Kajian Teori Perumahan dan Permukiman

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana Perumnas Mojosongo

BAB II KAJIAN TEORI

2.1 Peru Perumah mahan an 2.1.1 Pengertian Menurut Undang-Undang No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman Permukiman,, perumahan perumahan adalah kumpulan rumah sebagai sebagai bagian bagian

dari permukiman,

baik perkotaan maupun maupun perdesaan, perdesaan, yang dilengkapi dilengkapi dengan dengan prasarana, prasarana, sarana, sarana, dan utilitas utilitas umum umum seba sebaga gaii has hasil upaya paya pem pemenuh enuha an ruma umah yang yang

layak layak huni. huni. edang edangkan kan

permukim permukiman an adalah bagian bagian dari lingkunga lingkungann hunian yang yang terdiri atas lebih lebih dari satu satuan satuan perumahan perumahan yang mempuny mempunyai ai prasarana, prasarana, sarana, sarana, utilitas utilitas umum, umum, serta mempunyai mempunyai penun!an penun!angg kegiatan kegiatan "ung "ungsi si lain lain di kawasan kawasan perkota perkotaan an atau atau kawasan kawasan perdesaan. perdesaan. #alu alu menurut uparn arno ast astra ra M. dan dan $ndi $ndi Marl Marlin ina, a, %Per %Peren en&a &ana naan an dan dan Pengembangan Perumahan, 200'(2)* perumahan diartikan sebagai kelompok rumah yang yang ber"un ber"ungsi gsi sebaga sebagaii lingku lingkunga ngan n tempat tempat tingga tinggall atau atau lingku lingkunga ngan n hunian hunian yang yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan, seperti misalnya penyediaan air minum, tempat pembuangan sampah, tersediannya !aringan listrik, telepon, !alan, dll, yang memungkinkan lingkungan perumahan ber"ungsi sebagaimana mestinya. Pembangunan perumahan dan permukiman merupakan hal yang sangat diprioritaskan oleh pemerintah, sebab dengan pembangunan ini diharapkan kebutuhan akan rumah yang merupakan kebutuhan dasar manusia dapat terpenuhi dan pada akhirnya dapat meningkatkan dan memeratakan kese!ahteraan rakyat. Perumahan dan permukiman merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia yang akan terus ada dan berkembang sesuai dengan tahapan atau siklus kehidupan manusia. +umah selain sebagai pelindung terhadap gangguan alam maupun &ua&a sert serta a makh makhlu luk k lain lainny nya, a, !uga !uga memi memili liki ki "ungs "ungsii sosi sosial al seba sebaga gaii pusa pusatt pend pendidi idika kan n keluarga, persemaian budaya, nilai kehidupan, penyiapan generasi muda, dan sebagai mani"e mani"esta stasi si !ati !ati diri. diri. alam alam kerang kerangka ka hubung hubungan an ekolog ekologis is antara antara manusi manusia a dan dan lingkungan pemukimannya, maka terlihat bahwa kualitas sumber daya manusia di masa yang akan datang sangat dipengaruhi oleh

kualitas perumahan dan pemukiman

dimana manusia menempatinya. Perumahan dan permukiman merupakan salah satu "aktor strategis dalam upaya membangun manusia seutuhnya, yang memiliki kesadaran untuk selalu men!alin hubungan antara sesama manusia, lingkungan tempat tinggal, berperan sebagai pendukung terselenggaranya pendidikan keluarga, dan senantiasa bertakwa kepada uhan uhan ang ang Maha Maha $sa. 4


Perbaikan mutu hidup masyarakat yang diwu!udkan melalui pembangunan nasional harus

diikuti

dan

disertai

se&ara

seimbang

dengan

perbaikan

mutu

perumahan.Perbaikan bukan sa!a dalam pengertian kuantitati", tetapi !uga kualitati" dengan memungkinkan terselenggaranya perumahan yang sesuai dengan hakekat dan "ungsinya. Pembangunan di bidang perumahan dan permukiman yang bertumpu pada masyarakat memberikan hak dan kesempatan seluas-luasnya bagi masyarakat untuk berperan serta. e!alan dengan peran serta masyarakat di dalam pembangunan perumahan dan permukiman pemerintah mempunyai kewa!iban dan tanggung !awab untu untuk k

mela melaku kuka kan n

pemb pembina inaan an dala dalam m

wu!u wu!ud d peng pengat atur uran an dan dan pemb pembim imbi bing ngan an,,

pendidikan dan pelatihan, pemberian bantuan dan kemudahan, penelitian dan pengembangan yang meliputi berbagai aspek yang terkait antara lain tata ruang, pertanahan, prasarana lingkungan, industri bahan dan komponen, !asa konstruksi dan ran&ang bangun, pembiayaan, kelembagaan, sumber daya manusia, serta peraturan perundang-undangan yang yang mendukung .

2.1.2 Jenis-Jenis Perumahan

i bawah ini di!elaskan gambaran umum beberapa !enis perumahan( a. Perum Perumahan ahan Komers Komersial ial Perum Perumahan ahan komers komersial ial adalah adalah peruma perumahan han yang yang disele diselengg nggara arakan kan dengan dengan tu!uan tu!uan

mendapatkan keuntungan. b. Perumahan Umum Perum Perumahan ahan umum umum adalah adalah peruma perumahan han yang yang disele diselengg nggara arakan kan untuk untuk memenu memenuhi hi kebutuhan rumah bagi masyarakat, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah. &. Perum Perumahan ahan waday wadayaa Perum Perumahan ahan swaday swadayaa adalah adalah perum perumaha ahann yang yang dibang dibangun un atas atas prakar prakarsa sa dan upaya upaya masy masyara arakat kat.Pe .Peru ruma maha hann swad swaday ayaa dibe dibeda daka kann men!a men!adi di peru peruma maha hann "orm "ormal al dan dan perumahan in"ormal.  Perumahan "ormal /erdasarkan /erdasarkan Peraturan Peraturan Menpera Menpera No( 10P$+M$N 10P$+M$NM200 M200 entang entang Pedoman Pedoman /antuan timulan Prasarana, arana dan Utilitas Umum %PU* Perumahan dan Permukiman, perumahan "ormal adalah rumah atau perumahan yang dibangun atau disiapkan oleh suatu institusilembaga yang berbadan hukum dan melalui proses peri!inan sesuai peraturan perundang-undangan. alam pembangunan perumahan "ormal terdapat mekanisme yang !elas sehingga terdapat peren&anaan yang "ormal dengan pelaku utama adalah sektor publik dan swasta.istem dalam penyediaan rumah "ormal yaitu ( 5


1* /iasanya menyediakan rumah untuk golongan menengah dan golongan tinggi 2* /anyak terkendala oleh kemampuan deeloper didalam menyediakan baik pembiayaan untuk pembangunan rumahnya %&onstru&tion &ost* maupun pembiayaan kepemilikan rumahnya 

Perumahan 3n"ormal Perumahan in"ormal yaitu pembangunan perumahan atau tempat tinggal se&ara perseorangan di atas kepemilikan lahan yang tidak sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan.

d. Perumahan Khusus Perumahan khusus adalah perumahan yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah untuk kebutuhan sosial, seperti perumahan transmigrasi, pemukiman kembali korban ben&ana, menampung orang lansia, masyarakat miskin, yatim piatu dan anak terlantar, termasuk !uga untuk pembangunan rumah terpen&ar pen&ar yang rentan ben&ana. e. +umah Negara /erdasarkan Peraturan Pemerintah +epublik 3ndonesia nomor 20 tahun 1))4, rumah Negara yaitu bangunan yang dimiliki negara dan ber"ungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penun!angpelaksanaan tugas pe!abat danatau pegawai negeri. ". Perumahan inas +umah dinas merupakan "asilitas yang disediakan bagi pegawai dinas tertentu yang berkaitan dengan tugas kedinasannya.

6


2.2 Pembiayaan Pembangunan Perumahan Forma

Pembiayaan perumahan "ormal adalah pembiayaan terkait dengan perumahan "ormal

yang berupa pembiayaan yang melibatkan pemerintah dan bank-bank tertentu %Kuswarto!o*.Pembangunan perumahan di sektor "ormal merupakan kegiatan pembangunan perumahan yang dilakukan oleh lembaga berbadan usaha, yaitu pemerintah atau swasta.5ika dari sisi pemerintah, pemerintah memberi bantuan berupa bunga pin!aman ringan, tanah murah, dan bahan murah. Pemerintah men!aga keselarasan pembangunan rumah dengan usaha peren&anaan kota. ebagai &ontoh dari peran pemerintah dalam penyediaan perumahan adalah melalui perumnas yang mempunyai(  i"at usaha sebagai penyedia pelayanan bagi keman"aatan umum  /ermaksud sebagai pelaksana pembangunan perumahan rakyat 

/ertu!uan untuk mewu!udkan lingkungan permukiman sesuai dengan ren&ana pembangunan wilayah.

2.2.1 Ba!an "saha

/adan usaha yang melakukan pembangunan perumahan di sektor "ormal antara lain( a. Perum Perumnas idirikan berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 2) ahun 1)4 tanggal 16 5uli 1)4 berbentuk /adan Pemerintah./eberapa tu!uan didirikannya Perum Perumnas( − Untuk melakukan pelaksanaan pembangunan perumahan rakyat mewu!udkan lingkungan permukiman sesuai dengan +en&ana − Mampu −

Pembangunan 7ilayah Mampu menyediakan perumahan dengan harga !ual lebih rendah daripada

−

harga pasar Mampu memproduksi bahan bangunan sendiri, sehingga mampu memproduksi

perumahan lebih besar dengan waktu yang &epat b. Persatuan Pengusaha +$8# $8$ 3N9N$38 %+$3* idirikan pada tanggal 11 :ebruari 1)2 dengan kegiatan usaha di bidang( − Pengembangan tanah dan bangunan − Penelitian real estate − Pengelolaan harta milik − Usaha perantara − Usaha pembiayaan real estate &. /ank abungan Negara %/N* − Memberikan pin!aman dalam bentuk "asilitas Kredit Pemilikan +umah %KP+* − Mengeluarkan abungan Uang Muka Kredit Pemilikan +umah %UM KP+* d. P. Papan e!ahtera P. Papan e!ahtera bertu!uan untuk memberikan kredit pembelian rumah !angka menengah dan pan!ang dengan maksimum 20 tahun. Kredit diberikan untuk 7


pembelian rumah yang tidak mewah dengan harga t&rtinggi +p 4; !uta untuk K3 5akarta dan +p <0 !uta untuk di luar wilayah K3 5akarta.Peran P. Papan e!ahtera( − Menghimpun serta mengerahkan dana masyarakat untuk mendukung −

Pembiayaan Kredit Pemilikan +umah %KP+* Mengeluarkan surat hutang !angka menengah dan pan!ang, dalam bentuk

obligasi perumahan − Menerima tabungan khusus dari &alon pembeli rumah e. Koperasi Pengadaan perumahan melalui usaha bersama yang tidak men&ari keuntungan. Peran koperasi antara lain( − ebagai pelaksana proyek perumahan − Koordinator bagi anggota untuk membeli rumah − ebagai debitur /N − ebagai pen!amin  aalist 2.2.2 Kom#onen Pembiayaan Perumahan

alam pembiayaan perumahan "ormal terdapat komponen-komponen, berupa( a. /iaya pembebasan lahan Pembebasan lahan adalah kegiatan melepaskan hubungan hukum yang semula terdapat di pemegang hakpennguasa atas suatu tanah dengan mekanisme transaksi !ual beli. alam kegiatan pembebasan lahan terdapat biaya-biaya yang harus dikeluarkan selain harga tanah atau lahan itu sendiri. /iaya-biaya tersebut antara lain ( 1* /iaya penge&ekan serti"ikat tanah Penge&ekan serti"ikat tanah dilakukan di Kantor Pertanahan /adan Pertanahan Nasional %/PN* setempat. Penge&ekan serti"ikat tidak lain adalah memperoleh in"ormasi untuk memastikan serti"ikat tanah yang ada adalah serti"ikat asli yang dikeluarkan oleh /PN dan terda"tar dengan baik. /iaya perolehan untuk setiap in"ormasi per lembar adalah +p. 2;.000,-. 2* /P=/ %/ea Perolehan =ak atas anah dan /angunan* /P=/ adalah bea yang harus dibayarkan akibat diperolehnya suatu hak atas tanah oleh seseorang. e&ara umum /esar biaya yang harus dibayarkan adalah ;> dari besarnya harga !ual tanah kena pa!ak %Nilai Perolehan 9byek Pa!ak Kena Pa!ak*. /esarnya Nilai Perolehan 9byek Pa!ak Kena Pa!ak adalah harga !ual tanah dikurangi dengan Nilai Perolehan tidak kena pa!ak. Nilai tidak kena 8


pa!ak tersebut maksimum +p. '0.000.000,- dan ditetapkan se&ara regional. e&ara sederhana besarnya /P=/ ? ;> @ %NP9P - NP9P KP*. <* /iaya Pembuatan 8kta PP8 /iaya ini adalah untuk pembuatan akte !ual-beli. /esarnya biaya maksimum adalah 1> %satu persen* dari harga transaksi. b. Pematangan lahan %serti"ikasi* Pematangan lahan %serti"ikasi* dilakukan setelah kegiatan pembebasan lahan selesai dilakukan. Pematangan lahan %serti"ikasi* adalah kegiatan pembuatan serti"ikat hak atas suatu tanah. erti"ikasi dilaksanakan di Kantor Pertanahan /PN. /iaya yang harus dikeluarkan untuk tahapan serti"ikasi atau pematangan lahan sebesar +p.2;.000,-. &. Peri!inan % legalitas, proyek* PeriAinan atau legalitas proyek dilakukan setelah hak atas tanah diperoleh se&ara resmi. alam pembangunan perumahan "ormal, periAinan yang harus dilakukan antara lain iAin prinsip, iAin lokasi dan iAin mendirikan bangunan. etiap tahapan periAinan, terdapat biaya yang harus dikeluarkan. d. Penyediaan sarana prasarana Penyediaan sarana prasarana meliputi penyediaan !aringan air bersih, !aringan listrik, !aringan telekomunikasi, dll. e. /iaya kontruksi bangunan erdapat berbagai komponen biaya yang terdapat dalam harga penawaran, namun tidak seluruh komponen tertulis se&ara "ormal di dalam struktur biaya penawaran, tetapi hanya komponen keuntungan dan komponen pa!ak, sedangkan komponen biaya langsung yang tertulis dalam lampiran struktur tsb merupakan hasil dari analisa harga satuan peker!aan dengan menyisipkan biaya komponen tak langsung. 1* /iaya #angsung /iaya langsung merupakan biaya yang diperlukan untuk segala sesuatu yang men!adi komponen permanen hasil akhir proyek. alam hal ini yaitu biaya untuk membayar material, peralatan, upah peker!a termasuk mandor yang digunakan langsung pada pelaksanaan konstruksi. /iaya langsung dia!ukan se&ara "ormal sebagai salah satu item pembiayaan dan merupakan item utama dari pembiayaan.alam masing-masing biaya langsung terdapat "a&tor-"aktor yang mempengaruhi harga satuan material. =arga satuan upah, harga satuan

9


peralatan sebagaimana di !elaskan dalam bab +en&ana 8ngaran /iaya Konstruksi 2* /iaya ak #angsung /iaya tak langsung merupakan biaya yang diperlukan untuk keperluan kelangsungan mana!emen, pengawasan mutu dan pembayaran material serta !asa

untuk

pengadaan bagian

proyek yang tidak

akan

men!adi

produkkonstruksi permanen, namun diperlukan dalam rangka proses pelaksanaan proyek.

10


Bagan $om#onen #embiayaan #erumahan

4


2.2.3Proses !an %e$anisme Pembiayaan Perumahan Forma

a. KP+

Pembiayaan perumahan "ormal yang dilakukan oleh Kemenpera yaitu penyediaan KP+. Kemenpera membagi deputy-nya men!adi 4 deputy, yang pertama deputy pembiayaan, deputy pembiayaan menangani bantuan pemerintah untuk KP+ pro rakyat yang berbasis pada subsidi bunga &i&ilan selama masa tenor maksimal 20 tahun. engan bantuan pemerintah maka bunga &i&ilan setiap bulannya men!adi .2;> "i@ed selama 20 tahun. ingkat bunga tersebut membantu masyrakat berpenghasilan rendah atau M/+. Produk ini mengalami banyak penyesuaian hingga diterima oleh pihak bank, pengembang dan !uga masyarakat.Kredit Pemilikan +umah %KP+* merupakan salah satu produk perbankan yang paling populer untuk di!adikan sekuritisasi aset. KP+ merupakan &ontoh sekuritisasi paling lengkap, karena mengandung risiko gagal bayar %default * dan risiko pelunasan dini % prepayment *. b. :#PP :#PP atau :asilitas #ikuiditas Pembiayaan Perumahan adalah adalah program yang dilun&urkan oleh Kementrian Perumahan +akyat %kemenpera* se!ak tahun 2010:#PP menggantikan subsidi bunga dan subsidi uamg muka yang telah dilun&urkan sebelumnya.:#PP ataupun program subsidi kedua-duanya bertu!uan untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah %M/+* untuk memiliki rumah sendiri dan hidup se!ahtera. :#PP ini memiliki kelebihan dibandingkan subsidi karena "ungsinya yang bisa menguntungkan M/+ dengan memberikan kemampuan menyi&il rumah selama 20 tahun dengan tingkat bunga .2;> tetap selama tenor pin!aman, sedangkan program subsidi hanya berhenti paling lama selama ' tahun sesudah itu kembali kepada tingkat bunga komersil. &. M: %e&ondary Mortgage :inan&e* M: adalah suatu perusahaan yang dibentuk untuk membeli suatu kredit pemilikan rumah %KP+* dari bank kreditur yang kemudian tagihan ini dikemas dalam suatu e"ek hutang yang kemudian di!ual kepada inestor seperti misalnya perusahaan asuransi, dana pensiun atapun inestor perorangan. M: digunakan di beberapa negara 8sia dan saat ini dikawasan 8sia telah terdapat < buah perusahaan

4


M: yaitu Bagamas /erhad %Malaysia*, Korea Mortgage Borporation %Korea* dan =ong Kong Mortgage Borporation % =ongkong. imana ketiga perusahaan tersebut telah berhasil memberikan kontribusi dalam peningkatan daya beli perumahan dengan men&iptakan pasar sekunder pembiayaan perumahan yang dapat memperpan!ang !angka waktu kredit serta ketersediaan dana kredit. M: adalah sekuritisasi yang dilakukan atas kredit perumahan rakyat %KP+*, diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan No. 1<2KMK0141))6 tentang Perusahaan :asilitas Pembiayaan ekunder Perumahan yang kemudian disempurnakan melalui Peraturan Presiden No. 1) ahun 200; tentang Pembiayaan ekunder Perumahan. u!uan dikeluarkannya peraturan presiden tersebut adalah untuk meningkatkan kegiatan pembangunan di bidang perumahan. Menurrut Culkarnain itompul %2006*,

M: penting bagi per&epatan

pembangunan perumahan mengingat dana perbankan untuk penyediaan rumah se&ara kredit melalui KP+ terbatas !umlahnya dan umumnya berasal dari dana !angka pendek yaitu giro, deposito dan tabungan sedangkan KP+ adalah pembiayaan !angka pan!ang. engan demikian, apabila bank terlalu banyak memberikan KP+ akan ter!adi kesen!angan antara sumber dan penggunaan dana %mismatch*. Untuk mengatasinya dibutuhkan tersedianya dana !angka pan!ang melalui pendiriaan perusahaan pembiayaan sekunder perumahan. umber pembiayaan sekunder perumahan di samping berasal dari modal sendiri, !uga diperoleh dari penerbitan e"ek beragun aset % asset back securities* dalam bentuk surat utang dan surat partisipasi. alam praktiknya, M: melibatkan beberapa pihak yaitu( −

Kreditor asal %originator*, yaitu setiap bank atau lembaga keuangan yang

−

mempunyai aset keuangan Penerbit %issuer*, yaitu perusahaan yang melaksanakan kegiatan pembiayaan

− − − − −

sekunder perumahan atau PD Pemodal Penata sekuritisasi 7ali 8manat 8dministrator transaksi Bustodian

d. aperum PN 5


aperum yaitu salah satu lembaga pemerintah non kementerian khusus untuk melayani bantuan abungan Perumahanan bagi Pegawai Negeri ipil. #atar belakang berdirinya taperum yaitu ( − ebagai upaya untuk meningkatkan kese!ahteraan Pegawai Negeri ipil untuk −

memiliki rumah yang layak. erbatasnya kemampuan Pegawai Negeri ipil untuk membayar uangmuka

−

pembelian rumah dengan "asilitas Kredit Kepemilikan +umah atau KP+ abungan perumahan PN dapat membentuk dana untuk mengatasi kendala tersebut yang merupakan kegotong-royongan di antara Pegawai Negeri ipil dalam upaya peningkatan kese!ahteraan antara Pegawai Negeri ipil.

2.& Piha$ - Piha$ Ter$ait

alam proses pembangunan perumahan terdapat pihak-pihak yang ikut berperan baik

se&ara langsung maupun tidak langsung. Pihak - pihak tersebut antara lain a. Pemerintah Pusat, dalam hal ini adalah Kementerian Perumahan +akyat, peran ( 1* /ertanggung!awab atas penyediaan perkim dg melibatkan masyarakat 2* Melakukan pembinaan meliputi peren&anaan, pengaturan, pengendalian, pengawasan %menteri*. Pengaturan meliputi(  penyediaan tanahE  pembangunanE  peman"aatanE  pemeliharaanE dan  pendanaan dan pembiayaan. Pengendalian meliputi E  rumahE  perumahanE  permukimanE  lingkungan hunianE dan  kawasan permukiman. <* Memberi kemudahan danatau bantuan pembangunan dan perolehan rumah bagi M/+. Kemudahan danatau bantuan pembangunan dapat berupa(  subsidi perolehan rumahE  stimulan rumah swadayaE  insenti" perpa!akan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang 

undangan di bidang perpa!akanE keringanan biaya periAinanE asuransi dan pen!aminanE kemudahan atau bantuan dalam mendapatkan akses kreditpembiayaan yang dikaitkan dengan pengurangan potensi

6


resiko kredit yang dihadapi lembaga keuangan dalam menerbitkan 

kreditpembiayaan pemilikan rumah dan perbaikan rumah. skema pembiayaan E kemudahan atau bantuan dalam mendapatkan akses kreditpembiayaan, keter!angkauan pengembalian kreditpembiayaan yang dikaitkan dengan skema pembiayaan melalui keringanan dalam uang

 

muka danatauE suku bungaE danatau !angka waktu pengembalian. penyediaan tanahE dana murah !angka pan!ang E ketersediaan dana dengan suku bunga ter!angkau yang sekaligus mampu menanggulangi ketidaksesuaian antara !angka waktu sumber biaya berupa tabungan, giro, deposito

dengan !angka waktu pengembalian atau tenor kredit pemilikan rumah.  serti"ikasi tanahE danatau  prasarana, sarana, dan utilitas umum. 4* Pengembangan regulasi dan kebi!akan untuk men&iptakan iklim yang kondusi", serta koordinasi pelaksanaan kebi!akan di tingkat Pusat dan aerah dalam rangka pelaksanaan tandar Pelayanan Minimal %PM* /idang Perumahan dan Permukiman. ;* Peningkatan pemenuhan kebutuhan +umah #ayak =uni %+#=* yang didukung dengan prasarana, sarana dan utilitas %PU* serta kepastian bermukim bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah, melalui(  Pembangunan +umah #ayak =uni %+#=* melalui pasar "ormal maupun se&ara swadaya masyarakat baik untuk pembangunan baru maupun  

peningkatan kualitasE Pembangunan rumah susun sederhana %rusuna* baik sewa maupun milikE Penyediaan PU perumahan dan permukiman yang memadai untuk



pengembangan kawasan dan PU perumahan swadayaE Penanganan lingkungan perumahan dan permukiman kumuhE Pembangunan rumah khusus, termasuk rumah sederhana sewa dan pas&a



ben&anaE Pengembangan kawasan khusus, termasuk kawasan perbatasan, daerah



tertinggal dan pas&a ben&anaE :asilitasi pra serti"ikasi dan pendampingan pas&a serti"ikasi tanah bagi



M/+. '* Pengembangan sistem pembiayaan perumahan dan permukiman bagi Masyarakat /erpenghasilan Menengah %M/M* melalui(  Pengembangan pembiayaan perumahan melalui "asilitas likuiditasE  Pengembangan abungan Perumahan Nasional

7




Peningkatan

peman"aatan

sumber-sumber

pembiayaan

untuk

pembangunan perumahan dan permukiman. * Peningkatan pendayagunaan sumberdaya pembangunan perumahan dan permukiman serta pengembangan dan peman"aatan hasil-hasil penelitian dan pengembangan teknologi maupun sumber daya dan keari"an lokal. 6* Peningkatan sinergi pusat-daerah dan pemberdayaan pemangku kepentingan lainnya dalam pembangunan perumahan dan permukiman. )* Pengadaan ana 8lokasi Khusus, ana ekonsentrasi, dan =ibah aerah. 10* Memberikan subsidi yang merupakan kewa!iban pemerintah %P9* kepada penyedia !asa di bidang perumahan untuk men&apai standar pelayanan minimum tertentu yang akan di&apai. =al tersebut diharapkan dapat meningkatkan kesinambungan pelayanan perumahan dan akan meningkatkan kese!ahteraan masyarakat. 11* merumuskan dan menetapkan kebi!akan dan strategi nasional di bidang perumahan dan kawasan permukimanE 12* merumuskan dan menetapkan kebi!akan nasional tentang pendayagunaan dan peman"aatan hasil rekayasa teknologi di bidang perumahan dan kawasan permukimanE 1<* merumuskan dan menetapkan kebi!akan nasional tentang penyediaan Kasiba dan #isibaE 14* mengawasi pelaksanaan kebi!akan dan strategi nasional di bidang perumahan dan kawasan permukimanE 1;* menyelenggarakan "ungsi operasionalisasi dan koordinasi pelaksanaan kebi!akan nasional penyediaan rumah dan pengembangan lingkungan hunian dan kawasan permukimanE 1'* mengalokasikan dana danatau biaya pembangunan untuk mendukung terwu!udnya perumahan bagi M/+E 1*mem"asilitasi penyediaan perumahan dan permukiman bagi masyarakat, terutama bagi M/+E 16* mem"asilitasi pelaksanaan kebi!akan dan strategi pada tingkat nasionalE 1)* melakukan dan mendorong penelitian dan pengembangan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukimanE 20* melakukan serti"ikasi, kuali"ikasi, klasi"ikasi, dan registrasi keahlian kepada orang atau badan yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan kawasan permukimanE dan 21* menyelenggarakan pendidikan dan pelatihan di bidang perumahan dan kawasan permukiman.

8


22* Membangun prasarana, sarana, dan utilitas umum di kawasan perumahan dan permukiman 2<* bertanggung !awab terhadap pemeliharaan dan perbaikan prasarana, sarana, dan utilitas umum di perumahan, permukiman, lingkungan hunian, dan kawasan permukiman. 24* menetapkan kebi!akan, strategi, serta pola-pola penanganan yang manusiawi, berbudaya, berkeadilan, dan ekonomis dalam rangka alam upaya peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh. 2;* Mendorong pemberdayaan lembaga keuangan bukan bank dalam pengerahan dan pemupukan dana tabungan perumahan dan dana lainnya khusus untuk perumahan bagi penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. b. Pemerintah aerah, berperan ( 1* Menyusun dan melaksanakan kebi!akan dan strategi pada tingkat kabupatenkota di bidang perumahan dan kawasan permukiman dengan berpedoman pada kebi!akan dan strategi nasional dan proinsiE 2* Menyusun dan melaksanakan kebi!akan daerah dengan berpedoman pada strategi nasional dan proinsi tentang pendayagunaan dan peman"aatan hasil rekayasa teknologi di bidang perumahan dan kawasan permukimanE <* Menyusun ren&ana pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat kabupatenkotaE 4* Menyelenggarakan "ungsi operasionalisasi

dan

koordinasi

terhadap

pelaksanaan kebi!akan kabupatenkota dalam penyediaan rumah, perumahan, permukiman, lingkungan hunian, dan kawasan permukimanE ;* Melaksanakan peman"aatan teknologi dan ran&ang bangun yang ramah lingkungan serta peman"aatan industri bahan bangunan yang mengutamakan sumber daya dalam negeri dan keari"an lokal yang aman bagi kesehatanE '* Melaksanakan pengawasan dan pengendalian terhadap pelaksanaan peraturan perundang-undangan, kebi!akan, strategi, serta program di bidang perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat kabupatenkotaE * Melaksanakan kebi!akan dan strategi pada tingkat kabupatenkotaE 6* Melaksanakan peraturan perundang-undangan serta kebi!akan dan strategi penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat kabupatenkotaE )* Melaksanakan peningkatan kualitas perumahan dan permukimanE

9


10* Melaksanakan kebi!akan dan strategi daerah proinsi dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dengan berpedoman pada kebi!akan nasionalE 11* Melaksanakan pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan dan kawasan permukimanE 12* Mengawasi pelaksanaan kebi!akan dan strategi nasional dan proinsi di bidang perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat kabupatenkotaE 1<* Mengalokasikan dana danatau biaya pembangunan untuk mendukung terwu!udnya perumahan bagi mbrE 14*Mem"asilitasi penyediaan perumahan dan permukiman bagi masyarakat, terutama bagi mbrE 1;* Menetapkan lokasi kasiba dan lisibaE dan 1'* Memberikan pendampingan bagi orang perseorangan yang melakukan pembangunan rumah swadaya. 1* Membangun prasarana, sarana, dan utilitas umum di kawasan perumahan dan permukiman 16* Memberikan kemudahan pembangunan dan perolehan rumah melalui program peren&anaan pembangunan perumahan se&ara bertahap dan berkelan!utan. apat berupa (  ubsidi perolehan rumah %akta per!an!ian kredit atau pembiayaan untuk  

perolehan rumah bagi mbr.*E timulan rumah swadayaE 3nsenti" perpa!akan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan di bidang perpa!akanE  PeriAinanE  8suransi dan pen!aminanE  Penyediaan tanahE  erti"ikasi tanahE danatau  Prasarana, sarana, dan utilitas umum. 1)* Penyelenggaraan pengembangan lingkungan hunian perkotaan, pembangunan lingkungan hunian baru perkotaan, dan pembangunan kembali lingkungan hunian perkotaan 20* Melakukan pemberian insenti" berupa(  3nsenti" perpa!akan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-



undangan di bidang perpa!akanE Pemberian kompensasiE ubsidi silangE Pembangunan serta pengadaan prasarana, sarana, dan utilitas umumE



danatau Kemudahan prosedur periAinan.

 

10


21* Melakukan pengenaan desinsenti" berupa (  Pengenaan retribusi daerahE  Pembatasan penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umumE  Pengenaan kompensasiE danatau  Pengenaan sanksi berdasarkan undang-undang ini. 22* /ertanggung !awab terhadap pemeliharaan dan perbaikan prasarana, sarana, dan utilitas umum di perumahan, permukiman, lingkungan hunian, dan kawasan permukiman. 2<* Menetapkan kebi!akan, strategi, serta pola-pola penanganan yang manusiawi, berbudaya, berkeadilan, dan ekonomis dalam rangka dalam upaya peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh. 24* Mendorong pemberdayaan lembaga keuangan bukan bank dalam pengerahan dan pemupukan dana tabungan perumahan dan dana lainnya khusus untuk perumahan bagi penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. &. #embaga Keuangan /ank dan Non-/ank, peran ( untuk penyediaan dan mengelola pokok pin!aman dan kredit properti. < ma&am kredit yang disalurkan ( 

Kredit konstruksi( diberikan kontraktor untuk pembangunan perkantoran Kredit real estate ( diberikan kepada pengembang untuk membangun



kompleks perumahan kelas atas Kredit pemilikan rumahapartemen



d. Perusahaan wasta, peran ( Responsibility (CSR)

dan mekanisme Ker!asama Pemerintah wasta % Public-

Private Partnership* antara lain untuk(  

:asilitas dan stimulasi %bantuan sosial* pembangunanperumahan swadaya Penyediaan perumahan bagi peker!a.

e. #embaga 8sing %#uar Negeri*, peran ( Pemberian pin!aman dan =ibah #uar NegeriP=#N untuk membiayai proyek proyek pembangunan perumahan dan permukiman yang strategis. Pendanaan dalam rangka men&apai sasaran-sasaran strategis pembangunan perumahan dan permukiman tidak hanya mengandalkan anggaran Kementerian Perumahan +akyat yang bersumber dari 8P/N, tetapi !uga membutuhkan

11


dukungan sharing pembiayaan dari para pemangku kepentingan lainnya, antara lain( ". Pengembang %eeloper*, Peran ( 1* eeloper bertindak dalam mengurus periAinan 2* eeloper melakukan ker!asama dengan beberapa pihak seperti kontraktor, bank dan !asa pemasaran. 3) eeloper !uga bisa sebagai penyedia dana tunggal ataupun yang melakukan usaha pen&arian dana 4* eeloper sebagai peren&ana dan pelaksana pembangunan g. Masyarakat, Peran ( 1* /erpartisipasi dalam melaksanakan pembangunan perumahan dan permukiman se&ara swadaya. 2* ebagai pengguna kredit pemilikan rumah M8+3K P3=8K $+K83 8#8M P$M/3888N P$+UM8=8N :9+M8# No 1

2

Pihak Pemerintah Pusat

Pemerintah aerah

Keterkaitan Penyediaan permukiman untuk rakyat Pembinaan meliputi peren&anaan, pengaturan, pengendalian, pengawasan Pemberi bantuan khususnya M/+ Pembuat regulasi dan kebi!akan Penyediaan +#= Pengembangan sistem pembiayaan M/M =ampir sama seperti pemerintah pusat, namun dalam skala yang lebih ke&il dan lebih detail Pemberian subsidi, stimulan, insenti", asuransi, periAinan, penyediaan lahan, pengadaan PU, dan

<

#embaga Keuangan

serti"ikasi tanah Penyedia dan pengelolan kredit dan pin!aman 5enis kredit yang dikelola adalah kredit konstruksi, kredit real estate, dan kredit kepemilikan

4

Perusahaan wasta

; '

#embaga 8sing Pengembang

rumahapartemen Melalui B+ berperan dalam perumahan Pengadaan PU dan perumahan pegawai Pemberi pin!aman dan hibah eeloper bertindak dalam mengurus periAinan 12


No

Pihak

Keterkaitan eeloper melakukan ker!asama dengan beberapa pihak seperti kontraktor, bank dan !asa pemasaran eeloper !uga bisa sebagai penyedia dana tunggal ataupun yang melakukan usaha pen&arian dana eeloper sebagai peren&ana dan pelaksana



Masayarakat

pembangunan /erpartisipasi dalam melaksanakan pembangunan perumahan dan permukiman se&ara swadaya Merupakan konsumen dan pengguna kredit

2.' Perusahaan "mum (Perum)

Perusahaan Umum %P$+UM* Pembangunan Perumahan Nasional adalah /adan

Usaha Milik Negara sebagaimana diatur dalam Undang-undang Nomor 1) ahun 200<, dimana seluruh modalnya dimiliki Negara berupa kekayaan Negara yang dipisahkan dan tidak terbagi atas saham. truktur organisasi dalam Perum terdiri dari pembina dan kepengurusan perusahaan. Pembina perum adalah Menteri Keuangan sedangkan kepengurusan perusahaan terdiri dari irektur Utama F 4 orang direksi. /erdasarkan Undang undang terbaru maksud dan tu!uan pendirian Perum adalah menyelenggarakan usaha yang bertu!uan untuk keman"aatan umum berupa penyediaan barang dan atau !asa yang berkualitas dengan harga yang ter!angkau oleh masyarakat yang berdasarkan prinsip pengelolaan perusahaan yang sehat. Biri-&iri Perum antara lain(  u!uannya melayani kepentingan umuM  /erstatus badan hukum dan dilindungi undang undang  Pada umumnya bergerak dibidang !asa !asa ital  apat dituntut dan menuntut sertahubungan hukumnya diatur se&ara perdata  Modal seluruhnya dimiliki oleh pemerintah dari kekayaan negara yang dipisahkan  Pegawainya adalah pegawai perusahaan negara yang diatur tersendiri diluar 

ketentuan yang berlaku bagi pegawai negeri sipil #aporan tahunan perusahaan yang memuat laporan untung rugi dan nera&a kekayaan disampaikan kepada pemerintah. alah satu &ontoh Perum di 3ndonesia adalah Perum Perumnas %Perumahan Nasional*.

Perum Perumnas %Perumahan Nasional* adalah perusahaan yang didirikan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 2) ahun 1)4 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 ahun 1)66, dilan!utkan berdirinya dan meneruskan usahausahanya sesuai ketentuan dalam Peraturan Pemerintah ini %PP no 1; tahun 200)*

13


Pasal 6 ayat 1 Sifat usaha Perusahaan adalah menyediakan pelayanan !asa bagi kemanfaatan umum dengan memperoleh keuntungan berdasarkan prinsip pengurusan perusahaanG Pasal 6 ayat " H #aksud

didirikannya

Perusahaan

adalah$

untuk

melaksanakan penataan perumahan dan permukiman bagi masyarakat% dalam hal tertentu melaksanakan tugas-tugas tertentu yang diberikan Pemerintah dalam rangka pemenuhan kebutuhan perumahan bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah& Penataan perumahan meliputi kegiatan pembangunan baru' pemugaran' perbaikan' perluasan' pemeliharaan dan pemanfaatannya& Penataan permukiman meliputi kegiatan pembangunan baru' perbaikan' perema!aan' perluasan' pemeliharaan dan pemanfaatanny Pasal 6 ayat  *u!uan Perusahaan adalah untuk me+u!udkan perumahan dan permukiman yang layak dan ter!angkau berdasarkan rencana tata ruang yang mendukung pengembangan +ilayah secara berkelan!utan&

alam melakukan pembangunan perumahan "ormal di 3ndonesia, Perum Perumnas selaku penyelenggara proyek pembangunan mempunyai prosedur atau tahapan dalam mewu!udkan kawasan perumahan "ormal yang sesuai dengan peraturan yang berlaku. /erikut merupakan tahapan pembangunan Perum Perumnas. 

Penentuan *o$asi

Penentuan lokasi dilakukan dengan surey lokasi untuk men&ari lokasi yang dianggap tepat untuk diadakan pembangunan perumnas. Pertimbangan pemilihan lokasi dilihat dari prospek perkembangan wilayah di masa depan. elain itu, kemudahan akses dan harga lahan !uga ikut dipertimbangkan mengingat pembangunan perumnas diperuntukkan bagi Masyarakat /erpenghasilan +endah %M/+*. 

%eihat Kesesuaian Peruntu$an *ahan

etelah lokasi didapatkan, langkah selan!utnya adalah melihat peruntukan lahan kepada dinas terkait dalam hal ini adalah inas ata +uang Kota %+K* untuk mengetahui pada lokasi tersebut apakah sudah sesuai dengan +en&ana ata +uang 7ilayah %++7* dan bisa dikembangkan untuk perumahan. Pada tahap ini, !uga ditentukan Koe"isien asar /angunan %K/*, Koe"isien #antai /angunan %K#/*, Iaris empadan 5alan %I5* danIaris empadan /angunan %I/* lahan tersebut.

14




Penga+uan I,in

etelah lokasi yang dipilih sudah sesuai dengan peruntukan lahan yang ada, langkah selan!utnya adalah gambar siteplan dibawa ke Pemerintah aerah dan inas Peker!aan Umum %PU* untuk dilegalisasikan yaitu untuk membebaskan tanah, membangun, mengelola dan mengalihkan kepada pihak lain %untuk pengembangan yang memerlukan iAin lokasi*. anah yang tidak membutuhkan iAin lokasi dapat langsung dibeli. 

Pembuatan erii$at

erti"ikat kepemilikan tanah sangat dibutuhkan untuk kekuatan hukum bagi setiap orang yang memiliki tanah. Namun pada saat pembangunan awal Perumnas, serti"ikat belum dipisah-pisahkan per satuan kapling tanah yaitu masih satu serti"ikat induk %serti"ikat tanah untuk keseluruhan siteplan*. /aru setelah pembangunan Perumnas selesai, serti"ikat induk tersebut kemudian dipe&ah dan di!adikan serti"ikat per satuan kapling tanah. erti"ikat tanah tersebut diperoleh dari /adan Pertanahan Nasional %/PN*. 

Permohonan I%B

etelah serti"ikat tanah sudah didapatkan, langkah selan!utnya adalah penga!uan permohonan 3Ain Mendirikan /angunan %3M/* dengan dilengkapi siteplan. 3M/ sama seperti serti"ikat tanah yaitu diberikan kepada setiap rumah yang sudah dilunasi oleh konsumenpembeli. 3M/ didapatkan dari /adan Pelayanan PeriAinan erpadu %/PP* daerah setempat. 

Pen!ataran PBB/ *istri$ !an Air

etelah 3M/ didapatkan, langkah selan!utnya adalah pihak Perum Perumnas menda"tarkan ke inas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan 8set aerah %PPK8* untuk mendapatkan kartu P// setiap rumah. elain itu, setiap rumah !uga dida"tarkan ke P#N untuk sambungan !aringan listriknya dan P8M untuk sambungan !aringan air bersihnya. 

Pemasaran Perumnas

etelah semua serti"ikat tanah dan 3M/ sudah diterbitkan, maka pemasaran se&ara resmi sudah dapat dilakukan dengan menarik tanda !adi dan uang muka. Karena berupa KP+, pihak perum perumnas menyerahkan serti"ikat tanah dan 3M/ ke /ank /N %/ank abungan Negara* untuk di!adikan agunan sementara. engan demikian ter!adi pengalihan tugas dari perum perumnas ke /ank /N. Konsumen atau 15


pembeli rumah kemudian mengangsur dan melunasi pembayaran langsung ke /ank /N. aat pembayaran sudah lunas, agunan akan dikembalikan kepada konsumen. /erdasarkan teori dan latar belakang, tu!uan, dan sasaran yang sudah di!elaskan sebelumnya, maka berikut ini dapat diidenti"ikasi kebutuhan data dan instrumen surey sistem pembiayaan perumahan dan kelembagaan perumnas Mo!osongo. TABE* KEB"T"0AN ATA

5enis ata Man"aatu!uan Kebutuhan ata

Mengetahui komponen pembiayaan perumnas Mo!osongo

r e d n u k e 

r e m i r P

/iaya pembebasan lahan Pematangan lahan PeriAinan Penyediaan sarana dan prasarana /iaya konstruksi bangunan Mekanisme pembiayaan di perumnas ( Kredit Pemilikan +umah, :asilitas #ikuiditas Pembiayaan Perumahan, e&ondary Mortgage :inan&e, aperum PN

J

Pemerintah pusat Pemerintah daerah #embaga keuangan bank

J

•

l e b a -

o t o :

J

J

J

J

J

•

J J

J J

J J

J

J J

J

•

Mengetahui peran pihak pihak terkait dalam pembiayaan perumnas

a t e P

i s p i r k s e ,

•

•

Mengetahui proses dan mekanisme pembiayaan Perumnas Mo!osongo

/entuk ata

•

•

umber 3nstansi

•

• •

•

•

J

J

•

J

J

J

•

J

J

J

16

•

•

Kantor Pemasa ran Perumn as +K /PPM

Kantor Pemasa ran Perumn as +K

Kantor Pemasa ran Perumn as +K

Metode Pengumpulan ata • •

• •

• •

7awan&ara tudi #iteratur




5enis ata Man"aatu!uan Kebutuhan ata

Mo!osongo

dan non bank Perusahaan swasta #embaga asing Pengembang %deeloper* Masyarakat

•

• •

•

r e d n u k e 

r e m i r P

/entuk ata a t e P

i s p i r k s e ,

l e b a -

o t o :

J

J

J

J J

J J

J J

J

J

J

17

umber 3nstansi

Metode Pengumpulan ata


INTR"%EN "RE3

FOR% 4A4AN5ARA KANTOR PER"%NA RA3ON 

1. alam proses pengadaan lahan, berapa biaya yang diperlukan sebagai biaya pembebasan lahan dan bagaimana proses pematangan lahan yang dilakukan 2. etelah proses pengadaan lahan dan proses periAinan selesai, bagaiaman proses pembangunan rumah %konstruksi* dan berapa biaya konstruksi yang dikeluarkan dalam Perumnas Mo!osongo ini <. erkait penyediaan sarana dan prasarana penun!ang permukiman, bagaimana proses penyediaan sarana dan prasarana penun!ang permukiman di Perumnas Mo!osongo 4. /agaimana mekanisme pembiayaan di Perumnas Mo!osongo  8pabila melalui KP+, :#PP %"asilitas likuiditas pembiayaan perumahan*, M:, dan aperum PN bagaimana mekanisme pembiayaannya ;. /agaimana mekanisme ker!asama pembiayaan perumahan di Perumnas Mo!osongo dengan pihak terkait Pihakinstansi mana apa sa!a yang terkait dengan pembiayaan perumahan di Perumnas Mo!osongo ini '. /agaimana peran pihak-pihak yang terkait dalam pembiayaan perumnas Mo!osongo seperti pemerintah pusat, pemerintah daerah, lembaga keuangan baik bank maupun non bank, deeloper, serta peran manyarakat yang berada di Perumnas Mo!osongo FOR% 4A4AN5ARA INA TATA R"AN6 KOTA "RAKARTA

1. /agaimana proses pengadaan lahan untuk membangun Perumnas Mo!osongo dan bagaimana sistem periAinannya sampai dengan pembangunan dilaksanakan 2. /agaimana mekanisme ker!asama pembiayaan perumahan di Perumnas Mo!osongo dengan pihak terkait Pihakinstansi mana apa sa!a yang terkait dengan pembiayaan perumahan di Perumnas Mo!osongo ini <. /agaimana peran pihak-pihak yang terkait dalam pembiayaan perumnas Mo!osongo seperti pemerintah pusat, pemerintah daerah, lembaga keuangan baik bank maupun non bank, deeloper, serta peran manyarakat yang berada di Perumnas Mo!osongo FOR% 4A4AN5ARA BPTP%

1. /agaimana sistem periAinan dalam melakukan pembangunan Perumnas Mo!osongo, mulai dari pengadaan lahan sampai dengan proses konstruksi perumahan  2. erkait penyediaan sarana dan prasarana penun!ang permukiman, bagaimana proses penyediaan sarana dan prasarana penun!ang permukiman di Perumnas Mo!osongo

18

Kajian Teori Perumahan dan Permukiman

Recommend Documents