbagai macam tipe, karakter, dan sifat orang berbeda di dalam satu atap tanpa adanya pemilahan ruang. Sebuah ruang privasi pastilah sangat dibutuhkan tiap individu. Nemausus mampu „menangkap‟ aspek kebutuhan privasi ini dengan sangat baik. Baik dalam rancangan tata pola ruang dalam tiap hunian, sirkulasi, bahkan hingga tempat menjemur pakaian semuanya secara detil diperhatikan. Tanpa privasi yang baik, aspek kenyamanan sulit tercipta. b. Tata Ruang ( Lay Out ) Tata ruang rusun ini terbilang cukup umum dalam sebuah desain rumah susun. Berderet memanjang dan letak jalur sirkulasi penghuni berada di depan tiap-tiap

hunian.

Bangunan

menggunakan

tata

ruang

bersebelahan


130




memungkinkan yang

jelas

dan

masing-masing menjadi fungsi

jelas dan

definisi untuk ruang terhadap

persyaratan

simbolisnya.

Gambar 102.Ruang yang bersebelahan

Sumber :Bentuk ruang tatanan , DK ching

Membatasi pencapaian visual maupun fisik diantara dua ruang yang bersebelahan,

memperkuat

individualitas

masing-masing

ruang

dan

menampung perbedaan. Menjadi pembatas berupa baris kolom memberikan tingkat kontinuitas visual serta kontinitas ruang yang tinggi di antara dua buah ruang. c. Circulation

Pola sirkulasi nemausus amat sangat ditekankan aspek social conecting & playground area untuk anak-anak. Novel memberikan sebuah „apresiasi‟ dan

media bagi anak-anak. Terkadang sering seorang arsitek luput dalam memberikan sebuah „keinginan‟ dari apa yang dibutuhkan anak anak -anak -anak dalam bermain dan beraktivitas. Maka tidak jarang bangunan selalu berorientasi kepada penghuni yang sudah dewasa dan mengesampingkan anak-anak. Sirkulasi pada umumnya di dalam sebuah rusun hanya memberikan „ruang‟ sempit bagi pejalan kaki dan bersifat membosankan bagi anak-anak karena tidak mampu dijadikan sebagai tempat bermain bagi mereka. Yang sedikit membedakan sirkulasi selasar pada nemausus dengan rusun yang lain adalah ukuran lebar selasar yang lebih luas (± 4m ). Dengan ukuran lebar selasar yang luas, anak-anak sering menjadikan selasar sebagai tempat bermain bahkan tidak jarang mereka bersepeda ria di tempat ini. Selasar mampu memberikan akses bermain bagi anak.


131




Namun ada yang unik dan menarik dalam pemilihan sirkulasi vertikal, nouvel memilih tangga outdoor sebagai pencapaian koneksi antar lantai flat. Tangga diletakkan terpisah dari kesatuan bangunan sehingga pemaksimalan luasan area terbangun dapat dicapai. Tangga ini menyerupai tangga subway atau mirip juga dengan tangga di jembatan penyeberangan jalan yang ada di indonesia. Dengan lebar lebar yang luas dan dilengkapi atap tangga ini juga menjadi point of interest bangunan dan tidak jarang tempat ini dijadikan tempat

bermain bagi anak-anak. Sirkulas Sirkulasii ini jauh dari „anggapan‟ tangga itu „boring‟ dan „gelap‟ bagi anak -anak. -anak. d. Communal Space Flat ini juga sangat concern terhadap keberadaan ruang sosial. Ruang sosial berada pada landscape bangunan berupa bidang lahan persegi-panjang dengan perkerasan plester semen. Landscape difungsikan sebagai tempat aktifitas sosial maupun ladang bermain anak-anak dan tidak dipergunakan sebagai lahan parkir. Dengan ruang sosial yang luas seluruh penghuni dapat menjadikannya tempat berkumpul dan berinteraksi. e. Parking Area Efektifitas lahan parkir dan penempatannya dapat kita lihat di rusun ini. Lahan parkir tidak berada di landscape bangunan namun ditempatkan di bawah massa bangunan dengan menerapkan sistem semi basement. Dengan kebijakan ini, pemaksimalan cummunal space landscape dapat dicapai karena tidak berbenturan dengan parkir. f. Safety Nouvel sangat memperhatikan aspek keselamatan bangunan rusun dengan detil. Perencanaan dan desain keselamatan pada sirkulasi amat diperhatikan. Bisa kita lihat pada desain pagar pembatas pada selasar dan railing tangga outdoor dimana desain memberikan keamanan ekstra bagi anak anak.


132




2. Flat House in Hougang, Singapore

Gambar 103 - 104. Peta Kawasan Hougang, Singapore Sumber: http://www.streetdirectory.com/asia_travel/travel/travel_main.php?zonename=Hougang Diunduh Tanggal 8 October 2011

Singapura adalah negeri rusun. Yaaa….rusun se bagaimana yang bisa kita saksikan misalnya di kawasan Pandugo, Gayungan, atau Urip Sumoharjo di Surabaya. Nyaris seluruh hunian di negeri yang merdeka dua puluh tahun setelah Indonesia itu adalah berupa apa yang disebut apartemen atau sebenarnya seperti apa yang kalau di Surabaya disebut sebagai rumah susun itu. Nyaris seluruh perkampungan asli yang dulu juga kurang lebih seperti perkampungan di Surabaya sudah dibongkar diganti dengan rumah rumah susun mulai dari yang sederhana sampai dengan yang mewah. Grafik 6. Populasi Pertumbuhan Permukiman di Hougang, Singapore


133




Ada yang menarik tentang rumah susun Singapura di kawasan pemukiman Hougang. Pada tahun 60-an, ketika konsep hunian vertikal ini mulai diperkenalkan di Singapura, kita akan dengan mudah menyaksikan kibaran baju, sarung, selimut, celana, handuk, dan aneka pakaian dalam pria wanita dijemur di “sekujur” tubuh rumah susun. Dari manapun kita memandang- utara, selatan, timur, dan baratkibaran jemuran akan menyapa. Suasananya persis seperti rusun yang kini bisa Anda saksikan di Surabaya atau Jakarta. Kini, Anda jangan berharap bisa menyaksikan suasana rusun yang dipenuhi oleh kibaran jemuran itu di Negeri berpenduduk sekitar 4 juta orang ini. Seharihari, seantero rusun tampak steril dari kibaran jemuran pakaian. Pertanyaannya, apakah kini mereka tidak perlu menjemur mencuci dan menjemur baju bajunya? Tentu saja tidak begitu. Tentu saja mereka juga butuh mencuci dan menjemur baju sebagaimana manusia pada umumnya. Lalu dimana mereka menjemur cuciannya sehari hari? Nah, mereka telah meninggalkan kebiasaan buruk tahun 60-an yang hingga kini masih dipraktekkan di surabaya atau Jakarta: memamerkan jemuran. Mereka menjemur pakaian secara “tersembunyi”. Mereka sengaja menyediakan fasilitas jemuran tersembunyi yang tidak tampak dari luar.

Gambar 105. Kawasan Rusun & Apartment Hougang, Singapore Sumber: http://www.streetdirectory.com/asia_travel/travel/travel_main.php?zonename=Hougang Diunduh Tanggal 8 October 2011


134




Gambar 106. Kawasan Rusun & Apartment Hougang, Singapore Sumber: http://www.olx.com.sg/3room-flat-for-sale-at-hougang-northeast-iid-2995842#googlemap-big. Diunduh Tanggal 8 October 2011

Lalu, bagaimana mereka mengubah kebiasaan “pamer jemuran” yang sama sekali tidak indah dipandang mata menjadi kebiasaan yang baik dan indah? Ternyata, sebagaimana yang diceritakan oleh Pak Sholeh, pemerintah sangat berperan. Tidak henti hentinya, pemerintah menasihati masyarakat agar membuang kebiasaan buruk pamer jemuran. Petugas pemerintah selalu mendatangi dan mengingatkan manakala ada orang yang masih “pamer jemuran”. Tidak tanggung tanggung: sejak tahun 60-an dan baru bisa nikmati sekarang. Hasilnya indah. Sebuah masyarakat yang hampir 100% tinggal di rumah susun atau yang dalam bahasa lebih keren disebut d isebut sebagai apartemen. apartemen. Rumah susun mulai dari yang kelas sederhana berada di pinggiran kota hingga yang mewah dengan harga belasan millyar rupiah berlokasi di pusat kota seperti di kawasan sekitar Orchard Road misalnya misalnya semuanya kompak: steril st eril dari pameran jemuran. Proses yang diawali dengan gambaran masa depan atau yang disebut visi. Pemerintah Singapura pada tahun 60-an sudah memiliki gambaran jelas tentang bagaimana kondisi hunian yang akan mereka ciptakan pada yang akan datang. Mereka mencita-citakan sebuah sistem hunian vertikal puluhan lantai sedemikian hingga akan banyak lahan yang bisa dibiarkan kosong dan memberi kesan lapang Proposal Final Project | Page

135




plus nyaman. Visi itulah yang kini telah terealisasi. Singapura adalah negeri kota yang masih bisa menyisakan sekitar 50% lahannya berupa tanah kosong yang ditumbuhi aneka pepohonan asri.

Gambar 107 - 110. Kawasan Flat House Hougang, Singapore. Sumber: http://www.google.co.id/search?um=1&hl=id&biw=1280&bih=670&tbm=isch&sa=1&q=Flat+Hou seHougang+Singaporel&btnG=Telusuri#q=Flat+House+Hougang+Singapore&um=1&hl=id&tbm=i sch&source=lnt&tbs=isz:m&sa=X&ei=93mMTrraGIHwrQeVjeXzAQ&ved=0CBEQpwUoAg&bav =on.2,or.r_gc.r_pw.,cf.osb&fp=29b6125e87fde36f&biw=1280&bih=670 Diunduh Tanggal 8 October 2011

Kita belajar dari Singapura, melihat pentingya menempatkan perencaan rumah susun atau perumahan dengan densitas tinggi (High Density Living) terintegrasi dalam perencaan kota di Singapura yang telah dimulai tahun 1960-an. Awalnya Singapura membentuk HDB (Housing Development Board), Badan atau Dewan Pengembangan Perumahan Rakyat. HDB dibentuk untuk mengatasi


136




kebutuhan rumah murah awalnya untuk 30.000 masyarakat Singapura yang tinggal di kawasan kumuh. Tetapi kemudian lembaga ini terus dikembangkan secara profesional

untuk

merencanakan,

membangun

dan

mengatur

menajemen

perumahan – perumahan – perumahan perumahan susun di Singapura. Singapura telah memulai pembangunan perkotaannya dengan menyusun sebuah rencana tata ruang yang berkelanjutan untuk mengatur penggunaan lahan secara efektif dan efisien. Selain itu Pemerintah Singapura juga mengambil prinsip keseimbangan Ekonomi, Sosial dan Lingkungan dalam pengadaan perumahan densitas tinggi. Selain itu, Kebijakan Perumahan juga diarahkan menjadi pemacu kegiatan ekonomi terkait di industri bangunan seperti permintaan bahan bangunan, pelayanan profesi dan sub-profesi baik secara permanen maupun kontraktual. Semuanya ini menunjukan bahwa kebijakan Perumahan Susun perlu diintegrasikan dengan kegiatan Tata Ruang dan Pembangunan Ekonomi yang terintegrasi. Selanjutnya elemen penting dalan Perumahan Rakyat yang baik ialah faktor Keterjangkauan secara Finansial (Affordability) dan Pengadaan Lingkungan Sosial yang berkelanjutan (Sustainable Social Living Environment). Salah satu contoh kasus implementasi perumahan dengan densitas tinggi atau “High Density Living” yang diakui berhasil dan terintegrasi ialah Singapura. Awal langkah penerapan “High Density Living” dimulai dengan kampanye bahwa “Singapura tidak memiliki lahan yang cukup untuk menampung sem ua populasi penduduk ideal Singapura di masa depan, yang diperkirakan mencapai 6 juta jiwa.” Karena itulah maka tidak ada pilihan lain untuk mewadahi perumahan warga Singapura selain menerapkan perencanaan rumah susun. Pemerintah Singapura membentuk HDB (Housing Development Board), Badan atau BUMN yang menangani Perumahan Rakyat. Organisasi ini dibentuk awalnya untuk mengatasi kebutuhan rumah murah untuk 30.000 masyarakat Singapura yang tinggal di kawasan kumuh. Hal ini ditempuh dengan merelokasi berbagai perumahan kumuh dan mengakuisisi kurang lebih 80% lahan d i Singapura oleh pemerintah. Selanjutnya lembaga ini berkembang secara profesional untuk


137




merencanakan, membangun dan mengatur menajemen perumahan – perumahan susun di Singapura pada tahun dari 1970 sampai 1980an Penerapan “High Density Living” di Singapura dimulai tahun 1955. Pada tahun tsb sebuah Draft Master Plan dipersiapkan oleh Pemerintah Singapura dibantu tim ahli dari PBB (UN) untuk menghindari perkembangan kota yang tidak teratur. Selain itu “Land Acquisition Ordinance” atau peraturan akuisisi lahan secara wajib juga dipersiapkan untuk mencegah spekulasi lahan dan menjaga kepastian supplai lahan yang terjangkau bagi rumah susun. Tabel 24. Percent of Resident Households by Dwelling Type

Sumber : HDB Singapore

Kemudian Master Plan Singapura direvisi kembali secara berkalasesuai dengan keadaan yang ada kemudian dikembangkan sesuai visi negara sebagai ”Global City” atau ”International and Regional Center” untuk Asia Tenggara. Master Plan Singapura terbaru saat ini ialah yang disahkan pada tahun 2008. Penyusunan master plan ini kemudian kemudia n dilanjut kan dengan perencanaan HDB Town di berbagai Lokasi di Singapura yang terintegrasi dengan sistem transportasi masal MRT (Mass Rail Transit) pada tahun 1970-1980.


138




Keberhasilan ini juga ditunjang dengan integrasi perencanaan “High Density Living” dengan kebijakan pembangunan ekonomi. Maksudnya pemerintah menerapkan prinsip keseimbangan Ekonomi, Sosial dan Lingkungan dalam pengadaan pembangunan rumah susun. Dengan memperhatikan Keterjangkauan secara

Finansial

(Affordability)

dan

Pengadaan

Lingkungan

Sosial

yang

berkelanjutan (Sustainable Social Living Environment). Untuk menciptakan perumahan yang terjangkau, HDB (Housing Development Board), memberikan dua jenis pinjaman sbb: Pinjaman Pembangunan Perumahan, untuk program dan operasi. Pinjaman Keuangan Sistem Kredit , untuk memberikan pinjaman kredit kepada pembeli. Sedangkan dalam pengadaan pengada an lingkungan sosial sosia l yang berkelanjut an (Sustainable (Sust ainable Social Living Environment) E nvironment) HDB melengkapi fasilitas sosial (fasos) di dalam lingkungan perumahan HDB seperti: 

Plaza dan Ruang Terbuka Hijau



– duduk Tempat duduk – duduk



Warung dan Toserba



Pasar tradisional dan Supermarket



Kafetaria (Hawker Center)



Gedung Serba Guna (GSG) dll. Hal inilah yang menyebabkan nyamannya tinggal di Rumah Susun HDB

dengan segenap kelengkapan fasilitas sosialnya yang terletak dalam jarak 400 m atau dapat ditempuh dengan berjalan kaki. Selain itu, HDB mengelola penjualan unit, penyewaan unit untuk masyarakat ekonomi lemah dan manajemen paska huni. Dan juga mengelola penyewaan unit pertokoan, industri ringan dan parkir mobil. Dapat dilihat bahwa keberhasilan pengadaan perumahan juga harus terkait dengan pengadaan lapangan pekerjaan bagi penghuni di sekitar perumahan.


139




HDB juga menerapkan subsidi silang dengan program HUDC. Program tersebut mempersiapkan perumahan untuk golongan menengah. Kemudian keuntungan dari program ini dijadikan sumber pemasukkan untuk HDB dalam penyediaan perumahan perumahan bagi golongan go longan bawah. bawah. Selain itu juga untuk keadilan sosial, HDB tidak melayani masyarakat ekonomi atas untuk membeli dengan sistem subsidi di atas. Hal ini menyebabkan terjaminnya supplai perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah di Singapura. HDB juga berfungsi sebagai suplier kunci untuk berbagai material untuk menjamin keterjangkauan harga dan ketersediaan bahan bangunan. Selanjutnya pada era 1990-an, untuk konstruksi, kontraktor – kontraktor – kontraktor lokal ditunjuk dengan sistem tender publik yang selanjutnya juga akan meningkatkan pendapatan bagi masyarakat lokal. HDB juga meremajakan perumahan lama agar selaras dengan perumahan yang baru disekitarnya terutama untuk fasilitas sosial. Dapat disimpulkan dengan konsep HDB di Singapura, pengadaan perumahan susun atau permukiman densitas tinggi dapat dicapai dengan baik. Selanjutnya pada era 1990-an, HDB juga berfungsi sebagai suplier kunci untuk berbagai material untuk menjamin keterjangkauan harga dan ketersediaan bahan bangunan untuk Rumah Susun. Selanjutnya untuk konstruksi, kontraktor – kontraktor lokal ditunjuk dengan sistem tender publik yang selanjutnya juga akan meningkatkan pendapatan bagi masyarakat lokal sekaligus mendorong kegiatan ekonomi (efek ganda dalam pembangunan perkotaan). HDB juga meremajakan perumahan lama agar selaras dengan perumahan yang baru disekitarnya. Kemudian HDB juga memperbaiki dan meningkatkan pengadaan fasilitas rekreasi dan aktivitas komunal secara berimbang dan terintegrasi. Dapat disimpulkan dengan konsep HDB di Singapura, pengadaan perumahan susun atau permukiman densitas tinggi dapat dicapai dengan baik. Terbukti dengan keberlanjutan program HDB hampir selama 40 tahun. Sebagai kesimpulan, program pengadaan Rumah Susun di Singapura dapat menjadi inspirasi untuk penerapan program serupa di Indonesia.


140




3. Rumah Susun Kawasan Penjaringansari Surabaya, Indonesia

Gambar 111 – 114. Letak & Kondisi Rusun Penjaringansari, Penjaringansari, Surabaya

Sumber : www.google.com Diunduh Tanggal 8 October 2011


141




Nama Rusun Penjaringansari Penjaringa nsari Rusun

Letak : Jl. Raya Pandugo Surabaya, Jawa Timur

Hingga saat ini kota Surabaya telah mempunya 9 rusun yang berrada di berbagai wilayah. Antar lain; rusun Grudo, Rusun Penjaringansari terdiri dari 4 blok, Rusun Sumbo (2 blok), Rusun Waru Gunung (2 blok), Rusun Siwalannkerto (2 blok), Rusun Randu (4 blok), Rusun Wonorejo (2 blok), Rusun Dupak Bangun Rejo (2 blok) dan Rusun Urip Sumoharjo (4 blok). Rumah susun sewa (Rusunawa)

Penjaringansari Penjaringa nsari tahap IV berdir berdirii megah

layaknya sebuah apartemen mewah. Namun siapa sangka ternyata di dalamnya kondisi bangunan banyak dikeluhkan penghuninya. Memang dari luar bangunan yang mirip hotel ini kelihatan sempurna. Rusunawa yang difokuskan untuk pasangan muda di Surabaya ini didanai APBN ini dibuat berlantai lima sehingga dari sisi arsitekturnya cukup menawan. Namun ketika masuk ke dalam bangunan rusun tersebut barulah diketahui kondisi yang sesungguhnya. Sebab banyak bagian bangunan rusunawa tersebut mengalami kerusakan. Selain banyak cat tembok mengelupas juga saluran pipa air di dalam tembok bocor. Akibatnya bisa ditebak, di sana sini nampak rembesan air dari dalam pipa yang bocor tersebut sehingga kondisinya lembab. Bagian plafon rusun juga mengalami kerusakan dan ada rembesan air entah dari saluran pipa air bersih atau saluran pembuangan. Kondisi ini terjadi hampir di semua lantai sehingga cukup merisaukan dan mengganggu para penbghuni rusun. Sebab acapkali rembesan air tersebut mengenai perabotan rumah tangga mereka.


142




Program

pembangunan

rusun – rusun

di

Indonesia

mengalami

keterlambatan realisasi karena beberapa isu di antaranya: sulitnya perijinan, sulitnya mendapatkan tanah yang harganya cukup murah dan lemahnya kontrol Pemerintah terhadap kepemilikan Rumah Susun Milik M ilik (Rusunami) atau penyewaan Rumah Susun Sewa (Rusunawa). Kami memandang bahwa kesatuan visi pemerintahan pusat dan daerah sangat diperlukan dalam kebijakan perencanaan, pembangunan serta manajemen rumah susun. Sementara itu kami ingin membahas contoh kasus yang berhasil pembangunan perumahan dengan densitas tinggi (high density living) terintegrasi dari negara tetangga kita di Singapura dalam bagian berikutnya sebagai bahan pembelajaran menuju pembentukan institusi perencana, pembangun dan manajemen perumahan yang berkelanjutan.

D. SPESIFIKASI PROYEK

1. Pengguna Bangunan

Pengguna dalam bangunan Rusun Pecinan Semarang yaitu: a. Single / Lajang / Belum Menikah Mempergunakan Hunian Untuk Diri Sendiri. b. Couple Pasangan Yang Belum Memiliki Anak c. Familly Keluarga Dengan Anggota lebih dari 3 orang. d. Wisatawan ( Domestik/Asing ) Menempati Unit Untuk Guest House e. Pedagang / Pengusaha Mengfungsikan Hunian yang berorientasi pada bisnis bukan semata hanya sebagai tempat tinggal.


143




Projek adalah sebuah Flat Houses yang direncanakan berada di kawasan Pecinan, Semarang Tengah. Dengan Kisaran Jumlah Tampung : 

Penghuni Flat ( All )

: ± 300 Orang



Penghuni Guest House ( All )

: ± 70



Pegawai Retail ( tipe A & B )

: ± 100 Orang



Pegawai ( Cleaning, Security, dsb. )

: ± 20



Pengunjung Event ( Area Landscape )

: ± 1000 Orang

Total Person In Building

Orang

Orang +

: ±1.490 Orang

Berdasarkan tipe kepemilikan, maka tipe Flat House yang akan dirancang adalah sistem Jual atau disebut sebagai Flat House Condominium dengan hunian yang berkolaborasi dengan toko . Flat House ini dirancang sasaran keluarga masyarakat berpenghasilan sedang - tinggi dan merupakan LowLow-Rise Flat House. Walaupun dengan type LowLow -Rise Flat House, bukan berarti jenis ini diperuntukan bagi masyarakat menengah bawah karena desain dan fasilitas penunjang memiliki standar apartment

Sehingga

dengan asumsi ini rusun masihlah dapat diperuntukan bagi masyarakat kelas menengahmenengah-atas. Sementara untuk pelayanannya, Flat House yang akan dirancang akan memberikan pelayanan Building Only dengan type Triplex agar multi fungsi ruang yang telah diberikan di dalamnya dapat dimanfaatkan sesuai kebutuhan si penghuni dan untuk hunian guest house akan menggunakan sistem sewa dengan type Singlex dan Duplex. Adanya fleksibilitas ruang luar yang menunjang berbagai aktifitas masyarakat. Ruang luar akan disewakan sesuai event yang diselenggarakan. Hadirnya event dalam bangunan memberikan dampak pada kebutuhan maksimal ruang parkir. Ruang parkir memakai sistem basement guna pemaksimalan lahan dan jumlah tampung kendaraan pe ngunjung event .


144




2. Lokasi dan Site Proyek

Lokasi Flat House ini berada di kawasan Pecinan Semarang, Jl.Menyanan kecamatan Semarang Tengah, Kelurahan Kranggan. Tinjauan fisik kawasan Pecinan Semarang : a. Letak Wilayah Luas dan Batas Wilayah Luas Kelurahan

: 25,25 Ha.

Batas Wilayah Sebelah Utara

: Kelurahan Kauman

Sebelah Selatan

: Kelurahan Grabahan

Sebelah Barat

: Kelurahan Bangunharjo Bangunhar jo

Sebelah Timur

: Kelurahan Jagalan

Luas site yang digunakan untuk mendirikan Hotel Resort adalah seluas 2.5 hektar dengan building coverage mencapai ±16% dari luas lahan atau sekitar 4078 meter2.

b. Orbitasi (jarak dari pusat pemerintahan) Jarak dari Pemerintahan Pemerinta han Kecamatan

: 1,5 km

Jarak dari pusat Pemerintahan Kota Administratif

: --- km

Jarak dari Ibukota Kotamadya Kotamadya Dati II

: 2 km

Jarak dari Ibukota propinsi Dati I

: 3,4 km

c. Kondisi Geografis Ketinggian tanah dari permukaan laut

:2m

Banyak curah hujan

: 500

Mm/Tahun Topografi (dataran rendah, tinggi, pantai)

: dataran rendah


145




3. Kondisi Eksisting Kawasan Pecinan Semarang

U . Batas : U = Gang Warung S = Wot Gandul B= Jl. Beteng T = Gang Pinggir

Lokasi


146




Kawasan Kumuh

Kawasan Hunian

Kawasan Perdagangan

Pasar Johar Semarang

Gambar 115. Letak & Kondisi eksisting Site Kawasan Pecinan

Sumber : Analisis Penulis, 2011.


147




4. Nilai Investasi Proyek

Menetukan room supply for guest house di Kawasan Pecinan: Berdasarkan data Monografi Kelurahan Kranggan, Semarang Tengah dalam Angka 2011. Diperoleh data sebagai berikut : Wisatawan mancanegara sebanyak 525 jiwa Wisawatan nusantara sebanyak 50.159 jiwa

Jumlah total wisatawan yang berkunjung ke Kawasan Pecinan sebanyak 50.684 jiwa. Selama tahun 2011 diasumsikan bahwa terdapat 8 bulan dengan persentase kunjungan lebih dari 11%.Sehingga :

525 turis mancanegara 8 bulan = 65 turis/ sebulan 65 turis diasumsikan tinggal di guest house selama dua hari, sehingga 65 : 2 hari = 32,5 turis/musim. Dalam seminggu maka akan diperoleh jumlah turis mancanegara yaitu 32 turis/4 minggu = 8 orang/minggu.

Diasumsikan bahwa bahwa perbandingan turis yang tinggal t inggal di hotel antara mancanegara dengan nusantara adalah 1:2 sehingga, Turis nusantara yang datang dalam seminggu adalah 2x8 turis mancanegara/minggu=16 turis. Jumlah kamar yang dibutuhkan adalah 8+16=24 kamar. Suplai kamar yang disediakan oleh guest house adalah 20 kamar.


148




a. Property Size

Luas Lahan Direncanakan : 9420 m² o

Area

Prosentase

Jumlah (m²)

1

KDB

60 % Luas Lahan

5.652

2

KTLK

80 % Luas Lahan

7.536

3

KTLL

70 % Luas Lahan

6.594 Tabel 25. Property Size.


Pembagian Luasan Lantai Dasar No

Area

Prosentase

1

Hunian

45 %

2575

2

Sirkulasi

30 %

1695,6

3

Ruang Dukung

9%

520,54

4

Ruang Sosial

13 %

734,76

5

Retail

3%

193

Jumlah

Jumlah (m²)

5.652 m²

Tabel 26. Pembagian Luasan Lantai Dasar .


b. Area Landscape No

Nama Ruang

Luas Area

Luas (m²)

1

Parkir

-

-

2

Sirkulasi

30% Luas Lahan Lingkungan

1130

3

Taman

5 % Luas Lahan Lingkungan

188

4

Area Pendukung


376,8

5

Fleksibility Space


Jumlah

2072 3.768 m²

Tabel 27. 27. Area Landscape .



149




c. Luasan Area Terbangun

INDOOR - PUBLIC Zona Ruang

No.

1

2

Luas

Ruang Lobby

(m²) &

Jumlah

Sat.

Luasan Total (m²)

88

3

Unit

264

11

1

Unit

11

Sirkulasi

Size 264

Receptionist Equipment

Propoerty

11

Store Room

3

Serve Room

11

1

Unit

11

11

4

Control Room

5

1

Unit

5

5

5

Lavatory

16

4

Unit

64

64

Marketing

22.23

1

Unit

22.23

Executive

22.23

1

Unit

22.23

15.14

1

Unit

15.14

15.4

1

Unit

15.4

22.88

1

Unit

22.88

Office

Officer 6

Personal

97.88

Manager Acounting Manager Meeting Room

Public

30 %

Retail

7

Mini Market

37.97

4

Unit

151.88

ATM

3

3

Unit

9

Drug Store &

32.37

1

Unit

32.37

Chinese Cafe

133

1

Unit

133

Kitchen

95.1

1

Unit

95.1

Lavatory Lavatory

2

4

Unit

8

Wardrobe

25

2

Unit

50

Ruang Artist

63

1

Unit

63

100

1

Unit

100

Security

4

4

Unit

16

Musholla

68.75

1

Unit

68.75

193.25

Policlinic Cafetaria 8

9 10

11

(Pentas) Ruang

Serba

Guna

236.1

50 63

100 16 68.75


150




JUMLAH LUASAN JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30%

734,7 955

Tabel 28. Luasan Area Indoor Indoor Terbangun (Public).

Sumber : Analisis Penulis, 2011. INDOOR - SERVICE Zona Ruang

No.

1

Ruang Gudang

Luas (m²)

Jumlah

Sat.

Luasan Total (m²)

34.22

1

Unit

34.22

Control Room

18

1

Unit

18

Locker Room

24.36

1

Unit

24.36

Ruang Makan

52.5

1

Unit

52.5

Lavatory

30

1

Unit

30

Gudang

47

1

Unit

47

36

1

Unit

36

Sirkulasi

Propoerty Size 34.22

Dapur House Keeping

2

dan Istirahat

255.86

Peralatan Ruang Service

30 %

Laundry Ruang Linen

30

1

Unit

30

MEE

22.5

1

Unit

22.5

Ruang Pompa

30

1

Unit

30

Ruang Genset

28

1

Unit

28

IPAL

100

1

Unit

100

Ground Tank

9

1

Unit

9

Mechanical Room

6

189.5

Lift 7

Lift Barang

5.86

1

Unit

5.86

Lift Passanger Passanger

11,7

3

Unit

35.10

40.96

JUMLAH LUASAN

520.54

JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30%

676,702

Tabel 29. Luasan Area Indoor Terbangun (Service).



151




INDOOR – INDOOR – HOUSING HOUSING ( PRIVATE ) Zona Ruang

No.

Ruang

Luas (m²)

Jumlah

Sat.

Luasan Total (m²)

Sirkulasi

Propoerty Size

Hunian Flat Triplex Type 55

Hunian 1

Triplex lt.1 Hunian Triplex lt.2

Housing

1375 55

25

Unit

1375

Hunian

Private

30 %

Triplex lt.3 Hunian Guest House 2

Singlex Type 48 Duplex Type 72

48

10

Unit

480

72

10

Unit

720

1200

2575

JUMLAH LUASAN JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30%

3347,5

Tabel 30. Luasan Area Indoor Indoor Terbangun (Housing).



152




OUTDOOR – OUTDOOR – PARKING PARKING AREA and LANDSCAPE Zona Ruang

No.

Ruang

Luas (m²)

Jumlah

Sat.

-

Unit

Luasan Total (m²)

Sirkulasi

Propoerty Size

Parking

Semi 1

Basement Basement

-

-

lt. 1 Parking &

Landscape

Landscape

Flexibility Landscape 2

Taman

Area Pendukung

30 %

2072

1

Petak

2072

188

1

Petak

188

376,8

1

Unit Unit

376,8

2637,2

JUMLAH LUASAN

2637,2

JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30%

3768

Tabel 31. Luasan Area Outdoor Terbangun.


Dari tabel di atas maka dapat diketahui bahwa total kebutuhan ruang yang diperoleh dari penggolongan fungsi dan kegiatan adalah 5.652 m². Kebutuhan ruang tersebut dianggap sebagai kavling efektif dimana pada nantinya akan berbentuk bangunan.


153




d. Building Cost

Building cost terdiri dari biaya standar dan nonstandar. Building cost standar adalah kavling efektif atau kavling terbangun dikalikan dengan harga standart konstruksi bangunan flat house. Pada bangunan Flat House ini terdiri dari massa bangunan 3 lantai. Sedangkan building cost nonstandar adalah biaya peralatan yang diinstalasi ketika pembangunan gedung Menurut PERMEN No. 18 Tahun 2007, umur ekonomis bangunan hunian vertikal seperti rusunawa maupun apartment, ditentukan berdasarkan tingkat keamanan konstruksi bangunan dan diperhitungkan selama 30 tahun. Sedangkan jika diklasifikasi bedasarkan struktur bangunan, jenis material, maintenance, bentuk bangunan, dan efek pemakaian diasumsikan pula umur ekonomis bangunan lebih-kurang 30 tahun. Pembangunan Perumahan di Kawasan Kranggan Kecamatan Semarang Tengah Harus Memenuhi Ketentuan di bawah ini sesuai dengan PerBup 11 Tahun 2007.

Kawasan Budidaya

No

Ketentuan

1

Kapling Minimal

125m²

2

KDB Maksimum

50 %

3

KTLK Maksimum

80 %

4

KTLL Maksimum

70 %

Di Luar Kawasan Resapan Air

Tabel 32. 32. Ketentuan Prosentasi Lahan

Sumber : PerBup 11 Tahun 2007


154




LUAS LAHAN : 9420 m²

Gambar 116. Rencana Lokasi Site Terpilih di Kawasan Pecinan, Semarang

Sumber : : www.googleearth.com dan Analisis Penulis, 2011. Diunduh 26 September 201


155




LUAS LAHAN : 9420 m²

Luas Lahan Yang Direncanakan Sebagai Site dari Bangunan adalah seluas 9420 m². KDB : 9420 m² x 60 % = 5.652 m² KTLK : 9420 m² x 80 % = 7.536 m² m² KTLL : 9420 m² m² x 70 % = 6.695 m² Luas Dasar Bangunan Banguna n

= 5.652 m²

Harga Bangunan

Diketahui bahwa standar harga bangunan per m² di daerah Semarang Tengah untuk bangunan gedung bertingkat sederhana adalah: = Rp 4.200.000,Bangunan Gedung Bertingkat No

Fungsi Bangunan

PERMUKIMAN 1. Wisma/ Rumah Tinggal FASILITAS USAHA 1. Industri/ Gudang 2. Perdagangan/ Perkantoran

Kelas A

Klasifikasi Kelas B Kelas C

Mewah

Bagus

Standard

Kelas D Sederhana

8.200.000

4.625.000

2.837.500

1.918.750

10.887.500

8.625.000

5.100.000

2.575.000

12.675.000

9.018.750

6.362.500

3.706.250

Tabel 33. Standar Harga Bangunan Bertingkat di Semarang Tengah

Sumber : http://semara http://semarang.go.id/cms ng.go.id/cms/investasi/ijin/u /investasi/ijin/upt/imb.ht pt/imb.html ml Diunduh 30 Sepetember 2011.

Koefisien 1,120 Indeks Harga Satuan Setiap M 2 Bangunan : Bangunan 2 lantai : 1,090

Bangunan 3 lantai Bangunan 4 lantai Bangunan 5 lantai Bangunan 6 lantai Bangunan 7 lantai Bangunan 8 lantai

: : : : : :

1,120

1,135 1,162 1,197 1,236 1,265

Sumber : http://semara http://semarang.go.id/cms ng.go.id/cms/investasi/ijin/u /investasi/ijin/upt/imb.ht pt/imb.html ml


156




Maka, harga Total Building Construction Berlantai 3 adalah : Rp 8.200.000,00 x 1,120 = Rp. 9.184.000,00

Luas bangunan yang menjadi site development ± 5652 m² Maka Harga Bangunan: Luas Bangunan x Harga Konstruksi Bangunan Per m²

5652 m² x Rp. 9.184.000,00 = Rp. 51.907.968.000,00

Perincian Biaya Konstruksi Standard St andard

Biaya Konstruksi Total Standard : Rp 51.907.968.000,00

No

Biaya Konstruksi

Prosentase

Jumlah

1

Pondasi

10%

Rp. 5.190.796.800

2

Struktur

35%

Rp. 18.167.788.800

3

Lantai

10%

Rp. 5.190.796.800

4

Dinding

10%

Rp. 5.190.796.800

5

Plafond

8%

Rp. 4.152.637.440

6

Atap

10%

Rp. 5.190.796.800

7

Utilitas

10%

Rp. 5.190.796.800

8

Finishing

7%

Rp. 3.633.557.760

Jumlah

Rp. 51.907.968.000 51.907.968.000 Tabel 34. 34. Biaya Konstruksi Standard

Sumber : Analisis Penulis


157




Perincian Biaya Konstruksi Non-Standard Non-St andard

Biaya Konstruksi Total Non-Standard : Rp 4.327.000.000,00

Tabel 35. 35. Biaya Konstruksi Non-Standard .


e. Master Budget

No

Biaya Konstruksi

Jumlah

1

Building Cost

Rp. 51.907.968.000

Standard Construction

+

+

Rp. 4.327.000.000 :

Non-Standard Construction

Rp. 56.234.968.000

2

Fix Equipment

Rp. 2.215.584.000

3

Site Development

Rp. 1.215.584.000

+ Akuisisi Ganti Rugi : 35 Bangunan Tak Ber-IMD

+

Di Slump Area ( Rp. 10jt / Hunian Liar )

Rp.

350.000.000

Rp. 10.000.000 x 35 Hunian Liar

4

Akuisisi Lahan

Rp. 5.456.000.000

+

+

5 % Hak Milik + 10 % Tax :

Rp.

818.400.000

Rp. 818.400.000,00


158




5

Moveable Equipment

Rp.

250.000.000

Bangunan Building Only. Hunian Tidak Berperabot. (Asumsi tidak memakai standard AIA)

6

Profesional Profesio nal Fees ( AIA Standard)

Rp. 2.215.584.000

Konsultan Perencana + Pengawas

7

Administrative Costs

Rp. 1.734.016.560

Pay For Government 1-10%. Tot. Construction Cost x 3%

Total Master Budget

Rp. 70.490.136.560

Tabel 36. 36. Master Budget


f.

No

Pendapatan Per Tahun

Nama Ruang

Luas (Jual)

Harga/m²

N/W/M/Y

Unit (Sewa)

( Jual )

( Sewa )

Income/Tahun

Jual dan Sewa Sewa Unit Hunian

Unit 3 lt. Hunian Flat Triplex

L : 165 m² Dibanderol: Rp.1,5 M

Rp. 37.500.000.000

Rp. 1,5 M/ Unit

Total Habis Terjual

-

Asusmsi Dalam 3 Tahun

( 25 Unit)

Semua Unit Habis Terjual

Rp

800.000/N

Rp.

2.400.000.000

Rp

5.500.000/W

Rp.

2.200.000.000

Rp

20.000.000/M

Rp.

2.000.000.000

Rp

200.000.000/Y

Rp.

2.000.000.000

Income Rata Rata Pertahun ( ( N+W+M+Y N+W+M+Y ) / 4 Varibel Varibel Waktu )

Rp.

2.150.000.000

Guest House Duplex

10 Unit

-

1

Rp

400.000/N

Rp.

1.200.000.000

Rp

2.500.000/W

Rp.

1.000.000.000

Rp

10.000.000/M

Rp.

1.000.000.000

Rp

100.000.000/Y

Rp.

1.000.000.000

Income Rata Rata Pertahun ( ( N+W+M+Y N+W+M+Y ) / 4 Varibel Varibel Waktu )

Rp.

1.050.000.000

Guest House Singlex

10 Unit

Jumlah

-

Rp. 40.700.000.000


159




Sewa Unit Retail

2

Retail ATM

3 Unit

-

Rp. 2.000.000/ M

Rp. 72.000.000

Mini Market

4 Unit

-

Rp. 4.500.000/ M

Rp. 180.000.000

Drug Store

1 Unit

-

Rp. 3.000.000/ M

Rp. 30.000.000

Chinese Cafe

1 Unit

-

Rp. 30.000.00/ M

Rp. 300.000.000

Ruang Serba Guna

1 Unit

-

Rp. 300.000 / N

Rp. 30.000.000

Jumlah

Rp. 612.000.000 Sewa Landscape 30 Stand / Malam

Rp. 50.000

(per-stand 3m²)

(sewa/m²)

Pasar Semawis

Rp.

648.000.000

Rp.

27.000.000

Rp.

18.000.000

Rp.

27.000.000

Rp.

50.000.000

Rp.

50.000.000

Rp.

15.000.000

Rp.

10.000.000

Rp.

15.000.000

( 3 hari / Minggu ) 30 Stand / Malam

Rp. 100.000

(per-stand 3m²)

(sewa/m²)

Psr Mlm China ( 3 hari / Tahun )

Halaman Multi Fungsi (Fleksibel

2207 m²

Room)

30 Stand / Malam

Rp. 100.000

(per-stand 3m²)

(sewa/m²)

Psr Mlm Jie KM ( 2 hari / Tahun ) 30 Stand / Malam

Rp. 100.000 (sewa/m²) 3

(per-stand 3m²)

Pameran Batik ( 3 hari / Tahun )

LANJUTAN Rp.5.000.000

Pentas Kesenian

(sewa/mlm)

( 10 hari / Tahun )

Rp.5.000.000

Barongsai

(sewa/hr)

( 20 hari / Tahun )

Halaman Multi Fungsi (Fleksibel Room)

2207 m²

Rp. 500.000

Perunjukan Wayang Poo Tay Hie

(sewa/mlm)

( 30 hari / Tahun )

Rp.2.500.000

Festival Jin Jie

(sewa/mlm)

( 4 hari / Tahun )

Rp5.000.000


160




(sewa/mlm)

Festival Perayaan Kong Co ( 3 hari / Tahun )

Rp.34.000

Festival Konser Music

(sewa/m²)

Mandarin / Artis Ibukota

Rp.

100.000.000

( 2 hari / Tahun )

30 Stand / Malam

Rp.100.000

(per-stand 12 m²)

(sewa/m²)

Pameran Arsitektur

Rp. 108.000.000

Pecinan dan Lokal ( 3 hari / Tahun )

Pertunjukan Akrobat,

Rp.34.000

Magician, dan Beladiri

(sewa/m²)

Shaolin

Rp.

153.714.000

( 3 hari / Tahun )

Jumlah

Rp. 1.221.7 1.221.714.000 14.000 Rp. 155.736.000/ Tahun +

Parking Area

4.400 m²

Rp. 50.000.000

Rp. 205.736.000

(Asumsi Hari Raya China dalam Satu Tahun)

Jumlah

Rp. 205.736.000

Total Pendapatan Pertahun

Rp. 5.239.450.000

Tabel 37. Pendapatan Per Tahun



161




g. Perhitungan Pay Back Periode

No

Komponen Biaya

1

Total Pendapatan Kotor Per Tahun

Rp. 5.239.450.000

2

Biaya Operasional Pengelolaan

Rp.

250.000.000

3

Biaya Promosi dan Asuransi

Rp.

41.120.000

4

Biaya Tetap ( Pajak )

Rp.

90.000.000

5

Biaya Tak Terduga

Rp.

100.000.000

Jumlah Pendapatan Kotor / Tahun

Rp. 5.239.450.000

Total Biaya Investasi

Rp. 70.490.136.560

-

( dikurangi )

-

Total Income Penjualan Hunian Flat

Rp. 40.700.000.000 :

Type 55.

Rp. 29.790.136.560

Surplus/Thn = (Pendapatan Kotor/Thn) Kotor/Thn) – (Pengeluaran/Thn) – (Pengeluaran/Thn) = Rp. 5.239.450.000 - Rp. 481.120.000 = Rp. 4.758.330.000

Pay Back Periode

6,3 Tahun

= Rp. 29.790.136.560 / Rp. 4.758.330.000 = 6,26 Tahun Tabel 38. Perhitungan BEP



162

Proposal Pecinan - Bab 2 - FLAT HOUSE PECINAN

Recommend Documents