Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Dien-Fidhel-Bi-
Nama : Biaini Naeli Muna NIM : 125020300111098
Assalamualaikum wr.wb. Bapak/Ibu dan teman-teman di seluruh Indonesia sekalian. Semoga dengan file ini, bisa semakin menambah ilmu pengetahuan, wawasan & dapat bermanfaat bagi sesama. Dengan senang hati saya menerima saran yang bersifat membangun dari Bapak/Ibu dan teman-teman yang dapat disampaikan melalui jaringan dibawah ini :
PIN BBM : 517EB577 Facebook : Biaini Neli LinkedID : Biaini Neli Salam, Biaini Naeli Muna
Pernjanjian adalah . . .
Perjanjian adalah suatuDefinisi Perjanjian dan Perjanjian Sewa
peristiwa di mana seorang berjanji ke pada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.
“Perjanjian sewa-menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana
pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainya kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan telah disanggupi pembayaranya.” (Pasal 1548 KUH Perdata)
Bab VII Buku III KUH Perdata yang berjudul “Tentang Sewa-Menyewa”
yang meliputi pasal 1548 sampai dengan pasal 1600 KUH Perdata.
Syarat-syarat Perjanjian Sewa-Menyewa
Pasal 1320 KUHPerdata Unsur essensialia, Unsur naturalia, Unsur aksidentalia, Klausula aksidentalia Hukum kebiasaan.
Asas Perjanjian
Asas kebebasan berkontrak Asas konsesualisme Asas kekuatan mengikat (pacta suntservanda) Asas kepribadian Asas kepercayaan atau vertrouwensabeginsel Asas iktikad baik atau tegoeder trouw
Perjanjian Konsensual
Artinya ia sudah terjadi dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga. Kewajiban pihak yang menyewakan adalah menyerahkan kenikmatan suatu barang, sedangkan kewajiban pihak penyewa adalah membayar harga sewa.
Mengontrak Rumah ?
Apabila pihak pemilik rumah dan calon penyewa bertemu, maka
kemungkinan akan terjadi ataupun terjalin suatu kesepakatan sewa menyewa, yang secara umum dikenal dengan perkataan ”kontrak”; sehingga sering kita dengar bahwa : - Amran mengontrak rumah di jalan Kepodang No. 5 ; - Saya masih tinggal dirumah kontrakan
- Rencananya rumahmu di kontrakkan berapa tahun ?
Padahal dikalangan ilmu hukum, yang diistilahkan dengan kontrak = berarti
perjanjian, maka kata dikontrakkan, ditafsirkan menjadi diperjanjikan, dengan demikian kata kontrak saja belum mempunyai arti yang lengkap, karena harus mejawab pertanyaan ”kontrak apa” ? Misalnya kontrak jual
beli = perjanjian jual beli ; kontrak sewa menyewa = perjanjian sewa menyewa. Dengan demikian untuk selanjutnya istilah kontrak rumah disebut sebagai = Sewa-menyewa rumah.
Diperlukan Surat / Naskah Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Berdasarkan ketentuan perundang - undang (UU No. 4 Tahun
1992 , dan PP no. 44 / 1994) , disebutkan bahwa sebagai persyaratan untuk menyewa rumah, baik untuk tempat tinggal maupun usaha, berdasarkan baik perorangan maupun badaan usaha / badan hukum diwajibkan untuk membuat Surat Perjajian Sewa-menyewa Rumah/Tempat tinggal .
Bagaimana Jika Tidak ?
Apabila hal tersebut tidak dipenuhi, maka perjanjian tersebut dapat
dibatalkan, atau batal demi hukum. Dengan sendirinya tidak dapat dipergunakan sebagai alat bukti dalam sengketa hukum.
Bagaimana Jika Kesulitan ?
Jasa Notaris
Dasar Hukum Unsur perbuatan hukum perjanian sewa menyewa: II. Subyek Sewa menyewa III. Obyek Sewa menyewa IV. Kewajiban Pihak Yang menyewakan V. Kewajiban Pihak Yang menyewa VI. Resiko VII. Mengulang –sewakan atau Melepaskan sewa , Boleh Menyewakan VIII. Hubungan sewa menyewa dengan penjualan obyek. IX. Pand beslag I.
Unsur perbuatan hukum perjanian sewa menyewa Pasal. 1548 Terdapat para pihak yg mengikatkan diri - Pihak yang satu memberikan kenikmatan & ketenteraman kpd pihak lainnya : Atas suatu barang - Dengan pembayaran suatu nilai harga sewa yang disanggupi oleh pihak yang menyewa. - Untuk suatu jangka waktu tertentu yang ditegaskan dalam pasal 1579 , bahwa penghentian sewa dapat dilakukan apabila telah ditetapkan sebelumnya , yang berarti harus ditetapkan jangka waktunya. ■ Jenis kontrak : Konsensual. Demikian ada kesepakatan sudah terjadi ikatan.
Subyek Sewa menyewa II. Subyek Sewa menyewa : a. Yang menyewakan / menyerahkan b. Yang menerima sertra menikmati barang tersebut dengan memberikan imbalan/ harga sewa.
Obyek Sewa menyewa :
Barang dengan harga sewa, Barang tak bergerak.
Kewajiban Pihak Yang menyewakan Pasal 1551 -1552 1. Menyherahkan barang sewa kepada penyewa 2. Melakukan pemeliharaan barang 3. Melakukan pembetulan 4. Apabila cacat tersebut mengakibatkan kerugian bagi penyewa, wajib mengganti kerugian tersebut. Pasal 1556 5. Jaminan kenikmatan dan ketenteraman yang diberikan
Kewajiban Pihak Yang menyewa Pasal 1561 Memakai barang barang sewa sebagai “bapak yang baik” sesuai tujuan sebagaimana kesepakatan. Pasal 1581 Membayar harga sewa pada waktu yang disepakati . Pasal 1583 Perbaikan – perbaikan “kecil” Pasal 1591
( dalam hal obyek sewa adalah tanah ), maka Penyewa wajib melaporkan / memberitahu kepada pihak yang menyewakan apabila terjadi kegiataan yang meskipun tidak berkaitan dengan tuntutan hak dari pihak ketiga, sehingga dapat diantisipasi apabila terjadi hal-hal yang dapat menyebabkan kerusakan pada tanah tersebut.
Resiko Kewajiban untk. memikul kerugian yg terjadi pada obyek disebabkan oleh peristiwa diluar kesalahan para pihak
Pasal 1533 Resiko ditanggung pemilik bila obyek musnah , sewa menyewa batal demi hukum.
Mengulang –sewakan atau Melepaskan sewa , Boleh Menyewakan a. Mengulang –sewakan B mengadakan perjanjian sewa menyewa kepada C , dengan obyek X. b. Melepaskan Sewa B mengundurkan diri dari perjanjian sewa dengan A, dan menunjuk C untuk menggantikannya. Bila hal tersebut ( a dan b ) tidak diatur dalam perjanjian antara A dan B, maka : A dapat meminta pembatalan perjanjian sewa menyewa dengan B A tidak diwajibkan untuk mentaati perjanjian sewa menyewa antara B dengan C c. Boleh menyewakan B boleh menyewakan sebagian dari obyek yang disewanya tersebut kepada C , kecuali sudah ada kesepakatan antara A dan B bahwa hal tersebut tidak diperkenankan. A = Pemilik obyek sewa / Yang menyewakan B = Pihak yang menyewa C = Pihak ke tiga X = Obyek sewa
Pengaturan berakhirnya masa sewa a. Bila perjanjian dibuat tertulis Pasal 1570 Pada dasarnya sewa berakhir secara serta merta sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati. b. Bila perjanjian tidak tetulis Pasal 1571 Hanya dapat diakhiri pada waktu tertentu sesuai dengan adat kebiasaan masyarakat setempat.
Hubungan sewa menyewa dengan penjualan obyek. Pasal 1576 Penjualan obyek sewa tidak memutuskan ikatan sewa beli yang dibuat sebelumnya.
Pand beslag Pasal 1140 , 1152. Bila terjadi eksekusi (lelang sita) pada rumah yang disewakan, dan dilain pihak penyewa lalai membayar uang sewa, maka pihak yang menyewakan mendapat hak utama / privilige untuk meperoleh perabot rumah tersebut dalam jumlah yang cukupuntuk melunasi tunggakn sewa tersebut
Mekanisme 1.
2. 3.
4. 5. 6. 7. 8.
Ada dua pihak yang saling mengikatkan diri Ada unsur pokok yaitu barang, harga, dan jangka waktu sewa Ada kenikmatan yang diserahkan Subyek dan Obyek Perjanjian Sewa menyewa Hak dan Kewajiban Para pihakPerjanjian Pihak penyewa memiliki hak, yaitu: Risiko dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa
Kasus Sewa-Menyewa Rumah
Wanprestasi
Apabila penyewa dalam batas jangka waktu perjanjian
tidak mau pergi dari rumah yang disewa dan juga tidak mau memenuhi kewajiban bayar sewa rumah, bagaimana
cara penyelesaiannya secara hukum?
Bagaimana penyelesaiannya secara Perdata?
Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata (KUH Perdata): “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.”
Menurut Pasal 1267 KUHPerdata, ada beberapa hal yang dapat
Anda gugat atau tuntut dari pihak yang wanprestasi, yaitu: a) Pemenuhan perikatan, b) Pemenuhan perikatan dengan ganti kerugian; Biaya-Rugi-Bunga c) Pembatalan perjanjian. d) Pembatalan perjanjian dengan ganti kerugian.
Bagaimana penyelesaiannya secara Pidana? Penyewa yang tidak beritikad baik dengan tidak
membayar uang sewa dan tidak mengembalikan rumah sewa juga dapat dituntut secara pidana atas dasar
penggelapan.
Pasal 372 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUH Pidana)
