BAB I PENDAHULUAN 1.1. Pengertian
Estimasi merupakan pengetahuan yang relatif baru perkembangannya, dimana pengetahuan ini dahulunya merupakan kegiatan dari Ilmu Teknik (Rekayasa Teknik). Seiring dengan perkembangan kemajuan ilmu dan teknologi, maka estimasi tidak hanya mempelajari teknik-teknik estimasi saja tetapi juga dapat digunakan antara lain :
untuk mengetahui besar biaya total
dasar untuk membuat sistem pembiayaan dan jadwal pelaksanaan konstruksi peramalan kejadian pada proses pelaksanaan dan memberi nilai pada
masing-masing kejadian tersebut. dilakukan berdasarkan gambar kerja , gambar rencana dan spesifikasi.
Estimasi pada proyek konstruksi tidak sama dengan estimasi pada pada manufaktur , hal ini disebabkan proyek itu sendiri bersifat unik dimana tidak ada proyek yang sama.
1.2. Tujuan Mempelajari Mempelajari Estimasi Biaya
a.
Agar mengerti dan memahami tentang tugas-tugas dari estimator
b.
Mampu membuat suatu estimasi biaya proyek, baik
Rencana
Anggaran Biaya (RAB) maupun Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP) c.
Mampu membuatan dokumen – dokumen pelelangan / dokumen kontrak
d.
Mampu melakukan pengawasan dan pengendalian biaya proyek.
1.3. Tugas Estimator
Estimator adalah orang yang mempunyai keahlian :
Melakukan kuantifikasi dari semua yang disajikan dalam gambar kerja dan spesifikasi
Mengantisipasi semua kegiatan konstruksi yang akan terjadi
Seorang estimator diharapkan :
Mampu membaca, menginterpretasikan gambar dan spesifikasi
Mampu memvisualisasi bentuk tiga dimensi proyek dari gambar desain
Mengerti hal-hal yang mengenai produktifitas tenaga kerja dan kinerja alat
Kreatif dan mampu mencari alternatif metode konstruksi
Mempunyai kemampuan berkomunikasi dengan baik
Sabar dan teliti dalam melakukan pekerjaan
Mengetahui pengetahuan matematika dasar
Mempunyai pengetahuan luas mengenai operasi dan prosedur lapangan
Mampu mengidentifikasi dan menetralisir resiko
Mampu mengantisipasi semua tahap konstruksi dalam membangun proyek
Dapat berorganisasi dengan baik, manyampaikan estimasi dengan logis dan jelas
Mampu membuat atau membantu membuat jadwal konstruksi
Mengerti dan mampu menggunakan sistem biaya pekerjaan perusahaan
Mampu mengenali jika standar
perusahaan konstruksi untuk untuk estimasi
biaya tidak sesuai untuk item tertentu
Memahami hubungan kontraktual
Mampu membangun strategi sukses dalam fase pelelangan dan negoisasi proyek
Mampu mengatasi batas waktu
Mempunyai standar kode etik yang tinggi
1.4. Keterlibatan Estimator Dalam Suatu Proyek
1.
Sebagai penasehat biaya yang independen baik untuk pemilik pekerjaan (Owner) maupun kontraktor / pelaksana pekerjaan, antara lain :
Sebagai
pembuat
perkiraan
biaya
pelaksanaan
proyek
(Engineering Estimate) dalam konsultan perencana
Sebagai pembuat perkiaan biaya pelaksanaan proyek yang dibuat oleh pemberi tugas / “ Owner “ / “ Bowheer “ ( Owner Estimate )
2.
Sebagai penanggung jawab dalam hal : -
Perkiraan / estimasi biaya
-
Pengendalian biaya proyek
-
Perkiraan biaya nyata (real cost)
1.5. Alur / Diagram Tahap Suatu Proyek
Ide / angan – angan – angan angan / keinginnan
Feasibility Study
Pra Design
Design
Detail Design
Final Design
Tender Construction
Kontrak
Pelaksanaan Proyek Gambar.1. Alur / Diagram Suatu Proyek
Suatu proyek ada karena adanya ide atau keinginan dari seseorang (owner), kemudian dilakukan studi kelayakan apakah ide tersebut dapat terwujud atau tidak. Dari studi kelayakan dilanjutkan dengan pra design yaitu desain awal untuk mewujudkan keinginan owner, jika pra desain yang diajukan oleh konsultan perencana disetujui oleh owner. Kemudian desain yaitu perencanaan dari awal sampai akhir ( desain lengkap tentang suatu bangunan seperti yang diharapkan oleh owner ). Untuk dapat melaksanakan desain tersebut dibutuhkan kontraktor pelaksana , dalam hal ini untuk mengetahui kualitas kontraktor dilakukan dengan proses tender. Dalam kaitannya proses estimasi yang diperlukan pada proses penawaran suatu proyek, maka dapat dirinci dengan tahapan-tahapan sebagai berikut : 1. Pengumuman lelang 2. Undangan lelang 3. Pertemuan penjelasan / Aanwyzing dan Peninjauan Lapangan 4. Penyusunan Harga Penawaran 5. Pemasukan Penawaran 6. Evaluasi Penawaran Setelah didapatkan kontraktor pelaksana maka dibuat kontrak / perjanjian antara owner dengan kontraktor, dan pelaksanaan proyek tersebut dapat segera dilaksanakan , sehingga ide dari pemilik / owner dapat segera terwujud.
1.5.1. Keterlibatan Estimator Dalam tahapan Proyek TAHAPAN PROYEK
PERANAN
Pada Pihak Pemilik
Permulaan awal rencana
Mengumpulkan data – data
Study kelayakan
Membuat estimasi dari data secara kasar
Pra design ( garis besar usulan )
Membuat estimasi biaya global tiap unit / item pekerjaan
Perencanaan ( design )
Menghitung Bill Of Quantity
Menghitung biaya pekerjaan
Perencanaan detail (detail design)
Menghitung biaya nyata (real cost)
Menentukan nilai plafon anggaran biaya, guna persiapan pelelangan.
Pelaksanaan Proyek
Pengendalian dana / biaya selama pelaksanaan proyek
Pada pihak kontraktor
Tender
Pelaksanaan Proyek
Menghitung Bill Of Quantity
Menyusun Rencana Anggaran Biaya
Membuat penawaran
Pengendalian biaya pelaksanaan proyek
Dari tabel diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa peranan estimator pada jasa kontraktor adalah : 1.
Menghitung dan menganalisa, harga nyata (real cost) yang akan diajukan kontraktor dalam suatu penawaran (tender) pekerjaan jasa kontraktor
2.
Turut mengendalikan jalannya pekerjaan apabila proyek tersebut dimenangkan / dikerjakan oleh kontraktor yang bersangkutan.
Adapun pengendalian yang dilakukan antara lain :
Pengendalian cash flow biaya pelaksanaan Pengendalian kebutuhan bahan, tenaga dan peralatan.
1.6. Jenis – jenis Estimasi
Jenis – jenis estimasi yang dilakukan pada setiap tahapan proyek yaitu :
Estimasi Kelayakan Untuk menentukan apakah proyek tersebut layak dibangun. Biaya yang perlu diperhitungkan dalam estimasi ini mencakup biaya untuk akuisisi tanah, perancangan, depresiasi pajak, pajak kredit investasi, pemeliharaan dan perbaikan tahunan dan lain-lain.
Estimasi Konseptual Estimasi yang dilakukan selama proses perancangan berlangsung. Untuk setiap revisi estimasi, tingkat ketelitian biaya akan meningkat sesuai tahap perancangan Estimasi Konseptual terdiri dari :
Estimasi harga satuan fungsional , yang menggunakan fungsi dari fasilitas sebagai dasar penetapan biaya
Estimasi biaya satuan per meter persegi
Estimasi biaya satuan per meter kubik
Estimasi factorial
Estimasi sistematis (Elemental estimates atau Parametric estimates) Dimana proyek dibagi atas sistem fungsionalnya. Harga satuan ditentukan oleh penjumlahan tiap harga satuan elemen dalam setiap sistem atau mengalikan dengan data faktor pengali yang ada.
Contoh : Faktor Estimasi Jenis Kegiatan
Faktor
1. Pekerjaan Persiapan
0,09
2. pekerjaan Penggalian
0,07
3. Penggunaan Alat berat
1
4. Pekerjaan rangka
0,02
5. Instalasi Listrik
0,18
6. Pemipaan
0,70
7. Finishing
0,15
8. Elektrical
0,10
9. Plumbing
0,18
10. Mechanical
0,44
Estimasi detail Langkah pertama yang harus diambil adalah membuat quantity take off berdasarkan
gambar
kerja
dan
spesifikasi
yang kemudian
dapat
menentukan biaya material, tenaga kerja, peralatan, sub kontraktor dan biaya lainnya seperti overhead, contingency dan keuntungan. Tujuan pembuatan estimasi detail adalah untuk pengadaan pekerjaan dan sebagai dasar kontrol proyek. Salah satu contoh dari estimasi detail adalah sistem estimasi sub kontraktor, dipakai pada bagian konstruksi khusus yang disubkontraktorkan.
Estimasi pekerjaan tambah kurang , dimana pekerjaan tambah kurang dapat terjadi karena kebutuhan pemilik, kesalahan dalam dokumen kontrak atau perubahan kondisi lokasi proyek
Estimasi Kemajuan yang mempunyai tujuan : o
Sebagai dasar permintaan pembayaran
o
Sebagai pembanding terhadap keuntungan dan kerugian yang telah diramalkan sebelumnya. Konsep pemilik terhadap proyek
Studi kelayakan Perencanaan / perancangan
Estimasi Konseptual Estimasi harga satuan Fungsional Estimasi Harga per Satuan Luas Estimasi Harga per Satuan Isi Estimasi factorial Estimasi Sistematis
Penyiapan dokumen kontrak
Penawaran kepada kontraktor Estimasi Detail Kontraktor
Penyerahan proyek kepada kontraktor
Sistem Estimasi dan Analisis Sub Kontraktor
Estimasi Pekerjaan Tambah Kurang
`
Estimasi Kemajuan untuk Pembayaran pada kontraktor Penyelesaian Proyek
Gambar 1.2. Proses Estimasi Dalam Setiap Tahapan Proyek
1.7. Sumber Informasi untuk Estimasi
Sumber informasi terbaik untuk estimasi biaya adalah pengalaman perusahaan. Informasi mengenai jumlah material yang terpakai, tenaga kerja atau jam kerja yang dikeluarkan dan jam peralatan yang dibutuhkan untuk melakukan setiap pekerjaan dari proyek-proyek terdahulu akan sangat berguna. Sistem biaya pekerjaan merupakan dasar untuk mengorganisasi semua informasi yang digunakan dalam proses estimasi.
Estimasi
Basis Data estimasi
Waktu dan Jumlah Laporan lapangan
Gambar 1.3. Diagram Pengumpulan Informasi dalam Proses Estimasi .
1.8. Etika Dalam Proses Estimasi
Standar etika yang tinggi perlu dipelihara dalam proses estimasi agar tidak terjadi hal-hal sebagai berikut :
Praktek kolusi
Praktek bid shopping atau bid peddling kepada sub kontraktor hendaknya tidak dilakukan
Bid Shopping adalah suatu praktek yang dinilai tidak etis dan merugikan, dimana kontraktor utama berusaha menekan para sub-kontraktornya untuk memberikan harga yang lebih rendah dari yang telah diterimanya dengan cara menunjukkan penawar (sub-kontraktor) lain dengan harga yang lebih rendah. Dengan cara ini kontraktor utama berharap subkontraktor akan tertekan dan mau menurunkan harga penawarannya yang semula. Sebaliknya sub-kontraktor akan berusaha menawarkan dengan lebih rendah (underbid ) harga penawaran sub-kontraktor lain yang telah diterima oleh kontraktor utama. Praktek ini disebut Bid Peddling .
Praktek-praktek yang dilakukan perencana yang memuat klausa yang dirancang untuk memberikan resiko tidak beralasan pada kontraktor, harus diperhatikan oleh estimator ( as needed,as required,at the discretion of the engineer, to the satisfaction of the engineer)
Bid Rigging, disini para kontraktor yang akan mengikuti pelelangan bekerja sama satu sama lain dalam membagi pekerjaan dan menetapkan harga penawaran terendah diantara mereka. Praktek ini sangat merugikan para pemilik proyek, karena harga yang ditawarkan untuk proyeknya didikte oleh kontraktor secara tidak fair.
BAB II DOKUMEN KONTRAK DALAM PROYEK KONSTRUKSI 2.1. Pendahuluan
Dokumen
Kontrak memegang peranan yang sangat penting bagi
pelaksanaan dan pengembangan proyek konstruksi. Dokumen ini merupakan jembatan penghubung antara citra konseptual pemberi tugas (owner) dengan kegiatan konstruksi fisik dari fasilitas / bangunan seperti yang diharapkan oleh pemberi tugas. Pada setiap proyek konstruksi jembatan penghubung yang vital ini diselenggarakan oleh pihak-pihak pemberi tugas, perancang / perencana, kontraktor, dan berbagai pihak lainnya yang hampir dapat dipastikan belum pernah bekerja sama sebelumnya. Satu-satunya media yang memungkinkan untuk mengakomodasi semua kepentingan mereka adalah dokumen kontrak. Bentuknya berupa perjanjian tertulis yang mengacu pada ketentuan hukum dan berlaku antara pemberi pekerjaan dan kontraktor serta berisi aspek tentang pelaksaanaan pekerjaan. Ikatan antara pemberi pekerjaan dan kontraktor ini dijelaskan dalam pasal pasal serta ayat-ayat kontrak tentang hak dan kewajiban masing-masing yang menandatangani kontrak tersebut yang didasarkan pada penawaran dan kesepakatan bersama. Sebelum suatu kontrak ditandatangani biasanya terdapat proses yang mendahului dan proses ini merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari administrasi kontrak. Proses tersebut dapat melalui pelelangan / pemilihan ataupun pengadaan langsung kontraktor. Suatu dokumen kontrak pada dasarnya terdiri dari : 1. lembar perjanjian 2. gambar-gambar rencana 3. syarat-syarat umum 4. persyaratan khusus 5. spesifikasi teknis 6. addenda
Dokumen ini disiapkan konsultan perancang sebagai media komunikasi antara pemberi tugas dan kontraktor. Semua dokumen-dokumen tersebut merupakan kesatuan yang tidak terpisahkan satu dengan yang lainnya sedenikian rupa sehingga satu dengan yang lainnya sejalan dan saling menunjang. Apabila terdapat ketidak sesuaian, maka masing-masing mempunyai kekuatan hukum sesuai dengan urutan sebagai berikut : 1. kontrak pekerjaan 2. surat Penawaran 3. addendum (bila ada) dan Berita Acara 4. syarat-syarat umum Kontrak 5. spesifikasi 6. gambar rencana 7. daftar kuantitas dan harga 8. jadwal pelaksanaan pekerjaan
2.2. Dokumen Persetujuan (Agreement)
Dokumen persetujuan (the agreement) merupakan bagian dokumen yang paling pendek dari seluruh dokumen kontrak, yang isinya antara lain :
2.2.1. Hari, tanggal dan bulan ditandatangani kontrak tersebut
2.2.2.Pihak-pihak yang terkait dalam kontrak
Pihsk pertama biasanya adalah pihak yang mempunyai pekerjaan atau biasa disebut pemilik pekerjaan/ pemberi pekerjaan sedangkan pihak kedua adalah pihak yang menjalankan / melaksanakan pekerjaa atau disebut kontraktor.
2.2.3. Tujuan Kontrak
Menjelaskan tentang nama pekerjaan yang harus dikerjakan oleh pihak kedua serta lokasi dari pekerjaan.
2.2.4. Lingkup pekerjaan
Menjelaskan mengenai scope pekerjan yang disebutkan dalam nama pekerjaan dan meliputi jenis-jenis kegiatan yang harus dikerjakan.
2.2.5. Hak dan Kewajiban
Memuat uraian hak Pemberi tugas untuk memperoleh hasil pekerjaan konstruksi serta kewajibannya untuk memenuhi ketentuan yang diperjanjikan serta hak Pemberi Jasa untuk memperoleh informasi dan imbalan jasa serta kewajibannya mewujudkan pekerjaan konstruksi.
2.2.6 . Harga/Nilai Kontrak
Besarnya nilai kontrak harus dicantumkan, baik dalam angka maupun huruf, angsuran pembayaran,jangka waktu pelaksanaan dan masa pemeliharaan. Tergantung pada jenis perjanjian yang disepakati, harga pada suatu kontrak akan dinyatakan dalam dokumen perjanjian sebagai jumlah yang tetap ( fixed price) dengan menyebut pula nama dan lingkup pekerjaannya atau dapat pula suatu harga yang dikaitkan dengan satuan jumlah pekerjaan tertentu (unit price) Cara lain dalam menetapkan harga adalah dengan menyebutkan bahwa semua biaya (langsung / tidak langsung) yang dikeluarkan oleh kontraktor akan memperoleh penggantian dan ditambah sejumlah harga yang telah disepakati (cost plus fee). Terhadap cara yang disebut terakhir ini disebutkan pula nilai maksimum yang dapat dibayarkan sebagai jaminan bagi pemilik bahwa biaya proyeknya tidak akan melampaui suatu jumlah tertentu ( cost plus fee with guaranteed maximum cost ). Adanya jaminan ini akan membantu pemilik dalam pendanaan dan pengendalian biaya.
2.2.7 Jangka waktu
Dokumen perjanjian menyatakan periode waktu tertentu dimana kontraktor harus menyelesaikan pekerjaan. Periode waktu ini harus dinyatakan dengan jelas, yang dapat dinyatakan dengan suatu jumlah hari kalender, atau hari kerja, atau dapat
pula pernyataan suatu tanggal mulai dan tanggal selesainya pekerjaan. Jangka waktu dibedakan menjadi dua yaitu : a. Jangka waktu pelaksanan Jangka waktu pelaksanaan harus dicantumkan disini dengan huruf hari kalender ataupun hari kerja dan dihitung sejak diterbitkannya Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK) serta harus disebutkan dengan jelas kapan pekerjan tersebut harus diserahkan pertama kali dengan baik oleh kontraktor kepada pemberi pekerjaan b. Jangka waktu pemeliharaan Jangka waktu pemeliharan harus dicantumkan/ditetapkan di dalam kontrak dan dihitung sejak tanggal seperti ditetapkan dalam Berita Acara serah Terima Pekerjaan , biaya yang timbul akibat perbaikan kerusakan ini menjadi tanggung jawab pihak kontraktor.
2.2.8. Cara Pembayaran
Metode atau cara pembayaran dinyatakan dalam dokumen perjanjian/persetujuan yang menunjukkan tata cara pembayaran yang dikaitkan dengan prestasi kemajuan pekerjaan. Berkaitan dengan hal tersebut , kadangkala disertakan pula suatu jadwal nilai ( schedule of value) dimana berbagai fase kegiatan atau bagian kegiatan diberi bobot untuk menilai kemajuan. Jenis atau macam cara pembayaran ini ada beberapa yaitu : a) Sistem termijn Adalah cara pembayaran yang dilakukan beberapa kali selama masa kontrak yang ditetapkan. b) Sistem sertifikat bulanan Cara pembayaran yang dibayarkan secara bulanan selama masa kontrak berlangsung. Selain cara diatas pembayaran dapat pula dilakukan berdasarkan kesepakatan antara pihak pemberi tugas dan kontraktor.
2.2.9. Ketentuan – ketentuan lain
a) Pengawas Teknik Harus tercantum Siapa pengawas teknik yang mewakili pemilik pekerjaan / pemberi tugas, sehingga jelas tanggung jawab dan komunikasinya. b) Domisili dari Kantor Panitera Pengadilan Negeri c) Keselamatan Kerja d) Kewajiban dari kontraktor untuk mengasuransikan tenaga kerja yang dipekerjakan di proyek tersebut e) Cacat pelaksanaan f) Penyelesaian perselisihan g) Keadaan memaksa h) Pemutusan hubungan
2.2.10. Dokumen Lain Yang Terkait
Kontrak merupakan suatu dokumen yang tak lepas dari dokumen – dokumen lain yang terpisah dari dokumen kontrak. Dokumen lain yang dimaksud dapat berupa peraturan-peraturan teknis pelaksanaan yang berlaku, seperti ACI, ASTM, SNI, dan lain sebagainya, yang mengikat dan mutlak dikenakan pada proyek tersebut. Dokumen lain yang juga menjadi bagian dari kontrak adalah dokumen pelelangan yang berisikan : a.
Instruksi untuk penawar
b. Persyaratan umum Berisi pernyataan administrasi yang harus dipergunakan sebagai pedoman oleh kontraktor didalam melaksanakan pekerjaan. Isi dari syarat-syarat umum kontrak antara lain :
Lingkup Kontrak Menjelaskan lingkup pekerjaan yang harus ditangani yang meliputi pelaksanaan, penyelesaian dan pemeliharaan pekerjaan, pengerahan tenaga, bahan, peralatan.
Pengendalian tugas
Kontraktor tidak boleh mengalihkan seluruh atau sebagian kontrak pekerjaan kepada Pihak Ketiga tanpa persetujuan tertulis dari pemberi tugas.
c.
Pemberi tugas
Kewajiban-kewajiban kontraktor
Waktu dimulainya pekerjaan dan keterlambatan
Pembayaran uang muka
Persyaratan khusus
d. Formulir penawaran e.
Formulir jaminan penawaran
f.
Formulir jaminan kontrak
g. Spesifikasi teknis Secara garis besar berisi :
Uraian dan jenis pekerjaan yang akan dikerjakan
Material
yang
akan
dipakai
meliputi
persyaratan,
metode
pengujiannya.
Metode pelaksaanaan dari pekerjaan
Dasar pembiayaan.
2.2.11. Penandatanganan Kontrak
Bagian ini merupakan bagian yang terakhir dan terpenting , dimana dua belah pihak yang bersepakat membubuhi tanda tangan mereka dibawah kesepakatan yang tertulis pada dokumen persetujuan. Dengan ditandatanganninya dokumen ini, maka dokumen tersebut secara sah mengikat kedua belah pihak untuk saling melaksanakan kewajiban dan menerima haknya masing-masing. Untuk kontrakkontrak di Indonesia, perjanjian ini ditandatangani diatas meterai.
2.3. Jenis – Jenis Proyek Konstruksi
Menurut fungsinya proyek konstruksi dibagi menjadi :
Konstruksi Perumahan Konstruksi Komersial seperti : bank, perkantoran, sekolah.
Konstruksi Institusional , seperti : rumah sakit Konstruksi berat dan Jalan raya Konstruksi Industri
Menurut sumber dana maka proyek konstruksi dapat dibagi menjadi dua yaitu :
Dana pemerintah, dimana proses pelelangan umumnya kompetitif, dan harus sesuai dengan prosedur yang berlaku.
Dana swasta, dimana proses pelelangan umumnya dapat dinegoisasikan dan ditentukan oleh aturan yang diadakan sendiri oleh pemilik dengan bantuan konsultan perencana.
2.4. Jenis – jenis Kontrak
Jenis kontrak akan mempengaruhi dalam prosedur estimasi, jenis kontrak dibagi menjadi dua yaitu :
2.4.1.Berdasarkan organisasi pelaksanaan , kontrak dapat dibedakan menjadi :
a. Metode Kontrak Umum , yang terdiri dari metode Kontrak Terpisah dan metode Swakelola. Pada metode kontrak ini semua biaya harus sudah diidentifikasikan sebelum kontrak ditanda tangani
Metode kontrak umum
Pemilik Proyek
Konsultan
Kontraktor Utama
Sub – Kontraktor A
Pekerja sendiri
Sub – Kontraktor B
Supplier
Supplier A
Pekerja
Metode kontrak terpisah
Pemilik Proyek
Konsultan
Supplier
Pekerja
Supplier
Kontraktor B
Kontraktor A
Pekerja
Supplier
Metode swakelola
Pemilik Proyek
Pekerja Sendiri
Konsultan
Pekerja Sendiri
Supplier
b. Metode Rancang Bangun (Design Built), ditangani oleh satu perusahaan, estimasi bersifat konseptual karena dibuat selama proses desain.
Pemilik Proyek
Kontraktor Pelaksana
Pekerja Sendiri
Sub Kontraktor A
Konsultan
Sub Kontraktor B
Supplier
c.
Metode Manajemen Konstruksi ,dimana biaya juga harus
ditentukan sebelum perancangan selesai.
Pemilik Proyek
Manajemen Konstruksi
Kontraktor Utama
Pekerja
Sub - Kontraktor A
Supplier
Sub - Kontraktor B
Pekerja
Supplier
2.4.2.Berdasarkan cara pembayaran :
Daftar Harga Satuan (Unit Price Contract ), harga yang ditawarkan berdasarkan volume atau kuantitas pekerjaan yang mengikat, artinya volume merupakan dasar utama dari pembayaran sedangkan gambar harus disesuaikan dengan perhitungan volume yang pasti., terdiri dari: o
Schedule of rate (Daftar harga satuan) Dalam kontrak ini , bagian-bagian pekerjaan yang belum dapat ditentukan secara pasti, hanya ditawar harga satuannya saja. Bagian volumenya tidak ada / dikosongkan. Dengan cara ini , tidak dapat diperkirakan harga kontrak atau harga akhir suatu proyek.
o
Bill Of Quantities (Harga Satuan Pekerjaan) Kontraktor hanya memusatkan perhatiannya padaharga saja, karena semua pihak menggunakan data ukuran yang sama. Bagian-bagian pekerjaan beserta volumenya sudah diberikan dalam dokumen tender.
Kontrak
Dengan
Tambahan
Biaya
(
Cost
Plus
Fee
)
:
memperhitungkan nilai total proyek dengan tambahan untuk overhead dan keuntungan. o
Cost Plus Prosentase Kepada kontraktor dibayarkan biaya-biaya upah, bahan, peralatan, sub kontraktor dan “ overhead “ serta sejumlah prosentase sebagai keuntungan.
o
Cost Plus Fixed Fee Keuntungan untuk kontraktor ditetapkan dan disepakati lebih dahulu sebelum pelaksanaan pekerjaan.
o
Cost Plus Variable Fee Imbalan keuntungan untuk kontraktor dibuat dalam dua bagian. Bagian pertama, berupa jumlah nominalyabg pasti. Bagian kedua , sejumlah
nominal
yang
besarnya
tergantung
kepada
kemampuannya. Realisasi biaya bisa lebih kecil, sama atau melebihi biaya yang ditargetkan.
Kontrak Dengan Biaya menyeluruh ( Lump Sum Contract ) : harga yang ditawarkan mengacu sepenuhnya pada gambar rencana yang merupakan salah satu dari isi dokumen lelang serta addendum hasil peninjauan lapangan dan dengan dasar ini kontraktor menentukan harga penawaran. Resiko bagi kontraktor terdapat dalam tahap perhitungan volume dan juga dalam penentuan harga. Untuk menghadapi kemungkinan resiko semacam ini, biasanya kontraktor cenderung mempertinggi harga penawaran. Didalam nilai kontrak harus menyebutkan dengan jelas semua pajak, bea dan pungutan resmi lainnya. Berdasarkan cara pembayarannya , yang sering dipakai adalah kontrak dengan harga satuan dan harga lumpsum.
2.4.3. Jenis dan tipe kontrak yang lain .
Design Build = Merencanakan dan melaksanakan Pemilik menunjuk kontraktor untuk membuat perencanaan sekaligus melaksanakan
Turnkey method = Cara Putar Kunci Semua pekerjaan mulai dari membuat desain, melaksanakan pembangunan sampai dengan menyediakan perlengkapan dalam , ditangani oleh satu kontraktor. Kadang-kadang juga termasuk menyediakan tapak bangunan. Jadi pemilik terima jadi dan siap dipakai, tinggal putar kunci saja.
F ast Tr acking = Jalur cepat Dalam Cara ini, terjadi kegiatan tumpang tindih antara perencanaan dan pelaksanaan dalam suatu proyek. Perencanaan dan pelaksanaan berjalan bersama. Oleh karena itu, ada kemungkinan terjadi banyak kontrak untuk suatu proyek. Misalnya kontrak untuk pekerjaan pondasi, kontrak untuk pekerjaan struktur bangunan atas dan lain-lain serta kontraktornyapun dapat berbeda.
I nternational Contract Apabila tender diikuti oleh kontraktor-kontraktor asing dan kontraktor besar Indonesia disebut tender Internasional. Scope pekerjaan besar, metode agak rumit dan memerlukan “ heavy equipment “ cukup banyak dan sebagainya. Ontraknya memakai standar Internasional : FIDIC, ASTM, BS, JIS dan sebagainya.
BAB III METODE ESTIMASI BIAYA PROYEK 3.1. Pendahuluan
Dalam Keppres 18 tahun 2000 disebutkan bahwa kepala satuan kerja/pemimpin proyek/bagian proyek, berkewajiban memiliki perkiraan harga yang dikalkulasi secara keahlian, untuk digunakan sebagai acuan tender atau melakukan pengadaan barang dan jasa. Yang dimaksud dengan perkiraan harga yang dikalkulasi secara keahlian yaitu “E ngineering Estimate (EE)” , “Owner E stimate(OE)”, harga perhitungan sendiri (HPS) dan sebagainya adalah suatu estimasi biaya proyek yang dilakukan oleh para ahli di bidangnya, sebagai acuan dalam kegiatan pelelangan/pengadaan barang dan jasa .
3.2. Macam Teknik / Metode Perkiraan Biaya Proyek
Untuk memperkirakan besarnya biaya pekerjaan/proyek, dapat dilakukan dengan beberapa cara : 1. Metode satuan (unit) 2. Metode luasan (per meter persegi) 3. Metode Volume (kubikasi) 4. Metode harga satuan pekerjaan ( Storey Enclosure) 5. Metode Perkiraan Elemen (Bagian) 6. Metode Pendekatan Kuantitas 7. Metode Billing Rate 8. Metode Bill Of Quantity
3.2.1. Metode Satuan (Unit)
Metode ini sering dilakukan untuk membuat perkiraan-perkiraan biaya berdasarkan unit-unit kegiatan atau bagian-bagian pekerjaan, misalnya :
Unit bangunan yang sama
Kebutuhan AC
Pehitungan kebutuhan instalasi listrik
3.2.2. Metode Luasan
Cara ini dilakukan berdasarkan besarnya luas pekerjaan yang dilakukan, sehingga dapat diperkirakan besarnya biaya yang dibutuhkan. Contoh :
Harga bangunan perumahan
Pekerjaan lantai
Pengaspalan jalan
3.2.3. Metode Volume (kubikasi)
Metode ini menggunakan
volume bangunan sebagai dasar, yaitu metode
harga satuan didasarkan pada biaya per m 3 dari bangunan. Metode kubik ini dapat lebih teliti daripada metode luas karena banyak informasi yang terkandung didalamnya bila yang dibahas volume. Cara ini dilakukan dalam memperkirakan biaya-biaya pekerjaan : -
Galian/timbunan tanah
-
Pembetonan
-
Pondasi
3.2.4. Metode Storey E nclosure (metode harga satuan pekerjaan)
Metode
ini
adalah
metode
harga
satuan
yang
direncanakan
untuk
menanggulangi masalah yang muncul pada metode perkiraan permulaan lainnya. Ini diharapkan dapat digunakan untuk variasi bentuk rencana dan ketinggian bangunan. Namun , metode ini tidak pernah digunakan secara keseluruhan, karena alasan sebagai berikut :
Perhitungan jauh lebih banyak daripada metode lainnya.
Data yang lalu dalam bentuk harga satuan tidak tersedia , terutama diperlukan analisa sejumlah pekerjaan yang kompleks untuk melengkapi data yang diperlukan sebagai penuntun.
Dasar teori metode ini terdiri dari pengukuran luas dinding luar, lantai,luas atap (yang secara efektif menutup bangunan), dan pada luas itu dikalikan dengan suatu faktor bobot (weighting factor) yang akan menghasilkan sejumlah Storey Enclosure Unit . Aturan perhitungannya adalah sebagai berikut :
Luas lantai : Ini diukur dari permukaan dinding luar, yang dikenakan pembobotan sebagai berikut : Basement
x 3
Ground Floor
x 2
First Floor
x 2,15
Second Floor
x 2,30
Dan tambahkan 0,15 untuk setiap lantai di atasnya.
Luas atap : Ini diukur dari bagian yang terluar dari talang air hujan dan diukur sebagai luas perencanaan, apakah bentuk atapnya datar atau miring, tidak ada pembobotan pada luas atap. Koefisiennya adalah 1.
Luas dinding luar : Ini diukur dari permukaan dinding luar, yang dikenakan pembobotan sebagai berikut : Luas dinding basement ( lantai basement sampai langit-langit atas dengan tidak melihat bukaan) x 1 Jumlah Storey Enclosure Unit kemudian dikalikan dengan harga satuan tunggal, penambahan dilakukam untuk : perlengkapan, pondasi yang tidak normal, pekerjaan di luar.
Contoh :
Keterangan gambar : dinding luar tebalnya 250 mm, seluruh dimensi merupakan dimensi luar. Luas lantai : Basement
= 24,5 x 6,5 m x 3
=
477,75
Ground
= ( 24,5 x 6,5 m + 9,5 x 3 m) x 2
=
375,50
Lt 1 – Lt 5
= 187,75 m2 x ( 2,15 + 2,3 + 2,45 + 2,6 + 2,75 )
=
2.299,94
Luas atap
= ( 25 x 7 m ) + (10 x 3 m ) x 1
=
205,00
Luas atap dinding : Basement
= 64 m x 3 m x 2
=
384,00
Ground – atap
= 70 m x 3 m x 6 x 1
=
1.260,00
------------------
Storey Enclosure Unit
=
5.002,19
Biaya Blok = 5.002,19 unit x Rp. 1.000.000,00 / unit
=
5.000.219,00
Dibulatkan
=
5.000.000,00
Catatan : Biaya satuan termasuk instalasi lift dan kerja luar.
3.2.5. Metode Bagian (Elemen)
Metode
ini
dikembangkan
dari
metode
Storey
Enclosure,
yang
memperhitungkan elemen utama secara terpisah, dan dilakukan berdasarkan pembagian-pembagian pekerjaan yang tidak sebidang, misalnya pada proyek pembangkit listrik pekerjaan dibagi dalam 3 (tiga) kelompok yaitu : pekerjaan sipil, pekerjaan mekanikal, pekerjaan elektrikal. Metode ini mempunyai keunggulan yaitu dapat digunakan untuk semua tahap. Klien dapat mengerti perkiraan ini, karena ini adalah metode estimasi yang dapat diandalkan, artinya perbandingan dapat dibuat dengan mudah sehingga memudahkan seorang estimator untuk memperoleh implikasi biaya.
3.2.6. Metode Pendekatan Kuantitas
Metode ini digunakan jika elemen bangunan telah dapat ditentukan dengan tepat. Hal ini dimaksudkan untuk dapat memperinci dan mengukur secara akurat. Pengukuran pada metode ini tidak diambil seperti dalam hal bill of quantities, yaitu dari bagian yang bersangkutan. Metode ini menggunakan pendekatan, bukan suatu presisi pengukuran dan perhitungan tetapi dengan mengumpulkan bersama sejumlah bagian yang bersangkutan yang akan diukur secara terpisah dalam suatu bill of quantities. Suatu metode yang dapat diandalkan karena kemudahannya dalam membuat penyesuaian variasi kuantitas dan kualitas bahan yang akan digunakan. Metode ini juga membuat perhitungan biaya secara otomatis untuk bentuk tinggi dan ukuran lokasi. Bila perkiraan ini dikumpulkan terlalu awal, sebelum semua informasi tersedia lengkap, maka akan menghasilkan perhitungan yang tidak tepat. Pengukuran dalam metode ini diambil secara kasar untuk keseluruhan kecuali bukaan yang sangat besar, jendela dan pintu dihargai sebagai unit lengkap secara terpisah. Pondasi normal diukur per meter, termasuk saluran-saluran, beton dan pembataan sehingga dapat dibuat harga satuan.
Dinding termasuk perlengkapannya, jendela diukur sebagai tambahan pada dinding termasuk kaca, cat dan sebagainya. Biaya total untuk elemen yang dimaksud = pengukuran x “ harga “
Metode ini lebih teliti dalam memperkirakan biaya , terutama untuk pekerjaan konstruksi yang tidak biasa. Informasi yang dibutuhkan : a. Sketsa perencanaan atau gambar kerja : -
Perencanaan tiap lantai
skala 1 : 100
-
Potongan
skala 1 : 100
-
Potongan khusus melalui bangunan
skala 1 : 20
b. Catatan spesifikasi : seluruh informasi ditabelkan dalam metode luas. Contoh : Galian pondasi selokan sedalam 1 meter, mendatarkan dan memadatkan dasar selokan, pendukung pekerjaan tanah, penimbunan, pembuangan tanah galian yang berlebihan, pondasi beton tebal 300 mm, rongga brickwork sampai 150 mm diatas tanah, bata merah tampak luar, panjang selokan 50 meter. Jika biaya per meter selokan Rp. 255.000,00. Maka biaya total adalah : 50 meter dikalikan dengan biaya per meter Rp. 255.000,00
3.2.7. Metode Billing Rate
Estimasi ini didasarkan atas biaya rata-rata untuk tenaga/upah sesuai bidang keahliannya per satuan waktu, serta sarana lainnya, yang dihitung persatuan waktu pula. Contoh : untuk pembayaran
tenaga ahli biasanya diistilahkan MM ( Man
Month (MM) = orang per bulan).
3.2.8. Metode Bill of Quntity (B OQ)
Ini adalah metode akhir dan yang paling teliti dalam kemungkinan perkiraan, tetapi ini hanya dapat dilaksanakan setelah rancangan lengkap seluruhnya. Metode ini didasarkan pada kuantitas atau besarnya pekerjaan yang dilakukan, baik berupa volume, luasan maupun besaran lainnya.
3.3.Perhitungan Volume Pekerjaan
Bahan – bahan yang diperlukan untuk menghitung volume pekerjaan adalah : 1. Denah untuk mengetahui ukuran panjang dan lebar bangunan 2. Penampang / potongan untuk mengetahui tinggi lantai dan bangunan 3. Penulangan untuk mengetahui letak, keadaan dan volume penulangan 4. Detail untuk menjelaskan ukuran – ukuran secara rinci 5. Spesifikasi teknis menjelaskan jenis dan bahan yang diperlukan.
6. Pekerjaan persiapan a. Pembelian tanah (termasuk pengukuran, pajak,akte dsb) b. Pematangan Lahan (peralatan, luas lahan dalam m2), penebangan pohon (jumlah pohon dalam buah) dan lain-lain. c. Bangunan kerja (direksi keet dan gudang)dihitung luas lantai d. Pemagaran dihitung panjang dalam m 1. e. Dan pekerjaan persiapan lain yang diperlukan.
7. Pekerjaan tanah a) Galian tanah pondasi (volume galian dalam m 3) b) Timbunan pasir alas pondasi(volume pasir dalam m 3) c) Urugan tanah untuk pondasi
8. Pekerjaan pasangan dan plester a) Pondasi (volume pondasi dalam m 3) b) Trasram atau plester (volume trasram dalam m3 atau luas trasram dalam m2) c) Tembok (volume tembok dalam m 3 ) d) Beton bertulang (volume dalam m 3) e) Pekerjaan laburan ( dihitung luas permukaan dalam m 2) f) Plint (dihitung dalam m1)
9. Pekerjaan kayu a) Kusen pintu / jendela / tiang kayu (dihitung volume kayu yang diperlukan dalam m3) b) Daun pintu / jendela (dihitung panjang listplank dalam m 1 atau luasnya dalam m2) c) Papan listplank (dihitung panjang listplank dalam m 1) d) Talang (dihitung panjang talang dalam m 1) e) Kuda-kuda (dihitung volume kayu yang diperlukanuntuk pembuatan kuda-kuda tersebut dalam m 3) f) Rangka atap dihitung berdasarkan luas permukaan atap(m 2)yang perlu ditutup. g) Rangka plafond dihitung berdasarkan luas plafond (m 2) atau bahan kayu yang diperlukan(m 3) h) Penutup atap dihitung berdasarkan luas atap yang ditutupi (m 2) i) Jurai dihitung berdasarkan panjang jurai (m 1)
10. Pekerjaan cat / labur , dihitung berdasarkan luas permukaan yang akan dicat untuk masing-masing jenis material konstruksi (tembok , besi , kayu)
11. Pekerjaan penggantung / pengunci , dihitung berdasarkan jumlah yang dibutuhkan (buah)
12. Pekerjaan Instalasi. Biaya yang diperlukan berupa ongkos pasang, bahan dan administrasi lain. Untuk instalasi listrik perlu dihitung lampu (buah / titik), stop kontak (buah / titik), sakelar (buah)dan panjang kabel instalasi(m1). Pipa air / gas dihitung untuk julah kran (buah) dan panjang pipa (m 1)
13. Pekerjaan lain-lain Pekerjaan lain-lain yang diperlukan adalah : a) Anti rayap dihitung berdasarkan luas (m 2)
b) Penangkal petir dihitung berdasarkan panjang kabel / kawat (m 1) dan titik penangkal petir (buah) c) Besi sengkang, angkur, baut, mur dihitung dalam kg d) Kloset,
urionour,
wastafel
dan
lain-lain
dihitung
jumlahyang
diperlukan (buah) e) Bauwplank dihitung panjang yang perlu dipasang (m 1) f) Air kerja dihitung pemboran air (titik), instalasi pipa (m 1) dan mesin pompa (buah) g) Penjaga malam berdasarkan uapah per hari atau per bulan h) Pajak (PPN dan PPH) i) Lain-lain pengeluaran yang perlu dihitung
3.3.1. Contoh perhitungan volume tiap jenis pekerjaan suatu gedung
1) Bahan / pedoman menghitung :
denah
untuk mengetahui ukuran panjang / lebar
penampang / potongan
penulangan
untuk mengetahui tinggi dan lebar bangunan
untuk letak
detail
menjelaskan keadaan sekitar
situasi
menjelaskan keadaan sekitar
bestek
pemakaian jenis bahan
2) Cara menghitung banyaknya satuan / volume A. Biaya persiapan 1. Pembelian tanah ( termasuk pengukuran, pajak, iuran , akte dsb ) 2. Menyiapkan tanah untuk pembangunan termasuk menebang pohon, membersihkan dan meratakan tanah satuan m 2. 3. Biaya bangunan sementara yaitu Direksi Keet, gudang dll. 4. Pemagaran dan penjagaan B. Pekerjaan Tanah 1. Galian tanah untuk pondasi
Satuan m 3
Cara menghitung : penampang galian x jumlah panjang pondasi ( as ke as )
2. Pekerjaan timbunan pasir
Satuan m 3
Cara menghitung : timbunan di bawah pondasi = luas dasar galian x tebal lapisan pasir.
C. Pekerjaan pasangan dan plesteran 1. Pondasi
Satuan m 3
Cara menghitung : luas penampang x jumlah panjang pondasi ( as ke as )
2. Pekerjaan trasram
Satuan m 3
Cara menghitung : tebal tembok x tinggi x jumlah panjang pondasi / tembok. Tinggi lihat gambar potongan Tebal tembok : ½ batu, ¾ batu , 1 batu dan sebagainya Panjang pondasi seluruh ( untuk trasram di bawah lantai ) Sedangkan ntuk trasram di atas lantai dihitung panjang pondasi dikurangi dengan jumlah lebar lubang pintu.
3. Tembok
Satuan m 3
Cara menghitung : luas bidang tembok x tebal Luas bidang = jumlah panjang pondasi x tinggi tembok dikurangi jumlah luas pintu / jendela / ventilasi Tebal tembok : ½ batu, ¾ batu, 1 batu dsb.
4. Beton bertulang
Satuan m 3
Cara menghitung : panjang x lebar x tinggi
5. Plesteran trasram / kedap air
Satuan m 2
Cara menghitung : 2 x luas bidang luar trasram ditambah luas bidang pondasi yang nampak pada tepi luar diatas muka tanah
6. Laburan
Laburan trasram = luas plesteran trasram Laburan tembok = luas plesteran tembok
7. Lantai
Satuan m 2
Cara menghitung : panjang x lebar ( lihat denah )
8. Tegel plint
Satuan m 1
Cara menghitung : keliling / panjang tembok yang terpasang tegel plint.
( Catatan : banyaknya tegel plint harus diperhitungkan
kehilangan sebesar 2 – 5 % ).
D. Pekerjaan kayu / atap 1. Kusen pintu / jendela / tiang kayu
Satuan m 3
Cara menghitung : luas penampang kayu x jumlah panjang untuk tiap jenis, ditambah 10 % kayu terbuang
2. Daun jendela / pintu / panil / jalusi / kaca
Satuan m 2
Cara menghitung : lebar x tinggi lubang ditambah 10 %
3. Papan lisplank
Satuan m 2 atau m 1
Cara menghitung : panjang seluruh x lebar + 10 %
4. Pekerjaan talang
Satuan m 1 Cara menghitung : menjumlahkan panjang seluruhnya
5. Kuda-kuda
Satuan m 3 Cara menghitung : penampang tiap jenis ukuran x jumlah panjang masing-masing + 10 % kayu terbuang
6. Rangka Atap
Satuan m 2
Cara menghitung : menghitung luas sesuai atap segitiga = alas x ½ tinggi bidang atap bentuk atap trapesium = ( panjang tritis + bubungan ) x ½ tinggi bidang atap bentuk atap segi empat = panjang x tinggi bidang atap
7. Rangka Plafond
Satuan m 3 atau m2
Cara menghitung ada dua cara : a. penanpang x panjang kayu + 10 % b. luas bidang plafond = panjang x lebar tiap kamar ( m 2)
8. Menutup atap
Satuan m 3
Cara menghitung : luas rangka atap.
Untuk genting ditambah 2 -3 % akibat pecah dan lain-lain
9. Bubungan / jurai luar
Satuan m 1 Cara menghitung : jumlah panjang bubungan / jurai luar
10. Plafond
Satuan m 2
Cara menghitung : luas bidang rangka plafond
E. Pekerjaan cat / labur 1. Pekerjaan cat
Satuan m 2
Untuk listplank : jumlah panjang x lebar papan
Untuk kusen = jumlah sisi kayu x jumlah panjang
F. Pekerjaan penggantung 1. Pasang kaca pintu / jendela
Satuan m 2
Cara menghitung : lebar x tinggi bidang
Alat penggantung dan pengunci dihitung berdasarkan jumlah pemakaian.
G. Pekerjaan Instalasi 1. Listrik Biaya : ongkos pemasangan, bahan yang dibutuhkan, administrasi
dan lain-lain Cara menghitung : jumlah lampu = jumlah stop kontak x harga tiap
jenis ( tidak termasuk bola lampu ) Rumus RAB = px q + s = pq + s
p = jumlah mata lampu q = harga per mata lampu s = harga bola lampu 2. Air
Kalkulasi seluruh pipa dan perlengkapannya
Ongkos pemasangan
Kerusakan bangunan tersebut akibat pemasangan instalasi air tersebut.
H. Pekerjaan lain-lain 1. Besi sengkang , angker, mur baut dihitung dalam kg 2. Rooster udara dihitung jumlahnya dalam bh 3. Kloset, urinoir, wastafel dll dihitung per buah
3.3.2. Contoh perhitungan untuk pekerjaan pengairan
Dibagi dalam dua kelompok : 1. Pembuatan saluran terdiri dari saluran primer induk, saluran sekunder, saluran tersier meliputi pekerjaan menggali dan menimbun. Dihitung dalam satuan m3. 2. Pembuatan bangunan-bangunan terdiri dari siphon, gorong-gorong, penahan tanah.Satuannya untuk pekerjaan pasangan m 3, untuk pekerjaan plesteran m2.
Pelaksanaan perhitungan pekerjaan pengairan : 1. Pembersihan lokasi 2. Pengukuran 3. Penggalian / timbunan 4. Bangunan pintu romijn dan lain – lain 5. Penggantian tanaman penduduk karena proyek ini 6. Biaya saluran darurat
BAB IV PENYUSUNAN ANGGARAN BIAYA 4.1. Pendahuluan
Penyusunan anggaran biaya adalah suatu kegiatan pada tahap perencanaan maupun pada awal pemasukan penawaran dan merupakan proses awal dari pembangunan dari suatu proyek konstruksi. Kegiatan tersebut diperlukan agar dihasilkan perkiraan biaya proyek yang optimal dan dapat dipertanggung jawabkan atau sesuai dengan dana dan waktu yang disediakan. Anggaran biaya adalah rincian perkiraan biaya dari sebagian atau keseluruhan kegiatan proyek yang dihubungkan dengan waktu (lamanya kegiatan), sedangkan perkiraan biaya terbatas pada tabulasi biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan tertentu proyek atau proyek keseluruhan. Anggaran biaya memegang peranan penting dalam penyelenggaraan / pengadaan proyek, pertama dipergunakan untuk mengetahui berapa besarnya biaya yang diperlukan untuk membangun proyek atau investasi berikutnya memiliki cakupan yang sangat luas yaitu merencanakan dan mengendalikan sumber daya seperti material, tenaga kerja, peralatan maupun waktu. Dan kaitan erat dengan analisa biaya yaitu pekerjaan yang menyangkut pengkajian biaya kegiatan-kegiatan terdahulu yang akan dipakai sebagai bahan atau acuan untuk menyusun anggaran biaya. Dengan kata lain menyusun anggaran biaya berarti melihat masa depan, menghitungkan dan mengadakan prakiraan atas hal-hal yang akan mungkin terjadi. Sedangkan analisa biaya menitikberatkan pada pengkajian dan pembahasan biaya kegiatan masa lalu yang akan dipakai sebagai masukan. Seperti telah disebutkan diatas, bahwa anggaran biaya proyek dihasilkan dari “ perkiraan”
biaya
komponen-komponen
proyek
atau
pekerjaan
dengan
memperhatikan faktor waktu pelaksanaan pekerjaan. Kata “perkiraan” diatas menyiratkan bahwa angka yang dihasilkan tidak akan akurat 100 % tepat. Namun demikian diharapkan agar penyimpangannya tidak terlalu jauh, sehingga dapat berfungsi sebagai alat perencanaan .
Dalam kenyataan anggaran biaya ada dua macam yaitu Rencana Anggaran Biaya (RAB) dan Rencana Anggaran Pelaksaanaan ( RAP )
4.2. Macam R . A . B
Macam Anggaran Biaya dapat dibagi dalam 2 cara : a. Anggaran biaya sementara / taksiran ( perkiraan ) Anggaran biaya sementara atau yang disebut juga Rencana Biaya taksiran dibuat berdasarkan pengalaman. Misalnya untuk bangunan rumah tinggal dibedakan antara bangunan pokok, bangunan samping, dan teras, dimana masing-masing bangunan tersebut mempunyai harga yang barlainan untuk tiap ukuran luas meter persegi. Contoh : a. Untuk bangunan bertingkat, maka perhitunganialah m 3 luas lantai dikalikan harga pokok pada lantai I ditambah prosentase biaya dari harga pokok. b. Tingkat V sampai dengan tingkat VII prosentasenya naik 10 % c. Cara menghitung : Lantai bawah
LI x Hp ( masing-masing)
Lantai II
LII x ( 1 + 8 % ) Hp
Lantai III
LIII x ( 1 + 14 % ) Hp
b. Anggaran biaya detail ( teliti ) a. Untuk perincian biaya yang teliti, maka diperlukan suatu analisa, yang akan dihitung harga satuan bangunan yang akan dipengaruhi oleh beberapa faktor : yaitu harga bahan setempat, harga upah pekerja setempat, dan harga / sewa peralatan. b. Perincian pekerjaan / kegiatan yang diperlukan ditentukan berdasarkan spesifikasi dan gambar / bestek serta keterangan dan persyaratan – persyaratan lain yang diminta “ owner “. Berbeda dengan harga taksiran sementara, maka pada perhitungan detail perinciannya
diuraikan menurut kegiatan. Setiap kegiatan tersebut memerlukan uraian yang rinci, sehingga sebelum dibua dalam bentuk RAB perlu dibuat uraian atau rincian pekerjaan. Contoh pekerjaan tanah : 1……m2 meratakan tanah bangunan
@Rp……….Rp……………..
2……batang menebang pohon
@Rp……….Rp……………..
3……m3 menyingkirkan tanah
@Rp……….Rp……………..
keluar halaman 4……m3 galian tanah untuk lubang
@Rp……….Rp……………..
pondasi 5……m3 urugan kembali lubang
@Rp……….Rp……………..
pondasi 6……m3 pasir urug bawah pondasi
@Rp……….Rp……………..
7……m2 meratakan tanah bangunan
@Rp……….Rp……………..
c. Setiap jenis pekerjaan dilakukan analisa harga satuan (bahan dan upah).Setelah perincian harga satuan diketahui maka dapat dihitung jumlah biaya yang diperlukan.
4.3. Anggaran Biaya yang Akurat
Harga dan keberhasilan perhitungan, rencana biaya tergantung dari ketepatan dan interprestasi dari informasi biaya yang dipakai. Informasi biaya yang efektif adalah yang berasal dari perhitungan biaya satuan pekerjaan yang dilakukan atau dikerjakan oleh kontraktor itu sendiri karena mereka yang tahu persis permasalahannya. Anggaran biaya dianggap kurang akurat bila dijumpai ciri-ciri sebagai berikut :
Terjadi cost over run atau under run yang relatif besar Mempunyai angka-angka yang tidak realistis untuk dipakai sebagai acuan pengendalian
Adapun penyebabnya bermacam-macam antara lain :
Batasan lingkup proyek yang belum lengkap atau terinci
Kesalahan dalam perhitungan rancangan dan rekayasa Terlalu rendah atau tinggi dalam memperkirakan harga maupun kualitas Perubahan lingkup proyek karena adanya hal-hal baru Pengulangan pekerjaan karena mutunya dibawah standar yang ditetapkan Perubahan cuaca, pemogokan tenaga kerja, perubahan peraturan atau karena kendala-kendala lain yang tidak terduga
Meleset dalam memperkirakan kenaikan barang dan jasa
Untuk mengatasi dan menanggulangi ketidak akuratan dalam memperkirakan anggaran biaya dikenal suatu pendekatan yaitu penyediaan biaya cadangan, keuntungan, markup dan eskalasi.
4.4. Penyusunan Anggaran Biaya oleh Pihak – Pihak Yang Terlibat
Penyusunan anggaran biaya dilakukan oleh pihak-pihak yang terlibat
dalam
proyek misalnya : pemilik proyek, konsultan, dan kontraktor dimana masingmasing pihak mempunyai tujuan serta kepentingan berbeda.
Pemilik proyek , angka yang menunjukkan jumlah anggaran biaya akan menjadi
salah satu acuan untuk menentukan kelanjutan investasi. RAB, sebagai rincian dari Owner Estimates adalah dasar pemberi tugas untuk mengevaluasi penawaran yang diajukan oleh rekanan agar dapat menentukan penawaran yang paling menguntungkan
Kontraktor, keuntungan finansial yang akan diperoleh tergantung pada seberapa
jauh kemampuannya dalam membuat anggaran biaya. Bila penawaran harga yang diajukan dalam proses lelang terlalu tinggi, kemungkinan besar kontraktor yang bersangkutan akan mengalami kekalahan. Sebaliknya bila memenangkan lelang dengan harga terlalu rendah, maka akan mengalami kesulitan di belakang hari ( mengalami kerugian).
RAB, yang dibuat sebagai rincian dari biaya pekerjaan konstruksi, adalah RAB yang diajukan dalam penawaran dan merupakan lampiran dalam Surat Penawaran Harga ( SPH ).
Konsultan, angka dalam anggaran tersebut diajukan kepada pemilik sebagai
usulan jumlah biaya yang terbaik untuk berbagai kegunaan sesuai perkembangan proyek sampai derajat tertentu, serta kredibilitas konsultan akan terkait dengan kebenaran atau ketepatan angka-angka yang diusulkan. RAB, yang dibuat konsultan sebagai rincian Engineering Eestimates diberikan kepada pemberi tugas sebagai bahan untuk menetapkan men etapkan RAB owner
4.5. Kebutuhan Total Anggaran Biaya Proyek
Selama pembangunan proyek, dari awal sampai selesai hingga siap dioperasikan, diperlukan sejumlah besar biaya yang dapat dikelompokkan menjadi biaya satuan pekerjaan dan biaya tambahan (mark up) up) dengan kata lain biaya proyek atau investasi sama dengan biaya satuan pekerjaan ditambah dengan biaya tambahan (mark up) up) Adapun biaya satuan pekerjaan dikelompokkan lagi menjadi biaya tidak langsung dan biaya langsung dimana biaya langsung terdiri dari beberapa komponen biaya yaitu biaya material, biaya peralatan, biaya tenaga kerja, sedangkan biaya tidak langsung terdiri dari biaya overhead, keuntungan , pajak, dan lain sebagainya serta biaya cadangan.
4.6. Biaya Satuan Pekerjaan
Biaya satuan pekerjaan adalah biaya yang dialokasikan untuk menyelesaikan satu paket pekerjaan dan merupakan bagian dari biaya proyek. Bia ya satuan pekerjaan dipakai untuk membangun konstruksi atau yang menghasilkan proyek yang diiinginkan, mulai dari pengeluaran untuk studi kelayakan, perancangan rekayasa, pengadaan, pelaksanaan konstruksi atau instalasi hingga produk produk siap dioperasikan. Biaya satuan pekerjaan dapat dikelompokkan menjadi biaya langsung ( direct cost ) dan biaya tidak langsung (indirect ( indirect cost ). ).
Sumber informasi biaya yang lain untuk pengecekan :
Perhitungan biaya dari berita-berita teknik Studi biaya yang dikeluarkan oleh industri bangunan Batasan biaya dan informasi biaya yang diterbitkan oleh pemerintah digunakan untuk kelas-kelas pekerjaan umum tertentu
Faktor-faktor yang mempengaruhi biaya proyek :
Kecenderungan biaya dalam industri ( tingkat nasional, maupun lokal ) Perubahan tarif upah baik yang disetujui maupun yang dipertimbangkan Perubahan-perubahan karena unsur lain pada upah buruh , misalnya hari libur, jaminan nasional, dan sebagainya.
Adanya fluktuasi biaya bahan bangunan Pengaruh pekerjaan lain di daerah tersebut terhadap pengadaan buruh dan bahan
4.6.1. Biaya Langsung
Biaya langsung adalah biaya yang diperlukan untuk segala sesuatu yang akan menjadi komponen permanen hasil akhir proyek, yaitu biaya untuk membayar material, peralatan, tenaga kerja termasuk mandor dan sub kontraktor yang digunakan langsung langsung dalam pelaksanaan proyek. Biaya langsung diajukan secara formal sebagai salah satu item pembiayaan dan merupakan item utama pembiayaan.
Didalam proyek gedung pemerintah , biaya langsung dibedakan atas :
Biaya Standar, merupakan biaya untuk membangun bagian – bagian standar bangunan
Biaya Non Standar , merupakan biaya untuk membangun bagian – bagian bagian khusus
( di luar yang standar ) dari bangunan. bangunan. Misalnya , jika
Departemen Kesehatan membangun rumah sakit atau Perguruan Tinggi membangun laboratorium maka diperlukan fasilitas penunjang seperti AC. Pemasangan Ac tersebut merupakan biaya non standar.
Biaya langsung terdiri dari : a. Biaya Material Yang dimaksud dengan material disini terdiri dari material curah dan peralatan yang nantinya akan terpasang atau menjadi bagian yang permanen dari bangunan / konstruksi atau proyek. Biaya material yang dipakai dalam perhitungan biaya proyek adalah biaya / harga di lokasi pekerjaan dan belum termasuk pajak. Harga material ini sudah termasuk biaya transportasi ke lokasi, penyimpanan dan pemeriksaan
b. Biaya Peralatan Peralatan yang dimaksud disini adalah semua alat yang dipakai oleh kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan konstruksi, dan tidak akan memjadi permanen dari proyek Pada umumnya peralatan yang digunakan sebagai sarana bantu untuk menyelesaikan pekerjaan konstruksi meliputi : alat-alat berat, mesin-mesin dan alat- alat tangan atau ringan dan tidak akan menjadi bagian yang permanen dari suatu konstruksi atau hasil hasi l akhir proyek. Peralatan Perala tan ini sifatnya ada yang hanya sekali pakai , ada yang pernah dipakai pada proyek sebelumnya atau nantinya akan dipakai pada proyek berikutnya. Biaya yang diperlukan untuk alat-alat berat jauh lebih besar daripada alat ringan atau tangan dan pada proyek dengan skala besar biaya peralatan ini akan sangat menentukan dalam penyusunan harga satuan pekerjaan, sehingga perkiraan biaya alat-alat berat ini harus diteliti serta mendekati kenyataan. Guna memperkirakan biaya yang cukup akurat, maka harus diputuskan terlebih dahulu mengenai ukuran dan jenis peralatan yang akan dipakai, dimana berdasarkan lamanya proyek akan dapat ditentukan apakah peralatan akan dibeli atau cukup disewa saja. Berdasarkan tingkat produktifitas, harga peralatan ( kepemilikan ) dan volume pekerjaan, maka biaya bia ya peralatan dihitung per satuan waktu tertentu seperti s eperti per jam, minggu, atau bulan dapat juga berdasarkan besarnya produk yang dihasilkan persatuan waktu tertentu.
Penentuan biaya peralatan didasarkan pada biaya produksinya, yang terdiri dari : 1. Biaya pemilikan
Biaya penyusutan Bunga, pajak, asuransi Dan lain-lain
2. Biaya operasional
Biaya operator Biaya bahan bakar Biaya pelumas dan filter Biaya perbaikan dan perawatan Biaya penggantian suku cadang dan ban
c. Biaya Tenaga Kerja Secara umum harga pasaran tenaga kerja dipengaruhi oleh dua hal penting, yaitu indeks biaya hidup dan tingkat kemakmuran. Indeks biaya hidup seharihari sangat dipengaruhi oleh indeks harga bahan pokok seperti beras, gula dan sebagainya , sedangkan tingkat kemakmuran diukur dari pendapatan rata-rata perkapita tiap tahun atau GNP (Gross National Product ) per tahun dibagi dengan jumlah penduduk. Dalam memperhitungkan biaya tenaga kerja, ada dua faktor utama yang perlu diperhatikan. Pertama biaya atau harga yang berkaitan dengan upah per hari atau per jam, tunjangan tambahan, asuransi, pajak, premi upah. Kedua adalah produktifitas dan keahlian yaitu banyaknya pekerjaan yang dapat diselesaikan oleh seorang pekerja atau sekelompok pekerja dalam sutu periode waktu yang sudah di tentukan (per hari, per jam). Faktor produktifitas merupakan bagian yang paling sulit untuk ditentukan, karena
produktifitas
akan
bervariasi
secara
tidak
menentu.
Tingkat
produktifitas tenaga kerja dipengaruhi oleh lokasi pekerjaan, lokasi pekerjaan, lamanya waktu kerja ( jam-jaman, harian, bulanan atau tahunan), waktu kerja (
siang, malam, lembur), persingan tenaga kerja, tingkat keamanan, tingkat kesulitan pekerjaan dan lain sebagainya. Satuan waktu yang dipergunakan untuk menghitung upah tenaga kerja ada dua macam yaitu jam dan harian. Dalam sistem harian dikenal satuan upah yang disebut hari- orang-standar, dimana nilai satuan upah pada sistem ini sama dengan upah pekerjaan dalam satu hari (siang hari), rata-rata 8 jam kerja termasuk 1 jam istirahat. Sedangkan pada sistem jam-jaman , dikenal satuan upah yang disebut jamorang-standar, dimana perhitungan upah didasarkan pada jam efektif kerja. Dengan kata lain, selama jam kerja para pekerja harus bekerja secara sungguhsungguh, tidak boleh lengah sedikitpun, karena hal ini akan menimbulkan kemungkinan terjadinya kerugian akibat keterlambatan pekerjaan.
d. Biaya overhead proyek Biaya overhead adalah biaya – biaya yang tidak dapat langsung dimasukkan kedalam suatu pekerjaan tertentu, tetapi diperlukan untuk menyelesaikan proyek. Biaya overhead dibagi dua yaitu overhead proyek dan overhead umum, biaya overhead proyek masuk kedalam biaya langsung dan overhead umum masuk dalam biaya tidak langsung. Overhead proyek adalah biaya overhead yang dikeluarkan pada lokasi proyek. Biaya overhead proyek sebaiknya dihitung dengan membuat daftar tiap jenis biaya serta menghitung biayanya masing-masing, bia ya overhead proyek tidak dihitung dengan mempergunakan prosentase terhadap biaya total proyek karena setiap proyek akan mempunyai prosentasi yang berbeda. Yang termasuk biaya overhead proyek adalah :
Mobilisasi dan demobilisasi pekerjaan Manajer proyek Site Engineer Penjaga keamanan Tenaga pesuruh
Listrik, telepon, air Peralatan kantor proyek Tes material Dokumentasi Dan lain-lain
e. Biaya sub kontraktor Biaya subkontraktor adalah biaya yang akan dibayarkan oleh kontraktor utama kepada subkontraktor karena beberapa bagian pekerjaan dari proyek akan dilaksanakan oleh subkontraktor. Kontraktor utama harus mengetahui dengan pasti
lingkup
pekerjaan
subkontraktor
dan
kualifikasi
serta
harga
penawarannya harus sesuai, sehingga dalam penawaran kepada pihak pemilik tidak ada elemen biaya yang terlupakan.
4.6.2. Biaya Tidak Langsung
Biaya tidak langsung merupakan biaya yang diperlukan untuk keperluan kelangsungan manajemen, pengawasan mutu, dan jasa untuk pengadaan bagian proyek yang tidak akan menjadi produk konstruksi permanen tetapi diperlukan dalam rangka proses pelaksanaan proyek. Biaya tidak langsung terdiri dari : -
Over head Umum Overhead umum yaitu biaya overhead di kantor pusat yang meliputi seluruh biaya yang dikeluarkan oleh kantor pusat untuk menjalankan kegiatannya serta tidak dapat langsung dibebankan pada biaya proyek. Biaya yang dikelompokkan ke dalam biaya overhead umum adalah :
Sewa kantor Listrik, air, telepon Peralatan kantor Furniture Biaya perjalanan dinas Gaji pemimpin perusahaan dan pegawai kantor
Biaya Tender, meliputi biaya – biaya untuk keperluan pembelian dokumen, mengikuti rapat penjelasan pekerjaan dan peninjauan lokasi proyek,
jaminan
penawaran,
pembuatan
dokumen
penawaran,
administrasi proses pembuatan dan penyelesaian dokumen kontrak
Biaya untuk mengadakan jaminan pelaksanaan Biaya untuk pembayaran premi asuransi ( Astek dsb) Biaya untuk mengadakan jaminan uang muka Biaya entertainment Fee Direksi Dana taktis pelaksanaan proyek
Biaya overhead umum ini sepanjang tahun selalu dikeluarkan oleh perusahaan, sehingga dalam setiap penawaran proyek perusahaan harus menambahkan
suatu
prosentase
tertentu
untuk
mengakomodasi
pengeluaran ini. Karena overhead umum ini tidak dapat dimasukkan ke dalam suatu proyek tertentu, maka biasanya overhead umum ini ditambahkan sebagai mark up terhadap nilai estimasi proyek yang telah melalui analisa biaya seperti diatas.
-
Mark Up ( Biaya Tambahan ) Yang dimaksud dengan mark up atau biaya tambahan yaitu biaya yang dialokasikan sebagai keuntungan dari kontraktor pelaksana dan juga sebagai biaya overhead umum, biaya tak terduga (contingency) ,resiko (risk ) atau biaya cadangan. Dimana yang dimaksud dengan biaya cadangan disini adalah biaya tak terduga (contingency) atau resiko (risk ) karena informasi proyek yang kurang lengkap, atau bahaya-bahaya lain yang mungkin timbul selama pelaksanaan seperti kerusuhan, biaya preman, kondisi moneter yang tidak menentu, dan lain sebagainya. Besarnya mark up tergantung pada strategi perusahaan itu sendiri, besarnya nilai mark up ini sangat tergantung kemampuan kontraktor dalam antisipasinya terhadap keadaan di lapangan
yang mungkin timbul. Pada umumnya nilai ini diambil maksimum 12 % dari biaya langsung, sehingga memperoleh keuntungan yang cukup, akan tetapi juga harus cukup rendah agar mempunyai kesempatan sebagai penawar terendah serta memenangkan lelang. Mark up juga tergantung pada besarnya proyek, lokasi, dan kompleksitas proyek. Disamping itu mark up juga dipengaruhi oleh isi dokumen lelang yang disiapkan oleh pemilik. Kontraktor akan memberikan penawaran yang lebih tinggi apabila informasi yang ada dalam dokomen lelang suatu proyek kurang lengkap. Hal ini diakibatkan karena kontraktor harus menanggung biaya tambahan apabila dikemudian hari ditemukan kondisi yang dapat merugikan, dengan demikian maka kontraktor akan memasukkan biaya cadangan dalam penawarannya.
-
Kontingensi yaitu biaya yang diperlukan untuk menutup hal – hal yang belum pasti , seperti :
Kecelakaan kerja Kesalahan metode kerja Kegagalan pelaksanaan pekerjaan Faktor alam yang tidak menentu Penyimpangan kondisi proyek ( site ) Akibat pengaruh perubahan moneter (misal : kenaikan harga material)
Biaya kontingensi disisipkan pada pengajuan harga satuan pekerjaan dengan distribusi tidak menentu.
Selain kelompok biaya di atas dikenal juga biaya – biaya sebagai berikut : 1. Keuntungan : Biaya yang diperlukan untuk jasa kontraktor sebagai keuntungannya, yang besarnya merupakan prosentase ( misal 10 % ) dari biaya langsung ( biaya konstruksi ). Keuntungan diajukan secara formal sebagai salah satu item pembiayaan
2. Perijinan : Biaya yang diperlukan untuk mengurus segala perijinan sehubungan dengan pelaksanaan proyek. Besarnya biaya perijinan diperkirakan / ditentukan sesuai aturan yang berlaku. Biaya perijinan diajukan secara formal sebagai salah satu item pembiayaan
3. Pajak : Biaya yang diperlukan untuk memenuhi kewajiban membayar pajak atas kegiatan proyek yang dilaksanakan. Dalam hal ini, pajak merupakan pajak pertambahan nilai yang besarnya 10 % dari jumlah seluruh biaya yang telah disebutkan di atas. Pajak diajukan secara formal sebagai salah satu item pembiayaan.
Untuk lebih jelasnya mengenai komponen - komponen total biaya proyek dapat dilihat pada skema gambar 1. di bawah ini.
Total Biaya Proyek
Biaya Satuan Pekerjaan
Biaya Tak langsung (indirect cost)
Keuntungan
Cadangan
Biaya Langsung ( direct cost)
Sub kontraktor Overhead umum
Material
Tenaga kerja
Peralatan
Overhead proyek
Gambar 1 Skema Biaya Total Proyek / Komponen Biaya Proyek
4.7. Alur Perhitungan Biaya Langsung
Teknik perhitungan biaya langsung diawali dari gambar rencana dan spesifikasi teknis kemudian dilakukan pemilihan pekerjaan . Setelah itu dari gambar dilakukan penghitungan volume pekerjaan., Di samping itu kita juga menghitung koefisien dari material , tenaga maupun peralatan, sehingga kita mendapatkan harga satuan pekerjaan . Total harga satuan pekerjaan adalah volume dikalikan dengan harga satuan pekerjaan. Kemudian total harga satuan pekerjaan ditambah dengan overhead merupakan biaya langsung. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada skema gambar 2. di bawah ini.
Gambar rencana & spesifikasi teknis
Pemilihan pekerjaan
Volume pekerjaan (kuantitas)
Koefisien X Harga matrial
Koefisien X Upah pekerja
Koefisien X Harga alat
Harga satuan pekerjaan
Total Harga pekerjaan Overhead proyek & sub kontraktor Biaya langsung
Gambar. 2. Diagram Alur Perhitungan Biaya Langsung, ( metode kuntitas harga satuan )
4.8. Quantity Take Off Dan Harga Satuan
Teknik penyusunan perkiraan biaya antara lain dengan quantity take off dan harga satuan, yaitu membuat perkiraan biaya dengan mengukur kuantitas komponenkomponen bangunan proyek dari gambar-gambar perencanaan dengan spesifikasi
teknis serta dilanjutkan dengan menghitung masing-masing komponennya dengan harga satuan. Prosedur yang harus ditempuh antara lain :
Klasifikasi / pemilihan komponen – komponen proyek Diskripsi dari butir – butir komponen proyek Dimensi dari butir – butir pekerjaan Memberi beban jam – orang Memberi beban biaya
Untuk komponen – komponennya disesuaikan dengan jenis proyek, misalnya untuk pembangunan gedung dimulai dari menyiapkan lahan, membuat pondasi, sloof, struktur penyangga, lantai dinding, plumbing, listrik, atap, finishing dan seterusnya. Setelah daftar quantity take off selesai dikerjakan, kemudian memberi perkiraan jam – orang dan pembebanan biaya yang diperlukan. Pendekatan dengan cara ini harus sudah mempunyai spesifikasi dan gambar – gambar yang lengkap, demikian pula upah tenaga kerja, dan harga material. Memperkirakan
berdasarkan
harga
satuan,
dilakukan
jika
angka
yang
menunjukkan volume total pekerjaan tiak pasti dapat ditentukan, tetapi biaya per unitnya (per meter persegi, per meter kubik ) telah dapat dihitung. Hal ini sering dijumpai pada pekerjaan sipil seperti : membuat jalan, membangun waduk, pekerjaan tanah, memasang pipa, dan lain-lain.
4.9. Analisa Harga Satuan Pekerjaan
Analisa harga satuan pekerjaan merupakan perhitungan analisa harga material (bahan), upah tenaga kerja dan peralatan yang dipakai untuk membuat atau mengerjakan suatu paket pekerjaan tertentu. Analisa dari harga material , tenaga kerja dan peralatan dihitung dengan cara mengalikan harga per satuan ( m 1, m2, m3, ton, orang- hari, dan seterusnya ) dengan koefisien dari masing- masing item komponen pekerjaan tersebut diatas. Angka koefisien menyatakan jumlah / kuantitas / volume/ produktifitas, tenaga kerja dan peralatan yang dibutuhkan untuk menyelesaikan satu satuan pekerjaan.
4.9.1. Analisa BOW
Analisa harga satuan pertama kali dikenal adalah analisa biaya BOW yang dibuat pada zaman Belanda yang sampai saat ini masih dipergunakan. Analisa ini berdasarkan pada perhitungan biaya yang diperlukan untuk satu unit jenis pekerjaan yang dapat diberikan dengan satuan-satuan seperti Rp……./m, Rp………/m2, dan Rp…………./m 3. Dalam penentuan biaya tersebut diberikan angka / koefisien sebagai hasil dari suatu perhitungan / analisa statistik untuk masing-masing :
Pecahan / angka satuan untuk bahan : untuk menghitung biaya yang diperlukan untuk bahan
Pecahan / angka satuan untuk upah : untuk menghitung biaya yang diperlukan untuk upah
1) Dasar penentuan angka / koefisien analisa Asumsi dan pendekatan yang dilakukan adalah : o
Pekerja bekerja dalam 8 jam sehari
o
Komposisi pelaksanaan pekerjaan tetap antara mandor, kepala tukang, tukang dan pekerja
o
Kondisi dan situasi pekerjaan dianggap sama dengan pekerjaan yang dilaksanakan
o
Daftar koefisien untuk jenis pekerjaan pada situasi tertentu diberikan berdasarkan hasil nalisa / survey yang telah dilakukan
2) Analisa harga satuan upah o
Koefisien yang diberikan pada jenis pengeluaran merupakan bilangan pecahan, misalnya : Contoh Analisa Galian tanah : Pekerjaan 1 m3 galian tanah yang kedalamannya tidak lebih dari 1 m dan tanah dibuang tidak lebih dari jarak 30 m 0,75
pekerja
@ Rp. 5.000,00 / hari
= Rp. 3.750,00
0,025 Mandor
@ Rp. 10.000,00 / hari
= Rp.
250,00
Total biaya untukpekerjaan 1 m 3 galian : Upah + harga bahan / material = Rp. 4.000,00 Koefisien 0,75 dan 0,025 adalah koefisien atau perkiraan / prosentase orang hari / upah satu hari yang diberikan kepada pekerja untuk melaksanakan 1 m 3 galian tanah yang dimaksud. Pengertiannya adalah 0,75 pekerja + 0,025 mandor bekerja bersama dalam 1 hari dapat menyelesaikan 1 m 3 galian tanah
o
Angka koefisien harga satuan upah diperoleh berdasarkan hasil survai atau analisa pelaksanaan di lapangan.
3) Pemahaman angka / koefisien analisa Kalau dari contoh di atas koefisien dikalikan dengan angka 100, maka pengertiannya : 750 pekerja + 25 mandor bekerja bersama dalam 1 hari dapat menyelesaikan 1.000 m3 galian tanah o
Jika angka diatas kemudian dibagi dengan 25, maka pengertiannya berubah menjadi : 30 pekerja + 1 mandor bekerja bersama dalam 1 hari dapat menyelesaikan 40 m 3 galian tanah
o
Dari gambaran di atas kita dapat melakukan sendiri angka – angka yang kita inginkan bila koefisie analisa BOW dianggap kurang tepat.
Misalnya dengan berbagai komposisi jumlah mandor dan pekerja dapat diamati dan dibandingkan dengan produk yang dihasilkan. Dengan teknik statistik kemudian kita dapat menentukan angka-angka koefisien analisa sendiri berdasarkan “ historical data “ yang dipantau dalam melaksanakan pekerjaan 1 hari.
4) Koefisien Upah Dalam membuat analisa harga satuan pekerjaan, akan kita jumpai suatu besaran angka sebagai faktor atau koefisien, yang besarnya/nilainya tergantung dari keahlian / profesionalnya tenaga tersebut. Ada beberapa
hal/pertimbangan yang dipakai dalam penentuan besaran koefisien upah tersebut antara lain : a.
Tingkat kesulitan pekerjaan
b. Tingkat profesionalitas / keahlian tenaga kerja c.
Peralatan yang digunakan
Untuk mencari besarnya koefisien upah biasanya dilakukan dengan cara teoritis dan praktis yang kemudian diperoleh besaran-besaran empiris yang sekarang sudah umum dan dibukukan.
Contoh : Pekerjaan galian tanah ukuran kecil (galian kabel, galian pondasi) dengan kedalaman kurang dari 1 meter dan bekas galian disebarkan disekitarnya, maka besaran koefisien upah sebagai berikut : No.
Jenis Tanah Galian
Koefisien upah per m3 galian Maksimum
Minimum
1
Tanah Biasa
0,800
0,0270
2
Tanah Keras
1,050
0,0370
3
Tanah Bercampur Batu
1,575
0,0525
4
Tanah Lumpur
1,605
0,0625
5
Tanah Cadas
2,140
0,0642
Untuk tanah galian yang hasil galiannya diangkut ketempat lain, besarnya koefisien tergantung dari jarak angkut serta peralata n yang digunakan Contoh : 1 m3 tanah diangkut sejauh 30 m :
0,375
pekerja
0,107
mandor
atau dapat memakai rumus sebagai berikut : a K = -------- ( L + 75 ) 275
dimana : K = biaya yang dicari per m 3
A = upah pekerja setempat L = jarak pengangkutan Rumus diatas sudah termasuk upah pengawasan + alat
Contoh : 1 m3 pekerjaan galian tanah berlumpur 1,605 pekerja @ Rp. 17.500 Rp. 1,605 pekerja @ Rp. 17.500 Rp -------------------------------------------Jumlah Rp. XY Maka kebutuhan biaya untuk galian tanah berlumpur 48,5 m3 adalah 48,5 x Rp. XY = Rp.CT
5. Koefisien Bahan Pada prinsipnya cara penentuan koefisien bahan hampir sama dengan cara penentuan besaran koefisien upah. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam penentuan koefisien bahan adalah : a.
Macam pekerjaan
b. Komposisi campuran c.
Tingkat ketelitian dan kesulitan pembuatan
Koefisien bahan maupun koefisien upah sudah banyak ditulis oleh ahli seperti buku BOW, sampai dengan hasil kajian penulis sekarang. Seperti pada penentuan koefisien upah, koefisien bahan dilakukan uji coba lalu dipraktekkan di lapangan.
Berikut ini contoh perhitungan koefisien dan biaya satuan dari suatu alat berat pada pekerjaan 1 m3 galian tanah serta meratakan dan merapikan hasil galian dengan menggunakan excavator dan bulldozer, jarak perataan 20 meter.
Menghitung kapasitas excavator, Komatsu PC-200 : Kapasitas alat
:
0,80 m 3
Factor alat
:
0,84
Faktor material
:
1,20 (swell)
Cycle time (A)
:
Gali
=
0,1333 menit
Angkat
=
0,1917 menit
Putar
=
0,1667 menit
Buang
=
0,1333 menit
Putar = 0,2000 menit ---------------------------------------------------(A) = 0,8250 menit = 0,0138 jam Produksi per jam untuk 1 unit = ( 0,80 x 0,84) : ( 1,2 x 0,0138 ) = 40,73 m 3 dibulatkan 40,00 m 3 Menghitung koefisien alat, yaitu waktu yang dibutuhkan untuk menggali 1 m3 tanah. Waktu produksi 1 m 3 = 1 / 40,00 = 0,0250
Perataan tanah dengan menggunakan bulldozer, Caterpillar D7 (200 HP) HP x 168 Produktifitas kerja , Q = ----------------- x f ………………..*) 3,28 D + 50 *)Caterpillar performance handbook 9 th dimana : HP = Horse Power D = jarak perataan tanah ( m ) , 50 F = factor reduksi tanah 50 = efisiensi jam kerja, 50 unit per jam 200 x 168 Q = -------------------- x 0,80 (3,28 x 20) + 50 Q = 232,526 m 3 / jam Maka untuk meratakan 1 m 3 tanah membutuhkan waktu : T = ( 232,526 ) – 1 = 0,0043 jam
Menghitung koefisien tenaga kerja (pekerja)
Produktifitas pekerja untuk merapikan tanah lepas 3,50 m 3/jam/orang (diambil dari pedoman kontraktor, Adi Karya) Pekerja yang dibutuhkan untuk meratakan tanah 40 m 3/jam adalah : 40/3,5 = 11,43 dibulatkan 12 orang. Jika satu hari kerja ( 8 jam/hari ) dihitung 7 jam efektif maka koefisien tenaga kerja (jumlah ) untuk mengerjakan 1 m 3 tanah lepas : Pekerja orang /hari = 12/(40 x 7) = 0,0429 Mandor 1/20 pekerja = 0,0021
Sewa excavator termasuk operator per jam
Rp.
100.000,00
Sewa bulldozer termasuk operator per jam
Rp.
150.000,00
Upah pekerja per hari
Rp.
15.000,00
Upah mandor per hari
Rp.
20.000,00
1m3 pekerjaan galian tanah dengan alat berat Excavator
0,0250 jam @ Rp. 100.000,00 = Rp …………….
Buldozer
0,0043 jam @ Rp. 150.000,00 = Rp. ……………
Pekerja
0,0429 orang @ Rp.15.000,00 = Rp. ……………
Mandor
0,0021 orang @ Rp. 20.000,00 = Rp. …………… -------------------------Jumlah = Rp. ……………..
4.10. Inflasi dan Eskalasi
Salah satu tugas dari seorang estimator adalah memperkirakan keadaan masa depan yang ditunjukkan dengan angka biaya. Yang paling sulit dalam memperkirakan
pergerakan atau perubahan harga bahan, upah tenaga kerja,
terhadap waktu atau lebih dikenal dengan inflasi dan eskalasi. Padal masalah tersebut besar sekali dampaknya terhadap total biaya proyek ( ± 7 % - 15 % per tahun ), terutama untuk proyek dengan jangka tahunan ( 3 tahun atau lebih ). Inflasi adalah kenaikan harga barang sedangkan eskalasi adalah perubahan harga akibat adanya inflasi ditambah factor – factor lain seperti upah tenaga kerja, sub
kontraktor dan lain-lain. Seorang estimatoer dalam menganalisa eskalasi biaya proyek dihadapkan pada sutu kenyataan bahea harga penjualan barang dan jasa yang sesungguhnya dipengaruhi oleh kegiatan atau situasi ekonomi pada saat itu, dan tidak hanya memperhitungkan biaya sesungguhnya yang dikeluarkan perusahaan yang memproduksi barang tersebut. Jadi eskalasi adalah cadangan pada perkiraan biaya yang dimaksudkan untuk menutupkenaikan tingkat harga karena waktu. Cara yang sering digunakan untuk menghitung eskalasi adalah menggunakan angka indeks harga atau factor indeks yang diterbitkan oleh kalangan dagang dan industri atau oleh pemerintah.
4.11. Penyusunan RENCANA ANGGARAN PELAKSANAAN ( RAP)
Rencana Anggaran Pelaksanaan adalah perhitungan biaya suatu bangunan yang dihitung berdasarkan spesifikasi, gambar serta syarat-syarat yang telah ditetapkan untuk bangunan yang bersangkutan, sebagai salah satu syarat dalam pelelangan pekerjaan bangunan. Dalam Rencana Anggaran Pelaksanaan akan nampak jumlah biaya yang diperlukan untuk pembelian bahan, upah pekerja, dan biaya operasi atau sewa alat yang diperlukan untuk penyelesaian pekerjaan Demikian juga biaya umum (over head ) sudah diperinci menjadi biaya pembelian kertas, alat-alat tulis, gaji, ongkos angkutan, biaya kesehatan dan lain-lain administrasi proyek. Rencana anggaran pelaksanaan digunakan sebagai dasar pembiayaan pelaksanaan pekerjaan. Oleh karena itu rencana anggaran pelaksanaan dapat dipakai sebagai alat pengendali pengeluaran biaya pelaksanaan proyek. Dalam penyusunanan RAP diperlukan pengetahuan mengenai cara pengerjaan suatu jenis pekerjaan, mengetahui klasifikasi tenaga, bahan bangunan serta peralatan yang diperlukan, juga perlu mengetahui produksi yang dapat dihasilkan oleh tenaga maupun alat yang digunakan. Sehingga jumlah tenaga, jenis alat, kapasitas alat dan komposisi alat dapat ditetapkan sesuai dengan kebutuhan.
Informasi mengenai harga satuan upah dan bahan perlu diketahui, sehingga dapat dihitung jumlah biaya yang diperlukan untuk pembayaran upah dan pembelian bahan. Pengadaan alat-alat kerja disesuaikan menurut kebutuhan dengan memperhatikan lama operasi alat kerja yang bersangkutan. Bila diperlukan alat-alat berat seperti mesin gilas untuk pemadatan, maka pertimbangan sewa mungkin akan lebih menguntungkan, bila volume kerja kecil dan tidak berkesinambungan. Contoh :
Dalam harga penawaran satuan pekerjaan, tertulis 1) Pekerjaan galian parit Rp. 1.000,00 / m3 dengan volume 100 m 3 2) Pekerjaan timbunan
Rp.
600,00 / m 3 dengan volume 80 m 3
Untuk menyusun RAP diperlukan langkah sebagai berikut : Pengumpulan data :
Upah tukang gali a’ Rp. 400,00 /hari dengan produktifitas 1,5 m 3 / hari
Upah a’ Rp. 250,00/hari produktifitas mengangkut tanah galian 3 m 3/hari
Alat yang digunakan : Pengki dengan harga beli
Rp.
500,00 / buah
Sekop dengan harga beli
Rp. 5.000,00 / buah
Sewa gerobak dorong
Rp. 1.000,00 / buah
Pekerjaan galian harus selesai dalam waktu 10 hari ,timbunan dalam waktu 8 hari. Volume pekerjaan galian 100 m 3 dan pekerjaan timbunan 80 m 3
Penyusunan RAP untuk pekerjaan galian dan timbunan. Tenaga
Jumlah
Upah ( @ Rp)
Waktu (hari)
Total (Rp)
Tk. Gali Pekerja Alat : Pengki Sekop Gerobag dorong
8 orang 4 orang 8 buah 4 buah 2 buah
400 250 500 5.000 1.000
10 8
8 Jumlah
32.000 8.000 4.000 20.000 16.000 80.000
Sehingga untuk keseluruhan pekerjaan dapat diperoleh jumlah biaya untuk : upah, bahan, dan alat. Disini tampak perbedaan antara harga penawaran dengan biaya pelaksanaan. Pada contoh ni terdapat perbedaan sebesar : Rp. 148.000,00 – Rp. 80.000,00 = Rp. 68.000,00 Hasil perhitungan biaya pelaksanaan ini harus dijadikan patokan biaya pada pelaksanaan pekerjaan,
sehingga sebelum
dimulainya pelaksanaan
sudah
diketahui pos biaya pekerjaan apa yang berlebih atau kurang. Dengan demikian dapat dikendalikan biaya yang dikeluarkan selama pelaksanaan pekerjaan, sehingga perusahaan tidak mengalami kerugian.
BAB V Pengendalian Proyek
5.1. Pendahuluan
Pada saat pelaksanaan , estimasi biaya proyek merupakan anggaran biaya yang tidak boleh terlampaui besarnya sehingga kontraktor mendapatkan keuntungan yang sebesar – besarnya. Agar pengeluaran proyek sesuai dengan rencana anggaran yang telah ditetapkan maka harus ada pengendalian yang terus menerus selama proyek berlangsung. Salah satu cara pengendalian biaya pelaksanaan proyek adalah dengan bantuan kurva S.
5.2.Program Pengendalian
Untuk pengendalian pelaksanaan sebaiknya dibuat apa yang disebut “ Program Plan Controle “atau “ Perencanaan Pengendalian “. Pelaksanaan “ Program Plan Controle “ untuk mengikuti perkembangan atau kemajuan pekerjaan yang telah dicapai.
5.2.1.Jenis Pengendalian
Program Plan Control pada umumnya dilakukan dalam tiga hal yaitu :
Pengendalian biaya ( B )
Pengendalian mutu (M )
Pengendalian waktu (W )
Pelaksanaan ketiga pengendalian ini harus sedemikian rupa sehingga terdapat keserasian dan keseimbangan yang baik.
5.2.2. Evaluasi Proyek
Adalah salah satu rangkaian dari proses pengendalian proyek yang saling berkaitan dengan program (rencana) proyek serta tindak lanjut penyelesaiannya.
a. Sasaran Evaluasi
Mendeteksi apakah hasil kerja sesuai dengan rencana yang telah dibuat
Menggali masalah yang menjadi penghambat dalam pelaksanaan kerja dan mencari jalan keluar untk mengatasinya
b. Jenis evaluasi proyek
Evaluasi laju prestasi
Evaluasi produktifitas
Evaluasi biaya
Evaluasi keuangan
c. Data yang diperlukan
Rencana kerja dan rencana keuangan pada proyek yang lalu
Reaisasi kerja yang telah dilakukan
d. Alat yang digunakan
Admnistrasi proyek
Rencana kerja dan rencana keuangan
Harga satuan terlaksana item pekerjaan
Evaluasi biaya proyek
Rapat proyek
e. Evaluasi Laju prestasi Adalah dengan membandingkan bobot prestasi yang dilaksanakan dengan program bobot yang direncanakan sebelumnya
5.2.3. Evaluasi biaya proyek
Membandingkan antara pendapatan prestasi dengan realisasi biaya pada periode tertentu, sehingga mendapatkan indikator arah laba / rugi pekerjaan dan effisiensi proyek dengan tolak ukur Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP) proyek yang telah disahkan..Evaluasi ini menyangkut biaya langsung dan biaya umum lapangan
