INTRODUCCIÓN Valuador, análisis de costos por m2 para diferentes proyectos de construcción, desarrollados a base de presupuestos por el método de precios Valuador, unitarios de gran alcance, la información se encuentra disponible en Libro impreso y en base de datos incluyendo un software para avaluos ó ante-presupuestos con posibilidad de adecuación por el usuario. La base de datos se actualiza mensualmente por internet y en libro impreso los meses de Febrero, Junio y Octubre. Octubre. Utilícelo para conocer y calcular: VRN Valor de Reposición Nuevo en avaluos inmobiliarios ante-presupuestos de obra conocer rápido el costo que implican las ampliaciones o reducciones al proyecto justo en el momento en que se desarrolla. Géneros incluidos en el Valuador: § § § § § § § § § §
Vivienda Oficinas Escuelas Hospitales Hoteles Plazas Comerciales Bodegas Naves industriales Estacionamientos Urbanización
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INSTALACIÓN DEL SISTEMA VALUADOR • • • •
Para instalar el Sistema Valuador, la la llave HASP no deberá de estar colocada en el puerto USB. Introducimos el disco compacto en la unidad de CD ROM. En este ejemplo de instalación que realizaremos será para un equipo que tenga sistema operativo Windows XP, Hacemos clic con la instalación.
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INSTALACIÓN DEL SISTEMA VALUADOR • • • •
Para instalar el Sistema Valuador, la la llave HASP no deberá de estar colocada en el puerto USB. Introducimos el disco compacto en la unidad de CD ROM. En este ejemplo de instalación que realizaremos será para un equipo que tenga sistema operativo Windows XP, Hacemos clic con la instalación.
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• •
Nos aparecerá la siguiente ventana. Hacemos clic en siguiente.
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Aceptamos los términos del contrato de licencia. Hacemos clic en siguiente.
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Aquí nos indica el directorio en donde se instalará el sistema Valuador y que no se deberá instalar en otro directorio.
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• •
Hacemos clic en instalar instalar.. Fin de la instalación.
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INSTALACIÓN DE BASE DE DATOS • • •
Una vez instalado el software nos regresa la misma pantalla de instalación. Posteriormente, instalaremos la base con la cual funcionara el programa. Seleccionamos la opción instalar base de datos.
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Nos presentará el directorio el cual se instalará nuestra base de datos. Y que no debemos de cambiar Hacemos clic en instalar.
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Hasta aquí, terminamos el proceso de instalación del sistema Valuador, únicamente cerramos la pantalla principal y procedemos a retirar el CD de la unidad de lectora, para posteriormente abrir nuestro programa Valuador y comenzar a trabajar.
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INSTALACIÓN DEL CANDADO (USB) • • • •
En algunas maquinas (PCS) al momento de insertar el candado valuador nos detect a el Hardware y lo instala automáticamente. Cuando no detecte el Hardware, tenemos que instalar manualmente los controladores. Puerto USB. (Universal Serial Bus.- Este dispositivo puede ir colocado en la parte frontal o trasera. Imagen del candado USB.
INSTRUCTIVO PARA LA INSTALACIÓN DEL CANDADO (HASP)
1.- Hacer clic en botón de inicio de Windows, seleccionamos la opción ejecutar.
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Nos envía la siguiente ventana, hacemos clic en botón Examinar.
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Buscamos la siguiente ruta C:\Valuador\haspdints.exe, hacemos clic en el botón Abrir.
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• •
Agregamos el siguiente parámetro después de la ruta
C:\Valuador\haspdinst.exe (-i ), como se muestra en la en la imagen.
Le damos clic en aceptar para instalar los drivers del candado (USB). Al término de la instalación le enviará el siguiente mensaje, de operación completamente satisfactoria.
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Una vez que haya finalizado este proceso, inserte su USB , espere unos segundos para que su equipo detecte el hardware (HASP HL). 2.- Accesamos al sistema valuador haciendo doble clic en el acceso directo y mostrará la siguiente pantalla. •
a) Introducimos un Usuario y una clave de preferencia 8 caracteres. a) I ntroducimos un Usuario y una clave de 8 caracteres la confirmamos y hacemos clic en la llave para accesar al programa.
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Nuevamente mostrará otra pantalla similar, donde deberá confirmar nuevamente su Usuario y Clave, finalmente hacemos clic en la llave y accesamos al programa.
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DESCARGA BASE DE LA PÁGINA WEB •
Para descargar nuestra base tecleamos la siguiente dirección www.bimsareports.com además de tener nuestros productos vigentes.
Damos clic en registrarse
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Introducimos nuestro usuario y contraseña que previamente Bimsa Reports nos proporciono
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Damos clic en registrarse Nuevamente damos clic en área de clientes
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Aceptamos los términos y condiciones de uso
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•
Es importante seleccionar la opción Guardar, ya que si optamos por Abrir no podremos guardar la información. Debemos de crear una carpeta con un nombre identificable en nuestro disco duro, en el cual vamos a guardar nuestro archivo que vamos a descargar, hacemos clic en Guardar y enseguida finalizará la descarga. Después de este proceso nuestra información estará almacenada en nuestro disco duro, hacemos clic en cerrar.
Damos clic en el producto
Nuevamente clic en la base a d escargar
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• •
Es muy importante que al terminar la descarga debemos de finalizar haciendo clic en cerrar sesión. Posteriormente damos clic en Salir
Cerrar Sesión
•
De esta manera saldremos del sitio de Bimsa
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ACTUALIZAR BASE DE DATOS • •
Para actualizar los datos del valuador solo debemos ubicarla ruta en donde descargamos la base que sería : c:\valuador\descarga . Posteriormente hacemos doble clic e instalamos nuestra base en el directorio que nos da por default.
Ruta
Damos doble clic
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Directorio en donde se instalara la base por default c:\valuador\Actualizaciones este directorio no existe ya que al hacer clic en instalar lo creara automáticamente.
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Abrimos el programa de Valuador Damos clic en menú actualización
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Damos clic en Examinar, accesamos a la carpeta Actualizaciones y seleccionamos la base que vamos actualizar
•
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• • •
Damos clic en aceptar Esperamos que finalice el proceso Y de esta manera se ha actualizado la base de datos
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MANUAL DEL USUARIO Bienvenidos al sistema inteligente Valuador, Bimsa Reports agradece su confianza y espera que este producto sea realmente útil para en el desarrollo de sus avaluos y estudios presupuestales a construcción.
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Recomendaciones Se recomienda al usuario realizar respaldos continuos de sus trabajos para evitar pérdidas irreparables, en caso de presentarse algún percance de cualquier género. BIMSA REPORTS, S.A. DE C.V. no se responsabiliza por pérdidas de información. Los resultados que se obtienen del Valuador se sustentan en datos, fórmulas y criterios de BIMSA REPORTS, S.A. DE C.V., que a su leal saber y entender pueden ser utilizados en estudios presupuestales, sin embargo corresponde al usuario considerar particularidades de su trabajo, por lo que la responsabilidad legal de los estudios, avalúos y dictámenes son de la única responsabilidad del usuario y/o de quien presenta el estudio. La legalidad de los avalúos elaborados con este sistema podrá objetarse si el usuario no demuestra su legal adquisición y licencia de uso proporcionada directamente por Bimsa Reports, S.A. de C.V. Valuador es una marca registrada de Bimsa Reports, S.A. de C.V. y el producto se encuentra protegido por la Ley de Derechos de Autor. Copyright ® Bimsa Reports, S.A. de C.V.
1 - I NTRODUCCI ON El Valuador es un sistema, que tiene como objetivo obtener el costo de construcción por m2 de proyectos o construcciones específicas a partir de modelos preestablecidos y cuyas características se adaptan a necesidades particulares. La información obtenida puede ser utilizada como base para ante-presupuestos o bien como Valor Físico de Reposición en avaluos inmobiliarios.
2 - DESCRI PCI ON DEL SI STEMA El Valuador se encuentra diseñado para leer información de una base de datos que contiene presupuestos de construcciones analizadas por Bimsa, incluyendo su composición arquitectónica y croquis del proyecto como información de referencia. El sistema permite seleccionar de una serie de modelos, alguno que se asemeje al proyecto o construcción a valuar, aplicarle ciertos parámetros modificadores del costo y obtener el costo por m2 de construcción de algún inmueble en específico. Valuador permite acceder al presupuesto y modificar sus c antidades de obra, eliminar conceptos, adicionar otros que se encuentren en la base principal o crear conceptos nuevos y utilizarlos en el presupuesto. Adicionalmente permite modificar la cantidad de m2 construidos del modelo original, ajustando automáticamente las cantidades de los conceptos de obra de acuerdo con la nueva superficie, sobre la cual se determina el costo de construcción por m2. Una vez analizado el presupuesto el Valuador le ofrece imprimir el desglose con sus modificadores de costo, el presupuesto y su resumen por partidas a fin de que pueda ser utilizado como estimado de algún estudio especial. El sistema recibe actualizaciones a la base de datos directamente de archivos descargados por Internet o incluso grabados en Discos Compactos. Esta base contiene actualización a los precios de la base original y eventualmente conceptos y modelos adicionales. Es importante mencionar que el sistema para computadora se complementa con la información disponible en forma impresa.
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3 – ACTI VACI ON Y UTI LI ZACI ÓN DEL PROGRAMA. Después de haber proporcionado las claves de acceso, aparecerá la pantalla principal del Valuador. En el apartado 4 DESCRI PCION DE LA BASE, se explicará como seleccionar los diferentes modelos y elaborar análisis.
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4 - DESCRI PCI ON DE LA BASE DE DATOS El Valuador cuenta con diversos modelos de inmuebles para ser utilizados como base estimada de estudios que requieran del costo de construcción total o por m2 de construcción en ante-presupuestos, avaluos o como referencia. Estos modelos fueron diseñados observando las particularidades que definen a un cierto tipo de construcción en México, por lo que se obtienen proyectos que para cierta clasificación cumplen con las características típicas que lo definen, tales como espacios, calidad de la estructura, tipos de instalaciones y calidad de los acabados. Cada modelo se encuentra expresado por un croquis de proyecto, una tabla técnica que contiene su composición arquitectónica, un resumen por partidas, un presupuesto elaborado a base de conceptos de gran alcance y su resumen por partidas.
Para seleccionar un modelo específico presione el botón MODELOS de la barra principal. Primero ubique el Género que desea localizar con un clic (VIVIENDA, OFICINAS, EDUCACION....) y posteriormente, clic en el modelo que desea seleccionar. En cada selección de modelos el croquis y la composición arquitectónica cambiaran de acuerdo al modelo en donde se ubique. Para mayor detalle del croquis y datos de diseño haga dos clics en cada pantalla y automáticamente se agrandará la información.
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Cada uno de los modelos se encuentra clasificado en Géneros de acuerdo con el uso del inmueble y en Clases de acuerdo con calidad sobre la que se encuentra concebido. Esta clasificación se divide en Habitacional y No Habitacional, sendas divididas en 7 Clases con las siguientes características de construcción e
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instalaciones que les permite diferenciarse entre si. El criterio principal y básico de clasificación se asemejan a las que emite la Tesorería del Distrito Federal ya que a nuestro juicio nos parece adecuada, modificando el nombre y características de algunas de ellas.
CRI TERI OS PARA LA CLASI FI CACI ON DE I NMUEBLES SEGUN SU CALI DAD PARA CONSTRUCCI ONES HABI TACI ONALES 1.- PRECARI A.- Cuartos de usos múltiples sin diferenciación, servicios mínimos incompletos (letrinas o sanitarios fuera del cuerpo principal de la construcción); muros desplantados sobre el suelo, de tabicón o de desechos de construcción sin refuerzos; techos de lámina de cartón, acrílicas, o de desechos de madera; pisos habilitados con mamposterías; e instalaciones eléctricas e hidráulicas incompletas visibles. 2.- BAJA.- Espacios pequeños con algunas diferenciaciones por uso; servicios mínimos completos, muros con aplanados sencillos; ventanería de fierro estructural o tubular; techos de concreto armado, prefabricados u otros de tipo sencillo, con algún claro corto no mayor a 3.50 metros; pisos con firmes de cemento-arena. 3.- ECONOMI CA .- Espacios diferenciados por uso; servicios completos ; muros acabados de cemento-arena, pasta o yeso; ventanería sencilla de fierro o aluminio; techos de concreto armado, acero, mixtos, o prefabricados de mediana calidad; con algún claro corto de hasta 4.00 metros; pisos de concreto. 4.- MEDIA.- Espacios totalmente diferenciados y servicios completos (de uno hasta dos y medio baños); muros acabados de cemento-arena, pasta o yeso; ventanería de fierro o de aluminio pintado con vidrios sencillos o medio dobles; techos de concreto armado o prefabricados; con algún claro corto de hasta 4.50 metros; pisos con firmes de concreto simple o pulido; instalaciones completas. 5.- MEDIA - ALTA.- Espacios totalmente diferenciados y especializados por uso y servicios completos; muros acabados de cemento-arena, pasta o yeso; ventanería de fierro o aluminio natural o anodizado con vidrios medios dobles; techos de concreto armado, acero o mixtos, con algún claro corto de hasta 5 metros; pisos con firmes de concreto simple o pulido; instalaciones completas. 6.- ALTA.- Construcciones diseñadas con espacios amplios y definidos por uso con áreas complementarias a las funciones principales (de uno hasta cuatro baños, con algún vestidor o closet integrado a alguna recamara); muros acabados de cemento-arena, pasta o yeso; ventanería de perfiles semiestructurales de aluminio natural o anodizado, o de madera; con vidrios dobles o especiales; techos de concreto armado; con algún claro corto de hasta 5.50 metros; pisos con firmes de concreto simple o pulido, listo para recibir alfombra, parquet de madera, losetas de cerámica, terrazos o materiales pétreos; instalaciones completas y algunas especiales. 7.- LUJO.- Construcciones diseñadas con espacios amplios caracterizados y ambientados con áreas complementarias a las funciones principales (cada recamara con baño y más un vestidor integrado a más de una recamara); muros acabados de cemento-arena, pasta o yeso; ventanería estructural de aluminio anodizado, de maderas finas o de acero estructural; techos reticulares de concreto armado con trabes de grandes o gruesos peraltes, o losas tridimensionales, o prefabricadas pretensadas de concreto o bóveda catalana de ladrillo en claros grandes, vigas “TT”, reticulares, losa sobre vigas de madera con capa de compresión de concreto armado; con algún claro corto mayor a 5.50 metros; pisos con firmes de concreto simple o pulido, listo para recibir alfombra, parquet de madera, losetas de cerámica, terrazos o materiales pétreos; instalaciones completas y con todas las especiales. PARA CONSTRUCCI ONES NO HABI TACIONALES
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1.- PRECARI A.- Cuartos de usos múltiples sin divisiones, servicios mínimos incompletos; muros sobre suelo, de tabicón sin refuerzos; ventanas de madera o de fierro, techos de lámina metálica, o de cartón; pisos habilitados con pedacerías, o de materiales pétreos burdos, instalaciones incompletas visibles. 2.- BAJA.- Construcciones con espacios semi-separados por usos; muros de tabique, tabicón, piedra común de cara lisa o block hueco de concreto con refuerzos elementales; con o sin acabados de aplanados sencillos de mortero ó yeso; ventanería de fierro estructural, tubular ó de aluminio sencillo; techos de losas macizas de concreto armado ó ligeros, prefabricados económicos, o de ladrillos sobre vigas de madera con algún claro corto de hasta 3.50 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales con claro mayor que libra la estructura de hasta 5.00 metros y alturas de piso a techo de hasta 3.00 metros; pisos de firmes de concreto simple ó pulido; instalaciones hidráulica y sanitaria elementales; y eléctricas básicas visibles. 3.- ECONOMI CA.- Construcciones con espacios pequeños y continuos diferenciados por usos; muros de piedra brasa, tabique, tabicón, prefabricados, o block hueco; con acabados de cemento ó yeso; ventanería de aluminio, fierro estructural ó tubular; techos de losas macizas de concreto armado, prefabricadas, reticulares aligeradas, de bóveda catalana ó de madera con teja, con algún claro corto de hasta 4 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales, con claro mayor que libra la estructura de 5.01 a 8.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 5.00 metros; pisos de firme de concreto simple ó pulido; instalaciones hidráulicas y sanitarias completas y con instalaciones eléctricas entubadas ocultas ó visibles . 4.- MEDI A.- Construcciones con espacios de distribución propia para su uso; vestíbulos, pasillos definidos buena funcionalidad, muros de piedra, de tabique, tabicón o similar, prefabricados de ensamble sencillo, o de block hueco, con acabados de aplanado de mortero, yeso ó pasta; ventanería en perfiles de aluminio, fierro estructural, tubular ó p.v.c.; techos de concreto armado, prefabricados ligeros, reticulares mixtos, de lámina estructural metálica o de bóveda de ladrillo; con algún claro corto de hasta 5.00 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales con claro mayor que libra la estructura de 8.01 a 10.00 metros, y con alturas de hasta 6.00 metros; pisos de concreto acabado pulido, con recubrimientos; instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas. 5.- MEDI A-ALTA.- Construcciones con espacios y alturas adecuadas a sus funciones; muros en sus diferentes modalidades; ventanería en perfiles de aluminio, de fierro estructural, tubular, o p.v.c.; cubiertas y entrepisos; techos ó losas cubiertas ó entrepisos aligerados, ó reticulares, ó de concreto armado, ó de armaduras compuestas ligeras, ó arcos autoportantes, ó prefabricados, ó losacero, ó “multipanel”, con y/o sin plafones, domos ó tragaluces medianos con algún claro corto de hasta 5.50 metros, y en el caso de naves ó bodegas industriales ó comerciales con claro mayor que libra la estructura de 10.01 metros a 12.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 8.00 metros; pisos de firmes de concreto sin acabado rústico, pulido ó escobillado; instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas, u otras ocultas y/o visibles. 6.- ALTA.- Construcciones con proyecto específico para su uso; ventanería de aluminio con perfiles semiestructurales ó p.v.c., ó de madera; techos ó losas ó cubiertas ó entrepisos de losas reticulares, ó tridimensionales, ó viga TT pretensaza ó postensada, armaduras convencionales de peso mediano, horizontales ó inclinadas, arcos portantes armados, domos ó tragaluces con algún claro corto de hasta 6.50 metros, y en el caso de naves ó bodegas industriales ó comerciales con claro mayor que libra la estructura de 12.01 a 15.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 10.00 metros; pisos de concreto simple ó armado; instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas, u otras ocultas y/o visibles. 7.- LUJO.- Edificios inteligentes o construcciones proyectadas con alta funcionalidad; muros en sus diferentes modalidades; ventanería estructural pesada de acero, de aluminio o de madera; losas, techos, cubiertas o entrepisos con estructuras metálicas pesadas, articulaciones, armaduras compuestas, cubiertas “tridimensionales”, o sustentadas con tensores, pretensadas o postensadas, con un claro corto mayo de 6.50 m y en el caso de naves y/o bodegas industriales o comerciales con claro mayo de 15 m en adelante, con alturas de mayores a 12 m con instalaciones básicas y especiales.
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Cada modelo se encuentra organizado en partidas simplificadas que al igual que los conceptos Valuador atienden a una agrupación fácil de identifi car m as que al orden de un proceso constr uctivo. A continuación se relacionan la pro bables parti das de que pudiera componer se un presupuest o. CIMENTACION. Incluye: excavaciones profundas ESTRUCTURA. Incluye: columnas, trabes y losas ALBAÑILERIA. Incluye: muros INSTALACIONES HIDRAULICAS. Incluye: sanitaria, pluvial y contra incendio INSTALACIONES ELECTRICAS. Incluye: canalizaciones, alimentadores, tableros, equipos de control y accesorios. INSTALACIONES ESPECIALES. Incluye: aire acondicionado, detección de humos, sistemas de acceso controlado, alarmas. ACCESOS. Incluye: puertas de acceso principal, interiores y de servicio. ACABADOS INTERIORES ACABADOS EXTERIORES CANCELERIA MOBILIARIO FIJO. Incluye: muebles y accesorios para baño, cocinas integrales, tinacos y fosas sépticas. EQUIPOS. Incluye: bombas, elevadores, escaleras eléctricas y montacargas. GUARDA. Incluye: alacenas, guarda ropa, closets. ACCESORIAS. Incluye: cisternas o fosas sépticas construidas en sitio OBRAS EXTERIORES. Incluye: obras nivel cero
El concepto Valuador de gran alcance, se refiere a un concepto de obra estructurado de manera tradicional, que integra todos aquellos materiales y actividades que se requieren para crear elementos completos y perfectamente medibles en proyecto o en obra.
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5 – ANALI SI S DE PRESUPUESTOS 5.1 – Selección de un m odelo
Una vez localizado el modelo, ubique el cursor en el renglón correspondiente y presione el botón ELEGIR para seleccionar el modelo sobre el cual se realizará el análisis. El modelo presenta en esta parte el costo directo del presupuesto, la superficie construida y el costo por m2 de construcción que podrán ser o no modificados en la pantalla.
Al presionar el botón ELEGI R automáticamente aparecerá la pantalla principal de análisis. 29
A cada avalúo le será asignado un número secuencial que lo identificará dentro de la base y no se perderá aún y cuando el aval úo sea eliminado, por lo que en este caso el número que utilizo no volverá a utilizarse.
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Divisiones de la pantalla principal 5.2 - Datos generales del avalúo
En la primera parte se encuentran los campos necesarios para la identificación del avalúo y los datos que se capturen en estos campos siempre aparecerán en los reportes correspondientes.
5.3 – Modelo Base Bim sa
Debajo de esta información aparece el modelo Bimsa seleccionado para el avalúo, con la finalidad de que el usuario siempre tenga una referencia del modelo que utilizo. Es importante mencionar que una vez realizada la selección no podrá modif icarse el modelo , por lo que en caso de querer modificarlo será necesario, eliminar el avalúo y crear uno nuevo con otro modelo. La identificación del modelo Base únicamente aparece en esta pantalla.
5.4 - Modi ficadores del Cost o
La segunda parte de la pantalla principal contiene los importes correspondientes a Costo Directo, Modificadores de Costo y Costo Total. El costo directo se obtiene directamente del presupuesto, el Costo total es la suma del Costo directo y los modificadores del costo.
Una vez accediendo a esta pantalla, muchos valores se presentarán en ceros por lo que se recomienda presionar el botón de CALCULAR para que el sistema realice las operaciones básicas y represente valores iniciales. El Valuador tiene la posibilidad de seleccionar la bases de datos Bimsa actualizadas a una fecha determinada, razón por la cual al presionar este botón aparecerá una advertencia opcional, expresando que los valores del análisis serán modificados de acuerdo
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con la base activa, ya que pudiera tratarse de un análisis o avalúo histórico y se encuentre utilizando una base con actualización diferente, con la posibilidad de perder los datos históricos. La razón de advertir que los datos no podrán ser recuperados, se refiere a que con la base actual no es posible restituirlos, sin embargo en caso de algún error o necesidad, el usuario podrá activar la base histórica y recuperar los valores. En este último caso es importante mencionar que la recuperación pudiera arrojar resultados ligeramente diferentes a los del avalúo original. Los modelos se presentan con modificadores de costo precargados como los porcentajes de Indirectos y Utilidad del Contratista así como el de licencias y Proyectos, sin embargo todos son modificables por el usuario. Los modificadores del costo pueden ser positivos o negativos según sea el caso, dependiendo del signo del porcentaje que los opera, ya que los valores base sobre los que se aplica el porcentaje invariablemente serán positivos. A excepción de los modificadores para Indirectos y Utilidad del Contratista y las Licencias y Proyectos y otros, el resto de los modificadores operan por medio de un seleccionador tipo Combo Box que funciona pulsando el cursor en el botón con flecha, para abrir el contenido de la tabla y seleccionar el dato requerido para hacer que opere dentro de los modificadores.
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5.4.1 - I ndirectos y Util idad del Contr atista: (precargado con un porcentaje analizado por Bimsa para cada modelo específico y modificable por el usuario) Se refiere al costo que representa la administración de oficinas centrales, las de obra y la utilidad del contratista que ejecuta la construcción, expresado como porcentaje del Costo Directo. El sistema divide el porcentaje indicado entre 100 y lo multiplica por el costo directo del presupuesto .
Fórmula = ((% directo por el usuario / 100) x CD)
5.4.2 - Licencias y Proyecto: (precargado con un porcentaje analizado por Bimsa para cada modelo específico y modificable por el usuario) Se refiere al costo que representan los derechos por licencias y permisos para construir así como el costo del proyecto ejecutivo, incluyendo los levantamientos topográficos,
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estudios de mecánica de suelos, anteproyecto, proyecto arquitectónico, proyecto de Ingenierías con cálculos estructurales, hidráulicos, eléctricos y especiales en su caso, todos expresados como un porcentaje sobre la suma del Costo Directo mas Indirectos y Utilidad del contratista. El sistema divide el porcentaje indicado entre 100 y lo multiplica por el total del la suma del Costo Directo mas el importe por Indirectos y Utilidad (CIU) del presupuesto .
Fórmula = ((% directo por el usuario / 100) x (CD + CI U))
5.4.3 - Economía de escala.
(precargada en ceros para una producción mínima y modificable por el usuario) Se refiere al porcentaje de descuento general que se obtiene sobre la adquisición de los materiales de acuerdo a la cantidad de obra que se contrate. En este caso es posible seleccionar un porcentaje de descuento de una tabla anexa. El sistema divide el porcentaje indicado entre 100 y lo multiplica por el total de materiales del presupuesto.
Fórmula = (( % tabla rangos de producción / 100) x TM Total de materiales) El sistema calcula automáticamente el importe total de los materiales del modelo seleccionado.
5.4.4 – I mpuestos por género habitacional. (precargada en ceros para inmueble no habitacionales y modificable por el usuario) En México y
de acuerdo con la Ley del IVA toda aquella construcción destinada a la habitación estará exenta de este impuesto en el momento de su enajenación, por consiguiente el IVA de los materiales que paga el constructor no puede ser trasladado al comprador y se considera como parte del costo. El sistema permite elegir varios porcentajes aplicables 0 (cero) cuando no se desee afectar al costo por efecto de IVA de los materiales y 10 y 15 % cuando se necesite afectar el costo por efecto del IVA de materiales en el porcentaje que proceda de acuerdo con la citada Ley y el sitio geográfico en donde se ubique la obra por valuar. El sistema divide el porcentaje indicado entre 100 y lo multiplica por el total de materiales del presupuesto. Fórmula = ((% tabla impuestos / 100 x TM Total de materiales) El sistema calcula automáticamente el importe total de los materiales del modelo seleccionado.
5.4.5 - Capacidad del suelo. (precargada en ceros para una Alta capacidad y modificable por el usuario Tonelada / m2). Todas las cimentaciones de los modelos Valuador se encuentran calculadas para una resistencia de 60 Ton / m2. El sistema permite elegir dos resistencias de suelo adicionales Media y Baja, precalculadas y porcentual izadas respecto del Costo Directo de la construcción. Estos porcentajes son resultados promedio del impacto económico de la cimentación en el Costo Directo cuando la resistencia del suelo disminuye a partir de 60 toneladas por m2.
Fórmula = ((% tabla capacidad de suelo/ 100) x CD)
5.4.6 - Zona sísmica.
(precargada en ceros para una zona sísmica media y modificable por el usuario) Todas las cimentaciones y las estructuras de los modelos Valuador se encuentran calculadas para una zona sísmica Media. El sistema permite elegir dos resistencias de suelo adicionales Baja y Alta, precalculadas y porcentual izadas respecto del Costo Directo de la construcción.
Fórmula = ((% tabla zona sísmica / 100) x CD)
5.4.7 - Localización geográfi ca. (precargada en ceros para la ciudad de México y modificable por el usuario). Todos los materiales, mano de obra,
herramienta, equipos y maquinaria que se utilizan en los presupuestos se encuentran cotizados para la Ciudad de México, D. F. y su zona Metropolitana. El sistema permite elegir varias ciudades de la República Mexicana y aplicar un porcentaje de incremento o decremento para obtener el costo que representa construir en
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otra ciudad, por efecto de la adquisición de materiales y contratación de mano de obra. Los porcentajes se encuentran calculados siempre con respecto a costos en la ciudad de México.
Fórmula = ( (% tabla ciudad / 100) x CD)
5.4.8 – Otro Modificador.
(precargada en ceros y modificable por el usuario). Es muy posible que los siete modificadores del costo incluidos en el valuador no fueran suficientes para el análisis completo, razón por la cual se incluye un octavo modificador totalmente libre para el usuario, en el que dentro del primer campo en blanco se escribe a que modificador se refiere, por Ejemplo Obsolescencia, Conservación, Deterioro o cualquier otro que pueda ser calculado a partir del Costo Directo, como porcentaje positivo o negativo. el porcentaje se proporcionará en el siguiente campo blanco.
Fórmula = ((% por el usuario / 100) x CD)
6 – PRESUPUESTO
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El Valuador cuenta para cada modelo un presupuesto organizado en partidas y conceptos de gran alcance y que incluyen al igual que un presupuesto normal de obra, clave de operación, descripción, unidad de medición, precio unitario e importe total. El sistema permite realizar modificaciones al presupuesto original, cambiando cantidades de obra, adicionando conceptos precalculados dentro de la base principal o creando conceptos por el usuario. Para acceder al presupuesto basta con presionar el botón de ACCESO A PRESUPUESTO y aparecerá la estructura principal del presupuesto.
6.1 – Modificación a cantidades de obra. Basta con ubicar el cursor en el campo de cantidad y modificarla seguida del botón de
CALCULAR,
para que automáticamente se recalcule el presupuesto.
6.2 - Agregar concepto Bimsa a presupuesto. Para agregar un concepto Valuador se requiere presionar el botón de AGREGAR y aparecerá relación de conceptos. Seleccione el concepto, haga doble clic en el cuadrito de selección para que aparezca una palomita de elección y posteriormente arrastre el concepto al presupuesto para incluirlo en la partida y presione CALCULAR.
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6.3 - Component es conceptos Bimsa. El sistema tiene la capacidad de acceder a los componentes de cada concepto Bimsa a primer nivel, con la
finalidad de que el usuario se norme una idea mas clara sobre los alcances de cada concepto. Para acceder a los componentes presione dos veces con el mouse en el valor del precio unitario y aparecerá el desglose del concepto.
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Es importante mencionar que la posibilidad de acceder a los componentes de un concepto, únicamente se encuentra disponible para conceptos Bimsa. Los conceptos que crea el usuario no tienen esta posibilidad.
6.4 - Crear un concepto nuevo.
Para crear un concepto nuevo al catálogo general y posteriormente utilizarlo en un presupuesto, se requiere presionar el botón AGREGAR y aparecerá una máscara para capturar el concepto correspondiente. Es muy importante que el usuario capture el importe de los materiales ya que este valor se utiliza para los cálculos globales del presupuesto. Al terminar presione GRABAR.
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Este concepto quedará grabado permanentemente en su sistema, sin embargo no podrá ser actualizado por Bimsa ya que no fue elaborado por nuestra firma. La actualización deberá realizarse directamente por el usuario.
7 - SUPERFI CI E CONSTRUI DA
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El sistema toma la superficie construida directamente del modelo seleccionado originalmente y que se considera como divisor para obtener el costo por m2 de construcción, sin embargo el Valuador permite modificar este valor para acercar la superficie construida del modelo a la superficie construida del inmueble por valuar. El Valuador tiene la capacidad opcional de modificar proporcionalmente todas las cantidades del presupuesto de acuerdo con la nueva cantidad que se capture en el campo correspondiente a Superficie construida en m 2 y evidentemente recalcular el costo directo, modificadores del costo y el costo total. De otra manera únicamente se modifica la superficie construida y el costo total se mantiene fijo.
Importante: En caso de modificar la superficie construida y solicitar que las cantidades del presupuesto se modif iquen, el presupuesto no podr á volver a su estado original d ebido a que n o es posible recuperar el cierre de decimales aplicado a las cantidades. La única m anera podría ser la captura dir ecta de todas las cantidades originales del presupuesto y proceder a su recálculo.
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Al modificar la superficie construida aparecerá un cuadro de opción para modificación de presupuesto. Si presiona aceptar se modificarán todas las cantidades del presupuesto proporcionalmente a la diferencia entre el valor original y el nuevo y en caso de optar por no modificarlo simplemente grabará la nueva cantidad sin modificar ningún costo anterior.
Para evitar desvirtuar el valor obtenido es recomendable que los cambios de superficie y particularmente en proyectos habitacionales, no superen un 50 % ya que únicamente modifican cantidades de conceptos preestablecidos y no desincorpora o incorpora otros que pudieran requerirse al decrementar o incrementar la superficie. En estos casos se sugiere cuantificar los conceptos o utilizar otro modelo mas cercano al que se pretende valuar.
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8 – VALOR DEL TERRENO El Valuador permite capturar el valor del terreno, sin embargo este valor deberá ser investigado totalmente por el usuario ya que Bimsa no proporciona ninguna investigación sobre este tipo de datos.
9 – RESULTADOS FI NALES La última parte de la pantalla principal expresa los resultados finales del análisis, indicando en un primer campo, los valores sin considerar el valor del terreno y en el segundo incorporándolo a los resultados finales.
10 – ACTUALI ZACI ONES BI MSA Bimsa ofrece la actualización constante de precios e incluso con incorporación de nuevos modelos a sus bases de datos. El Valuador esta preparado para recibir y almacenar todas las bases que el usuario desee descargar de acuerdo con su contrato de suscripción. La primera vez el programa se entrega con la base instalada y actualizada a la fecha en que se contrata y posteriormente por medio de un CD o por Internet se obtienen las actualizaciones correspondientes.
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Una vez descargada la base de actualización dentro de su computadora con la ruta C:/VALUADOR/Actualizaciones. Ingrese a su pantalla principal y presione el botón ACTUALIZAR para activar la pantalla de selección y actualización.
Presione Examinar
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Al activar la base, el Valuador regresará a la pantalla principal. Para mayor identificación el sistema indica en la parte inferior derecha, dentro de la barra gris la fecha de actualización de la base activa.
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11 - REPORTES DE I MPRESI ON El Valuador permite obtener tres tipos de reportes impresos (DESGLOSE, PRESUPUESTO Y RESUMEN). Para acceder a ellos bastará con oprimir el botón de Imprimir y aparecerá la pantalla de selección para la impresión del Desglose del análisis, El Presupuesto y el Resumen por partidas. Seleccione el que se desee y presione cualquiera de los dos botones adicionales 1 – Imprime directamente a la impresora predeterminada 2 – Permite pre-ver en pantalla el documento antes de enviarlo a impresión. En todos los report es que se obtengan del Valuador aparecerá como fondo de agua, el nombr e de la persona registrada en la contratación del pr oducto sin que sea posible modificarla u ocultarla.
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A continuación se incluyen ejemplos de los tres tipos de impresión que son posibles de obtener desde el Valuador
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