PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE
Nasiru Nasiruddi ddin n Mahmud Mahmud Pert Pertem emua uan n# MK. REAL ESTATE PRODI PERENCANAAN WILAYAH & KOTA UNS 2013
Mari menyamakan persepsi… Moti Motiva vasi si pela pelaku ku bi bisn snis is real real esta estate te : 1. Pengemban Pengembangan gan
Terlib Terlibat at dalam dalam pemban pembangun gunan an & fase fase operas operasii dari dari bisnis bisnis 2. Invest Investasi asi Pembel elia ian n Pemb
prop proper erti ti yang yang suda sudah h ada ada & menge mengelol lolany anya a untu untuk k tujuan tujuan invest investasi asi
Yang menjadi pokok bahasan : Pengembangan Real Estate
Mari menyamakan persepsi… Moti Motiva vasi si pela pelaku ku bi bisn snis is real real esta estate te : 1. Pengemban Pengembangan gan
Terlib Terlibat at dalam dalam pemban pembangun gunan an & fase fase operas operasii dari dari bisnis bisnis 2. Invest Investasi asi Pembel elia ian n Pemb
prop proper erti ti yang yang suda sudah h ada ada & menge mengelol lolany anya a untu untuk k tujuan tujuan invest investasi asi
Yang menjadi pokok bahasan : Pengembangan Real Estate
Bagaimanakah proses Bagaimanakah pengembangan pengembanga n real estate ??? 1 : Id Ide e awa awall
5 : Komitmen resmi
Kontrak dg bank, kontraktor, asuransi
6 : Konstruksi
Pembangunan
7 : Penyelesaian akhir & pembukaan resmi
Iklan, izin menempati, pemindahan tenant
Tdk layak Layak Memperoleh lahan, tenant, mitra, desain awal
Formal market & fs, perizinan Desain final berdasar market study, negosiasi komitmen dg bank, kontraktor
2 : Penyempurnaan ide Tdk layak Layak
3 : Formal Market & feasibility studies Tdk layak Layak
4 : Negosiasi kontrak
8 : Pengelolaan & pemasaran properti
TAHAP 1
• Intuisi dan rasional • Waktu sekitar 20% dari keseluruhan proyek • Sumber ide : pengalaman
developer (masa lalu, saat ini),
informasi
pasar properti, informasi kondisi ekonomi, demografi
observasi
lapangan (kondisi tanah, lingkungan sekitar, dan kota)
perbandingan kemampuan ide
dengan daerah/kota lainnya,
developer, citra developer
kreatif (produk baru / belum ada di pasar)
…ide awal - Produk : 1. mengikuti pasar yang sudah ada 2. menciptakan pasar baru - Penilaian alternatif ide :
Membuat analisis kelayakan yang sederhana , tanpa cash flow (perbandingan biaya dan pendapatan) untuk tiap alternatif ide
- Hal-hal yg harus dipahami developer dalam tahap ide awal : 1. kapasitas perusahaan, kompetisi, dan pelaku pengembangan real estate lainnya yang akan membantu dalam pembangunan maupun pembiayaan proyek, 2. kondisi sosial ekonomi, pasar real estate, 3. regulasi pembangunan 4. klien potensial. - Semakin sedikit informasi & pengalaman yang dimiliki developer, maka resiko semakin meningkat.
Jadi, harus bagaimana ??? RISET PASAR investigasi
kebutuhan, keinginan konsumen, produk pesaing salah satu alat untuk pengembangan ide guna mengurangi resiko dalam pengembangan real estate
FAKTOR YANG HARUS DIPERHATIKAN DALAM PENGEMBANGAN IDE AWAL (residensial, komersial, rekreasi, properti spesial, dsb) (demografi, gaya hidup, perilaku) (demografi, gaya hidup, perilaku) -
MOTIVASI DIBALIK IDE -
Sebuah tapak mencari sebuah produk properti (developer ingin mengembangkan tanah untuk menciptakan produk properti tertentu)
-
Sebuah produk properti mencari sebuah tapak (developer ingin melakukan ekspansi untuk produk properti yang sama di tempat lain, memperkenalkan produk baru) hotel bintang 5
-
Kawasan Mega Kuningan
Investor/modal mencari peluang pengembangan properti (dana pensiun, asuransi, investor asing melakukan diversifikasi ke properti) investor
hotel di Bali
CARA MENDAPATKAN IDE - BRAINSTORMING Kelompok atau individu yang menghasilkan semua ide kreatif, meskipun ide tersebut tidak biasa, misalnya pemakaman umum komersial.
Setelah selesai brainstorming, tim pengembangan dapat melakukan studi terhadap sejumlah ide yang telah diseleksi. - METODE DELPHI Diskusi dengan sekelompok pakar real estate untuk mendapatkan opini mereka mengenai sejumlah pertanyaan yang komples, misalnya predisi pasar properti. Menyiapkan sejumlah pertanyaan untuk meminta opini dari para pakar.
- MENGAMATI LINGKUNGAN Memantau
kondisi lingkungan ekonomi lokal, regional, nasional, dan global, prediksi ke depan, dan kemungkinan dampak dampaknya terhadap rencana proyek.
Teknik
ini umumnya digunakan untuk skala proyek besar yang berjangka panjang.
- KOMBINASI DARI KETIGA TEKNIK
TAHAP 2
• Tujuan : memperoleh tanah dan menganalisis kelayakan awal kondisi tanah • Meliputi : a. Kedalaman ide (spesifikasi produk, analisis pasar lokal, analisis kompetisi, segmen pasar, diferensiasi produk, target pasar, strategi mempeoleh pasar) b. Memperoleh dan menyeleksi tanah yang sesuai dengan ide (bila belum memperoleh tanah) c.
Melakukan analisa daya dukung tanah
d. Negosiasi/diskusi awal dengan pelaku pengembangan real estate (pemerintah, kontraktor, lembaga keuangan, arsitek, dsb) e.
…
d. ,,, e. Menetapkan produk properti apa yang akan dibangun (termasuk tor untuk arsitek) f. Estimasi awal biaya proyek g. Menentukan kelayakan finansial proyek (cash flow) : lanjut atau tidak (tahapan kritis).
AKTIVITAS PENYEMPURNAAN IDE Riset Pasar PENGAMATAN LINGKUNGAN Kebijakan Publik Makro Kompetisi
ANALISA PASAR LOKAL Demografi Ekonomi Kultur Sosial
ANALISA PERSAINGAN Perusahaan Proyek-proyek yang sebanding
Pemilihan KRITERIA DALAM Lokasi PEMILIHAN SITE Pasar Fisik Legal Politik
Negosiasi dengan Pelakupelaku
SEKTOR PUBLIK
EVALUASI ASET TERPILIH
KONTRAKTOR
NEGOSIASI KONTRAK PADA SITE
ARSITEK TEKNIK PERENCANA
Spesifikasi Proyek DESAIN PROYEK
PENENTUAN KELAYAKAN Dijalankan Direvisi Tidak dijalankan
-
Regulasi pembangunan (peruntukan tanah, koefisien lantai bangunan, koefisien dasar bangunan, ketinggian bangunan, garis sempadan)
-
Kondisi fisik (ukuran, kemiringan tanah, hidografi, daya dukung tanah)
-
Jaringan jalan
-
Utilitas (air bersih, telepon, gas, listrik, air kotor)
-
Transportasi umum
-
Dampak lingkungan (air, udara, kebisingan)
-
Pelayanan umum (kantor polisi, sekolaj, pelayanan kesehatan, biaya perizinan)
-
Karakter masyarakat setempat (menolak; netral : biaya sosial, kepentigan umum, keutungan untuk masyarakat lokal; mendukung)
-
Harga tanah
TAHAP 3
- Tujuan :
Memperlihatkan kelayakan proyek kepada pelaku pengembangan real estate lainnya, khususnya kepada calon pemberi pinjaman / mitra kerjasama
- Analisis kelayakan proyek secara lebih mendetail - Asumsi – asumsi yang digunakan sudah mendekati kenyataan - Penyusunan studi kelayakan dilakukan oleh konsultan properti independen - Studi kalayakan dapat dijadikan alat untuk pemasaran, khususnya kepada penyewa utama
Isi studi kelayakan formal - Marketability Study - Preliminary desain - Estimasi awal biaya konstruksi (lebih detail dari tahap 2) - Analisis kelayakan finansial Benefit
Cost Analysis
Cashflow Rugi-Laba
Benefit cost analysis • Merupakan metode evaluasi kelayakan dengan berdasarkan pertimbanganpertimbagan finansial • Teknik untuk mengestimasi dan membandingkan keuntungan dan biaya sosial sebuah proyek publik dengan tujuan untuk menentukan apakah proyek tersebut layak atau tidak layak untuk dilaksanakan. • Keuntungan dan biaya sosial tersebut dinilai dalam bentuk uang (dirupiahkan) dan dinilai untuk waktu sekarang ( present value ) • Meliputi : Financial Analysis & Economic Analysis
Benefit cost analysis Metode yang dipergunakan: • Payback periode (Perhitungan waktu modal developer kembali B=C) • NPV = B - C (pengurangan antara Benefit dan Cost) – Cost : biaya pra konstruksi, konstruksi, operasional (pasca konstruksi), pajak – Benefit : pemasukan (pasca konstruksi) – Tahun ke-n (sesuai time bound perencanaan) – Jika positif (B>C) maka proyek tersebut layak untuk dilaksanakan – Jika negatif, maka sebaliknya • BCR = B / R (perbandingan antara Benefit dan Cost) – Jika BCR > 1, maka proyek tersebut layak untuk dilaksanakan – Jika BCR < 1, maka sebaliknya
TAHAP 4
• Pengaturan kontrak dengan berbagai pelaku pengembangan untuk pelaksanaan proyek – Perjanjian-perjanjian detail harus dinegosiasikan terhadap setiap pelaku pengembangan – Semua aspek-aspek dari proyek sudah dimasukkan dalam kontrak individual dan berbagai hubungan dengan pelaku pengembangan telah ditentukan dengan jelas – Kontrak merupakan metode lain dalam mengontrol resiko
APA PERBEDAANNYA ???
PENAWARAN VS NEGOSIASI • Developer memberikan rencana dan perincian pengembangan kepada semua kontraktor, dan meminta kontraktor untuk memberikan harga penawaran
•
Developer melakukan negosiasi dengan satu kontraktor yang akan melakukan pekerjaan dan penentuan harga berdasarkan biaya pembangunan ditambah keuntungan marjin yang wajar.
•
Jika biaya pembangunan melebihi perjanjian, maka biaya tambahan akan ditanggung bersama.
•
Jika biaya masih dibawah rencana, selisih biaya dapat dibagi bersama antara kontraktor dan developer.
BEBERAPA JENIS KONTRAK • Kontrak terkait sumber pembiayaan (permodalan) 1. investor/lembaga keuangan 2. Joint venture dengan pemberi pinjaman • Kontrak dengan arsitek/kontraktor • Kontrak dengan pembeli/penyewa
ATURAN PEMBIAYAAN OLEH LEMBAGA KEUANGAN (BANK) Rasio pinjaman bank dan modal developer : 65% : 35 % atau 70% : 30%, dihitung dari biaya kontruksi JENIS KREDIT 1.
Kredit modal kerja (untuk produk properti jual, bersifat jangka pendek seperti perumahan, kondominum, trade center)
2.
Kredit investasi (untuk properti sewa, bersifat jangka panjang, seperti mal, hotel, apartemen, gedung perkantoran sewa)
3.
Kredit digunakan untuk kegiatan konstruksi dan operasional (untuk kredit investasi) dan kegiatan konstruksi (untuk kredit modal kerja)
Kredit bank tidak bisa digunakan untuk pembelian tanah
PEMERINTAH SEBAGAI MITRA • Joint venture permodalan dengan Pemerintah • Kontrak dengan pemerintah untuk melindungi kepentingan developer melalui penerbitan ijin pembangunan • Hubungan dengan pemerintahan dan publik sangat penting, karena referendum/voting dari masyarakat umum dapat membatalkan persetujuan pengembangan, meskipun pemerintah dan developer sudah menandatangani persetujuan tersebut
KONTRAK DENGAN ARSITEK/KONTRAKTOR • Sebelum arstitek menyelesaikan gambar rencana, kontrak formal antara arsitek dan developer harus sudah dibuat dengan standar yang berlaku. • Kontrak-kontrak harus dinegosiasikan dan dijalankan sehingga semua pihak yang terlibat dapat menghasilkan produk yang diinginkan dengan resiko dan tanggung jawab yang diuraikan secara jelas. • Standar kontrak dapat dimodifikasi dengan menambahkan item-item yang belum tercakup dalam standar kontrak, seperti : tanggung jawab terhadap kesalahan dan kelalaian.
KONTRAK DENGAN PEMBELI/PENYEWA • Sejak awal : sudah memiliki ide mengenai tenant utama dan atau tenant mix atau customer akhir (untuk proyek yang dijual). • Studi kelayakan :seberapa banyak ruang yang dialokasikan untuk tenant utama • Tenant utama/besar merupakan kunci untuk menarik tenant-tenant lainnya. • Makin banyak ruang yang disewa oleh tenant utama, harga sewa yang diberikan akan semakin murah • Penandatangan kontrak yang lebih cepat akan memberi kepastian terhadap kesinambungan dari proyek, serta tingkat kekosongan ruang menjadi lebih rendah
TAHAP 5
• Tahap pelaksanaan kontrak-kontrak yang dinegosiasikan pada tahap keempat • Pada umumnya pemberi pinjaman tidak mau membuat komitment/perjanjian hingga tenant utama menandatangani perjanjian • Pengembang tidak membuat perjanjian dengan kontraktor sampai mereka mempunyai dana yang cukup untuk membiayai konstruksi, dan tenant utama tidak akan menandatangani kontrak sampai mereka yakin pengembang mempunyai dana dan orang yang cukup untuk menyelesaikan proyek.
JADI ?
•Jika investor dillibatkan, perjanjian kerjasama terbatas harus ditandatangani •Pada proyek yang lebih besar, diperlukan biaya untuk melakukan analisa dampak lingkungan sebelum pembangunan disetujui •Jika menggunakan agent, harus membuat perjanjian atau MOU •Pengawasan arus kas : membandingkan uang keluar VS uang masuk
TAHAP 6
PENGEMBANG SEBAGAI PEMEGANG KEPUTUSAN
• Mengatur proses konstruksi • Pengembang adalah manajer selama proses konstruksi yang akan mengkoordinasikan kontraktor dengan tim lainnya agar sesuai dengan target penyelesaian yang direncanakan, sekalipun telah menyewa kontraktor khusus untuk melaksanakan konstruksi. • Setiap dibutuhkan perubahan yang dibutuhkan dalam proses konstruksi, keputusan terakhir berada ditangan pengembang
DEVELOPER SEBAGAI MANAJER PADA TAHAP KONSTRUKSI 1.
MANAJER KONSTRUKSI
Mengawasi proses konstruksi agar tetap berlangsung secara efisien. Idealnya manajer konstruksi telah memiliki pengalaman dalam proyek yang sedang dikerjakan. 2.
MANAJER PEMASARAN
Memberikan umpan balik dari konsumen potensial terkait proyek yang dipasarkan kepada tim pengembangan lainnya (revisi desain sesuai keinginan pasar) 3. MANAJER KEUANGAN Menghubungkan pemilik modal (investor, pemberi pinjaman) terkait uang yang yang harus dikeluarkan untuk kegiatan operasional proses konstruksi. 4.
MANAJER PROPERTI
Memastikan bahwa setiap perubahan yang terjadi terhadap desain bangunan tidak akan memberikan dampak yang negatif terhadap pengelolaan bangunan dalam jangka panjang.
HAL-HAL YG HARUS DIPERHATIKAN DALAM PROSES KONSTRUKSI 1. Pembiayaan konstruksi • Pembayaran kontraktor disesuaikan dgn perkembangan konstruksi yg dicapai
• Jika pekerjaan sudah selesai : 90% dibayarkan, 10% ditahan hingga pengecekan kesesuaian desain rencana & spesifikasi selesai dilakukan
…pertimbangan konstruksi 2. Penyewaan ruang & pengolahan interior ruangan
• Pengembang akan terkena penalty apabila bangunan belum siap dipakai oleh penyewa sesuai kesepakatan yang telah diputuskan. • Untuk pengolahan interior tergantung pada keinginan penyewa apakah akan mengolah sendiri atau terima jadi. 3. Pengolahan lansekap & eksterior • Untuk mendorong penjualan.
• Perkembangan trend desain lansekap dan eksterior sebagai bahan pertimbangan
TAHAP 7
• Pengembang melakukan pengecekan terhadap kondisi terakhir bangunan sebelum peresmian dilakukan.
Diantaranya terkait dengan sistem elektrikal/mekanika, alarm, perpipaan, dan sebagainya.
• Sebelum peresmian, pengembang melakukan training terhadap staf operasional sementara penyewa sudah mulai memindahkan barangbarangnya.
