TUGAS AKHIR
ANALISIS PERENCANAAN CASH FLOW OPTIMAL (Studi Kasus Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan RS DR. Sardjito)
DISUSUN OLEH :
ANDY SRI PURWO ANGGORO NIM. 01 511 101
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN UNIVERSITAS ISLAM INDONESIA 2008
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ..........................................................................................................
i
HALAMAN PERSETUJUAN ..........................................................................................
ii
KATA PENGANTAR ........................................................................................................ iii DAFTAR ISI ....................................................................................................................... iv DAFTAR TABEL .............................................................................................................. vii
............................................................................................ ............................................. .............. viii DAFTAR GAMBAR ............................................................. INTISARI ............................................................................................................................ ix
BAB I PENDAHULUAN……………… PENDAHULUAN………………………………… ……………………………………. ………………….
1
1.1 Latar Belakang Masalah ............................................................ .........................................................
1
1.2. Rumusan Masalah .. ............................................................. ................................................................... ......
3
1.3. Tujuan Penelitian... ......................................................... .................................................................... ...........
3
1.4. Batasan Masalah... .......................................................... ..................................................................... ...........
3
1.5. Manfaat Peneltian................................................... Peneltian........................................................................ .....................
5
BAB II TINJAUAN PUSTAKA…………… PUSTAKA………………….……………… …….…………………………. ………….
6
2.1
Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal Memanfaatkan Memanfaatkan Float Time pada Proyek Pembuatan Tanggul Sungai Serang Kulon Progo.........................................................................................
2.2
6
Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal Optimal dengan dengan Memanfaatkan Memanfaatkan Float Time (Studi Kasus: Proyek Pembangunan Gedung Kuliah Unit
III
Universitas
Sanata
Dharma)....................................................................................
iv
7
2.3
Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal dengan Memanfaatkan Float
Time
pada
Jembatan
Kaligareng................................................................................
7
BAB III LANDASAN TEORI………………….………………………….
9
3.1 Pengertian................................................................................
9
3.2 Profil Biaya dan Pendapatan....................................................
10
3.3 Penjadwalan Waktu.................................................................
15
3.4 Analisis Cash Flow..................................................................
28
BAB IV METODE PENELITIAN………………….………………………….
39
4.1 Materi Penelitian..........................................................................
39
4.2 Objek Penelitian..........................................................................
39
4.3 Jenis Data....................................................................................
40
4.4 Teknik Pengumpulan Data..........................................................
40
4.5 Teknik Pengolahan dan Analisis Data.........................................
40
4.6 Bagan Alir Pemecahan Masalah..................................................
41
BAB V ANALISIS DAN PEMBAHASAN…………………………………….
43
5.1 Deskripsi Umum Proyek...............................................................
43
5.2 Data RAB Proyek.........................................................................
43
5.3 Analisis Data ................................................................................
47
5.4 Pembahasan ..................................................................................
82
v
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN……………………………………... .
60
6.1 Kesimpulan...................................................................................
93
6.2 Saran..............................................................................................
93
Daftar Pustaka Lampiran
vi
DAFTAR GAMBAR Hal
Gambar 3.1.
Kurva “S”
17
Gambar 3.2.
Menghitung ES dan EF
24
Gambar 3.3.
Menghitung LS dan LF
25
Gambar 3.4.
Titik normal TPD dan TDT
27
Gambar 3.5.
Memanfaatkan Earliest Start
28
Gambar 3.6.
Memanfaatkan Latest Start
28
Gambar 3.7.
Modifikasi Float dengan menggeser Earliest Start
28
Gambar 3.8.
Modifikasi Float dengan memperpanjang durasi
28
Gambar 3.9.
Banana Curve
30
Gambar 3.10.
RAB dan RAP pada cash flow
32
Gambar 3.11
Kurva S pengeluaran
32
Gambar 3.12
Profil Pendapatan dan Pengeluaran
33
Gambar 3.13
Pengaruh dari uang muka terhadap profil pendapatan dan
34
pengeluaran Gambar 3.14.
Overdraft
35
Gambar 4.1.
Flow Chart Penelitian
42
vii
DAFTAR TABEL Hal
Tabel 5.1.
Kurva S Rencana Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan
43
RS Dr. Sardjito Tahap 1 Tabel 5.2.
RAB Proyek Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan RS
59
Dr. Sardjito Tahap 1 untuk sistem pembayaran bulanan Tabel 5.3.
Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Tanpa
64
Uang Muka Tabel 5.4.
Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan
72
Dengan Uang Muka 25% Tabel 5.5.
Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan
75
Dengan Uang Muka 50% Tabel 5.6.
Analisis Cash Flow Proyek Pembangunan Rawat Jalan RS Dr. Sardjito Tahap 1
viii
Gedung Instalasi
78
INTISARI
Keterbatasan sumber daya finansial ini seringkali kurang dicermati oleh para kontraktor, dimana kontraktor cenderung berusaha untuk mendapatkan untung yang sebesr-besarnya, tetapi kurang memahami bahwa dengan terbatasnya sumber daya finansial diperlukan adanya suatu perencanaan cash flow /aliran kas yang optimal. Tujuan penelitian tentang sumber daya finansial / cash flow proyek adalah mendapatkan format cash flow optimal dengan variasi sistem pembayaran yang dapat memberikan profit yang paling maksimal bagi pengguna jasa konstruksi. Obyek penelitian akan dilakukan pada Proyek Pembangunan Instalasi Rawat Jalan Rumah Sakit Dr. Sardjito Yogyakarta. Metode yang digunakan untuk menganalisi data adalah Penjadwalan Proyek dengan Membuat uraian dan urutan setiap kegiatan dalam aktivitas proyek, Menentukan durasi waktu untuk setiap aktivitas, dan Membuat diagram jaringan proyek dengan metode PDM dengan bantuan software Microsoft Project. Kemudian Membuat analisis cash flow optimal, dan terakhir membandingkan keuntungan maksimal Hasil analisis data menunjukkan bahwa sistem pembayaran yang memberikan profit maksimum adalah sistem pembayaran progress bulanan pada penjadwalan kondisi EST dengan profit -0.04% untuk pembayaran uang muka 0%, profit profit 9,86%. dengan uang muka 25% dan 10,00% dengan uang muka 50%. Penjadwalan yang menghasilkan profit paling besar bagi kontraktor yaitu penjadwalan pada kondisi EST ( Earliest Start Time) dan pergeseran EST.
Kata kunci: Cash Flow, PDM, EST, LST, Pergeseran EST
BAB I PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Masalah
Proyek konstruksi adalah suatu kegiatan yang mempunyai jangka waktu tertentu, dengan sumber daya terbatas untuk melaksanakan suatu tugas yang telah ditentukan berupa pembangunan/perbaikan sarana fasilitas (gedung, jalan, jembatan,
bendungan),
atau
berupa
kegiatan
penelitian/pengembangan.
Berdasarkan pengertian di atas dapat diambil kesimpulan bahwa di dalam proyek konstruksi terdapat masalah-masalah yang cukup kompleks sehingga memerlukan keahlian manajemen konstruksi untuk menghasilkan produk konstruksi yang optimal. Dari pengertian di atas, maka proyek merupakan kegiatan yang bersifat sementara (waktu terbatas), tidak berulang, tidak bersifat rutin, mempunyai waktu awal dan waktu akhir, sumber daya terbatas dan dimaksudkan untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan. Sumber daya pada proyek konstruksi diantaranya berupa: tenaga kerja, material, peralatan, dan finansial. Sebagai salah satu sumber daya proyek, finansial memegang peranan yang sangat penting. Prestasi kerja adalah realisasi rencana kerja (time shcedule) di lapangan yang umumnya dilambangkan dengan persentase terhadap jumlah keseluruhan pekerjaan ataupun terhadap item-item pekerjaaan tertentu. Umumnya prestasi kerja pada suatu proyek dapat dilihat dengan jelas pada time schedule dan kurva S. Keterlambatan turunnya dana akan mempengaruhi pekerjaan proyek, misalnya pembelian material terlambat sehingga pekerjaan tidak dapat dilaksanakan sesuai dengan jadwal semula. Hal semacam ini akan mempengaruhi prestasi kerja, dimana dengan adanya keterlambatan tersebut, kontraktor akan mendapat denda dari owner karenanya akan mengurangi laba atau bahkan menyebabkan kerugian. Pembayaran dari owner kepada kontraktor dalam suatu proyek dapat berupa pembayaran setiap mingguan, 10 harian, dan bulanan. Dapat pula berupa pembayaran secara bertahap sesuai kemajuan pekerjaan di lapangan atau sering disebut dengan termin pembayaran yang biasanya terdiri dari 10%, 20%, dan
1
25%. Ketentuan tentang besarnya termin pembayaran umumnya telah ditetapkan pada dokumen kontrak yang telah disetujui bersama antara owner dengan kontraktor. Terbatasnya dana yang dimiliki owner, menyebabkan termin pembayaran yang harus dibayarkan kepada kontraktor seringkali terlambat. Keadaan ini akan mempengaruhi kerja kontraktor dimana apabila kontraktor tidak mempunyai modal yang cukup maka akan dilakukan pinjaman bank. Profitabilitas kontraktor adalah keuntungan yang diperoleh kontraktor
pada suatu pelaksanaan/pengeloban proyek merupakan selisih antara Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang telah diajukan kontraktor kepada owner pada saat pelelangan dan telah tertulis pada dokumen kontrak yang telah disetujui bersama, dengan realisasi biaya pelaksanaan proyek di lapangan/Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP). Untuk kontraktor, keuntungan finansial yang akan diperoleh tergantung dari kecakapannya untuk mengatur sumber daya yang ada. Semakin pintar kontraklor mengatur modal yang dimiliki semakin besar pula keuntungan yang akan diperoleh. Untuk mendapatkan keuntungan, kontraktor harus menjaga produktifitas tenaga kerja yang cukup tinggi, pengawasan ketat terhadap penggunaan material untuk menghindari terjadinya kerusakan maupun pencurian, penyediaan alat-alat yang diperlukan selama pembangunan, selalu mengikuti perkembangan teknologi untuk meningkatkan efisiensi yang pada akhirnya akan meningkatkan keuntungan. Uang adalah sumber daya terpenting bagi kontraktor sebagai modal kerja untuk melaksanakan suatu proyek. Tersedianya modal kerja (uang) dari kontraktor akan memperlancar pekerjaan proyek konstruksi dimana kontraktor dapat terus bekerja tanpa harus menunggu turunnya dana dari pemilik ataupun mengadakan pinjaman dari bank sehingga memperlancar pelaksanaan pembangunan konstruksi dan akhirnya dapat terpenuhi target jadwal waktu kerja proyek konstruksi. Keterbatasan sumber daya finansial ini seringkali kurang dicermati oleh para kontraktor, dimana kontraktor cenderung berusaha untuk mendapatkan untung yang sebesr-besarnya, tetapi kurang memahami bahwa dengan terbatasnya sumber daya finansial diperlukan adanya suatu perencanaan cash flow/ aliran kas yang optimal. Cash flow adalah alat yang paling tepat untuk manajemen biaya
2
proyek. Jika digunakan secara efektif, cash flow akan menghasilkan keuntnngan yang eksplisit dari perencanaan finansial dan sistem kontrol/pengendalian biaya dari proyek konstruksi. Dimana secara statistik diindikasikan bahwa banyak perusahaan jasa konstruksi mengalami likuidasi yang diakibatkan karena tidak/kurang baiknya perencanaan cash flow. Dengan demikian perlu diadakan studi untuk mengkaji lebih lanjut tentang perencanaan cash flow dalam suatu proyek konstruksi untuk mendapatkan suatu konsep cash flow yang optimal, yang pada akhirnya dapat diperoleh keuntungan yang maksimal.
1.2
Rumusan Masalah
Pokok masalah dalam penelitian ini adalah: 1.
bagaimana merencanakan cash flow optimal dengan variasi sistem pembayaran yang dapat memberikan profit yang paling maksimal bagi pengguna jasa konstruksi?
1.3
Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian tentang sumber daya finansial / cash flow proyek adalah: 1.
mendapatkan format cash flow optimal dengan variasi sistem pembayaran yang dapat memberikan profit yang paling maksimal bagi pengguna jasa konstruksi.
1.4
Batasan Masalah
Untuk membatasi pembahasan supaya tidak keluar dari konteks topik yang dibahas, maka diperlukan beberapa pembatasan dalam pembahasan Tugas akhir ini, yaitu: 1.
Penelitian dilakukan pada proyek bangunan gedung bertingkat yaitu Proyek pembangunan Instalasi Rawat Jalan Rumah Sakit Dr. Sardjito Yogyakarta.
2.
Penelitian hanya dikhususkan pada masalah sumher daya keuangan (finansial) proyek, tanpa melihat hubungan keterkaitannya dengan sumber
daya material maupun tenaga kerja.
3
3.
Profit kontraktor termasuk di dalamnya overhead umum diasumsikan sebesar 10% dari harga kontrak.
4.
PPn sebesar 10% tidak diperhitungkan dalam analisis cash flow.
5.
Pembuatan cash flow berdasarkan pada Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP) dengan anggapan bahwa RAP terdiri dari biaya langsung dan biaya tidak langsung proyek (project overhead). Sedangkan RAB merupakan jumlah total RAP ditambah profit/keuntungan dan overhead umum.
6.
Cash flow optimal disini merupakan suatu cash flow yang menghasilkan profit paling besar. Dalam penulisan Tugas Akhir ini meninjau perencanaan cash flow pada setiap mingguan, bulanan, dan sistem pembayaran dengan
termin progress 25% dengan pembanding tanpa uang muka, dan dengan uang muka 25% dan 50%, pada kondisi EST (Earliest Start Time), LST (Latest Start Time), dan kondisi penggeseran (levelling).
7.
Suku bunga yang berlaku di Yogyakarta digunakan 12 %
8.
Proyek dengan sistem hari kerja dimana:
9.
Hari kerja
: Senin sampai Sabtu, Minggu libur
Jam kerja
: 8 jam/hari
Diasumsikan tidak ada eskalasi harga material dan upah tenaga kerja pada proyek tersebut.
10. Lokasi pekerjaan dan kondisi cuaca tidak berpengaruh 11. Tidak adanya kerja lembur 12. Tldak adanya penundaan proyek 13. S Curve proyek dianggap sebagai Early Start proyek. 14. Tidak ada kesulitan dalam ketersediaan dana sebagai modal kerja dan sumber daya lainnya. 15. Overdruf negative merupakan kelebihan dana dan tidak dibungakan. 16. Retention money atau penahanan oleh owner sebesar 5 %. 17. Penggunaan program komputer hanya merupakan alat bantu pengolahan data, sehingga bukan merupakan fokus dari studi ini.
4
1.5
Manfaat Penelitian
Manfaat yang dapat diperoleh dari penelitian ini adalah sebagai penambahan ilmu dalam disiplin manajemen konstruksi teknik sipil untuk mengoptimalkan
manajemen
proyek
konstruksi
dengan
menggunakan
perencanaan cash flow, yang pada akhirnya diharapkan akan meningkatkan profit bagi kontraktor.
5
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1
Desriausli
(2001),
Analisis
Perencanaan
Cash
Flow
Optimal
Memanfaatkan Float Time pada Proyek Pembuatan Tanggul Sungai Serang Kulon Progo.
Dengan permasalahan bagaimana merencanakan cash flow optimal agar pengendalian biaya proyek dapat optimal dan keuntungan kontraktor dapat maksimal. Cash flow optimal disini merupakan suatu cash flow yang menghasilkan profit paling besar. Penelitian ini dilakukan pada
proyek
Pembangunan Tanggul Sungai Serang Kulon Progo dengan menyusun konsep cash flow kontraktor dengan mengumpulkan data primer di lapangan yaitu time schedule, kurva S dan Rencana Anggaran Biaya (RAB). Penelitian ini
menggunakan pembayaran 10 harian, bulanan dan termin progress 10%, baik tanpa uang muka maupun dengan uang muka 20% pada kondisi EST, LST dan pergeseran (leveling). Hasil penelitian dapat disimpulkan keuntungan yang optimal pada perencanaan cash flow adalah pada kondisi earliest start dengan sistem pembayaran 10 harian yang menggunakan uang muka 20%. Perbedaan dengan penelitian ini adalah jenis proyek yang dikerjakan. Pada penelitian Desriausli (2001) melakukan penelitian pada proyek pembangunan tanggul sungai sedangkan pada penelitian ini akan dilakukan pada proyek pembangunan gedung dengan perencanaan cash flow pada setiap minggu dan bulan dengan sistem pembayaran termin progress 25% dengan pembanding tanpa uang muka, dan dengan uang muka 25% dan 50% pada kondisi EST ( Earliest Start Time), LST ( Latest Start Time), dan kondisi penggeseran ( leveling) sehingga
mendapatkan suatu bentuk cash flow yang optimal.
6
2.2
Sri Puji Agustin (2002), Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal dengan Memanfaatkan Float Time (Studi Kasus: Proyek Pembangunan Gedung Kuliah Unit III Universitas Sanata Dharma).
Permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah bagaimana perencanaan cash flow optimal agar pengendaliaan proyek dapat optimal dengan keuntungan yang maksimal. Metode yang digunakan sama yaitu menyusun konsep cash flow kontraktor pada suatu proyek dengan mengumpulkan data primer di lapangan. Dari hasil penelitian disimpulkan bahwa keuntungan yang optimal pada perencanaan cash flow adalah pada kondisi earliest start dengan sistem pembayaran mingguan yang menggunakan uang muka 20%. Perbedaan dengan penelitian ini adalah jenis proyek yang dikerjakan. Pada penelitian Sri Puji Agustin (2001) melakukan penelitian pada proyek pembangunan gedung dengan pembanding uang muka 20%, sedangkan pada penelitian ini akan dilakukan pada proyek pembangunan gedung dengan perencanaan cash flow pada setiap minggu dan bulan dengan sistem pembayaran termin progress 25% dengan pembanding tanpa uang muka, dan dengan uang muka 25% dan 50% pada kondisi EST ( Earliest Start Time), LST ( Latest Start Time), dan kondisi penggeseran ( leveling) sehingga mendapatkan suatu bentuk cash flow yang optimal.
2.3
Aris Trijoko & Esti Purnomo (2000), Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal
dengan
Memanfaatkan
Float
Time
pada
Jembatan
Kaligareng.
Dengan permasalahan bagaimana merencanakan cash flow yang optimal agar pengendalian biaya proyek dapat optimal dan keuntungan kontraktor dapat maksimal. Cash flow optimal disini merupakan suatu cash flow yang menghasilkan profit paling besar. Penelitian ini dilakukan pada kasus proyek Pembangunan Jembatan Kaligareng dengan menyusun konsep cash flow kontraktor dengan mengumpulkan data primer di lapangan yaitu time schedule, kurva S dan Rencana Anggaran Biaya (RAB). Penelitian ini menggunakan pembayaran, bulanan dan termin progress 25%, dengan uang muka 20% pada
7
kondisi EST, LST dan pergeseran (leveling). Hasil penelitian dapat disimpulkan keuntungan yang optimal pada perencanaan cash flow adalah pada kondisi perataan durasi yang menggunakan model awal dengan sistem pembayaran bulanan dengan keuntungan optimal 9,6%. Perbedaan dengan penelitian ini adalah jenis proyek yang dikerjakan. Pada penelitian Esti Purnomo (2001) melakukan penelitian pada proyek pembangunan jembatan
sedangkan
pada
penelitian
ini
akan
dilakukan
pada
proyek
pembangunan gedung dengan perencanaan cash flow pada setiap minggu dan bulan dengan sistem pembayaran termin progress 25% dengan pembanding tanpa uang muka, dan dengan uang muka 25% dan 50%.
8
BAB III LANDASAN TEORI
3.1
Pengertian
Pimpinan
perusahaan
yang
berkepentingan
dengan
kegiatan
mengalokasikan dana tentulah menginginkan suatu metodologi atau prosedur yang dapat dipakai sebagai alat Bantu untuk membuat suatu keputusan investasi. Dalam proses mengkaji kelayakan proyek atau investasi dari aspek financial, pendekatan konvensional yang dilakukan adalah dengan menganalisis perkiraan kas keluar dan masuk ( cash out dan cash in) selama umur proyek atau investasi. Cash flow terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja, biaya operasi,
biaya produksi dan revenue. Sistematika analisis aspek financial di atas mengikuti urutan sebagai berikut (Soeharto, I., 1997): 1.
Menentukan parameter dasar
Sebagai titik tolak analisis financial, di sini dianggap telah diselesaikan studi-studi terdahulu yang menghasilkan parameter dasar untuk landasan membuat perkiraan investasi. Parameter dasar memberikan ketentuan, antara lain mengenai kapasitas produksi, teknologi yang dipakai, pilihan peralatan utama, fasilitas pendukung, jumlah produksi, pangsa pasar, proyeksi harga produk dan lain-lain. Dengan demikian telah ada batasan lingkup proyek yang memungkinkan pembuatan perkiraan biaya pertama. Parameter dasar disusun berdasarkan masukan dari pengkajian dan penelitian dari aspek-aspek yang terkait terutama pemasaran dan teknik-teknik engineering. 2.
Membuat perkiraan biaya investasi
Dikenal tiga komponen utama biaya investasi, yaitu biaya pertama atau pembangunan, modal kerja ( working capital) dan biaya operasi/produksi. 3.
Proyeksi pendapatan
Bila komponen biaya pada butir ke-2 tersebut adalah biaya yang diperlukan (dikeluarkan) untuk merealisasikan proyek atau investasi menjadi sebuah unit usaha yang diinginkan, maka perkiraan atau proyeksi pendapatan (revenue) adalah perkiraan dana yang masuk sebagai hasil penjualan produksi dari
9
unit usaha yang bersangkutan. Dalam pada itu, analisis titik impas ( break even point analysis) akan menunjukkan hubungan antara jumlah produksi, harga satuan
dan profitabilitas suatu unit usaha. 4.
Membuat model
Sebagai model untuk dianalisis dalam rangka mengkaji kelayakan financial adalah aliran kas ( cash flow) selama umur investasi dan bukannya neraca atau statemen rugi laba. Aliran kas tersebut dikelompokan menjadi aliran kas awal, operasional dan terminal. Selanjutnya, dihitung diskonto aliran kas tersebut. Di sini diteliti pula penyusutan serta pengeruh inflasi terhadap perkiraan aliran kas (cash flow).
3.2
Profil Biaya dan Pendapatan
3.2.1 Biaya Konstruksi
Keseluruhan biaya konstruksi biasanya meliputi analisis perhitungan terhadap dua unsur utamanya menurut Dipohusodo (1996), yaitu : 1.
Biaya Langsung
Yang termasuk biaya langsung adalah: a.
Biaya material. Analisis meliputi perhitungan seluruh kebutuhan volume dan biaya material yang digunakan utnuk setiap komponen bangunan, baik material pekerjaan pokok maupun penunjang. Dalam menghitung volume material akan dijumpai beberapa kondisi yang sekaligus membatasi pemahamannya. Pertama adalah kebutuhan material berdasarkan pada volume pekerjaan terpasang, yaitu hasil pekerjaan yang dibayar pemberi tugas yang akurasi dimensinya harus dijamin benar-benar sesuai dengan spesifikasi dan garnbar. Untuk mewujudkan pekerjaan terpasang, sudah tentu dalam pelaksanaannya membutuhkan volume material lebih banyak. Dalam arti luas harus memperhitungkan bagian material yang tercecer pada waktu mengangkut, kebutuhan untuk struktur sambungan, rusak dan cacat atau susut oleh berbagai sebab lain. Kemudian hanus memperhitungkan material yang dibutuhkan untuk pekerjaan penunjang terkait yang bersifat sememara. Sedangkan scwaktu
10
membeli material mentah yang bakal diprosees harus dioptimalkan dua kondisi yang biasanya tidak pernah akur, yaitu antara volume yang dibutuhkan sesuai spesifikasi dan dimensi standar setiap satuan volume material. Sehingga paling tidak ada tiga langkah pemahaman dalam memperhitnngkan volume material yang diperlukan untuk mewujudkan pekerjaan terpasang. Sudah tentu pihak pemberi tugas tidak mau tahu adanya tingkat-tingkat pengertian tersebut, yang dikehendakinya hanya membayar hasil terpasang yang tepat memenuhi persyaratan mutu dan dimensi. Maka estimasi biaya selalu dimulai dari menghitung volume kebutuhan material bersih sesuai hasil terpasang (sesuai gambar), kemudian dikembangkan melalui analisis hitungan untuk mendapatkan kebutuhan senyatanya. Biaya material diperoleh dengan menerapkan harga satuan yang berlaku pada saat dibeli. Harga satuan material merupakan harga ditempat pekerjaan jadi sudah termasuk
memperhitungkan
biaya
pengangkutan,
menaikkan
dan
menurunkan, pengepakan, asuransi, pengujian, penyusutan, penyimpangan di gudang, dan sebagainya. b.
Biaya Tenaga Kerja. Estimasi komponen tenaga kerja merupakan aspek paling sulit dari keseluruhan analisis biaya konstruksi. Banyak sekali faktor berpengaruh yang harus diperhitungkan antara lain: kondisi tempat kerja, keterampilan, lama waktu kerja, kepadatan penduduk, persaingan, produktivitas, dan indeks biaya hidup setempat. Dari sekian banyak faktor, yang paling sulit adalah mengukur dan menetapkan tingakt produktivitas, yaitu prestasi pekerjaan yang dapat dicapai oleh pekerja atau regu kerja setiap satuan waktu yang ditentukan. Tingkat produktifitas selain tergantung pada keahlian, keterampilan, juga terkait dengan sikap mental pekerja yang sangat dipengaruhui okh keadaan setempat dan lingkungannya. Apabila faktor-faktor lainnya dapat dengan mudah diperhitungkan menjadi bentuk imbalan uang tenentu dan dapat dipertahankan secara relatif konstan, tidak demikian halnya dengan produktifitas pekerja selama konstruksi berlangsung: Sehingga menilai produktivitas pekerja bidang konstruksi dikenal lebih sulit ketimbang pada
11
industri pabrik, manufaktur, dan sebagainya. Untuk dapat menilai produktivitas pekerja tidak cukup hanya dengan berdasarkan ketelitian dan kecermatan dalam mcncatat segala sesuatu yang terkait, akan tetapi diperlukan pula pengalaman kerja dan pemahaman matang tentang perilaku kehidupan tenaga kerja. Kualifikasi manajemen juga berpengaruh terhadap lingkungan produktivitas tenaga kerja. c.
Biaya Peralatan. Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian atau sewa, mobilisasi, demobilisasi, memindahkan, transportasi, memasang, membongkar, dan pengoperasian selama konstruksi berlangsung. Dengan sendirinya termasuk pula kebutuhan struktur bangunan sementara seperti landasan dan pondasi, bengkel, gudang, garasi, kemudian perkakas, alat bantu berupa mesin-mesin ringan ikutannya, dan bahkan upah bagi operator, mekanik dan segenap pembantunya. Karena menyangkut pembiayaan mahal, maka untuk memilih sesuatu
peralatan
harus
dinilai
dari
segi
kesangkilan
termasuk
mempertimbangkan kebutuhan sebenarnya berdasarkan kemampuannya, kapasitas, cara operasi, dan spesifikasi teknis lainnya.
2.
Biaya Tak Langsung
Biaya tidak langsung dibagi tiga golongan, biaya umum atau lazim disebut overhead cost, biaya proyek dan keuntungan kontraktor.
1.
Pembukuan hiaya umum biasanya tidak segera dimasukkan ke dalam pembelanjaan suatu pekerjaan dalam proyek. Umumnya yang dikelompokkan sebagai biaya umum adalah: a.
gaji personil tetap kantor pusat dan lapangan;
b. pengeluaran kantor pusat seperti sewa kantor pusat , telepon, dan sebaginya c. perjalanan beserta akomodasi d. biaya dokumentasi e. bunga bank f. biaya notaris
12
g. peralatan kecil dan material habis pakai. 2.
Sedangkan
yang
dapat
dikelompokkan
sebagai
biaya
proyek,
pengeluaraannya dapat dibebankan pada proyek tetapi tidak dimasukkan pada biaya material, upah kerja, atau peralatan, yaitu: a. bangunan kantor lapangan beserta perlengkapannya b. biaya telepon kantor lapangan c.
kebutuhan akomodasi lapangan seperti listrik, air bersih, air mmum, sanitasi, dan sebagainya
d. jalan kerja dan parkir, batas perlindungan daan pagar di lapangan e. pengukuran lapangan f.
tanda-tanda untuk pekerjaan daan kebersihan lapangan pada umumnya
g. pelayanan keamanan daan keselamatan kerja h. pajak pertambahan nilai i.
biaya asuransi
j.
jaminann penawaran, jaminan kinerja, dan jaminan pemeliharaan
k.
asuransi resiko pembangunan dan asuransi kerugian
l.
surat ijin dan lisensi
m. inspeksi, pengujian, dan pengetesan n.
sewa peralatan cesar dan
o. premi pekerja bila diperlukan.
Jumlah seluruh biaya tak langsung (umum dan proyek) dapat mencapai sekitar 12%-30% dan biaya langsung, tergantung pada macam pekerjaan dan kondisi lapangannya. Pada penelitian ini biaya tidak langsung yang dipakai dalam perhitungan cash flow adalah overhead proyek yang besarnya 5% dari keseluruhan biaya konstruksi. 3.
Keuntungan Kontraktor. Nilai keuntungan kontraktor pada umumnya dinyatakan sebagai persentase dari seluruh jumlah pembiayaan. Nilainya dapat berkisar antara 8%-12%, yang mana sangat tergantung pada seberapa kehendak kontraktor untuk meraih pekerjaan sekaligus motivasi pemikiran pantas tidaknya untuk mendapatkannya. Pada prinsipnya penetapan besarnya
13
keuntungan dipengaruhi oleh besarnya resiko atau kesulitan-kesulitan yang akan dihadapi, yang seringkali tidak nampak nyata. Sebagai contoh, keterlambatan pihak pemberi tugas dalam melaksanakan tugas untuk membayar pekerjaan, dan sebagainya. Dalam penelitian ini keuntung kontraktor dibuat 10%. Estimasi keseluruhan pembiayaan di atas merupakan Rencana Anggan Biaya (RAB) sebagai harga penawaran yang diserahkan pada waktu mengiku pelelangan. Harga tersebut merupakan hasil estimasi nilai tertinggi yang dapat dicapai dan aman dalam rangka upaya memenangkan lelang. Apabila kontraktor memenangkan lelang rnaka harga penawaran tersebut merupakan kesepakata kontrak. Kesepakatan kontrak ini selalu diharapkan agar dapat merupakan harga yang mendekati biaya aktual (actual cost) yang biasanya sering disebut Rencan Anggaran Pe1aksanaan (RAP) Rcncana Anggaran Pelaksanaan (RAP) menempa posisi penting dalam keseluruhan tugas yang harus dipertanggungjawabkan kontraktor.
3.2.2 Sumber Dana Proyek Konstruksi
Modal adalah dana yang dipersiapkan untuk pendanaan jangka panjang pada umumnya dan konstruksi khususnya. Pada dasarnya secara potensial sumber pendanaan proyek yang dimiliki seorang kontraktor, yaitu: 1.
Modal Sendiri Modal sendiri adalah modal pribadi yang dimiliki oleh kontraktor, dapat berupa uang maupun peralatan.
2.
Sumber dari Bank Apabila kontraktor tidak mcmpunyai modal sendiri, umumnya dilakukan pinjaman dari bank, dimana terdapat bunga pinjaman yang harus dikembalikan oleh kontraktor selain dari jumlah uang yang dipinjam.
3.
Sumber dari proyek Sumber biaya dari proyek berasal dari proyek sendiri yaitu biasanya berupa uang
muka
dan
pembayaran oleh owner yang dibagi menjadi dua yaitu
14
sesuai dengan prestasi proyek dan berdasarkan waktu atau termin pembayaran.
3.2.3 Bunga Bank
Pada pelaksanaan suatu proyek, pemilik bisa saja memberikan uang muka baru kemudian melakukan pembayaran berdasarkan termin tertentu atau pembayaran secara bulanan seperti yang telah disepakati bersama. Selisih antara pendapatan (revenue) dari owner dengan pengeluaran (expense) pada pelaksanaan proyek merupakan jumlah uang yang harus disediakan oleh kontraktor. Apabila kontraktor tidak cukup modal, biasanya mereka akan meminjam uang dari bank dengan jangka waktu tertentu dan bunga tertentu. Besar bunga bank tergantung dari keadaan ekonomi, resiko yang timbul akibat meminjamkan uang dan laju inflasi.
3.3
Penjadwalan Waktu
Perencanaan waktu merupakan bagian yang sangat penting dalam proses penyelesaian suatu proyek. Rencana kerja (time schedule) merupakan pembagian waktu secara rinci masing-masing kegiatan/jenis pekerjaan pada suatu proyek konstruksi, mulai dari pekerjaan awal sampai dengan pekerjaan akhir (finishing). Ada beberapa macam rencana kerja yang digunakan dalam penulisan ini yaitu : 1.
Diagram balok/batang (bar chart )
2.
Kurva S
3.
Diagram jaringan kerja ( network planning diagram)
1.
Diagram Balok
Metode diagram balok diperkenalkan oleh H.L Gantt pada tahun1917 sebelum itu dianggap belum pernah ada prosedur yang sistematis dan analitis dalam aspek perencanaan dan pengendalian proyek (Callahan, 1992). Diagram balok disusun dengan maksud mengidentifikasi unsur waktu dan urutan dalam
15
merencanakan suatu kegiatan, yang terdiri dari waktu mulai, waktu penyelesaian dan saat laporan. Diagram balok merupakan rencana kerja yang paling sederhana dan sering digunakan pada proyek yang tidak terlalu rumit serta mudah dibuat dan dipahami. Pada diagram balok telah diperhatikan urutan kegiatan, meskipun belum terlihat hubungan ketergantungan antara kegiatan yang satu dengan lainnya. Rencana kerja ini terdiri dari arah vertikal yang menunjukan jenis pekerjaan dan arah horisontal menunjukkan jangka waktu yang dibutuhkan oleh tiap pekerjaan yaitu waktu mulai dan waktu akhir dengan menggunakan diagram balok. Cara menyusun diagram balok adalah sebagai berikut : 1) Membagi proyek menjadi sejumlah kegiatan yang jadwal pelaksanaannya ditentukan. 2) Menentukan perkiraan waktu permulaan dan akhir bagi pelaksanaan masingmasing kegiatan. 3) Mengganbarkan balok yang mewakili masing-masing kegiatan (harus diperhatikan kegiatan yang harus dikerjakan secara berurutan dan yang sejajar). Keunggulan dan kelemahan dari diagram balok yaiu : a.
Diagram balok mudah untuk dibuat dan dipahami. Sangat bermanfaat sebagai alat peerencanaan dan komunikasi.
b.
Tidak menunjukkan secara spesifik hubungan ketergantungan antara satu kegiatan dengan yang lain, sehingga sulit untuk mengetahui dampak yang diakibatkan oleh keterlambatan satu kegiatan terhadap jadwal keseluruahn proyek.
2.
Kurva S
Kurva S adalah pengembangan dan penggabungan dari diagram balok dan Hannum Curve. Diagram balok dilengkapi dengan bobot tiap pekerjaan dalam
persen (%). Dari kurva S dapat diketahui persentase (%) pekerjaan yang harus dicapai pada waktu tertentu. Untuk menentukan bobot tiap pekerjaan harus dihitung terlebih dahulu volume pekerjaan dan biayanya, serta biaya nominal dari
16
seluruh pekerjaan tersebut. Kurva S ini sangat efektif untuk mengevaluasi dan mengendalikan waktu dan biaya proyek. Pada jalur bagian bawah ada persentase rencana untuk tiap satuan waktu dan persentase komulatif dari rencana tersebut. Di samping itu, ada persentase realisasi untuk tiap satuan waktu dari persentase komulatif dari realisasi tersebut. Persentase kumulatif rencana dibuat sehingga membentuk kurva-S. Berbentuk huruf S karena kegiatan proyek lazimnya pada periode awal dan akhir berlangsung lambat. Pengembangan ini dinamakan kurva S. Persentase kumulatif realisasi adalah hasil nyata di lapangan. Hasil realisasi dari pekerjaan pada suatu waktu dapat dibandingan dengan kurva rencana. Jika hasil realisasi berada di atas kurva S, maka terjadi prestasi namun jika berada di bawah kurva S terjadi keterlambatan proyek. Dengan membandingkan kurva S realisasi dengan kurva S rencana, penyimpangan yang terjadi dapat segera terlihat jelas. Oleh karena kurva S mampu menampilkan secara visual penyimpangan yang terjadi dan pembuatannya relatif cepat dan mudah, maka metode pengendalian dengan kurva S dipakai secara luas dalam pelaksanaan proyek. Kurva S dapat memperlihatkan beberapa segi yang berkaitan baik rencana kerja atau pelaksanaan kegiatannya, seperti terlihat pada gambar 3.1.
Gambar 3.1 Kurva “S” (Soeharto, 1997)
17
3.
Diagram Jaringan Kerja ( network planning diagram )
Rencana kerja disusun berdasarkan urutan kegiatan dari suatu proyek, sedemikian sehingga tampak keterkaitan pekerjaan yang satu dengan pekerjaan yang lainnya. Diagram jaringan kerja ada 3 macam yang bisa dipakai, yaitu : a. CPM (Critical Path Method ) b. PERT (Programe Evaluation dan Review Technique) c. PDM (Precedence Diagram Method ) Dalam menganalisis biaya proyek, akan digunakan suatu paket program manajemen yaitu Microsoft Project yang menggunakan prinsip jaringan kerja PDM (Precedence Diagram Method ). Secara garis besar PDM mempunyai 4 macam hubungan aktivitas, yaitu : 1)
Finish to Start (FS) yaitu hubungan yang menunjukkan bahwa mulainya
aktivitas berikutnya tergantung pada selesainya aktivitas sebelumnya. Selang waktu menunggu untuk dapat melanjutkan aktivitas berikutnya disebut lag, seperti yang ditunjukkan pada gambar di bawah ini. FSij
i
j
Jika FSij = 0 berarti aktivitas j dapat langsung dimulai setelah aktivitas i selesai. 2)
Start to Start (SS) yaitu hubungan yang menunjukkan bahwa mulainya
aktivitas sesudahnya tergantung pada mulainya aktivitas sebelumnya. Selang waktu antara dimulainya kedua aktivitas tersebut disebut lag, seperti yang ditunjukkan pada gambar di bawah ini. i
j SSij
18
Jika SSij = 0 artinya kedua aktivitas ( i & j) dimulai bersama-sama atau aktivitas dapat dimulai bersamaan dengan aktivitas i. 3)
Finish to Finish (FF) yaitu hubungan yang menunjukkan bahwa selesainya
aktivitas sesudahnya tergantung pada selesainya aktivitas sebelumnya. Selang waktu antara selesainya kedua akivitas disebut lag, seperti yang ditunjukkan pada gambar di bawah ini. i FFij
j
Jika FFij = 0 selesainya kedua aktivitas ( i & j) tersebut secara bersamaan. 4)
Start to Finish (SF) yaitu hubungan yang menunjukkan bahwa selesainya
aktivitas berikutnya tergantung pada mulainya aktivitas sebelumnya, seperti yang ditunjukkan pada gambar di bawah ini. i SFij j Jika SFij = X hari berarti aktivitas j akan selesai setelah X hari dari saat dimulainya aktivitas i. Adanya hubungan start to finish ini mengakibatkan bahwa pelaksanaan pekerjaan dapat dipecah (dibagi bertahap).
4.
Perhitungan dan Analisis
Kegiatan dan peristiwa pada PDM ditulis dalam node yang berbentuk kotak segi empat. Kotak segi emapat dalam PDM menandai suatu kegiatan yang menunjukkan identitas kegiatan dan kurun waktu kegiatan. Setiap node mempunyai dua peristiwa yaitu peristiwa awal dan akhir (Imam Soeharto, 1997). Hasil hitungan yang dihasilkan dalam PDM adalah : 1)
Waktu mulai paling cepat atau earliest start time (EST).
19
2)
Waktu selesai paling cepat atau earliest finish time (EFT).
3)
Waktu mulai paling lambat atau latest start time (LST).
4)
Waktu selesai paling lambat atau latest finish time (LFT).
5)
Free float yaitu waktu tenggang atau keterlambatan yang diperbolehkan
untuk sesuatu aktivitas agar tidak mengganggu aktivitas berikutnya. 6)
Total float yaitu waktu tenggang total untuk sesuatu aktivitas agar tidak
mengganggu waktu penyelesain aktivitas secara keseluruhan. 7)
Waktu total penyelesaian proyek.
Dari hitungan di atas dapat dianalisis 1)
Aktivitas-aktivitas yang kritis
2)
Aktivitas-aktivitas mana yang mempunyai kelonggaran yang cukup besar
Notasi yang akan digunakan dalam hitungan adalah sebagai berikut : i Esi LSi D
D
EFi LFi
= durasi aktivitas, yaitu lamanya waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan aktivitas tersebut.
ES = Earliest Start yaitu saat mulai paling awal untuk suatu aktivitas. EF = Earliest Finish yaitu saat selesai paling awal untuk suatu aktivitas. LS = Latest Start yaitu saat mulai paling lambat. LF = Latest Finish yaitu saat selesai paling lambat. SS = Lead factor yaitu sejumlah waktu atau persentase pekerjaan dari suatu aktivitas selanjutnya. Faktor tersebut merupakan faktor dalam hubungan Start to Start.
FF = Lag factor yaitu sejumlah waktu atau persentase pekerjaan dari suatu aktivitas yang masih harus diselesaikan ketika aktivitas sebelumnya selesai seluruhnya.
20
3.3.1. Float Float adalah waktu tenggang (waktu penundaan) yang dimiliki suatu
kegiatan non kritis untuk dimulai paling awal/dini atau paling akhir atau di antaranya. Float terdapat pada kegiatan yang EST ≠ LST nya. Kegiatan kritis mempunyai float = 0 (EST = LST), pekerjaan tidak dapat ditunda, jika ditunda menyebabkan pekerjaan terlambat dan proyek akan terlambat. Bagi kontraktor float merupakan “mitra cadangan” atau “potensi” yang dapat digunakan dalam
pengelolaan dan keberhasilan pelaksanaan proyeknya. Makin banyak kegiatan yang mempunyai float, maka makin banyak “potensi” dan “kesempatan” kontraktor untuk mencari variasi perencanaan dan pengendalian yang optimal terhadap sumber daya (tenaga kerja, dan finansial/keuangan) juga bisa digunakan untuk pengendalian waktu dan pengendalian material. Semakin sedikit kegiatan makin sedikit atau tidak mempunyai pilihan lain bagi kontraktor kecuali dengan melakukan pengendalian yang sangat ketat agar proyek tidak terlambat dengan kata lain resiko proyek terlambat lebih besar. 1.
Total Float Total Float adalah waktu senggang total atau keterlambatan yang
diperkenankan untuk suatu aktivitas tanpa akan mengakibatkan keterlambatan bagi penyelesain proyek. Notasi untuk total float adalah TTF. Total Float untuk suatu aktivitas adalah sebagai berikut: i ESi LSi
D
EFi LFi
TTFi = LSi – ESi atau TTFi = LFi – LSi 2.
Free Float Free Float adalah keterlambatan yang diperkenankan untuk suatu aktivitas
tanpa mengakibatkan keterlambatan untuk memulai aktivitas selanjutnya. Notasi yang digunakan untuk free float adalah FRF Untuk aktivitas yang diikuti oleh satu aktivitas
21
1)
Hubungan start to start, sebagai berikut: i ESi
j EFi
ES j
EF j
FRFi = ES j – ESi – SSij 2)
Hubungan finish to finish, sebagai berikut: i
j EF j EFi
FRFi = EF j – EFi - FFij 3)
Hubungan finish to start , sebagai berikut: i
j EFi
FSij
ES j
FRFi = ES j – EFi = FSij Untuk aktifitas yang diikuti oleh lebih dari satu aktifitas maka diambil hanya FRFi yang terkecil. Contoh : 1
2 20
FS12
1
3 18
18 FS13 = 0
22
Hubungan aktivitas 1 dengan 2 FRF1 = ES2 – EF1 – FS12 = 20 – 18 – 0 = 2 Hubungan aktivitas 1 dengan 3 FRF1 = ES3 – EF1 – FS13 = 18 – 18 – 0 = 0 Harga free float yang diambil adalah FRF1 = min (FRF1) = 0
3.3.2. Identifikasi Jalur Kritis
Peristiwa kritis adalah peristiwa yang tidak mempunyai tenggang waktu atau saat paling awal sama dengan saat paling akhir. Untuk mengetahui suatu peristiwa termasuk kritis adalah apabila bilangan ruang kanan bawah sama dengan bilangan ruang kanan atas. Kegiatan
kritis
adalah
kegiatan
yang
sangat
sensitif
terhadap
keterlambatan, sehingga bila sebuah kegiatan kritis terlambat satu hari saja, walaupun kegiatan-kegiatan yang lainnya tidak terlambat, maka proyek akan mengalami keterlambatan selama satu hari. Lintasan kritis adalah lintasan yang terdiri dari kegiatan-kegiatan kritis, peristiwa-peristiwa kritis dan dummy. Berdasarkan prosedur dan formula untuk menghitung umur proyek dan lintasan kritis, maka dapat disimpulkan : a. Umur lintasan kritis sama dengan umur proyek. b. Lintasan kritis adalah lintasan yang paling lama umur pelaksanaannya dari semua lintasan yang ada. 1.
Hitungan Maju
Hitungan maju berlaku dan ditujukan untuk hal-hal sebagai berikut: a.
Menghasilkan ES, EF dan kurun waktu penyelesaian proyek.
b.
Diambil angka ES terbesar bila leih satu kegiatan bergabung.
c. Notasi (i) bagi kegiatan terdahulu ( predecessor ) dan ( j) kegiatan yang sedang ditinjau. d. 1)
Waktu awal dianggap nol
Waktu mulai paling awal dari kegiatan yang sedang ditinjau ES j, adalah sama dengan angka terbesar dari jumlah angka kegiatan terdahulu ES i atau EFi
23
ditambah konstrain yang bersangkutan. Karena terdapat empat konstrain, maka bila ditulis dengan rumus menjadi: ES j =
Pilih angka
ESi + SSi-j
terbesar dari
atau ESi + SFi-j - D j atau EFi + FSi-j atau EFi + FFi-j - D j
2)
Angka waktu selesai paling awal kegiatan yang sedang ditinjau EF j, adalah sama dengan angka waktu mulai paling awal kegiatan tersebut ES j, ditambah kurun waktu kegiatan yang bersangkutan D j. Atau ditulis dengan rumus menjadi: EF j = ES j + D j, seperti terlihat pada gambar 3.2.
(i)
SSi-j
-
-
FSi-j
( j) -
Di
D j
ES
EF
ES
EF
FFi-j SFi-j Gambar 3.2 Menghitung ES dan EF.
2.
Hitungan Mundur
Hitungan mundur berlaku dan ditujukan untuk hal-hal sebagai berikut:
a.
Menentukan LS, LF dan kurun waktu float .
b.
Bila lebih dari satu kegiatan bergabung diambil angka LS terkecil.
c. Notasi (i) bagi kegiatan yang sedang ditinjau sedangkan ( j) adalah kegiatan berikutnya.
24
1)
Hitunga LFi, waktu selesai paling akhir kegiatan ( i) yang sedang ditinjau, yang merupakan angka terkecil dari jumlah kegiatan LS dan LF plus konstrain yang bersangkutan. LFi =
Pilih angka
LF j + FFi-j
terkecil dari
atau LS j + FSi-j atau LF j - SFi-j + Di atau LS j - SSi-j + D j
2)
Waktu mulai paling akhir kegiatan yang sedang ditinjau LS i, adalah sama dengan waktu selesai paling akhir kegiatan tersebut LF i, dikurangi kurun waktu yang bersangkutan, atau: LSi = LFi - Di, seperti terlihat pada gambar 3.3.
(i)
SSi-j
-
-
FSi-j
( j) -
Di
D j
LS
LF
LS
LF
FFi-j SFi-j Gambar 3.3 Menghitung LS dan LF.
3.
Jalur dan Kegiatan Kritis
Jalur dan kegiatan kritis pada metode PDM mempunyai sifat yang sama dengan CPM/AOA, yaitu: a.
Waktu mulai paling awal dan akhir harus sama, ES = LS
b.
Waktu selesai paling awal dan akhir harus sama, EF = LF
c.
Kurun waktu kegiatan adalah sama dengan perbedaan waktu selesai paling akhir dengan waktu mulai paling awal, LF – ES = D
25
d.
Bila hanya sebagian dari kegiatan bersifat kritis, maka kegiatan tersebut secara utuh dianggap kritis.
4.
Crash Program
Dalam suatu keadaan tertentu antara umur perkiraan proyek dengan umur rencana proyek terdapat perbedaan. Umur rencana proyek biasanya lebih pendek daripada umur perkiraan proyek. Umur perkiraan proyek ditentukan oleh lintasan kritis yang terlama waktu pelaksanaannya, dan waktu pelaksanaan tersebut merupakan jumlah lama kegiatan perkiraan dan kegiatan-kegiatan kritis yang membentuk lintasan tersebut. Sedang umur rencana proyek ditentukan berdasarkan kebutuhan manajemen atau sebab-sebab lain. Adakalanya
jadwal
proyek
harus
dipercepat
dengan
berbagai
pertimbangan dari pemilik proyek. Proses mempercepat kurun waktu tersebut disebut crash program. Di dalam menganalisis proses tersebut digunakan asumsi sebagai berikut: a.
Jumlah sumber daya yang tersedia tidak merupakan kendala. Ini berarti dalam menganalisis program mempersingkat waktu, alternatif yang akan dipilih tidak dibatasi oleh tersedianya sumber daya.
b.
Bila diinginkan waktu penyelesaiaan kegiatan lebih cepat dengan lingkup yang sama, maka keperluan sumber daya akan bertambah. Sumber daya ini dapat berupa tenaga kerja, material, peralatan atau bentuk lain yang dapat dinyatakan dalam sejumlah dana. Jadi tujuan utama dari program mempercepat waktu adalah memperpendek
jadwal penyelesaian kegiatan atau proyek dengan kenaikan biaya yang minimal. Untuk mempercepat umur suatu proyek diperlukan syarat-syarat sebagai berikut : a
Telah ada diagram jaringan kerja yang tepat.
b
Lama kegiatan perkiraan masing-masing kegiatan telah ditentukan.
c
Berdasarkan ketentuan diatas, dihitung saat paling awal ( Eealiest Start ) dan saat paling lambat ( Latest Start ) semua peristiwa.
d
Ditentukan pada umur rencana proyek (UREN)
26
Untuk tujuan mempersingkat waktu, dimulai dengan menentukan titik awal, yaitu titik yang menujukan waktu dan biaya normal proyek. Titik ini dihasilkan dari menjumlahkan biaya normal masing-masing kegiatan komponen proyek, sedangkan waktu penyelesaian proyek normal dihitung dengan metode CPM.
Dari
titik
awal
tersebut
kemudian
dilakukan
langkah-langkah
mempersingkat waktu dengan pertama-tama terhadap kegiatan kritis. Pada setiap langkah, tambahan biaya untuk memperpendek waktu terlihat pada slope biaya kegiatan yang dipercepat. Dengan menambahkan biaya tersebut, maka pada setiap langkah akan dihasilkan jumlah biaya proyek yang baru sesuai dengan kurun waktunya. Hal ini ditunjukan dengan titik-titik yang memperlihatkan hubungan baru antara waktu dan biaya, seperti terlihat pada gambar 3.4.
Gambar 3.4 Titik normal TPD dan TDT
Bila langkah mempersingkat waktu diteruskan, akan menghasilkan titiktitik baru yang jika dihubungkan berbentuk garis-garis putus yang melengkung ke atas (cekung), yang akhirnya langkah tersebut sampai pada titik proyek dipersingkat (TPD) atau project crash-point . Titik ini merupakan batas maksimum waktu proyek dapat dipersingkat. Pada TPD ini mungkin masih terdapat beberapa kegiatan komponen proyek yang belum dipersingkat waktunya, dan bila ingin dipersingkat juga (berarti mempersingkat waktu semua kegiatan proyek yang secara teknis dapat dipersingkat), maka akan menaikan total biaya proyek tanpa adanya pengurangan waktu. Titik tersebut dinamakan titik dipersingkat total (TDT) atau all crash-point .
27
3.3.3. Penyesuaian Jadwal
Keterangan free time pada suatu kegiatan non kritis dalam suau proyek memungkinkan kegiatan tersebut dilaksanakan lebih cepat ataupun lebih lambat dari rencana semula. Penyesuaian jadwal pada kegiatan non kritis dapat dilakukan dengan empat cara, yairu : 1)
Pada kondisi Earliest Start dari suatu kegiatan yaitu kegiatan yang paling awal dapat dikerjakan, seperti terlihat pada gambar 3.5. Gambar 3.5. Memanfaatkan Earliest Start
2)
Pada kondisi Latest Start dari suatu kegiatan yaitu kegiatan yang paling akhir dapat dikerjakan, seperti terlihat pada gambar 3.6. Gambar 3.6. Memanfaatkan Latest Start
3)
ES ( Earliest Start ) dari suatu kegiatan yaitu kegiatan di dalam kurun waktu float time-nya dengan catatan jangka waktu pelaksanaan (durasi) tetap
seperti jadwal semula, seperti terlihat pada gambar 3.7.
4)
Gambar 3.7. Modifikasi Float dengan menggeser Earliest Start Memperpanjang jangka waktu pelaksanaan kegiatan (durasi) tersebut di
dalam kurun float time-nya, seperti terlihat pada gambar 3.8.
Gambar 3.8. Modifikasi Float dengan memperpanjang durasi
3.4
Analisis Cash Flow Cash flow dari suatu proyek didefinisikan sebagai daftar dari penerimaan
dan pengeluaran uang kas dari suatu proyek konstruksi, dimana dengan adanya cash flow dapat diketahui jumlah nominal uang kas proyek pada saat tertentu.
Kontraktror adalah suatu perusahaan yang bergerak di bidang jasa konstruksi yang bertujuan untuk mendapatkan keuntungan yang optimal. Salah satu usaha kontraktor untuk mengoptimalkan keuntungan adalah dengan membuat cash flow
28
proyek sehingga kontraktor dapat mengetahui kondisi keuangan pada periode tertentu. Untuk perencanaan dan pengendalian finansial suatu proyek konstruksi, salah satu metode yang dapat digunakan adalah cash flow. Indikasi secara statistik menunjukkan bahwa banyak perusahaan yang bergerak di bidang jasa konstruksi mengalami likuidasi, terutama disebabkan karena kurang optimalnya perencanaan cash flow.
3.4.1. Cash in flow dan Cash Out flow
Jika kontraktor ingin membedakan sebuah proyek secara finansial layak atau tidak. Dia harus melakukan perhitungan secara cermat mengenai estimasi cash flow dari proyek tersebut. Pada setiap proyek selalu terdapat cash inflow dan cash Outflow. Progres pembayaran yang diterima oleh kontraktor mencerminkan
arus masuk; arus keluar meliputi pembayaran kontraktor kepada subkontraktor, pemasok dan lainnya. Estimasi dari semua pemasukan dan pengeluaran, data transfer aktual y ang diharapkan dan data pembayaran digunakan untuk peramalan cash flow. Positif cash flow menunjukkan kontraktor menerima pemasukan lebih besar daripada
dana yang dikeluarkan, negatif cash flow menunjukkan keadaan yang sebaliknya (Ahuja, 1994). Banyak proyek yang memiliki cash flow negatif hingga akhir proyek dan diketahui ketika pebayaran final. Ini menunjukkan tipikal dana retention dan persentase dari retensi lebih besar dari persentase keuntungan. Bagaimana juga, akan menjadi suatu variasi yang cukup besar di dalam pola cash flow. Kontraktor bisa mencapai positif cash flow pada saat awal dari suatu periode proyek. Ini adalah suatu situasi yang menarik dari keberadaan kontraktor, tidak hanya mengeliminasi pinjaman atau mencoba mereorganisasi dana, tetapi menghasilkan dana baru yang dapat digunakan di dalam investasi. Negatif cash flow menunjukkan indikasi perlunya mereorganisasi program kerja.
29
3.4.2. Penerapan Kurva S Pada Cash Flow
Metode untuk pemodelan cash flow adalah dengan menggunakan analisis kurva S, yang menampilkan hubungan antara network planning dengan pengeluaran. Biaya komulatif proyek akan membentuk kurva S. 100
80 i s a t s e r P
60
LS ES
40
20
0 0
3
6
9
12
15
18
Bulan
Gambar 3.9 Banana Curve (Burke, 1993)
Jika kurva S untuk Early Start dan Latest Start digambarkan pada suatu grafik akan berbentuk Banana Curve, seperti terlihat pada gambar 3.9. Banana Curve mengindikasikan perbedaan waktu dari cash flow dari aktivitas Early Start
terhadap Latest Start. Perencanaan
proyek
menggunakan Early
Start untuk
menjamin
tersedianya float. Namun demikian, pada pelaksanaan kadang kala dirasakan bahwa aktivitas harus dilaksanakan Latest Start. Keuntungan dari penggunaan Latest Start adalah pembayaran dapat ditunda dan penambahan keuangan dapat
dikurangi. Kelemahan dari aktivitas Latest Start yaitu tidak adanya float.
3.4.3. Proyeksi Cash Flow
Proyeksi dari pendapatan dan pengeluaran selama umur proyek dapat dikembangkan dari time schedule yang digunakan kontraktor. Pada kebanyakan kontrak, owner seringkali meminta kontraktor untuk menyediakan kurva S dari pekerjaan dan biaya terhadap umur proyek. Kontraktor membuat barchart proyek,
30
menandai biaya pada bars dan menghubungkan jumlah total pengeluaran proyek sehingga terbentuk kurva S. Untuk menyederhanakannya diberikan contoh proyek dengan empat aktivitas dengan jadwal selama empat bulan, seperti terlihat pada Gambar 3.10. Bars mewakili aktivitas-aktivitas yang diposisikan dengan skala waktu yang
menunjukkan waktu mulai dan waktu selesai. Biaya langsung ( direct cost ) dihubungkan dengan tiap aktivitas yang ditunjukkan di atas tiap bar. Diasumsikan bahwa biaya per bulan untuk biaya tidak langsung/indirect cost (sewa kantor, telepon, listrik, dan lain-lain) adalah $ 5000. Biaya langsung/direct cost pada akhirnya didistribusikan terhadap durasi dari aktivitas, direct cost per bulan dapat dihitung dan ditunjukkan pada hitungan di bawah. Direct cost pada bulan kedua, sebagai contoh, berasal dari aktivitas A, B dan C, yang kesemuanya mempunyai bagian tertentu. Direct cost secara sederhana dihitung berdasar porsi dari aktivitas terjadwal pada bulan kedua, yaitu: Aktivitas A :
1
2
x 50.000
= 25.000
Aktivitas B :
1
2
x 40.000
= 20.000
Aktivitas C :
1
3
x 60.000
= 20.000 = 65.000
Pada Gambar 3.10 di bawah menunjukkan jumlah total pengeluaran per bulan dan kumulatif total pengeluaran per bulan sepanjang umur proyek. Kurva S adalah grafik yang mempresentasikan jumlah total pengeluaran komulatif proyek. Kurva di bawah menunjukkan bahwa pada awal proyek, pengeluaran meningkat sejalan dengan aktivitas proyek dan pada akhir proyek aktivitas menurun dan pengeluaran menurun. Kurva ini adalah gambaran dari arus uang keluar, baik direct cost maupun indirect cost. Pekerjaan
Bulan I
Bulan II
Bulan III
A B C D Waktu
31
Bulan IV
Biaya Langsung
$ 25,000
$
65,000
$
75,000
$
15,000
Biaya Tak Langsung
$
5,000
$
5,000
$
5,000
$
5,000
Total Biaya
$ 30,000
$
70,000
$
80,000
$
20,000
Biaya Kumulatif
$ 30,000
$ 100,000
$ 180,000
$ 200,000
Gambar 3.10 RAB dan RAP pada cash flow
600 500 ) 400 p R ( a 300 y a i B 200
100 0 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Waktu
Gambar 3.11 Kurva S pengeluaran
Arus
uang
dari
owner ke
kontraktor
dalam
bentuk progress
pembayaran. Sebagai contoh, perkiraan cash flow payments/
dibuat kontraktor
secara periodik (umumnya per bulan), tergantung dari tipe kontrak ( lump sump, harga satuan, dan lain-lain), perkiraan didasarkan pada evaluasi dari persentase penyelesaian kontrak atau pengukuran pekerjaan nyata di lapangan. Jika diasumsikan bahwa pada harga total kontrak telah termasuk profit sebesar 10% dan owner menahan (retention) sebesar 5% dari biaya tiap bulan yang nanti akan dikembalikan setelah kontraktor menyelesaikan proyek, maka progress payments akan dibayarkan pada tiap akhir bulan, dan owner akan membayar jumlah tagihan dikurangi retention kepada kontraktor terhitung 30 hari kemudian, seperti terlihat pada Gambar 3.12. Perhitungan jumlah tiap pembayaran dapat dirumuskan : Pembayaran
= 1,10 (biaya langsung + biaya tidak langsung) - 0,05 (1,10 (biaya langsung + biaya tidak langsung))
32
250
200 ) 0 0 0 , 150 1 $ (
Kurva Biaya Prof il Pendapatan
a 100 y a i B
50
0 0
1
2
3
4
5
Bulan
Gambar 3.12 Profil Pendapatan dan Pengeluaran
Retention sebesar 5% dari nilai kontrak akan dikembalikan setelah proyek selesai (setelah pemeliharaan). Guna retention adalah sebagai berikut : 1)
Untuk memastikan bahwa kontraktor akan menyelesaikan proyek dengan kondisi yang telah disetujui.
2)
Sebagai bukti nyata untuk menghadapi kontraktor apabila standar pekerjaan tidak terpenuhi atau terjadi kegagalan.
3)
Menyediakan dana apabila kontraktor lain diperlukan untuk menyelesaikan pekerjaan.
4)
Kepercayaan owner akan lebih kuat jika menggunakan jaminan uang. Terjadinya penundaan oleh owner dan adanya retention, menyebabkan
profil revenue (pendapatan) terletak di belakang kurva S pengeluaran seperti
terlihat pada gambar di atas. Profil pendapatan (revenue) mempunyai bentuk seperti tangga dengan perhitungan progress payments seperti persamaan di atas. Daerah antara profil revenue dengan profil pengeluaran ( expense) menunjukkan kebutuhan kontraktor
untuk membiayai proyek sampai dengan owner melakukan pembayaran. Selisih antara pendapatan (revenue) dengan pengeluaran ( expense) menyebabkan perlunya kontraktor untuk menyediakan dana.
33
Beberapa kontraktor mengimbangi syarat-syarat peminjaman dengan meminta uang muka dari owner sehingga terjadi perubahan posisi dari profil revenue seperti terlihat pada Gambar 3.13. 300 250 ) 0 200 0 0 , 1 150 $ (
Kurva Biaya Profil Pendapatan
a y a 100 i B
50 0 0
1
2
3
4
5
Bulan
Gambar 3.13 Pengaruh dari uang muka terhadap profil pendapatan dan
pengeluaran 3.4.4. Syarat-syarat Overdraft
Untuk mengetahui jumlah kredit bank yang harus dibuat, kontraktor perlu untuk mengetahui overdraft maksimum yang akan terjadi selama umur proyek. Jika bunga rata-rata dari overdraft diasumsikan satu persen per bulan. Artinya, kontraktor harus membayar kepada bank 1% tiap bulan untuk jumlah overdraft pada akhir bulan, seperti terlihat pada Gambar 3.14. Yang dimaksud dengan overdraft adalah selisih antara pengeluaran pada suatu proyek dengan pembayaran
dari owner kepada kontraktor, sehingga merupakan kebutuhan dari kontraktor untuk menyediakan dana terlebih dahulu sebelum menerima pembayaran dari owner (Daniel W. Halpin,1998).
34
200 150 100 ) p 50 R ( 0 a y a 0 i B -50
Overdraft
1
2
3
4
5
6
7
8
9
-100 -150 -200 Waktu
Gambar 3.14 Overdraft
Dengan menggunakan metode-metode di atas, seluruh rencana dan proyek yang ada bisa dihubungkan seluruh likuiditas untuk seluruh organisasi. Pada cara ini PDM yang berbasiskan peramalan cash flow dapat membantu formula yang berhubungan dengan kebijakan-kebijakan yang realistis, khususnya yang memperhatikan tanggal mulai dari sebuah proyek baru, dengan atau tanpa penawaran terhadap proyek tersebut, dan biaya konstruksi yang diperhitungkan sesuai dengan dana yang tersedia. Pengeluaran proyek yang telah ditetapkan dan direncanakan mengindikasikan total dana yang dibutuhkan selama periode proyek. Dalam hal ini kunci keputusan dapat dibuat berdasarkan penawaran proyek baru tersebut, membedakan durasi proyek dan waktu mulai optimum dengan lainnya, jadi krisis finansial pada perusahaan dapat diantisipasi, meskipun tidak dapat dihilangkan. Namun, pengecualian dapat dibuat pada budget working capital untuk pengeluaran-pengeluaran yang besar seperti pembelian alat-alat baru.
3.4.5. Microsoft Project Microsoft Project adalah program aplikasi komputer yang berguna untuk
pengelola proyek konstruksi. Microsoft Project atau sering disebut project, sekarang ini telah mencapai versi terbaru yang bernama Microsoft Project 2000.
35
Microsoft Project adalah program aplikasi komputer yang berguna untuk
mengelola proyek konstruksi. Microsoft Project mempunyai kelebihan : 1.
Project 2000 mengijinkan pemasangan prioritas pekerjaan antara 1 sampai
dengan 1000. 2.
Pengetesan kalender, termasuk waktu kerja untuk sebuah pekerjaan, dapat dilakukan.
3.
Project 2000 dapat memberikan tanda kepada pemakai jika proyek selesai
sesudah batas waktu yang telah ditentukan. 4.
Project 2000 menyediakan sumber daya berupa material.
5.
Network Diagram View yang lengkap.
6.
Pada
network diagram dapat pula diatur mengenai outlining, seperti
menyembunyikan
subtask
dan
memunculkannya
kembali,
serta
menampilkan hanya pekerjaan utama saja. 7.
Diperkenalkan group pekerjaan dan group sumberdaya yang lebih memudahkan pengontrolannya.
8.
Pada proses penyimpan, project dapat diset sesuai dengan waktu yang diperlukan, baik penyimpanan satu buah proyek ataupun semua proyek yang sedang dibuka. Dalam menggunakan program MS Project ini dimulai dengan memasukkan
data proyek yang berhubungan dengan proyek tersebut. Setelah data-data dimasukkan pada MS Project dapat dipilih jenis-jenis pengendalian yaitu Gantt chart, PERT, dan CPM, dari jenis-jenis pengendalian proyek inilah dapat diperoleh cash flow proyek dari MS Project .
3.4.6. Proses Cash Flow
Langkah-langkah perhitungan cash flow pada penulisan tesis ini adalah sebagai berikut : 1.
Dari data proyek berupa kurva S biaya, penulis menyusun ulang kurva S proyek
tersebut
dengan
kaidah
dasar
yang
berlaku
dan
logika
ketergantungan. Kemudian dengan bantuan Microsoft Project dibuat Barchart EST, LST, penggeseran, dan perataan durasi yang kemudian
36
dihasilkan RAB. Penulis mencoba membuat actual cost proyek berupa RAP, dengan asumsi bahwa pada nilai kontrak (RAB) sudah termasuk profit kontraktor yang sudah termasuk overhead umum sebesar 10%. Dengan kata lain dapat dituliskan sebagai berikut: RAB = RAP + Profit RAP = RAB – 10% RAB RAP = 0.9 RAB 2.
(1)
Untuk tujuan ilustrasi, actual cost proyek / RAP dibedakan menjadi : 1) Biaya tak langsung / overhead proyek Berdasarkan survei di lapangan, tidak ada ukuran yang pasti untuk menentukan besarnya overhead pada pelaksanaan konstruksi fisik. Untuk mempermudah perhitungan diambil asumsi bahwa besarnya biaya tak langsung proyek adalah sebesar 5% dari RAB. Dapat dituliskan : Biaya tak langsung = 0,05 RAB 2)
(2)
Biaya Langsung Merupakan biaya pelaksanaan konstruksi fisik yang besarnya adalah selisih antara RAP dan biaya tak langsung, dapat dihitung sebagai berikut: Biaya langsung
= RAP – biaya tak langsung = 0,9 RAB – 0,05 RAB = 0,85 RAB
3)
Untuk menghitung besarnya profit kontraktor, dapat dirumuskan : Profit = 0,1 RAB
4)
(3)
(4)
Besarnya tagihan dari kontraktor kepada owner dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut : Tagihan = Prestasi Tagihan = RAP + Profit = 0,9 RAB + 0,1 RAB Tagihan = RAB
(5) (6)
37
5)
Diasumsikan bahwa Owner melakukan penahanan sebesar 5% dari tagihan (Halpin & Woodhead, 1998). Sehingga besarnya penahanan dapat dihitung sebagai berikut : Penahanan
= 0,05 x Tagihan = 0,05 x RAB
Penahanan 5% ini akan dibayar pada akhir pelaksanaan konstruksi sebagai biaya untuk pemeliharaan. 6)
Pembayaran dari owner kepada kontraktor dilakukan setelah pekerjaan konstruksi. Besarnya pembayaran dapat dihitung dengan rumus : Pembayaran
= 1,0 (BL + BLT ) – 0,05 (( 1,0 ( BL + BLT )) = 1,0 x RAP – 0,05 x 1,0 x RAP = Tagihan – 0,05 x Tagihan = Tagihan - Penahanan
7)
Overdraft merupakan selisih antara biaya yang diperlukan dengan
pembayaran : Overdraft = RAP - Pembayaran
8)
Bunga Overdraft Untuk mempermudah hitungan, besarnya bunga overdraft tiap bulan diasumsikan sebesar 1% dari overdraft. Bunga overdraft = 0,01 x Overdraft
38
BAB IV METODE PENELITIAN
Suatu penelitian merupakan proses yang terdiri dari beberapa tahap. Tiap tahapan merupakan bagian yang menentukan untuk menjalankan tahapan selanjutnya. Teori-teori yang sudah ada merupakan dasar dalam melaksanakan penelitian dan mengacu pada latar belakang dan tujuan yang hendak dicapai. Untuk mendapatkan penelitian yang baik, diperlukan suatu urutan langkah yang cermat. Hal ini dikarenakan penelitian merupakan suatu proses yang saling berinteraksi satu sama lainnya sehingga setiap langkap perlu dilaksanakan secara cermat. Metodologi penelitian adalah langkah-langkah dan rencana dari proses berpikir dan memecahkan masalah, mulai dari penelitian pendahuluan, penemuan masalah, pengamatan, pengumpulan data baik dari referensi tertulis maupun observasi langsung di lapangan. Melakukan pengolahan dan interpretasi data sampai penarikan kesimpulan atas permasalahan yang diteliti.
4.1. Materi Penelitian
Pada penelitian ini akan membahas bagaimana penerapan analisis cash flow optimal dengan memanfaatkan waktu tenggang ( float time) dengan bantuan
metode PDM (Precedence Diagram Method ) untuk pembuatan jadwal kegiatan yang lebih optimal sehingga dapat memberikan profit yang maksimal pada kontraktor.
4.2. Objek Penelitian
Obyek penelitian akan dilakukan pada Proyek Pembangunan Instalasi Rawat Jalan Rumah Sakit Dr. Sardjito Yogyakarta .
39
4.3. Jenis Data
Berdasarkan jenis datanya, maka data yang diperlukan terbagi dua yaitu data kuantitatif dan data kualitatif. Data kuantitatif yaitu data berupa angka yang dapat diolah secara matematis dan analisis statistik. Sedangkan berdasarkan sumbernya, data yang diperlukan dibedakan menjadi dua yaitu: 1.
Data Primer Data primer yanitu data yang diperoleh langsung dari lapangan yaitu dari Penanggung Jawab Proyek Rumah Sakit Dr. Sardjito Yogyakarta, dengan data yang diperlukan adalah: Data Cash In proyek
a.
i. Dokumen kontrak ii. Data pembayaran b.
Data Cash Out proyek i. Time schedule dan kurva S ii. Rencana Anggaran Biaya (RAB)
2.
Data Sekunder Data yang didapat di luar data primer sebagai data pelengkap. Data sekunder yang diperlukan dalam penelitian ini adalah data suku bunga bank yang diperoleh dari suku bunga terakhir Bank Indonesia.
4.4. Teknik Pengumpulan Data
Data-data yang diperlukan diperoleh dengan cara mengambil data langsung ke lapangan untuk data primer yang berhubungan langsung dengan pelaksanaan proyek, sedangkan data sekunder diperoleh dengan cara mencari informasi dari media cetak.
4.5. Teknik Pengolahan dan Analisis Data
1.
Penjadwalan Proyek a.
Membuat uraian dan urutan setiap kegiatan dalam aktivitas proyek.
b.
Menentukan durasi waktu untuk setiap aktivitas.
40
c.
Membuat diagram jaringan proyek dengan metode PDM dengan bantuan software Microsoft Project .
2.
Membuat analisis cash flow optimal pada kegiatan-kegiatan yang memiliki waktu tenggang ( float time ) dengan membandingkan antara sistem pembayaran setiap minggu, bulanan dan dengan sistem pembayaran dengan termin progress 25% dengan pembanding tanpa uang muka dan dengan uang muka 25% dan 50%, pada kondisi EST ( Earliest Start Time), LST ( Latest Start Time), dan kondisi penggeseran (leveling) sehingga mendapatkan suatu
bentuk cash flow yang optimal. Analisis cash flow dilakukan dengan menggunakan hitungan komputasi antara data cash in dan data cash flow dan dicarai selisihnya sehingga diperoleh keuntungan proyek. 3.
Kemudian membandingkan keuntungan maksimal yang diperoleh dari beberapa kondisi yang ditinjau.
4.6. Tahapan Penelitian
41
Mulai
Pengumpulan Data
Penjadwalan dengan PDM
Kontrak & Sistem Pembayaran
Float Time
Bulanan, Termin 20%
Desain Cash Flow
EST Bulanan -Tanpa Uang Muka - Uang Muka 25% - Uang Muka 50% Termin 20% -Tanpa Uang Muka - Uang Muka 25% - Uang Muka 50%
LST Bulanan -Tanpa Uang Muka - Uang Muka 25% - Uang Muka 50% Termin 20% -Tanpa Uang Muka - Uang Muka 25% - Uang Muka 50%
Pergeseran Bulanan -Tanpa Uang Muka - Uang Muka 25% - Uang Muka 50% Termin 20% -Tanpa Uang Muka - Uang Muka 25% - Uang Muka 50%
Tidak Optimal Ya Pembahasan
Kesimpulan dan Saran
Selesai
Gambar 4.1 Flow Chart Penelitian
42
BAB V ANALISIS DAN PEMBAHASAN
5.1. Deskripsi Umum Proyek
Proyek yang ditinjau dalam penelitian ini adalah Proyek Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan RS Dr. Sardjito Tahap 1. Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan RS Dr. Sardjito Tahap 1 Nilai Kontrak
: Rp. 1.071.000.000,-
Waktu Pelaksanaan
: 150 Hari Kalender
Tanggal Pekerjaan dimulai
: 26 Agustus 2006
Tanggal Pekerjaan selesai
: 28 Desember 2006
5.2.Data RAB Proyek
Daftar pekerjaan proyek beserta RAB nya disajikan dalam tabel berikut: Tabel 5.1. Daftar Pekerjaan dan RAB Proyek Pekerjaan Pekerjaan Persiapan Pekerjaan Tanah Pekerjaan Pasangan Lantai 1 Pekerjaan Pasangan Lantai 2 Pekerjaan Beton Lantai 1 Pekerjaan Beton Lantai 2 Pekerjaan Lantai Lt1 Pekerjaan Lantai Lt 2 Pekerjaan Kusen dan Penggantung Lt 1 Pekerjaan Kusen dan Penggantung Lt 2 Pekerjaan Cat-catan Lt 1 Pekerjaan Cat-catan Lt 2 Pekerjaan Plafond Pekerjaan Atap Pekerjaan Sanitasi Lantai 1 Pekerjaan Sanitasi Lantai 2 Pekerjaan Interior Peralatan Utama Penyambungan Daya LWDP Panel Kabel Feeder 43
Durasi 18 4 6 6 5 5 4 4 3 3 8 8 3 3 4 4 3 4 3 3 5
Nilai (Rp) Bobot (%) Rp18,552,876 Rp4,870,505 Rp9,553,682 Rp9,553,682 Rp65,197,325 Rp65,197,325 Rp11,269,599 Rp11,269,599 Rp16,851,946 Rp16,851,946 Rp4,450,892 Rp4,450,892 Rp11,449,433 Rp61,967,806 Rp1,236,359 Rp1,236,359 Rp5,574,855 Rp65,999,085 Rp15,735,477 Rp10,010,760 Rp16,814,481
1.91 0.50 0.98 0.98 6.70 6.70 1.16 1.16 1.73 1.73 0.46 0.46 1.18 6.36 0.13 0.13 0.57 6.78 1.62 1.03 1.73
Instalasi penerangan Instalasi Stop Kontak Instalasi Exhaust Fan Armature Penangkal Petir Pekerjaan Fire Protection Pekerjaan Soundsystem HS Pekerjaan Telephon Pekerjaan Air Conditioning Pekerjaan Hydrant Pekerjaan Plumbing Pekerjaan Lift Pekerjaan Infrastruktur Pekerjaan Ruang Satpam Bangunan Penunjang Pekerjaan Masjid Pekerjaan Pos Jaga Pekerjaan Interior C Pekerjaan Neon Box Pekerjaan Pagar Pekerjaan Selasar Jumlah PPN Total Biaya
6 6 6 8 2 7 7 8 11 11 11 11 8 1 5 10 4 9 1 11 17
Rp4,735,629 Rp1,258,838 Rp149,862 Rp18,418,001 Rp2,892,330 Rp7,508,070 Rp9,621,120 Rp8,512,144 Rp83,218,192 Rp31,935,524 Rp37,225,642 Rp109,773,682 Rp58,296,194 Rp8,751,922 Rp17,578,775 Rp71,349,147 Rp2,217,953 Rp7,972,641 Rp2,892,330 Rp11,329,543 Rp49,903,940 Rp973,636,364 Rp97,363,636 Rp1,071,000,000
Bacrchart yang didapatkan dari proyek adalah sebagai berikut:
44
0.49 0.13 0.02 1.89 0.30 0.77 0.99 0.87 8.55 3.28 3.82 11.27 5.99 0.90 1.81 7.33 0.23 0.82 0.30 1.16 5.13 100.00
45
46
5.3.Analisis Data
Analisis perencanaan biaya dilakukan dengan konsep cash flow, yaitu membandingkan suatu bentuk cash flow yang optimal dari empat proyek tersebut di atas dengan beberapa kondisi pembayaran yang berbeda yaitu dengan sistem pembayaran bulanan dan sistem pembayaran termin progress 25% dengan pembanding tanpa uang muka dan dengan uang muka 25% dan 50%. Dari beberapa
tinjauan
tersebut,
kemudian
dibandingkan
sehingga
diperoleh
keuntungan yang optimum.
5.3.1. Penjadwalan PDM
Penjadwalan proyek dengan metode PDM diolah dengan menggunakan Software Microsoft Project Barchart disusun dari identifikasi pekerjaan yang ada dan hubungan antar pekerjaan menggunakan Microsoft Project. Hasilnya adalah sebagai berikut:
47
Tabel 5.2. Daftar Pekerjaan, Durasi, Biaya Predecessors dan Successors Kode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Nama pekerjaan Pekerjaan Persiapan Pekerjaan Tanah Pekerjaan Pasangan Lantai 1 Pekerjaan Pasangan Lantai 2 Pekerjaan Beton Lantai 1 Pekerjaan Beton Lantai 2 Pekerjaan Lantai Lt1 Pekerjaan Lantai Lt 2 Pekerjaan Kusen dan Penggantung Lt 1 Pekerjaan Kusen dan Penggantung Lt 2 Pekerjaan Cat-catan Lt 1 Pekerjaan Cat-catan Lt 2 Pekerjaan Plafond Pekerjaan Atap Pekerjaan Sanitasi Lantai 1 Pekerjaan Sanitasi Lantai 2 Pekerjaan Interior Peralatan Utama Penyambungan Daya LWDP Panel Kabel Feeder Instalasi penerangan Instalasi Stop Kontak Instalasi Exhaust Fan
Durasi (Mgu) 18 4 6 6 5 5 4 4 3 3 8 8 3 3 4 4 3 4 3 3 5 6 6 6
48
Biaya
Rp20.408.163,89 Rp5.357.555,14 Rp10.509.050,47 Rp10.509.050,47 Rp71.717.057,37 Rp71.717.057,37 Rp12.396.558,36 Rp12.396.558,36 Rp18.537.140,79 Rp18.537.140,79 Rp4.895.981,16 Rp4.895.981,16 Rp12.594.375,78 Rp68.164.586,19 Rp1.359.994,77 Rp1.359.994,77 Rp6.132.340,04 Rp72.598.993,37 Rp17.309.024,30 Rp11.011.836,41 Rp18.495.928,83 Rp5.209.192,08 Rp1.384.721,94 Rp164.847,85
Predecessors 1SS+1 day 2SS+1 day 5SS+1 day "1SS+3 days;2SS+3 days;3SS+3 days" 5FS+1 day "5FS+7 days;6SS+1 day" 4FS+7 days 3FS+1 day 4FS+1 day 9FS+1 day 10FS+1 day 14FS+1 day 4FS+1 day 20FS+1 day 20FS+1 day 14FS+1 day "15FS+1 day;16FS+1 day" 5FS+2 days 5FS+2 days 19FS+1 day 5FS+2 days 5FS+2 days 5FS+2 days
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42
43
Armature Penangkal Petir Pekerjaan Fire Protection Pekerjaan Soundsystem HS Pekerjaan Telephon Pekerjaan Air Conditioning Pekerjaan Hydrant Pekerjaan Plumbing Pekerjaan Lift Pekerjaan Infrastruktur Pekerjaan Ruang Satpam Bangunan Penunjang Pekerjaan Masjid Pekerjaan Pos Jaga Pekerjaan Interior C Pekerjaan Neon Box Pekerjaan Pagar Pekerjaan Selasar
Selesai
8 2 7 7 8 11 11 11 11 8 1 5 10 4 9 1 11 17
0 days
Rp20.259.800,83 Rp3.181.563,51 Rp8.258.877,31 Rp10.583.232,00 Rp9.363.357,91 Rp91.540.011,39 Rp35.129.076,94 Rp40.948.206,07 Rp120.751.050,50 Rp64.125.813,85 Rp9.627.114,47 Rp19.336.652,87 Rp78.484.061,63 Rp2.439.748,19 Rp8.769.905,65 Rp3.181.563,51 Rp12.462.497,50 Rp54.894.334,22 Rp0
49
19SS+1 day 19SS+1 day 23SS+1 day 23SS+1 day 23SS+1 day 23SS+1 day 23SS+1 day 23SS+1 day 23SS+1 day 35FS+1 day 5FS+2 days 5FS+2 days 5FS+2 days 35FS+1 day 35SS+1 day 39FS+1 day 5FS+2 days 5SS+1 day "40;42;41;37;36;24;33;32;31; 30;29;28;27;22;18;25;26;21; 7;11;17;8;12;38;34;13"
5.3.1.
Hubungan dan Karakteristik tiap item Pekerjaan
Berdasarkan data hubungan tiap item pekerjaan yang diperoleh dari analisis dengan menggunakan PDM, yang diolah dengan software Microsoft Project 2003, dapat ditentukan mana pekerjaan kritis dan non kritis (yang memiliki float). Jenis Pekerjaan kritis dan non kritis dapat dilihat pada tabel beikut:
50
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43
Armature Penangkal Petir Pekerjaan Fire Protection Pekerjaan Soundsystem HS Pekerjaan Telephon Pekerjaan Air Conditioning Pekerjaan Hydrant Pekerjaan Plumbing Pekerjaan Lift Pekerjaan Infrastruktur Pekerjaan Ruang Satpam Bangunan Penunjang Pekerjaan Masjid Pekerjaan Pos Jaga Pekerjaan Interior C Pekerjaan Neon Box Pekerjaan Pagar Pekerjaan Selasar Selesai
8 2 7 7 8 11 11 11 11 8 1 5 10 4 9 1 11 17 0 days
14/10/2008 8:00 27/10/2008 8:00 14/10/2008 8:00 14/10/2008 8:00 14/10/2008 8:00 14/10/2008 8:00 14/10/2008 8:00 14/10/2008 8:00 14/10/2008 8:00 04/11/2008 8:00 27/10/2008 8:00 13/10/2008 8:00 13/10/2008 8:00 04/11/2008 8:00 28/10/2008 8:00 31/12/2008 8:00 13/10/2008 8:00 05/09/2008 8:00 06/01/2009 17:00
08/12/2008 17:00 07/11/2008 17:00 29/12/2008 17:00 01/12/2008 17:00 08/12/2008 17:00 29/12/2008 17:00 29/12/2008 17:00 29/12/2008 17:00 29/12/2008 17:00 29/12/2008 17:00 31/10/2008 17:00 14/11/2008 17:00 19/12/2008 17:00 01/12/2008 17:00 29/12/2008 17:00 06/01/2009 17:00 26/12/2008 17:00 01/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00
52
12/11/2008 8:00 24/12/2008 8:00 22/10/2008 8:00 19/11/2008 8:00 12/11/2008 8:00 22/10/2008 8:00 22/10/2008 8:00 22/10/2008 8:00 22/10/2008 8:00 12/11/2008 8:00 27/10/2008 8:00 03/12/2008 8:00 29/10/2008 8:00 10/12/2008 8:00 28/10/2008 8:00 31/12/2008 8:00 22/10/2008 8:00 10/09/2008 8:00 06/01/2009 17:00
06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 31/10/2008 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 29/12/2008 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00
4,2 wks 8,4 wks 1,2 wks 5,2 wks 4,2 wks 1,2 wks 1,2 wks 1,2 wks 1,2 wks 1,2 wks 0 wks 7,4 wks 2,4 wks 5,2 wks 0 wks 0 wks 1,4 wks 0,6 wks 0 days
No No No No No No No No No No Yes No No No Yes Yes No No Yes
Dari tabel di atas dapat disusun Bharchart dan Kurva S PDM pada kondisi EST, LST dan Geser Optimum. Pada tabel dan gambar berikut:
53
Gambar 5.1. Kurva S Penjadwalan EST Proyek Pembangunan Sardjito
54
Gambar 5.2. Kurva S Penjadwalan LST Proyek Pembangunan Sardjito
Gambar 5.2. Kurva S Penjadwalan LST Proyek Pembangunan Sardjito
55
Gambar 5.3. Kurva S Penjadwalan Geser Proyek Pembangunan Sardjito
56
5.3.2. Langkah-langkah Perhitungan Cash Flow
Langkah-langkah perhitungan cash flow pada penulisan tugas akhir ini adalah sebagai berikut : 1. Dari data proyek berupa kurva S biaya, penulis menyusun ulang kurva S proyek tersebut dengan kaidah dasar yang berlaku dan logika ketergantungan. Kemudian dengan bantuan Microsoft Project dibuat Barchart EST, LST, dan penggeseran yang kemudian dihasilkan RAB. Penulis mencoba membuat RAP, dengan asumsi bahwa pada nilai kontrak (RAB) sudah termasuk profit kontraktor yang sudah termasuk overhead umum sebesar 10%. Dengan kata lain dapat dituliskan sebagai berikut: RAB = RAP + Profit RAP = RAB – 10% RAB RAP = 0.9 RAB
(1)
2. Untuk perhitungan cash flow ini akan ditinjau berdasarkan pembayaran sistem pembayaran bulanan dan termin progress 20%, dengan pembanding tanpa uang muka dan dengan uang muka 20% dan 30%. 3. Untuk tujuan ilustrasi, RAP dibedakan menjadi : 1) Biaya tak langsung / overhead proyek Berdasarkan survei di lapangan, tidak ada ukuran yang pasti untuk menentukan besarnya overhead pada pelaksanaan konstruksi fisik. Untuk mempermudah perhitungan diambil asumsi bahwa besarnya biaya tak langsung proyek adalah sebesar 5% dari RAB. Dapat dituliskan : Biaya tak langsung = 0,05 RAB
(2)
2) Biaya Langsung Merupakan biaya pelaksanaan konstruksi fisik yang besarnya adalah selisih antara RAP dan biaya tak langsung, dapat dihitung sebagai berikut: Biaya langsung = RAP – biaya tak langsung = 0,9 RAB – 0,05 RAB = 0,85 RAB
(3)
3) Untuk menghitung besarnya profit kontraktor, dapat dirumuskan :
57
Profit = 0,1 RAB
(4)
4) Besarnya tagihan dari kontraktor kepada owner dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut : Tagihan
= Prestasi
Tagihan
= RAP + Profit
Tagihan
= 0,9 RAB + 0,1 RAB
(5)
= RAB
(6)
5) Diasumsikan bahwa Owner melakukan penahanan sebesar 5% dari tagihan (Halpin & Woodhead, 1998). Sehingga besarnya penahanan dapat dihitung sebagai berikut : Penahanan = 0,05 x Tagihan
(7)
= 0,05 x RAB
(8)
Penahanan 5% ini akan dibayar pada akhir pelaksanaan konstruksi sebagai biaya untuk pemeliharaan. 6) Pembayaran dari owner kepada kontraktor dilakukan setelah pekerjaan konstruksi. Besarnya pembayaran dapat dihitung dengan rumus : Pembayaran = Tagihan – 0,05 x Tagihan = Tagihan – Penahanan
(9) (10)
7) Overdraft merupakan selisih antara biaya yang diperlukan dengan pembayaran : Overdraft = RAP – Pembayaran
(11)
8) Bunga Overdraft Untuk mempermudah hitungan, besarnya bunga overdraft tiap bulan diasumsikan sebesar 12% per tahun atau 1% per bulan dari overdraft. Bunga overdraft = 0,01 x Overdraft
(12)
Dalam analisis cash flow ini ditinjau terhadap dua sistem pembayaran yaitu sistem pembayaran bulanan (MC) dan sistem termin 25%, kelemahan dari sistem pembayaran bulanan adalah pada saat dilakukan pembayaran dapat terjadi tidak sesuai dengan perencanaan yang ada sedangkan kelemahan sistem termin
58
25% adalah kontraktor tidak akan dibayar apabila progress pekerjaan belum tercapai.
5.3.3. Analisis Cash Flow a. Perhitungan Cash Flow Tanpa Uang Muka
Dari Microsoft Project diperoleh cash flow berdasarkan berbagai kondisi keuangan proyek, sebagai contoh untuk proyek Pembangunan Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan RS Dr. Sardjito Tahap 1, seperti terdapat dalam Tabel 5.1 berikut: Tabel 5.1 RAB Proyek Pembangunan Pembangunan Gedung Instalasi Rawat
Jalan RS Dr. Sardjito Tahap 1 untuk sistem pembayaran bulanan Bulan
1 2 3 4 5 Jumlah
EST (Rp)
%
3,18%
34.100.602,42 222.974.522,36 365.716.921,37 311.085.660,98 137.122.292,87 1.071.000.000,00
20,82% 34,15% 29,05% 12,80% 100,00%
LST (Rp)
25.896.620,58 123.376.750,19 265.719.354,08 331.667.609,55 324.339.665,60 1.071.000.000,00
%
2,42% 11,52% 24,81% 30,97% 30,28% 100,00%
Pergeseran (Rp)
33.289.622,16 149.632.273,21 349.090.375,76 307.866.579,25 231.121.149,62 1.071.000.000,00
Perhitungan berdasarkan EST dengan sistem pembayaran bulanan tanpa uang muka pada proyek Pembangunan Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan RS Dr. Sardjito Tahap 1 adalah sebagai berikut:
1.
Cash Out
Bulan ke-1
Yang dimaksud cash out dari proyek adalah RAP, Biaya Langsung dan Biaya Tak Langsung. RAB bulan ke-1
= Rp 34,100,602.42
Berdasarkan persamaan (1) besarnya RAP adalah RAP1 = 0,90 x RAB
59
%
3,11% 13,97% 32,59% 28,75% 21,58% 100,00%
= 0,85 RAB + 0,05 RAB = BL + BTL = 0,90 x Rp 34,100,602.42 = Rp 30,690,542.18 Besarnya biaya tak langsung (BTL) dihitung dengan persamaan (2) BTL1 = 0,05 x RAB = 0,05 x Rp 34,100,602.42 = Rp 1,705,030.12 Sedangkan Biaya Langsung (BL) dihitung dengan persamaan (3) BL1
= 0,85 x RAB = 0,85 x Rp 34,100,602.42 = Rp
2.
Cash In
28,985,512.06
Bulan ke-1
Yang termasuk kedalam cash in proyek adalah RAB, profit atau keuntungan, tagihan dan retensi atau penahanan oleh owner . Profit kontraktor dapat dihitung dengan persamaan (4) Profit1 = 0,1 x RAB = 0,1 x Rp 34,100,602.42
= Rp 3,410,060.24
Besarnya tagihan yang dibuat kontraktor berdasarkan persamaan (5) Tagihan1
= Prestasi = RAP + Profit = Rp 30,690,542.18 + Rp 3,410,060.24 = Rp 34,100,602.42
Berdasarkan persamaan (6) owner melakukan retensi sebesar: Retensi1
= 0,05 x Tagihan = 0,05 x Rp 34,100,602.42 = Rp 1,705,030.12
Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka berdasarkan persamaan (7) besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke-2 adalah sebagai berkut: Pembayaran1 = Tagihan - Retensi = Rp 34,100,602.42 - Rp 1,705,030.12 = Rp 32,395,572.30
60
3.
Cash Flow
Bulan ke-1
Overdraft pada akhir pembayaran 1 dapat dihitung dengan persamaan (8) Overdraft pembayaran ke-1 = Cash in – Cash out = 0 – Rp 30,690,542.18 = – Rp 30,690,542.18 dari perhitungan di atas di peroleh bunga overdraft berdasrarkan persamaan (9), yaitu Bunga overdraft
= 0,01 x Overdraft = 0,01x Rp 30,690,542.18 = Rp 306.905,42
Overdraft + bunga overdraft = Rp 30,690,542.18 + Rp 3,682,865.06 = Rp 34,373,407.24 4.
Cash Out
Bulan ke-2
Yang dimaksud cash out dari proyek adalah RAP, Biaya Langsung dan Biaya Tak Langsung. RAB bulan ke-2
= Rp 218.645.452,43
Berdasarkan persamaan (1) besarnya RAP adalah RAP2 = 0,90 x RAB = 0,85 RAB + 0,05 RAB = BL + BTL = 0,90 x Rp 218.645.452,43 = Rp 196.780.907,19 Besarnya biaya tak langsung (BTL) dihitung dengan persamaan (2) BTL2 = 0,05 x RAB = 0,05 x Rp 218.645.452,43 = Rp 10.932.272,62 Sedangkan Biaya Langsung (BL) dihitung dengan persamaan (3) BL2
= 0,85 x RAB = 0,85 x Rp 218.645.452,43 = Rp 185.848.634,57
5.
Cash In
Bulan ke-2
Yang termasuk ke dalam cash in proyek adalah RAB, profit atau keuntungan, tagihan dan retensi atau penahanan oleh owner . Profit kontraktor dapat dihitung dengan persamaan (4)
61
Profit2 = 0,1 x RAB = 0,1 x Rp 218.645.452,43 218.645.452,43 = Rp 21.864.545,24 Besarnya tagihan yang dibuat kontraktor berdasarkan persamaan (5) Tagihan2
= Prestasi = RAP + Profit = Rp 196.780.907,19 + Rp 21.864.545,24 = Rp 218.645.452,43
Berdasarkan persamaan (6) owner melakukan retensi sebesar: Retensi2
= 0,05 x Tagihan = 0,05 x Rp 218.645.452,43 = Rp 10.932.272,62
Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka berdasarkan persamaan (7) besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke-3 adalah sebagai berkut: Pembayaran3 = Tagihan bulan ke-2 – Retensi bulan ke-2 = Rp 218.645.452,43 - Rp 10.932.272,62 10.932.272,62 = Rp 207.713.179,81
6.
Cash Flow
Bulan ke-2
Overdraft pada akhir pembayaran 2 dapat dihitung dengan persamaan (8) Overdraft pembayaran ke-2
= (Cash in bulan ke-2 – Cash out bulan ke-2) + (Overdraft + bunga) bulan ke-1
= (Rp
32,395,572.30
- Rp 196.780.907,19) + (-Rp
30,690,542.18 ) + (- Rp 306.905,42) = – Rp 199.278.945,42 Dari perhitungan di atas di peroleh bunga overdraft berdasrarkan persamaan (9), yaitu Bunga overdraft 2
= 0,01 x Overdraft = 0,01 x (–Rp 195.935.084,29) = -Rp 1.959.350,84
Overdraft + bunga overdraft = (–Rp 195.935.084,29) + (-Rp 1.959.350,84)
62
= (-Rp 197.894.435,13)
Dengan cara yang sama dengan menggunakan rumus di atas, perhitungan cash flow pembayaran bulan berikutnya dapat dilanjutkan sampai pembayaran
100% dan biaya pekerjaan untuk pembayaran terakhir ini, diterima pada awal bulan ke-6, seperti terlihat ada Tabel 5.2 dan hasil selengkapnya terdapat pada lampiran. Pembayaran terakhir diperoleh: = tagihan bulan 5 – retensi bulan ke 5 = Rp 25.144.616,00 – Rp 1.257.230,80 = Rp 23.887.385,20 Awal pembayaran bulan ke-7 mendapat pengembalian retensi sebesar Rp 48.681.829,95. Overdraft pada akhir bulan bertanda positif berarti tidak diperlukan pinjaman uang sehingga bunga overdraft nol. Pada penutupan terakhir menghasilkan angka sebesar Rp 89.460.723,20 yang berarti keuntungan/profit yang didapatkan kontraktor sebesar:
⎛ Rp 89.460.723,20 ⎞ ⎟ × 100% = 9,19% ⎝ 973.636.598,93 ⎠
= ⎜
Sedangkan dengan melihat pada Tabel 5.2, overdraft maksimum terjadi pada bulan ke-4 sebesar Rp 242.592.275,73 yang berarti kontraktor harus menyediakan dana minimum sebesar Rp 242.592.275,73 untuk membiayai proyek.
63
Tabel 5.2 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Tanpa Uang Muka (EST) Pem Baya ran
Cash Out RAB (a)
2 3 4 5
Cash Flow
RAP (b=0,9xa)
Biaya Langsung (c=0,85xa)
Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)
Profit (e=0,10xa)
Tagihan (f=b+e)
Penahanan (g=0,05xf)
Pembayaran (h=f-g)
Overdraft (i=h-b)
Bunga Overdraft (j=0,01xi)
Overdraft+ Bunga (k=i+j)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
34,100,602.42
30,690,542.18
28,985,512.06
1,705,030.12
3,410,060.24
34,100,602.42
1,705,030.12
(30.690.542,18)
(306.905,42)
(30.997.447,60)
222,974,522.36
200,677,070.12
189,528,344.01
11,148,726.12
22,297,452.24
222,974,522.36
11,148,726.12
32,395,572.30
(199.278.945,42)
(1.992.789,45)
(201.271.734,88)
365,716,921.37
329,145,229.23
310,859,383.16
18,285,846.07
36,571,692.14
365,716,921.37
18,285,846.07
211,825,796.24
(318.591.167,87)
(3.185.911,68)
(321.777.079,55)
311,085,660.98
279,977,094.88
264,422,811.83
15,554,283.05
31,108,566.10
311,085,660.98
15,554,283.05
347,431,075.30
(254.323.099,13)
(2.543.230,99)
(256.866.330,12)
137,122,292.87
123,410,063.58
116,553,948.94
6,856,114.64
13,712,229.29
137,122,292.87
6,856,114.64
295,531,377.93
(84.745.015,77)
-
(84.745.015,77)
-
-
-
-
(Rp) 1
Cash In
6
-
-
7 1,071,000,000.00
963,900,000.00
910,350,000.00
53,550,000.00
107,100,000.00
1,071,000,000.00
Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 99.071.162,45/1,071,000,000.00x100% = 9,25%
64
53,550,000.00
130,266,178.23
45.521.162,45
-
45.521.162,45
53,550,000.00
99.071.162,45
-
99.071.162,45
1,071,000,000.00 9,25
Tabel 5.3 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Tanpa Uang Muka (LST) Pem Baya ran
Cash Out RAB (a)
2 3 4 5
Cash Flow
RAP (b=0,9xa)
Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)
Profit (e=0,10xa)
Tagihan (f=b+e)
Penahanan (g=0,05xf)
Pembayaran (h=f-g)
Overdraft (i=h-b)
Bunga Overdraft (j=0,01xi)
Overdraft+ Bunga (k=i+j)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
25,896,620.58
23,306,958.52
22,012,127.49
1,294,831.03
2,589,662.06
25,896,620.58
1,294,831.03
123,376,750.19
111,039,075.17
104,870,237.66
6,168,837.51
12,337,675.02
123,376,750.19
6,168,837.51
265,719,354.08
239,147,418.67
225,861,450.97
13,285,967.70
26,571,935.41
265,719,354.08
331,667,609.55
298,500,848.60
281,917,468.12
16,583,380.48
33,166,760.96
324,339,665.60
291,905,699.04
275,688,715.76
16,216,983.28
32,433,966.56
-
-
-
-
(Rp) 1
Cash In
Biaya Langsung (c=0,85xa)
6
(23.306.958,52)
(233.069,59)
(23.540.028,11)
24,601,789.55
(109.977.313,73)
(1.099.773,14)
(111.077.086,86)
13,285,967.70
117,207,912.68
(233.016.592,86)
(2.330.165,93)
(235.346.758,78)
331,667,609.55
16,583,380.48
252,433,386.38
(281.414.221,00)
(2.814.142,21)
(284.228.363,21)
324,339,665.60
16,216,983.28
315,084,229.07
(261.049.833,18)
(2.610.498,33)
(263.660.331,51)
308,122,682.32
44.462.350,81
444.623,51
44.906.974,32
53,550,000.00
98.012.350,81
-
98.012.350,81
-
-
7 1,071,000,000.00
963,900,000.00
910,350,000.00
53,550,000.00
107,100,000.00
1,071,000,000.00
Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 98.012.350,81 /1,071,000,000.00x100% /1,071,000,000.00x100% = 9,15%
65
53,550,000.00
1,071,000,000.00 9,15
Tabel 5.4 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Tanpa Uang Muka (Geser) Pem Baya ran
Cash Out RAB (a)
2 3 4 5
Cash Flow
RAP (b=0,9xa)
Biaya Langsung (c=0,85xa)
Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)
Profit (e=0,10xa)
Tagihan (f=b+e)
Penahanan (g=0,05xf)
Pembayaran (h=f-g)
Overdraft (i=h-b)
Bunga Overdraft (j=0,01xi)
Overdraft+ Bunga (k=i+j)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
33,289,622.16
29,960,659.94
28,296,178.84
1,664,481.11
3,328,962.22
33,289,622.16
1,664,481.11
149,632,273.21
134,669,045.89
127,187,432.23
7,481,613.66
14,963,227.32
149,632,273.21
7,481,613.66
349,090,375.76
314,181,338.18
296,726,819.40
17,454,518.79
34,909,037.58
349,090,375.76
307,866,579.25
277,079,921.33
261,686,592.36
15,393,328.96
30,786,657.93
231,121,149.62
208,009,034.66
196,452,977.18
11,556,057.48
23,112,114.96
-
-
-
-
(Rp) 1
Cash In
6
(29.960.659,94)
(299.606,60)
(30.260.266,54)
31,625,141.05
(133.304.171,38)
(1.333.041,71)
(134.637.213,09)
17,454,518.79
142,150,659.55
(306.667.891,73)
(3.066.678,92)
(309.734.570,65)
307,866,579.25
15,393,328.96
331,635,856.97
(255.178.635,00)
(2.551.786,35)
(257.730.421,35)
231,121,149.62
11,556,057.48
292,473,250.29
(173.266.205,72)
(1.732.662,06)
(174.998.867,78)
219,565,092.14
44.566.224,36
-
44.566.224,36
53,550,000.00
98.116.224,36
-
98.116.224,36
-
-
7 1,071,000,000.00
963,900,000.00
910,350,000.00
53,550,000.00
107,100,000.00
1,071,000,000.00
Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 98.116.224,36 /1,071,000,000.00x100% /1,071,000,000.00x100% = 9,16%
66
53,550,000.00
1,071,000,000.00 9,16
b. Dengan Uang Muka
Perhitungan cash flow dengan uang muka memiliki langkah yang sama dengan perhitungan cash flow tanpa uang muka di atas. Uang muka yang dibayarkan oleh owner akan dicoba sebesar 25% dan 50% dari nilai kontrak dan pengembalian uang muka dilakukan setiap pembayaran sampai proyek selesai 100%. Bunga dari uang muka dibayar sampai proyek selesai.
1.
Pembayaran 1
= (Tagihan – Retensi) (Uang muka/lama pembayaran)
Overdraft 1
= RAP – pembayaran (uang muka)
Cash Out
Bulan ke-1
Yang dimaksud cash out dari proyek adalah RAP, Biaya Langsung dan Biaya Tak Langsung. RAB bulan ke-1
= Rp 34,100,602.42
Berdasarkan persamaan (1) besarnya RAP adalah RAP1 = 0,90 x RAB = 0,85 RAB + 0,05 RAB = BL + BTL = 0,90 x Rp 34,100,602.42 34,100,602.42 = Rp 18.566.841,13 Besarnya biaya tak langsung (BTL) dihitung dengan persamaan (2) BTL1 = 0,05 x RAB = 0,05 0,05 x Rp 34,100,602.42 = Rp 1,705,030.12 Sedangkan Biaya Langsung (BL) dihitung dengan persamaan (3) BL1
= 0,85 x RAB = 0,85 x Rp 34,100,602.42 = Rp
2.
Cash In
28,985,512.06
Bulan ke-1
Yang termasuk ke dalam cash in proyek adalah RAB, profit atau keuntungan, tagihan dan retensi atau penahanan oleh owner . Profit kontraktor dapat dihitung dengan persamaan (4) Profit1 = 0,1 x RAB = 0,1 x Rp 34,100,602.42
= Rp 3,410,060.24
Besarnya tagihan yang dibuat kontraktor berdasarkan persamaan (5) Tagihan1
= Prestasi
67
= RAP + Profit = Rp 30,690,542.18 + Rp 3,410,060.24 = Rp 34,100,602.42 Berdasarkan persamaan (6) owner melakukan retensi sebesar: Retensi1
= 0,05 x Tagihan = 0,05 x Rp 34,100,602.42 = Rp 1,705,030.12
Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka berdasarkan persamaan (7) besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke-1 atau uang muka adalah sebesar 20% dari nilai kontrak, sebagai berkut: Pembayaran pertama adalah uang muka sebesar: = 25% x Rp 973.636.598,93 = Rp 243.409.149,73 3.
Cash Flow
Bulan ke-1
Overdraft pada akhir pembayaran 1 dapat dihitung dengan persamaan (8) Overdraft pembayaran ke-1 = Cash in – Cash out
= Rp 243.409.149,73 – Rp 30,690,542.18 = Rp 224.842.305,61 Karena overdraft bernilai positif, maka bunga overdraft adalah nol atau tidak ada bunga. Bunga overdraft
= 0,12 x Overdraft = 0,01 x Rp 0 =0
Overdraft + bunga overdraft = Rp 224.842.305,61 + 0 = Rp 224.842.305,61 4.
Cash Out
Bulan ke-2
Yang dimaksud cash out dari proyek adalah RAP, Biaya Langsung dan Biaya Tak Langsung. RAB bulan ke-2
= Rp 218.645.452,43
Berdasarkan persamaan (1) besarnya RAP adalah RAP2 = 0,90 x RAB
68
= 0,85 RAB + 0,05 RAB = BL + BTL = 0,90 x Rp 218.645.452,43 = Rp 196.780.907,19 Besarnya biaya tak langsung (BTL) dihitung dengan persamaan (2) BTL2 = 0,05 x RAB = 0,05 x Rp 218.645.452,43 = Rp 10.932.272,62 Sedangkan Biaya Langsung (BL) dihitung dengan persamaan (3) BL2
= 0,85 x RAB = 0,85 x Rp 218.645.452,43 = Rp 185.848.634,57
5.
Cash In
Bulan ke-2
Yang termasuk ke dalam cash in proyek adalah RAB, profit atau keuntungan, tagihan dan retensi atau penahanan oleh owner . Profit kontraktor dapat dihitung dengan persamaan (4) Profit2 = 0,1 x RAB = 0,1 x Rp 218.645.452,43 = Rp 21.864.545,24 Besarnya tagihan yang dibuat kontraktor berdasarkan persamaan (5) Tagihan2
= Prestasi = RAP + Profit = Rp 196.780.907,19 + Rp 21.864.545,24 = Rp 218.645.452,43
Berdasarkan persamaan (6) owner melakukan retensi sebesar: Retensi2
= 0,05 x Tagihan = 0,05 x Rp 218.645.452,43 = Rp 10.932.272,62
Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka berdasarkan persamaan (7) besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke-2 adalah sebagai berkut:
⎛ Uang muka ⎞ ⎟⎟ ⎝ Jml Pembayaran ⎠
Pembayaran2 = (Tagihan ke-1–Retensi ke-1)– ⎜⎜
= (Rp 20.629.826,81-Rp 1,705,030.12 )-
69
Rp 243.409.149,73 6
= (- Rp 20.969.856,16) 6.
Cash Flow
Bulan ke-2
Overdraft pada akhir pembayaran 2 dapat dihitung dengan persamaan (8) Overdraft pembayaran ke-2
= (Cash in bulan ke-2 – Cash out bulan ke-2) + (Overdraft + bunga) bulan ke-1
=
(Rp
20.969.856,16
–
(Rp
196.780.907,19)
+
(Rp
224.842.305,61) + (Rp 0,00) = Rp 7.091.542,26 Karena nilai overdraft positif maka bunga overdraft adalah nol atau tidak ada bunga overdraft . Bunga overdraft 2
= 0,12 x Overdraft = 0,01 x Rp 0,00 = Rp 0,00
Overdraft + bunga overdraft = Rp 7.091.542,26 + Rp 0,00 = Rp 7.091.542,26
Dengan cara yang sama, dengan menggunakan rumus di atas, perhitungan cash flow pembayaran berikutnya dapat dilanjutkan sampai pembayaran 100%
dan biaya pekerjaan untuk pembayaran terakhir ini, diterima pada awal bulan ke7, seperti terlihat ada Tabel 5.3 dan hasil lengkapnya terdapat pada lampiran. Pembayaran terakhir diperoleh:
⎛ Uang muka ⎞ ⎟⎟ ⎝ Jml Pembayaran ⎠
= (tagihan bulan 6 – retensi bulan ke 6) - ⎜⎜
⎛ Rp 243.409.149,73 ⎞ ⎟ 6 ⎝ ⎠
= (Rp 25.144.616,00 – Rp 1.257.230,80) - ⎜ = - Rp 16.680.806,42
Awal pembayaran bulan ke-8 mendapat pengembalian retensi sebesar Rp 48.681.829,95. Overdraft pada akhir bulan bertanda positif berarti tidak diperlukan pinjaman uang sehingga bunga overdraft nol. Pada penutupan terakhir menghasilkan angka sebesar Rp 95.366.663,24 yang berarti keuntungan/profit yang didapatkan kontraktor sebesar:
70
⎛ Rp 95.366.663,24 ⎞ ⎟ × 100% = 9,795% ⎝ 973.636.598,93 ⎠
= ⎜
Sedangkan dengan melihat pada Tabel 5.3, overdraft maksimum terjadi pada bulan ke-4 sebesar Rp 117.098.503,72 yang berarti kontraktor harus menyediakan dana minimum sebesar Rp 117.098.503,72 untuk membiayai proyek.
Dengan cara perhitungan yang sama seperti di atas, untuk kondisi penjadwalan latest start time dan pergeseran ditunjukkan dalam Tabel 5.3. dengan pembanding tanpa uang muka, uang muka 25% dan uang Muka 30%. Sedangkan hasil analisis untuk sistem pembayaran progress 25%, selengkapnya dapat dilihat pada lampiran, dengan hasil analisis cash flow untuk kedua sistem pembayaran yaitu sistem bulanan dan sistem progress 25% terdapat dalam tabel 5.4 sampai dengan tabel 5.5.
71
Tabel 5.5 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 20% (EST) Pem Bayar an
Cash Out RAB (a)
2 3 4 5
Cash Flow
RAP (b=0,9xa)
Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)
Profit (e=0,10xa)
Tagihan (f=b+e)
Penahanan (g=0,05xf)
Pembayaran (h=f-g)
Overdraft (i=h-b)
Bunga Overdraft (j=0,01xi)
Overdraft+ Bunga (k=i+j)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
34,100,602.42
30,690,542.18
28,985,512.06
1,705,030.12
3,328,962.22
33,289,622.16
1,664,481.11
214.200.000,00
222,974,522.36
200,677,070.12
189,528,344.01
11,148,726.12
14,963,227.32
149,632,273.21
7,481,613.66
(10.444.427,70)
(Rp) 1
Cash In
Biaya Langsung (c=0,85xa)
365,716,921.37
329,145,229.23
310,859,383.16
18,285,846.07
34,909,037.58
349,090,375.76
17,454,518.79
168.985.796,24
311,085,660.98
279,977,094.88
264,422,811.83
15,554,283.05
30,786,657.93
307,866,579.25
15,393,328.96
304.591.075,30
137,122,292.87
123,410,063.58
116,553,948.94
6,856,114.64
23,112,114.96
231,121,149.62
11,556,057.48
252.691.377,93
-
-
-
-
-
87.426.178,23
6
-
7
53.550.000,00 1,071,000,000.00
963,900,000.00
910,350,000.00
53,550,000.00
107,100,000.00
1,071,000,000.00
Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 103.571.933,20 /1,071,000,000.00x100% = 9.671 %
72
53,550,000.00
183.509.457,82 (27.612.040,00)
-
183.509.457,82
-
(27.612.040,00)
(187.771.472,99)
(1.877.714,73)
(165.035.207,30)
(1.650.352,07)
(37.404.245,03) 50.021.933,20 103.571.933,20
1.071.000.000,00 9,671
(189.649.187,72) (166.685.559,38)
-
(37.404.245,03)
-
50.021.933,20
-
103.571.933,20
Tabel 5.6 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 20% (LST) Pem Bayar an
Cash Out RAB (a)
(Rp) 1 2 3 4 5
25,896,620.58
Cash In
RAP (b=0,9xa)
Biaya Langsung (c=0,85xa)
Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)
Profit (e=0,10xa)
Tagihan (f=b+e)
Penahanan (g=0,05xf)
Pembayaran (h=f-g)
Overdraft (i=h-b)
Bunga Overdraft (j=0,01xi)
Overdraft+ Bunga (k=i+j)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
23,306,958.52
22,012,127.49
1,294,831.03
111,039,075.17
104,870,237.66
6,168,837.51
123.376.750,19
265,719,354.08
239,147,418.67
225,861,450.97
13,285,967.70
265.719.354,08
331,667,609.55
298,500,848.60
281,917,468.12
16,583,380.48
331.667.609,55
324,339,665.60
291,905,699.04 -
275,688,715.76 -
16,216,983.28 -
1.294.831,03
25.896.620,58
123,376,750.19
6
6.168.837,51 13.285.967,70 16.583.380,48 16.216.983,28
324.339.665,60 -
-
7 1,071,000,000.00
Cash Flow
963,900,000.00
910,350,000.00
53,550,000.00
1.071.000.000,00
53.550.000,00
Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 101.990.380,52 /1,071,000,000.00x100% = 9,523 %
73
214.200.000,00 (18.238.210,45)
61.615.755,86
74.367.912,68
(103.163.750,13)
209.593.386,38
(193.102.849,85)
272.244.229,07
-
190.893.041,48
(214.695.348,32)
265.282.682,32
48.440.380,52
53.550.000,00
101.990.380,52
1.071.000.000,00
9,523
(1.031.637,50) (1.931.028,50) (2.146.953,48) -
190.893.041,48
25.896.620,58
61.615.755,86
123.376.750,19
(104.195.387,63)
265.719.354,08
(195.033.878,35)
331.667.609,55
(216.842.301,80)
324.339.665,60
48.440.380,52
-
101.990.380,52 1.071.000.000,00
Tabel 5.6 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 20% (Geser) Pem Bayar an
Cash Out RAB (a)
2 3 4 5
Cash Flow
RAP (b=0,9xa)
Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)
Profit (e=0,10xa)
Tagihan (f=b+e)
Penahanan (g=0,05xf)
Pembayaran (h=f-g)
Overdraft (i=h-b)
Bunga Overdraft (j=0,01xi)
Overdraft+ Bunga (k=i+j)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
33,289,622.16
29,960,659.94
28,296,178.84
1,664,481.11
3.328.962,22
33.289.622,16
1.664.481,11
214.200.000,00
184.239.340,06
149,632,273.21
134,669,045.89
127,187,432.23
7,481,613.66
14.963.227,32
149.632.273,21
7.481.613,66
(11.214.858,95)
349,090,375.76
314,181,338.18
296,726,819.40
17,454,518.79
34.909.037,58
349.090.375,76
17.454.518,79
99.310.659,55
(176.515.243,42)
(1.765.152,43)
(178.280.395,85)
307,866,579.25
277,079,921.33
261,686,592.36
15,393,328.96
30.786.657,93
307.866.579,25
15.393.328,96
288.795.856,97
(166.564.460,20)
(1.665.644,60)
(168.230.104,80)
231,121,149.62
208,009,034.66
196,452,977.18
11,556,057.48
23.112.114,96
231.121.149,62
11.556.057,48
249.633.250,29
(126.605.889,18)
(1.266.058,89)
(127.871.948,07)
-
-
-
(Rp) 1
Cash In
Biaya Langsung (c=0,85xa)
6
-
-
-
7 1,071,000,000.00
963,900,000.00
910,350,000.00
53,550,000.00
107.100.000,00
1.071.000.000,00
Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 102.403.144,07 /1,071,000,000.00x100% = 9.561 %
74
53.550.000,00
38.355.435,22
-
184.239.340,06 38.355.435,22
176.725.092,14
48.853.144,07
-
48.853.144,07
53.550.000,00
102.403.144,07
-
102.403.144,07
1.071.000.000,00 9,561
Tabel 5.5 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 25% (EST) Pem Bayar an
Cash Out RAB (a)
2 3 4 5
Cash Flow
RAP (b=0,9xa)
Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)
Profit (e=0,10xa)
Tagihan (f=b+e)
Penahanan (g=0,05xf)
Pembayaran (h=f-g)
Overdraft (i=h-b)
Bunga Overdraft (j=0,01xi)
Overdraft+ Bunga (k=i+j)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
34,100,602.42
30,690,542.18
28,985,512.06
1,705,030.12
3,410,060.24
34,100,602.42
1,705,030.12
267,750,000.00
222,974,522.36
200,677,070.12
189,528,344.01
11,148,726.12
22,297,452.24
222,974,522.36
11,148,726.12
(21,154,427.70)
(Rp) 1
Cash In
Biaya Langsung (c=0,85xa)
365,716,921.37
329,145,229.23
310,859,383.16
18,285,846.07
36,571,692.14
365,716,921.37
18,285,846.07
158,275,796.24
311,085,660.98
279,977,094.88
264,422,811.83
15,554,283.05
31,108,566.10
311,085,660.98
15,554,283.05
293,881,075.30
137,122,292.87
123,410,063.58
116,553,948.94
6,856,114.64
13,712,229.29
137,122,292.87
6,856,114.64
241,981,377.93
-
-
-
-
-
6
-
7
76,716,178.23 53,550,000.00
1,071,000,000.00
963,900,000.00
910,350,000.00
53,550,000.00
107,100,000.00
1,071,000,000.00
Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 104.110.646,20 /1,071,000,000.00x100% = 9.721 %
75
53,550,000.00
237.059.457,82 15.227.960,00
-
237.059.457,82
-
15.227.960,00
(155.641.472,99)
(1.556.414,73)
(143.293.907,30)
(1.432.939,07)
(26.155.532,03) 50.560.646,20 104.110.646,20
1,071,000,000.00 9,721
(157.197.887,72) (144.726.846,38)
-
(26.155.532,03)
-
50.560.646,20
-
104.110.646,20
Tabel 5.6 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 25% (LST) Pem Bayar an
Cash Out RAB (a)
(Rp) 1 2 3 4 5
25,896,620.58
Cash In
Cash Flow
RAP (b=0,9xa)
Biaya Langsung (c=0,85xa)
Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)
Profit (e=0,10xa)
Tagihan (f=b+e)
Penahanan (g=0,05xf)
Pembayaran (h=f-g)
Overdraft (i=h-b)
Bunga Overdraft (j=0,01xi)
Overdraft+ Bunga (k=i+j)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
23,306,958.52
22,012,127.49
1,294,831.03
2,589,662.06
1,294,831.03
267,750,000.00
244,443,041.48
25,896,620.58
-
244,443,041.48
123,376,750.19
111,039,075.17
104,870,237.66
6,168,837.51
12,337,675.02
123,376,750.19
6,168,837.51
(28,948,210.45)
104,455,755.86
265,719,354.08
239,147,418.67
225,861,450.97
13,285,967.70
26,571,935.41
265,719,354.08
13,285,967.70
63,657,912.68
(71,033,750.13)
(710,337.50)
(71,744,087.63)
331,667,609.55
298,500,848.60
281,917,468.12
16,583,380.48
33,166,760.96
331,667,609.55
16,583,380.48
198,883,386.38
(171,361,549.85)
(1,713,615.50)
(173,075,165.35)
324,339,665.60
291,905,699.04
275,688,715.76
16,216,983.28
32,433,966.56
324,339,665.60
16,216,983.28
261,534,229.07
(203,446,635.32)
(2,034,466.35)
(205,481,101.67)
6
-
-
-
-
-
-
7 1,071,000,000.00
963,900,000.00
910,350,000.00
53,550,000.00
107,100,000.00
1,071,000,000.00
Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 102,641,580.65 /1,071,000,000.00x100% = 9.584 %
76
53,550,000.00
254,572,682.32
49,091,580.65
53,550,000.00
102,641,580.65
1,071,000,000.00
9.584
-
104,455,755.86
49,091,580.65 102,641,580.65
Tabel 5.6 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 25% (Geser) Pem Bayar an
Cash Out RAB (a)
2 3 4 5
Cash Flow
RAP (b=0,9xa)
Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)
Profit (e=0,10xa)
Tagihan (f=b+e)
Penahanan (g=0,05xf)
Pembayaran (h=f-g)
Overdraft (i=h-b)
Bunga Overdraft (j=0,01xi)
Overdraft+ Bunga (k=i+j)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
33,289,622.16
29,960,659.94
28,296,178.84
1,664,481.11
3,328,962.22
33,289,622.16
1,664,481.11
267,750,000.00
237.789.340,06
149,632,273.21
134,669,045.89
127,187,432.23
7,481,613.66
14,963,227.32
149,632,273.21
7,481,613.66
(21,924,858.95)
349,090,375.76
314,181,338.18
296,726,819.40
17,454,518.79
34,909,037.58
349,090,375.76
17,454,518.79
88,600,659.55
(144.385.243,42)
(1.443.852,43)
(145.829.095,85)
307,866,579.25
277,079,921.33
261,686,592.36
15,393,328.96
30,786,657.93
307,866,579.25
15,393,328.96
278,085,856.97
(144.823.160,20)
(1.448.231,60)
(146.271.391,80)
231,121,149.62
208,009,034.66
196,452,977.18
11,556,057.48
23,112,114.96
231,121,149.62
11,556,057.48
238,923,250.29
(115.357.176,18)
(1.153.571,76)
(116.510.747,94)
-
-
-
(Rp) 1
Cash In
Biaya Langsung (c=0,85xa)
6
-
-
-
7 1,071,000,000.00
963,900,000.00
910,350,000.00
53,550,000.00
107,100,000.00
1,071,000,000.00
Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 105,355,492.70 /1,071,000,000.00x100% = 9.837 %
77
53,550,000.00
81.195.435,22
-
237.789.340,06 81.195.435,22
166,015,092.14
49.504.344,20
-
49.504.344,20
53,550,000.00
103.054.344,20
-
103.054.344,20
1,071,000,000.00 9,622
Tabel 5.7 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 30% (EST) Cash Out
Pem Bayar an
RAB (a)
2 3 4 5 6
Cash Flow
RAP (b=0,9xa)
Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)
Profit (e=0,10xa)
Tagihan (f=b+e)
Penahanan (g=0,05xf)
Pembayaran (h=f-g)
Overdraft (i=h-b)
Bunga Overdraft (j=0,01xi)
Overdraft+ Bunga (k=i+j)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
34,100,602.42
30,690,542.18
28,985,512.06
1,705,030.12
3.410.060,24
34.100.602,42
1.705.030,12
321.300.000,00
290.609.457,82
-
290.609.457,82
222,974,522.36
200,677,070.12
189,528,344.01
11,148,726.12
22.297.452,24
222.974.522,36
11.148.726,12
(31.864.427,70)
58.067.960,00
-
58.067.960,00
365,716,921.37
329,145,229.23
310,859,383.16
18,285,846.07
36.571.692,14
365.716.921,37
18.285.846,07
147.565.796,24
(123.511.472,99)
-
(123.511.472,99)
311,085,660.98
279,977,094.88
264,422,811.83
15,554,283.05
31.108.566,10
311.085.660,98
15.554.283,05
283.171.075,30
(120.317.492,57)
-
(120.317.492,57)
137,122,292.87
123,410,063.58
116,553,948.94
6,856,114.64
13.712.229,29
137.122.292,87
6.856.114,64
231.271.377,93
(12.456.178,23)
-
(12.456.178,23)
-
-
(Rp) 1
Cash In
Biaya Langsung (c=0,85xa)
-
-
7 1,071,000,000.00
963,900,000.00
910,350,000.00
53,550,000.00
107.100.000,00
1.071.000.000,00
Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 107,100,000.00 /1,071,000,000.00x100% = 10.000 %
78
53.550.000,00
66.006.178,23
53.550.000,00
-
53.550.000,00
53.550.000,00
107.100.000,00
-
107.100.000,00
1.071.000.000,00 10,000
Tabel 5.8 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 30% (LST) Pem Bayar an
Cash Out RAB (a)
2 3 4 5
Cash Flow
RAP (b=0,9xa)
Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)
Profit (e=0,10xa)
Tagihan (f=b+e)
Penahanan (g=0,05xf)
Pembayaran (h=f-g)
Overdraft (i=h-b)
Bunga Overdraft (j=0,01xi)
Overdraft+ Bunga (k=i+j)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
25,896,620.58
23,306,958.52
22,012,127.49
1,294,831.03
2.589.662,06
25.896.620,58
1.294.831,03
321.300.000,00
297.993.041,48
123,376,750.19
111,039,075.17
104,870,237.66
6,168,837.51
12.337.675,02
123.376.750,19
6.168.837,51
(39.658.210,45)
265,719,354.08
239,147,418.67
225,861,450.97
13,285,967.70
26.571.935,41
265.719.354,08
13.285.967,70
52.947.912,68
(38.903.750,13)
-
(38.903.750,13)
331,667,609.55
298,500,848.60
281,917,468.12
16,583,380.48
33.166.760,96
331.667.609,55
16.583.380,48
188.173.386,38
(149.231.212,35)
(1.492.312,12)
(150.723.524,48)
324,339,665.60
291,905,699.04
275,688,715.76
16,216,983.28
32.433.966,56
324.339.665,60
16.216.983,28
250.824.229,07
(191.804.994,44)
(1.918.049,94)
(193.723.044,39)
-
-
-
(Rp) 1
Cash In
Biaya Langsung (c=0,85xa)
6
-
-
-
7 1,071,000,000.00
963,900,000.00
910,350,000.00
53,550,000.00
107.100.000,00
1.071.000.000,00
Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 103.689.637,93 /1,071,000,000.00x100% = 9.682 %
79
53.550.000,00
147.295.755,86
-
297.993.041,48 147.295.755,86
243.862.682,32
50.139.637,93
-
50.139.637,93
53.550.000,00
103.689.637,93
-
103.689.637,93
1.071.000.000,00 9,682
Tabel 5.9 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 30% (Geser) Pem Bayar an
Cash Out RAB (a)
2 3 4 5
Cash Flow
RAP (b=0,9xa)
Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)
Profit (e=0,10xa)
Tagihan (f=b+e)
Penahanan (g=0,05xf)
Pembayaran (h=f-g)
Overdraft (i=h-b)
Bunga Overdraft (j=0,01xi)
Overdraft+ Bunga (k=i+j)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
33,289,622.16
29,960,659.94
28,296,178.84
1,664,481.11
3.328.962,22
33.289.622,16
1.664.481,11
321.300.000,00
291.339.340,06
149,632,273.21
134,669,045.89
127,187,432.23
7,481,613.66
14.963.227,32
149.632.273,21
7.481.613,66
(32.634.858,95)
349,090,375.76
314,181,338.18
296,726,819.40
17,454,518.79
34.909.037,58
349.090.375,76
17.454.518,79
77.890.659,55
(112.255.243,42)
-
(112.255.243,42)
307,866,579.25
277,079,921.33
261,686,592.36
15,393,328.96
30.786.657,93
307.866.579,25
15.393.328,96
267.375.856,97
(121.959.307,77)
-
(121.959.307,77)
231,121,149.62
208,009,034.66
196,452,977.18
11,556,057.48
23.112.114,96
231.121.149,62
11.556.057,48
228.213.250,29
(101.755.092,14)
-
(101.755.092,14)
-
-
-
(Rp) 1
Cash In
Biaya Langsung (c=0,85xa)
6
-
-
-
7 1,071,000,000.00
963,900,000.00
910,350,000.00
53,550,000.00
107.100.000,00
1.071.000.000,00
Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 107,100,000.00 /1,071,000,000.00x100% = 10.000 %
80
53.550.000,00
124.035.435,22
-
291.339.340,06 124.035.435,22
155.305.092,14
53.550.000,00
-
53.550.000,00
53.550.000,00
107.100.000,00
-
107.100.000,00
1.071.000.000,00 10,000
Tabel 5.10. Analisis Cash Flow Proyek Pembangunan Pembangunan
Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan RS Dr. Sardjito Tahap 1 Sistem Pembayaran Bulanan Kurva
Overdraft Maksimum (Rp)
Penutupan Akhir (Rp)
Sistem Pembayaran Progress 25%
Profit (%)
Overdraft Maksimum (Rp)
Penutupan Akhir (Rp)
Profit (%)
1. Tanpa UM a. EST
99.071.162,45
99.071.162,45
9,25
98.223.712,30
98.223.712,30
9,17
b. LST
98.012.350,81
98.012.350,81
9,15
98.012.350,81
98.012.350,81
9,15
c. Geser
98.116.224,36
98.116.224,36
9,16
98.116.224,36
98.116.224,36
9,16
a. EST
183.509.457,82
103.571.933,20
9,67
237.059.457,82
105.592.129,96
9,86
b. LST
190.893.041,48
101.990.380,52
9,52
244.443.041,48
102.641.580,65
9,58
c. Geser
184.239.340,06
102.403.144,07
9,56
237.789.340,06
105.355.492,70
9,84
a. EST
237.059.457,82
104.110.646,20
9,72
237.059.457,82
104.110.646,20
9,72
b. LST
244.443.041,48
102.641.580,65
9,58
244.443.041,48
102.641.580,65
9,58
c. Geser
237.789.340,06
103.054.344,20
9,62
237.789.340,06
103.054.344,20
9,62
a. EST
290.609.457,82
107.100.000,00
10,00
290.609.457,82
107.100.000,00
10,00
b. LST
297.993.041,48
103.689.637,93
9,68
297.993.041,48
105.196.873,18
9,82
c. Geser
291.339.340,06
107.100.000,00
10,00
291.339.340,06
107.100.000,00
10,00
2. UM 20%
2. UM 25%
3. UM 30%
Berdasarkan tabel di atas dapat diketahui bahwa penjadwalan secara umum EST memiliki tingkat profit yang lebih besar dibandingkan dengan LST dan Geser walaupun secara bulanan prosentase EST pada awal-awal bulan lebih kecil. Hal ini dikarenakan perhitungan profit didasarkan pada penutupan akhir overdraft pada EST yang memang lebih besar dari LST dan Geser.
81
5.4.Pembahasan
Perencanaan cash flow yang optimal diperoleh dengan membandingkan sistem pembayaran bulanan dan progress 25% dengan meninjau sistem pembayaran tanpa uang muka,uang muka 20%, uang muka 25% dan uang muka 30%. Perencanaan cash flow juga ditinjau terhadap tiga kondisi penjadwalan proyek yang berbeda yaitu dengan memanfaatkan float time sehingga terdapat tiga kondisi penjadwalan yaitu earliest start time (EST), latest start time (LST), dan pergeseran earliest start time.
5.4.1 Grafik Cash Flow
Dari keempat proyek yang ditinjau, diperoleh grafik cash flow yang terdiri dari grafik cash flow tanpa uang muka dan grafik cash flow dengan uang muka.
a. Tanpa Uang Muka
Berdasarkan hasil analisis pada Tabel 5.4 sampai Tabel 5.5, maka diperoleh perbandingan biaya penutupan akhir seperti ditunjukkan pada tabel 6.1 berikut: Tabel 5.11 Biaya penutupan akhir dengan sistem pembayaran tanpa uang muka Biaya Penutupan Akhir (Rp) Penjadwalan
a. EST b. LST c. Geser
Bulanan
Progress 25%
104.110.646,20 102.641.580,65 103.054.344,20
105.592.129,96 102.641.580,65 105.355.492,70
Dari Tabel 5.11 di atas terlihat bahwa keuntungan tertinggi dihasilkan oleh sistem pembayaran progress 25%
dengan penjadwalan kondisi pergeseran
earliest start time dengan penutupan akhir sebesar Rp 105.592.129,96.
Berdasarkan tabel di atas maka dapat dibuat suatu grafik cash flow untuk masingmasing proyek dengan penutupan akhir tertinggi, seperti ditunjukkan dalam gambar 5.2
82
Gambar 5.2 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito (Kondisi EST dengan sistem bulanan)
Gambar 5.2 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito
(Kondisi EST dengan sistem Progress 25%) Pada grafik cash flow tanpa uang muka, proyek yang ditinjau, terlihat bahwa di awal, kontraktor sudah meminjam uang ke bank, hal tersebut ditunjukkan oleh nilai overdraft yang negatif. Dari penutupan akhir proyek terlihat
83
bahwa dengan sistem pembayaran progress 25%, nilai penutupan akhir pada kondisi pergeseran waktu start lebih besar dari nilai penutupan akhir dengan sistem bulanan. Hal ini terjadi karena progress proyek tercapai 25% dalam waktu yang kurang dari satu bulan. Jadi semakin lama kontraktor menerima uang dari owner , semakin berkurang kuntungan yang diperoleh kontraktor. Untuk
pembayaran progress 25% penutupan akhir menjadi lebih besar karena kontraktor menerima uang lebih cepat dari owner sehingga keuntungan menjadi lebih maksimal. Berdasarkan grafik di atas untuk pembayaran bulanan penutupan akhir yang diperoleh dari penjadwalan earliest start time (EST) lebih besar dibandingkan dengan dua penjadwalan lainnya dan mampu menutup kerugian karena bunga yang ditimbulkan dari besarnya progres pekerjaan penjadwalan EST di bulan-bulan awal. Sedangkan untuk pembayaran progress 25% penjadwalan EST justru lebih menguntungkan karena pembayaran didasarkan pada prosentase pekerjaan yang telah diselesaikan yaitu per 25% progress, sehingga semakin cepat pekerjaan selesai, maka semakin cepat pula kontraktor mendapatkan pembayaran atau semakin besar prosentase pekerjaan di awal, maka kontraktor juga akan mendapatkan keuntungan yang semkin besar pula.
b. Dengan Uang Muka 20%
Dengan uang muka 20% dari owner semua overdraft bernilai positif di awal proyek sampai akhir proyek, kecuali pada pembayaran bulanan karena pembayaran owner sesuai dengan prestasi stiap bulannya dan biaya proyek setiap bulannya berubah-ubah sehingga mengakibatkan kontraktor pada bulan tertentu meminjam uang ke bank untuk biaya proyek, sehingga menyebabkan keuntungan kontraktor tidak maksimal. Pada pembayaran dengan sistem bulanan penutupan akhir maksimal terjadi pada kondisi EST, dan untuk sistem pembayaran progress 20% kondisi penjadwalan yang memberikan biaya penutupan akhir maksimal adalah penjadwalan pada kondisi EST, seperti terdapat dalam Tabel 5.6 berikut: Tabel 5.6 Biaya penutupan akhir dengan sistem pembayaran uang muka 20%
84
Biaya Penutupan Akhir (Rp) Penjadwalan
Bulanan
a. EST b. LST c. Geser
Progress 25%
104.110.646,20 102.641.580,65 103.054.344,20
104.110.646,20 102.641.580,65 103.054.344,20
250,000,000.00 200,000,000.00
LST, Geser,190,893,041.48 184,239,340.06 EST, 183,509,457.82
150,000,000.00
EST, 103,571,933.20 Geser, LST, 102,403,144.07 101,990,380.52
100,000,000.00 ) p R ( a y a i B
LST, 61,615,755.86 Geser, 38,355,435.22
50,000,000.00 -
EST, 50,021,933.20 Geser,48,440,380.52 LST, 48,853,144.07
EST, (27,612,040.00)
(50,000,000.00)
0
1
2
3
(100,000,000.00)
4
5 EST, (37,404,245.03) 6
7
8
LST, (103,163,750.13) Geser, (126,605,889.18)
(150,000,000.00)
EST, Geser,(165,035,207.30) (166,564,460.20) Geser, (176,515,243.42) LST, (193,102,849.85) EST, (187,771,472.99) LST, (214,695,348.32)
(200,000,000.00) (250,000,000.00)
Pembayaran Ke
Gambar 5.3 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito
(Kondisi EST dengan sistem bulanan Uang muka 20%)
300,000,000.00 250,000,000.00
LST, 244,443,041.48 EST, Geser, 237,059,457.82 237,789,340.06
200,000,000.00 150,000,000.00
Geser, 105,355,492.70EST, 105,592,129.96 LST, 104,455,755.86 Geser, 81,195,435.22
100,000,000.00 ) p R ( a y a i B
50,000,000.00
LST, 102,641,580.65 Geser, 51,805,492.70 LST, 49,091,580.65 EST, 52,042,129.96
EST, 15,227,960.00
0
1
2
3
4
(50,000,000.00) LST, (71,033,750.13)
(100,000,000.00) (150,000,000.00)
5
6
7
EST, (24,429,750.76)
Geser, (113,078,811.32) EST, (141,585,212.97) Geser, (143,573,289.06) Geser, (142,567,353.42) EST, (155,489,193.39) LST, (171,361,549.85)
(200,000,000.00)
LST, (203,446,635.32)
(250,000,000.00) Pembayaran Ke
Gambar 5.3 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito
(Kondisi EST dengan sistem progress 25% Uang muka 20%)
85
8
c. Dengan Uang Muka 25%
Dengan uang muka 25% dari owner semua overdraft bernilai positif di awal proyek sampai akhir proyek, kecuali pada pembayaran bulanan karena pembayaran owner sesuai dengan prestasi stiap bulannya dan biaya proyek setiap bulannya berubah-ubah sehingga mengakibatkan kontraktor pada bulan tertentu meminjam uang ke bank untuk biaya proyek, sehingga menyebabkan keuntungan kontraktor tidak maksimal. Pada pembayaran dengan sistem bulanan penutupan akhir maksimal terjadi pada kondisi EST, dan untuk sistem pembayaran progress 25% kondisi penjadwalan yang memberikan biaya penutupan akhir maksimal adalah penjadwalan pada kondisi EST, seperti terdapat dalam Tabel 5.6 berikut: Tabel 5.6 Biaya penutupan akhir dengan sistem pembayaran uang muka 25% Biaya Penutupan Akhir (Rp) Bulanan Progress 25%
Penjadwalan
a. EST b. LST c. Geser
104.110.646,20 102.641.580,65 103.054.344,20
105.592.129,96 102.641.580,65 105.355.492,70
300,000,000.00 250,000,000.00
LST, Geser,244,443,041.48 237,789,340.06 237,059,457.82
200,000,000.00 150,000,000.00
104,110,646.20 LST, 104,455,755.86 Geser, 81,195,435.22
100,000,000.00 ) p R ( a y a i B
50,000,000.00
Geser, LST, 103,054,344.20 102,641,580.65 50,560,646.20 Geser,49,091,580.65 LST, 49,504,344.20
15,227,960.00
(50,000,000.00)
0
1
2
3
4
5 (26,155,532.03) 6
7
LST, (71,033,750.13)
(100,000,000.00) (150,000,000.00) (200,000,000.00)
Geser, (115,357,176.18) (143,293,907.30) Geser, (144,385,243.42) Geser, (144,823,160.20) LST, (171,361,549.85) (155,641,472.99) LST, (203,446,635.32)
(250,000,000.00) Pembayaran Ke
Gambar 5.3 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito
(Kondisi EST dengan sistem bulanan Uang muka 25%)
86
8
300,000,000.00 250,000,000.00
LST, 244,443,041.48 EST, Geser, 237,059,457.82 237,789,340.06
200,000,000.00 150,000,000.00
EST, 104,110,646.20 LST, 104,455,755.86 Geser, 81,195,435.22
100,000,000.00 ) p R ( a y a i B
50,000,000.00
Geser, LST, 103,054,344.20 102,641,580.65 Geser,49,091,580.65 LST, 49,504,344.20 EST, 50,560,646.20
EST, 15,227,960.00
0
1
2
3
4
(50,000,000.00) LST, (71,033,750.13)
(100,000,000.00)
5
6
7
8
EST, (26,155,532.03)
Geser, (115,357,176.18) EST, (143,293,907.30) Geser, (144,385,243.42) Geser, (144,823,160.20)
(150,000,000.00)
EST, (155,641,472.99) LST, (171,361,549.85)
(200,000,000.00)
LST, (203,446,635.32)
(250,000,000.00) Pembayaran Ke
Gambar 5.3 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito
(Kondisi EST dengan sistem progress 25% Uang muka 25%)
d. Dengan Uang Muka 30%
Dengan sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30%, biaya penutupan akhir lebih besar dari sistem pembayaran dengan uang muka 25%, hal ini berarti lebih banyak yang muka yang dibayarkan, maka profit kontraktor akan semakin besar. Biaya penutupan akhir maksimal untuk sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30% diberikan dengan penjadwalan pada kondisi EST, baik pada sistem pembayaran bulanan maupun dengan sistem progress 25%. dengan data seperti terdapat dalam Tabel 5.7 berikut: Tabel 5.7 Biaya penutupan akhir dengan sistem pembayaran uang Muka 30% Biaya Penutupan Akhir (Rp) Penjadwalan
a. EST b. LST c. Geser
Tanpa Uang Muka
107.100.000,00 103.689.637,93 107.100.000,00
87
Progress 25%
107.100.000,00 105.196.873,18 107.100.000,00
400,000,000.00 300,000,000.00
LST, Geser,297,993,041.48 291,339,340.06 EST, 290,609,457.82
200,000,000.00 ) p R ( a y a i B
LST, 147,295,755.86 Geser, 124,035,435.22 EST, 58,067,960.00
100,000,000.00
EST, 107,100,000.00 Geser, LST, 107,100,000.00 103,689,637.93 EST, Geser, 53,550,000.00 53,550,000.00 LST, 50,139,637.93
-
EST, (12,456,178.23)
0
1
3 LST, (38,903,750.13) 4
2
5
6
7
8
EST, (123,511,472.99) Geser, (101,755,092.14) Geser, (112,255,243.42) Geser, (121,959,307.77)
(100,000,000.00)
LST, (120,317,492.57) (149,231,212.35) EST, LST, (191,804,994.44)
(200,000,000.00) (300,000,000.00) Pembayaran Ke
Gambar 5.8 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito (Kondisi EST dengan sistem bulanan Uang Muka 30%)
400,000,000.00
LST, 290,609,457.82 EST, 297,993,041.48 Geser, 291,339,340.06
300,000,000.00
200,000,000.00
) p R ( a y a i
B
EST, 147,295,755.86 Geser, 124,035,435.22
LST, 107,100,000.00 Geser, EST, 107,100,000.00 105,196,873.18
100,000,000.00 LST, 58,067,960.00
LST, Geser, 53,550,000.00 53,550,000.00 EST, 51,646,873.18
-
LST, (12,456,178.23)
0
1
2
(100,000,000.00)
3 EST, (38,903,750.13) 4
5
6
7
8
Geser, (101,755,092.14) LST, (123,511,472.99) Geser, (112,255,243.42) Geser, (121,959,307.77) EST, (120,317,492.57) (149,231,212.35) LST, EST, (190,312,682.32)
(200,000,000.00)
(300,000,000.00) Pembayaran Ke
Gambar 5.8 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito (Kondisi EST dengan sistem progress 25% Uang Muka 30%) 5.4.2 Persentase Profit Proyek
Persentase keuntungan atau profit yang diperoleh oleh kontraktor diperoleh berdasarkan analisis cash flow dengan membandingkan sistem pembayaran bulanan dan progress 25% dengan pembanding tanpa uang muka,
88
uang muka 25% dan uang Muka 30%. Dari pembanding ini maka akan diperoleh profit yang paling maksmimal untuk masing-masing proyek yang ditinjau. a. Persentase Profit untuk Pembayaran Tanpa Uang Muka
Berdasarkan hasil analisis profit dengan cash flow, maka untuk masingmasing proyek yang ditinjau dapat diketahui persentase profit proyek terhadap nilai RAB, seperti terdapat dalam Tabel 5.8 berikut: Tabel 5.8 Persentase profit proyek dengan sistem pembayaran tanpa uang muka Profit Penjadwalan
a. EST b. LST c. Geser
Bulanan
Progress 25%
9,25 9,15 9,16
9,17 9,15 9,16
Dengan sistem pembayaran tanpa uang muka, profit proyek maksimal diberikan oleh sistem pembayaran progress bulanan pada penjadwalan kondisi EST dengan profit -0.04%. Hal ini dapat terjadi karena dengan sistem pembayaran progress 25% jadwal pembayaran lebih lambat dari pembayaran dengan sistem bulanan atau progress 25% tercapai setelah waktu satu bulan sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan lebih besar dibandingkan dengan sistem pembayaran bulanan. b. Persentase Profit untuk Pembayaran dengan Uang Muka 20%
Persentase keuntungan atau profit proyek untuk masing-masing proyek dengan sistem pembayaran dengan uang muka 20% terdapat dalam Tabel 5.9 berikut:
89
Tabel 5.9 Persentase profit proyek dengan sistem pembayaran
dengan uang muka 20% Profit Penjadwalan
a. EST b. LST c. Geser
Bulanan
Progress 20%
9,67 9,52 9,56
9,86 9,58 9,84
Dengan sistem pembayaran dengan uang Muka 20%, profit proyek maksimal diberikan oleh sistem pembayaran progress 25% pada penjadwalan kondisi EST dengan profit 9,86%. Hal ini dapat terjadi karena dengan sistem pembayaran progress 25% jadwal pembayaran lebih cepat dari pembayaran dengan sistem bulanan atau progress 25% tercapai sebelum waktu satu bulan sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan lebih kecil dibandingkan dengan sistem pembayaran bulanan. Dengan sistem pembayaran dengan uang Muka 20% memberikan keuntungan yang lebih besar dari sistem pembayaran tanpa uang muka, hal ini terjadi karena dengan adanya uang muka, maka dapat mengurangi jumlah pinjaman bank yang dilakukan kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaannya.
c. Persentase Profit untuk Pembayaran dengan Uang Muka 25%
Persentase keuntungan atau profit proyek untuk masing-masing proyek dengan sistem pembayaran dengan uang muka 25% terdapat dalam Tabel 5.9 berikut: Tabel 5.9 Persentase profit proyek dengan sistem pembayaran
dengan uang muka 25% Profit Penjadwalan
a. EST b. LST c. Geser
Bulanan
Progress 25%
9,72 9,58 9,62
9,86 9,58 9,84
90
Dengan sistem pembayaran dengan uang muka 25%, profit proyek maksimal diberikan oleh sistem pembayaran progress 25% pada penjadwalan kondisi EST dengan profit 9,86%. Hal ini dapat terjadi karena dengan sistem pembayaran progress 25% jadwal pembayaran lebih cepat dari pembayaran dengan sistem bulanan atau progress 25% tercapai sebelum waktu satu bulan sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan lebih kecil dibandingkan dengan sistem pembayaran bulanan. Dengan sistem pembayaran dengan uang muka 25% memberikan keuntungan yang lebih besar dari sistem pembayaran tanpa uang muka, hal ini terjadi karena dengan adanya uang muka, maka dapat mengurangi jumlah pinjaman bank yang dilakukan kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaannya.
d. Persentase Profit untuk Pembayaran Dengan Uang Muka 30%
Persentase keuntungan atau profit proyek untuk masing-masing proyek dengan sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30% terdapat dalam Tabel 5.10 berikut:
Tabel 5.10 Persentase profit proyek dengan sistem pembayaran
Dengan Uang Muka 30% Profit Penjadwalan
a. EST b. LST c. Geser
Bulanan
Progress 25%
10,00 9,80 10,00
10,00 9,86 10,00
Dengan sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30%, profit proyek maksimal diberikan oleh sistem pembayaran bulanan dan progress 25% pada penjadwalan kondisi EST maupun Pergeseran EST dengan profit 10,0%. Hal ini dapat terjadi karena dengan sistem pembayaran progress 25% jadwal pembayaran lebih cepat dari pembayaran dengan sistem bulanan atau progress 25% tercapai
91
sebelum waktu satu bulan sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan lebih kecil dibandingkan dengan sistem pembayaran bulanan. Dengan sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30% memberikan keuntungan yang lebih besar baik dari sistem pembayaran tanpa uang muka maupun dengan uang muka 25%, hal ini berarti semakin besar uang muka yang diberika owner , maka profit kontraktor akan semakin besar, karena kemungkinan untuk melakukan pinjaman ke bank akan lebih kecil.
92
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
6.1 Kesimpulan
Dari hasil analisis dan pembahasan untuk perencanaan cash flow yang telah dilakukan, maka terdapat bebepara hal yang menjadi kesimpulan dari penelitian ini, yaitu: Pembayaran pada kondisi penjadwalan est memiliki profit dan penutupan akhir lebih besar di banding penjadwalan lst, dan pergeserean est walaupun secara presentase perkembangan pekerjaan lebuh besar pada b ulan bulan awal lebih besar di karenakan :
Sistem pembayaran yang memberikan profit maksimum adalah sistem pembayaran bulanan pada penjadwalan kondisi EST dengan profit 9.25% untuk pembayaran uang muka 0%, pembayaran progress 25% pada penjadwalan kondisi EST dengan profit 9,86%. dan uang muka 20%, progress 25% serta bulanan pada penjadwalan kondisi EST dengan profit 9,72%. Sedangkan untuk sistem pembayaran dengan uang muka 30%, baik bulanan maupun progress 25% memperoleh profit 10,00% pada penjadwalan EST dan pergerseran EST. Penjadwalan yang menghasilkan profit paling besar bagi kontraktor yaitu penjadwalan pada kondisi EST ( Earliest Start Time) dan pergeseran EST.
6.2
Saran
Untuk memperoleh hasil yang lebih memuaskan dan lebih lengkap, maka terdapat beberapa saran yang perlu penulis sampaikan untuk melengkapi atau melanjutkan penelitian-penelitian yang sejenis, sebagai berikut:
93
1. Untuk memperolah pembanding yang lebih lengkap, disarankan selaian sistem pembayaran, maka nilai kontrak proyek pun perlu untuk dibandingkan antara proyek kecil, sedang, dan besar. 2.
Penjadwalan dengan sistem pegeseran EST, disarankan untuk dicoba bebarapa alternatif pergeseran waktu, untuk memperoleh waktu yang menghasilkan profit yang maksimal.
94
DAFTAR PUSTAKA
Anonim, 2002, Panduan Praktis Pengolahan Proyek Konstruksi dengan Microsoft Project 2000 , Cetakan Pertama, Andi Offset, Yogyakarta. Ahuja H.N., 1984, Project Management, Techniques in Planning and Controlling Construction Project, John Wiley & Sons Inc. Aris Trijoko & Esti Purnomo, 2000, Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal dengan Memanfaatkan Float Time pada Jembatan Kaligareng , Universitas Islam Indonesia, Yogyakarta. Asworth Allan, 1994, Perencanaan Biaya Bangunan, Gramedia, Yakarta. Bachtiar I., 1996, Rencana dan Estimate Real of Cost , Cetakan Kedua, Penerbit Bumi Aksara, Jakarta. Budiman Proboyo, 2001, Keterlambatan Waktu Pelaksanaan Proyek: Klasifikasi dan Peringkat Dari Penyebab-penyebabnya, Universitas Kristen Petra, Surabaya. Burke Rory, 1993, Project Management Planning and Control, Second edition, John Willey & Sons, New York. Desriausli & Nita Yogitasari, 2001, Analisis perencanaan Cash Flow Optimal Memanfaatkan Float Time pada Proyek Pembuatan Tanggul Sungai Serang Kulon Progo, Universitas Islam Indonesia, Yogyakarta. Halpin, W. Daniel and Woodhead, W. Ronald, 1998, Construction Management , Second Edition, John Willey & Sons, New York. Hendra Kusuma, 2004, Manajemen Produksi, Perencaan dan Pengendalian Produksi, Edisi Ketiga, Penerbit ANDI, Yogyakarta. Herjanto, 1997, Manajemen Produksi dan Operasi, PT. Gramedia Widiasarana, Jakarta. Iman Soeharto, 1997, Manajemen Proyek, Dari Konseptual Sampai Operasional, Penerbit Erlangga, Yakarta. Istimawan Dipohusodo, 1996, Manajemen Proyek dan Konstruksi, Cetakan Pertama, Penerbit Kanisius, Yogyakarta.
