raport evaluare

Romania, jud. Bihor, Oradea, Str. Atacului, nr. 17. Tel/fax: 0259/210310 0728/856823 Nr. 10 Data 10.02..2011

Nr. inreg. la registrul comertului: J05/88/2005 Cod Unic de Inregistrare: 17137968 Cont lei: RO86 BRDE 050S V113 6715 0500 Banca Romana pentru Dezvoltare – G.S.G. Oradea

Anexa nr.1 la HCJB nr.35/24.02.2011 VIZAT:

PRESEDINTE, Radu Ţ îrle

A IMOBILULUI CU DESTINAŢ DESTINAŢIE DE FERMĂ FERMĂ SITUAT ÎN COMUNA BOR Ş, SATUL SANTĂUL MARE

BENEFICIAR : CONSILIUL JUDEŢEAN BIHOR ORADEA, PARCUL TRAIAN NR.5

FEBRUARIE - 2011

Romania, jud. Bihor, Oradea, Str. Atacului, nr. 17. Tel/fax: 0259/210310 0728/856823 Nr 10 Data 10.02.2011

Nr. inreg. la registrul comertului: J05/88/2005 Cod Unic de Inregistrare: 17137968 Cont lei: RO86 BRDE 050S V113 6715 6 715 0500 Banca Romana pentru Dezvoltare – G.S.G. Oradea

FOAIE DE CAPĂT- CERTIFICARE Subsemnatul SABĂU EUGEN, domicliat în Oradea, str. Atacului nr. 17, expert tehnic în construcţ ii, ii, atestat de Ministerul Justi ţ iei, iei, cu carnetul de expert tehnic nr. 3.701 – 1.804, membru de drept al Corpului Exper ţ ţilor i lor Tehnici din România – filiala jude ţ ului ului Bihor, posesor al Legitimaţ iei iei cu nr. 8 C.E.T., atestat de Asocia ţ ia ia Naţ ional ională a Evaluatorilor din România – ANEVAR Bucureşti, în baza Contractului de servicii nr. 1359/04.02.2011, am convenit cu CONSILIUL JUDEŢEAN BIHOR – ORADEA, Parcul Traian nr. 5, la efectuarea unei lucr ări de expertizare şi evaluare tehnică, având ca obiect : evaluarea imobilului cu destina ţie de fermă, situat în comuna Bor ş, satul Sant ăul Mare, apar ţinând domeniului privat al Judeţului Bihor, reprezentând în natur ă construcţii – grajd, în suprafa ţă totală de 246 mp şi teren în suprafa ţă totală de 3000mp, identificat prin nr. cadastral 525, ce provine din nr.topo 247/5 înscris în C.F. nr. 590 Sant ăul Mare.

Raportul de expertiză – evaluare a fost elaborat în conformitate cu Standardele ANEVAR, referindu-ne în primul rând la : SEV-3.02 (competen ţă – calificare), IVS.1.(valoare de piaţă), IVS 2(evaluare de proprietăţ i imobiliare), precum şi a Buletimelor documentar editate de CET - România. Prin prezenta, în limita cuno ştinţ elor  elor  şi informaţ ilor ilor deţ inute, inute, certific că faptele prezentate în acest Raport, sunt adev ărate şi corecte. De asemenea, certific c ă analizele, opiniile iile limitative specifice şi şi concluziile prezentate, sunt limitate de ipotezele considerate şi condiţ iile că aceste analize, opinii şi concluzii, sunt personale, neinfluenţ ate ate de nici un factor. Certific c ă nu

am nici un interes, prezent sau sau de perspectiv ă, în proprietatea imobiliar ă, care face obiectul prezenzului Raport de evaluare şi nici un interes sau influen ţă legat de păr ţ ţ ile ile ce ar pute fi implicate. Suma ce-mi revime drept plat ă pentru realizarea prezentului Raport, nu are nici o legătur ă cu declararea în Raport a unei anumite valori (din evaluare), sau interval de valori, care să favorizeze păr ţ ţile, i le, în cazul în care acest activ va fi pus în vânzare sau concesionare. Analizele şi opiniile, au fost bazate şi dezvoltate, conform cerinţ elor elor din standardele, recomadările şi metodologia de lucru, recomandate de c ătre C.E.T. din România şi ANEVAR Bucureşti. Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator, iar în elaborarea prezentului Raport, nu s-a acordat asistenţă din partea nici unei persoane, în afara evaluatorului care semnează mai jos. EXPERT TEHNIC – EVALUATOR ANEVAR EVALUATOR ANEVAR SABĂU EUGEN

CUPRINS SINTEZA RAPORTULUI ……..……………………………………………...…….. ……..……………………………………………...……..

5

 PARTEA I. – DATE GENERALE

I.1. Prezentarea beneficiarului …….……………………………………………………....8 …….……………………………………………………....8 I.2. Prezentarea evaluatorului…………………………………… evaluatorului…………………………………… ……………………..…8 I.3. Obiectul evalu ării…………………………………………………………………..…....9 I.4. Scopul evalu ării……………………………………………………………………….....9 I.5. Data evalu ării …………………………………………………………………… ………………………………………………………………………….....9 …….....9 I.6. Ipoteze şi condiţii limitative…………………………… limitative……………………………………………………….…. ………………………….…...9 ..9 I.7. Acte normative, materiale şi informaţii…………………………………………….10 I.7.1. Acte normative…………………………… normative…………………………………………………………..… ……………………………..……..10 …..10 I.7.2. Buletine – publica ţii………………………………….…………………….….10 I.7.3. Informaţii de la beneficiar  şi chiriaş……………….………………………..11 I.7.4. Inspec ţia la faţa locului………………………………………………..…… locului………………………………………………..………11 …11 I.8. Studiul pie ţei (analiza pie ţei)…………………………………………………………12 I.8.1. Generalit ăţi……………………………………………………………………..12 I.8.2. Caracterizarea pie ţei imobiliare a comunei………………………… comunei……………………………….12 …….12  PARTEA A II-A. – PROPRIETATEA EVALUAT   Ă

II.1. Identificarea obiectului şi proprietăţii evaluate…………………………… evaluate……………………………..……14 ..……14 II.2. Aspecte juridice……………………………………………………… juridice……………………………………………………………………..…14 ……………..…14 II.3. Amplasare, zonare, caracteristici tehnico-constructive……………………..…15 II.4. Cerere - ofert ă şi echilibrul pie ţei……………………………………………….….15 II.5. Baza valorii, valoarea de pia ţă…………………………………………………..… …………………………………………………..… .15

II.6. Metoda de evaluare ……………………..……………………………………..…..…16 II.6.1 Metoda costurilor…………………………………………………….………… 16 II.6.2 Metoda comparaţiei prin bonitare............................................................. 17 II.6.3 Metoda de randament………………………………………………………….17 II.6.4 Metoda comparaţiilor de pia ţă…………………….…………………..……...18 II.7. Valoarea de pia ţă selectată…………………………………………………………..19

 PARTEA A III-A. – ANEXE

Anexa nr.1 : Fişă tehnică de calcul a valorii actualizate a grajdului de porcine şi padoc………..23 Anexa nr.2 : Fişă tehnică de calcul a valorii actualizate a p ătulului pentru porunb….…………...27 Anexa nr.3 : Fişă tehnică de calcul a valorii actualizate a fânâtnei………………..………………29 Anexa nr. 4 : Fişă tehnică de calcul a valorii actualizate/mp teren aferent .......... ……………….31 Anexa nr. 5 : Fisă de calcul pentru estimarea valorii prin metoda capitaliz ării …………………...36 Anexa nr. 6 : Fisă de calcul pentru estimarea valorii prin metoda compara ţ iilor directe ………. .40 Anexa nr. 7 : Extras de Carte Funciar ă nr. 590, Santăul Mare, nr. topo 247/5..............................41 Anexa nr. 8 : Plan de situaţ ie şi schiţă releveu.............................................................................42 Anexa nr. 9 : Fotografii..................................................................................................................45 

XEROCOPII

-



Adeverinţă de atestare privind efectuarea cursului ANEVAR; Certificat de atestare privind evaluarea  întreprinderilor si a factorilor de mediu (SPIC – 02); Certificat de atestare privind metode de evaluare a proprietăţ ior imobiliare (SPIC – 11); Certificat de atestare privind metode de evaluarea a proprietăţ ilor imobiliare (CET – R); Certificat de atestare privind evaluarea  întreprinderilor în dificultate (SPIC – 17); Adeverinţă CET – România, din 12.06.1999, curs standarde profesionale.

LEGITIMA ŢII - Corpul Exper ţ ilor Tehnici din Romania ; - Ministerul Justiţ iei. - MLPAT

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE TIPUL DE PROPRIETATE Proprietate imobiliar ă pentru activităţ i agricole. 

PROPRIETAR CONSILIUL JUDEŢEAN BIHOR conform O.G. nr.206/2000 şi Hotărâri nr. 9/22.02.2005. a C.J.B



BENEFICIAR Consiliul judeţ ean Bihor - Oradea, Parcul Traian Nr. 5.cod fiscal 4244997 

EVALUATOR S.C.”SABEXPERT” S.R.L.cu sediul în ORADEA, Str. Atacului Nr. 17, tel/fax : 0259/210310, înregistrat la Camera de Comer ţ, sub nr. J05/88/2005. Cod unic : 1713968 

OBIECTUL EVALUĂRII ACTIVUL compus din : grajd porcine, p ătul pentru porunb, fânâtn ă şi teren afernt amplsate în comuna Bor ş, satul Santău Mare ( parte din fostul CAP – Sant ău Mare – ferma porcine) 

SCOPUL EVALUĂRII Estimarea valorii de piaţă, propunere preţ pentru concesionare. 

SUPRAFAŢA TERENULUI Terenul eferent imobilului înscris în CF nr. 590 Sant ăul Mare, nr. topo 247/5, (cadastral 525) în suprafaţă de 3.000 mp, valoarea acestuia, fiind estimat ă în LEI/mp sau EURO/mp, . 

CONDIŢII LIMITATIVE PRIVIND TRANZAC ŢIA Conform documentelor, actelor  şi informaţ iilor puse la dispoziţ ia evaluatorului, rezultă că activul este supus la condiţ ii limitative şi restricţ ii, în sensul c ă activul are acces prin alte propiet ăţ i, NU se cunoaşte dacă există protocol încheiat pentru dreptul de servitute sau alte clauze. 

SARCINI DE CARE ESTE GREVAT ACTIVUL Nu este cazul. 

REZULTATELE OBŢINUTE PRIN METODELE DE EVALUARE Metoda costurilor : 70.520 lei ron; Metoda capitalizării directe : 70.400 lei ron; Metoda comparaţ iilor de piaţă : 68.850 lei ron; 



VALOAREA DE PIAŢĂ PROPUSĂ PENTRU CONCESIONARE

Vp = 70.520 ron . Valoarea de concesionare a imobilului cu destinaţ ie de fermă, situat în comuna Bor ş, satul Santăul Mare, apar ţ inând domeniului privat al Jude ţ ului Bihor, reprezentând în natur ă construcţ ii – grajd cu padoc, p ătul de porumb, fântân ă şi teren aferent în suprafa ţă totală de 3000mp, identificat prin nr. cadastral 525, ce provine din nr.topo 247/5 înscris în C.F. nr. 590 Santăul Mare, este de: a. Dacă se concesionează pe 49 ani, rezultă o taxă de concesionare de 1.439,18 RON/an, adică 119,93 lei RON/lună, sau 28,22 euro/lun ă, adică 338,71 euro/an pentru grajdul cu padoc, p ătul pentru porumb, fântâna şi terenul aferent b. Dacă se concesionează pe 25 ani, rezultă o taxă de concesionare de 2.820,8 RON/an, adică 235,07 lei RON/lună, sau 55,32 euro/lună, adică 663,87 euro/an pentru grajdul cu padoc, p ătul pentru porumb, fântâna şi terenul aferent c. Dacă se concesionează pe 5 ani, rezultă o taxă de concesionare de 14.104 RON/an, adică 1.175,33 lei RON/lun ă, sau 276,61euro/lună, adică 3.319,37 euro/an pentru grajdul cu padoc, p ătul pentru porumb, fântâna şi terenul aferent. NOTĂ (opinia expertului tehnic – evaluator): A se avea în vedere c ă închirierea sau concesionarea unui imobil, înseamn ă obţinerea unei redevenţe pe o perioadă determinată, funcţie de solictarea beneficiarului – proprietar, redevenţă ce poate fi obţinută pe 49, 30, 25 sau 5 ani, sau cum dore şte beneficiarul lucr ări. Redevenţa se calculează funcţie de valoarea de pia ţă a imobilului respectiv, la data întocmiri raportului de evaluare tehnic ă, astfel că închirierea sau concesionarea pe o durată mai lungă, este mai mică şi mai acceptabilă de un posibil chiria ş (concesionar) având în vedere şi necesitatea efectuării unor lucr ări de investiţii, pentru a putea func ţiona  în aceste construcţii speciale şi mare sau foarte mare, dar neacceptabil ă pe o perioada ă mai scurtă de închiriere sau concesionare. Valoarea redevenţei poate fi atractiv ă, pentru închirierea sau concesionarea pe 49 de ani sau minim 25 ani, condi ţie în care pot exista pretenden ţi viabili şi care să accepte o astfel de închiriere, sau neatractiv ă, pe o perioada ă de numai 5 ani, condi ţie sigur ă în care nu pot exista posibili pretenden ţi. Beneficiarul lucr ări este singurul în m ăsur ă, să stabilească perioada de   închiriere sau concesionare, funcţie de redevenţa ce o poate ob ţine şi care chiriaş să aducă îmbunătăţirii imobilului în cauz ă pentru a putea func ţiona, sau lăsarea acestui imobil în continuare în paragin ă, f ăr ă să aducă nici cel mai mic venit beneficiarului – proprietar.



JUSTIFICAREA VALORII PROPUSE PENTRU CONCESIONARE (ÎNCHIRIERE) ŞI A METODELOR DE EVALUARE UTILIZATE

Acest ACTIV este amplasat în zona RURALĂ, comuna Bor ş, satul Santău Mare, la distanţă de oraş, la cca 20 km de municipiul Oradea, cu acces prin alte propriet ăţ i.(cu servitute)

Terenul în cauză este ocupat în parte de: cl ădirea grajd porcine cu gospodăria anexe şi padocuri, un p ătul şi alee pentru aces la aceste edificate. Terenul în cauză este liber (f ăr ă construcţ ii) în propor ţi e de cca. 75%, restul fiind ocupat de construcţ ii. Accesul la acest teren se poate realiza numai prin alte propiet ăţ i, cu drept de servitute. Nu este posibil realizarea unui acces direct numai la acest activ.

Metoda costurilor, reflectă valoarea construcţ iilor atunci când nu sunt disponibile suficiente informaţ ii referitoare la tranzacţ ii similare. Metoda comparaţiei prin bonitare, reflectă valoarea terenului aferent, atunci când nu sunt disponibile suficiente informa ţ ii referitoare la tranzac ţ ii similare. Metoda comparaţiei directe : Metoda constă în compararea valorii de pia ţă a unor  active similare, de aceeaşi natur ă şi care au f ăcut obiectul vânzării în condiţ ii normale de piaţă. Utilizarea acestei metode este limitat ă, fie din lipsa unei informa ţ ii credibile şi reale, fie din informaţ ii insificiente, iar pentru activul în cauz ă, este cu atât mai pu ţ in probabil, întrucât în zonă se tranzacţ ionează numai case de locuit cu anexele şi ter enul aferent acestora şi nu asemena edificate, adic ă construcţ ii agro-zootehnice. Metoda de randament : Esenţ a abordării evaluării prin metoda de randament, constă în transformarea unor venituri viitoare, în valoarea actual ă prin capitalizarea sau fructificarea capitalului investit.  În aceste condiţ ii singura metodă posibilă de utilizat, în vederea stabilirii pre ţ ului de evaluare, este metoda costurilor  şi comparaţiiei prin bonitare. Această metodă reflectă şi valoarea propusă pentru concesionarea (închirierea) acestui cativ, cunoscându-se valorile de tranzacţ ionare fie a terenurilor extravilane, fie tranzac ţ ionarea clădirilor de locuit cu terenuri similare dar cu amplasare (poziţ ie) şi utilităţ i mult mai bune. Cea mai bună utilizare a activului este ceea de „cre şterea şi îngr ăşarea porcinelor”, având în vedere că starea tehnică a edificatelor este satisf ăcăoare, necesitând un minim de lucr ări de investiţ ii, pentru a putea func ţ iona. Acest activ nu poate fi utilizat decât numai pentru creşterea porcinelor sau p ăsărilor, iar cu investi ţ ii mari poate fi utilizat şi în alte scopuri, ceea ce NU se recomandă potenţ ialilor investitori, întucât structura cl ădirii nu permite modific ări substanţ iale.

RAPORT DE EVALUARE PARTEA I. – DATE GENERALE 

I.1. PREZENTAREA BENEFICIARULUI Beneficiarul Raportului de evaluare este Consiliul Jude ţ ean Bihor, Oradea, Parcul Traian Nr. 5, cod fiscal 4244997

Obiectul principal de activitate al Consiliului jude ţ ean, îl constituie admnistraţ ia publică de pe raza judeţ ului Bihor.

I.2. PREZENTAREA EVALUATORULUI S.C.”SABEXPERT” S.R.L.cu sediul în ORADEA, Str. Atacului Nr. 17, tel/fax : 0259/210310 înregistrat la Camera de Comer ţ, sub nr. J05/88/2005. Cod unic : 1713968 are în structura sa 10 colaboratori, exper ţ i în: Construcţ ii Civile şi industriale, topografi, utilaje tehnologice, auto, bunuri şi economie, atestaţ i de organele centrale de profil: CET – R, ANEVAR  – Bucureşti, Ministerul de Justiţ ie, MLPAT, etc. Sabău Eugen, coordonatorul acestei Societ ăţ i, este domiciliat in Oradea str. Atacului nr. 17, este expert tehnic în constructii, atestat de Ministerului Justitiei, cu carnet de EXPERT TEHNIC nr.1.804 – 3.701, membru de drept al Corpului Expertilor Tehnici din Romania - filiala judetului Bihor , posesor al legitimatiei nr. 8 C.E.T. si membru de fapt al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania - ANEVAR Bucuresti. Experienţ a îndelungată a colectivului de ingineri şi economişti, colaboratorii acestei Societăţ i comerciale, în continuarea fostului Cabinet de expertizare – evaluare imobile şi active, a f ăcut posibilă efecutarea în decursul anilor, a numeroase lucr ări de expertize şi evaluări, ele fiind executate pe întreaga raz ă a judeţ ului Bihor şi nu numai, perioad ă în care, au fost elaborate peste 600 de lucr ări de expetiză şi evaluare de societăţ i comerciale, active şi bunuri, în diverse scopuri, cum ar fi : înfiin ţări, dizolvări şi lichidări de societăţ i comerciale, asocieri, constituiri de garanţ ii pentru credite bancare, creşteri de capital social, vânzări, gr ăniţ uiri, studii de fezabilitate, etc. Dintre lucr ările cele mai mari, privind evalu ări de unităţ i în vederea lichdării lor   judiciare, putem aminti: SC “AVÂNTUL” SA Oradea; SC “ALOR” SA Oradea; SC “AGROMEC” SA Salonta; SC” MULTIMEC” SA Marghita, precum şi alte lucr ări privind cunoaşterea valori de piaţă pentru activele: SC “SINTEZA” SA Oradea, SC ”S.U.T.” SA Oradea, SC “ROVEX” SA Oradea, etc, pentru credite bancare, sau alte lucr ări privind cunoaşterea valori de pia ţă a acestor  active, în vederea vînzări prin licitaţ ie publică sau prin negociere directă, cum ar fi activele proprietatea : E.M.Voivozi, Direcţ ia Silvică Bihor, I.F.E.T – Bihor,ect, sau diferite cl ădiri proprietate privată a Consiliilor locale : Oradea, Marghita, Salonta, Valea lui Mihai, S ăcuieni, Avram Iancu, Nojorid, Gepiu, Sântandrei, Diosig, Vadu Crişului, Balc,ect. Echipa de exper ţ i este competentă şi calificată pentru a elabora acest Raport de expertizare, conform prevederilor “Standard SEV 3.02” şi C.E.T. – din România.

I.3. OBIECTUL EVALU ĂRII Activul compus din grajd porcine, pătul pentru porunb, fânâtn ă şi teren afernt amplsate în comuna Bor ş, satul Santău Mare ( parte din fostul CAP – Sant ău Mare – ferma porcine), este supus evalu ării, pentru stabilirea valorii de pia ţă la preţ de zi.

I.4. SCOPUL LUCR ĂRII Raportul de evaluare are ca scop, estimarea pre ţ ului de piaţă al activului şi propunerea preţ ului de concesionare.

I.5. DATA EVALU ĂRII

Valoarea de piaţă estimată în Raportul de evaluarte, se refer ă la data de 14.02.2011, când cursul de schimb valutar la BNR, este : - 3,1566 lei / USD - 4,2490 lei / EURO Inspecţ ia activului evaluat s-a f ăcut în prezenţ a D-nei Ardelean, reprezentanta Consiliului Judeţ ean Bihor, în data de 15.02.2010 iar Raportul de evaluare a fost elaborat în perioada 10.02.2011 – 18.02.2011.

I.6. IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE IPOTEZE : 

   

expertul tehnic - evaluator, nu î şi asumă nici o responsabilitate referitoare la prezentarea situa ţ iei juridice, sau altor  considerente, privind titlul de proprietate şi nici a suprafeţ ei de teren ce intr ă în calculul de evaluare ; se consider ă că informaţ iile de care dispun, sunt autentice şi nu se dă nici o garanţ ie asupra preciziei lor; se presupune că funcţ ionarea activului, este conformă cu toate reglementările locale şi naţ ionale de mediu; expertul tehnic - evaluator, nu î şi asumă r ăspunderea pentru viciile ascunse care nu au fost aduse la cuno ştinţ a sa; expertul – evaluator, nu au nici un interes pr ezent sau viitor,  în proprietatea evaluată;

CONDIŢII LIMITATIVE : raportul de evaluare, datele şi informaţ iile cuprinse în acesta,  sunt confidenţ iale pentru beneficiarul lucr ării şi evaluator, putând fi utilizate numai de către beneficiarul lucr ării şi numai pentru scopul specificat în aceast ă lucrare; colectivul de evaluatori, prin natura muncii sale, nu este  obligat să ofere consultanţă, sau să depună marturie în Instanţă, în afara cazului în care a fost convenit ă în scris şi în prealabil;  în conformitate cu uzuanţ ele din România, valorile estimate în  Raport, sunt valavile la data precizat ă în Raport şi încă un interval limitat de timp după acestă dată, în care condi ţ iile specifice ale pie ţ ii imobiliare, nu sufer ă modificări semnificative cere să afecteze opiniile estimete; raportul de evaluare, sau oricare referire la acesta nu poate fi  publicat sau inclus într-un document destinat publicit ăţ ii, f ăr ă acordul scris şi prealabil al evaluatorului. I.7. ACTE NORMATIVE, MATERIALE ŞI SURSE DE INFORMA ŢII I.7.1. ACTE NORMATIVE :

       





Legea Nr. 15/1994; HG 266/1994; HG964/1998; Ordinul Ministerului Finaţ elor Nr. 946/1994, toate referitoare la imobiliz ările corpurale; Legea Nr. 54/1998, privind circula ţ ia juridică a terenurilor; Legea Nr. 69/1993, categoria şi zonarea localităţ ilor; Ordinele MLPAT Nr. 4/D/1990; 32/N/1995 şi 85/N/1995; Indicativul P135 /1999, aprobat de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1995; Legea nr. 219 / 1998, privind regimul concesiunilor; H.G.nr. 216 / 1999, pentru aprobarea Normelor  Metodologice – cadru de aplicare a Legii 219/1998; H.G. nr. 834/1991 pentru evaluarea terenului, precum şi criteriile MF nr. 2665/1992 şi MLPAT Nr. 1/C/311/1992., precum şi Expertiza tehnică nr. 97 – Buletin documentar, editat de Corpul Exper ţ ilor Tehnici din România. H.G. nr.1.553/2003 privind reevaluarea imobiliz ărilor corporale şi stabilirea valorii de intrarea a mijloacelor fixe şi Normele privind reevaluarea imobiliz ărilor  corporale. H.G. nr. 2139/2004, pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea şi duratele normale de funcţ ionare a mijloacelor fixe.

I.7.2. BULETINE – PUBLICA ŢII : 

   

Standardele de evaluare recomanadate de ANEVAR - Bucureşti : - SEV – 3.02, competenţă – calificare; - IVS.1., privind valoare de piaţă; - IVS.2., privind : valoarea de impozitare; valoarea de garantare credite bancare; valoarea de lichidare ; valoarea de asigurare; valoarea de casare; valoarea de exploatare continu ă; valoarea de imputare; valoarea r ămasă actualizată ; - ISV.16., privind :; valoarea just ă ; - GN.9, privind : valoarea net ă actualizată ; - GN.3, privind : valoarea de licita ţ ie ; Buletinele informative ale Corpului Expertilor Tehnici din Romania cu privire la aplicarea coeficientilor de actualizare la zi ; Buletine informative elaborate de Institutul Român de Cercetare în Evaloare,(IROVAL) ; Cursul de schimb valutar stabilit prin fixing de BNR la data evalu ării (14.02.2011); Indicii statistici de preţ uri şi inflaţ ie, comunicaţ i de Institutul Naţ ional de Statistică;

I.7.3. INFORMAŢII DE LA BENEFICIAR :    

Documente privind dreptul de proprietate; Planul de urbanism şi zonare; Taxe şi tarife locale; Contracte de închiriere şi documente de plată;

 

Informaţ ii privind utilizarea şi exploatarea propiretăţ ii; Schiţ e, relevee;

I.7.4. INSPEC ŢIE LA FAŢA LOCULUI, prin care s-au constatat :    

Caracteristicile amplasamentului; Topografia şi configuraţ ia terenului; Concordanţ a informaţ iilor prezentate de beneficiar ; Gradul de ocupare al terenului;

Pentru elaborarea acestei lucr ări au fost parcurse urm ătoarele etape : - proiectarea conţ inutului şi structurii raportului de evaluare ; - culegerea de date şi informaţ ii de la beneficiar ; - selectarea şi corelarea datelor culese ; - alegerea metodelor de evaluare utilizate ; - calculele efective şi stabilirea valorii de pia ţă a activului.

I.8. STUDIUL PIE ŢEI I.8.1. GENERALIT ĂŢI : Judetul Bihor este situat în partea de N-V a României, având suprafa ţ a de 7.544 Km 2 (3,2% din suprafa ţ a ţării) şi o populaţ ie de 596.961 locuitori, la 1 iulie 2005, din care :  45,8% populaţ ia activă; 53% inactivă şi 1,2% şomeri;  67,4% sunt români, 26% maghiari şi 6,6% alte naţ ionalităţ i la 18.03.2002;  Evoluţ ia unor indicatori importan ţ i în anul 2005 fa ţă de 1989, se prezită astfel:  nr. mediu de salariaţ i 68,3%;  nr. pensionarilor 198,2%;  câştigul mediu lunar, mai mare de 1351 ori;  indicii de crestere a pre ţ urilor mai mare de 2232 ori;  producţ ie industrială 73%;  volumul de investiţ ii 73,2%;  nr de unităţ i înmatriculate la R.C. – Bihor la finele anului 2003 13115unităţ i; O influenţă pozitivă în economia judeţ ului, privind investiţ iile, utiilzarea capacităţ ii de producţ ie şi a for ţ ei de muncă a avut-o grupul de firme “TRANSILVANIA GENERAL IMPORT  – EXPORT”. Cu excepţ ia societăţ ilor comerciale din profilul indistriei u şoare, care a reuşit sa-şi menţ ină par ţi al capacitatea de produc ţ ie şi for ţă de muncă, celelalte ramuri cu tradi ţ ie şi pondere  în industria judeţ ului (materiale neferoase, industria minier ă, chimică şi construcţ ii de maşini) au  întâmpinat greut ăţ i deosebite, ce au condus la restructur ări şi lichidări de societăţ i comerciale, cu implicaţ ii negative în privinţ a şomajului şi a câştigurilor populaţ iei; a puterii de cump ărare.

I.8.2. CARACTERIZAREA PIE ŢEI IMOBILIARE A COMUNEI BOR Ş Teritoriul comunei Bors se intinde in partea de vest a tarii, de o parte si de alta a soselei DN1 - E.60, care iese din tara prin punctul de frontiera Bors si face legatura cu principalele drumuri internationale din centrul si vestul Europei. Comuna Bors este alcatuita din satele: Bors, Santion, Santaul Mare si Santaul Mic. Comuna Bors este parte componenta a Cimpiei Crisurilor. Clima aceste regiuni este temperat continental cu nuante oceanice, temperatura mede anuala este de 10-11 grade Celsius. Cantitatea medie anuala de precipitatii antregistreaza valori de 550-650 mm/an.   În urma recensamantului din anul 2002, populatia comunei Bors era de 3409 locuitori, din care numarul populatiei acti ve era 2116 persoane. Numarul populatiei creste lent datorita imigrarii, din datele statistice se observa o crestere a populatiei cu aproximativ 100 de persoan e in ultimi 10 ani. Comuna este aproape de oraşul Oradea., în zona metroplitan ă a oraşului. La nivelul comunei Bor ş piaţ a imobiliar ă, este în curs de formare, motiv pentru care nu poate oferi înc ă suficiente şi concludente date şi informaţ ii de piaţă. Piaţ a imobiliar ă determinată de raportul dintre cerere şi ofertă, este foarte sensibil ă la piaţ a muncii şi stabilitatea veniturilor, fiind influen ţ ată de mărimea şi structura veniturilor, reglementările centrale şi locale în domeniu, de evolu ţ ia dobânzilor bancare, de structura populaţ iei şi alţ i factori. Comuna Bor ş are o dezvoltare socio – economic ă apreciabilă, are acces la principala arter ă de circulaţ ie rutier ă .Acestă situaţ ie constituie un punct forte în privin ţ a cererii de investiţ ii, de capital intern sau str ăin in această zonă. Din punct de vedere al cererii si ofertei, ca factor dominant în pre ţ ul proprietăţ ilor  imobiliare, se poate face urm ătoarea zonare a pieţ ii comunei Bor ş : zona I : reşedinţ a de comună;  zona II : satul Sântion;  zona III : satul Santăul Mare şi Santăul Mic;  Din punct de vedere al evolu ţ iei pieţ ii imobiliare pe tipuri de spa ţ ii şi proprietăţ i se pot trage următoarele concluzii: La locuinţ e (case individuale) dar  şi spaţ ii de producţ ie, preţ urile sunt în continu ă descreştere determinate de raportul echilibrat dintre cerere şi ofertă, în sensul că: oferta este suficientă, reflectată statistic de evoluţ ia  construcţ iilor şi de reaşezarea populaţ iei în mediul rural. cererea este mică, sub influenţ a reorientării disponibilităţ ilor   băneşti spre investiţ ii imobiliare mai ales în condi ţ iile creşterii dobânzilor  bancare, creşterea cursului de schimb la EURO şi mai puţ in repatrierea valutei celor cu afaceri sau cu munca în Comunitatea European ă. Din punct de vedere al preţ ului de piaţă la terenuri, pe baza unor studii de pia ţă rezultă următoarea situaţ ie:  terenurile extravilane, (arabile) apar ţi nătoare comunei Bor ş, au valoarea de piaţă, funcţ ie de amplasare şi calitatea terenului între 80 – 160.000.000 lei / ha, adică 8.000- 16.000 lei ron/ha.

terenurile intravilane, apar ţ inătoare comunei Bor ş, au valoarea de pia ţă, funcţ ie de amplasare şi dotările terenului între : 30 -300.000 lei ron/ha adic ă 3,0-30 lei ron/mp. Din punct de vedere al preţ ului de piaţă la clădirile de locuit, pe baza unor studii de piaţă rezultă următoarea situaţ ie:  casele de locuit cu dou ă şi trei camere, în stare tehnic ă satisf ăcătoare spre bună, cu anexe şi teren aferent au valoarea de piaţă între 450 -800 milioane lei, adică 45 -80.000 lei ron, iar cele cu stare tehnic ă bună şi cu regim de parter şi etaj, depăşesc 250 -350.000 ron . 

I.8.3. EVOLUŢIA PREŢURILOR PE PIAŢA IMOBILIARĂ Creşterea preţ urilor pe piaţ a imobiliar ă în anul 2008 a fost ascendent ă, dar mai ponderată faţă de explozia din anul 2006 - 2007.  În anul 2008 şi începutul anului 2009 pre ţ urile au crescut cu 10-15% la construc ţ ii şi cu 15-20% la terenuri, evolu ţ ie care se apreciază că se va diminua în urm ătorii 2 ani. Aceste creşteri au fost determinate în principal de :  preţ urile materialelor  şi a manoperei în construc ţ ii au înregistrat creşteri de 4 ori mai mari, fa ţă de indicele de creştere a preţ urilor în general, acesta la 31.12.2004 era de 251.361% faţă de 1990 ; Degradarea cursului de schimb valutar la euro şi USD, faţă de leu, (evoluţ ia leului în comparaţ ie cu valuta) ;  Dezvoltarea şi diversificarea sistemului naţ ional de credite imobiliare din ultimii ani şi în deosebi în anii 2006 şi 2008 ; Pe anul 2011 şi următorii anii se previzionează :  Se apreciază că nu va mai intra pe pia ţ a imobiliar ă sume importante din resurse interne şi externe, fapt ce va face presiuni considerabile pe pre ţ de strigare.  Cererea mică în raport cu oferta foarte mare, mai ales c ă pretendenţ ii investitori de proprietăţ i, văzând evoluţ ia pieţ ei imobiliare, sunt dispu şi să aştepte cu cererea pentru anii de dup ă 2011-2012, ani preconizat a fi cu dificult ăţ i financiare –criză financiar ă ;  „Vedeta” tranzacţ iilor imobiliare o constituie pe viitor totu şi terenurile agricole, apreciindu-se că până în anul 2012, fa ţă de preţ ul mediu actual de1.800-3500euro/ha, (80-160.000.000 lei/ha), în România se va ajunge la un pre ţ  de 75-80% din preţ ul existent pe piaţ a Comunităţ ii Europene, adică la 3.500 – 6000 euro/ha. 

PARTEA A II-A. – PROPRIETATEA EVALUAT   Ă

II.1. IDENTIFICAREA ACTIVULUI ŞI COMPONENTELOR SALE Activul care face obiectul prezentului Raport de evaluare, const ă în grajd porcine cu padoc, pătul pentru porunb, fânâtn ă şi teren afernt amplsate în comuna Bor ş, satul Santău Mare ( parte din fostul CAP – Sant ău Mare – ferma porcine) Proprietarul este Consiliul judeţ ean Bihor - Oradea, Parcul Traian Nr. 5.cod fiscal 4244997, conform O.G. nr.206/2000

II.2. ASPECTE JURIDICE

Conform informaţ iilor puse la dispoziţ ia evaluatorului, apreciem că nu există impedimente de ordin juridic sau de alt ă natur ă care să afecteze dreptul de proprietate sau posibilitatea transfer ării acestui drept. Terenul în cauză este defalcat şi din datele de ţ inute de beneficiarul lucr ării, conform C.F. 590 Santăul Mare, nr. cadastral 535, suprafa ţ a de ţ inută de proprietar sub edificate dar şi teren liber, este de 3.000 mp.

II.3. AMPLASARE , UTILIT ĂŢI ŞI CARACTERISTICI TEHNICO-CONSTRUCTIVE Activul este situat în comuna Bor ş, satul Santău Mare la cca 20 km de Oradea, amplasat pe platforma fostului CAP – Sant ău Mare, este situat în zona periferic ă a satului, zonă   în care există clădiri agricole, proprietatea unei Asocia ţ ii agricole dar  şi persoane fizice, are dotările şi utilităţ ile minime necesare pentru desf ăşurarea unei activităţ i corespunzătoare. Activul este descris amănunţ it în fişele tehnice Anexele Nr. 1-4, ata şate prezentului raport.

II.4. CERERE – OFERT Ă, ECHILIBRUL PIE ŢEI ÎN ZONĂ Oferta de terenuri şi cl ădiri de locuit în această zonă este posibilă datorită faptului că există terenuri virane (libere de construcţ ii), dar  şi clădiri de locuit, propietate particular ă a celor ce locuiesc sau au locuit în aceast ă zonă. Clădirile care pot fi tranzac ţ ionate, se tranzacţ ionează cu terenurile aferente şi vor urma un trend descrescător determinată de  înr ăutăţ irea mediului economic şi a nivelului de trai, întrucât criza econmic ă a afectat proprietăţ ile imibiliare  În privinţ a ofertei de clădiri pentru închiriat, aceasta este relativ ă, datorită faptului că nu sunt pretendenţ i. O posibilă ofertă de închiriat a clădirilor  şi terenului aferent în acest ă zonă, poate fi de 0,50 EURO / mp, luând în considerare şi valoarea de piaţă a terenului.   În privinţ a ofertei de spaţ ii cu altă destinaţ ie pentru închiriat, acestea ar putea aduce mari beneficii proprietarilor, dar chiria este relativ redus ă din lipsa posibililor chiriaşi, majorititatea fiind la ora actual ă oferte mici cu chirii de pân ă la 0,5 EURO / mp / lun ă. Referitor la echilibrul pieţ ii putem aprecia că în prezent şi încă câţ iva ani avem o piaţă a cumpăr ătorilor iar în viitorul apropiat se va înregistra un echilibru şi apoi o piaţă a vânzătorului.

II.5. BAZA VALORII – VALOAREA DE PIA ŢĂ Baza de evaluare o constituie valoarea de pia ţă definită de standardul ANEVAR – SEV 4.03, ca fiind: “ suma estimată pentru care un bun ar putea fi schimbat la data evalu ării,  între un cumpăr ător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liber ă (nepărtinitoare), după un marketing adecvat, în care fiecare parte a ac ţionat în cunoştiinţă de cauză, prudent şi f ăr ă constrângere”. Conceptul de cea mai bun ă utilizare, reprezintă alternativa de utilizare a activului selectată din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire şi va genera ipoteze de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele urm ătoare ale lucr ării. Cea mai bună utilizare este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit, care este fizic posibilă, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţ i imobiliare trebuie s ă indeplinească mai multe criterii: să fie permisibilă legal, să fie posibilă fizic, să fie fezabilă financiar  şi să fie maximum productivă. Ţinând seama de aceste considerente, utilizarea actual ă a activului în cauză este cea mai bună, atât din punct de vedere tehnic, constructiv, cât şi economic.

II.6. METODE DE EVALUARE   În baza metodologiei de evaluare recomandată în acest domeniu, raportul de expertiză – evaluare a abordat estimarea valorii de pia ţă prin următoarele metode de evaluare :

II.6.1. METODA COSTURILOR Fundamentul acestei metode îl constituie principiul substitu ţ iei, care arată că nici un cumpăr ător prudent, nu va pl ăti mai mult pentru o proprietate imobiliar ă, decât costul de a achiziţ iona imediat un anume activ, cu o utilitate şi atractivitate similar ă. Această metodă poate fi folosit ă, când nu sunt disponibile suficiente informa ţ ii referitoare la tranzacţ ii similare. Pentru estimarea costului se cunosc trei metode tradi ţ ionale :  metoda costului având la baz ă preţ ul de barem;  metoda costurilor segregate;  metoda devizelor.   În această documentaţ ie a fost utilizat ă metoda costului, având la baz ă preţ ul barem pentru clădiri şi construcţ ii speciale. Metoda porne şte de la costul unitar de barem, conform Cataloagelor de Reevaluare, elaborate de Comisia Central ă pentru inventarierea şi Reevaluarea Fondurilor Fixe în 1965, actualizat pe baza cre şterilor de preţ uri constante, prin comparare cu preţ urile practicate pe etape, conform unor studii şi statistici. Este o metod ă simplă, practică şi foarte larg folosită. Estimarea deprecierii care reprezintă o pierdere din valoare, se poate efectua prin metoda segregării. Deprecierile pot fi: uzur ă fizică evidenţ iată de defecte de structur ă, finisaje, etc.; neadecvarea funcţională şi deprecierea economică. Gradele de uzur ă, s-au stabilit pe elemente: structura de rezisten ţă, anvelopa, finisajele şi instalaţ iile. Acestea au fost estimate ţ inând seama de :  durata de viaţă consumată pentru structura de rezistenţă;  starea anvelopei şi a finisajelor, data ultimei refaceri a acestora şi durata lor  normată de viaţă;  starea instalaţ iilor, durata de via ţă, datele execut ării acestor lucr ări; Nivelul uzurilor s-a stabilit conform HG 964/1998 şi pe baza Normativului P135/1999, aporbat de MLPAT, cu Ordinul Nr. 85/N/1999. Calculele prin acestă metodă, sunt prezentate detaliat în Anexele Nr.1-3 ata şate prezentei. Valoara acestei proprietăţ i determinată prim metoda costurilor, este:  valoarea clădiri şi construcţ iilor speciale : 62.570 lei ron;

II.6.2. METODA COMPARA ŢIEI PRIN BONITARE

Fundamentul acestei metode îl constituie principiul substitu ţ iei, care arată că nici un cumpăr ător prudent, nu va pl ăti mai mult pentru o proprietate imobiliar ă, decât costul de a achiziţ iona imediat un teren cu o utilitate şi atractivitate similar ă. Această metodă poate fi folosită, când nu sunt disponibile suficiente informa ţ ii referitoare la tranzacţ ii similare. Algoritmul pleacă de la un preţ  de barem “A” (valoarea de baz ă a terenului), determinată funcţ ie de importanţ a localităţ i, care este corectat pe baza unor elemente de comparaţ ie, factori (bonităţ i).  În această documentaţ ie a fost utilizat ă metoda comparaţ iei prin bonitare, având la bază preţ ul barem pentru teren, amplasat în sat (mediu rural). Metoda porne şte de la preţ ul barem “A”, actualizat pe baza elementelor de bonit ăr ţ i. Este o metod ă simplă, practică şi foarte larg folosită. Calculele prin acestă metodă, sunt prezentate detaliat în Anexa Nr. 4, ata şată prezentei. Valoara acestei proprietăţ i (teren) determinată prim metoda comparaţ iei prin bonitare, este:  valoarea terenului intravilan : 7.950 lei ron/3.000 mp.

II.6.3. METODA DE RANDAMENT Esenţ a abordării evaluării prin metoda de randament, const ă în transformarea unor  venituri viitoare, în valoarea actual ă prin capitalizarea sau fructificarea capitalului investit. Valoarea de randament – reprezintă suma fluxurilor nete pe care le poate genera o întreprindere deţ inătoare de capital, luînd în considerare factorul timp şi factorul risc. Metoda bazată pe venit sau randament, presupune, în esen ţă, capitalizarea venitului net obtenabil, prin explotarea sau închirierea propiet ăţ ii : Vp = F : C, VNE : C sau V = CB : r, cu varianta V = yCB, în care: Vp = valoarea de piaţă VNE,F sau CB = fluxul sau capacitatea beneficiar ă C,r = rata de capitalizare y=1:r = inversul ratei de capitalizare reprezentînd termenul în care investiţ ia se recuperează Activul trebuie să asigure prin exploatare sau închiriere, venituri anuale, traduse în fluxuri financiare, profituri brute şi nete (VBE sau VNE). Informaţ ii curente şi accesibile pentru prognoza veniturilor obtenabile în viitor prin explotare sau închiriere de spa ţ ii amenajate pentru exploatare, comer ţ , prestări de servicii, etc., sau teren. Informaţ ii curente şi din surse credibile privind ratele de capitalizare a capitalului de piaţă din zonă şi a ratelor de risc, respectiv a dobânzilor acordate de stat sau b ănci pentru plasamentele disponibilităţ ilor băneşti ale persoanelor fizice şi juridice. Referitor la această rată de capitalizare, precizăm că cel mai frecvent se are în vedere la evaluări: rata bancar ă curentă a dobânzii la obligaţ iile de stat, sau rata  medie de la bănci; 15 – 25 % din rata neutr ă (dobânzi bancare) se consider ă primă de risc. 

Rezultă de aici că valoarea de piaţă a proprietăţ ii evaluate, este direct propor ţ ională cu capacitatea beneficiar ă (VBE sau VNE) şi invers propor ţ ional cu rata de capitalizare sau fructificare (r compus ă din rata neutr ă care se notează cu i şi prima de risc care se notează cu p).   În practică se consider ă că rata de lucru în capitalizare s ă fie una spacifică unei monede constante, ceea ce la noi ar însemna un nivel mediu de cca. 15%, în condi ţ ii deflaţ ioniste. Calculul de evaluare prin această metodă pentru activul în cauză, respectiv, clădire grajd, construcţ ii speciale şi terenul aferent, este prezentat în Anexa nr. 5. Valoarea obţ inută prin această metodă este de: 70.400 lei ron.

II.6.3. METODA COMPARA ŢIILOR DE PIA ŢĂ Metoda constă în compararea valorii de pia ţă a unor active similare, de aceesşi natur ă şi care au f ăcut obiectul vânzării în condiţ ii normale de piaţă. Utilizarea acestei metode este limitat ă, fie din lipsa unei informaţ ii credibile şi reale, fie din informaţ ii insificiente. Metoda comparaţ iei directe, presupune parcurgerea mai multor etape: - cercetarea pieţ ei pentru a obţ ien informaţ ii despre tranzacţ ii de proprietăţ i, similare cu proprietatea evaluată, în ceea ce priveşte tipul de propietate, data vânzării, suprafaţ a, localizarea şi zona; - verificarea informaţ iilor prin confirmarea c ă dateşe obţ inute sunt reale şi corecte; - alegerea unor criterii de comparaţ ie relevante şi elaborarea unor analize comparative pentru fiecare criteriu; - compararea proprietăţ ilor comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând elementele de compara ţ ie şi ajustarea adecvată a preţ ului de vânzare pentru fiecare proprietate comparabil ă; - analiza rezultatelor evaluătii şi stabiirea la o valoare sau la o marj ă de valori. Calculele de evaluare prin acest ă metodă, sunt prezentate în Anexa nr. 6. Valoarea obţ inută prin acestă metodă, este : 68.850 lei ron.

II.7. VALOAREA DE PIAŢĂ SELECTATĂ şi OPINIA EVALUATORULUI Prezentul raport de evaluare a fost elaborat în vederea estim ării valorii de piaţă a activul compus din grajd porcine, p ătul pentru porunb, fânâtnă şi teren aferent amplasate în comuna Bor ş, satul Santău Mare ( parte din fostul CAP – Sant ău Mare – ferma porcine) Evaluatorul a efectuat o cercetare adecvat ă şi relevantă în vederea evaluării activului în cauză, întrucât informa ţ iile despre piaţă sunt limitate pentru astfel de active, iar pentru terenuri comparabile nu sunt suficient de transparente (nu se dau cifre reale). Evaluatorul a procedat la efectuarea tuturor metodelor de evaluare solicitate şi a procedurilor de evaluare care sunt prezentate în raport şi asigur ă de faptul că datele, informaţ iile utilizate, raţ ionamentele şi standardele aplicate pentru evaluarea acestui activ sunt corecte, corespunzătoare specificului proprietăţ ii evaluate, rezultând următoarele valori:

METODE DE EVALUARE 1 COSTURILOR

VALOAREA OB ŢINUŢĂ 70.520 lei ron

2 CAPITALIZĂRII CHIRIILOR 3 COMPARAŢIILOR DIRECTE

70.400 lei ron 68.850 lei ron

Pe baza considerentelor menţ ionate în prezentul raport de evaluare, ca rezultat al analizelor  şi investigaţ iilor efectuate, luând în considerare contextul actual al pie ţ ei imobiliare şi ţ inând seama de metodele de evaluare aplicate, de relevan ţ a acestor metode şi ipotezele prezentate privind valoarea, pentru ACTIVUL situat în comuna Bor ş, satul Santău Mare la cca 20 km de Oradea, amplasat pe platforma fostului CAP – Sant ău Mare, situat în zona periferic ă a satului, zonă în care există clădiri agricole, proprietatea unei Asocia ţ ii agricole dar  şi persoane fizice, are dotările şi utilităţ ile minime necesare pentru desf ăşurarea unei activităţ i corespunzătoare, expertul tehnic - evaluator, semnatarul acestei lucr ări, recomandă din gama de valori calculate a fi promovat ă ca preţ de piaţă, valoarea de 70.520 lei ron ob ţinută prin metoda costurilor , metoda comparaţiei prin bonitare şi NU prin celelalte metode . Valoarea promovată ca preţ de piaţă, se cifrează la suma rotunjită de: 70.520 lei ron. Valoarea de concesionare a imobilului cu destinaţ ie de fermă, situat în comuna Bor ş, satul Santăul Mare, apar ţ inând domeniului privat al Jude ţ ului Bihor, reprezentând în natur ă construcţ ii – grajd cu padoc, p ătul de porumb, fântân ă şi teren aferent în suprafa ţă totală de 3000mp, identificat prin nr. cadastral 525, ce provine din nr.topo 247/5 înscris în C.F. nr. 590 Santăul Mare, este de:

a. Dacă se concesionează pe 49 ani, rezultă o taxă de concesionare de 1.439,18 RON/an, adică 119,93 lei RON/lună, sau 28,22 euro/lun ă, adică 338,71 euro/an pentru grajdul cu padoc, p ătul pentru porumb, fântâna şi terenul aferent b. Dacă se concesionează pe 25 ani, rezultă o taxă de concesionare de 2.820,8 RON/an, adică 235,07 lei RON/lună, sau 55,32 euro/lună, adică 663,87 euro/an pentru grajdul cu padoc, p ătul pentru porumb, fântâna şi terenul aferent Cea mai bună utilizare a activului este ceea de „cre şterea şi îngr ăşarea porcinelor”, având în vedere că starea tehnică a edificatelor este satisf ăcăoare, necesitându-se un minim de lucr ări de investiţ ii, pentru a putea func ţ iona. Acest activ nu poate fi utilizat decât numai pentru creşterea porcinelor, dar cu investi ţ ii mari poate fi utilizat în alte scopuri, ceea ce NU este recomandat potenţ ialilor investitori. Spaţ ii similare în zonă există dar nu se fac tranzac ţ ii în această perioadă. Actualmente se fac tranzacţ ii cu spaţ iile de locuit, imobile ale celor care pleac ă definitiv îdin ţ ar ă sau a celor ce au decedat iar urmaşii lor locuiesc la oraş, dar în num ăr foarte scăzut, sau aproape de loc. Clădirile de locuit cu teren aferent, imobilele ce cuprind dou ă camere de locuit, teren aferent, amplasate în zon ă mediană, cu starea tehnic ă acceptabilă se tranzacţ ionează cu sume de până la 45.000 ron, iar clădirile de locuit ce cuprind trei camere de locuit, anexe, teren aferent, amplasate în zonă centrală, cu starea tehnică bună se tranzacţ ionează cu sume de până la 150.000 ron (de remarcat c ă aceste imobile au terenul aferent între 1500 -5000 mp) Terenurile arabile extravilane se tranzacţ ionează la sume între 8.000 – 16.000 ron/ha Imobilul în cauz ă este amplasată într-o zonă periferică a satului Santău Mare, cu drum pietruit, (în mare parte asfaltat), cu ap ă, energie electrică, cu lucr ări de investiţ ii la acoperiş, de bună calitate, cu teren aferent, la distan ţă de oraşul Oradea la cca 20 km şi comparând-ul cu

imobilele tranzacţ ionate sau cu ofertele din zon ă, dar imobile de locuit, rezult ă că valoarea stabilită la imobilul în cauză, este o valoarea rezonabilă, pertinentă. Acestă estimare a valorii proprietăţ ii este o opinie a evaluatorului, dar bine fundamentată tehnic. Ea este o concluzie rezonabilă, profesionistă, bazată pe analiza tuturor  informaţ iilor cunoscute de către evaluator. Valoarea reprezintă percepţ ia evaluatorului referitor la cel mai bun preţ obtenabil într-o tranzacţ ie imobiliar ă. PARTEA A III – A. ANEXE 

Anexa nr.1 : Fişă tehnică de calcul a valorii actualizate a grajdului de porcine şi padoc ; Anexa nr.2 : Fişă tehnică de calcul a valorii actualizate a p ătulului pentru porumb ; Anexa nr.3 : Fişă tehnică de calcul a valorii actualizate a fânâtnei ; Anexa nr. 4 : Fişă tehnică de calcul a valorii actualizate/mp teren aferent ; Anexa nr. 5 : Fisă de calcul pentru estimarea valorii prin metoda capitaliz ării ; Anexa nr. 6 : Fisă de calcul pentru estimarea valorii prin metoda compara ţ iilor directe ; Anexa nr. 7 : Extras de Carte Funciar ă nr. 590, Santăul Mare, nr. topo 247/5; Anexa nr. 8 : Plan de situaţ ie şi schiţă releveu ; Anexa nr. 9 : Fotografii. EXPERT TEHNIC – EVALUATOR  ANEVAR, Sabău Eugen _____________

PARTEA A III – A  ANEXE 

ANEXA A

SITUAŢIA CENTRALIZATOARE A VALORII RĂMASE ACTUALIZATE LA MIJLOACELE FIXE GRUPA I – CLĂDIRI SI CONSTRUCTII SPECIALE LEI RON NR. CRT.

1. 2. 3.

NR. INVENTR

DENUMIRE MIJLOC FIX

F.N. F.N. F.N.

GRAJD PORCINE CU PADOC PĂTUL PENTRU PORUNB PUŢ SĂPAT Total clădiri şi construcţii speciale TEREN AFERENT

4. FN TOTAL GENERAL

VAL. TEHNICĂ 14.02.2011

350.219,50 46.830,73 6.652,76 2,65 lei ron/mp

GRAD DE UZURĂ %

85 80 90

VAL. RĂMASĂ 14.02.2011

FIŞA TEHNICĂ

52.530 9.370 670 62.570

1 2 3

7.950 70.520

4

EXPERT TEHNIC – EVALUATOR  ANEVAR : SABĂU EUGEN

ANEXA NR.1

FIŞĂ TEHNICĂ PE OBIECTIV Denumirea obiectivului : GRAJD PENTRU PORCINE Cod de clasificare : 1.2.1. Punerea în funcţ iune : în jurul anului 1975 A. CARACTERISTICI TEHNICE-DESCRIERE

Este o cladire tip parter , amplasata pe latura de EST a incintei, în continuarea altor clădiri agricole, proprietatea Asociaţ iei agricole, perependicular pe drum. Este ultima clădire spre latura estică, de pe fosta platformă a fostului CAP –Santău Mare. Are o singura functiune : Cresterea si îngrasarea porcinelor.  Acest grajd este o construcţ ie specifică creşterii şi îngr ăşeri porcinelor, având construite la interior padoc pentru scrofi ţ e şi purcei, spaţ ii amplasate spre drumul de acces, precum şi spaţ ii specifice porcilor destinaţ i îngr ăşării, spaţ ii amplasate spre partea de nord a clădirii, după magazia de cerelale. Clădirea dispune de spaţ ii amenajate pentru prepararea mânc ării, de un pod bascul instalat în spaţ iile anexe, ataşate clădirii dar şi padocuri construite în aier liber, pe toat ă lungimea grajdului, de o parte şi alta a spaţ iului destinat pentru prepararea mânc ării porcilor. Clădirea este o construcţ ie realizată pe zidărie de căr ămidă până la cca 1,00m  înălţ ime, apoi până la planşeu are zidărie din vaioagă. Clădirea are pe toată lungimea ei stâlpi de beton armat, care preiau sarcinile din plan şeu şi acoperişul clădirii.

STRUCTURA DE REZISTENTA : Fundatii continue din beton sub ziduri, f ăr ă elevaţ ie; Pereti portanti , perimetrali din zidarie de c ăr ămidă şi

 

vaioagă ;

     

Stalpi din beton armat, intermediari, plantati pe un rând (in zona mediana a grajdului ), în lungul acestuia ; In capul stalpilor sunt asezate grinzi longitudinale care sustin planşeul si sarpanta grajdului ; Plansee de lemn, cu grinzi si scanduri aparente ; grinzile sunt dispuse transversal, se sprijin ă pe grinzile (cosoroabe)longitudinale ; Sarpanta din lemn ; Invelitoare din tablă zincată , în doua ape, cu calcane (timpane) la capete. Timpanele (calcanele) sunt înfundate cu lemn, c ăptuşite cu tablă zincată .

FINISAJE : Pardoseli din beton ; Tencuieli driscuite din mortar de ciment – var, cu uzuri în

 

timp ; 

-

Tamplarie mixta , din lemn si metalica , astfel : ferestre simple din lemn , usi din dulap de lemn , in executie dulghereasca la cap ăt dar  şi pe păr ţ ile laterale, cu uzuri avansate, practic distruse. usi metalice cu rama de otel , pe p ăr ţi le laterale, cu uzuri în timp iesle .

INSTALATII : 

instalatii electrice de lumina antiex , distruse complect

STAREA TEHNICĂ : satisf ăcătoare, avand in vedere vechimea si conditiile de exploatare, dar şi lucr ările de investiţ ii de după anul 1990. S-au constatat deteriorari la : tamplarie, tencuieli, pardoseli, asa cum le-am mentionat în fisa tehnica, dar acestea sunt deteriorari uzuale, normale. ELEMENTE GEOMETRICE GRAJD : Lungime, aripa lungă : 41,20m ; Lungime aripa scurtă : 12,90 m ;  Latime, la aripa lung ă : 7,70 m ;  Latime, la aripa scurt ă : 5,10 m ;  Inaltime : 2,20m  Suprafata construita : (41,20m x 7,70m) + (5,10 x 12,9) = 317,24 + 65,79 = 383,03 mp, rotund = 383,00 mp PADOC : Lateral spre interiorul grajdului, se afl ă de o parte şi alta a anexei gospod ăreşti, două padocuri, construite cu balustrade metalice din ţ eavă neagr ă, cu h= 1,00 m, fixate în pardoseli de beton, având pe toat ă lungimea acestora creată tot din beton, o rigol ă de scurgere.  Lungimea : 17,55 + 18,55 = 36,10 ml; 



Lăţ imea :

7,70 ml ;

Suprafaţ a totală a padocului : 36,10 x 7,70 = 277,97 mp, rotund : 278,00 mp.

B. CALCULUL DE EVALUARE Se vor utiliza Cataloagele CCIRFF elaborate si aprobate in anul 1964 , cu valabilitate de la 01.01.1965 In cazul nostru se va folosi : Colec ţ ia EVALUAREA RAPIDĂ A CONSTRUCŢIILOR, autor ing. N.Georgescu şi D. Stoian, pentru CL ĂDIRI ŞI CONSTRUCŢII SPECIALE AGRICOLE : Catalogul de reevaluare nr.115 , FISA NR. 10 B : “Ad ăpost pentru scrofiţ e, tineret porcin, porci la îngăşat”. NORMA DE EVALUARE : 472 lei/mp , din care : Constructii : 425 lei/mp  Instalatii electrice : 25 lei/mp  Instalatii sanitare : 22 lei/mp  Caracteristici tehnice normate : Constructie parter, cu tavan, f ăr ă termoizolaţ ie, cu boxe,  camer ă pentru concentrate şi pentru unelte, f ăr ă stâlpi interiori ; Zidarie portanta din caramida , sau blocuri de beton de 50  cm ; Sarpanta de lemn ;  Invelitoare din tiglă. 

CORECTII LA NORMA DE ÎNLOCUIRE : Se scade pentru grossimea zidurilor de numai 30 cm : - 50  lei/mp ; Se scade pentru lipsa instala ţ iilor sanitare : - 22  lei/mp ; Se adaugă pentru existenţ a stâlpilor la interiori +  15 lei/mp Total corectii : - 57 lei/mp. Rezulta NORMA DE EVALUARE CORECTATA , astfel : 472 lei/mp – 57 lei/mp = 415 lei/mp VALOAREA DE INLOCUIRE la nivel 01.01.1965 , va fi : 383,00 mp x 415 lei/mp = 158.945 lei

COECŢII PENTRU ELEMENTE DE CONSTRUC ŢII : - Se adaugă pentru existenţ a padocului, amenajat cu pardoseli din beton, câte 12+ 8 lei/mp, adic ă : 278,00 mp x 20 lei/mp = + 5.560 lei, - se adaugă pentru existanţ a (balustradelor) despăr ţ iturilor câte 22 lei/mp, adică : {(7,70 x 2)+ 35,50 } x 22 lei/mp = + 1.120 lei, Total corecţ ii la elemnentele de construc ţ ii : + 6.680 lei, VALOAREA DE INLOCUIRE CORECTATĂ :

Vic = 158.945 + 6.680 = 165.625 lei Actualizarea valorii de mai sus, finctie de indicii de actualizare avizati de MLPAT: Valoarea la 15.08.2010 :  165.625 x 21.052,267 = 3.486.781.722 lei Valoarea la 14.02.2011 :  (4,2490 : 4,2303) x 3.486.781.722 = 3.502.195.006 lei Valoarea ramasa actualizata se determina astfel :  durata de normală de functionare , conform Catalogului aprobat prin HG 964/1998 , cod : 1.2.1. este de 30 ani ;  durata de functionare consumata :35ani;  durata normată de utilizare conform Catalogului aprobat pri HG nr. 2.139/2004 , cod 1.2.1. este de 24 ani ; Durata normală de utilizare r ămasă este : DR = (1 –35 : 30) x 24 = 4 ani, peste durata de serviciu Grad de uzur ă fizic scriptic : GU = 100 % Dat fiind starea tehnica actuala a obiectivului, asa cum este descris ă in fisa tehnica , în stare tehnic ă satisf ăcătoare după reparaţ iile efectuate în ultima perioad ă de timp, la acoperiş, expertiza apreciaza gradul de uzura fizic, real, dupa cum urmeaza :GUR = 85% Rezulta valoarea ramasa, actualizată, a obiectivului in analiza , la 14.02.2011, astfel : Va =(1,00 – 0,85) x 3.502.195.006 = 525.329.250 lei

Rotund : 525.300.000 lei, adică : 52.530 ron. Conform pr ecizărilor MLPAT, precizării menţ ionate în Buletinul documentar editat de Corpul Exper ţ ilor Tehnici din România, indicii de actualizare a valorii construc ţ iilor cuprind şi taxa pe valoarea ad ăugată (TVA), corespunzător etapelor respective (18 sau 22 sau 19%, sau 24%) Luând în considerare cele de mai sus, valoarea tehnic ă actualizată la preţ  de zi, f ăr ă TVA, a spaţ iului de prestări servicii şi, comercial în cauz ă, tînînd cont de uzura real ă a elementelor de construcţ ii şi instalaţ ii, se cifrează la suma de : Va = 52.530 : 1,24 = 42.365 lei ron.

Rotund : 423.700.000 lei , adică 42.370 lei RON

ANEXA NR. 2

FIŞA TEHNICĂ PE OBIECTIV Denumire obiectiv : PĂTUL PENTRU PORUMB Cod de clasificare : 1.2.6. Punerea în funcţ iune : în jurul anului 1980.

A.CARACTERISTICI TEHNICE-DESCRIERE AMPLASARE - ALCATUIRE Pătulul de porumb în cauz ă este amplasat vis-à-vis de grajdul de porci, în apropierea anexei acestuia. Este o constructie pe schelet de metalic, avand stalpii din ţ eavă cu diametru de 110mm, fixaţ i în cuzineţ i de beton, cu sarpanta simplă metalică si invelitoare cu tablă cutată zincată, într-o ap ă. Peretii sunt realizati cu panouri cu rame din cornier de 50mm şi oţ el beton cu diametru de 14 mm şi plasă de sârmă zincată, rame fixate pe stalpi din ţ eavă. Pardoseala (podeaua), este realizata din rigle de lemn, la o distanta de 0,60m de pamânt.

ELEMENTE GEOMETRICE - lungime : 14,00 m - latime : 1,60 m - inaltime utila, media : 3,00m Suprafata construita : 14,00 x 1,60 = 22,40 mp Volum : 22,40 x 3,00 = 67,20mc ; Capacitate : 67,20 mc x 600kg/mc = 40,32 tone STAREA TEHNICĂ : bună, având ca deficiente scheletul metalic în parte corodat.

B.CALCULUL DE EVALUARE Se vor utiliza Cataloagele CCIRFF elaborate si aprobate in anul 1964 , cu valabilitate de la 01.01.1965 In cazul nostru se va folosi : Colec ţ ia EVALUAREA RAPIDĂ A CONSTRUCŢIILOR, autor ing. N.Georgescu şi D. Stoian, pentru CL ĂDIRI ŞI CONSTRUCŢII SPECIALE AGRICOLE : Catalogul de reevaluare nr.115 , FISA NR. 84 : “P ătul pentru porumb”.

NORMA DE EVALUARE : 630 lei/tonă ;

Caracteristici tehnice normate : 

Strucutur ă de rezistenţă din beton armat şi pereţ i din lemn ;

Valoarea de înlocuire este egal ă cu : Vi = 40,32 tone x 630 = 25.402 lei Actualizarea valorii de mai sus, finctie de indicii de actualizare avizati de MLPAT: Valoarea la 15.08.2010 :  25.402 x 18.354,71 = 466.246.343lei Valoarea la 14.02.2011 :  (4,2490 : 4,2303) x 466.246.343lei = 468.307.380 lei Valoarea ramasa actualizata se determina astfel :  durata de normală de functionare , conform Catalogului aprobat prin HG 964/1998 , cod : 1.2.6. este de 30 ani ;  durata de functionare consumata :30ani;  durata normată de utilizare conform Catalogului aprobat pri HG nr. 2.139/2004 , cod 1.2.6. este de 30 ani ; Durata normală de utilizare r ămasă este : DR = (1 –30 : 30) x 30 = 0 ani Grad de uzur ă fizic scriptic : GU = 100 % Dat fiind starea tehnica actuala a obiectivului, asa cum este descrisa in fisa tehnică , în stare tehnic ă satisf ăcătoare după reparaţ iile efectuate în ultima perioad ă de timp, la acoperiş, expertiza apreciaza gradul de uzura fizic, real, dupa cum urmeaza :GUR = 80% Rezulta valoarea ramasa, actualizat ă, a obiectivului in analiză, la 14.02.2011, astfel : Va =(1,00 – 0,80) x 468.307.380 lei = 93.661.476 lei

Rotund : 93.700.000 lei, adică : 9.370 ron. Conform precizărilor MLPAT, precizării menţ ionate în Buletinul documentar editat de Corpul Exper ţ ilor Tehnici din România, indicii de actualizare a valorii construc ţ iilor cuprind şi taxa pe valoarea ad ăugată (TVA), corespunzător etapelor respective (18 sau 22 sau 19%, sau 24%) Luând în considerare cele de mai sus, valoarea tehnic ă actualizată la preţ  de zi, f ăr ă TVA, a spaţ iului de prestări servicii şi, comercial în cauz ă, tînînd cont de uzura real ă a elementelor de construcţ ii şi instalaţ ii, se cifrează la suma de : Va = 9.370 : 1,24 = 7.556 ron. Rotund : 75.560.000 lei , adică 7.556 lei RON. ANEXA NR.3

FIŞĂ TEHNICĂ PE OBIECTIV Denumirea obiectivului : PUT SĂPAT Cod de clasificare : 1.8.1. Punerea în funcţ iune : în jurul anului 1975

A. CARACTERISTICI TEHNICE-DESCRIERE AMPLASARE - DESCRIERE Este amplasat in incinta in partea de est a grajdului de porcine, pe partea dreaptă, imediat după intrare, la gospodăria anexă Putul sapat pentru captarea apei, este executat din tuburi de beton armat, avand  90mm . Spre exterior are inaltimea tubului de 0,90m Langa put, în afara grajdului se afla executata si montat un rezervor din tabl ă pentru apă, necesar pentru adapatul animalelor. Adancimea putului este de cc 8m. STAREA TEHNICĂ: buna , avand in vedere vechimea si conditiile de exploatare. ELEMENTE GEOMETRICE  

Diametru : 90cm Adancime :8,00m

B. CALCULUL DE EVALUARE Se vor utiliza Cataloagele CCIRFF elaborate si aprobate in anul 1964 , cu valabilitate de la 01.01.1965 In cazul nostru se va folosi CATALOGUL NR.115 , FISA NR.90 : “PUT SAPAT”.

NORMA DE EVALUARE : 500 lei/m VALOAREA DE INLOCUIRE la nivel 01.01.1965 , va fi : (8,00 ml x 500 lei/m ) = 4.000 lei Actualizarea valorii de mai sus, finc ţ ie de indicii de actualizare avizati de MCTC: Valoarea la 15.08.2010 :  16.558,714 x 4.000 lei = 66.234.856 lei Valoarea la 14.02.2011 :  (4,2490 : 4,2303) x 66.234.856 = 66.527.646 lei Valoarea ramasa actualizata se determina astfel :  durata de normală de functionare , conform Catalogului aprobat prin HG 964/1998 , cod : 1.8.1. este de 40 ani ;  durata de functionare consumata : 35 ani;  durata normată de utilizare conform Catalogului aprobat pri HG nr. 2.139/2004 , cod 1.8.1. este de 36 ani ; Durata normală de utilizare r ămasă este : DR = 1 – (35 : 40) x 36 = 4 ani . Grad de uzur ă fizică estimat : GU = 35 : (35 + 4) x 100 = 89,75 %

Dat fiin starea tehnica actuala a obiectivului , asa cum este descrisa in fisa tehnica , fântâna fiind f ăr ă apă, expertiza apreciaza gradul de uzura fizica , real , dupa cum urmeaza : GUR = 90% Rezulta valoarea ramasa , actualizata , a obiectivului in analiza , la 14.02.2011 , astfel : (1,00 – 0,90) x 66.527.646 lei = 6.652.765 lei

Rotund : 6.700.000 lei, adică 670 ron. Conform precizărilor MLPAT, precizării menţ ionate în Buletinul documentar editat de Corpul Exper ţ ilor Tehnici din România, indicii de actualizare a valorii construc ţ iilor cuprind şi taxa pe valoarea ad ăugată (TVA), corespunzător etapelor respective (18 sau 22 sau 19%, sau 24%) Luând în considerare cele de mai sus, valoarea tehnic ă actualizată la preţ  de zi, f ăr ă TVA, a spaţ iului de prestări servicii şi, comercial în cauz ă, tînînd cont de uzura real ă a elementelor de construcţ ii şi instalaţ ii, se cifrează la suma de : Va = 670 : 1,24 = 540 lei ron

Rotund : 5.400.000 lei , adică 540 lei RON.

ANEXA NR.4

FIŞĂ TEHNICĂ PE OBIECTIV Denumirea obiectivului : TEREN INTRAVILAN,

A. CARACTERISTICI TEHNICE-DESCRIERE Terenul în cauză este amplasat în localitatea Sant ău Mare, comuna Bor ş, pe partea stângă a drumului secundar semipietruit, în direc ţ ia de mers spre grajdul de porcine, în platforma fostului CAP - Santău Mare. Suprafaţ a de teren necesar ă a fi evaluată este de 3.000 mp. Această suprafaţă de teren este înscrisa in C.F. 590, Sant ău Mare şi figurează la nr. topo 247/5. Terenul în cauză este amplasat pe aliniamentul stradal şi cuprinde clădirea grajdului de porcine şi construcţ iile speciale aferente acestei microfereme de porcine, precum şi o parte din terenul liber.

B.CALCULUL DE EVALUARE Evaluarea terenului în cauz ă se face cu ajutorul metodei “ comparaţiei prin bonitare”. Această metodă a fost aleasă datorită faptului că nu există informaţ ii suficiente cu privire la tranzacţ ii imobiliare în zona studiat ă. Algoritmul pleacă de la un preţ  de barem “Vb” (valoarea de bază a terenului), care este corectat pe baza unor elemente de compara ţ ie (bonităţ i). Pentru determinarea valorii unitare a terenului evaluat, se utilizeaz ă urmatoarea relaţ ie de calcul : Vt = Vb x K x (A + B + F + T + E + G + R + P + S) x M x Go x Cr x U x Z, unde: Vb – valoarea de bază a terenului, determinată în funcţ ie de importanţ a localităţ ii

(sat, comună , oraş mic) la data apariţ iei Hotărârii nr. 207/29.09.2005 a Consiliului General al municipiului Bucureşti: sat



3,65 lei RON/mp comună 5,50 lei RON/mp comune limitrofe oraşelor, cu o popula ţie mai mare de 50 mii  locuitori şi staţiunilor balneare, precum şi cele amplasate în imedeata vecinătate a căilor de acces rutier de nivel european 7,30 leiRON/mp oraş mic  9,15 lei RON/mp 

K – coeficient de actualizare a valorii de baz ă, în funcţ ie de variaţ ia cursului

de schimb interbancar, comunicat de BNR : cursul BNR la data evaluării (RON/EURO) K = ----------------------------------------------------- , în cazul nostru : 3,5084 lei RON/EURO K = 4,2490 : 3,5084 = 1,21109337589

A – categoria localit ăţii : 

sat 0,1



comună

0,2



oraş mic



0,4 staţ iuni turistice mici şi zone cu potenţ ial turistic balnear  1,5

B – poziţia terenului faţă de localitate :     

 în exteriorul localit ăţii 0,0  în zona periferic ă 0,5  în zona median ă 0,8  în zona central ă 1,0  în zone construibile, extravilane, între localit ăţ i, pe artere cu trafic intens (ex. moteluri, restaurante, sta ţ ii de benzină ateliere de intervenţ ii izolate, etc.) 1,2

F funcţiile economico–sociale ale localit ăţii :  

servicii 

activitate agricolă 0,5 idem şi cu funcţ ie economică limitată în mica industrie şi 0,8 activitate complexă cu accent pe industrie şi prestări servicii 1,0

T – poziţia terenului faţă de căile de transport (coeficienţii sunt cumulativi)

Tr – rutiere (adiacente) Tc – rutiere, cu transport în comun (până la 2 km) Tf – feroviare (până la 2 km faţă de staţ ie) TI – fluviale (până la 5 km de port) Tm – maritime (pân ă la 10 km de port)

0,2 0,3 0,3 0,5 0,5

E – echiparea tehnico-edilitar ă, a zonei în care se afl ă terenul, reţele la distanţă de :

Ea – reţ ele de alimentare cu ap ă Ec – reţ ele de canalizare Ee – reţele de energie electric ă Eg – gaze naturale Et – energie termică Etf – telefonie G – caracteristici geotehnice defavorabile :   

cu dificultăţ i de fundare - 0,2 inundabile - 0,4 alunecări de teren - 0,7

la gard 0,30 0,20 0,30 0,50 0,50 0,20

dist < 500m 0,15 0,10 0,15 0,25 0,25 0,20

R – restricţii de folosire teren :  

neconstruibil - 0,4 construibil cu restricţ ii - (0,1  0,3)

P – poluat cu reziduri; nivelul de poluare se va încadra în func ţie de avizele ecologice existente sau cele care exist ă pentru vecinătăţi:    

sonore

- 0,2 gazoase (abatoare, gropi gunoi, etc.) - 0,3 solide - 0,5 lichide - 0,7

S – raportul dintre fa ţadă şi adâncimea terenului :   

foarte favorabil (1/2, 1/3) + 0,5 favorabil (1/4, 1/5) 0,0 nefavorabil (peste 1/5) - 0,5

M – coeficient privind m ărimea terenului construibil din suprafa ţa terenului :   

construibil 60% 1,25 construibil 45 – 60% 1,00 construibil sub 45% 0,85

 În cazul terenurilor ocupate de agen ţ i economici agricoli sau industriali, coeficientul va fi următorul : construibil până la 1.000 mp  1,00 construibil între 1.000 – 5.000 mp  1,15 construibil între 5.000 – 10.000 mp  1,20 construibil peste 10.000 mp  1,25

Go – coeficientul privind starea terenului, format din produsul coeficienţilor rezultaţi la pct.a şi b :

0,40

a.teren ocupat cu dot ări şi construcţii ce nu necesită  1,00  ce necesită dezafectări par ţiale 0,75 -0,95 ocupat cu construcţ ii de 

dezafectări

sau

totale patrimoniu

( simple, na ţ ional, internaţ ional) Obs : În cazul situa ţ iilor speciale se va face diminuarea valorii terenului, cu valoarea de dezafectare a construc ţ iilor existente pe teren, diminuare determinat ă prin calcul (deviz de dezafectare), terenul fiind  adus la situaţ ia de teren liber pentru a fi edificate alte construc ţi i.

b.pentru teren în pant ă favorabil 

constructiv

0,95 nefavorabil, necesită rezolvări speciale constructive, în func ţ ie de mărimea şi lăţ imea pantei 0,80 – 0,90 nefavorabil, în zone turistice  0,70 – 0,80 

Cr – coeficient privind situaţia juridică a terenului

terenuri cu procese în curs pentru definitivarea proprietăţ ii 0,90



U – utilizarea terenului (coeficient de zonă, numai la ora şe mici, indiferent de delimitarea construc ţiilor): 







pentru construcţ ii destinate exploatări comerciale, hoteluri, mica industrie, birouri, comer ţ,  parcaje subterane şi anexe tehnice aferente (Post trafo, Punct termic, Sta ţ ie de hidrofor, etc.) 3,00 pentru locuinţ e uni sau multifunc ţ ionale realizate în vederea exploatări comerciale (vânzări, închirieri) şi anexele tehnice aferente (Post trafo, Punct termic, Staţ ie de hidrofor, etc.) 2,00 pentru locuinţ e (individuale şi colective) precum şi pentru locuinţ e sociale/ de necesitate şi unifamiliale 1,00 pentru construcţ ii ce deservesc activităţ i cu caracter social, cultural, umanitar sau de interes public 0,50

Z – numai la ora şe mici :

zona 0 1,10  1,20  în sat, zon ă rurală

 

0,25

Vt = 7,30 x 1,21109337589 x (1,60) x 1,00 x 0,75 x 0,25 = 2,65229445597 lei ron/mp

Rezultă prin rotunjire valoarea de 26.500 lei/mp, adică rotund : 2,65 lei RON/mp, ceea de înseamnă la cursul de schimb valutar la zi : 0,62 EURO/mp Se poate menţ iona că terenul pentru care s-a f ăcut aceasta evaluare, are acces pentru mijloacele de transport auto, dar pe un drum cu servitute, terenul având acces doar prin terenul altor proprietari, nefiind amplasat la drum comunal public.  În acest sens propunem, valoarea de pia ţă pentru acest teren, ţ inând cont de : - investigaţ iile pe teren; - documentele de proprietate prezentate de beneficiar; - situaţ ia juridică asupra terenului la data întocmirii prezentei lucr ări; să fie de 26.500 lei/mp, adică rotund : 2,65 lei RON/mp, aceasta fiind considerat un preţ maxim pentru terenul în cauz ă. Valoarea terenului în cauză, este egală cu : Vt = 2,65 RON/mp x 3.000 mp = 7.950 lei RON.

Rotund : Vt = 79.500.000 lei, adică : 7.950 lei RON. Notă : Această valoare cuprinde şi TVA –ul. Valoarea terenului în cauză, f ăr ă TVA, este egală cu : Vt = 7950 lei RON : 1,24 = 6.411 lei RON.

ANEXA NR. 5

FIŞĂ DE CALCUL PENTRU ESTIMAREA VALORII PRIN METODA CAPITALIZ ĂRII 1.1. GENERALITĂŢI : noţiuni, defini ţii, indicatori de operare METODA se bazează pe capacitatea unei proprietăţ i imobiliare de a genera un profit care s ă poată garanta recuperarea integrală a capitalului investit şi un câstig suplimentar cel puţ in la nivelul dobânzilor bancare pe depozite. VALOAREA ACTUALĂ a proprietăţ ii imobiliare, este dat ă de raportul dintre suma veniturilor viitoare şi rata de capitalizare sau fructificare a capitalului, calcul ce se poate fundamenta şi rezuma chiar la un asemenea raport pe un singur  an. FORMULA DE CALCUL a valorii de proprietate este : Vp = VNE : C, în care : Vp – valoarea proprietăţ ii VNE – venitul net efectiv C – rata de capitalizare SURSA VENITULUI o constituie :  chiria de piaţă dacă există informaţ ii şi date suficiente şi credibile privind chiriile practicate în zonă. Din studiul pieţ ei locale şi a informaţ iilor primite, am concluzionat c ă, chiriile de pia ţă se situiează în intervalul : - 0,5 – 1,5 EURO / mp / lun ă, pentru clădiri ; - 0,001-0,050 EURO/mp/lună, pentru terenuri.  chiria contractuală, ajustată în funcţ ie de evoluţ ia generală a pieţ ei, ca: tendinţă, cerere – ofert ă, preţ uri, nivel de trai, mediu social , etc., în situa ţ ii când nu se pot prezenta cazuri concrete privind chiria de piaţă. INDICATORI DE OPERARE :  venitul brut potenţ ial : VBP = chirie/mp/lun ă x mp x 12 luni;  venitul brut efectiv : VBE = VBP x gradul de ocupare al spaţ iului  venitul net efectiv : VNE = VBE – cheltuielile fixe şi variabile aferente terenului. RATA DE CAPITALIZARE (C), sau de fructificare a capitalului, selectată şi fundamentată în funcţ ie de sursa de date, respectiv de pia ţă de la proprietăţ ile cumpărate şi închiriate. (VNE din chirie : Vp) sau determinat ă după principiile generale de piaţă. Referitor la rata de capitalizare, ca factor determinant îm calculul valorii de piaţă a proprietăţ ii imobiliare, facem urm ătoarele aprecieri de ordin general, referitoare la nivelul şi raportul acestia, faţă de inflaţ ie şi dobânzile bancare.

Rata de capitalizare este o m ărime estimată, previzionată şi nu istorică, în corelaţ ie cu rata de infla ţ ie şi cu dobânzile bancare. Creşterea inflaţ iei de la 6 – 7,5% în prezent, la 8 – 9,5%, conduce la un trend ascendent a dobânzilor bancare şi a ratelor de capitalizare, rezultând o configura ţ ie statistică a acestor indicatori, mai aporpiată de cea din SUA şi UE. Pe baza informaţ iilor  şi datelor rezultate din Buletinele informatine ANEVAR, din presa locală şi centrală, din reviste de specialitate şi din discuţ ii avute cu specialişti în domeniu, se poate prezenta aceast ă situaţ ie compartativă a indicatorilor analizaţ i, astfel :

DENUMIRE SUA şi UE (%) ROMÂNIA(%) Dobânzile nominale la obliga ţ ii guvernamentale pe termen 6–9 8,5 – 11,5 * lung Rata de inflaţ ie 4–5 15 – 17 Rata de capitalizare, din care : 8 – 12 12 –17 - rată de bază 6–9 8,5 – 11,5 - rată de risc 2–3 3,5 – 5,5 Rata de bază este considerată de practicieni a fi egală cu dobânzile bancare la obligaţ iile guvernamentale pe termen lung, care sunt considerate cele mai sigure în recuperarea capitalului investit. * Menţ ionăm în acest sens împrumutul angajat de Guvernul României de : - 10,625 % dobândă, pe anul 2009; - 11,625 % dobândă, pe anul 2010 Rata de risc este diferită de la o ţ ar ă la alta, situându-se în raport de 20 – 30 % din rata de baz ă. Bazându-ne pe aceste considerente, am selectat o rat ă de capitalizare Bazândune pe aceste considerente, am selectat o rat ă de capitalizare operaţ ională în evaluare de 12 16 %.   În contextul acestor principii şi criterii de definire şi determinare a indicatorilor  operaţ ionaţ i în evaluarea bazată pe metoda de randament, pe baza capitaliz ării chiriei, redăm mai jos procesul de evaluare şi anume :

1..2. IDENTIFICAREA şi DESCRIEREA PROPRIETĂŢII

DATE DE BAZĂ PROPRIETATEA EVALUATĂ : - titlul proprietăţ ii : - adresa : - situaţ ia juridică :

CARACTERISTICI DE BAZĂ : - suprafaţă construcţ ii + teren : - grad de ocupare : - utilităţ i : DESCRIEREA ZONEI : - zonă de amplasare: - grad de construire zonal : - dotări : - populaţ ie, clientelă şi piaţă : - cerere – ofertă : - tarif mediu chirie : - preţ clădiri şi teren :

EXPLICAŢII - clădiri şi teren - Santău Mare, comuna Bor ş - Proprietatea privată a Consiliului Judeţ ean Bihor, conform O.G. 206/2000.

- 405mp + 3.000 mp - 50 % - căi de acces la transport rutier, dotat cu ap ă şi energie electrică . - zona periferică a satului - cu clădiri agricole, proprietatea asocia ţ iei agricole şi personală, clădiri cu regim de parter, având cca. 30 – 40 ani vechime medie. - toate dotările rurale şi căi de acces de transport rutiere . - preponderent stabilă, din zonă - relativ redusă - 0,5 – 1,50 EURO / mp / lun ă, cu mici abateri - 170 + 250 lei ron/ mp, cu abateri în func ţ ie de date concrete privind ponderea terenului liber, dotarea şi amplasamentul

1.3. FIŞA DE CALCUL A VALORII PRIN METODA DE RANDAMENT Nr crt

INDICATORII DE CALCUL

SIMBOL

UM

1.

Chiria lunar ă (CONSTRUCŢII=1,2EURO TEREN=0,02EURO) Suprafaţă construită

C

lei/mp/lună

Ac

mp

2.

REZULTATE TOTAL

CLĂDIRII

TEREN

5,185

5,10

0,085

405,00+3.000

405,00

3.000

3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Suprafaţă utilă Venit brut de exploatare potenţ ial (rd.1 x 3 x 12 luni) Grad de ocupare spaţ iu Venit brut efectiv (rd. 4 x 5) Cheltuieli aferente veniturilor (12%-5%) Venit net din exploatare (rd.6 – 7) Rata de capitalizare Valoarea de pia ţă totală : -  în lei - in valută Valoarea de pia ţă / mp / arie construită : -  în lei -  în valută Valoare de pia ţă / mp / suprafaţă utilă : -  în lei -  în valută

Au VBP

mp mii lei

312,00+3.000 22.154

312,00 19.094

3.000 3.060

Au VBE Ch VNE C Vp

% mii lei mii lei mii lei %

50 11.077 1.222 9855 14

50 9.547 1145 8.402 14

50 1.530 77 1.453 14

mii lei EURO

70.383 16.566

60.014 14.124

10.379 2.442

lei/mp/Ac EU/mp/Ac

173,81 40,91

148,18 34,87

3,46 0,81

lei/mp/Au EU/mp/Au

225,62 53,10

192,35 45,27

3,46 0,81

Vp Vp

Cursul valutar din 14.02.2011 este : 4,2490 lei / EURO Valoarea de piaţă prin această metodă, rotund este : 70.400 ron.

ANEXA NR.6.

FIŞĂ DE CALCUL PENTRU ESTIMAREA VALORII PRIN METODA COMPARA ŢIILOR DIRECTE Metoda comparaţ iilor de piaţă presupune analiza comparativă a diferitelor valori de piaţă pentru proprietăţ i similare, comparând aceste propriet ăţ i cu cea care trebuie evaluată . Criteriul principal al metodei este acela c ă valoarea de piaţă al unei proprietăţ i imobiliare este în relaţ ie directă cu preţ urile unor proprietăţ i comparabile. Analiza comparativ ă se bazează pe asemănările şi diferenţ ele între imobile similare sau comparabile . Metoda comparaţ iilor de piaţă este o metodă globală, care utilizează informaţ iile culese, urmărind raportul cerere-ofertă de pe piaţ a imobiliar ă, de la agenţ iile imobiliare, din mass media sau alte surse de informare. Criteriile de care s-a ţ inut cont la estimarea valorii asimilate au fost : dimensiunile activului ;  poziţ ionarea acestuia ;  activitatea desf ăşurată ;  starea fizică ;  preţ ul în lei/mp pentru proprietate similar ă. 