13 Inscripción de la propiedad inmueble

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Guía práctica DE INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Juan Carlos Esquivel Oviedo

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Guía práctica

DE INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Juan Carlos Esquivel Oviedo

Presentación El Sistema Nacional de los Registros Públicos está conformado por cuatro grandes Registros: 1) Registro de Personas Naturales; 2) Registro de Personas Jurídicas; 3) Registro de Propiedad Inmueble; y 4) Registro de Bienes Muebles. Cada uno de estos Registros, a su vez, está integrado por otros Registros según los actos, bienes o derechos materia de inscripción. El Registro de Propiedad Inmueble unifica el Registro de Predios, el Registro de Buques, el Registro de Embarcaciones Pesqueras, el Registro de Aeronaves, el Registro de Naves, el Registro de Derechos Mineros y el Registro de Concesiones para la Explotación de los Servicios Públicos. La presente guía se ocupa puntualmente del Registro de Predios, que es el de mayor importancia puesto que la inscripción de la propiedad inmueble permite a las personas obtener seguridad jurídica en los derechos que adquieran sobre los inmuebles, ya que con la sola inscripción serán oponibles a los terceros evitando su desconocimiento y afectación por las personas, pues el asiento registral produce certeza y genera todos sus efectos mientras que no se rectifique o se declare judicialmente su nulidad. Lamentablemente, no todas las personas pueden acceder a la protección que le otorga el registro, debido a que no conocen las formalidades que se requieren para la inscripción de sus derechos o simplemente por la falta de cultura registral.

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guía práctica de inscripción de la propiedad inmueble

En ese sentido, esta guía pretende facilitar el acceso al registro de los derechos, pues a través de su metodología didáctica de preguntas y respuestas permite conocer de manera fácil y sencilla qué documentación se debe presentar para inscribir los actos de disposición y cancelaciones de cargas y gravámenes, así como otros actos relacionados con los inmuebles. En efecto, cada una de las respuestas está redactada de tal forma que sean de fácil entendimiento, sustentadas con formalidades legales, así como con los criterios jurisprudenciales emitidos por el Tribunal Registral. Asimismo, la guía cuenta con consultas y modelos de contratos que ayudarán al lector a tener un mayor entendimiento sobre el contenido de las formalidades de los títulos que dan mérito a la inscripción en el Registro de Predios. En suma, esperamos que la guía se constituya en una herramienta útil para la inscripción de los derechos sobre inmuebles y que todos los suscriptores de Normas Legales, así como todos los que están vinculados al Derecho en sus distintos ámbitos, puedan aprovecharla en el ejercicio de su profesión. JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO

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CAPíTULO I

registro de Predios

I. ASPECTOS GENERALES 1. ¿Cómo está estructurado el Registro de Propiedad Inmueble? El Sistema Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) está conformado por cuatro grandes Registros: 1) Registro de Personas Naturales; 2) Registro de Personas Jurídicas; 3) Registro de Propiedad Inmueble, y 4) Registro de Bienes Muebles. Cada uno de estos Registros, a su vez, está integrado por otros Registros según los actos, bienes o derechos materia de inscripción, los mismos que se especifican en la primera parte de esta guía. En relación al Registro de Propiedad Inmueble, cabe señalar que el literal c) del artículo 2 de la Ley Nº 26366 modificado por el artículo 1 de la Ley Nº 27555 de 15/06/2002, establece que el mencionado Registro unifica a: el Registro de Predios; el Registro de Buques; el Registro de Embarcaciones Pesqueras; el Registro de Aeronaves; el Registro de Naves; el Registro de Derechos Mineros, y el Registro de Concesiones para la Explotación de los Servicios Públicos. En la presente guía nos ocupamos puntualmente del Registro de Predios, que es sin duda el de mayor importancia dentro del ámbito del Registro de Propiedad Inmueble. Al respecto, es pertinente mencionar que el actualmente denominado “Registro de Predios”, tal como lo dispone la Ley Nº 27555, unifica en un solo Registro al que fuera el tradicional 7


Registro de Propiedad Inmueble, con el Registro Predial Urbano y con la Sección Especial de Predios Rurales. En otras palabras, estos tres Registros forman lo que ahora se conoce como el Registro de Predios. 2. ¿Cuáles son las diferencias entre el Registro (tradicional) de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales? El Registro Predial Urbano (RPU) se encargaba de inscribir propiedades ubicadas en asentamientos humanos y urbanizaciones populares a nivel nacional, así como predios rurales en el departamento de Lima. Asimismo, el RPU era un Registro con oficinas interconectadas a nivel nacional, lo que permite que se puedan hacer los trámites desde y para cualquier parte del país en donde el Registro tenga competencia. A su turno, en la Sección Especial de Predios Rurales se inscribían, en todo el país, con excepción del departamento de Lima (que tiene un régimen especial de acuerdo al D.Leg. Nº 803), los actos y contratos relacionados con predios rurales, con arreglo a los procedimientos establecidos en el D.Leg. Nº 667. Por último, en el tradicional Registro de Propiedad Inmueble se inscriben o anotan los actos, contratos y derechos relacionados con el dominio y demás derechos reales sobre las propiedades ubicadas en zonas urbanas. En adelante, como se dijo anteriormente, estos Registros operarán bajo un mismo sistema organizativo y unificados en el Registro de Predios. 3. ¿Qué actos y contratos se inscriben o anotan en el Registro de Propiedad Inmueble? De conformidad con el artículo 2019 del Código Civil, los actos inscribibles en este Registro son: a) Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. b) Los contratos de opción.

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REGISTRO DE PREDIOS

c) Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. d) El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. e) Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. f) Los contratos de arrendamiento. g) Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. h) Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles. i) Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles. Por otra parte, el Reglamento de Inscripciones del Registro Predios aprobado por la Res. N° 248-2008-SUNARP/SN, regula los requisitos para la inscripción de los diferentes actos o derechos en el Registro de Predios, las formalidades de los documentos que dan mérito a las inscripciones, el contenido de los asientos registrales y los procedimientos previstos en otras normas de carácter registral. 4. ¿Qué principios son aplicables en el Registro de Predios? En el Registro de Predios, al ser un Registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble, son aplicables los principios registrales contenidos en el Código Civil y en el Reglamento General de los Registros Públicos. En ese sentido, se aplicarán los principios de rogación, de titulación auténtica, de legalidad, de publicidad material, de publicidad formal, de legitimación, de tracto sucesivo, de prioridad excluyente, de prioridad de rango, de fe pública registral y el de oponibilidad. 5. ¿Qué es el Registro de Predios? El Registro de Predios es el Registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que

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recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales. 6. ¿Cómo está integrado el Registro de Predios? El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes de los registros que le dan origen así como por los asientos que en él se extiendan, organizados mediante un sistema automático de procesamiento de datos. Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles. No procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de un acto o derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición expresa. 7. ¿Cómo está estructurada o dividida la partida registral de un predio? Teniendo en cuenta que por cada inmueble se apertura una partida registral en la que se extienden todas las inscripciones que corresponden al predio, dichas partidas registrales están conformadas por seis rubros: a) Antecedente dominial, en el que se indicará el número de la partida de la cual proviene o la circunstancia de constituir la primera inscripción; b) Descripción del predio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a su ubicación geográfica, área, linderos y demás datos físico materiales del predio, sus modificaciones, así como otras circunstancias conforme a la normativa vigente;

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REGISTRO DE PREDIOS

c) Títulos de dominio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a traslaciones del derecho de propiedad y demás actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad dominial; d) Cargas y gravámenes, en el que se registrarán, según los casos, los bloqueos, las hipotecas, medidas cautelares y demás cargas y gravámenes; así como los otros actos que por disposición expresa deban inscribirse en este rubro; e) Cancelaciones, en el que se extenderán los asientos que contengan las extinciones de las inscripciones a que se refiere el rubro d); f) Otros, en el que se extenderán los asientos relativos a los actos inscribibles en el Registro de Predios, que por su naturaleza no corresponda extenderse en los demás rubros. Las anotaciones preventivas se extienden en el rubro de cargas y gravámenes, salvo aquellas a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos, las que se extenderán en el rubro que corresponde a la inscripción definitiva. Cuando por error se hubiese extendido un asiento en un rubro distinto de aquel en el que debió practicarse, prevalecerá la naturaleza del acto, sin perjuicio de proceder a su rectificación de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento General de los Registros Públicos. Tratándose de partidas provenientes de otras, en la partida que se genere se procederá a trasladar las cargas y gravámenes vigentes y aquellas que pese a haber caducado requieran rogatoria expresa para su cancelación, salvo que no afecten al predio inscrito en dicha partida. 8. ¿Cuáles son los requisitos del asiento de inscripción? El asiento de inscripción en el registro de predios, sin perjuicio de los requisitos especiales que para cada clase de acto determine el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, contendrá:

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a) La naturaleza y la extensión o alcances del acto o derecho que se inscribe; b) La existencia de condición, plazo, limitación, así como los demás datos relevantes para el conocimiento de terceros, cuando consten en el título y siempre que por sí mismos no den lugar a asientos independientes; c) El precio o la valorización, cuando corresponda; d) La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción y la de aquélla de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas ideales deberá precisarse dicha circunstancia, así como hacerse mención expresa del transferente.

Cuando se trate de persona natural se indicará los nombres y apellidos, nacionalidad en caso de no ser peruana, el estado civil y el número de documento de identidad o la circunstancia de ser menor de edad. Si el adquirente es casado, la indicación de haber adquirido el predio en calidad de propio, de ser el caso;

En los casos en que la adquirente es la sociedad conyugal se indicará dicha circunstancia así como los datos de cada cónyuge conforme al párrafo anterior.

Tratándose de personas jurídicas, se indicará su denominación o razón social y la partida registral del registro de personas jurídicas donde corre inscrita, de ser el caso;

e) La indicación precisa del documento en el que consta el acto o derecho materia de inscripción; f) El nombre del juez, funcionario público o notario que autorice el título en mérito del cual se efectúa la inscripción y, cuando corresponda, el del verificador. En los asientos de inscripción relativos a predios ya registrados se omitirán las circunstancias que ya consten en la partida. 12

REGISTRO DE PREDIOS

La Sunarp podrá establecer formatos predeterminados que permitan ingresar los datos relevantes del asiento de inscripción en el sistema automático de procesamiento de datos. 9. ¿En qué casos se requiere la intervención conjunta de los cónyuges? Para la inscripción de los actos o contratos de adquisición, disposición o gravamen de un bien social deberá constar en el título la intervención de ambos cónyuges por sí o mediante representación. 10. ¿En qué casos procede la rectificación de la calidad de un bien? Cuando uno de los cónyuges, manifestando un estado civil distinto al que le corresponde hubiere inscrito a su favor un predio al que la ley le atribuye la calidad de bien social, la rectificación de la calidad del bien se realizará en mérito a la presentación de título otorgado por el cónyuge que no intervino o sus sucesores, insertando o adjuntando la copia certificada de la respectiva partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha cierta en el que consta la adquisición. 11. Si un mandato judicial declara derechos a favor de una persona casada, ¿qué debe señalar el mandato? Si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se indicará el nombre de ambos cónyuges. 12. La resolución administrativa que declara derechos a favor de una persona casada, ¿qué debe señalar? Si la resolución administrativa declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se indicará el nombre de ambos cónyuges.

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13. ¿qué requisitos debe cumplir la resolución administrativa que modifique la titularidad dominial? En caso mediante una resolución administrativa se modifique la titularidad dominial, se deberá acreditar que la resolución ha quedado firme, en caso contrario se extenderá una anotación, en el rubro de cargas y gravámenes, en la que se dejará constancia de dicha circunstancia. Esta anotación solo podrá cancelarse en mérito a la constancia expedida por la autoridad administrativa correspondiente o la copia certificada de la resolución emitida en última instancia administrativa.

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CAPíTULO II

Descripción del inmueble

I. INMATRICULACIÓN 1. ¿A qué se denomina inmatriculación? ¿Es lo mismo que primera de dominio? La inmatriculación es la primera de dominio de un inmueble, es decir el ingreso de un inmueble por primera vez al Registro Público, en virtud de la titularidad con antigüedad por un periodo ininterrumpido de cinco años. La primera de dominio o inmatriculación es exclusiva y excluyente, ya que una unidad inmobiliaria puede tener solo una inmatriculación, la misma que impide extender otra referente al mismo inmueble en partida distinta. 2. ¿Qué es la inmatriculación de inmuebles? La inmatriculación de inmuebles constituye el ingreso de un predio al Registro, que se efectúa en el sistema registral peruano a través de la primera inscripción de dominio, entendida esta como “(...) aquel asiento que carece de soporte causal en otro anterior (...)” (LaCruz Berdejo, José Luis, Derecho Inmobiliario Registral, 2a Edición, p. 322), el cual está expresamente exceptuado de la aplicación del principio de tracto sucesivo conforme al artículo 2015 del Código Civil y cuyos medios 15


inmatriculadores se encuentran previstos en el artículo 2018 del mismo Código; resultando de su propia naturaleza y concepto, que una inmatriculación no puede extenderse respecto a un inmueble que ya cuenta con antecedentes registrales, puesto que al existir una partida en la que consta inscrita la misma área, no podría abrirse una nueva que desconozca los efectos de los asientos preexistentes, los que se encuentran legitimados conforme al artículo 2013 del Código sustantivo, salvo que se declare judicialmente su nulidad. (Res. Nº 122-2002-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. ¿Qué se requiere para inmatricular un predio? De acuerdo al artículo 2018 del Código Civil para la primera inscripción de dominio, se debe exihibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios. 4. ¿En qué casos se requerirá el informe técnico de catastro? Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. La Sunarp podrá determinar los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro. El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la información gráfica con la que cuente el Área de Catastro, bajo responsabilidad. El informe del área de Catastro es vinculante para el registrador. En su caso, en la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de catastro. No obstante, el registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de Castrato que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior

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descripción del inmueble

Inscritos los actos a que se refiere el primer párrafo, haya o no mediado informe técnico, se comunicará al área de Catastro a fin de que esta actualice su base de datos. Cuando las oficinas registrales involucradas pertenezcan a más de una Zona Registral, actualizada la base de datos de la Zona Registral en la que se inmatriculó el predio, el jefe del área de catastro remitirá la información gráfica del predio inmatriculado al jefe del área de catastro de la otra Zona Registral. 5. Para la inmatriculación de predios ¿catastro deberá emitir algún informe? Sí, para la inmatriculación de predios se requiere el informe técnico del área de Catastro en el cual se debe determinar si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que cuenta el área de Catastro. En caso el informe técnico señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito ello no impedirá la inmatriculación del predio. Asimismo, si el informe determina el predio ya se encuentra inscrito pero el título tenga mérito suficiente para cancelar el asiento a favor del titular registral que figura en el Registro. 6. Los informes catastrales ¿deben motivarse? Las Áreas de Catastro, como parte de la Administración Pública, están obligadas a fundamentar y motivar adecuada y razonablemente las afirmaciones y las conclusiones técnicas contenidas en sus informes, explicando los medios y la ruta seguida para llegar a ellas. La ausencia de una motivación resiente el derecho al debido procedimiento administrativo reconocido por el numeral 1.2 del artículo IV del Título Preliminar de la Ley Nº 27444. (Res. Nº 189-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 7. ¿Cuáles son los alcances del carácter vinculante del informe emitido por el Área de Catastro? El informe del área de catastro es vinculante para el registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El registrador debe distinguir 17


en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador público. (Res. Nº 130-2004-SUNARP-TR-A. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 8. El Área de Catastro ¿puede exigir otros documentos además de los prescritos por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios? El Área de Catastro está impedida de solicitar la presentación de documentos distintos o adicionales a los taxativamente prescritos por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, o las normas legales pertinentes, para emitir sus informes técnicos. (Res. Nº 109-2006TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 9. Si el predio a inmatricular está ubicado en el ámbito territorial de más de una oficina registral ¿en cuál se realizará la inscripción? En los casos en los que el predio esté ubicado en el ámbito territorial de más de una Oficina Registral, la inmatriculación se realizará en cualquiera de ellas a solicitud del interesado, salvo que se trate del territorio de comunidades campesinas o nativas, en cuyo caso la inmatriculación se realizará en la Oficina Registral del domicilio de la comunidad. En este supuesto, el registrador requerirá informe técnico a las áreas de catastro de las oficinas registrales involucradas. 10. Para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años ¿se requiere acreditar pluralidad de títulos? No, para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años no se requiere pluralidad de títulos siempre que el título tenga por sí solo la antigüedad requerida. 11. ¿Desde cuándo se computa el plazo de antigüedad del título? El cómputo del plazo de antigüedad que da mérito a la inmatriculación se efectuará a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición. 18


12. ¿El testamento puede dar mérito a una inmatriculación? El testamento puede dar mérito inmatricular un predio siempre que una antigüedad de cinco años y se haya individualizado el predio transferido. El plazo de antigüedad del título se cuenta a partir de la fecha del fallecimiento del testador. 13. ¿En qué casos procede la inmatriculación en mérito a títulos que no requieren de una antigüedad de cinco años? Para la inmatriculación de predios no se requieren títulos con antigüedad de cinco años cuando se trate de: a) Sentencia o, en el caso de la Ley N° 27157 y Ley N° 27333, escritura pública o formulario registral de formación de títulos supletorios; b) Sentencia o, en el caso de la Ley N° 27157 y Ley N° 27333, escritura pública o formulario registral de declaración de prescripción adquisitiva de dominio; c) Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de dominio público o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales; d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de comunidades campesinas; e) Resolución judicial de adjudicación del predio por remate; f) Otros que la ley determine. 14. ¿En qué casos se requiere la presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red Geodésica Nacional? Cuando el predio a inmatricular sea urbano y esté ubicado en regiones catastradas o en proceso de levantamiento catastral se presentará el plano catastral y código catastral. En caso de predios ubicados en 19


regiones no catastradas se presentará el plano de ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la municipalidad distrital correspondiente. En el caso de predios rurales ubicados en áreas catastradas se presentará el certificado catastral a que se refiere el D. Leg. N° 667 otorgado por la autoridad competente en materia rural. Tratándose de predios rurales ubicados en áreas no catastradas, pero que cuentan con planos catastrales se presentará el plano catastral del predio a inmatricular donde conste su código de referencia catastral. Tratándose de predios ubicados en área no catastrada y que no cuentan con plano catastral, se presentará el plano perimétrico del predio elaborado y firmado por verificador y debidamente visado por la autoridad competente en materia rural, el que contendrá el respectivo código de referencia catastral. En ambos supuestos se acompañará además la memoria descriptiva del predio firmada por verificador, donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, visada por la autoridad competente. Los planos catastrales deben estar georreferenciados a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales. En el supuesto el informe técnico de catastro determine que el predio ya se encuentra inscrito, afectos de que proceda la immatriculación del predio se requiere que los planos grafiquen el límite o límites distritales correspondientes. 15. ¿Por qué se requiere que las áreas remanentes estén georreferenciadas? Constituye un imperativo normativo, surgido de la necesidad de publicar información exacta sobre la ubicación espacial y la determinación de los linderos, que los planos de independización y del área remanente deban estar georeferenciados para efectos de su revisión por el Área de Catastro. (Res. Nº 186-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).

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16. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación solicitada por entidades formalizadoras? La inmatriculación solicitada por entidades administrativas con facultades de saneamiento y formalización se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes. 17. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación o inscripción del derecho de propiedad de predios rurales de dominio privado del Estado? Para la inmatriculación de predios rurales de dominio privado del Estado deberán presentarse los siguientes documentos: a) Títulos que otorguen la propiedad al Estado.

Tratándose de predios eriazos deberá presentarse copia de la resolución o disposición que lo califique como eriazo para fines agrícolas. En el caso de predios abandonados o revertidos al dominio del Estado, se presentará copia de la resolución suprema o disposición que haya declarado el abandono y la incorporación del predio al dominio del Estado; o, la reversión;

b) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al capítulo V del D. Leg. N° 667. 18. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de predios rurales transferidos a título gratuito a favor del Estado? Para la inmatriculación de predios rurales transferidos a título gratuito a favor del Estado, además de los planos copia de los planos a los catastrados aprobados por la Cofopri, debe acompañarse el documento en el que consta la transferencia de propiedad a favor del Estado. 19. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a título gratuito a favor de particulares? Para la inmatriculación de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a título gratuito a favor de particulares deberá presentarse: 21


a) Título de propiedad o resolución de adjudicación otorgados por el organismo competente, acompañando la certificación expedida por el organismo competente que acredite que ésta se encuentra consentida; b) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al capítulo V del D. Leg. N° 667. 20. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de predios rurales afectados por reforma agraria adjudicados a título oneroso a favor de particulares con resolución de cancelación o condonación de deuda? Para la inmatriculación de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a título oneroso con resolución de cancelación o condonación de la deuda agraria deberá presentarse: a) Título de propiedad o resolución de adjudicación otorgados por la ex Dirección de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, acompañando la certificación expedida por el organismo competente que acredite que esta se encuentra consentida. b) Resolución que acredita la cancelación o la condonación de la deuda agraria; c) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al capítulo V del D. Leg. N° 667. 21. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a título oneroso a favor de particulares sin resolución de cancelación o condonación de deuda? Para la inmatriculación de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a título oneroso sin resolución de cancelación o condonación de la deuda agraria, deberá presentarse: a) Título de propiedad o Resolución de Adjudicación otorgado por la ex Dirección de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, 22


acompañando la certificación expedida por el organismo competente que acredite que esta se encuentra consentida; b) Cargo de recepción de la solicitud de condonación de deuda agraria presentada a la mesa de partes de la Unidad Agraria Departamental u organismo competente, o documento que acredite el pago; c) Pruebas que acrediten la explotación directa, continua, pacífica y pública del predio rural, de acuerdo con lo señalado en los artículos 26 y 27 del D. Leg. N° 667. d) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al capítulo V del D. Leg. N° 667. Por el mérito de los documentos señalados en los literales b) y c), el Registrador dará por cancelada o condonada la deuda agraria según corresponda, levantando la reserva de propiedad a favor del Estado. Efectuada esta inscripción, el registrador deberá comunicar la misma al organismo correspondiente del Sector Agrario. 22. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de predios rurales adquiridos por terceros de un beneficiario de Reforma Agraria? Para la inmatriculación de predios rurales adquiridos por terceros de un beneficiario de Reforma Agraria deberá presentarse: a) Escritura pública o formulario registral legalizado por notario; b) Títulos que acrediten la propiedad por un periodo ininterrumpido de los cinco años anteriores a la presentación de la solicitud de inscripción, los que podrán constar en instrumento público o privado; o, en su defecto, copia de la resolución de adjudicación del título de propiedad expedido por la entidad competente acompañada de los títulos que acrediten la propiedad por un periodo

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ininterrumpido hasta el momento de la presentación de la solicitud de inscripción; c) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al capítulo V del D. Leg. N° 667, según sea el caso. 23. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de predios rurales no afectados por la Reforma Agraria? Para la inmatriculación de predios rurales no afectados por la Reforma Agraria, deberá adjuntarse: a) Escritura pública o formulario registral legalizado por notario; b) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al capítulo V del D. Leg. N° 667, según sea el caso. c) títulos que acrediten la transferencia ininterrumpida de la propiedad durante los últimos cinco años. Estos títulos podrán constar en instrumento público o privado. 24. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación del territorio de comunidades campesinas? Para la inmatriculación del territorio de las comunidades campesinas se presentarán los siguientes documentos: a) Actas de colindancia suscritas por la comunidad a titularse y sus colindantes con derecho inscrito o debidamente acreditados, así como por el funcionario competente.

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Tratándose de actas de colindancia suscritas por representante cuyas facultades no se encontraban inscritas, sin que se hubiese regularizado su inscripción, deberán acompañar además actas de ratificación del acuerdo de colindancia aprobadas por las asambleas generales de la comunidad a titularse o de la comunidad o comunidades colindantes, según corresponda. Para acreditar la


validez de los acuerdos de las asambleas se presentarán declaraciones juradas sobre convocatoria y quórum, otorgadas por los presidentes de las respectivas comunidades.

Cuando las actas de colindancia hayan sido suscritas hasta antes de la entrada en vigencia de la Ley de Deslinde y Titulación, no se requerirá la inscripción del mandato de los representantes que suscribieron dichas actas, bastando con acreditar la vigencia de la representación a la fecha de suscripción de las mismas, mediante constancia otorgada por el presidente de la comunidad.

En el caso de colindancias con propiedades inscritas en el Registro de Predios deberá considerarse los linderos o líneas de colindancia que figuren en la partida registral, no siendo exigible la presentación de actas de colindancia con dichas propiedades.

Cuando la colindancia sea con terrenos cuya titularidad corresponda al Estado, las actas de colindancia serán suscritas por el representante de la Superintendencia de Bienes Estatales designado para el efecto. En el caso que la titularidad corresponda a un gobierno regional, local u organismo del Estado como ministerios, direcciones regionales de cada Sector, institutos, proyectos especiales u otra entidad del Estado, corresponderá suscribirlas a los representantes de dichos organismos;

b) Plano de conjunto de la comunidad campesina debidamente visado por el funcionario competente; c) Memoria descriptiva autorizada por el funcionario competente. 25. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación del territorio de comunidades nativas? Para la inmatriculación del territorio de una comunidad nativa se presentarán los siguientes documentos: a) Título de propiedad otorgado por la Dirección Regional Agraria correspondiente y la resolución que la sustenta;

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b) Plano de demarcación territorial con la correspondiente memoria descriptiva, elaborado por el órgano competente del Ministerio de Agricultura. En el plano debe constar claramente la distinción entre áreas de propiedad, de cesión en uso y áreas de protección, sin que en ningún caso esta distinción implique solución de continuidad. 26. ¿qué debe contener el asiento de inmatriculación? El asiento de inmatriculación contendrá: a) La naturaleza del predio, indicándose si es urbano o rústico, en este último caso si es rural o eriazo; b) El departamento, provincia y distrito donde se encuentra. En el caso que el predio a inmatricular esté ubicado en más de un distrito debe indicarse los nombres de los distritos correspondientes; c) Para el caso de predios urbanos: el área, linderos, medidas perimétricas y colindancias (por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo); su ubicación georreferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho dato; calle y numeración o lote, manzana, etapa, urbanización, sector, zona o grupo; así como cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo de otro.

El área y las medidas perimétricas deberán estar expresadas conforme al Sistema Métrico Decimal;

d) Para el caso de predios rurales se indicará: el código de referencia catastral, área expresada en hectáreas (ha) y con 04 decimales, perímetro expresado en metros (m); centroide y ubicación georreferenciada a la Red Goedésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, en caso de contarse con este último dato. Asimismo se consignará el nombre del predio, sector, valle de ser el caso, linderos y medidas perimétricas en

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el supuesto del tercer párrafo del artículo 20 y cualquier otra información que permita identificar plenamente el predio que se inscribe. 27. ¿Qué deberá calificar el registrador en la solicitud de inmatriculación? Tratándose de la solicitud de inmatriculación de un predio, el registrador se limitará a la calificación del título presentado y a la verificación de la inexistencia de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido, no procederá denegar la inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas registrales referidas a otros predios. (Res. Nº 228-2004-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.) 28. ¿Procede inmatricular un inmueble en mérito a los partes judiciales del proceso de sucesión intestada? Existiendo superposiciónde áreas y predios con titulares con su respectivo dominio inscrito, no se está ante un supuesto de inscripción registral de primera de dominio, además, tampoco procede inscribir el dominio en mérito a partes judiciales referidos a un proceso de sucesión intestada, para esto se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o en su defecto, títulos supletorios. (Res. Nº 249-97-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.). 29. ¿Procede la inmatriculación de inmueble en mérito a resolución administrativa? Para la inscripción de una primera de dominio en mérito a resolución administrativa, deviene relevante acreditar la firmeza del pronunciamiento del órgano administrativo que la expidió, tomando en consideración la naturaleza del Registro, donde toda inscripción que se genera goza de la presunción de veracidad, como consecuencia de la aplicación del principio de legitimación registral. (Res. Nº 060-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).

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30. ¿Es procedente la inmatriculación de un predio adjudicado judicialmente? Procede la inscripción de primera de dominio de un predio adjudicado judicialmente dentro de un proceso de remate, sin necesidad de que el título tenga la antigüedad de cinco años ininterrumpidos, señalada en el artículo 2018 del Código Civil. (Res. Nº 188-2002-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 31. ¿Cuáles son los efectos de la inmatriculación de un bien? En todos aquellos casos en los que el predio se halla inmatriculado, la inscripción posterior se extenderá con el consentimiento del titular registral o en su defecto, con la acreditación de que este ha sido vencido en juicio, exigencia que responde a la aplicación de los principios rectores del procedimiento registral, como son los principios de tracto sucesivo, prioridad y legitimación, así como la garantía consagrada en el artículo 3, inciso b) de la Ley Nº 26366 relativos a la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme. (Res. Nº 110-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 32. ¿Cuál es el título suficiente para inmatriculación de un predio a efectos de anotar un embargo? La inmatriculación dispuesta por el juez de conformidad con el artículo 650 del Código Procesal Civil se realizará en merito al parte judicial respectivo y al plano catrastral. Tratándose de predios urbanos no será necesario que el plano esté georreferenciado a la Red Geodésica Nacional. 33. La apertura de una partida especial para anotar una medida cautelar ¿supone la inmatriculación del inmueble? La apertura de una partida especial para anotar una medida cautelar dictada en sede judicial no implica de modo alguno que se ha inmatriculado en forma definitiva el inmueble, pues para que ello ocurra debe cumplirse con los requisitos exigidos para dicho acto. La partida especial ha sido abierta de modo excepcional a efectos de posibilitar la anotación de la medida cautelar ordenada del juez, de conformidad con el Reglamento 28


de las inscripciones, por lo que resulta improcedente inscribir la adjudicación –sobre la base del embargo trabado– de las acciones y derechos en la partida abierta para la anotación de la medida cautelar dictada. (Res. Nº 0692001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 4). 34. La superposición de áreas y predios con propietarios inscritos ¿constituyen un supuesto de inmatriculación? En el caso de superposición de áreas y predios con titulares con dominio inscrito, no se está ante un supuesto de inscripción de primera de dominio, aun cuando se trate de adjudicaciones de terrenos eriazos o ribereños revertidos al Estado en aplicación de las Leyes Nºs 11061 y 14197, y Decretos Leyes Nºs 17119 y 19955, efectuadas por las municipalidades provinciales, además, es necesario un pronunciamiento judicial que elimine el efecto excluyente que impide la inscripción registral a favor del Estado. (Res. Nº 210-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 35. ¿Procede la inmatriculación en mérito al acuerdo de consejo municipal de adjudicación de un predio? El acuerdo de concejo municipal de adjudicación de predio a favor de particular no constituye título inmatriculante, por cuanto su finalidad es enajenar un bien del dominio municipal, y no sanear este. (Res. Nº 1622006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 36. ¿Es válida la ampliación del plano perimétrico de un asentamiento humano? Es válida la ampliación del plano perimétrico de un asentamiento humano cuando tenga como propósito incorporar a las posesiones informales producidas hasta la fecha máxima establecida en la ley. (Res. Nº 1872006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 37. Si por una prescripción administrativa se inmatriculó parte de un predio registrado ¿la rectificación se hace mediante un procedimiento de cierre de partidas? Si un predio ya inscrito se inmatricula nuevamente a favor de distinto propietario en mérito al procedimiento de prescripción adquisitiva 29


regulado por el D. Leg. Nº 667 sin que haya sido anotada la posesión en el primer folio ni se haya notificado efectivamente al titular registral, se produce un supuesto de inexactitud registral que no se resuelve mediante el procedimiento de cierre por duplicidad de partidas. En este caso, el registrador eliminará la inexactitud correlacionando ambas partidas trasladando los asientos del folio más reciente al más antiguo, o deduciendo de la hoja matriz el área usucapida, siempre que no se perjudique el derecho de terceros. (Res. 038-2008-SUNARP/PT. Criterio vinculante).

II. HABILITACIONES URBANAS 1. ¿Cuáles son las etapas del procedimiento de habilitación urbana? Conforme a la Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones (Ley Nº 29090) y su reglamento aprobado por D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, el procedimiento administrativo de habilitación urbana contempla dos etapas: a) Aprobación del Proyecto. b) Recepción de las Obras. Asimismo, se señala que en todo procedimiento de habilitación urbana se podrá solicitar la autorización de ejecución de obras con construcción simultánea. 2. ¿Cuáles modalidades de licencia de habilitación urbana regula la Ley Nº 29090? Las modalidades de licencia que regula la Ley Nº 29090 y su reglamento son: Modalidad B: Aprobación automática con firma de profesionales responsables para la cual solo se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la presente ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva

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licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de este momento se podrán iniciar las obras. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas, para la cual solo se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de este momento se podrán iniciar las obras. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica, el trámite se inicia con el ingreso de los requisitos establecidos para esta modalidad en el artículo 16 de la ley a la municipalidad de la jurisdicción, la que, luego de ser cancelados los derechos de trámite y de revisión, convocará a la comisión técnica, en un plazo no mayor a cinco (5) días útiles. La comisión dispondrá de cuarenta y cinco (45) días útiles para habilitaciones urbanas, para la evaluación correspondiente. Para obtener la licencia de habilitación urbana mediante el procedimiento administrativo de aprobación con evaluación previa por parte de la respectiva comisión técnica y con aplicación del silencio administrativo positivo, se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la ley. 3. ¿Qué habilitaciones urbanas se podrán acoger a la modalidad B: Aprobación automática con firma de profesionales responsables? Podrán acogerse a esta modalidad las habilitaciones urbanas: a) De unidades prediales no mayores de cinco (05) hectáreas que constituyan islas rústicas y que conformen un lote único, siempre y cuando el lote no se encuentre afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano. b) De predios que cuenten con un planeamiento integral aprobado con anterioridad.

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4. ¿Qué habilitaciones urbanas se podrán acoger a la modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas? Se sujetan a esta modalidad las habilitaciones urbanas: a) Que se vayan a ejecutar por etapas con sujeción a un planeamiento integral. b) Con construcción simultánea que soliciten venta garantizada de lotes. c) Con construcción simultánea de viviendas en las que el número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas. 5. ¿Qué habilitaciones urbanas se podrán acoger a la modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica? Se sujetan a esta modalidad las habilitaciones urbanas: a) De predios que no colinden con áreas urbanas o que dichas áreas aledañas cuenten con proyectos de habilitación urbana aprobados y no ejecutados, por tanto, la habilitación urbana del predio requiera de la formulación de un planeamiento integral. b) De predios que colinden con zonas arqueológicas, inmuebles previamente declarados como bienes culturales, o con áreas naturales protegidas. c) Para fines industriales, comerciales o usos especiales. 6. ¿Es inscribible la aprobación del proyecto de habilitación urbana? La inscripción, en Registros Públicos, de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana, 32


aprobado por la municipalidad de forma automática, podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor. 7. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de la recepción de obras? De acuerdo con el artículo 20 de la Ley Nº 29090, el formulario único con la recepción de obras de habilitación urbana, el plano de replanteo de trazado y lotización, la memoria descriptiva y la resolución de recepción de obras, debidamente sellados por la municipalidad, son los documentos que, en conjunto, dan mérito a la inscripción registral de la habilitación urbana y a la inscripción individualizada de los predios urbanos generados durante este proceso. 8. ¿Se podrá solicitar la inscripción de recepción parcial de las obras? El administrado podrá solicitar la recepción parcial de obras de habilitación urbana, siempre que se hayan ejecutado todas las obras proyectadas y autorizadas con la licencia para la etapa respectiva. Se podrá inscribir en el Registro de Predios la etapa recepcionada, permaneciendo el área pendiente de ejecución de obras en la Partida Registral Matriz. En caso que existan aportes pendientes de efectuar en la etapa a recepcionar, en la resolución que aprueba la recepción parcial se establecerá como carga dicho déficit de aportes hasta que se concluya con la recepción total de la habilitación urbana. 9. ¿Procede la regularización de habilitaciones urbanas? La municipalidad distrital o provincial, según corresponda, mediante resolución podrá aprobar en vía de regularización las habilitaciones urbanas ejecutadas con anterioridad a la vigencia de la Ley y, de ser el caso, la recepción de las obras. Solo podrán ser regularizadas, las habilitaciones ejecutadas hasta el 25 de septiembre del 2007, debiendo acreditarse con documento de fecha cierta. Los administrados que hubieran construido sin contar con habilitación urbana aprobada podrán solicitar la aprobación de esta, siempre que 33


la edificación cuente con cimientos, muros, techos y un área no menor a veinticinco metros cuadrados (25 m²); asimismo, la edificación deberá estar asentada, como mínimo, en el cincuenta por ciento (50%) del área total del terreno. Cumplidos los requisitos establecidos en el artículo 39 del reglamento de la Ley Nº 29090 y efectuada la verificación técnica, la municipalidad emitirá la liquidación de los derechos respectivos dentro de los dos (02) días hábiles siguientes, bajo responsabilidad. Acreditado el pago, la municipalidad emitirá la resolución de aprobación dentro de los tres (03) días hábiles siguientes, la que tendrá mérito para su inscripción en el Registro de Predios. 10. ¿El registrador puede cuestionar el cumplimiento de los requisitos para la aprobación de una habilitación urbana? Cuando la autoridad administrativa municipal en uso de sus facultades, aprueba una habilitación urbana, ello supone que ha verificado el cumplimiento de los requisitos que establecen las normas legales y reglamentarias aplicables, no siendo facultad del Registro cuestionar aspectos vinculados al cumplimiento de dichos requisitos. (Res. Nº 556-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 11. La aprobación de la habilitación urbana ¿acredita la existencia de lotes urbanos? La inscripción de la resolución de aprobación de la habilitación urbana no acredita la existencia física de lotes de terrenos urbanos, pues para ello se requiere de la inscripción de la resolución de recepción de obras finales. Sin embargo, excepcionalmente no se requerirá de la inscripción de la resolución de recepción de obras finales para que en el ámbito registral se acepte la existencia de los lotes urbanos y por lo tanto se admita la inscripción de los respectivos actos de disposición, en el caso de urbanizaciones populares. (Res. Nº 556-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).

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12. ¿Qué se requiere para inscribir las habilitaciones urbanas declaradas de oficio? Resulta necesaria la conformidad de la Municipalidad Metropolitana de Lima, en las habilitaciones urbanas declaradas de oficio. (Res. Nº 1302006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 13. El Registro ¿puede verificar la legitimidad del solicitante de la habilitación? El Registro no es competente para verificar la legitimidad del solicitante de la habilitación, facultad que le corresponde al órgano encargado de aprobarla. (Res. Nº 130-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 14. Para la aprobación de proyectos de habilitaciones para uso recreacional ¿qué estatuto se debe presentar a la autoridad municipal? El estatuto del club que se debe presentar ante la autoridad municipal en el trámite de aprobación de proyectos de las habilitaciones para uso recreacional con vivienda tipo club no es el estatuto de la propia habilitadora sino el estatuto del club que se constituirá entre los socios o asociados que adquieran acciones autorizadas. (Res. Nº 386-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 15. ¿Se puede inscribir la reserva de vía a favor de las municipalidades? La condición de área reservada para vías respecto de un bien inscrito a favor de la municipalidad, es un acto inscribible en el Registro por tratarse de una limitación a la propiedad, siendo título suficiente para ello el Certificado de Zonificación y Vías en el que se determine el bien y se precise la limitación. (Res. Nº 327-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).

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16. Los terrenos destinados para aportes públicos complementarios ¿pueden transferirse? Los terrenos destinados para aportes públicos complementarios no pueden ser transferidos en favor de los socios o de terceros, aunque solo se cuente con la aprobación de proyectos de la habilitación. (Res. Nº 3282006-TR-L.www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 17. ¿A qué institución le corresponde administrar los bienes aportados reglamentariamente para servicios públicos complementarios? Solo en el caso de los aportes reglamentarios para servicios públicos complementarios destinados para el Ministerio de Educación, será la fecha de recepción de obras anterior o posterior a la publicación del Decreto Supremo Nº 004-85-VC la que permitirá determinar si corresponde su administración a la superintendencia de bienes nacionales, mientras que los aportes reglamentarios para servicios públicos complementarios destinados a otros fines transferidos durante la vigencia del Reglamento Nacional de Construcciones corresponderán directamente a las municipalidades distritales respectivas. (Res. Nº 234-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 18. Si tras la subdivisión de un lote se cambia su uso y se apertura una nueva vía ¿se requiere el inicio del trámite de habilitación urbana? Si como consecuencia de la subdivisión se varía el uso de un terreno que no se encontraba comprendido dentro del área útil de la habilitación y se abren nuevas calles, deberá seguirse el procedimiento exigido para una modificación de habilitación urbana. (Res. Nº 748-2003-SUNARPTR-L. Data 35,000. G.J.). 19. Las municipalidades ¿pueden inscribir a su favor los aportes entregados por las urbanizadoras? Las áreas relativas a los parques dadas en aporte por las urbanizadoras corresponden a las municipalidades distritales o provinciales siempre

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que en este último caso se trate del Cercado de Lima, por lo que nada obsta que las municipalidades correspondientes en vía de saneamiento inscriban a su favor y con arreglo a ley los parques no inscritos que se encuentren dentro de su jurisdicción. (Res. Nº 027-2001-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XII. T. I. p. 349). 20. Las municipalidades provinciales ¿pueden afectar en uso los lotes de equipamiento urbano? En virtud de la Ley Nº 28391 o Ley Nº 28687, las municipalidades provinciales, dentro del proceso de formalización, están facultadas para afectar en uso los lotes de equipamiento urbano sin requerirse para ello de resolución de la SBN. (Res. Nº 212-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 21. La zonificación del predio ¿es inscribible? La zonificación a la que está sujeta un predio, no constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse de una limitación al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal, bastando para ser conocida por todos, la publicación de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal. (Res. Nº 704-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).

III. INSCRIPCIONES REFERIDAS A POSESIONES INFORMALES 1. ¿Qué se requiere para la inscripción del plano perimétrico de una posesión informal? Para la inscripción del plano perimétrico de una posesión informal o sus modificaciones deben presentarse: a) Resolución administrativa que aprueba el plano perimétrico, expedida por el organismo competente;

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b) Plano perimétrico y de ubicación, aprobado por el organismo competente, georreferenciado a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales. Tratándose de posesiones informales ubicadas en terrenos de propiedad privada en los que el organismo competente promueva la conciliación, se presentará además copia certificada del acta de conciliación en la que conste la autorización expresa de los propietarios a que alude el numeral 40.3 del artículo 40 del Reglamento del Título I de la Ley N° 28687, aprobado por D.S. N° 006-2006-VIVIENDA. 2. ¿Qué se requiere para la inscripción de un plano de trazado y lotización de posesiones informales? Para la inscripción del plano de trazado y lotización de una posesión informal, debe encontrarse inscrito el plano perimétrico respectivo y presentarse: a) Resolución administrativa que aprueba el plano de trazado y lotización expedida por el organismo competente; b) Plano de trazado y lotización georreferenciado a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, aprobado por el organismo competente, que incluya la relación de manzanas y lotes que conforman la posesión informal. Si el plano no incluyera dicha relación podrá presentarse la memoria descriptiva que la comprenda. En la lámina correspondiente al plano de trazado y lotización se incluirá, en forma superpuesta, los linderos del plano perimétrico inscrito en el Registro. La superposición antes referida deberá señalarse expresamente en la leyenda del plano. Tratándose de posesiones informales ubicadas en terrenos de propiedad privada en los que el organismo competente promueva la conciliación, se presentará además copia certificada del acta de conciliación en la que conste la autorización expresa de los propietarios a que alude el numeral 40.3 del artículo 40 del Reglamento del Título I de la Ley N° 28687, aprobado por D.S. N° 006-2006-VIVIENDA.

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3. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de modificación de planos de trazado y lotización de posesiones informales? Para la inscripción de la modificación del plano de trazado y lotización de los predios integrantes de la posesión informal, previa aprobación del organismo formalizador competente, rectificando, subdividiendo, acumulando o cambiando el uso o destino de los predios, siempre que la titularidad esté registrada a favor de dicho organismo. Si la titularidad del predio no está registrada a favor de dicho organismo debe contarse con la autorización expresa de los titulares del predio. Tratándose de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas es de aplicación lo dispuesto en el artículo 39 del TUO de la Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal, aprobado por D.S. N° 0999-MTC. 4. ¿Con la inscripción del plano de trazado y lotización de posesiones informales el organismo formalizador podrá transferir los predios? Inscrito el plano de trazado y lotización de asentamientos humanos, pueblos jóvenes, centros poblados, urbanizaciones populares de interés social u otras posesiones informales, se podrá transferir la propiedad del predio por parte del organismo formalizador (el Cofopri) competente a favor de particulares, quienes tendrán plena facultad de ejercer cualquier acto de disposición o gravamen. 5. ¿Cuándo procede la anotación de la suspensión del proceso de saneamiento físico-legal? Cuando se solicite la inscripción de la aprobación del plano de trazado y lotización o de su modificación, en el caso a que se refiere el párrafo quinto del artículo 22 del Reglamento de Formalización de la Propiedad aprobado por el D.S. N° 013-99-MTC, procederá anotar como carga la suspensión del proceso de saneamiento físico-legal, siempre que la titularidad esté registrada a favor del organismo formalizador.

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6. Si el predio matriz de la posesión informal está ubicado en zonas arqueológicas, zonas de riesgo o declaradas patrimonio cultural de la nación ¿procederá la inscripción del plano de trazado y lotización? Cuando el predio matriz de una posesión informal se encuentre ubicado en una zona arqueológica, zona de riesgo o declarada patrimonio cultural de la nación, procederá la inscripción del plano de trazado y lotización y de la carga que corresponda delimitando el área afectada, siempre que la titularidad esté registrada a favor del organismo formalizador. 7. Si los vecinos no son propietarios o poseedores de los predios colindantes ¿procederá la inscripción del derecho de posesión? Para la inscripción de la posesión de predios rurales debe cumplirse con los requisitos establecidos en el D. Leg. Nº 667. En este sentido, si se presenta la prueba relativa a la posesión a que se refiere el literal a) del artículo 26 del citado decreto, debe constar en el formulario respectivo que los colindantes o vecinos son titulares del derecho de posesión o propiedad de predios rurales y que se encuentran habitando los predios por un periodo mínimo de un año a la fecha en que se realiza la declaración. (Res. Nº 320-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 8. ¿Qué efectos produce la oposición a la inscripción de la posesión? Mientras se encuentra en litigio el derecho de los posesionarios por haberse presentado oposición ante el Registro, no podrá inscribirse acto alguno en la partida referente al dominio. (Res. Nº 592-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

IV. PARCELACIÓN DE PREDIOS RURALES 1. ¿Qué se requiere para la inscripción de la parcelación de un predio rural de propiedad de empresas campesinas asociativas? Para la inscripción de la parcelación de un predio rural de propiedad de empresas campesinas asociativas, debe cumplirse con los siguientes requisitos: 40


a) Que el derecho de propiedad de la empresa campesina asociativa se encuentre inscrito en el Registro de Predios; b) Que la empresa campesina asociativa acuerde la parcelación en asamblea general con el voto conforme de no menos de los dos tercios de sus socios hábiles y que el acuerdo de designación de representantes y otorgamiento de poderes para la suscripción de la parcelación se encuentre inscrito en el Registro de Personas Jurídicas; c) Que se presente el documento privado que contenga la descripción de la parcelación otorgado por el representante legal de la empresa campesina asociativa, con intervención del verificador inscrito en el Índice de Verificadores, y confirmas certificadas por notario; d) Copia del plano de parcelación de acuerdo a lo dispuesto por el Capítulo Quinto del D. Leg. N° 667. 2. ¿Cuál es el título suficiente para independizar e inscribir el derecho de propiedad a favor del socio o trabajador de la empresa campesina asociativa? Para la independización y la inscripción del derecho de propiedad de la parcela transferida al socio o al trabajador estable de la empresa campesina asociativa debe cumplirse con los siguientes requisitos: a) Que se encuentre inscrita la parcelación del predio rural de la empresa campesina asociativa; b) Que se presente la escritura pública o formulario registral de transferencia de propiedad de la parcela otorgado a favor del socio o del trabajador estable de la empresa.

V. INDEPENDIZACIÓN 1. ¿Qué es la independización? Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación 41


o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad. 2. El registrador al independizar un predio, ¿qué debe señalar? El registrador, al independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada. En el caso de que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fábrica inscrita debe describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar. 3. ¿Qué requisitos debe contener el título para que dé mérito a la independización? Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio. Cuando como consecuencia de la independización solicitada se genere un área remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entenderá que la rogación comprende también la independización de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las áreas remanentes correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su independización. 4. ¿Cuál es el título suficiente para la independización de un predio urbano? La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes documentos: a) Resolución municipal de subdivisión y plano respectivo en el que debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes;

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b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el D. S. Nº 002-89-JUS, según sea el caso; c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad. Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión de predios configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento interno de independización y copropiedad. Para la inscripción del reglamento interno no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica. No se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la independización se origina en la desacumulación de predios, siempre que estos retornen a su descripción primigenia. En este caso bastará la solicitud con firma certificada del propietario. Tratándose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de saneamiento, la independización se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes. 5. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de la independización de un predio urbano por regularización de edificaciones? Para la inscripción de las subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157 y la Ley N° 27333, solo se deberá presentar formulario registral o escritura pública acompañada de los siguientes documentos: a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente; b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. 43


6. ¿Cuál es el título que da mérito a la independización de un predio rústico sin cambio de uso? La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área de expansión urbana, se efectúa por el solo mérito de la resolución municipal de parcelación emitida de conformidad con el Reglamento Nacional de Edificaciones y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos últimos el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del remanente. En la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del planeamiento integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución de aprobación correspondiente. 7. Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley N° 27157 ¿qué se requiere? Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad, se presentarán los siguientes documentos: a) Reglamento interno; b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el reglamento interno; c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario. Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en partida especial donde se señale el régimen al que están sujetas, relacionándolas con la partida matriz. Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podrá independizar en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, aun cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional. 44


Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación, se entenderá que constituye una sección de dominio exclusivo, debiendo asignársele porcentajes de participación en los bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que cuente por lo menos con un área proyectada de acceso. 8. ¿Cuál es el título para inscribir la independización de un predio rural? La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que se precisarán el área de cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los certificados o planos según los casos siguientes: a) Cuando el predio a independizar se encuentra en un área donde el organismo competente ha culminado el proceso de levantamiento catastral, se requerirá la presentación del certificado catastral a que se refiere el D. Leg. N° 667, emitido por el órgano competente, tanto del área a independizar como del área remanente; b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un área en el que el órgano competente no ha culminado el proceso de levantamiento catastral, sólo se requerirá la presentación del certificado catastral a que se refiere el D. Leg. N° 667, del área a independizar, acompañado del plano perimétrico y memoria descriptiva del área remanente, firmado por verificador; c) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un área no catastrada, pero cuenta con plano catastral, se requiere la presentación del plano catastral en el que conste el área a independizar, acompañado de los planos perimétricos de ésta y del área remanente firmados por verificador con su respectivo cuadro de datos técnicos en el que se indique el área, linderos y medidas perimétricas de los predios resultantes. El plano perimétrico del área a independizar debe estar visado por el órgano competente;

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d) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un área no catastrada y no cuenta con plano catastral, se requiere la presentación del plano perimétrico en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva firmados por verificador, donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, tanto del área independizada como del área remanente, acompañada del documento expedido por el órgano competente que acredite que se trata de un predio ubicado en área no catastrada y que no cuenta con planos catastrales. 9. ¿Qué se requiere para la independización de bienes del Estado? La independización de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, podrá realizarse en mérito a documento otorgado por el funcionario autorizado acompañado del plano de independización suscrito por profesional competente en el que debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes y del área remanente en su caso. En tales supuestos no se requerirá legalización notarial. 10. ¿En qué casos procede la independización en mérito a títulos archivados? En los casos en los que se hubiera inscrito la parcelación, la resolución de subdivisión o la recepción de obras de una habilitación urbana sin que se hubieran efectuado las independizaciones correspondientes, estas se realizarán en mérito al título archivado, siempre que en los respectivos planos se encuentren consignados el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes. Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplica para la independización de las áreas que constituyen aportes reglamentarios, cuando no se hubieran independizado al inscribirse la habilitación urbana. 11. Si el inmueble no está independizado ¿podrá solicitarse la inscripción de algún título? Cuando registralmente no existe el inmueble objeto de la resolución judicial, puesto que aún no se ha inscrito la ampliación de fábrica, ni la 46


independización del inmueble materia de la demanda, no es posible amparar la solicitud de inscripción; considerando que ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. (Res. Nº 101-96-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). De conformidad con el artículo 2013 del Código Civil, que consagra el principio de legitimación registral, la fábrica correspondiente a la edificación proyectada y más específicamente al departamento materia de anticipo no existe registralmente, siendo en consecuencia, improcedente la inscripción de un acto relativo al citado departamento hasta que se regularice la inscripción de la fábrica respectiva. (Res. Nº 344-96-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.). 12. ¿Procede la independización de parte de una habilitación urbana? Procede la independización de parte de habilitación urbana sobre la que no se han ejecutado las obras proyectadas, en virtud a resolución municipal autoritativa, debiendo entenderse que su efecto se extiende también a excluir de la habilitación al área segregada. (Res. Nº 147-2006TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 13. Para la inscripción de la independización ¿basta la presentación de la solicitud del propietario? Para la inscripción de la independización no solo se exige la presentación de la solicitud del propietario sino también tratándose de predios urbanos, es indispensable la autorización de la subdivisión otorgada por la municipalidad competente, debiendo adjuntarse asimismo, el plano y códigos catastrales de los terrenos resultantes; conformando todos estos documentos el título que dará mérito a la inscripción de la subdivisión e independización del terreno. (Resolución N°497-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 4). 14. La discrepancia entre la resolución que aprueba la habilitación urbana y el plano de lotización respecto de un lote aportado reglamentariamente ¿impide su independización? La discrepancia entre la resolución que aprueba la habilitación urbana y el plano de lotización, respecto al área de uno de los lotes dados en 47


aporte reglamentario, no constituye impedimento para que se independice dicha área de aporte a favor de la entidad respectiva, debiendo considerarse como área la consignada en la resolución municipal. (Res. Nº 3652006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 15. Para la independización de un predio rústico en zona urbana ¿se requiere la presentación del anteproyecto o proyecto de diseño urbano? En los casos que se solicite la independización de un predio rústico ubicado en zona de expansión urbana y tenga como fin exclusivo el de arborización, no es necesaria la presentación del anteproyecto o proyecto de diseño urbano aprobado por la municipalidad. (Res. Nº 525-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 16. ¿Qué se requiere para la independización de un lote de terreno vendido por una asociación de vivienda? Resultará procedente la independización del lote de terreno de la urbanización, si se adjunta al título copia autenticada de la licencia de construcción respecto del lote materia de adjudicación, según se desprende del artículo 7 del D. S. Nº 009-88-VC. (Res. Nº 329-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 17. Si existe discrepancia en la descripción del área remanente del predio matriz ¿se podrá inscribir la independización? Si bien existe discrepancia en la descripción del área remanente, también es cierto que en la partida matriz se encuentran inscritas independizaciones sin que se haya registrado el área remanente, situación que aunada a la extensión del terreno, complica la labor del apelante en su determinación. En consecuencia, considerando que la finalidad de la normatividad registral, al disponer que se consigne el área remanente, es la determinación del predio que va a quedar en la partida matriz, y teniendo en cuenta que la Oficina de Catastro de la Oficina Registral se encuentra en la posibilidad de determinarlo, resulta factible la inscripción del título alzado. (Res. Nº 429-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).

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18. Las partidas aperturadas en mérito a un mandato judicial ¿están protegidas por el principio de especialidad? Las partidas independizadas por mandato judicial sin cumplir con ninguno de los presupuestos y los requisitos establecidos en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, no publicitan una unidad inmobiliaria independiente a la que se encuentra en la matriz, no estando amparadas por el principio de especialidad y mucho menos por el sistema de folio real. (Res. Nº 691-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 19. ¿Cuándo se puede determinar el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante? Cuando consta inscrita el área, linderos y medidas perimétricas del predio del cual se independizará un área, es factible determinar el área, los linderos o medidas perimétricas del predio remanente, por lo que no resulta de aplicación la sexta disposición complementaria y final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. (Res. Nº 704-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 20. Si el predio matriz no cuenta con linderos y medidas perimétricas ¿en mérito a qué documentos se determinará su delimitación? Para la inscripción del área remanente luego de una independización se requiere precisar sus linderos y medidas perimétricas y presentar plano de independización. En el caso de partidas registrales en las cuales el predio matriz no se encuentra delimitado, porque no consta su ubicación exacta ni sus medidas perimétricas, así como tampoco se cuenta con documentos técnicos como planos y memorias descriptivas en los antecedentes registrales, se requiere presentar documentación conforme al artículo 13 de la Ley Nº 27333 que establece los procedimientos de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas. Podrá también corregirse la inexactitud registral y actualizar los datos sobre las características físicas del predio en mérito a la información técnica catastral elaborada y proporcionada por las entidades públicas conforme a sus competencias y procesadas por las respectivas áreas de catastro de la Sunarp, de acuerdo

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con la legislación aplicable. (Res. Nº 680-2006-TR-L. www.sunarp.gob. pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 21. ¿Las partidas independizadas por mandatos judiciales están protegidas por principio de especialidad? Las partidas independizadas por mandato judicial sin cumplir con ninguno de los presupuestos y los requisitos establecidos en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, no publicitan una unidad inmobiliaria independiente al que se encuentra en la matriz, no estando amparadas por el principio de especialidad y mucho menos por el sistema de folio real. (Res. Nº 691-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

VI. SUBDIVISIÓN 1. ¿Cuál es el título suficiente para inscribir el fraccionamiento de predios rústicos? En el fraccionamiento de predios rústicos, resulta necesaria la presentación del plano catastral tanto del área que se independiza como del área remanente, autorizado por la dependencia competente del Ministerio de Agricultura, en el que se consigne el código y área que corresponde a cada unidad resultantes, y además, acompañarse la memoria descriptiva de ambas unidades visada por la autoridad encargada del catastro rural, a los efectos de acreditar su concordancia con la información gráfica catastral que se presenta ante el registro. (Res. Nº 236-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 2. ¿Cuándo procede la subdivisión sin autorización municipal? De conformidad con el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del

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procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157 y la Ley N° 27333, para efectuar las respectivas independizaciones no será necesaria la presentación de la resolución de subdivisión, bastando el plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente, así como el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Res. Nº 683-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). No se requiere de autorización administrativa previa, para independizar parte de un área de mayor extensión sobre la cual se regulariza una edificación al amparo de la Ley Nº 27157 y de la Ley Nº 27333. (Res. Nº 337-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006. htm). 3. Para adquirir un sublote ¿es necesario que se encuentre inscrita la subdivisón? Previa a la inscripción de la traslación de dominio del inmueble subdivido se debe efectuar la correspondiente subdivisión del terreno según lo establecido en el artículo del Capítulo IV del Título III del Reglamento Nacional de Construcciones, acreditándose con la respectiva resolución de subdivisión y solicitar su independización, a fin de cautelar el Principio de Especialidad. (Res. Nº 269-97-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.).

VII. ACUMULACIÓN 1. ¿Qué es la acumulación? La acumulación tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria Es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados.

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2. ¿Cuáles son los requisitos de la acumulación? Para que proceda la acumulación de inmuebles se requiere que: a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen; b) Pertenezcan al mismo propietario; c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento privado con firma certificada notarialmente que contendrá el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva denominación, de ser el caso; d) Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional competente, salvo que los predios materia de acumulación hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y ésta retome su descripción primigenia.

Si la fábrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulación se solicita no contase con información gráfica en el Registro, debe graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la fábrica;

e) Se presente el plano y código de referencia catastral del predio resultante o la constancia negativa de catastro a que se refiere el D.S. Nº 002-89-JUS, según sea el caso, salvo se trate de acumulación de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes regulados en la Ley Nº 27157. Tratándose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, el documento a que se refiere el literal c) será otorgado por el funcionario autorizado, el que no requerirá legalización notarial.

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En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de saneamiento, la acumulación se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes. 3. Para la acumulación de predios rurales ¿qué se requiere? La acumulación de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario conteniendo la descripción de las parcelas que se acumulan y de la parcela resultante, siempre que: a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen; b) Pertenezcan al mismo propietario; c) Se acompañe los certificados o planos según los casos siguientes: - Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en un área en la que el organismo competente ha culminado el proceso de levantamiento catastral, se requerirá la presentación de los certificados catastrales a que se refiere el D. Leg. N° 667, emitidos por el órgano competente, tanto del predio resultante como de los predios que se acumulan; - Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en un área en la que el organismo competente no ha culminado el proceso de levantamiento catastral, se requerirá la presentación del certificado catastral a que se refiere el D. Leg. N° 667 del predio resultante, acompañado del plano perimétrico de acumulación firmado por verificador y visado por el órgano competente, con su respectivo cuadro de datos técnicos en el que se indique el área, linderos y medidas perimétricas de los predios que se acumulan, salvo que dicha información se encuentre contenida en el plano perimétrico; 53


- Cuando los predios objeto de acumulación se encuentran ubicados en un área no catastrada pero cuentan con plano catastral, se presentará el plano catastral del predio resultante y el plano perimétrico de acumulación firmado por verificador y visado por el órgano competente, con su respectivo cuadro de datos técnicos en el que se indique el área, linderos y medidas perimétricas tanto de los predios que se acumulan como del predio resultante; - Cuando los predios objeto de acumulación se encuentran ubicados en un área no catastrada y no cuentan con plano catastral, se presentará el plano perimétrico de acumulación con su respectivo cuadro de datos técnicos firmados por verificador, en el que se indique el área, linderos y medidas perimétricas tanto de los predios objeto de acumulación como del predio resultante, visado por el órgano competente. 4. ¿Procede la acumulación de predios afectados con garantías reales? Sí, pero para su procedencia se requiere que en la solicitud presentada por el propietario o en documento adjunto a este consta además la intervención del o los titulares de los derechos reales de garantía constituidos, expresando precisa y claramente su conformidad con la acumulación, incluyendo sus firmas certificadas notarialmente. 5. ¿Procede la acumulación de predios afectados con medidas cautelares? Sí, pero el registrador solo inscribirá la solicitud de acumulación de predios cuando el solicitante adjunte los documentos en los que conste la autorización de los órganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron extender las anotaciones de las respectivas medidas cautelares. 6. ¿Cómo se determina la prioridad de los gravámenes o medidas cautelares de los predios acumulados? La prioridad de los gravámenes o medidas cautelares estará determinada por la fecha del respectivo asiento de presentación. 54


7. ¿Cuál es la finalidad que persigue la norma del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que regula la acumulación de predios afectados con cargas y gravámenes? Lo que persigue en última instancia el numeral 66 del R.I.R.P., es establecer el rango de las hipotecas que van a gravar la nueva unidad inmobiliaria resultante de la acumulación y para ello se necesita contar con el asentimiento de los acreedores hipotecarios, así como establecer la prioridad de las medidas cautelares dispuestas por los entes judiciales o administrativos. (Res. Nº 702- 2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 8. ¿Procede la acumulación de unidades de dominio exclusivo? Procede la acumulación de unidades de dominio exclusivo ubicadas en el primer piso de un edificio, cuando estas no están sujetas al régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común, no siendo necesario asignarles porcentajes de participación. (Res. N°304-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 5). Resulta procedente –vía rectificación– la inscripción de acumulación de secciones de dominio exclusivo constituido por dos o más pisos, cuyas independizaciones se efectuaron independientemente por piso, de acuerdo a las normas del reglamento nacional de construcciones y el artículo 74 del reglamento de las inscripciones. La asignación de la numeración y determinación de interiores a cada unidad inmobilidaria consignada por los otorgantes, debe ser autorizada por el órgano de control respectivo mediante el certificado de nomenclatura y numeración correspondiente. (Res. Nº 0762001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 5). 9. Para acumular unidades exclusivas ¿se debe inscribir previamente el reglamento interno? No resulta procedente condicionar la inscripción de la acumulación a la previa inscripción del reglamento interno, por cuando conforme se desprende del artículo 44 de la Ley Nº 27157, los propietarios de las unidades de dominio exclusivo son libres de acumulación sin necesidad de ningún trámite previo, salvo el de la comunicación a la junta de propietarios para efectos de la modificación del reglamento interno. No obstante, si no existe reglamento interno, y por lo tanto, junta de propietarios, se obvia

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dicho trámite, procediendo la inscripción de la acumulación, siendo irrazonable solicitar, en dicho supuesto, la previa constitución del reglamento interno, porque lesionaría la libertad que tienen los condóminos para subdividir o acumular sus unidades inmobiliarias, derecho que se encuentra reconocido en la norma antes aludida, teniendo en cuenta, además, que no se lesionan los intereses de los demás condóminos, por cuanto no se ven perjudicados en sus porcentajes sobre los bienes comunes por cuanto no sufren variación alguna. (Res. Nº 480-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 6). 10. Si no existe conformidad de autoridad judicial para la acumulación de predios afectados con medidas cautelares ¿procederá dejar sin efecto las independizaciones? En el marco del segundo párrafo del artículo 50 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, cuando de la resolución que emite el juzgado, no se desprenda la conformidad de la autoridad judicial, no procederá dejar sin efecto las independizaciones de los predios sobre los cuales recaen las medidas cautelares ni su consecuente reincorporación a la partida matriz. (Res. Nº 773-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).

VIII. DECLARATORIA DE FÁBRICA 1. ¿Cuáles modalidades de licencia de edificación regula la Ley Nº 29090? Las modalidades de licencia que regula la Ley Nº 29090 y su reglamento son: Modalidad A: Aprobación automática, para la cual solo se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la presente ley. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de este momento se podrán iniciar las obras.

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Modalidad B: Aprobación automática con firma de profesionales responsables para la cual solo se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la presente ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de este momento se podrán iniciar las obras. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas, para la cual sólo se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de este momento se podrán iniciar las obras. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica, el trámite se inicia con el ingreso de los requisitos establecidos para esta modalidad en el artículo 16 de la ley a la municipalidad de la jurisdicción, la que, luego de ser cancelados los derechos de trámite y de revisión, convocará a la comisión técnica, en un plazo no mayor a cinco (5) días útiles. La comisión dispondrá de veinte (20) días útiles para edificaciones, para la evaluación correspondiente. Para obtener la licencia de edificación mediante el procedimiento administrativo de aprobación con evaluación previa por parte de la respectiva comisión técnica y con aplicación del silencio administrativo positivo, se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la ley. 2. ¿Qué proyectos de edificaciones se podrán acoger a la modalidad A: Aprobación automática? Se sujetan a esta modalidad: a) La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, siempre que constituya la única edificación en el lote. b) La ampliación de una vivienda unifamiliar, cuya edificación original cuente con licencia de construcción o declaratoria de 57


fábrica y la sumatoria del área construida de ambas no supere los 200 m². c) La remodelación de una edificación, sin modificación estructural ni aumento de área construida. d) La construcción de cercos de más de 20 hasta 1,000 metros de longitud; se entiende por cerco frontal todo elemento de cierre de uno o más frentes de una propiedad. e) La demolición total de edificaciones, siempre que no requieran el uso de explosivos. f) Las obras menores, es decir, las que se ejecutan para modificar una edificación existente y no altera sus elementos estructurales ni su función. Puede consistir en una ampliación o remodelación que tenga un área inferior a 30 m² de área techada de intervención o un valor no mayor a 6 UIT. g) Las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de la Policía Nacional del Perú, así como de los establecimientos penitenciarios que deberán ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano.

No están consideradas en esta modalidad: i) Las obras de edificación en bienes inmuebles que constituyan Patrimonio Cultural de la Nación declarado por el Instituto Nacional de Cultura - INC, e incluidas en la lista de bienes inmuebles y ambientes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico, para los fines a que se contrae el artículo 29 de la Ley N° 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación. ii) Las edificaciones que requieran la ejecución de sótanos o semisótanos, o una profundidad de excavación mayor a 1.50 m y colinden con edificaciones existentes.

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3. ¿Qué edificaciones se podrán acoger a la modalidad B: Aprobación automática con firma de profesionales responsables? Se sujetan a esta modalidad: a) Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar o multifamiliar de hasta cinco (05) pisos o condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar de hasta cinco (05) pisos, siempre que el proyecto tenga un máximo de 3,000 m² de área construida. b) La construcción de cercos mayores a 1,000 m de longitud. c) Las edificaciones que pudiendo estar consideradas en la Modalidad A, requieran la ejecución de sótanos o semisótanos, o una profundidad de excavación mayor a 1.50 m y colinden con edificaciones existentes. No están consideradas en esta modalidad las obras de edificación en bienes inmuebles que constituyan Patrimonio Cultural de la Nación declarado por el INC, e incluidas en la lista de bienes inmuebles y ambientes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico, para los fines a que se contrae el artículo 29 de la Ley N° 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación. 4. ¿Qué edificaciones se podrán acoger a la modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas? Se sujetan a esta modalidad: a) Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar y/o condominios que incluyan vivienda multifamiliar de más de 5 pisos y/o más de 3,000 m² de área construida. b) Las edificaciones para fines diferentes de vivienda a excepción de las previstas en la modalidad D. c) Las edificaciones de uso mixto con vivienda. 59


d) Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles previamente declarados. e) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos, que individualmente o en conjunto cuenten con un máximo de 30,000 m² de área construida. f) Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15,000 m² de área construida. g) Locales para espectáculos deportivos de hasta 20,000 ocupantes. h) Todas las demás edificaciones que no se encuentren contempladas en las modalidades A, B y D. 5. ¿Qué edificaciones se podrán acoger a la modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica? Se sujetan a esta modalidad: a) Las edificaciones para fines de industria. b) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos, que individualmente o en conjunto cuenten con más de 30,000 m² de área construida. c) Las edificaciones para mercados que cuenten con más de 15,000 m² de área construida. d) Locales de espectáculos deportivos de más de 20,000 ocupantes. 6. Una vez culminada la obra ¿cómo se obtiene su conformidad? Una vez culminada la obra se deberá presentar a la municipalidad con los siguientes documentos: Para la modalidad A: a) Formulario único, debidamente sellado con la recepción y el número de expediente asignado, es decir, la licencia de edificación. 60


b) En el caso que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien inició el procedimiento de edificación, deberá presentar los documentos señalados en los literales b. o c. del artículo 16 de la Ley Nº 29090. c) En caso que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, deberá acreditar la representación del titular. d) En los casos de persona jurídica se acompañará la vigencia del mandato correspondiente. e) Plano de ubicación, plano en planta de la obra ejecutada y declaratoria de fábrica. En el caso de ampliaciones o remodelaciones de inmuebles que cuenten con licencia o declaratoria de fábrica anterior, el plano de planta desarrollado sobre copia del plano de la edificación anterior, con indicación de las obras nuevas ejecutadas. f) Comprobante de pago por derechos de conformidad de obras. Para las modalidades B, C y D: a) Formulario Único, debidamente sellado con la recepción y el número de expediente asignado, es decir, la licencia de edificación. b) En el caso que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien inició el procedimiento de edificación, deberá presentar los documentos señalados en los incisos b) o c) del artículo 16 de la Ley Nº 29090. c) En caso que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, deberá acreditar la representación del titular. d) Planos de replanteo en obra de los planos de arquitectura y declaratoria de fábrica otorgada por el constructor, en original y cuatro (4) copias impresas más una (1) copia digital.

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e) Boletas de habilitación de los profesionales que suscriben los documentos señalados en el literal d). f) Comprobante de pago por derechos de conformidad de obras. Todos los requisitos antes enumerados tienen la condición de declaración jurada de las personas que los suscriben; por tanto, el funcionario municipal que los reciba sólo se limitará a verificar, en el acto de presentación, que los documentos coincidan con los antes señalados. Para el caso de la modalidad A, sellará y firmará cada uno de los documentos presentados, tanto los originales como las copias. Este acto constituye la conformidad de obra de edificación y autoriza la inscripción registral de la declaratoria de fábrica. Para el caso de las modalidades B, C y D, el funcionario municipal que recibió los documentos remitirá el expediente al órgano municipal encargado del control urbano para que, en un plazo no mayor a quince (15) días calendario: a) Verifique que los planos de replanteo en obra, del proyecto arquitectónico y la declaratoria de fábrica, correspondan a la licencia otorgada; b) Efectúe la inspección de las obras ejecutadas; y, c) Anote, suscriba y selle en el formulario único la conformidad. Este acto constituye la conformidad de obra de edificación y la declaratoria de fábrica. Documentos que dan mérito a su inscripción registral. 7. En el caso de que en las modalidades B, C y D, la municipalidad no se pronuncia respecto a conformidad ¿se puede aplicar el silencio administrativo positivo? Transcurridos los quince (15) días calendario, sin que se otorgue la conformidad, se aplicará el silencio administrativo positivo. Para tal efecto, el interesado remitirá a la municipalidad respectiva, una carta notarial acompañando copia del documento en el que

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conste el sello de recepción de los documentos presentados para la conformidad de obra. 8. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de la declaratoria de fábrica? El Formulario Único de Edificación, una vez sellado, tiene calidad de instrumento público y constituye título suficiente para inscribir la respectiva declaratoria de fábrica. En el caso de la aplicación del silencio administrativo positivo, el cargo de carta dirigda a la municipalidad en la que se le pone en conocimiento el vencimiento del plazo de 15 días para que se pronuncie sobre la conformidad de obra constituye título suficiente para su inscripción registral. No obstante lo dispuesto en los párrafos precedentes, los propietarios y/o constructores pueden optar por extender la declaratoria de fábrica mediante escritura pública si así conviniese a su derecho. Cabe mencionar que en el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el formulario debe contener la especificación de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, independización, reglamento interno y junta de propietarios, que se inscribe en el registro respectivo. No será necesaria la obtención de la conformidad de obra. 9. ¿Qué procedimientos regula la Ley Nº 27157? La Ley Nº 27157 ordena los procedimientos de regularización de edificaciones construidas hasta el 20 de julio de 1999, y régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. 10. ¿Cómo debe ser interpretada la Ley Nº 27157 en cuanto al procedimiento de regularización? La Ley Nº 27157, en cuanto a regularización de edificaciones es una norma de excepción y por consiguiente debe ser interpretada 63


restrictivamente. (Res. 459-2000-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XI. T.I., p. 343). 11. Las edificaciones construidas con posterioridad al 20 de julio de 1999 ¿pueden regularizarse? Las edificaciones que hayan sido construidas sin licencia y concluidas entre el 20 de julio de 1999 y el 25 de setiembre de 2007, podrán ser regularizadas hasta el 31 de diciembre del 2008 siguiendo el procedimiento establecido por el Reglamento de la Ley Nº 29090, siempre que cumplan con las normas urbanísticas, edificatorias y de protección del patrimonio histórico y que no se hayan efectuado sobre los terrenos haya sido materia de un proceso de formalización, así como de los terrenos que sean objeto del saneamiento físico legal al que se refiere la Ley N° 28687, Ley de Desarrollo y Complementaria de Formalización de la Propiedad Informal, Acceso al Suelo y Dotación de Servicios Básicos, hasta los límites que se establezca, tal como lo dispone la cuarta disposición final de la ley. 12. ¿Cuáles son los requisitos para que proceda la inscripción de la regularización de edificaciones construidas con posterioridad al 20 de julio de 1999? En caso de que el administrado requiera solicitar licencia de edificación en vía de regularización, iniciará el procedimiento presentando a la municipalidad respectiva, además de los documentos que se establecen en el artículo 47 del Reglamento de la Ley Nº 29090, los siguientes documentos: a) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. b) Documentación técnica compuesta por: - Plano de ubicación y localización, según formato. - Planos de arquitectura firmados por el profesional constatador. - Memoria descriptiva.

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c) Carta de seguridad de obra, firmada por un ingeniero civil colegiado. La municipalidad comparará la edificación con los planos presentados, verificando que se cumplan con los parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al inmueble en la fecha de ejecución de la obra o en todo caso los parámetros vigentes en lo que favorezca a la edificación a regularizar. Si el resultado de la verificación es “No Conforme”, se emitirá la respectiva resolución, la cual será notificada al administrado, procediendo a la demolición de la edificación de conformidad con lo previsto en el artículo 93 de la Ley N° 27972, Ley Orgánica de Municipalidades. Si el resultado de la verificación es “Conforme”, la municipalidad liquidará los derechos y multas a que hubiere lugar, los que deberán ser cancelados por el administrado para la emisión de la Resolución de Regularización de la Edificación. El valor de la multa será equivalente al 10% del valor de la obra a regularizar. 13. ¿Cuál es la consecuencia de falta de regularización de las edificaciones? Aquellas edificaciones que no se hayan regularizado hasta el 31 de diciembre de 2008, serán demolidas por la municipalidad correspondiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 93 de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades. 14. La declaratoria de fábrica ¿es un acto de disposición o de administración? En los supuestos de actos de modificación de declaratoria de fábrica e independización se requiere que se acredite facultades de disposición dado que mediante la modificación del área techada y ocupada de una edificación, se está modificando sustancialmente la composición del inmueble. (Res. Nº 162-2006-TR-A. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).

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La declaración de fábrica tiene la naturaleza de un acto de administración, por lo que tratándose de un predio perteneciente a una comunidad bienes puede ser realizada por cualquier de los cónyuges o por cualquiera de los copropietarios. (Res. Nº 014-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 15. Para acordar la regularización de la fábrica ¿es necesaria la intervención de los titulares registrales? Cuando la junta de propietarios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común acuerda la regularización de fábrica, no es necesario que intervengan los titulares registrales del predio; sin embargo, para proceder a inscribir la regularización de la fábrica las personas que no aparecen con dominio inscrito, deberán acreditar e inscribir su derecho de propiedad sobre el bien. (Res. Nº 336-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 16. La ampliación, modificación, reparación o puesta en valor de un bien propio con recurso de la sociedad conyugal ¿convierten al predio en un bien social? La ampliación, modificación, reparación o puesta en valor –con recursos de la sociedad conyugal– de una edificación que constituye bien propio de uno de los cónyuges da lugar a considerar el predio como bien conyugal, siendo aplicables el artículo 310 del Código Civil. (Res. Nº 014-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 17. Las obras de acondicionamiento o refacción de un bien propio con recurso de la sociedad conyugal ¿convierten al predio en un bien social? La ejecución de obras de acondicionamiento o refacción –con recursos de la sociedad conyugal– sobre una edificación [que es] bien propio de uno de los cónyuges no dan lugar a considerar el predio como bien conyugal, por lo que no son aplicables el artículo 310 del Código Civil, sino el artículo 938 del mismo código. (Res. Nº 014-2006-TR-T. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

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18. ¿Cómo deben ser llenados los cuadros comparativos de los planos de localización y ubicación? El cuadro comparativo que aparece en el plano de localización y ubicación de una edificación en tanto sirve para confrontar los índices urbanísticos y edificatorios, proporcionados por el certificado de parámetros, con los índices resultantes del proyecto, debe ser llenado con datos precisos en cifras para que el registrador pueda verificar el cumplimiento de los parámetros establecidos. (Res. Nº 325-2006-TR-L. www.sunarp.gob. pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 19. Si en el plano de ubicación y localización no se grafican los aleros ¿se podrá observar? Estando graficada en el plano de ubicación y localización, el predio en función de su ubicación y del área techada, no es necesario que los aleros sean visibles gráficamente, en tanto están contenidos en el área techada. (Res. Nº 034-A-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 20. Para la regularización de la declaratoria de fábrica ¿los planos deben tener las firmas legalizadas de los propietarios? No es necesario que los planos de localización y ubicación se presenten con firmas legalizadas por notario de los propietarios. (Res. Nº 3392006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 21. ¿Se necesita de resolución de alcaldía para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada? Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere de resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente. (Res. Nº 500-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).

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22. ¿Qué debe contener el cuadro normativo comparativo? El Cuadro Normativo Comparativo previsto en el artículo 64.2 del D.S. Nº 008-2000-MTC, debe constar en el plano de ubicación y contener la integridad de los índices edificatorios previstos en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, no existiendo razón legal alguna para omitir cualquiera de ellos. (Res. Nº 359-2006-TR-L. www.sunarp. gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 23. La discrepancia entre el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorio y el informe técnico ¿puede subsanarse? Procede formular observación cuando existe discordancia entre el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y el Informe Técnico de Verificación. (Res. Nº 071-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 24. El certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios ¿es un documento complementario? El certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios constituye un documento complementario al título materia de inscripción de la modificación y ampliación de fábrica; siendo el documento principal en que se sustenta dicha inscripción el Formulario Registral de Regularización (Ley Nº 27157) que contiene la información relativa al acto materia de inscripción, donde consta la intervención del titular de dominio del predio y del verificador con las respectivas firmas legalizadas ante notario. (Res. Nº 169-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 25. La subdivisión de un predio urbano en áreas menores a las permitidas por el Reglamento Nacional de Construcciones ¿constituye un obstáculo para inscribir la modificación y ampliación de fábrica? El supuesto de hecho para proceder a la subdivisión o fraccionamiento de predios urbanos sin autorización de la municipalidad respectiva, es que se trate de regularizaciones tramitadas al amparo de las Leyes Nºs. 27157 y 27333, es decir, que se pretenda inscribir, vía

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regularización, una declaratoria de fábrica, demolición, prescripción adquisitiva o título supletorio que recaiga sobre predios urbanos, por lo que no corresponde a las instancias registrales la calificación de si el área de los sublotes cumplen con las especificaciones contenidas en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, por cuanto ello constituye función específica de los verificadores responsables conforme se desprende del artículo 9.1 del Reglamento de la Ley Nº 27157. (Res. Nº 1682004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 26. ¿Cuál es la función del verificador responsable? En la declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización tramitada dentro de un procedimiento de regularización, el verificador es quien bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios y confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación. (Res. Nº 530-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 27. Si el verificador responsable solicitó el informe técnico de verificación ad hoc ¿el registrador podrá exigir la acreditación de la solicitud? Corresponde al verificador responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad Hoc, en los supuestos previstos en el artículo 11 del Reglamento de la Ley Nº 27157. Sin embargo, el registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del título presentado, se evidencie la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo. (Res. Nº 225-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 28. ¿Cuándo se consignarán como observación del informe técnico las discrepancias en el coeficiente de la edificación? Las discrepancias en cuanto al coeficiente de edificación deberán ser consignadas como observación solamente en los casos en que los índices 69


reales indicados en el Informe Técnico de Verificación excedan, en más de 25%, los reglamentarios. (Res. Nº 243-2006-TR-L. www.sunarp.gob. pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 29. A efectos de la declaratoria de fábrica ¿se requiere la intervención de todos los titulares dominales? La declaratoria de fábrica formaliza un acto que importa disposición del bien, por cuanto mediante la construcción de una edificación se modifica sustancialmente la composición del inmueble, requiriéndose la intervención de la totalidad de los titulares dominales. (Res. N° 0602001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 6). 30. En la declaratoria de fábrica de un bien sujeto al régimen de copropiedad ¿deben intervenir todos los copropietarios? En el formulario sobre regularización de declaratoria de fábrica de conformidad con los alcances de la Ley Nº 27157 y su Reglamento, deben intervenir todos los copropietarios del bien. La anterior disposición no se aplica si la fábrica o la demolición que se quiere regularizar fue efectuada cuando el bien no pertenecía a los copropietarios. (Res. Nº 418-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 31. ¿Qué edificaciones pueden regularizarse según la Ley Nº 27157? Mediante la Ley N° 27157 se estableció un procedimiento simplificado para la regularización de edificaciones concluidas hasta el 20 de julio de 1999, el que se efectúa a través del Formulario Registral (FOR), el cual conjuntamente con la documentación que le sirve de sustento, tiene mérito suficiente para su inscripción registral. (Res. Nº 696-2005SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 32. Las edificaciones de los predios rústicos ubicados en zonas urbanas ¿pueden regularizarse? Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre el predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como 70


predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere de Resolución de Alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente. (Res. Nº 214-2006-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 33. El procedimiento de regularización de edificaciones ¿requiere aprobación municipal? El Título I de la Ley Nº 27157, publicada el 20/07/1999, y en la sección primera de su reglamento aprobado por el D.S. Nº 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000, se reguló el procedimiento de regularización de edificaciones construidas o demolidas antes del 21/07/1999, sin contar con licencia de construcción y/o conformidad de obra, o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno. Este procedimiento de regularización no requiere de aprobación municipal, y se realiza a través del formulario registral (FOR), con la participación de un verificador responsable. (Res. Nº 696-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 34. ¿Procede la regularización de una edificación de un predio que no cuenta con recepción de obras? Procede admitir la regularización de una edificación levantada sobre un terreno, aun cuando este cuente exclusivamente con la aprobación del proyecto de habilitación urbana, en virtud de lo dispuesto por el artículo 4 del D.S. Nº 008-2000-MTC (Reglamento de la Ley Nº 27157); no implicando ello que los actos que se extiendan en la partida registral correspondiente tengan la naturaleza de ser definitivos, sino que mantendrán la calidad de provisionales hasta que se inscriba la recepción de obras. (Res. Nº 093-2002-ORLC/TR. 08/02/2002). 35. ¿El registrador puede indagar la fecha de finalización de la obra? Al registro no le toca indagar si el dato puesto en el formulario registral de regularización de edificación respecto de la fecha de finalización de la obra es exacto o no, basta en ese sentido que haya sido colocado en el rubro y recuadro correspondiente o en caso de omisión a través del 71


Anexo N° 4 - Ley N° 27157 - Constatación de Fábrica, siendo enteramente responsable de dicha información el verificador que intervino en el proceso de regularización y las personas que han suscrito el formulario en condición de propietarios o titulares registrales de los predios. (Res. Nº 137-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 36. ¿Puede solicitarse el saneamiento de titulación con posterioridad a la regularización de la fábrica? No existe impedimento para que posteriormente a la regularización de fábrica, se solicite el sanemiento de titulación, no siendo necesario que se tramite ante el mismo notario que certifique las firmas puestas en el FOR y la documentación complementaria. (Resolución N° 627-20010RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 7). 37. Para regularizar una edificación de propiedad de un incapaz ¿se requiere autorización judicial? Cuando un predio es de propiedad de un incapaz no se requiere autorización judicial para efectos de inscribir declaración de fábrica vía regularización amparada en la Ley Nº 27157. (Res. Nº 692-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 38. ¿Es procedente la regularización de una quinta en la cual solo se declara la fábrica de algunas viviendas? Es procedente la inscripción vía regularización de una quinta en la que se regularice la fábrica de algunas viviendas unifamiliares, teniendo la certeza, por declaración del verificador responsable, que sobre el resto de las unidades inmobiliarias existen edificaciones que no cumplen con las normas reglamentarias, motivo por el que no se declara su fábrica. (Res. Nº 530-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006. htm). 39. ¿Qué requisito adicional se necesita para regularizar una fábrica de una galería comercial? Tratándose de la regularización de la ampliación o remodelación de una galería comercial, se requiere acreditar, además de la presentación 72


del Informe Técnico de Verificación, haber solicitado la verificación ad hoc del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú y del Instituto Nacional de Defensa Civil. (Res. Nº 336-2006-TR-L. www.sunarp.gob. pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

IX. PREDECLARATORIA DE FÁBRICA, PRERREGLAMENTO INTERNO Y PREINDEPENDIZACIONES 1. ¿Se puede anotar preventivamente la declaratoria de fábrica? Los propietarios pueden solicitar al registro correspondiente la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la que tendrá vigencia por un (1) año. Cuando se solicita la predeclaratoria de fábrica de una unidad inmobiliaria, con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el respectivo reglamento interno. 2. La anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica ¿qué actos permite anotar? Con la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, se podrá anotar el prerreglamento interno y preindependizar las unidades inmobiliarias proyectadas como de dominio exclusivo, así como extender, respecto de estas, asientos de compraventa, cesión de derechos u otros análogos que estén permitidos por la ley en calidad de anotación preventiva. (Res. Nº 737-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 3. Si la predeclaratoria de fábrica caducó ¿procederá la inscripción de la declaratoria de fábrica? Para el caso de la inscripción de la declaratoria de fábrica, no se requiere que la anotación de predeclaratoria de fábrica se encuentre vigente, dado que esta última no es acto previo necesario para la inscripción de aquella. Por lo tanto, no existe obstáculo para que se inscriba la

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declaratoria de fábrica, la cual se deberá efectuar en la partida matriz del predio. (Res. Nº 737-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 4. Para inscribir una declaratoria de fábrica, ¿se requiere que se anote preventivamente la predeclaratoria de fábrica? Para el caso de la inscripción de la declaratoria de fábrica de una edificación, no es necesario que se anote previamente la predeclaratoria de fábrica. Es decir, no se requiere ningún acto previo necesario o adecuado para que se produzca su extensión en el registro. (Res. Nº 737-2005SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

X. BIENES DEL ESTADO 1. Para la inmatriculación de predios a favor del Estado ¿se requiere informe del Área de Catastro? En los títulos relativos a la inmatriculación de predios a favor del Estado, resulta suficiente para la inscripción la documentación a que se refiere el artículo 2.1.4 de la Directiva N° 001-2002/SBN, modificada por la Directiva N° 003-2004/SBN, sin perjuicio de que el área de catastro emita el informe técnico pertinente de conformidad con el artículo 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. (Res. Nº 037-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 2. ¿Qué formalidad se requiere para la inscripción de un área de aporte reglamentario en favor del Estado? Con excepción de los aportes reglamentarios otorgados dentro del procedimiento de regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas, contemplado en el Capítulo III del reglamento de la Ley Nº 26878, en los demás procedimientos de habilitaciones urbanas basta la presentación de la solicitud de la Superintendencia de Bienes Nacionales para que proceda la independización en favor del Estado del área de aporte reglamentario correspondiente. (Res. Nº 365-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).

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3. ¿Qué bienes están comprendidos en el Patrimonio Cultural de la Nación? La Ley Nº 28296 amplía el concepto de bien integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, considerando ya no solo a los previamente declarados, sino incorporando conceptos tales como centros históricos, ambientes y conjuntos monumentales, entre otros. (Res. Nº 7942006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 4. ¿Es válido regularizar los bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación? Al prohibir el trámite de regularización de edificaciones el D.S. Nº 003-2006-VIVIENDA, para bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, zonas monumentales, centros históricos y sus áreas circundantes, ello significa que ninguna autoridad administrativa, entre ellas el Registro, puede emitir decisión que ampare tal pretensión, y esta no puede ser considerada como objeto válido del acto administrativo, por estar proscrita por la citada norma legal. (Res. Nº 658-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

XI. RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS 1. ¿Cuándo procede la rectificación del área de un inmueble? Cuando el error del área consignada en la partida se origine en un erróneo cálculo aritmético, deducible a partir de las medidas de los linderos, procede la rectificación respectiva, para lo cual solo se requiere la comprobación de tal circunstancia. (Res. Nº 460-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 5). 2. ¿Qué se requiere para rectificar una habilitación urbana con variación del área y descripción de los lotes? Para efectos de rectificar una habilitación urbana que implique la variación en el área y descripción de los lotes conformantes de la urbanización, no es suficiente la resolución expedida por la autoridad municipal competente, sino también deberá adjuntarse el instrumento público 75


que plasme la conformidad de los propietarios de los lotes en el caso que hayan sido transferidos a favor de terceros. Además, de conformidad con el principio de titulación auténtica, para efectos de inscribir la rectificación de la habilitación urbana deberá adjuntarse la copia certificada por funcionario competente de la resolución municipal que autorice dicho acto. (Res. Nº 451-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 5). 3. La rectificación de las medidas perimétricas ¿se puede hacer en mérito a los documentos emitidos por las entidades generadoras de catastro? No pueden rectificarse los asientos registrales inexactos relativos a las medidas perimétricas de un predio en mérito a los documentos emitidos por las entidades generadoras de catastro, requiriéndose en caso de predios urbanos ceñirse al artículo 13 de la Ley Nº 27333 o acogerse al procedimiento de saneamiento previsto en el D.S. Nº 005-2006-JUS. (Res. Nº 767-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006. htm). 4. Si el Área de Catastro no puede visualizar la totalidad del área del predio ¿procederá la rectificación del área? Para que proceda la inscripción de una rectificación de área, no se requiere que la totalidad de la nueva área cuya inscripción se solicita se visualice comprendida en zona en la que en la base gráfica del Área de Catastro obre inscripción. (Res. Nº 557-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 5. Si según el Área de Catastro el ámbito de la partida matriz es menor a la que se señala en el título ¿procede la rectificación? No constituye obstáculo para la inscripción de la rectificación de área el informe de catastro que concluya que el ámbito de la partida matriz es menor al ámbito geográfico que se señala en el título de rectificación de área. (Res. Nº 557-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).

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6. ¿Pueden rectificarse las áreas o linderos de los predios rústicos? El trámite notarial de rectificación de área y linderos, contenido en la Ley N° 27333, solo resulta de aplicación a los predios urbanos, conforme a una interpretación sistemática de dicha ley con la Ley N° 27157 y su reglamento. (Res. N° 262-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 5). 7. ¿Cómo se rectifican los errores de cálculo aritmético en los linderos? De acuerdo con el artículo 10 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, concordado con lo señalado en el artículo 85 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, procede rectificar las inexactitudes respecto a información técnica de un predio, en mérito a los certificados catastrales emitidos por las entidades públicas competentes, siendo que esta deberá ser procesada por la oficina de catastro de la oficina registral respectiva. (Res. Nº 636-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 8. ¿Quiénes deben intervenir para que proceda la rectificación de áreas y linderos de un terreno? Es procedente la rectificación del área y linderos de las porciones de un terreno previamente independizadas, siempre que en el instrumento público intervengan todos los propietarios y que el área total se mantenga inalterable. (Res. Nº 143-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 9. Si existe superposición de áreas ¿procede inscribir la rectificación de área por mandato judicial? Procede inscribir la rectificación del área de un inmueble por virtud de mandato judicial a pesar de que el área que se ordena rectificar se superpone al área de otro bien inmueble inscrito en partida registral distinta, toda vez que el juez, al momento de dictar sentencia, ha evaluado los planos en donde se evidencia dicha superposición y que en copias certificadas forman parte del título, además, los titulares de dominio de los predios colindantes, únicas personas con legítimo interés, fueron citados, 77


sin que hayan formulado oposición alguna al respecto. (Res. Nº 095-97ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 10. Para rectificar un error de cálculo en el área del inmueble acumulado ¿se requiere iniciar un proceso judicial de rectificación de áreas? Si de la descripción de la partida registral, de los títulos archivados que dieron lugar a la acumulación y del informe catastral se corrobora el área indicada por el interesado, se desprende que se solicita la rectificación de un error de cálculo aritmético del área correspondiente al inmueble acumulado, por ello resulta innecesario e improcedente requerir la intervención judicial, siguiendo el trámite que para la rectificación de áreas se encuentra previsto en el Código Procesal Civil, máxime si se ha cumplido con otorgar el instrumento público aclaratorio conforme lo establece el artículo 180 del Reglamento General de los Registros Públicos (Res. Nº 189-99-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 11. ¿Para rectificar el área de un predio urbano se debe seguir el procedimiento de la Ley Nº 27333? Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna. (Res. Nº 182-2005-SUNARP-TR-T. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 12. ¿A qué se refiere la tolerancia de área? La tolerancia de área se encuentra referida a la diferencia que pudiera existir entre los documentos presentados y los antecedentes obrantes en el registro y no a discordancias entre los distintos documentos obrantes en el título. (Res. N° 270-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 3).

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XII. JURISDICCIÓN, NOMENCLATURA Y NUMERACIÓN 1. ¿Qué documentos se deben presentar para inscribir la jurisdicción distrital de un predio? La inscripción de la jurisdicción distrital de un predio se efectuará, alternativamente, en mérito a: a) Resolución municipal; b) Certificado de jurisdicción expedido por la municipalidad competente; c) Otros, según disposiciones especiales vigentes. 2. ¿En qué casos es necesario el cambio de jurisdicción? Es obligatoria la inscripción del cambio de jurisdicción en una regularización de declaratoria de fábrica, solo cuando sea un acto necesario para acreditar la identidad del predio descrito en el título con el que figura en el antecedente registral. (Res. Nº 439-2006-TR-L. www.sunarp.gob. pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 3. ¿La rectificación de la jurisdicción como consecuencia de un conflicto de competencia en mérito a qué documentos se inscribirá? La rectificación de jurisdicción a solicitud de la municipalidad a favor de quien se resolvió un conflicto de competencia, es inscribible con la presentación de la copia certificada de la resolución judicial que resuelve el conflicto de competencias y de cualquiera de los siguientes documentos: a) Resolución municipal; b) Certificado de jurisdicción expedido por la municipalidad competente; c) Otros, según disposiciones especiales vigentes.

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La rectificación de jurisdicción municipal inscrita en estos términos, impedirá la inscripción de cualquier otro acto otorgado por municipalidad no competente y dará mérito para cancelar las inscripciones anteriores de jurisdicción distrital a favor de municipalidad distinta a la favorecida con el conflicto de competencia. 4. La sentencia de prescripción adquisitiva ¿es suficiente para inscribir la jurisdicción, nomenclatura y numeración del inmueble? Las resoluciones judiciales dictadas en un proceso de prescripción adquisitiva, en las que se identifica al predio objeto de prescripción con determinado número de lote y manzana y con determinada jurisdicción, nomenclatura y numeración, no dan mérito a la inscripción de la jurisdicción, nomenclatura y numeración. (Res. Nº 322-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 5. ¿La nomenclatura vial se puede inscribir? Sí, la inscripción de la nomenclatura vial se efectúa en mérito a la resolución o al certificado de nomenclatura expedidos por la municipalidad distrital respectiva. 6. ¿La numeración de un predio en mérito a qué documentos se inscribe? La inscripción de la numeración se realiza en mérito a la resolución o al certificado de numeración expedidos por la municipalidad distrital respectiva. 7. ¿La declaratoria de la fábrica constituye un acto previo para la inscripción de la numeración? La inscripción de la fábrica no constituye acto previo para la inscripción de la numeración, salvo que se trate de numeración interna. 8. El cambio de numeración predial ¿implica un cambio en la titularidad del dominio del inmueble? La numeración predial puede ser modificada por los órganos municipales respectivos, en atención a los criterios técnicos y legales 80


correspondientes, sin que dichas modificaciones impliquen cambios en la titularidad dominal del inmueble. (Res. Nº 232-98-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 9. El certificado de numeración ¿es exigible en la regularización? En la etapa de regularización, no será exigible la presentación del certificado de numeración, si los datos de identificación del inmueble se adecuan con el antecedente del registro o si tratándose de secciones de dominio exclusivo se ha identificado estas de manera distinta, es decir, sin asignarles números. (Res. 032-2001-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XII. T.I., p. 396).

XIII. RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN A. NOCIONES GENERALES 1. ¿Qué se requiere para que se configure la existencia del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común? Para que se configure la existencia de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva deberán ser independientes, así como deberán existir bienes y servicios comunes; siendo que estas unidades inmobiliarias de manera directa o comunicándose a través de algún acceso que corresponda a una zona de bien deberán tener acceso a la vía pública, ya sea común a todas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva. (Res. Nº 159-2006-TR-L. www.sunarp. gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 2. ¿Cuáles son los presupuestos para la regularización del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común? Constituye presupuesto necesario para la regularización del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común mediante la aprobación del respectivo reglamento interno que las secciones de propiedad exclusiva 81


pertenezcan a distintos propietarios, lo cual implica que alguna sección se hubiera transferido sin que previamente se haya constituido el reglamento interno para generar de hecho un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. (Res. Nº 479-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). B. INDEPENDIZACIONES 1. ¿Qué documentos deben presentarse para independizar unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común? Para la independización de las unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, debe presentarse el Reglamento Interno, la solicitud suscrita por el titular del predio, con firma legalizada, en la que conste el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes, y el plano de independización donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes. Asimismo, debe existir concordancia entre los linderos y medidas perimétricas indicadas tanto en la memoria descriptiva y el plano de independización. (Res. Nº 760-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 2. Para independizar secciones de propiedad exclusiva ¿se requiere que se presente el certificado de numeración? Si bien el literal a) del artículo 153 del Reglamento del la Ley Nº 27157, aprobado mediante D.S. Nº 008-2000-MTC, señala que el reglamento interno deberá contener obligatoriamente la determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones del uso al que deberá estar destinada cada una de ellas; también lo es que la regularización de edificaciones no resulta indispensable que se indique la numeración o se cumpla con anexar los certificados de numeración de las unidades inmobiliarias a independizarse, por cuanto dicho requisito implicaría que sin intervención del ente municipal no podría efectuarse la referida regularización, lo que no es el espíritu de la ley. (Res. Nº 069-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

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3. Para la independización de secciones de propiedad exclusiva ¿se requiere certificado de habitabilidad? En la regularización de edificaciones no se requiere presentar certificado de habitabilidad para la independización de secciones de propiedad exclusiva cuya área sea menor a 60.00 m2, pues el artículo 7.2 de la Ley N° 27333 permite que el registro por el solo mérito de la regularización segregue o desmiembre las unidades inmobiliarias. (Res. Nº 260-2002ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 4. ¿Se puede regularizar una independización? Debe precisarse que al constituir la independización un acto meramente registral que implica la apertura de nuevo folio por desmembración de un predio inscrito, surgirá necesariamente cuando el título respectivo se inscriba en el registro, por lo tanto no puede hablarse propiamente de una regularización de independización. (Res. Nº479-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 7). 5. ¿Se pueden independizar predios que no tengan acceso a la vía pública? Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la vía pública o a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso. (Res. Nº 190-2001-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 6. ¿Procede la independización de azoteas? Las azoteas pueden ser consideradas zonas de dominio exclusivo e independizarse, siempre que así se solicite y se le asigne un porcentaje de participación en las zonas comunes, el que deberá adecuarse al área construida. (Res. Nº 270-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 7. ¿Procede la independización de los aires? Para independizar los aires de un segundo piso previamente [debe] adecuarse a la Ley Nº 27157 y su reglamento (D.S. Nº 008-2000-MTC), debiendo constar los aires del aérea construida del primer piso, destinada 83


a la futura edificación de una segunda planta con ingreso proyectado por la primera planta. (Res. Nº 217-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 8. ¿La independización de los aires tiene alguna limitación? No obstante haberse admitido la procedencia de la independización de aires, esta no implica la posibilidad de independizar sin la inscripción previa del régimen de propiedad exclusiva y común, sino que la probabilidad de independizar la misma se restringe al ámbito de su sección de dominio exclusivo (construcción horizontal) para cada copropietario. El criterio interpretativo vertido, si bien resulta aplicable a la independización de azoteas, vale decir a aquellas superficies construidas como último piso, con acceso ya sea por la vía pública o a través de una zona común, pero que carecen de área techada y que pueden ser susceptibles de dominio exclusivo al igual que los sótanos, de conformidad con el artículo 40, literal h) de la Ley N° 27157 no puede ser extendida a la mal llamada “independización de aires”, es decir, a aquel espacio aéreo ilimitado que no tiene existencia física ni delimitación, es decir aquel elemento gaseoso, móvil, renovable, en consecuencia: inapropiable, lo que los romanos denominaban res communis omnius, por lo que en una sana interpretación, la referencia a los aires debe entenderse como independización de azotea. (Res. Nº 217-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 9. Al independizarse los aires ¿se les debe asignar un porcentaje de participación sobre zonas comunes? Las zonas reservadas por el propietario para una futura ampliación deben ser consideradas como zonas de dominio exclusivo siempre que a estas se les asigne un porcentaje de participación sobre las zonas comunes, ya que no es admisible la existencia de bienes de dominio exclusivo a los que no se asigne un porcentaje de participación, aunque sea mínimo, sobre los bienes y servicios comunes, y en las obligaciones que se derivan del sistema de copropiedad. (Res. Nº 274-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 10. ¿Qué se requiere para inscribir la venta de un inmueble que aún no se ha independizado? Para efectos de independizar un inmueble materia de venta, sus copropietarios así como los propietarios de cada una de las unidades que 84


conforman el total de secciones inscritas en un solo asiento registral, incluyendo las que ya fueron independizadas antes, previamente deben otorgar el reglamento interno de propiedad horizontal, determinándose el porcentaje de participación en los bienes de dominio común. (Res. Nº 256-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). C. REGLAMENTO INTERNO 1. ¿Qué es el reglamento interno? El reglamento interno constituye el acto jurídico otorgado por el propietario o propietarios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo, y zonas y servicios comunes. (Res. Nº 276-2006-TR-L. www.sunarp. gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 2. ¿Cuál es acto previo para la inscripción del reglamento interno? Para la inscripción del reglamento interno deberá inscribirse previamente la respectiva declaratoria de fábrica, salvo disposición expresa en contrario. 3. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción del reglamento interno? El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o documento privado con firma certificada por notario, otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios. Cuando es otorgado por este último, se insertará o acompañará copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios en la que se aprobó el reglamento interno y las respectivas esquelas de convocatoria o la declaración jurada otorgada conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo siguiente. 4. El reglamento interno presentado adjunto al Formulario Único Oficial (FUO), requerirá legalización notarial de firmas La inscripción de reglamento interno solicitada al amparo del literal d) del artículo 15 del Reglamento de Formalización de la Propiedad en 85


Programas de Vivienda del Estado, aprobada por D. S. N° 010-2000MTC, se realizará en mérito a la Resolución de la Gerencia de Titulación de Cofopri que lo apruebe. Al regularizarse la inscripción de la declaratoria de fábrica en mérito al Formulario Registral (FOR) a que se refiere la Ley N° 27157, puede inscribirse también el reglamento interno, aun cuando quien declare la fábrica sea el único propietario de la edificación. 5. ¿La inscripción del reglamento interno supone la independización de las unidades inmobiliarias? Sí, la inscripción del reglamento interno conlleva la independización simultánea de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva. A dicho efecto, el interesado debe cumplir, además de los requisitos exigidos para la inscripción de dicho acto, los requeridos para la independización, salvo se solicite la inscripción de reglamento interno solicitada al amparo del literal d) del artículo 15 del Reglamento de Formalización de la Propiedad en Programas de Vivienda del Estado, aprobada por D.S. N° 010-2000-MTC, en cuyo caso solo bastará que se acompañe la Resolución de la Gerencia de Titulación de Cofopri que lo apruebe y correspondiente el plano y memoria descriptiva aprobados en la misma. Cabe mencionar, que independizadas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, solo se mantendrán en la partida matriz las zonas comunes, inscribiéndose en dicha partida el reglamento interno y sus modificaciones, la junta de propietarios, la designación del presidente de esta y las cargas que afecten a toda la edificación. 6. ¿Qué datos se deben consignar en el asiento de inscripción del reglamento interno? El asiento de inscripción del reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común debe contener el criterio de asignación de porcentajes de participación en las zonas de propiedad común, la relación de bienes de propiedad común con calidad de intransferibles si los hubiere, el régimen de la junta de propietarios y la referencia de que los demás datos constan en el título archivado. En este caso, los alcances

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de la publicidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos se extienden al título archivado. El asiento de inscripción del reglamento interno del régimen de independización y copropiedad debe contener los mismos requisitos, en cuanto fueran aplicables. 7. Para acogerse al trámite de regularización del reglamento interno ¿debe acreditarse que este preexistió a la vigencia de la Ley N° 27157? Constituye presupuesto necesario para la regularización del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, mediante la aprobación del respectivo reglmento interno, que las secciones de propiedad exclusiva pertenezcan a distintos propietarios, lo cual implica que bastará que alguna sección se hubiera transferido sin que previamente se haya constituido el reglamento interno para generar de hecho un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Empero, este régimen de hecho para que pueda formalizarse a través de los formularios registrales, deberá haber surgido con anterioridad a la vigencia de la Ley Nº 27157. (Res. N° 479-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 7). 8. ¿Es obligatoria la adecuación de los reglamentos internos otorgados durante la vigencia de la Ley de Propiedad Horizontal? La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio. (Res. Nº 759-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 9. ¿Qué se requiere para adecuar el reglamento de un sector de la edificación? Para adecuar el reglamento interno de un sector de una edificación, a la Ley Nº 27157 y su reglamento se requiere contar con el reglamento 87


interno general de la edificación. (Res. Nº 429-2006-TR-L. www.sunarp. gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 10. Para la adecuación del reglamento interno ¿qué se debe presentar? En los casos de adecuación u otorgamiento de reglamento interno de una edificación se debe presentar de manera concurrente, el documento privado que contenga el reglamento interno con legalización notarial de firmas y la copia certificada notarial del acta de junta de propietarios que haya adoptado el acuerdo de adecuación o de otorgamiento del reglamento interno. (Res. Nº 600-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 11. ¿En qué casos procede otorgar reglamento interno a través de formularios registrales? Solo procede otorgar el reglamento interno a través de formularios registrales si se ha acreditado la preexistencia del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común a la entrada en vigencia de la Ley Nº 27157. (Res. Nº 035-2002-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 12. La modificación del reglamento interno ¿puede ser dispuesta judicialmente? La modificación del reglamento interno de propiedad horizontal requiere la aprobación por la junta de propietarios o en su defecto la resolución judicial que la apruebe. (Res. Nº 144-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 13. El reglamento interno ¿debe necesariamente contener los porcentajes de participación sobre las zonas comunes? Sí resulta indispensable que en el reglamento interno se consigne el criterio adoptado para la fijación de los porcentajes de participación en los bienes comunes que corresponde a cada sección de dominio exclusivo, que forman parte de un inmueble matriz sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, por constituir un dato relevante 88


para dicha determinación, toda vez que de las cuotas de participación emanan derechos y obligaciones para los propietarios de las referidas unidades inmobiliarias, siéndole únicamente exigible el requisito de la razonabilidad. (Res. N°519-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 8). D. BIENES COMUNES 1. Los bienes comunes ¿a quién pertenecen? La junta de propietarios autoriza la transferencia de bienes comunes, pero propiamente los bienes comunes no pertenecen a la junta de propietarios, sino pertenecen a cada uno de los propietarios de secciones de dominio exclusivo, conforme a los porcentajes establecidos en el reglamento interno. (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 2. Los bienes comunes considerados por la Ley Nº 27157 y su reglamento ¿pueden ser considerados como bienes de propiedad exclusiva? Puede asignarse la calidad de propio a un bien considerado común en el artículo 40 de la Ley Nº 27157 y el artículo 134 de su reglamento, en la medida que dichas normas facultan la estipulación en contrario. Sin embargo, dicha calificación de bien propio será factible siempre que no se impida la existencia del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. (Res. Nº 108-2002-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 3. Si los aires de los espacios abiertos del edificio son bienes comunes ¿tienen tal calidad los aires de los departamentos del último piso? En el reglamento interno se enumeraron los bienes de dominio común, consignándose a “los demás espacios abiertos y sus respectivos aires y los bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios”. Si se aplica a dicha norma la interpretación estricta podemos concluir que no son considerados bienes de dominio común los aires del edificio, ni los aires de los departamentos, sino que se establecen como bienes de dominio común –entre otros– los “demás espacios abiertos” y sus aires,

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pudiendo referirse tal estipulación a los pozos de luz, ductos de ventilación y otros. (Res. Nº 039-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 4. Para la transferencia, gravamen o cesión de bienes comunes ¿se requiere unanimidad? La transferencia de los bienes comunes no requiere del consentimiento de la totalidad de los propietarios, bastando con una mayoría calificada de dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. En tal sentido, la transferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos, no es decidida aisladamente por cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, ni tampoco requiere del consentimiento de la totalidad de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva: es decidida por la agrupación de propietarios carente de personalidad jurídica, con una mayoría calificada. Así, si bien la propiedad (de los bienes comunes) le corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, la facultad de disposición le corresponde al grupo (la junta de propietarios): la acreditación de la decisión corporativa es por tanto suficiente para transferir bienes en nombre de la comunidad de propietarios. (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 5. La junta de propietarios ¿puede adquirir bienes comunes? Las juntas de propietarios pese a no constituir una persona jurídica pueden adquirir bienes comunes, pues negarle tal posibilidad implicaría la imposibilidad de adquirir bienes, sean muebles o inmuebles, necesarios para el mejor funcionamiento de la edificación. Es evidente que para el mantenimiento de toda unidad inmobiliaria se requiere adquirir bienes, los que no podría exigirse que fueran adquiridos en conjunto por la totalidad de propietarios. (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 6. La adquisición de bienes comunes ¿está sujeta a alguna restricción? La facultad de adquirir bienes comunes, no podría aplicarse para cualquier bien sin restricción alguna, pues siendo la junta de propietarios el ente colectivo que decide respecto de los bienes y servicios comunes de 90


una unidad inmobiliaria en la que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes, la adquisición de bienes, debe estar directamente relacionada con la unidad inmobiliaria a la que representa y con la finalidad para la cual ha sido constituida la junta de propietarios. (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 7. Los predios que se adquieran con el objeto que sean bienes comunes ¿qué presupuestos deben cumplir? La junta de propietarios debe actuar dentro del campo del derecho que le es propio. En ese sentido, en el caso de adquisición de predios, los bienes que se pretenda adquirir deben necesariamente ser colindantes a la unidad inmobiliaria matriz, en tanto se trata de bienes que van a incorporarse a la unidad inmobiliaria en calidad de comunes. (Res. Nº 711-2006SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 8. La rogatoria de la inscripción de adquisición de bienes comunes ¿qué debe comprender? Cuando se solicita la inscripción de adquisición de bienes autorizada por la junta de propietarios, la rogatoria deberá comprender necesariamente la modificación del reglamento interno, en el que conste la incorporación del bien adquirido a la relación de bienes comunes. Asimismo, es necesario que a la rogatoria se acompañe además de la modificación de reglamento interno, la solicitud de acumulación de predios, a efectos de que el predio adquirido se acumule al predio matriz, constituyendo un único predio. (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). E. JUNTA DE PROPIETARIOS 1. ¿Qué es la junta de propietarios? La junta de propietarios o junta de copropietarios (en el régimen de independización y copropiedad) es la reunión de los propietarios de un conjunto de predios que conforman secciones de propiedad exclusiva, que sin embargo, por las características de la unidad inmobiliaria, cuentan además con bienes y servicios de dominio común o bienes comunes en copropiedad. (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

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2. ¿Cuál es la finalidad de la junta de propietarios? La junta de propietarios ha sido creada por la ley, a efectos de regular el funcionamiento y administración de la unidad inmobiliaria, estableciendo derechos y obligaciones de los propietarios, que se encuentran recogidos en el reglamento interno. (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 3. ¿La junta de propietarios constituye una persona jurídica? El Reglamento de la Ley Nº 27157, el D.S. Nº 008-2000-MTC, establece que la junta de propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble (actualmente, en el Registro de Predios) en la partida correspondiente al predio, lo que implica que su inscripción no genera una persona jurídica, pues de lo contrario su inscripción se realizaría en el Registro de Personas Jurídicas, ya que de acuerdo al artículo 77 del Código Civil la existencia de la persona jurídica de derecho privado comienza el día de su inscripto en el registro respectivo (salvo disposición distinta de la ley). El registro respectivo no puede ser otro que el Registro de Personas Jurídicas. (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 4. ¿Qué clase de ente constituye la junta de propietarios? De ese modo, la junta de propietarios constituye un ente corporativo sin personería jurídica, constituida con la única finalidad de velar por el funcionamiento y administración de los bienes y servicios de dominio común o bienes comunes en copropiedad, en la que son sus integrantes quienes en función de votaciones deciden respecto del manejo de la unidad inmobiliaria. (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 5. ¿La junta de propietarios se inscribe en la partida matriz del inmueble? Sí, son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de constitución de la junta de propietarios, la designación del presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mérito al reglamento interno. La designación del presidente o de la junta directiva efectuadas con posterioridad se inscribirán en mérito de la copia certificada del acta de la junta de 92


propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el reglamento interno. 6. Si el reglamento no establece la forma como se designará al presidente, ¿se podrá inscribir la junta de propietarios? Cuando el reglamento interno no haya previsto la convocatoria para la designación del primer presidente, esta será efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes. 7. ¿Cómo se acredita la convocatoria a junta de propietarios? La convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante la presentación de los documentos previstos en el reglamento interno o, en su defecto, los señalados en el artículo 146 del Reglamento de la Ley Nº 27157, vale decir, las comunicaciones escritas, que contendrán obligatoriamente, la designación del lugar, día y hora para la celebración de la junta, así como los asuntos a tratar; utilizando cualquier medio que permita tener constancia de recepción de dicha citación; sin perjuicio de la obligatoria publicación de la misma en las pizarras o vitrinas que debe mantener la administración en lugares visibles de la edificación. También podrá acreditarse mediante la presentación de declaración jurada formulada por el presidente en la que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su declaración en el sentido que todos los propietarios fueron convocados conforme al reglamento interno. Cabe mencionar que la junta de propietarios deberá ser convocada con una anticipación de cinco días naturales. 8. ¿Cómo se debe adoptar el acuerdo de regularización? Solamente en el supuesto en que se regularice una edificación cuyas secciones de propiedad exclusiva pertenecen a distintos propietarios es procedente que el acuerdo se adopte por la mayoría de los propietarios de dichas secciones. En tal sentido, cuando es el conjunto de la edificación el que pertenece a diversos copropietarios, se requiere la intervención 93


unánime de estos en la formulación de la declaratoria de fábrica en vía de regularización. (Res. Nº 260-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 9. ¿Se puede inscribir la directiva de la junta de propietarios? El artículo 70 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no excluye la inscripción de la directiva de la junta de propietarios, sino otros actos, como el otorgamiento de poderes, que son actos propios de una partida registral correspondiente al Registro de Personas Jurídicas y que no se encuentran vinculados directamente a la junta de propietarios, la cual no constituye una persona jurídica, sino que es la reunión de todos los propietarios de una edificación. (Res. Nº 529-2004SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 10. ¿Cómo se determina el quórum de la junta de propietarios? Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito. (Res. Nº 370-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 11. Como miembro de la junta de propietarios ¿se podrá inscribir el cargo de cajero administrador? La Ley Nº 27157, (que derogó el Decreto Ley Nº 22112 y el Decreto Supremo Nº 019-78-VC) contempla de manera expresa la posibilidad de inscribir en el Registro Público el nombramiento del presidente de la junta de propietarios para que ésta pueda ejercer las facultades de representación antes señaladas. Según la citada ley el presidente de la junta de propietarios goza de las facultades generales y especiales de representación, no habiéndose contemplado el nombramiento de persona distinta, como en el presente caso de un cajero administrador. (Res. Nº 283-99ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 12. Los representantes de la junta de propietarios ¿podrán delegar sus facultades? Es procedente inscribir en el registro de mandatos y poderes, el poder otorgado a los representantes de la junta de propietarios de un determinado edificio, siempre que tales facultades se circunscriban estrictamente a 94


actos de carácter administrativo y judicial. (Res. Nº 237-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 13. ¿Se puede inscribir la inhabilitación de propietarios? No resulta inscribible la inhabilitación de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común regulado por la Ley Nº 27157 y su reglamento aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC, por cuanto la declaración de inhabilitación constituye una sanción al incumplimiento de las obligaciones de los propietarios, la que únicamente resulta relevante en el ámbito de las relaciones internas existentes entre los titulares de las secciones de dominio exclusivo y que será considerada al momento de computarse el quórum en las sesiones, siendo obligación del presidente y secretario de la junta, la verificación de la junta de propietarios. (Res. Nº 051-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 14. ¿Los bienes comunes pertenecen a la junta de propietarios? La junta de propietarios autoriza la transferencia de bienes comunes, pero propiamente los bienes comunes no pertenecen a la junta de propietarios, sino pertenecen a cada uno de los propietarios de secciones de dominio exclusivo, conforme a los porcentajes establecidos en el reglamento interno. (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 15. La transferencia de bienes comunes ¿requiere unanimidad? La transferencia de los bienes comunes no requiere del consentimiento de la totalidad de los propietarios, bastando con una mayoría calificada de dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. En tal sentido, la transferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos, no es decidida aisladamente por cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, ni tampoco requiere del consentimiento de la totalidad de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva: es decidida por la agrupación de propietarios carente de personalidad juridica, con una mayoría calificada. Así, si bien la propiedad (de los bienes comunes) le corresponde a cada uno

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de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, la facultad de disposición le corresponde al grupo (la junta de propietarios): la acreditación de la decisión corporativa es por tanto suficiente para transferir bienes en nombre de la comunidad de propietarios. (Res. Nº 711-2006SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 16. ¿Puede adquirir un inmueble a su nombre una junta de propietarios? La junta de propietarios carece de personalidad jurídica a efectos de adquirir un inmueble a su nombre. (Res. N° 604-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 8). 17. La junta de propietarios ¿puede adquirir bienes comunes? Las juntas de propietarios pese a no constituir una persona jurídica pueden adquirir bienes comunes, pues negarle tal posibilidad implicaría la imposibilidad de adquirir bienes, sean muebles o inmuebles, necesarios para el mejor funcionamiento de la edificación. Es evidente que para el mantenimiento de toda unidad inmobiliaria se requiere adquirir bienes, los que no podría exigirse que fueran adquiridos en conjunto por la totalidad de propietarios. (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 18. La regularización de la modificación de fábrica de una sección de propiedad exclusiva ¿cuándo requiere aprobación de la junta de propietarios? En el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, la inscripción de la regularización de la modificación de fábrica realizada dentro de una sección de propiedad exclusiva, no requiere de acuerdo previo de la junta de propietarios ni modificación de reglamento interno, cuando dicha modificación no perjudique las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no perjudiquen los derechos de los demás propietarios o de terceros. (Res. Nº 163-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).

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19. ¿Para remodelar un edificio en todos los casos se requiere de mayoría calificada? La remodelación de un piso de un edificio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y común puede implicar la afectación de bienes comunes, caso en el cual se requerirá la autorización de la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado por mayoría calificada. Cuando la remodelación no afecte bienes comunes, en el sentido de que no se ha dispuesto o limitado su uso, no será necesaria mayoría calificada para la autorización de la junta de propietarios, salvo que el reglamento interno indique lo contrario. (Res. Nº 127-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). F. EXTINCIÓN 1. ¿Cómo puede extinguirse un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común? El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común constituido de manera optativa por el único propietario sobre una edificación, puede extinguirse a solicitud del mismo propietario a través de la formalidad establecida para su constitución por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, esto es, documento privado con legalización notarial de la firma del solicitante. (Res. Nº 702-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 2. Con la extinción del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común ¿se genera una nueva unidad inmobiliaria? En el caso del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, que se ha extinguido, no podríamos hablar de constitución de una nueva unidad inmobiliaria mediante la apertura de una nueva partida registral, sino de la desindependización de las secciones de propiedad exclusiva que vuelven a la partida matriz, sin que sea necesario, repetimos, abrir una nueva partida registral. (Res. Nº 702-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

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3. Si la extinción del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común no genera la apertura de una nueva partida registral ¿se podrá aplicar el artículo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios? Siendo la situación que va a producir la extinción del régimen precitado similar a la de la acumulación de predios, ya que dos o más de las secciones que fueron de propiedad exclusiva van a pasar a formar parte del predio matriz del que se desmembraron, conformando como en el principio una sola unidad inmobiliaria, sí le resulta de aplicación por interpretación extensiva o analógica el artículo 66 del R.I.R.P., que regula los casos en los cuales dos o más de los predios materia de acumulación estén gravados con alguna hipoteca u otro derecho real de garantía o afectados con medidas cautelares. En ese sentido, será de aplicación el artículo 66 del R.I.R.P., únicamente cuando dos o más de los predios a acumular (o en este caso a retornar a la partida matriz), se encuentren gravados con derechos reales de garantía, por lo que si solo uno de los predios materia de acumulación se encuentra gravado no será necesaria la intervención del titular registral del derecho real, sino que se procederá al traslado del gravamen a la nueva unidad inmobiliaria conforme al segundo párrafo del artículo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. (Res. Nº 702-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). G. RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD 1. Si en el reglamento interno no se específica a qué régimen está sujeta la unidad inmobiliaria ¿cómo se determina el régimen? Si el reglamento interno inscrito no se señala expresamente por cuál de los regímenes se optó (propiedad exclusiva y propiedad común o independización y copropiedad). Sin embargo, se trata de casas en copropiedad, en las que no constituye bien común el terreno que corresponde a cada unidad independizada y en el artículo 2 del reglamento interno se señala que el propietario de cada lote es dueño exclusivo del respectivo bien y copropietario de los bienes comunes en proporción al área ocupada de su lote, entonces resulta claro que el régimen de esta unidad inmobiliaria es el de independización y copropiedad. (Res. Nº 711-2006SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 98


2. En el régimen de independización y copropiedad ¿qué norma regula los bienes comunes? En el régimen de independización y copropiedad los bienes de uso común están sujetos al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil, por lo que no es aplicable el artículo 135 del reglamento de la Ley Nº 27157 (que regula la disposición de bienes comunes mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de las dos terceras partes de los propietarios). (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 3. ¿Cómo se deben adoptar las decisiones sobre el bien común en el régimen de independización y copropiedad? El artículo 971 del Código Civil, establece que en el régimen de copropiedad las decisiones sobre el bien común se adoptan por: a) Unaminidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él. b) Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. En tal sentido, en el régimen de independización y copropiedad, para disponer del bien común se requiere del voto a favor de todos los propietarios. Es por ello que en el reglamento interno modelo aprobado por Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC/15.04 publicada el 08/10/2000, en el régimen de independización y copropiedad se señala en el artículo 10, que corresponde a la junta de copropietarios “aprobar, por unaminidad, la transferencia, gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de las áreas y los bienes en copropiedad susceptible de ser transferidos” (literal e). (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 4. La adquisición de bienes en copropiedad ¿deberá ser aprobada por unanimidad por la junta de copropietarios? Para que la junta de copropietarios autorice la adquisición de bienes comunes (bienes en copropiedad), se requerirá también del voto a favor de la totalidad de propietarios de las unidades de propiedad exclusiva. (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 99


5. ¿Cuándo será necesaria la intervención de todos los copropietarios para transferir los bienes comunes? La transferencia de los bienes comunes podrá ser formalizada por el presidente de la junta de propietarios, quien ejerce la representación legal de la misma. Sin embargo, en el caso que la junta de propietarios solamente acuerde la desafectación de los bienes comunes sin autorizar la transferencia, en este caso sí será necesaria la intervención de todos los copropietarios en aplicación de lo dispuesto por el artículo 971 inciso 1 del Código Civil. (Res. Nº 732-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 6. La rogatoria de la inscripción de adquisición de bienes en copropiedad ¿qué debe comprender? Al igual que en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando se solicita la inscripción de adquisición de bienes autorizada por la junta de propietarios (copropietarios), la rogatoria deberá comprender necesariamente la modificación del reglamento interno, en el que conste la incorporación del bien adquirido a la relación de los bienes comunes en copropiedad. Asimismo, es necesario que a la rogatoria se acompañe la solicitud de acumulación de predios, a efectos de que el predio adquirido se acumule al predio matriz, constituyendo un único predio. (Res. Nº 711-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

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CAPíTULO III

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I. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA 1. La prescripción adquisitiva ¿desde cuándo genera efectos? De acuerdo con lo expresado por Manuel Albaladejo (Derecho Civil, 3ª edición, tomo III, vol. I, citado por Avendaño, Jorge. Derechos Reales PUCP), si bien la adquisición se produce al cumplirse el plazo que, en cada caso, la ley marca, sin embargo tiene efectos retroactivos que alcanzan hasta el momento en que empezó a usucapirse. Es decir, el usucapiente se convierte en titular del derecho al final del plazo, pero este le es reconocido como si le correspondiese desde el principio, efecto retroactivo que viene exigido por el propio papel que la usucapión desempeña, ya que consolida los actos que como titular del derecho (sin serlo), realizó el usucapiente durante el transcurso de la posesión; pues sin tal efecto de la adquisición, aquellos actos serían atacables en cuanto realizados por quien no tenía derecho a verificarlos. (Res. N° 109-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 2. En la inscripción de una prescripción adquisitiva de dominio ¿el registrador debe evaluar la adecuación del título con los asientos registrales? Se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los 101


asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo. (Res. Nº 003-2008-SUNARP/PT. Criterio vinculante). 3. La anotación preventiva de la solicitud de inicio del procedimiento no contencioso ¿constituye acto previo para la inscripción de la declaración definitiva? La anotación preventiva de la solicitud de inicio de proceso no contencioso no constituye acto previo para la inscripción de la declaración definitiva. (Res. Nº 003-2008-SUNARP/PT. Criterio vinculante). 4. Para anotar previamente el inicio del procedimiento de prescripción adquisitiva por vía notarial ¿debe presentarse copia certificada de la solicitud? La solicitud de anotación preventiva a la que se refiere el D. S. N° 008-2000-MTC (Reglamento de la Ley N° 27157) no conlleva necesariamente la presentación de la copia certificada de la petición de prescripción adqusitiva presentada ante el notario, toda vez que la norma no exige que se acompañe dicho documento en la solicitud de anotación preventiva presentada por este último ante el registro. (Res. N° 0912001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 15). 5. Si no se acredita que el área objeto de prescripción está en zona urbana, ¿procederá la anotación preventiva? No procede la anotación preventiva de prescripción adquisitiva si no se acredita que el área materia de prescripción adquisitiva se encuentra dentro de zona urbana, más aun cuando el área del lote normativo, señalado en el certificado de parámetros urbanísticos, es menor al área submateria. (Res. Nº 368-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. ¿Se requiere la habilitación urbana del predio para iniciar un procedimiento de prescripción adquisitiva por vía notarial? Para que proceda la tramitación del procedimiento de prescripción adquisitiva de la propiedad en la vía notarial es necesario que el terreno 102

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cuente por lo menos con la aprobación del proyecto de habilitación urbana, resultando necesario que adjunte al título un documento fehaciente que acredite dicha situación. (Res. Nº 368-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 15). 7. ¿Puede un copropietario adquirir el bien común por prescripción adquisitiva? Las cuotas ideales de un inmueble no se encuentran identificadas con parte material del mismo, por lo que quien posea material o jurídicamente el bien común lo hace para sí y para los demás partícipes, no operando la prescripción adquisitiva. En virtud del principio de aplicación inmediata, no resulta procedente la declaración de propiedad del inmueble por prescripción adquisitiva a favor de un condómino respecto del bien común, efectuada con posterioridad a la dación de la Ley Nº 27333, no obstante la solicitud se haya presentado antes de la vigencia de dicha norma. (Res. Nº O60-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 15). 8. ¿Procederá la inscripción de una prescripción adquisitiva a pesar de que exista error en el área, linderos y medidas perimétricas del inmueble? La inscripción de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas solicitada no puede admitirse al Registro si no se encuentra sustentada en título alguno; siendo procedente la inscripción de la prescripción adquisitiva, lo que podrá efectuarse siempre que el recurrente se desista de su rogatoria parcialmente en cuanto a la rectificación. (Res. Nº 2452001-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 9. La prescripción adquisitiva notarial ¿solo procede sobre inmuebles con edificaciones? Resulta procedente la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de un procedimiento de regularización. (Res. Nº 077-2005-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.).

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10. ¿Qué debe verificar el registrador en los títulos de prescripción adquisitiva notarial? No corresponde a las instancias registrales verificar el cumplimiento y validez de los actos procedimentales previos a la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio ni el fondo o motivación de la misma. En cambio, sí corresponde a las instancias registrales verificar la competencia del notario. (Res. Nº 770-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). En el caso de la tramitación notarial de la prescripción adquisitiva de dominio, compete al notario comprobar la situación de posesión del solicitante y legitimar esta situación de hecho; por lo tanto, el registrador no se encuentra facultado para cuestionar a quién o a quiénes se les deberá notificar la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio, siendo que este aspecto queda reservado al notario. (Res. Nº 716-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral, la evaluación de la adecuación del título presentado con el antecedente registral, lo cual implica que necesariamente debe establecerse que el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio y la declaración final de propiedad se haya efectuado contra determinado titular registral en el caso de que el predio se encuentre inscrito. (Res. Nº 697-2005- SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 11. ¿Los notarios pueden declarar la prescripción adquisitiva de predios en proceso de formalización? Los notarios no son competentes para declarar la prescripción adquisitiva de dominio de predios en proceso de formalización de la propiedad informal. (Res. Nº 770-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 12. Para inscribir una prescripción adquisitiva ¿es necesario valorizar el inmueble? No existe sustento legal de requerir la valorización del inmueble en la inscripción de prescripción adquisitiva de dominio, por cuanto es un acto

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invalorado. (Res. N° 627-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 15). 13. Si el predio adquirido por prescripción está registrado a favor de un tercero, ¿qué se requiere para que se inscriba a favor del prescribiente? En los casos que el predio está inmatriculado a favor de tercero, la inscripción posterior se extenderá con el consentimiento del titular registral, o en su defecto, con la acreditación de que este ha sido vencido en juicio. (Res. N° 109-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 14. ¿Qué efectos produce la oposición formulada con posterioridad al otorgamiento de la escritura pública de prescripción adquisitiva notarial? Los oposición producida en fecha osterior al otorgamiento de la escritura pública de prescripción adquisitiva notarial, no enerva la validez del título inscribible. (Res. Nº 636-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 15). 15. ¿Cuál es el objetivo de que el Registro comunique a las municipalidades los actos de prescripción adquisitiva? Al haberse trasladado al Registro la obligación de comunicar las inscripciones referidas a la regularización de edificaciones, prescripción adquisitiva y otros actos (artículo 10 de la Ley Nº 27333), el objetivo perseguido por la norma, es decir, que la municipalidad competente tome conocimiento de dichas inscripciones para los fines catastrales y tributarios, se cumplirá independientemente de si el expediente ha sido presentado al Registro por el notario o las personas legitimadas. (Res. Nº 636-2001ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XIII. T.I., p. 325).

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CONSULTA LOS BIENES QUE FORMAN PARTE DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL, ¿pueden adquirirse por prescripción? Una empresa inmobiliaria ofreció en venta diez departamentos que formaban parte de un mismo edificio. A cada uno de estos departamentos le correspondía un espacio destinado al estacionamiento vehicular dentro del inmueble. Sin embargo, tanto los departamentos como los estacionamientos se vendían por separado. Así, algunas personas compraron departamentos con sus respectivos estacionamientos, y otros solo los departamentos; quedando algunos estacionamientos libres, que la inmobiliaria mantenía en propiedad y que, con el paso del tiempo, fueron prácticamente abandonados por esta. Algunos de los propietarios que solo habían adquirido departamentos comenzaron a ocupar los espacios para estacionamiento que se encontraban libres, tomando posesión de ellos, implementándolos para su mayor comodidad, y comenzando inclusive a pagar el impuesto predial correspondiente. Han transcurrido algunos años, y uno de dichos propietarios nos consulta si es posible que puedan adquirir la propiedad de los referidos estacionamientos por prescripción adquisitiva.

Respuesta: En principio, nos enfrentamos ante la necesidad de determinar qué bienes son susceptibles de ser adquiridos por usucapión (prescripción adquisitiva). Nuestro ordenamiento no establece cuáles son estos bienes, lo cual nos llevaría a pensar como conclusión inicial que son prescriptibles todos aquellos bienes cuya enajenación no esté prohibida por ley, tomando en cuenta la naturaleza de la usucapión como forma de adquirir la propiedad y primordialmente como modo de probarla. Sin embargo, nuestro ordenamiento jurídico nos pone ciertos límites al libre ejercicio de la prescripción adquisitiva cuando señala cuáles son los bienes que no pueden ser adquiridos por usucapión. Así, tenemos que, en primer lugar, nuestra Constitución Política establece

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en su artículo 73 que los bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles, entre los cuales se encuentran comprendidos los bienes de uso público; con lo cual se empezaría a reducir el universo de los bienes usucapibles. Asimismo, la Ley General de Comunidades Campesinas (Ley Nº 24656), estipula en su artículo 7 que las tierras de las comunidades campesinas no pueden ser materia de prescripción. Hechos los deslindes respectivos, consideramos que todos los demás bienes podrán ser objeto de prescripción adquisitiva, incluyendo aquellos bienes sujetos al régimen de la propiedad horizontal que no constituyan propiedad común, toda vez que la norma que regula este régimen (Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común), no contiene disposición alguna que lo prohíba.

• Base legal: - - - -

Constitución Política del Estado, artículo 73. Código Civil, artículo 950. Ley General de Comunidades Campesinas, Ley N° 24656, artículo 7. Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, Ley N° 27157.

II. COMPRAVENTA A. ACREDITACIÓN DE LA NATURALEZA DE LOS BIENES 1. ¿Cómo se acredita la calidad de social de un bien adquirido durante la vigencia de la unión de hecho? Para acreditar la calidad de un bien social, adquirido durante la vigencia de la unión de hecho, no basta la afirmación de una de las partes 107


involucradas sino que resulta imprescindible la actuación de pruebas suficientes que acrediten la naturaleza del bien dentro del proceso judicial que para dicho efecto se promueva y con la finalidad de desvirtuar la presunción de veracidad emanada del respectivo asiento de dominio, extendido conforme a los documentos públicos insertos al título archivado en virtud del cual se extendió dicho asiento de dominio, toda vez que dicha institución del derecho de familia, requerirá la comprobación de determinadas circunstancias de hecho que únicamente podrán ser valoradas en sede judicial, en aplicación del artículo 326 del Código Civil. (Res. Nº 074-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 10). 2. A efectos de determinar el carácter social de un bien ¿puede probarse una unión de hecho en sede registral? El ordenamiento jurídico no asimila a la unión de hecho con el matrimonio, sino que la regula de manera excepcional en cuanto a sus efectos patrimoniales, solo genera una comunidad o sociedad de bienes que se rige en principio por las reglas de la copropiedad y por las reglas de la sociedad de gananciales en lo que fuere compatible con su naturaleza. Las uniones de hecho deben ser probadas en sede judicial al tener que actuar diferentes pruebas no posibles de ser merituadas en sede registral. (Res. Nº 254-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 10). 3. ¿Qué se requiere para la inscripción de un inmueble a nombre de una unión de hecho? Para acreditar la calidad de un bien adquirido durante la vigencia de la unión de hecho, no basta la información de las partes involucradas sino que resulta imprescindible la actuación de pruebas suficientes que acrediten la naturaleza del bien dentro del proceso judicial que para dicho efecto se promueva y con la finalidad de desvirtuar la presunción de veracidad emanada del respectivo asiento de dominio, conforme a los documentos insertos en el título archivado, toda vez que dicha institución del Derecho de Familia requerirá la comprobación de determinadas circunstancias de hecho que únicamente podrán ser valoradas en sede judicial. (Res. Nº 290-2006-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

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4. Para probar un bien como propio ¿es suficiente la afirmación de las partes involucradas? Con la finalidad de enervar la presunción de bien social contenida en el inciso 1) del artículo 311 del Código Civil e inscribir un bien inmueble con la calidad de bien propio, no es suficiente la declaración efectuada por el otro cónyuge contenida en la escritura pública de compraventa. (Res. Nº 003-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 5. Para que opere la subrogación de bienes propios ¿se requiere que la adquisición se realice en forma inmediata? Si el valor del inmueble propio transferido resulta mayor al que se adquiere, entonces es razonable presumir que parte de dicho monto haya sido destinado a la adquisición del bien cuya inscripción se pretende, máxime si la única limitación prevista por el inciso 3 del artículo 311 del Código Civil alude a la existencia de una correspondencia aproximada entre el precio de lo que se vendió y el del bien que luego fue comprado. Por consiguiente, no resulta admisible la observación del registrador pues la norma no exige expresamente que la nueva adquisición se realice en forma “inmediata” o en un plazo temporal próximo a la venta del bien propio, exigiendo solo que no se pruebe haber invertido el precio, no acreditándose con el mero transcurso del tiempo la inversión del monto de la primera compraventa. (Res. Nº 298-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. Para que la sociedad conyugal adquiera bienes inmuebles ¿se requiere que intervengan ambos cónyuges? La adquisición de bienes muebles por la sociedad conyugal puede realizarse por cualquiera de los cónyuges, por lo que al no estar mencionados los bienes inmuebles dada la exclusión, contrario sensu se concluye que estos han quedado exceptuados de esta regla, por lo que resulta imprescindible la intervención de ambos cónyuges. (Res. Nº 053-96-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.). 7. ¿Puede presumirse la calidad de bien propio por existir una resolución judicial de divorcio? No procede atribuir la calidad de bien propio de un bien en mérito a resoluciones judiciales sobre divorcio que no contienen pronunciamiento 109


alguno sobre la situación de los bienes patrimoniales sino únicamente sobre la disolución del vínculo matrimonial. (Res. Nº 138-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 8. Si el cónyuge fue declarado ausente, ¿los bienes adquiridos por su cónyuge tienen la calidad de sociales? El régimen de sociedad de gananciales fenece desde la declaración de ausencia, a tenor del artículo 319 del Código Civil, por lo que los bienes adquiridos con posterioridad a la emisión de la resolución judicial de declaración de ausencia tienen la calidad de bien propio y no social, debiendo entenderse que con los documentos obrantes en el archivo registral a quedado enervada la presunción juris tantum a que se refiere el artículo 311 del Código Civil. (Res. Nº 210-2000-ORLC-TR. Data 30,000) B. INTERVENCIÓN DE LAS PARTES 1. ¿Se puede subsanar la falta de intervención del cónyuge en la escritura pública de adquisición de un inmueble con su intervención en la venta? La falta de intervención de la cónyuge en la escritura pública de adjudicación de un inmueble se subsana con su intervención posterior en la transferencia del bien a terceros, entendiéndose que existe aceptación tácita de la adjudicación a favor de la sociedad conyugal. (Res. Nº 43098-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 2. ¿Qué se requiere para disponer de los bienes del incapaz? Para disponer de los bienes del incapaz, el curador requiere de autorización judicial que así lo disponga, por aplicación analógica de los artículos 531 y 577 del Código Civil. (Res. Nº 246-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. ¿Qué requisitos deben cumplirse para inscribir la venta hecha por un curador? Para efectos de inscribir la compraventa celebrada por curador, previamente deberán registrarse los actos de incapacidad –interdicción– y de 110

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discernimiento del cargo o de curador en el registro personal del registro de personas naturales, en el que se señalen las facultades expresas e indubitables para la celebración del referido acto jurídico, en aplicación de lo previsto en los incisos 1 y 4 del artículo 2030 y el artículo 2015 del Código Civil. (Res. N° 014-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 11). 4. ¿El albacea puede enajenar los bienes de la herencia? El albacea puede proceder a la enajenación de bienes de la herencia para atender a gastos de sepelio, si se encuentra autorizado expresamente para tal efecto, por el testador. (Res. Nº 180-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 5. La venta del bien por parte del comprador que aceptó la compra ¿constituye una manifestación tácita? No constando en la escritura de declaración de comprador la manifestación del adquirente para aceptar la transferencia, la posterior transferencia efectuada por este implica una manifestación tácita de su voluntad de aceptarla. (Res. Nº 155-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. ¿En el asiento de compraventa se consignarán los datos de los compradores que figuran en la minuta? El notario al identificar a los otorgantes, verifica sus nombres conforme a sus documentos de identidad, por tanto, son dichos datos y no los indicados en la minuta los que serán materia de consignación en el asiento registral; salvo se acredite hecho distinto con documentos públicos fehacientes. (Res. Nº 235-2006-TR-A. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). C. ESTADO CIVIL E IDENTIDAD DE LOS INTERVINIENTES 1. Para inscribir la adquisición de un inmueble ¿es indispensable que el adquiriente precise su estado civil? Atendiendo a la seguridad jurídica que debe brindar el registro y estando al título materia de alzada, previamente deberá acreditarse el estado 111


civil de los compradores, con documento fehaciente o resolución judicial que permita reconocer de manera inequívoca la calidad del bien a la fecha de adquisición, así como acreditar el apellido materno de estos o, de ser el caso, que contaban con un solo apellido. (Res. Nº 449-2001-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 11). 2. Si el adquiriente quiere acreditar su divorcio, ¿este deberá estar previamente inscrito? No se requiere que el divorcio del adquirente de la propiedad inmueble se encuentre previamente inscrito. Basta la declaración que sobre su estado civil conste en el título presentado. (Res. N°590-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 11). 3. Si al momento de la elevación de escritura pública fallece uno de los compradores ¿debe intervenir la cónyuge del heredero? Si al momento de la elevación a escritura pública ha fallecido uno de los compradores, resulta una consecuencia de ello que los herederos de este último, adquieren el bien en calidad de propio, no resultando exigible la intervención del cónyuge del hijo del comprador fallecido conforme a lo establecido en el artículo 302 inciso 3 del Código Civil. (Res. Nº 0842001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 11). 4. Para acreditar el estado civil de casado ¿se debe presentar la partida de matrimonio? Basta que los intervinientes en la escritura pública de compraventa señalen ser casados con tal persona, para que el Registro admita este hecho, sin que tenga que exigirse su acreditación mediante la respectiva partida de matrimonio. (Res. Nº 772-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 5. La convivencia declarada en la introducción del documento público ¿puede ser considerada como un estado civil? La convivencia declarada en la introducción de la escritura pública no puede considerarse como un estado civil del contratante. (Res. Nº 7362006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 112

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6. Las discrepancias en el nombre respecto al titular registral, ¿como se solucionan? El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal, la que se refiere a los signos distintivos que permiten individualizar a la persona y que se complementa con otros elementos, siendo que la evaluación de las discrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciación conjunta de los elementos obrantes en el registro y los instrumentos públicos aportados por los solicitantes, que a través de distintos factores de conexión permitan colegir en forma indubitable que se trata de la misma persona. (Res. Nº 019-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 7. Si en el archivo registral no existen datos respecto a la identidad titular registral, ¿cómo se determinará su identidad? No procede la inscripción de un título cuando no existan datos en el antecedente registral que permitan cotejar la identidad del titular registral y el transferente del derecho materia de rogatoria; siendo en este caso el Poder Judicial el órgano encargado de determinar dicha identidad. (Res. Nº 551 -2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 8. ¿Procede observar un título si es que en el Registro consta que el titular registral cuenta con diferentes estados civiles? Si existe adecuación entre el título presentado y la partida registral, con relación al estado civil de los intervinientes, no procederá que el Registrador deniegue la inscripción sobre la base de información obrante en otros registros, en las que se consigne un estado civil distinto. (Res. Nº 4092004-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 9. ¿Los policías podrán identificarse en los documentos públicos con el Carné de Identidad Policial? La Resolución Jefatural Nº 789-2005-JEF/RENIEC debe ser concordada con la tercera disposición final del D.S. Nº 015-98-PCM, de manera que quienes tienen o tenían emitidos distintos documentos de identificación –tales como el Carné de Identidad Policial– están obligados a identificarse con el DNI desde la fecha en que les fue emitido 113


dicho documento. Por lo que no procede la inscripción de la compraventa si el policía que contaba con DNI al momento de celebrar el contrato se identificó con el CIP. (Res. Nº 554-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). CONSULTA ¿UN APODERADO CON FACULTADES DE ADMINISTRACIÓN PUEDE SUSCRIBIR UNA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA? En agosto del presente año, el señor Carlos Fernández compró un inmueble de una persona que iba a viajar urgentemente al extranjero, razón por la cual este último solamente cumplió con firmar la minuta de compraventa y otorgó poder a su hermano para que formalice notarialmente la transferencia de propiedad del inmueble suscribiendo la respectiva escritura pública. No obstante, una vez ingresada a registro, el título fue observado por el registrador, quien en su resolución señaló que el apoderado no gozaba de facultades especiales de disposición del inmueble, por lo que la escritura pública no contenía la manifestación de voluntad del vendedor. El señor Fernández nos consulta si la observación está arreglada a derecho o corresponde apelarla al Tribunal Registral.

Respuesta: El artículo 156 del Código Civil establece que para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública, bajo sanción de nulidad. Dicho precepto se sustenta en el principio de literalidad, lo que determina que para realizar actos de disposición sobre los bienes del representado se requerirá que en el poder conste –de manera clara y expresa– las facultades de disposición conferidas, de modo que no exista duda sobre el alcance del poder otorgado; no pudiéndose presumir su otorgamiento. En ese sentido, el poder que señale de manera general que el apoderado tiene facultades de disposición sobre los bienes del poderdante

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no cumple con el principio de literalidad, dado que de su contenido no se desprende de manera indubitable el sentido ni el alcance de las facultades otorgadas al apoderado. Para que el poder sea válidamente otorgado, deberá señalarse expresamente cuáles son esas facultades de disposición, esto es, sí podrá vender, gravar con hipoteca, etc. Ahora bien, la indubitabilidad a la que hace referencia el artículo 156 debe entenderse solo a las facultades de disposición, mas no a los bienes sobre los que ejercerá el poder. Por eso bastará que consten de manera expresa las facultades otorgadas al apoderado, para que este pueda ejercerlas sin restricción alguna. Y es que debe entenderse que, al ser unilateral el acto de apoderamiento, es un acto de confianza, lo que, empero, no impide que el representado restrinja el ejercicio del poder para determinados bienes o relaciones. Respecto del caso materia de análisis, consideramos que al haberse transferido la propiedad del inmueble a través de la minuta de compraventa suscrita por el representado, no habrá ningún inconveniente para que el apoderado pueda suscribir la respectiva escritura pública. En efecto, pese a que la escritura pública es el título suficiente para la inscripción de la compraventa, la transferencia de propiedad se ha producido con el solo consentimiento (artículo 949 del Código Civil), esto es, con la minuta de compraventa. Por lo tanto, nosotros concluimos que la suscripción del documento notarial solo constituye una simple formalidad a efectos de inscribir la transferencia, para lo cual no se requiere que el apoderado goce de facultades especiales de disposición. No obstante, un sector de la doctrina –en criterio que no compartimos– estima que el apoderado no podrá formalizar notarialmente la transferencia de propiedad debido a que no cuenta con facultades de disposición, tal como lo requiere el artículo 156 del Código Civil. Según esta posición, la escritura pública suscrita por el apoderado no es un instrumento idóneo para acceder al registro, ya que no contendrá la manifestación de voluntad del vendedor. Esto debido a que, al ser la escritura pública el instrumento por el cual el notario

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otorga autenticidad a la manifestación de la voluntad de los comparecientes, no es factible que un representante con simples poderes de administración suscriba la escritura pública en la que se transfiere el bien de su representado. En ese sentido, Gonzales Loli (GONZALES LOLI, Jorge Luis. “Fecha cierta del instrumento vs. Titulación auténtica: Dos conceptos diferentes que no deben ser confundidos como uno solo”. En: Diálogo con la Jurisprudencia Nº 42. Gaceta Jurídica S.A. Lima, 2002, p. 121) ha expresado que la suscripción de la escritura pública no es un mero acto administrativo que permite la inscripción del título en el Registro, sino que es la creación del título formal que garantiza que la manifestación de voluntad expresada por las partes o sus representantes facultados para celebrar el acto, corresponde a sus autores y que son ellos quienes con capacidad, libertad y conocimiento suficiente, otorgan la compraventa; dotando al acto de certeza y autenticidad que permite su calificación registral. En consecuencia, en casos como el planteado, el referido autor considera –a diferencia de nosotros– que el defecto existente en la escritura pública se origina por la falta de manifestación de voluntad en el instrumento público de los otorgantes o persona con poderes suficientes para celebrar actos de disposición en su representación.

• Base legal: Código Civil: artículos. 156, 949.

D. INMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO 1. ¿Procede la inscripción de la transferencia de un inmueble gravado en cuyo contrato se menciona que no lo está? Resulta procedente inscribir la transferencia de un inmueble afectado con medidas cautelares de embargos, aun cuando en el contrato de 116

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compraventa no se haya hecho referencia a todos los gravámenes que contiene la partida registral respectiva, pues de conformidad con lo prescrito en el artículo 2012 del Código Civil se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones. (Res. Nº 007-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 2. Para la transferencia de propiedad de predios rurales ¿se requiere la presentación de algún requisito adicional? Al no solicitarse independización o acumulación de predios, sino solamente la transferencia de propiedad de unidades catastrales debidamente identificadas e inscritas en partidas independientes del Registro de Propiedad Inmueble, sin modificación alguna de su descripción, no producen mutación alguna entre la uniformidad de la información catastral del Sector Agricultura y la que aparece en esta Oficina Registral, por lo que no se requiere la presentación del plano respectivo, visado por la Oficina General de Catastro Rural (hoy Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural-PETT según D.S. Nº 057-92-AG). (Res. Nº 200-98ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. La discrepancia respecto a los datos del inmueble objeto de transferencia ¿puede dar mérito a la denegatoria de inscripción? La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación de este. (Res. Nº 507-2001-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 4. Para la aplicación de la prohibición constitucional de adquisición por los extranjeros de inmuebles dentro de las 50 km de la frontera ¿quiénes serán considerados extranjeros? El artículo 71 de la Constitución Política del Estado establece que dentro de los 50 km de las fronteras los extranjeros no pueden adquirir ni poseer por título alguno, directa ni indirectamente, individualmente o en sociedad, tierras. Entendiéndose como extranjeros a aquellas 117


personas naturales o jurídicas sujetas a una soberanía distinta a la del Estado peruano. (Res. Nº 140-2006-TR-A. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 5. La venta de una parte de un inmueble ¿debe independizarse? La inscripción de la venta de parte de un inmueble que permanece inscrito en la partida matriz sin trascender al resto del bien, debe efectuarse en partida independiente, previa inscripción del reglamento interno respectivo tratándose de unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y/o bienes y servicios comunes. (Res. N° 253-2001-ORLC/TR). E. PRECIO 1. La cancelación del precio de compraventa ¿puede ser manifestada en forma tácita? La cancelación de precio puede ser declarada en forma expresa o ser inferida de una manifestación de voluntad tácita, como resulta ocurrir cuando al pactarse que el saldo de precio sería pagado a la firma de la escritura pública correspondiente, la parte vendedora suscribe la misma escritura sin reserva alguna, aunque no conste declaración de recepción del monto adeudado ni constancia notarial en el sentido que dicho pago ha sido efectuado. (Res. Nº 337-99-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 2. Si el pago de una compraventa o permuta se realiza con títulos valores ¿cuándo se entenderá pagado el precio? En los casos que en los contratos de compraventa o permuta se acuerde que el pago se realice a través de la entrega de títulos valores, la inscripción se efectuará dejando constancia que el precio ha sido cancelado cuando: a) Se haya pactado el efecto cancelatorio. b) Se acredite el pago mediante declaración jurada del vendedor con firma certificada por notario.

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c) Se presente la constancia de pago emitida por la entidad financiera contra la cual se giró el título valor. En caso contrario el registrador deberá inscribir de oficio la hipoteca legal. 3. La sola entrega del cheque de gerencia ¿produce la cancelación del precio? La Ley Nº 28194 “Ley para la lucha contra la evasión y para la formalización de la economía”, no establece que los medios de pagos ahí previstos tengan efectos cancelatorios, mucho menos deroga lo dispuesto en el artículo 1233 del Código Civil. En consecuencia, la entrega de un título valor como el cheque de gerencia por el monto de parte o íntegro del precio de venta, no puede entenderse como pago de dicha parte o el total del precio de venta, salvo que ello conste indubitablemente en el contrato respectivo. (Res. Nº 441-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). En los actos o contratos en los que aparezca la entrega de cheques de gerencia, se entenderá producido el pago solo en la medida que resulte indubitable la voluntad de quien recibe el título valor respecto a que su sola entrega produce efectos cancelatorios, en consecuencia, los registradores procederán a inscribir de oficio la hipoteca legal respectiva, en los casos de contratos de compraventa o permuta en cuya escritura pública correspondiente, no exista la indicación inequívoca de que la entrega del cheque de gerencia constituye pago. (Res. Nº 076-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 4. Si no se ha pagado la totalidad del precio de la compraventa, ¿procederá la inscripción del contrato a pesar de que la cláusula resolutoria expresa que la compraventa no está inscrita? Procede la inscripción de la resolución de contrato de compraventa que contenga cláusula resolutoria expresa, si se acredita en forma fehaciente la comunicación cursada al comprador. La resolución del contrato no debe afectar los derechos de terceros que hubieren contratado con el incumpliente siempre que hayan actuado de buena fe, la cual se verá enervada, si, en virtud de los alcances de los artículos 2012 y 2014 del Código Civil, el que adquiere a sabiendas de que la contraprestación no 119


ha sido cancelada totalmente, asume el riesgo de dicha resolución. La inscripción de este acto supone un procedimiento que debe ser examinado en su aplicación con todo tipo de cautelas, dado el rigor con que se produce, y los efectos cancelatorios que se derivan para el titular registral del asiento, siendo uno de los puntos más delicados de la técnica registral el relativo a la demostración del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones, principalmente por su trascendencia y porque es necesario para tal prueba, atender a hechos y circunstancias que se desenvuelven fuera del Registro. (Res. Nº 040-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 5. La mención del saldo de precio en el asiento de transferencia ¿es un gravamen? La mención del saldo de precio en el asiento de transferencia de la propiedad de un bien no constituye un gravamen que pueda ser objeto de caducidad conforme al artículo 3 de la Ley Nº 26639. (Res. Nº 663-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). F. OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA 1. Las copias simples de un proceso de otorgamiento de escritura pública ¿pueden dar lugar a la inscripción de la compraventa? Las copias simples de un proceso de otorgamiento de escritura pública de compraventa, no dan mérito a inscripción ni calificación; sin embargo, entendiéndose que lo que se desea registrar es la transferencia de propiedad deberá adjuntar para su debida calificación la escritura pública de compraventa. (Res. Nº 462-2000-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 2. La calificación de las escrituras públicas otorgadas en ejecución de sentencia ¿está sujeta a limitaciones? La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pública no constituye título judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificación contenidas en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. (Res. Nº 375-2003SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 120

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3. Si vía parte judicial se ordena la inscripción de la compraventa de un inmueble ¿qué puede calificar el registrador? Cuando un título consiste en partes judiciales donde se ordene practicar una inscripción, la función calificadora del registrador, limitada en tanto se trata de títulos provenientes de sede judicial, se constriñe a verificar si el mandato efectivamente se ha producido, no padece de vicios que atentan contra su validez, la competencia del juzgado o tribunal que lo expide, las formalidades del documento y los obstáculos que se pueden presentar en cuanto a la incompatibilifdad entre la resolución judicial y los antecedentes registrales, quedando fuera del ámbito de calificación la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiese dictado, los fundamentos o el contenido de la resolución así como su adecuación a la ley. (Res. N° 438-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 12). 4. ¿Se puede cuestionar la autenticidad de la minuta elevada a escritura pública en un proceso judicial? Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de escritura pública, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decisión judicial. (Res. Nº 276-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 5. ¿Procede inscribir la escritura pública otorgada judicialmente a favor de un tercero distinto a los compradores y a sus sucesores? Si el juez ordenó el otorgamiento de escritura pública a favor de un tercero por subrogación de los compradores primigenios, la cual alcanza a sus sucesores, tal circunstancia, al haber sido evaluada por el juzgado, no puede ser observado en sede registral. (Res. Nº 148-2001-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 6. Si las partes pactan que la escritura de compraventa no se remita al Registro ¿se afectará la transferencia de propiedad? La disposición puesta en la minuta en el sentido de pedir al notario que no remita los partes al Registro hasta que se verifique la 121


primera de dominio, no impide la transferencia de la propiedad del predio. (Res. Nº 518-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 7. ¿En qué rubro se inscribe la sentencia de otorgamiento de escritura pública? La sentencia de otorgamiento de escritura pública no contiene un mandato judicial traslativo de dominio, sin embargo podrá ser inscrita en el rubro de gravámenes y cargas, en consideración a lo dispuesto en el inciso 8 del artículo 2019 del Código Civil. (Res. Nº 100-99-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. VIII., p. 118). G. FECHA CIERTA 1. ¿Desde cuándo vale la escritura pública de transferencia de propiedad? La validez de un instrumento público protocolar está dada por el momento en que concluye el proceso de firmas de las partes intervinientes y no por la fecha de otorgamiento de este, por cuanto, la autorización del notario del instrumento y la suscripción por los contratantes, implica el asentimiento de las partes a las estipulaciones del acto jurídico materia de formalización, en consecuencia, si a la fecha de conclusión de firmas no estaban vigentes las facultades otorgadas por la persona jurídica a sus apoderados, dicho acto jurídico deberá ser ratificado por los actuales representantes. (Res. Nº 380-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 12). 2. Si la minuta de compraventa elevada a escritura pública fue suscrita por un funcionario público ¿desde cuándo hay fecha cierta? La fecha cierta de realización de la compraventa no es la del otorgamiento de la escritura pública sino la de la minuta en el supuesto en que haya sido presentada ante un funcionario público, de acuerdo al inciso 2 del artículo 245 del Código Procesal Civil. (Res. Nº 084-2001-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 12).

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3. ¿Los documentos privados con firmas legalizadas pueden dar mérito a la inscripción de transferencia de propiedad? En virtud del artículo 7 de la Ley Nº 27755, a partir del 16/06/2004 (fecha de unificación del Registro de Predios), han quedado derogadas tácitamente las disposiciones legales que establecían inscripciones en mérito de documentos privados con legalización de firmas. Sin embargo, sí procede la inscripción en mérito a dichos documentos, si fueron otorgados durante la vigencia de las normas derogadas. (Res. Nºs. 223-2004SUNARP-TR-T y 371-2005-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data. 35,000. G.J.) No obstante, de acuerdo con la sétima disposición transitoria del reglamento de Inscripción de registro de predios los documentos privados con fines legalizados solo fueron admitidos por el registro hasta el 31 de octubre de 2008. No se encuentran dentro de los alcances del quinto precedente de observancia obligatoria aprobado en el 12 Pleno Registral, los títulos de adjudicación y contratos de compraventa, así como los demás documentos que emita el Ministerio de Agricultura mediante el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural - PETT, en cumplimiento de los objetivos previstos en el artículo 4 del D.S. Nº 064-2000-AG, por contener actos administrativos expedidos por funcionarios públicos en ejercicio de sus atribuciones. (Res. Nº 003-2006-SUNARP/SA. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). DOCUMENTO COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON PAGO AL CONTADO Señor notario: Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una donde conste el contrato de compraventa que celebran de una parte don ........, identificado con D.N.I. Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominará EL VENDEDOR; y de otra parte don ............, identificado con D.N.I. Nº ........ y su esposa, doña ......,, identificada con D.N.I. Nº ........ ambos domiciliados en ......................., a quienes en lo sucesivo se

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les denominará LOS COMPRADORES; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrónica Nº ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuya área, linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquirió la propiedad del inmueble de su anterior propietario don ........................., mediante escritura pública extendida por ante el notario público de ..., don ......, conforme obra en el asiento ...... de la referida partida electrónica. SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que el inmueble a que se refiere la cláusula anterior se encuentra desocupado, en perfecto estado de conservación y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la cláusula primera en favor de LOS COMPRADORES. Por su parte, LOS COMPRADORES se obligan a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas. PRECIO Y FORMA DE PAGO: CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles), que LOS COMPRADORES cancelarán en dinero, íntegramente y al contado, en la fecha de suscripción de la escritura pública que origine esta minuta, con constancia notarial de dicho pago que se servirá efectuar el notario público.

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OBLIGACIONES DE LAS PARTES: QUINTA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo en la fecha de la firma de la escritura pública a que se refiere la cláusula anterior, acto que se verificará con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurándole a LOS COMPRADORES tomar efectiva posesión de dicho bien. SEXTA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo, así como los recibos cancelados por los servicios de agua potable y energía eléctrica del último periodo, y el comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente a los 3 últimos periodos anuales inmediatos anteriores a la fecha del presente contrato. SÉTIMA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de LOS COMPRADORES. OCTAVA.- LOS COMPRADORES se obligan a pagar el precio convenido en el momento y forma pactados en la cláusula cuarta de este documento. NOVENA.- LOS COMPRADORES deberán recibir el bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el estado de conservación y habitabilidad en que se encuentra. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DÉCIMA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestación a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y en general de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad y/o el derecho de

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propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el artículos 1495 del Código Civil. DÉCIMO PRIMERA.- No obstante la declaración de EL VENDEDOR, en la cláusula segunda de este documento, con relación al perfecto estado de conservación y habitabilidad del bien objeto de la prestación a su cargo, aquel se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia. GASTOS Y TRIBUTOS: DÉCIMO SEGUNDA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por LOS COMPRADORES. DÉCIMO TERCERA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestación a su cargo. DÉCIMO CUARTA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumirá o reembolsará a LOS COMPRADORES, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que LOS COMPRADORES, por su parte, asumirán los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella. COMPETENCIA TERRITORIAL: DÉCIMO QUINTA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de .............

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DOMICILIO: DÉCIMO SEXTA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: DÉCIMO SÉTIMA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripción.

Firmado en la ciudad de ....., a los ... días del mes de ..... de .....

EL VENDEDOR

LOS COMPRADORES

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DOCUMENTO COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON PAGO POR ARMADAS

Señor notario: Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una donde conste el contrato de compraventa que celebran de una parte don ........, identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominará EL VENDEDOR; y de otra parte don ........, identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominará EL COMPRADOR; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrónica Nº ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuyos linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquirió la propiedad del inmueble de su anterior propietario don ........................., mediante escritura pública extendida por ante el notario público de ... don ......, conforme obra en el asiento ...... de la referida partida electrónica. SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia de que el inmueble a que se refiere la cláusula anterior se encuentra desocupado, en perfecto estado de conservación y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL COMPRADOR. Por su parte, EL COMPRADOR

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se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos. PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO: CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles), que EL COMPRADOR cancelará en dinero, íntegramente y por armadas, en la siguiente forma y oportunidades: 1.- S/. ..... en la fecha de suscripción de la escritura pública que origine esta minuta y sin más constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento. 2.- S/. ..... el día ................. 3.- S/. ..... el día ................. 4.- S/. ..... el día ................. 5.- S/. ..... el día ................. QUINTA.- A efectos de garantizar el cumplimiento de su obligación EL COMPRADOR gira en favor de EL VENDEDOR cuatro letras de cambio por los siguientes valores: S/..........., S/.........., S/......... y S/..........; dichas sumas incorporan los importes establecidos en los numerales 2, 3, 4 y 5 de la cláusula anterior más los correspondientes intereses a la fecha de vencimiento allí indicada para cada una de ellas. Se deja constancia, asimismo, de que las citadas cambiales se encuentran avaladas por don.......... ................... las cuales podrán ser descontadas en el sistema financiero. SEXTA.- El lugar de pago de todas las armadas será el domicilio de EL VENDEDOR.

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OBLIGACIONES DE LAS PARTES: SÉTIMA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo en la fecha de la firma de la escritura pública a que se refiere la cláusula anterior, acto que se verificará con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurándole a EL COMPRADOR tomar efectiva posesión de dicho bien. OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo, así como los recibos cancelados por los servicios de agua potable y energía eléctrica del último periodo, y el comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente al trimestre inmediato anterior a la fecha del presente contrato. NOVENA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR. DÉCIMA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento, forma y lugar pactados en la cláusula cuarta de este documento. DÉCIMO PRIMERA.- EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el estado de conservación y habitabilidad en que se encuentra. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DÉCIMO SEGUNDA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestación a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y, en general, de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, que

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comprenderá todos los conceptos previstos en el artículo 1495 del Código Civil. DÉCIMO TERCERA.- No obstante la declaración de EL VENDEDOR en la cláusula segunda de este documento con relación al perfecto estado de conservación y habitabilidad del bien objeto de la prestación a su cargo, aquel se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia. GASTOS Y TRIBUTOS: DÉCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por EL COMPRADOR. DÉCIMO QUINTA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestación a su cargo. DÉCIMO SEXTA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumirá o reembolsará a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumirá los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella. COMPETENCIA TERRITORIAL: DÉCIMO SÉTIMA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DÉCIMO OCTAVA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este

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contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: DÉCIMO NOVENA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripción. Firmado en la ciudad de ....., a los ... días del mes de ..... de .....

EL VENDEDOR

EL COMPRADOR

DOCUMENTO COMPRAVENTA CON GARANTÍA HIPOTECARIA Señor notario: Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una donde conste el contrato de compraventa que celebran de una parte don ......, identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominará EL VENDEDOR; y de otra parte don ......, identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en .......................,

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a quien en lo sucesivo se denominará EL COMPRADOR; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrónica Nº ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuyos linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquirió la propiedad del inmueble de su anterior propietario don ........................., mediante escritura pública extendida por ante el notario público de ... don ......, conforme obra en el asiento .... de la mencionada partida electrónica. SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia de que el inmueble a que se refiere la cláusula anterior se encuentra desocupado, en perfecto estado de conservación y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL COMPRADOR. Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos. PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO: CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles), que EL COMPRADOR cancelará en dinero, íntegramente y por armadas, en la siguiente forma y oportunidades: 1.- S/. ..... en la fecha de suscripción de la escritura pública que origine esta minuta y sin más constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento.

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2.- S/. ..... el día ................. 3.- S/. ..... el día ................. 4.- S/. ..... el día ................. 5.- S/. ..... el día ................. QUINTA.- A efectos de garantizar el cumplimiento de su obligación, EL COMPRADOR gira en favor de EL VENDEDOR cuatro letras de cambio por los siguientes valores: S/..........., S/..........., S/........ y S/..........; dichas sumas incorporan los importes establecidos en los numerales 2, 3, 4 y 5 de la cláusula anterior más los correspondientes intereses a la fecha de vencimiento allí indicadas para cada una de ellas. Se deja constancia, asimismo, que las citadas cambiales se encuentran avaladas por don....... ....................., las cuales podrán ser descontadas en el sistema financiero. SEXTA.- El lugar de pago de todas las armadas será el domicilio de EL VENDEDOR. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: SÉTIMA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo en la fecha de la firma de la escritura pública a que se refiere la cláusula cuarta, acto que se verificará con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurándole a EL COMPRADOR tomar efectiva posesión de dicho bien. OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo, así como los recibos cancelados por los servicios de agua potable y energía eléctrica del último periodo, y el comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente a los tres periodos anuales inmediatos anteriores a la fecha del presente contrato.

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NOVENA - EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR. DÉCIMA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento, forma y lugar pactados en la cláusula cuarta de este documento. DÉCIMO PRIMERA.- EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el estado de conservación y habitabilidad en que se encuentra. GARANTÍA HIPOTECARIA: DÉCIMO SEGUNDA.- A fin de garantizar el cumplimiento de la prestación a cargo de EL COMPRADOR consistente en el pago del saldo de precio estipulado en la cláusula cuarta, este conviene en constituir en favor de EL VENDEDOR primera y preferencial hipoteca sobre el bien materia del presente contrato. DÉCIMO TERCERA.- La hipoteca a que se contrae la cláusula anterior se constituye hasta por la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles), y su vigencia se extenderá hasta la cancelación de la última armada indicada en la cláusula cuarta de este documento y, de ser el caso, los intereses que pudieran generarse. DÉCIMO CUARTA.- Las partes dejan constancia que la mencionada garantía hipotecaria comprende tanto el terreno como las construcciones existentes y las que pudieran levantarse en el futuro, los aires, servidumbres, lo inherente y accesorio a la propiedad, y todo cuanto de hecho o por derecho le corresponda al bien hipotecado, sin reserva ni limitación alguna. DÉCIMO QUINTA.- En el improbable caso de ejecución de la garantía hipotecaria constituida en la cláusula décimo segunda, las partes acuerdan valorizar el inmueble hipotecado en la suma

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de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles). Las 2/3 partes de la valorización indicada servirán de base para el remate de ley. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DÉCIMO SEXTA.- Salvo la hipoteca, que se constituye en la cláusula décimo segunda, EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestación a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y, en general, de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el art. 1495 del Código Civil. DÉCIMO SÉTIMA.- No obstante la declaración de EL VENDEDOR, en la cláusula segunda de este documento, con relación al perfecto estado de conservación y habitabilidad del bien objeto de la prestación a su cargo, aquel se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia. GASTOS Y TRIBUTOS: DÉCIMO OCTAVA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por EL COMPRADOR. DÉCIMO NOVENA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato, no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestación a su cargo. VIGÉSIMA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumirá o reembolsará a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia, mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumirá los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella.

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COMPETENCIA TERRITORIAL: VIGÉSIMO PRIMERA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: VIGÉSIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: VIGÉSIMO TERCERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripción.

Firmado en la ciudad de ....., a los ... días del mes de ..... de .....

EL VENDEDOR

EL COMPRADOR

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H. DERECHOS Y ACCIONES 1. ¿Es procedente inscribir la compraventa de derechos y acciones de un inmueble sujeto a copropiedad? Sí, si es procedente, puesto que cada copropietario puede disponer de su cuota ideal. Por ende, el comprador de una cuota ideal de un inmueble sujeto a copropiedad podrá inscribir su derecho en el Registro. Para ello en el contrato de compraventa de acciones y derechos, además de los requerimientos señalados para el contrato de compraventa simple, deberá señalarse el porcentaje de los derechos transferidos así como el área equivalente a ese porcentaje tomando como base el área del inmueble. 2. ¿Cuál es el título suficiente para asignar los porcentajes de derechos y acciones de un bien sujeto a copropiedad? Para asignar los porcentajes de derechos y acciones que corresponden a cada copropietario de un inmueble sujeto al régimen de copropiedad, resulta necesario la extensión de una escritura pública con la intervención de todos los copropietarios, en la cual se precisen dichos porcentajes o, en su defecto, la sentencia derivada del proceso judicial de división y partición. 3. ¿En la transferencia de cuotas ideales en el contrato se debe indicar el porcentaje a transferirse? En efecto, en el caso de transferencias de cuotas ideales, se debe señalar la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título. 4. ¿Qué se requiere para inscribir la transferencia de parte de un inmueble? Como expresan José Luis La Cruz Berdejo y Francisco de Asís Sancho Rebullida en su obra Derecho Inmobiliario Registral (Bosch Editor S.A., Barcelona, 1984, p. 59) al señalar que “como regla general, siempre que un derecho real deba concretarse a una parte de la Finca, sin trascender al resto, habrá de segregarse esa parte, y si no 138

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fuera posible hipotecariamente, tendría que denegarse la inscripción solicitada”; en consecuencia, previa o coetáneamente a la inscripción rogada resulta indispensable independizar la unidad inmobiliaria materia de transferencia. (Res. Nº 217-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 5. ¿Se puede transferir una proporción del inmueble sin necesidad de independizar? Es inscribible la transferencia de una proporción de un bien inmueble sin necesidad de independizar cuando de la revisión integral del contrato fluya que lo que se transfiere es una cuota abstracta representada por una fracción de la totalidad de la propiedad. (Res. Nº 390-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 13). Es inscribible la transferencia de derechos y acciones sobre un bien inmueble sin necesidad de independizar, a pesar de que se haya hecho referencia a la parte material del bien, cuando de la revisión integral del contrato fluya que lo que se transfiere es una cuota abstracta de la totalidad de la propiedad. (Res. Nº 185-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). Es inscribible la transferencia de derechos y acciones inmobiliarias cuando en el título correspondiente se señalan el área, los linderos y medidas del predio, siempre que resulte claramente de dicho título que la transferencia es de una cuota ideal del inmueble. (Res. Nº 123-97-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.). 6. ¿Procede la inscripción de la compraventa de derechos y acciones cuando la porción transferida está identificada? Lo que le interesa al Derecho en los casos de transferencias de partes alícuotas es que la proporción transferida no sea identificada o ligada con una zona específica del bien donde la propia identificación conllevaría a una contradicción con la naturaleza de una alícuota ideal. Por tanto, no procede la inscripción de la compraventa de acciones y derechos sobre un inmueble, si del contenido del título se desprende que el objeto de la venta, esto es, el lote de terreno, es un bien que está físicamente determinado. (Res. Nº 775-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

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Si se solicita la inscripción de la venta de parte de un inmueble perfectamente individualizado cuya mayor área corre registrada en la partida correspondiente y cuyo dominio se encuentra bajo un régimen de copropiedad, resulta procedente inscribir la venta de derechos y acciones, siempre que lo solicite así el recurrente. (Res. N° 063-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 13). 7. Para la inscripción de la compraventa de derechos y acciones en la que se identificó la parte adquirida, ¿se requiere que el área se subdivida o independice? Cuando del tenor del título presentado se advierta que la transferencia se refiere a derechos y acciones respecto de un bien indiviso, no debe exigirse la previa inscripción de la subdivisión e independización, no obstante, conste en una de las cláusulas del contrato la descripción de la parte material del predio. (Res. Nº 181-2005-SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.). 8. ¿Procede la inscripción de la compraventa de derechos y acciones si no se señalan los porcentajes de participación de los copropietarios? Si bien la suma pagada equivale al 40% del monto total del precio de compraventa, del instrumento público no se desprende el acuerdo de voluntades entre los compradores para considerar que el dominio debía determinarse en proporción a lo pagado por cada uno de ellos, por lo que no habiéndose establecido los porcentajes de participación de cada copropietario, no resulta factible la transferencia de porcentajes de acciones y derechos determinados. (Res. Nº 108-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 9. ¿Qué se requiere para que se consigne los derechos y acciones que le corresponde a cada copropietario? Para consignar los porcentajes de acciones y derechos que corresponden a cada propietario de un inmueble sujeto al régimen de copropiedad, resulta necesario la extensión de la escritura pública con la intervención de todos los copropietarios en la cual se precisen dichos porcentajes o, en su defecto, el procedimiento judicial correspondiente; mientras tanto, de acuerdo al artículo 970 del Código Civil, las cuotas de los copropietarios se presumen iguales. (Res. Nº 023-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 140

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10. La transferencia de un inmueble sujeto a copropiedad ¿requiere el consentimiento de todos los copropietarios? De conformidad con el inciso 1) del artículo 971 del Código Civil, la transferencia de dominio de inmuebles solo puede ser otorgada por todos los copropietarios con derecho inscrito. (Res. Nº 183-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 11. Para la inscripción de la transferencia de un porcentaje de los derechos y acciones de un terreno que forma parte de otro de mayor extensión, ¿se requiere su independización? En virtud del principio de especialidad, para la inscripción de la transferencia de un porcentaje de acciones y derechos de un inmueble que forma parte de otro de mayor extensión, se requiere la inscripción de su independización previamente. (Res. Nº 529-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 12. ¿Puede inscribirse la transferencia de derechos expectaticios de uno de los cónyuges respecto de un bien social? No resulta inscribible, sin previa liquidación de bienes gananciales, la transferencia de derechos y acciones expectaticios de uno de los cónyuges, toda vez que dichos bienes representan un patrimonio autónomo en estado de indivisión. (Res. N° 145-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 13). 13. ¿La omisión de consignar en la cláusula resolutoria expresa contenida en reglamento interno puede dar mérito a observar la compraventa de derechos y acciones? Si bien en el contrato de compraventa de acciones y derechos objeto de calificación no se ha consignado el tenor de la cláusula resolutoria contemplada en el Reglamento de Copropiedad, Administración y Construcción de Viviendas de la Habilitación Vacacional, dicha omisión no constituye motivo u obstáculo para denegar la inscripción, quedando en todo caso sujetos los vendedores a la responsabilidad que se menciona en el acotado Reglamento. (Res. Nº 595-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).

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I. CONTRATO CELEBRADO POR INSOLVENTE 1. ¿Es válida la compraventa de un inmueble celebrada antes de la declaración de insolvencia cuya formalización fue realizada luego? Se considera válido el contrato celebrado antes de los seis meses anteriores a la presentación de la solicitud insolvencia, y cuya formalización, específicamente la suscripción de la escritura pública, fue realizada luego de la declaración de insolvencia y antes de que la junta nombre al administrador o al liquidador de la insolvente. (Res. N° 338-2001-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 13). 2. Las transferencias efectuadas por el insolvente ¿pueden inscribirse? Los actos y contratos realizados por el deudor previstos en el literal c) del artículo 19.3 de la Ley General del Sistema Concursal, pueden ser objeto de inscripción, sin perjuicio de la declaración judicial de ineficacia de dichos actos. (Res. Nº 642-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 3. ¿Pueden el administrador o liquidador suscribir la escritura para formalizar la transferencia efectuada antes de la declaratoria de insolvencia? Si la norma permite que aun en el periodo que transcurre entre la solicitud de insolvencia y el nombramiento de los administradores o liquidadores, la empresa pueda seguir celebrando contratos a título oneroso que impliquen el desarrollo habitual de sus actividades, es comprensible concluir que también está facultada para que a través de sus representantes, pueda formalizar los contratos a título oneroso, celebrados antes de su declaración de insolvencia. (Res. Nº 338-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 13).

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J. PACTOS DE LA COMPRAVENTA 1. ¿Cuál es la naturaleza del pacto de retroventa? La naturaleza del plazo legal o convencional del pacto de retroventa es uno de caducidad. (Res. Nº 072B-2007-SUNARP/PT. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 2. ¿Qué se requiere para la cancelación del asiento de inscripción del pacto de retroventa? Para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará presentar una solicitud simple, debiendo el registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo establecido por el Código Civil, sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio. (Res. Nº 072B-2007-SUNARP/PT. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 3. Si se canceló el asiento de inscripción del pacto de retroventa, ¿procederá que se ejerza el derecho de retroventa? Procede la inscripción de la resolución unilateral ejercida por el vendedor dentro del plazo pactado o fijado por ley, aun cuando se hubiere cancelado la inscripción del pacto, si es que no existen terceros cuyo derecho inscrito puede perjudicarse con dicha resolución. (Res. Nº 072B2007-SUNARP/PT. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 4. Para el ejercicio de la retroventa ¿se requiere la intervención del comprador? Para el ejercicio de la retroventa no se requiere la intervención del comprador por lo que es innecesario entrar a dilucidar, respecto de si el apoderado de este cuenta o no con las facultades suficientes para resolver el contrato. (Res. Nº 120-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

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5. ¿Qué se requiere para inscribir la transferencia de propiedad de una compraventa con reserva de propiedad? Cuando el contrato de compraventa con pacto de reserva de propiedad está registrado previamente, para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente se presentará escritura pública o formulario registral otorgado por el vendedor, declarando que se ha cancelado el importe del precio convenido o, en todo caso, que ha operado la transferencia. En los casos en los que no se hubiera operado la transferencia solo se inscribirá el pacto de reserva de dominio en el rubro de cargas y gravámenes. 6 ¿Cuál es el efecto de la inscripción del pacto de reserva de dominio? La inscripción del pacto no impide la inscripción de transferencias ni de otros actos posteriores, pero otorga prevalencia a quien hubiere inscrito el pacto a su favor, circunstancia que debe constar en el asiento. 7. ¿Caduca el pacto de reserva de propiedad? Es aplicable el plazo de caducidad establecido en el artículo 3 de la Ley N° 26639 al levantamiento del pacto de reserva de dominio, cuando han transcurrido más de diez años desde el vencimiento del plazo para cancelar el crédito garantizado. (Res. Nº 127-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 8. ¿Qué se requiere para inscribir la transferencia de propiedad de un arrendamiento venta? Cuando el contrato de arrendamiento venta está registrado previamente, para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente se presentará escritura pública o formulario registral otorgado por el vendedor, declarando que se ha cancelado el importe del precio convenido.

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DOCUMENTO COMPRAVENTA CON PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD Señor notario: Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una donde conste el contrato de compraventa con reserva de propiedad que celebran de una parte don ......., identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominará EL VENDEDOR; y de otra parte don ......., identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominará EL COMPRADOR; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrónica Nº ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuya área, linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquirió la propiedad del inmueble de su anterior propietario don ........................., mediante escritura pública extendida por ante el notario público de ... don ......, conforme obra en el asiento ..... de la referida partida electrónica. SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que el inmueble a que se refiere la cláusula anterior se encuentra desocupado, en buen estado de conservación y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL COMPRADOR, con sujeción al pacto previsto en la

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cláusula sexta. Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos. PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO: CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de S/. ............ (........ y 00/100 nuevos soles), que EL COMPRADOR cancelará en dinero, íntegramente y por armadas, en la siguiente forma y oportunidades: 1.- S/. ..... en la fecha de suscripción de la escritura pública que origine esta minuta y sin más constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento. 2.- S/. ..... el día ................. 3.- S/. ..... el día ................. 4.- S/. ..... el día ................. 5.- S/. ..... el día ................. El lugar de pago de todas las armadas será el domicilio de EL VENDEDOR. QUINTA.- A efectos de garantizar el cumplimiento de su obligación EL COMPRADOR gira en favor de EL VENDEDOR cuatro letras de cambio por los siguientes valores: S/..........., S/..........., S/........ y S/.........; dichas sumas incorporan los importes establecidos en los numerales 2, 3, 4, y 5 de la cláusula anterior más los correspondientes intereses a la fecha de vencimiento allí indicadas para cada una de ellas. Se deja constancia, asimismo, que las citadas cambiales se encuentran avaladas por don...... ................, las cuales podrán ser descontadas en el sistema financiero.

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PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD: SEXTA.- Las partes acuerdan, al amparo de lo dispuesto por el artículo 1583 del Código Civil, incorporar en el presente contrato el pacto de reserva de propiedad en favor de EL VENDEDOR. En consecuencia este conservará la propiedad del bien materia del presente contrato aun cuando la posesión del mismo haya sido entregada a EL COMPRADOR. SÉTIMA.- Se deja establecido que el pacto de reserva de propiedad a que se refiere la cláusula anterior, tendrá vigencia hasta que EL COMPRADOR cumpla con pagar la totalidad del precio pactado en la cláusula cuarta de este documento, más los intereses devengados. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo en la fecha de la firma de la escritura pública a que se refiere la cláusula anterior, acto que se verificará con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurándole a EL COMPRADOR tomar posesión de dicho bien. NOVENA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo, así como los recibos cancelados por los servicios de agua potable y energía eléctrica del último periodo, y el comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente al trimestre inmediato anterior a la fecha del presente contrato. DÉCIMA.- Una vez que EL COMPRADOR haya cumplido con la obligación descrita en la cláusula décimo primera, EL VENDEDOR deberá realizar todos los actos y suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR.

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DÉCIMO PRIMERA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento, forma y lugar pactados en la cláusula cuarta de este documento. DÉCIMO SEGUNDA.- EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer en este acto el estado de conservación y habitabilidad en que se encuentra. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DÉCIMO TERCERA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestación a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y, en general, de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el artículo 1495 del Código Civil. DÉCIMO CUARTA.- No obstante la declaración de EL VENDEDOR, en la cláusula segunda de este documento, con relación al perfecto estado de conservación y habitabilidad del bien objeto de la prestación a su cargo, aquel se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia. GASTOS Y TRIBUTOS: DÉCIMO QUINTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por EL COMPRADOR. DÉCIMO SEXTA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestación a su cargo.

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DÉCIMO SÉTIMA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumirá o reembolsará a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumirá los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella. COMPETENCIA TERRITORIAL: DÉCIMO OCTAVA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DÉCIMO NOVENA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: VIGÉSIMA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripción. Firmado en la ciudad de ....., a los ... días del mes de ..... de .....

EL VENDEDOR

EL COMPRADOR

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DOCUMENTO

COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA Señor notario: Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una donde conste el contrato de compraventa con pacto de retroventa que celebran de una parte don ........, identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominará EL VENDEDOR; y de otra parte don ....., identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominará EL COMPRADOR; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrónica Nº ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuya área, linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquirió la propiedad del inmueble de su anterior propietario don ........................., mediante escritura pública extendida por ante el notario público de ... don ......, conforme obra en el asiento ..... de la referida partida electrónica. SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que el inmueble a que se refiere la cláusula anterior se encuentra desocupado, en buen estado de conservación y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL COMPRADOR, con sujeción al pacto previsto en la

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cláusula quinta. Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos. PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO: CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de US$. ..... (..... y 00/100 dólares americanos), que EL COMPRADOR cancelará en dinero, íntegramente y al contado en la fecha de suscripción de la escritura pública que origine esta minuta, de lo cual el notario público se servirá dar fe. PACTO DE RETROVENTA: QUINTA.- Las partes acuerdan, al amparo de lo dispuesto por el artículo 1586 del Código Civil, incorporar en el presente contrato el pacto de retroventa en favor de EL VENDEDOR. En consecuencia este se reserva el derecho de resolver unilateralmente el contrato sin necesidad de decisión judicial alguna. SEXTA.- Se deja establecido que el derecho de resolución unilateral que tiene EL VENDEDOR en virtud del pacto de retroventa, tendrá un plazo de vigencia de ..... meses, vencido el cual el contrato quedará firme en todos sus efectos. El ejercicio del referido derecho de resolución deberá ser comunicado a EL COMPRADOR por cualquier medio escrito. SÉTIMA.- Las partes convienen en que si EL VENDEDOR ejerce el derecho de resolución unilateral que le confiere el pacto de retroventa, aquel deberá restituir el precio pagado por EL COMPRADOR y abonar en dinero el respectivo reajuste a fin de conservar el valor adquisitivo de dicho precio. En caso de discrepancia, las partes se someten al dictamen de un perito nombrado y pagado por ambos. OCTAVA.- Igualmente, EL COMPRADOR deberá devolver el bien materia de este contrato en el mismo estado de conservación

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y habitabilidad en que fue recibido, dentro de un plazo no mayor de ..... días contados a partir de la fecha en que EL VENDEDOR le comunique el ejercicio de resolución unilateral que le confiere el pacto de retroventa. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: NOVENA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo en la fecha de la firma de la escritura pública a que se refiere la cláusula cuarta, acto que se verificará con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurándole a EL COMPRADOR tomar posesión de dicho bien. DÉCIMA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo, así como los recibos cancelados por los servicios de agua potable y energía eléctrica del último periodo, y el comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente al trimestre inmediato anterior a la fecha del presente contrato. DÉCIMO PRIMERA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR. DÉCIMO SEGUNDA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento, forma y lugar pactados en la cláusula cuarta de este documento. DÉCIMO TERCERA.- EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el estado de conservación y habitabilidad en que se encuentra, no pudiendo efectuar modificaciones ni introducir mejoras de ninguna clase durante la vigencia del pacto de retroventa, salvo que lo autorice expresamente EL VENDEDOR.

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DÉCIMO CUARTA.- EL COMPRADOR está obligado a devolver el bien materia de este contrato en caso EL VENDEDOR ejerza el derecho de resolución unilateral, así como a suscribir todos los documentos que sean necesarios para restituir el derecho de propiedad en favor de este último. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DÉCIMO QUINTA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestación a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y, en general, de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el artículo 1495 del Código Civil. DÉCIMO SEXTA.- No obstante la declaración de EL VENDEDOR, en la cláusula segunda de este documento, con relación al perfecto estado de conservación y habitabilidad del bien objeto de la prestación a su cargo, aquel se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia. GASTOS Y TRIBUTOS: DÉCIMO SÉTIMA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración, formalización y ejecución del presente contrato, y de resolución en caso se ejercite el pacto de retroventa, serán asumidos por EL COMPRADOR, salvo lo convenido en la parte final de la cláusula sétima. DÉCIMO OCTAVA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestación a su cargo. DÉCIMO NOVENA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumirá o reembolsará a EL COMPRADOR, si

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es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumirá los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella. COMPETENCIA TERRITORIAL: VIGÉSIMA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: VIGÉSIMO PRIMERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: VIGÉSIMO SEGUNDA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripción. Firmado en la ciudad de ....., a los ... días del mes de ..... de .....

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EL VENDEDOR

EL COMPRADOR

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K. CALIFICACIÓN 1. ¿Qué debe contener el contrato de compraventa para que se inscriba la transferencia de propiedad de un inmueble? Para que proceda la inscripción de la transferencia de propiedad de un inmueble en virtud de un contrato de compraventa, este debe contener los siguientes requisitos: - Que sea otorgado en escritura pública o formulario registral autorizado por notario -

Que en el contrato consten los nombres y apellidos completos de los contratantes y sus calidades personales, estado civil, nacionalidad, domicilio, ocupación, documento nacional de identidad, libreta militar y nombre de la cónyuge si es casado. Asimismo, el nombre del vendedor debe de coincidir con el nombre del titular registral.

- Que conste la ubicación y descripción del inmueble, señalándose la partida registral en la cual se encuentra registrado el inmueble objeto de transferencia. -

El precio y forma de pago, dejándose constancia de que el precio se encuentra cancelado. De lo contrario, el registrador procederá a inscribir la hipoteca legal por el saldo del precio. Asimismo, si el precio se paga a través de un cheque de gerencia, el notario deberá dejar constancia que la entrega de dicho cheque tiene efectos cancelatorios.

-

La intervención forzosa de los cónyuges, pues para disponer o gravar de los bienes sociales se requiere la intervención de ambos. Sin embargo, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad si tiene poder especial del otro, señalando la partida registral en la cual se encuentra inscrito dicho poder. Lo mismo es aplicable para cualquier tipo de representante.

- La constancia de pago del impuesto de alcabala y del impuesto predial. 155


2. Si en el contrato de transferencia se señala que el inmueble está libre de cargas y gravámenes, pero tal dicho no coincide con la publicidad registral, ¿se podrá inscribir la transferencia? La circunstancia de que en el título presentado se deje constancia de la existencia o inexistencia de cargas y gravámenes contrariamente a lo que aparece inscrito en la partida registral, no impide la inscripción de la transferencia ni afecta la prelación que otorga el Registro. 3. Si en el contrato se señala que el inmueble a transferir cuenta con una edificación pero esta no está inscrita ¿se podrá inscribir la transferencia? En los casos de transferencia de predio cuya edificación no se encuentra inscrita, no constituye obstáculo para la inscripción que en el título se haya consignado que la edificación también es objeto de la transferencia. 4. ¿Cómo se puede determinar si la compraventa de un área de terreno es incompatible con otra compraventa? La única manera de concluir si el título materia de apelación resulta incompatible con las inscripciones anteriores o los títulos anteriores pendientes, es determinar si el área vendida se encuentra comprendida en el área remanente de la partida registral, requiriéndose a tal efecto la escritura pública de compraventa en la que conste el área y linderos del inmueble. (Res. Nº 052-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 5. ¿Qué se requiere para inscribir la transferencia de un lote de una habilitación urbana? En observancia del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para inscribir la transferencia de propiedad y demás actos de disposición de lotes que integran una habilitación urbana, previamente debe inscribirse la recepción de obras, salvo que en la resolución que aprueba dicha habilitación o en disposición distinta, se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepción de obras (Res. Nº 587-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

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6. La autorización para la inscripción provisional de compraventa ¿permite la anotación de posteriores actos de disposición? La autorización para la inscripción provisional individualizada de los lotes conformantes de una habilitación, otorgada al amparo del D.S. N° 042-76-VC, no determina la procedencia de inscripción o anotación provisional de sucesivas compraventas u otros actos de disposición respecto de los mencionados lotes. (Res. Nº 166-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 7. Si el título contiene la compraventa de varios inmuebles, ¿procederá la inscripción de alguno de ellos? Es procedente la inscripción parcial del contrato de compraventa que contiene actos traslativos de dominio de distintos inmuebles si es perfectamente separable la compraventa celebrada con respecto a uno de ellos. (Res. Nº 234-2001-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 8. El contrato de compraventa ya ejecutado ¿puede ser dejado sin efecto mediante un mutuo disenso? Si con relación a una compraventa se ha otorgado la escritura pública, transferido la propiedad de los inmuebles y pagado el precio, entonces se ha cumplido el propósito previsto por los contratantes, no existiendo por lo tanto prestación o prestaciones vigentes derivadas del contrato, no siendo por ende aplicable el mutuo disenso para dejar sin efecto este último, dado que aquella figura tiene por fin dejar sin efecto las obligaciones por cumplirse. No nos encontramos, entonces, frente a un mutuo disenso, sino ante una nueva transferencia de propiedad posible de inscripción. (Res. Nº 528 2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 9. ¿Procede inscribir un contrato ratificatorio de compraventa? Es posible inscribir un contrato ratificatorio de compraventa con el carácter de principal si reúne los elementos sustanciales que determinan la causa de dicho negocio jurídico. (Res. Nº 179-2006-TR-T. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

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10. ¿Qué se requiere para inscribir la transferencia de un inmueble que pertenece a una empresa extranjera? A efectos de inscribirse la transferencia de dominio de los inmuebles de propiedad de la empresa constituida en el extranjero resulta necesario que el acto que le de origen reúna las formalidades establecidas en la legislación peruana, según consta del artículo 2094 del Código Civil concordado con el art. 126 del reglamento general de los registros públicos, en virtud del cual, son inscribibles los títulos emanados de autoridades o funcionarios públicos extranjeros siempre que contengan actos que la ley peruana considere lícitos y que se encuentren legalizados y, en su caso, traducidos. (Res. N° 350-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J. Pág. 13). 11. Para inscribir la transferencia como consecuencia de la ejecución de una cláusula resolutoria expresa, ¿se requiere la valorización del bien? La valorización de los predios que son objeto de transferencia como consecuencia de la ejecución de cláusula resolutoria expresa, no es un elemento esencial ni un requisito taxativamente previsto en la ley, en consecuencia, en este supuesto no es aplicable la exigencia contenida en inciso c) del artículo 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. (Res. Nº 196-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). L. CALIFICACIÓN DE ESCRITURAS PÚBLICAS OTORGADAS JUDICIALMENTE 1. La escritura pública otorgada judicialmente ¿contiene un mandato judicial? El otorgamiento de la escritura pública, es el procedimiento judicial mediante el cual, el juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un contrato, ordena a la otra parte contratante que cumpla con otorgar el instrumento respectivo, el mismo que puede ser otorgado por el juez, en rebeldía de la parte, siendo que en este caso, la escritura pública otorgada no contiene mandato de inscripción alguno, pues la actuación del juez se restringe a otorgar el instrumento,

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no siendo de aplicación lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. (Res. Nº 100-99-ORLC/TR). 2. ¿Se puede cuestionar la autenticidad de la minuta elevada a escritura pública en un proceso judicial? Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de escritura pública, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decisión judicial. (Res. Nº 276-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 3. ¿Procede observar el título sobre otorgamiento de escritura pública a favor de un tercero al contrato? Si el juez ordenó el otorgamiento de escritura pública a favor de un tercero por subrogación de los compradores primigenios, la cual alcanzan a sus sucesores, tal circunstancia, al haber sido evaluada por el juzgado, no puede ser observado en sede registral. (Res. Nº 148-2001-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 4. Si el juez se pronunció sobre la validez del contrato, ¿el registrador debe calificar la legalidad del contrato? Habiéndose producido pronunciamiento judicial expreso sobre la validez del contrato de compraventa otorgado a favor de la apelante, no procede que el Registro se avoque a la calificación de la legalidad del título traslativo materia de inscripción. Asimismo, se tendrá por cierta, la fecha de los citados documentos privados valorados judicialmente. (Res. Nºs. 259-98-ORLC/TR y Res. Nº 020-99-ORLC/TR). 5. ¿La calificación de las escrituras públicas otorgadas en ejecución de sentencia está sujeta a limitaciones? La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pública no constituye título judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificación contenidas en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. (Res. Nº 375-2003SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data. 35,000. G.J.). 159


LL. ASIENTO DE INSCRIPCIÓN 1. ¿Qué debe contener el asiento de inscripción de una compraventa? En el asiento de inscripción de compraventa se consignará la circunstancia de haberse pagado total o parcialmente el precio. En este último caso, se extenderá simultáneamente el asiento de inscripción de la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará constar en el asiento de inscripción de la compraventa. Asimismo, en su caso, se hará constar en el asiento si el precio fue pagado con dinero de terceros; en tal supuesto se aplica, en lo pertinente, lo dispuesto en la última parte del párrafo anterior.

III. DERECHO DE OPCIÓN 1. ¿Puede inscribirse el derecho de opción de compra de un inmueble dado en leasing? El derecho de opción emanado del leasing constituye elemento esencial de dicho contrato y sí resulta inscribible por resultar una consecuencia del arrendamiento. No resulta procedente la inscripción de usufructo sobre la opción de compra emanada del contrato de arrendamiento financiero por cuanto no conlleva trascendencia real alguna en aplicación del artículo 2019 del Código Civil. (Res. N° 057-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 14). 2. ¿Qué se requiere para la inscripción del contrato de opción? El contrato de opción debe contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo; por lo tanto, tratándose de una opción de compra, el inmueble deberá estar determinado o debe haberse establecido las reglas necesarias y suficientes para que con posterioridad al momento de la celebración del contrato el optante pueda determinar el bien. (Res. Nº 122-2006-TR-A. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

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DOCUMENTO CONTRATO PREPARATORIO: CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA Conste por el presente documento el contrato de opción que celebran de una parte la empresa ..............., identificada con R.U.C. Nº ........, inscrita en la partida electrónica Nº ...... del Registro de Personas Jurídicas de ........, con domicilio en ...................., representada por su gerente general don .............., con poder inscrito en el asiento ....... de la referida partida electrónica, a quien en lo sucesivo se denominará LA EMPRESA; y de otra parte don ........, identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominará EL OPTANTE; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- LA EMPRESA es una persona jurídica de derecho privado, constituida bajo el régimen de la sociedad anónima, cuyo objeto social principal es dedicarse habitualmente al diseño, fabricación y comercialización de toda clase de muebles de oficina. SEGUNDA.- A la fecha de celebración del presente contrato, LA EMPRESA ha diseñado y fabricado un kit de muebles de oficina integrado por ....................................., los mismos que ha mostrado a EL OPTANTE para que este decida sobre su adquisición, por lo que para dichos efectos las partes celebran este contrato. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- En consideración a los antecedentes antes expuestos, por el presente contrato, LA EMPRESA se obliga a celebrar en el futuro un contrato de compraventa, en virtud del cual transferirá a favor de EL OPTANTE la propiedad de los bienes a que se refiere la cláusula segunda. A su turno, y en aplicación de lo dispuesto por el art. 1419 del Código Civil, EL OPTANTE tendrá el derecho de optar o no por la celebración del referido contrato de compraventa.

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PLAZO DEL CONTRATO: CUARTA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente contrato será de ...... meses, contados a partir de la fecha de suscripción de este documento. QUINTA.- El plazo pactado en el párrafo anterior podrá ser renovado si así lo acuerdan las partes, en cuyo caso el plazo de la renovación no podrá ser por periodos mayores a los ..... meses convenidos, y así sucesivamente. CONDICIONES DEL CONTRATO DEFINITIVO: SEXTA.- Ambas partes declaran que en el caso de que EL OPTANTE decida por la celebración del contrato definitivo, las condiciones del mismo serán las establecidas en las cláusulas siguientes: SÉTIMA.- Las partes acuerdan que el precio del bien materia del presente contrato es de S/. ......... (.......... y 00/100 de nuevos soles), pagaderas en su integridad en la oportunidad de la celebración del contrato definitivo, que se celebrará en la misma forma establecida en este documento. OCTAVA.- El bien materia de contratación será entregada a EL OPTANTE dentro de los 3 días de producida la celebración del contrato definitivo, en el domicilio de este. NOVENA.- Queda establecido que los gastos de entrega son de cargo de EL OPTANTE. GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: DÉCIMA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración del presente contrato serán asumidos por ambas en partes iguales.

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COMPETENCIA TERRITORIAL: DÉCIMO PRIMERA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DÉCIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: DÉCIMO TERCERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por los artículos 1419 a 1425 del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ... días del mes de ..... de .....

LA EMPRESA

EL OPTANTE

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IV. TRANSFERENCIA POR CONTRATO DE MANDATO 1. La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecución de un mandato sin representación ¿requiere la intervención del mandante y del mandatario? La transferencia de propiedad que debe efectuar el mandatario sin representación a favor de su mandante se inscribirá en mérito del formulario registral o escritura pública que contenga dicha transferencia. En el caso de que el mandato sin representación estuviera inscrito en el Registro correspondiente y el predio estuviere determinado bastará la participación unilateral del mandatario. Ello también se aplica cuando se acredite la preexistencia del contrato de mandato mediante la presentación del instrumento público en el que consta el mismo. 2. Para inscribir la transferencia de propiedad en mérito a un contrato de mandato, ¿qué se requiere? Para inscribir el derecho de propiedad de los mandantes se requiere la inscripción previa de la propiedad a favor del mandatario, y para que se produzca la retransmisión de la propiedad a favor de aquellos, existen dos posibilidades: 1) que el mandatario otorgue el respectivo título de transferencia a favor del mandante, o 2) que se acredite el encargo conferido. (Res. Nº 059-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). En el mandato sin representación, los mandantes no adquirirán el derecho de propiedad sobre el bien objeto de la transferencia hasta que el comprador (mandatario) del mismo, en su condición de propietario y en cumplimiento del encargo conferido, mediante acto posterior y distinto a la compraventa, les transmita el derecho. (Res. Nº 154-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. La declaración de verdadero comprador ¿es una transmisión de propiedad por ejecución del contrato de mandato sin representación? La denominada “declaración de verdadero comprador” contiene una manifestación de voluntad de quien compra y, por lo tanto, adquiere la 164

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propiedad de un determinado bien, en el sentido de que tal adquisición la realizó por encargo y con dinero de tercero, a quien declara como “verdadero comprador”, es decir, el verdadero propietario. La fuente de este encargo está regulada en el Código Civil bajo la figura del contrato de mandato sin representación, en mérito al cual, conforme a los artículos 1790 y 1806 de este cuerpo legal, una persona llamada mandatario, que no es otra sino el comprador, se obliga a realizar uno o más actos jurídicos, en este caso la compraventa, por cuenta e interés de otra persona llamada mandante, que no es otro sino el tercero o “verdadero comprador”, pero sin haber recibido poder para actuar en nombre de este; en consecuencia, el comprador, al celebrar la compraventa por encargo y con dinero del tercero, actuó únicamente por cuenta e interés de este pero no en su nombre, sino que actuó a nombre propio y no en representación del otro, por lo que los efectos jurídicos del acto celebrado, en este caso la transferencia de propiedad, se producen directamente en su patrimonio y no en el del tercero. Se puede inferir que dicha “declaración de verdadero comprador” forma parte de un acto complejo más amplio que la incluye y que justifica su efecto transmisivo, el cual es el contrato de mandato sin representación, toda vez que aquella, por sí sola, como declaración unilateral de voluntad, sin que medie el encargo del tercero (mandante), que finalmente constituye su origen, no tendría sentido ni efecto real alguno. (Res. Nº 097-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 4. En la transferencia de propiedad en mérito a un contrato de mandato sin representación ¿debe intervenir la cónyuge del mandatario? Lo que importa en el mandato es que el resultado de la actividad del mandatario repercuta en la esfera jurídica del mandante, pues si bien aquel actúa en nombre propio, lo hace en base al encargo del mandante, por lo que se persigue que el mandante sea al final el propietario del bien, siendo entonces innecesario que intervenga la cónyuge del mandatario, en tanto este solo está formalizando un acto para el cual fue encargado. (Res. Nº V008-2002-SUNARP-TR-L. Data 35,000 G.J.).

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V. ADJUDICACIONES 1. Los contratos de transferencia por el Cofopri ¿en mérito a qué documento se inscriben? De conformidad con el artículo 46 del D.S. N° 009-99-MTC, las resoluciones de la Gerencia de Titulación del Cofopri tienen mérito suficiente para la inscripción de contratos de transferencia de lotes a favor de posesionarios debidamente calificados por la mencionada institución. (Res. Nº 110-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 2. ¿Procede la inscripción de la adjudicación si no se acredita que el auto de adjudicación ha quedado consentido? No procede la inscripción registral de la adjudicación de un inmueble efectuada por remate judicial, si es que no se acredita que el auto que la contiene ha quedado consentido, pues el mismo pudo ser materia de impugnación ante el superior. (Res. Nº 167-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. La adjudicación de inmuebles tras el fenecimiento de la sociedad conyugal dispuesta por una corte extranjera ¿podrá inscribirse? Las disposiciones relativas en el extremo referente a la adjudicación de los inmuebles al fenecimiento de la sociedad conyugal dispuesta en una resolución judicial emitida por una corte extranjera no resultan aplicables en el territorio peruano toda vez que dicha corte no tiene competencia para pronunciarse sobre la propiedad de inmuebles situados en el territorio peruano por ser de competencia exclusiva de los tribunales nacionales, ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 2082 del Código Civil. (Res. Nº 217-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 4. ¿Cuál es el título suficiente para inscribir la adjudicación de un lote ubicado en una urbanización popular? Tratándose de la inscripción de la adjudicación de un lote ubicado en una urbanización popular, bastará que la referida urbanización popular cuente con la aprobación de la primera etapa de la habilitación 166

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urbana. Asimismo, el contrato de compraventa podrá constar en documento privado con firma legalizada. (Res. Nº 603-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 5. ¿Cuál es el título suficiente para inscribir la adjudicación judicial de un predio? Se deniega la solicitud de inscripción de una adjudicación judicial de un inmueble por cuanto la solicitud debe contener no solo copia certificada del acta de remate, como en el presente caso, sino además el auto de adjudicación y la resolución que lo declara consentido o que declara que no ha sido impugnado dicho auto. (Res. Nº 130-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de las adjudicaciones otorgadas por las municipalidades? En el caso de un título de propiedad expedido al amparo de la Ley Nº 23853, la municipalidad provincial siempre conservará un ejemplar, el cual se constituirá en la matriz del título, siendo que el funcionario autorizado por la entidad podrá expedir copias certificadas de dicho título, las cuales tendrán validez para su incorporación al registro. (Res. Nº 1902005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 7. Los municipios de la Costa Verde ¿pueden adjudicar los terrenos del corredor? Por la Ley Nº 26306 del 12 de mayo de 1994, se reconoció la propiedad de los terrenos conformantes del corredor ribereño denominado Costa Verde a los Municipios Distritales de Chorrillos, Barranco, Miraflores, San Isidro, Magdalena del Mar y San Miguel, dentro de los límites de sus respectivas jurisdicciones, estableciendo que cada una de las municipalidades mencionadas procedería a inscribir sus derechos en el registro correspondiente. El artículo 3 de la referida ley, prescribe que es competencia de los municipios distritales ribereños de la Costa Verde emitir las autorizaciones y adjudicar los derechos que les correspondan, respetando la zonificación y su compatibilidad con el Plan Maestro de Desarrollo, debiendo ser ratificadas dichas autorizaciones por la Autoridad del Proyecto Costa Verde. (Res. Nº 069-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 167


8. Las adjudicaciones de terrenos ribereños ¿qué formalidades deben cumplir? Conforme a lo establecido en la Ley Nº 26306 y su Reglamento, los municipios ribereños de la Costa Verde son competentes para emitir autorizaciones y adjudicar los derechos que correspondan respetando la zonificación y su compatibilidad con el Plan Maestro de Desarrollo, debiendo ser ratificadas dichas autorizaciones por la Autoridad del Proyecto Costa Verde, pronunciamiento que se emite en función de la conformidad con dicho Plan Maestro. (Res. Nº 068-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 9. Si se adjudica un inmueble como devolución de ahorros a un ahorrista, ¿debe intervenir su cónyuge? No resulta aplicable lo establecido en el artículo 315 del Código Civil ni el artículo 2 de la Resolución Nº 033-96-SUNARP en lo referente a la intervención conjunta de los cónyuges en la escritura pública de adjudicación de inmueble a su favor, cuando dicha transferencia tenga como razón de ser efectuar la devolución de los ahorros a cada uno de los asociados ahorristas entendiéndose que el pago se hizo efectivo con una prestación diferente aceptada a satisfacción de los adjudicatarios, por cuanto el referido acto no implica uno de disposición al no existir un egreso anormal de los bienes que forman el caudal social; sin embargo, dicho bien tiene la calidad de bien social a tenor de la presunción recogida en el artículo 311 del Código sustantivo. (Res. N° 415-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J. Pág. 14). 10. Si la adjudicación directa de un bien municipal no se efectúa por subasta pública, ¿se podrá observar el acto? La adjudicación directa de un bien municipal no deberá ser objeto de reparo en cuanto a la omisión de la subasta pública si aquella se sustenta en un acuerdo de concejo, toda vez que este constituye un acto administrativo sujeto a la presunción de validez. (Res. Nº 188-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

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11. ¿Qué naturaleza tiene el predio adjudicado a uno de los cónyuges dentro del procedimiento de adjudicación de tierras agrícolas de la selva y ceja de selva? El predio rural adjudicado a uno solo de los cónyuges dentro del procedimiento de adjudicación de tierras agrícolas de la selva y ceja de selva regulado por la Ley Nº 22175 y demás normas conexas, tiene la calidad de bien social. (Res. Nº 171-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 12. ¿Cuál es la naturaleza del título de adjudicación expedido del Programa Techo Propio? La naturaleza jurídica del título de adjudicación expedido en aplicación de la Ley Nº 23948 y D.S. Nº 001-85VC, dentro del Programa Techo Propio, es de instrumento público administrativo, al ser expedido por funcionario público en ejercicio de su competencia cumpliendo con los requisitos establecidos en los citados dispositivos. (Res. Nº 189-2006TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 13. Si el vendedor no tiene inscrito su dominio, ¿procederá inscribir la compraventa formalizada judicialmente? No es inscribible el contrato de compraventa, si el vendedor ya no tiene dominio inscrito sobre el bien materia de venta, a pesar de que el contrato provenga de un proceso judicial de otorgamiento de escritura pública, ya que cuando ingresó al Registro no constaba inscrito el dominio del vendedor, ni la anotación de demanda que permita retrotraer los efectos de la sentencia y por ende de la inscripción del contrato, a la fecha de la anotación. (Res. Nº 093-98-ORLC/TR).

VI. DACIÓN EN PAGO 1. La transferencia de un inmueble como pago de honorarios profesionales ¿qué naturaleza tiene? El acto jurídico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el principio de la buena fe; en tal 169


sentido debe entenderse que el acto jurídico cuya inscripción se solicita es una dación en pago, otorgado por sus propietarios a favor del recurrente, sin perjuicio que las partes lo hubieren denominado “adjudicación”; y en ningún caso constituye una donación como erróneamente lo califica la registradora, por cuanto el acto no es una liberalidad por parte de los propietarios, sino que existe una causa onerosa, cual es la existencia de honorarios pendientes de ser pagados, por lo que queda desestimado el primer extremo de la observación. (Res. Nº 02698-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).

VII. PERMUTA 1. Para la inscripción de un contrato de permuta, ¿se requiere la valorización de los bienes permutados? No resulta necesario ni forma parte del contrato de permuta que se establezca el precio de los bienes que son permutados o su valorización para que surta efectos legales. Cuando el literal c) del artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que el asiento de inscripción contendrá el precio o la valorización cuando corresponda, se refiere básicamente a la compraventa y a la donación, respectivamente. A la compraventa, porque ciertamente el precio debe formar parte del contrato y a la donación, porque la valorización del predio donado es una exigencia dispuesta por el artículo 1625 del Código Civil. (Res. Nº 538-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

VIII. DONACIÓN 1. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de una donación? La donación se inscribe en mérito a escritura pública. En esta se deberá señalar el valor del bien donado y, en su caso, las cargas que ha de satisfacer el donatario. 170

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Cuando se trate de un anticipo de legítima, debe acreditarse la condición de heredero forzoso con la copia certificada de la partida respectiva. También podrá acreditarse dicha condición con su inserción en la escritura pública o acompañando la respectiva copia legalizada. En caso de que se haya estipulado el derecho de reversión de la donación a favor del donante, este se inscribirá en el rubro de cargas y gravámenes. 2. Las liberalidades entre los cónyuges como consecuencia de una separación convencional ¿constituyen una donación? Cuando como consecuencia de una separación convencional o divorcio se pone fin al régimen de sociedad de gananciales, y los cónyuges no se parten por mitad los gananciales, sino uno de ellos favorece al otro, no se produce un contrato de donación, por cuanto este por naturaleza es libre y extrajudicial; en cambio, si la separación o divorcio se produce dentro de proceso y además el convenio liquidatorio es aprobado en su totalidad por el juez, su naturaleza jurídica no es la de un contrato de donación, sino una liberalidad atípica desde el punto de vista del derecho contractual, y por tanto no perteneciente a un contrato nominado típico. Por tanto, si en la renuncia están comprendidos derechos sobre un inmueble, no será necesario observar la forma señalada por el artículo 1625 del Código Civil, sino el principio de libertad de forma, siendo que la resolución que aprueba un instrumento público proveniente de sede judicial, tiene per se mérito suficiente para su inscripción registral. (Res. Nº 157-2006-TR-A. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 3. Las liberalidades de los cónyuges a favor de los hijos como consecuencia de una separación convencional ¿constituyen una donación? Cuando dentro de este proceso judicial de separación de cuerpos o divorcio se favorece no al cónyuge, sino a alguno de sus hijos, también tendrá dicha renuncia la naturaleza jurídica de una liberalidad, atípica e innominada, y no de una donación, aunque sus efectos, según el artículo 831 del Código Civil, sean similares. Por tanto, si en la renuncia están comprendidos derechos sobre inmueble, no será necesario observar la 171


forma señalada por el artículo 1625 del Código Civil, sino el principio de libertad de forma, y siendo la resolución que la aprueba un instrumento público proveniente de sede judicial, tiene per se mérito suficiente para su inscripción registral. (Res. Nº 157-2006-TR-A. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 6. ¿Qué se requiere para inscribir la donación de inmuebles otorgados por los padres a sus hijos en mérito a la separación convencional? No existe impedimento alguno para que los padres puedan otorgar liberalidades de los bienes comunes a favor de sus hijos, dentro del convenio que deben presentar al juez cuando opten por la separación convencional; empero, dicho acto de disposición ad solemnitatem debe requerir siempre de su formalización mediante escritura pública. En ese sentido, encontrándose acreditada la voluntad de los ex cónyuges de transferir el inmueble a favor de sus hijos, según consta de los documentos que conforman el título venido en grado, la escritura pública que necesariamente debe generarse puede ser en todo caso otorgada por el juzgado respectivo. (Res. Nº 059-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 7. Los padres para aceptar la donación de un bien gravado a favor de sus hijos ¿requieren de autorización judicial? Para inscribir donaciones, legados o herencias voluntarias a favor de menores se requiere contar con autorización judicial cuando aquellos actos estén sujetos a cargo, como modalidad del acto jurídico, y no cuando los bienes objeto de liberalidad estén gravados. (Res. Nº 329-99ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 8. El menor con discernimiento ¿puede aceptar una donación? La excepción a la capacidad de ejercicio, establecida en el artículo 455 del Código Civil, faculta a que el menor de edad comparezca por su propio derecho en la escritura pública aceptando la donación. En ese sentido, no es necesaria la intervención de los representantes legales de un menor para aceptar una donación pura y simple, cuando este es capaz de discernimiento. (Res. Nº 151-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm). 172

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9. La reversión y de la revocatoria de donación ¿en mérito a qué documento se inscribirá? La inscripción de la reversión y de la revocatoria de la donación o anticipo de legítima se hará en mérito a escritura pública otorgada unilateralmente por el donante o anticipante, en la que se consignará la respectiva causal. 10. Para revocar la donación, ¿se requiere que se acredite las causales de indignidad? El artículo 1640 del Código Civil no prevé requisitos adicionales para que la revocatoria de la donación produzca efectos jurídicos, salvo la de comunicar en forma indubitable al donatario la decisión de revocación dentro de los 60 días de hecha por el donante, pudiendo el donatario y sus descendientes contradecir judicialmente las causas de la revocación dentro de los 60 días después de recibida la comunicación. (Res. Nº 2392006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). documento DONACIÓN DE BIENES INMUEBLES Señor notario: Sírvase inscribir en su registro de escrituras públicas una donde conste el contrato de donación que celebran de una parte don ........, identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominará EL DONANTE; y de otra parte don ......., identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominará EL DONATARIO; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL DONANTE es propietario de un terreno urbano ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrónica Nº ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuya

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área, linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral. SEGUNDA.- EL DONANTE declara que el terreno a que se refiere la cláusula anterior se encuentra desocupado, sin ningún tipo de construcción y totalmente cercado. TERCERA.- Se deja constancia que el terreno descrito en la cláusula primera está valorizado en S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles), según tasación comercial efectuada por el perito ....... OBJETO DEL CONTRATO: CUARTA.- Por el presente contrato, EL DONANTE se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL DONATARIO, a título de donación. EL DONATARIO, a su turno, expresa su voluntad de aceptar la presente donación del referido bien y se compromete a recibirlo en la forma y oportunidad pactadas en las cláusulas siguientes. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: QUINTA.- EL DONANTE se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo dentro de los ... días siguientes a la fecha de la firma de la escritura pública que origine esta minuta, acto que se verificará con la entrega física de la posesión del referido terreno. SEXTA.- EL DONANTE se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo. SÉTIMA.- EL DONANTE se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL DONATARIO. OCTAVA.- EL DONATARIO se compromete a recibir el bien objeto de la donación, en la forma y oportunidad estipulada en la cláusula quinta de este documento.

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NOVENA.- EL DONANTE declara que al momento de celebrarse este contrato, no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestación a su cargo; no obstante, se obliga a responder por aquellas si existieran, o a efectuar el reembolso correspondiente a EL DONATARIO, si fuera el caso. RENUNCIA A LA REVERSIÓN: DÉCIMA.- EL DONANTE declara expresamente su renuncia a la reversión de la donación efectuada a través de este acto; en consecuencia EL DONATARIO podrá disponer libremente de la propiedad sobre el bien que le es transferido en virtud del presente contrato. LÍMITE DE LA DONACIÓN: DÉCIMO PRIMERA.- EL DONANTE declara que la presente donación se encuentra dentro de los límites señalados por el art. 1629 del Código Civil, dado que el valor del bien objeto de la donación no excede el de la porción de libre disposición. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DÉCIMO SEGUNDA.- EL DONANTE declara que el bien objeto de la prestación a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y, en general, de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, EL DONANTE se obliga al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el art. 1495 del Código Civil. GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: DÉCIMO TERCERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración, formalización y ejecución de este contrato serán asumidos por EL DONATARIO.

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COMPETENCIA TERRITORIAL: DÉCIMO CUARTA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DÉCIMO QUINTA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: DÉCIMO SEXTA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ... días del mes de ..... de ...............

EL DONANTE

EL DONATARIO

documento DONACIÓN CON PACTO DE REVERSIÓN Conste por el presente documento el contrato de donación que celebran de una parte don ............., identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en

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lo sucesivo se denominará EL DONANTE; y de otra parte don ........., identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominará EL DONATARIO; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL DONANTE es propietario de un caballo de carrera, pura sangre, de color negro, que lleva el nombre de ....., que cuenta con ... años de edad, y a la fecha de celebración del presente contrato se halla totalmente sano y apto para toda clase de competencias hípicas. Sus antecedentes y ascendencia figuran en el anexo Nº 1 que forma parte integrante de este contrato. SEGUNDA.- Se deja constancia que, en la fecha de celebración del presente contrato, el valor del caballo de carrera a que se refiere la cláusula precedente asciende a la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles). OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL DONANTE se obliga a transferir la propiedad del bien referido en la cláusula primera, en favor de EL DONATARIO, a título de donación. EL DONATARIO, a su turno, expresa su voluntad de aceptar la presente donación del referido bien y se compromete a recibirlo en la forma y oportunidad pactadas en las cláusulas siguientes. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: CUARTA.- EL DONANTE se obliga a entregar el caballo de carrera objeto de la prestación a su cargo, dentro de los ... días posteriores a la fecha de la firma de este documento, acto que se verificará con la entrega física del animal. QUINTA.- Las partes acuerdan que el lugar de entrega será la caballeriza de propiedad de EL DONANTE, en la cual se encuentra actualmente el caballo, y que se encuentra ubicada en .......

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SEXTA.- EL DONATARIO se compromete a recibir el bien objeto de la donación, debiendo recogerlo del lugar indicado en la cláusula anterior y en la oportunidad estipulada en la cláusula cuarta. FORMALIDAD DEL CONTRATO: SÉTIMA.- Las partes declaran que el valor del bien objeto de la donación es superior al 25% del valor de la Unidad Impositiva Tributaria vigente a la fecha de celebración de este contrato; por lo tanto, en armonía con lo previsto por el art. 1624 del Código Civil, convienen en legalizar sus firmas ante notario público a fin de otorgarle al presente documento la calidad de fecha cierta. LÍMITE DE LA DONACIÓN: OCTAVA.- EL DONANTE declara que la presente donación se encuentra dentro de los límites señalados por el art. 1629 del Código Civil, dado que el valor del bien objeto de la donación no excede el de la porción de libre disposición. PACTO DE REVERSIÓN: NOVENA.- Las partes convienen en que el presente contrato se celebra con pacto de reversión en favor de EL DONANTE; en consecuencia el bien objeto de la donación revertirá al patrimonio de aquél única y exclusivamente en caso de que EL DONATARIO fallezca antes que EL DONANTE y no tenga herederos forzosos. GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: DÉCIMA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración, formalización y ejecución de este contrato serán asumidos por EL DONATARIO. COMPETENCIA TERRITORIAL: DÉCIMO PRIMERA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato,

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las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DÉCIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: DÉCIMO TERCERA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ... días del mes de ..... de ...........

EL DONANTE

EL DONATARIO

IX. ANTICIPO DE LEGÍTIMA 1. ¿Se podrá inscribir un anticipo de legítima a favor de los nietos del anticipante? Sí, siempre y cuando se acredite el fallecimiento del padre. En este supuesto se deberá insertar en la escritura pública de anticipo de legítima la partida de nacimiento y de defunción de este último, así como la partida de nacimiento de los anticipatarios. 179


Asimismo, esta inscripción procederá cuando el padre de los anticipatarios, pese a no haber fallecido, ha sido desheredado por alguna de las causales previstas en el Código Civil. En tal supuesto, se requerirá que la sentencia de desheredación esté inscrita en el Registro Personal. 2. ¿Será inscribible el anticipo de legítima otorgado por uno de los cónyuges durante la vigencia del régimen de sociedad de gananciales? A la fecha de la escritura pública de anticipo de legítima, el anticipante no podía disponer de acciones y derechos del inmueble que le correspondía a la sociedad de gananciales, pues constituía este un patrimonio autónomo, en razón de que uno de los cónyuges no puede disponer de sus acciones y derechos antes del fenecimiento y liquidación de la sociedad de gananciales. En consecuencia, no procede la inscripción del anticipo de legítima pues se efectuó cuando aún no había fenecido ni liquidado la sociedad de gananciales. (Res. Nº 062-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. El anticipo de legítima ¿puede ser ampliado unilateralmente por el anticipante? No es posible que unilateralmente el anticipante amplíe el anticipo de legítima a favor de un nuevo heredero forzoso porque con la sola obligación de transferir el inmueble a favor del anticipado primigenio hizo a este propietario del bien, perdiendo la facultad de disposición. (Res. Nº 206-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006. htm). 4. El anticipo de legítima a favor de un menor de edad ¿debe ser aceptado por ambos padres? En los casos en que se otorgue un anticipo de legítima sin modalidad alguna, a favor de los hijos menores de edad durante el matrimonio, basta la aceptación de uno de los representantes legales. (Res. Nº 762-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

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5. El acuerdo de revocatoria de un anticipo de legítima ¿puede ser considerado como una donación? El acto denominado “revocatoria de anticipo de herencia” en el que no se señala causal de indignidad o de desheredación y tiene los elementos de una donación, debe ser inscrito como donación. (Res. Nº 1012008-SUNARP/PT. Criterio vinculante).

X. DIVISIÓN Y PARTICIÓN 1. En la división y en la participación, ¿se deberá acreditar el pago de la totalidad del Impuesto Predial? Para la inscripción de división y partición de un inmueble se acreditará el pago del Impuesto Predial que corresponde a todo el predio, siendo insuficiente la acreditación del pago que corresponde a cuotas ideales que no suman dicha totalidad. (Res. 676-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 2. ¿La división y partición es incompatible con la transferencia de derechos y acciones? No es incompatible, para la inscripción de la división y partición de un inmueble, la extensión del asiento de transferencia de dominio por herencia de las acciones y derechos del predio a favor de los herederos del copropietario que intervino en la partición. (Res. Nº 609-2003-SUNARPTR-L. Data 35,000. G.J.). 3. La sola determinación de áreas por los copropietarios del bien indiviso ¿hace desaparecer el régimen de copropiedad? Al no haberse determinado la porción material que corresponde a cada copropietario permitiendo la formación de derechos autónomos de propiedad sobre cada parte del bien, habiéndose limitado únicamente a la asignación de áreas, se puede colegir que la inscripción del acuerdo contenido en título no pone fin al estado de indivisión del predio, manteniéndose la copropiedad del mismo mientras no se culmine con la división y 181


partición conforme a los artículos 983 y siguientes del Código Civil; por lo que, en tanto no se efectúe la citada partición, los actos de disposición sobre porciones materiales del predio indiviso deberán contar con la intervención de todos los copropietarios, conforme al artículo 971 inciso 1) del mismo código. (Res. Nº 417-98-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 4. Si se hace la división y partición de inmuebles sujetos a copropiedad, ¿es indispensable asignarles un valor? La división y partición traerá como consecuencia la permuta y la posterior adjudicación de los bienes a favor de cada uno de los copropietarios, siendo por ello necesario que en el instrumento público se asigne un valor a los bienes materia de partición, según se desprende del artículo 859 del Código Civil y el artículo 63 del Reglamento de las Inscripciones. (Res. N°497-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 17). 5. La división y la apertura de partidas para cada predio ¿deben efectuarse simultáneamente? Inscribir el acto de división y proceder a aperturar una partida para cada predio resultante de dicha división es una operación registral que debe realizarse simultáneamente, es decir, si se califica positivamente la división y se inscribe en la partida matriz, debe independizarse cada porción en una partida registral independiente; sin embargo, de encontrarse una situación en la cual en una partida registral ya se inscribió el acto de división debe, a pedido de parte, procederse a aperturar una partida registral independiente para cada porción de predio resultante, ello sin que sea necesario presentar los documentos señalados por el artículo 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por cuando se trata de una situación registral que debió realizarse en el momento de registrar la división del predio, es decir, no se trata de una nueva división, sino la regularización de una situación ya existente. (Res. Nº 194-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 6. La división y partición acordada en conciliación aprobada judicialmente ¿requiere nuevo título para su inscripción? Es inscribible la adjudicación de diversas secciones de un edificio en mérito a la adjudicación acordada en una conciliación aprobada 182

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judicialmente, sin que sea exigible nuevo título en que conste dicha adjudicación. (Res. Nº 014-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 7. La división y partición ¿es un acto valorado o invalorado? La permuta de cuotas ideales que supone la adjudicación por división y partición no exige valorizar los bienes correspondientes. En consecuencia, la inscripción de dicho acto devenga derechos registrales como acto invalorado. (Res. Nº 014-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).

XI. TRANSFERENCIA POR DISOLUCIÓN DEL VÍNCULO MATRIMONIAL 1. ¿qué se requiere para inscribir la adjudicación de un bien a favor de uno de los cónyuges como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales? La inscripción de propiedad a favor de uno de los cónyuges por fenecimiento de la sociedad de gananciales se inscribirá en mérito al documento que contiene la liquidación del patrimonio de la sociedad y la adjudicación del bien o, en su caso, la respectiva división y partición. Para la inscripción debe verificarse que se haya inscrito previamente el fenecimiento de la sociedad de gananciales en el Registro de Personas Naturales que corresponda.

XII. TRANSFERENCIA POR FALLECIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL 1. ¿Puede inscribirse la formalización de la transferencia efectuada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente? Sí, la transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente se inscribe en mérito a escritura pública o

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formulario registral legalizado por notario otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el caso que la formalización sea posterior al fallecimiento de ambos contratantes, por los sucesores de estos. 2. ¿Las transferencias realizadas por el causante a favor de terceros pueden inscribirse a pesar de que esté inscrita en la partida del predio la sucesión a título universal? Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, pueden inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que su inscripción no perjudique a terceros. 3. ¿Qué se requiere para la inscripción de la transferencia de propiedad por sucesión? Para la inscripción de una transferencia por sucesión debe verificarse que previamente se haya inscrito la sucesión intestada o la ampliación del asiento del testamento en el Registro de Personas Naturales que corresponda. Inscrita la sucesión intestada o la ampliación del asiento del testamento en el Registro de Personas Naturales, la inscripción de la transferencia en la partida del respectivo predio se podrá realizar en mérito al mismo título que dio lugar a la inscripción de aquella. En el asiento de inscripción se dejará constancia de dicha circunstancia. 4. Si está inscrita la sucesión intestada del comprador ¿se requerirá acreditar la transferencia para inscribir la compraventa? La acreditación de la fecha cierta ante el registro es importante a efectos de que exista determinación respecto de la fecha en que se efectúa la transferencia y de ese modo produzca eficacia jurídica. Como uno de los supuestos de fecha cierta es la muerte del otorgante, hecho que se encuentra acreditado con la inscripción de la sucesión intestada del comprador, ya no es necesaria la exigencia de que se presente documento de fecha cierta, como señala el registrador. En consecuencia, cuando la formalización de la transferencia mediante compraventa se hace en fecha 184

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posterior al fallecimiento de uno de los contratantes, le corresponde a su sucesión intervenir en su representación. (Res. Nº 735-2005-SUNARPTR-L. Data 35,000. G.J.). 5. ¿Procede la inscripción de la sucesión intestada de una persona en la partida de un predio que no tiene existencia propia pero del cual forma parte el causante? Conforme a los antecedentes registrales, el titular del predio es un grupo de agricultores sin tierras, asiento registral que se encuentra legitimado conforme al artículo 2013 del Código Civil. En consecuencia, en tanto la titularidad del predio se encuentre inscrita a favor de otra persona y no del causante, quien actualmente figura como miembro de la misma, no será posible la inscripción de la sucesión intestada. (Res. Nº 062-2005SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.). 6. ¿Desde cuándo se produce la transmisión sucesoria de los bienes del causante? La transmisión sucesoria de los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se produce desde el momento de la muerte de una persona, operando de pleno derecho, conforme el artículo 660 del Código Civil y no desde el momento en que se determina quienes son sus herederos. (Res. Nº 111-2002-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 7. Si por testamento se estableció que el heredero solo será propietario de los bienes hasta su muerte, ¿procede la inscripción de la transferencia? No hay óbice para inscribir las acciones y derechos del testador sobre su inmueble cuando en dicho acto instituye heredero voluntario bajo la condición resolutoria de que la sucesión patrimonial se hará “hasta el fin de sus días”, es decir, que con el fallecimiento del heredero la transferencia de la masa hereditaria quedará sin efecto. (Res. Nº 015-2004SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.).

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8. Para inscribir una transferencia de dominio vía sucesión intestada, ¿es necesario valorizar el inmueble? La transferencia de dominio por sucesión constituye un acto invalorado, pues la sucesión opera por imperio de la ley, no pudiendo exigirse la valorización como requisito para la determinación de los derechos registrales. (Res. Nº 143-2001-ORLL-TRN. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 9. ¿Qué normas son aplicables en la transferencia de propiedad por mortis causa de una persona domiciliada en el extranjero? Tratándose de la calificación de una transferencia de propiedad mortis causa, resulta de aplicación, conforme a las normas del Derecho Internacional Privado, la ley del último domicilio del causante, no obstante encontrarse los bienes registrados en nuestro país. (Res. Nº 759-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 10. ¿Qué se requiere para la inscripción de la renuncia de herencia? Para la inscripción de la renuncia de herencia constituye acto previo la inscripción de la transferencia por sucesión testamentaria o intestada.

XIII. TRANSFERENCIA POR ARRENDAMIENTO FINANCIERO 1. ¿Cuál es el título suficiente para inscribir la transferencia de propiedad en mérito a un contrato de arrendamiento financiero? Para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente en el caso de arrendamiento financiero se presentará la escritura pública o el formulario registral de transferencia otorgado por las partes.

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XIV. TRANSFERENCIA POR RESOLUCIÓN CONTRACTUAL 1. ¿Qué se requiere para la inscripción de la transferencia de propiedad en mérito a la ejecución de una cláusula resolutoria expresa? La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecución de la cláusula resolutoria expresa a que se refiere el artículo 1430 del Código Civil se inscribirá en mérito a escritura pública o formulario registral legalizado por notario, otorgado unilateralmente por la parte que goza del derecho a resolver el contrato, en el que se indique la prestación incumplida, debiendo adjuntar la carta notarial u otra comunicación indubitable cursada al deudor en el sentido de que quiere valerse de la cláusula resolutoria, salvo que se encuentre inserta en la escritura pública. 2. ¿Qué se requiere para la inscripción de la transferencia de propiedad por haber operado la resolución de pleno derecho? La transferencia de propiedad por haber operado la resolución de pleno derecho a que se refiere el artículo 1429 del Código Civil se inscribirá en mérito a escritura pública o formulario registral legalizado por notario otorgado por la parte perjudicada con el incumplimiento. A dicho documento se acompañará: a) La carta notarial con la que la parte perjudicada requirió a la otra parte para que cumpla con la prestación en el plazo no menor de 15 días a que se refiere el artículo citado, salvo que se encuentre inserta en la escritura pública. b) La declaración jurada con firma certificada de la parte perjudicada, indicando que el deudor no ha cumplido con la prestación debida transcurrido el plazo a que se refiere el literal anterior. En este caso la fecha de otorgamiento de la escritura pública o del formulario registral deberá ser posterior al vencimiento del plazo previsto en el literal a).

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Si en la permuta o en la dación en pago el adquirente queda obligado al pago de una suma de dinero, ¿qué debe contener el asiento de inscripción? Cuando se inscriba una transferencia por dación en pago o permuta, si el adquirente queda obligado al pago de alguna diferencia en dinero, deberá extenderse la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará constar en el asiento. En el caso de dación en pago se consignará la obligación materia de cancelación total o parcial. CONSULTA OPONIBILIDAD DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA A fines del mes pasado el Sr. García compró, del titular registral, los derechos y acciones sobre un inmueble de un condominio en la playa, pero al pretender inscribir su contrato el registrador observó su título argumentando que: “De conformidad con lo normado en el Reglamento Interno de la Habilitación Vacacional, se establece que es condición en los contratos de adquisición del derecho a edificar sobre los lotes de la habilitación la aprobación del comprador por la junta directiva del condominio, exceptuándose de tal calificación las primeras ventas realizadas por la inmobiliaria”. El Sr. García nos consulta si la disposición contenida en el reglamento interno le podrá ser oponible, puesto que ni en el contrato ni en la partida registral del inmueble se consignó tal cláusula.

Respuesta: De la disposición contenida en el reglamento interno se puede desprender que estamos ante una condición resolutoria, puesto que a efectos de que el derecho de propiedad se consolide será necesario que la junta directiva apruebe al comprador, razón por la cual estimamos que el Tribunal Registral podrá levantar la observación. Ahora bien, según el literal b) del artículo 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, los asientos de inscripción deberán contener, entre otros, la cláusula resolutoria expresa, así como los demás datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre

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que consten en el título y que por sí mismos no den lugar a asientos independientes. Esta norma tiene por finalidad otorgar mayor autonomía a los asientos registrales, de tal forma que las personas ya no acudan a los títulos archivados; esto con el objeto de que los efectos de la publicidad registral solo se extiendan al contenido de los asientos registrales, razón por la cual estimamos que disposiciones como las consignadas en el reglamento interno deben constar en la partida registral a efectos de que sean oponibles a terceros. Además, tal condición resolutoria no podría ser oponible al adquirente, simplemente porque no fue consignado en el contrato, pues en virtud del principio de pacta sunt servanda, los contratos solo son obligatorios en cuanto se hayan expresado en ellos. El vendedor y la junta directiva no podrían alegar que el comprador conocía de la existencia de la condición al obrar en el archivo registral el título del reglamento interno, pues el tercero no tiene la obligación de acudir al título archivado sino solamente a los asientos registrales. Es por ello que creemos que para hacer oponible sus derechos, los titulares registrales deberán exigir la correcta inscripción de su derecho por encontrarse en mejor posición que los terceros. En ese sentido, si los miembros del condominio quisieron hacer oponible la condición resolutoria, a efectos de controlar a quienes iban a tener derecho a edificar sobre el terreno, debieron exigir al registrador que tal condición resolutoria se inscriba de forma independiente en el rubro de cargas y gravámenes de la partida registral del condominio, por ser un dato relevante para los terceros y que produce efectos reales. De esta forma, en caso de que se produzcan independizaciones de la partida matriz la carga se trasladará a las demás partidas. Por otra parte, si la junta directiva del condominio decide no aprobar al adquirente del derecho de edificar, estimamos que siempre y cuando la carga se encuentre inscrita en la partida del condominio, tendrá legitimidad para solicitar al registro la inscripción de la

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transferencia de propiedad por resolución contractual, para lo cual tendrá que comunicar vía notarial, al comprador, la resolución del contrato por falta de aprobación de la junta directiva. Finalmente, es preciso indicar que la decisión de la junta debe estar motivada en criterios objetivos y razonables, pues de lo contrario podría afectar algún derecho constitucional, que generaría la pérdida de la eficacia de la resolución contractual extrajudicial.

• Base legal: Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución Nº 248-2008-SUNARP-SN (21/11/2003): artículo 11.

XV. TRANSFERENCIA POR ACTOS SOCIETARIOS 1. ¿Qué se requiere para inscripción de la transferencia de un predio a favor de una sociedad como consecuencia de un aporte? La inscripción de la transferencia de un predio a favor de una sociedad, como consecuencia de un aporte, se efectuará por el registrador competente para inscribir la constitución de la sociedad, aumento de capital o pago de capital, según sea el caso, siempre que el predio esté registrado en la Oficina Registral del domicilio de la sociedad y el sistema del Diario lo permita, de conformidad con lo previsto en el literal c) del artículo 35 del Reglamento del Registro de Sociedades. Para la inscripción de la transferencia de propiedad debe constar en la correspondiente escritura pública la intervención del propietario del bien. Estos presupuestos también son aplicables para el caso en que el aporte sea a favor de la una Empresa Individual de Responsabilidad Limitada - EIRL.

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2. Para inscribir la transferencia de un predio como consecuencia de una reducción de capital ¿Cuál es el título suficiente? La inscripción de la transferencia de un predio a favor de uno de los socios como consecuencia de la reducción de capital de la sociedad se efectuará por el registrador competente para inscribir la reducción de capital, siempre que el predio esté registrado en la Oficina Registral del domicilio de la sociedad y el sistema del Diario lo permita. Para la inscripción de la transferencia de propiedad debe constar en la correspondiente escritura pública la intervención del representante de la sociedad y del adquirente. Estos presupuestos también son aplicables para el caso en que el aporte sea a favor de una Empresa Individual de Responsabilidad Limitada - EIRL. 3. ¿Qué se requiere para la inscripción de la transferencia por fusión, escisión o reorganización simple? Para la inscripción de transferencias como consecuencia de una fusión, escisión y reorganización simple se requiere que se inscriban tales actos en el Registro de Sociedades, ello conforme los dispone los artículos 123, 129 y 134 del Reglamento del Registro de Sociedades, respectivamente.

XVI. TRANSFERENCIA POR FIDEICOMISO 1. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción del fideicomiso? El asiento de inscripción de la transferencia fiduciaria se extenderá en mérito a escritura pública o formulario registral en el que debe consignarse la clase de fideicomiso que se constituye, la indicación del fideicomitente, del fiduciario y, en su caso, del fideicomisario.

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XVII. EXPROPIACIÓN 1. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de la expropiación? El asiento de inscripción de la transferencia de dominio por expropiación se extenderá en mérito a la escritura pública o al formulario registral respectivo, en el que debe consignarse la ley autoritativa de la expropiación, la norma legal que la ejecuta y el monto de la indemnización justipreciada, precisándose si el justiprecio fue pagado o consignado. Simultáneamente a la inscripción de la transferencia, el registrador procederá a cancelar los asientos de inscripción de los derechos reales y personales que resulten incompatibles con la expropiación.

XVIII. REVERSIÓN 1. ¿Cuál es el título que permite la reversión de dominio en favor del Estado? De conformidad con el Decreto de Urgencia Nº 014-2000 del 09/03/2000, los terrenos transferidos en propiedad por el Estado y que por su condición de eriazos revirtieron al dominio del estado serán inscritos a nombre de este en el registro de propiedad inmueble o en el registro predial urbano según corresponda, por el solo mérito de lo establecido en dicha disposición, autorizándose a la superintendencia de bienes nacionales a expedir resoluciones indicando los inmuebles revertidos. De igual modo por el solo mérito de dichas resoluciones y sin necesidad de una declaración específica se procederá a cancelar los asientos, si los hubiera, extendidos a nombre de terceros, salvo en los casos en que ya existan resolución suprema declarando la reversión, en cuyo caso el dominio del Estado se inscribirá a mérito de esta última. (Res. Nº 329-2000-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 16). El título idóneo para proceder a inscribir la reversión a favor de la Municipalidad Metropolitana de Lima por la causal de caducidad

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incurrida, lo constituye la resolución de alcaldía y el requerimiento de la municipalidad provincial. (Res. Nº437-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 16). 2. ¿Puede inscribirse un pacto de reversión de dominio respecto de una donación de inmueble? Al haberse extinguido la obligación creada por el contrato de donación, no es posible que se agregue a la misma un pacto de reversión y provocar de esta manera su novación, es decir, su reemplazo por una nueva obligación, el que constituye un acto jurídico celebrado entre propietario y su inmediato transferente –pacto de reversión de dominio–, que solo genera efectos obligacionales, en razón a que no conlleva modificación de derecho real alguno, no siendo en consecuencia, acto inscribible, de conformidad con el artículo 2019 del Código Civil (Res. N° 339-2000ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 16). CONSULTA DERECHO A REVERTIR UN BIEN ADJUDICADO Y DERECHOS DE LOS TERCEROS ADQUIRENTES DE DICHO BIEN En octubre de 1987, una municipalidad le adjudicó en propiedad unos terrenos de playa a una empresa privada con el fin específico de que sobre estos se realizarán determinadas obras que formarían parte de un circuito turístico proyectado, otorgándosele al adjudicatario un plazo de tres años para la culminación de tales obras, bajo sanción de reversión del bien. En diciembre de 1989, el adjudicatario transfirió a un tercero la propiedad de los mencionados terrenos mediante una operación de compraventa, inscribiendo el adquirente su derecho en el registro correspondiente. Trece años más tarde este último propietario transmitió su derecho sobre dichos bienes por acto mortis causa, y poco tiempo después uno de los herederos de aquel vendió parcialmente los inmuebles a un tercero. Entre tanto, nunca llegó a efectuarse edificación alguna en los terrenos en cuestión. Al respecto, se plantean las siguientes interrogantes: luego de transcurridos los años y hechos descritos, ¿la municipalidad conserva aún

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el derecho a revertir el bien a su favor?; ¿es este un derecho imprescriptible? De ejercer la autoridad edil su derecho de reversión, ¿qué pasaría con los derechos de propiedad de quien adquirió el bien del adjudicatario y de los posteriores adquirentes?; ¿se puede considerar que actuaron con buena fe registral, toda vez que la carga de la reversión nunca fue inscrita en los registros junto con la adjudicación?

Respuesta: Acerca del derecho de reversión que tiene la municipalidad y su posibilidad de prescribir, tenemos que, de conformidad con el artículo 24, incisos e y f del Reglamento de Adjudicación de Terrenos Fiscales para fines urbanos en aplicación de la Ley Orgánica de Municipalidades (Decreto Supremo Nº 004-85-VC del 01/02/85), cuando el adjudicatario incumple con el plazo otorgado para la conclusión de las obras de habilitación y/o edificación fijado en la resolución de adjudicación, o cuando transfiera o grave el terreno materia de la adjudicación sin el expreso consentimiento de la municipalidad, esta queda autorizada a declarar la caducidad o rescisión de la adjudicación del terreno y su consecuente reversión. En tal sentido, al no establecerse plazo prescriptorio para el ejercicio de tal derecho en esta ni en otra norma aplicable, podría recurrirse a las normas pertinentes del Código Civil, y específicamente, a las que se refieren al plazo de prescripción de la acción real (10 años). El plazo mencionado en el párrafo anterior, por ser propio del Derecho privado, no resultaría en principio aplicable al caso, por cuanto el derecho a revertir proviene de una relación jurídica de derecho público, sustentada en la facultad de la municipalidad –como entidad pública– para disponer, mediante adjudicación, de bienes estatales con un fin social como es el de recreación. Sin embargo, consideramos que debe también tomarse en cuenta la notoria dejadez del Estado respecto del bien adjudicado, la misma que denota una actitud permisiva con relación a los actos de disposición que sobre

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dicho bien se practicaron, así como al hecho de que la naturaleza civil de las normas de prescripción invocadas no son incompatibles ni transgreden el vacío creado por la legislación especial. En virtud de ello, nos parece legítimo invocar el plazo prescriptorio al cual se ha hecho alusión, el mismo que ha sido cumplido en exceso. Ahora, en cuanto a la prevalencia de los derechos de los terceros adquirentes en relación a su buena fe registral, es importante definir los alcances de esta para el presente caso. Es así que al condicionarse la adjudicación del bien al cumplimiento de la obligación de realizar en él una obra determinada por parte del adjudicatario con cargo a ejercitar la reversión, se sujetó la eficacia de la transferencia al cumplimiento de las obligaciones del adjudicatario, lo cual, de acuerdo al numeral 4 del artículo 2019 del Código Civil, constituye un acto inscribible, por lo que correspondía al registrador incluir dicha carga al momento de calificar la inscripción de la adjudicación. En tal sentido, no nos parece que existan razones para que la buena fe registral del tercero adquirente tenga que haberse extendido más allá de la información contenida en el asiento registral, debiendo comprender además una verificación de la normatividad aplicable a la referida adjudicación, ya que siendo esta una labor que compete en última instancia al registrador que calificó y evaluó el instrumento que sustenta el derecho del adjudicatario (resolución municipal), no resulta exigible a dicho tercero como parte de la diligencia mínima que debe observar, bastando que el mismo se ciña a lo consignado en el asiento registral respectivo para que se pueda afirmar que en este caso concreto actuó con buena fe registral.

• Base legal - Ley Orgánica de Municipalidades (Ley Nº 23853 del 09/06/1984). Artículos pertinentes: 85 (inciso 3). - Reglamento de Adjudicación de Terrenos Fiscales para fines urbanos en aplicación de la Ley Orgánica de Municipalidades (Decreto Supremo Nº 004-85-VC del 01/02/1985). Artículos pertinentes: 4, 14, 18, 23, 24 (incisos c y f) y 26. - Código Civil. Artículos pertinentes: 2000, 2001 inc. 1 y 2019 inc. 4.

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XIX. TRANSFERENCIAS E IMPUESTOS MUNICIPALES 1. Si la transferencia se formalizó antes del 1 de enero de 2002, ¿se deberá acreditar el pago de los tributos municipales? El artículo 7 del Decreto Legislativo Nº 776 –Ley de Tributación Municipal–, modificado por la Ley Nº 27616, determina la obligación del registrador público de requerir se acredite el cumplimiento del pago de los impuestos predial, de alcabala y al patrimonio automotriz, en las solicitudes de inscripción de transferencias de bienes gravados con dichos impuestos que se presenten para su inscripción a partir de la vigencia de la Ley Nº 27616, aun cuando la misma hubiera sido formalizada en fecha anterior a su vigencia. (Res. Nº 010-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 2. Para la inscripción de la transferencia registral por mortis causa del titular registral ¿se debe acreditar el pago del Impuesto Predial? En los casos de transferencia de bienes por causa de muerte del titular registral, no resulta exigible en sede registral la acreditación del pago del Impuesto Predial. (Res. Nº 516-2005-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 3. La inafectación al Impuesto de Alcabala ¿necesita la aprobación de la Administración Tributaria? Todos los supuestos de inafectación del Impuesto de Alcabala previstos en el artículo 27 de la Ley de Tributación Municipal son susceptibles de ser acreditados directamente ante el Registro sin que sea necesaria la aprobación de la Administración Tributaria. (Res. Nº 0272006-SUNARP-TR-T. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). Cuando el registrador público pueda concluir de manera indubitable que la transferencia de un predio estuvo inafecta al pago del Impuesto de Alcabala, conforme al texto original del artículo 25 del Decreto Legislativo Nº 776, no será necesario que se solicite al interesado la presentación de la constancia de inafectación expedida por la municipalidad

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correspondiente. (Res. Nº 063-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 4. En la transferencia de propiedad, ¿qué ejercicio del Impuesto Predial debe pagarse por completo? El nuevo texto del artículo 7 del D. Leg. Nº 776, conforme a la sustitución dispuesta por el D. Leg. Nº 952, está en vigor desde el 01/03/2004. En el caso del Impuesto Predial y al Patrimonio Vehicular, que son impuestos de periodicidad anual, debe acreditarse el pago del íntegro del impuesto anual correspondiente al año en que se efectuó la transferencia. Por lo tanto, ha quedado tácitamente modificado el artículo 5.3 de la Directiva Nº 011-2003 aprobada por Resolución Nº 482-2003-SUNARP/ SN. El ejercicio fiscal cuyo pago debe acreditarse es el de la fecha del acto, aunque no tenga fecha cierta. (Res. Nº 456-2004-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 5. ¿Qué documentos se deben presentar si la información de los recibos del Impuesto Predial y de Alcabala no acreditan que corresponden al inmueble? Para la inscripción del acto jurídico que importe transferencia de dominio de un predio, los registradores deben requerir que se les acredite el pago de los Impuestos Predial y de Alcabala, siendo necesario, cuando la información no proviene del mismo recibo de pago, que se demuestre con documentos adicionales o declaración jurada que el pago corresponde al inmueble materia de transferencia. (Res. Nº 526-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 6. Para que los padres asuman a nombre de sus hijos menores las deudas del Impuesto Predial ¿requieren autorización judicial? Para que los padres, en nombre de sus hijos menores, asuman solidariamente ante el fisco las deudas provenientes del Impuesto Predial

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requieren de autorización judicial. (Res. Nº 734-2006-TR-L. www.sunarp. gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 7. La inscripción de la prescripción adquisitiva ¿requiere la acreditación del pago del impuesto de alcabala? Para la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio no se requerirá la acreditación del pago de los impuestos de alcabala y predial, por tratarse de un modo originario y no derivativo de adquisición de la propiedad. (Res. Nº 101-2008-SUNARP/PT. Criterio vinculante).

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CAPíTULO IV

Cargas y gravámenes

I. ASPECTOS GENERALES 1. ¿Qué se debe entender por carga y gravamen? Guillermo Cabanellas, en su Diccionario de Derecho Usual, define a la carga como todo tributo o gravamen que se impone a una persona o cosa. Asimismo, se entiende a la carga como toda obligación que se contrae por razón de estado, empleo u oficio; condición natural en un contrato, estipulada por las partes; y, servidumbre, censo, hipoteca u otro gravamen real sobre inmuebles. Cabanellas define al gravamen como toda carga u obligación que pesa sobre alguien, que ha de consentir una cosa o beneficio ajeno. Igualmente, señala que gravamen es el derecho real o carga que se impone sobre un inmueble o caudal. En la primera acepción, el gravamen es personal, y es preferible hablar de obligación; en la segunda, el gravamen es real. En Derecho fiscal, gravamen equivale a contribución o impuesto. Por su parte, el Diccionario Enciclopédico Omeba define etimológicamente a la carga como equivalente a peso (“cosa que hace peso”). Asimismo, señala que a la palabra carga se le ha dado varias acepciones, por ejemplo, la carga del matrimonio o de la sociedad conyugal o testamentaria. La carga implica siempre una heterodeterminación. Nunca es carga si es, meramente, interés, tampoco si es libertad absoluta. 199


En este diccionario se define al gravamen, en su acepción general, como una carga, bonitaria o personal que vincula o sujeta a una persona, o cosa, a otra persona o al Estado. En conclusión, tal como podemos observar, en la bibliografía citada se consideran a la carga y al gravamen como sinónimos, lo cual ocurre también a efectos registrales. 2. ¿Procede inscribir las denominadas cláusulas de restricción contractual? La R. Nº 260-2001-ORLC/TR de 20/06/2001 ha dispuesto que tanto las restricciones voluntarias como las legales son inscribibles en el Registro. En ese sentido, los considerandos de dicha resolución mencionan que el artículo 926 del Código Civil prevé que las restricciones de la propiedad establecidas por pacto, para que surtan efectos frente a terceros, deben inscribirse en el Registro respectivo. Dicho artículo alude a la necesaria publicidad de las limitaciones o condiciones pactadas a fin de que estas sean oponibles a terceros, es decir, no solo a las partes que celebran el contrato, sino también a quienes celebran actos o contratos relacionados con el bien. Asimismo, se indica que las restricciones a la propiedad constituidas por cargas de naturaleza personal, es decir, aquellas que imponen determinadas obligaciones a los titulares de un bien, solo son compatibles y, por lo tanto, inscribibles cuando el derecho de dichos obligados esté vigente según el Registro. Por otra parte, se señala que si bien es cierto que el artículo 926 del Código Civil no se refiere expresamente a la inscripción de las restricciones establecidas por la ley, por cuanto para su publicidad frente a terceros la publicidad legal resulta suficiente, no existe obstáculo para su inscripción en el Registro, por constituir verdaderas limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad, que por su naturaleza devienen en actos inscribibles.

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cargas y gravámenes

3. ¿Son inscribibles las cargas y gravámenes impuestos por el testador sobre la legítima que le corresponde a sus herederos forzosos? El testador puede establecer cargas y gravámenes respecto a la parte de su libre disposición, mas no resulta legal hacerlo sobre la parte de la legítima que corresponde a un heredero forzoso. En tal sentido, al no estar establecida la parte de la mejora dada al heredero como liberalidad dentro del tercio de libre disposición, sobre la que sí se podría establecer condición o cargo de no disposición, y más aún cuando el inmueble se encuentra sujeto al régimen de copropiedad, resulta imposible que acceda al registro el título calificado. (Res. Nº 172-2005-SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.). 4. Para la reducción del gravamen, ¿qué formalidades debe tener el título? En una reducción del gravamen, necesariamente el título debe indicar ya sea el monto en que se reduce el gravamen o el nuevo monto en el que queda establecido. Así, mientras en una cancelación total podría omitirse el monto del gravamen que se cancela, bastando con indicar otros datos que permitan identificar la hipoteca que se cancela, ello no es posible en una reducción parcial, pues de omitirse no podría establecerse cuál es el monto subsistente del gravamen. (Res. Nº 548-2005-SUNARP-TR-L.Data 35,000. G.J.). 5. La obligación de no enajenar el bien ¿puede inscribirse? No es susceptible de registrarse una obligación de no hacer, por carecer de trascendencia real, siendo que además si la obligación de no hacer llega a comprender la obligación de no enajenar el bien inmueble se va en contra de lo estipulado por el artículo 882 del Código Civil, que prohíbe expresamente el establecer contractualmente dicha limitación. (Res. Nº 250-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. Los gravámenes sobre las cuotas ideales de los copropietarios ¿se deben trasladar a los bienes resultantes de la división y partición? Los gravámenes que afecten la cuota ideal de uno de los copropietarios de un bien deben trasladarse a todas las partidas registrales resultantes 201


de la división y partición de dicho bien. (Res. Nºs 133-2002-SUNARP-TR-L y 262-2006-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.).

II. BLOQUEO REGISTRAL 1. ¿Qué es el bloqueo registral y cuál es el título que da mérito a la anotación del bloqueo? El bloqueo registral tiene por finalidad asegurar la inscripción de los actos o contratos presentados con la solicitud efectuada por el notario en el aviso respectivo. El título que da mérito a la anotación del bloqueo registral es la copia certificada o fedateada de la minuta que contiene el derecho adquirido y las firmas de las partes contratantes. En ese sentido, la parte interesada se asegura de que en la partida registral de inmueble no se inscriba ningún derecho que se oponga al suyo durante el plazo de vigencia del bloqueo. Dicho plazo es de sesenta (60) días computados a partir del ingreso al Registro del aviso que dé el respectivo notario. 2. ¿La solicitud de bloqueo registral dirigida por el notario está sujeta a calificación? No existe alguna prohibición legal para que el registrador no pueda calificar la solicitud de bloqueo registral, pues la calificación de dicho acto está encuadrada dentro de la funciones del registrador, quien tiene la obligación de verificar las exigencias de capacidad, legalidad y requisitos de validez especificados en el artículo 2011 del Código Civil. Esto es así porque los efectos de la inscripción del acto o contrato a que se refiere el aviso notarial se retrotraerán a la fecha y hora del asiento de presentación de la solicitud de bloqueo registral. 3. Si la partida registral está bloqueada, ¿procederá la anotación de un embargo? El artículo 4 del D.L. Nº 18278, ley que regula el bloqueo registral, establece que durante los sesenta (60) días siguientes a la presentación de 202


la solicitud de bloqueo registral, el registrador no podrá inscribir ningún acto o contrato relacionado con el inmueble materia de la anotación preventiva, celebrado por terceros y por los que se constituyan, amplíen y modifiquen derechos reales. La redacción de dicho artículo ha generado diversas interpretaciones y criterios jurisprudenciales respecto a la posibilidad de la anotación de un embargo durante la vigencia de un bloqueo. Así, de acuerdo al criterio adoptado por la Junta de Vigilancia de la ex Oficina Nacional de los Registros Públicos, en el Acuerdo N° 025-85-ONARP-JV de 25/07/85, se estimó que dicha medida cautelar no se encontraba comprendida en los supuestos de prohibición previstos en la norma legal acotada, considerando fundamentalmente que la anotación de un embargo no tenía calidad de inscripción sino solo de anotación preventiva y al no constituir, ampliar o modificar derecho real alguno determinado por el Código Civil. Asimismo, en la Resolución de la Junta de Vigilancia N° 006/86ONARP-JV de 20/02/86, también se consideró procedente la inscripción de un embargo encontrándose vigente un bloqueo registral, concordado con el criterio contenido en el acuerdo antes mencionado, y agregando además que “en todo caso, el embargo y remate judicial, bajo ninguna circunstancia pueden perjudicar los derechos que eventualmente tuvieran la persona o institución a favor de la cual se anotó el bloqueo”. Sin embargo, el Tribunal Registral en la R. N° 001-99-ORLC/TR del 08/01/99, manifestó su desacuerdo con los fundamentos que motivaron tanto la expedición de la R. N° 006/86-ONARP-JV como el Acuerdo N° 025/85-ONARP-JV antes indicados por considerar que: “la interpretación literal que en ellas se efectúa no tiene en consideración la finalidad de protección de la seguridad jurídica subyacente en el bloqueo registral, que debe garantizar al contratante que se ampara en sus beneficios, además de la reserva de prioridad, la imposibilidad de ser perjudicado por actos posteriores practicados durante su vigencia. Puesto que la literalidad del artículo 4 del Decreto Ley N° 18278 no permite afirmar que el embargo no se encuentra comprendido dentro de los alcances de su prohibición, puesto que si bien el embargo no es un derecho real, su anotación en el Registro sí puede implicar una modificación al derecho del titular afectado con el mismo, cuyo gravamen asumirán también los sucesivos adquirentes; asimismo, por lo que si bien en sentido estricto el término ‘inscripción’ es diferente al de ‘anotación’ (como la generada por 203


el embargo), también se alude en sentido lato a la ‘inscripción’ como categoría general de cualquier asiento registral que pueda extenderse, sentido este que resulta más adecuado para interpretar la norma legal bajo comento”. En conclusión, no es procedente la anotación de un embargo respecto de una partida registral que se encuentra bloqueada, pues el bloqueo debe garantizar al contratante que se ampara en su beneficio, además de la reserva de la prioridad y de la imposibilidad de ser perjudicado por actos posteriores respecto a su vigencia. Esto ha sido señalado expresamente por el artículo 104 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el cual dispone que durante la vigencia del bloqueo no podrá inscribirse ni anotarse preventivamente ningún acto o derecho incompatible con aquel cuya prioridad se ha reservado. 4. ¿Qué comprende la calificación del bloqueo registral? La calificación del bloqueo registral comprende la del acto material contenido en la minuta. (Res. Nº 327-99-ORLC/TR. Criterio vinculante Data 35,000. G.J.). 5. Los contratos sin contenido real ¿pueden ser materia de bloqueo? El bloqueo de las partidas registrales asegura la inscripción de los actos o contratos relativos a derechos reales, permitiendo su ejecución sin necesidad de comprobar previamente el hecho físico de la inscripción, por lo que los contratos que no tienen contenido real no pueden ser materia de bloqueo registral. (Res. N° 173-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 21). 6. ¿El bloqueo es una simple reserva de prioridad? La anotación de bloqueo no es una simple reserva de prioridad de rango, razón por la cual la posterior calificación de la escritura pública correspondiente no podrá ser denegada bajo el argumento que el acto anotado no resultaba válido o eficaz o no se adecuaba a la partida registral. (Res. Nº 750-2006-TR-L.www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

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7. El plazo del bloqueo registral ¿se computa en días calendario o hábiles? El plazo de 60 días del bloqueo registral, establecido en el artículo 2 del Decreto Ley Nº 18278, debe ser computado en días hábiles. (Res. Nºs. 083-2001-ORLC/TR y 344-97-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 8. ¿Procede el bloqueo después de transcurrido el plazo de vigencia? El bloqueo puede anotarse inclusive después de transcurrido el plazo de vigencia cuando no haya podido anotarse dentro de dicho plazo por suspensión o prórroga del asiento de presentación. En este caso, para que el título definitivo goce de los efectos del bloqueo, debe presentarse dentro de los 60 días hábiles contados desde la fecha del asiento de presentación del bloqueo. 9. El notario que formaliza el contrato ¿puede ser distinto al que solicitó el bloqueo? No existe impedimento legal para que el notario que formaliza el contrato sea uno distinto al que solicitó el bloqueo. (Res. Nº 505-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 10 El bloqueo registral ¿se puede aplicar a otros registros? El bloqueo registral es una anotación preventiva diseñada para los registros de bienes, tal como se desprende del artículo 1 del Decreto Ley Nº 18278, modificado por la Ley Nº 26481, según el cual el bloqueo de las partidas registrales es otorgado a favor de las personas naturales o jurídicas que lo soliciten, por los actos y contratos que celebren en virtud de los cuales se constituya, amplíen o modifiquen derechos reales a favor de estos. Por lo tanto, el guardar prioridad para el acceso al registro de los actos o contratos en virtud de los cuales se constituyan o modifiquen derechos reales, no es una figura aplicable a otros registros. (Res. Nº 7452005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

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11. ¿Cabe bloquear una partida registral que ha sido cerrada parcialmente por existir superposición de inmuebles? Es procedente la anotación de bloqueo sobre una partida registral que ha sido cerrada parcialmente por existir superposición del inmueble con otro de mayor extensión, debiendo extenderse la misma en la partida que ha quedado subsistente, siempre que de la calificación registral se aprecie que la discrepancia registral no exceda la tolerancia registral permitida por los artículos 71 o 72 del reglamento de las inscripciones. (Resolución Nº 173-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 22).

III. ARRENDAMIENTO 1. ¿Qué requisitos debe cumplir el contrato de arrendamiento para que sea inscrito en el Registro? Para que el contrato de arrendamiento sea inscrito deberá cumplir los siguientes requisitos: -

Constar en escritura pública.

-

Contener las generales de ley de las partes contratantes.

-

Señalar la ubicación y descripción del inmueble, indicándose la partida registral en la cual se encuentra registrado el inmueble objeto de la hipoteca.

-

El arrendador deberá ser el propietario registral del inmueble inscrito.

-

Si se actúa mediante representante, se tendrá que indicar la partida registral en la que consta inscrito el poder siendo necesario tener facultades de administración.

-

Se debe señalar con claridad la periodicidad de la renta, es decir, si se va a pagar de manera quincenal, mensual o anual.

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2. ¿Cuál es el efecto de la inscripción del contrato de arrendamiento? La inscripción del contrato de arrendamiento se encuentra protegida por el principio de fe pública registral, no pudiéndole afectar la posterior resolución del contrato de compraventa, por el cual los compradores adquirieron su derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado. (Res. Nº 067-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 3. En el contrato de arrendamiento celebrado por una sociedad conyugal como arrendataria, ¿deberán intervenir ambos cónyuges? Como regla general, nuestro ordenamiento positivo exige la participación conjunta de los cónyuges para la celebración de actos referidos a los bienes de la sociedad conyugal, por lo que no puede presumirse que la celebración de un contrato mediante el cual se toma en arrendamiento un bien inmueble se encuentre necesariamente comprendido dentro de los supuestos de administración ordinaria de los bienes de la sociedad conyugal. (Res. Nº 172-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 4. Para inscribir el arrendamiento sobre una parte de un terreno, ¿se requiere que el área arrendada esté independizada? Para la inscripción del arrendamiento de un área de terreno que se encuentra dentro de otro de mayor extensión no resulta necesario que el inmueble que se arriende esté independizado o subdividido, mas sí resulta necesario determinar con precisión del área a arrendarse, así como sus linderos y medidas perimétricas. (Res. Nº 347-99-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 5. ¿Puede inscribirse el arrendamiento de acciones y derechos sobre un inmueble? Sí es procedente inscribir el arrendamiento de acciones y derechos en un inmueble sujeto a copropiedad, cuando el arrendatario es uno de los copropietarios y no un tercero, por cuanto en dicho caso existe la posibilidad material de usar los derechos de copropiedad arrendados y por medio de ello utilizar el íntegro del predio conforme a la intención de las partes. Cuando las partes indican en la escritura pública que los arrendadores son copropietarios de un bien inmueble, solo serán objeto del contrato, la parte 207


que le corresponde al arrendador, aun cuando en otra cláusula se haya señalado que es objeto del arrendamiento la totalidad del referido inmueble de conformidad con el artículo 168 del Código Civil. (Res. N° 054-2001ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 22). 6. ¿En mérito a qué título se inscribe el arrendamiento financiero? En la inscripción del arrendamiento financiero, el arrendamiento y la opción de compra se extenderán en un mismo asiento en el que se consignará el plazo de duración del contrato, la renta convenida, el valor de venta pactado o el criterio establecido para la determinación del valor residual del bien y el plazo para ejercer la opción de compra. documento ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE A PLAZO DETERMINADO Señor notario: Sírvase inscribir en su Registro de Escrituras Públicas una donde conste el contrato de arrendamiento que celebran de una parte don ........, identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominará EL ARRENDADOR; y de otra parte don ......., identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominará EL ARRENDATARIO; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL ARRENDADOR es propietario del inmueble ubicado en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ....., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrónica Nº ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuya área, linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral.

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SEGUNDA.- EL ARRENDADOR deja constancia de que el inmueble a que se refiere la cláusula anterior se encuentra desocupado, en buen estado de conservación y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL ARRENDADOR se obliga a ceder el uso del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL ARRENDATARIO, a título de arrendamiento. Por su parte, EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR el monto de la renta pactada en la cláusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas. RENTA: FORMA Y OPORTUNIDAD DE PAGO: CUARTA.- Las partes acuerdan que el monto de la renta que pagará EL ARRENDATARIO en calidad de contraprestación por el uso del bien, asciende a la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles) mensuales; cantidad que será cancelada en dinero, en la forma y oportunidad a que se refiere la cláusula siguiente. QUINTA.- La forma de pago de la renta será por mensualidades adelantadas que EL ARRENDATARIO pagará, en el domicilio de EL ARRENDADOR, el primer día útil de cada mes. PLAZO DEL CONTRATO: SEXTA.- Las partes convienen fijar un plazo de duración determinada para el presente contrato, el cual será de ... (...) que se computarán a partir de la fecha de suscripción de este documento hasta el día .....; fecha en la que EL ARRENDATARIO está obligado a desocupar y devolver el bien arrendado. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: SÉTIMA.- EL ARRENDADOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo en la fecha de suscripción de este

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documento, sin más constancia que las firmas de las partes puestas en él. Esta obligación se verifica con la entrega de las llaves del inmueble. OCTAVA.- EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente el monto de la renta, en la forma, oportunidad y lugar pactados, con sujeción a lo convenido en las cláusulas cuarta y quinta. NOVENA.- Asimismo, EL ARRENDATARIO está obligado a pagar puntualmente el importe de todos los servicios públicos, tales como agua y desagüe, energía eléctrica y otros suministrados en beneficio del bien. Esta obligación incluye el pago del servicio telefónico Nº ....., del cual es titular EL ARRENDADOR, que a la fecha de celebración de este contrato se encuentra instalado en el inmueble y en óptimo estado de funcionamiento. Igualmente, se incluye en esta cláusula la obligación de pagar los tributos municipales de parques y jardines, relleno sanitario, serenazgo y otros que graven al bien arrendado, con excepción del impuesto al patrimonio predial el cual corresponde exclusivamente a EL ARRENDADOR. DÉCIMA.- EL ARRENDATARIO se obliga a destinar el bien arrendado única y exclusivamente para casa-habitación, no pudiendo emplear ninguna de las partes del bien como oficina administrativa ni para el ejercicio del comercio, profesión o industria. DÉCIMO PRIMERA.- De otro lado, EL ARRENDATARIO está obligado a permitir la inspección del bien arrendado por parte de EL ARRENDADOR, para cuyo efecto este deberá cursar previo aviso por escrito, con una anticipación no menor de ... días. Queda convenido que forma parte de la inspección del bien arrendado, la exhibición de los recibos debidamente cancelados correspondientes a los servicios y tributos a que se refiere la cláusula novena, lo que deberá hacerse mensualmente. DÉCIMO SEGUNDA.- EL ARRENDATARIO está obligado a efectuar por cuenta y costo propio las reparaciones y mantenimientos

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que sean necesarios para conservar el bien en el mismo estado en que fue recibido. Las reparaciones estructurales y las correspondientes a las instalaciones de agua y desagüe correrán por cuenta y costo de EL ARRENDADOR. DÉCIMO TERCERA.- EL ARRENDATARIO queda prohibido de introducir mejoras, cambios o modificaciones internas y externas en el bien arrendado, sin el consentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR. Todas las mejoras, inclusive las de recreo, serán de beneficio de EL ARRENDADOR, sin obligación de pago alguno. DÉCIMO CUARTA.- EL ARRENDATARIO no podrá ceder a terceros el bien materia del presente contrato bajo ningún título, ni subarrendarlo, total o parcialmente, ni ceder su posición contractual, salvo que cuente con el asentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR, en cuyo caso se suscribirán los documentos que fueren necesarios. DÉCIMO QUINTA.- EL ARRENDATARIO se obliga a desocupar y devolver el bien arrendado en la fecha de vencimiento del plazo estipulado en la cláusula sexta de este contrato. Una vez efectuada la devolución, EL ARRENDADOR no responderá por el deterioro, destrucción, pérdida o sustracción de los bienes y valores de cualquier especie, de propiedad de EL ARRENDATARIO o de terceros, dejados al interior del inmueble. CLÁUSULA PENAL: DÉCIMO SEXTA.- En caso de incumplimiento de lo estipulado en la cláusula décimo quinta, EL ARRENDATARIO deberá pagar en calidad de penalidad compensatoria un importe ascendente a US $ ......, por cada día de demora en la entrega del bien. CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA: DÉCIMO SÉTIMA.- El incumplimiento de la obligación establecida en la cláusula décimo cuarta constituirá causal de resolución

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del presente contrato, al amparo del artículo 1430 del Código Civil. En consecuencia, la resolución se producirá de pleno derecho cuando EL ARRENDADOR comunique vía carta notarial a EL ARRENDATARIO que quiere valerse de esta cláusula. CLÁUSULA DE GARANTÍA: DÉCIMO OCTAVA.- En la fecha de suscripción del presente documento EL ARRENDATARIO entrega a EL ARRENDADOR la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles) equivalente a ... meses de renta, en calidad de depósito, en garantía del absoluto cumplimiento de todas las obligaciones asumidas en virtud de este contrato. El mencionado depósito en garantía le será devuelto a EL ARRENDATARIO, sin intereses o rentas, al vencimiento del presente contrato y una vez verificado el estado de conservación y funcionamiento del bien arrendado. DÉCIMO NOVENA.- Las partes dejan establecido que el depósito en garantía a que se refiere la cláusula anterior, no podrá ser destinado a cubrir el pago de la renta de ningún periodo, y solo se empleará para cubrir los eventuales daños ocasionados al bien arrendado. GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: VIGÉSIMA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración y ejecución de este contrato, serán asumidos por EL ARRENDATARIO. COMPETENCIA TERRITORIAL: VIGÉSIMO PRIMERA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ......

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DOMICILIO: VIGÉSIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: VIGÉSIMO TERCERA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ... días del mes de ..... de ...............

EL ARRENDADOR

EL ARRENDATARIO

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documenTO ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE A PLAZO INDETERMINADO Señor notario: Sírvase inscribir en su Registro de Escrituras Públicas una donde conste el contrato de arrendamiento que celebran de una parte don ............., identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominará EL ARRENDADOR; y de otra parte don ......, identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominará EL ARRENDATARIO; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL ARRENDADOR es propietario del inmueble constituido por la tienda Nº ... de la galería comercial ....., ubicada en ............................, distrito ....., provincia ..... y departamento de ........, la misma que se encuentra inscrita en la partida electrónica Nº ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ....., cuya área, linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral. SEGUNDA.- EL ARRENDADOR deja constancia que el inmueble a que se refiere la cláusula anterior se encuentra desocupado, en buen estado de conservación y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL ARRENDADOR se obliga a ceder el uso del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL ARRENDATARIO, a título de arrendamiento. Por su parte, EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR el monto de la renta pactada en la cláusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas.

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RENTA: FORMA Y OPORTUNIDAD DE PAGO: CUARTA.- Las partes acuerdan que el monto de la renta que pagará EL ARRENDATARIO en calidad de contraprestación por el uso del bien, asciende a la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles) mensuales; cantidad que será cancelada en dinero, en la forma y oportunidad a que se refiere la cláusula siguiente. QUINTA.- La forma de pago de la renta será por mensualidades adelantadas que EL ARRENDATARIO pagará, en el domicilio de EL ARRENDADOR, el primer día útil de cada mes. PLAZO DEL CONTRATO: SEXTA.- Las partes convienen fijar un plazo de duración indeterminada para el presente contrato, cuyo término inicial se computará a partir de la fecha de suscripción de este documento. SÉTIMA.- Como consecuencia de lo pactado en la cláusula anterior, cualquiera de las partes podrá dar por concluido este contrato cursando a la otra comunicación por vía notarial, con no menos de ... días de anticipación, vencidos los cuales EL ARRENDATARIO estará obligado a desocupar y devolver el bien arrendado. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: OCTAVA.- EL ARRENDADOR se obliga a entregar la posesión del bien objeto de la prestación a su cargo en la fecha de suscripción de este documento, sin más constancia que las firmas de las partes puestas en él. Esta obligación se verifica con la entrega de las llaves del inmueble. NOVENA.- EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente el monto de la renta, en la forma, oportunidad y lugar pactados, con sujeción a lo convenido en las cláusulas cuarta y quinta de este documento.

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DÉCIMA.- Asimismo, EL ARRENDATARIO está obligado a pagar puntualmente el importe de todos los servicios públicos, tales como agua y desagüe, energía eléctrica y otros suministrados en beneficio del bien. Se incluye en esta cláusula la obligación de pagar la parte alícuota de los tributos municipales que graven al bien arrendado, con excepción del impuesto al patrimonio predial; así como el importe de los servicios comunes que afecten al inmueble donde se ubica la tienda arrendada. DÉCIMO PRIMERA.- EL ARRENDATARIO se obliga a destinar el bien arrendado única y exclusivamente para uso de local comercial en cualquiera de los rubros permitidos por el reglamento interno de la galería comercial, no pudiendo destinar el referido bien para casa-habitación, uso profesional o uso industrial. DÉCIMO SEGUNDA.- De otro lado, EL ARRENDATARIO está obligado a permitir la inspección del bien arrendado por parte de EL ARRENDADOR, para cuyo efecto este deberá cursar previo aviso por escrito, con una anticipación no menor de ... días. Queda convenido que forma parte de la inspección del bien arrendado, la exhibición de los recibos debidamente cancelados correspondientes a los servicios y tributos a que se refiere la cláusula décima, lo que se hará mensualmente. DÉCIMO TERCERA.- EL ARRENDATARIO está obligado a efectuar por cuenta y costo propio las reparaciones y mantenimientos que sean necesarios para conservar el bien en el mismo estado en que fue recibido. Las reparaciones estructurales y las correspondientes a las instalaciones de agua y desagüe correrán por cuenta y costo de EL ARRENDADOR. DÉCIMO CUARTA.- EL ARRENDATARIO queda prohibido de introducir mejoras, cambios o modificaciones internas y externas en el bien arrendado, sin el consentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR. Todas las mejoras, inclusive las de recreo, beneficiarán gratuitamente a EL ARRENDADOR.

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DÉCIMO QUINTA.- EL ARRENDATARIO no podrá ceder a terceros el bien materia del presente contrato bajo ningún título, ni subarrendarlo, total o parcialmente, ni ceder su posición contractual, salvo que cuente con el asentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR, en cuyo caso se suscribirán los documentos que fueren necesarios. DÉCIMO SEXTA.- EL ARRENDATARIO se obliga a devolver el bien arrendado en la fecha de conclusión de este contrato, en armonía con el mecanismo establecido en la cláusula sétima. CLÁUSULA PENAL: DÉCIMO SÉTIMA.- En caso de incumplimiento de lo estipulado en la cláusula décimo quinta, EL ARRENDATARIO deberá pagar en calidad de penalidad compensatoria un importe ascendente a US $ ......, por cada día de demora en la entrega del bien. CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA: DÉCIMO OCTAVA.- El incumplimiento de la obligación establecida en la cláusula décimo cuarta constituirá causal de resolución del presente contrato, al amparo del artículo 1430 del Código Civil. En consecuencia, la resolución se producirá de pleno derecho cuando EL ARRENDADOR comunique vía carta notarial a EL ARRENDATARIO que quiere valerse de esta cláusula. CLÁUSULA DE GARANTÍA: DÉCIMO NOVENA.- En la fecha de suscripción del presente documento EL ARRENDATARIO entrega a EL ARRENDADOR la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles) equivalente a ... meses de renta, en calidad de depósito, en garantía del absoluto cumplimiento de todas las obligaciones asumidas en virtud de este contrato. El mencionado depósito en garantía le será devuelto a EL ARRENDATARIO, sin intereses o rentas, al vencimiento del presente contrato y una vez verificado el estado de conservación y habitabilidad del inmueble arrendado.

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VIGÉSIMA.- Las partes dejan establecido que el depósito en garantía a que se refiere la cláusula anterior no podrá ser destinado a cubrir el pago de la renta de ningún periodo, y solo se empleará para cubrir los eventuales daños ocasionados al bien arrendado. GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: VIGÉSIMO PRIMERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen la celebración y ejecución de este contrato, serán asumidos por EL ARRENDATARIO, excepto aquellos que por ley correspondan a EL ARRENDADOR. COMPETENCIA TERRITORIAL: VIGÉSIMO SEGUNDA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: VIGÉSIMO TERCERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: VIGÉSIMO CUARTA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ... días del mes de ..... de ...................

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EL ARRENDADOR

EL ARRENDATARIO


IV. HIPOTECA 1. ¿Cómo se constituye una hipoteca? Como se sabe, los derechos reales vinculan a un sujeto con un bien, otorgando al primero ciertas atribuciones que deben ser respetadas por los demás (por ejemplo, la propiedad, la posesión, el usufructo, la servidumbre, etcétera). En ese sentido, el derecho real de hipoteca recién existirá desde que es inscrito en los Registros Públicos (numeral 3 del artículo 1099 del Código Civil), pues la oponibilidad del derecho que tiene el acreedor hipotecario respecto del inmueble que es materia de garantía, recién se hará efectiva frente a terceros (erga omnes) con la mencionada inscripción registral. Sin perjuicio de lo anteriormente indicado, hay que apuntar que antes de la inscripción de la hipoteca, es decir, cuando aún el acto consta en minuta o escritura pública, únicamente existe un derecho personal entre el acreedor hipotecario y el otorgante de la garantía; vale decir, un derecho obligacional que los vincula, con todas las implicancias que ello conlleva, como por ejemplo, la posibilidad de exigir judicialmente el otorgamiento de la escritura pública o, en todo caso, la indemnización por daños que corresponda. 2. ¿Para constituir la hipoteca se requiere el concurso de voluntades del acreedor y el deudor? No necesariamente, pues no existe impedimento jurídico alguno para que una persona constituya una hipoteca de manera unilateral; vale decir, que garantice un crédito sin la participación del acreedor. En ese sentido, es válido el acto por el cual una persona grava un inmueble, a título de hipoteca, sin la intervención del acreedor, para garantizar una obligación propia o ajena, siempre que cuente con las facultades para ello y que se cumplan los requisitos previstos en la ley. Así por ejemplo, si bien no lo dice expresamente la ley, resulta posible constituir una hipoteca a través de un testamento (mortis causa). De igual manera, en la Ley de Títulos Valores (Ley N° 27287) se ha previsto la posibilidad de constituir hipotecas unilateralmente a través del “Título de crédito hipotecario negociable”, como veremos más adelante. 219


3. ¿Qué requisitos debe contener el documento en el que conste la hipoteca? En principio, cabe señalar que el documento en el cual debe constar la hipoteca es, para casi todos los casos, en escritura pública (artículo 1098 del Código Civil). Ahora bien, dicho instrumento público debe incluir, necesariamente, primero, una descripción detallada del inmueble que se otorga en garantía, así como de sus principales características tales como ubicación, linderos, medidas, datos registrales, etcétera (artículo 1100 del Código Civil); segundo, la obligación cuyo cumplimiento se garantiza con la hipoteca, que deberá ser determinada o determinable (numeral 2 del artículo 1099 del Código Civil); tercero, el monto hasta por el cual se garantiza la obligación, que deberá ser determinado o determinable. (numeral 3 del artículo 1099 del Código Civil). En caso de que se trate de una hipoteca para garantizar deudas que surgen de títulos transmisibles por endoso o al portador, se debe consignar, además, los datos relativos al número y valor de los títulos, serie o series a que correspondan, fecha o fechas de emisión, plazo y forma en la que deben ser amortizados, el fideicomisario designado y las demás que sirvan para determinar las condiciones de dichos títulos. (artículo 1108 del Código Civil). 4. ¿Quiénes pueden constituir una hipoteca? Pueden constituir una hipoteca los propietarios de un inmueble o aquellos que se encuentren autorizados para tal efecto conforme a ley (numeral 1 del artículo 1099 del Código Civil). El propietario de un inmueble que desee hipotecarlo para garantizar una deuda propia o ajena, debe tener su derecho debidamente inscrito en los Registros Públicos, pues, como ya lo indicamos, es necesario que la garantía hipotecaria goce también de la publicidad registral que la haga oponible a terceros. Ahora bien, las personas que no sean propietarias del inmueble que se pretende gravar con la hipoteca deberán contar con poder con facultades especiales para realizar este tipo de actos, los cuales requieren que la autorización y el otorgamiento de facultades consten en escritura pública. (artículo 156 del Código Civil).

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De igual manera, nada impide que las personas que tienen un derecho de superficie sobre alguna construcción, en la parte superior o inferior de un terreno, lo puedan hipotecar. Sin embargo, recordemos que el derecho real de superficie es de naturaleza temporal (artículo 1030 del Código Civil), y que cuando venza el plazo pactado la construcción pasará en propiedad al dueño del suelo, motivo por el cual el acreedor hipotecario, o el adquiriente del derecho de superficie –en caso el inmueble sea rematado–, deberá sujetarse a los plazos pactados en el contrato de superficie. 5. ¿Es posible garantizar una obligación futura con una hipoteca? Efectivamente, es posible que el cumplimiento de una obligación futura o eventual se encuentre garantizado con una hipoteca (artículo 1104 del Código Civil); en otras palabras, que la constitución de la hipoteca preceda a la existencia de la obligación. Esta posibilidad debe encontrarse señalada en el documento constitutivo de la garantía, el cual posteriormente será inscrito en los Registros Públicos. Asimismo, en el acto constitutivo debe señalarse el mecanismo para determinar, en un momento posterior, la obligación cuyo cumplimiento se respalda, puesto que de no ser así se omitiría un requisito de validez de la hipoteca. (numeral 2 del artículo 1099 del Código Civil). 6. ¿Es posible que la hipoteca conste en un título valor? Sí es posible que la hipoteca conste en un título valor. Ahora bien, debe distinguirse entre las hipotecas que necesariamente deben constar en un título valor, ya que dicha garantía es parte de su naturaleza por ser un elemento esencial (título de crédito hipotecario negociable, letra hipotecaria y cédula hipotecaria), de aquellas hipotecas que garantizan la obligación que fluye de un título valor, pero que no constituyen elementos indispensables para la existencia del título (así, por ejemplo, la hipoteca que garantiza el pago de una deuda que consta en una letra de cambio. (artículo 1108 del Código Civil). En cuanto a los títulos cuya naturaleza jurídica es consustancial a la existencia de una hipoteca, debemos mencionar al título de crédito hipotecario negociable incorporado en la Ley de Títulos Valores (Ley Nº 27287, artículos 240 y siguientes), concebido con el fin de implementar 221


un mecanismo alternativo de acceso al crédito. El título de crédito hipotecario negociable es emitido por el Registro Público respectivo, a solicitud del propietario del inmueble o de un representante con poder especial, cuya voluntad unilateral de gravar el bien por única vez debe constar en escritura pública. El registrador deberá anotar el gravamen por el valor del bien hipotecado, según la valorización que efectúe un perito que deberá adjuntarse a la escritura pública de constitución (artículo 240 de la Ley Nº 27287). Este título valor que incorpora un derecho de crédito y un derecho real para su tenedor podrá ser endosado y negociado válidamente en múltiples ocasiones. (artículo 242 de la Ley N° 27287). Resulta interesante señalar, además, que es posible la ejecución directa del inmueble otorgado en garantía por el título de crédito hipotecario negociable, en caso de que el deudor incumpla su obligación, siempre que el precio de venta no sea inferior al 75% de la valorización señalada en el título y que el remate sea encargado a una entidad del sistema financiero nacional. (artículo 243 de la Ley N° 27287). Por otra parte, hay que mencionar que las empresas del sistema financiero también pueden emitir tanto letras hipotecarias como cédulas hipotecarias, que son instrumentos de desintermediación financiera; ambas con la finalidad de conceder financiaciones hipotecarias, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Títulos Valores (artículos 269 y 271 de Ley N° 27287, respectivamente). Ambos títulos valores incorporan una hipoteca en garantía del cumplimiento de la obligación que representan. 7. ¿Qué clase de bienes pueden ser hipotecados? La hipoteca es una garantía real que recae únicamente sobre bienes inmuebles (artículos 1097 y 1100 del Código Civil), según la clasificación que ha adoptado nuestro legislador; así, por ejemplo, los predios, las naves y las aeronaves, las minas, los diques, los muelles, las concesiones para explotar servicios públicos, etc. (artículo 885 del Código Civil). Sin embargo, vale la pena mencionar que no todos los bienes inmuebles pueden ser hipotecados. En efecto, por ejemplo, el mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales son bienes inmuebles (numeral 2 del artículo 885 del Código Civil); a pesar de ello, dichos bienes, en tanto propiedad de la nación, no pueden 222


ser materia de una hipoteca. Así, tampoco puede hipotecarse ningún tipo de inmueble que sea de dominio público. (artículo 73 de la Constitución Política). Asimismo, tampoco podrán ser hipotecados los bienes inmuebles que no se encuentren inscritos en los Registros Públicos, ya que, como se dijo, a partir de la inscripción registral recién nace el derecho real de hipoteca, con lo cual dicha inscripción se constituye en un requisito de validez del acto. 8. ¿Podría hipotecarse un inmueble cuya existencia se verificaría en el futuro? Según nuestra legislación no es posible que se hipoteque un bien futuro, es decir, que al momento de la constitución no tenga existencia física (artículo 1106 del Código Civil). Ello debido a que no es posible determinar los bienes que ingresarán al patrimonio de una persona, y que además resulta imposible inscribir en los Registros Públicos un inmueble que no tiene aún existencia. 9. ¿Es posible hipotecar varios inmuebles en un solo acto? Así es, en un solo acto una persona puede afectar varios inmuebles en garantía del pago de una obligación, siempre que cuente con las facultades para ello y cumpla los requisitos necesarios para la constitución de la hipoteca (artículo 1109 del Código Civil). Sin perjuicio de lo anteriormente indicado, no resulta necesario que los inmuebles que se pretenden hipotecar pertenezcan a un mismo propietario, en cuyo caso sus dueños tienen que participar personalmente en el acto de otorgamiento de la garantía. Hay que añadir que en virtud del principio de indivisibilidad de la hipoteca, si se grava un número plural de inmuebles en respaldo del cumplimiento de una obligación, dicha garantía subsistirá hasta que la deuda sea íntegramente cancelada. (artículo 1102 del Código Civil). 10. ¿Podría hipotecarse un inmueble a diferentes acreedores? En efecto, sí es posible que un mismo inmueble sea hipotecado más de una vez a diferentes acreedores, en cuyo caso el registrador inscribirá 223


las garantías en el orden de prioridad en que sean presentadas a los Registros Públicos. (artículos 1113 y 2016 del Código Civil). Asimismo, el orden de prioridad para el pago a los acreedores que tienen como garantía el inmueble hipotecado, se hace respetando el rango de cada uno según el orden de inscripción registral. (artículo 1112 del Código Civil), conforme lo explicamos más adelante. 11. ¿Es posible hipotecar parte de un inmueble? La garantía hipotecaria, en principio, debe extenderse a la totalidad de un inmueble perfectamente determinado y a sus accesorios (artículo 1101 del Código Civil). Sobre el particular, es conveniente tener en cuenta, además, que las partes que integran un bien no pueden ser objeto de derechos singulares. (artículo 887 del Código Civil). Sin embargo, es válido el pacto por el cual se hipoteca una parte de algún inmueble, siempre y cuando la misma pueda ser debidamente determinada e individualizada, tanto en el título constitutivo como al momento de la inscripción registral; esta situación se verifica, por ejemplo, cuando se independiza una sección que físicamente forma parte de un inmueble. 12. ¿Se puede hipotecar solo el terreno o solo la fábrica de un inmueble? Como lo hemos anotado anteriormente, en principio, la hipoteca debe extenderse a todo el inmueble gravado, vale decir, a cada una de las partes que lo integran. Ello, en virtud del principio de indivisibilidad que rige dicha garantía, que se sustenta en el pleno respaldo de pago del crédito garantizado (artículo 1101 del Código Civil). Por tal razón, en la mayoría de los casos no es posible hipotecar un terreno separadamente de la fábrica que ha sido construida sobre o bajo el mismo. Ahora bien, como ya lo dijimos, la hipoteca puede ser otorgada por una persona que cuenta con un derecho de superficie, en cuyo caso se estaría hipotecando únicamente la fábrica construida sobre un terreno que tiene un propietario distinto. Esta posibilidad constituye una excepción al principio general que antes hemos comentado.

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13. ¿Un inmueble hipotecado puede ser objeto de embargos posteriores? Efectivamente, mientras que un inmueble se encuentra hipotecado es posible que un juez ordene trabar un embargo sobre el mismo bien, debiendo inscribirse dicha medida cautelar en el Registro Público respectivo (artículo 656 del Código Procesal Civil). A pesar de ello, a efectos de la preferencia en el cobro del crédito, primará aquel derecho que haya sido inscrito con anterioridad. (artículo 2016 del Código Civil). 14. ¿Cuántas y cuáles son las clases de hipoteca que existen en nuestra legislación? Según nuestro ordenamiento jurídico existen diversas clases de hipoteca. Por nuestra parte, las hemos dividido teniendo en cuenta tanto la fuente de donde emana su constitución, como las características propias de la garantía. Con relación a la primera clasificación, debemos mencionar que las hipotecas pueden constituirse a través de un acto unilateral, por convenio entre dos o más partes, o pueden ser legales. En cuanto a la segunda división, existen actualmente hipotecas bancarias, hipotecas navales, hipotecas aeronáuticas e hipotecas mineras. 15. ¿Cuándo se constituye una hipoteca legal? La hipoteca legal es aquella cuya constitución surge de pleno derecho, y su inscripción se debe realizar de oficio por mandato expreso de la ley (artículo 1119 del Código Civil). Existe hipoteca legal, además de los casos previstos en las leyes especiales, en los siguientes casos: • Cuando se enajena un inmueble sin que su precio haya sido pagado totalmente o haya sido pagado con dinero de terceros. (numeral 1 del artículo 1118 del Código Civil). • Cuando un contratista construye o repara un inmueble proporcionando trabajo o materiales, la hipoteca será por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle. (numeral 2 del artículo 1118 del Código Civil).

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• Cuando el inmueble sea adquirido en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros copropietarios. (numeral 3 del artículo 1118 del Código Civil). Asimismo, en cuanto a hipotecas legales que surgen de leyes especiales, tenemos el caso de la hipoteca inmobiliaria en las concesiones de obras públicas de infraestructura y de servicios públicos. (artículo 3 de la Ley N° 26885). 16. ¿Es posible que el deudor se oponga a la constitución de la hipoteca legal? El deudor no puede oponerse a la constitución de una hipoteca legal, dicha posibilidad desnaturalizaría el carácter imperativo que ostenta este tipo de garantía, la cual busca proteger ciertas relaciones de crédito vinculadas directamente con el bien hipotecado. Sin embargo, sí es factible que el acreedor hipotecario renuncie de manera expresa a la constitución de la hipoteca legal. (artículo 1120 del Código Civil). 17. ¿Para qué se constituye y cuáles son las principales características de la hipoteca bancaria? La hipoteca bancaria se constituye para garantizar los créditos otorgados por las entidades del sistema financiero reguladas por la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros (Ley N° 26702). A diferencia de la figura de la hipoteca regulada en el Código Civil, en el caso de la hipoteca bancaria se previó originariamente que dicha garantía respaldaría cualquier obligación que el otorgante y el deudor asuman frente a la institución financiera (“hipoteca ómnibus”); sin embargo, recientemente se ha modificado esta disposición señalándose que los bienes dados en hipoteca a las empresas del sistema financiero, solo respaldarán las deudas expresamente asumidas para con ellas por quien afecta el bien gravado (artículo 1 de la Ley N° 27682). Adicionalmente, adquieren particular importancia los supuestos en los cuales la entidad bancaria puede solicitar la ejecución de la hipoteca (artículo 175 de la Ley N° 26702); así, se podrá solicitar la venta de los bienes hipotecados cuando el deudor deja de pagar una o más cuotas 226


en los plazos establecidos; si el bien se hubiera depreciado o deteriorado tanto que se encuentre en peligro la recuperación del crédito; si el deudor o la empresa del sistema financiero son demandados respecto a la propiedad del inmueble gravado; si el deudor realiza actos de disposición sobre el bien afectado en garantía con perjuicio para la entidad financiera; y, si el deudor cede la posesión del inmueble sin la aprobación de la empresa acreedora. Por otra parte, hay que apuntar que los contratos que las empresas bancarias celebren con sus clientes pueden extenderse en documento privado con firma legalizada notarialmente y ser inscritos en los Registros Públicos correspondientes, salvo los contratos cuyo valor exceda de 40 UIT, en cuyo caso sí es necesario elaborar una escritura pública. (artículo 176 de la Ley N° 26702). 18. ¿Qué se requiere para inscribir la ampliación del asiento de hipoteca? Para ampliar el asiento de inscripción de la hipoteca se deberá dejar constancia del nacimiento de la obligación garantizada por la hipoteca o el plazo de vencimiento de la dicha obligación. 19. ¿Cuál es el título suficiente para la cancelación del asiento de hipoteca por declaración o autorización del acreedor? Para extender el asiento de cancelación de una hipoteca será suficiente presentar la escritura pública o, en su caso, el formulario registral que contenga la declaración unilateral del acreedor levantando la hipoteca o indicando que la obligación garantizada se ha extinguido. En ningún caso la declaración unilateral del constituyente dará mérito para cancelar el asiento de una hipoteca, cualquiera sea el título o modalidad de constitución de esta. 20. ¿Cómo se liquidan los derechos por cancelación de hipoteca trasladada a partidas independizadas? La cancelación de la hipoteca inscrita en una partida matriz dará lugar, además, a la cancelación de los asientos de traslado de hipoteca 227


extendidos en las partidas individuales independizadas de aquella. En estos casos, la liquidación de los derechos registrales comprenderá un único pago por derechos de inscripción y, por derechos de calificación, el que corresponda a cada uno de los asientos cancelados. El solicitante podrá restringir su rogatoria al levantamiento de la hipoteca de la partida matriz o al de esta y al del asiento de traslado de hipoteca de una o más de las partidas independizadas. En estos casos, la liquidación comprenderá el pago único por derechos de inscripción y el pago de los derechos de calificación que correspondan a los asientos cuya cancelación se solicitó. Los derechos de calificación correspondientes a la cancelación del asiento de traslado de la hipoteca en las demás partidas independizadas se cobrarán en la oportunidad en que sean solicitadas. 21. ¿Es esencial el carácter indivisible de la hipoteca? El carácter de indivisibilidad de la hipoteca no es de su esencia y, en consecuencia, se puede modificar voluntaria o judicialmente sus efectos, por ello el artículo 28 del Reglamento de las inscripciones señala que en el título debe expresarse además de las circunstancias generales, la parte de crédito de que responde cada uno de los bienes hipotecados o si cada uno de estos responde íntegramente por el crédito. En tal sentido, no obstante que por el principio registral de especialidad es conveniente que se señale la parte del crédito de que responde el bien materia de hipoteca que se solicita inscribir; no habiéndose señalado este, es procedente la inscripción de la hipoteca únicamente sobre uno de los inmuebles hipotecados, entendiéndose que responderá íntegramente por el crédito, aunque esto no necesariamente corresponda a la realidad extrarregistral. (Res. N° 206-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 20). 22. Para constituir una hipoteca a nombre de un menor, ¿se requiere autorización judicial? En el supuesto descrito en el inciso 9 del artículo 448 del Código Civil, que considera necesaria la autorización judicial para celebrar actos en nombre del menor, como la aceptación de donaciones, legado o herencias voluntarias, con cargas, se entenderán por tales a las modalidades que el propio acto jurídico impone, no así a las hipotecas y los embargos,

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los cuales no conllevan obligaciones a cargo del menor. (Res. N° 3632000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 20). 23. ¿Puede inscribirse una promesa de hipoteca? La promesa de hipoteca no es un acto inscribible en el registro de propiedad inmueble, al carecer de trascendencia real. (Resolución N° 4422000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 20). 24. ¿Puede un copropietario hipotecar su cuota ideal? De conformidad con lo establecido en el artículo 977 del Código Civil, cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos, pudiendo inclusive gravarlos; como corolario de lo expresado, se puede concluir la procedencia de la hipoteca de acciones y derechos que tenga el copropietario sobre un inmueble inscrito en el registro de propiedad inmueble. (Res. N° 356-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 20). 25. ¿Cómo se debe calificar la hipoteca respecto al constituyente? Procede la inscripción de la hipoteca si del estudio de la partida se concluye que quien la constituye es el titular del dominio, en virtud de haberse declarado la nulidad del dominio de quien aparecía como último dueño. (Res. Nº 310-2000-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XI. T.I., p. 187). La calificación relativa a la constitución de hipoteca debe centrarse a determinar si quienes constituyen la misma son los propietarios con derecho inscrito, no siendo necesario exigir al acreedor hipotecario la acreditación de facultades, teniendo en cuenta que el Código Civil peruano no considera que la hipoteca tenga su origen en un contrato, ni tampoco exige la intervención del acreedor hipotecario. (Res. Nº 007-2001-ORLC/ TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XII. T.I., p. 69). 26. ¿La calificación de la hipoteca comprende la del contrato de mutuo? En el presente caso de un mutuo con garantía hipotecaria, el acto materia de inscripción registral lo constituye la hipoteca, por lo que no 229


procede la calificación del contrato de mutuo. (Res. Nº 104-2002-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.). 27. ¿Qué criterios son válidos para determinar la obligación garantizada con hipoteca? Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o determinables. Es admisible como criterio mínimo de determinabilidad de las obligaciones, que se haga referencia a: a) Una relación jurídica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el título. b) Uno o más tipos materiales de los cuales puedan surgir las obligaciones. c) Actividades habituales del acreedor, cuando estas vengan determinadas por ley. (Res. Nºs. 164-2006-SUNARP-TR-T y 0012006-SUNARP-TR-A. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 28. ¿Procede inscribir la modificación del plazo del vencimiento de la obligación garantizada con hipoteca? La R. Nº 149-2000-ORLC/TR de 23/05/2000 ha establecido que la modificación del plazo de vencimiento de la obligación garantizada con la hipoteca resulta relevante para los terceros, a fin de efectuar el cómputo de plazo para la extinción de la hipoteca conforme al segundo párrafo del art. 3 de la Ley Nº 26639. Por ello, dicho acto resulta inscribible, el mismo que estaría comprendido en los incisos 1 y 4 del artículo 2019 del Código Civil. 29. Si el monto del gravamen no es determinado o determinable, ¿se podrá presumir que su monto es del mutuo? No procede la inscripción de la hipoteca cuando el monto del gravamen no sea determinado o determinable, no cabiendo presumir que en ausencia de tal determinación, el monto de la hipoteca corresponde al monto del mutuo. (Res. Nº 074-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 230


El monto de la hipoteca, de conformidad con el artículo 1099 inciso 3 del Código Civil debe ser determinado o deben precisarse los medios para determinarlo, toda vez que el mismo no tiene que coincidir con el monto de la obligación garantizada o con la valorización del inmueble. (Res. Nº 105-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 30. ¿Qué debe contener el asiento de inscripción de una hipoteca? En el asiento de inscripción de la hipoteca se consignará: a) El monto del gravamen o, en su caso, el criterio establecido para su determinación. b) La constancia de que la obligación que garantiza es determinada o determinable. c) La fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuando conste en el título. En los casos de constitución de hipoteca de predio cuya edificación no se encuentra inscrita, no constituye obstáculo para la inscripción que en el título se haya consignado que la edificación también es objeto de la hipoteca. 31. ¿La nulidad de una de las cláusulas del contrato de mutuo produce la nulidad de la hipoteca? La nulidad de una o más de las disposiciones de un acto jurídico no perjudica a las otras, ni al propio acto, siempre que sean separables; en ese sentido, la nulidad de una de las cláusulas de un contrato no conlleva la nulidad del mismo, cuando es una disposición separable, además, el contrato de mutuo no es en sí un acto inscribible por su naturaleza y efectos obligacionales, lo que es inscribible es el derecho real de hipoteca. (Res. Nº 015-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).

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32. Si el precio se pagó con el préstamo de una empresa del sistema financiero sin que el vendedor dé por cancelado el precio, ¿se gravará el predio a favor de esta empresa o a favor del vendedor? En la hipoteca constituida por la enajenación de un bien, que será pagada con dinero de tercero, el acreedor hipotecario es el tercero, siempre que el vendedor haya dado por cancelado el precio del bien. Pero si el vendedor no ha manifestado que el precio del bien ha sido cancelado, el acreedor hipotecario es el propio vendedor, vale decir que en estas circunstancias no puede haber doble acreedor hipotecario. (Res. Nº 1442005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 33. ¿Procede la inscripción de hipotecas otorgadas unilateralmente? Procede inscribir hipotecas constituidas por declaración unilateral del propietario, sin necesidad de intervención del acreedor. (Res. Nºs. P00398-ORLC-TR y 279-97-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 34. ¿Por qué es procedente la inscripción de hipotecas unilaterales? La intervención y consentimiento del propietario del bien afectado y no del deudor cuyas obligaciones se garantizan es lo determinante para la constitución de la garantía hipotecaria, por lo que deviene en irrelevante a efectos de la validez de la hipoteca la intervención de dicho deudor cuando resulta ser un tercero, distinto al otorgante de la garantía, quien constituye la hipoteca para asegurar el cumplimiento de una deuda ajena. (Res. Nº 279-97-ORLC-TR. Data 35,000. G.J.). 35. ¿Que deberá calificar el registrador en las hipotecas unilaterales? No corresponde al registrador verificar la existencia ni la validez de la obligación cuyo cumplimiento pretende asegurar, sino únicamente la constatación de que en el acto constitutivo de la hipoteca se ha enunciado al acreedor, al deudor y a la prestación. En cuanto a la prestación, esta deberá ser determinada o determinable. (Res. Nºs. P003-98-ORLC-TR y 279-97-ORLC-TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 232


36. ¿Se podrá inscribir la hipoteca si existe discrepancia en el estado civil del titular registral entre el documento notarial y archivo registral? El estado civil de una persona sí tiene relevancia jurídica y como tal constituye uno de los elementos sobre el que recae la calificación registral, requisito que además es recogido como parte del asiento registral. Atendiendo a la seguridad jurídica que brinda el Registro, para inscribir el título previamente se deberá acreditar el estado civil del titular registral con instrumento público o resolución judicial que permita conocer de manera inequívoca la calidad del bien inmueble a la fecha de adquisición y en atención a la fecha cierta del documento que consta en el archivo registral. (Res. Nº 037-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 37. La restitución de una hipoteca ¿se condice con la naturaleza de las anotaciones preventivas? La nulidad parcial de una resolución y la subsiguiente restitución del derecho real de hipoteca a favor de su acreedor no se condice con la naturaleza de las anotaciones preventivas, las mismas que tienen como características las de ser transitorias, cuyo efecto principal es enervar la fe pública del Registro por el adquirente de buena fe, estando sujetas a un plazo de caducidad, lo que las distingue de las inscripciones. (Res. Nº 22699-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 38. ¿En virtud de qué título se inscribe la renovación de una hipoteca? A efectos de la renovación de las hipotecas, y siendo que la norma contenida en el artículo 3 de la Ley Nº 26639 no señala cuál es el instrumento idóneo para tal efecto, deberá adjuntarse escritura pública suscrita por acreedor y deudor, de conformidad con el artículo 1098 y 1413 del Código Civil o en todo caso, la resolución judicial que la ordene. (Res. Nº 456-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 20). 39. ¿Quiénes deben intervenir en la renovación de una hipoteca? La renovación de una hipoteca debe efectuarse con la intervención del deudor de la obligación en razón a que se tiene que fijar nueva fecha 233


de vencimiento de la obligación, toda vez que el plazo de extinción se contabiliza a partir de la fecha del vencimiento de la devolución de la cantidad mutuada y no desde la inscripción de la hipoteca. No resulta indispensable la intervención del actual propietario del inmueble cuya renovación se solicita, por cuanto el derecho real de hipoteca otorga al acreedor, entre otros, el derecho de persecución reconocido en el segundo párrafo del artículo 1097 del Código Civil. (Res. Nº 456-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 20). No es inscribible la renovación de la hipoteca en mérito a escritura pública otorgada unilateralmente por el acreedor hipotecario, dado que al importar un acto de disposición sobre el bien gravado se requiere la conformidad del propietario del predio, o en todo caso, mandato judicial. (Res. Nºs. 003-2000-ORLC/TR y 340-2000-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. X. Pág. 37. y Vol. XI., p. 264). 40. ¿Qué se requiere para la inscripción de la renovación de los gravámenes? La renovación de los asientos de inscripción a que se refiere el artículo 3 de la Ley N° 26639, solo procede cuando a la fecha del asiento de presentación del título de renovación no hubiera operado la caducidad. La renovación a que se refiere el párrafo anterior se efectuará en mérito a la solicitud formulada por la persona a cuyo favor se hubiera extendido la inscripción, en la que debe constar su declaración jurada con firma certificada en el sentido de que la obligación garantizada no se ha extinguido. El asiento de renovación de las inscripciones de las sentencias y demás resoluciones a las que se refiere el artículo 3 de la Ley N° 26639, así como de las anotaciones de demanda y demás medidas cautelares a que se refiere el artículo 625 del Código Procesal Civil, solo podrá ser extendido en mérito a mandato judicial expreso. 41. ¿Cuál es el efecto de la renovación de una hipoteca? Mediante la renovación de una hipoteca se evita que esta pierda validez con la consecuente pérdida de los derechos emanados de ella, es 234


decir, la persecución, preferencia y venta judicial de los inmuebles afectados con dicha garantía, haciendo posible que el bien garantice la obligación por un lapso mayor a los diez años contemplados en el artículo 3 de la Ley Nº 26639. (Res. Nº 456-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 20). 42. ¿La hipoteca comprende las edificaciones construidas con posterioridad a su constitución? La hipoteca abarca el suelo, comprendido dentro de los planos verticales del perímetro superficial, incluyendo asimismo a las construcciones que pudiesen existir en el sobresuelo y en el subsuelo aun cuando estas últimas hayan sido efectuadas con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, de conformidad con el artículo 1101 del Código Civil, siempre que en instrumento público constitutivo del gravamen no se haya pactado en contrario, de acuerdo a lo previsto en el referido artículo. (Res. Nºs. 448-2000-ORLC/TR y 059-2001-ORLC/TR). 43. Si un predio hipotecado reduce su área a favor de otro, ¿la hipoteca del área reducida se trasladará al predio en el cual se incrementó su área? Cuando el área de una sección de propiedad exclusiva se ha reducido con motivo de la inscripción de la modificación o remodelación de la fábrica, y la referida sección se encuentra hipotecada, no corresponde trasladar el gravamen a la sección cuya área ha sido incrementada, porque ello afectaría el derecho de propiedad del titular registral de esta última sección. (Res. Nº 7032006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 44. ¿La hipoteca cancelada por caducidad puede reinscribirse? No procede la reinscripción de una hipoteca cuando esta se canceló por caducidad de conformidad con la Ley Nº 26639. (Res. Nº 101-2008SUNARP/PT. Criterio vinculante). 45. ¿Cuál es el requisito registral para la expedición del título de crédito hipotecario negociable? Solo procede la expedición de título de crédito hipotecario negociable cuando el inmueble materia de constitución unilateral de hipoteca, no 235


tenga cargas o gravámenes. (Res. Nº 708-2006-TR-L. www.sunarp.gob. pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 46. ¿Cuándo procede la emisión de nuevo título de crédito hipotecario negociable? Solo procede la inscripción del acto de emisión de nuevo título de crédito hipotecario negociable en reemplazo de uno anterior, de conformidad con lo previsto en el numeral 244.3 del artículo 244 de la Ley de Títulos Valores, cuando el único gravamen inscrito en la partida sea la hipoteca. CONSULTA ¿PUEDE EL COPROPIETARIO DE UN INMUEBLE CONSTITUIR HIPOTECA SOBRE LA CUOTA IDEAL QUE LE CORRESPONDE SOBRE EL BIEN? El señor José Cuadros falleció sin otorgar testamento, dejando como únicos herederos a sus cuatro hijos y como único patrimonio un edificio. Los hijos del señor Cuadros acuden ante un notario público para solicitar que se les declare herederos del causante. Luego de realizadas todas las diligencias respectivas y transcurrido el plazo de ley sin que se apersone ningún otro presunto heredero, el notario extiende el acta de declaratoria y remite partes a los registros correspondientes a fin que se inscriba la sucesión intestada. Meses después, William, uno de los hijos del señor Cuadros, decide solicitar un préstamo bancario con el fin de ampliar el pequeño negocio que mantenía. El banco le pidió una garantía, y él, luego de discutir con sus hermanos, no logró llegar a ningún acuerdo con ellos sobre la posibilidad de hipotecar el edificio a su favor. Ante su premura por obtener el préstamo, William nos, consulta si es factible que constituya hipoteca solo sobre la alícuota que le corresponde sobre el inmueble del cual es copropietario junto con sus hermanos.

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Respuesta: De acuerdo con el artículo 1097 de nuestro Código Civil, mediante la hipoteca se afecta un bien inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación. La hipoteca es, pues, un gravamen por el cual se afecta el derecho de propiedad sobre un bien en garantía de cualquier obligación propia o de tercero. En este sentido, y de conformidad con el artículo 977 del citado código, según el cual un copropietario puede gravar su cuota ideal, no existe en principio impedimento alguno para que este constituya hipoteca sobre su alícuota. Ahora bien, es preciso determinar si el derecho que tiene un copropietario califica como bien hipotecable de acuerdo a las normas que regulan este derecho real de garantía. En primer lugar, la hipoteca solo puede recaer sobre bienes inmuebles. Dentro de la clasificación de los bienes contenida en los artículos 885 y 886 del código sustantivo, tenemos que son considerados bienes inmuebles, entre otros, los derechos sobre inmuebles inscribibles en el Registro. Por su parte, la alícuota o cuota abstracta representa la participación que tiene cada copropietario de manera individual sobre la propiedad del bien común, participación sobre la cual el condómino tiene un derecho de propiedad exclusiva, pudiendo por tanto disponer de ella, e incluso hipotecarla. Esta concepción romanista de la copropiedad, que permite a cada copropietario ejercitar de manera exclusiva todos los poderes inherentes a la propiedad sobre su cuota ideal, es el asumido por nuestro Código Civil. En virtud de lo dicho, podemos afirmar que no existe hasta aquí óbice para que pueda gravarse con hipoteca la cuota ideal de uno de los copropietarios. Otro de los requisitos que debe cumplir un bien para ser hipotecable es el de estar específicamente determinado. Como vimos, el derecho del copropietario, a pesar de no poder materializarse en una porción específica del bien, se encuentra limitado a la cuota ideal asignada. En este sentido, creemos que el derecho del copropietario cumple

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con el requisito de estar específicamente determinado. Todo lo cual nos lleva a concluir que la alícuota de un copropietario sobre un bien inmueble puede ser hipotecada. Finalmente, si bien la cuota abstracta de cada condómino, al ser objeto de propiedad exclusiva, podrá ser también ejecutada y rematada, creemos que la conveniencia práctica del uso de este tipo de hipoteca dependerá, en primer lugar, de si la herencia tiene deudas y/o cargas, y, en segundo lugar, de la posibilidad de dividir y partir el bien gravado. En el caso analizado, un edificio es un bien divisible y particionable; por lo tanto, quedará en manos del acreedor hipotecario el solicitar la partición del bien antes de proceder a la ejecución de la parte correspondiente, ya individualizada.

• Base legal Código Civil, artículos 661; 983; 984; 1097; 1099 y 1100.

CONSULTA SI ADQUIERO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA UN INMUEBLE GRAVADO CON HIPOTECA, ¿Adquiero también dicho gravamen? Percy es un empresario que, debido a una muy mala inversión, pierde mucho dinero y se ve obligado a dejar el país “por un tiempo”, encargando el cuidado de su casa a Susana. Sin embargo, Susana se desatiende del inmueble, por lo que no pasado ni un día de la salida de Percy del país, Jorge ingresa al bien y comenta a los vecinos que dicha casa la ha comprado luego de muchos años de sacrificios y privaciones. Incluso, Jorge comienza a pagar la luz y los arbitrios municipales y a vivir en el inmueble con su familia. Transcurridos nueve años y medio de estos acontecimientos, y antes de iniciar el

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proceso de prescripción adquisitiva, al realizar las averiguaciones registrales Jorge se entera que la casa había sido hipotecado por Percy días antes de su salida al extranjero. Ante ello nos pregunta si el hecho de adquirir el inmueble por prescripción adquisitiva extinguiría la hipoteca.

Respuesta: Del análisis realizado al caso en examen entendemos que gira en torno a dos instituciones que bien valdría la pena recordar brevemente. Así pues, por un lado, nos encontramos frente a la prescripción adquisitiva de dominio o usucapion que es una de las diversas maneras que establece el Código Civil para adquirir la propiedad(1); y, por otro lado, tenemos a la hipoteca, que es un derecho real de garantía que, conforme al artículo 1097 del Código Civil, permite afectar un inmueble a fin de garantizar el cumplimiento de cualquier obligación, sea propia o de un tercero. Por lo que se nos reseña en la consulta, tendríamos que afirmar que Jorge se encuentra muy próximo a cumplir los requisitos necesarios para adquirir por prescripción adquisitiva, pues se ha comportado como propietario, ejerciendo posesión sobre el inmueble de manera pacífica, continua y pública, faltándole solo completar unos cuantos meses para adquirir el derecho real de propiedad sobre dicho inmueble. Realizado este breve excursus, y visto que Jorge se encuentra en capacidad de ser propietario, abordamos la interrogante planteada. En nuestra opinión, el hecho de que la propiedad sobre el inmueble se traslade a la esfera jurídica de Jorge, en razón de la prescripción adquisitiva, no afecta en lo absoluto el derecho real de garantía constituido en favor de los acreedores. No debe olvidarse que una de las características más importantes del derecho real de hipoteca es la persecutoridad, esto es, aquella facultad del acreedor hipotecario de “perseguir” el inmueble (léase, de ejecutar el bien) sin importar si este ha sido transferido a

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terceros. En palabras de Mejorada Chauca, “la persecutoriedad es la condición jurídica que asegura la permanencia del beneficio (goce o garantía) mediante la continuidad del derecho frente a ulteriores adquirentes”(2). El Código Civil recoge este derecho en su artículo 1097: En consecuencia, la adquisición por usucapión no determinará la pérdida del derecho real de garantía a favor de los acreedores hipotecarios, quienes podrán afectar el inmueble en caso de que el crédito garantizado no sea pagado debida y oportunamente, pese a que la casa haya sido adquirida por Jorge. No obstante, cabe una aclaración. Conforme al artículo 3 de la Ley Nº 26639, las inscripciones de las hipotecas se extinguen a los diez años de las fecha de la inscripción del gravamen, si este no fuera renovado. Asimismo, dicha norma establece que cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, la hipoteca se extingue a los diez años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado. Por lo que si transcurre el plazo antes indicado sin que los acreedores hubieran renovado la garantía, se entenderá que la hipoteca ya no tiene vigencia y Jorge podrá gozar del inmueble libre de todo gravamen.

• Base legal: • Código Civil: artículos 950 y 1097. • Precisan aplicación de plazo de caducidad previsto en el artículo 625 del Código Procesal Civil, Ley Nº 26639: artículo 3. • Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución Nº 540-2003-SUNARPSN (21/11/2003): artículo 112. NOTAS: (1) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max y CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. Exégesis. Tomo V, Derechos Reales, 3ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2001, p. 11 y ss. (2) MEJORADA CHAUCA, Martín. “La persecutoriedad hipotecaria en el supremo tapete”, en: Actualidad Jurídica Nº 139, Gaceta Jurídica S.A., Lima, 2005, p. 36.

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dOcumenTO CONTRATO PARA CONSTITUIR HIPOTECA Señor notario: Sírvase inscribir en su Registro de Escrituras Públicas una donde conste el contrato para constituir hipoteca que celebran de una parte don ....... , identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominará EL ACREEDOR; y de otra parte don ......, identificado con DNI Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo se denominará EL DEUDOR; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- Con fecha ..... EL ACREEDOR y EL DEUDOR celebraron un contrato de mutuo en virtud del cual el primero dio en préstamo al segundo la suma de S/. .... (........ y 00/100 nuevos soles), para que sea devuelta en los términos pactados en el referido contrato. SEGUNDA.- Comoquiera que EL DEUDOR no llegó a cancelar el mencionado préstamo dentro del plazo acordado, en este acto reconoce deber a EL ACREEDOR un saldo ascendente a la suma de S/. ......... (......... y 00/100 nuevos soles), obligándose a pagar dicha suma de la siguiente forma: 1ª cuota S/. ............., el día .......... 2ª cuota S/. ............., el día .......... 3ª cuota S/. ............., el día .......... 4ª cuota S/. ............., el día .......... 5ª cuota S/. ............., el día .......... 6ª cuota S/. ............., el día ..........

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OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, y a efectos de garantizar el pago de la suma adeudada, EL DEUDOR constituye a favor de EL ACREEDOR primera y preferencial hipoteca sobre el inmueble de su propiedad ubicado en ...................., cuyo dominio, linderos y medidas perimétricas se hallan inscritas en la partida electrónica Nº ..... del Registro de la Propiedad Inmueble de ........ CARACTERES DE LA HIPOTECA: CUARTA.- Se deja constancia de que la hipoteca que se constituye por el presente acto, comprende tanto el terreno como las construcciones existentes sobre él y las que pudieran existir en el futuro, así como todo lo inherente y accesorio al inmueble hipotecado, sin reserva ni limitación alguna. QUINTA.- Las partes dejan establecido que la mencionada garantía real se constituye hasta por la suma de S/. ........ (......... y 00/100 nuevos soles) y su vigencia se extenderá hasta la fecha de cancelación del total de la deuda a que se refiere la cláusula segunda de este documento. DERECHOS Y OBLIGACIONES: SEXTA.- EL ACREEDOR tiene el derecho de persecución del bien hipotecado. Asimismo, tendrá preferencia con respecto a otros acreedores de EL DEUDOR, salvo las excepciones de ley. SÉTIMA.- EL ACREEDOR no podrá hacerse pago apropiándose del bien hipotecado en caso de incumplimiento de EL DEUDOR; en este supuesto tendrá el derecho de ejecutar la garantía de acuerdo a las normas legales vigentes. OCTAVA.- Se deja establecido que EL ACREEDOR no podrá acceder a la posesión y uso del bien hipotecado.

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INCUMPLIMIENTO Y EJECUCIÓN DE LA GARANTÍA: NOVENA.- EL DEUDOR se obliga a pagar en forma puntual cada una de las cuotas descritas en la cláusula segunda, hasta la total cancelación de la deuda. El incumplimiento en el pago de una sola cuota dará lugar al vencimiento de las restantes, en cuyo caso estas últimas se hacen absolutamente exigibles, por lo que EL ACREEDOR tendrá pleno derecho a la ejecución de la garantía. DÉCIMA.- A efectos de la ejecución de la garantía constituida por el presente acto, las partes acuerdan valorizar el bien hipotecado en S/. ..... (...... y 00/100 nuevos soles). Las dos terceras partes de dicha valorización servirán de base para el eventual remate del bien. GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: DÉCIMO PRIMERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración y ejecución de este contrato, serán asumidos por EL DEUDOR. COMPETENCIA TERRITORIAL: DÉCIMO SEGUNDA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DÉCIMO TERCERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito.

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APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: DÉCIMO CUARTA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. Sírvase usted señor notario, agregar la introducción y conclusión de ley y cursar partes a los Registros Públicos para la correspondiente inscripción. Lima, … de …………… de ...........

EL ACREEDOR

EL DEUDOR

V. DERECHO DE SUPERFICIE 1. ¿Cómo conceptualiza la doctrina el derecho de superficie? Roca Sastre señala que el derecho de superficie urbana es el derecho real de tener y mantener, temporalmente, en terreno o inmueble ajeno una edificación, en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho ajeno de edificar. Asimismo, anota el autor español que la función del derecho real de superficie es gozar de un terreno para tener y mantener en él una edificación, encima o debajo del suelo, obtenida por la facultad ajena de su construcción. (Res. Nº 026-2006-SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.). 244


2. ¿Cómo entiende el Tribunal Registral el derecho de superficie? El derecho de superficie implica la facultad de hacer y de mantener una edificación en suelo ajeno, lo que implica un doble goce: el del suelo en la construcción del edificio y el de ese edificio una vez construido, aunque en este segundo estadio el goce derive directamente de la propiedad de lo edificado, o sea, de la propiedad superficiaria. En tal sentido, el derecho de superficie es un derecho real autónomo y con propia sustantividad en virtud del cual se genera la posibilidad de gozar temporalmente del suelo que es propiedad de otro, el cual ve también limitado su derecho al restringirse sus alcances por efecto de aquel. (Res. Nº 026-2006SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.). 3. ¿Cuántas modalidades de constitución de derecho de superficie existen? Se distinguen tres situaciones o modalidades de constitución del derecho de superficie: i) por efecto de la concesión ad aedificandum o derecho de construir; ii) en razón de la enajenación de una edificación preexistente; o iii) como resultado del contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno (Cárdenas en Arias Schreiber, p. 263). El primer caso es el supuesto típico, consistente en que el propietario concede al superficiario la posibilidad de edificar una construcción, por encima o por debajo del suelo, la que una vez concluida será de propiedad del superficiario, generándose así la desmembración del derecho de propiedad que tenía inicialmente el dominus soli. Se trata, pues, de un modo originario de adquirir la propiedad superficiaria. El segundo supuesto se presenta cuando el propietario transfiere al superficiario una construcción ya existente sobre el terreno, reservándose la propiedad del suelo, o también cuando transfiere el suelo a una persona y la edificación a otra. La adquisición de la propiedad superficiaria se habrá adquirido de modo derivativo. Y el tercer caso se configuraría cuando el propietario cede a título de arrendamiento el suelo, concediendo al arrendatario el derecho de construir por debajo o por encima del terreno, siendo la edificación de su propiedad durante el plazo del contrato de arrendamiento. (Cárdenas quiros, en Arias-Schreiber, p. 263). (Res. Nº 702- 2005–SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

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4. ¿Puede constituirse un derecho de superficie sobre parte de un inmueble? Como regla general, el derecho de superficie no podrá ser constituido sobre parte de un inmueble; sin embargo, tratándose de casos en los cuales dicho derecho coexista con un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común logrando “armonización” entre ambos y no existiendo una prohibición expresa de nuestro ordenamiento legal, no podrá denegarse su acceso al registro. (Res. N° 562-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 23). 5. ¿Procede la constitución de derecho de superficie cuando en el terreno existen edificaciones? Puede constituirse el derecho de superficie cuando sobre el terreno existen previamente levantadas construcciones, mediante la transferencia de dichas construcciones a una tercera persona, reservándose el vendedor o transferente la propiedad del suelo. (Res. Nº 702-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). Solo se podrá constituir el derecho de superficie sobre parte de un inmueble siempre que haya un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, puesto que en este caso el terreno puede constituir una sección de propiedad exclusiva razón por la que sería factible que el propietario de este constituya un derecho de superficie. (Res. Nº 526-2001ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. ¿Cómo se registra el derecho de superficie? La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una partida especial que contendrá: 1. La mención expresa de que se trata de una partida especial generada como consecuencia de la constitución de un derecho de superficie, precisando la partida registral del predio sobre el que recae este. 2. La indicación de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la superficie del suelo o sobre ambos. 246


3. El plazo de duración. 4. Si se constituye a título gratuito u oneroso, señalándose en este último caso la contraprestación a cargo del superficiario. 5. El nombre del titular del derecho de superficie. 6. El traslado de las cargas y gravámenes registrados antes de la inscripción del derecho de superficie, cuando corresponda. Si el derecho de superficie se ha constituido sobre y bajo la superficie del suelo a favor de un mismo titular, este puede solicitar la inscripción de ambos derechos en la misma partida especial. Simultáneamente a la inscripción del derecho de superficie, en la partida registral del predio sobre el que este recae se extenderá una anotación de correlación en la que se indicará que se ha abierto una partida especial por la constitución del derecho de superficie, así como los datos a que se refieren los numerales 2 al 5. 7. ¿Cuáles son los efectos de la extinción del derecho de superficie? Al inscribir la extinción del derecho de superficie, el registrador procederá a cerrar la partida correspondiente, extendiendo simultáneamente en la partida registral del predio una anotación en la que se deje constancia de dicho cierre. dOcumenTO CONTRATO PARA CONSTITUIR DERECHO DE SUPERFICIE A TÍTULO GRATUITO Señor notario: Sírvase usted inscribir en su Registro de Escrituras Públicas una donde conste el contrato para constituir derecho de superficie que celebran, de una parte la asociación civil ........, con RUC

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………, inscrita en la partida electrónica Nº ……. del Registro de Personas Jurídicas de los Registros Públicos de ......., con domicilio en ……………………., representada en este acto por don …………………….., debidamente facultado en sesión de Consejo Directivo de fecha ……………, cuya acta deberá insertarse, en lo sucesivo LA ASOCIACIÓN; y de la otra parte don ………………….., con DNI Nº …………, de estado civil soltero y con domicilio en ………………………………….., en lo sucesivo EL ASOCIADO; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- LA ASOCIACIÓN es una persona jurídica de derecho privado constituida bajo el régimen de la asociación civil con fines de carácter social y deportivo, actualmente propietaria de un terreno eriazo ribereño al mar ubicado en ………………….........………… e inscrito a su favor en la ficha Nº …… del Registro de Propiedad Inmueble de …………. Sobre el referido terreno LA ASOCIACIÓN ha ejecutado una habilitación urbana aprobada por R.D. Nº …………….. de fecha ………., en la cual se han establecido ….. lotes para vivienda divididos en la forma indicada en la antedicha Resolución. Dentro de esa habilitación se encuentra el lote Nº … de la Mz. … con un área de …. m2, con los siguientes linderos y medidas perimétricas: -

Por el Norte, …………………………………………

-

Por el Sur, ……………………………………………

-

Por el Este, …………………………………………...

-

Por el Oeste, ………………………………………….

El lote descrito en el párrafo anterior será denominado en lo sucesivo, EL LOTE.

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SEGUNDA.- EL ASOCIADO es una persona natural, que tiene la calidad de asociado activo y hábil de LA ASOCIACIÓN, debidamente inscrito en el Libro de Padrón de Asociados con el Registro Nº …….., al haber cumplido todos los requisitos exigidos por el estatuto y encontrándose al día en sus pagos, para conservar tal calidad. TERCERA.- Se deja constancia que en aplicación del artículo … del estatuto de LA ASOCIACIÓN se acordó, en sesión de asamblea general de fecha …, cuya acta también se inserta, que sobre el lote de terreno para vivienda antes referido se constituirá derecho de superficie a título gratuito a favor de cada asociado a fin de que construya una casa de veraneo en el lote que se le ha asignado. OBJETO DEL CONTRATO: CUARTA.- Por el presente acto, LA ASOCIACIÓN constituye a favor de EL ASOCIADO y sobre EL LOTE descrito en la cláusula primera, derecho de superficie en los términos y con los alcances a que se contrae el artículo 1030 del Código Civil, el mismo que se regirá de acuerdo a los términos y condiciones que aparecen de este instrumento. CARACTERES DEL DERECHO DE SUPERFICIE: QUINTA.- Las partes dejan establecido que el derecho de superficie que se constituye por el presente acto, tiene como único y exclusivo fin que EL ASOCIADO construya, sobre la totalidad de EL LOTE, una casa de veraneo y sus servicios conexos, no pudiendo usar o aprovechar EL LOTE para fines distintos al indicado. El incumplimiento de lo previsto en esta cláusula acarrea automáticamente la extinción del derecho de superficie. La casa de veraneo deberá ser construida en un plazo máximo de ...... y sus características y valor aparecen en el anexo Nº 1, que se insertará. SEXTA.- El derecho de superficie que se constituye por este instrumento a favor de EL ASOCIADO no es, en principio, transmisible, y no puede ser cedido ni asignado bajo ningún título a ninguna otra

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persona natural o jurídica, salvo por motivo de fallecimiento de EL ASOCIADO, en cuyo caso se transmitirá a favor de sus herederos forzosos, bajo los mismos términos y condiciones contenidos en este documento. PLAZO DEL DERECHO DE SUPERFICIE: SÉTIMA.- Las partes acuerdan que el derecho de superficie a que se contrae el presente acto, se constituye por el plazo de treinta (30) años, que se computarán a partir de la fecha de suscripción de este documento. EXTINCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE: OCTAVA.- Queda convenido que el derecho de superficie que se constituye a través de este documento, se extinguirá automáticamente en el caso y en el momento que EL ASOCIADO pierda, por cualquier motivo, la calidad de asociado activo y hábil de LA ASOCIACIÓN, salvo si se trata de fallecimiento, en cuyo caso se aplica lo dispuesto en la cláusula sexta. También se extinguirá si el EL ASOCIADO no realiza la construcción dentro del plazo fijado en la cláusula quinta. NOVENA.- Del mismo modo, el derecho de superficie quedará automáticamente extinguido en el caso y en el momento en que EL ASOCIADO transfiera, bajo cualquier título, la propiedad del inmueble construido sobre EL LOTE, o también en caso de que constituya derecho real de usufructo o habitación, o derecho real de garantía sobre tal inmueble a favor de terceros. DÉCIMA.- Producida la extinción de pleno derecho, del derecho de superficie por cualquiera de las causales antes indicadas, LA ASOCIACIÓN adquiere la propiedad de lo construido, con la obligación de reembolsar su valor. La forma de valorización y plazo de reembolso del inmueble construido será la establecida en el estatuto de LA ASOCIACIÓN, teniendo en consideración las circunstancias del caso.

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GASTOS DEL CONTRATO: DÉCIMO PRIMERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos que origine la celebración y formalización de este contrato, serán asumidos por EL ASOCIADO. COMPETENCIA TERRITORIAL: DÉCIMO SEGUNDA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... DOMICILIO: DÉCIMO TERCERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: DÉCIMO CUARTA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. Sírvase usted señor notario, agregar la introducción y conclusión de ley y cursar partes a los Registros Públicos para la correspondiente inscripción. Lima, …… de ………… de ............

LA ASOCIACIÓN

EL ASOCIADO

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documento CONTRATO PARA CONSTITUIR DERECHO DE SUPERFICIE A TÍTULO ONEROSO Señor notario: Sírvase usted inscribir en su registro de escrituras públicas una de constitución de derecho de superficie a título oneroso que celebran de una parte el señor ........., con D.N.I. Nº ....................., a quien se llamará EL CONSTITUYENTE; y de la otra parte la empresa .........., inscrita en la partida electrónica Nº ........... del Registro de Personas Jurídicas de ......., con RUC Nº ..............., con domicilio en ..................... ..........................., representada por el señor ............................., según poder inscrito en el asiento ...... de la referida partida electrónica, a quien se denominará LA SUPERFICIARIA, en los términos y condiciones siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL CONSTITUYENTE es propietario exclusivo de un terreno de ..................metros cuadrados, ubicado en .................. .............., del distrito de ................., provincia de ................... y departamento de ............, cuyos límites, medidas perimétricas y demás datos corren en la partida electrónica Nº ........... del Registro de la Propiedad Inmueble de ......................, habiéndolo adquirido de su anterior propietario, don ......................., por escritura pública de fecha ..................... , quedando inscrita en la ficha Nº ................ del referido Registro. Dicho inmueble no está sujeto a restricción alguna, carga, gravamen, medida cautelatoria ni limitación alguna, siendo por lo tanto de libre disposición. SEGUNDA.- LA SUPERFICIARIA es una empresa constituida bajo el régimen de la sociedad anónima, cuyo objeto social principal es dedicarse a efectuar construcciones de gran volumen, contando en la actualidad con un destacado prestigio en el mercado inmobiliario y de la construcción.

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OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente acto, EL CONSTITUYENTE otorga a LA SUPERFICIARIA el derecho de tener en superficie, la facultad de construir y mantener temporalmente una edificación en propiedad separada, sobre el terreno indicado en la cláusula primera. CUARTA.- EL CONSTITUYENTE construirá sobre el terreno en cuestión una pista de patinaje sobre hielo, de acuerdo con las especificaciones técnicas, montos, maquinarias, calidad de materiales y todo lo que es necesario para patinar sobre hielo artificial, estando las condiciones económicas, técnicas y demás especificaciones contenidas en el anexo Nº 1, que, debidamente firmado por las partes, formará parte integrante de este contrato. PLAZO: QUINTA.- El derecho de superficie se concede por el plazo máximo de treinta (30) años, vencidos los cuales la construcción pasará a ser propiedad de EL CONSTITUYENTE, incluyendo todas las partes integrantes como accesorias que figuran en el Anexo Nº 1, y las que se introduzcan o reemplacen a las anteriores, sin excepción alguna. SEXTA.- LA SUPERFICIARIA deberá iniciar la construcción de las obras a más tardar el día ............ de ........... de ..................., y se obliga a terminarlas completamente operativas el día............... de ..................... de ..................., salvo que EL CONSTITUYENTE le conceda un plazo adicional si las circunstancias así lo justifican. En caso de no estar terminadas las obras en el plazo de vencimiento, se extinguirá el derecho de superficie que se constituye por este documento, y todas las obras efectuadas se incorporarán al patrimonio de EL CONSTITUYENTE, sin obligación de pago alguno. CONTRAPRESTACIÓN: SÉTIMA.- Este contrato se celebra a título oneroso, por lo tanto, LA SUPERFICIARIA deberá pagar a EL CONSTITUYENTE

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una retribución o canon de US $ ....................... mensuales, que depositará en la cuenta corriente Nº .................. que EL CONSTITUYENTE tiene abierta en el banco ..................., dentro de los primeros siete días de cada mes, sin perjuicio de la adquisición de bienes a que se refieren las cláusulas quinta y sexta de este instrumento. DERECHOS DEL CONSTITUYENTE: OCTAVA.- Fuera de lo estipulado con anterioridad, EL CONSTITUYENTE tiene derecho a inspeccionar el estado y avance de las obras, solo o acompañado por un técnico, dando aviso a LA SUPERFICIARIA con ............ horas de anticipación. Si se constata alguna deficiencia, por acción u omisión, LA SUPERFICIARIA deberá subsanarla de inmediato, o en el peor de los casos en el menor tiempo posible. DERECHOS DE LA SUPERFICIARIA: NOVENA.- LA SUPERFICIARIA podrá disponer de su derecho, para lo cual requerirá el consentimiento escrito de la otra parte, así como darlo en arrendamiento, usufructo o comodato, total o parcialmente, sin otros condicionamientos que los establecidos por la ley. El plazo de esos contratos no podrá exceder el del derecho de superficie. GASTOS Y TRIBUTOS: DÉCIMA.- Todos los gastos que genere este contrato, así como los tributos, correrán por cuenta de LA SUPERFICIARIA, salvo los que por ley correspondan a EL CONSTITUYENTE. REVERSIÓN: DÉCIMO PRIMERA.- A la terminación del plazo del contrato, todas las obras, incluyendo sus partes integrantes y accesorios,

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revertirán en beneficio de EL CONSTITUYENTE, de conformidad con lo establecido en la cláusula quinta. COMPETENCIA TERRITORIAL: DÉCIMO SEGUNDA.- A efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ........ DOMICILIO: DÉCIMO TERCERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: DÉCIMO CUARTA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. Sírvase usted, señor notario, agregar la introducción y conclusión de ley y cursar partes a los Registros Públicos para la correspondiente inscripción. Lima, …… de ………… de ............

EL CONSTITUYENTE

LA SUPERFICIARIA

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VI. USUFRUCTO 1. El pacto que permite al usufructuario percibir rentas con el inmueble ¿hace que el acto constitutivo del usufructo deje de ser gratuito? El pacto por el cual se acuerda que en caso el usufructuario perciba rentas, como consecuencia de la celebración de contratos de alquiler o cualquier otro acto jurídico que determine que terceras personas usen el inmueble y paguen algún tipo de renta y que como consecuencia de ello deba entregar un porcentaje de dicha renta en favor del propietario, no cambia la naturaleza gratuita del acto jurídico contractual constitutivo del usufructo, por tratarse de una eventualidad que no ha ocurrido, salvo que se acredite lo contrario. (Res. N° 004-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 22). 2. Para constituir sobre el inmueble de un menor un usufructo vitalicio en favor de sus padres, ¿se requerirá autorización judicial? Será indispensable la autorización judicial para la constitución del usufructo vitalicio a favor de los padres respecto de un inmueble de propiedad de los hijos menores de edad, por cuanto dicho supuesto no se encuadra dentro de los alcances del artículo 423 inciso 8 del Código Civil, referido al usufructo legal que se otorga a los padres respecto de los bienes de los hijos, de conformidad con el artículo 447 del citado cuerpo de leyes. (Res. Nº 243-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 22). 3. Para aceptar la donación de un bien gravado con usufructo a favor de sus hijos menores, ¿los padres requieren autorización judicial? Para que los padres acepten, en nombre de sus hijos menores, donaciones de bienes gravados con usufructo no requieren de autorización judicial. (Res. Nº 734-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

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4. ¿Puede inscribirse un usufructo sobre un porcentaje del derecho de opción de compra emanado de un contrato de leasing? No, no es posible dicha inscripción, pues, según reiterada jurisprudencia del Tribunal Registral, se ha establecido que no resulta procedente la inscripción de un usufructo emanado del contrato de arrendamiento financiero, por cuanto dicha operación no conlleva trascendencia real alguna de acuerdo a los términos del inciso 2 del artículo 2019 del Código Civil. Nada impide, desde luego, que celebre el usufructo antes mencionado, pero este no será un acto inscribible. Al respecto, la jurisprudencia se basa en que la opción de compra derivada de los contratos de arrendamiento financiero tiene naturaleza distinta a los contratos preparatorios de opción de compra regulados por los artículo 1419 y siguientes del Código Civil, ya que dicho derecho de opción forma parte de la naturaleza misma del arrendamiento financiero. Además, el Tribunal Registral ha considerado que el derecho de opción de compra sobre un inmueble constituye, en realidad, una clase de bien inmueble dentro de la clasificación prevista en el inciso 10 del artículo 885 del Código Civil, por cuanto se trata de un derecho sobre inmueble inscribible en el Registro. 5. ¿El usufructo puede ser modificado unilateralmente por el propietario? El usufructo constituido mediante contrato no puede ser modificado mediante acto jurídico unilateral del propietario del bien sino mediante contrato. (Res. Nº 025-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).

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VII. RESTRICCIONES A LA PROPIEDAD 1. ¿Pueden inscribirse las restricciones a la propiedad constituidas por cargas de naturaleza personal? Las restricciones a la propiedad constituidas por cargas de naturaleza personal, es decir, aquellas que imponen determinadas obligaciones a los titulares de un bien, solo son compatibles y, por lo tanto, inscribibles, cuando el derecho de propiedad de dichos obligados este vigente según el registro. (Res. N° 260-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 21). 2. ¿Se deben inscribir las restricciones legales al derecho de propiedad? Las restricciones al derecho de propiedad establecidas legalmente no son de obligatoria inscripción en el registro de la propiedad inmueble conforme se deduce de una interpretación en contrario del artículo 926 del Código Civil, concordado con el inciso 5 del artículo 2019 del mismo cuerpo sustantivo. (Res. N° 260-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 21). 3. ¿Qué se requiere para la inscripción de las restricciones a la propiedad? Las restricciones a la propiedad constituidas por cargas de naturaleza personal, es decir, aquellas que imponen determinadas obligaciones a los titulares de un bien, solo son compatibles y, por lo tanto inscribibles, cuando el derecho de dichos obligados esté vigente según el registro. (Res. Nº 260-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 4. ¿Constituye una restricción a la propiedad el pacto de no disposición de las cuotas ideales de los copropietarios? Si se pactó que los copropietarios no podrán disponer de sus cuotas ideales sino hasta después de la muerte de la beneficiada con el derecho de habitación, esto no implica una prohibición absoluta de enajenar el bien, en tanto se trata de una prohibición temporal. En tal sentido,

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estamos ante una restricción de derecho de propiedad, pues los copropietarios no podrán ejercer una de las atribuciones del derecho de propiedad, que es la disposición del bien por un tiempo determinable, dada la naturaleza finita de la vida de una persona. (Res. Nº 515 2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 5. ¿En mérito a qué título se inscriben las limitaciones y restricciones a la propiedad de predios dentro de un área natural protegida? Las limitaciones y restricciones sobre predios de propiedad privada ubicadas al interior de un área natural protegida, establecidas expresamente en las normas que regulan las áreas naturales protegidas, son inscribibles en mérito a la solicitud formulada por el Inrena o el jefe del Área Nacional Protegida. Las limitaciones y restricciones no contempladas expresamente en tales normas son inscribibles en mérito al dispositivo legal de creación del área natural protegida que las establezca, el respectivo plan maestro o mediante resolución jefatural de Inrena. (Res. Nº 539-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 6. ¿Las restricciones impuestas al titular registal caducan? El plazo de caducidad establecido en el artículo 3 de la Ley N° 26639 no es de aplicación a los gravámenes y restricciones a las facultades del titular que por su naturaleza no caducan.

VIII. PATRIMONIO FAMILIAR 1. ¿En la constitución del patrimonio familiar sobre un inmueble los notarios deberán comprobar el estado de necesidad? La Ley Nº 26662 otorgó a los notarios públicos la facultad de comprobación de hechos y el trámite de determinados asuntos no contenciosos entre los que se encuentra la constitución de patrimonio familiar, no

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mencionándose en dicha ley la atribución de aquellos de comprobar el estado de necesidad de los beneficiarios del patrimonio familiar. Sin embargo, el Tribunal Registral, en la R. Nº 212-2000-ORLC/TR de 06/07/2000, ha establecido que se presupone que el notario está facultado por la ley para declarar la constitución del patrimonio familiar, previo cumplimiento de los requisitos establecidos en la norma, incluyéndose en este caso la verificación o comprobación del estado de necesidad. 2. ¿Cuál es la finalidad del patrimonio familiar? La finalidad del patrimonio familiar es la protección de la familia mediante el aseguramiento de la morada o su subsistencia, se entiende que dicha carga no puede exceder de lo necesario para el cumplimiento de dicha finalidad, tal como lo señala el segundo párrafo del artículo 489 del Código Civil. (Res. Nº 058-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 3. ¿Cualquier persona puede ser beneficiaria del patrimonio familiar? Cualquier persona no puede ser beneficiaria del patrimonio familiar sino solamente los miembros de la familia, es decir, aquellas personas que tengan vinculación familiar con el constituyente tales como el cónyuge, los hijos menores o demás descendientes menores de edad o que siendo mayores son incapaces, padres o demás ascendientes que se encuentran en estado de necesidad, así como los hermanos menores o incapaces. (Res. Nº 058-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). En observancia de lo dispuesto por el artículo 495 del Código Civil, cualquier persona no puede ser beneficiaria del patrimonio familiar sino solamente los miembros de la familia, es decir, aquellas personas que tengan vinculación con el constituyente tales como el cónyuge, los hijos menores o demás descendientes menores de edad o que siendo mayores son incapaces, padres o demás ascendientes que se encuentran en estado de necesidad, así como hermanos menores o incapaces. (Res. Nº 393-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

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4. ¿Los constituyentes del patrimonio familiar pueden ser los beneficiarios? No existe ningún obstáculo para que los beneficiarios del patrimonio familiar sean los mismos constituyentes, dado que conforman una familia y mediante dicha medida se busca proteger su estabilidad a través de la garantía que ella implica, es decir, la protección del uso del bien conyugal como morada de los cónyuges. (Res. Nº 058-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 5. La madre divorciada ¿puede ser la beneficiaria de un patrimonio familiar? No resulta procedente que sea beneficiaria del patrimonio familiar la madre divorciada que constituye patrimonio familiar sobre sus bienes propios. (Res. Nº 113-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). DOcumenTO CONSTITUCIÓN DE PATRIMONIO FAMILIAR Señor notario: Sírvase extender en su registro de escrituras públicas, una de constitución de patrimonio familiar que otorgan don ......., de …..... años de edad, identificado con DNI N° …............., a quien en lo sucesivo se denominará EL CONSTITUYENTE; y doña ......., de ….... años de edad, identificada con DNI N° ….........., a quien en lo sucesivo se denominará LA CONSTITUYENTE; ambos domiciliados en ….................; en los términos y condiciones contenidos en las siguientes cláusulas: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL CONSTITUYENTE y LA CONSTITUYENTE contrajeron matrimonio civil en ….., a los …....... días del mes de …..... de …..; y, con fecha … del mes de …....... de …..... adquirieron el inmueble ubicado en la Av. …................, N° …...., distrito de …..., provincia de …..... y departamento, conforme se detalla en el

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asiento …..... de la partida electrónica N° …........ del Registro de la Propiedad Inmueble de ….... Desde su adquisición, dicho inmueble ha constituido permanente la casa-habitación de la familia. SEGUNDA.- Queda expresamente establecido que es voluntad de los constituyentes establecer patrimonio familiar sobre el inmueble referido en la cláusula anterior, para lo cual, a fin de cumplir con los requisitos de ley, suscriben la presente minuta. OBJETO: TERCERA.- Por el presente convenio, EL CONSTITUYENTE y LA CONSTITUYENTE se comprometen a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios para constituir patrimonio familiar sobre el inmueble referido en la cláusula primera, en favor de las personas señaladas en la cláusula siguiente. BENEFICIARIOS: CUARTA.- Los beneficiarios del patrimonio familiar referido en las cláusulas anteriores serán los constituyentes, así como su menor hijo …......................, de …... de edad. ADMINISTRACIÓN: QUINTA.- Los constituyentes convienen en que la administración del patrimonio familiar referido en la cláusula anterior deberá recaer sobre EL CONSTITUYENTE. GASTOS Y TRIBUTOS: SEXTA.- Todos los gastos y tributos que deben pagarse como consecuencia de este acto serán compartidos por iguales cuotas entre los constituyentes.

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APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: SÉTIMA.- Son aplicables las disposiciones del Código Civil que no se opongan al presente instrumento. Sírvase usted, señor notario, insertar los documentos a que se ha hecho referencia anteriormente y las demás cláusulas de ley y eleve partes al Registro de la Propiedad Inmueble, para la anotación correspondiente. En señal de conformidad, los constituyentes suscriben el presente documento en la ciudad de …..., a los …... días del mes de ….. del ….....

EL CONSTITUYENTE

LA CONSTITUYENTE

IX. ANTICRESIS 1. ¿qué debe contener el asiento de una anticresis? En el asiento de inscripción de la anticresis se expresará: a) El monto de la deuda garantizada. b) La renta del inmueble y la tasa de interés que se pacte. c) La fecha de vencimiento de la deuda garantizada. 263


CONTRATO CONTRATO PARA CONSTITUIR ANTICRESIS Señor notario: Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de contrato de constitucion de anticresis que celebran de una parte don ......., identificado con DNI .........., de estado civil soltero y domiciliado en ............, a quien en adelante se denominará EL ACREEDOR ANTICRÉTICO; y de la otra parte don ....., identificado con DNI Nº ........., de estado civil soltero y con domicilio en .................., a quien en adelante se denominará EL ANTICRESISTA; bajo los términos y condiciones siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL ANTICRESISTA es propietario del inmueble ubicado en ............, distrito de ........, provincia de ........., departamento de ........., según consta en la partida electrónica Nº ...... del Registro de Propiedad Inmueble de ........, cuya área, linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el mencionado documento registral; habiendo adquirido el derecho de propiedad de su anterior propietario Inmobiliaria ............, mediante escritura pública de fecha ...... otorgada ante el notario público ..... SEGUNDA.- EL ANTICRESISTA deja constancia de que el inmueble a que se refiere la primera cláusula se encuentra en buen estado de conservación y habitabilidad, sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario, hallándose actualmente desocupado. Esta declaración no perjudica lo dispuesto en la cláusula decimoctava. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA.- Por el presente contrato, EL ANTICRESISTA se obliga a ceder la posesión y disfrute del inmueble señalado en la primera cláusula en favor de EL ACREEDOR ANTICRéTICO,

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en calidad de anticresis, aplicando los frutos o rentas que produzca a la amortización del préstamo mencionado en la cláusula cuarta. TÉRMINOS DE LA ANTICRESIS: CUARTA.- Las partes manifiestan que EL ACREEDOR ANTICRÉTICO ha concedido a EL ANTICRESISTA la suma de US $ 60,000.00 (SESENTA MIL y 00/100 DÓLARES AMERICANOS), en dinero en efectivo, según documento fechado el ......... QUINTA.- La suma adeudada será devuelta por EL ANTICRESISTA en el plazo señalado en el documento de préstamo a que se refiere la cláusula anterior. SEXTA.- Las partes acuerdan que EL ANTICRESISTA concederá a EL ACREEDOR ANTICRÉTICO la posesión del inmueble mencionado en la cláusula primera, por el lapso de 30 meses contados a partir de la suscripción de la escritura pública originada por la presente minuta. SÉTIMA.- Si en el plazo señalado en la cláusula quinta, EL ANTICRESISTA no hubiese cumplido con cancelar el total de su obligación dineraria, EL ACREEDOR ANTICRÉTICO podrá continuar en posesión del inmueble cedido en anticresis hasta la devolución total del monto otorgado en préstamo. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: OCTAVA.- EL ANTICRESISTA se obliga a entregar el inmueble objeto de su prestación en la fecha de la firma de la escritura pública, acto que se verificará con la entrega de las llaves del mencionado inmueble que permitirá la toma de posesión del bien por parte de EL ACREEDOR ANTICRÉTICO. NOVENA.- EL ANTICRESISTA se obliga a suscribir todos los documentos y a realizar todos los actos que fueren necesarios, conducentes a la formalización de la constitución de la anticresis materia del presente contrato.

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DÉCIMO.- EL ACREEDOR ANTICRÉTICO declara conocer el estado de conservación y habitabilidad del bien inmueble materia del presente contrato y se obliga a recibir de EL ANTICRESISTA dicho bien en la forma y oportunidad pactadas. DÉCIMO PRIMERA.- EL ACREEDOR ANTICRÉTICO se obliga a pagar puntualmente el importe de todos los servicios públicos, tales como agua y desagüe, energía eléctrica, teléfono y otros suministrados en beneficio del bien. Se incluye en esta cláusula la obligación de pagar los tributos municipales de parques y jardines, relleno sanitario, serenazgo y otros que graven el bien materia de anticresis, con excepción del impuesto al patrimonio predial que corresponde exclusivamente a EL ANTICRESISTA. DÉCIMO SEGUNDA.- EL ACREEDOR ANTICRÉTICO se obliga a conservar en buen estado el bien que le ha sido cedido en anticresis, no pudiendo efectuar modificaciones ni mejoras sobre el mismo sin contar con la autorización expresa de EL ANTICRESISTA. Esta prohibición no se extiende a las reparaciones y mantenimiento que sean necesarias para conservar el bien en el mismo estado en que fue recibido, casos cuyos gastos serán de total cuenta y costo de EL ACREEDOR ANTICRÉTICO. DÉCIMO TERCERA.- EL ACREEDOR ANTICRÉTICO no podrá ceder a terceros el bien materia de anticresis, bajo ningún título, ni ceder su posición contractual, salvo que cuente con el consentimiento expreso y por escrito de EL ANTICRESISTA. DÉCIMO CUARTA.- EL ACREEDOR ANTICRÉTICO se obliga a desocupar y devolver el bien dado en garantía una vez que la deuda haya quedado cancelada, incluyendo intereses y gastos.

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GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: DÉCIMO QUINTA.- Queda pactado que todos los gastos y tributos originados por la celebración y formalización del presente contrato, serán de exclusivo cargo de EL ACREEDOR ANTICRÉTICO. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO: DÉCIMO SEXTA.- EL ANTICRESISTA declara que al momento de la celebración del presente contrato el bien objeto de la prestación a su cargo se encuentra libre de toda carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial, y en general de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. Sin embargo, EL ANTICRESISTA queda obligado a efectuar todas las acciones necesarias que garanticen a EL ACREEDOR ANTICRÉTICO la posesión del inmueble que le ha sido cedido en anticresis. COMPETENCIA TERRITORIAL: DÉCIMO SÉTIMA.- Las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... para la solución de cualquier controversia generada con motivo de la celebración y/o ejecución del presente contrato. DOMICILIO: DÉCIMO OCTAVA.- Las partes señalan como sus respectivos domicilios los especificados en la introducción del presente contrato, por lo que se reputarán válidas todas las comunicaciones y notificaciones dirigidas a las mismas con motivo de la ejecución del presente contrato. Alternativamente, el domicilio de EL ACREEDOR ANTICRÉTICO podrá ser considerado en el bien materia de anticresis. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la contraparte, por cualquier medio escrito.

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APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: DÉCIMO NOVENA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato se someten a las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. Sírvase usted señor notario público insertar la introducción y conclusión de ley, insertar el contrato de préstamo a que se refiere la cláusula cuarta que es parte integrante de este contrato y cursar los correspondientes partes al Registro de la Propiedad Inmueble de ...... para su inscripción, dando fe de la entrega del dinero señalado en la cláusula cuarta. Lima, ..... de ..... de .....................

EL ACREEDOR ANTICRéTICO

EL ANTICRESISTA

X. ANOTACIÓN DE MEDIDAS CAUTELARES 1. ¿Qué se requiere para la anotación de un embargo? La anotación de un embargo se extenderá en mérito de la resolución que concede la medida, la que contendrá la individualización del predio afectado y el monto de la afectación. Para el caso del embargo ordenado en sede administrativa se requiere, además, que el ejecutor y el auxiliar coactivo se encuentren acreditados ante el Registro. 268


El número de la partida registral del predio debe constar en la resolución que concede la medida cautelar o desprenderse del parte judicial o administrativo correspondiente. 2. ¿Qué se requiere para que se anote un embargo sobre un inmueble inscrito a nombre de una persona distinta del deudor? Cuando el juez disponga la anotación del embargo de inmueble inscrito a nombre de persona distinta al deudor, de conformidad con el tercer párrafo del artículo 650 del Código Procesal Civil, en el parte judicial respectivo debe constar la circunstancia de haberse notificado al titular registral. 3. ¿Es procedente la anotación de un embargo respecto a un predio no inmatriculado? Es procedente la anotación de un embargo dispuesto en ejecución de sentencia sobre un predio no inmatriculado, siempre que esta circunstancia sea debidamente acreditada. (Res. Nº 150-2000-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. X., p. 162). 4. ¿Es procedente la anotación de un embargo solo respecto a la edificación de un predio? Existe impedimento para anotar un embargo que recae únicamente sobre la fábrica de un predio si revisada la partida registral se verifica que no existen derechos separados sobre el terreno y la superficie, toda vez que la fábrica, al ser un bien integrante del predio, no puede ser objeto de derechos singulares conforme se desprende del artículo 887 del Código Civil. (Res Nº 180-2001-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Vol. XII. T.I., p. 355). 5. Si el demandado tiene anotado preventivamente su dominio, ¿procederá la anotación del embargo? No procede anotar el embargo cuando el asiento de anotación preventiva del dominio del titular contra el cual se dirige la medida cautelar, ha caducado. (Res. Nº 236-99-ORLC/TR. Data 35,000. G. J.). 269


6. La anotación de embargo ¿constituye una verdadera reserva de prioridad? La anotación de la medida de garantía judicial tiene como fin enervar la eficacia de la fe pública registral a favor de los titulares de situaciones jurídicas no consolidadas, constituyendo a su vez una verdadera reserva de prioridad si se llegara a producir la inscripción. (Res. Nº 094-98ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). Atendiendo a la naturaleza jurídica de la medida cautelar, esta se orienta a la protección de la prelación que le corresponde al titular del derecho expectaticio discutido judicialmente, de tal suerte que una vez inscrita resolución que declara fundada la demanda esta retrotrae sus efectos a la fecha en que esta fue anotada, siendo oponible a cualquier otro derecho incompatible registrado con posterioridad a la precitada medida cautelar. (Res. Nº 052-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 7. Las resoluciones de determinación y multa tributarias ¿se pueden inscribir en la partida del inmueble constituido como patrimonio familiar? Resulta acto inscribible la anotación de las resoluciones de determinación y multa expedidas por la Sunat en la partida registral de un inmueble, aun cuando sobre este se haya constituido patrimonio familiar. (Res. Nº 298-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 8. Si el titular registral no es parte del proceso, ¿procederá el embargo en forma de inscripción? Es procedente anotar una medida cautelar de no innovar a pesar de la incompatibilidad con el derecho ya inscrito anteriormente en el registro, siempre que el mandato judicial así lo precise, en aplicación del segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil que dispone que el Registrador no califica el parte que contiene una resolución judicial pero puede solicitar al juez las aclaraciones o información complementarias que sean precisas. (Res. Nº 172-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). Es procedente la anotación de embargo cuando el órgano jurisdiccional, no obstante tener conocimiento de que el demandado tiene anotado 270


preventivamente el dominio sobre el inmueble, emite pronunciamiento reiterativo respecto a su procedencia. El mandato judicial no puede ser dejado sin efecto, directa o inderectamente, en sede registral. En este supuesto no corresponde al registrador la responsabilidad de la calificación. (Res. Nº 236-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). Estas fallas concuerdan con lo dispuesto en el artículo 650 del código Procesal Civil que permite la anotación del embargo en un inmueble inscrito a nombre de la persona siempre que se acredite fehacientemente que el bien pertenece al deudor. Para que proceda la anotación se requiere que se notifique al títular registral; no obstante, para que proceda la subasta, se deberá regularizar el tracto sucesivo. 9. ¿En mérito a qué documento se puede anotar una medida cautelar dispuesta en sede arbitral? Para anotar preventivamente cualquier medida cautelar dispuesta en sede arbitral debe presentarse copia de la resolución arbitral. (Res. Nº 002-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 10. ¿Qué se requiere para la anotación de un embargo coactivo sobre un bien de la sociedad conyugal? Para la anotación de un embargo coactivo sobre un bien de propiedad conyugal es necesario que del título conste expresamente que la administración haya considerado como deudores a ambos cónyuges. (Res. Nº 565-2006-SUNARP-TR-L. Criterio vinculado. Data 35,000. G.J.). 11. La inscripción de la resolución de insolvencia ¿puede ser compatible con la anotación de una medida cautelar? La inscripción de la resolución de insolvencia, resulta compatible con la medida cautelar inscrita en la partida registral toda vez que alcanza el mismo objetivo de suspender todos los procesos judiciales, arbitrales, coactivos o de venta extrajudicial pendientes que sigan contra el insolvente y que tengan como objeto la ejecución de garantías reales, embargos definitivos o cualquier otra medida definitiva ordenada sobre sus bienes, con el objeto de menoscabar el patrimonio de la empresa en perjuicio de todos los acreedores que hayan participado o no en la junta, por lo que el 271


bloqueo registral inscrito no excluye al título en cuestión. (Res. Nº P00197-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 12. ¿Cuáles son las razones que justifican el embargo de derechos y acciones de un bien social? Es procedente la inscripción del mandato de las resoluciones judiciales sobre bienes sociales por deuda de uno los cónyuges, pues el cónyuge demandado goza de derechos expectaticios sobre el bien que le pudiera corresponder a la liquidación del patrimonio común existente actualmente con su consorte y siendo el embargo una medida cautelar que por su naturaleza apunta a asegurar el cumplimiento de las obligaciones, y atendiendo a un sano criterio jurídico que impida la elusión del pago de dichas obligaciones por parte de los deudores morosos que intenten ampararse en su condición patrimonial de cónyuge para evitar la ejecución de las acreencias existentes en su contra, debe permitirse en aras de la recta administración de justicia, la anotación del embargo en la partida del inmueble afectado, precisando que dicho gravamen se extiende solo sobre la parte que le correspondería al demandado al fenecimiento de la sociedad de gananciales. (Res. Nº 039-96-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 13. ¿Qué implica la renovación de una medida cautelar? La renovación de una medida cautelar de embargo importa una nueva ejecución de la misma y por consiguiente una decisión del órgano jurisdiccional en ese sentido, por lo que deben remitirse los partes judiciales correspondientes. (Res. Nº 174-97-ORLC/TR.Data 35,000. G.J.). 14. ¿Procederá la renovación de un embargo si este ya caducó? La extinción por caducidad de una anotación de embargo implica que por mandato legal y el solo transcurso del tiempo, esta quede sin efecto y deje de generar efectos jurídicos, operando de pleno derecho y con independencia de la subsistencia o no del derecho amparado; por lo tanto, no procede la renovación de una medida que ha caducado. (Res. Nº 188-99ORLC/TR.Data 35,000. G.J.).

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15. ¿Procederá la renovación de un embargo si es que el inmueble fue transferido? Procede anotar la renovación de una medida de embargo al amparo de la Ley Nº 26639, aun cuando la propiedad del inmueble ya no se encuentre inscrita a favor de los embargados. (Res. Nº 192-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). Es procedente la renovación de la medida de embargo en aplicación de la Ley Nº 26639 aun cuando el titular de dominio ya no sea el ejecutado. Pero no es procedente la mejora del embargo cuando el ejecutado ya no tiene la condición registral de titular del dominio. (Res. Nº 181-97ORLC/TR.Data 35,000. G.J.). 16. Los jueces extranjeros ¿pueden emitir pronunciamiento sobre predios ubicados en el país? No resulta aplicable que otro juez competente de acuerdo a su propio orden jurídico pueda emitir una resolución ejecutable en el Perú; en este sentido, la exclusividad en la jurisdicción garantiza no solo la no intervención de la autoridad judicial extranjera en acciones reales sobre predios ubicados en el Perú sino la eliminación de la aplicación a las mismas de una ley distinta a la peruana. (Res. Nº 217-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 17. Si el registrador deniega la anotación de un embargo por contener defectos insalvables, ¿el juez podrá exigir al registrador que lo anote? La reiteración del mandato judicial de anotar una medida cautelar en el Registro cuando existen defectos subsanables o insubsanables u obstáculos salvables o insalvables que emanen de la partida, determina la extensión del asiento ordenado, bajo responsabilidad del juez de la causa. (Res Nº 236-99-ORLC/TR).

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XI. ANOTACIÓN DE DEMANDA 1. ¿Procederá la anotación de una demanda de contenido obligacional? [En] las demandas de contenido obligacional como la de dar suma de dinero, no procede su anotación, pues la anotación solo tendrá relevancia registral (y, por ende, constituirá un acto inscribible, en tanto la relación jurídica que reserva y mantiene la prioridad alcanzada) cuando la pretensión contenida en tal demanda versa sobre la validez o eficacia de un derecho ya inscrito. 2. Si el titular registral no es parte del proceso, ¿procederá la anotación de la demanda? Cuando no exista coincidencia entre el titular registral y la parte demandada y no exista pronunciamiento judicial al respecto, no resulta procedente la anotación registral de una demanda. (Res. Nº 117-2002-ORLC/ TR. Criterio viculante. Data 35,000. G.J.). 3. ¿Qué efectos produce la anotación de una demanda en la que se aleguen derechos sobre un inmueble? La naturaleza jurídica de la anotación de la demanda en esencia es la de una inscripción temporal e instrumental que se efectúa para asegurar y cautelar en el Registro el cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que no puede ser inscrito en forma definitiva y a la vez cumple la función de enervar la eficiacia de la fe pública registral de quienes se vinculen con los bienes materia de la medida cautelar y contraten bajo la fe pública del Registro, reservando durante su vigencia la prioridad del título, ya que los efectos de la insripción se retrotraen a la fecha de la anotación preventiva. (Res. Nº 422-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 19). 4. ¿Se podrá anotar la demanda en una partida especial abierta para anotar un embargo? No existe impedimento alguno para amparar la anotación de la demanda contenida en el título alzado, teniendo en cuenta su naturaleza 274


jurídica preventiva, empero, dicha medida deberá guardar perfecta correspondencia con los asientos precedentes de la partida registral especial abierta a causa de otra medida. (Res. Nº 098-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 5. ¿Procederá la anotación de demanda si la apertura de la partida registral se encuentra en investigación penal? Son materia de anotación preventiva las demandas que a juicio el juez se refieran a actos inscribibles, aun cuando la partida registral se encuentre en investigación penal procederá la anotación de medida cautelar puesto que la partida se encuentra abierta al tráfico jurídico. (Res. Nº 31496-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 6. Si existen discrepancias en el nombre del titular registral y los demandados, ¿procederá la anotación de la demanda? Si bien existen discrepancias en los nombres de los titulares registrales que se consignan en la demanda, esos errores (consistentes en no consignarse el cuarto nombre del demandado y haberse escrito su nombre materno con “c” y no “s” y el nombre de la demandada omitiéndose la “h”) no impiden determinar que la demanda se refiere a los titulares registrales del predio inscrito en la partida electrónica. (Res. Nº 115-2004SUNARP-L. Data 35,000. G.J.). 7. ¿Cuáles son los efectos de la anotación de demanda de otorgamiento de escritura pública? La anotación de demanda de otorgamiento de escritura pública reserva prioridad para la inscripción de la escritura pública que se otorgue en ejecución de sentencia, inscripción que retrotraerá sus efectos a la fecha de la inscripción de la anotación de demanda. (Res. Nº 713-2005SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 8. La anotación de la demanda de ejecución de la hipoteca ¿impide que esta caduque? La anotación preventiva de la demanda de ejecución de garantía hipotecaria resulta ser excluyente de la cancelación por extinción registral de la hipoteca regulada por el artículo 3 de la Ley Nº 26639, si tomamos en 275


consideración que en el supuesto de inscribirse la sentencia de ejecución que declara fundada la demanda, la cancelación inscrita quedaría enervada ante la prioridad de la sentencia; si, por el contrario, se declarara infundada la demanda, el asiento de cancelación de la hipoteca quedaría consolidado. (Res. Nº 699-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 9. La anotación de incautación ¿impide cualquier inscripción en la partida registral? El D.S. Nº 39-94-JUS, modificado por el D.S. Nº 43-94-JUS establece en su artículo 1 que el juez penal a solicitud del Ministerio Público o de la Policía Nacional, y antes de dictar el auto apertorio de instrucción, ordenará cuando corresponda la inscripción preventiva en favor del Estado de los bienes muebles o inmuebles incautados al presunto implicado durante la investigación policial, siempre que hayan servido o facilitado la comisión del delito de tráfico ilícito de drogas o sean producto del mismo, en este caso cursará los partes respectivos al registro correspondiente, estando el Registrador obligado a anotar la medida bajo responsabilidad. Asimismo, el artículo 3 del referido decreto supremo establece que queda prohibida toda inscripción de actos o contratos con posterioridad a la incautación ordenada por la autoridad judicial quedando la partida correspondiente bloqueada. En consecuencia, el mandato judicial de incautación constituye un obstáculo que emana de la misma partida y que por su naturaleza no permite amparar la inscripción de adjudicación judicial del inmueble. (Res. Nº 196-98ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).

XII. ANOTACIÓN DE SENTENCIA 1. La sentencia firme que declara fundada la demanda de acción pauliana ¿en qué rubro de la partida registral se inscribe? La sentencia firme que declara fundada una acción pauliana debe inscribirse en el rubro de cargas y gravámenes y no en el de títulos de dominio de la partida registral involucrada. (Res. Nºs. 076-2003-SUNARP-TR-A y 114-2003-SUNARP-TR-T. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 276


2. La anotación preventiva de resoluciones judiciales que no dan mérito a una inscripción definitiva ¿comprende a las sentencias consentidas o ejecutoriadas? El supuesto de anotación preventiva de resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva, previsto en el artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos, está referido a aquellas resoluciones no consentidas, por ende no comprende a las sentencias consentidas o ejecutoriadas. (Res. Nº 018-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 19). 3. ¿Qué debe indicar el asiento de inscripción de una sentencia que declara fundada la demanda por acción pauliana? El asiento de inscripción de la sentencia que declara la ineficacia de un acto jurídico como consecuencia de una acción pauliana ejercida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 195 del Código Civil, debe indicar el nombre del acreedor respecto del cual es ineficaz el acto.

XIII. CARGAS TÉCNICAS 1. ¿Cuándo se deben inscribir las cargas técnicas? En caso de existir transgresiones a la normativa urbanística o de edificación, el verificador responsable las hará constar en el informe técnico de verificación como observaciones, las mismas que deben ser inscritas como cargas. (Res. Nº 219-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

XIV. OTRAS CARGAS Y GRAVÁMENES NO INSCRIBIBLES 1. ¿En mérito a qué documento se anotarán preventivamente las solicitudes de la Ley N° 27333? La anotación preventiva de la solicitud de declaración notarial de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio y del saneamiento de 277


áreas, linderos y medidas perimétricas a que se refieren los artículos 5 y 13 de la Ley N° 27333, se extenderá, previo informe del área de catastro, en mérito al oficio del notario solicitando la anotación preventiva, acompañado de la copia certificada de los siguientes documentos: a) Solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas. b) Planos a los que se refiere el literal h) del artículo 5 de la Ley N° 27333. Al calificar la declaración notarial de prescripción adquisitiva el Registrador exigirá su adecuación a la solicitud anotada preventivamente, salvo que del título presentado se advierta que esta ha sido variada. Cuando la variación implique la reducción del área anotada se exigirá la presentación de nuevos planos. No procede la inscripción de la prescripción cuando la variación implique la incorporación de un área no comprendida en la solicitud inicial, salvo que el usuario restrinja su rogatoria al área objeto de la anotación preventiva. Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se aplica para la inscripción del saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas en lo que fuera pertinente. 2. ¿En mérito a qué título se anotarán preventivamente las solicitudes de prescripción adquisitiva administrativa realizada por los organismos competentes? Las anotaciones preventivas previstas en los procedimientos administrativos de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva u otros regulados en disposiciones especiales se extenderán en mérito del oficio del organismo competente solicitando la anotación, acompañado de la copia certificada de la respectiva solicitud y, en su caso, de los planos correspondientes.

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3. ¿Cómo se inscribirá la constitución de una servidumbre? La inscripción de la servidumbre se realizará en la partida del predio sirviente. En la partida del predio dominante se extenderá una anotación de correlación indicando que este se encuentra favorecido con la servidumbre. 4. Si el inmueble es declarado patrimonio cultural de la nación, ¿en mérito a qué documentos se inscribirá tal condición? Para la inscripción de la condición de bien integrante del patrimonio cultural de la nación de un predio inscrito se requiere la presentación de la resolución del Instituto Nacional de Cultura que declara al predio como bien inmueble integrante del patrimonio cultural de la nación, la que debe contener la plena identificación del predio o predios afectados. Cuando la resolución no precise la partida o partidas de los predios afectados o se indique que la afectación es parcial, se presentará además el plano georeferenciado a la red geodésica nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales. Solo se requerirá informe técnico del área de catastro en los supuestos del párrafo anterior. Dicho informe precisará, en su caso, las partidas en las que se encuentran inscritos los predios afectados y si la afectación comprende parte o todo el predio. No constituye acto previo para la inscripción la declaratoria de fábrica. 5. El derecho de posesión ¿se puede inscribir? El derecho de posesión no constituye un acto inscribible de conformidad con lo dispuesto por el artículo 2021 del Código Civil. (Res. Nº 612-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 6. Los contratos de asociación hotelera ¿se pueden inscribir? Las actividades relacionadas con la actividad comercial realizada respecto de un inmueble, como un contrato de asociación hotelera e inmobiliaria, no constituyen actos inscribibles en el Registro de Predios. (Res. Nº 160-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 279


7. El contrato de asociación y participación ¿es inscribible? El contrato de asociación y participación no es inscribible en el Registro de Predios. (Res. Nº 073-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas _2006.htm). 8. El contrato de reconocimiento de deuda ¿se puede inscribir? No procede incorporar al Registro un contrato de reconocimiento de deuda por no contener un acto inscribible, de conformidad con lo prescrito por el artículo 2019 del Código Civil. (Res. Nº 006-2003-SUNARPTR-L. Data 35,000. G.J.). 9. El compromiso de contratar ¿se puede inscribir? El compromiso de contratar, por no contener un contrato destinado a crear, regular, modificar o extinguir derechos reales sobre inmuebles, a criterio del Tribunal Registral no resulta inscribible en el Registro de la Propiedad Inmueble, dado que constituye un contrato preparatorio que vincula a las partes a celebrar en el futuro un contrato definitivo. (Res. Nº 428-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 10. La autorización del propietario para que el beneficiario del derecho de habitación pueda arrendar ¿se puede inscribir en el Registro de Predios? La autorización para arrendar que otorga el propietario de un inmueble a favor del beneficiado del derecho de habitación no importa un acto de apoderamiento, sino la constitución de un derecho de usufructo sobre el mismo inmueble, limitado al arrendamiento. En tal sentido, no procede su inscripción en el Registro de Mandatos y Poderes, sino en el Registro de Propiedad Inmueble (Res. Nº 044-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).

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dOcumenTO CONTRATO PARA CONSTITUIR USUFRUCTO Señor Notario: Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de contrato de constitución de usufructo que celebran de una parte don ......, identificado con DNI ................., de estado civil soltero y domiciliado en ............, a quien en adelante se denominará EL PROPIETARIO; y de la otra parte ......... S.A., inscrita en la partida electrónica Nº ....... del Registro de Personas Jurídicas de ......., identificada con RUC Nº ......... y domiciliada en ..........., representada por su Gerente General don ......, identificado con DNI Nº ........., con poder inscrito en el asiento ..... de la referida partida electrónica, a quien en adelante se denominará LA USUFRUCTUARIA; bajo los términos y condiciones siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- Mediante escritura pública de fecha ...... otorgada ante el notario público ....., EL PROPIETARIO ha adquirido de don ......, el terreno agrícola ubicado en ............, distrito de ........, provincia de ........., departamento de ........., según consta en el asiento ...... de la partida electrónica Nº ...... del Registro de Propiedad Inmueble de ........, cuya área, linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el mencionado documento registral. En el aludido terreno se ha levantado por EL PROPIETARIO un galpón con 100 m2 de construcción. SEGUNDA.- EL PROPIETARIO viene desarrollando, en el terreno agrícola descrito en la cláusula precedente, cultivos agroindustriales destinados a la exportación, quedando constancia que al momento de la entrega todos los cultivos serán recogidos por EL PROPIETARIO, quien correrá con todos los gastos de cosecha y transporte. TERCERA.- EL PROPIETARIO deja constancia que el inmueble a que se refiere la primera cláusula se encuentra en buen estado de conservación, sin mayor desgaste que el producido por el uso

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normal y ordinario. Esta declaración no perjudica lo dispuesto en la cláusula ........ En igual condición se encuentra el galpón edificado sobre el terreno. OBJETO DEL CONTRATO: CUARTA.- Por el presente contrato, EL PROPIETARIO cede en calidad de usufructo a título oneroso el inmueble o inmuebles señalados en la primera y segunda cláusula, en favor de LA USUFRUCTUARIA. Por su parte, LA USUFRUCTUARIA se obliga a otorgar a EL PROPIETARIO la suma pactada en la cláusula quinta en calidad de contraprestación. CONTRAPRESTACIÓN Y PLAZO: QUINTA.- Queda convenido que LA USUFRUCTUARIA otorgará en calidad de contraprestación a EL PROPIETARIO la suma de S/. ........ (...... y 00/100 nuevos soles) anuales, pagaderos en .... cuotas iguales cancelables los días ....., ...... y ....... SEXTA.- Asimismo, queda pactado que el plazo de vigencia del presente contrato es de ..... años, contados a partir de la suscripción de la escritura pública que origine la presente minuta. Dicho plazo podrá ser prorrogado por periodos iguales o menores antes del vencimiento del presente contrato, no operando en ningún caso prórroga automática. SÉTIMA.- En caso de producirse la prórroga a que hace referencia la cláusula precedente, el plazo total de constitución del usufructo, sumados los términos del presente contrato y sus prórrogas sucesivas, no excederá del plazo establecido en el artículo 1001 del Código Civil, por lo que cualquier exceso sobre dicho término se considerará reducido a este. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: OCTAVA.- EL PROPIETARIO se obliga a entregar el inmueble objeto de su prestación en la fecha de la firma de la escritura pública, salvo un plazo adicional para recoger y transportar la cosecha,

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corriendo con su costo; acto que se verificará con la entrega de las llaves que correspondiere a la edificación levantada sobre el terreno agrícola mencionado a efectos de permitir la toma de posesión del bien por parte de LA USUFRUCTUARIA. NOVENA.- EL PROPIETARIO se obliga a suscribir todos los documentos y a realizar todos los actos que fueren necesarios, conducentes a la formalización de la constitución del usufructo materia del presente contrato. DÉCIMA.- LA USUFRUCTUARIA declara conocer el buen estado del bien materia del presente contrato y se obliga a recibir de EL PROPIETARIO dicho bien en la forma y oportunidad pactadas. DÉCIMO PRIMERA.- LA USUFRUCTUARIA se obliga a pagar puntualmente el importe de todos los servicios públicos, tales como agua y desagüe, energía eléctrica, teléfono y otros suministrados en beneficio del bien. Se incluye en esta cláusula la obligación de pagar los tributos municipales que graven el bien materia de usufructo, con excepción del impuesto al patrimonio predial que corresponde exclusivamente a EL PROPIETARIO. DÉCIMO SEGUNDA.- LA USUFRUCTUARIA se obliga a conservar en buen estado la edificación levantada sobre el bien cuyo uso y disfrute le ha sido cedido, no pudiendo efectuar modificaciones ni mejoras sobre el mismo, sin contar con la autorización expresa y escrita de EL PROPIETARIO. Esta prohibición no se extiende a las reparaciones y mantenimiento que sean necesarias para conservar la edificación en el mismo estado en que fue recibida, salvo su natural desgaste, en cuyo caso los gastos serán de total cuenta y costo de LA USUFRUCTUARIA. Toda mejora deberá ser aprobada por EL PROPIETARIO y le beneficiará gratuitamente. DÉCIMO TERCERA.- LA USUFRUCTUARIA se obliga a conservar en buen estado el terreno agrícola y la edificación cedida en usufructo, debiendo para ello desarrollar una explotación razonable

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de los suelos con asesoría especializada. Asimismo, no podrá destinar el bien a uso distinto del agroindustrial; tampoco podrá desarrollar cultivos ilícitos y/o destinados a la elaboración de productos de tal condición. DÉCIMO CUARTA.- LA USUFRUCTUARIA no podrá ceder a terceros bajo ningún título los bienes materia del usufructo, ni parcial ni totalmente, incluyéndose en la prohibición las edificaciones levantadas sobre el terreno. Tampoco podrá ceder su posición contractual, salvo que cuente con el consentimiento expreso y por escrito de EL PROPIETARIO, en uno u otro caso. DÉCIMO QUINTA.- LA USUFRUCTUARIA se obliga a efectuar inventario y tasación de los bienes muebles existentes en el bien cedido en usufructo, dentro de los 30 días de suscrita la minuta. Copia del mismo deberá ser entregada a EL PROPIETARIO, con firma legalizada de LA USUFRUCTUARIA y de los peritos intervinientes, dentro de los 5 días de efectuado. DÉCIMO SEXTA.- LA USUFRUCTUARIA se obliga a desocupar y devolver el bien cuyo uso y disfrute le han sido cedidos, en la fecha de vencimiento del plazo estipulado en la cláusula sexta o en la fecha de vencimiento señalado en el correspondiente contrato de prórroga, incluyendo los cultivos existentes en ese momento, sin ninguna obligación pecuniaria por parte de EL PROPIETARIO. GARANTÍAS: DÉCIMO SÉTIMA.- En garantía de sus obligaciones, LA USUFRUCTUARIA afecta en primera y preferencial hipoteca por hasta la suma de S/. ........ (........ y 00/100 nuevos soles) el inmueble ubicado en ............, distrito de ........, provincia de ........., departamento de ........., mismo que acredita ser de su propiedad según consta en la ficha Nº ...... del Registro de Propiedad Inmueble de ........, cuyo área, linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el mencionado documento registral.

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GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO: DÉCIMO OCTAVA.- Queda pactado que todos los gastos y tributos originados por la celebración y formalización del presente contrato, incluyendo la expedición de testimonios de la escritura pública para cada parte, será de cargo de los contratantes en partes iguales. COMPETENCIA TERRITORIAL: DÉCIMO NOVENA.- Las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ...... para la solución de cualquier controversia generada con motivo de la celebración y/o ejecución del presente contrato. DOMICILIO: VIGÉSIMA.- Las partes señalan como sus respectivos domicilios los especificados en la introducción del presente documento, por lo que se reputarán válidas todas las comunicaciones y notificaciones dirigidas a las mismas con motivo de la ejecución del presente contrato. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la contraparte, por cualquier medio escrito. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: VIGÉSIMO PRIMERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato se someten a las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ......., a los ...... del mes de ...... de .... Sírvase usted señor notario público insertar la introducción y conclusión de ley, y cursar los correspondientes partes al Registro de Propiedad Inmueble de ...... para su inscripción.

EL PROPIETARIO

LA USUFRUCTUARIA

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dOcumenTO CONTRATO DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE Señor notario: Sírvase usted inscribir en su Registro de Escrituras Públicas una donde conste el contrato para constituir servidumbre no aparente de no construir, que celebran de una parte don ...., identificado con DNI N° ............., de estado civil soltero y con domicilio en ........................., a quien en lo sucesivo se denominará EL PROPIETARIO AAA; y, de otra parte, don ......, identificado con DNI N° .............., de estado civil soltero y con domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominará EL PROPIETARIO .......; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL PROPIETARIO aaa es propietario del inmueble ubicado en ................., distrito de ........., provincia de ......... y departamento de ............., el mismo que se encuentra inscrita en la partida electrónica N° .............. del Registro de la Propiedad Inmueble de ........, cuyos linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral, inmueble que en lo sucesivo se denominara EL PREDIO SIRVIENTE. EL PROPIETARIO AAA adquirió la propiedad de EL PREDIO SIRVIENTE de su anterior propietario, don .........................., mediante escritura pública extendida por ante Notario Público de ........, don ............................, conforme obra en el asiento ........... de la referida partida electrónica. SEGUNDA.- EL PROPIETARIO BBB es propietario del inmueble ubicado en ................., distrito de ........., provincia de ......... y departamento de ............., el mismo que se encuentra inscrita en la partida electrónica N° .............. del Registro de la Propiedad Inmueble de ........, cuyos linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral, inmueble que en lo sucesivo se denominara EL PREDIO DOMINANTE. EL PROPIETARIO

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BBB adquirió la propiedad de EL PREDIO DOMINANTE de su anterior propietario, don .........................., mediante escritura pública extendida por ante Notario Público de ........, don ............................, conforme obra en el asiento ........... de la referida partida electrónica. TERCERA.- Las partes declaran que sus predios comparten una franja limítrofe de ....m2, sobre la cual existe una pared medianera de ..... m de altura. Asimismo, es intención de EL PROPIETARIO BBB construir en el área de EL PREDIO DOMINANTE que es colindante a EL PREDIO SIRVIENTE un lugar de recreación familiar, para lo cual le resulta indispensable que EL PROPIETARIO AAA no levante a más altura el referido muro, así como no edifique en el área colindante al PREDIO DOMINANTE. OBJETO DEL CONTRATO: CUARTA.- Por el presente contrato, EL PROPIETARIO AAA se obliga a no levantar a más altura la pared medianera referida en la cláusula anterior, así como a no edificar en un área de .... m2 colindante a EL PREDIO DOMINANTE, dentro del plazo señalado en la cláusula octava. En contraprestación, EL PROPIETARIO BBB se obliga a pagar a EL PROPIETARIO AAA el monto total de la retribución pactada en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos. RETRIBUCIÓN, FORMA Y LUGAR DE PAGO: QUINTA.- La retribución referida en la cláusula anterior asciende a la suma de US $ .............. (............ dólares americanos), que EL PROPIETARIO BBB cancelará en dinero, íntegramente y por armadas, en la siguiente forma y oportunidades. a) US $ ...................... (............. dólares americanos), en la fecha de suscripción de la escritura pública que origine esta minuta y sin más constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento.

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b) US $ .................. (.......... dólares americanos), el día .............. c) US $ ............... (............. dólares americanos), el día .............. SEXTA.- El lugar de pago de todas las armadas será en el domicilio de EL PROPIETARIO AAA. CARACTERES Y PLAZO DE LA SERVIDUMBRE: SÉTIMA.- Las partes dejan establecido que el derecho real de servidumbre que se genera por el presente contrato, tiene como único y exclusivo fin que EL PROPIETARIO BBB y los moradores de EL PREDIO DOMINANTE puedan gozar de la luz del sol y de la vista panorámica en el área de recreación referido en la cláusula tercera. OCTAVA.- De conformidad al artículo 1037° del Código Civil, las partes convienen en fijar en ...... (....) años, el plazo de duración de la obligación asumida por EL PROPIETARIO AAA, los mismos que se computarán desde la fecha de suscripción del presente documento. NOVENA.- La servidumbre que se constituye por el presente contrato, es inseparable de ambos predios y solo podrá transmitirse junto con ellos, subsistiendo cualquiera que sea su propietario, durante el tiempo pactado en la cláusula anterior. GASTOS Y TRIBUTOS: DÉCIMA.- Todos los gastos y tributos que deben pagarse como consecuencia de este acto serán compartidos por iguales cuotas entre las partes. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: DÉCIMO PRIMERA.- Son aplicables las disposiciones del Código Civil que no se opongan al presente instrumento. Sírvase usted, señor notario, insertar los documentos a que se ha hecho referencia anteriormente y las demás cláusulas de ley y eleve

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partes al Registro de la Propiedad Inmueble, para la anotación correspondiente. En señal de conformidad, los constituyentes suscriben el presente documento en la ciudad de ......, a los ...... días del mes de ..... del ........

EL PROPIETARIO AAA

EL PROPIETARIO BBB

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CAPíTULO V

Cancelación de cargas y gravámenes

I. CADUCIDAD DE HIPOTECA 1. ¿Cuáles son los supuestos de caducidad de hipoteca? De lo previsto en el artículo 3 de la Ley Nº 266 se desprenden dos supuestos para la extinción de la hipoteca por el transcurso del plazo o, lo que es lo mismo, para su extinción por caducidad: 1. Cuando se trate de gravámenes que garantizan créditos: a los 10 años de vencimiento del plazo del crédito garantizado. 2. Cuando se trate de gravámenes que no garantizan créditos: a los 10 años de la fecha de la inscripción. Se encuentran comprendidas dentro de este supuesto las inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento; en estas deberá entenderse que la obligación es exigible inmediatamente después de contraída, en aplicación del artículo 1240 del Código Civil, salvo que el plazo se hubiera hecho constar en el Registro, en cuyo caso el cómputo se hará desde la fecha de vencimiento.

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2. La caducidad de la hipoteca ¿puede ser considerada como una nueva causal de extinción? El artículo 3 de la Ley Nº 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122 del Código Civil. (Res. Nº 232-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 3. ¿Cuál es el título suficiente para la cancelación de gravámenes por caducidad? La cancelación por caducidad de la inscripción de un gravamen se extenderá a solicitud de parte, en mérito de su declaración jurada con firma certificada por fedatario o por notario, en la que expresamente se indique la fecha del asiento de presentación que originó la inscripción y el tiempo transcurrido. El registrador cancelará el respectivo asiento con la sola verificación del tiempo transcurrido, de conformidad con lo previsto en el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. 4. Para que se pueda contabilizar el plazo de cancelación de gravámenes ¿es indispensable consignar en la declaración jurada la fecha del asiento de presentación de los títulos? A efectos de la cancelación de los gravámenes, de conformidad con lo previsto en el artículo 625 del Código Procesal Civil y la Ley N° 26639, la ley concede a los registradores la facultad de constatar si efectivamente ha transcurrido el plazo previsto en dichas normas, quienes deberán hacerlo sobre la base de los antecedentes registrales en virtud de los cuales se dio mérito a extender el asiento de embargo, razón por la cual no es indispensable que se consigne en la declaración jurada el dato respectivo al asiento de presentación de los respectivos títulos cuando este se desprenda de otros elementos, como los certificados de gravámenes expedidos por las oficinas registrales, y además dicho dato puede ser corroborado con la propia revisión del antecedente registral. (Res. Nº 1762001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 24).

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cancelación de cargas y gravámenes

5. Si se interrumpió el decurso prescriptorio para la extinción de una hipoteca; ¿puede determinarse el nuevo cómputo en sede registral? En los casos en los que se altere el decurso prescriptorio, la presunción de hipoteca basada en la causal prevista en el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639 habría quedado enervada, no siendo posible determinar con precisión en sede registral, las circunstancias relativas al nuevo cómputo del plazo de prescripción –y, en consecuencia, de extinción de la hipoteca– debido a las múltiples cuestiones referentes a esta figura jurídica, dado que la prescripción no obra solo por el ministerio de la ley. (Res. Nº342-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 24). 6. ¿Cuál es la finalidad de fijar un plazo para la extinción de la hipoteca que garantiza créditos? Constituye finalidad de la norma limpiar las partidas registrales de aquellas hipotecas que no puedan ser ejecutadas por haber negligencia del acreedor hipotecario por permitir la prescripción de su acción real, negligencia que la norma presume. Sin embargo, dicha presunción puede ser enervada con documentación fehaciente, que acredite que dentro del plazo previsto por la norma para la extinción de hipoteca, el acreedor exigió el cumplimiento de la obligación garantizada con la hipoteca. (Res. N° 388-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 24). 7. ¿Qué se entiende por gravámenes que garantizan crédito? El segundo párrafo del art. 3 de la Ley Nº 26639, al mencionar “créditos”, se refiere al derecho del acreedor de exigir el cumplimiento de la prestación objeto de la obligación (Res. Nº 143-2002-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 8. ¿Cómo se computa el plazo de caducidad de las hipotecas que garantizan créditos? Cuando la hipoteca garantiza un crédito, aquella se extingue a los 10 años de la fecha del vencimiento del crédito garantizado, no a los 10 años 293


de la fecha de su inscripción, según la última parte del artículo 3 de la Ley Nº 26639. (Res. 137-2003-SUNARP-TR-A. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 9. ¿Desde cuándo se computa el plazo de caducidad de hipotecas o gravámenes que no garantizan créditos? Tratándose de hipotecas u otros gravámenes que no garantizan créditos, el plazo de extinción establecido en la Ley N° 26639 deberá contarse a partir de la fecha del asiento de presentación del título que dio origen a la inscripción, no siendo materia de calificación la verificación de la subsistencia o no de la obligación garantizada, salvo que la referida circunstancia fluya del propio título o de los asientos registrales. (Res. N° 164-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 25). 10. ¿Caducan las hipotecas y gravámenes que garantizan obligaciones pero cuyo plazo consta en documento que no está en el Registro? Tratándose de inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que remiten el cómputo del plazo a un documento distinto al título archivado y dicho documento no consta en el Registro solo caducarán si se acredita fehacientemente el cómputo del plazo o el nacimiento de la obligación, según corresponda, y ha transcurrido el plazo de caducidad, contado desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada. 11. ¿Cuándo caduca la hipoteca que garantiza una obligación futura o eventual? La hipoteca que garantiza una obligación futura o eventual solo caducará si se acredita fehacientemente el cómputo del plazo o el nacimiento de la obligación, según corresponda, y ha transcurrido el plazo de caducidad, contado desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada.

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12. ¿caducan las garantías otorgadas a favor de empresas del sistema financiero? No resulta aplicable la extinción de hipoteca bajo los alcances de la Ley Nº 26639 cuando dicha hipoteca ha sido otorgada a favor de una entidad que sigue perteneciendo al sistema financiero. (Res. Nº 446-2003SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 13. Para cancelar por caducidad una hipoteca en favor de una empresa del sistema financiero, ¿es necesaria una manifestación expresa de esta última? No será de aplicación la excepción prevista en el artículo 172 de la Ley Nº 26702, que establece que la liberación y extinción de toda garantía real constituida requiere ser expresamente declarada por la empresa acreedora, para la cancelación de hipotecas constituidas a favor de empresas del sistema financiero, cuando conste inscrita la resolución de la superintendencia de banca y seguros por la cual se declare concluido el proceso del liquidación de la referida entidad, por cuanto esta norma solo es válida para las empresas que se encuentren operando en el sistema financiero y de seguros y no para aquellas que se han extinguido. (Res. Nº 151-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 25). 14. ¿Caducarán las hipotecas otorgadas a favor de empresas del sistema financiero cuyo plazo de caducidad se cumplió antes de la vigencia de la Ley Nº 26702 (Ley de Bancos)? Pueden cancelarse en mérito a la Ley Nº 26639 los gravámenes cuyo plazo de caducidad se haya cumplido entre el 25 de setiembre de 1996 (fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 26639) y el 9 de diciembre de 1996 (fecha de publicación de la Ley Nº 26702), aun cuando hayan sido constituidos a favor de entidades del sistema financiero. (Res. Nº 0402002-ORLL/TRN. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). Las hipotecas constituidas a favor de empresas del sistema financiero que garanticen obligaciones indeterminadas caducan a los 10 años de inscritas, siempre que dicho plazo hubiera transcurrido antes de la vigencia de la Ley Nº 26702. (Res. Nº 451-2005-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 295


15. ¿Desde cuándo se computa el plazo de caducidad de hipotecas otorgadas a favor de una empresa del sistema financiero extinguida? En los casos que la acreedora hipotecaria sea una empresa del sistema financiero que se encuentre extinguida, el plazo de caducidad de la hipoteca inscrita a su favor se computará desde la extinción de la referida empresa. (Res. Nº 103-2005 SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.). 16. ¿caduca la garantía otorgada por el obligado a brindar alimentos? La garantía que voluntariamente otorga el obligado a prestar alimentos no tiene la calidad de embargo o medida cautelar y, por consiguiente el plazo de caducidad del asiento registral es el del artículo 3 de la Ley Nº 26639, o sea, 10 años. (Res. Nº 476-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 17. Si se pactó que el plazo de vencimiento de la obligación garantizada debe contarse desde la entrega del dinero mutuado, ¿desde cuándo se computará el plazo de caducidad? Cuando se hubiera pactado que el plazo para devolver la suma mutuada se contaría desde la entrega, y esta tendría lugar a la inscripción de la hipoteca en el Registro, se presume que la entrega se efectuó según lo acordado y, en consecuencia, resulta posible determinar la fecha de inicio del cómputo del plazo de caducidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639. (Res. Ns.º 268-2004-SUNARP-TR-L, 292-2003-SUNARP-TR-L y 307-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 18. ¿Desde cuándo se computa el plazo de caducidad de las hipotecas cuando se pacta que el pago se realizará en determinado número de armadas mensuales y no indica la fecha de pago de la primera armada? Para el cómputo del plazo de caducidad establecido en el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, cuando en un contrato se haya pactado que el vencimiento de las cuotas es mensual y no exista algún periodo de gracia para dar inicio al cómputo del vencimiento de la primera cuota, 296


debe interpretarse que el pago de la primera armada se efectuará luego de transcurrido un mes de la fecha cierta de celebración del contrato. (Res. Nº 364-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 19. La modificación del plazo del crédito garantizado ¿debe inscribirse? La fecha de vencimiento del plazo de crédito garantizado y su modificación, tanto en el contrato de mutuo como en los demás actos y contratos de los que surjan obligaciones garantizadas por gravámenes inscritos, requerirán acceder al registro en atención a las consecuencias registrales que el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639 le otorga a dicho plazo. (Res. Nº 162-2003-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 20. ¿Cómo se puede impedir la extinción de la inscripción de la hipoteca? En armonía con lo previsto en el artículo 3 de la Ley Nº 26639, la renovación es la forma de impedir la extinción de la inscripción de la hipoteca, en los casos en que la obligación garantizada no se hubiese extinguido, norma que resulta concordante con la característica de “accesoriedad” de la hipoteca. (Res. Nº 072-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 21. El plazo de vigencia de la inscripción de la hipoteca ¿se puede modificar? Vía reglamentaria se ha establecido una nueva forma para modificar el plazo de vigencia de la inscripción de la hipoteca (limitándolo o extendiéndolo) distinta a la renovación, cual es la inscripción de cualquier modificación del acto constitutivo de la hipoteca. Es así que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece en su artículo 120 que “Cuando se inscriba una modificación de los actos constitutivos de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito a los que se refiere el artículo 3 de la Ley Nº 26639, el plazo de caducidad del asiento se cuenta con referencia al título modificatorio respectivo y no al título modificado. 297


En los casos en que la modificación consista en la renovación de la obligación garantizada, el plazo de caducidad se contará desde la nueva fecha de vencimiento de la obligación de acuerdo con lo pactado en el respectivo título. (Res. Nº 072-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 22. La caducidad de una hipoteca legal que no tiene plazo ¿desde cuándo se computa? La fecha de vencimiento, aunque no haya sido pactada, es la del día en que el bien debe ser entregado, esto es, al momento de la celebración del contrato de compraventa. En consecuencia, a la fecha de presentación del título alzado la hipoteca legal ya se extinguió, por haber transcurrido en exceso el plazo de 10 años desde que la obligación fue exigible. (Res. Nº 028-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 23. ¿Caducan las hipotecas cedidas por entidades del sistema financiero a particulares? Cuando una hipoteca constituida originalmente a favor de una empresa del sistema financiero es cedida a un ente que no pertenece a dicho sistema, le resultará aplicable el plazo de caducidad establecido en el artículo 3 de la Ley Nº 26639; sin embargo, para el cómputo de dicho plazo sería de 10 años contados a partir de la inscripción de la hipoteca en el Registro, siempre que no se verifique que se hayan determinado las obligaciones presentes o ciertas que fueron objeto de la garantía, o su plazo de vencimiento. En caso contrario o cuando se constaten este tipo de obligaciones y se determine la fecha de su vencimiento, se atenderá dicha situación para el cómputo del plazo de caducidad de acuerdo con el artículo 3 de la Ley Nº 26639. (Res. Nº 726-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 24. La cesión de hipoteca ¿constituye un acto modificatorio del gravamen? Cedida la hipoteca como consecuencia de la cesión de la obligación garantizada, dicha obligación se mantiene incólume. Por tanto, este elemento del acto constitutivo de la hipoteca: la obligación garantizada, no ha sido modificado. En este orden de ideas, la cesión de la hipoteca, otorgada en aplicación del precitado artículo 1211 del Código Civil tampoco 298


supone en modo alguno la modificación del gravamen, el mismo que se transfiere conforme fue pactado en el documento constitutivo. (Res. Nº 072-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 25. ¿Desde cuándo se computa el plazo de caducidad de una hipoteca cedida? La cesión de hipoteca no está comprendida dentro de los alcances del primer párrafo del artículo 120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. En ese sentido, el plazo para la extinción de una hipoteca cedida no se computa conforme al artículo 120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, sino a partir del acto constitutivo, conforme a la regla del artículo 3 de la Ley Nº 26639 que resulte aplicable. (Res. Nº 072-2005-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 26. Cuando la obligación garantizada ha supuesto la emisión de cambiales, ¿puede hacerse el cómputo del plazo de caducidad de la hipoteca? Es procedente la cancelación por caducidad del asiento registral de hipoteca cuando de la naturaleza de la obligación garantizada y de la redacción del título que la contiene pueden extraerse los datos necesarios para realizar el cómputo del plazo de caducidad, resultando erróneo el criterio destinado a reducir o constreñir el cómputo del referido plazo exclusivamente a la obligación cartular o emisión de las cambiales efectuada como consecuencias del establecimiento del negocio jurídico de que se trate. (Res. N° 162-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 25). 27. Si se inicia el proceso judicial de cobro, ¿queda enervada la presunción de extinción de la hipoteca? Es improcedente el levantamiento de hipoteca, no resultando de aplicación plazo alguno de caducidad cuando se ha dado inicio a su ejecución judicial (Res. Nº 788-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).

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28. ¿Se puede cancelar una hipoteca que ha sido temporalmente dejada sin efecto por una medida cautelar innovativa? Siendo que mediante el título alzado se pretende la cancelación de la hipoteca que ha sido dejada temporalmente sin efecto, es aplicable el principio de prioridad excluyente, consagrado en el artículo 2017 del Código Civil y conforme al cual no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea fecha anterior, produciéndose un cierre registral de la partida respecto de títulos incompatibles. (Res. N° 342-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 24).

II. EXTINCIÓN de personalidad jurídica del ACREEDOR HIPOTECARIO 1. ¿Pierde vigencia la hipoteca inscrita en favor de una empresa del sistema financiero cuya personalidad jurídica se ha extinguido? Mantiene vigencia la inscripción de la hipoteca que haya sido constituida a favor de una empresa del sistema financiero a pesar de la declaración e inscripción de la extinción de su personalidad jurídica, no resultando de aplicación al caso el inciso a) del artículo 94 del Reglamento General de los Registros Públicos, relativo a la cancelación de la inscripción por a extinción de la persona jurídica. (Res. N° 611-2001-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia Nº O. G.J., p. 26). 2. La extinción de la persona jurídica acreedora ¿extingue la hipoteca? La extinción de la persona jurídica acreedora determina la extinción de la obligación y, en consecuencia, la extinción de la garantía constituida, la que podrá ser cancelada, salvo que aparezca del registro que el crédito ha sido transferido a un tercero. (Res. Nº 632-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº O. G.J., p. 27).

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3. ¿Desde cuándo se computa el plazo de caducidad de la hipoteca renovada? El plazo de caducidad del asiento de inscripción de la hipoteca renovada aludido se cuenta desde la fecha del asiento de presentación del título de renovación.

III. DECLARACIÓN DEL ACREEDOR HIPOTECARIO 1. ¿Cuál es el título suficiente para la cancelación del asiento de hipoteca por declaración o autorización del acreedor? Para extender el asiento de cancelación de una hipoteca será suficiente presentar la escritura pública o, en su caso, el formulario registral que contenga la declaración unilateral del acreedor levantando la hipoteca o indicando que la obligación garantizada se ha extinguido. En ningún caso la declaración unilateral del constituyente dará mérito para cancelar el asiento de una hipoteca, cualquiera sea el título o modalidad de constitución de esta. 2. La entidad que liquida a una empresa del sistema financiero ¿puede levantar hipotecas? De conformidad con la Ley N° 26702 y sus modificatorias Números 27008 y 27102 (Ley General de Sistema Financiero y del Sistemas de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros) concordada con el artículo 26 de la resolución SBS N° 0455-99 del 25 de mayo de 1999 (Reglamento de los regímenes especiales y de la liquidación de las empresas del sistema financiero y del sistema de seguros) que señala: “Los actos de administración, disposición y representación de la empresa son asumidos, con plenas facultades, por la persona jurídica encomendada por la superintendencia para la liquidación de dicha empresa (...)”, debe entenderse –en un sentido lato del término– tanto a los actos dispositivos como a los extintivos destinados a levantar hipotecas al haber sido canceladas las obligaciones que las garantizaban. (Res. N° 201-2001-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia Nº O. G.J., p. 27). 301


3. Para otorgar la cancelación de hipoteca, ¿debe intervenir el cónyuge del acreedor hipotecario? Para otorgar la cancelación de la hipoteca respectiva y, al implicar esta última, un acto de disposición respecto del patrimonio social es necesaria la intervención de la cónyuge del acreedor hipotecario para proceder a la inscripción correspondiente, ello en aplicación del artículo 315 del Código Civil. (Res. Nº 248-2000-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 27). 4. Si la cónyuge no intervino en la constitución de la hipoteca, ¿será necesaria su intervención para proceder a su cancelación? En la inscripción de la hipoteca no se exigió la intervención de la esposa del mutuante; sin embargo, dado que la cancelación de la hipoteca constituye un acto de disposición respecto del patrimonio social, resulta necesaria la intervención de la cónyuge del acreedor hipotecario para proceder a la inscripción correspondiente. (Res. Nº 394-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 5. ¿Cuándo es posible desafectar las unidades inmobiliarias independizadas con gravámenes hipotecarios? No es procedente la desafectación de unidades inmobiliarias independizadas con gravámenes hipotecarios, cuando de los antecedentes registrales no se pueda determinar con certeza que dichas unidades no se encontraban comprendidas dentro de la garantía. (Res. Nº 548-2001-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 27). 6. El liquidador de una persona jurídica insolvente ¿puede levantar una hipoteca que garantiza una deuda de ella? No puede el liquidador al amparo del artículo 85 de la Ley Nº 27809 levantar la hipoteca si esta no garantiza una deuda de los insolventes (Res. Nº 279-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006. htm).

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7. En los actos de transferencia de los bienes del concursado en liquidación, ¿se requiere que el liquidador manifieste su voluntad para cancelar los gravámenes que afectan estos bienes? Para que el registrador proceda a cancelar los gravámenes que afectan los bienes del concursado en situación de liquidación es suficiente que el título contenga un acto traslativo de propiedad, aunque el liquidador no declare o solicite expresamente dicha cancelación. (Res. Nº 088-2006TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 8. ¿Cuál es la naturaleza de la cancelación de gravámenes que afectan a bienes del concursado transferidos por el liquidador? La cancelación de las afectaciones en garantía que recaen sobre los bienes del concursado en situación de liquidación que son transferidos por el liquidador obedece a que los derechos de preferencia, persecutoriedad y venta judicial que las garantías inscritas confieren a los acreedores resultan anulados por la prelación de pagos establecida por ley, por lo cual la eficacia de las garantías inscritas como medidas de aseguramiento del crédito pierden toda virtualidad, careciendo de sentido que el Registro continúe publicándolas. (Res. Nº 088-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm). 9. ¿Cómo se liquidan los derechos por cancelación de hipoteca trasladada a partidas independizadas? La cancelación de la hipoteca inscrita en una partida matriz dará lugar, además, a la cancelación de los asientos de traslado de hipoteca extendidos en las partidas individuales independizadas de aquella. En estos casos, la liquidación de los derechos registrales comprenderá un único pago por derechos de inscripción y por derechos de calificación, el que corresponda a cada uno de los asientos cancelados. El solicitante podrá restringir su rogatoria al levantamiento de la hipoteca de la partida matriz o al de esta y al del asiento de traslado de hipoteca de una o más de las partidas independizadas. En estos casos, la liquidación comprenderá el pago único por derechos 303


de inscripción y el pago de los derechos de calificación que correspondan a los asientos cuya cancelación se solicitó. Los derechos de calificación correspondientes a la cancelación del asiento de traslado de la hipoteca en las demás partidas independizadas se cobrarán en la oportunidad en que sean solicitadas.

IV. CANCELACIÓN Y CADUCIDAD DE MEDIDAS CAUTELARES 1. ¿Cuál es el título suficiente para la cancelación de medidas cautelares? La cancelación de las medidas cautelares dispuestas judicialmente será extendida en virtud de mandato judicial que haya adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo disposición en contrario. Tratándose de embargos anotados en virtud de resolución administrativa, el asiento de cancelación se extenderá en mérito de la resolución administrativa que así lo ordena. Cuando la normativa lo exija deberá acreditarse que el acto administrativo ha quedado firme. 2. Las medidas de ejecución, anotaciones de demanda y demás medidas cautelares dictadas bajo el Código Procesal Civil ¿están sujetas al plazo de caducidad previsto en su artículo 625? Las medidas de ejecución, las anotaciones de demanda y demás medidas cautelares dictadas al amparo del Código Procesal Civil no están sujetas al plazo de caducidad previsto en el artículo 625 del referido Código. 3. ¿Qué resoluciones judiciales no están sujetas al plazo de caducidad? No están comprendidas entre las sentencias y resoluciones a que se refiere el primer párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639, las sentencias y autos que declaran o constituyen derechos que tengan la calidad de cosa juzgada. 304


4. En la actualidad, ¿es procedente la caducidad de las medidas cautelares al amparo del texto original del artículo 625 del Código Procesal Civil? Procede cancelar por caducidad, con la formalidad establecida en la Ley Nº 26639, las anotaciones de medidas cautelares y de ejecución, cuando la caducidad se ha producido con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley Nº 28473 que modificó el artículo 625 del Código Procesal Civil. (Res. Nºs 407-2005-SUNARP-TR-L y 408-2005SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 5. ¿Procede la cancelación de medidas cautelares en aplicación del artículo 625 del Código Procesal Civil? La cancelación por caducidad de las medidas cautelares dictadas en los procesos iniciados con el Código de Procedimientos Civiles de 1912, conforme a lo dispuesto en el artículo 625 del Código Procesal Civil se extenderá a solicitud del interesado con la presentación de una declaración jurada con firma certificada por notario o fedatario en la que expresamente se indique la fecha del asiento de presentación del título que originó la anotación y el tiempo transcurrido. 6. Las medidas cautelares que caducaron antes de la vigencia de la Ley Nº 28473 ¿en mérito a qué documentos se cancelarán? Las medidas cautelares dictadas al amparo del Código Procesal Civil, que hubieran caducado con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N° 28473, se extenderá a solicitud del interesado en mérito a la declaración jurada con firma certificada por notario o fedatario del Registro, en la que expresamente se indique la fecha del asiento de presentación del título que originó la anotación y el tiempo transcurrido. En el caso de las cancelaciones que se extiendan por haber transcurrido dos años de consentida o ejecutoriada la decisión que amparó la pretensión garantizada con la medida cautelar, deberá presentarse, además, copia certificada por auxiliar jurisdiccional de la sentencia respectiva, así como de la resolución que la declara consentida o que acredita que ha quedado ejecutoriada.

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En ambos casos el Registrador verificará que haya operado la caducidad. 7. ¿Cuál es el plazo de caducidad de las medidas dictadas en ejecución de sentencia? A las medidas dictadas en ejecución de sentencia bajo las normas del Código Procesal Civil se les aplica el plazo de caducidad de cinco años computados a partir de la fecha de su ejecución. (Res. Nº 037-2002ORLL-TRN. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 8. ¿Caducan los embargos trabados en procesos penales? Los asientos extendidos en el registro con motivo de los embargos trabados en procesos penales no pueden ser cancelados alegando su caducidad al amparo de la Ley Nº 26639 y el artículo 625 del Código Procesal Civil, por cuanto el ámbito de aplicación de estas normas excluye a los embargos penales. Ello se deduce de una interpretación histórica y sistemática de la norma. (Res. Nº 144-2001-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 9. ¿Cuál es el plazo de caducidad de las medidas cautelares dispuestas en un procedimiento coactivo? A las medidas cautelares dispuestas en el procedimiento coactivo únicamente se les aplica el plazo de caducidad de cinco años a que se refiere el segundo párrafo del artículo 625 del Código Procesal Civil. (Res. Nº 027-2002-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 10. Para cancelar una medida cautelar por caducidad, ¿solo se requiere presentar la declaración jurada? Para proceder a cancelar una medida cautelar anotada en el Registro en virtud de lo dispuesto por el primer párrafo del texto original artículo 625 del Código Procesal Civil, no es suficiente la presentación de la declaración jurada a que se refiere el artículo 1 de la Ley Nº 26639, sino que además deberá anexarse copia certificada por auxiliar jurisdiccional de la sentencia respectiva, así como de la resolución que la declara consentida 306


o que acredite que ha quedado ejecutoriada, demostrativas del transcurso del plazo de caducidad de dos años. (Res. Nº 079-2002-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 11. ¿Desde cuándo se computa el plazo de caducidad de un embargo renovado? El plazo de caducidad de un embargo que ha sido renovado se computa a partir de la fecha de anotación de la renovación. (Res. N° 3912001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 28). 12. La ratificación de la vigencia de una medida cautelar ¿implica una reactualización? La ratificación de la vigencia de una medida cautelar anotada en la partida del inmueble no constituye reactualización o renovación de la medida, como erróneamente concluye el registrador, sino solo la manifestación de la autoridad judicial de que, a dicha fecha, la referida medida mantenía su vigencia (Res. Nº 024-2004-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.). 13. Si se cumplió el plazo de caducidad; ¿procede inscribir la reactualización de la medida cautelar? No procede la reactualización de las medidas cautelares inscritas cuando a la fecha del asiento de presentación del título que la solicita ha transcurrido el plazo de caducidad de cinco años a que se refiere el segundo párrafo del artículo 625 del Código Procesal Civil. (Res. Nº 011-2000ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.). 14. Si ya se inscribió la reactualización de la medida cautelar ¿procede inscribir la cancelación por caducidad presentada con anterioridad? Resulta procedente inscribir la cancelación –presentada con anterioridad– por caducidad de medida cautelar dentro del proceso cuyo fin es asegurar el fallo definitivo, aun cuando conste ya inscrita en la partida registral la reactualización de la referida medida, con asiento de presentación posterior, la cual ha sido ordenada en aplicación del segundo párrafo 307


del artículo 2011 del Código Civil. (Res. Nº 128-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 29). 15. La renovación de medidas cautelares, embargos definitivos y otras medidas de ejecución ¿procede a pesar de que el bien se haya transferido? La reactualización de la anotación de medida cautelar, de embargos definitivos y otras medidas de ejecución trabados al amparo de las normas del Código de Procedimientos Civiles de 1912, se rige por lo dispuesto en el tercer párrafo del artículo 93, y procederá aun cuando el bien materia de gravamen hubiera sido transferido. El plazo de caducidad del asiento de inscripción renovado se cuenta desde la fecha del asiento de presentación del título de renovación. 16. ¿Caducan los embargos definitivos a favor de la Sunat? A las medidas cautelares definitivas dictadas en un proceso de ejecución coactiva que a la fecha de entrada en vigencia del D. Leg. Nº 953 no hubieran cumplido su plazo de caducidad ya no se les podrá aplicar la caducidad normada por la Ley N° 26639. (Res. Nº 207-2006-TR-T. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

V. CANCELACIÓN DE ANTICRESIS 1. ¿Cuál es el título suficiente para inscribir la cancelación de una anticresis? Para extender el asiento de cancelación de una anticresis en los casos de extinción de la obligación garantizada y renuncia del acreedor, será suficiente presentar la escritura pública que contenga la declaración unilateral del acreedor en tal sentido.

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VI. CANCELACIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE 1. ¿Procede la extinción parcial de un derecho de superficie? Es procedente la extinción parcial del derecho de superficie durante su vigencia, por acuerdo entre las partes, cuando es posible armonizar los elementos propios de este derecho real con el régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común existente. (Res. Nº 475-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 29).

VII. CANCELACIÓN DE PATRIMONIO FAMILIAR 1. ¿Quién declara la extinción de un patrimonio familiar? Conforme a lo establecido en el artículo 500 del Código Civil la extinción del patrimonio familiar debe ser declarada por el juez y a tenor de la Ley Nº 26662, Ley de competencia notarial para asuntos no contenciosos, puede ser declarada también por el notario público. (Res. Nº 0342001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 29). 2. Si los beneficiarios del patrimonio familiar son menores de edad, ¿procede tramitar su extinción vía notarial? Procede ante notario público el trámite de extinción de patrimonio familiar al amparo del inciso 2 del artículo 499 del Código Civil, aun cuando los beneficiarios sean menores de edad; bastando en ese sentido que se acredite ante el notario la producción de la causal. (Res. Nº 496-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

VIII. CONSOLIDACIÓN 1. ¿Procede cancelar una carga por consolidación? Procede levantar la carga constituida por un arrendamiento cuando se reúnen en una misma persona la calidad de propietario y arrendatario, por 309


haber operado la consolidación. (Res. Nº 167-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). Procede inscribir la cancelación de hipoteca al extinguirse, por operar la consolidación o confusión en una misma persona, de las calidades de titular del bien (propietario) y titular del derecho real de garantía sobre el mismo bien (acreedor hipotecario). (Res. Nº 293-96-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).

IX. CANCELACIÓN DE CARGAS TÉCNICAS 1. Las cargas técnicas ¿en mérito a qué documento se levantan? Las cargas se levantan en mérito al nuevo informe técnico de verificación que acredite el levantamiento de las observaciones, acompañado de la documentación que lo corrobore. (Res. Nº 606-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 2. Las cargas técnicas originadas por presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones ¿en mérito a qué título se podrán levantar? Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el informe técnico de verificación, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas en mérito de un nuevo informe técnico de verificación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad. (Res. 038-2008-SUNARP/PT. Criterio vinculante).

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X. CANCELACIÓN POR MANDATO JUDICIAL 1. Si antes de que se anote la resolución que ordena el levantamiento de las cargas y gravámenes se inscribe otro embargo, ¿este también se cancelará? El juez, al emitir la resolución que cancela todo gravamen y carga tuvo a la vista el certificado de gravámenes del inmueble, conforme a la exigencia establecida en el artículo 720 del Código Procesal Civil, y sobre su evaluación procedió a dictar su mandato de levantamiento de cargas y gravámenes, siendo claro que el juez no pudo considerar en dicha resolución a la medida de embargo registrado ya que esta fue inscrita con posterioridad a la fecha de la referida resolución que ordena levantar las cargas y gravámenes, resultando necesario un pronunciamiento judicial que aclare dicha circunstancia. (Res. Nº 221-97-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.). 2. Para solicitar la cancelación de un embargo, ¿es necesario acreditar la titularidad del bien? No es necesario acreditar la titularidad del bien para solicitar la inscripción de cancelación de embargo, cuando esta emane de un mandato judicial, cuyos efectos no pueden ser desconocidos. (Res. Nº 114-96ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 3. La nulidad de la ampliación de hipoteca ¿produce la nulidad de la hipoteca? La nulidad del acto jurídico de ampliación de hipoteca no determina la nulidad del acto constitutivo de esta, toda vez que al ser un acto jurídico posterior el vicio no se extiende a toda la hipoteca. (Res. Nº 659-2006TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

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XI. CANCELACIÓN POR ACTO ADMINISTRATIVO 1. Si la municipalidad amparó una prescripción, ¿estará facultada para cancelar los gravámenes? La cancelación de gravámenes como consecuencia de haberse amparado la solicitud de usucapión en el marco de lo establecido en el Decreto Supremo Nº 05-2005-JUS, es competencia exclusiva de la autoridad municipal, como tal, no pueden ser cuestionados en sede registral. (Res. Nº 177-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

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CAPíTULO VI

Registro personal

I. ASPECTOS GENERALES 1. ¿Qué actos se inscriben en el rubro f) de las partidas registrales del Registro de Predios? En el rubro f) de las partidas del Registro de la Propiedad Inmueble se publicitan solo aquellos actos, resoluciones judiciales o acuerdos que importen un cambio en la condición personal y /o patrimonial del titular del inmueble y que previamente hayan sido materia de inscripción en el Registro Personal. (Res. Nº 058-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 2. ¿El nombramiento de administrador judicial de bienes se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble? No es inscribible el nombramiento de administrador judicial de bienes en el registro de mandatos y poderes, sino en el registro de la propiedad inmueble, siempre que se trate de autorización judicial que implique la práctica de actos inscribibles sobre inmuebles, de conformidad con el inciso 9 del artículo 2019 del Código Civil. (Res. Nº 235-97-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.).

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íNDICE GENERAL INTRODUCCIóN..................................................................................................................

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CAPíTULO I

registro de predios I. ASPECTOS GENERALES 1. ¿Cómo está estructurado el Registro de Propiedad Inmueble?......................................... 2. ¿Cuáles son las diferencias entre el Registro (tradicional) de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales?................... 3. ¿Qué actos y contratos se inscriben o anotan en el Registro de Propiedad Inmueble?........................................................................................................................... 4. ¿Qué principios son aplicables en el Registro de Predios?...................................... 5. ¿Qué es el Registro de Predios?............................................................................... 6. ¿Cómo está integrado el Registro de Predios?......................................................... 7. ¿Cómo está estructurada o dividida la partida registral de un predio?.................... 8. ¿Cuáles son los requisitos del asiento de inscripción?............................................ 9. ¿En qué casos se requiere la intervención conjunta de los cónyuges?..................... 10. ¿En qué casos procede la rectificación de la calidad de un bien?............................ 11. Si un mandato judicial declara derechos a favor de una persona casada, ¿qué debe señalar el mandato?......................................................................................... 12. La resolución administrativa que declara derechos a favor de una persona casada, ¿qué debe señalar?............................................................................................. 13. ¿qué requisitos debe cumplir la resolución administrativa que modifique la titularidad dominial? ....................................................................................................

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CAPíTULO II

Descripción del inmueble I. INMATRICULACIÓN 1. ¿A qué se denomina inmatriculación? ¿Es lo mismo que primera de dominio?..... 2. ¿Qué es la inmatriculación de inmuebles?............................................................... 3. ¿Qué se requiere para inmatricular un predio?........................................................ 4. ¿En qué casos se requerirá el informe técnico de catastro?..................................... 5. Para la inmatriculación de predios ¿catastro deberá emitir algún informe?............ 6. Los informes catastrales ¿deben motivarse?............................................................ 7. ¿Cuáles son los alcances del carácter vinculante del informe emitido por el Área de Catastro?.............................................................................................................. 8. El Área de Catastro ¿puede exigir otros documentos además de los prescritos por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios?....................................... 9. Si el predio a inmatricular está ubicado en el ámbito territorial de más de una oficina registral ¿en cuál se realizará la inscripción?............................................ 10. Para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años ¿se requiere acreditar pluralidad de títulos?...................................................................... 11. ¿Desde cuándo se computa el plazo de antigüedad del título?.......................................... 12. ¿El testamento puede dar mérito a una inmatriculación?........................................ 13. ¿En qué casos procede la inmatriculación en mérito a títulos que no requieren de una antigüedad de cinco años? ...............................................................................

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guía práctica de inscripción de la propiedad inmueble 14. ¿En qué casos se requiere la presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red Geodésica Nacional?........................................................................... 15. ¿Por qué se requiere que las áreas remanentes estén georreferenciadas?................ 16. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación solicitada por entidades formalizadoras?............................................................................................................ 17. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación o inscripción del derecho de propiedad de predios rurales de dominio privado del Estado?.......................... 18. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de predios rurales transferidos a título gratuito a favor del Estado? ............................................................................ 19. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a título gratuito a favor de particulares? . ......... 20. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de predios rurales afectados por reforma agraria adjudicados a título oneroso a favor de particulares con resolución de cancelación o condonación de deuda? . ............................................... 21. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a título oneroso a favor de particulares sin resolución de cancelación o condonación de deuda?.................................................. 22. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de predios rurales adquiridos por terceros de un beneficiario de Reforma Agraria?.............................................. 23. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de predios rurales no afectados por la Reforma Agraria? . ................................................................................. 24. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación del territorio de comunidades campesinas?............................................................................................................. 25. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación del territorio de comunidades nativas?.......................................................................................................... 26. ¿qué debe contener el asiento de inmatriculación? . .............................................. 27. ¿Qué deberá calificar el registrador en la solicitud de inmatriculación?................. 28. ¿Procede inmatricular un inmueble en mérito a los partes judiciales del proceso de sucesión intestada?.............................................................................................. 29. ¿Procede la inmatriculación de inmueble en mérito a resolución administrativa? . 30. ¿Es procedente la inmatriculación de un predio adjudicado judicialmente? .......... 31. ¿Cuáles son los efectos de la inmatriculación de un bien? ..................................... 32. ¿Cuál es el título suficiente para inmatriculación de un predio a efectos de anotar un embargo?............................................................................................................. 33. La apertura de una partida especial para anotar una medida cautelar ¿supone la inmatriculación del inmueble?................................................................................. 34. La superposición de áreas y predios con propietarios inscritos ¿constituye un supuesto de inmatriculación?...................................................................................... 35. ¿Procede la inmatriculación en mérito al acuerdo de consejo municipal de adjudicación de un predio?............................................................................................. 36. ¿Es válida la ampliación del plano perimétrico de un asentamiento humano?....... 37. Si por una prescripción administrativa se inmatriculó parte de un predio registrado ¿la rectificación se hace mediante un procedimiento de cierre de partidas?...... II. HABILITACIONES URBANAS 1. ¿Cuáles son las etapas del procedimiento de habilitación urbana?............................... 2. ¿Cuáles modalidades de licencia de habilitación urbana regula la Ley Nº 29090?. 3. ¿Qué habilitaciones urbanas se podrán acoger a la modalidad B: Aprobación automática con firma de profesionales responsables?............................................. 4. ¿Qué habilitaciones urbanas se podrán acoger a la modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas?........ 5. ¿Qué habilitaciones urbanas se podrán acoger a la modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica?....................................................................... 6. ¿Es inscribible la aprobación del proyecto de habilitación urbana?........................ 7. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de la recepción de obras?.............. 8. ¿Se podrá solicitar la inscripción de recepción parcial de las obras?......................

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índice general 9. ¿Procede la regularización de habilitaciones urbanas?............................................ 10. ¿El registrador puede cuestionar el cumplimiento de los requisitos para la aprobación de una habilitación urbana?.......................................................................... 11. La aprobación de la habilitación urbana ¿acredita la existencia de lotes urbanos?. 12. ¿Qué se requiere para inscribir las habilitaciones urbanas declaradas de oficio?.... 13. El Registro ¿puede verificar la legitimidad del solicitante de la habilitación?........ 14. Para la aprobación de proyectos de habilitaciones para uso recreacional ¿qué estatuto se debe presentar a la autoridad municipal?.................................................. 15. ¿Se puede inscribir la reserva de vía a favor de las municipalidades?.................... 16 Los terrenos destinados para aportes públicos complementarios ¿pueden transferirse?. 17. ¿A qué institución le corresponde administrar los bienes aportados reglamentariamente para servicios públicos complementarios? .............................................. 18. Si tras la subdivisión de un lote se cambia su uso y se apertura una nueva vía ¿se requiere el inicio del trámite de habilitación urbana? . ........................................... 19. Las municipalidades ¿pueden inscribir a su favor los aportes entregados por las urbanizadoras?......................................................................................................... 20. Las municipalidades provinciales ¿pueden afectar en uso los lotes de equipamiento urbano?........................................................................................................ 21. La zonificación del predio ¿es inscribible?.............................................................. III. INSCRIPCIONES REFERIDAS A POSESIONES INFORMALES 1. ¿Qué se requiere para la inscripción del plano perimétrico de una posesión informal?.. 2. ¿Qué se requiere para la inscripción de un plano de trazado y lotización de posesiones informales?.................................................................................................... 3. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de modificación de planos de trazado y lotización de posesiones informales?........................................................... 4. ¿Con la inscripción del plano de trazado y lotización de posesiones informales el organismo formalizador podrá transferir los predios?............................................. 5. ¿Cuándo procede la anotación de la suspensión del proceso de saneamiento físico-legal? . ........................................................................................................... 6. Si el predio matriz de la posesión informal está ubicado en zonas arqueológicas, zonas de riesgo o declaradas patrimonio cultural de la nación ¿procederá la inscripción del plano de trazado y lotización?............................................................. 7. Si los vecinos no son propietarios o poseedores de los predios colindantes ¿procederá la inscripción del derecho de posesión?.............................................................................. 8. ¿Qué efectos produce la oposición a la inscripción de la posesión?....................... IV. PARCELACIÓN DE PREDIOS RURALES 1. ¿Qué se requiere para la inscripción de la parcelación de un predio rural de propiedad de empresas campesinas asociativas?.......................................................... 2. ¿Cuál es el título suficiente para independizar e inscribir el derecho de propiedad a favor del socio o trabajador de la empresa campesina asociativa?....................... V. INDEPENDIZACIÓN 1. ¿Qué es la independización?.................................................................................... 2. El registrador al independizar un predio, ¿qué debe señalar?..................................... 3. ¿Qué requisitos debe contener el título para que dé mérito a la independización?. 4. ¿Cuál es el título suficiente para la independización de un predio urbano?............ 5. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de la independización de un predio urbano por regularización de edificaciones?.......................................................................... 6. ¿Cuál es el título que da mérito a la independización de un predio rústico sin cambio de uso? ....................................................................................................... 7. Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley N° 27157 ¿qué se requiere?.......................................................................... 8. ¿Cuál es el título para inscribir la independización de un predio rural?.................. 9. ¿Qué se requiere para la independización de bienes del Estado?............................ 10. ¿En qué casos procede la independización en mérito a títulos archivados?............

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guía práctica de inscripción de la propiedad inmueble 11. Si el inmueble no está independizado ¿podrá solicitarse la inscripción de algún título?............................................................................................................ 12. ¿Procede la independización de parte de una habilitación urbana?......................... 13. Para la inscripción de la independización ¿basta la presentación de la solicitud del propietario?........................................................................................................ 14. La discrepancia entre la resolución que aprueba la habilitación urbana y el plano de lotización respecto de un lote aportado reglamentariamente ¿impide su independización?............................................................................................................ 15. Para la independización de un predio rústico en zona urbana ¿se requiere la presentación del anteproyecto o proyecto de diseño urbano?....................................... 16. ¿Qué se requiere para la independización de un lote de terreno vendido por una asociación de vivienda?........................................................................................... 17. Si existe discrepancia en la descripción del área remanente del predio matriz ¿se podrá inscribir la independización?......................................................................... 18. Las partidas aperturadas en mérito a un mandato judicial ¿están protegidas por el principio de especialidad?........................................................................................ 19. ¿Cuándo se puede determinar el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante?................................................................................................................ 20. Si el predio matriz no cuenta con linderos y medidas perimétricas ¿en mérito a qué documentos se determinará su delimitación?.................................................... 21. ¿Las partidas independizadas por mandatos judiciales están protegidas por principio de especialidad?.............................................................................................. VI. SUBDIVISIÓN 1. ¿Cuál es el título suficiente para inscribir el fraccionamiento de predios rústicos?. 2. ¿Cuándo procede la subdivisión sin autorización municipal?................................. 3. Para adquirir un sublote ¿es necesario que se encuentre inscrita la subdivisón?.... VII. ACUMULACIÓN 1. ¿Qué es la acumulación?.......................................................................................... 2. ¿Cuáles son los requisitos de la acumulación?........................................................ 3. Para la acumulación de predios rurales ¿qué se requiere?....................................... 4. ¿Procede la acumulación de predios afectados con garantías reales?..................... 5. ¿Procede la acumulación de predios afectados con medidas cautelares?................ 6. ¿Cómo se determina la prioridad de los gravámenes o medidas cautelares de los predios acumulados?................................................................................................ 7. ¿Cuál es la finalidad que persigue la norma del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que regula la acumulación de predios afectados con cargas y gravámenes?............................................................................................................. 8. ¿Procede la acumulación de unidades de dominio exclusivo?................................ 9. Para acumular unidades exclusivas ¿se debe inscribir previamente el reglamento interno?.................................................................................................................... 10. Si no existe conformidad de autoridad judicial para la acumulación de predios afectados con medidas cautelares ¿procederá dejar sin efecto las independizaciones? VIII. DECLARATORIA DE FÁBRICA 1. ¿Cuáles modalidades de licencia de edificación regula la Ley Nº 29090?.............. 2. ¿Qué proyectos de edificaciones se podrán acoger a la modalidad A: Aprobación automática?.............................................................................................................. 3. ¿Qué edificaciones se podrán acoger a la modalidad B: Aprobación automática con firma de profesionales responsables?................................................................ 4. ¿Qué edificaciones se podrán acoger a la modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas?................... 5. ¿Qué edificaciones se podrán acoger a la modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica?............................................................................. 6. Una vez culminada la obra ¿cómo se obtiene su conformidad?..........................................

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índice general 7. En el caso de que en las modalidades B, C y D, la municipalidad no se pronuncia respecto a conformidad ¿se puede aplicar el silencio administrativo positivo?...... 8. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de la declaratoria de fábrica?........ 9. ¿Qué procedimientos regula la Ley Nº 27157?....................................................... 10. ¿Cómo debe ser interpretada la Ley Nº 27157 en cuanto al procedimiento de regularización?......................................................................................................... 11. Las edificaciones construidas con posterioridad al 20 de julio de 1999 ¿pueden regularizarse? .......................................................................................................... 12. ¿Cuáles son los requisitos para que proceda la inscripción de la regularización de edificaciones construidas con posterioridad al 20 de julio de 1999?....................... 13. ¿Cuál es la consecuencia de falta de regularización de las edificaciones?.............. 14. La declaratoria de fábrica ¿es un acto de disposición o de administración?........... 15. Para acordar la regularización de la fábrica ¿es necesaria la intervención de los titulares registrales?................................................................................................. 16. La ampliación, modificación, reparación o puesta en valor de un bien propio con recurso de la sociedad conyugal ¿convierten al predio en un bien social?.............. 17. Las obras de acondicionamiento o refacción de un bien propio con recurso de la sociedad conyugal ¿convierten al predio en un bien social?................................... 18. ¿Cómo deben ser llenados los cuadros comparativos de los planos de localización y ubicación?..................................................................................................... 19. Si en el plano de ubicación y localización no se grafican los aleros ¿se podrá observar?.................................................................................................................. 20. Para la regularización de la declaratoria de fábrica ¿los planos deben tener las firmas legalizadas de los propietarios?....................................................................... 21. ¿Se necesita de resolución de alcaldía para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada?................ 22. ¿Qué debe contener el cuadro normativo comparativo?.......................................... 23. La discrepancia entre el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorio y el informe técnico ¿puede subsanarse?........................................................................ 24. El certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios ¿es un documento complementario?...................................................................................................... 25. La subdivisión de un predio urbano en áreas menores a las permitidas por el Reglamento Nacional de Construcciones ¿constituye un obstáculo para inscribir la modificación y ampliación de fábrica?................................................................ 26. ¿Cuál es la función del verificador responsable?..................................................... 27. Si el verificador responsable solicitó el informe técnico de verificación ad hoc ¿el registrador podrá exigir la acreditación de la solicitud?.................................... 28. ¿Cuándo se consignarán como observación del informe técnico las discrepancias en el coeficiente de la edificación?.......................................................................... 29. A efectos de la declaratoria de fábrica ¿se requiere la intervención de todos los titulares dominales?................................................................................................. 30. En la declaratoria de fábrica de un bien sujeto al régimen de copropiedad ¿deben intervenir todos los copropietarios?............................................................................. 31. ¿Qué edificaciones pueden regularizarse según la Ley Nº 27157?............................... 32. Las edificaciones de los predios rústicos ubicados en zonas urbanas ¿pueden regularizarse?.............................................................................................................. 33. El procedimiento de regularización de edificaciones ¿requiere aprobación municipal?.................................................................................................................... 34. ¿Procede la regularización de una edificación de un predio que no cuenta con recepción de obras?........................................................................................... 35. ¿El registrador puede indagar la fecha de finalización de la obra?.......................... 36. ¿Puede solicitarse el saneamiento de titulación con posterioridad a la regularización de la fábrica?.................................................................................................... 37. Para regularizar una edificación de propiedad de un incapaz ¿se requiere autorización judicial?........................................................................................................

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guía práctica de inscripción de la propiedad inmueble 38. ¿Es procedente la regularización de una quinta en la cual solo se declara la fábrica de algunas viviendas?.......................................................................................... 39. ¿Qué requisito adicional se necesita para regularizar una fábrica de una galería comercial?................................................................................................................ IX. PREDECLARATORIA DE FÁBRICA, PRERREGLAMENTO INTERNO Y PREINDEPENDIZACIONES 1. ¿Se puede anotar preventivamente la declaratoria de fábrica?.......................................... 2. La anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica ¿qué actos permite anotar?... 3. Si la predeclaratoria de fábrica caducó ¿procederá la inscripción de la declaratoria de fábrica?........................................................................................................... 4. Para inscribir una declaratoria de fábrica, ¿se requiere que se anote preventivamente la predeclaratoria de fábrica?........................................................................ X. BIENES DEL ESTADO 1. Para la inmatriculación de predios a favor del Estado ¿se requiere informe del Área de Catastro?..................................................................................................... 2. ¿Qué formalidad se requiere para la inscripción de un área de aporte reglamentario en favor del Estado?........................................................................................... 3. ¿Qué bienes están comprendidos en el Patrimonio Cultural de la Nación?............ 4. ¿Es válido regularizar los bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación? XI. RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS 1. ¿Cuándo procede la rectificación del área de un inmueble?.................................... 2. ¿Qué se requiere para rectificar una habilitación urbana con variación del área y descripción de los lotes?.......................................................................................... 3. La rectificación de las medidas perimétricas ¿se puede hacer en mérito a los documentos emitidos por las entidades generadoras de catastro?........................... 4. Si el Área de Catastro no puede visualizar la totalidad del área del predio ¿procederá la rectificación del área?................................................................................... 5. Si según el Área de Catastro el ámbito de la partida matriz es menor a la que se señala en el título ¿procede la rectificación?.................................................................................. 6. ¿Pueden rectificarse las áreas o linderos de los predios rústicos?........................... 7. ¿Cómo se rectifican los errores de cálculo aritmético en los linderos?................... 8. ¿Quiénes deben intervenir para que proceda la rectificación de áreas y linderos de un terreno?........................................................................................................... 9. Si existe superposición de áreas ¿procede inscribir la rectificación de área por mandato judicial?..................................................................................................... 10. Para rectificar un error de cálculo en el área del inmueble acumulado ¿se requiere iniciar un proceso judicial de rectificación de áreas?.......................................... 11. ¿Para rectificar el área de un predio urbano se debe seguir el procedimiento de la Ley Nº 27333?......................................................................................................... 12. ¿A qué se refiere la tolerancia de área?.................................................................... XII. JURISDICCIÓN, NOMENCLATURA Y NUMERACIÓN 1. ¿Qué documentos se deben presentar para inscribir la jurisdicción distrital de un predio?..................................................................................................................... 2. ¿En qué casos es necesario el cambio de jurisdicción?........................................... 3. ¿La rectificación de la jurisdicción como consecuencia de un conflicto de competencia en mérito a qué documentos se inscribirá?......................................... 4. La sentencia de prescripción adquisitiva ¿es suficiente para inscribir la jurisdicción, nomenclatura y numeración del inmueble?.................................................... 5. ¿La nomenclatura vial se puede inscribir?............................................................... 6. ¿La numeración de un predio en mérito a qué documentos se inscribe?................. 7. ¿La declaratoria de la fábrica constituye un acto previo para la inscripción de la numeración?.............................................................................................................

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índice general 8. El cambio de numeración predial ¿implica un cambio en la titularidad del dominio del inmueble?..................................................................................................... 9. El certificado de numeración ¿es exigible en la regularización?....................................... XIII. RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN A. NOCIONES GENERALES............................................................................................ 1. ¿Qué se requiere para que se configure la existencia del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común?................................................................................. 2. ¿Cuáles son los presupuestos para la regularización del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común?................................................................................. B. INDEPENDIZACIONES............................................................................................... 1. ¿Qué documentos deben presentarse para independizar unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común?............................. 2. Para independizar secciones de propiedad exclusiva ¿se requiere que se presente el certificado de numeración?.................................................................................. 3. Para la independización de secciones de propiedad exclusiva ¿se requiere certificado de habitabilidad? ............................................................................................ 4. ¿Se puede regularizar una independización?........................................................... 5. ¿Se pueden independizar predios que no tengan acceso a la vía pública?.............. 6. ¿Procede la independización de azoteas?................................................................ 7. ¿Procede la independización de los aires?............................................................... 8. ¿La independización de los aires tiene alguna limitación?...................................... 9. Al independizarse los aires ¿se les debe asignar un porcentaje de participación sobre zonas comunes?.............................................................................................. 10. ¿Qué se requiere para inscribir la venta de un inmueble que aún no se ha independizado?............................................................................................................... C. REGLAMENTO INTERNO.......................................................................................... 1. ¿Qué es el reglamento interno?................................................................................ 2. ¿Cuál es acto previo para la inscripción del reglamento interno?........................................... 3. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción del reglamento interno?................. 4. El reglamento interno presentado adjunto al Formulario Único Oficial (FUO), requerirá legalización notarial de firmas....................................................................................... 5. ¿La inscripción del reglamento interno supone la independización de las unidades inmobiliarias?.................................................................................................... 6. ¿Qué datos se deben consignar en el asiento de inscripción del reglamento interno? 7. Para acogerse al trámite de regularización del reglamento interno ¿debe acreditarse que este preexistió a la vigencia de la Ley N° 27157?.................................... 8. ¿Es obligatoria la adecuación de los reglamentos internos otorgados durante la vigencia de la Ley de Propiedad Horizontal?.......................................................... 9. ¿Qué se requiere para adecuar el reglamento de un sector de la edificación?......... 10. Para la adecuación del reglamento interno ¿qué se debe presentar?....................... 11. ¿En qué casos procede otorgar reglamento interno a través de formularios registrales?............................................................................................................... 12. La modificación del reglamento interno ¿puede ser dispuesta judicialmente?........ 13. El reglamento interno ¿debe necesariamente contener los porcentajes de participación sobre las zonas comunes?............................................................................. D. BIENES COMUNES...................................................................................................... 1. Los bienes comunes ¿a quién pertenecen? ............................................................. 2. Los bienes comunes considerados por la Ley Nº 27157 y su reglamento ¿pueden ser considerados como bienes de propiedad exclusiva?.......................................... 3. Si los aires de los espacios abiertos del edificio son bienes comunes ¿tienen tal calidad los aires de los departamentos del último piso?.......................................... 4. Para la transferencia, gravamen o cesión de bienes comunes ¿se requiere unanimidad?............................................................................................................

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guía práctica de inscripción de la propiedad inmueble 5. La junta de propietarios ¿puede adquirir bienes comunes?..................................... 90 6. La adquisición de bienes comunes ¿está sujeta a alguna restricción?..................... 90 7. Los predios que se adquieran con el objeto que sean bienes comunes ¿qué presupuestos deben cumplir?............................................................................................ 91 8. La rogatoria de la inscripción de adquisición de bienes comunes ¿qué debe comprender?............................................................................................................. 91 E. JUNTA DE PROPIETARIOS......................................................................................... 91 1. ¿Qué es la junta de propietarios?............................................................................. 91 2. ¿Cuál es la finalidad de la junta de propietarios?..................................................... 92 3. ¿La junta de propietarios constituye una persona jurídica?..................................... 92 4. ¿Qué clase de ente constituye la junta de propietarios?........................................... 92 5. ¿La junta de propietarios se inscribe en la partida matriz del inmueble?................ 92 6. Si el reglamento no establece la forma como se designará al presidente, ¿se podrá inscribir la junta de propietarios?.................................................................. 93 7. ¿Cómo se acredita la convocatoria a junta de propietarios?.................................... 93 8. ¿Cómo se debe adoptar el acuerdo de regularización? ........................................... 93 9. ¿Se puede inscribir la directiva de la junta de propietarios?.................................... 94 10. ¿Cómo se determina el quórum de la junta de propietarios?................................... 94 11. Como miembro de la junta de propietarios ¿se podrá inscribir el cargo de cajero administrador?......................................................................................................... 94 12. Los representantes de la junta de propietarios ¿podrán delegar sus facultades?..... 94 13. ¿Se puede inscribir la inhabilitación de propietarios?............................................. 95 14. ¿Los bienes comunes pertenecen a la junta de propietarios?............................................. 95 15. La transferencia de bienes comunes ¿requiere unanimidad?................................... 95 16. ¿Puede adquirir un inmueble a su nombre una junta de propietarios? ................... 96 17. La junta de propietarios ¿puede adquirir bienes comunes?..................................... 96 18. La regularización de la modificación de fábrica de una sección de propiedad exclusiva ¿cuándo requiere aprobación de la junta de propietarios?....................... 96 19. ¿Para remodelar un edificio en todos los casos se requiere de mayoría calificada? 97 F. EXTINCIÓN................................................................................................................... 97 1. ¿Cómo puede extinguirse un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común? 97 2. Con la extinción del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común ¿se genera una nueva unidad inmobiliaria?................................................................... 97 3. Si la extinción del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común no genera la apertura de una nueva partida registral ¿se podrá aplicar el artículo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios?........................................... 98 G. RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD.......................................... 98 1. Si en el reglamento interno no se específica a qué régimen está sujeta la unidad inmobiliaria ¿cómo se determina el régimen?......................................................... 98 2. En el régimen de independización y copropiedad ¿qué norma regula los bienes comunes?................................................................................................................. 99 3. ¿Cómo se deben adoptar las decisiones sobre el bien común en el régimen de independización y copropiedad?.............................................................................. 99 4. La adquisición de bienes en copropiedad ¿deberá ser aprobada por unanimidad por la junta de copropietarios?................................................................................. 99 5. ¿Cuándo será necesaria la intervención de todos los copropietarios para transferir los bienes comunes?................................................................................................. 100 6. La rogatoria de la inscripción de adquisición de bienes en copropiedad ¿qué debe comprender?............................................................................................................. 100

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índice general CAPíTULO III

Título de dominio I. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA 1. La prescripción adquisitiva ¿desde cuándo genera efectos?.................................... 2. En la inscripción de una prescripción adquisitiva de dominio ¿el registrador debe evaluar la adecuación del título con los asientos registrales?.................................. 3. La anotación preventiva de la solicitud de inicio del procedimiento no contencioso ¿constituye acto previo para la inscripción de la declaración definitiva?........... 4. Para anotar previamente el inicio del procedimiento de prescripción adquisitiva por vía notarial ¿debe presentarse copia certificada de la solicitud?....................... 5. Si no se acredita que el área objeto de prescripción está en zona urbana, ¿procederá la anotación preventiva?.................................................................................. 6. ¿Se requiere la habilitación urbana del predio para iniciar un procedimiento de prescripción adquisitiva por vía notarial?................................................................................... 7. ¿Puede un copropietario adquirir el bien común por prescripción adquisitiva?...... 8. ¿Procederá la inscripción de una prescripción adquisitiva a pesar de que exista error en el área, linderos y medidas perimétricas del inmueble?........................... 9. La prescripción adquisitiva notarial ¿solo procede sobre inmuebles con edificaciones?..................................................................................................................... 10. ¿Qué debe verificar el registrador en los títulos de prescripción adquisitiva notarial?................................................................................................................... 11. ¿Los notarios pueden declarar la prescripción adquisitiva de predios en proceso de formalización?..................................................................................................... 12. Para inscribir una prescripción adquisitiva ¿es necesario valorizar el inmueble?... 13. Si el predio adquirido por prescripción está registrado a favor de un tercero, ¿qué se requiere para que se inscriba a favor del prescribiente?...................................... 14. ¿Qué efectos produce la oposición formulada con posterioridad al otorgamiento de la escritura pública de prescripción adquisitiva notarial?................................... 15. ¿Cuál es el objetivo de que el Registro comunique a las municipalidades los actos de prescripción adquisitiva?........................................................................... II. COMPRAVENTA A. ACREDITACIÓN DE LA NATURALEZA DE LOS BIENES..................................... 1. ¿Cómo se acredita la calidad de social de un bien adquirido durante la vigencia de la unión de hecho? ............................................................................................. 2. A efectos de determinar el carácter social de un bien ¿puede probarse una unión de hecho en sede registral?...................................................................................... 3. ¿Qué se requiere para la inscripción de un inmueble a nombre de una unión de hecho? ..................................................................................................................... 4. Para probar un bien como propio ¿es suficiente la afirmación de las partes involucradas?.................................................................................................................. 5. Para que opere la subrogación de bienes propios ¿se requiere que la adquisición se realice en forma inmediata?................................................................................. 6. Para que la sociedad conyugal adquiera bienes inmuebles ¿se requiere que intervengan ambos cónyuges?......................................................................................... 7. ¿Puede presumirse la calidad de bien propio por existir una resolución judicial de divorcio?.............................................................................................................. 8. Si el cónyuge fue declarado ausente, ¿los bienes adquiridos por su cónyuge tienen la calidad de sociales?.......................................................................................

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guía práctica de inscripción de la propiedad inmueble B. INTERVENCIÓN DE LAS PARTES............................................................................. 1. ¿Se puede subsanar la falta de intervención del cónyuge en la escritura pública de adquisición de un inmueble con su intervención en la venta? ........................... 2. ¿Qué se requiere para disponer de los bienes del incapaz?..................................... 3. ¿Qué requisitos deben cumplirse para inscribir la venta hecha por un curador?..... 4. ¿El albacea puede enajenar los bienes de la herencia?............................................ 5. La venta del bien por parte del comprador que aceptó la compra ¿constituye una manifestación tácita?................................................................................................ 6. ¿En el asiento de compraventa se consignarán los datos de los compradores que figuran en la minuta?................................................................................................ C. ESTADO CIVIL E IDENTIDAD DE LOS INTERVINIENTES................................... 1. Para inscribir la adquisición de un inmueble ¿es indispensable que el adquiriente precise su estado civil? ........................................................................................... 2. Si el adquiriente quiere acreditar su divorcio, ¿este deberá estar previamente inscrito?.................................................................................................................... 3. Si al momento de la elevación de escritura pública fallece uno de los compradores ¿debe intervenir la cónyuge del heredero?.......................................................................... 4. Para acreditar el estado civil de casado ¿se debe presentar la partida de matrimonio?........................................................................................................................... 5. La convivencia declarada en la introducción del documento público ¿puede ser considerada como un estado civil?.......................................................................... 6. Las discrepancias en el nombre respecto al titular registral, ¿como se solucionan? 7. Si en el archivo registral no existen datos respecto a la identidad titular registral, ¿cómo se determinará su identidad?............................................................................ 8. ¿Procede observar un título si es que en el Registro consta que el titular registral cuenta con diferentes estados civiles?............................................................................. 9. ¿Los policías podrán identificarse en los documentos públicos con el Carné de Identidad Policial?................................................................................................... D. INMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO..................................................................... 1. ¿Procede la inscripción de la transferencia de un inmueble gravado en cuyo contrato se menciona que no lo está?....................................................................... 2. Para la transferencia de propiedad de predios rurales ¿se requiere la presentación de algún requisito adicional?................................................................................... 3. La discrepancia respecto a los datos del inmueble objeto de transferencia ¿puede dar mérito a la denegatoria de inscripción?............................................................. 4. Para la aplicación de la prohibición constitucional de adquisición por los extranjeros de inmuebles dentro de las 50 km de la frontera ¿quiénes serán considerados extranjeros?.................................................................................................. 5. La venta de una parte de un inmueble ¿debe independizarse?................................ E. PRECIO ......................................................................................................................... 1. La cancelación del precio de compraventa ¿puede ser manifestada en forma tácita?....................................................................................................................... 2. Si el pago de una compraventa o permuta se realiza con títulos valores ¿cuándo se entenderá pagado el precio?................................................................................ 3. La sola entrega del cheque de gerencia ¿produce la cancelación del precio? ........ 4. Si no se ha pagado la totalidad del precio de la compraventa, ¿procederá la inscripción del contrato a pesar de que la cláusula resolutoria expresa que la compraventa no está inscrita?......................................................................................... 5. La mención del saldo de precio en el asiento de transferencia ¿es un gravamen?.. F. OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA......................................................... 1. Las copias simples de un proceso de otorgamiento de escritura pública ¿pueden dar lugar a la inscripción de la compraventa?..........................................................

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índice general

G.

H.

I.

J.

2. La calificación de las escrituras públicas otorgadas en ejecución de sentencia ¿está sujeta a limitaciones?...................................................................................... 3. Si vía parte judicial se ordena la inscripción de la compraventa de un inmueble ¿qué puede calificar el registrador?......................................................................... 4. ¿Se puede cuestionar la autenticidad de la minuta elevada a escritura pública en un proceso judicial?................................................................................................. 5. ¿Procede inscribir la escritura pública otorgada judicialmente a favor de un tercero distinto a los compradores y a sus sucesores?............................................. 6. Si las partes pactan que la escritura de compraventa no se remita al Registro ¿se afectará la transferencia de propiedad?...................................................................................... 7. ¿En qué rubro se inscribe la sentencia de otorgamiento de escritura pública?........ FECHA CIERTA............................................................................................................. 1. ¿Desde cuándo vale la escritura pública de transferencia de propiedad?................ 2. Si la minuta de compraventa elevada a escritura pública fue suscrita por un funcionario público ¿desde cuándo hay fecha cierta?................................................... 3. ¿Los documentos privados con firmas legalizadas pueden dar mérito a la inscripción de transferencia de propiedad?......................................................................... DERECHOS Y ACCIONES........................................................................................... 1. ¿Es procedente inscribir la compraventa de derechos y acciones de un inmueble sujeto a copropiedad?............................................................................................... 2. ¿Cuál es el título suficiente para asignar los porcentajes de derechos y acciones de un bien sujeto a copropiedad?............................................................................. 3. ¿En la transferencia de cuotas ideales en el contrato se debe indicar el porcentaje a transferirse?........................................................................................................... 4. ¿Qué se requiere para inscribir la transferencia de parte de un inmueble?.............. 5. ¿Se puede transferir una proporción del inmueble sin necesidad de independizar? 6. ¿Procede la inscripción de la compraventa de derechos y acciones cuando la porción transferida está identificada?...................................................................... 7. Para la inscripción de la compraventa de derechos y acciones en la que se identificó la parte adquirida, ¿se requiere que el área se subdivida o independice?......... 8. ¿Procede la inscripción de la compraventa de derechos y acciones si no se señalan los porcentajes de participación de los copropietarios?.............................. 9. ¿Qué se requiere para que se consigne los derechos y acciones que le corresponde a cada copropietario?.......................................................................................... 10. La transferencia de un inmueble sujeto a copropiedad ¿requiere el consentimiento de todos los copropietarios?................................................................................. 11. Para la inscripción de la transferencia de un porcentaje de los derechos y acciones de un terreno que forma parte de otro de mayor extensión, ¿se requiere su independización?.... 12. ¿Puede inscribirse la transferencia de derechos expectaticios de uno de los cónyuges respecto de un bien social? ........................................................................... 13. ¿La omisión de consignar en la cláusula resolutoria expresa contenida en reglamento interno puede dar mérito a observar la compraventa de derechos y acciones? CONTRATO CELEBRADO POR INSOLVENTE........................................................ 1. ¿Es válida la compraventa de un inmueble celebrada antes de la declaración de insolvencia cuya formalización fue realizada luego?.............................................. 2. Las transferencias efectuadas por el insolvente ¿pueden inscribirse?..................... 3. ¿Pueden el administrador o liquidador suscribir la escritura para formalizar la transferencia efectuada antes de la declaratoria de insolvencia?............................... PACTOS DE LA COMPRAVENTA............................................................................... 1. ¿Cuál es la naturaleza del pacto de retroventa?....................................................... 2. ¿Qué se requiere para la cancelación del asiento de inscripción del pacto de retroventa?.......................................................................................................... 3. Si se canceló el asiento de inscripción del pacto de retroventa, ¿procederá que se ejerza el derecho de retroventa?...............................................................................

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guía práctica de inscripción de la propiedad inmueble 4. Para el ejercicio de la retroventa ¿se requiere la intervención del comprador?....... 5. ¿Qué se requiere para inscribir la transferencia de propiedad de una compraventa con reserva de propiedad?........................................................................................ 6 ¿Cuál es el efecto de la inscripción del pacto de reserva de dominio?.................... 7. ¿Caduca el pacto de reserva de propiedad?............................................................. 8. ¿Qué se requiere para inscribir la transferencia de propiedad de un arrendamiento venta?................................................................................................................... K. CALIFICACIÓN............................................................................................................ 1. ¿Qué debe contener el contrato de compraventa para que se inscriba la transferencia de propiedad de un inmueble?...................................................................... 2. Si en el contrato de transferencia se señala que el inmueble está libre de cargas y gravámenes, pero tal dicho no coincide con la publicidad registral, ¿se podrá inscribir la transferencia?............................................................................................................... 3. Si en el contrato se señala que el inmueble a transferir cuenta con una edificación pero esta no está inscrita ¿se podrá inscribir la transferencia?................................ 4. ¿Cómo se puede determinar si la compraventa de un área de terreno es incompatible con otra compraventa?..................................................................................... 5. ¿Qué se requiere para inscribir la transferencia de un lote de una habilitación urbana?..................................................................................................................... 6. La autorización para la inscripción provisional de compraventa ¿permite la anotación de posteriores actos de disposición?............................................................. 7. Si el título contiene la compraventa de varios inmuebles, ¿procederá la inscripción de alguno de ellos? . ........................................................................................ 8. El contrato de compraventa ya ejecutado ¿puede ser dejado sin efecto mediante un mutuo disenso?................................................................................................... 9. ¿Procede inscribir un contrato ratificatorio de compraventa?................................. 10. ¿Qué se requiere para inscribir la transferencia de un inmueble que pertenece a una empresa extranjera?................................................................................................. 11. Para inscribir la transferencia como consecuencia de la ejecución de una cláusula resolutoria expresa, ¿se requiere la valorización del bien?...................................... L. CALIFICACIÓN DE ESCRITURAS PÚBLICAS OTORGADAS JUDICIALMENTE 1. La escritura pública otorgada judicialmente ¿contiene un mandato judicial?......... 2. ¿Se puede cuestionar la autenticidad de la minuta elevada a escritura pública en un proceso judicial?................................................................................................. 3. ¿Procede observar el título sobre otorgamiento de escritura pública a favor de un tercero al contrato? ................................................................................................. 4. Si el juez se pronunció sobre la validez del contrato, ¿el registrador debe calificar la legalidad del contrato?................................................................................... 5. ¿La calificación de las escrituras públicas otorgadas en ejecución de sentencia está sujeta a limitaciones?........................................................................................ LL. ASIENTO DE INSCRIPCIÓN....................................................................................... 1. ¿Qué debe contener el asiento de inscripción de una compraventa?.......................... III. DERECHO DE OPCIÓN 1. ¿Puede inscribirse el derecho de opción de compra de un inmueble dado en leasing?.................................................................................................................... 2. ¿Qué se requiere para la inscripción del contrato de opción?.................................. IV. TRANSFERENCIA POR CONTRATO DE MANDATO 1. La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecución de un mandato sin representación ¿requiere la intervención del mandante y del mandatario?........ 2. Para inscribir la transferencia de propiedad en mérito a un contrato de mandato, ¿qué se requiere?......................................................................................................

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índice general 3. La declaración de verdadero comprador ¿es una transmisión de propiedad por ejecución del contrato de mandato sin representación?........................................... 4. En la transferencia de propiedad en mérito a un contrato de mandato sin representación ¿debe intervenir la cónyuge del mandatario?......................................... V. ADJUDICACIONES 1. Los contratos de transferencia por el Cofopri ¿en mérito a qué documento se inscriben?................................................................................................................. 2. ¿Procede la inscripción de la adjudicación si no se acredita que el auto de adjudicación ha quedado consentido?................................................................................ 3. La adjudicación de inmuebles tras el fenecimiento de la sociedad conyugal dispuesta por una corte extranjera ¿podrá inscribirse?............................................ 4. ¿Cuál es el título suficiente para inscribir la adjudicación de un lote ubicado en una urbanización popular?....................................................................................... 5. ¿Cuál es el título suficiente para inscribir la adjudicación judicial de un predio?... 6. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de las adjudicaciones otorgadas por las municipalidades?.......................................................................................... 7. Los municipios de la Costa Verde ¿pueden adjudicar los terrenos del corredor?.... 8. Las adjudicaciones de terrenos ribereños ¿qué formalidades deben cumplir?........ 9. Si se adjudica un inmueble como devolución de ahorros a un ahorrista, ¿debe intervenir su cónyuge?............................................................................................. 10. Si la adjudicación directa de un bien municipal no se efectúa por subasta pública, ¿se podrá observar el acto?...................................................................................... 11. ¿Qué naturaleza tiene el predio adjudicado a uno de los cónyuges dentro del procedimiento de adjudicación de tierras agrícolas de la selva y ceja de selva?............. 12. ¿Cuál es la naturaleza del título de adjudicación expedido del Programa Techo Propio?..................................................................................................................... 13. Si el vendedor no tiene inscrito su dominio, ¿procederá inscribir la compraventa formalizada judicialmente?...................................................................................... VI. DACIÓN EN PAGO 1. La transferencia de un inmueble como pago de honorarios profesionales ¿qué naturaleza tiene?...................................................................................................... VII. PERMUTA 1. Para la inscripción de un contrato de permuta, ¿se requiere la valorización de los bienes permutados?.................................................................................................. VIII. DONACIÓN 1. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de una donación?........................... 2. Las liberalidades entre los cónyuges como consecuencia de una separación convencional ¿constituyen una donación?............................................................... 3. Las liberalidades de los cónyuges a favor de los hijos como consecuencia de una separación convencional ¿constituyen una donación?............................................. 6. ¿Qué se requiere para inscribir la donación de inmuebles otorgados por los padres a sus hijos en mérito a la separación convencional? ................................... 7. Los padres para aceptar la donación de un bien gravado a favor de sus hijos ¿requieren de autorización judicial?........................................................................ 8. El menor con discernimiento ¿puede aceptar una donación?.................................. 9. La reversión y de la revocatoria de donación ¿en mérito a qué documento se inscribirá?................................................................................................................. 10. Para revocar la donación, ¿se requiere que se acredite las causales de indignidad?... IX. ANTICIPO DE LEGÍTIMA 1. ¿Se podrá inscribir un anticipo de legítima a favor de los nietos del anticipante?. 2. ¿Será inscribible el anticipo de legítima otorgado por uno de los cónyuges durante la vigencia del régimen de sociedad de gananciales?..........................................

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guía práctica de inscripción de la propiedad inmueble 3. El anticipo de legítima ¿puede ser ampliado unilateralmente por el anticipante?... 4. El anticipo de legítima a favor de un menor de edad ¿debe ser aceptado por ambos padres?.......................................................................................................... 5. El acuerdo de revocatoria de un anticipo de legítima ¿puede ser considerado como una donación?................................................................................................ X. DIVISIÓN Y PARTICIÓN 1. En la división y en la participación, ¿se deberá acreditar el pago de la totalidad del Impuesto Predial?............................................................................................... 2. ¿La división y partición es incompatible con la transferencia de derechos y acciones?................................................................................................................. 3. La sola determinación de áreas por los copropietarios del bien indiviso ¿hace desaparecer el régimen de copropiedad?................................................................. 4. Si se hace la división y partición de inmuebles sujetos a copropiedad, ¿es indispensable asignarles un valor?.................................................................................. 5. La división y la apertura de partidas para cada predio ¿deben efectuarse simultáneamente?................................................................................................................ 6. La división y partición acordada en conciliación aprobada judicialmente ¿requiere nuevo título para su inscripción?......................................................................... 7. La división y partición ¿es un acto valorado o invalorado?.................................... XI. TRANSFERENCIA POR DISOLUCIÓN DEL VÍNCULO MATRIMONIAL 1. ¿qué se requiere para inscribir la adjudicación de un bien a favor de uno de los cónyuges como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales?.... XII. TRANSFERENCIA POR FALLECIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL 1. ¿Puede inscribirse la formalización de la transferencia efectuada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente? ................................................ 2. ¿Las transferencias realizadas por el causante a favor de terceros pueden inscribirse a pesar de que esté inscrita en la partida del predio la sucesión a título universal? ..................................................................................................................... 3. ¿Qué se requiere para la inscripción de la transferencia de propiedad por sucesión?. 4. Si está inscrita la sucesión intestada del comprador ¿se requerirá acreditar la transferencia para inscribir la compraventa?.................................................................................. 5. ¿Procede la inscripción de la sucesión intestada de una persona en la partida de un predio que no tiene existencia propia pero del cual forma parte el causante?.... 6. ¿Desde cuándo se produce la transmisión sucesoria de los bienes del causante?... 7. Si por testamento se estableció que el heredero solo será propietario de los bienes hasta su muerte, ¿procede la inscripción de la transferencia?........................... 8. Para inscribir una transferencia de dominio vía sucesión intestada, ¿es necesario valorizar el inmueble?.............................................................................................. 9. ¿Qué normas son aplicables en la transferencia de propiedad por mortis causa de una persona domiciliada en el extranjero?............................................................... 10. ¿Qué se requiere para la inscripción de la renuncia de herencia?........................... XIII. TRANSFERENCIA POR ARRENDAMIENTO FINANCIERO 1. ¿Cuál es el título suficiente para inscribir la transferencia de propiedad en mérito a un contrato de arrendamiento financiero?............................................................. XIV. TRANSFERENCIA POR RESOLUCIÓN CONTRACTUAL 1. ¿Qué se requiere para la inscripción de la transferencia de propiedad en mérito a la ejecución de una cláusula resolutoria expresa?................................................... 2. ¿Qué se requiere para la inscripción de la transferencia de propiedad por haber operado la resolución de pleno derecho?................................................................. XV. TRANSFERENCIA POR ACTOS SOCIETARIOS 1. ¿Qué se requiere para inscripción de la transferencia de un predio a favor de una sociedad como consecuencia de un aporte? . ..........................................................

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índice general 2. Para inscribir la transferencia de un predio como consecuencia de una reducción de capital ¿cuál es el título suficiente?............................................................................ 3. ¿Qué se requiere para la inscripción de la transferencia por fusión, escisión o reorganización simple?............................................................................................ XVI. TRANSFERENCIA POR FIDEICOMISO 1. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción del fideicomiso?.................................. XVII. EXPROPIACIÓN 1. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de la expropiación?....................... XVIII. REVERSIÓN 1. ¿Cuál es el título que permite la reversión de dominio en favor del Estado?.......... 2. ¿Puede inscribirse un pacto de reversión de dominio respecto de una donación de inmueble?............................................................................................................ XIX. TRANSFERENCIAS E IMPUESTOS MUNICIPALES 1. Si la transferencia se formalizó antes del 1 de enero de 2002, ¿se deberá acreditar el pago de los tributos municipales?........................................................................ 2. Para la inscripción de la transferencia registral por mortis causa del titular registral ¿se debe acreditar el pago del Impuesto Predial?.............................................. 3. La inafectación al Impuesto de Alcabala ¿necesita la aprobación de la Administración Tributaria?...................................................................................... 4. En la transferencia de propiedad, ¿qué ejercicio del Impuesto Predial debe pagarse por completo? ..................................................................................................... 5. ¿Qué documentos se deben presentar si la información de los recibos del Impuesto Predial y de Alcabala no acreditan que corresponden al inmueble?........ 6. Para que los padres asuman a nombre de sus hijos menores las deudas del Impuesto Predial ¿requieren autorización judicial?................................................. 7. La inscripción de la prescripción adquisitiva ¿requiere la acreditación del pago del impuesto de alcabala?.......................................................................................

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CAPíTULO IV

Cargas y gravámenes I. ASPECTOS GENERALES 1. ¿Qué se debe entender por carga y gravamen?........................................................ 2. ¿Procede inscribir las denominadas cláusulas de restricción contractual?.............. 3. ¿Son inscribibles las cargas y gravámenes impuestos por el testador sobre la legítima que le corresponde a sus herederos forzosos?..................................................... 4. Para la reducción del gravamen, ¿qué formalidades debe tener el título?............... 5. La obligación de no enajenar el bien ¿puede inscribirse?....................................... 6. Los gravámenes sobre las cuotas ideales de los copropietarios ¿se deben trasladar a los bienes resultantes de la división y partición?............................................ II. BLOQUEO REGISTRAL 1. ¿Qué es el bloqueo registral y cuál es el título que da mérito a la anotación del bloqueo?................................................................................................................... 2. ¿La solicitud de bloqueo registral dirigida por el notario está sujeta a calificación? 3. Si la partida registral está bloqueada, ¿procederá la anotación de un embargo?..... 4. ¿Qué comprende la calificación del bloqueo registral?........................................... 5. Los contratos sin contenido real ¿pueden ser materia de bloqueo?......................... 6. ¿El bloqueo es una simple reserva de prioridad?..................................................... 7. El plazo del bloqueo registral ¿se computa en días calendario o hábiles?..............

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guía práctica de inscripción de la propiedad inmueble 8. ¿Procede el bloqueo después de transcurrido el plazo de vigencia?........................ 9. El notario que formaliza el contrato ¿puede ser distinto al que solicitó el bloqueo? 10 El bloqueo registral ¿se puede aplicar a otros registros?........................................ 11. ¿Cabe bloquear una partida registral que ha sido cerrada parcialmente por existir superposición de inmuebles?................................................................................... III. ARRENDAMIENTO 1. ¿Qué requisitos debe cumplir el contrato de arrendamiento para que sea inscrito en el Registro?......................................................................................................... 2. ¿Cuál es el efecto de la inscripción del contrato de arrendamiento?............................ 3. En el contrato de arrendamiento celebrado por una sociedad conyugal como arrendataria, ¿deberán intervenir ambos cónyuges?........................................................ 4. Para inscribir el arrendamiento sobre una parte de un terreno, ¿se requiere que el área arrendada esté independizada?......................................................................... 5. ¿Puede inscribirse el arrendamiento de acciones y derechos sobre un inmueble?.. 6. ¿En mérito a qué título se inscribe el arrendamiento financiero?............................ IV. HIPOTECA 1. ¿Cómo se constituye una hipoteca?......................................................................... 2. ¿Para constituir la hipoteca se requiere el concurso de voluntades del acreedor y el deudor?................................................................................................................. 3. ¿Qué requisitos debe contener el documento en el que conste la hipoteca?............ 4. ¿Quiénes pueden constituir una hipoteca? . ............................................................ 5. ¿Es posible garantizar una obligación futura con una hipoteca?............................. 6. ¿Es posible que la hipoteca conste en un título valor?............................................ 7. ¿Qué clase de bienes pueden ser hipotecados?........................................................ 8. ¿Podría hipotecarse un inmueble cuya existencia se verificaría en el futuro?......... 9. ¿Es posible hipotecar varios inmuebles en un solo acto?........................................ 10. ¿Podría hipotecarse un inmueble a diferentes acreedores?...................................... 11. ¿Es posible hipotecar parte de un inmueble?........................................................... 12. ¿Se puede hipotecar solo el terreno o solo la fábrica de un inmueble?................... 13. ¿Un inmueble hipotecado puede ser objeto de embargos posteriores? .................. 14. ¿Cuántas y cuáles son las clases de hipoteca que existen en nuestra legislación?. 15. ¿Cuándo se constituye una hipoteca legal?.............................................................. 16. ¿Es posible que el deudor se oponga a la constitución de la hipoteca legal?.......... 17. ¿Para qué se constituye y cuáles son las principales características de la hipoteca bancaria?.................................................................................................................. 18. ¿Qué se requiere para inscribir la ampliación del asiento de hipoteca?.................. 19. ¿Cuál es el título suficiente para la cancelación del asiento de hipoteca por declaración o autorización del acreedor?......................................................................... 20. ¿Cómo se liquidan los derechos por cancelación de hipoteca trasladada a partidas independizadas?....................................................................................................... 21. ¿Es esencial el carácter indivisible de la hipoteca?................................................. 22. Para constituir una hipoteca a nombre de un menor, ¿se requiere autorización judicial?.. 23. ¿Puede inscribirse una promesa de hipoteca?.......................................................... 24. ¿Puede un copropietario hipotecar su cuota ideal?.................................................. 25. ¿Cómo se debe calificar la hipoteca respecto al constituyente?........................................ 26. ¿La calificación de la hipoteca comprende la del contrato de mutuo? ................... 27. ¿Qué criterios son válidos para determinar la obligación garantizada con hipoteca?.. 28. ¿Procede inscribir la modificación del plazo del vencimiento de la obligación garantizada con hipoteca?............................................................................................ 29. Si el monto del gravamen no es determinado o determinable, ¿se podrá presumir que su monto es del mutuo?..................................................................................... 30. ¿Qué debe contener el asiento de inscripción de una hipoteca?........................................ 31. ¿La nulidad de una de las cláusulas del contrato de mutuo produce la nulidad de la hipoteca?..............................................................................................................

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índice general 32. Si el precio se pagó con el préstamo de una empresa del sistema financiero sin que el vendedor dé por cancelado el precio, ¿se gravará el predio a favor de esta empresa o a favor del vendedor?............................................................................... 33. ¿Procede la inscripción de hipotecas otorgadas unilateralmente?........................... 34. ¿Por qué es procedente la inscripción de hipotecas unilaterales?............................ 35. ¿Que deberá calificar el registrador en las hipotecas unilaterales?.......................... 36. ¿Se podrá inscribir la hipoteca si existe discrepancia en el estado civil del titular registral entre el documento notarial y archivo registral?........................................ 37. La restitución de una hipoteca ¿se condice con la naturaleza de las anotaciones preventivas?............................................................................................................. 38. ¿En virtud de qué título se inscribe la renovación de una hipoteca?....................... 39. ¿Quiénes deben intervenir en la renovación de una hipoteca?................................ 40. ¿Qué se requiere para la inscripción de la renovación de los gravámenes?............ 41. ¿Cuál es el efecto de la renovación de una hipoteca?.............................................. 42. ¿La hipoteca comprende las edificaciones construidas con posterioridad a su constitución?............................................................................................................ 43. Si un predio hipotecado reduce su área a favor de otro, ¿la hipoteca del área reducida se trasladará al predio en el cual se incrementó su área?............................. 44. ¿La hipoteca cancelada por caducidad puede reinscribirse?................................... 45. ¿Cuál es el requisito registral para la expedición del título de crédito hipotecario negociable?.............................................................................................................. 46. ¿Cuándo procede la emisión de nuevo título de crédito hipotecario negociable?... V. DERECHO DE SUPERFICIE 1. ¿Cómo conceptualiza la doctrina el derecho de superficie?.................................... 2. ¿Cómo entiende el Tribunal Registral el derecho de superficie?....................................... 3. ¿Cuántas modalidades de constitución de derecho de superficie existen?.............. 4. ¿Puede constituirse un derecho de superficie sobre parte de un inmueble?............ 5. ¿Procede la constitución de derecho de superficie cuando en el terreno existen edificaciones?........................................................................................................... 6. ¿Cómo se registra el derecho de superficie?............................................................ 7. ¿Cuáles son los efectos de la extinción del derecho de superficie?......................... VI. USUFRUCTO 1. El pacto que permite al usufructuario percibir rentas con el inmueble ¿hace que el acto constitutivo del usufructo deje de ser gratuito?............................................ 2. Para constituir sobre el inmueble de un menor un usufructo vitalicio en favor de sus padres, ¿se requerirá autorización judicial?....................................................... 3. Para aceptar la donación de un bien gravado con usufructo a favor de sus hijos menores, ¿los padres requieren autorización judicial?............................................ 4. ¿Puede inscribirse un usufructo sobre un porcentaje del derecho de opción de compra emanado de un contrato de leasing?........................................................... 5. ¿El usufructo puede ser modificado unilateralmente por el propietario?................ VII. RESTRICCIONES A LA PROPIEDAD 1. ¿Pueden inscribirse las restricciones a la propiedad constituidas por cargas de naturaleza personal?................................................................................................. 2. ¿Se deben inscribir las restricciones legales al derecho de propiedad?................... 3. ¿Qué se requiere para la inscripción de las restricciones a la propiedad?............... 4. ¿Constituye una restricción a la propiedad el pacto de no disposición de las cuotas ideales de los copropietarios?............................................................................. 5. ¿En mérito a qué título se inscriben las limitaciones y restricciones a la propiedad de predios dentro de un área natural protegida?............................................... 6. ¿Las restricciones impuestas al titular registal caducan?......................................... VIII. PATRIMONIO FAMILIAR 1. ¿En la constitución del patrimonio familiar sobre un inmueble los notarios deberán comprobar el estado de necesidad?....................................................................

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guía práctica de inscripción de la propiedad inmueble 2. ¿Cuál es la finalidad del patrimonio familiar?......................................................... 260 3. ¿Cualquier persona puede ser beneficiaria del patrimonio familiar?....................... 260 4. ¿Los constituyentes del patrimonio familiar pueden ser los beneficiarios?............. 261 5. La madre divorciada ¿puede ser la beneficiaria de un patrimonio familiar?........... 261 IX. ANTICRESIS 1. ¿qué debe contener el asiento de una anticresis?.................................................... 263 X. ANOTACIÓN DE MEDIDAS CAUTELARES 1. ¿Qué se requiere para la anotación de un embargo?................................................ 268 2. ¿Qué se requiere para que se anote un embargo sobre un inmueble inscrito a nombre de una persona distinta del deudor?....................................................................... 269 3. ¿Es procedente la anotación de un embargo respecto a un predio no inmatriculado? 269 4. ¿Es procedente la anotación de un embargo solo respecto a la edificación de un predio?..................................................................................................................... 269 5. Si el demandado tiene anotado preventivamente su dominio, ¿procederá la anotación del embargo?................................................................................................. 269 6. La anotación de embargo ¿constituye una verdadera reserva de prioridad?........... 270 7. Las resoluciones de determinación y multa tributarias ¿se pueden inscribir en la partida del inmueble constituido como patrimonio familiar?.................................. 270 8. Si el titular registral no es parte del proceso, ¿procederá el embargo en forma de inscripción?.............................................................................................................. 270 9. ¿En mérito a qué documento se puede anotar una medida cautelar dispuesta en sede arbitral?............................................................................................................ 271 10. ¿Qué se requiere para la anotación de un embargo coactivo sobre un bien de la sociedad conyugal?.................................................................................................. 271 11. La inscripción de la resolución de insolvencia ¿puede ser compatible con la anotación de una medida cautelar?................................................................................ 271 12. ¿Cuáles son las razones que justifican el embargo de derechos y acciones de un bien social?.............................................................................................................. 272 13. ¿Qué implica la renovación de una medida cautelar?.............................................. 272 14. ¿Procederá la renovación de un embargo si este ya caducó?................................... 272 15. ¿Procederá la renovación de un embargo si es que el inmueble fue transferido?.... 273 16. Los jueces extranjeros ¿pueden emitir pronunciamiento sobre predios ubicados en el país?................................................................................................................. 273 17. Si el registrador deniega la anotación de un embargo por contener defectos insalvables, ¿el juez podrá exigir al registrador que lo anote?........................................ 273 XI. ANOTACIÓN DE DEMANDA 1. ¿Procederá la anotación de una demanda de contenido obligacional?.................... 274 2. Si el titular registral no es parte del proceso, ¿procederá la anotación de la demanda?. 274 3. ¿Qué efectos produce la anotación de una demanda en la que se aleguen derechos sobre un inmueble?.......................................................................................... 274 4. ¿Se podrá anotar la demanda en una partida especial abierta para anotar un embargo?................................................................................................................. 274 5. ¿Procederá la anotación de demanda si la apertura de la partida registral se encuentra en investigación penal?............................................................................... 275 6. Si existen discrepancias en el nombre del titular registral y los demandados, ¿procederá la anotación de la demanda?.................................................................. 275 7. ¿Cuáles son los efectos de la anotación de demanda de otorgamiento de escritura pública?.................................................................................................................... 275 8. La anotación de la demanda de ejecución de la hipoteca ¿impide que esta caduque? 275 9. La anotación de incautación ¿impide cualquier inscripción en la partida registral? 276 XII. ANOTACIÓN DE SENTENCIA 1. La sentencia firme que declara fundada la demanda de acción pauliana ¿en qué rubro de la partida registral se inscribe?.................................................................. 276

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índice general 2. La anotación preventiva de resoluciones judiciales que no dan mérito a una inscripción definitiva ¿comprende a las sentencias consentidas o ejecutoriadas?....... 3. ¿Qué debe indicar el asiento de inscripción de una sentencia que declara fundada la demanda por acción pauliana? ............................................................................ XIII. CARGAS TÉCNICAS 1. ¿Cuándo se deben inscribir las cargas técnicas?...................................................... XIV. OTRAS CARGAS Y GRAVÁMENES NO INSCRIBIBLES 1. ¿En mérito a qué documento se anotarán preventivamente las solicitudes de la Ley N° 27333?......................................................................................................... 2. ¿En mérito a qué título se anotarán preventivamente las solicitudes de prescripción adquisitiva administrativa realizada por los organismos competentes?.......... 3. ¿Cómo se inscribirá la constitución de una servidumbre?....................................... 4. Si el inmueble es declarado patrimonio cultural de la nación, ¿en mérito a qué documentos se inscribirá tal condición?............................................................................. 5. El derecho de posesión ¿se puede inscribir?............................................................ 6. Los contratos de asociación hotelera ¿se pueden inscribir?.................................... 7. El contrato de asociación y participación ¿es inscribible?...................................... 8. El contrato de reconocimiento de deuda ¿se puede inscribir?................................. 9. El compromiso de contratar ¿se puede inscribir?.................................................... 10. La autorización del propietario para que el beneficiario del derecho de habitación pueda arrendar ¿se puede inscribir en el Registro de Predios?................................

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CAPíTULO V

Cancelación de cargas y gravámenes I. CADUCIDAD DE HIPOTECA 1. ¿Cuáles son los supuestos de caducidad de hipoteca?............................................. 2. La caducidad de la hipoteca ¿puede ser considerada como una nueva causal de extinción?................................................................................................................. 3. ¿Cuál es el título suficiente para la cancelación de gravámenes por caducidad?.... 4. Para que se pueda contabilizar el plazo de cancelación de gravámenes ¿es indispensable consignar en la declaración jurada la fecha del asiento de presentación de los títulos?....... 5. Si se interrumpió el decurso prescriptorio para la extinción de una hipoteca, ¿puede determinarse el nuevo cómputo en sede registral?...................................... 6. ¿Cuál es la finalidad de fijar un plazo para la extinción de la hipoteca que garantiza créditos?............................................................................................................ 7. ¿Qué se entiende por gravámenes que garantizan crédito? .................................... 8. ¿Cómo se computa el plazo de caducidad de las hipotecas que garantizan créditos? 9. ¿Desde cuándo se computa el plazo de caducidad de hipotecas o gravámenes que no garantizan créditos?............................................................................................ 10. ¿Caducan las hipotecas y gravámenes que garantizan obligaciones pero cuyo plazo consta en documento que no está en el Registro?.......................................... 11. ¿Cuándo caduca la hipoteca que garantiza una obligación futura o eventual?........ 12. ¿caducan las garantías otorgadas a favor de empresas del sistema financiero? . ... 13. Para cancelar por caducidad una hipoteca en favor de una empresa del sistema financiero, ¿es necesaria una manifestación expresa de esta última?...................... 14. ¿Caducarán las hipotecas otorgadas a favor de empresas del sistema financiero cuyo plazo de caducidad se cumplió antes de la vigencia de la Ley Nº 26702 (Ley de Bancos)?..................................................................................................... 15. ¿Desde cuándo se computa el plazo de caducidad de hipotecas otorgadas a favor de una empresa del sistema financiero extinguida?.................................................

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guía práctica de inscripción de la propiedad inmueble 16. ¿caduca la garantía otorgada por el obligado a brindar alimentos?........................ 17. Si se pactó que el plazo de vencimiento de la obligación garantizada debe contarse desde la entrega del dinero mutuado, ¿desde cuándo se computará el plazo de caducidad?........................................................................................................... 18. ¿Desde cuándo se computa el plazo de caducidad de las hipotecas cuando se pacta que el pago se realizará en determinado número de armadas mensuales y no indica la fecha de pago de la primera armada?................................................... 19. La modificación del plazo del crédito garantizado ¿debe inscribirse? ................... 20. ¿Cómo se puede impedir la extinción de la inscripción de la hipoteca?................. 21. El plazo de vigencia de la inscripción de la hipoteca ¿se puede modificar?........... 22. La caducidad de una hipoteca legal que no tiene plazo ¿desde cuándo se computa?. 23. ¿Caducan las hipotecas cedidas por entidades del sistema financiero a particulares? 24. La cesión de hipoteca ¿constituye un acto modificatorio del gravamen?................ 25. ¿Desde cuándo se computa el plazo de caducidad de una hipoteca cedida?........... 26. Cuando la obligación garantizada ha supuesto la emisión de cambiales, ¿puede hacerse el cómputo del plazo de caducidad de la hipoteca?.................................... 27. Si se inicia el proceso judicial de cobro, ¿queda enervada la presunción de extinción de la hipoteca?.................................................................................................. 28. ¿Se puede cancelar una hipoteca que ha sido temporalmente dejada sin efecto por una medida cautelar innovativa?....................................................................... II. EXTINCIÓN de personalidad jurídica del ACREEDOR HIPOTECARIO 1. ¿Pierde vigencia la hipoteca inscrita en favor de una empresa del sistema financiero cuya personalidad jurídica se ha extinguido?................................................. 2. La extinción de la persona jurídica acreedora ¿extingue la hipoteca?..................... 3. ¿Desde cuándo se computa el plazo de caducidad de la hipoteca renovada?.......... III. DECLARACIÓN DEL ACREEDOR HIPOTECARIO 1. ¿Cuál es el título suficiente para la cancelación del asiento de hipoteca por declaración o autorización del acreedor?......................................................................... 2. La entidad que liquida a una empresa del sistema financiero ¿puede levantar hipotecas? ............................................................................................................... 3. Para otorgar la cancelación de hipoteca, ¿debe intervenir el cónyuge del acreedor hipotecario?.............................................................................................................. 4. Si la cónyuge no intervino en la constitución de la hipoteca, ¿será necesaria su intervención para proceder a su cancelación?.......................................................... 5. ¿Cuándo es posible desafectar las unidades inmobiliarias independizadas con gravámenes hipotecarios?........................................................................................ 6. El liquidador de una persona jurídica insolvente ¿puede levantar una hipoteca que garantiza una deuda de ella?............................................................................. 7. En los actos de transferencia de los bienes del concursado en liquidación, ¿se requiere que el liquidador manifieste su voluntad para cancelar los gravámenes que afectan estos bienes?......................................................................................... 8. ¿Cuál es la naturaleza de la cancelación de gravámenes que afectan a bienes del concursado transferidos por el liquidador?.............................................................. 9. ¿Cómo se liquidan los derechos por cancelación de hipoteca trasladada a partidas independizadas?....................................................................................................... IV. CANCELACIÓN Y CADUCIDAD DE MEDIDAS CAUTELARES 1. ¿Cuál es el título suficiente para la cancelación de medidas cautelares?................. 2. Las medidas de ejecución, anotaciones de demanda y demás medidas cautelares dictadas bajo el Código Procesal Civil ¿están sujetas al plazo de caducidad previsto en su artículo 625?.......................................................................................... 3. ¿Qué resoluciones judiciales no están sujetas al plazo de caducidad?.................... 4. En la actualidad, ¿es procedente la caducidad de las medidas cautelares al amparo del texto original del artículo 625 del Código Procesal Civil?............................

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índice general 5. ¿Procede la cancelación de medidas cautelares en aplicación del artículo 625 del Código Procesal Civil?............................................................................................ 6. Las medidas cautelares que caducaron antes de la vigencia de la Ley Nº 28473 ¿en mérito a qué documentos se cancelarán?.......................................................................... 7. ¿Cuál es el plazo de caducidad de las medidas dictadas en ejecución de sentencia?. 8. ¿Caducan los embargos trabados en procesos penales?.......................................... 9. ¿Cuál es el plazo de caducidad de las medidas cautelares dispuestas en un procedimiento coactivo?................................................................................................... 10. Para cancelar una medida cautelar por caducidad, ¿solo se requiere presentar la declaración jurada?.............................................................................................. 11. ¿Desde cuándo se computa el plazo de caducidad de un embargo renovado?........ 12. La ratificación de la vigencia de una medida cautelar ¿implica una reactualización? 13. Si se cumplió el plazo de caducidad; ¿procede inscribir la reactualización de la medida cautelar?...................................................................................................... 14. Si ya se inscribió la reactualización de la medida cautelar ¿procede inscribir la cancelación por caducidad presentada con anterioridad?.................................... 15. La renovación de medidas cautelares, embargos definitivos y otras medidas de ejecución ¿procede a pesar de que el bien se haya transferido?.............................. 16. ¿Caducan los embargos definitivos a favor de la Sunat?......................................... V. CANCELACIÓN DE ANTICRESIS 1. ¿Cuál es el título suficiente para inscribir la cancelación de una anticresis?........... VI. CANCELACIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE 1. ¿Procede la extinción parcial de un derecho de superficie?..................................... VII. CANCELACIÓN DE PATRIMONIO FAMILIAR 1. ¿Quién declara la extinción de un patrimonio familiar?.......................................... 2. Si los beneficiarios del patrimonio familiar son menores de edad, ¿procede tramitar su extinción vía notarial?........................................................................... VIII. CONSOLIDACIÓN 1. ¿Procede cancelar una carga por consolidación?..................................................... IX. CANCELACIÓN DE CARGAS TÉCNICAS 1. Las cargas técnicas ¿en mérito a qué documento se levantan?........................................ 2. Las cargas técnicas originadas por presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones ¿en mérito a qué título se podrán levantar?....................................... X. CANCELACIÓN POR MANDATO JUDICIAL 1. Si antes de que se anote la resolución que ordena el levantamiento de las cargas y gravámenes se inscribe otro embargo, ¿este también se cancelará?..................... 2. Para solicitar la cancelación de un embargo, ¿es necesario acreditar la titularidad del bien?................................................................................................................... 3. La nulidad de la ampliación de hipoteca ¿produce la nulidad de la hipoteca?........ XI. CANCELACIÓN POR ACTO ADMINISTRATIVO 1. Si la municipalidad amparó una prescripción, ¿estará facultada para cancelar los gravámenes?.............................................................................................................

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CAPíTULO VI

Registro personal I. ASPECTOS GENERALES 1. ¿Qué actos se inscriben en el rubro f) de las partidas registrales del Registro de Predios?. 2. ¿El nombramiento de administrador judicial de bienes se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble?...............................................................................................

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13 Inscripción de la propiedad inmueble

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