BAB II LANDASAN TEORI 2.1 Pengertian Proyek Konstruksi
Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang saling berkaitan untuk mencapai tujuan tertentu (bangunan/konstruksi) dalam batasan waktu, biaya dan mutu tertentu. Proyek konstruksi selalu memerlukan resources (sumber daya) yaitu man (manusia), material (bahan bangunan), machine (peralatan), method (metode pelaksanaan), money (uang), information (informasi), dan time (waktu). Dalam Suatu proyek konstruksi terdapat tiga hal penting yang harus diperhatikan yaitu waktu, biaya dan mutu. Pada umumnya, mutu konstruksi merupakan elemen dasar yang harus dijaga untuk senantiasa sesuai dengan perencanaan. Namun demikian, pada kenyataannya kenyataannya sering terjadi pembengkakan biaya sekaligus keterlambatan waktu pelaksanaan. Dengan demikian, sering kali efisiensi dan
efektivitas
kerja
yang
diharapkan tidak tercapai. Hal itu
mengakibatkan pengembang akan kehilangan nilai kompetitif dan peluang pasar. Jasa konstruksi merupakan jasa pelayanan : 1. Perencanaan Konstruksi 2. Pelaksanaan Konstruksi 3. Pengawasan Konstruksi 4. Atau gabungan dari dua atau tiga pelayanan. Rangkaian kegiatan dalam proyek konstruksi diawali dangan lahirnya suatu gagasan yang muncul dari adanya kebutuhan dan dilanjutkan dengan penelitian terhadap
kemungkinan
terwujudnya
gagasan
tersebut
(studi
kelayakan). Selanjutnya dilakukan desain awal ( preliminary preliminary design), design), desain rinci(detail rinci(detail desain), desain), pengadaan sumber daya ( procurement ), ), pembangunan di lokasi yang telah disediakan (construction (construction), ), dan pemeliharaan bangunan yang telah didirikan (maintenance (maintenance)) sampai dengan penyerahan bangunan kepada pemilik proyek (Shobary, 2018).
2.2 Tujuan Manajemen Proyek Konstruksi
Sasaran
Manajemen
Proyek
Konstruksi
adalah
mengelola
fungsi
manajemen atau mengatur pelaksanaan pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh hasil optimal sesuai dengan persyaratan ( spesification) spesification) untk keperluan pencapaian tujuan ini, perlu diperhatikan pula mengenai mutu bangunan, biaya yang digunakan dan waktu pelaksanaan Dalam rangka pencapaian hasil ini selalu diusahakan pelaksanaan pengawasan mutu (Quality ( Quality Control ) , pengawasan biaya (Cost Control ) dan pengawasan waktu pelaksanaan (Time ( Time Control ). ). (Tugiyanto, 2012) Penerapan konsep manajemen konstruksi yang baik adalah mulai tahap perencanaan, namun dapat juga pada tahap t ahap - tahap lain sesuai dengan tujuan dan kondisi proyek tersebut sehingga konsep MPK dapat diterapkan pada tahap - tahap proyek sebagai berikut: 1. Manajemen Proyek Konstruksi dilaksanakan pada seluruh tahapan proyek. Pengelolaan proyek dengan sistem Manajemen Konstruksi, disini mencakup pengelolaan teknis operasional proyek, dalam bentuk masukan - masukan dan atau keputusan yang berkaitan dengan teknis operasional proyek konstruksi, yang mencakup seluruh tahapan pro yek, mulai dari persiapan, perencanaan, perancangan, pelaksanaan dan penyerahan proyek. 2. Tim Manajemen Proyek Konstruksi sudah berperan sejak awal disain, pelelangan dan pelaksanaan proyek selesai, setelah suatu proyek dinyatakan layak ( feasible) feasible) mulai dari tahap disain. 3. Tim Manajemen Proyek Konstruksi akan memberikan masukan dan atau keputusan dalam penyempurnaan disain sampai proyek selesai. 4. Manajemen
Proyek
Konstruksi
berfungsi
sebagai
koordinator
pengelolaan pelaksanaan dan melaksanakan fungsi pengendalian atau pengawasan.
2.3 Klasifikasi Proyek Konstruksi NO
KLASIFIKASI
KODE
1
Bangunan Gedung
BG001
BG002
BG003
BG004
SUBKLASIFIKASI
Jasa Pelaksana Konstruksi Bangunan Hunian Tunggal dan Kopel
LINGKUP PEKERJAAN
Pekerjaan Pelaksanaan (termasuk didalamnya pembangunan baru, penambahan, serta peningkatan) dari bangunan perumahan yang terdiri dari satu atau dua tempat tinggal maksimum 2 lantai. Jasa Pelaksana Pekerjaan Pelaksanaan Konstruksi (termasuk didalamnya Bangunan Multi pembangunan baru, atau Banyak penambahan serta Hunian peningkatan) dari bangunan perumahan bertingkat tinggi yang lebih dari 2 lantai. Jasa Pelaksana Pekerjaan Pelaksanaan Konstruksi (termasuk didalamnya Bangunan Gudang pembangunan baru, dan Industri penambahan, peningkatan serta pekerjaan renovasi) dari bangunan gudang dan bangunan Industri. Jasa Pelaksana Pekerjaan Pelaksanaan Konstruksi (termasuk didalamnya Bangunan pembangunan baru, Komersial penambahan, peningkatan serta pekerjaan renovasi) dari bangunan dengan tujuan komersial seperti bangunan perkantoran, bangunan BANK, Garasi parkir, stasiun pengisian bahan bakar, terminal kendaraan umum serta bangunan stasiun kereta api, bangunan pusat perbelanjaan.
NO
KLASIFIKASI
KODE
BG005
BG006
SUBKLASIFIKASI
LINGKUP PEKERJAAN
Jasa Pelaksana Pekerjaan Pelaksanaan Konstruksi (termasuk didalamnya Bangunan Hiburan pembangunan baru, Publik penambahan, peningkatan serta pekerjaan renovasi) dari bangunan hiburan publik publik seperti bioskop, hall konser, nightclubs. Jasa Pelaksana Pekerjaan Pelaksanaan Konstruksi (termasuk didalamnya Bangunan Hotel, pembangunan baru, Restoran, dan penambahan, peningkatan Bangunan Serupa serta pekerjaan renovasi) dari Lainnya hotel, motel, restoran dan bangunan yang serupa lainnya.
BG007
Jasa Pelaksana Konstruksi Bangunan Pendidikan
Pekerjaan Pelaksanaan (termasuk didalamnya pembangunan baru, penambahan, peningkatan serta pekerjaan renovasi) dari bangunan pendidikan seperti sekolah, universitas, perpustakaan dan museum termasuk juga laboratorium penelitian. Pekerjaan Pelaksanaan (termasuk didalamnya pembangunan baru, penambahan, peningkatan serta pekerjaan renovasi) dari bangunan kesehatan seperti rumah sakit dan sanotarium.
BG008
Jasa Pelaksana Konstruksi Bangunan Kesehatan
BG009
Jasa Pelaksana Pekerjaan Pelaksanaan Untuk Konstruksi (termasuk didalamnya Bangunan Gedung pembangunan baru, Lainnya penambahan, peningkatan sertapekerjaan renovasi) dari bangunan lainnya seperti, rumah ibadah dan penjara
2
Bangunan Sipil
SI001
Jasa Pelaksana Konstruksi Saluran Air, Pelabuhan, Dam, dan Prasarana Sumber Daya Air Lainnya
1. Pekerjaan pelaksanaan pembangunan, pemeliharaan dan perbaikan bangunan bendungan bendungan (dam), bendung (weir), embung, pintu air, talang, check dam, tanggul dan saluran pengendali banjir termasuk drainase perkotaan beserta bangunan pelengkapnya, tanggul laut, krib, waduk dan sarana dan/atau prasarana sumber daya air lainnya; 2. Pekerjaan pelaksanaan pembangunan, pemeliharaan dan perbaikan konstruksi jaringan saluran air, sistem irigrasi (kanal), reservoir (waduk) dan drainase irigrasi; dan 3. Pekerjaan pelaksanaan pembangunan, pemeliharaan dan perbaikan dermaga, sarana pelabuhan, penahan gelombang dan sejenisnya. Termasuk konstruksi jalan air atau terusan, pelabuhan dan sarana jalur sungai, dok (pangkalan), lock (panama canal lock, Hoover Dam) dan lain-lain
SI002
Jasa Pelaksana Konstruksi Instalasi Pengolahan Air Minum dan Air Limbah serta Bangunan Pengolahan Sampah
Pekerjaan pelaksanaan pembangunan, pemeliharaan dan perbaikan instalasi pengolahan air minum, bangunan menara air dan reservoir air beserta bangunan pelengkap air minum lainnya, instalasi pengolahan air limbah beserta bangunan pelengkap air limbah lainnya, bangunan Tempat Pembuangan Akhir Sampah beserta bangunan pelengkap lainnya.
NO
KLASIFIKASI
KODE
SUBKLASIFIKASI
LINGKUP PEKERJAAN
SI003
Jasa Pelaksana Konstruksi Jalan Raya (kecuali Jalan Layang), Jalan, Rel Kereta Api, dan Landas Pacu Bandara
Pekerjaan pelaksanaan pembangunan, peningkatan, peningkatan, pemeliharaan dan perbaikan jalan. Jalan raya (kecuali Jalan Layang) dan jalan tol termasuk juga jalan untuk pejalan kaki, rel kereta api, dan landas pacu bandara. 1. Pekerjaan pelaksanaan pembangunan, peningkatan, peningkatan, pemeliharaan dan perbaikan jembatan dan jalan layang; dan 2. Pelaksanaan pembangunan, peningkatan, pemeliharaan dan perbaikan pembangunan terowongaan di bawah permukaan air, di bukit atau pegunungan dan di bawah permukaan tanah.
SI004
Jasa Pelaksana Konstruksi Jembatan, Jalan Layang, Terowongan dan Subway
SI005
Jasa Pelaksana Pekerjaan pelaksana instalasi, Konstruksi peningkatan, pemeliharaan dan Perpipaan Air perbaikan jaringan pipa untuk Minum Jarak Jauh distribusi air bersih jarak jauh antar pulau dan/atau bawah permukaan laut
SI006
Jasa Pelaksana Pekerjaan pelaksana instalasi, Konstruksi peningkatan, pemeliharaan dan Perpiaan Air perbaikan jaringan pipa untuk Limbah Jarak Jauh distribusi air limbah jarak jauh antar pulau dan/atau bawah permukaan laut
SI007
Jasa Pelaksana Konstruksi Perpiaan Minyak dan Gas Jarak Jauh
Pekerjaan pelaksana instalasi, peningkatan, pemeliharaan dan perbaikan pipa jaringan untuk distribusi minyak dan gas jarak jauh antar pulau dan/atau bawah permukaan laut
NO
KLASIFIKASI
SUBKLASIFIKASI
KODE
LINGKUP PEKERJAAN
SI008
Jasa Pelaksana Konstruksi Perpiaan Air Minum Lokal
Pekerjaan pelaksana instalasi, peningkatan, pemeliharaan dan perbaikan jaringan pipa untuk distribusi air minum yang bersifat lokal dan untuk jarak yang dekat
SI009
Jasa Pelaksana Konstruksi Perpiaan Air Limbah Lokal
Pekerjaan pelaksana instalasi, peningkatan, pemeliharaan dan perbaikan jaringan pipa untuk distribusi air limbah yang bersifat lokal dan untuk jarak yang dekat
SI010
Jasa Pelaksana Konstruksi Perpiaan Minyak dan Gas Lokal
Pekerjaan pelaksana instalasi, peningkatan, pemeliharaan dan perbaikan jaringan pipa untuk distribusi air minyak dan gas yang bersifat lokal dan untuk jarak yang dekat
SI011
Jasa Pelaksana Pekerjaan Bangunan Stadion untuk Olah Raga outdoor
Pekerjaan pelaksana untuk konstruksi stadion dan olah raga lapangan yang biasanya dimainkan di tempat terbuka (open air ) seperti sepakboola, baseball, rugby, lintasan balap mobil dan motor serta lintasan pacu kuda
SI012
Jasa Pelaksana Konstruksi Bangunan Fasilitas Olah Raga Indoor Raga Indoor dan Fasilitas Rekreasi
Pekerjaan pelaksana untuk olahraga lainnya serta instalasi fasilitas rekreasi, olah raga yang dimaksud lebih banyak merupakan olah raga indoor yang membutuhkan ruang yang lebih kecil untuk penonton seperti lapangann basket, hockey, lapangan tenis, hall senam, dan ring tinju dan fasilitas taman rekreasi.
2.4 Definisi Pelaksanaan Proyek Konstruksi
Secara
teoritis,
seharusnya
perencanaan
pelaksanaan
(construction
planning), telah planning), telah disiapkan pada saat kegiatan proses pemasaran, yaitu proses cost estimating atau pembuatan harga penawaran proyek berdasarkan dokumen
pengadaan. Karena secara teori, harga penawaran yang diajukan adalah perkiraan real cost (direct cost) cost) ditambah dengan mark up, up, untuk biaya tetap perusahaan, biaya pemasaran, resiko dan cadangan laba proyek (Asiyanto. 2004: 41). Proses pembuatan estimasi biaya, sering diulang bila mendapat angka yang kurang diinginkan oleh para kontraktor dalam melakukan penawaran (bid price)atau price)atau harga penawaran, oleh karena itu prosesnya merupakan suatu siklus, seperti terlihat pada Gambar 2.1, (Asiyanto, 2002: 45), yaitu :
Gambar 2.1 Siklus Perhitungan Biaya Proyek Sumber : Asiyanto, 2002:45 Di dalam praktek, keren terbatasnya waktu, perkiraan real cost (direct cost) masih belum akurat, sehingga untuk pedoman pelaksanaan perlu disusun kembali “Perencanaan pelaksanaan (construction planning)” planning) ” yang lebih detail, lebih akuratdan lebih realistic. Dalam hal ini berarti perencanaan pelaksanaan (construction planning) planning) dibuat setelah mendapatkan surat perintah kerja, maka perencanaan pelaksanaan (construction planning) planning) dibuat berdasarkan dokumen kontrak yang ada. 2.5 Tujuan Pelaksanaan Proyek Konstruksi
Menurut Ervianto (2005), menyatakan bahwa pada tahap pelaksanaan konstruksi bertujuan untuk mewujudkan bangunan yang dibutuhkan oleh pemilik proyek dan sudah dirancang oleh konsultan perencana dalam batasan biaya dan waktu yang telah disepakati, serta dengan mutu yang telah diisyaratkan.
Menurut Soeharto (1990), menyatakan macam pekerjaan pelaksanaan konstruksi dapat dikelompokkan menjadi tiga bagian pokok sebagai berikut : - Desain dan engineering. - Pengadaan material dan jasa termasuk subkontrak. - Mengerjakan konstruksi. 2.6 Jenis Proyek Konstruksi
Proyek konstruksi dapat dibedakan menjadi dua jenis kelompok bangunan, yaitu : 1.
Bangunan Gedung meliputi rumah, kantor dan lain-lain. Ciri-ciri dan kelompok bangunan ini adalah : a. Proyek konstruksi menghasilkan tempat orang bekerja at au tinggal. b. Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang relatif sempit dan kondisi pondasi umumnya sudah sudah diketahui. c. Manajemen dibutuhkan, terutama untuk progressing pekerjaan.
2.
Bangunan Sipil meliputi jalan, jembatan, bendungan, dan infrastruktur lainnya. Ciri-ciri dari kelompok bangunan ini adalah : a.
Proyek konstruksi dilaksanakan untuk mengendalikan alam agar berguna bagi kepentingan manusia. manusia.
b.
Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang luas atau panjang kondisi pondasi sangat berbeda satu sama lain dalam suatu proyek.
c.
Manajemen dibutuhkan untuk memecahkan permasalahan.
Kedua kelompok bangunan tersebut sebenarnya saling tumpang tindih, tetapi pada umumnya direncanakan dan dilaksanakan oleh disiplin ilmu perencana dan pelaksana yang berbeda. (Hermawan, 2016) 2.7
Metoda Pengadaan Jasa Konstruksi
Pada prinsipnya penilaian kualifikasi atas kompetensi dan kemampuan usaha peserta pelelangan umum, dilakukan dengan pascakualifikasi. Khusus untuk pekerjaan yang kompleks dapat dilakukan dilakukan dengan prakualifikasi. Persyaratan Kualifikasi Penyedia Barang/Jasa adalah sebagai berikut:
a)
Memiliki surat izin usaha pada bidang usahanya yang dikeluarkan
oleh instansi pemerintah yang berwenang yang masih berlaku, seperti SIUP untuk jasa perdagangan, IUJK untuk jasa konstruksi, dan sebagainya; b)
Secara hukum mempunyai kapasitas menandatangani kontrak
pengadaan; c)
Tidak dalam pengawasan pengadilan, tidak bangkrut, kegiatan
usahanya tidak sedang dihentikan, dan/atau tidak sedang menjalani sanksi pidana; d)
Dalam hal penyedia jasa akan melakukan kemitraan, penyedia
barang/jasa wajib mempunyai mempunyai perjanjian kerjasama operasi/kemitra-an yang memuat persentase kemitraan dan perusahaan yang mewakili kemitraan tersebut; e)
Telah melunasi kewajiban pajak tahun terakhir (SPT/PPh) serta
memiliki laporan bulanan PPh Pasal 25 atau Pasal 21/Pasal 23 atau PPN sekurang-kurangnya 3 (tiga) bulan yang lalu; f)
Selama 4 (empat) tahun terakhir pernah memiliki pengalaman
menyediakan barang/jasa baik di lingkungan pemerintah atau swasta termasuk pengalaman subkontrak baik di lingkungan pemerintah atau swasta , kecuali penyedia barang/jasa yang baru berdiri kurang dari 3 (tiga) tahun; g)
Memiliki kinerja baik dan tidak masuk dalam daftar sanksi atau
daftar hitam di suatu instansi; h)
Memiliki kemampuan pada bidang pekerjaan yang sesuai untuk
usaha kecil termasuk koperasi kecil; i)
Memiliki kemampuan pada bidang dan subbidang pekerjaan yang
sesuai untuk bukan usaha kecil: (1) Untuk jasa pemborongan memenuhi KD = 2 NPt (KD : Kemampuan Dasar, NPt : nilai pengalaman tertinggi) pada subbidang pekerjaan yang sesuai untuk bukan usaha kecil dalam kurun waktu 7 (tujuh) tahun terakhir; (2) Untuk pengadaan barang/jasa lainnya memenuhi KD = 5 NPt (KD : Kemampuan Dasar, NPt : nilai pengalaman tertinggi) pada
subbidang pekerjaan yang sesuai untuk bukan usaha kecil dalam kurun waktu 7 (tujuh) tahun terakhir; j)
Dalam hal bermitra yang diperhitungkan adalah kemampuan dasar
dari perusahaan yang mewakili kemitraan (lead firm); k)
Untuk
pekerjaan
khusus/spesifik/teknologi
tinggi
dapat
ditambahkan persyaratan lain seperti peralatan khusus, tenaga ahli spesialis yang diperlukan, atau pengalaman tertentu; l)
Memiliki
surat
keterangan
dukungan
keuangan
dari
bank
pemerintah/swasta untuk mengikuti pengadaan barang/jasa sekurangkurangnya 10% (sepuluh persen) dari nilai proyek untuk pekerjaan jasa pemborongan dan 5% (lima persen) dari nilai proyek untuk pekerjaan pemasokan barang/jasa lainnya, kecuali untuk penyedia pe nyedia barang/jasa usaha kecil termasuk koperasi kecil; m)
Memiliki kemampuan menyediakan fasilitas dan peralatan serta
personil yang diperlukan untuk pelaksanaan pelaksanaan pekerjaan; n)
Termasuk dalam penyedia barang/jasa yang sesuai dengan nilai
paket pekerjaan; o)
Menyampaikan
daftar
perolehan
pekerjaan
yang
sedang
dilaksanakan khusus untuk jasa pemborongan; p)
Tidak membuat pernyataan yang tidak benar tentang kompetensi
dan kemampuan usaha yang dimilikinya; q)
Untuk pekerjaan jasa pemborongan memiliki sisa kemampuan
keuangan (SKK) yang cukup dan sisa kemampuan paket (SKP). 2.7.1
Tahapan Prakualifikasi
Prakualifikasi adalah proses penilaian kompetensi dan kemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan tertentu lainnya dari penyedia barang/jasa sebelum memasukkan penawaran. Tahapan prakualifikasi menurut Perpres No. 16 Tahun 2018 Pasal 44 dari ayat (5) sampai (7) bagian kedua tentang Persiapa n Pengadaan Barang/Jasa Melalui Penyedia, antara lain: (5) Prakualifikasi dilaksanakan pada pelaksanaan pemilihan sebagai berikut:
a.
Tender
Barang/
Pekerjaan
Konstruksi/Jasa
Lainnya
untuk
Pengadaan yang bersifat kompleks; b.
Seleksi Jasa Konsultansi Badan Usaha; atau
c.
Penunjukan
Langsung
Pengadaan
Barang/Pekerjaan
Konstruksi/Jasa Konsultansi Badan Usaha/Jasa Konsultansi Perorangan/Jasa Lainnya. (6) Kualifikasi pada prakualifikasi sebagaimana dimaksud pada ayat (5) dilakukan sebelum pemasukan penawaran dengan menggunakan metode: a.
sistem gugur untuk Penyedia Barang/ Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya; atau
b.
sistem pembobotan dengan ambang batas untuk Penyedia Jasa Konsultansi.
(7) Hasil prakualifikasi menghasilkan: a.
daftar peserta Tender Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya; atau
b. 2.7.2
daftar pendek peserta Seleksi Jasa Konsultansi.
Tahapan Seleksi
Menurut Perpres No.16 Tahun 2018 Bab VII Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Melalui Penyedia Bagian Kesatu Tentang Pelaksanaan Pemilihan Penyedia Pasal 50 menyatakan: (1) Pelaksanaan pemilihan melalui Tender/Seleksi meliputi: a.
Pelaksanaan Kualifikasi;
b.
Pengumuman dan/atau Undangan;
c.
Pendaftaran dan Pengambilan Dokumen Pemilihan;
d.
Pemberian Penjelasan;
e.
Penyampaian Dokumen Penawaran;
f.
Evaluasi Dokumen Penawaran;
g.
Penetapan dan Pengumuman Pemenang; dan
h.
Sanggah.
(2) Selain ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) untuk pelaksanaan pemilihan Pekerjaan Konstruksi ditambahkan tahapan Sanggah Banding. 2.7.3
Kontrak Konstruksi
Kontrak konstruksi adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agen-agen mengkoordinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan oleh Tim proyek dalam menjalankan proyek agar semua masalah dan risiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya (Wae, 2013). 1.
Kontrak berdasarkan aspek pembagian tugas: Kontrak berdasarkan aspek pembagian tuas dibagi menjadi 6, yaitu: A. Bentuk Kontrak Konvensional Pengguna Jasa menugaskan Penyedia Jasa untuk melaksanakan salah satu aspek pembangunan saja. Setiap aspek satu Penyedia Jasa dimana perencanaan, pengawasan, pelaksanaan dilakukan Penyedia Jasa yang berbeda. Oleh karena itu pengawas pekerjaan secara khusus diperlukan untuk mengawasi pekerjaan. Jadi terdapat 3 kontrak terpisah yaitu: a. Kontrak Perencanaan b. Kontrak Pengawasan c. Kontrak Pelaksanaan. B. Bentuk Kontrak Spesialis Penggunan jasa menandatangani kontrak dengan beberapa perusahaan spesialis untuk masing-masing keahlian. Keuntungan dari kontrak ini adalah: a. Mutu pekerjaan lebih handal, b. Penghematan waktu, dan c. Keleluasaan dan kemudahan mengganti penyedia jasa.
C. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key) Dalam bentuk kontrak ini, penyedia jasa bertugas membuat perencanaan yang lengkap dan melaksanakannya dalam suatu kontrak konstruksi.
Perbedaan
key adalah
dari
antara design
sistem
construction/built, dan turn-
pembayarannya,
construction/built pembayaran
secara
Sedangkan key-turnpembayarannya
dimana
termijn
sekaligus
pada design
sesuai
pekerjaan.
setelah
pekerjaan
selesai. D. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC) Pada bentuk kontrak ini proses mulai dari perencanaan, pengadaan dan peralatan dan pemasangan / pengerjaan menjadi tanggung jawab penyedia jasa. Pengguna jasa hanya memberikan TOR atau pokok pokok acuan tugas. Kontrak ini biasa dipakai untuk pembayaran pekerjaan-pekerjaan dalam industri. E.
Bentuk Kontrak BOT/BLT Pada jenis kontrak ini Investor membangun pada lahan pemilik
(Build). Setelah itu Investor mengelola selama kurun waktu tertentu (Operate) dan setelah masa pengoperasian selesai fasilitas tersebut dikembalikan kepada pemilik (Transfer). F. Bentuk Swakelola (Force Account) Yaitu suatu tindakan pemilik proyek yang melibatkan diri dan bertanggung jawab secara langsung dalam pelaksanaan pelaksanaan proyek tsb. 2.
Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya: Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya dibagi menjadi 2, yaitu: a.
Fixed Lump Sum Price Kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan
proyek sesuai dengan rancangan biaya tertentu. tert entu. Jika terjadi perubahan dalam kontrak, perlu dilakukan negosiasi antara pemili k dan kontraktor untuk menetapkan besarnya pembayaran (tambah atau kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan tersebut.
Kontrak ini dapat diterapkan jika perencanaan benar-benar telah selesai, sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Pemilik dengan anggaran terbatas akan memilih jenis kontrak ini, karena merupakan satu-satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan dikeluarkan. b.
Unit Price Kontrak jenis ini adalah suatu kontrak yang menitik beratkan biaya
per unit volume, per unit panjang ataupun ata upun per unit berat. Kontrak ini dipakai jika kualitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau panjangnya tidak dapat diketahui dengan dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan. Untuk menentukan kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya, dilakukan pengukuran (opname) bersama pemili k dan
kontraktor
terhadap
kuantitas
terpasang. Kelemahan
dari
penggunaan kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu selesai. 3.
Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa: Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa dibagi menjadi 3, yaitu: a.
Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee) Pada jenis kontrak ini kontraktor dibayar berdasarkan atas semua
biaya pengeluarannya. Kontrak jenis ini biasanya untuk proyek-proyek proyek-proyek pembangunan tempat ibadah, yayasan yayasan sosial dan lain-lain. b.
Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee) Pada jenis kontrak ini kontraktor dibayar berdasarkan atas semua
biaya pengeluarannya. Kontrak jenis ini biasanya untuk proyek-proyek proyek-proyek pembangunan tempat ibadah, yayasan yayasan sosial dan lain-lain. c.
Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee) Pada jenis kontrak ini imbalan/ jasa bervariasi ter gantung besarnya
biaya, jumlah fee sudah ditetapkan. Berisiko bagi pengguna pengguna jasa karena karena tidak ada batasan biaya yang diperlukan.
2.8
Metoda Pelaksanaan Konstruksi
Metode pelaksanaan konstruksi pada hakekatnya adalah penjabaran tata cara dan teknik – teknik pelaksanaan pekerjaan, merupakan inti dari seluruh kegiatan dalam system manajemen konstruksi. Metode pelaksanaan konstruksi merupakan kunci untuk dapat mewujudkan seluruh perencanaan menjadi bentuk bangunan fisik. Pada dasarnya metode pelaksanaan konstruksi merupakan penerapan konsep rekayasa berpijak pada keterkaitan antara persyaratan dalam dokumen pelelangan (dokumen pengadaan), keadaan teknis dan ekonomis yang ada dilapangan, dan seluruh sumber daya termasuk pengalaman kontraktor, ( Dipohudoso, I. 2004 2004 : 363). 363 ). Kombinasi dan keterkaitan ketiga elemen secara interaktif membentuk kerangka gagasan dan konsep metode optimal yang diterapkan dalam pelaksanaan konstruksi. Konsep metode pelaksanaan mencangkup pemeliharaan dan penetapan yang berkaitan dengan keseluruhan segi pekerjaan termasuk kebutuhan sarana dan prasarana yang bersifat sementara sekalipun. Adapun bagan hubungan antara dokumen pelelangan, keadaan teknis serta sumber daya kontraktor, dapat dilihat pada gambar 2.2 berikut :
Gambar 2. 1 Interaksi Antar Elemen Dalam Metode Pelaksanaan Sumber : Dipohusudo, I. 2004 : 363 Teknologi konstruksi (constrction ( constrction technology) technology) mempelajari metode atau teknik yang digunakan untuk mewujudkan bangunan fisik dalam lokasi proyek. Technology berasal Technology berasal dari kata techno dan techno dan logic. logic. Logic dapat Logic dapat diartikan sebagai urutan
dari setiap langkah kegiatan (prosedur), sedangkan techno adalah techno adalah cara yang harus digunakan secara logic, logic, (Wulfram (Wulfram I. E., 2002 : 1 ). Metode pelaksanaan pekerjaan atau biasa disingkat “CM” (Construction Method), merupakan urutan pelaksanaan pekerjaan yang logis dan teknik sehubungan dengan tersedianya sumber daya yang dibutuhkan oleh kondisi medan kerja, guna memperoleh cara pelaksanaan yang efektif dan efisien. Metode pelaksanaan pekerjaan tersebut, sebenernya dibuat oleh kontraktor yang bersangkutan pada waktu membuat maupun mengajukan penawaran pekerjaan. Dengan demikian “CM” (Construction Method ) tersebut minmal telah teruji pada saat dilakukan klarifikasi atas dokumen tendernya atau Construction Method (CM) – nya. Namun demikian, tidak tertutup kemungkinan, bahwa sebelumnya pelaksanaan atau selama pelaksanaan pekerjaan Construction Method (CM), tersebut perlu atau harus diubah (Syah. ( Syah. M.S. 2004 : 113 ). 2.8.1
Kurva Prestasi/kurva “S”
Kurva S adalah sebuah grafik yang dikembangkan oleh Warren T. Hanumm atas dasar pengamatan terhadap sejumlah proyek sejak awal hingga akhir proyek. Kurva S dapat menunjukan kemampuan proyek berdasarkan kegiatan, waktu dan bobot pekerjaan yang dipresentasikan sebagai presentase komulatif dari seluruh kegiatan proyek. Visualisasi kurva S dapat memberikan informasi mengenai kemjauan proyek dengan membandingkannya terhadap jadwal rencana. Dari sinilah diketahui apakah ada keterlambatan atau percepatan jadwal proyek. Indikasi tersebut dapat menjadi informasi awal guna melakukan tindakan koreksi dalam proses pengendalian jadwal. Tetapi informasi tersebut tidak detail dan hanya terbatas untuk menilai kemajuan proyek. Untuk membuat kurva S, jumlah presentase komulatif bobot masing-masing kegiatan pada suatu periode di antara durasi proyek diplotkan terhadap sumbu vertical sehingga bila hasilnya dihubungkan dengan garis, akan membentuk kurva S. Bentuk demikian terjadi karena volume kegiatan pada awal biasanya masih sedikit, kemudian pada pertengahan meningkat dalam jumlah cukup besar, lalu pada akhir proyek volume volume kegiatan kembali mengecil.
Untuk menentukan bobot pekerjaan, pendekatan yang dapat dilakukan berupa perhitungan persentase berdasarkan biaya per item pekerjaan/ kegiatan dibagi nilai anggaran, karena satuan biaya dapat dijadikan bentuk persentase sehingga lebih mudah untuk menghitungnya, (Ir. Abrar Husen, 2011 : 152) 2.8.2
Metode Pelaksanaan Konstruksi
Metode pelaksanaan pekerjaan proyek konstruksi yang baik apabila memenuhi persyaratan (Syah, (Syah, M.S. 2004 : 114 ), yaitu : 1.
Memenuhi persyaratan teknis, yang memuat antara lain : a.
Dokumen metode pelaksanaan pekerjaan proyek konstruksi lengkap dan jelas memenuhi informasi i nformasi yang dibutuhkan.
b. 2.
Bisa dilaksanakan dan efektif (efisien dan efektif).
Memenuhi persyaratan sesuai dengan anggaran biaya, yaitu sesuai dengan biaya yang dianggarkan dalam proyek.
3.
Memenuhi pertimbangan non teknis lainnya, yang memuat antara lain: a.
Dimungkinkan untuk diterapkan di lokasi proyek dan di setujui atau tidak ditentang oleh lingkungan ke empat.
b.
Rekomendasi dan policy dan policy dari dari pemilik proyek.
c.
Disetujui oleh sponsor proyek atau direksi perusahaan, apabila hal itu merupakan alternatif pelaksanaan yang istimewa dan riskan.
4.
Merupakan alternatif/pilihan yang terbaik dari beberapa alternatif yang lebih di perhitungkan dan di pertimbangkan.
5.
Manfaat positif construction method a.
Memberikan arahan dan pedoman yang jelas atas urutan dan fasilitas penyelesaian.
b.
Merupakan acuan/dasar pola pelaksanaan pekerjaan dan menjadi satu kesatuan dokumen prosedur pelaksanaan pekerjaan di proyek.
