JENIS – JENIS KONTRAK DALAM KOSTRUKSI
Kontr Kontrak ak kerj kerjaa adala adalah h suat suatu u pers perset etuju ujuan an yang yang dibua dibuatt oleh oleh satu satu pihak pihak untuk untuk mengerjakan sesuatu bagi kepentingan pihak yang lain menurut persyaratan yang telah ditentukan dan disepakati bersama.
> FIXED PRICE CONTRACTS
Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan diterima kontraktor.
Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan dikeluarkan
pada awal awal dan akhir pekerjaan pekerjaan serta serta mendapatkan mendapatkan harga yang bersaing bersaing dari dari pada kontraktor kontraktor dengan cara pelelangan.
a. LUMP-SUM CONTRACT
Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan gambar kerja yang jelas, jelas, spesifikasi spesifikasi bestek bestek yang akurat akurat dimana kedua kedua belah pihak pihak mempunyai mempunyai satu satu interpretasi interpretasi yang sama terhadap isi dan maksud dari dokumen tender tersebut.
Keun Keuntu tung ngan an
bagi bagi
kont kontra rakt ktor or
yait yaitu u
pela pelaks ksan anaa aan n
peke pekerj rjaa aan n
dapa dapatt
dipr diprog ogra ramk mkan an,,
memungkinkan melaksanakan kontrol denganefisien dan kelengkapan gambar dan bestek menjamin bahwa pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan konstruksi akan minimum.
b. UNIT PRICE CONTR CONTRACT ACT
Suatu kontrak yang menitik beratkan beaya per unit volume, perunit panjang ataupun per unit berat.. kontrak ini dipakai jika kwalitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil mendetil dapat dispesifikasikan, dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau panjangnya taj dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan.
Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah sampai kontrak selesai (flat rate); atau harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume (sliding rate).
> PRIME COST CONTRACTS
Semua Semua kontarak kontarak yang berada berada dibawa dibawah h predika predikatt ini memili memiliki ki kesama kesamaan an yaitu yaitu pemili pemilik k mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya kerja pemborong.
Perbedaan Perbedaan yang terdapat dalam macam-macam macam-macam kontrak dalam prime cost contracts contracts ini hanya hanya pada pada penetapa penetapan n dan pengatu pengaturan ran biaya biaya tambaha tambahannya nnya.. MacamMacam-maca macam m prime prime cost cost contract yaitu :
a. COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT
Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan detail dapat disele diselesaik saikan an bersam bersamaan aan dengan dengan pekerj pekerjaan aan konstru konstrusiny sinya. a. Percent Percentage age fee adalah adalah beaya beaya tambahan yang merupakan persentasi tertentu dari biaya fisik pekerjaan yang dihasilkan.
Secara teknis dan pembiayaan, kontrak semacam ini tidak memiliki mekanisme untuk meneka menekan n waktu waktu dan beaya beaya yang lebih lebih banyak banyak merugik merugikan an pemili pemilik k pekerj pekerjaan aan (owner) (owner).. Kontrak semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan gawat darurat.
b. COST COST PLUS FIXED FIXED FEE FEE CONTRAC CONTRACT T
Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya beaya fisik pekerjaan. pekerjaan. Kontrak Kontrak ini dapat diterapkan diterapkan bila pekerjaan pekerjaan dapat dirumuskan dirumuskan secara secara garis besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan, pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak efisien sehingga dapat meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu konstruksi.
c. COST PLUS VARIABLAE PERCENTAGE FEE CONTRACT
Kontrak ini merupakan perbaikan dari kontrak diatas yaitu kontraktor didorong untuk bekerja bekerja lebih efisien efisien karena fee kontraktor kontraktor dikaitkan dikaitkan dengan beaya beaya yang sebenarnya sebenarnya (actual cost) dari pekerjaan konstruksinya.
Rumus :
F = R (2E – A)
Ket :
F
= fee pemborong
R
= prosentase pokok
E
= estimasi biaya tanpa fee
A
= biaya proyek aktual tanpa fee
d. TARGET ESTIMATE CONTRACT
Kontak ini dipakai bila persyaratan untuk memakai unit price masih belum terpenuhi. Fee aktual yang diberikan pada kontraktor akan berkurang/bertambah berkaitan dengan deviasi yang yang terj terjadi adi dari dari beaya beaya seben sebenar arnya nya terha terhadap dap beaya beaya yang yang dipe diperk rkir iraka akan. n. Targ Target et cost cost ditetapkan oleh pemborong.
Rumus :
F = Ls + n ( T – A )
Ket :
F
= fee pemborong
Ls
= Lump-sum fee
T
= Tarhet estimate cost
A
= Actual cost
n
= 0,3 – 0,6
Kadang-kadang ditambahkan ketentuaan bahwa fee pemborong minimum setengan dari beaya yang sebenarnya sebenarnya (actual (actual cost). cost).
e. GUARANTED MAXIMUM COST CONTRACT
Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total proyek tidak akan akan melebi melebihi hi suatu suatu harga harga tertent tertentu u (maksi (maksimum mum). ). Pengelu Pengeluaran aran yang terjadi terjadi diatas diatas harga harga maksimum akan menjadi beban kontraktor.
Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka selisih beaya yang terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang telah disepakati sebelumnya.
f. CONVERTIBLE COST CONTRACT
Pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan dan diatur secara secara Fixed Fixed Price Price Contract Contract,, tetapi tetapi tidak tidak menemu menemukan kan kontrakt kontraktor or yang mau menawar menawar dengan harga yang “memadai”.
Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara cost plus basis dan meneliti meneliti pengeluaran-pe pengeluaran-pengeluar ngeluaran an yang terjadi sampai sampai suatu saat dapat dibuat suatu kontrak dengan sistem Lump-Sum dan Unit Price.
g. COST PLUS TIME AND MATERIAL CONTRACT
Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu kerja. Material dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong. Misalnya untuk pekerjaan pengadaan barang dan dan instalasinya. instalasinya.
DESIGN and BUILD CONTRACTS
Pada Pada kontrak kontrak ini pihak pihak kontrakt kontraktor or diminta diminta mengaju mengajukan kan penawar penawaran an pekerj pekerjaan aan termas termasuk uk desa desainn innya ya (ren (rencan canaa proy proyek ek)) berda berdasa sark rkan an keahl keahlian ian pemb pemboro orong ngnya nya (pack (packag agee deal) deal).. Keun Keuntu tung ngan an yang yang dida didapa patt oleh oleh pemi pemili lik k deng dengan an sist sistem em ini ini yait yaitu u memu memung ngki kink nkan an menda mendapa patk tkan an desa desain in yang yang baik baik dan dan berma bermanfa nfaat at bagi bagi pemi pemili lik k meski meskipu pun n belu belum m tent tentu u harganya yang termurah. Hal kedua yaitu pihak pemilik proyek hanya berurusan dengan sebuah organisasi yang sekali sekaligus gus menanga menangani ni masala masalah h desain desain dan perenca perencanaan naan plus plus pelaksa pelaksanaan naannya. nya. Kontrak Kontrak seperti ini dapat digunakan pada proyek yang rumit dan memakai teknologi tinggi.
Design and built contract ini dapat dibagi menjadi dua tipe yaitu : a. Tipe TURN – KEY
Artinya Artinya mulai mulai prelim preliminar inary y study, study, pelaksa pelaksanaann naannya ya dan penyedi penyediaan aan dananya dananya diatur diatur dan dikerj dikerjakan akan oleh oleh kontrak kontraktor tor.. Pihak Pihak Pemilik Pemilik hanya hanya “putar “putar kunci” kunci” pada pada waktu waktu upacara upacara penutupan penutupan proyek proyek yang telah telah selesai selesai dan mulai mulai mengopera mengoperasikannya. sikannya. b. Tipe NEGITIATED – CONTRACT
Dilakukan pada proyek-proyek yang sifatnya rahasia (proyek militer) atau proyek yang memerlukan keahlian khusus yang hanya dimiliki oleh 1-2 kontraktor saja dan belum ada standar harga yang jelas.
DESIGN / MANAGEMENT CONTRACTS
Pekerjaan pengelolaan ini dapat dikontrakkan kepada suatu organisasi spesialis / individu yang dikenal sebagai Konsultan. Pekerjaan ini mencakup mulai dari ide, definisi proyek,
konsep konsep proyek, proyek, study study kelayak kelayakan, an, pra-re pra-rencan ncanaa sampai sampai pada pada monitor monitoring ing pengawas pengawasan an pekerjaan pekerjaan fisiknya fisiknya serta serta penyiapan penyiapan manual operation operation and maintenan maintenance. ce.
Management Contract dikenal ada 2 macam, yaitu : 1. Project Management Contracts
Dimana Dimana Pemilik Pemilik meneta menetapka pkan n sebuah sebuah team team yang dipimp dipimpin in oleh oleh project project manager manager untuk untuk mengelola proyek dari tahapan konsepsional sampai selesai. 2. Construction Management Contracts
Miri Mirip p denga dengan n diata diatas, s, hanya hanya disini disini pela pelaks ksana anaan an selu seluru ruh h peke pekerj rjaan aan dipe dipeca cah h - peca pecah h sede sedemi mikia kian n rupa rupa dan dilel dilelang angkan kan sege segera ra hingg hinggaa jadwa jadwall wakt waktu u pela pelaksa ksanaa naan n secar secaraa keseluruhan dapat dipersingkat (metode fast-track).
Pengertian Kontrak Lump Sum yang Benar
Kontra Kontrak k lump lump sum merupa merupakan kan jenis jenis kontrak kontrak yang lazim lazim digunak digunakan an dalam dalam pengadaa pengadaan n barang dan dan jasa di Indonesia. Indonesia. Pelaku Pelaku proyek proyek sangat mengenal mengenal jenis jenis kontrak kontrak ini. Tapi Tapi sayang mereka hanya sebatas cukup mengenal saja. Banyak kejadian dan pendapat yang lucu serta aneh bin ajaib muncul ketika terjadi dispute pada proyek kontrak lump sum. Para Para pela pelaku ku proy proyek ek denga dengan n gaya gaya bebas bebas tanpa tanpa memp memper erti timb mbang angkan kan aspe aspek k lain lain dalam dalam mempersepsikan kata “fixed price” dan kalimat yang tertera pada definisi lump sum yaitu “segala risiko ditanggung oleh Penyedia Jasa”. Persepsi bebas mengenai “fixed price” diasum diasumsika sikan n bahwa bahwa harga harga tidak tidak boleh boleh diubah diubah sama sama sekali sekali walau walau apapun apapun yang terjadi. terjadi. Sedangkan Sedangkan untuk kalimat “segala risiko ditanggung oleh Penyedia Penyedia Jasa” dipersepsikan dipersepsikan liar bahwa segala segala risiko apapun itu termasuk termasuk terjadi perubahan perubahan atas permintaan permintaan Pemberi Tugas
atau atau penyem penyempur purnaan naan design design agar agar banguna bangunan n berfung berfungsi si lebih lebih handal, handal, menjadi menjadi tanggung tanggung jawab Penyedia Penyedia Jasa. Jasa. Dispute mengenai kontrak lump sum tidak berhenti sampai di situ. Ada panitia lelang yang dengan mantap bilang bahwa dalam kontrak lump sum hanya boleh pekerjaan kurang dan tidak tidak boleh boleh ada pekerj pekerjaan aan tambah. tambah. Inform Informasi asi ini digunaka digunakan n agar agar para para pihak pihak pembuat pembuat kebijak kebijakan an betul-b betul-betu etull sadar sadar dengan dengan kondisi kondisi pemaham pemahaman an kontrak kontrak di antara antara para para pelaku pelaku proyek proyek di Indonesia. Indonesia. Sampai Sampai ada kejadian kejadian perbeda perbedaan an pendap pendapat at berkep berkepanja anjanga ngan n antara antara kontrakt kontraktor or dan Tim Peneliti Kontrak mengenai definisi dan aplikasi kontrak lump sum atas suatu variation order ( pekerjaan tambah-kurang ). Tim Peneliti Kontrak lalu memutuskan untuk mencari ahli kontrak di Indonesia sebagai nara sumber kontrak lump sum dan parahnya tidak boleh satu. Katanya “antara ahli di instansi A dan instansi B sering beda pendapat”. Artikel ini akan lebih detil dan rinci mencarikan referensi mengenai kontrak lump sum dalam rangka berusaha mendapatkan dan menginformasikan segala hal mengenai kontrak tersebut yang benar. Sebagai usaha mendapatkan definisi dan aplikasi yang benar tentang kontrak lump sum, telah dikumpulkan 16 referensi yang terkait dan berhubungan dengan kontrak lump sum. Referensi-refere Referensi-referensi nsi tersebut tersebut lalu diterjemahkan dan dikelompokkan dikelompokkan dalam tiga kelompok yaitu definisi dan kondisi kontrak lump sum, Proses Lelangnya, dan aplikasi pelaksanaannya.
Definisi dan Kondisi Kontrak Lump Sum
. Proses Lelang
Lingkup pekerjaan sebelum lelang harus jelas dan spesifikasi yang lengkap sangat penting. Untuk itu mensyaratkan waktu yang panjang untuk persiapan penawaran. Jika lingkup dan spesif spesifikas ikasii kurang kurang jelas jelas dan detil, detil, sangat sangat disara disarankan nkan untuk untuk tidak tidak menggu menggunaka nakan n jenis jenis kontrak lump sum, kecuali jika undangan penawaran telah disampaikan kepada rekanan. Penyedia jasa harus menambahkan sejumlah biaya untuk menutupi risiko-risiko kenaikan biaya/harga-har biaya/harga-harga. ga. Dalam memperkirakan memperkirakan biaya pekerjaan pekerjaan kontrak harga pasti, penyedia penyedia jasa mengajukan mengajukan penawaran penawaran dengan mempertim mempertimbangkan bangkan kondisi terburuk terburuk yang mungkin mungkin mempengaruhi biaya. Biasanya pengguna jasa membayar harga-harga pasti yang mengarah pada tingkatan-tingk tingkatan-tingkatan atan maksimum maksimum biaya yang diantisipasi diantisipasi tidak pandang apakah biaya maksimum ini benar terjadi atau tidak. Kontraktor mengasumsikan suatu risiko yang tinggi. Jumlah harga akan bertambah dikarenakan penilaian risiko oleh pemborong. Profit yang ditargetkan penyedia jasa adalah sekitar 6-12% dari biaya proyek. Rincian biaya atau BQ tidak diperlukan. Analisa harga satuan juga pada dasarnya tidak diperlukan karena yang mengikat adalah total nilai kontrak dan gambar serta spesifikasi serta dokumen lelang lain. Dalam Dalam hal terjadi terjadi pembetu pembetulan lan perhitu perhitungan ngan perinci perincian an harga harga penawar penawaran, an, karena karena adanya adanya kesalahan aritmatik maka harga penawaran total tidak boleh diubah. Perubahan hanya dila dilakuk kukan an pada pada sala salah h satu satu atau atau volum volumee atau atau harga harga satu satuan, an, dan semu semuaa risi risiko ko akib akibat at perubahan perubahan karena adanya koreksi aritmatik aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya Penyedia Jasa, selanjutnya harga penawaran menjadi harga kontrak / harga pekerjaan. Aplikasi Pelaksanaan
Volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur ulang.
Harga ini tetap tidak berubah selama berlakunya kontrak dan tidak dapat diubah kecuali karena perubahan lingkup pekerjaan atau kondisi pelaksanaan dan perintah tambahan dari pengguna pengguna jasa. Permintaan Permintaan perubahan perubahan oleh owner atau wakilnya wakilnya atau atas kebutuhan kebutuhan kontrak setelah penentuan pemenang berakibat kesulitan dan tambahan biaya. Perubahan hanya jika ada instruksi variasi atau terjadi kejadian yang menyebabkan munculnya hak untuk tambahan pembayaran. Penyedi Penyediaa jasa jasa biasanya biasanya tidak tidak akan akan membaya membayarr kenaikan kenaikan biaya biaya untuk untuk harga-ha harga-harga rga yang meningkat jika tidak ada pasal yang mengatur mengenai kenaikan harga dalam kontrak. Kontrak ini memungkinkan diberikan insentif apabila kontraktor dapat memenuhi target obyektif proyek seperti target proyek. Kontraktor bebas menggunakan metode dan sumber daya apapun dalam menyelesaikan pekerjaan. pekerjaan. Kontrak ini memberikan keuntungan yang lebih tinggi kepada kontraktor atas performa yang tinggi. .
