2.2.5 Tinjauan Shopping Mall Adapun pengertian dan kriteria shopping mall adalah: 2.2.5.1 Pengertian Mall Mall merupakan sebuah plaza umum, jalan-jalan umum, atau sekumpulan sistemdengan belokan-belokan dan dirancang khusus untuk pejalan kaki. Mall dapat disebut sebagai jalan pada area pusat usaha yang terpisah dari lalulintas umum, tetapi memiliki akses mudahterhadapnya, mudahterhadapnya, sebagai tempat berjalan, duduk, bersantai, dan dilengkapi unsur dekoratif untuk melengkapi kenyamanan dalam menikmati suasana.Menurut Rubinstein (1978), mall merupakan penggambaran dari kota yang terbentuk olehelemen-elemen:
Anchor (magnet)Merupakan (magnet)Merupakan transformasi dari nodes dapat pula berfungsi sebagai landmark.
Secondary Anchor (magnet sekunder)Merupakan transformasi dari district, perwujudannya berupa retail store , supermarket,superstore , dan bioskop.
Street Mall Merupakan transformasi paths , perwujudannya berupa pedestrian yang menghubungkanmagnet-magnet.
Landscaping (pertamanan)Merupakan (pertamanan)Merupakan transformasi dari edges, sebagai pembatas pusat pertokoan di tempat-tempatluar tempat-tempatluar Shopping mall diartikan sebagai suatu area pergerakan (linier) pada suatu area pusatbisnis kota yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki; berbentuk pedestrian dengankombinasi plaza dan ruang-ruang interaksional (Rubinstein, 1978).
Shopping mall adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departemenstore besar sebagai daya tarik dari retailretail kecil dan rumah makan dengan tipologibangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yangmerupakan unsur utama dari sebuah
shopping mall , dengan fungsi sebagai sirkulasi dansebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antarpengunjung dan pedagang (Maitland, 1987).
Shopping mall sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasiyang direncanakan, dikembangkan, di mulai dan diatur menjadi sebuah unit operasi,berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut.Unit ini juga menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran totaltoko-toko (Urban Land Institute, 1997). 2.2.5.3 Kriteria Mall Mall mempunyai kecenderungan berkonfigurasi secara horizontal. Unsur yangmenunjang keberhasilan suatu mall adalah:
Bentuk mall Menurut Maithland (1987) terdapat 3 bentuk umum mall , yaitu:
Open mall ( mall terbuka) adalah mall tanpa pelingkup. Keuntungannya adalah kesanluas dan perencanaan teknis yang mudah sehingga biaya lebih murah. Kerugiannyaberupa kendala climatic control yang berpengaruh terhadap kenyamanan dankurangnya kesan pewadahan.
Enclosed mall ( mall tertutup) adalah mall dengan pelingkup. Keuntungannya berupakenyamanan climatic control . Kerugiannya biaya mahal dan kesan kurang luas.
Integrated mall ( mall terpadu) adalah penggabungan mall
terbuka dan tertutup.Biasanya berupa mall tertutup dengan akhiran mall terbuka. Munculnya bentuk inimerupakan antisipasi terhadap keborosan energi untuk climatic control sertamahalnya pembuatan dan perawatan mall tertutup. Mall ini juga bertujuanmengonsentrasikan daya tarik pengunjung pada mall tertutup.
Pola mall Pada dasarnya pola mall berprinsip linier. Tatanan mall yang banyak dijumpai adalah mall berkoridor tunggal dengan lebar koridor standar antara 8-16m. Pintu masuk sebaiknya dapat dicapai dari segala arah. Mall juga mempunyai magnet pada tiap akhir mall . Jarak antarmagnet antara 100 sampai 200m, atau sepanjang kenyamanan pejalankaki. Mall berfungsi menghubungkan magnet yang terletak pada ujung-ujungnya denganmenekankan hubungan horizontal. Parkir kendaraan umumnya terletak di sekelilingbangunan dengan akses mudah ke mall . Pola mall yang memberikan kemudahan adalahbentuk I, T, dan L.
Dimensi mall Tidak ada ketentuan khusus mengenai panjang maksimal mall , tetapi berdasarkan surveidi Amerika, panjang minimalnya adalah 180m dan panjang maksimalnya 240m. Mall juga tidak boleh terlalu panjang karena dapat melelahkan pengunjung. Panjang mall dapat dipecahkan dengan square, courts , atau ruang terbuka lainnya. Ruang ini berfungsimenampung fasilitas tempat duduk, tanaman, dan elemen lain. Total area mall minimal10% dari total luas lantai shopping mall . Agar terbentuk mall yang nyaman, pengaturanpanjang, lebar dan tinggi koridor harus sangat diperhatikan.
Penataan letak retail di sepanjang mall Sirkulasi mall dengan satu koridor lebih efektif dilewati pengunjung dan semua retailakan mempunyai nilai komersial sama. Penataan retail tenant dan anchor tenant yangbaik akan saling mendukung terj adinya aliran pengunjung yang merata di sepanjang mall . Komposisi yang paling baik adalah 50% retail tenant dan 50% anchor tenant.
PencahayaanUntuk menunjang konsep ruang yang menerus pada mall , bagian atap mall biasanyadiselesaikan dengan skylight yang berfungsi memasukkan cahaya matahari ke dalambangunan mall pada siang hari. Cahaya ini berfungsi sebagai pengarah, memfokuskanpengunjung dalam bangunan, meningkatkan efisiensi operasional, khususnya terhadappenggunaan listrik, dan menambah keindahan bangunan.
Elemen arsitektural pada mall Elemen arsitektural yang dapat ditempatkan di sepanjang mall adalah bangku, arenabermain, kios, kotak telepon, tempat sampah, penunjuk arah, ja m, dll. Adapun fungsi elemen tersebut adalah: Area duduk merupakan sarana penting supaya terjadi interaksi sosialantarpengunjung.
Area bermain berfungsi sebagai tempat bermain anak-anak ketika orang tuanyaberbelanja.
Kios-kios pada jalur mall berfungsi sebagai faktor penarik pengunjung dan memberivariasi suasana pada mall .Jadi, mall pada shopping mall berperan sebagai penghubung, pengontrol, pengorganisir unitretail serta pengidentifikasi area (memberi kejelasan orientasi). Adapun unit retail berfungsisebagai wadah kegiatan belanja, pengendali arus pengunjung, dan unit sewa. Peran tersebutmenunjukkan bahwa mall dan unit retail masing-masing merupakan elemen beridentitas danberhubungan yang membentuk sistem pemusatan wadah perbelanjaan.Ada beberapa prinsip yang harus diperhatikan pada pola hubungan mall dan unit retail, yaitu:
Design Control ZoneControl zone
bertujuan mencapai kontinuitas arus pengunjung sehingga semua ruangbernilai sama dan efektivitas komersial dapat tercapai. Control zone dapat dicapaimelalui pola mall , magnet / anchor , pembatasan panjang, lebar, dan tinggi bangunan.
Tenant MixTenant mix adalah strategi pencampuran penyewa ruang dari berbagai jenis dagangan.Strategi ini sesuai dengan tuntutan kemudahan konsumen dalam bentuk one stopshopping , yaitu kemudahan mendapatkan semua jenis kebutuhan dalam satu tempat.Magnet dan unit retail pada shopping mall perlu dikelompokkan berdasarkan materidagangan sehingga tidak menimbulkan persaingan yang mematikan.
Design Criteria Perancangan masing-masing unit sewa harus menunjukkan kesatuan. Berdasarkanprinsip perancangan dan karakter dasarnya, strategi perancangan shopping mall adalahsistem pusat belanja dengan elemen utama mall berupa koridor tunggal bagi pejalan kakiyang menghubungkan atau mengorganisasikan unit sewa pada tiap sisi dan karaktertertentu. Potensi sirkulasi pejalan kaki dimanfaatkan secara maksimal untuk mencapai efektivitas dengan menciptakan nilai atraktif dan kenyamanan pada mall
I.1.Pengenalan Perbelanjaan, I.1.1.Pusat Perbelanjaan I.1.1.1 Pengertian
o Adalah kompleks pertokoan yang dikunjungi untuk membeli atau melihat dan membandingkan barang-barang dalam memenuhi kebutuhan ekonomi sosial masyarakat serta memberikan kenyamanan dan keamanan berbelanja bagi pengunjung. o Adalah sebagai suatu kelompok perbelanjaan (pertokoan) terencana yang dikelola oleh suatu manajemen pusat, yang menyewakan unit-unit kepada pedagang dan mengenai hal-hal tertentu pengawasannya dilakukan oleh manajer yang sepenuhnya bertanggungjawab kepada pusat perbelanjaan tersebut. (Nadine Bednington 1982) I.1.1.2. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan
a. Dilihat dari luas areal pelayanan berdasarkan U.L.I. standar ( Shopping Centers, Planning, Development & Administration, Edgar Lion P.Eng )
o Regional Shopping Centers : 2
Luas areal antara 27.870 – 92.900 m , terdiri dari 2 atau lebih yang seukuran dengan department store. Skala pelayanan antara 150.000 – 400.000 penduduk, terletak pada lokasi yang strategis, tergabung dengan lokasi perkantoran, rekreasi dan seni. o Community Shopping Centre : 2
Luas areal antara 9.290 – 23.225 m , terdiri atas junior departmen store, supermarket dengan jangkauan pelayanan antara 40.000-150.000 penduduk, terletak pada lokasi mendekati pusat-pusat kota (wilayah). o Neigbourhood Shopping Centre :
2
Luas areal antara 2.720 – 9.290 m . Jangkauan pelayanan antara 5.000-40.000 penduduk. Unit terbesar berbentuk supermarket, berada pada suatu lingkungan tertentu. b. Dilihat dari jenis barang yang dijual ( Design for Shopping Centers, Nadine Beddington ).
o Demand (permintaan), yaitu yang menjual kebutuhan sehari-hari yang juga merupakan kebutuhan pokok. o Semi Demand (setengah permintaan), yaitu yang menjual barang-barang untuk kebutuhan tertentu dalam kehidupan sehari-hari. o Impuls (barang yang menarik), yaitu yang menjual barang-barang mewah yang menggerakkan hati konsumen pada waktu tertentu untuk membelinya. o Drugery, yaitu yang menjual barang-barang higienis seperti sabun, parfum dan lain-lain. c. Sistem Sirkulasi Pusat Perbelanjaan
1. Sistem Banyak Koridor o Terdapat banyak koridor tanpa penjelasan orientasi, tanpa ada
penekanan, sehingga semua dianggap sama, yang strategis hanya bagian depan / yang dekat dengan enterance saja . o Efektifitas pemakaian ruangnya sangat tinggi. o Terdapat pada pertokoan yang dibangun sekitar tahun 1960-an di
Indonesia. o Contoh : Pasar Senen & Pertokoan Duta Merlin .
2. Sistem Plaza o Terdapat plaza / ruang berskala besar yang menjadi pusat orientasi
kegiatan dalam ruang dan masih menggunakan pola koridor untuk efisiensi ruang. o Mulai terdapat hierarki dari lokasi masing-masing toko, lokasi strategis
berada di dekat plaza tersebut, mulai mengenal pola vide & mezanin o Contoh : Plaza Indonesia, Gajah Mada Plaza, Glodok Plaza, Ratu Plaza, Plaza Semanggi, ITC Cempaka Mas , dll.
3. Sistem Mall o Dikonsentrasikan pada sebuah jalur utama yang menghadap dua atau
lebih magnet pertokoan dapat menjadi poros massa, dan dalam ukuran besar dapat berkembang menjadi sebuah atrium. o Jalur itu akan menjadi sirkulasi utama, karena menghubungkan dua
titik magnet atau anchor yang membentuk sirkulasi utama.
o Contoh : Pondok Indah Mall, Blok M, Atrium Senen, Mall Kelapa Gading 1-2, Mall Ciputra.
d. Menurut standar perencanaan DKI Jakarta, Pusat Perbelanjaan di Jakarta dapat diklasifikasikan sebagai berikut : o Pusat Perbelanjaan Lingkungan Jangkauan pelayanan meliputi 3000-30.000 penduduk. Pada umumnya barang yang diperdagangkan adalah barang-barang primer (dipakai sehari-hari). Radius pelayanan 15 menit berjalan kaki, lokasinya berada di lingkungan pemukiman. o Pusat Perbelanjaan Wilayah Jangkauan pelayanan meliputi 30.000-200.000 penduduk. Pada umumnya barang yang diperdagangkan adalah barang sekunder (kebutuhan berkala). Radius pelayanan wilayah/ tingkat kecamatan. Pencapaian 2500 m dengan kendaraan cepat, 1500 m dengan kendaraan lambat, 500 m dengan berjalan kaki. Lokasinya berada di pusat wilayah. o Pusat Perbelanjaan Kota Jangkauan pelayanan meliputi 200.000-1.000.000 penduduk. Jenis barang yang diperdagangkan lengkap dan tersedia fasilitas toko, bioskop, rekreasi, bank, dan lain-lain. Pencapaian maksimal 25 menit dengan kendaraan. Lokasinya strategis dan dapat digabungkan dengan lokasi perkantoran. I.1.1.3 Perkembangan Pusat Perbelanjaan di Jakarta
Pusat-pusat perbelanjaan yang ada di Jakarta sangat beragam kondisi dan kelasnya. Banyaknya pusat perbelanjaan ini menunjukkan keadaan ekonomi masyarakat yang mulai membaik. Beberapa hal yang menyebabkan semakin maraknya pusat perbelanjaan di Jakarta, adalah : o Mulai membaiknya perekonomian setelah terpuruk dari krisis sejak tahun 1998, mempengaruhi pendapatan penduduk, dan daya beli masyarakat tidak hanya ditujukan untuk kebutuhan primer saja tetapi juga hal-hal sekunder dan tersier. o Kecenderungan masyarakat perkotaan yang menjadikan pusat perbelanjaan untuk berbelanja sekaligus sebagai tempat rekreasi sehingga pusat perbelanjaan pasti ramai dikunjungi pada hari libur. o Sarana transportasi yang memadai seperti jalan tol, sehingga jarak tempuh ke pusat perbelanjaan dapat dicapai dengan waktu singkat. Hal ini dapat dilihat pada peta lokasi pusat perbelanjaan yang ada yaitu selain terletak di jalan arteri/ utama yang strategis, juga terletak di sekitar outter-ring road dan inner ring road. Rata-rata tingkat hunian pusat perbelanjaan di Jakarta saat ini adalah pada pusatpusat perbelanjaan strata title (kepemilikan perorangan) 70,07 %, sedangkan pada pusat-pusat perbelanjaan sewa lebih tinggi yaitu 89,80 %. Nah dilihat dari Sistem Sirkulasi Pusat Perbelanjaan dengan jelas dapat disimpulkan:
1. Sistem dengan banyak koridor lebih mengarah ke pertokoan tempoe doloe dan ukuran ruang/kios kecil mulai dari 4-6 m
2
dan juga lebar jalur sirkulasi lebih
kecil. Unit retail/ kios menggunakan sistem jual. 2. Sistem Plaza pada era 90an telah menetapkan jalurnya yg benar dimana ukuran kios masih terbagi antara yg besar dan kecil juga sistem unit retailnya adalah bisa sistem sewa dan sistem jual, hanya saja di era 90an kecenderungan sistem Plaza ini menjadikan Pusat Perbelanjaan menjadi lebih elite dengan lebar sirkulasi yg
memadai, tampilan Kios telah diperhatikan (shopping window) (Lihat contohcontoh yang telah disebutkan di atas). Sedang sekarang sistem plaza cenderung dipakai dengan pusat perbelanjaan yg menamakan diri mereka Trade Center dimana ukuran ruang retail/ kios kecil dan melakukan sistem jual pada kios yang ada pada Pusat Perbelanjaan itu. Tidak ada yang salah dengan sistem jual di atas karena pada dasarnya sesuai Sistem Sirkulasi Pusat Perbelanjaan Sistem Plaza merupakan Pengembangan dari sistem sirkulasi Banyak Koridor. 3. Sistem Mall bisa dilihat setiap unit kios akan menghadap ke jalur sirkulasi utama sehingga tiap unitnya akan menjadi sangat strategis. Ukuran tiap-tiap unit retail 2
juga besar diatas 24m dengan lebar umum minimum 4m tiap unit sehingga para penyewa dapat menampilkan/ mendisplay barang dagangan mereka dengan baik.. Dan sistem unit retailnya adalah sistem sewa.
