Jenis Kontrak Pemilihan jenis kontrak berkaitan erat dengan besarnya risiko yang berkaitan dengan item pekerjaan tertentu. Risiko proyek secara keseluruhan bisa berarti risiko yang melekat untuk subkontraktor. Risiko subkontraktor meliputi peningkatan bahan, tenaga kerja, dan biaya bahan bakar. Untuk menilai risiko teknis, kita harus menganalisis kompleksitas dari item pekerjaan tertentu, ketepatan spesifikasi desain, lingkup pekerjaan, ketersediaan data harga, dan pengala pengalaman man kerja kerja sebelum sebelumnya. nya. Risiko Risiko teknis teknis dikurang dikurangii sebagai sebagai metode metode kerja, kerja, harga harga produktivitas, dan data harga menjadi lebih pasti dengan spesifikasi dan lingkup pekerjaan menjadi bisa lebih diprediksi. Misalnya, Misalnya, risiko yang terlibat dalam pembangunan Terowongan Gap Cumberland, dengan panjang masing-masing jalur 4600 kaki, terowongan dua jalur yang dibangun menembus Gunung Cumberland, Cumberland, salah satu rentang utama dari rantai pegunungan Appalachian selatan . Dala Dalam m pemb pembang anguna unan n proyek proyek kon konstr struks uksii dengan dengan renta rentang ng wakt waktu u 17-ta 17-tahun hun,, pada pada saat saat pengeboran tanah, diketahui dik etahui bahwa b ahwa pengeboran pengebo ran tersebut terseb ut menembus sumber mata air gunung, gunun g, ssehingga akan mengakibatkan mengakibatkan semburan air tanah sebanyak 450 galon air per menit. Untuk mencegah mencegah kebocora kebocoran, n, terowong terowongan an dilapis dilapisii dengan dengan lapisan lapisan PVC tebal tebal untuk untuk memasti memastikan kan bahwa terowongan terowon gan akan tetap kering. kering . Pembangunan terowongan, prestasi teknik, teknik , biaya $ 280 juta, hampir dua kali lipat perkiraan semula. Jenis-jenis kontrak konstruksi dibahas dalam bagian berikut. 1. Kontrak Lump Sum
Kontrak Kontrak lump sum adalah kesepakatan kesepakatan untuk membayar membayar kontraktor kontraktor dengan dengan harga yang ditetapkan setelah pekerjaan selesai, terlepas dari biaya yang dikeluarkan selama pekerjaan. Karena Karena kontraktor kontraktor telah mengasumsik mengasumsikan an risiko proyek tertentu, kontrak lump sum yang paling cocok untuk situasi di mana lingkup pekerjaan dan spesifikasi yang disepakati dengan baik dan dimengerti oleh kedua belah pihak. Dalam kontrak lump sum, ada korelasi langsung antara metode kerja subkontraktor dan produktivitas dan keuntungan aktual atau kerugian yang terjadi. Subkontraktor dituntut untuk mengelola dan menyelesaikan pekerjaan secara efisien. efisien.
Subkontrak Subkontraktor tor
bertanggun bertanggung g
jawab untuk
mengusulka mengusulkan n
harga tetap
yang
mengantisipasi kondisi terburuk dan kenaikan harga. Perubahan dalam persyaratan kontrak diminta diminta atau disebabkan disebabkan oleh pemilik atau kontraktor kontraktor utama dapat dapat digunakan digunakan untuk
memodifikasi
harga
tetap.
kontrak Lump sum digunakan di semua jenis pekerjaan konstruksi. Ketika jenis kontrak lump sum yang dipilih untuk digunakan, penting untuk memilih subkontraktor yang telah berpengalaman. Paket tawaran dilepaskan ke subkontraktor berpengalaman seperti yang dinyatakan sebelumnya. Dalam paket tawaran, subkontraktor mengajukan tawaran lump sum berdasarkan lingkup pekerjaan yang digariskan dalam paket penawaran. Dalam kebanyakan kasus kontrak diberikan kepada tawaran terendah. Kerugian utama dari kontrak lump sum adalah bahwa kadang-kadang perubahan yang diminta oleh kontraktor utama dapat mengakibatkan perselisihan, kenaikan biaya, dan keterlambatan yang signifikan.
2. Kontrak Unit Price
Dalam kontrak harga satuan, pemilik mengasumsikan risiko predetermining jumlah dan jenis pekerjaan yang harus dilakukan. Kontrak unit price sangat umum dipakai di pekerjaan alat berat dan cocok untuk item pekerjaan seperti penggalian. Rincian harga satuan yang dikirim subkontraktor mencakup biaya langsung, biaya tidak langsung, dan keuntungan. Lihat Gambar. 5.7. Cara yang digunakan kontraktor ini juga bekerja dengan prakualifikasi yang telah dilakukan kontraktor, karena kontraktor utama tahu sebelumnya bahwa semua peserta tender memiliki kemampuan yang sama untuk melakukan pekerjaan. subkontraktor yang paling kompetitiflah yang biasanya dipilih. Perkiraan jumlah pekerjaan biasanya plus atau minus dari pekerjaan akhir yang akan dilakukan. Subkontraktor dibayar untuk pekerjaan yang dikerjakan pada akhir. 3. Kontrak Cost-Plus
Menurut definisi, Kontrak Cost-Plus yang digunakan bilamana lingkup pekerjaan tidak pasti dan biaya dapat dengan mudah menjadi membengkak. Dalam beberapa kasus, seperti proyek proyek darurat, di mana jenis cost-plus contract yang digunakan, pemilik ingin segera memulai pekerjaan konstruksi meskipun rencana dan spesifikasi yang tidak jelas dan tidak lengkap. Dalam kontrak ini, pemilik membayar kontraktor utama untuk biaya tambahan yang terjadi dan fee tambahan untuk kontraktor. Perjanjian tertulis antara kontraktor utama dan subkontraktor harus menentukan biaya yang akan diganti dari kemunculan biaya tambahan tersebut. Biasanya biaya penggantian termasuk semua biaya di lapangan dan di proyek termasuk tenaga kerja, bahan, peralatan, overhead, asuransi, dan premi obligasi. Di sisi lain, operasi perusahaan kontraktor kantor biasanya tidak termasuk dalam perjanjian biaya-plus. Selain itu, perjanjian tersebut harus menentukan biaya apa yang harus dipertimbangkan ketika menghitung biaya tambahan. Modifikasi kontrak dan perintah perubahan dalam kontrak dapat
dengan mudah menguras anggaran. Perubahan dalam kontrak ini dapat membuat penurunan kualitas dalam tugas-tugas tertentu, penghapusan total aspek-aspek tertentu dari proyek, atau kebutuhan untuk perintah penambahan kepada pemilik untuk meningkatkan anggaran proyek. Biaya-plus kontrak bisa lebih mahal biaya pelaksanaannya dibandingkan dengan kontrak lump sum. Pemilik proyek adalah pihak yang paling banyak mengalami kerugian dengan kontrak biaya plus. Gabungan dari berbagai jenis kontrak biaya-plus kontrak dijelaskan sebagai berikut. a) Cost-Plus Fixed Percentage
Kontraktor dibayar biaya aktual ditambah persentase dari biaya total proyek. Kontrak tersebut harus secara jelas menyatakan biaya apa yang ditagih kembali. b) Cost-Plus Fixed Fee
Pemilik setuju untuk mengganti biaya yang sebenarnya adalah yang ditanggung oleh kontraktor, terlepas dari jumlah, dan membayar biaya negosiasi yang tidak ada hubungannya dengan jumlah biaya aktual.
c) Cost-Plus Fixed Fee with Guaranteed Maximum Price Contract and/or Bonus or Sharing Any Cost Savings Ada beberapa variasi dari perjanjian pembayaran biaya-biaya ditambah tetap. Kontrak A cost-plus fixed fee with guaranteed maximum price digunakan ketika kontraktor dibayar untuk total biaya proyek ditambah biaya selama negosiasi kontrak, tapi total tidak melebihi batas atas yang telah disepakati. Bonus dapat ditambahkan ke kompensasi ini jika proyek selesai di bawah anggaran yang disediakan pemilik, lebih cepat dari jadwal, dan sebagainya. Perjanjian seperti ini adalah kontrak A cost-plus fixed fee with guaranteed maximum price dan kontrak bonus. Jika ada sebuah proyek mengalami kekurangan anggaran , kontraktor juga bisa memberi saran penghematan biaya dalam kontrak dan dikenal sebagai A cost-plus fixed fee with guaranteed maximum price ditambah dengan perjanjian untuk berbagi biaya dari penghematan kontrak. 4. Design-Build Kontrak
Design-build adalah turn-key dari system pengiriman dalam sebuah proyek. Misalkan, jika Pemilik proyek mengatakan “saya memerlukan gedung kantor baru pada tanggal 10 Januari 2011”. Dalam pengaturan desain-bid-build tradisional, pertama si pemilik akan melakukan kontrak dengan pihak desainer profesional untuk mempersiapkan rencana konstruksi dan
spesifikasi, yang kemudian akan digunakan untuk menjadi sebuah penawaran proyek konstruksi kepada penawar(kontraktor). Dalam design build, hanya satu pihak yang dipilih untuk pekerjaan baik pendesain dan pelaksanaan konstruksi bangunan. Sementara harga mungkin menjadi salah satu faktor dalam pemilihan kontrak design-build, faktor lain juga mungkin menjadi bahan untuk dievaluasi. Dengan desain dan konstruksi yang dapat dilanjutkan secara bersamaan salah satu Keuntungan dari designbuild adalah penghematan biaya bagi pemilik proyek karena biasanya tidak ada perintah perubahan yang diperbolehkan dan berpotensi menyelesaikan
proyek terlalu awal. Kelemahan dari design-build adalah
bahwa pemilik menyerahkan segala kekuasaan/kontrol kepada kontraktor. Karena design build adalah jalur cepat dan turn-key, pemilik juga harus yakin dengan persyaratan proyek yang akan dibangun sebelum proyek dimulai. 5. Kontrak Negosiasi
Pada beberapa kasus tertentu, kontraktor utama dapat mengorbankan proses penilaian formal sebagai pengganti memilih subkontraktor. Keputusan ini biasanya didasarkan pada kendala jadwal. Kontrak Negosiasi bisa menjadi kontrak Lump Sum atau Cost Plus berdasarkan kompleksitas dari item pekerjaan. Ketika item pekerjaan yang mudah, kontrak lump sum yang akan dinegosiasikan. Namun, jika ada ketidakpastian terkait dengan item pekerjaan, kontrak Cost-Plus yang dinegosiasikan.
Negosiasi Kontrak Perundingan dan negosiasi merupakan komponen penting dari hubungan subkontraktor kontraktor. Dalam proses membangun sebuah bangunan atau jembatan, negosiasi harus terjadi antara semua mitra Supply Chain agar tercapai pada kesepakatan yang saling memuaskan untuk dalam melaksanakan pekerjaan tersebut. Saat
perjanjian kontrak
konstruksi telah ditentukan atau modifikasi proyek diselesaikan, maka akan terjadi sebuah penawaran. Dalam arti, setiap mitra supply chain menjadi penawar pada satu waktu atau yang lain. Tawar menawar terjadi ketika dua atau lebih pihak memiliki kepentingan yang berbeda atau tujuan dan komunikasi antara pihak-pihak yang mungkin. Tiga kondisi tambahan juga harus ada agar tawar-menawar terjadi. (1) saling berkompromi harus mungkin terjadi. Jika salah satu pihak harus memilih antara kemenangan total dan kerugian total, maka tawar-menawar tidak akan terjadi. Situasi tawar membutuhkan solusi perantara untuk pihak yang terlibat.
(2) Harus ada kemungkinan untuk penawaran sementara yang dibuat oleh mereka yang terlibat dalam situasi tersebut. (3) dalam tawar menawar atau negosiasi untuk sementara tidak boleh menentukan hasil dari situasi sampai terjadi kata kesepakatan yang diterima oleh semua pihak. Situasi tawar dapat didefinisikan sebagai interaksi di mana pihak dengan perbedaan pendapat tertentu memberikan dan bertukar pikiran tentang solusi yang mungkin sampai kompromi tercapai atau tawar menawar berhenti. Definisi tawar disebut sebagai tawar eksplisit. Dalam industri konstruksi, tawar-menawar distributif terjadi antara dua pihak yang memiliki sumber daya yang yang saling membutuhkan. Sementara dalam tawar-menawar kadang-kadang terjadi dalam apa yang disebut multiopponent bargaining situations— Dimana saat kontraktor memakai jasa subkontraktor untuk memilih jasa subkontraktor atau saat kontraktor menegosiasikan material dalam jumlah banya dengan beberapa alternative supplier-cara seperti ini tidak dapat membuat kondisi supply chain menjadi produktif. Sebaliknya, cara yang dipakai harus pada tawar-menawar dalam sistem monopoli bilateral. Hal ini tidak mengesampingkan pengaruh konstituen-konstituen lain pada dua penawar, tetapi tidak membatasi tawar untuk hanya dua belah pihak. Keuntungan total dari situasi harus "didistribusikan" antara kedua pihak yang terlibat dan masing-masing pihak biasanya ingin mendapatkan keuntungan yang paling banyak. Namun, jika salah satu pihak terlalu ingin mendapatkan untung, maka kesepakatan tidak akan tercapai. Dalam berhubungan dengan tawar-menawar distributif, pengaruh kedua belah pihak harus dipertimbangkan. Diskusi, pemahaman, dan perjanjian sangat penting dalam tawar-menawar distributif. Dengan menjalin komunikasi bersama subkontraktor utama, kerjasama sangatlah penting. Tanpa menjalin kerjasama, kedua pihak dapat membatalkan penawaran barang hingga membuat masing-masing pihak tidak mendapat keuntungan sama sekali. Dalam situasi tawar-sum yang bervariasi , keuntungan (dan / atau kerugian) dari masing-masing penawar, ketika dijumlahkan secara total, tidak selalu sama dengan jumlah yang telah ditetapkan, sehingga keadaan itu disebut Varying sum. Sementara Payoff Schedule biasanya akan berbanding terbalik-jika salah satu pihak mendapat keuntungan, pihak yang lain harus merugi-akan ada beberapa situasi di mana kedua belah pihak mendapat keuntungan (atau kerugian) tidak dalam proporsi langsung dengan apa yang terjadi pada penawar lainnya. Dalam situasi tawar zero-sum, keuntungan (dan / atau kerugian) dari masing-masing penawar selalu dijumlahkan ke jumlah yang telah ditetapkan. The Zero term bisa berarti bahwa jika salah satu penawar mendapat keuntungan, maka penawar yang lain akan merugi, dan keuntungan (dan / atau kerugian) bersih akan menghasilkan nilai nol. Kedua situasi tawar yang telah disbutkan selalu ada dalam industri konstruksi. The varying-sum schedule sering ditemukan dalam situasi layanan pelanggan di mana pemasok bahan massal mendapatkan pesanan hingga 90 persen. Untuk beranjak dari angka 90 persen ke level 95 persen,
yang mana meningkat dari hanya 5 persen untuk kontraktor utama dapat berarti dua kali lipat dari biaya untuk supplier agar mencapai tingkat pesanan/layanan 95 persen tersebut. The zero-sum schedule biasanya ditemukan dalam situasi di mana struktur biaya subkontraktor relatif tetap. Semakin sedikit kontraktor utama menyetujui, maka akan sedikit laba/keuntungan yang ada untuk subkontraktor dalam hampir setiap nilai kontrak. Dalam sebuah hubungan supply chain yang sukses membutuhkan baik kontraktor utama dan subkontraktor untuk membuat membuat konsesi. Untuk menyederhanakan masalah, berikut adalah syarat dimana kondisi tawar-menawar akan terjadi: 1. Setiap negosiasi subkontrak adalah suatu peristiwa independen. 2. Para penawar adalah orang-orang terhormat. 3. Keputusan-keputusan yang mengikat. 4. Tidak ada arbitrase atau pihak ketiga yang tersedia untuk membantu penawar. 5. Setiap pihak dapat memutuskan negosiasi dan melanjutkan seperti sebelumnya. 6. Kondisi dan bahasa tidak penting.
Subkontraktor dan kontraktor utama cenderung memiliki tujuan tawar bertentangan. Tujuan dari kontraktor utama adalah untuk mempengaruhi tindakan subkontraktor untuk keuntungan si kontraktor itu sendiri. Tujuan ini secara efektif dikomunikasikan dan diperkuat oleh struktur keuangan dari
kontraktor utama. Subkontraktor dihadapkan untuk menyetujui
keputusan dengan kondisi dan persyaratan yang tidak mempertimbangkan struktur biaya total perusahaan
mereka.
Secara
logika
mereka
memliki
tujuan
yang
sama
dengan
ketidakseimbangan kekuasaan antara kontraktor utama dan subkontraktor.
Penilaian dalam kinerja subkontraktor pertemuan antara kontraktor utama dan subkontraktor adalah penting untuk memastikan bahwa lingkup pekerjaan, persyaratan teknis, dan persyaratan penjadwalan sepenuhnya dipahami. Lihat Gambar. 5.8. Kemampuan manajemen dari subkontraktor dan kesehatan keuangan dari subkontraktor juga harus ditinjau ulang dan dikonfirmasi di pertemuan tersebut. Setelah proses penilaian selesai, manajer kontraktor merekomendasikan subkontraktor kepada manajer proyek. Dokumen
data
mengenai subkontraktor secara lengkap akan disampaikan oleh ma najer kontraktor kepada manajer proyek. Manajer kontraktor kemudian harus memberikan penjelasan kepada manajer proyek mengenai subkontraktor dari segi teknis, kualitas manajemen, dan kemampuan dilapangan. Langkah
terakhir dalam proses penilaian adalah untuk mengeluarkan letter of intent untuk menginformasikan pemenang subkontraktor bahwa ia adalah pemenang tender tersebut. Lihat Gambar. 5.9. Tujuan dari letter of intent adalah sebagai tanda kepada subkontraktor untuk merencanakan mobilisasi yang akan datang. Surat pemberitahuan juga akan dikirim ke penawar subkontraktor yang tidak lolos. Lihat Gambar. 5.10.
Subcontractor and Supplier Quality Assurance and Quality Control Expectations sistem Supply Chain dan subkontraktor jaminan kualitas (QA) harus konsisten dengan persyaratan kualitas proyek dan spesifikasi yang direncanakan. Dengan demikian, target pelaksanaan dari proyek harus memenuhi tingkat kinerja yang ditentukan oleh arsitek atau insinyur. Dalam kasus dimana target kualitas tidak tercapai, rantai pasokan konstruksi harus diprogram untuk secara cepat untuk merespon kembali ke target kualitas yang ditentukan. Konstruksi QA adalah verifikasi bahwa pemasok dan subkontraktor telah sesuai dengan rencana dan spesifikasi. Kualitas konstruksi kontrol (QC) berkaitan dengan proses pemantauan dan pemeriksaan yang terkait dengan pemasangan bahan dan metode kerja. Bahan dan metode kerja harus sesuai dengan rencana insinyur dan arsitek. Di dunia pekerjaan alat berat, fungsi QC bisa efisien karena pemilik proyek / lembaga memiliki staf perencana ahli tersendiri. Para insinyur dan tim inspektorat di kantor cabang secara teratur akan memeriksa pekerjaan yang dilakukan oleh tenaga kerja kontraktor. Sistem komunikasi yang terbuka di lapangan adalah hal yang penting dari rantai pasokan horisontal. Lihat Gambar. 5.11.
Kinerja Strategis antara QA dan QC kualitas suatu bahan dan metode pelaksanaan proyek adalah komponen yang berperan penting dalam proyek konstruksi dan memerlukan persyaratan jaminan mutu yang luas. Selain itu, jaminan kualitas strategi umumnya melibatkan satu atau lebih kriteria berikut: • partisipasi Supplier dan subkontraktor dalam strategi supply chain konstruksi • system berintegrasi tingkat tinggi untuk proyek-proyek kompleks • Perencanaan dengan kondisi penundaan dan perintah perubahan
• waktu yang dibuat dalam pembuatan material fabrikasi. • Merencanakan dan mengkoordinasikan bahan yang diuji dengan syarat yang ditentukan • pemantauan yang baik terhadap jalur kritis persetujuan dalam gambar rencana, bahan, dan metode kerja adalah hal yang sangat mendasar bagi perencanaan program efektif QA / QC. Semua hal tersebut harus direncanakan secara strategis dan pelaksanaannya secara sistematis. Lihat Gambar. 5,12.
Mengubah Pesanan/Perintah Hal yang tidak biasa pada kontrak konstruksi apabila tertera dalam kontrak tersebut modifikasi dalam spesifikasi desain dan rekayasa saat pelaksanaan proyek. Manajer konstruksi harus mengkomunikasikan perubahan secara tertulis kepada semua pemasok dan subkontraktor dalam bentuk perintah perubahan. Lihat Gambar. 5,13. Perubahan kontrak yang signifikan pada proyek-proyek kompleks. Mayoritas penyebab perubahan kontrak konstruksi adalah sebagai berikut: 1. Kesalahan desain (misalnya, inkonsistensi dan perbedaan) 2. Perubahan/peningkatan teknologi (misalnya, bahan ditingkatkan dan bahan dihentikan) 3. Lingkup perubahan pekerjaan oleh pemilik proyek 4. Perbedaan antara kondisi dilapangan dengan apa yang direncanakan 5. Peningkatan metode kerja 6. Perbedaan dalam dokumen kontrak yang bertentangan dengan desain yang direncanakan 7. Perubahan jenis bangunan 8. Akhir kondisi dengan instalasi peralatan dan pemanfaatan proyek Perintah perubahan dapat diajukan oleh setiap pihak yang terlibat dalam rantai pasokan konstruksi meskipun hanya pemilik proyek yang dapat menyetujui perintah perubahan.
Kesimpulan
dalam merencanakan penggunaan layanan subkontraktor dapat mempengaruhi dan meningkatkan kinerja rantai pasokan(supply chain), sehingga secara substansial dapat meningkatkan kemungkinan keberhasilan proyek yang dilaksanakan. Kontraktor utama tidak harus menunggu sampai mereka menerima proposal tawaran untuk menyeleksi keahlian subkontrak. Besarnya nilai kontrak adalah salah satu motivasi untuk memanajemen rantai pasokan yang berorientasi pada organisasi konstruksi untuk memastikan bahwa subkontraktor yang sesuai untuk dipilih. Dalam Proses seleksi subkontraktor melibatkan banyak faktor penting yang termasuk mengevaluasi terhadap kemampuan subkontraktor dan menganailsis SWOT (kekuatan, kelemahan, peluang, dan ancaman). Dengan penyeleksian penawaran kontrak yang adil serta proses evaluasi dari seleksi tersebut, bersama dengan proses negosiasi yang saling menguntungkan akan membuat suatu proyek memiliki tingkat keberhasilan yang tinggi
