Primero pondremos dos conceptos, no necesariamente exactos, pero que nos servirán para guiarnos en el estudio de este tema, estos son:
Acreedor: el que va a cobrar la deuda.
Deudor: el que tiene la obligación de pagar la deuda.
ANTICRESIS (TITULO II)
¿En qué consiste la anticresis?
Por la anticresis el deudor entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos, esto es con el propósito de ir cobrándose la deuda.
¿Qué requisitos debemos cumplir para que se dé el contrato de anticresis?
El contrato de anticresis se debe elevar a escritura pública, si esto no se cumple el contrato es nulo.
En dicho contrato debe estar escrito:
El monto de renta que se percibirá.
Por ejemplo, si Juan adeuda a Pedro la suma de 300 y Pedro es propietario de un departamento cuya renta promedio es de 100, nada impediría que Juan celebre un contrato de anticresis en favor de Pedro, constituya el derecho real y en esa medida Pedro pueda vivir tres meses en el inmueble, sin obligación de pagar renta alguna, para de esta manera cancelar la acreencia que tiene con el propietario, Juan.
El interés pactado.
Acreedor
No paga renta
Sus obligaciones son las mismas que las del arrendatario (Art. 1681 del Código Civil)
Proteger y cuidar el bien
Pagar los servicios públicos suministrados en beneficio del bien
A no introducir cambios ni modificaciones en el bien.
Etc.
No puede retener el inmueble por otra deuda, si no se le concedió este derecho.
Se aplican a la anticresis las reglas establecidas para la prenda, mientras no se opongan a las de este título.
HIPOTECA (TITULO III)
¿En qué consiste?
Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.
La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.
La hipoteca solo puede garantizar una obligación de dar dinero, la razón es que la hipoteca desemboca, en caso de incumplimiento del deudor, en la venta del bien gravado. El producto de esta venta es dinero, con el cual se cobra el acreedor.
Requisitos
La hipoteca se debe elevar a escritura pública, salvo disposición diferente de ley.
Son requisitos para la validez de la hipoteca:
Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.
Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
Estaremos frente a una "obligación determinada" cuando la obligación está perfectamente establecida en el contrato; asimismo, se estará ante una "obligación determinable" cuando no estando determinada en el contrato puede llegarse a establecer directa o indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades
Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.
El gravamen, igual que en el punto anterior, será "determinado" cuando se ha establecido expresamente en el contrato y será "determinable", cuando no estando determinada en el contrato puede llegarse a establecer directa o indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades
La hipoteca se extiende
La hipoteca se extiende a:
Todas las partes integrantes del bien hipotecado.
A los bienes integrantes como aquellos bienes que no pueden ser separados sin destruir, deteriorar o alterar el bien
A sus accesorios.
los accesorios pueden ser separados del bien principal para servir a la finalidad económica de otro bien
Al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación.
Si el bien hipotecado está asegurado y se produce un siniestro, la indemnización que corresponda se considerará gravada.
Salvo pacto distinto.
Artículo 1111°.- Aunque no se cumpla la obligación, el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario.
En la eventualidad de incumplimiento del deudor, el acreedor está facultado a solicitar la ejecución judicial de la garantía y a aplicar el valor obtenido en la subasta, al pago de la obligación.
Reducción de la hipoteca
El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y deudor.
El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reducción del monto de la hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligación. La petición se tramita como incidente.
Extinción de la hipoteca:
La hipoteca se acaba por:
Extinción de la obligación que garantiza.
Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
Renuncia escrita del acreedor.
Destrucción total del inmueble.
Consolidación
DERECHO DE RETENCIÓN (TITULO IV)
Por el derecho de retención un acreedor retiene en su poder el bien de su deudor si su crédito no está suficientemente garantizado. Este derecho procede en los casos que establece la ley o cuando haya conexión entre el crédito y el bien que se retiene.
Requisitos
Que la persona que ha retenido el bien haya entrado en posesión del bien de manera lícita, ya que de lo contrario el propietario puede interponer una acción reivindicatoria.
Que el bien materia de retención pueda ser calificado como una cosa corporal
Característica Principal
Es indivisible
Esta característica del derecho de retención impide al propietario-deudor exigir al retenedor (retentor) la reducción de su derecho a retener los bienes que mantiene en su poder, por el hecho de haber abonado parte del crédito; existiendo saldo pendiente de ser pagado subsiste la facultad del retenedor de conservar en su poder todo el bien o todos los bienes del deudor, aun cuando el valor de estos exceda el de aquella (obligación pendiente) o que los mismos sean divisibles; por su parte el acreedor-detentador no estará obligado a entregar el bien o los bienes hasta que la deuda haya sido íntegramente pagada.
¿Cuándo cesa el derecho de retención?
Cuando el deudor paga la deuda o la garantiza (Por ejemplo cuando pone otro bien para garantizar la deuda).
